第一篇：2013年物業(yè)管理實物考試真題

一、單項選擇題(共10題，合計10分)

某住宅小區(qū)采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評標(biāo)委員會中有招標(biāo)人代表2人，則該評標(biāo)委員會中物業(yè)管理方面的專家不得少于（）人。

A.3

B.4

C.5

D.6

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]C

關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法，錯誤的是（）。

A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

B.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書面合同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年

D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]C

物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記，②備齊資料，③辦理開工手續(xù)，④簽訂裝修管理協(xié)議，⑤施工，⑥驗收。上述流程正確順序是（）。

A.①-②-④-③-⑤-⑥

B.①-④-②-③-⑤-⑥

C.②-①-④-③-⑤-⑥

D.②-④-①-③-⑤-⑥

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]C

下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（）。

A.配置消防中隊車輛

B.建立義務(wù)消防隊伍

C.開展消防安全檢查

D.加強消防設(shè)備保養(yǎng)

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]A

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（）。

A.經(jīng)營范圍

B.注冊資本

C.法定代表人

D.資質(zhì)等級

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]D

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門禁系統(tǒng)的檢查維護屬于（）管理。

A.特約服務(wù)

B.公共秩序

C.社會治安

D.增值服務(wù)

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]B

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達對年度優(yōu)秀員工的獎勵，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（）。

A.決定

B.通知

C.批復(fù)

D.意見

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]B

新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理招標(biāo)主體是（）。

A.建設(shè)單位

B.業(yè)主大會

C.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

D.業(yè)主委員會

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]A

物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計包括的步驟有：①薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計，②薪酬體系的修正，③職位分析，④薪酬定位，⑤職位評價，⑥薪酬體系的實施，⑦薪酬調(diào)查。上述各步驟的正確順序應(yīng)是（）。

A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-②

B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-②

C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-②

D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-②

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]C

業(yè)主入住時，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)由（）提供。

A.建設(shè)單位

B.工程施工單位

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D.工程監(jiān)理單位

[答案個數(shù)] 4

[正確答案]A

二、多項選擇題(共5題，合計10分)

在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收的主要目的是（）。

A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問題

B.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議

C.掌握驗收的情況

D.為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備

E.簽署竣工驗收意見

[答案個數(shù)] 5

[正確答案]A,B,C,D,住宅小區(qū)業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此住宅小區(qū)實施承接查驗的前提條件包括（）。

A.物業(yè)管理費收繳率達到95%以上

B.原物業(yè)管理機構(gòu)書面同意移交小區(qū)物業(yè)管理權(quán)

C.業(yè)務(wù)委員會同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)

D.業(yè)主大會與原物業(yè)管理機構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除

E.業(yè)主大會同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同

[答案個數(shù)] 5

[正確答案]D,E,物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（）。

A.白蟻防治

B.建筑物外墻清洗

C.下水管道疏通

D.電梯機房清潔

E.垃圾收集與處理

[答案個數(shù)] 5

[正確答案]A,B,C,D,E,下列科目中，應(yīng)當(dāng)計入物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額的有（）。

A.營業(yè)利潤

B.住宅專項維修資金利息收入

C.投資凈收益

D.營業(yè)外收支額

E.補貼收入

[答案個數(shù)] 5

[正確答案]A,C,D,E,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（）。

A.物業(yè)丈量報告

B.物業(yè)工程地質(zhì)勘測報告

C.物業(yè)員工考勤和獎勵檔案

D.電梯維修記錄

E.業(yè)主投訴管理記錄

[答案個數(shù)] 5

[正確答案]D,E,三、案例分析(共4題，合計40分)

案例一

某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項達成一致： ①建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù)；

②擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會的籌備工作；

③地下停車場產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理；

④因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標(biāo)志。

【問題】：

對上述擬辦或約定事項判斷正誤，并簡要說明理由。（20分）

案例二

某住宅小區(qū)2000年交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已對該小區(qū)投保公眾責(zé)任險。2010年，該小區(qū)1號樓部分自來水主管道開始出現(xiàn)漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)。經(jīng)鑒定，簡單封堵已不能解決問題，應(yīng)逐步更換主管道。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。2011年10月的一天，該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡：物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主管，經(jīng)協(xié)商業(yè)主李某同意。

【問題】：

1、造成張、李兩家相關(guān)損失的責(zé)任主體是誰？簡要說明理由。（5分）

2、賠償和維修張、李兩家的費用應(yīng)由誰承擔(dān)？簡要說明理由。（5分）

3、如果大面積更換自來水主管道，費用應(yīng)該由誰承擔(dān)？簡要說明理由。（5分）

4案例三

某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運行時間為每年5月1日至9月30日?？照{(diào)能源費按每月每平方米實行定期收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實行合同能源管理模式實施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實驗室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備（主要是主機及其配套設(shè)備）：改造工程時間自今年2月25日起實施，周期60天（若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知）；預(yù)計改造后空調(diào)節(jié)能率可達30%，節(jié)省的能源費用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進行分配，合同期為6年。

【問題】：

1、根據(jù)上述條件，本方案實施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險是什么？簡要說明理由。（7分）

2、若實施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰所有？簡要說明理由。（7分）

3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理？簡要說明理由。（6分）

19案例四

某住宅小區(qū)可收費面積為10萬平方米，經(jīng)測算，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)年成本為200萬元，物業(yè)服務(wù)費用實行包干制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)期望管理該項目利潤率達到年服務(wù)費收入的10%。假設(shè)營業(yè)稅及附加的稅率為

5.65%。

【問題】：

1、請計算在上述條件下，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是多少？（單位：元/平方米*月，保留小數(shù)點后兩位）（8分）

2、按此收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)費的收繳率應(yīng)達到多少，才能保證該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保本運行？（保留小數(shù)點后兩位，xx.xx%）（9分）

3、由于工資、維修材料及能源費用的剛性增長，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本上漲了20%，問：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望保持原有的利潤，每年物業(yè)費需增加多少？（單位：萬元，保留小數(shù)點后兩位）（8分）注：以上計算請列出計算公式及計算過程

第二篇：2018實物真題

一、單項選擇題

1.住宅建筑室內(nèi)疏散樓梯的最小凈寬度為（）。A.1.0m B.1.1m C.1.2m D.1.3m B 簡單

2.直接接觸土體澆筑的普通鋼筋混凝土構(gòu)件,其混凝上保護層厚度不應(yīng)小于()。

A.50mm B.60mm C.70mn D.80mm C簡單 重復(fù)2017年考點

3.裝飾施工中,需在承重結(jié)構(gòu)上開洞鑿孔,應(yīng)經(jīng)相關(guān)單位書面許可,其單位是（）

A.原建設(shè)單位 B.原設(shè)計單位 C.原監(jiān)理單位 D.原施工單位 答案：B 簡單

4.關(guān)于粉煤灰水泥主要特征的說法,正確的是()。A.水化熱較小 B.抗凍性好 C.干縮性較大 D.早期強度高 答案：A A點簡單 5.HRB400E鋼筋應(yīng)滿足最大力下總伸長率不小于（）。A.6% B.7% C.8% D.9% 答案：D 簡單

6.用于承重的雙排孔輕集料混凝土砌塊砌體的孔洞率不應(yīng)大于（）。A.25% B.30% C.35% D.40% 答案：C 冷點

7.木材的變形在各個方向不同,下列表述中正確的是()。A.順紋方向最小,徑向較大,弦向最大 B.順紋方向最小,弦向較大,徑向最大 C.徑向最小,順紋方向較大,弦向最大 D.徑向最小,弦向較大,順紋方向最大 答案：A 簡單

8.為設(shè)計提供依據(jù)的試驗樁檢測,主要確定()。A.單樁承載力 B.樁身混凝土強度 C.樁身完整性 D.單樁極限承載力 答案：D 簡單

9.關(guān)于大體積混凝土澆筑的說法,正確的是()。A.宜沿短邊方向進行 B.可多點同時澆筑 C.宜從高處開始

D.應(yīng)采用平板振搗器振搗 答案：B 簡單 專業(yè)基礎(chǔ)

10.關(guān)于預(yù)應(yīng)力工程施工的說法，正確的是（）。A.都使用臺座 B.都預(yù)留預(yù)應(yīng)力孔道 C.都采用放張工藝 D.都使用張拉設(shè)備 答案：D 簡單 專業(yè)基礎(chǔ)

11.關(guān)于砌體結(jié)構(gòu)施工的說法，正確的是（）。A.在干熱條件砌筑時，應(yīng)選用較小稠度值的砂漿 B.機械攪拌砂漿時，攪拌時間自開始投料時算起 C.磚柱不得采用包心砌法砌筑

D.先砌磚墻，后綁構(gòu)造柱鋼筋，最后澆筑混凝土 答案：C 專業(yè)基礎(chǔ)

12.下列屬于產(chǎn)生焊縫固體夾渣缺陷主要原因的是（）。A.焊縫布置不當(dāng) B.焊前未預(yù)熱 C.焊接電流太小 D.焊條未烘烤 答案：C 基本知識

13.預(yù)制混凝土板水平運輸時，疊放不宜超過（）。A.3層 B.4層 C.5層 D.6層 答案：D 14.地下室外墻卷材防水層施工做法中,正確的是（）A.卷材防水層鋪設(shè)在外墻的迎水面上 B.卷材防水層鋪設(shè)在外墻的背水面上 C.外墻外側(cè)卷材采用空鋪法

D.鋪貼雙層卷材時,兩層卷材相互垂直 答案：A 專業(yè)基礎(chǔ)

15.關(guān)于屋面涂膜防水層施工工藝的說法,正確的是（）A.水乳型防水涂料宜選用刮涂施工 B.反應(yīng)固化型防水涂料宜選用噴涂施工 C.聚合物水泥防水涂料宜選用滾涂施工 D.熱熔型防水涂料宜選用噴涂施工 答案：B 16.下列板材內(nèi)隔墻施工工藝順序中,正確的是（）。A.基層處理→放線→安裝卡件→安裝隔墻板→板縫處理 B.放線→基層處理→安裝卡件→安裝隔墻板→板縫處理 C.基層處理→放線→安裝隔墻板→安裝卡件→板縫處理 D.放線→基層處理→安裝隔墻板→安裝卡件→板縫處理 答案：A 專業(yè)基礎(chǔ)

17.關(guān)于施工現(xiàn)場臨時用電管理的說法,正確的是（）A.現(xiàn)場電工必須經(jīng)相關(guān)部門考核合格后,持證上崗 B.用電設(shè)備拆除時,可由安全員完成

C.用電設(shè)備總?cè)萘吭?0kW及以上的,應(yīng)制定用電防火措施 D.裝飾裝修階段用電參照用電組織設(shè)計執(zhí)行 答案：A 基本知識 18.根據(jù)《建筑安裝工程費用項目組成》(建標(biāo)(2013)44號)規(guī)定,以下費用屬于 規(guī)費的是（）A.印花稅 B.工程排污費 C.工會經(jīng)費 D.檢驗試驗費 答案：B 造價基礎(chǔ)

19.施工組織總設(shè)計應(yīng)由（）技術(shù)負責(zé)人審批。A.建設(shè)單位 B.監(jiān)理單位 C.總承包單位 D.項目經(jīng)理部 答案：C 基本知識

20.建筑節(jié)能工程應(yīng)按照（）進行驗收。A.單位工程 B.分部工程 C.子分部工程 D.分項工程 答案：B 專業(yè)基礎(chǔ)

二、多項選擇題

21.下列空間可不計入建筑層數(shù)的有（）。A.室內(nèi)頂板面高出室外設(shè)計地面1.2m的半地下室 B.設(shè)在建筑底部室內(nèi)高度2.0m的自行車庫 C.設(shè)在建筑底部室內(nèi)高度2.5m的敞開空間 D.建筑屋頂突出的局部設(shè)備用房 E.建筑屋頂出屋面的樓梯間 答案：ABDE 專業(yè)基礎(chǔ)

22.樓地面應(yīng)滿足的功能有（）。A.平整 B.耐磨 D.易于清潔 C.防滑 E.經(jīng)濟

答案：ABCD 常識

23.下列防火門構(gòu)造的基本要求中,正確的有（）。A.甲級防火門耐火極限應(yīng)為1.0h B.向內(nèi)開啟

C.關(guān)閉后應(yīng)能從內(nèi)外兩側(cè)手動開啟 D.具有自行關(guān)閉功能

E.開啟后,門扇不應(yīng)跨越變形縫 答案：CDE 專業(yè)基礎(chǔ)

24.涂飾施工中必須使用耐水膩子的部位有（）。A.衛(wèi)生間 B.廚房 C.臥室 D.客廳 E.地下室 答案：ABE 常識

25.關(guān)于剪力墻結(jié)構(gòu)優(yōu)點的說法,正確的有（）。A.結(jié)構(gòu)自重大

B.水平荷載作用下側(cè)移小 C.側(cè)向剛度大 D.間距小 E.平面布置靈活 答案：BC 專業(yè)基本

26.下列屬于鋼材工藝性能的有（）。A.沖擊性能 B.彎曲性能 C.疲勞性能 D.焊接性能 E.拉伸性能

答案：BD 基本常識

27.影響混凝土拌合物和易性的主要因素包括（）。A.強度

B.組成材料的性質(zhì) C.砂率

D.單位體積用水量 E.時間和溫度

答案：BCDE 基本常識

28.民用建筑上部結(jié)構(gòu)沉降觀測點宜布置在（）。A.建筑四角 B.核心筒四角 C.大轉(zhuǎn)角處 D.基礎(chǔ)梁上 E.高低層交接處 答案：ABC 專業(yè)知識

29.幕墻工程中,后置埋件的驗收要點有（）。A.錨板和錨栓的材質(zhì) B.錨板的位移 C.后置埋件的規(guī)格 D.錨栓埋置深度 E.化學(xué)錨栓的錨固膠 答案：ACDE 專業(yè)基本

30.下列屬于建筑信息模型(BIM)元素信息中幾何信息的有（）。A.材料和材質(zhì) B.尺寸 C.規(guī)格型號 D.性能技術(shù)參數(shù) E.空間拓撲關(guān)系 答案：BE 基本常識

(二)背景資料

某高校圖書館工程地下二層地上五層,建筑面積約35000㎡現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)部分屋面為正向抽空四角錐網(wǎng)架結(jié)構(gòu)施工單位與建設(shè)單位簽訂了施工總承包合同合同工期為21個月。

在工程開工前施工單位按照收集依據(jù)、劃分施工過程(段)計算勞動量、優(yōu)化并繪制正式進度計劃圖等步驟編制了施工進度計劃，并通過了總監(jiān)理工程師的審查與確認，項目部在開工后進行了進度檢查發(fā)現(xiàn)施工進度拖延，其部分檢查，結(jié)果如圖2所示。

項目部為優(yōu)化工期，通過改進裝飾裝修施工工藝，使其作業(yè)時間縮短為4個月,據(jù)此進度計劃通過了總監(jiān)理工程師的確認。

項目部計劃采用高空散裝法施工屋面網(wǎng)架，監(jiān)理工程師審查時認為高空散裝法施工高空作業(yè)多、安全隱患大建議修改為采用分條安裝法施工。

管道安裝按照計劃進度完成后,因甲供電纜電線未按計劃進場,導(dǎo)致電纜電線安裝工程最早開始時間推遲了1個月,施工單位按規(guī)定提出索賠工期1個月。

問題：

1.單位工程進度計劃編制步驟還應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 2.圖2中工程總工期是多少?管道安裝的總時差和自由時差分別是多少?除工期優(yōu)化外度網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化目標(biāo)還有哪些? 3.監(jiān)理工程師的建議是否合理?網(wǎng)架安裝方法還有哪些?網(wǎng)架高空散裝法施工的特點還有哪些? 4.施工單位提出的工期索賠是否成立?并說明理由。參考答案： 問題

1.單位工程進度計劃編制步驟還應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 參考答案（估計滿分4分）： 1）確定施工順序;2）計算工程量;3）計算勞動量或機械臺班需用量;4）確定持續(xù)時間;5）繪制可行的施工進度計劃圖。（估計每項1分，滿分4分）2.圖2中，工程總工期是多少?管道安裝的總時差和自由時差分別是多少?除工期優(yōu)化外，進度網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化目標(biāo)還有哪些? 參考答案（估計滿分6分）：

1）總工期是22個月（若考慮改進裝飾裝修施工工藝，使其作業(yè)時間縮短為4個月，總工期是21個月）（估計2分）

試題基本功考查，項目管理到位，試題理解到位（尚需），有一定的難度。

2)管道安裝的總時差和自由時差分別是1個月（估計1分）、0月（估計1分）（兩種情況下均一樣）

3)進度網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化目標(biāo)還有：費用優(yōu)化（估計1分）、資源優(yōu)化（估計1分）

3.監(jiān)理工程師的建議是否合理?網(wǎng)架安裝方法還有哪些?網(wǎng)架高空散裝法施工的特點還有哪些? 參考答案（估計滿分6分）：

(1)監(jiān)理工程師建議是合理的（估計2分）；理由:分條安裝法施工適用于分割后剛度和受力狀況改變較小的網(wǎng)架，如正向抽空四角錐網(wǎng)架等。

(2)網(wǎng)架安裝方法還有:滑移法、整體吊裝法、整體提升法、整體頂升法。（估計每項1分，滿分2分）

(3)網(wǎng)架高空散裝法施工的特點還有: 腳手架用量大、工期較長、需占建筑物場內(nèi)用地、技術(shù)上有一定難度、適用于螺栓連接、銷軸連接等非焊接連接機構(gòu)。（估計每項1分，滿分2分）

4、施工單位提出的工期索賠是否成立?并說明理由。參考答案（估計滿分4分）： 不成立（估計2分）；

理由:甲供電纜電線未按計劃進場,是建設(shè)單位（或甲方）責(zé)任（估計1分）,但電纜電線安裝工程有3個月（若考慮改進裝飾裝修施工工藝，總時差2個月）的總時差（估計1分），最早開始時間推遲了1個月,小于總時差，不影響總工期。

案例分析(三)背景資料

某新建高層住宅工程建筑面積16000㎡地下一層地上十二層二層以下為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),二層以上為裝配式混凝土結(jié)構(gòu),預(yù)制墻板鋼筋采用套筒灌漿連接施工工藝。

施工總承包合同簽訂后,施工單位項目經(jīng)理遵循項目質(zhì)量管理程序,按照質(zhì)量管理PDCA循環(huán)工作方法持續(xù)改進質(zhì)量工作。

監(jiān)理工程師在檢査土方回填施工時發(fā)現(xiàn):回填土料混有建筑垃圾;土料鋪填厚度大于400mm;采用振動壓實機壓實2遍成活;每天將回填2-3層的環(huán)刀法取的土樣統(tǒng)一送檢測單位檢測壓實系數(shù)。對此出整改要求。

“后澆帶施工專項方案″中確定∶模板獨立支設(shè);剔除模板用鋼絲網(wǎng);因設(shè)計無要求,基礎(chǔ)底板后澆帶10d后封閉等。監(jiān)理工程師在檢査第4層外墻板安裝質(zhì)量時發(fā)現(xiàn):鋼筋套筒連接灌漿滿足規(guī)范要求;留置了3組邊長為70.7mm的立方體灌漿料標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護試件;留置了1組邊長70.7mm的立方體坐漿料標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護試件;施工單位選取第4層外墻板豎縫兩側(cè)11mm的部位在現(xiàn)場進行水試驗，對此要求整改。

問題

1.寫出PDCA工作方法內(nèi)容;其中“A”的工作內(nèi)容有哪些? 參考答案： 計劃 P 實施 D 檢查 C 處置 A A處置分糾偏和預(yù)防改進兩個方面

2.指出土方回填施工中的不妥之處?并寫出正確做法。參考答案：

不妥之1：回填土料混有建筑垃圾；正確做法：回填土料不允許有建筑垃圾 不妥之2：土料鋪填厚度大于400mm；正確做法：振動壓實機土料鋪填厚度250-350mm 不妥之3：采用振動壓實機壓實2遍成活；正確做法：采用振動壓實機壓實3-4遍成活

不妥之4：環(huán)刀法取的土樣統(tǒng)一送檢測單位檢測壓實系數(shù)；正確做法：采用標(biāo)準(zhǔn)的擊實法檢測

3.指出后澆帶專項方案”中的不妥之處?寫出后澆帶混凝土施工的主要技術(shù)措施。

參考答案： 1）、不妥之處：

模板獨立支設(shè)（模板及支架獨立支設(shè)）;剔除模板用鋼絲網(wǎng)（應(yīng)保留）;基礎(chǔ)底板后澆帶10d后封閉等（應(yīng)至少28d后封閉）。

2）后澆帶混凝土施工的主要技術(shù)措施：（1））整理鋼筋；（2）沖洗松動部分；

（3）填充后澆帶，可采用微膨脹混凝土；（4）強度等級比原結(jié)構(gòu)強度提高一級；（5）保持至少14d的濕潤養(yǎng)護。

4、指出第4層外墻板施工中的不妥之處?并寫出正確做法。裝配式混凝土構(gòu)件鋼筋套筒連接灌漿質(zhì)量要求有哪些？

參考答案： 1）

不妥之1：鋼筋套筒連接灌漿留置了3組邊長為70.7mm的立方體； 正確做法：留置3組40mm X 40mm X 160mm的長方體試件

不妥之2：留置了1組邊長70.7mm的立方體坐漿料標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護試件；正確做法：留置了不少于3組邊長70.7mm的立方體坐漿料標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護試件

不妥之3：施工單位選取第4層外墻板豎縫兩側(cè)11m2的部位在現(xiàn)場進行水試驗；

正確做法：施工單位選取與第4層相鄰兩層四塊墻板形成的水平和豎向十字接縫區(qū)域進行淋水試驗

2）裝配式混凝土構(gòu)件鋼筋套筒連接灌漿質(zhì)量要求：

（1）灌漿施工時，環(huán)境溫度不應(yīng)低于5°C,當(dāng)連接部位養(yǎng)護溫度低于10°C時，應(yīng)采取加熱保溫措施；

（2）灌漿操作全過程應(yīng)有專職檢驗人員負責(zé)旁站監(jiān)督并及時形成施工質(zhì)量檢查記錄

（3）按產(chǎn)品使用要求計量灌漿料和水的用量，并均勻攪拌，每次拌制的灌漿料拌合物應(yīng)進行流動度的檢測；

（4）灌漿作業(yè)應(yīng)采用壓漿法從下口灌注，漿料從上口流出后應(yīng)及時封堵，必要時可設(shè)分倉進行灌漿；

（5））灌漿料拌合物應(yīng)在制備后30min內(nèi)用完；

（6）鋼筋采用套筒灌漿連接、漿錨搭接連接時，灌漿應(yīng)飽滿、密實，所有出口均應(yīng)出漿。

案例分析

（四）背景資料 某開發(fā)商擬建一城市綜合體項目,預(yù)計總投資十五億元。發(fā)包方式采用施工總承包,施工單位承擔(dān)部分墊資,按月度實際完成工作量的75%支付工程款,工程質(zhì)量為合格，保修金為3%，合同總工期為32個月。

某總包單位對該開發(fā)商社會信譽,償債備付率、利息備付率等償債能力及其他情況進行了盡職調(diào)查。中標(biāo)后,雙方依據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500-2013,對工程量清單編制方法等強制性規(guī)定進行了確認,對工程造價進行了全面審核。最終確定有關(guān)費用如下:分部分項工程費82000.00萬元,措施費20500.00萬元,其他項目費12800.00萬元,暫列金額8200.00萬元,規(guī)費2470.00萬元,稅金3750.00萬元。雙方依據(jù)《建設(shè)工程施工合同(示范文本》GF-2017-0201簽訂了工程施工總承包合同。

項目部對基坑圍護提出了三個方案:A方案成本為8750.00萬元,功能系數(shù)為033；B方案成本為8640.00萬元,功能系數(shù)為035;C方案成本為8525.00萬元,功能系數(shù)為032。最終運用價值工程方法確定了實施方案。

竣工結(jié)算時,總包單位提出索賠事項如下：

1、特大暴雨造成停工7天,開發(fā)商要求總包單位安排20人留守現(xiàn)場照管工地,發(fā)生費用5.60萬元。

2、本工程設(shè)計采用了某種新材料,總包單位為此支付給檢測單位檢驗試驗費460萬元,要求開發(fā)商承擔(dān)。

3、工程主體完工3個月后總包單位為配合開發(fā)商自行發(fā)包的燃氣等專業(yè)工程施工,腳手架留置比計劃延長2個月拆除。為此要求開發(fā)商支付2個月腳手架租賃費68.00萬元。

4、總包單位要求開發(fā)商按照銀行同期同類貸款利率,支付墊資利息1142.00萬元。

問題

1.償債能力評價還包括哪些指標(biāo)? 參考答案（估計滿分4分）：償債能力評價還包括：（償債備付率、利息備付率）借款償還期、資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率（估計滿分4分，每項1分）超教材，工程經(jīng)濟P29 2.對總包合同實施管理的原則有哪些? 參考答案（估計滿分4分）： 1）依法履約原則 2）誠實信用原則 3）全面履行原則 4）協(xié)調(diào)合作原則 5）維護權(quán)益原則 6）動態(tài)管理原則

（估計滿分4分，每項1分）

3計算本工程簽約合同價(單位萬元,保留2位小數(shù))。雙方在工程量清單計價管理中應(yīng)遵守的強制性規(guī)定還有那些? 參考答案：（估計滿分6分）

1、工程簽約合同價：

分部分項工程費82000+措施費20500+其他項目費12800+規(guī)費2470+稅金3750=121520.00（萬元）（估計2分）

2、工程量清單計價管理中應(yīng)遵守的強制性規(guī)定（估計滿分4分，每項1分）： 1）分部分項工程量清單必須載明項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位和工程量

2）分部分項工程量清單必須根據(jù)相關(guān)工程現(xiàn)行國家計量規(guī)范規(guī)定的項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位和工程量計算規(guī)則進行編制。

3）措施項目清單必須根據(jù)相關(guān)工程現(xiàn)行國家計量規(guī)范規(guī)定編制。4）招標(biāo)工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性應(yīng)由招標(biāo)人負責(zé)。

5）措施項目清單中的安全文明施工費必須按國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門規(guī)定計算，不得作為競爭性費用。

6）規(guī)費和稅金必須按國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門的規(guī)定計算，不得作為競爭性費用。

7）工程量清單應(yīng)采用綜合單價計價

8）建設(shè)工程發(fā)承包，必須在招標(biāo)文件、合同中明確計價中的風(fēng)險內(nèi)容及其范圍，不得采用無限風(fēng)險、所有風(fēng)險或類似語句規(guī)定計價中的風(fēng)險內(nèi)容及范圍 9）全部使用國有資金投資或國有資金投資為主的建設(shè)工程施工發(fā)承包，必須采用工程量清單計價。

10)國有資金投資的建設(shè)工程招標(biāo)，招標(biāo)人必須編制招標(biāo)控制價 11）投標(biāo)報價不得低于工程成本。12）投標(biāo)人必須按招標(biāo)工程量清單填報價格。項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位、工程量必須與招標(biāo)工程量清單一致。

13）工程量必須按照相關(guān)工程現(xiàn)行國家計量規(guī)范規(guī)定的工程量計算規(guī)則計算。

4、列式計算三個基坑圍護方案的成本系數(shù)、價值系數(shù)(保留小數(shù)點后3位),并確定選擇哪個方案。

233網(wǎng)校獨家宋協(xié)清版參考答案（估計滿分8分）：

A方案成本系數(shù)=8750/（8750+8640+8525）=0.338（估計1分）B方案成本系數(shù)=8640/（8750+8640+8525）=0.333（估計1分）C方案成本系數(shù)8525/（8750+8640+8525）=0.329（估計1分）A方案價值系數(shù)=0.33/0.338=0.976;（估計1分）B方案價值系數(shù)=0.35/0.333=1.051;（估計1分）

C方案價值系數(shù)=0.32/0.329=0.973;（估計1分）確定選擇B方案（估計2分）

5.總包單位提出的索賠是否成立?并說明理由。233網(wǎng)校獨家宋協(xié)清版參考答案（估計滿分8分）：

1）、成立（估計1分）；理由：特大暴雨屬于不可抗力，不可抗力下開發(fā)商要求總包單位留守現(xiàn)場照管工地費用由建設(shè)單位（開發(fā)商）承擔(dān)（估計1分）。2）、成立（估計1分）；理由：設(shè)計采用了新材料的檢測單位檢驗試驗費由建設(shè)單位在工程建設(shè)其他費用開支，不在建安費內(nèi)（估計1分）。

3）、不成立（估計1分）；理由：總包單位為配合開發(fā)商自行發(fā)包的燃氣等專業(yè)工程施工的腳手架費用，屬于總承包服務(wù)費，在建安費內(nèi)（估計1分）。4）、不成立（估計1分）；理由：墊資利息合同有規(guī)定的，按規(guī)定；沒有規(guī)定的，不考慮墊資利息，試題背景沒有約定墊資利息（估計1分）。

案例分析(五)

背景資料

一新建工程地下二層地上二十層高度70m建筑面積40000m2，標(biāo)準(zhǔn)層平面為40m×40m。項目部根據(jù)施工條件和需求按照施工機械設(shè)備選擇的經(jīng)濟性等原則,采用單位工程昰成本比較法選擇確定了塔吊型號。施工總承包單位根據(jù)項目部制定的安全技術(shù)措施、安全評價等安全管理內(nèi)容提取了項目安全生產(chǎn)費用。施工中,項目部技術(shù)負責(zé)人組織編寫了項目檢測試驗計劃內(nèi)容包括試驗項目名稱、計劃試驗時間等,報項目經(jīng)理審批同意后實施。項目部在”X工程施工組織設(shè)計”中制定了臨邊作業(yè)、禁登與懸空作業(yè)等高處作業(yè)項目安全技術(shù)措施。在“綠色施工專項方案”的節(jié)能與能源利用中,分別設(shè)定了生產(chǎn)等用電項的控制指標(biāo),規(guī)定了包括分區(qū)計星等定期管理要求,制定了指標(biāo)控制預(yù)防與糾正措施。

在一次塔吊起吊荷載達到其額定起重星95%的起吊作業(yè)中,安全人員讓操作人員先將重物吊起離地面15cm然后對重物的平穩(wěn)性,設(shè)備和綁扎等各項內(nèi)容進行了檢查,確認安全后同意其繼續(xù)起吊作業(yè)。

“在建工程施工防火技術(shù)方案”中,對已完成結(jié)構(gòu)施工樓層的消防設(shè)施平面布置設(shè)計見圖5。圖中立管設(shè)計參數(shù)為消防用水量15L/s水流速ⅰ=1.5m/S:消防箱包括消防水槍、水帶與軟管。監(jiān)理工程師按照《建筑工程施工現(xiàn)場消防安全技術(shù)規(guī)范》GB50720-2011)提出了整改要求。

圖5:標(biāo)準(zhǔn)層臨時消防設(shè)施布置示意圖 問題：

1.施工機械設(shè)備選擇的原則和方法分別還有哪些?當(dāng)塔吊起重荷載達到額定起重量90%以上對起重設(shè)備和重物的檢查項目有哪些？

233網(wǎng)校獨家宋協(xié)清版參考答案（估計滿分6分）：

1）施工機械設(shè)備選擇的原則：適應(yīng)性、高效性、穩(wěn)定性、安全性（經(jīng)濟性）（估計滿分2分，每項1分）方法：單位工程量成本比較法、折算費用法（等值成本法）、界限時間比較法和綜合評分法等。（估計滿分2分，每項1分）

2）、檢查項目：起重機的穩(wěn)定性、制動器的可靠性、重物的平穩(wěn)性、綁扎的牢固性（估計滿分2分，每項1分）

2.安全生產(chǎn)費用還應(yīng)包括哪些內(nèi)容?需要在施工組織設(shè)計中制定安全技術(shù)措施的高處作業(yè)項還有哪些？

參考答案（估計滿分6分）：

1）、安全生產(chǎn)費用包括：（安全技術(shù)措施）、安全教育培訓(xùn)、勞動保護、應(yīng)急準(zhǔn)備等，以及必要的安全評價、監(jiān)測、檢測、論證所需費用（估計滿分3分，每項1分）。

2）、高處作業(yè)項：（臨邊作業(yè)）、洞口作業(yè)、（攀登與懸空作業(yè)）、操作平臺、交叉作業(yè)及安全防護網(wǎng)搭設(shè)。（估計滿分3分，每項1分）

3.指出項目檢測試驗計劃管理中的不妥之處,并說明理由。施工檢測試驗計劃內(nèi)容還有哪些？

考答案（估計滿分6分）：

1）、不妥之處1：“施工中”（估計1分）；理由：應(yīng)該“施工前”（估計1分）

不妥之處2：“報項目經(jīng)理審批同意后實施”（估計1分）；理由：報監(jiān)理單位（總監(jiān)或?qū)１O(jiān)工程師）審批同意后實施（估計1分）

2）、施工檢測試驗計劃內(nèi)容：（估計滿分2分，每項1分）檢測試驗項目名稱、計劃檢測試驗時間（1）檢測試驗參數(shù)；（2）試樣規(guī)格；（3）代表批量；（4）施工部位；

4、節(jié)能與能源利用管理中,應(yīng)分別對哪些用電項設(shè)定控制指標(biāo)?對控制指標(biāo)定期管理的內(nèi)容有哪些？

參考答案（估計滿分6分）：

1）、設(shè)定用電控制指標(biāo)的有：生產(chǎn)、生活、辦公和施工設(shè)備（估計滿分3分，每項1分）。2）、定期管理的內(nèi)容：計量、核算、對比分析，并有預(yù)防與糾正措施（估計滿分3分，每項1分）

5、指出圖5中的不妥之處,并說明理由。參考答案（估計滿分6分）：

不妥之處1：立管DN100，1根（估計1分）；理由：立管不應(yīng)少于2根（估計1分）。

不妥之處2：消防箱，1套（估計1分）；理由：消防箱不應(yīng)少于2套（估計1分）

不妥之處3：消火栓接口的位置（估計1分）；理由：消火栓接口設(shè)置在明顯且易于操作的部位（估計1分）。

不妥之處4：消防箱內(nèi)缺滅火器；理由：應(yīng)設(shè)置滅火器 不妥之處5：缺消防軟管接口；理由：應(yīng)設(shè)置消防軟管接口

第三篇：物業(yè)管理實物案例22題

案例一：

經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，某業(yè)主委員會擬聘請某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為其住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方友好協(xié)商，已就物業(yè)服務(wù)合同中的主要條款，達成一致意見：“

（一）物業(yè)服務(wù)事項包括：物業(yè)維修、養(yǎng)護；清潔衛(wèi)生；公共綠化；保安服務(wù)等。

（二）物業(yè)服務(wù)費按每月1.5元∕平方米的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，多退少補。

（三）業(yè)主委員會的權(quán)利是執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，聽取業(yè)主的意見和建議。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制定管理規(guī)章制度，有權(quán)制訂和修改《業(yè)主管理規(guī)約》。

（五）雙方一致同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取停水停電的方法，催繳物業(yè)服務(wù)費。

（六）雙方因履行本合同發(fā)生的爭議應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，不能協(xié)商的，提請仲裁委員會仲裁或向人民法院起訴。

（七）本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

（八）本合同經(jīng)雙方簽字并蓋章后生效。”

答題要點：

問題

1、如何判斷物業(yè)服務(wù)合同是否有效？

問題

1、物業(yè)服務(wù)合同只有經(jīng)過業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽字蓋章后才生效。問題

2、你認為雙方指定的物業(yè)服務(wù)合同中缺少了哪些主要內(nèi)容？

問題

2、關(guān)于合同期限的約定、關(guān)于小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。

問題

3、你認為在本案例中物業(yè)服務(wù)合同的哪些條款的約定是無效的或不清晰的？

問題

3、無效條款有：雙方關(guān)于催繳物業(yè)服務(wù)費方式的約定無效、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制訂和修改《管理規(guī)約》的約定無效、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取停水停電的方法催繳物業(yè)服務(wù)費的約定無效。不清晰條款有：物業(yè)服務(wù)費收取方式約定不確定、物業(yè)服務(wù)事項約定不明確。問題

4、你認為在此案例中還有哪些事項很有必要在物業(yè)服務(wù)合同中補充約定？ 問題

4、風(fēng)險責(zé)任的承擔(dān)、合同的變更、合同的終止。

案例二：

某日下午，某住宅大廈大堂進來一陌生人，值班保安即上前詢問其來訪事由和訪問對象，并要求登記、查驗身份證，該人回答：有事，你不用管。徑入電梯，值班保安阻攔未果，通知監(jiān)控觀察，該人到22層出電梯后，被巡層保安截住，再次追問并要求其出示身份證件，該人置之不理并用鑰匙打開22A房門進入，保安員緊盯尾隨至門口等候，稍后，該人搬出一臺電腦，該人將出大廈時在大堂被阻止，值班保安要求出示物業(yè)服務(wù)單位出具的物品放行條或證明其業(yè)主身份的證件，該人無法提供，但稱是受22A業(yè)主所托搬取電腦。

答題要點問題

1、該人進入大堂時，值班保安哪些做法是較為妥當(dāng)?shù)模?問題

1、禮貌詢問，要求登記。

問題

2、該人進入大廈樓層后，保安人員合情合理的的做法是什么？ 問題

2、通過監(jiān)控設(shè)備注意觀察，禮貌詢問是否需要幫助，巡樓保安在該樓層守望。問題

3、該人搬電腦至大堂，保安人員恰當(dāng)?shù)奶幚泶胧┦鞘裁矗?/p>

問題

3、要求出示能證明其業(yè)主身份的證件，要求出示物品放行條，若無法出示放行條或身份證明，及時打電話與22A業(yè)主聯(lián)系核實。

案例三：

清泉物業(yè)管理公司接管了麗苑商品房住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費實行包干制。公司新來的會計小周負責(zé)測算該物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費，他所測算的費用中包括：物業(yè)管理企業(yè)的酬金，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中、小修和更新、改造費用。

6、清泉物業(yè)管理公司接管了麗苑住宅小區(qū)（經(jīng)濟適用房），物業(yè)服務(wù)收費實行包干制。公司新來的會計小周負責(zé)測算該物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費，他所測算的費用中包括：物業(yè)管理企業(yè)的酬金，物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中、小修和更新、改選費用。1]你認為這樣的測算對嗎？ 答：這樣的測算不正確。

A因為只有實行物業(yè)服務(wù)收費酬金制，其收取的物業(yè)服務(wù)費中才包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。而實行物業(yè)服務(wù)收費包干制，物業(yè)服務(wù)費包括的不是物業(yè)管理企業(yè)的酬金，而是物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

B物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。2]物業(yè)服務(wù)成本由哪幾部分構(gòu)成？

答：物業(yè)服務(wù)成本包括以下幾個部分：

A管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。B物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運行、維護費用； C物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； D物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； E物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； F辦公費用；

G物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

H物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； J經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

案例四：

業(yè)主A起訴物業(yè)公司稱：其幼子（五歲）在小區(qū)內(nèi)玩耍，以手中食物引逗一只貓時，被該貓抓傷，受到驚嚇（此事實有鄰居和小朋友作證）；需注射狂犬疫苗并請假照顧，產(chǎn)生經(jīng)濟損失2500元（有醫(yī)療發(fā)票及考勤記錄證明）。后得知該貓為小區(qū)眾多流浪貓中的一只。有業(yè)主證明，物業(yè)公司一些安全員經(jīng)常以剩飯剩菜投喂小區(qū)內(nèi)的流浪貓，實際上是這些流浪貓的飼養(yǎng)者；另外，作為小區(qū)的管理人，物業(yè)公司未盡到管理義務(wù)，致使發(fā)生幼兒傷害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。故要求物業(yè)公司賠償以上損失并精神損失一萬元。案例4：物業(yè)公司只承擔(dān)最多20%的責(zé)任，理由是物業(yè)公司未盡到部分管理義務(wù)，根據(jù)民法通則、侵權(quán)責(zé)任法規(guī)定，5歲的孩子是沒有行為能力的人，其監(jiān)護人沒有管理好孩子應(yīng)當(dāng)負主要責(zé)任。

案例五：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會的決議選聘了乙服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面的形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

問題：答題要點

1.上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)無償修復(fù)？

問題1：上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限，但上述住戶要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)是不合理的，因房屋尚在質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)。2.乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當(dāng)？如果您是該企業(yè)的負責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？ 問題2：乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法不妥當(dāng)，該企業(yè)應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告之業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償修復(fù)，同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時告之建設(shè)單位）積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況。

3.該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止？

問題3：2005年7月31日或者2005年8月1日（零時）。4.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交的理由是否成立？請說明理由。

問題4：拒絕移交的理由不成立。業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促、物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決。

5.在甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗？

問題5：乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進行實物查驗，做好查驗記錄，盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作，自查驗工作之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備運行維護技術(shù)檔案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從建設(shè)單位或城建館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料。

案例六：

業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。

案例:6：由于物業(yè)公司沒有做好安全防護措施，沒有警示牌，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部侵權(quán)責(zé)任。

案例七：

某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費做出如下規(guī)定：

1、車輛進出小區(qū)，一律收費20元。

2、車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放，收費10元/小時

3、業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元/月。助動車150元/月，機動車300元/月。

車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。

案例7：價格法規(guī)定，此收費沒有經(jīng)過當(dāng)?shù)匚飪r局批準(zhǔn)是非法收費，如果經(jīng)過當(dāng)?shù)匚飪r局批準(zhǔn)同意收費所得除去必要的交通設(shè)施維修費、車管員工資外全部納入專項維修資金賬戶是建設(shè)部專項維修資金管理暫行辦法規(guī)定的。

案例八：

凌晨四點，某高層辦公樓監(jiān)控中心的物業(yè)服務(wù)人員在監(jiān)控屏幕上了發(fā)現(xiàn)一人打開二樓窗戶進入本大廈。

答題要點：

問題

1、值班監(jiān)控人員應(yīng)采取措施的最佳順序是什么？

問題

1、調(diào)集企業(yè)保安人員，封閉大廈，報告派出所，逐層尋查可疑人員蹤跡，報告企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。

問題

2、物業(yè)管理人員在尋查中發(fā)現(xiàn)某辦公室內(nèi)有異常響動，但門窗緊閉，此時可以采取哪些措施？

問題

2、敲門詢問里面是否有人，立即與該辦公室的使用人聯(lián)系。問題

3、如果發(fā)現(xiàn)嫌疑人，正確的處理方法是？

問題

3、立即對嫌疑人進行詢問并等待公安機關(guān)人員到來。問題

4、在控制嫌疑人后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取哪些措施？

問題

4、保護現(xiàn)場，通知辦公室使用人到場，由當(dāng)日值班物業(yè)服務(wù)人員對事件進行記錄（包括影像和筆記），保存監(jiān)控錄像資料。

案例九：

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。

案例9：物業(yè)公司沒有責(zé)任，是樓上業(yè)主侵權(quán)，根據(jù)物業(yè)管理條例、合同法規(guī)定物業(yè)公司可以起訴該業(yè)主繳納物業(yè)費和滯納金。

案例十：

某物業(yè)項目入住已兩年，業(yè)主投訴該項目存在以下問題

（一）部分樓層的防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)

（二）部分房屋屋面出現(xiàn)滲漏水

（三）小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣

案例10：

（一）物業(yè)公司立即整改，(二）物業(yè)公司提請開發(fā)商盡快修復(fù)，(三）提請當(dāng)?shù)毓?、街道辦進行綜合治理。

案例十一：

如碰到小區(qū)業(yè)主傍晚在小區(qū)內(nèi)被毆打打劫，面對媒體的負面報道時，報道稱：“在居民大樓中發(fā)生這樣的事情，物業(yè)管理部門是否對此負有一定的責(zé)任呢？”

案例11：沒有責(zé)任，根據(jù)最高法院的司法解釋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能確保單位、個人的人身、財產(chǎn)受到不法侵害的義務(wù)。

案例十二：

國慶節(jié)某管理處發(fā)函通知全體業(yè)戶按政府規(guī)定從10月1日—7日放假，9月29-30日（周六、日）假期調(diào)至10月4-5日。休假期間大廈中央空調(diào)暫停供應(yīng)，業(yè)戶如需加班辦公用空調(diào)須交納空調(diào)附加使用費。某外資企業(yè)收文后來函服務(wù)中心，稱其公司不能按中國規(guī)定放假，9月29日-30日照常休息，10月4-5日正常上班。4-5日上班時要求服務(wù)中心提供免費空調(diào)供應(yīng)。業(yè)戶提出把29-30日休息時省下的中央空調(diào)費用補償在10月4-5日。當(dāng)管理處拒絕業(yè)戶要求時，業(yè)戶來函投訴，稱其每月均準(zhǔn)時交納管理費用，有權(quán)享受空調(diào)供應(yīng)，服務(wù)中心額外收取費用不合理，拒絕業(yè)戶合理的要求更是不應(yīng)該，要求給予解釋；否則業(yè)戶將自行安裝一臺分體空調(diào)在公共區(qū)域。

案例12：物業(yè)公司做法不合理、不合法，因為在物業(yè)費的測算中已經(jīng)包括空調(diào)電費，物業(yè)公司出于節(jié)能的考慮可以制定合理的運行方案，我贊同業(yè)戶的觀點，物業(yè)公司不得在另行收費，業(yè)戶提出自行加裝空調(diào)是不合理的行為，破壞了外立面和造成大廈整體用電的不平衡。

案例十三：

某建設(shè)單位與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，在銷售房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建設(shè)單位的請求，派出3名電梯工在白天幫助操作電梯，方便購房人上下，在此期間，曾發(fā)生電梯困人事件。

答案

問題

1、電梯工操作的工作屬于物業(yè)管理的哪個階段？ 問題

1、早期介入。

問題

2、當(dāng)電梯困人時，電梯操作工應(yīng)采取的緊急處理措施有哪些？ 問題

2、安撫乘客，馬上聯(lián)系另外兩名電梯工盤車放人。問題

3、對電梯故障正確的處理方法是什么？

問題

3、立即報告建設(shè)單位，等候電梯安裝單位來處理，做好安全防護。問題

4、此期間，3名電梯工的工作費用應(yīng)由誰承擔(dān)？ 問題

4、建設(shè)單位。

案例十四：

海天物業(yè)管理公司組建不久就接管了一座規(guī)模較大的寫字樓，公司根據(jù)實際情況，決定將特種設(shè)備的維修養(yǎng)護管理，包括設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負責(zé)。在這種情況下，海天物業(yè)管理公司工程部人員認為建立特種設(shè)備技術(shù)檔案的任務(wù)也應(yīng)被委托方去做。

1]工程部人員這種想法對嗎？為什么？

答：這種想法不對。

無論是把特種設(shè)備的維修養(yǎng)護工作委托給專業(yè)化的維修養(yǎng)護公司或設(shè)備生產(chǎn)廠家的售后維修養(yǎng)護公司管理，還是通過雙方合作，或者是通過自己的專業(yè)技術(shù)人員進行管理，物業(yè)管理公司都要建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。2]特種設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

答：特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1}特種設(shè)備的設(shè)計文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料；

2}特種設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄； 3}特種設(shè)備的日常使用狀況記錄； 4}特種設(shè)備及其安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護保養(yǎng)記錄。

5}特種設(shè)備運行故障和事故記錄。

案例十五：

某業(yè)主在辦理入住手續(xù)后，即填寫《住宅裝飾裝修申請表》（附裝修草圖），向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨即派出保安人員到現(xiàn)場核查，未發(fā)現(xiàn)需要有關(guān)部門批準(zhǔn)的特殊項目，遂簽字同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取了裝修保證金、裝修管理費、垃圾清運費、施工人員安全管理費、消防器材費、施工現(xiàn)場管理費。業(yè)主組織施工單位進場裝修，歷時二個月，裝修過程中，施工人員在施工現(xiàn)場用電爐做飯，住宿。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后，要求立即改正，但業(yè)主予以拒絕，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨即采取停水停電措施迫使業(yè)主改正，裝修完成并通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗收后，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已收取的費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以裝修過程有違規(guī)行為為由，拒絕退還，在此情況下，業(yè)主遂拒絕繳納物業(yè)管理費。

答案:問題

1、裝修申報和審核中存在的問題有哪些？

問題

1、裝修申報的審核程序不完整，裝修申報資料不全，裝修審核人員不符合要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有將裝修禁止行為和注意事項告知裝修人。問題

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的費用，哪些是合理的？ 問題

2、裝修保證金，裝修管理服務(wù)費，垃圾清運費。問題

3、物業(yè)裝修完成后不應(yīng)返還的費用有哪些？ 問題

3、裝修管理服務(wù)費，垃圾清運費。

問題

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停水停電措施迫使裝修人整改的說法正確嗎？ 問題

4、采取的措施是不正確的。

問題

5、該業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理費的起始時間是何時？

問題

5、該業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理費的起始時間為入住當(dāng)月。

案例十六：

12月6日，大廈物業(yè)公司接到1409室一家咨詢公司的書面投訴函。稱該公司經(jīng)理10月4日回到公司后，發(fā)現(xiàn)放在辦公臺面上的手提電腦不見了。該公司立即向公安機關(guān)報案。公安部門實地勘查無翻動、被撬和破門痕跡。查看大廈管理公司安管部的閉路電視監(jiān)控錄像及值班登記，也未找到任何線索。

首先，作為業(yè)主，自己的店鋪失竊屬于刑事案件，應(yīng)該第一時間報警，請求公安機關(guān)立案破案，不應(yīng)要求物業(yè)公司無故承擔(dān)其損失，所以物業(yè)公司不必承擔(dān)任何責(zé)任。有一種情況除外，比如物業(yè)公司當(dāng)初跟楊先生簽訂的物業(yè)管理合同中有明確提出業(yè)主失竊，或者楊先生能出具證明，證明物業(yè)在管理過程中存在明顯的過錯或者失誤直接導(dǎo)致了此次失竊的發(fā)生，可以試著同物業(yè)公司協(xié)商解決讓物業(yè)賠償一部分損失，或者換個角度說作為物業(yè)公司應(yīng)主動適當(dāng)?shù)爻袚?dān)一部分損失。

最后，作為物業(yè)的客服人員，如果物業(yè)公司在楊先生的被盜事件中沒有特例情況發(fā)生的話，那么就是沒有責(zé)任的。

案例十七：

某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺，大廈部分業(yè)主認為此面積已在購房時分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權(quán)。

案例17：業(yè)主的說法正確，大堂的面積已經(jīng)分?jǐn)偅瑢儆跇I(yè)主的共同財產(chǎn)，物業(yè)公司出租共有部分應(yīng)當(dāng)經(jīng)過開發(fā)商或業(yè)主大會同意，收益除去必要的開支外，納入專項維修資金。建設(shè)部專項維修資金管理暫行辦法規(guī)定。

案例十八：

水管滲漏，屬一般維修，換跟外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維修基金。因這根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費用按份額比例分?jǐn)偂?/p>

案例18：此說法不對，受益8戶不能代表整幢其他業(yè)主沒有受益，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過業(yè)委會同意由整幢業(yè)主分?jǐn)偩S修費用。法律依據(jù)同上。

案例十九：

某新建小區(qū)自2005年春季業(yè)主入住以來，不少樓房的外墻出現(xiàn)裂紋并滲水，有的還出現(xiàn)明顯的裂縫，業(yè)主們對此反映非常強烈。

面對這種情況，作為接管該小區(qū)的天順物業(yè)管理公司應(yīng)該做些什么工作？

積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事。或者會同業(yè)主委員會一起，對聘請專業(yè)外墻防水公司所需費用進行測算，然后向所在地的縣級房管局申請撥付維修基金，聘請專業(yè)外墻防水公司進行維修。

案例二十：

業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層得物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。

委托鑒定機構(gòu)做了鑒定，在此基礎(chǔ)上認為，大浴缸不能安裝到29樓，否則會影響大樓的正常使用并危及大樓安全。案例二十一：

A公司是某高檔商品房住宅小區(qū)（總建筑面積80萬平方米）的建設(shè)單位，現(xiàn)擬預(yù)售商品房，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。

答題要點

問題

1、A公司可以通過哪幾種方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

問題1：可以通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，投標(biāo)人少于3個的，經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后，可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

問題

2、若A公司聘請B公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，他們之間簽定的合同是什么合同？該合同應(yīng)當(dāng)采取那種簽訂方式？

問題2：A公司與B公司之間簽訂的合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同；應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同并約定期限。問題3：

（1）A公司與張某簽訂的商品房買賣合同中，是否包含A公司與B公司簽訂的合同？（2）買賣合同是否可以約定小區(qū)配套物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于A公司所有？（3）買賣合同是否可以約定A公司不承擔(dān)尚未出售房屋的管理費？（4）買賣合同是否可以約定張某所購房屋的保修責(zé)任由B公司承擔(dān)？

問題3：商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，買賣合同不可以約定小區(qū)配套物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬A公司所有，法律規(guī)定，小區(qū)配套物業(yè)管理用房的所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有；買賣合同不可以約定A公司不承擔(dān)尚未出售房屋的管理費，尚未出售房屋的管理費應(yīng)該由A公司承擔(dān)；張某所購買房屋的保修責(zé)任由A公司負責(zé)。

第四篇：電大物業(yè)管理實物考試專用

1.從物業(yè)管理--場地等組成(對)2．物業(yè)是房---的統(tǒng)一體。(對)

3．物業(yè)共有---的一種物權(quán)。(錯)4．物業(yè)管理---服務(wù)業(yè)務(wù)。(錯)5．物業(yè)管理---住為標(biāo)志。(錯)6．委托服務(wù)---管理服務(wù)。(錯)7．因事設(shè)職---人有事做。(錯 8．管理處(中---直接責(zé)任。(對)9．物業(yè)服務(wù)---意志辦事。(對 10．·-空間，作為---權(quán)的客體。(對)11．共同管理----管理關(guān)系。(錯)12．專有所有----擔(dān)的義務(wù)。(對)13．現(xiàn)代區(qū)分----人的管理。(錯)14．管理規(guī)約---法治規(guī)范。(錯)15．成立業(yè)主---業(yè)主大會。(對)1。前期物業(yè)----物業(yè)管理。(對)2．住宅物業(yè)----服務(wù)企業(yè)。(錯)3．綜合驗收----認證過程。(錯)草的。A．服務(wù)權(quán)

6．創(chuàng)立一個正常營業(yè)------()的注冊資本金A．50萬元以上人民幣7．業(yè)主分戶帳面住宅專-------()的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。B．30％

8．物業(yè)管理服務(wù)費()。C．所有權(quán)屬于業(yè)主。-----公布其收支情況

9．清潔工一般是通過()方式用工。C．勞務(wù)派遣工

10．學(xué)歷、工作經(jīng)歷及過去的業(yè)績、管理愿望等屬于()。B．外顯素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

1．社區(qū)文化主體對特有-----。這體現(xiàn)了杜區(qū)文化的()特點。c．歸屬性2．實現(xiàn)小區(qū)居民素質(zhì)的全面發(fā)展是小區(qū)文化建設(shè)的()。A．長遠目標(biāo)3．現(xiàn)代的物業(yè)管理小區(qū)的文化建設(shè)是

以()為主導(dǎo)的。c．物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾種類型。A．物業(yè)服務(wù)費 B．住宅維

修資金 C．共用部位。---特約服務(wù)的投人D．國家財政補助資金 5．物業(yè)管理資金的使用原則有()。A．專款專用 B．厲行節(jié)約 C．效益D．民主管理6．物業(yè)管理服務(wù)費收費應(yīng)當(dāng)遵循()等原則。A．符合業(yè)主的普遍經(jīng)濟能力c．經(jīng)濟效益D．收支平衡，質(zhì)價相稱 7．實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的．物業(yè)管理服務(wù)收費由()等部分構(gòu)成。B．物業(yè)管理服務(wù)成本 C．法定稅費D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤

8．住宅物業(yè)維修資金管理實行()的原則。A．專戶存儲 B．?？顚Ｓ?C．所有權(quán)人決策D．政府監(jiān)督q部來源及內(nèi)部招募方法有()。A．內(nèi)部晉升B．內(nèi)部補缺D．易4．大型小區(qū)管理處(服務(wù)中心)的架構(gòu)如何?

若管理的物業(yè)面積大、功能復(fù)雜、社會影響力大、服務(wù)對象復(fù)雜．則可以成立專門的管理服務(wù)分支機構(gòu)——分公司。獨立的分公司具有較大的靈活性。便于質(zhì)量監(jiān)管和制度落實。分公司設(shè)經(jīng)理作為主管負責(zé)，下設(shè)綜合服務(wù)中心、綜合管理部、社區(qū)文化部、財務(wù)部等．并以專項服務(wù)項目如清潔、綠化、垃圾、清運等采取招標(biāo)形式進行發(fā)包運作．各 部門的職責(zé)如下：

(1)綜合服務(wù)中心負責(zé)多種經(jīng)營、有償服務(wù)、咨詢服務(wù)等。對所收集的服務(wù)需求信息進行分類，對業(yè)主和非業(yè)主使用人制定多層次的服務(wù)計劃，最大限的客戶的需求。

(2)綜合管理部。負責(zé)公共土建工程及45．物業(yè)竣工6．前期管理-------的再檢驗。作的保障。((錯錯))7．房屋修繕8．房屋質(zhì)量--------保值、增值。房屋維修。((錯對))9．在停車場----放在首位。錯))10．消防設(shè)備----司來維修。(對)11．物業(yè)服務(wù)----這一權(quán)力。(對)12．物業(yè)經(jīng)營13．物業(yè)出售---務(wù)與管理。(錯)14．房屋的租----是使用權(quán)。(對)15．物業(yè)中介---放在首位。(對)12．物業(yè)管理．房屋租金----契約性質(zhì)。(對)--------經(jīng)濟補償。(錯)3．物業(yè)管理4．提交投標(biāo)---交易方式。錯)．物業(yè)服務(wù)----經(jīng)濟活動。對、----重新招標(biāo)。制定標(biāo)書。(對對)56．物業(yè)服務(wù)---部門確定。7．物業(yè)管理8．實行物業(yè)-------責(zé)’的原則。(錯)公司所有。(對)9．商品住宅10．通過員2---------部門代管。(錯)識的目的。(對 12．社區(qū)是指．針對普遍--------活共同體。拔優(yōu)培訓(xùn)。(錯)錯)3．做大靠資4．文化功能--------展的經(jīng)驗。(對)價值整合。((對)5．傳統(tǒng)的杜6．物業(yè)管理--------模式為主。的全過程。錯 錯錯)7．將在某方----設(shè)的模式。(錯)8．文化活動9．服務(wù)是由--------五個特色。錯 10．顧客對服11．服務(wù)人員----行為效用。錯---量的對比。可感知性(錯)12．質(zhì)量是物----錯、13．物業(yè)管理----費的行為。對理的屬性。對14．物業(yè)服務(wù)---本就越高。(錯)15．所謂非對 ．監(jiān)理公司--------概論分布。對的效用性。錯

1二、單項選擇題C 2．已建成投．從物業(yè)管理的角度，物業(yè)是指

．物業(yè)的基本屬性是。----相關(guān)場地A

。．物業(yè)的經(jīng)濟屬性

34．物業(yè)管理權(quán)來源于。A．物業(yè)管理的最基本的服務(wù)業(yè)務(wù)是指。C．業(yè)主 5．公共服務(wù)

不少于。．業(yè)主大會籌備組成員中業(yè)主的比例6所代表的是一種比較先進的管理模式。．從理論上說，B．30％

()物業(yè)服務(wù)企業(yè)C7．委托代理型D．委托代理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取。8．管理員薪酬及服務(wù)代理酬金B(yǎng)．()在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。9．專有所有權(quán)

獨創(chuàng)于．關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的名稱10筑物的共用部分．的管理原則上僅限于()。C．日本法

1()。A．建服務(wù)范疇。．真正的前期管理2 A．----劃歸綜合管理介活動的核心部分。．()主要對應(yīng)于微觀層次上3～63A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)-----表述是．關(guān)于物業(yè)出租與出售的區(qū)別的錯誤形態(tài)

()。A．物業(yè)的出----貨幣4()．傳統(tǒng)的房屋管理其主要內(nèi)容就是5的管理B．建筑物合評定的。．房屋完損的等級，6B-----()來綜的是．設(shè)備在接管后．完損程度-------資料檔案文件7的原則．以下哪一個答案()。D．設(shè)備卡片

主()：D．發(fā)號施令，勒索業(yè)----投訴時應(yīng)遵循8()．隨著物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化-------神需求得到更大的滿足。C．心理、精9

()．物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段是10足安全、使用功能要求．承接查驗的重點是。C．竣工驗收

（1．)。B．滿招標(biāo)或分包的行為屬于．業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，服務(wù)工作招標(biāo)()B------．專項單獨2是為了．安排招標(biāo)人會議

(標(biāo)前會議)的目的各類問題()

3。A．解答投標(biāo)人提出的和物業(yè)管理技術(shù)、．評標(biāo)委員會應(yīng)由()D．招標(biāo)人代表4．確定的開標(biāo)時間應(yīng)該管理方面的專家組成()A．與截 標(biāo)時間完全相同5遞交給招標(biāo)人。．物業(yè)管理投標(biāo)書是

就如何管理目標(biāo)物業(yè)起-----()，4形性．服務(wù)的最根本的特征是()。D．無5索為．狂影響服務(wù)質(zhì)量---------控制的因6B．宣傳溝通

質(zhì)量的．不同的服務(wù)產(chǎn)7()特征。------D．控制的難度大性體現(xiàn)了服務(wù) 務(wù)人員之聞的．優(yōu)質(zhì)服務(wù)的首要條件是消費者和服情的交流()C8理服務(wù)質(zhì)量的．美味可口的飯．禮節(jié)行為和感-----性()特性。這體現(xiàn)了物業(yè)管c．可感知9C．無形資產(chǎn)管理把()作為管理重點。10．企業(yè)文化建設(shè)C．公共管理．物業(yè)管理的根本屬性是

()。

三、多項選擇題1元性．物業(yè)的自然屬性有 DB．空間---動性()AC．使用．構(gòu)成--期性---2．形式上的多業(yè)管理的業(yè)主主導(dǎo)化．物業(yè)管理基本特征有

()。A．物會化

3B．物業(yè)管理社()．物業(yè)管理策劃階段的工作包括訂物業(yè)管理方案。A．物業(yè)管理早期介入B．制4有．前期物業(yè)管理服務(wù)階段的基本環(huán)節(jié)

戶入住()業(yè)管理的運作C．。產(chǎn)權(quán)A．物業(yè)的承接查驗----的建立D． B前期物．用5業(yè)資質(zhì)劃分為．《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》---BA．一級資質(zhì)等級

6．二級資質(zhì)等級C．三級資質(zhì)等級征的有．下列選項屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)特權(quán)的主導(dǎo)性()。A．復(fù)合性B．重性C．一體性D．登記專有所有---7A．共同管理權(quán)人的權(quán)利有

多()。督權(quán)．選擇表決權(quán) B．提議權(quán) C．知情監(jiān) 8．對物的管理中的基地包括D．請求權(quán)

()。A地，．立體重‘C．建筑物---的基地----的基地B．共用部分的基

D．其他基地9管理主要包括．現(xiàn)代區(qū)分所有權(quán)建筑物管理中人的管理()。A．對建筑---行為的管理B．對建筑---的管理C對生活妨害的10理團體可歸納為四種模式．我國學(xué)者認為，依法律性質(zhì)分類管

資格的團體理團體法人B1 D．判例實務(wù)上法人資格．法人資格的團體A．不具法人 C．管A．物業(yè)中介代理工作的性質(zhì)是()。2．委托一代理性質(zhì)C．契約性質(zhì)()A．以下是屬于不得出租的房屋情形是屬有爭議的房屋．未依法取---書的房屋 B．權(quán)屋3D．已抵押。未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 C．屬于違法建筑的房 租養(yǎng)房的原則．城市房租的計算原則有益兼顧的原則B．按質(zhì)-()的原則。A．以4D．調(diào)節(jié)供求的原則C． 利A．C．等級計算法房屋租金基數(shù)的計算方法的B．項目基分計算法()。5．結(jié)合計算法．物業(yè)管理用房一般包括

()等。AC．物業(yè)辦公用房B．物業(yè)清沽用房用房．物業(yè)儲藏用房6

D．業(yè)主委員會活動()．房屋建筑物管理的主要內(nèi)容有

理。A．資料檔案管理B7方面都不相同。．D承接查驗與竣工驗收在．修繕管理 ．質(zhì)量管件A．驗收目的()等幾個8文件．交樓文件主要有C．交接象

B．驗收條()。A．知會式9否已經(jīng)．下列關(guān) C．圖紙式文件----區(qū)別說法正確的是D．使用指南A ．是管理權(quán)---合同關(guān)系B．是否擁有---營10蔽．在建工程驗收包括C．是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任()期驗收2]2程驗收1D B．單項工程驗收。CA．隱．分A．法性．公平性物業(yè)管理招標(biāo)必須貫徹．全部工程竣工驗收 B．明確性 C．指導(dǎo)性()原則。D．合2有．以政府采購

D()等部分。----A進行綜合評分主要．商務(wù)C．信譽3．報價A．投標(biāo)書編寫的要求包括

．針對性B．可操作性 C．()體現(xiàn)企業(yè)的等。優(yōu)勢和專業(yè)水平愿 D．4． 深刻理解業(yè)主的意物業(yè)管理經(jīng)費按其來源可分為()崗輪換10的方式。．()1 B是對員工進行激勵的最基本．獎勵D．懲罰

有．物業(yè)管理小區(qū)杜區(qū)文化建設(shè)的原則B()。A．主體對象確定性原則則．大眾參與性原則 C．活動娛樂性原活動親善原則D．文化觀念整合性原則 E．文化

2有．物業(yè)管理小區(qū)文化建設(shè)的基本內(nèi)容D()。A．設(shè)施建設(shè) B．政策建設(shè) 3．網(wǎng)絡(luò)建設(shè)作用表現(xiàn)為．社區(qū)文化在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中起到的B()A．有助于--核心競爭力．有利于----“橋梁” D．忠誠度 4．社區(qū)文化共建機制需要

有助于---()。A丸以業(yè)主需要為本位務(wù)企業(yè)為載體B．以物業(yè)服督5Dc．以基層政權(quán)組織為監(jiān)取的方法主要有．在服務(wù)質(zhì)量管理工作中，．以小區(qū)居民為基礎(chǔ)

B()。----所采6．A．消費者滿意率調(diào)查物業(yè)管理質(zhì)量體系是由 D．A投訴處理．內(nèi)部檢查()構(gòu)成。．作管理質(zhì)量系統(tǒng)．內(nèi)部組織管理質(zhì)量系統(tǒng)統(tǒng)CB．內(nèi)部運7知服務(wù)質(zhì)量．服務(wù)質(zhì)量的類型包括D．客戶服務(wù)的質(zhì)量管理系統(tǒng)．服務(wù)過程的質(zhì)量系()。D B．技術(shù)質(zhì)量 C．功能質(zhì)量A．感 8．預(yù)期質(zhì)量與信息質(zhì)量A．物業(yè)管理服務(wù)的特點包括

相關(guān)性．業(yè)主監(jiān)督的直接性 B()。條件的制約性 C．政策因素的導(dǎo)向性．業(yè)主因素的9

D．環(huán)境者的．服務(wù)質(zhì)量提高的關(guān)鍵在于物業(yè)管理能()。A．服務(wù)素質(zhì) D．服務(wù)技 lO

B．物業(yè)管理()。A．市場化

四、筒警．專業(yè)化

1C．社會化D．規(guī)范化 綜觀國內(nèi)外物業(yè)管理活動的實踐，．如何理解物業(yè)管理的含義? 物業(yè)管理有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理泛指受業(yè)主委托所進

行的開展旨在物業(yè)合理使用和保值、值而握供的服務(wù)與經(jīng)營活動。狹義的物業(yè)管理主要指物業(yè)服務(wù)企業(yè)

增接受業(yè)主的委托，約定，場地進行維修、養(yǎng)護、管理．維護相關(guān)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)按照物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本教材所以使用的 主要指狹義的物業(yè)管理范疇?！拔飿I(yè)管理”的概念。幾個方面理解物業(yè)管理：應(yīng)從下述(1)

務(wù)企業(yè)或其他管理的方式提供的專業(yè)物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服的物業(yè)管理活動。業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物雙方是平等的民事法律主體，業(yè)管理的權(quán)力主體。業(yè)主是物受委托的管理與服務(wù)主體。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)是(2)(3)物業(yè)管理的對象是物業(yè)。

無形的商品——勞務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的是有償?shù)摹⒈仨毷菍ｉT的機構(gòu)和人員，抉而言之，提供勞務(wù)的主體。物業(yè)管理必須由具有一定資質(zhì)條件的機構(gòu)和具備一定專業(yè)資質(zhì)的人員來進行。

2“物業(yè)”定義主要包括三部分：．簡述物業(yè)的含義。

①已建成并具有使用功能的各類供居 住和非居住的建筑物；②與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；

③相關(guān)的場地。3物業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中的．簡述物業(yè)管理的作用。

最終產(chǎn)品，象。也是物業(yè)管理的主要物質(zhì)對安居樂業(yè)的重要空間．城市物業(yè)是城市居民生存、體形象的物質(zhì)載體和主體。更是一個城市立活動和需時間相對于一般的商品而言較長，物業(yè)建造所使用和管理過程都是開發(fā)時間的幾十而倍乃至更長。保值增值、促進社會進步、政治文明、因此，物業(yè)管理對于物業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境建設(shè)等方面具有十分重要的作用。(1)(2)完善的物業(yè)管理可以使物業(yè)保增值；

提高人民群眾的居住質(zhì)量：物業(yè)管理改善人民群眾的居住條件，(3)

(4)物業(yè)管理維護了社區(qū)的安定團結(jié)；有利于改善經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和擴大就業(yè)；(5)(6)物業(yè)管理利于推動社區(qū)文化建設(shè)； 序。物業(yè)管理有利于形成良好的社會秩 水電設(shè)備維修、保安、消防管理、道路交通管理、環(huán)境管理清沽衛(wèi)生(包括園林綠化、行政管理、文檔管理、物粹管理等。)、客戶服務(wù)信息收集、人事(3)理、財務(wù)成本控制和財務(wù)核算。財務(wù)管理部。負責(zé)財務(wù)計劃目標(biāo)管(4)文化宣傳、主題活動、形象策劃、關(guān)系社區(qū)文化部。負責(zé)對外接待參觀、協(xié)調(diào)；建立和維系與業(yè)主委員會、政府相關(guān)部門、開發(fā)建設(shè)單位等備方面的良好的公共業(yè)務(wù)和合作單位、新聞媒介，關(guān)系。(5)

部門也是管理的核心。中央調(diào)度中心(虛擬)。這是虛擬的管理人員構(gòu)成，由各部門的主要作進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)及調(diào)度；它對物業(yè)管理的實體運在各工作時段、各類管理服務(wù)信息。工作環(huán)節(jié)、工作層面上系統(tǒng)地收集

5建筑物區(qū)分所有權(quán)具有以下特征：．筒述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。復(fù)合性。(1)一體性。(2)身份的多重性。(4)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。登記有效性。(5)權(quán)利主體(3)l_

其積極作用可體現(xiàn)在以下幾個方面：前期介入有什么作用?

(1)的具體設(shè)計。完善物業(yè)的使用功能。(2)改進物業(yè) 量。(3)能更好地監(jiān)理施工質(zhì)礎(chǔ)。(4)2(5)為竣工驗收和接管驗收打下基使于日后對物業(yè)的管理。標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么意義．住宅物業(yè)前期物業(yè)管理服務(wù)采取招(1)不必耍的矛盾；有效減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間?(2)

用方面的不規(guī)范行為；制約了開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)費(3)

‘加速了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會化。3．物業(yè)承接查驗中應(yīng)注意哪些問題

? 根據(jù)在物業(yè)承接查驗中注意以下問題：《物業(yè)承接查驗辦法》的有關(guān)規(guī)定。(1)供水、供電、供氣、供熱、通信和有線建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的電視等共用設(shè)施設(shè)備，企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。不作為物業(yè)服務(wù)(2)使用、檢測和試驗等方法．現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)練合運用棱對、觀察、業(yè)共用部位、重點查驗物外觀質(zhì)量和使用功能。共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、(3)

記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情查況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容。由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗查驗記錄應(yīng)當(dāng)?shù)娜藛T簽字確認。(4)物業(yè)共用部位、現(xiàn)場查驗中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將

質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形。共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和通知建設(shè)單位，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決書面(5)

場查驗，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場(6)查驗基本情況、存在問題、物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接其時限、解決方法及項作出明確約定。另外．現(xiàn)場查驗雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事日前，交下列資料；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移20(1)

設(shè)備竣工圖，竣工總平面圖。單體建筑、結(jié)構(gòu)、竣工圖等竣工驗收資料；配套設(shè)施、地下管同工程(2)

和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用(3)}

有線電視等準(zhǔn)許使用文件；供水、供電、供氣、供熱、通信、(4)文件；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明

(5)

全部移交前歙所列資料的，承接查驗所必需的其他資料。束髓當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面建設(shè)單位應(yīng)承諾補交的具體時限。

4物業(yè)檔案資料管理的重要性：．物業(yè)檔案資料管理的重要性如何?(1)理的前提：物業(yè)檔案資料的管理是開展物業(yè)管

機系統(tǒng)，物業(yè)是一個復(fù)雜的建筑物有物業(yè)的性能、要發(fā)揮其正常的功能。使用。設(shè)備設(shè)施的設(shè)計要求合理要根據(jù)物業(yè)資料的健全是管理實施的前提。常規(guī)保養(yǎng)、定期修繕、科學(xué)管理。(2)率的重要條件。健全有序的資料檔案是提高管理效

(3管理水平，開展評優(yōu)、創(chuàng)優(yōu)工作。，攘好資料檔案的管理，有利于提高5 ．房屋=次裝修的一般規(guī)定有哪些 ? 基礎(chǔ)上進行。二次裝修一般是在原來房屋初裝修的人住時間先后等因素，加上業(yè)主或非業(yè)主使用人有如下規(guī)定：因此，二次裝修(1)為：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動蔡止的行

①未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)

等級單位提出設(shè)計方案．體和承重結(jié)構(gòu)：房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、②將沒有防水要求的變動建筑物主擴大承重墻上原有的門窗尺寸，廚房間： ③接陽臺的磚、混凝土墻體：拆除連④損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施，效果：降低節(jié)能⑤其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行

為。(2)

未經(jīng)批準(zhǔn)。不得采取的行為：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，①搭建建筑物、構(gòu)筑物：外立面，在非承重外墻上開門、窗： ②改變住宅

③拆除供暖管道和設(shè)施： ④拆改燃氣 管道和設(shè)施。(3)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，允許施工時間需按《管理規(guī)約》和及其他業(yè)主和使用人的正常生活，要顧避免或減少對他們的影響。盡量(4)

有關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。裝修的安全措施和防火措施按國家6根據(jù)房地產(chǎn)商品的特點，．房屋維修的責(zé)任如何區(qū)分

? 一定的保慘期，并且．新建的房屋有分、房屋維修責(zé)任可分為兩種情況：不同的設(shè)備的保修期也不同。房屋內(nèi)的不同部因此，期內(nèi)，新建房屋，在保修保修期滿前。自其竣工驗收合格到量保修。由施工單位負責(zé)房屋的質(zhì)第件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：40條的有關(guān)規(guī)定。在正常使用的條根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條飼》修期滿以后，保承擔(dān)房屋的維修責(zé)任．應(yīng)由業(yè)主或非業(yè)主使用人用。并承擔(dān)相應(yīng)的費服務(wù)企業(yè)，同時。業(yè)主或非業(yè)主使用人與物業(yè)任：應(yīng)就不同情況明確各自的責(zé)(1)

施。房屋建筑的共同部分、共用設(shè)備設(shè)維修基金以后。在業(yè)主或非業(yè)主使用人按規(guī)定繳納由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)房屋建筑的共同部分、修責(zé)任，共用設(shè)備設(shè)施的維下。應(yīng)在管理費預(yù)算中的保養(yǎng)費中支確保?？顚Ｓ?。并在業(yè)主管理委若是屬于小修工程，l員會監(jiān)督之付。(2)

用部位、自用部位、自用設(shè)備。房屋內(nèi)的自承擔(dān)維修責(zé)任及相應(yīng)的費用。自用設(shè)備由業(yè)主或物業(yè)使用人自行維修，如果不愿他人實施。但是，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或維修負有檢查監(jiān)督的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對此(3)剛應(yīng)依照屬于業(yè)主問的異產(chǎn)毗鄰物業(yè)部分，承擔(dān)責(zé)任?！鞘挟惍a(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(4)

造成房屋損壞的，其他情況。凡屬使用不當(dāng)或者人為給予賠償。由行為人負責(zé)修復(fù)或7要求有哪些．房屋設(shè)備設(shè)施的 El常維修保養(yǎng)管理保葬管理要求如下：?房屋設(shè)備設(shè)施的日常維修(1)清潔、堅固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的以設(shè)備操作人員為主，對設(shè)備采取

檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。(2)要求操作人員實行定期保養(yǎng)責(zé)任制。

做好交接斑前準(zhǔn)備、檢查設(shè)備工作，保證設(shè)備系統(tǒng)安全、正常、在滑精和運行正常的情況下，各部位清潔入使用操作方可接受投(3)-要求設(shè)備操作人員嚴(yán)格遵守設(shè)備楫o

集中精力，怍制度和安全操作規(guī)稚。操作時要求故障，及時緊斟松動的機器部件。以保正確合理使用設(shè)備及時排除證設(shè)備安全汪常運行。(4)

攘拭、注油、整理、潤滑，停機時應(yīng)切要求操作人員經(jīng)常對設(shè)備進行清掃、斷電源。(5)查，要求專業(yè)維修技術(shù)人員日常巡視檢

違章操作，加強幫助操作人員合理使用設(shè)備．制止運行情況進行檢查。Ei常保養(yǎng)。對設(shè)備的8物業(yè)設(shè)備管理制度有：．物業(yè)設(shè)備管理制度有哪些?(1)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度。物業(yè)設(shè)備接管驗收制度。(2)物業(yè)設(shè)(3)嗣度。物業(yè)設(shè)備的運行管理制度。(4)度。(5)交接班制度。(6)報告記錄制值班 清理制度，除了上述設(shè)備管理制度外，還有設(shè)備

設(shè)備更新、改造、設(shè)備技術(shù)檔案資料保存制度、報廢規(guī)劃及審批制度，承租戶責(zé)任制度和保管設(shè)備責(zé)任翻虛、設(shè)備清點、管理制度體系．從而有效實行專業(yè)化、盤點制度等一系列物業(yè)設(shè)備制度化的管理。9

(1)．居住區(qū)繯地系統(tǒng)的組成如何? 使用的綠化用地。公共綠地：是指居住區(qū)內(nèi)居民公共小區(qū)公園、林蔭道、居住組團的小塊綠如居住區(qū)公園、居住地等。(2)

居住區(qū)內(nèi)的學(xué)校、幼托機構(gòu)、醫(yī)院、門公共建筑和公用設(shè)施專用綠地：指診所、鍋爐房等用地的綠化。(3)(4)宅旁和庭院綠地：指住宅四旁綠地。行道樹等綠地。街道綠地：指居住區(qū)內(nèi)各種道路的10(1)．環(huán)境衛(wèi)生的管理工作有哪些內(nèi)容

? 境衛(wèi)生管理工作的范圍，明確環(huán)境衛(wèi)生臂理的工作范圍。環(huán)下四個方面：與消毒；室外衛(wèi)生管理；樓內(nèi)保潔一般應(yīng)包括以實生活中。垃圾的分類收集和清運；在現(xiàn)生態(tài)環(huán)境保護與治理密切相關(guān)。因此。保潔衛(wèi)生管理工作通常會與環(huán)境衛(wèi)生管理工作．廢 還應(yīng)會涉及到諸如電池、健康及生活環(huán)境的有毒、餐廳酒樓的廢氣等危害人們身心防與整治。(2)

有害物質(zhì)的預(yù)的管理制度是環(huán)城衛(wèi)生管理工作順利環(huán)境衛(wèi)生管理制度建設(shè)?？茖W(xué)完善進行的有力保障。要求；(3)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；計劃安排：為此必須做到：明確定期檢查。好保清衛(wèi)生管理，加強衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)。衛(wèi)生設(shè)施是搞基礎(chǔ)。這些設(shè)施可以包括清掃車、垃圾并保持其工作成果的運輸車、圾清運站、灑水車、吸塵器等環(huán)衛(wèi)設(shè)備．(4)項管理制度和工作計翔得以落實的關(guān)嚴(yán)格監(jiān)督檢查。監(jiān)督檢查是保證各垃圾桶、果皮箱等便民設(shè)施。垃 鍵。在實際工作中。應(yīng)采用員工自檢、領(lǐng)班作業(yè)檢查、檢相結(jié)合的方式進行監(jiān)督檢查。部門主管巡檢和經(jīng)理抽衛(wèi)生管理工作落到實處．效益的目的。達到提高環(huán)境使環(huán)境(5)

環(huán)境衛(wèi)生，加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育。良好的打掃，既需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理、與配合。因此，應(yīng)通過宣傳教育，提高也需要業(yè)主和物業(yè)使用人的保持住戶的文明程度，自覺遵守有關(guān)規(guī)定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)搞好保沽衛(wèi)生管理工作。1

1(1)．消防管理的主要內(nèi)容有哪些? 業(yè)的消防管理．建設(shè)高素質(zhì)的消防隊伍。為加強物應(yīng)在保安部內(nèi)成立一個專職的消防班物業(yè)服務(wù)企業(yè)有條件的來負責(zé)此項工作。隊的建立和培訓(xùn)工作。同時妥做好義務(wù)消防一(1)心值班制度。制定完善的消防制度。①消防中崗位責(zé)任制度。②防火檔寨制度。③消防查制度。④定期進行消防安全檢習(xí)制度。⑥其他有關(guān)消防的規(guī)定。⑤專職消防員的定期訓(xùn)練和演消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護。(3)部都設(shè)有基本的消防

現(xiàn)代建筑物內(nèi)設(shè)備．以保證其消防工作的需要。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。面：一般應(yīng)注意以下幾個方備有使用方法，①熟悉消防法規(guī)，了解各種消防設(shè)及有關(guān)圖冊等；制定本大廈的消防制度備，②禁止擅自更改消防設(shè)須嚴(yán)格審查；特別是住戶進行二二次裝修時，好、③定期檢查消防設(shè)備的完必④公共走火通道必須保證暢通，規(guī)范。對使戶f不當(dāng)?shù)葢?yīng)及時改正；準(zhǔn)放置其它物品。絕對不邏，及時發(fā)現(xiàn)火警隱患并予以處理。⑤加強消防值班和巡12 ．簡述物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容。

是以物業(yè)區(qū)域內(nèi)或住用戶的需求為導(dǎo)物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展的綜合經(jīng)營管理服務(wù)，向。配套服務(wù)類型有：在硬件設(shè)施齊備的前提下，一般的(1)

(2)最貼近日常生活的衣食行樂服務(wù)。體育類。商務(wù)服務(wù)類。(3)文化、教育、(4)

衛(wèi)生、經(jīng)營中介服務(wù)。

業(yè)租賃是物業(yè)經(jīng)營管理的主要項目。在以上的各種服務(wù)中，有人認為，物個性化服務(wù)則是近年來現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營而管理的一個發(fā)展方向。的特約服務(wù)的需求不斷的增加。表現(xiàn)為一些物業(yè)經(jīng)營服務(wù)方面．應(yīng)針對物業(yè)的特性、在多種段優(yōu)勢、業(yè)主、住用戶的需求，為業(yè)主地提供高素質(zhì)、全方位的服務(wù)。

13盡管物業(yè)．簡述物業(yè)出租與出售的區(qū)別。賣的形式．f}l下區(qū)別：但是兩者在經(jīng)營中有明顯以租和物業(yè)出售都是物業(yè)買(1)(的一種形式。業(yè)主物業(yè)租賃實際上是物業(yè)所有權(quán)人)或授權(quán)經(jīng)營者將物業(yè)零星出租所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡。所不同的是，物業(yè)出售是的只是使用權(quán)。而物業(yè)出租讓渡中讓渡到承租人手中。物業(yè)使用權(quán)從出租人手雙方就建立了一種租賃關(guān)系。將房屋的使用權(quán)和所有權(quán)一次性一并而房屋出售卻不同。它是賣斷。(2)業(yè)的租賃是在房屋達到使用年限前．在收回房庭的投資和利息方面．物

過多移過一次交換。c交換實現(xiàn)；經(jīng)幣形態(tài)。房屋即從實物形態(tài)轉(zhuǎn)為貨而物業(yè)的出售是通(3)上，在流通過程與消費過程的柏互關(guān)系

互相交叉、同步轉(zhuǎn)變的，即一邊交換一物業(yè)租賃的流通過程與消費過程是邊使用。是在流通過程結(jié)束后才開始的消費過物業(yè)m售中瓶者是分離的。它程。1

4房蜃租賃的原則有：．簡述房屋租賃的原則。的原則。提高經(jīng)濟效益的原則。(2)維護租賃房屋的原則。(1)為承租者服務(wù)

(3)系正常的原則。(4)保證租賃關(guān)的原則。1

5(5)充分發(fā)揮房屋效用租賃合同的法律特征表現(xiàn)為以下幾方．簡述租賃臺同的法律特征。面：房屋租賃合同是有償合同。(1)房屋租賃合同是雙務(wù)合同。(3)房屋租(2)賃合同是諾成合同。是要式合同。性合同。(5)房屋租賃合同是繼續(xù)(4)房屋租賃合同

1物業(yè)管理招標(biāo)必須貫徹“公平、公開、．簡述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則。公正和誠實信用”理招標(biāo)的目的是在一場競爭性投標(biāo)中。的原則。因為物業(yè)管找到自己理想的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。位或業(yè)主擬通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)，建設(shè)單比較、從合理化組織投標(biāo)和對待每個投標(biāo)者。競爭中獲益．就必須公平、公正、(1)公正的原則。公平的原則。(2)2評委根據(jù)評標(biāo)文件要求。．簡述評標(biāo)方法及過程。(4)誠實信用原則。公開的原則。(3)分、服務(wù)部分每項指標(biāo)進行評議打分。對標(biāo)書商務(wù)部主要是根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)細則，指標(biāo)進行評分，有些指標(biāo)如注冊資金、對于每一項營業(yè)收人、資產(chǎn)負債率等，“比較擇優(yōu)”往往都采用的履行同類型物業(yè)管理項目合同數(shù)，的標(biāo)準(zhǔn)；而對于反映業(yè)績他物業(yè)管理合同數(shù)、其或行業(yè)協(xié)會頒發(fā)的獎項等。獲得國家有關(guān)部門量、等級來評分?？傊Ω黜椫笜?biāo)的則往往接數(shù)評分標(biāo)準(zhǔn)，要盡量做到量化標(biāo)準(zhǔn)。這樣評標(biāo)委員也容易操作，盡量做到客觀、公正，而投標(biāo)人根據(jù)自己的情況。對評標(biāo)得分也可以算出一個底數(shù)。評標(biāo)委員評分結(jié)果，根據(jù)每個項指標(biāo)評分蓋掉一個最高分．對每份投標(biāo)書每一份．一個最低平均分。然后把其他的評分合計，并計算出標(biāo)得分接商務(wù)部、作為該項指標(biāo)的評分。各項指同價格部分得分，服務(wù)部分別匯總。連進行疊加計算。三個部分按權(quán)重比例得分。便得出某一投標(biāo)人的總

行排序，評標(biāo)委員會根據(jù)各投標(biāo)人的總得分進次高者為第二中標(biāo)人確定得分最商者為第一中標(biāo)人。第三中標(biāo)人．(候補)，再次者為字予以確認。評標(biāo)委員在中標(biāo)文件上簽原招標(biāo)媒體上進行公示。有些省、市還招標(biāo)機構(gòu)應(yīng)把中標(biāo)文件在規(guī)定，對于資格審查未通過的投標(biāo)人，招標(biāo)機構(gòu)必需告知其未通過的原因。3(1)．筒述招標(biāo)文件編制的原則。性原則公平性原則(2)明確性原則(3)

指導(dǎo) 4(4)合法性原則

招標(biāo)文件編制程序如下：．簡述招標(biāo)文件編制的程序。(1)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、要求。熟悉項目。(2)確定物業(yè)管理的內(nèi)容(3)他事項。確定投標(biāo)、開標(biāo)、標(biāo)須知”(4)招標(biāo)項目備案。定標(biāo)的日期及其(5)編寫“招5(1)．簡述物業(yè)服務(wù)費監(jiān)督方式。

督6

定價監(jiān)督(2)明碼標(biāo)價(3)收支監(jiān) 支的開支項目。．簡述不得從住宅專項維修資金中列(1)

承擔(dān)的住宅共用部位、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位修、更新和改造費用：共用設(shè)施設(shè)備維(2)供電、供熱、通話、有線電視等管線和依法應(yīng)當(dāng)由相美單位承擔(dān)的供水、設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用：(3)

住宅費用部位、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因為人為損壞用：共用設(shè)施所需的修復(fù)費(4)

服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)由物業(yè)施的維修和養(yǎng)護費用。共用設(shè)7從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度編制人力資源．筒述人力資源計劃的過程。計劃。應(yīng)包括人力資源的機會分析、定人力資源計劃的目標(biāo)、信息的搜集、人力資源資料確計劃的制定與選擇、人力資源預(yù)測、人力資源施與評價等六個步驟。人力資源計劃的實(1)力資源計劃的目標(biāo)。人力資源的機會分析。

(2)信息的搜集。(3)人力資源資料確定人(4)制定與實施。人力資源預(yù)測。8(5)人力資源計劃的一些常見問題有哪些．物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核中可能會出現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核中可能會出現(xiàn)的一?

些常見問題有：(1)好人主義。考核標(biāo)準(zhǔn)問題。

(2)形式主義。(3)還有其他心理因素影響考核的客觀性。(4)集中趨勢。

如暈輪效應(yīng)、首見效應(yīng)、常知效應(yīng)、近因效應(yīng)、暗示偏差、情感因素等，這些些問題是員工考核中應(yīng)注意克服。制9．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立哪幾種激勵機 ?

制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立以下幾種激勵機(1)

激勵。目標(biāo)激勵。(6)(4)福利激勵。(2)精神激勵。c5)榮譽激勵。(3)獎懲(7)參與激勵。1考核激勵。．簡述杜區(qū)文化的特點。

(1)社區(qū)文化的特點有：由此形成的社區(qū)文化也是一個開放的開放性社會區(qū)是一個開放的系統(tǒng)。

系統(tǒng)。聯(lián)系。首先是社區(qū)與杜會存在著廣泛的(2)

區(qū)文化主體是由多種文化背景及特征多元性杜區(qū)文化的多元性是指社的人群。社區(qū)構(gòu)成的集合。在某一特定時期，在某一特定的共存局面。從而形成的多種文化(3)定的社區(qū)文化總是在特定社區(qū)的自然地域性社區(qū)文化的地域性。是指一

環(huán)境與社會環(huán)境所制約和影響下形成的．特色。在總體上呈現(xiàn)特定社區(qū)的地域文化(4)化主體對特有的杜區(qū)文化性質(zhì)的認同。歸屬性社區(qū)文化的歸屬性是社區(qū)文

并產(chǎn)生對某種社區(qū)文化的依附、追求、遵從、維護等社區(qū)共同行為模式。2 顧客對服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量的判斷取決于體．簡述影響服務(wù)質(zhì)量的因素。驗質(zhì)量與預(yù)期質(zhì)量的對比。既定的情況下。在體驗質(zhì)量整體服務(wù)質(zhì)量的感知。預(yù)期質(zhì)量將影響顧客對的因素影響：預(yù)期質(zhì)量受下面(1)客口碑。企業(yè)形象。

(2)宣傳溝通。(3)顧在上述四種因素中。(4)顧客需求。服務(wù)的溝通是企業(yè) 可以直接控制的，只能間接地被企業(yè)控制，企業(yè)形象和膩窖口碑變?nèi)f化完全屬于不可控制的因素。而顧客需求千 3量的一般特征有與一般服務(wù)業(yè)相同．物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)．物業(yè)臂理服務(wù)有哪些質(zhì)量特征?(1)I

展示”部分。如服務(wù)的實物環(huán)境、設(shè)備可感知性，是指服務(wù)產(chǎn)品的“有形以及服務(wù)人員的衣著外表等。(2)所承諾的服務(wù)，可靠性．是指企業(yè)準(zhǔn)確無誤地完成 在服務(wù)過程中出現(xiàn)差錯。實際上是要求企業(yè)避免(3)

顧客提供快捷、有效的服務(wù)。時效性．是指企業(yè)可以隨時準(zhǔn)備為(4)

與勝任能力，保證性，是指服務(wù)人員的友好態(tài)度質(zhì)量的信心和安全感。它能增強顧客對企業(yè)服務(wù)(5)態(tài)度友好，而且還要真誠地關(guān)心顧客。富有感情性，是指服務(wù)人員不僅要

了解他們的實際需要并予以滿足。個服務(wù)使整服務(wù)的特征除具有服務(wù)業(yè)共性特征外，l過程富有人情味。物業(yè)管理其差異性是十分明顯的．表現(xiàn)為：由感知程度不同而帶來的差異性；由物業(yè)管理服務(wù)的不可標(biāo)識性帶來的感知差異性；性。由需求差異帶來的判斷標(biāo)準(zhǔn)的差異

4．物業(yè)管理服務(wù)有何特點相對長期性。物業(yè)管理服務(wù)特點有：?(3)相關(guān)性。政策因素的導(dǎo)向性。(2)業(yè)主監(jiān)督的直接性。(1)服務(wù)對象的(4)業(yè)主因素的5藤量管理的原則．如何理解(5)2000環(huán)境條件的制約性。版IS09000標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于 2000原則包括八個方面的內(nèi)容：版。IS09000? 標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于質(zhì)量管理的(1)全員參與。以顧客為中心。(2)領(lǐng)導(dǎo)作月氕(3)統(tǒng)方法。(4)過程方法。(5)管理的系(6)法。持續(xù)改進。

(7)總之．通過(8)互利的供方關(guān)系?；谑卵绲臎Q策方結(jié)合實際的物業(yè)管理程序。Iso認證的質(zhì)量規(guī)范，制定

規(guī)范物業(yè)管理者的服務(wù)行為，物業(yè)管理整體的標(biāo)準(zhǔn)性．才能達到望的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)效率、實現(xiàn)業(yè)主所期滿意。服務(wù)質(zhì)量的 6(1)．Is01400

1強調(diào)污染的預(yù)防和持續(xù)改進。標(biāo)準(zhǔn)有哪些特點?

(2)強調(diào)法律、法規(guī)的符合性。統(tǒng)化管理。(3)強調(diào)系強調(diào)文件化。(4)

強調(diào)相關(guān)方的觀點。(5)

7．組織結(jié)構(gòu)扁平化和有機化在物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置中如何應(yīng)用?在物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置中，貫徹組織結(jié)構(gòu)扁平化和有機化的患想．目的是為了保證物業(yè)管理的統(tǒng)一、暢通、健康、高效的運轉(zhuǎn)，保證經(jīng)理的行政指揮。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立必要的管理機構(gòu)，根據(jù)企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的原則設(shè)計構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)，并體現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)扁平化、管理方式柔性化、辦公方式分散化的思想。(1)根據(jù)企業(yè)化的原則，一方面管理機構(gòu)的設(shè)置，必須充分體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則．和物業(yè)管理分散化的要求；另一方面，還必須服從管理、服務(wù)、4．試述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在依據(jù)物業(yè)管理委托合同對受托物業(yè)實施管理的過程中，具有以下的權(quán)利和義務(wù)。

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利內(nèi)容有三個方面：首先，有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為；其次，有權(quán)獲得勞動報酬；第三，有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體業(yè)主利益的行為。

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；接受業(yè)主委員會和業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督；重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)；接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)；至少每6個8．試述業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主委員會的權(quán)利：(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況l(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同：

(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議。監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會的義務(wù)：(1)籌備并向業(yè)主大會報告工作；(2)執(zhí)行業(yè)主大會會議通過的各項決定。接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；(3)貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主、非業(yè)主使用人遵守物業(yè)管理法律、法

3．談?wù)勀銓幼⌒袨榈墓芾碇杏腥羟榘┕芾韱栴}的理解

(1)更新觀念。過去認為物業(yè)管理只是買得起商品房的有錢人才可能的消費，現(xiàn)在普遍為大眾所接受。一方面是物業(yè)管理質(zhì)量和水平不斷提高，服務(wù)態(tài)度和意識的增強。物業(yè)管理的“大眾管家”的親切形象為杜會民眾所接受；另一方面，行業(yè)管理越來越規(guī)范，法制建設(shè)不斷健全，業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)益得到尊重和保護，物業(yè)管理服務(wù)成為人們投資置業(yè) 的信心保證。

(2)滿足心理和精神需求。隨著物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化、社會化和品牌化發(fā)展，經(jīng)營的需要，主權(quán)，建立柔性化管理制度體系。讓物業(yè)管理處有更多的自(2)應(yīng)有利于實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。根據(jù)專業(yè)化的原則。組織機構(gòu)設(shè)置 注重于崗位功能最大化，特別要個員工的人性．達到精干、高效、節(jié)約通過激發(fā)每一的目的。員，在一專多能的前提下，減少冗扁平化。特別是管理人員．以實現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)(3)暢通的信息傳遞渠道，加強橫向聯(lián)系。根據(jù)社會化的愿則，要建立良好、注意分工協(xié)作。8的借鑒意義。．簡述團隊管理理論對物業(yè)管理團隊團隊管理理論對物業(yè)管理團隊的借鑒

意義，許多目標(biāo)任務(wù)是通過組建項目管理團在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理的隊來完成的，助團隊管理思想理論具體來說：項目管理團隊活動需要借(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)團隊領(lǐng)導(dǎo)究竟采用

哪種領(lǐng)導(dǎo)模式。與一個團隊成員的人性假設(shè)相關(guān)。(2)支持和利用團隊來實現(xiàn)組織的目標(biāo)。對于規(guī)模較大的公司，更應(yīng)當(dāng)倡導(dǎo)、(3)設(shè)．團隊管理需要高度重視企業(yè)文化建

五、論璉■

常規(guī)性的公共服務(wù)這是指物業(yè)管理中．試述物業(yè)管理公共服務(wù)的內(nèi)容。基本的管理工作，所有的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的最是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向基本的管理和服務(wù)，的完好和正常使用。其目的是確保物業(yè)活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。保證正常的工作生共管理服務(wù)是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)公主使用人每天都能享受到的普惠性服務(wù)。下幾條：公共服務(wù)的內(nèi)容和項目可歸納為以(1)

(2)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；(3)(4)環(huán)境衛(wèi)生；

(5)公共綠化的養(yǎng)護管理；(6)交通秩序與車輛停放管理；

理；公共秩序維護和安全防范的協(xié)助管(7)

資金計劃管理；房屋共用部位，共用設(shè)施專項維修(8)2(1)．試述物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)檔案資料的管理工作。

。理的早期介入；制訂物業(yè)管理方案。物業(yè)管理的策劃階段。包括物業(yè)管(2)業(yè)管理可分為準(zhǔn)備階段主要包括：前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段。前期物 臨時管理規(guī)約；制定物業(yè)租售的代理。選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；(3)

管理的啟動以物業(yè)的承接查驗為標(biāo)志，前期物業(yè)管理服務(wù)階段。前期物業(yè)從物業(yè)的承接查驗開始到業(yè)主委員會的正式成立·戶人住、召開等。檔案資料建立、首次業(yè)主大會包括物業(yè)的承接查驗，用(4)

階段，指首次業(yè)主大會召開．并成立業(yè)業(yè)主自治管理階段。業(yè)主自治管理主委員會，業(yè)，服務(wù)合同，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)簽訂物業(yè)由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企個過程·轉(zhuǎn)人正常物業(yè)管理服務(wù)的整開，物業(yè)管理服務(wù)開展等環(huán)節(jié)。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)·正常包括首次業(yè)主大會的籌備與召

3(1)．試述物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立的程序。業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》文件準(zhǔn)備。根據(jù)《公司法》和《物條件，提前準(zhǔn)備好有關(guān)材料文件。規(guī)定的申請(2)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)須持有關(guān)材料文件到工商注冊登記和資質(zhì)申請。新設(shè)立所在地的工商行政管理部門進行工商注冊登記、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、法人證書、機構(gòu)代碼證等，之日起冊登記所在地直轄市、30日內(nèi)。持下列文件向工商注并應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：設(shè)區(qū)的市的人民照；企業(yè)章程；驗資證明；企業(yè)法定代營業(yè)執(zhí)表人的身份證明；職業(yè)資格證書和勞動合同，物業(yè)管理專業(yè)人員的人員的職稱證書和勞動合同。管理和技術(shù)(3)

有關(guān)證件后。稅務(wù)登記和公章辦理。在取得上述證件到稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要持這些部門剄公安制t(上述程序結(jié)束后，或授權(quán)單位)辦理公章備案和刻物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以合法地開展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費收支帳目；提供優(yōu)良生活環(huán)境，化；搞好社區(qū)文發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理

機關(guān)報告；物業(yè)管理委托合同終止。須向業(yè)主委員會移交全幫租用房屋，必業(yè)管理檔案、共財產(chǎn)，財務(wù)等資料和本物業(yè)的公物成的資產(chǎn)。同時．包括管理費、公共收入積累形專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進業(yè)主委員會有權(quán)指定行審計。5物業(yè)管理工作不僅是對物業(yè)本身的管．試述物業(yè)管理處(服務(wù)中心)的職責(zé)。理，使用人提供綜合服務(wù)。管理處更重要的是對物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主心管理處的員工處于直接面對業(yè)主和用)是整個物業(yè)服務(wù)企業(yè)指揮鏈的終端，(服務(wù)中戶的第一線。作和協(xié)調(diào)的作用。物業(yè)管理處在管理中起著執(zhí)行實際操(服務(wù)中心(I))的主要職責(zé)包括：(2)全力做好公共服務(wù)工作。

服務(wù)和特約服務(wù)。根據(jù)條件和業(yè)主需要積極開展專項

(3)

促使住戶間建立友好和諧的鄰里關(guān)系。組織業(yè)主和用戶開展杜區(qū)文化活動。4)會綜合管理。協(xié)助政府職能部門履行職責(zé)進行社(5)6 ．試述業(yè)主大會的職責(zé)。完成企業(yè)總部下達的工作任務(wù)。

（業(yè)主大會的職責(zé)主要有： 議事規(guī)則；1）制定、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會

成員、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：(2)選舉、罷免業(yè)主委員會(3)(4)選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

監(jiān)督其實施：決定維修基金續(xù)籌、使用方案，并(5)

共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用、制定和咎改在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章公共制度：(6)

規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則7(1)．試述管理規(guī)約的內(nèi)容。關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間的基礎(chǔ)法律關(guān)

系持分比例、(或所有關(guān)系)事項．例如共用部分的共用部分與全體共用部分，共用部分的所有關(guān)系一部分分配基地利用權(quán)的比例，建筑物滅失各專有部分(人的權(quán)利和義務(wù)。或部分滅失)時等，以及各區(qū)分所有權(quán)(2)

事項。例如。管理團體的組織機構(gòu)、人關(guān)子區(qū)分所有權(quán)人間共同事務(wù)的數(shù)、權(quán)限及營運方式，管理人的選任，任期及職務(wù)權(quán)限、集會的方式會議的通知。(如召開變更時((3)如皺費日、遲延利息及存放等)。管理費用的數(shù)額及繳納方法表決權(quán)比例與法定人數(shù)的)。的事項，關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人問利害關(guān)系調(diào)整專有部分雖然為專有所有權(quán)客體，包括：①專有部分的使用限制。所有權(quán)人可以任意使用，收益及處分，區(qū)分但為了建筑物的安全使用及維持區(qū)分所有權(quán)人間的共同體秩序，的行使應(yīng)受到一定的制約。例如重量專有所有權(quán)物、易燃物、爆裂危險物，不潔物。散 發(fā)惡臭物等均可以用規(guī)約規(guī)定嚴(yán)禁攜人；的動物飼養(yǎng)的禁止；供居住用建筑物，對其他區(qū)分所有人構(gòu)成妨礙或危害一般不得供非居住以外目的使用，禁止飲食店等營業(yè)使用。對用途限制不得超過合理限度。但居住建筑物尤其部分②共用如在基地內(nèi)的一幢住宅，(含基地)及附屬設(shè)施的使用方法。為某些區(qū)分所有權(quán)人的專用庭院。其一定部分作基地某一部分作為停車場，或?qū)⒂衅嚨娜俗鳛闊o償或有償使用。使一擁這些部位的使用有一定的并且在不損害其他區(qū)分所有人使用其．限制，當(dāng)然，他部分時。規(guī)約方為有效。(4)關(guān)于對違反義務(wù)者的處置意見。

規(guī)和政策以及管理規(guī)約的規(guī)定，協(xié)助、支持、配合公安機關(guān)，互協(xié)作。的社會治安等相關(guān)工作。共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與居民委員會相居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，積極配合相關(guān)持居民委員會開展工作。和監(jiān)督；并接受其指導(dǎo)支(4)

合物監(jiān)服務(wù)企業(yè)依照合同規(guī)定所開展嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同。支持和配的物業(yè)服務(wù)工作，同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合主．限期交納物業(yè)服務(wù)費用；(5)

定，不作出違反法律、法規(guī)和政策的決害廣大業(yè)主公共利益的決定。不違反業(yè)主大會的決定．不作出損

1對前期物業(yè)管理的理解如下：．談?wù)勀銓η捌谖飿I(yè)管理的理解。(1)業(yè)管理條倒前期物業(yè)管理在時段上的確定。)第二十一條規(guī)定“在業(yè)主、《物業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)面的前期物業(yè)服務(wù)合同”規(guī)定一前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期。第二十六條應(yīng)當(dāng)簽訂書限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。期物業(yè)管理在時間上主要判斷依據(jù)是：”可見前業(yè)主、建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，書面的前期物業(yè)服務(wù)合同開始至前期并簽訂物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限滿或期限未滿、訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時止。但業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽不同的樓盤、具體來說前期管理的時間不是絕對的．不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展于多種因素的。一般而言，前的開始于收樓也是受制(2)3—6個月不等。確此期的管理費用由建設(shè)單位自行承前期物業(yè)管理的費用問題。深圳明

擔(dān)。上海則不完全相同，其《條例》的第同簽訂之日至新建商品住宅交付使用46條規(guī)定：。白囂期物業(yè)管理服務(wù)合之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交由付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止

之日發(fā)生的前期物韭譬理服務(wù)費用，住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓由合同的約定承擔(dān)”理的費用的支付者應(yīng)視服務(wù)對象的不?？梢姡捌谖飿I(yè)管同而異。在物業(yè)業(yè)公司的服務(wù)對象是開發(fā)建設(shè)單位?！桓妒褂弥?，物交付使用之后．則為業(yè)主及其使用者。而在房地產(chǎn)市場中常常有物業(yè)已可交付使用，而部分的物業(yè)尚未出售，況業(yè)主就是建設(shè)單位，此種情理市場上。理服務(wù)的需求者，業(yè)主與建設(shè)單位同是物業(yè)管因此，在物業(yè)管務(wù)對象，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服何的特權(quán)可言。建設(shè)單位在費用方面不存在任3)供需關(guān)系角度、權(quán)責(zé)關(guān)系。前期物業(yè)管理臺同從市場 在物業(yè)未出售之前，服務(wù)的買賣關(guān)系來分析，是物業(yè)管理服務(wù)的最大需求者，開發(fā)商作為大業(yè)主，出售的物業(yè)的小業(yè)主們一樣都是買方，與不斷但開發(fā)建設(shè)單位又是物業(yè)的生產(chǎn)者。以業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間構(gòu)成了較為復(fù)雜的權(quán)責(zé)關(guān) 所系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。而一般的物業(yè)管理合同則是業(yè)主與服務(wù)企業(yè)在物業(yè)出售后至業(yè)主委員會顯然，物業(yè)成立并簽訂新的物業(yè)管理合同前這一期間，前期物業(yè)管理合同，通過履行與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的間斷的物可以真正實現(xiàn)不可業(yè)全過程管理，2切實提高物業(yè)管理水平交樓工作是前期管理的一項重要的工．如何做好交樓策劃工作?

作，是與業(yè)主第一次接觸的關(guān)健環(huán)節(jié)，關(guān)系到物業(yè)管理工作能否被業(yè)主接受。給業(yè)主一個好的“第一印象”作必須做好策劃。(1)

．交樓工文件較多，大致分為三類：文件的準(zhǔn)備。交樓過程需要準(zhǔn)備的會式文件；第二類為法律式文件；第三第一類為知類為使用指南。(2)的組織準(zhǔn)備。形象的設(shè)計、(4)

環(huán)境的營造。(3)交樓主清楚物業(yè)各部分或設(shè)施的保質(zhì)期限交樓應(yīng)注意的問題。交樓時應(yīng)讓業(yè)和具體范圍，以確保業(yè)主應(yīng)得的權(quán)益；交樓時管理人員應(yīng)站在業(yè)主的立場上。根據(jù)售房合同，業(yè)主有權(quán)對物業(yè)進行質(zhì)量驗收，以保證購置房屋的質(zhì)量。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)既注重管理的質(zhì)量，重服務(wù)的多樣化和個性化，更注業(yè)主使用人的心理、的滿足。精神需求得到更大使業(yè)主和非公司的信譽度，樹立自身形象。與住有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了增加本戶加強情感溝通．開展社區(qū)文化活動。有些企業(yè)推出的專項服務(wù)系列、務(wù)項目，既滿足了業(yè)主的個性化需求。特約服又使物業(yè)管理的功能得到充分發(fā)揮，時也利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)形象的建立和同提高。4物業(yè)經(jīng)營管理的原則有：．論述物業(yè)經(jīng)營管理的原則

(1)是為了增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收人，有償原則。物業(yè)經(jīng)營管理的I+1積累。只有按商品經(jīng)濟價值規(guī)律辦事，增加的在經(jīng)營過程中實行等價交換、才能達到上述目的。有償服務(wù)，(2)服務(wù)原且哪。盡管經(jīng)營是為了增加 企業(yè)收人，服務(wù)之中。但始終不能忘記要寓經(jīng)營于主和非業(yè)主使用人工作、綜合經(jīng)營服務(wù)是為了方便業(yè)而開展的一系列服務(wù)性經(jīng)營內(nèi)容或項生活享樂需要目，的綜合管理．所以物業(yè)經(jīng)營管理必須服從于物業(yè)務(wù)。為物業(yè)管理的主營業(yè)務(wù)服(3)

機制．進行經(jīng)營服務(wù)項目招標(biāo)，競爭原則。這一原則要求引進競爭開設(shè)的經(jīng)營服務(wù)項即對所或公開捂標(biāo)。IMt。實行企業(yè)內(nèi)部平和服務(wù)質(zhì)量，以及良好的經(jīng)營效益。擇優(yōu)汰劣，以保證經(jīng)營水(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟效益。質(zhì)量原則。經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)最關(guān)系到 戶對此項服務(wù)以及企業(yè)的認同感。也影響著用(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、效益原則。根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理，項目越多。就越低。單位項目所分?jǐn)偟耐ǔ杀精@利也越大，在價格不變的情見下，企業(yè)的物業(yè)的綜合管理經(jīng)費吃緊的情囂下，競爭能力越強。尤其是在高綜合服務(wù)效益，更顯現(xiàn)實與迫切。提1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了使自己投標(biāo)書能成．試述物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求。功競標(biāo)，特別注意投標(biāo)書的質(zhì)量．在編寫的過程中應(yīng)做到以下幾點；(1)針對性。企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平。(2)目操作性。(3)理解業(yè)主的意愿。(4)體現(xiàn)

深刻2則。．試述人力資源計劃中的人員配備原人力資源計劃中的人員配備原則有：

員配備是人力資源計劃的主要內(nèi)容，人人員配備的原則又是指導(dǎo)人力資源計而劃中的人員配備的指導(dǎo)思想和工作方針。勢，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展的趨過程中的人員配備原則有：物業(yè)服務(wù)公司在編制人力資源計劃(1)

原則。動態(tài)調(diào)整的原則。3(3)利益雙贏的原則。(2)滿足需要的 ．試述員工培訓(xùn)的意義．(1)員工培訓(xùn)的意義有 業(yè)整體素質(zhì)。員工培訓(xùn)可以改變目前物業(yè)服務(wù)企

題。(2)

特別是員工素質(zhì)不高的問才缺乏的矛盾。員工培U11．~以緩解的物業(yè)管理人(3)

使用新技術(shù)、員工培訓(xùn)可以滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)域的需要。新材料和開拓新業(yè)務(wù)、新(4)

企業(yè)文化、員工培訓(xùn)可以開發(fā)人力資源、培植遠戰(zhàn)略目標(biāo)。形成企業(yè)精神實現(xiàn)企業(yè)的長 獎勵是對人的某種行為給予肯定或表4．試述物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工獎勵的藝術(shù)。揚，業(yè)的員工獎勵是企業(yè)根據(jù)員工管理制以使人保持這種行為。物業(yè)服務(wù)企度，和貢獻的，對在工作中表現(xiàn)突出。有顯著成績所給予的一定榮譽或物質(zhì)利益以示鼓以及有其他突出事跡的員工勵。有如物業(yè)服務(wù)公司常用的獎勵方法主要下三種：物質(zhì)獎勵；精神獎勵；晉升獎

勵。獎勵應(yīng)講究藝術(shù)，具體說：(1)

(2)對不同的員工采用不同的獎勵方法。用。注意物質(zhì)獎勵與精神獎勵的綜合運(3)

地樹立獎勵目標(biāo)。適當(dāng)拉開物質(zhì)獎勵的檔次。機和獎勵頻率。(5)注意掌握獎勵時(4)適當(dāng)

(1)5．試述物業(yè)管理服務(wù)費的特征。業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)費用的收費主體是物 產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個獨立而非房地產(chǎn)開發(fā)商。房地法人，不是同一法人單位。商無粳行使屬手物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)利．取、免除物業(yè)管理服務(wù)費。所以，開發(fā)開發(fā)商沒有義務(wù)替物業(yè)服務(wù)企業(yè)收商“買房送物業(yè)管理服務(wù)費”的促銷手段是錯誤的。(2)

房屋使用人。物業(yè)管理服務(wù)費交費主體是業(yè)主和務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理合同的約定向北物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)服主收取。納物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主與使用人約定由使用人繳主負最終繳納責(zé)任。從其約定，但業(yè)以預(yù)收，所不同。頂收期限根據(jù)各地法規(guī)規(guī)定有物業(yè)管理服務(wù)費可用人收取物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已向業(yè)主或者使單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的其他任何費用。(3)

有獨立性。物業(yè)管理服務(wù)費與購房款無關(guān)，具定。預(yù)交物業(yè)管理服務(wù)費及其他使用費為房地產(chǎn)開發(fā)商一般不能以購房人不除非開發(fā)商與購房者另有約理由拒絕交付物業(yè)。業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)來源依據(jù)不同。交付物業(yè)與交付物性質(zhì)不一樣。賣合同的交付標(biāo)的物義務(wù)，前者是開發(fā)商履行物業(yè)買即按合同規(guī)定支付了樓款，購房人只要 交房。開發(fā)商就必須使物業(yè)權(quán)能時才產(chǎn)生的義務(wù)，后者是購房人取得物業(yè)并開始行法律法規(guī)與物業(yè)使用、管理，維修公約。它來源手兩者在時間上有先后．交付物業(yè)在先。若開發(fā)商拒交，約責(zé)任．則應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違房人有權(quán)解除合同。此外．逾期超過合同約定的時間，購不得以物業(yè)存在質(zhì)量缺陷為由拒絕支購房人一般付物業(yè)管理服務(wù)費。收了物業(yè)，在占用、使坩該物業(yè)的過程購房人只要實際接中已經(jīng)享受了服務(wù)，企業(yè)支付費用。在此情況下，購房人應(yīng)就必須向物業(yè)服務(wù)另行與開發(fā)商就物業(yè)質(zhì)量問題協(xié)商維修及賠償問題。1系。．試述物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)文化的關(guān)

兩個方面來理解：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與杜區(qū)文他的關(guān)系可從

<1)

展。用有如下五個方面的作用。社區(qū)文化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的作社區(qū)文化影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)鍛造品牌與核心競爭力。一是有助于二是有利于培養(yǎng)業(yè)主忠誠度，于提高市場美譽度，區(qū)中架起社區(qū)文明的“橋粱”四是有利予以在小三是有利利于社區(qū)意識和共同的社區(qū)價值觀的。五是有形成．社會的和諧。促進小區(qū)人際關(guān)系的融洽和小區(qū)

(2)社區(qū)文化建設(shè)的主要推動者。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)的設(shè)有特色的物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化，建已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的標(biāo)志之

一、并為物業(yè)服務(wù)企業(yè)所重視。其次．形成，物業(yè)管理小區(qū)文化的社區(qū)文化的入。需要物業(yè)服務(wù)公司大量的資源投區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)直接組織管理者，再次，物業(yè)服務(wù)公司是物業(yè)管理小導(dǎo)著小區(qū)文化建設(shè)過程、內(nèi)容和方式。主2設(shè)主體的關(guān)系定位?！ぴ囀鲞M行物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建

系定位可從以下兩個方面來理解：物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)主體的關(guān)(1)的關(guān)系定位是指在小區(qū)文化建設(shè)過程物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)主體中，及它們之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系架構(gòu)。社各種社區(qū)文化建設(shè)主體的地位。以區(qū)文化建設(shè)中的主體關(guān)系不同，的方式或模式差異很大，其建設(shè)同、投人不同、規(guī)模與影響不同、功效主要是目的不不同。主要模式有：

建設(shè)模式；小區(qū)居民委員會主導(dǎo)的文化街道文化部門主導(dǎo)的文化建設(shè)模式；企業(yè)、建設(shè)模式：事業(yè)單位主導(dǎo)的文化設(shè)模式；物業(yè)服務(wù)公司主導(dǎo)的文化建等等。(2)

業(yè)主主導(dǎo)的杜區(qū)文化建設(shè)模式位與作用不同。不同的文化建設(shè)模式各主體的地要是以街道文化部門主導(dǎo)的文化建設(shè)傳統(tǒng)的社區(qū)文他t設(shè)主模式為主；等捌以企業(yè)、大型廠礦疊l壁l沈?qū)４？啬Ｊ綖橹?；事業(yè)單位主導(dǎo)的文化建設(shè)設(shè)則以小區(qū)居民委員會主導(dǎo)的文化建傳統(tǒng)的城帝隹宅小區(qū)文化建設(shè)模式為主； 文化建設(shè)則目前多是以物業(yè)服務(wù)公司而現(xiàn)代花園小區(qū)等物業(yè)管理小區(qū)主導(dǎo)的文化建設(shè)模式為主。角色從長遠來說．物業(yè)公司韻的組織者過渡到杜區(qū)文化的協(xié)調(diào)者與應(yīng)當(dāng)運步從杜區(qū)活動引導(dǎo)者。業(yè)主為主導(dǎo)。牡區(qū)文化最終應(yīng)逐漸發(fā)展為以以業(yè)主為主導(dǎo)的社區(qū)文化建設(shè)模式又

有兩種：助式社區(qū)化。一是自主式社區(qū)文化?！?二是自3 ．試述社區(qū)文化建設(shè)的方法。

法和技術(shù)方法。答：杜區(qū)文化建設(shè)的方法包括程序方建設(shè)活動的必須經(jīng)過的步驟、環(huán)節(jié)，程序方法是指社區(qū)文化保證活動的嚴(yán)密性、連續(xù)性和完整性。以技術(shù)方法是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中解決實際問題的策略、措施、巧、設(shè)的技術(shù)方法。手段等。這里主要介紹社區(qū)文化建技用經(jīng)濟利益手段來調(diào)配社區(qū)文化建設(shè)(1)經(jīng)濟方法。它是利資源，展，政方法。實現(xiàn)社區(qū)文化建設(shè)的目標(biāo)。從而確保社區(qū)文化活動的正常開(2)行隸屬關(guān)系和橫向的協(xié)作關(guān)系獲得行政它是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用縱向上的支持。為小區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和行政資

通過行政手段整合文化資源。源保障。務(wù)企業(yè)通過建立杜區(qū)規(guī)范、(3)規(guī)約方法。它是指物業(yè)服社區(qū)成員的行為，制度來約束習(xí)慣．普遍認同社會意識形成良好的社區(qū)風(fēng)俗、和符合小區(qū)文化特色的行為模式．

行為科學(xué)方法。(4)方法是將應(yīng)用行為科學(xué)的方法于物業(yè)社區(qū)文化建設(shè)行為科學(xué)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)之中，為一個有機的社會系統(tǒng)，構(gòu)建社區(qū)文化體系，從系統(tǒng)的角度。視小區(qū)程的每一個環(huán)節(jié)都有要考慮小區(qū)系統(tǒng)在社區(qū)文化建設(shè)過內(nèi)外環(huán)境的對小區(qū)文化建設(shè)過程的影響。4提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量的途徑：．論述提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的途徑。管理者要確立管理與服務(wù)的質(zhì)量意識。(1)提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，管理者要確立管理與服務(wù)的質(zhì)量意識第一，導(dǎo)因素，有服務(wù)就必須有質(zhì)量。質(zhì)量是物業(yè)管理服務(wù)的重要的主第二，． 者提供一筆無形資產(chǎn)。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以為物業(yè)及其所有

程度，第三，服務(wù)質(zhì)量直接影響業(yè)主的滿意估和好惡。也直接影響業(yè)主對管理公司的評第四。理者的素質(zhì)與服務(wù)技能。服務(wù)質(zhì)量的提高關(guān)鍵在于物業(yè)管(2)準(zhǔn)。制定并遵循適合與適度的質(zhì)量標(biāo)

質(zhì)量體系由以下幾個基本部分構(gòu)成：(3)建立物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量體系。作管理質(zhì)量系統(tǒng)。①內(nèi)部組織管理質(zhì)量系統(tǒng)。系統(tǒng)。③服務(wù)過程的質(zhì)量 ⑦內(nèi)部運

5④客戶服務(wù)的質(zhì)量管理系統(tǒng)。開展物業(yè)管理考評的意義如下：．開展物業(yè)管理考評的意義。

進行業(yè)整體水平的提高物業(yè)臂理是一(1)促個新興行業(yè)。業(yè)管理的系統(tǒng)性考評。確立示范項目，政府主管部門通過組織物樹立先進典型，平．以提高全行業(yè)的管理水民的居住質(zhì)量和居住環(huán)境起到積極作推動行業(yè)發(fā)展，并為更好地提高居用。(2)服務(wù)企業(yè)通過參加考評，苦練內(nèi)功，引入競爭機制。

樹立企業(yè)品牌 物業(yè)范管理。規(guī)養(yǎng)一支技術(shù)過硬的隊伍，提高員工的整體業(yè)務(wù)素質(zhì)，培服務(wù)業(yè)主．企業(yè)通過考評，塑造企業(yè)的品牌。更高質(zhì)高效地驗。在對比、總結(jié)中提高。更好地適應(yīng)學(xué)習(xí)其他企業(yè)的管理經(jīng)與此同時，行業(yè)的發(fā)展。體制的建立和完善自(3)推進了物業(yè)管理市場部開展全國性的物業(yè)管理優(yōu)秀項目考1995年國家建設(shè)評工作以來．管理的典范和學(xué)習(xí)的榜樣．在全國范圍內(nèi)樹立了一批進了物業(yè)管理市場體制的建立和完善。并有力地推對提高全國物業(yè)管理水平發(fā)揮了重要作用。．6答；．試述物業(yè)管理與杜區(qū)管理的關(guān)系。三個方面來理解：物業(yè)管理與杜區(qū)管理的關(guān)系可以從(1)

在組織職能化與專業(yè)化基物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。建立 礎(chǔ)之上的現(xiàn)代杜區(qū)，社會功能。為了發(fā)揮其積極的 建設(shè)。在這其中，杜區(qū)服務(wù)是最基礎(chǔ)、需要加強杜區(qū)內(nèi)部的管理與 也是最重要的板塊。務(wù)與社區(qū)服務(wù)在范圍上大多是重臺的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服兩者可以結(jié)合起寨徽。政府的指導(dǎo)和扶植下。掛甚墨務(wù)是指在 內(nèi)資源，展各種福利服務(wù)和便民服務(wù)。發(fā)動和組妖社區(qū)內(nèi)的成員．利用和開發(fā)杜區(qū)開 足人們蹲魯質(zhì)生活和搪神生活的需求，以不斷滿 提高人的索質(zhì)，具體說來。社區(qū)服務(wù)既有面向老年人、促進社會的進步與發(fā)展。殘疾人、社會弱勢群體的生活需要得到滿足，優(yōu)撫對象的福利服務(wù)。使這些 無償服務(wù)為主的福利性服務(wù)；屬 杜區(qū)居民的多樣化便民利民服務(wù)，也有面向 這已成為目前社區(qū)服務(wù)中涉及面最廣、而且 形式多樣性的部分，公益性服務(wù)。于經(jīng)營性目標(biāo)的服務(wù)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先是基屬微利服務(wù)為主的 般需要和個性化需要；以滿足業(yè)主的一 務(wù)企業(yè)實際上已經(jīng)承擔(dān)了許多的社區(qū)但同時，物業(yè)服 公共管理職能，提供公共服務(wù)，有得到應(yīng)有的社會公眾支持和公共資但并沒 源的資助。性、定位問題。它牽涉到物業(yè)管理公司的定(2)

為物業(yè)管理提供了具體地域空間．物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。杜區(qū) 從空間的角度而論，物業(yè)管理依托于社所以醫(yī)；不僅如此，從趨勢來看。社區(qū)本身也是未來中國社會發(fā)展的一大亮點。擺脫了計劃體制的束縛之后．在 市場經(jīng)擠使城市管理重心下移。社會主義 分政府職能的社會化，實現(xiàn)部成為提高居民生恬質(zhì)量和城市文明程故此，社區(qū)建設(shè) 度的重頭戲。會太系統(tǒng)中的一個子系統(tǒng)．社區(qū)建設(shè)是包含在整個社 的生存發(fā)展及必要享受提供各種便捷。它旨在為人 社區(qū)建設(shè)以人為中心和物業(yè)管理是完 全一致的． 之一，兩者的共性以及它們終極關(guān)懷的相似，物業(yè)管理同樣是社會子系統(tǒng) 奠定了彼此間的不可分割性。(3)

在社區(qū)建設(shè)不斷摸索新的發(fā)展思路的物業(yè)管理與文明社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。同時． 區(qū)建設(shè)走規(guī)范和建制化道路。參與其中的物業(yè)管理也須配合社 立等級分明的物業(yè)管理評議機制，首先要建 不同類型物業(yè)實現(xiàn)不同的管理服務(wù)標(biāo)即對 準(zhǔn)。其次。引入市場競爭機制。實行“一區(qū)這有利于文明社區(qū)建設(shè)工作的展開。一管理” 公司統(tǒng)一管理，避免多頭、模式，即一個小區(qū)有一家物業(yè) 化管理。再次，建立物業(yè)管理參與文明分散的無序社區(qū)建設(shè)的激勵機制?？己送鋮⑴c社區(qū)建設(shè)的實效結(jié)合起把對物業(yè)管理的 來，促成文明社區(qū)的創(chuàng)建。最后。建立 法制化機制，使物業(yè)管理參與杜區(qū)建設(shè)遵循國家法打破條塊格局。依法管理，律法規(guī)與規(guī)章確立其應(yīng)有的法律地位。

7答：．試述物業(yè)管理發(fā)展的必備條件，從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，物業(yè)管理雖然有美好發(fā)展前景，但會環(huán)境之間有一系列的問題需要解行業(yè)內(nèi)部和社決．業(yè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。只有隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展為物自我完善。行業(yè)內(nèi)部不斷為現(xiàn)實。

物業(yè)管理的美好前景才能變(1)外部條件外部條件是社會政治、濟、文化等方面的總和，可概括為經(jīng)

五個方人大、政府立法，確立規(guī)范；房屋 面。：即：人們的觀念轉(zhuǎn)變；管理體制改革；房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)；面之間的關(guān)系。處理好物業(yè)服務(wù)公司與其他方居住質(zhì)量。①人們普遍重視人們對住房的要求已經(jīng)從有房住，隨著生活水平的提高，住得下，好的概念即是良好的管理服務(wù)，升格到住得好，而住得美宜人的周圍環(huán)境。強而有力的治優(yōu)安防衛(wèi)措施，正常的水電供應(yīng)，配套的各類設(shè)施及文化娛樂場所、業(yè)網(wǎng)點等。商的保值、增值作用。隨著經(jīng)濟水平②人們普遍重視房屋的提高，人們有了錢，都會尋找高回報的投資，在繼國庫券、債券、股票后，房屋成了新的投資熱點。房屋土地的稀缺性，決定了房地產(chǎn)增值的趨勢，尤其在中國，住房與人口的矛盾還未緩解，失為一種保值、增值且獲利很大的所以買房不投資渠道。③人大、政府立法，確立規(guī)范。的最突出的問題就是缺乏法律、當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展中遇到規(guī)。法權(quán)利、管理系統(tǒng)中各因素之間的關(guān)系、房屋體制的改革。義務(wù)沒；}‘明確的規(guī)定。④利性房管制度是在計劃緩濟條件 我國原有的福下形成的。在市易 經(jīng)濟中．行政命令，而是通過法律、去國家對經(jīng)濟的控制不再是采用濟手段來調(diào)控。規(guī)、經(jīng)是要建立一種適應(yīng)市場經(jīng)濟的企業(yè)化因此房屋管理體制改革管理模式一物業(yè)管理機制。說酌房地產(chǎn)行業(yè)是指包括參與房地產(chǎn)⑤搞好房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部協(xié)訶：這里所

開發(fā)、經(jīng)營、管理的各種企業(yè)，它包括了設(shè)計、勘察、施工、銷售、中介、咨詢和物業(yè)管理等’發(fā)過程中各子行業(yè)之間必須保持均衡子行業(yè)。在房地產(chǎn)開關(guān)系，才能促進其健全發(fā)展。首先要搞好房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)的管理單位數(shù)量相對少，量大、層次高。而與其配套的物業(yè)遍低．管理服務(wù)水平普其次要開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)鹼司合作。開發(fā)建設(shè)與售后服務(wù)比例不協(xié)調(diào)。行規(guī)劃設(shè)計一建設(shè)施工一管理服務(wù)一

推。

條龍模式。開發(fā)商在住宅開發(fā)建設(shè)中，由于沒有把售后管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，往往造成矛盾。面的關(guān)系。@處理好物業(yè)服務(wù)公司與其他方 建成后管理上的困難及管理公司實施的，國家對物業(yè)的理最終是通過的管理也必須符合當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，而物業(yè)公司對物業(yè)點接受屬地政府職能部門的管理，并業(yè)公司在管理中要處理好這樣的雙軌因此物關(guān)系。積極與當(dāng)?shù)貐^(qū)委會、派出所、交警隊、居委會、街道辦、物價局、稅務(wù)局等單位取得聯(lián)系，共創(chuàng)安全文明模范小區(qū)。輔助行政機關(guān)工作，(2)內(nèi)因共同作用的結(jié)果。內(nèi)部條件 事物的發(fā)展都是外因和

除了需要提供外部條件外，物業(yè)管理的發(fā)展也需要在以下幾個方面進行努力。其行業(yè)內(nèi)部取得預(yù)期的效果。才能①處理好行業(yè)內(nèi)部平衡。

內(nèi)部也存在著不同層次的管理服務(wù)在物業(yè)管理行業(yè)數(shù)量、質(zhì)量上的平衡，的平衡問題。企業(yè)與企業(yè)之間要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品中各層次房屋各種不同層次的管理服務(wù)之閭比例決定他們的數(shù)量，求來確定服務(wù)的質(zhì)量。根據(jù)業(yè)主要

照香港、新加坡物業(yè)管理的發(fā)展經(jīng)驗，②成立行業(yè)協(xié)會，提高整體水平。參深圳市住宅局已成立一個物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會．已在以下兩方面發(fā)揮作用：對整個行業(yè)實行協(xié)調(diào)管理。并政府部門制定行業(yè)規(guī)范。了眾多的物業(yè)管理行家，行業(yè)協(xié)會聚集其一是協(xié)助業(yè)具有較強的專知識和實踐經(jīng)驗，了解物業(yè)管理中存在的問題和解決途徑。由他們組成團”具有專業(yè)性和可操作性。其，協(xié)助政府部門制定行業(yè)規(guī)范才更“顧問種經(jīng)驗交流活動，=是組織各平。會橫向交流，行業(yè)協(xié)會可以通過與房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)提高企業(yè)管理服務(wù)水引導(dǎo)全行業(yè)的企業(yè)在提高管理服務(wù)上幫助會員單位，開拓市場，苦練內(nèi)功?；娟犖榈募夹g(shù)力量。③重視員工的素質(zhì)，保證職工考核制度、職業(yè)道德到專業(yè)水平綜合考崗位職責(zé)，物業(yè)公司應(yīng)建立從服務(wù)態(tài)度、察，格者方可上崗工作。不合格人員要經(jīng)系統(tǒng)培訓(xùn)，和多層次服務(wù)。④提供多種服務(wù)考核合行業(yè)．物業(yè)管理在國外是微利有限，業(yè)主所繳納的水電費、綜合管理而國內(nèi)由于人們的經(jīng)濟承受能力費等收入僅夠維持物業(yè)公司舶日常開支。就必須依靠提供多種有倦服務(wù)。物業(yè)公司要想自我發(fā)展、收支平衡入。增加收費來薅 ⑤合理收取和使用管理經(jīng)費。經(jīng)區(qū)管理效果和質(zhì)量?！竞侠沓渥闩c否。直接影響住宅實力為后盾，只有以雄厚的經(jīng)濟生、安全保衛(wèi)、公共綠化、機電維修等才能搞好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)方面的服務(wù)。．試述物業(yè)管理的根本性質(zhì)。，本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理。物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從 小區(qū)業(yè)主公共事務(wù)的管理是由業(yè)主集許多體委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，式來實施的。以企業(yè)化的方業(yè)管理方式運作是對高管理效率和妓物業(yè)管理領(lǐng)域這種采用企益的追求．的效

為了充分發(fā)揮物業(yè)區(qū)域資源能和企業(yè)經(jīng)營管理優(yōu)勢。業(yè)贏得更多收益．為物業(yè)服務(wù)企穩(wěn)定發(fā)展．也更好地滿足業(yè)主需要。便于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和顯然。很向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)管理服務(wù)是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)對外于企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動．(即業(yè)主)的管理服務(wù)活動．是企物業(yè)管理牽涉面很廣。不能混淆。不是構(gòu)、公用事業(yè)單位、業(yè)主委員會、居民它涉及到政府機委員會、企業(yè)等組織。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)專業(yè)服務(wù)主集體委托業(yè)務(wù)只涉及判合同約定的而物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收的業(yè)公用設(shè)施設(shè)備、公共場地、公共事務(wù)的管理。部分。還有很多物業(yè)管理任務(wù)需要政這只是物業(yè)管理的一公共秩序等府．理不同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“專業(yè)管或業(yè)主自己來完成。很顯然物業(yè)管理”管理。其性質(zhì)不同、范圍也要大得多。．更不同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以利用物業(yè)區(qū)域公共資源開展經(jīng)營服務(wù)．理服務(wù)的補充和支持，物業(yè)管理的根本屬性。益沒有保證。否則業(yè)主公共利不影響、是對公共管不改變(1)業(yè)主自主治理的內(nèi)容是業(yè)主公共事

會“炒掉”物業(yè)服務(wù)企業(yè)。務(wù)擁有專業(yè)所有權(quán)，業(yè)主作為建筑區(qū)分所有權(quán)人，不但成員權(quán)通過對物業(yè)區(qū)域業(yè)主公共事務(wù)的自主(或共同管理權(quán)還擁有共有所有權(quán)和)，也就是說業(yè)主治理來實現(xiàn)其成員權(quán)和共有權(quán)。(或共同管理權(quán))業(yè)主大會和業(yè)主委員的運作活動，這種自主治理的活動是通過業(yè)主的民主參與、以及實現(xiàn)的，業(yè)主公共事務(wù)。其治理活動內(nèi)容就是物業(yè)區(qū)域過程監(jiān)督等的活動來當(dāng)然業(yè)主還要管理屬于自己的專有部分物業(yè)，業(yè)管理服務(wù)活動但這不是專業(yè)物主要內(nèi)容，不過，(即物業(yè)公共服務(wù)營管理服務(wù)的業(yè)務(wù)來源。它可以成為個性化經(jīng))的(2)

理約定的業(yè)主公共事務(wù)物業(yè)業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主集體委托管產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)管理的原始主體，業(yè)主公共事務(wù)，如公共場所、公用設(shè)施但由于設(shè)備和公共秩序的管理，實現(xiàn)，業(yè)主個體無法實現(xiàn)。需要業(yè)主集體行使共同管理權(quán)來事務(wù)管理服務(wù)項目委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)主可以將部分專業(yè)性強的公共業(yè)或其他管理人進行管理曩務(wù)。(3)社區(qū)公共事務(wù)在有生主委托管理的物糟業(yè)服務(wù)企業(yè)受政府部門之托管理業(yè)項目．府的委托管曩公共行政管理事務(wù)．物業(yè)服務(wù)企業(yè)還有可能接受政法協(xié)助政府管理物業(yè)區(qū)域公共事務(wù)?；蛞罉I(yè)區(qū)道居委會、公安、交警、規(guī)劃、城建、I一|公共行或管理是政府通過街物工商、公共事務(wù)實施的管理。稅務(wù)等行政管理部門對物業(yè)區(qū)域和居民委員會的民政、僑務(wù)、綜合治理、社區(qū)服務(wù)、人肪、城征兵、包括街道辦事處計劃生育、市規(guī)劃等各項工作。執(zhí)行政府的政策、其主要任務(wù)是貫徹業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的公共行政管理活動。法令和各種法規(guī)。物其權(quán)利來自于政府的行政授權(quán)。

務(wù)企業(yè)作為法人，受國家財政、其經(jīng)濟活動中應(yīng)當(dāng)接另外物業(yè)服工商、稅務(wù)等行政主管部門的管理；

其專業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)接受建設(shè)、在地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部房門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。目所在地政府賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所 總之，物業(yè)項管理的物業(yè)區(qū)域履行公共管理的職能，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理部分不便于自己直接管理的物業(yè)區(qū)域公共事務(wù)。

“企業(yè)家精神”治理公共毒務(wù)的理想。實現(xiàn)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)既按公司法人的權(quán)利行使企業(yè)經(jīng)營權(quán)，共事務(wù)。又受托管理物業(yè)區(qū)域公有明確界限的兩個相關(guān)范疇?？梢娢飿I(yè)管理與公共管理是具是相依存，相互補充的關(guān)系

兩者之間

第五篇：2014建筑工程實物真題及答案

一、單項選擇題

1.某受壓細長桿件，兩端校支，其臨界力為為50kN，若將桿件支座形式改為兩端固定，其臨界力應(yīng)為()kN。

A、50

B、100

C、150

D、200

答案：D

2.預(yù)應(yīng)力混凝土構(gòu)件的混凝土最低強度等級不應(yīng)低于()。

A、C10

B、C35

C、C40

D、C45

答案：C

答案：D 4.關(guān)于鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)震害嚴(yán)重程度的說法，錯誤的是()。A、柱的震害重于梁 B、角柱的震害重于內(nèi)柱 C、短柱的震害重于一般柱 D、柱底的震害重于柱頂 答案：D

5.下列水泥品種中，其水化熱最大的是()。A、普通水泥 B、硅酸鹽水泥 C、礦渣水泥 D、粉煤灰水泥

答案：B

6.在混凝土配合比設(shè)計時，影響混凝土拌和物和易性最主要的因素是()。A、砂子率

B、單位體積用水量 C、拌和方式 D、溫度 答案：B

7.關(guān)于高聚物改性瀝青防水卷材的說法，錯誤的是()。A、SBS卷材尤其適用于較低氣溫環(huán)境的建筑防水 B、APP卷材尤其適用與較高氣溫環(huán)境的建筑防水 C、采用冷粘法鋪貼時，施工環(huán)境溫度不應(yīng)低于0℃ D、采用熱熔法鋪貼時，施工環(huán)境溫度不應(yīng)低于﹣10℃ 答案：C

8.對施工控制網(wǎng)為方格形式的建筑場地，最方便的平面點位放線測量方法是()。A.直角坐標(biāo)法 B.極坐標(biāo)法

C.角度前方交會法 D.距離交會法 答案：A

9.關(guān)于巖土工程性能的說法，正確的是()。A.內(nèi)摩擦角不是土體的抗剪強度指標(biāo)

B.土體的抗剪強度指標(biāo)包含有內(nèi)摩擦力和內(nèi)聚力

C.在土方填筑時，常以土的天然密度控制土的夯實標(biāo)準(zhǔn) D.土的天然含水量對土體邊坡穩(wěn)定沒有影響 答案：B

10.下列樁基施工工藝中，不需要泥漿護壁的是()。A.沖擊鉆成孔灌注樁 B.回轉(zhuǎn)鉆成孔灌注樁 C.潛水電鉆成孔灌注樁 D.鉆孔壓漿灌注樁 答案：D

11.關(guān)于小型空心砌塊砌筑工藝的說法，正確的是()。

A.上下通縫砌筑

B.不可采用鋪漿法砌筑

C.先綁扎構(gòu)造柱鋼筋后砌筑，最后澆筑混凝土

D.防潮層以下的空心小砌塊砌體，應(yīng)用C15混凝土灌石砌體的孔洞

答案：C

12.當(dāng)設(shè)計無要求時，在240mm厚的實心砌體上留設(shè)腳手眼的做法，正確的是()。

A.過梁上一皮磚處

B.寬度為800mm的窗間墻土

C.距轉(zhuǎn)角550mm處

D.梁墊下一皮磚處

答案：C

13.鋼結(jié)構(gòu)普通螺栓作為永久性連接螺栓使用時，其施工做法錯誤的是()。

A.在螺栓一端墊兩個墊圈來調(diào)節(jié)螺栓緊固度

B.螺母應(yīng)和結(jié)構(gòu)件表面的墊圈密貼

C.因承受動荷載而設(shè)計要求放置的彈簧墊圈必須設(shè)置在螺母一側(cè)

D.螺栓緊固度可采用錘擊法檢查

答案：A

14.下列流水施工的基本組織形式中，其專業(yè)工作隊數(shù)大于施工過程數(shù)的是()

A.等節(jié)奏流水施工

B.異步距異節(jié)奏流水施工

C.等步距異節(jié)奏流水施工

D.無節(jié)奏流水施工

答案：C

15.項目質(zhì)量管理程序的第一步是()。

A.收集分析質(zhì)量信息并制定預(yù)防措施

B.編制項目質(zhì)量計劃

C.明確項目質(zhì)量目標(biāo)

D.實施項目質(zhì)量計劃

答案：C

16.施工現(xiàn)場臨時配電系統(tǒng)中，保護零線(PE)的配線顏色應(yīng)為()。

A.黃色

B.綠色

C綠/黃雙色

D.淡藍色

【答案】C

17.參評“建筑業(yè)新技術(shù)應(yīng)用示范工程”的工程，應(yīng)至少應(yīng)用《建筑業(yè)十項新技術(shù)(2010)》推薦的建筑新技術(shù)中的()項。

A.6

B.7

C.8

D.9

【答案】A

18.地下工程水泥砂漿防水層的養(yǎng)護時間至少應(yīng)為()。

A.7d

B.14d

C.21d

D.28d

【答案】B

19.廁浴間樓板周邊上翻混凝土的強度等級最低應(yīng)為()。

A.C15

B.C20

C.C25

D.C30

【答案】B

20.某工地食堂發(fā)生食物中毒事故，其處理步驟包括：①報告中毒事故;②事故調(diào)查;③事故處理;④處理事故責(zé)任者;⑤提交調(diào)查報告。下列處理順序正確的是()。

A.①④②③⑤

B.②⑤④③①

C.②④③①⑤

D.①③②④⑤

【答案】D

二、多項選擇題

21.建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)具有的功能有()。

A安全性

B.舒適性

C.適用性

D.耐久性

E.美觀性

【答案】ACD

22.下列鋼材包含的化學(xué)元素中，其含量增加會使鋼材強度提高，但塑性下降的有()。

A.碳

B.硅

C.錳

D.磷

E.氮

【答案】ADE

23.大體積混凝土施工過程中，減少或防止出現(xiàn)裂縫的技術(shù)措施有()。

A.二次振搗

B.二次表面抹壓

C.控制混凝土內(nèi)部溫度的降溫速率

D.盡快降低混凝土表面溫度

E.保溫保養(yǎng)護

【答案】ABCE

24、磚砌體“三一”砌筑法的具體含義是指()。

A.一個人

B.一鏟灰

C.一塊磚

D.一擠揉

E.一勾縫

答案：BCD

25、下列混凝土灌注樁樁質(zhì)量檢查項目中，在混凝土澆筑前進行檢查的有()。

A.孔深

B.孔徑

C.樁身完整性

D.承載力

E.沉渣厚度

答案：ABE

26、下列參數(shù)中，屬于流水施工參數(shù)的有().A.技術(shù)參數(shù)

B.空間參數(shù)

C.工藝參數(shù)

D.設(shè)計參數(shù)

E.時間參數(shù)

答案：BCE

27、下列分部分項工程中，其專項施工方案必須進行專家論證的有().A.架體高度23m的懸挑腳手架

B.開挖深度10m的人工挖孔樁

C.爬升高度80m的爬模

D.埋深10m的地下暗挖

E.開挖深度5m的無支護土方開挖工程

答案：ACDE

28、下列施工技術(shù)中，屬于綠色施工技術(shù)的有()。

A.自密實混凝土應(yīng)用

B.實心黏土磚應(yīng)用

C.現(xiàn)場拌和混凝土

D.建筑固體廢棄物再利用

E.廢水處理再利用

答案：AD

29、建筑工程室內(nèi)裝飾裝修需要增加的樓面荷載超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范規(guī)定限值時，應(yīng)當(dāng)由()提出設(shè)計方案。

A.原設(shè)計單位

B.城市規(guī)劃行政主管部門

C.建設(shè)行政主管部門

D.房屋的物業(yè)管理單位

E.具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位

答案：AE

30、施工總承包單位可以依法將承包范圍內(nèi)的()工程分包給具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)。

A.地下室混凝土結(jié)構(gòu)

B.填充墻砌筑作業(yè)

C.混凝土框架結(jié)構(gòu)

D.機電設(shè)備安裝

E.玻璃幕墻

答案：ADE

三、案例分析題

(一)背景材料：

某辦公樓工程。地下二層，地上十層，總建筑面積27000m3，現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。建設(shè)單位與施工總承包單位簽訂了施工總承包合同。雙方約定工期為20個月，建設(shè)單位供應(yīng)部分主要材料。

在合同履行過程中，發(fā)生了下列事件：

事件一：施工總承包單位按規(guī)定向項目監(jiān)理工程師提交了施工總進度計劃網(wǎng)絡(luò)圖(如圖所示)，該計劃通過了監(jiān)理工程師的審查和確認。

施工總精度計劃網(wǎng)絡(luò)圖(時間單位：月)

事件二：工作B(特種混凝土工程)進行1個月后，因建設(shè)單位原因修改設(shè)計導(dǎo)致停工2個月。設(shè)計變更后，施工總承包單位及時想監(jiān)理工程師提出了費用索賠申請(如表所示)，索賠內(nèi)容和數(shù)量經(jīng)監(jiān)理工程師審查符合實際情況。

費用索賠申請一覽表

事件三：在施工過程中，由于建設(shè)單位供應(yīng)的主材未能按時交付給施工總承包單位，致使工作K的實際進度在第11月底時拖后三個月：部分施工機械由于施工總承包單位原因未能按時進場，致使工作H的實際進度在第11月底時拖后一個月;在工作F進行過程中，由于施工工藝不符合施工規(guī)范要求導(dǎo)致發(fā)生質(zhì)量問題，被監(jiān)理工程師責(zé)令整改，致使工作F的實際進度在第11月底時拖后一個月。施工總承包單位就工作K、H、F工期拖后分別提出了工期索賠。

事件四：施工總承包單位根據(jù)材料清單采購了一批裝修材料，經(jīng)計算分析，各種材料價款占該批材料價款及累計百分比如下圖所示。

各種裝飾裝修材料占該批材料價款的累計百分比一覽表

序號材料名稱所占比例(%)累計百分比(%)

問題

1.事件一中，施工總承包單位應(yīng)重點控制哪條線路(以網(wǎng)絡(luò)圖節(jié)點表示)?

2.事件二中，費用索賠申請一覽表中有哪些不妥之處?分別說明理由。

3.事件三中，分別分析工作K、H、F的總時差，并判斷其進度偏差對施工總期的影響，分別判斷施工總承包單位就工作K、H、F工期索賠是否成立?

4.事件四中，根據(jù)“ABC分類法”，分別指出重點管理材料名稱(A類材料)和次要管理材料名稱(B類材料)。

參考答案：

1、事件一中，施工總包單位應(yīng)該重點控制的線路為：①→②→③→⑤→⑧→⑩→(11)

2、事件二中，索賠申請表中有下列不妥：

(1)機械設(shè)備閑置費補償計算不妥。理由是：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，機械設(shè)備閑置不應(yīng)按臺班費計算，而應(yīng)該折舊費計算。

(2)人工窩工補償計算不妥。理由：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，人工窩工應(yīng)按工效降低計算，不應(yīng)按原人工費單價計算。

3、事件三中，TFK=2月，TFH=0，TFF=2月;

K工作拖后3個月，影響工期1個月，同時施工單位提出工期索賠成立，理由是：該事件是由于建設(shè)單位供應(yīng)的主材未及時交付施工單位所致。

H工作拖后1個月，影響工期1個月，同時施工單位提出工期索賠不成立，理由是：該事件是由于施工單位施工機械未及時進場所致。

F工作拖后1個月，不影響總工期，同時施工單位提出工期索賠不成立，理由是：該工作總時差為2個月，延誤時間1個月，不影響工期，并且該事件也是由于施工單位施工質(zhì)量不符合要求所致。

4、根據(jù)ABC分類法，累計頻率在0-80%屬于A類材料，重點管理，累計頻率在80%-90%屬于B類材料，次重點管理。根據(jù)事件四資料，A類材料有：實木門、鋁合金窗、細木工板、瓷磚;B類材料有：實木地板。

(二)背景資料

某辦公樓工程，建筑面積45000m2，鋼筋混凝土框架—剪力墻結(jié)構(gòu)，地下一層，地上十二層，層高5m，抗震等級一級，內(nèi)墻裝飾面層為油漆、涂料，地下工程防水為混凝土自防水和外*卷材防水。

施工過程中，發(fā)生了下列事件：

事件一：項目部按規(guī)定向監(jiān)理工程師提交調(diào)查后HRB400EΦ12鋼筋復(fù)試報告。主要檢測數(shù)據(jù)為：抗拉強度實測值561N/mm2，屈服強度實測值460N/mm2，實測重量0.816kg/m(HRB400E Φ12 鋼筋：屈服強度標(biāo)準(zhǔn)值400N/mm2，極限強度標(biāo)準(zhǔn)值540N/mm2，理論重量0.888kg/m)。

事件二：五層某施工段現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)尺寸檢驗批驗收表(部分)如下：

事件三：監(jiān)理工程師對三層油漆和涂料施工質(zhì)量檢查中，發(fā)現(xiàn)部分房間有流墜、刷紋、透底等質(zhì)量通病，下大了整改通知單。

事件四：在地下防水工程質(zhì)量檢查驗收時，監(jiān)理工程師對防水混凝土強度、抗?jié)B性能和細部節(jié)點構(gòu)造進行了檢查，提出了整改要求。

問題：

1.事件一種，計算鋼筋的強屈比、屈強比(超屈比)、重量偏差(保留兩位小數(shù))，并根據(jù)計算結(jié)果分別判斷該指標(biāo)是否符合要求。

2.事件二中，指出驗收表中的錯誤，計算表中正確數(shù)據(jù)的允許偏差合格率。

3.事件三中，涂飾工程還有哪些質(zhì)量通病?

4.事件四中，地下工程防水分為幾個等級?Ⅰ級防水的標(biāo)準(zhǔn)是什么?防水混凝土驗收時，需要檢查哪些部位的設(shè)置和構(gòu)造做法?

參考答案：

1、事件一中，強屈比=抗拉強度/屈服強度=561/460=1.22，小于1.25不合格

超屈比=屈服強度實測值/屈服強度標(biāo)準(zhǔn)值=460/400=1.15，小于1.3合格

(試題中將兩個概念屈強比于超屈比兩個概念混淆了，其實這兩個概念是不一樣的)

重量偏差=(0.888-0.816)/0.888=-0.08，不大于8%，合格(GB50204-2002,2011版表5.3.2-A)

2、事件二中錯誤之處：層高大于5米，允許偏差10mm。

表中允許偏差合格率分別為：基礎(chǔ)80%、柱梁墻70%、剪力墻80%、層高70%、柱高層高80%(GB50204-2002,2011版表8.3.2-1)

3、涂飾工程還有下列通病：泛堿、咬色、疙瘩、砂眼、漏涂、起皮和掉粉。(P245)

4、地下防水共分為四個等級，其中一級防水標(biāo)準(zhǔn)是：不允許滲水，結(jié)構(gòu)表面可有少量濕漬。

防水混凝土驗收時需要檢查：防水混凝土的變形縫、施工縫、后澆帶穿墻管道、埋件等設(shè)置和構(gòu)造做法是否符合設(shè)計要求。

(三)背景材料

某新建站房工程，建筑面積56500m2，地下一層，地上三層，框架結(jié)構(gòu)，建筑總高24米?？偝邪鼏挝淮钤O(shè)了雙排扣件式鋼管腳手架(高度25面米)，在施工過程中有大量材料堆放在腳手架上面，結(jié)果發(fā)生了腳手架坍塌事故，造成1人死亡，4人重傷，1人輕傷，直接經(jīng)濟損失600多萬元。事故調(diào)查中發(fā)現(xiàn)下列事件：

事件一：經(jīng)檢查，本工程項目經(jīng)理持有一級注冊建造師證書和安全考核資格證書(B)，電工、電氣焊工、架子工持有特種作業(yè)操作資格證書。

事件二：項目部編制的重大危險源控制系統(tǒng)文件中，進包含有重大危機源的辨識、重大危險源的管理、工廠選址和土地使用規(guī)劃等內(nèi)容，調(diào)查組要求補充完善。

事件三：雙排腳手架連墻件被施工人員拆除了兩處;雙排腳手架同一區(qū)段，上下兩層的腳手板堆放的材料重量均超過3kN/m2。項目部對雙排腳手架在基礎(chǔ)完成后、架體搭設(shè)前，搭設(shè)到設(shè)計高度后，每次大風(fēng)、大雨后等情況下均進行了階段檢查和驗收，并形成書面檢查記錄。

問題：

1.事件一種，施工企業(yè)還有哪些人員需要取得安全考核資格證書及其證書類別與建筑起重作業(yè)相關(guān)的特種作業(yè)人員有哪些?

2.事件二中，重大危險源控制系統(tǒng)還應(yīng)有哪些組成部分?

3.指出事件三中的不妥之處;手腳架還有哪些情況下也要進行階段檢查和驗收?

4.生產(chǎn)安全事故有哪幾個等級?本事故屬于哪個等級?

參考答案：

1、事件一中，施工企業(yè)主要負責(zé)人(A證)、項目專職安全生產(chǎn)管理人員(C證);與建筑業(yè)有關(guān)的特種作業(yè)人員還有：起重機安拆工、起重機械司機、起重機司索工、信號工。(P279)

2、重大危險源控制系統(tǒng)還包括：重大危險源的評價;重大危險源的安全報告;事故應(yīng)急救援預(yù)案;重大危險源的監(jiān)察等內(nèi)容。(P253)

3、事件三不妥之處有：

(1)雙排腳手架連墻桿被施工人員拆除了兩處。理由：雙排腳手架連墻桿在施工過程中不能拆除

(2)雙排腳手架同一區(qū)段上下兩層堆放材料均超過3KN/m2。理由：根據(jù)JGJ_130-2011中4.2.3規(guī)定，當(dāng)在雙排腳手架上同時有2個及以上操作層作業(yè)時，在同一個跨距內(nèi)各操作層的施工均布荷載標(biāo)準(zhǔn)值總和不得5.0 kN/m2。

(3)每次大風(fēng)大雨均進行檢查驗收。理由：遇有六級大風(fēng)與大雨后進行檢查驗收。

腳手架以下情況下需要進行階段檢查和驗收：

(1)基礎(chǔ)完工后及腳手架搭設(shè)前;

(2)作業(yè)層上施加荷載前;

(3)每搭設(shè)完6一8m高度后;

(4)遇有六級大風(fēng)與大雨后，寒冷地區(qū)開凍后;

(5)達到設(shè)計高度后;

(6)停用超過一個月。

4、生產(chǎn)安全事故分為：特別重大事故、重大事故、較大事故、一般事故四個等級。本事故1人死亡、4人重傷、直接經(jīng)濟損失600多萬元，屬于一般事故。

(四)背景資料

某大型綜合商場工程，建筑面積49500m2，地下一層，地上三層，現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。建安投資為22000.00萬元，采用工程量清單計價模式，報價執(zhí)行《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》(GB 50500—2013)，工期自2013年8月1日至2014年3月31日，面向國內(nèi)公開招標(biāo)，有6家施工單位通過了資格預(yù)審進行投標(biāo)。

從工程招標(biāo)至竣工決算的過程中，發(fā)生了下列事件：

事件一：市建委制定了專門的招標(biāo)代理機構(gòu)。在投標(biāo)期限內(nèi)，先后有A、B、C三家單位對招標(biāo)文件提出了疑問，建設(shè)單位以一對一的形式書面進行了答復(fù)。經(jīng)過評標(biāo)委員會嚴(yán)格評審，最終確定E單位中標(biāo)。雙方簽訂了施工總承包合同(幕墻工程為專業(yè)分包)。

事件二：E單位的投標(biāo)報價構(gòu)成如下：分部分項工程費為16100.00萬元，措施項目費為1800.00萬元，安全文明施工費為322.00萬元，其他項目費為1200.00萬元，暫列金額為1000.00萬元，管理費10%，利潤5%，規(guī)費1%，稅金3.413%。

事件三：建設(shè)單位按照合同約定支付了工程預(yù)付款;但合同中未約定安全文明施工費預(yù)支付比例，雙方協(xié)商按照國家相關(guān)部門規(guī)定的最低預(yù)支付比例進行支付。

事件四：E施工單位對項目部安全管理工作進行檢查，發(fā)現(xiàn)安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組只有E單位項目經(jīng)理、總工程師、專職安全管理人員。E施工單位要求項目部整改。

事件五：2014年3月30日工程竣工驗收，5月1日雙方完成竣工決算，雙方書面簽字確認于2014年5月20日前由建設(shè)單位支付未付工程款560萬元(不含5%的保修金)給E施工單位。此后，E施工單位3次書面要求建設(shè)單位支付所欠款項，但是截止8月30日建設(shè)單位仍未支付560萬元的工程款。隨即E施工單位以行使工程款優(yōu)先受償權(quán)為由，向法院提起訴訟，要求建設(shè)單位支付欠款560萬元，以及拖欠利息5.2萬元、違約金10萬元。

問題

1、分別指出事件一中的不妥之處，并說明理由。

2、列式計算事件二中E單位的中標(biāo)造價是多少萬元(保留兩位小數(shù))。根據(jù)工程項目不同建設(shè)階段，建設(shè)工程造價可劃分為哪幾類?該中標(biāo)造價屬于其中的哪一類?

3、事件三中，建設(shè)單位預(yù)支付的安全文明施工費最低是多少萬元(保留兩位小數(shù))?并說明理由。安全文明施工費包括哪些費用?

4、事件四中，項目安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組還應(yīng)有哪些人員(分單位列出)?

5、事件五中，工程款優(yōu)先受償權(quán)自竣工之日起共計多少個月?E單位訴訟是否成立?其可以行使的工程款優(yōu)先受償權(quán)是多少萬元?

參考答案：

1、事件一不妥之處有：

(1)市建委指定了專門的招標(biāo)代理機構(gòu)。理由：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，任何單位和個人均不得為招標(biāo)人指定代理機構(gòu)。

(2)建設(shè)單位進行了一對一的書面答復(fù)。理由：建設(shè)單位對于招標(biāo)過程中的疑問以書面的形式向所有招標(biāo)文件的收受人發(fā)出。

2、事件二中E單位的中標(biāo)造價

=(16100.00+1800.00+1200.00)*(1+1%)*(1+3.413%)=19949.40萬元。

根據(jù)工程建設(shè)不同階段，建設(shè)工程造價分為：招標(biāo)控制價、投標(biāo)價、簽約合同價、竣工結(jié)算價。該中標(biāo)造價屬于投標(biāo)價。(P296)

3、事件三中建設(shè)單位支付的安全文明施工費=322*(5/8)*60%=201.25*60%=120.75萬元。理由：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，發(fā)包人應(yīng)該在工程開工后的28天之內(nèi)預(yù)付不低于當(dāng)年施工進度計劃的安全文明施工費總額的60%，其余部分按照提前安排的原則，與進度款同期支付。

安全文明施工費包括：安全施工費、文明施工費、環(huán)境保護費、臨時設(shè)施費。

4、項目安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組還應(yīng)該包括下列人員：根據(jù)《建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理規(guī)范》GB50656-2011中12.0.3之規(guī)定，應(yīng)成立由總承包單位、專業(yè)承包和勞務(wù)分包單位項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人和專職安全生產(chǎn)管理人員組成的安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組;

5、優(yōu)先受償權(quán)自竣工之日起6個月以內(nèi)。E單位訴訟成立。可以行使的優(yōu)先受償權(quán)=560+5.2=565.2萬元，不含建設(shè)單位違約金。

(五)背景資料

某辦公樓工程，建筑面積45000m2，地下二層，地上二十六層，框架一剪力墻結(jié)構(gòu)，設(shè)計基礎(chǔ)底標(biāo)高為-9.0m，由主樓和附屬用房組成?；又ёo采用復(fù)合土釘墻，地質(zhì)資料顯示，該開挖區(qū)域為粉質(zhì)粘土且局部有滯水層。施工過程中發(fā)生了下列事件：

事件一：監(jiān)理工程師在審查《復(fù)合土釘墻邊坡支護方案》時，對方案中制定的采用鋼筋網(wǎng)噴射混凝土面層、混凝土終凝時間不超過4小時等構(gòu)造做法及要求提出了整改完善的要求。

事件二：項目部在編制的“項目環(huán)境管理規(guī)劃”中，提出了包括現(xiàn)場文化建設(shè)、保障職工安全文明施工的工作內(nèi)容。

事件三：監(jiān)理工程師在消防工作檢查時，發(fā)現(xiàn)一只手提式滅火器直接掛在工人宿舍外墻的掛鉤上，其頂部離地面的高度為1.6m：食堂設(shè)置了獨立制作間和冷藏設(shè)施，燃氣罐放置在通風(fēng)良好的雜物間。

事件四：在砌體子分部工程驗收時，監(jiān)理工程師發(fā)現(xiàn)有個別部位存在墻體裂縫。監(jiān)理工程師對不影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫砌體進行了驗收，對可能影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫砌體提出整改要求。事件五：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門于10月17日對項目進行執(zhí)法大檢查，發(fā)現(xiàn)施工總承包單位項目經(jīng)理為二級注冊建造師。為此，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門做出對施工總承包單位進行行政處罰的決定：與10月21日在當(dāng)?shù)亟ㄖ袌稣\信信息平臺上做了公示;并于10月30日將確認的不良行為記錄上報了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

問題

1.事件一中，基坑土釘墻護坡其面層的構(gòu)造還應(yīng)包括哪些技術(shù)要求?

2.事件二中，現(xiàn)場文明施工還應(yīng)包括哪些工作內(nèi)容?

3.事件三中，有哪些不妥之處并說明正確做法。手提式滅火器還有哪些放置方法?

4.事件四中，監(jiān)理工程師的做法是否妥當(dāng)?對可能影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫砌體應(yīng)如何整改驗收?

5.時間五中，分別指出當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門的做法是否妥當(dāng)?并說明理由。

參考答案：

1、事件一中，土釘墻護坡面層構(gòu)造還包括：1)土釘墻墻面坡度不宜大于1：0.1;2)土釘必須和面層有效連接，應(yīng)設(shè)置承壓板或加強鋼筋等構(gòu)造措施，承壓板或加強鋼筋應(yīng)與土釘螺栓連接或鋼筋焊接連接;3)土釘?shù)拈L度宜為開挖深度的0.5～1.2倍，間距宜為1～2m，與水平面夾角宜為50～200;4)土釘鋼筋宜采用HRB335、HRB400級鋼筋，鋼筋直徑宜為16～32mm，鉆孔直徑宜為70～120mm;5)注漿材料宜采用水泥漿或水泥砂漿，其強度等級不宜低于M10;6)噴射混凝土面層宜配置鋼筋網(wǎng)，鋼筋直徑宜為6～10mm，間距宜為150～

300mm;噴射混凝土強度等級不宜低于C20，面層厚度不宜小于80mm;7)坡面上下段鋼筋網(wǎng)搭接長度應(yīng)大于300mm。(P432)

2、現(xiàn)場文明施工內(nèi)容還包括：規(guī)范場容，保持作業(yè)環(huán)境整潔衛(wèi)生;創(chuàng)造文明有序安全生產(chǎn)的條件;減少對居民和環(huán)境的不利影響。(P289)

3、事件三不妥之處：

(1)手提式滅火器直接掛在工人宿舍外墻的掛鉤上，其頂部高度離地面的高度為1.6m。正確做法：滅火器應(yīng)設(shè)置在明顯的位置，底部離地面的高度應(yīng)小于1.5米。P360

(2)燃氣罐放置在雜物間。正確做法：燃氣罐應(yīng)單獨設(shè)置存放間。P286

手提式滅火器還可以設(shè)置在托架上、消防箱內(nèi)。

4、監(jiān)理工程師做法妥當(dāng)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定對有可能影響結(jié)構(gòu)安全性的砌體裂縫應(yīng)由有資質(zhì)的檢測單位檢測鑒定，需返修或加固處理的，待返修或加固處理滿足使用要求后進行二次驗收。

5、事件五中，10月17日作出行政處罰，10月21日公示不良行為記錄信息 妥當(dāng)。理由是：不良行為記錄信息的公布時間為行政處罰決定做出后7d內(nèi)。

10月 30日將確認的不良行為記錄上報了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部不妥。理由是：不良行為記錄在當(dāng)?shù)?發(fā)布記錄起7d內(nèi)報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。