第一篇：蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

（2001年9月28日甘肅省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議批準(zhǔn)）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)房屋及公共配套設(shè)施的正常使用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建文明、安全、整潔、方便的居住環(huán)境，根據(jù)本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指本市城區(qū)內(nèi)以住宅為主，并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋、建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主自治管理組織委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行有償服務(wù)的行為。

第四條 蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：

(一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

(二)檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；

(三)審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)；

(四)審查批準(zhǔn)物業(yè)管理中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用。

規(guī)劃、建設(shè)、工商、公安、環(huán)保、物價(jià)等部門，以及市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責(zé)分工，做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。

第五條 住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制，積極推行物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。

第二章 業(yè)主自治管理組織與物業(yè)管理企業(yè)

第六條 住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主或其委托的使用人組成。業(yè)主較多的可按一定比例推選代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。

第七條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一般每年召開一次，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議也可以臨時(shí)召開。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)住宅小區(qū)所在地居委會(huì)代表列席。

第八條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的主要職權(quán)是：

(一)選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))，增補(bǔ)、罷免管委會(huì)組成人員；

(二)審議批準(zhǔn)管委會(huì)章程和業(yè)主公約；

(三)決定關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)管理有關(guān)的重大事項(xiàng)；

(四)監(jiān)督管委會(huì)的工作，聽取管委會(huì)的工作報(bào)告，改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

(五)其他需由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定的事項(xiàng)。

第九條 管委會(huì)設(shè)主任一名，副主任一至二名，委員若干名。

管委會(huì)每屆任期三年，組成人員可以連選連任。

管委會(huì)選舉結(jié)果或變更情況，應(yīng)在三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十條 管委會(huì)是住宅小區(qū)業(yè)主自治管理物業(yè)的群眾組織，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。管委會(huì)的權(quán)利：

(一)起草、修改管委會(huì)章程和業(yè)主公約；

(二)決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

(三)審議物業(yè)管理企業(yè)的年度計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；

(四)監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理制度的實(shí)施和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。管委會(huì)的義務(wù)：

(一)支持和幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)管理工作；

(二)接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；

(三)接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)行政管理部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。第十一條 物業(yè)管理企業(yè)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)：

(一)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，制定管理、服務(wù)方案，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，提供服務(wù)；

(二)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；

(三)依照物價(jià)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取管理費(fèi)用；

(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)授予的其他權(quán)利。

物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

(一)依法經(jīng)營，履行物業(yè)管理委托合同；

(二)接受物業(yè)管理行政主管部門、管委會(huì)、業(yè)主和使用人的監(jiān)督；

(三)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，亮證收取，并定期公布收支情況；

(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和年檢制度。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)持《營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可接受物業(yè)管理委托。第十四條 從事物業(yè)管理的工作人員，須取得物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理人員上崗證》，方可上崗。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托，必須與管委會(huì)簽訂書面物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同使用建設(shè)部的示范文本，可根據(jù)實(shí)際增減有關(guān)內(nèi)容。

物業(yè)管理委托合同自訂立之日起，三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三章 物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護(hù)管理

第十六條 開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)自管委會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，三十日內(nèi)向管委會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)。應(yīng)當(dāng)無償、完好地移交住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地和維修基金，以及住宅小區(qū)地下管網(wǎng)、單體建筑、附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料。

第十七條 開發(fā)建設(shè)、售房單位在移交物業(yè)管理權(quán)的同時(shí)，必須按住宅小區(qū)房屋總建筑面積千分之一的比例(最低不少于二十平方米)無償提供物業(yè)管理用房。

未留有物業(yè)管理用房的，由開發(fā)建設(shè)、售房單位，提供相應(yīng)的物業(yè)管理用房資金。

第十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理移交前，其物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位和其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；公有房屋售房比例達(dá)不到物業(yè)管理移交條件的，由原產(chǎn)權(quán)單位管理。

第十九條 住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)管理。

本條所稱房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，是指整幢房屋或整個(gè)單元業(yè)主共同使用的屋頂、基礎(chǔ)、承重構(gòu)件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設(shè)施，道路、綠地等。第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主管理，也可以由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理。業(yè)主對(duì)房屋自用部位和自用設(shè)備的管理和使用，不得危害物業(yè)或公共安全，不得損害他人利益。第二十一條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修期限內(nèi)的維修，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和故障排除，由有關(guān)部

門和物業(yè)管理企業(yè)按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)。屬于有關(guān)部門負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)聯(lián)系解決。

第二十二條 住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人、物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)遵守下列規(guī)定：

(一)不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

(二)不得占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；

(三)不得在共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

(四)不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。

第四章 物業(yè)管理費(fèi)用的籌集、管理與使用

第二十三條 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)包括：

(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

(二)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

(三)特約服務(wù)費(fèi)；

(四)其他合法收入。

第二十四條 凡商品住房和公有住房出售都應(yīng)當(dāng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

商品住房的維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按照省物業(yè)管理行政主管部門確定的比例繳納；公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；購房個(gè)人按購房款百分之一的比例繳納。

開發(fā)建設(shè)單位繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位所有；購房個(gè)人繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有。

第二十五條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門，以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶管理，專款專用，管委會(huì)申請(qǐng)使用，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督。

第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶；房屋建筑由于拆除等原因滅失的，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金余額退還原售房單位和產(chǎn)權(quán)人。第二十七條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門核定的住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次、管理內(nèi)容、服務(wù)水平以及房屋類別，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物價(jià)部門審批。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的特約服務(wù)費(fèi)，由當(dāng)事人雙方商定。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)管理，自主使用。

第五章 法律責(zé)任

第二十八條 開發(fā)建設(shè)、售房單位違反本辦法的規(guī)定，不按期移交物業(yè)管理權(quán)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期移交，移交前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)、售房單位全額承擔(dān)。

第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門給予處罰：

(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自接受物業(yè)管理委托的，責(zé)令其停止業(yè)務(wù)活動(dòng)，給予警告，沒收全部非法所得，并處2000元至10000元的罰款。

(二)年檢不合格的，責(zé)令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年檢的，按管理權(quán)限吊銷資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)因違反合同，造成業(yè)主損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

第三十條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)或者其他單位、個(gè)人違反本辦法第二十二條，按下列規(guī)定處罰：

(一)擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由物業(yè)管理行政部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀或者賠償損失，可以并處500元以上5000元以下的罰款；

(二)從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)污染環(huán)境和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)不遵守國家規(guī)定或合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)管理部門依法予以處罰。

第三十二條 業(yè)主不按期繳納或拒繳物業(yè)管理費(fèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟。

第三十三條 業(yè)主或使用人對(duì)房屋自用部分和自用設(shè)備管理使用不當(dāng)，危害物業(yè)或公共安全、損害他人利益的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予制止；造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。

第三十四條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其管理機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十五條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議，或者提起訴訟。

第六章 附則

第三十六條 紅古區(qū)、永登縣、榆中縣、皋蘭縣的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法實(shí)施中的具體應(yīng)用問題，由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十八條 本辦法自公布之日起施行。

第二篇：蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

甘肅省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的決定（2001年9月 28日省丸屆人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議通過）

甘肅省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議審查了蘭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議審議通過的《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，決定予以批準(zhǔn)。由蘭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)按照本次會(huì)議審查意見修改后公布施行。

蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

2001年7月26日蘭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過

2001年9月28日甘肅省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議批準(zhǔn) 第一章 總則

第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)房屋及公共配套設(shè)施的正常使用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建文明、安全、整潔、方便的居住環(huán)境，根據(jù)本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅個(gè)區(qū)，是指本市城區(qū)內(nèi)以住宅為主，并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋、建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主自治管理組織委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行有償服務(wù)的行為。

第四條 蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

（二）檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；

（三）審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)；

（四）審查批準(zhǔn)物業(yè)管理中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用。

規(guī)劃、建設(shè)、工商、公安、環(huán)保、物價(jià)等部門，以及市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責(zé)分工，做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。

第五條 住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制，積極推行物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。第二章 業(yè)主自治管理組織與物業(yè)管理企業(yè)

第六條 住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主或其委托的使用人組成。業(yè)主較多的可按一定比例推選代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。

第七條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一般每年召開一次，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議也可以臨時(shí)召開。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)住宅小區(qū)所在地居委會(huì)代表列席。第八條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的主要職權(quán)是：

（一）選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），增補(bǔ)、罷免管委會(huì)組成人員；

（二）審議批準(zhǔn)管委會(huì)章程和業(yè)主公約；

（三）決定關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)管理有關(guān)的重大事項(xiàng)；

（四）監(jiān)督管委會(huì)的工作，聽取管委會(huì)的工作報(bào)告，改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（五）其他需由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定的事項(xiàng)。

第九條 管委會(huì)設(shè)主任一名，副主任一至二名，委員若干名。管委會(huì)每屆任期三年，組成人員可以連選連任。

管委會(huì)選舉結(jié)果或變更情況，應(yīng)在三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十條 管委會(huì)是住宅小區(qū)業(yè)主自治管理物業(yè)的群眾組織，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。管委會(huì)的權(quán)利：

（一）起草、修改管委會(huì)章程和業(yè)主公約；

（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（三）審議物業(yè)管理企業(yè)的計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；

（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理制度的實(shí)施和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛； 管委會(huì)的義務(wù)：

（一）支持和幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)管理工作；

（二）接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)行政管理部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

第十一條 物業(yè)管理企業(yè)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)：

（一）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，制定管理、服務(wù)方案，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，提供服務(wù)；

（二）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；

（三）依照物價(jià)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取管理費(fèi)用；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)授予的其他權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）依法經(jīng)營，履行物業(yè)管理委托合同；

（二）接受物業(yè)管理行政主管部門、管委會(huì)、業(yè)主和使用人的監(jiān)督；

（三）服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，亮證收取，并定期公布收支情況；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和年檢制度。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)持《營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可接受物業(yè)管理委托。

第十四條 從事物業(yè)管理的工作人員，須取得物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理人員上崗證》，方可上崗。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托，必須與管委會(huì)簽訂書面物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同使用建設(shè)部的示范文本，可根據(jù)實(shí)際增減有關(guān)內(nèi)容。

物業(yè)管理委托合同自訂立之日起，三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。第三章 物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護(hù)管理

第十六條 開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)自管委會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，三十日內(nèi)向管委會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)。應(yīng)當(dāng)無償、完好地移交住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地和維修基金，以及住宅小區(qū)地下管網(wǎng)、單體建筑、附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料。

第十七條 開發(fā)建設(shè)、售房單位在移交物業(yè)管理權(quán)的同時(shí)，必須按住宅小區(qū)房屋總建筑面積千分之一的比例（最低不少于二十平方米）無償提供物業(yè)管理用房。未留有物業(yè)管理用房的，由開發(fā)建設(shè)、售房單位，提供相應(yīng)的物業(yè)管理用房資金。

第十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理移交前，其物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位和其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；公有房屋售房比例達(dá)不到物業(yè)管理移交條件的，由原產(chǎn)權(quán)單位管理。

第十九條 住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)管理。

本條所稱房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，是指整幢房屋或整個(gè)單元業(yè)主共同使用的屋頂、基礎(chǔ)、承重構(gòu)件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設(shè)施，道路、綠地等。

第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主管理，也可以由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理。

業(yè)主對(duì)房屋自用部分和自用設(shè)備的管理和使用，不得危害物業(yè)或公共安全。不得損害他人利益。

第二十一條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修期限內(nèi)的維修。按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、捅識(shí)．有線電視等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和故障排除，由有關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)。屬于有關(guān)部門負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)聯(lián)系解決。

第二十二條 住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人、物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)遵守下列規(guī)定：

（一）不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）不得占用、損壞房屋共用部分、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（三）不得在共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。第四章 物業(yè)管理費(fèi)用的籌集、管理與使用 第二十三條 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)包括：

（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

（二）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（三）特約服務(wù)費(fèi)；

（四）其他合法收入。

第二十四條 凡商品住房和公有住房出售都應(yīng)當(dāng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

商品住房的維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按照省物業(yè)管理行政主管部門確定的比例繳納；公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提??；購房個(gè)人按購房款百分之一的比例繳納。

開發(fā)建設(shè)單位繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位所有；購房個(gè)人繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有。

第二十五條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門，以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶管理，?？顚Ｓ茫芪瘯?huì)申請(qǐng)使用，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督。

第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶；房屋建筑由于拆除等原因滅失的，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金余額退還原售房單位和產(chǎn)權(quán)人。

第二十七條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門核定的住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次、管理內(nèi)容、服務(wù)水平以及房屋類別，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物價(jià)部門審批。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的特約服務(wù)費(fèi)，由當(dāng)事人雙方商定。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)管理，自主使用。第五章 法律責(zé)任 第二十八條 開發(fā)建設(shè)、售房單位違反本辦法的規(guī)定，不按期移交物業(yè)管理權(quán)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令（其限期移交，移交前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)、售房單位全額承擔(dān)。

第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門給予處罰：

（一）未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自接受物業(yè)管理委托的，責(zé)令其停止業(yè)務(wù)活動(dòng)，給予警告，沒收全部非法所得，并處2000元至10000元的罰款。

（二）年檢不合格的，責(zé)令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年檢的，按管理權(quán)限吊銷資質(zhì)證書。

物業(yè)管理企業(yè)因違反合同，造成業(yè)主損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

第三十條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)或者其他單位、個(gè)人違反本辦法第二十二條，按下列規(guī)定處罰：

（一）擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由物業(yè)管理行政部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀或者賠償損失，可以并處500元以上5000元以下的罰款；

（二）從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)污染環(huán)境和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)不遵守國家規(guī)定或合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)管理部門依法予以處罰。

第三十二條 業(yè)主不按期繳納或拒繳物業(yè)管理費(fèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟。第三十三條 業(yè)主或使用人對(duì)房屋自用部分和自用設(shè)備管理使用不當(dāng)，危害物業(yè)或公共安全、損害他人利益的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予制止；造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。

第三十四條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徹私舞弊的，由其管理機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十五條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議，或者提起訴訟。第六章 附則

第三十六條 紅古區(qū)、永登縣、榆中縣、皋蘭縣的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行。第三十七條 本辦法實(shí)施中的具體應(yīng)用問題，由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第三十八條 本辦法自公布之日起施行。

第三篇：《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》

《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》

發(fā)布文號(hào) 山東省政府令第86號(hào)

生效日期 1997年12月1日

頒布日期 1997-10-22

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，改善居住環(huán)境，提高城市文明程度，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)。

第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、設(shè)備及公共場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)合同約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕等管理服務(wù)的活動(dòng)。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條 各級(jí)人民政府應(yīng)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，積極推行住宅小區(qū)物業(yè)管理，為城市居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、舒適方便、文明安全的活動(dòng)環(huán)境。

第六條 各級(jí)建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，配合做好住宅小區(qū)的管理工作。

第七條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)牧業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與服務(wù)，協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題，幫助物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

第二章 業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)

第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，物業(yè)管理主管部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位召集全體業(yè)主舉行大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第九條 業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的組織。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

第十條 業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督下，履行下列職責(zé)：

（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）通過公開招標(biāo)選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；

（三）擬定公共資金使用計(jì)劃，并按公布使用情況；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計(jì)劃；

（五）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作；

（六）監(jiān)督公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的使用；

（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期召開會(huì)議，會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)委員出席，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過方有效。

業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。

第十二條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)本住宅小區(qū)的業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。

第十三條 住宅小區(qū)應(yīng)制定業(yè)主公約。

業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過后生效。業(yè)主公約生效前，業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開發(fā)建設(shè)單位制定的住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。

第三章 物業(yè)管理移交

第十四條 住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)`建設(shè)單位必須向有關(guān)部門申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收合格的，方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。

第十五條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十六條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會(huì)，并提供下列資料：

（一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套公用設(shè)施、設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)圖；

（五）質(zhì)量驗(yàn)收資料；

（六）其他必要資料。

上述資料由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保管。

第十七條 開發(fā)建設(shè)單位在出售住宅時(shí)，按省政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理公共資金。

開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理公共資金以業(yè)主委員會(huì)的名義一次性存入金融機(jī)構(gòu)，按住宅小區(qū)專戶儲(chǔ)存，并接受物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督和管理。

第十八條 物業(yè)管理公共資金的所有權(quán)歸本住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有。

物業(yè)管理公共資金的使用由業(yè)主大會(huì)決定，?？钣糜谠撟≌^(qū)物業(yè)管理工作的啟動(dòng)及公用設(shè)施的維修、更新和建設(shè)，任何單位和個(gè)人不得挪用。

第十九條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理用房和一定比例的商業(yè)用房。

商業(yè)用房由開發(fā)建設(shè)單位按成本價(jià)提供，其購置費(fèi)用可從物業(yè)管理公共資金中暫支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中逐步收回。

商業(yè)用房的比例，由城市人民政府確定。

第四章 物業(yè)管理企業(yè)

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊(cè)，并取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理工作。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與企業(yè)委員會(huì)簽訂的合同，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)等條款。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向物價(jià)主管部門申報(bào)，并接受物價(jià)和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。

第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等代辦性服務(wù)的收費(fèi)，分別按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定項(xiàng)目以外的特約服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方約定。

第五章 物業(yè)維護(hù)

第二十五條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛護(hù)和正確使用小區(qū)物業(yè)。住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）損毀園地；

（三）占用通道、停車場(chǎng)等公用設(shè)施和場(chǎng)地；

（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；

（五）制造超標(biāo)準(zhǔn)噪音；

（六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫；

（七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

（八）政府或業(yè)主公約明令禁止的其他行為。

第二十六條 房屋分戶門內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

單位建筑物內(nèi)公用設(shè)施的維修費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。

出租房屋的維修責(zé)任，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。

第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主專用的公用設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)。

非業(yè)主專用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由受益人或有關(guān)部門承擔(dān)。

第二十八條 房屋及其附屬設(shè)施影響市容或危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)維修；拖延或拒不維修的，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十九條 住宅小區(qū)的供水、供電、供氣、通信等社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 法律責(zé)任

第三十條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，可并處1萬以下罰款。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)主管部門按國家有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第三十二條 違反本辦法第二十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門依法予以處罰；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條 依照本辦法實(shí)施罰款處罰時(shí)，應(yīng)使用省財(cái)政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰款票據(jù)。罰款全部上繳國庫。

第三十四條 當(dāng)事人對(duì)依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院提出訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

附則

第三十五條 本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)，未按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行配套建設(shè)的，由原開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)建和完善，并按本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第三十六條 城市住宅小區(qū)以外的其他住宅區(qū)、別墅區(qū)、寫字樓、綜合樓等實(shí)行物業(yè)管理的，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法委托省建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第三十八條 本辦法自1997年12月1日起施行。山東省人民政府1989年11月19日發(fā)布的《山東省城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（魯政發(fā)[1989]141號(hào)）同時(shí)廢止。

第四篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障房屋和公用配套設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、整潔、便利、優(yōu)美的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于福州市市區(qū)具備相應(yīng)生活配套設(shè)施的住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑

及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。

第三條住宅小區(qū)推行專業(yè)經(jīng)營型的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主(住戶)自主管理與專業(yè)有償服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。

第四條市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)問題，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行行業(yè)管理。

區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理，受理有關(guān)物業(yè)管理的投訴。

其他職能部門按照各自職責(zé)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條住戶享有參與物業(yè)管理和良好層住環(huán)境的權(quán)利；有遵守法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，維護(hù)物業(yè)公共利益的義務(wù)。

第六條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營，其經(jīng)營自主權(quán)，收益權(quán)以及授權(quán)、委托的管理權(quán)等受法律保護(hù)。

第二章物業(yè)管理組織

第七條新建住宅入住率超過50％時(shí)，當(dāng)?shù)亟值擂k事處應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房地產(chǎn)管理部門和開發(fā)建設(shè)單位，及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的業(yè)主組成，由業(yè)主委員會(huì)召集，每年至少召開一次。

業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

（二）批準(zhǔn)和修改業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理制度和住戶公約；

（三）決定關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（四）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（五）審查批準(zhǔn)物業(yè)管理基本金的開支方案；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。

業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的文件，應(yīng)報(bào)區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案，對(duì)每個(gè)住戶都具有約束力。

第八條業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）合法權(quán)益的群眾性組織，負(fù)責(zé)物業(yè)的自主管理，接受街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)可邀請(qǐng)居民委員會(huì)等有關(guān)單位人員參加物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

（一）擬訂業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理制度和住戶公約；

（二）提出物業(yè)管理基本金和其他物業(yè)管理資金的開支方案；

（三）確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，簽訂和解除物業(yè)管理合同；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作與服務(wù)收費(fèi)；

（五）聽取并反映住戶的意見、建議，接受住戶監(jiān)督；

（六）協(xié)調(diào)處理住戶與物業(yè)管理公司的糾紛；

（七）業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理制度、住戶公約賦予的其他職責(zé)。

第九條物業(yè)管理公司必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第十條物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂書面合同。

物業(yè)管理合同應(yīng)載明物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容、費(fèi)用、合同期限、雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，以及違約責(zé)任等內(nèi)容。

第十一條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，可進(jìn)行下列物業(yè)管理：

（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）環(huán)境衛(wèi)生保潔、花木綠地管護(hù)以及噪聲管理；

（三）供電、通訊、燃?xì)?、給排水、化糞池、消防和治安防范等設(shè)施的維修、管護(hù)；

（四）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

（五）安全保衛(wèi)和公共生活秩序管理；

（六）專項(xiàng)及特約服務(wù)；

（七）其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十二條物業(yè)管理公司的基本權(quán)利：

（一）按照合同約定提供物業(yè)管理，按規(guī)定收取費(fèi)用；

（二）勸阻違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定、制度、住戶公約的行為；

（三）委托專營公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與住戶的糾紛。

物業(yè)管理公司的基本義務(wù)：

（一）依法經(jīng)營，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

（二）執(zhí)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，履行物業(yè)管理合同，接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督；

（三）每半年公布一次涉及住戶的物業(yè)管理代收代支費(fèi)用情況。

第十三條物業(yè)管理公司應(yīng)按照物價(jià)部門核定的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和要求收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

住戶應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主委員會(huì)督促住戶按時(shí)繳納。

未

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專線電話，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。

（3）對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會(huì)的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日