第一篇：2013年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及試題答案考試

2013年注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)真題

一、單項(xiàng)選擇題(共10題，合計(jì)10分)1.某住宅小區(qū)采用公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)中有招標(biāo)人代表2人，則該評(píng)標(biāo)委員會(huì)中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于（c）人。A.3 B.4 C.5 D.6

2.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（c）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 B.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書(shū)面合同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年 D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同 3.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報(bào)登記，②備齊資料，③辦理開(kāi)工手續(xù)，④簽訂裝修管理協(xié)議，⑤施工，⑥驗(yàn)收。上述流程正確順序是（c）。A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

4.下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（A）。A.配置消防中隊(duì)車(chē)輛 B.建立義務(wù)消防隊(duì)伍 C.開(kāi)展消防安全檢查 D.加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)

5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（D）。A.經(jīng)營(yíng)范圍 B.注冊(cè)資本 C.法定代表人 D.資質(zhì)等級(jí)

6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門(mén)禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于（B）管理。A.特約服務(wù) B.公共秩序 C.社會(huì)治安 D.增值服務(wù)

7.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達(dá)對(duì)年度優(yōu)秀員工的獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（B）。A.決定 B.通知 C.批復(fù) D.意見(jiàn)

8.新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理招標(biāo)主體是（A）。A.建設(shè)單位 B.業(yè)主大會(huì) C.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D.業(yè)主委員會(huì)

9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括的步驟有：①薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，②薪酬體系的修正，③職位分析，④薪酬定位，⑤職位評(píng)價(jià)，⑥薪酬體系的實(shí)施，⑦薪酬調(diào)查。上述各步驟的正確順序應(yīng)是（C）。

A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-② B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-② C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-② D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-② 10.業(yè)主入住時(shí)，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)由（A）提供。A.建設(shè)單位 B.工程施工單位 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.工程監(jiān)理單位

二、多項(xiàng)選擇題(共5題，合計(jì)10分)

11、在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的主要目的是（ABCD）。A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問(wèn)題 B.了解專(zhuān)家給施工單位或建設(shè)單位的意見(jiàn)和建議 C.掌握驗(yàn)收的情況

D.為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備 E.簽署竣工驗(yàn)收意見(jiàn)

12、住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此住宅小區(qū)實(shí)施承接查驗(yàn)的前提條件包括（DE）。

A.物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到95%以上

B.原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)書(shū)面同意移交小區(qū)物業(yè)管理權(quán) C.業(yè)務(wù)委員會(huì)同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)

D.業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除 E.業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同

13、物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（ABCDE）。A.白蟻防治

B.建筑物外墻清洗 C.下水管道疏通 D.電梯機(jī)房清潔 E.垃圾收集與處理

14、下列科目中，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額的有（ACDE）。A.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

B.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金利息收入 C.投資凈收益 D.營(yíng)業(yè)外收支額 E.補(bǔ)貼收入

15、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（DE）。

A.物業(yè)丈量報(bào)告

B.物業(yè)工程地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告 C.物業(yè)員工考勤和獎(jiǎng)勵(lì)檔案 D.電梯維修記錄 E.業(yè)主投訴管理記錄

三、案例分析(共4題，合計(jì)40分)

16、案例一某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：

①地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專(zhuān)業(yè)公司管理； ②擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作；

③因停車(chē)位不足，擬將部分消防通道劃為臨時(shí)停車(chē)位，同時(shí)要求做好警示標(biāo)志； ④建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù)?！締?wèn)題】：對(duì)上述擬辦或約定事項(xiàng)判斷正誤，并簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（20分）

1、地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專(zhuān)業(yè)公司管理是否正確，請(qǐng)說(shuō)明理由？正確。由于該小區(qū)地下車(chē)位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車(chē)位的管理與經(jīng)營(yíng)不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專(zhuān)業(yè)公司。

2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)是否合理，理由？不合理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。首次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并由業(yè)主大會(huì)籌備組具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。

3、因車(chē)位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車(chē)位是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？不合理。如果將消防通道改為臨時(shí)停車(chē)位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車(chē)通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車(chē)位。

4、建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？合理。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。

17、案例二某住宅小區(qū)2000年交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已對(duì)該小區(qū)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)。

2010年，該小區(qū)1號(hào)樓部分自來(lái)水主管道開(kāi)始出現(xiàn)漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)。經(jīng)鑒定，簡(jiǎn)單封堵已不能解決問(wèn)題，應(yīng)逐步更換主管道。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。2011年10月的一天，該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡：物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓上自來(lái)水主管道漏水，須鑿開(kāi)樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主管，經(jīng)協(xié)商業(yè)主李某同意。【問(wèn)題】：

1、造成張、李兩家相關(guān)損失的責(zé)任主體是誰(shuí)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（5分）

2、賠償和維修張、李兩家的費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（5分）

3、如果大面積更換自來(lái)水主管道，費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（5分）【答案】

1、造成業(yè)主張、李兩家財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任主體是供水部門(mén)。該項(xiàng)目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國(guó)家規(guī)定，分戶(hù)表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。因此，造成上述兩家損失的責(zé)任主體是供水單位。

2、兩家的損失誰(shuí)來(lái)賠付？為什么？主要應(yīng)由供水單位承擔(dān)。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時(shí)進(jìn)行維修，導(dǎo)致王、李兩戶(hù)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任責(zé)任。賠付費(fèi)用可由承保公共責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司承擔(dān)。

3、更換自來(lái)水主管道的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)付？由供水單位承擔(dān)。因?yàn)楣┧鞴艿赖臋?quán)屬歸供水單位，因此應(yīng)承擔(dān)更換主管道的費(fèi)用。

18、案例三某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運(yùn)行時(shí)間為每年5月1日至9月30日?？照{(diào)能源費(fèi)按每月每平方米實(shí)行定期收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國(guó)家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來(lái)本大廈調(diào)研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗(yàn)室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備（主要是主機(jī)及其配套設(shè)備）：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天（若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知）；預(yù)計(jì)改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費(fèi)用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年?！締?wèn)題】：

1、根據(jù)上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（7分）

2、若實(shí)施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰(shuí)所有？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（7分）

3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿(mǎn)后，節(jié)省的能源費(fèi)用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（6分）【答案】：

1、（1）更換空調(diào)設(shè)備帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該節(jié)能方案僅在實(shí)驗(yàn)室試驗(yàn)成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無(wú)論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

(2)安裝工期風(fēng)險(xiǎn)。該案例可知，節(jié)能公司無(wú)法確保空調(diào)安裝按期完工。一旦進(jìn)入供冷期無(wú)法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

2、舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。

3、合理。因?yàn)槲飿I(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無(wú)特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

19、案例四某住宅小區(qū)可收費(fèi)面積為

10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)年成本為200萬(wàn)元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)期望管理該項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到年服務(wù)費(fèi)收入的10%。假設(shè)營(yíng)業(yè)稅及附加的稅率為5.65%。【問(wèn)題】：

1、請(qǐng)計(jì)算在上述條件下，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是多少？（單位：元/平方米*月，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）

2、按此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率應(yīng)達(dá)到多少，才能保證該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保本運(yùn)行？（保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，xx.xx%）（9分）

3、由于工資、維修材料及能源費(fèi)用的剛性增長(zhǎng)，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本上漲了20%，問(wèn)：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望保持原有的利潤(rùn)，每年物業(yè)費(fèi)需增加多少？（單位：萬(wàn)元，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）注：以上計(jì)算請(qǐng)列出計(jì)算公式及計(jì)算過(guò)程 答案：

1、（1）包干制條件下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：成本+利潤(rùn)+稅費(fèi)。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)為X,則：

X=200+10%X+5.65%X

X－10%X－5.65%X=200

X=237.11萬(wàn)元其中：利潤(rùn)=237.11×10%=23.71萬(wàn)元稅費(fèi)=237.11×5.65%=13.43萬(wàn)元

（2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)月單價(jià)=237.11萬(wàn)÷10萬(wàn)÷12≈1.98元

2、計(jì)算公式=（年成本+年稅費(fèi)）÷年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額

=(200萬(wàn)＋13.43萬(wàn))÷237.11元≈90%

3、由于人工成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少成本才能保持現(xiàn)有利潤(rùn)不變（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？設(shè)總成本上漲20%,利潤(rùn)不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為Y,則：

Y=200萬(wàn)×20%＋23.71萬(wàn)＋5.65%Y

Y=279.5萬(wàn)元新增成本=X－Y=279.5－237.11=42.39萬(wàn)元

第二篇：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及答案

2014年物業(yè)管理師資格考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

2014年物業(yè)管理師資格考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

試卷（2014年9月7日）啟用

試卷說(shuō)明：

▲本卷共分為 2大題22小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格。

一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個(gè)或1個(gè)以上備選項(xiàng)符合題意，備選項(xiàng)至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)，錯(cuò)選、本題不得分，少選、所選的每個(gè)選項(xiàng)得0、5分）

案例一

甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)某住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。幾年來(lái)，在物業(yè)管理實(shí)踐中，曾做過(guò)以下四項(xiàng)工作。

A、在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問(wèn)題，發(fā)出了整改建議書(shū)

B、對(duì)部分銹蝕的給水支管及時(shí)進(jìn)行更換

C、為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)的

D、為解決小區(qū)移動(dòng)通信信號(hào)弱的問(wèn)題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動(dòng)通信基站 請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

1、上述各項(xiàng)工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的為（）。

2、上述各項(xiàng)工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的為（）。

3、上述各項(xiàng)工作費(fèi)用，可在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的為（）。

4、上述各項(xiàng)工作費(fèi)用，可使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的為（）。

5、上述各項(xiàng)工作中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的為（）。

案例二

某住宅項(xiàng)目總占地面積12萬(wàn)㎡，建筑容積率為4.5，分兩期開(kāi)發(fā)。一期占地面積6萬(wàn)㎡，其中保障性住房建筑面積10萬(wàn)㎡，地下停車(chē)庫(kù)與地下設(shè)備用房3萬(wàn)㎡，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬(wàn)㎡。

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2014年物業(yè)管理師資格考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

該項(xiàng)目一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷(xiāo)售前應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；②以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；④合同期擬定5年。

該項(xiàng)目一期全部售罄，中標(biāo)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）協(xié)助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)、投入使用半年后物業(yè)費(fèi)實(shí)收率只有30%左右，甲公司虧損嚴(yán)重。

關(guān)于未來(lái)該項(xiàng)目二期的物業(yè)管理工作，請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

6、該項(xiàng)目一期商品住宅建筑面積正確的計(jì)算算式為（）。

A、6×4.5－10＝17萬(wàn)㎡

B、6×4.5－10－3＝14萬(wàn)㎡

C、12×4.5－10－19＝25萬(wàn)㎡

D、12×4.5－10－3－19＝22萬(wàn)㎡

▲注釋?zhuān)捍祟}存在問(wèn)題?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》（GB / T 50353-2005）規(guī)定：地下室、半地下 室(車(chē)間、商店、車(chē)站、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻)外邊線所圍水平面積計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1／2面積。可是，題目中并沒(méi)有說(shuō)明這個(gè)車(chē)庫(kù)時(shí)2.2m以上還是在2.2米以下。因 此A選項(xiàng)固然不對(duì)，B選項(xiàng)實(shí)際上也未必對(duì)。建議將來(lái)如果考分為58分-59分的同學(xué)，可以向建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司或者人事部專(zhuān)業(yè)技術(shù)司投訴這個(gè)問(wèn)題，可以把分要回來(lái)。

7、建設(shè)單位在一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容中，錯(cuò)誤的為（）。

A、①

B、②

C、③ D、④

8、管理該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為（）。

A、一級(jí) B、二級(jí) C、三級(jí) D、暫定三級(jí)

9、下列措施中，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合理、有效減虧的為（）。

A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗

B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運(yùn)行成本

C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運(yùn)行成本

D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費(fèi)收繳力度、10、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由為（）。

A、按照相關(guān)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理

B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)

C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益

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2014年物業(yè)管理師資格考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

D、新建住宅的建設(shè)單位，必須通過(guò)招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)

（注：如果建設(shè)單位組建了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，資質(zhì)為最低等級(jí)，即三級(jí)。二期的面積為19萬(wàn)平方米，三級(jí)企業(yè)就可以承接。所以建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)，因此不能選B。）

二、案例分析題（第11至22題，共80分）

案例三

某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積（即專(zhuān)用部分面積總和）200 000㎡，有120㎡和80㎡大、小兩種戶(hù)型，各1000套。該小區(qū)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）有10套大戶(hù)型未出售，留作自用；業(yè)主張某一人購(gòu)得10套大戶(hù)型；其余均為一戶(hù)業(yè)主一套。

該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請(qǐng)了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。2012年6月小區(qū)依法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選出了業(yè)主委員會(huì)。部分業(yè)主對(duì)甲公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，要求予以解聘，并推薦乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）來(lái)管理小區(qū)。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考慮到召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議要產(chǎn)生一定費(fèi)用，而且時(shí)間會(huì)拖延得較長(zhǎng)，擬由業(yè)主委員會(huì)做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對(duì)。

2012年10月，小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)是否選聘乙公司進(jìn)行表決，包括開(kāi)發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482戶(hù)大戶(hù)型業(yè)主和501戶(hù)小戶(hù)型業(yè)主同意選聘乙公司。

請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

11、業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）

12、業(yè)主委員會(huì)能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）

13、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計(jì)算過(guò)程)(16分)

14、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步工作是什么？（6分）

案例四

A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期限為3年。合同履行2年后，該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉了業(yè)主委員會(huì)。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)B公司的工作不滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。但在C公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)，B公司以原合同期未到期、部分業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)為由，拒絕退出。

請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

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2014年物業(yè)管理師資格考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）

16、本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）

17、如果C公司進(jìn)場(chǎng)過(guò)程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）

18、B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？（4分）

案例五

某物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目部經(jīng)理的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制。該項(xiàng)目部在年底向上級(jí)公司匯報(bào)了一 年來(lái)的收入如下：

① 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入5000 000元；

② 電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元；

③ 為業(yè)主進(jìn)行入戶(hù)維修收入66800元；

④ 公共場(chǎng)地租賃收入120000元；

⑤ 代理業(yè)主房屋租賃收入67500元；

⑥ 設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場(chǎng)地使用費(fèi)收入8600元；

⑦ 代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元。

請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

19、上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入？總額是多少？（8分）20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）

21、上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）

22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）

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2014年物業(yè)管理師資格考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 選擇題參考答案：

1、A

2、CD

3、B

4、C

5、D

6、B

7、B

8、A

9、BD

10、AD 案例三

11、業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）

答：可以，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，這就說(shuō)明業(yè)主大會(huì)可以提前解聘甲公司。具體的做法是：業(yè)主大會(huì)就是否解聘甲公司進(jìn)行表決。在解聘決定獲得了建筑面積占二分之一并且人數(shù)也占二分之一以上的業(yè)主 通過(guò)后，業(yè)主大會(huì)開(kāi)始選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然后由業(yè)主委員會(huì)同新的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。自該物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止，甲公司被解聘。

12、業(yè)主委員會(huì)能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）

答：不能。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，而非業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)范圍。

13、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計(jì)算過(guò)程)(16分)答：選聘乙公司，需要建筑面積占二分之一，且人數(shù)占二分之一的業(yè)主同意。

1）人數(shù)：總業(yè)主人數(shù)=2000-10-10+1+1=1982 同意的業(yè)主人數(shù)：482+501=983=49.60%<1/2，不滿(mǎn)足法律規(guī)定。2）面積：總面積為200 0000平方米 同意的業(yè)主人數(shù)所的總面積：

同意選聘乙公司的482位大戶(hù)型業(yè)主中，480個(gè)業(yè)主各有一套，建設(shè)單位和張某各有10套，于是他們的總建筑面積為：（480戶(hù)+10戶(hù)+10戶(hù)）*120平方米/戶(hù)=60 000平方米 小戶(hù)型業(yè)主的總建筑面積為：501*80=40080平方米

（60000+40080）/200000=50.04%>1/2滿(mǎn)足法律要求因此，表決結(jié)果沒(méi)有同時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主人數(shù)占1/2的要求，所以業(yè)主大會(huì)不能做出選聘乙公司的決議。

（注：在得出人數(shù)不符合法律規(guī)定之后，就可以直接得出不能做出選聘乙的決議。也就是說(shuō)，接下來(lái)實(shí)際上可以不再計(jì)算面積是否符合。不過(guò)如果你計(jì)算了，不會(huì)扣分，反而會(huì)給改卷老師有個(gè)好印象）。

14、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步工作是什么？（6分）

答：業(yè)主委員會(huì)的下一步工作：1）公示表決結(jié)果，告知業(yè)主選聘乙的決定并沒(méi)有通過(guò)；2）將此次 業(yè)主大會(huì)的表決過(guò)程和結(jié)果記入工作檔案；3）了解業(yè)主意見(jiàn)，如果業(yè)主依然想更換甲公司，應(yīng)該重新組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否選聘其他候選的物業(yè)公司進(jìn)行表決。

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2014年物業(yè)管理師資格考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 案例四

15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）

答：不成立。1）按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)服務(wù)合同未滿(mǎn)，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。所以，原合同未到期并不構(gòu)成拒絕退出的理由；2）對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以讓業(yè)主委員會(huì)督促繳納。

16、本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）

答：移交的主體分別是B公司，該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和C公司。正確的程序是：先由B公司和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)后移交給業(yè)主委員會(huì)；再由業(yè)主委員會(huì)同C公司進(jìn)行承接查驗(yàn)，查驗(yàn)后將該物業(yè)移交給C公司。

17、如果C公司進(jìn)場(chǎng)過(guò)程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）

答：1）先同業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行充分的溝通，獲得業(yè)主委員會(huì)的全力支持；2）和業(yè)主委員會(huì)一起，B公司詳細(xì)地解釋B公司應(yīng)該退出、應(yīng)該配合入場(chǎng)的理由，做好疏導(dǎo)和溝通工作；3）如果B公司依然執(zhí)意不配合，及時(shí)和業(yè)主委員會(huì)一起上報(bào)政府有關(guān)主管部門(mén)和居委會(huì)，獲取他們的幫助；4）必要時(shí)，可以報(bào)告公安機(jī)關(guān)和其他相關(guān)部門(mén)。

18、B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？（4分）

答：1）請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)交納；2）向法院提起訴訟；3）如果物業(yè)服務(wù)合同中有仲裁協(xié)議，或者和業(yè)主達(dá)成了仲裁一些，可以向仲裁申請(qǐng)仲裁；4）也可以采取協(xié)商、調(diào)解等方式。案例五

19、上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入？總額是多少？（8分）

答：項(xiàng)目部所開(kāi)展的多種經(jīng)營(yíng)收入是第五項(xiàng)“代理業(yè)主房屋租賃收入67500元”和第七項(xiàng)“代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元”，總額為105500元。

20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）

答：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入分別是：

第一項(xiàng)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入5 000 000元

第三項(xiàng)：為業(yè)主進(jìn)行入戶(hù)維修收入66800元

第五項(xiàng)：代理業(yè)主房屋租賃收入67500元

第七項(xiàng)：代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元

總額為：5 172 300元

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2014年物業(yè)管理師資格考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

21、上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）

答：屬于業(yè)主的收入為：

第二項(xiàng)：電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50 000元 第四項(xiàng)：公共場(chǎng)地租賃收入120 000元

第六項(xiàng)：設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場(chǎng)地使用費(fèi)收入8600元

總額不高于：178600元。

（注：之所以說(shuō)不高于，因?yàn)檫@些收入中，可能需要給服務(wù)服務(wù)企業(yè)一定的傭金）

22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）

答：屬于業(yè)主的三項(xiàng)收入，都是源于物業(yè)的共用部位（公共場(chǎng)地）或者共用設(shè)備（電梯），所以，這些 收入應(yīng)該優(yōu)先補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。除此之外，也可以由業(yè)主大會(huì)討論決定其具體用途。

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第三篇：2012年注冊(cè)物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試真題及答案

2012年《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）

1、入住的實(shí)質(zhì)是（）交付物業(yè)的過(guò)程。

A、建設(shè)單位向業(yè)主

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主 C、施工單位向建設(shè)單位

D、施工單位向業(yè)主

2、下列物業(yè)類(lèi)型和規(guī)模的組合中，符合一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對(duì)房屋管理建筑面積要求的是（）

A、高層80萬(wàn)平方米，多層50萬(wàn)平方米 B、多層80萬(wàn)平方米，高層50萬(wàn)平方米

C、高層50萬(wàn)平方米，多層30萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓5萬(wàn)平方米，別墅2萬(wàn)平方米 D、多層50萬(wàn)平方米，高層30萬(wàn)平方米，別墅5萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓2萬(wàn)平方米

3、下列各項(xiàng)目，必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）。A、工廠集體宿舍 B、新建寫(xiě)字樓

C、新建商品住宅樓 D、部隊(duì)營(yíng)房

4、關(guān)于物業(yè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的說(shuō)法，正確的是（）。A、評(píng)標(biāo)委員會(huì)由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專(zhuān)家組成 B、人數(shù)為5人

C、由招標(biāo)人依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì) D.、外聘專(zhuān)家不得少于五分之四

5、在房屋完損等級(jí)分類(lèi)中，不正確的分類(lèi)名稱(chēng)是（）。A、完好房

B、基本完好房 C、一般完好房

D、危險(xiǎn)房

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（）組成。A、物業(yè)管理公司的全體員工

B、物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工

C、全體秩序維護(hù)員

D、全體業(yè)主

7、員工的解聘包括（）三種情況。

A、員工辭職、辭退和資遣

B、員工辭職、開(kāi)除和資遣 C、員工辭退、終止合同和派遣

D、員工辭退、曠工和除名

8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A、一定要滿(mǎn)足業(yè)主的合理需求

B、盡可能地滿(mǎn)足業(yè)主的一切需求

/ 7

C、要有償滿(mǎn)足業(yè)主的合理需求 D、盡可能地滿(mǎn)足業(yè)主的合理需求

9、一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（）。A、物業(yè)分公司

B、人力資源部 C、財(cái)務(wù)部

D、經(jīng)營(yíng)管理部

10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介入階段服務(wù)的對(duì)象是（）單位。A、建設(shè)

B、施工 C.、規(guī)劃設(shè)計(jì)

D、監(jiān)理

二、多項(xiàng)選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)，錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

11、關(guān)于對(duì)員工獎(jiǎng)勵(lì)的說(shuō)法，正確的有（）。A、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合

B、員工做出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即予以獎(jiǎng)勵(lì) C、獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)采用公開(kāi)透明的方式 D、獎(jiǎng)勵(lì)程度要與員工的貢獻(xiàn)相符 E、獎(jiǎng)勵(lì)的方式保持一致，不應(yīng)變化

12、物業(yè)管理投訴處理的要求有（）。A、對(duì)投訴要“誰(shuí)受理、誰(shuí)跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

B、接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

C、盡快處理，暫時(shí)無(wú)法解決的，向業(yè)主說(shuō)明，約時(shí)間處理、跟進(jìn) D、接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求 E、對(duì)業(yè)主的過(guò)多要求不予理會(huì)

13、物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）。A、澆水、施肥

B、修剪造型 C、翻新改造

D、花木種植 E、中耕除草

14、常規(guī)物業(yè)管理包括（）等。A、消防設(shè)備維護(hù)

B、房屋出租

C、配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)

D、道路停車(chē)位的管理 E、樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)

15、下列資產(chǎn)中，其折舊可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A、生活水泵

B、清潔用掃地車(chē) B、立體車(chē)位停車(chē)架

D、客服人員用電腦 E、剪草機(jī)

三、案例題（共14題，第16題至第29題，共80分）

案例一

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某住宅小區(qū)入住不足兩年，前期物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商委托的甲物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知甲乙公司辦理移交。

現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。對(duì)于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)有開(kāi)發(fā)商解決。于是，甲乙兩公司未將該問(wèn)題列入移交工作范圍。

資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開(kāi)發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，并稱(chēng)入住資料屬短期保管，已銷(xiāo)毀。

費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒(méi)有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。

上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費(fèi)用。問(wèn)題：

16、本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確？簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。（3分）答案要點(diǎn)：

不正確，移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，原來(lái)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。

17、本案例中對(duì)于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)？甲乙兩公司的處置方法是否正確？簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。（4分）答案要點(diǎn)：

甲公司的解釋正確，做法不正確，對(duì)于屋面漏水問(wèn)題，根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：屋面屬于公共部位，應(yīng)列入承接查驗(yàn)內(nèi)容，而案例中未列入承接查驗(yàn)交接內(nèi)容中。

18、物業(yè)資料的移交應(yīng)該包含哪些內(nèi)容（請(qǐng)列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符后檔案管理規(guī)定？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（6分）答案要點(diǎn)：

物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗(yàn)收資料，施工設(shè)計(jì)資料，機(jī)電設(shè)備資料等；

業(yè)主入住資料，包括入住通知書(shū)，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片；房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)書(shū)，裝修驗(yàn)收表，裝修圖紙，消防審批，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，違章記錄；管理資料，各類(lèi)值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類(lèi)服務(wù)質(zhì)量記錄；財(cái)務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄；合同協(xié)議書(shū)，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類(lèi)列出目錄，根據(jù)目錄名稱(chēng)、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符合完好。

本案例中不符合檔案管理規(guī)定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規(guī)定》入住資料和為永久保存資料，嚴(yán)禁銷(xiāo)毀、丟失和損壞，同時(shí)做好防腐、防沖蝕等。

19、本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。甲公司提出的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方式是否恰當(dāng)？請(qǐng)列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶?/p>

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理方法（4分）答案要點(diǎn)：

不成立，物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù)，雖業(yè)主未入住，物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，秩序維護(hù)，公共區(qū)域的維護(hù)不因部分業(yè)主未入住意志而終止服務(wù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納，根據(jù)案例中提示：若開(kāi)發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)主辦理完房屋交付手續(xù)的，由業(yè)主承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，若開(kāi)發(fā)公司已銷(xiāo)售未履行告知業(yè)主接收房屋的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用:甲公司提出的欠費(fèi)以廣告費(fèi)收入沖抵的方法不恰當(dāng)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)優(yōu)先補(bǔ)充維修資金。

1、甲公司作為債權(quán)人可以向業(yè)主催繳費(fèi)用，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，維護(hù)自身的權(quán)益。

2、經(jīng)營(yíng)廣告收入費(fèi)用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補(bǔ)充維修資金。亦可爭(zhēng)取全體業(yè)主意見(jiàn)，由全體業(yè)主決議使用用途。

20、你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接查驗(yàn)工作？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由（8分）

答案要點(diǎn)：

1、明確交接主體和次序；此類(lèi)物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。

2、各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)多大移交，共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開(kāi)展。

3、如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目，負(fù)責(zé)保修單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

4、在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題不易全面發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

案例二

某住宅小區(qū)，2010年10月組織業(yè)主入住，入住工作由開(kāi)發(fā)商辦理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有15套房屋未銷(xiāo)售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開(kāi)發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問(wèn)題，表示維修后再交付。

業(yè)主張某在10月8日辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門(mén)窗有質(zhì)量問(wèn)題，遂與開(kāi)發(fā)商約定限期整改。由于開(kāi)發(fā)商未在約定的期限內(nèi)完成房屋門(mén)窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10月20日巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設(shè)施，王某稱(chēng)無(wú)人告知禁止拆改天然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書(shū)》，內(nèi)容包括：“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”

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等，并自愿繳納天然氣改造押金3000元。問(wèn)題： 21、15套未售出房屋和3套存在質(zhì)量問(wèn)題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。（4分）答案要點(diǎn)： 1、15套未售和3套存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

2、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》未出售房屋由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，3套存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋，因業(yè)主未收房，根本原因在于開(kāi)發(fā)商，所以應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

22、張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。（4分）答案要點(diǎn)：

不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門(mén)窗存在質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及《商品房質(zhì)量保證書(shū)》約定門(mén)窗五金件的保修期為一年，其責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。張某不應(yīng)以房屋質(zhì)量為題為由，以拒繳物業(yè)費(fèi)的行為，把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁物業(yè)公司。

23、你認(rèn)為王某拆改天然氣管道的說(shuō)法是否正確？簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。（4分）答案要點(diǎn)：

不正確，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。拆改應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。

24、針對(duì)王某未辦理裝修手續(xù)即開(kāi)始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施？（3分）答案要點(diǎn)：

根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》110號(hào)令第13條規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。第十六條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中應(yīng)當(dāng)采取以下措施：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)和裝修企業(yè)辦理相關(guān)裝修手續(xù)，告知其裝修注意事項(xiàng)；

2、應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理，對(duì)違反協(xié)議的，應(yīng)追究違約責(zé)任。

25、王某自愿簽署的《承諾書(shū)》是否有效？問(wèn)什么？（4分）答案要點(diǎn)： 承諾書(shū)無(wú)效。

承諾書(shū)的內(nèi)容違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，因此無(wú)效。

26、請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)裝修管理人員在巡視過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題？（6分）

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答案要點(diǎn)： 加強(qiáng)巡視，防患于未然；物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶(hù)，要重點(diǎn)巡視盯防，頻繁溝通，做到防患于未然，出現(xiàn)違規(guī)偽裝行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)處理。同時(shí)要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理的施工證，強(qiáng)化施工人員的管理。

案例三

擬建的XX花園項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)。總建筑面積20萬(wàn)平方米，全部為高層樓房，小戶(hù)型，單身公寓為主力戶(hù)型物業(yè)區(qū)域內(nèi)有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書(shū)館等。某物業(yè)管理公司派出了由公司行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù)。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)還有12個(gè)月封頂，等等。

會(huì)后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：XX花園周邊交通、商圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷(xiāo)售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項(xiàng)目銷(xiāo)售配合方案等。問(wèn)題：

27、根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤？（10分）

答案要點(diǎn)：

1、參與介入的人員不全面。早期介入應(yīng)由物業(yè)公司組成工作小組，由技術(shù)、管理、策劃等人員構(gòu)成

2、周邊交通、商圈情況調(diào)查、目標(biāo)銷(xiāo)售群體的界定不屬于物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容；

3、工程質(zhì)量監(jiān)理由監(jiān)理單位完成、確定設(shè)備安裝單位應(yīng)由建設(shè)單位完成。

28、根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡(jiǎn)要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。（10分）答案要點(diǎn)：

根據(jù)本項(xiàng)目，由于正在施工建設(shè)，應(yīng)屬施工建設(shè)階段，應(yīng)主要進(jìn)行以下內(nèi)容的介入：

1、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。

2、配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。

3、對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)。

4、熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

29、如果你公司取得該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開(kāi)展所中經(jīng)營(yíng)服務(wù)（每個(gè)方面至少列舉一項(xiàng)具體項(xiàng)目）？（10分）

答案要點(diǎn)：

XX花園項(xiàng)目由于臨近鳳凰山風(fēng)景區(qū)，且有多種配套設(shè)施。若我公司取得該項(xiàng)目物業(yè)管理管理權(quán)，可以從以下幾個(gè)方面開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)：

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1、打風(fēng)景區(qū)“旅游牌”，建議開(kāi)發(fā)商持有一部分商業(yè)用房，開(kāi)設(shè)風(fēng)景名勝酒店，提供吃喝娛樂(lè)一條龍服務(wù)。

2、打體育康樂(lè)健身牌，利用配套的健身房，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池等設(shè)施開(kāi)展多種康健經(jīng)營(yíng)，可擴(kuò)大建設(shè)，成立一體化的會(huì)所服務(wù)如：紅酒吧，KTV，特色餐飲，旅游紀(jì)念品等等

3、打文化牌，利用配套圖書(shū)館為社區(qū)居民提供休閑文化的同時(shí)，宣傳風(fēng)景區(qū)的歷史文化，吸引更多游客來(lái)訪，增加收入；

4、建立停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛養(yǎng)護(hù)、車(chē)輛緊急救助服務(wù)；

5、打親情牌，開(kāi)展多種服務(wù)細(xì)節(jié)服務(wù)，該項(xiàng)目主要類(lèi)型為小戶(hù)型，單身公寓，目標(biāo)客戶(hù)為：城市精英、都市白領(lǐng)，青年人，可以開(kāi)展房屋中介、租賃、機(jī)票訂購(gòu)等特約服務(wù)。此外，根據(jù)風(fēng)景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，小戶(hù)型亦可面對(duì)老年人開(kāi)放養(yǎng)老服務(wù)，吸引老年人群體等。

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第四篇：2014年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及答案解析考試

2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及答案解析

一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個(gè)或1個(gè)以上備選項(xiàng)符合題意。備選項(xiàng)至少有一個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

【案例一】

甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)某住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，幾年來(lái)，在物業(yè)管理實(shí)踐中，曾做過(guò)以下四種工作：

A.在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問(wèn)題，發(fā)出了整改建議書(shū)。

B.對(duì)部分銹蝕的給水支管及時(shí)進(jìn)行更換。C.為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)圍墻。

D.為解決小區(qū)移動(dòng)通信的信號(hào)弱問(wèn)題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動(dòng)通信基站。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

1、上述各項(xiàng)工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的是（A）

2、上述各項(xiàng)工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的是（C）

3、上述各項(xiàng)費(fèi)用中，可在物業(yè)管理費(fèi)中列支的是（B）

4、上述各項(xiàng)費(fèi)用中，可使用住宅專(zhuān)項(xiàng)資金的是（C）

5、上述各項(xiàng)費(fèi)用中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的是（A）

答案解析：A屬于早期介入的內(nèi)容，對(duì)于早期介入中的發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提出整改意見(jiàn)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決。B中的設(shè)備更換屬于小范圍、單項(xiàng)目的，因在物業(yè)管理費(fèi)中列支。C中圍墻的更換需業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。D中通信基站的增設(shè)費(fèi)用一般由通信公司資金承擔(dān)?！景咐?/p>

某住宅小區(qū)總占地面積12萬(wàn)㎡，建筑容積率為4.5，分兩期開(kāi)發(fā)，一期占地面積6萬(wàn)㎡，其中保障性住房建筑面積10萬(wàn)㎡，地下停車(chē)庫(kù)與地下設(shè)備用房3萬(wàn)㎡，其余為商品住宅，二期建筑面積為19萬(wàn)㎡。

該項(xiàng)目一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷(xiāo)售前確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。②以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。④合同期擬定5年。

該項(xiàng)目一期全部售磐，中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）協(xié)助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)，投入使用半年后，物業(yè)費(fèi)實(shí)收率30%左右，甲公司嚴(yán)重虧損。

建設(shè)單位提出將自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，甲公司不同意。

請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

6、該項(xiàng)目一期商品住宅建筑面積正確的計(jì)算公式為（）

A、6*4.5-10=17萬(wàn)平方米 B、6*4.5-10-3=14萬(wàn)平方米

C、12*4.5-10-19=25萬(wàn)平方米 D、12*4.5-10-3=22萬(wàn)平方米 【正確答案】C

答案解析：建筑容積率是規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑總面積與地塊面積之比。題中所給容積率為整個(gè)小區(qū)的容積率，應(yīng)先通過(guò)計(jì)算整個(gè)小區(qū)的建筑面積，然后減去二期的建筑面積得出一期的建筑面積，再減去保障性住房建筑面積得出。注：建筑面積不含地下部分。

7、建設(shè)單位一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容中，錯(cuò)誤的是（）A、① B、② C、③ D、④ 【正確答案】C

答案解析：建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的應(yīng)為《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

8、管理該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為（）A、一級(jí) B、二級(jí) C、三級(jí) D、暫定三級(jí) 【正確答案】A

答案解析：項(xiàng)目總建筑面積：12*4.5=54萬(wàn)平方米，一期項(xiàng)目的總建筑面積為：25+10=35萬(wàn)平方米，根據(jù)資質(zhì)管理制度，一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可承接30萬(wàn)以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)以下的非住宅項(xiàng)目?？芍?，是有一級(jí)資質(zhì)的符合。

9、下列措施中，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合理、有效減虧的為（）A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗。

B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運(yùn)行成本。C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層、和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運(yùn)行成本。

D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費(fèi)收繳力度。【正確答案】BD

A、C的做法都不妥，會(huì)影響業(yè)主的日常生活，給業(yè)主帶來(lái)不便。B是否要選也值得商榷，因?yàn)轭}中要求的是“短期內(nèi)”，B的做法可能需要一定的時(shí)間。

10、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由是（）

A、按照相關(guān)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì) C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益。

D、新建住宅的建設(shè)單位，必須通過(guò)招標(biāo)的方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè) 【正確答案】AD

答案解析：B的說(shuō)法錯(cuò)誤，新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為三級(jí)暫定，三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可接管20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目，二期的建筑面積為19萬(wàn)平方米。C的說(shuō)法沒(méi)錯(cuò)，從實(shí)踐來(lái)看，甲反對(duì)是出于維護(hù)自己利益的考慮，因?yàn)楣芾淼拿娣e越大，單位成本就越小，從而能夠降低成本，增加收益。但是從考試的角度來(lái)說(shuō)，還是不選的好。A、D都是物業(yè)管理?xiàng)l例中的標(biāo)準(zhǔn)表述。

二、案例分析題（第11至22題，共80分）

【案例三】

某商品住宅小區(qū)建筑總面積（即專(zhuān)用部分面積總和）200000 ㎡，有120 ㎡和80 ㎡大、小兩戶(hù)型各1000套，該小區(qū)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）有10套大戶(hù)型未出售留作自用，業(yè)主張某一人購(gòu)得10套大戶(hù)型，其余均為一戶(hù)業(yè)主一套。

該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請(qǐng)了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限3年，2012年6月，小區(qū)依法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選出了業(yè)主委員會(huì)。

部分業(yè)主對(duì)甲公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，要求予以解聘，并推薦了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）來(lái)管理小區(qū)，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考慮到召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議要產(chǎn)生一定費(fèi)用，而且時(shí)間會(huì)拖延的較長(zhǎng)，擬由業(yè)主委員會(huì)做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對(duì)。

2012年10月，小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)是否選聘乙公司進(jìn)行表決，包括開(kāi)發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482大戶(hù)型和501戶(hù)小戶(hù)型業(yè)主同意選聘乙公司。

請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

11、業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司，應(yīng)該怎么做？（8分）

12、業(yè)主委員會(huì)能否直接作出解聘甲公司的決議？為什么？（6分）、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？（列出計(jì)算過(guò)程）（（16分）

14、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步的工作是什么？（6分）

【參考答案】

11、業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司，應(yīng)該怎么做？

答：（1）業(yè)主大會(huì)能提前解聘甲公司。因?yàn)椋焊鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限雖然可以約定，但是期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。

（2）根據(jù)相關(guān)制度，業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。因此，業(yè)主大會(huì)要提前解聘甲公司需召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。

12、業(yè)主委員會(huì)能否直接作出解聘甲公司的決議？為什么？

答：（1）業(yè)主委員會(huì)不能直接作出解聘甲公司的決議。因?yàn)椋簶I(yè)主委員會(huì)不具有直接解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘需通過(guò)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

13、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？（列出計(jì)算過(guò)程）

答：根據(jù)表決結(jié)果，不能作出解聘乙公司 的決議。理由如下：（1）根據(jù)相關(guān)制度，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

（2）業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果計(jì)算如下：

同意選聘乙物業(yè)公司的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例為：（482+501）/1982=49.60%<50%。（其中，482、501分別為同意的大戶(hù)業(yè)主和小戶(hù)業(yè)主人數(shù)，1982是小區(qū)總業(yè)主人數(shù)。）

同意選聘乙物業(yè)公司的建筑面積占總建筑面積的比例為：（10*120+10*120+480*120+501*80）/200000=50.04% >50%

（3）根據(jù)2中的計(jì)算結(jié)果可知，同意選聘乙物業(yè)公司的人數(shù)比例沒(méi)達(dá)到所要求的過(guò)半數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，所以，根據(jù)表決結(jié)果，不能作出解聘乙公司 的決議。

14、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步的工作是什么？ 答：業(yè)主委員會(huì)下一步的工作可包括以下幾個(gè)方面：（1）把表決結(jié)果進(jìn)行公示，并記錄本次表決過(guò)程與結(jié)果。

（2）進(jìn)一步關(guān)注與了解業(yè)主意見(jiàn)，做好業(yè)主的解釋工作。

3）繼續(xù)支持甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，與現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通，督促其完善服務(wù)質(zhì)量。

【案例四】

A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)，（簡(jiǎn)稱(chēng)B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期為3年，合同履行2年后，該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉了業(yè)主委員會(huì)，因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)B公司的工作不滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但在C公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)，B公司以合同未到期，部分業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)為由，拒絕退出。

請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）

16、本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）

17、如果C公司進(jìn)場(chǎng)過(guò)程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你會(huì)怎么做？（6分）

18、B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？（4分）【參考答案】

15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？ 答：B公司拒絕退出的理由不成立。理由如下：

（1）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限雖然可以約定，但是期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。

（2）材料中，業(yè)主委員會(huì)選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，因此，前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止。

16、本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？

答：（1）根據(jù)材料信息，本案例的物業(yè)移交屬于機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)移交。移交的主體包括：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（B物業(yè)企業(yè)）、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（C物業(yè)企業(yè)）、業(yè)主委員會(huì)。

（2）正確的程序是：B物業(yè)服務(wù)企業(yè)先把物業(yè)移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)再移交給C物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

17、如果C公司進(jìn)場(chǎng)過(guò)程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你會(huì)怎么做？

答：（1）做好與B公司的溝通、協(xié)調(diào)工作，協(xié)助解決遺留問(wèn)題，爭(zhēng)取B公司的理解和配合。

（2）加強(qiáng)與業(yè)委會(huì)、政府主管部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的溝通工作，爭(zhēng)取各方的支持。

3）C公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下，完成承接查驗(yàn)，并做好查驗(yàn)記錄，盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方（如政府主管部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等）參加查驗(yàn)工作。

18、B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

答：對(duì)于部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，B公司可通過(guò)如下方式收回：（1）委托收取。委托C物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)代為收取，雙方可簽訂協(xié)議。（2）自行收取。通過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)違約責(zé)任的處理約定進(jìn)行追繳，例如通過(guò)協(xié)調(diào)、仲裁、訴訟等方式。

【案例五】

某物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制，該項(xiàng)目在年底向上級(jí)公司匯報(bào)了一年來(lái)的收入如下：

①物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入5000000元。②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元。③為業(yè)主進(jìn)行入戶(hù)維修收入66800元 ④公共場(chǎng)地租賃收入120000元 ⑤代理業(yè)主房屋租賃收入67500元。

⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場(chǎng)地使用費(fèi)收入8600元 ⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元 請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

19、上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入？（8分）20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額多少？（6分）

21、上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）

22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）參考答案：

19、上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入？

答：上述屬于項(xiàng)目部開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入的是：③為業(yè)主進(jìn)行入戶(hù)維修收入66800元；⑤代理業(yè)主房屋租賃收入67500元。⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元。

① 屬于常規(guī)物業(yè)服務(wù)收入，②④⑥的收入都屬于業(yè)主所有。

（注：這個(gè)題的答案有待商榷，一方面，多種經(jīng)營(yíng)的范圍可大可小，沒(méi)有相關(guān)法律或制度或教材的權(quán)威界定；另一方面，②④⑥的收入雖屬于業(yè)主所有，但是如果是屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主以協(xié)議形式分成的方式，那也可算是多種經(jīng)營(yíng)。）

20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額多少？

答：（1）上述屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入包括：①物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入。③為業(yè)主進(jìn)行入戶(hù)維修收入。⑤代理業(yè)主房屋租賃收入。⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入?？傤~為： 5000000元+66800元+67500元+38000元=5172300元。

（2）其它三項(xiàng)屬于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益，應(yīng)該歸業(yè)主所有。

21、上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？

答：（1）根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益歸業(yè)主所有。因此，上述屬于業(yè)主的收益包括：②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入。④公共場(chǎng)地租賃收入。⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場(chǎng)地使用費(fèi)收入。

（2）由于以上收入中還包含著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬，因此屬于業(yè)主的收入總額不高于178600元（50000元+ 120000元+8600元）。

22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，屬于業(yè)主的收入應(yīng)對(duì)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。例如，用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的不足、作為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)使用等。

第五篇：2010年注冊(cè)物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題

2010年物業(yè)管理師全國(guó)統(tǒng)一考試試卷

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

一、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）

1．前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響。所以其實(shí)際履行的期限具有（）特點(diǎn)。

A．延續(xù)性B．不確定性

C．長(zhǎng)期性D．穩(wěn)定性

2．機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，物業(yè)承接查驗(yàn)一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員進(jìn)行承接查驗(yàn)；（2）物業(yè)移交；（3）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理；（4）業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，正確的定作程序是（）。

A．（1）→（2）→（3）→（4）B．（2）→（1）→（3）→（4）

C．（4）→（2）→（1）→（3）D．（4）→（1）→（3）→（2）

3．業(yè)主在辦理裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（）。

A．裝飾裝修方案B．裝飾裝修施工合同

C．企業(yè)資信證明D．裝修材料供貸合同

4．物業(yè)管理早期介入的主要服務(wù)對(duì)象是（）。

A．規(guī)劃設(shè)計(jì)單位B．建設(shè)單位

C．施工企業(yè)D．監(jiān)理單位

5．某住宅小區(qū)房屋總建筑面積為32萬(wàn)平方米，其中，完好房屋26萬(wàn)平方米，基本完好房屋4萬(wàn)平方米，一般損壞房屋1.8萬(wàn)平方米，危險(xiǎn)房屋0.2萬(wàn)平方米。該住宅小區(qū)的住宅完好率是（）。

A．81.25%B．93.75%

C．96.28%D．96.88%

6．某住宅小區(qū)突發(fā)燃?xì)庑孤┦鹿剩撔^(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯(cuò)誤的是（）。

A．立即通知燃?xì)夤綛．疏散現(xiàn)場(chǎng)人員

C．使用電風(fēng)扇驅(qū)散泄漏燃?xì)釪．關(guān)閉燃?xì)忾y門(mén)

7．物業(yè)管理檔案主要包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和（）等。

A．業(yè)主戶(hù)籍資料B．房屋買(mǎi)賣(mài)記錄

C．驗(yàn)收文件D．公司人事檔案

8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個(gè)基本原則。即給予員工最大激勵(lì)的原則和（）的原則。

A．成本收益B．均衡分配

C．積累、發(fā)展兼顧D．公平付薪

9．業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服物企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)物業(yè)管理檔案資料和物業(yè)管理用房。

A．建設(shè)單位B．業(yè)主委員會(huì)

C．政府主管部門(mén)D．新物業(yè)服務(wù)企業(yè)

10．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)撰寫(xiě)的四份行政公文，其中標(biāo)題正確的是（）。

A．給上級(jí)公司的函

B．給××物業(yè)管理公司的通知

C．關(guān)于開(kāi)展值班主任培訓(xùn)的通知

D．關(guān)于申請(qǐng)配備電腦的報(bào)告

二、多項(xiàng)選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

11．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機(jī)構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示：這種組織形式的主要優(yōu)點(diǎn)有（）。

A．有利于加強(qiáng)各職能部門(mén)之間的橫向聯(lián)系

B．有利于減少各職能部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作量

C．有利于發(fā)揮各職能部門(mén)的工作積極性

D．組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較強(qiáng)

E．組織結(jié)構(gòu)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性較強(qiáng)

12．物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的消防滅火預(yù)案內(nèi)容除包括物業(yè)基本情況，火災(zāi)危險(xiǎn)性、火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)外，還應(yīng)包括（）。

A．滅火注意事項(xiàng)B．滅火預(yù)案圖

C．滅火力量部署D．滅火物資采購(gòu)計(jì)劃

E．滅火措施及方法

13．物業(yè)服務(wù)合同終止的原因有（）。

A．因不可抗拒力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行

B．大多數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)調(diào)商一致解除合同

D．業(yè)主委員會(huì)委員變更

E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)被宣告破產(chǎn)

14．處理業(yè)主投訴應(yīng)做到（）。

A．“誰(shuí)受累、誰(shuí)跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

C．盡快處理，暫時(shí)無(wú)法解決的，向業(yè)主說(shuō)明，并約時(shí)間處理、及時(shí)跟進(jìn)

D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求

E．對(duì)業(yè)主的過(guò)多要求不予理會(huì)

15．物業(yè)服物企業(yè)員考評(píng)通常采用（）考核法。

A．職稱(chēng)B．職務(wù)

C．定量D．隨機(jī)

E．定性

三、案例題（共8題，第16題至第23題，共80分）

案例一

某住宅物業(yè)項(xiàng)目入住已兩年，業(yè)主投訴該項(xiàng)目存在以下問(wèn)題。

（1）部分樓層的防煙防火門(mén)經(jīng)常處于開(kāi)啟狀態(tài)；

（2）部分業(yè)主的屋面出現(xiàn)滲漏水

（3）小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣

根據(jù)以上問(wèn)題，結(jié)合自己工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，回答以下問(wèn)題：

16、簡(jiǎn)述處理業(yè)主投訴的一般程序。（10分）

17、結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，提出解決以上三個(gè)問(wèn)題的措施。（15分）

案例二

某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水，供暖不足，物業(yè)配套等問(wèn)題，多次和建設(shè)單位、物業(yè)管理公司交涉。未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商、互選等方式自行組建了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)管理公司經(jīng)幾輪談判，上述問(wèn)題仍未解決。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定：業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)：“炒掉”現(xiàn)物業(yè)管理公司、另聘新的物業(yè)管理公司；同時(shí)，邀請(qǐng)媒體介入。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開(kāi)始集體拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。新的物業(yè)管理公司也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報(bào)道后，社會(huì)、業(yè)主反響強(qiáng)烈，部分業(yè)主開(kāi)始圍堵售樓處和物業(yè)管理處辦公室。

問(wèn)題；

18．根據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，例舉本案例中違規(guī)之處，并作簡(jiǎn)要闡明。（10分）

19．如果您是該項(xiàng)目物業(yè)管理處經(jīng)理，您將如何應(yīng)對(duì)化解當(dāng)前面臨的問(wèn)題。（20分）

案例三

某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬(wàn)平方米，可收費(fèi)總面積26萬(wàn)平方米，現(xiàn)公開(kāi)招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理的各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目房屋建筑面積分別為：多層住宅20萬(wàn)平方米、高層住宅20萬(wàn)平方米、別墅4萬(wàn)平方米。擬參與該項(xiàng)目投標(biāo)。該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)部分項(xiàng)目如下：

（一）人工費(fèi)用；

1．人員工資、社會(huì)保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。包括以下人員：

（1）公司分管該項(xiàng)目副總經(jīng)理；

（2）該項(xiàng)目經(jīng)理；

（3）該項(xiàng)目客服、維修等其他人員。

2．補(bǔ)充養(yǎng)老金：

3．項(xiàng)目部年終績(jī)效獎(jiǎng)。

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)

（三）工程保修費(fèi)

（四）管理區(qū)域清潔衛(wèi)生材料費(fèi)

（五）管理區(qū)域?qū)Ｐ蘩謇碣M(fèi)

（六）公共秩序維護(hù)費(fèi)

（七）項(xiàng)目管理辦公費(fèi)

（八）項(xiàng)目履約保證金

（九）用于項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊

（十）項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)

（十）社會(huì)“愛(ài)心捐贈(zèng)”

問(wèn)題：

20．按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級(jí)企業(yè)具備該項(xiàng)目投標(biāo)資格？（2分）

21．該公司目前所管項(xiàng)目的類(lèi)型和面積，符合哪一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的相應(yīng)要求？（3分）

22．該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)測(cè)算項(xiàng)目中，哪些費(fèi)用項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)入該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本（支出）（10分）

23．假設(shè)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本A為542萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5%。項(xiàng)目成本利潤(rùn)為8%，如果不計(jì)項(xiàng)目其他物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收支，請(qǐng)分別計(jì)算本項(xiàng)目利潤(rùn)B、營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)

C、本項(xiàng)目年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額D（單元：萬(wàn)元）和物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)d（元/平方米·月）（列出計(jì)算式，保留至小數(shù)點(diǎn)后兩位）。（10分）