第一篇：蘭州市物業(yè)管理條例全文
蘭州市物業(yè)管理條例全文
2015年12月30日蘭州市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會二十八次會議通過2016年4月1日甘肅省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議批準(zhǔn)
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。
第三條市、縣（區(qū)）人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)服務(wù)水平，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
蘭州新區(qū)管委會、蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會在各自的管轄范圍內(nèi)履行物業(yè)管理職責(zé)。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等關(guān)系；落實老舊住宅小區(qū)管理工作。
城市社區(qū)、農(nóng)村村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第四條市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣（區(qū)）物業(yè)管理機構(gòu)具體負責(zé)物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作。
市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員誠信檔案，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。
第六條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)變更登記的人，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒不履行業(yè)主義務(wù)。
第八條物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第九條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以依法書面授權(quán)代理人參加，也可以以電子方式參加討論和表決。
第十條交付使用的專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門。報告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分的資料；
（二）房屋及建筑面積清冊；
（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；
（四）房屋建筑工程竣工驗收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明；
（五）物業(yè)服務(wù)用房配置的資料；
（六）業(yè)主名冊。
開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報告的，已交付專有部分的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到開發(fā)建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定籌備召開首次業(yè)主大會會議。
第十一條下列事項由業(yè)主大會決定：
（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）籌集和使用專項維修資金；
（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（六）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
（七）改變共有部分的用途；
（八）利用共有部分進行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用；
（九）利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位及管理收費事項；
（十）批準(zhǔn)業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用；
（十二）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（十三）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定的其他事項。
決定前款第（四）項、第（五）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
由于業(yè)主達不到法定人數(shù)無法召開業(yè)主大會的，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以召開業(yè)主代表大會決定除本條第一款第（四）項、第（五）項外的其他事項。業(yè)主代表大會的代表可按幢、單元、樓層等為單位推舉產(chǎn)生，業(yè)主代表大會不得少于三十人。
第十二條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天，在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占已交付物業(yè)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主不反對的情況下生效。
第十三條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）系本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的常住業(yè)主，且本人有履行業(yè)主委員會委員職務(wù)的時間保證；
（二）身體健康，年齡不超過70周歲，能夠履行委員職責(zé)；
（三）本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)企業(yè)出資或者任職；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十四條業(yè)主大會每年至少召開一次會議，由業(yè)主委員會召集。
業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則按期召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促召開業(yè)主大會會議。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議：
（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的；
（二）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議的；
（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職的；
（四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的。
第十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會委員的工作津貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會報告收支情況。
前款所述費用由全體業(yè)主承擔(dān)，有公共收益的，從公共收益中支付?；I備和召開首次業(yè)主大會的經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)社區(qū)、居（村）民委員會：
（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；
（二）業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會會議記錄和會議決定。
第十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。
第十八條業(yè)主委員會任期屆滿前九十日，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)督促換屆選舉。
第十九條業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新的業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所協(xié)助移交。
第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)、居（村）民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十一條業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員
會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十二條有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，可以成立臨時物業(yè)管理委員會，代行有關(guān)法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主委員會一經(jīng)選舉產(chǎn)生，其自行終止。
（一）首次業(yè)主大會召開前的前期物業(yè)管理期間或者達不到本條例第十條規(guī)定的條件無法成立業(yè)主大會的；
（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的；
（三）業(yè)主委員會不履行職責(zé)達一年以上，無法正常開展工作，嚴重影響小區(qū)物業(yè)管理和諧穩(wěn)定，需要調(diào)整或重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反復(fù)指導(dǎo)后，仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。
第二十三條臨時物業(yè)管理委員會由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、轄區(qū)派出所、社區(qū)居（村）民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。
臨時物業(yè)管理委員會總?cè)藬?shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于臨時物業(yè)管理委員會人數(shù)的百分之五十。業(yè)主代表的資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十三條的規(guī)定，業(yè)主代表經(jīng)業(yè)主推薦或者自薦，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審定。臨時物業(yè)管理委員會的主任由業(yè)主代表擔(dān)任。
臨時物業(yè)管理委員會組成后，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十四條臨時物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。
第三章前期物業(yè)管理
第二十五條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣級人民政府物業(yè)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)共同劃定。
建設(shè)項目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
第二十六條住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府物業(yè)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)，按照本條例第二十五條的規(guī)定進行物業(yè)管理區(qū)域劃分。
第二十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計劃，同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改變用途。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之二到千分之三的比例確定，且不少于四十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。
第二十八條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，開發(fā)建設(shè)單位在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；
（二）地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積；
（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；
（四）公共車位數(shù)量和位置；
（五）地下室（不含人防地下室部分）、底層架空層面積及其權(quán)屬；
（六）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；
（七）共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；
（八）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
第二十九條住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米（包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。并在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定服務(wù)期限。但在約定期限的同時，應(yīng)當(dāng)明確約定，在業(yè)主委員會與其選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十條住宅開發(fā)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約。
第三十一條新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)保修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系開發(fā)建設(shè)單位落實保修責(zé)任。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
（一）參與工程的查驗，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向開發(fā)建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；
（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向開發(fā)建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案；
（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進行查驗時，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗的有關(guān)文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。拒不移交的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、轄區(qū)派出所協(xié)助移交。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)，做好物業(yè)管理人員的選聘、培訓(xùn)和管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。
從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書，個人品行端正，身體健康，著裝整潔，服務(wù)規(guī)范。
第三十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
（一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)，及時辦理業(yè)主投訴，提高服務(wù)質(zhì)量；
（四）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監(jiān)控等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關(guān)的指導(dǎo)檢查；
（五）為業(yè)主的身份、住宅等個人信息保密，未經(jīng)業(yè)主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透露。
（六）積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)專業(yè)單位進入物業(yè)區(qū)域開展服務(wù)，為其提供便利。
（七）接受社區(qū)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第三十七條終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。
自物業(yè)服務(wù)合同解除之日起十日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)辦理下列交接事宜：
（一）移交業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案；
（二）移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；
（三）移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物；
（四）移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；
（五）清交預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費用；
（六）其他需要交接的事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。
第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行下列活動：
（一）改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；
（二）設(shè)置營業(yè)攤點；
（三）許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動；
（四）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料；
（五）提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標(biāo)準(zhǔn)；
（六）其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。
第三十九條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其他類型的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。
市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報區(qū)（縣）物價部門備案。
第四十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同不得違反合同法等法律、法規(guī)，其中涉及物業(yè)服務(wù)方面的條款不得違反物權(quán)法、物業(yè)管理條例和本條例的有關(guān)規(guī)定。市人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)范、審查、檢查等工作。
物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費；物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示或者提交社會征信機關(guān)記入個人誠信檔案等方式，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。對無正當(dāng)理由經(jīng)催交仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請仲裁或者提起訴訟。
物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費。
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定可以對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及經(jīng)營性用房進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有。該項收益可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬，扣除約定手續(xù)費后，于次年二月底以前繳存業(yè)主委員會；由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年將物業(yè)經(jīng)營性收益的收支情況向業(yè)主公布一次。
實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第四十二條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位產(chǎn)權(quán)、數(shù)量及出售、出租等方式。
開發(fā)建設(shè)單位用于銷售的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車庫、車位除外。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要。
開發(fā)建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。
車位、車庫有空余的，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。
第四十四條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車，以及相關(guān)收費和管理事項，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，不得收費。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第四十五條市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)情況進行定期檢查。
第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)誠信服務(wù)，不得有以下失信行為：
（一）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；
（二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)的；
（三）拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理狀況混亂的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他違法行為。
第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)仲裁裁決或者生效判決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
第四十八條縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分、承接查驗備案等信息。
第四十九條縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)及時受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人。
第五章物業(yè)使用與維護
第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。
第五十一條物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
（二）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；
（三）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；
（四）損害、占用、堵塞、封閉燃氣管道及其他管道設(shè)施，影響公共安全；
（五）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物；
（六）違法挖掘房屋地下空間；
（七）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施；
（八）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往樓下拋棄物品；
（九）將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活；
（十）違反有關(guān)法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活；
（十一）排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（十二）存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；
（十三）損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；
（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
對違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任。
第五十二條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對受讓人或者承租人具有同等約束力。
轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的
有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進行現(xiàn)場巡查。物業(yè)使用人對房屋進行裝飾裝修，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。
第五十四條業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房（含開網(wǎng)店），不得將住宅出租用于經(jīng)營性活動（含開網(wǎng)店），工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營性用房的經(jīng)營活動頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。臨街住戶，需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變用途。
第五十五條物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。相關(guān)專業(yè)單位自建的由其自行負責(zé)管理。物業(yè)交付使用時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。
第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。其中，屬物業(yè)專有部分的費用，由業(yè)主繳納；屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。
相關(guān)專業(yè)單位在老舊住宅小區(qū)的服務(wù)項目暫不具備向最終用戶收取費用的，應(yīng)當(dāng)制定和實
施限期改造計劃，過渡實現(xiàn)向最終用戶收取費用。限期和過渡的具體辦法由市人民政府制定。
專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收服務(wù)費，但不得向業(yè)主收取服務(wù)費等額外費用。
第五十七條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家和本省、市有關(guān)規(guī)定交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。按照國家規(guī)定，在保證資金安全的前提下，可以進行保值增值運作管理。
住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和本省、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，對一次性繳存有困難的老舊住宅小區(qū)可以允許分期繳存，對緊急情況下使用的可以開通資金使用的綠色通道，先使用后補辦手續(xù)，對維修單幢住宅的電梯、屋頂、消防等急用設(shè)施設(shè)備需要執(zhí)行本條例第十一條第二款的可以限定在該單幢住宅業(yè)主的范圍內(nèi)。
第五十八條物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；
（二）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，從專項維修資金中支付，不足部分，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分建筑面積分攤，屬于人為損壞的，費用由責(zé)任人承擔(dān)；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備部分，業(yè)主專有部分的，由業(yè)主承擔(dān)；業(yè)主專有部分之外的，由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)。
第五十九條維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時，相鄰物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)賠償。
第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。
第六章法律責(zé)任
第六十一條對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條違反本條例第三十八條第（一）、（四）、（五）項規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
違反本條例第三十八條第（二）、（三）項規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，逾期不改正的，處三千元以上三萬元以下罰款。
第六十四條違反本條例第四十六條規(guī)定的，由工商行政管理部門通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向社會公示，并依據(jù)《企業(yè)信息公示暫行條例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰。
第六十五條違反本條例第五十一條第一款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）項規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
違反本條例第五十一條第一款第（七）、（八）、（九）項規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，逾期不改正的，處以五百元以上五千元以下的罰款。
違反本條例第五十一條第一款第（十）項規(guī)定的，由市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門依法查處；
違反本條例第五十一條第一款第（十一）項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門依法查處；
違反本條例第五十一條第一款第（十二）、（十三）項規(guī)定的由公安機關(guān)依法查處。
第六十六條業(yè)主違反本條例第五十四條規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正；逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
第六十七條不屬于本條例第五十六條第二款的情形且違反本條例第五十六條第三款規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。
不屬于本條例第五十六條第二款的情形且違反本條例第五十六條第四款規(guī)定的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以三千元以上三萬元以下的罰款。
第六十八條市、縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門及其他相關(guān)政府部門的工作人員、物業(yè)管理機構(gòu)及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居（村）民委員會的工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章附則
第六十九條本條例自2016年7月1日起施行。2001年7月26日蘭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過2001年9月28日甘肅省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議批準(zhǔn)的《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
第二篇：蘭州市物業(yè)管理規(guī)定
蘭州市物業(yè)管理規(guī)定
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本規(guī)定。
第三條市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管、物業(yè)項目招投標(biāo)監(jiān)管、投訴處理、動態(tài)考核、行業(yè)精神文明建設(shè)等工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的組織、指導(dǎo)工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，依法處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。
第四條建立社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(業(yè)主代表)三方協(xié)商機制，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛。
第五條市(縣、區(qū))公安、環(huán)保、建設(shè)、規(guī)劃、城管執(zhí)法、物價、衛(wèi)生、信訪、質(zhì)監(jiān)、工商等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，依法實施對物業(yè)管理活動的服務(wù)和監(jiān)督工作。
第六條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等有關(guān)企業(yè)依法承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線、線路的維修養(yǎng)護責(zé)任，按照法律法規(guī)規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂有關(guān)服務(wù)協(xié)議，明確各自權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。
第七條蘭州物業(yè)管理協(xié)會作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的自律性管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范并監(jiān)督實施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營。
第八條市(縣、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督的作用，維護人民群眾的合法權(quán)益。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第九條依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法做出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
業(yè)主大會按照國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定履行職責(zé)。
第十一條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會,業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設(shè)立。
第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項：
(一)對該范圍內(nèi)的共有部分進行維修、更新、改造;
(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。
特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。
第十三條業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決，任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書。
選票、表決票和委托書由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府保管，保管期限為一個完整的選舉周期。
第十四條業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開，與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達到《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定的，由缺席業(yè)主補充表決，經(jīng)補充表決仍未達到要求的，為維護小區(qū)業(yè)主公共利益，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。
第十五條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
業(yè)主委員會實行備案制。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起___日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。
第十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的有關(guān)物業(yè)管理的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，給業(yè)主造成損失的，由做出決定的業(yè)主委員會承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十七條業(yè)主委員會濫用職權(quán)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，嚴重影響社區(qū)秩序和社會穩(wěn)定的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令其限期改正，逾期拒不改正的，撤銷其備案，在該物業(yè)管理區(qū)域公告后，指導(dǎo)業(yè)主大會重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十八條業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費及委員津貼由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。
第十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得有下列行為：
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費;
(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
第二十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費等行為且拒不改正的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約約定的其他情形。
第二十一條業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會及其成員、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)保守業(yè)主秘密，不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第三章前期物業(yè)管理
第二十二條按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
現(xiàn)售商品房出售前___日，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘;投標(biāo)人少于___個或者住宅規(guī)模不超過___萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十三條新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售之前與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時管理規(guī)約，并報物業(yè)所在縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并向房屋買受人說明。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第二十五條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付給買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。
房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費發(fā)生的起始日期自建設(shè)單位催告房屋買受人接受交付的期限結(jié)束次日起算。
建設(shè)單位與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費的，減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對建筑物及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項做出明確約定。
自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位簽訂維保協(xié)議，嚴格按照《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》維修保養(yǎng)，做好維保記錄，履行電梯安全使用管理的主體責(zé)任。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
市外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康禺a(chǎn)行政主管部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù)。
實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理制度，對嚴重擾亂物業(yè)管理市場秩序、采取不正當(dāng)手段惡意競爭、發(fā)生重大管理責(zé)任事故、騙取資質(zhì)等行為，由市房地產(chǎn)行政主管部門視情節(jié)輕重，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改、行政處罰、吊銷資質(zhì)的處理。
第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式與業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任、專項維修資金的管理和使用等事項進行明確。
第三十條物業(yè)服務(wù)項目包括秩序維護服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中就秩序維護的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、責(zé)任區(qū)分、違約責(zé)任等做出明確約定。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和相關(guān)行業(yè)規(guī)范的要求及物業(yè)服務(wù)合同的約定履行維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行法律、法規(guī)或物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)權(quán)益受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。
對未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;經(jīng)督促仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費義務(wù)的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第三十五條業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理事項、管理實施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭等事項共同做出約定。
自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會或者成立其他管理機構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定等形式進行，由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)以及成立管理機構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)的，應(yīng)當(dāng)推選管理負責(zé)人。
業(yè)主、業(yè)主委員會或者管理機構(gòu)在執(zhí)行管理事務(wù)中的權(quán)利義務(wù)及其責(zé)任，由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同約定。
第三十六條自行管理的業(yè)主委員會、管理負責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照約定的期限定期公布管理費用的收支情況，沒有約定或者約定不明的，應(yīng)當(dāng)按季度公布。
第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因委托管理或者自行管理的連續(xù)性中斷，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境惡化、秩序混亂，嚴重影響業(yè)主生活的，轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)就環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等必要事項組織臨時管理，相關(guān)費用由業(yè)主共同承擔(dān)。
第三十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反治安、消防、規(guī)劃、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)部門報告。
有關(guān)行政管理部門和機構(gòu)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)查處違法行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合。
第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防、物防、技防建設(shè)，強化安全防范管理，創(chuàng)造良好居住環(huán)境。
發(fā)生安全事故或者突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，并向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定，依法對租賃房屋的出租人和承租人進行登記建檔，并定期向公安部門反饋登記信息。
第五章物業(yè)的使用與維護
第四十一條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定及管理規(guī)約、業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第四十二條業(yè)主、物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第四十三條任何單位和個人不得非法處分、侵占或者損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分。
因公共利益或者物業(yè)維護的需要，相關(guān)單位和個人確需臨時占用、挖掘道路、場地等共有部分的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并采取安全保障措施，施工結(jié)束后應(yīng)及時恢復(fù)原狀。
因公共利益的需要確需改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、物業(yè)服務(wù)用房等共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)規(guī)定，并由業(yè)主大會做出決定，需要辦理有關(guān)手續(xù)的由業(yè)主委員會(或推選出的業(yè)主代表)依法辦理。
第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫，其歸屬由建設(shè)單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。
約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫出租、出售時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租、出售給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。在滿足業(yè)主現(xiàn)有需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過___個月。
第四十五條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路或者其他相關(guān)場地停放車輛，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和指揮，不得占用消防通道、綠化用地，不得影響其他車輛和行人的正常通行，實行人車分流的小區(qū)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用人防工程進行經(jīng)營活動的，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照非住宅物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)交存住宅專項維修資金、交納物業(yè)服務(wù)費。
第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知相鄰業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè);小區(qū)入住率達到1/3以上時，裝修活動應(yīng)嚴格控制作業(yè)時間，不得在業(yè)主正常休息時間進行裝修。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的裝修秩序，保持電梯等共用設(shè)備的完好，對裝修施工人員進行備案并發(fā)放出入證件，不得壟斷或協(xié)助壟斷裝修材料買賣及運輸。
第四十八條業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的;
(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物的;
(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的;
(四)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重物品的;
(五)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動的;
(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物的;
(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物的;
(八)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十九條專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，由業(yè)主按國家有關(guān)規(guī)定交納。
開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將代收代繳的專項維修資金及時存入專戶管理銀行，納入政府監(jiān)管，不得非法占用或者挪作他用。
第五十條物業(yè)保修期滿后，自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān);
業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商。因業(yè)主的原因發(fā)生事故的，責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。
第五十一條物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主拒絕配合而造成其他業(yè)主物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，該相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六章法律責(zé)任
第五十二條住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處___萬元以下的罰款。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款___%以上___%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十四條業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的，處___萬元以上___萬元以下罰款，并在資質(zhì)等級核準(zhǔn)時不予核準(zhǔn)。
第五十五條業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本規(guī)定第四十二條、四十八條規(guī)定的，由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，可以并處___元以上___萬元以下罰款。造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。
第五十六條挪用專項維修資金的，由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額___倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法移交司法機關(guān)，追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第五十七條房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責(zé)，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究相關(guān)人員的責(zé)任;玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)，依法追究刑事責(zé)任。
第七章附則
第五十八條本規(guī)定自公布之日起施行，有效期___年。
第三篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)
物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范
一、對業(yè)主及其委員會的管理
【《深圳市物業(yè)管理委員會規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對業(yè)主及業(yè)主委員會的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》時,即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強業(yè)主管理委員會管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強,在物業(yè)管理實踐中較好地維護了業(yè)主利益。
【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。
【蓮花北村業(yè)主管理委員會的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會在運作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內(nèi)部的行文制度、用章制度和財務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫停活動“。
附:業(yè)主公約(示范文本)
為加強______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。
一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)
業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。
(一)權(quán)利
①依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利;
②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所(地)的權(quán)利;
③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修;
④有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構(gòu)施工的除外;
⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕;
⑥有權(quán)參加業(yè)主大會,并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);
⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);
⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;
⑨有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評;
⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:
⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任,對方不維修養(yǎng)護或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護,按規(guī)定分攤費用。
(二)義務(wù)
①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;
②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定;
③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;
④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用;
⑤業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請表,報物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進行查驗,如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補償費用。
⑥業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護,應(yīng)支付有關(guān)費用;
⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時,應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;
⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系(另
有專門合同規(guī)定除外)。
⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;
(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場所(地);
(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:
(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;
(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;
(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;
(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;
(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會
①業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。
業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(shè)(執(zhí)行)機構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項權(quán)利。業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。
②第一次業(yè)主大會,在本物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。
③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時出席業(yè)主大會,參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。
④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。
⑤業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。
⑥業(yè)主管理委員會成立后,負責(zé)召集此后的業(yè)主大會,并每年至少召開一次。
經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會應(yīng)于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會。
業(yè)主委員會應(yīng)于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。
⑦業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會。
⑧業(yè)主大會的出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時,在會上提出的需經(jīng)決定的事項,由出席會議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。
⑨業(yè)主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。
⑩業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。
三、違約責(zé)任
①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會決定,業(yè)主管理委員會未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。
②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。
四、其他事項
①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。
②本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。
③業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。
④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。
本業(yè)主所擁有物業(yè):
住宅:_____棟_____號
商業(yè)用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:
所在單位:
電話:_______(宅)_______(辦公室)
業(yè)主(簽章):
一九九
****年**月**日
二、大型住宅區(qū)居委會設(shè)置的改革
【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強我市城市街道居民委員會建設(shè)的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設(shè)置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個住宅區(qū)只設(shè)立一個居委會。理由是:
①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個居委會,是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會要對住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。
②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經(jīng)費還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經(jīng)營,多個居委會在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。
③各居委會規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔(dān),也可使居委會自籌經(jīng)費 的負擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。
④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個居委會,運作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個居委會是完全可行的。
【大型住宅區(qū)居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業(yè)管理單位間的工作配合。
附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案
根據(jù)《居委會組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設(shè)一個居委會,桃源村實行居委會與物業(yè)管理處合署辦公。試點方案如下:
一、蓮花北村只設(shè)一個居委會蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:
(一)組織機構(gòu)。將4個居委會合并成1個居委會,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。
(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。
(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。
(四)經(jīng)費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會。經(jīng)費不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補助。
(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。
二、桃源村居委會與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:
(一)組織機構(gòu)。桃源村設(shè)1個居委會,居委會與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業(yè)管理處副主任。
(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。
(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產(chǎn)權(quán)。
(四)經(jīng)費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按居委會工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會工作人員。辦公經(jīng)費不足部分,由物業(yè)管理處補足。
(五)工作銜接問題:居委會和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。
(六)建立內(nèi)容全面翔實的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會共享。
三、操作方法
(一)成立試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)
(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會。
(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會工作人員。
(四)研究新居委會辦公地址。
(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的
領(lǐng)導(dǎo)。
(六)建立有關(guān)檔案,報試點所在區(qū)政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。
三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同
【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費者(業(yè)主)消費需求與意識的提高與表現(xiàn),也是促進物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動力;更是國家機關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進行規(guī)范的催化劑。
單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。
從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。
【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護和促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費用、違約責(zé)任等都做了詳細的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。
附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會/房地產(chǎn)開發(fā)公司
受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對_______(物業(yè)名稱)實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條物業(yè)基本情況
座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號；
占地面積:________平方米;
建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;
物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。
第二條委托管理事項
1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、…)的維修、養(yǎng)護和管理。
2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。
3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護和管理。
4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、……)的維修、養(yǎng)護和管理。
5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
6.交通、車輛行駛及停泊。
7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。
8.社區(qū)文化娛樂活動。
9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。
10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項:
11.______________________________。
12.______________________________。
13.______________________________。
第三條合同期限
本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費用概預(yù)算、決算報告;
2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認定,有權(quán)終止合同;
3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。
4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。
5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:
(1)無償使用。
(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。
6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;
8.負責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;
9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;
11.____________________________。
12.____________________________。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。
2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測算依據(jù),嚴格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價,不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。
3.負責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。
4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;
5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人;
6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。
7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬目;
8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施;
9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;
10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;
11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn),包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計,甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。
12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。
第六條 管理目標(biāo)
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)”管理分項標(biāo)準(zhǔn)“(各項維修、養(yǎng)護和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。
第七條 管理服務(wù)費用
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第_______項執(zhí)行;
(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;
(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;
(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;
(4)_______________________________。
2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項執(zhí)行:
(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;
(2)按每年_____%的幅度上調(diào);
(3)按每年_____%的幅度下調(diào);
(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;
(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;
(6)________________________。
3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護,及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實際發(fā)生費用計理收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準(zhǔn)望進行審核和監(jiān)督。
4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實施,所需經(jīng)費按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。
5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計_____元,由甲方負責(zé)在_____時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。
6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執(zhí)行:
(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;
(2)由乙方承擔(dān);
(3)在_____費用中支付;
(4)_________________________。
7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用,按下列第_____項執(zhí)行:
(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;
(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的%;
(3)_________________________。
第八條 獎懲措施
1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。
(1)______________________________。
(2)______________________________。
2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:
(1)______________________________。
(2)______________________________。
3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。
第九條 違約責(zé)任
1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。
2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))
4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
5.________________________。
6.________________________。
第十條 其他事項
1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。
4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。
6.本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
8.本合同自簽訂之日起生效。
9.______________________________。
10._____________________________。
甲方簽章:______
乙方簽章:______ 法人代表:______
法人代表:______ 一九九
****年**月**日
四、車輛丟失案的處理及影晌
(一)幾例典型的丟豐案
【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務(wù)所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發(fā)給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權(quán),請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負有賠償責(zé)任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險公司賠償人民幣18.2萬元。
【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領(lǐng)取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈_出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當(dāng)天上午,賈某去停車場取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區(qū)場內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預(yù)交停車場停車費:不申報、不預(yù)交車輛停放費的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任?！?996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。
賈某的車未辦理長期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報、預(yù)交車輛停放費。經(jīng)審理,一審法院認為文華花園停車場的經(jīng)營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯,應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價部門有關(guān)規(guī)定向被告補交保管費,賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。
【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊蟆７ㄔ阂粚徴J為新偉公司雖擁有B11號車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關(guān)系成立。車輛進入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機動車保管業(yè)務(wù),對車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業(yè)主交納的管理費與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費用。業(yè)主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要
求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費并不是財產(chǎn)保管費,也不含任何財產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場,且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費用,并在車輛出入該住宅區(qū)時依照規(guī)定接受查驗,應(yīng)視為財產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔(dān)訴訟費用。
(二)車輛丟失案處理的影響
【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質(zhì)】對于物業(yè)管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租
金,而非保管費和保險費,深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場營業(yè)執(zhí)照及停車費發(fā)票需要改為車位場地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟壓力,加重了企業(yè)和居民負擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場地有償使用性質(zhì),停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執(zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的修改,條例中已明確。)
【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。
調(diào)研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個
住宅區(qū)、20個停車場。香港2個住宅區(qū)、4個停車場,并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。
根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場實際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機動車停車場管理關(guān)系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。
第四篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成
例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項在總成本中所占比
管理人員費用
費用名稱：《辦法》對于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。在之前的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)》里，這部分費用叫“綜合管理費”。
費用構(gòu)成：這其實就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負責(zé)企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負責(zé)公共設(shè)備維護保養(yǎng)和業(yè)主個人設(shè)施維護等事物。
其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。
除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規(guī)定。
在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照市建委第950號文件：1.負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；5.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);7.應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運行費
費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。費用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設(shè)施設(shè)備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設(shè)備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長指出這些系統(tǒng)的維護費用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。
在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常
新市場營銷法則 助推企業(yè)成長電子商務(wù)營銷食品餐飲營銷建筑房產(chǎn)營銷消費品營銷
使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；4.負責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。
服務(wù)好壞決定收費標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費用
費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。在之前相關(guān)文件中，該費用為“保潔費”。
費用構(gòu)成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責(zé)。
在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，以前強調(diào)“保證”的責(zé)任，而現(xiàn)在更強調(diào)“清潔”這一行為。
基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；
2.設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用
費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。
在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養(yǎng)護費用
費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。
費用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護理費用是物業(yè)管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費用
《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費用，這項費用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設(shè)備還可以作為固定資產(chǎn)進行折舊，一般按5年期進行折舊?！掇k法》所列費用第八項為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，主要是對公共用房等公共設(shè)施的責(zé)任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責(zé)任險標(biāo)準(zhǔn)定為0.04元/平方米/月。最后一項為經(jīng)業(yè)主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制
在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。
所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。所謂酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比
例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
通常，實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因為售后公房小區(qū)物業(yè)管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業(yè)管理服務(wù)費用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務(wù)費較低，物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)虧損，但他們會通過采取其他延伸服務(wù)來彌補虧損，對業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，
第五篇：蘭州市勞動合同
蘭州市勞動合同
蘭州市勞動合同1
甲方(用人單位)：______________________
乙方(勞動者)：________________________
性別：___________________________________
身份證號：______________________________
根據(jù)《勞動法》、《__________省勞動合同條例》，經(jīng)雙方平等協(xié)商，自愿簽訂本合同。
一、甲方義務(wù)
(一)遵守國家及省、市的法律、法規(guī)和___策，保障乙方的合法權(quán)益;
(二)按時足額為乙方繳納社會保險費;
(三)按時支付乙方的工資，不得克扣和無故拖欠;
(四)為乙方提供符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生條件和必要的勞動防護用品;
(五)依法對女職工和未成年工實行特殊保護;
(六)依法支持乙方參加合法的社會活動;
(七)保證乙方依法享受國家規(guī)定的有關(guān)休假待遇;
(八)乙方因工或非因工死亡，按國家規(guī)定支付喪葬費、撫恤費等;
(九)乙方因工負傷或患職業(yè)病，按國家有關(guān)規(guī)定辦理。
二、乙方義務(wù)
(一)遵守國家及省、市的法律、法規(guī)和___策，維護甲方的合法權(quán)益;
(二)遵守甲方不違反法律、法規(guī)的規(guī)章制度，服從甲方的領(lǐng)導(dǎo)、教育和工作安排;
(三)認真履行崗位職責(zé)，嚴格遵守安全操作規(guī)程，完成甲方規(guī)定的生產(chǎn)(工作)數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)(要求);
(四)自愿委托甲方代為扣繳國家規(guī)定本人應(yīng)繳納的社會保險費;
(五)在本合同期內(nèi)，保守甲方的商業(yè)秘密。
三、本合同期限、工時制度、工作內(nèi)容、工資給付
(一)本合同期限選用____：A(固定期限);B(無固定期限);C(以完成一定的工作為期限)。
A：本合同自____年____月____日起生效，至____年____月____日終止。其中生效后的前____個月為試用期。
B：本合同自____年____月____日起生效，至下列條件出現(xiàn)時終止，其中生效后的前____個月為試用期。
C：本合同自____年____月____日起生效，至________工作(任務(wù))完成日終止，其中生效后的前____個月為試用期。
(二)本合同期內(nèi)工時制度采用____：A(定時工作制);B(不定時工作制);C(綜合計算工時工作制)。
A：乙方每天為甲方工作不超過________小時，平均每周工作不超過__________小時，每周至少休息__________天。甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要，經(jīng)與工會和乙方協(xié)商后可適當(dāng)安排乙方延長工作時間或在休息日、法定節(jié)假日加班。但延長工作時間每日不得超過__________小時，每月不得超過__________小時。
B：不定時工作制(按勞動保障行___部門批準(zhǔn)的辦法執(zhí)行)。
C：綜合計算工時工作制(按勞動保障行___部門批準(zhǔn)的辦法執(zhí)行)。
(三)工作內(nèi)容：乙方同意甲方安排其從事____________工作。
(四)工資給付：
1.甲方以法定貨幣至少每月支付__________次乙方工資。
乙方提供了正常勞動的，甲方支付給乙方的工資不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。甲方可根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營效益狀況和職工生活費用價格指數(shù)變動情況，適時調(diào)整乙方工資。
2.非因乙方原因造成停工、停產(chǎn)在一個工資支付周期內(nèi)的，甲方應(yīng)支付乙方的正常工資;
停工超過一個工資支付周期的`，甲方每月按____________標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給生活費。
3.加班工資：
(1)甲方安排乙方延長工作時間，須按乙方小時工資標(biāo)準(zhǔn)__________%支付工資;
(2)甲方安排乙方在休息日工作又不能安排補休的，須按乙方日工資標(biāo)準(zhǔn)的__________%支付工資;
(3)甲方安排乙方在國家法定節(jié)假日工作，須按乙方日工資標(biāo)準(zhǔn)的__________%支付工資。
四、勞動合同的終止、解除和續(xù)訂
(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，本合同可以解除。
(二)乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同(后四項甲方應(yīng)提前__________日以書面形式通知乙方)：
1.在試用期間被證明不符合錄用條件的;
2.嚴重違反勞動織律或甲方規(guī)章制度的：
3.嚴重失職，營私舞弊，對甲方利益造成重大損害的;
4.被依法追究刑事責(zé)任及勞動教養(yǎng)的;
5.乙方患病或非因工負傷，醫(yī)療期滿后不能從事原工作也不能從事由甲方另行安排的工作的;
6.乙方不能勝任工作，經(jīng)甲方培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的;
7.本合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使本合同無法履行，甲、乙雙方協(xié)商不能就變更本合同內(nèi)容達成協(xié)議的;
8.甲方瀕臨破產(chǎn)進行法定整頓期間或生產(chǎn)經(jīng)營狀況發(fā)生嚴重困難，經(jīng)報勞動保障行___部門確需裁減人員的。
(三)乙方有下列情形之一，又不存在上款第2、3、4項情況的，甲方不得解除本合同：
1.患職業(yè)病或者因工負傷并被確認喪失或者部分喪失勞動能力的;
2.患病或者負傷.在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的;
3.女職工在孕期、產(chǎn)期、哺___期內(nèi)的;
4.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的具他情形。
(四)有下列情形之一的，乙方可隨時通知甲方解除本合同。
1.在試用期內(nèi)的;
2.甲方以暴力、威脅或以非法限制人身自由的手段強迫乙方勞動的;
3.甲方不按本合同第三條第(四)款第1項約定支付工資的或經(jīng)有關(guān)部門鑒定甲方未履行本合同第一條第(四)款義務(wù)的;
4.甲方強迫乙方集資、入股或者繳納風(fēng)險抵押性財物的;
5.甲方拒絕依法為乙方繳納社會保險費的;
6.甲方低于當(dāng)?shù)厝嗣馹__府規(guī)定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)支付乙方工資報酬的。
(五)除上款外，乙方提出解除本合同應(yīng)當(dāng)提前________日以書面形式與甲方協(xié)商。
(六)經(jīng)協(xié)商一致同意續(xù)訂勞動合同的，雙方應(yīng)在本合同期滿前辦理續(xù)訂手續(xù)。
五、解除勞動合同的有關(guān)補償
(一)甲方因本合同第四條第(一)款、第(二)款的第6項解除合同的，甲方按乙方在本單位工作年限每滿__________年(不滿________年的按________年計。下同)發(fā)給相當(dāng)于________個月工資的經(jīng)濟補償金，但最多不超過__________個月。
(二)甲方根據(jù)本合同第四條第(二)款的第7、8項、乙方根據(jù)本合同第四條第(四)款的2、3項解除合同的以及甲方被撤銷或者解散與乙方解除合同的，甲方按乙方在本單位工作年限每滿________年發(fā)給相當(dāng)于________個月工資的經(jīng)濟補償金。
(三)甲方根據(jù)本合同第四條第(二)款第5項解除合同的，甲方除應(yīng)按乙方在本單位工作年限每滿________年發(fā)給相當(dāng)于________個月工資的經(jīng)濟補償金外，再發(fā)給乙方不低于________個月工資的醫(yī)療補助費。如乙方屬患重病或絕癥的，甲方還須分別按照乙方應(yīng)享受的醫(yī)療補助費的________%或________%增發(fā)醫(yī)療補助費。以上各款所稱月工資，是指甲方正常生產(chǎn)經(jīng)營情況下乙方解除合同前________個月的平均工資，乙方月平均工資低于甲方月平均工資的，按甲方月平均工資標(biāo)準(zhǔn)計算。
六、醫(yī)療期及待遇
(一)乙方患病或非因工負傷，甲方應(yīng)按國家規(guī)定給予醫(yī)療期。
(二)乙方在醫(yī)療期內(nèi)停工醫(yī)療累計不超過________天的，甲方發(fā)給乙方工資________%的病假工資;超過________天的，發(fā)給乙方工資________%的疾病救濟費。醫(yī)療待遇按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(三)乙方因故意自傷、打架斗毆、參與違法犯罪活動而致傷致病的，在醫(yī)療期間，甲方可停發(fā)乙方的工資和各種津貼、補貼。醫(yī)療費由乙方自理。
七、違約責(zé)任及其它約定事項
在本合同期間，任何一方違反本合同規(guī)定給對方造成經(jīng)濟損失的，應(yīng)承擔(dān)賠(補)償責(zé)任。
(一)甲方克扣或者無故拖欠乙方工資以及拒不支付乙方加班工資的，除全額支付乙方工資報酬外，還須加發(fā)相當(dāng)于工資報酬________%的經(jīng)濟補償金。
(二)甲方支付乙方工資報酬低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的，除補足低于標(biāo)準(zhǔn)部分外，還應(yīng)給乙方加發(fā)相當(dāng)于補足部分________%的經(jīng)濟補償金。
(三)甲方違反本合同第五條規(guī)定，除全額發(fā)給乙方經(jīng)濟補償金外，還須加發(fā)該經(jīng)濟補償金數(shù)額________%的額外經(jīng)濟補償金。
(四)乙方屬甲方出資培訓(xùn)、招聘的，尚未達到雙方約定的服務(wù)期而解除本合同的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定或約定賠償甲方為其實際支出的培訓(xùn)費用。
(五)雙方約定：________________________________________。
八、附則
(一)本合同一式________份，甲乙雙方各執(zhí)________份。
(二)甲乙雙方因履行本合同發(fā)生爭議，可在爭議發(fā)生之日起________日內(nèi)到有管轄權(quán)的勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。
(三)本合同內(nèi)容與國家規(guī)定不一致或本合同未盡事宜，按國家及省的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(提示：合同雙方應(yīng)在了解本合同內(nèi)容后，再決定是否簽名。一經(jīng)簽訂，須嚴格履行。本合同的乙方必須由本人簽名，不得代簽;甲方必須加蓋法人印章并由法定代表人或其委托代理人簽名蓋章)
甲方(蓋章)________________乙方(簽名)________________
___________年______月______日___________年______月______日
蘭州市勞動合同2
甲方（用人單位）：
聯(lián)系方式：
乙方姓名：
現(xiàn)居住地址：
身份證號碼：
聯(lián)系方式：
根據(jù)《中華人民共和國勞動合同法》（以下簡稱《勞動合同法》）及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方遵循合法、公平、平等自愿、協(xié)商一致、誠實信用的原則訂立和履行本合同。
一、勞動合同期限
本合同期限采取下列第___________種形式：
（一）固定期限：自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。其中，試用期自_________年_________月________日至________年_________月________日。
（二）無固定期限：自_________年_________月_________日起。其中，試用期自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
（三）以完成一定工作任務(wù)為期限：自______年______月______時止。
二、工作內(nèi)容和工作地點
（一）甲方安排乙方在______________________崗位（部門），從事______________________工作，擔(dān)任___________________________職務(wù)。
（二）乙方按照甲方的要求，按時完成規(guī)定的工作任務(wù)，達到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
三、工作時間和休息休假
（一）工作時間
1、甲方實行每日工作____小時，每周工作____小時的標(biāo)準(zhǔn)工作時間制度。
2、甲方實行不定時工作制或者綜合計算工時工作制規(guī)定的，報勞動保障行政部門批準(zhǔn)后實行。
3、甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要延長工作時間的，經(jīng)與工會和乙方協(xié)商后可以每日延長1小時時間；遇到特殊情況需要延長工作時間的，可以每日延長3小時工作時間，但是每月不得延長36小時。
4、甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要加班的，經(jīng)與工會和乙方協(xié)商后可以安排乙方加班。
5、符合《勞動法》第四十二條規(guī)定的，從其規(guī)定。
（二）休息休假
1、乙方享受國家規(guī)定節(jié)日、休息日、探親、帶薪年休假和婚、喪假。
2、乙方符合享受國家規(guī)定其他節(jié)日的，從其規(guī)定。
3、甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要在休息日安排乙方加班的，應(yīng)當(dāng)安排乙方補休。
4、乙方符合國家有關(guān)孕期、產(chǎn)期、哺乳期的休息休假、符合享受生育假期，或者符合享受特別假期規(guī)定的，從其規(guī)定。
四、勞動報酬
（一）甲方實行________________________工資制。
1、甲方按照_____________________分配方式，于每月_____日前足額支付乙方工資。
2、乙方的月工資為_____________________元。
3、乙方在試用期內(nèi)的月工資為_________元。
（二）甲方在法定節(jié)日安排乙方工作，或者延長工時的，按照國家規(guī)定支付相應(yīng)的.工資報酬；國生產(chǎn)經(jīng)營需要在休息日安排乙方加班，不能安排乙方補休的，按照國家規(guī)定支付相應(yīng)的工資報酬。
（三）乙方在孕期、產(chǎn)期、哺乳期期間，或者享受生育假期間的工資待遇，按照國家有關(guān)生育保險和計劃生育規(guī)定執(zhí)行。
（四）乙方在因工負傷停工留薪期間的工資標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法，按照國家工傷保險規(guī)定執(zhí)行。
（五）乙方在醫(yī)療期內(nèi)的工資待遇，按照國家有關(guān)病假工資規(guī)定執(zhí)行。
（六）甲、乙雙方執(zhí)行甲方依據(jù)國家規(guī)定制定的津貼、補貼標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法。
（七）甲、乙雙方執(zhí)行省人民政府頒布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
五、社會保險與福利
1、甲、乙雙方按照國家和地方人民政府制定的基本養(yǎng)老、醫(yī)療保險和失業(yè)保險規(guī)定的比例標(biāo)準(zhǔn)，按時足額履行各自承擔(dān)的基本養(yǎng)老、醫(yī)療費用和失業(yè)保險費用的繳納義務(wù)。
2、甲方按照國家和地方人民政府制定的工傷、生育保險規(guī)定，按時足額履行工傷、生育保險費用的繳納義務(wù)。
3、乙方繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療費用和失業(yè)保險費用，由甲方從乙方的工資中代扣代繳。
六、勞動保護、勞動條件和職業(yè)危害防護
（一）甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行國家有關(guān)勞動安全衛(wèi)生的規(guī)定。
（二）甲方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：
1、應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)勞動安全衛(wèi)生規(guī)定，對乙方進行教育和培訓(xùn)，完善勞動安全衛(wèi)生規(guī)章制度和預(yù)防事故傷害、職業(yè)危害的措施，保障乙方在勞動過程中的安全和健康。
2、按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，為乙方提供勞動保護用品。
3、按照國家規(guī)定對從事有職業(yè)危害工作的乙方進行健康檢查。
4、應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，為乙方提供必要的勞動條件。
5、安排乙方從事特種作業(yè)操作的，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定為乙方辦理特種作業(yè)操作證。
（三）乙方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：
1、在工作過程中，應(yīng)當(dāng)遵守勞動安全操作規(guī)程、預(yù)防事故傷害和職業(yè)危害等措施。
2、正確使用勞動保護用品和勞動工具。
（四）乙方是女職工或者未成年工的勞動保護產(chǎn)，甲方按照國家規(guī)定的特殊勞動保護規(guī)定執(zhí)行。
（五）四方有權(quán)對乙方違規(guī)操作、不正確使用勞動保護用品行為提出批評和處罰。
（六）乙方有權(quán)拒絕四方管理人員違章指揮、強令冒險作業(yè)，以及對甲方危害生命安全和身體健康的行為，提出批評、檢舉和控告。
七、合同的變更、解除、終止
（一）合同變更
1、甲、乙雙方經(jīng)過協(xié)商一致，可以變更合同的內(nèi)容。
2、訂立合同時的法律依據(jù)發(fā)生變化或者客觀情況發(fā)生變化，致使合同不能正常履行的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方協(xié)商變更合同內(nèi)容。
（二）合同解除
1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以解除合同。
2、乙方單方解除合同：
（1）依據(jù)《勞動合同法》第三十七條規(guī)定解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前三十日或者三日以書面形式通知甲方；在通知期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)遵守甲方正常的工作秩序和規(guī)章制度。逾期視為甲方同意，合同隨即解除。
（2）依據(jù)《勞動合同法》第三十八條規(guī)定隨時、即時解除合同的，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知甲方。
3、甲方單方解除合同：
（1）應(yīng)當(dāng)依據(jù)《勞動合同法》第四十三條規(guī)定通知工會。
（2）依據(jù)《勞動合同法》第三十九條規(guī)定，隨時解除合同的。
（3）依據(jù)《勞動合同法》第四十條規(guī)定解除合同的；應(yīng)當(dāng)提前三十日以書面形式通知乙方，期滿后辦理解除合同手續(xù)；也可以額外支付乙方一個月工資后，辦理解除合同手續(xù)。
（三）合同終止
1、合同符合《勞動合同法》第四十四條規(guī)定之一情形的，立即終止。
2、合同期限屆滿時，乙方符合《勞動合同法》第四十二條規(guī)定情形之一的，合同終止期限應(yīng)當(dāng)續(xù)延至相應(yīng)的情形條件期限屆滿為止。
3、乙方在合同期間內(nèi)患有職業(yè)病或者因工負傷并被確認喪失或者部分喪失勞動能力的合同終止，按照國家有關(guān)工傷保險的規(guī)定執(zhí)行。
八、其它
（一）本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字或者蓋章之日即發(fā)生法律效力。
（二）本合同內(nèi)容與國家法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不一致的，以國家法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定為準(zhǔn)；未盡事宜按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（三）本合同正本一式二份，甲、乙雙方各持一份，具有同等效力。
甲方（蓋章）：
_______年_____月_____日
乙方簽字（蓋章）：
_______年_____月_____日
蘭州市勞動合同3
編號：
勞動合同書
用人單位：
職工姓名：
簽約須知
1、用人單位和勞動者應(yīng)保證向?qū)Ψ教峁┑呐c履行勞動合同有關(guān)的各項信息真實、有效。
2、勞動合同期限三個月以上不滿一年的，試用期不得超過一個月;勞動合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過二個月；三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同，試用期不得超過六個月。以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動合同或者勞動合同期限不滿三個月的，不得約定試用期。試用期包含在勞動合同期限內(nèi)。勞動合同僅約定試用期的，試用期不成立，該期限為勞動合同期限。同一用人單位與同一勞動者只能約定一次試用期。
3、有下列情形之一的，勞動者提出或者同意續(xù)訂、訂立勞動合同的，除勞動者提出訂立固定期限勞動合同外，應(yīng)當(dāng)訂立無固定期限勞動合同：
（一）勞動者在用人單位連續(xù)工作滿十年的；
（二）用人單位初次實行勞動合同制度或者國有企業(yè)改制重新訂立勞動合同時，勞動者在用人單位連續(xù)工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的；
（三）連續(xù)訂立二次固定期限勞動合同，且勞動者沒有《勞動合同法》第三十九條和第四十條第一項、第二項規(guī)定的情形，續(xù)訂勞動合同的。
4、除約定服務(wù)期和競業(yè)限制條款兩種情形之外，用人單位不得與勞動者約定由勞動者承擔(dān)違約金。
5、用人單位不得扣押勞動者的有效證件，不得要求勞動者提供擔(dān)保或者以其他名義向勞動者收取財物。
6、勞動者應(yīng)認真遵守用人單位依法制定的規(guī)章制度，認真履行本合同書中約定的義務(wù)。
7、工資數(shù)額應(yīng)用大寫數(shù)字。
8、本合同中“七、雙方約定的其他事項”無相應(yīng)內(nèi)容的，應(yīng)填寫“空白”；本合同一律用鋼筆或碳素筆填寫和簽字，不得涂改。
甲方（用人單位）：單位性質(zhì)： 地址：法定代表人（負責(zé)人）姓名： 職務(wù)：乙方姓名： 性別： 民族： 文化程度： 戶籍所在地：現(xiàn)居住地址：身份證號碼：
根據(jù)《中華人民共和國勞動合同法》（以下簡稱《勞動合同法》）及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方遵循合法、公平、平等自愿、協(xié)商一致、誠實信用的原則訂立和履行本合同。
一、勞動合同期限
本合同期限采取下列第 種形式：
（一） 固定期限：自 年 月日起至 年月日止。其中，試用（見習(xí)）期自 年月日至年 月 日。
（二） 無固定期限：自 年 月 日起。其中，試用（見習(xí)）期自年 月日至年 月 日。
（三） 以完成一定工作任務(wù)為期限：自 年 月 日起至?xí)r止。
二、工作內(nèi)容和工作地點
（一） 甲方安排乙方在 崗位（部門），從事
（二） 乙方按照甲方的要求，按時完成規(guī)定的工作任務(wù)，達到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
三、工作時間和休息休假
（一） 工作時間。
1、甲方實行每日工作8小時，每周工作40小時的標(biāo)準(zhǔn)工作時間制度。
2、甲方實行不定時工作制或者綜合計算工時工作制規(guī)定的，報勞動保障行政部門批準(zhǔn)后實行。
3、甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要延長工作時間的，經(jīng)與工會和乙方協(xié)商后可以每日延長1小時時間；遇到特殊情況需要延長工作時間的，可以每日延長3小時工作時間，但是每月不得延長36小時。
4、甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要加班的，經(jīng)與工會和乙方協(xié)商后可以安排乙方加班。
5、符合《勞動法》第四十二條規(guī)定的，從其規(guī)定。
（二） 休息休假。
1.
2.
3. 乙方享受國家規(guī)定節(jié)日、休息日、探親、帶薪年休假和婚、喪假。 乙方符合享受國家規(guī)定其他節(jié)日的，從其規(guī)定。 甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要在休息日安排乙方加班的，應(yīng)當(dāng)安排乙方補休。
4. 乙方符合國家有關(guān)孕期、產(chǎn)期、哺乳期的休息休假、符合享受生育假期，或者符合享受特別假期規(guī)定的，從其規(guī)定。
四、勞動報酬
（一）甲方實行工資制。
1、甲方按照分配方式 ，于每月乙方工資。
2、乙方的月工資為。
3、乙方在試用期（見習(xí)期）內(nèi)的月工資為元（人民幣）。
（二）甲方在法定節(jié)日安排乙方工作，或者延長工時的，按照國家規(guī)定支付相應(yīng)的工資報酬；國生產(chǎn)經(jīng)營需要在休息日安排乙方加班，不能安排乙方補休的，按照國家規(guī)定支付相應(yīng)的工資報酬。
（三）甲、乙雙方全符合《職工帶薪年休假條例》第五條第三款規(guī)定的，從其規(guī)定。
（四）乙方在孕期、產(chǎn)期、哺乳期期間，或者享受生育假期間的工資待遇，按照國家有關(guān)生育保險和計劃生育規(guī)定執(zhí)行。
（五）乙方在因工負傷停工留薪期間的工資標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法，按照國家工傷保險規(guī)定執(zhí)行。
（六）乙方在醫(yī)療期內(nèi)的工資待遇，按照國家有關(guān)病假工資規(guī)定執(zhí)行。
（七）甲、乙雙方執(zhí)行甲方依據(jù)國家規(guī)定制定的津貼、補貼標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法。
（八）甲、乙雙方執(zhí)行省人民政府頒布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
五、社會保險與福利
（一）社會保險費用的繳納。
1、甲、乙雙方按照國家和地方人民政府制定的基本養(yǎng)老、醫(yī)療保險和失業(yè)保險規(guī)定的比例標(biāo)準(zhǔn)，按時足額履行各自承擔(dān)的基本養(yǎng)老、醫(yī)療費用和失業(yè)保險費用的繳納義務(wù)。
2、甲方按照國家和地方人民政府制定的工傷、生育保險規(guī)定，按時足額履行工傷、生育保險費用的繳納義務(wù)。
3、乙方繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療費用和失業(yè)保險費用，由甲方從乙方的工資中代扣代繳。
4、甲方應(yīng)當(dāng)依法為乙方建立個人社會保險賬戶。
（二）醫(yī)療、工傷、生育保險待遇。
1、乙方因病或者非因工負傷需要治療和休息的，或者因工負傷或者患職業(yè)病需要治療和休息的，或者享受生育待遇的，應(yīng)當(dāng)按照甲方依據(jù)國家規(guī)定制定的規(guī)章制度辦理相關(guān)手續(xù)。
2、甲方?jīng)]有參加基本醫(yī)療、工傷、生育保險的，按照國家相關(guān)規(guī)定支付乙方的醫(yī)療、工傷、生育待遇。
六、勞動保護、勞動條件和職業(yè)危害防護
（一）甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行國家有關(guān)勞動安全衛(wèi)生的規(guī)定。
（二）甲方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。
1、應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)勞動安全衛(wèi)生規(guī)定，對乙方進行教育和培訓(xùn)，完善勞動安全衛(wèi)生規(guī)章制度和預(yù)防事故傷害、職業(yè)危害的措施，保障乙方在勞動過程中的安全和健康。
2、按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，為乙方提供勞動保護用品。
3、按照國家規(guī)定對從事有職業(yè)危害工作的乙方進行健康檢查。
4、應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，為乙方提供必要的勞動條件。
5、安排乙方從事特種作業(yè)操作的，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定為乙方辦理特種作業(yè)操作證。
（三）乙方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。
1、在工作過程中，應(yīng)當(dāng)遵守勞動安全操作規(guī)程、預(yù)防事故傷害和職業(yè)危害等措施。
2、正確使用勞動保護用品和勞動工具。
（四）乙方是女職工或者未成年工的勞動保護產(chǎn)，甲方按照國家規(guī)定的特殊勞動保護規(guī)定執(zhí)行。
（五）四方有權(quán)對乙方違規(guī)操作、不正確使用勞動保護用品行為提出批評和處罰。
（六）乙方有權(quán)拒絕四方管理人員違章指揮、強令冒險作業(yè)，以及對甲方危害生命安全和身體健康的行為，提出批評、檢舉和控告。
七、雙方約定的其它事項
（一）、專項培訓(xùn)：
（二）保密、竟業(yè)限制：
（三） 補充社會保險：
（四） 福利待遇：
（五） 其它：
八、合同的變更、解除、終止
（一）合同變更。
1、甲、乙雙方經(jīng)過協(xié)商一致，可以變更合同的內(nèi)容。
2、訂立合同時的法律依據(jù)發(fā)生變化或者客觀情況發(fā)生變化，致使合同不能正常履行的.，應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方協(xié)商變更合同內(nèi)容。
（二）合同解除。
1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以解除合同。
2、乙方單方解除合同：
（1）依據(jù)《勞動合同法》第三十七條規(guī)定解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前三十日或者三日以書面形式通知甲方；在通知期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)遵守甲方正常的工作秩序和規(guī)章制度。逾期視為甲方同意，合同隨即解除。
（2）依據(jù)《勞動合同法》第三十八條規(guī)定隨時、即時解除合同的，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知甲方。
3、甲方單方解除合同：
（1）應(yīng)當(dāng)依據(jù)《勞動合同法》第四十三條規(guī)定通知工會。
（2）依據(jù)《勞動合同法》第三十九條規(guī)定，隨時解除合同的。
（3）依據(jù)《勞動合同法》第四十條規(guī)定解除合同的；應(yīng)當(dāng)提前三十日以書面形式通知乙方，期滿后辦理解除合同手續(xù)；也可以額外支付乙方一個月工資后，辦理解除合同手續(xù)。
4、甲方依據(jù)《勞動合同法》第四十一條規(guī)定解除合同的：
（1）制定裁員方案。
（2）提前三十日向工會或者全體職工說明情況、聽取工會或者乙方的意見。
（3）向當(dāng)?shù)貏趧有姓块T報告。
（4）公布裁員名單。
（5）辦理解除合同手續(xù)。
5、乙方符合《勞動合同法》第四十二條規(guī)定情形之一的，甲方不能依據(jù)《勞動合同法》第四十條、第四十一條的規(guī)定解除合同；乙方符合國家有關(guān)規(guī)定不能解除合同的，從其規(guī)定。
（三）合同終止。
1、合同符合《勞動合同法》第四十四條規(guī)定之一情形的，立即終止。
2、合同期限屆滿時，乙方符合《勞動合同法》第四十二條規(guī)定情形之一的，合同終止期限應(yīng)當(dāng)續(xù)延至相應(yīng)的情形條件期限屆滿為止。
3、乙方在合同期間內(nèi)患有職業(yè)病或者因工負傷并被確認喪失或者部分喪失勞動能力的合同終止，按照國家有關(guān)工傷保險的規(guī)定執(zhí)行。
九、其它
（一）經(jīng)濟補償?shù)臈l件和辦法。
1、甲方依據(jù)《勞動合同法》第三十六條規(guī)定提出解除合同的，依據(jù)
《勞動合同法》第四十條解除合同的，依據(jù)《勞動合同法》第四十四條第一項（乙方不同意續(xù)訂合同的除外）、第四項、第五項終止合同的，應(yīng)當(dāng)按照《勞動合同法》第四十七條和其他相關(guān)的規(guī)定向乙方支付經(jīng)濟補償。
2、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向乙方支付經(jīng)濟補償?shù)模瑥钠湟?guī)定。
3、乙方在合同解除、終止后辦理工作移交時，甲方向其支付經(jīng)濟補償。
（二）解除或者終止合同證明，檔案或者社會保險轉(zhuǎn)移。
1、甲方應(yīng)當(dāng)在合同解除或者終止時，向乙方出具合同解除或者終止的證明。
2、甲方在合同解除或者終止后的十五日內(nèi)，為乙方辦理其檔案、社會保險關(guān)系的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
（三）合同的附件。
甲方依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，制定的規(guī)章制度和雙方依據(jù)合同約定而簽訂的協(xié)議書，是合同的附件。
（四）賠償。
1、甲、乙雙方違反本合同內(nèi)容，給對方造成損害、損失的，應(yīng)當(dāng)按照《勞動合同法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任和支付賠償金。
2、法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（五）勞動爭議處理。
1、甲、乙雙方因履行合同內(nèi)容發(fā)生爭議，可以協(xié)商解決，也可以向甲方的調(diào)解機構(gòu)申請調(diào)解解決；調(diào)解機構(gòu)調(diào)解不成的，可以在規(guī)定的時間內(nèi)向當(dāng)?shù)貏趧訝幾h仲裁委員會申請仲裁；對仲裁裁決不服的，可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
2、乙方在合同履行中合法權(quán)益受到損害的，有權(quán)要求有關(guān)部門依法處理，或者依法申請仲裁、提起訴訟。
（六）本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字或者蓋章之日即發(fā)生法律效力。
（七）本合同內(nèi)容與國家法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不一致的，以國家法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定為準(zhǔn)；未盡事宜按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（八）本合同正本一式二份，甲、乙雙方各持一份。根據(jù)需要可以制作副本若干份
甲方（蓋章）乙方簽字（蓋章）
法定代表人（負責(zé)人）年 月 日 或者委托代理人簽字（蓋章）
年 月日
蘭州市勞動合同4
甲方(用人單位)名稱：____工廠
乙方(勞動者)名稱：
根據(jù)《中華人民共和國勞動合同法》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方平等自愿、協(xié)商一致，共同簽訂并履行本合同所列條款。
一、勞動合同期限
合同期限自______年______月______日起至______年______月______日止。
二、工作內(nèi)容和工作地點
1、乙方同意根據(jù)甲方生產(chǎn)(工作)需要，從事工作，甲乙雙方可另行約定崗位具體職責(zé)和要求。
2、乙方的工作地點：本公司或甲方根據(jù)生產(chǎn)(工作)需要安排的其他地點。
三、工作時間
1、甲方依法保證乙方的休息權(quán)利;
2、甲方在遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的前提下，可以根據(jù)工作需要安排乙方加班，乙方應(yīng)服從甲方的統(tǒng)一安排。
四、勞動報酬
1、甲方每月以貨幣或轉(zhuǎn)賬形式支付乙方工資，月工資元人民幣，于次月15日前發(fā)放。
2、甲乙雙方對工資的其他約定：
五、勞動保護、勞動條件和職業(yè)危害防護
1、甲方根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，建立安全生產(chǎn)制度。
乙方應(yīng)嚴格遵守甲方的勞動安全制度。雙方嚴禁違章作業(yè)，防止勞動過程中的事故發(fā)生，減少職業(yè)危害。
2、甲方根據(jù)生產(chǎn)崗位的需要，按照國家有關(guān)勞動安全的規(guī)定為乙方配置和完善必要的`安全防護措施，發(fā)放必要的勞動保護用品。
六、規(guī)章制度
1、甲方依法制定單位規(guī)章制度，并通過有效方式及時告知乙方。
2、乙方服從甲方工作管理，并嚴格遵守甲方依法制定的規(guī)章制度。
七、勞動合同變更、解除和終止
1、甲乙雙方變更、解除、終止勞動合同依照《中華人民共和國勞動合同法》和有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。
2、雙方若有一方要求解除勞動合同，應(yīng)提前三十日以書面形式通知另一方，甲方應(yīng)在滿三十日前出具解除勞動合同證明，在此期間乙方應(yīng)堅守崗位。
八、勞動爭議處理及其他
1、甲乙雙方因履行勞動合同發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決;
協(xié)商不成或不愿協(xié)商的，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
2、本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，人事代理機構(gòu)存檔一份。
甲方(蓋章)：乙方(簽名)：
法人代表：合同簽訂日期：
點擊咨詢 