第一篇：我縣物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)行情況調(diào)研報(bào)告

為推動(dòng)和規(guī)范我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，為居民營造整齊、清潔、安全、寧靜、方便、舒適的家園，使我縣環(huán)境創(chuàng)優(yōu)工作再上一個(gè)新臺階，2011年8月份，縣政協(xié)經(jīng)濟(jì)農(nóng)業(yè)委員會(huì)組織部分委員聯(lián)合商務(wù)局、建設(shè)局等單位，深入我縣住宅小區(qū)，通過走訪和座談的形式，對我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專題調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、我縣的物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀

1、物業(yè)服務(wù)行業(yè)情況：

我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，2005年楓丹白露小區(qū)開發(fā)建設(shè)，我縣第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐楓丹白露小區(qū)。2008年我縣開始辦理物業(yè)管理資質(zhì)，目前，有三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)4家(可可居物業(yè)、金色家園物業(yè)、御城物業(yè)和申嘉物業(yè))，正在辦理資質(zhì)申報(bào)手續(xù)2家(鶴寶物業(yè)和依林家園物業(yè))，從業(yè)人員83 人，還有9家物業(yè)公司正在辦理前期資質(zhì)。

2、住宅小區(qū)的類型：

我縣的住宅小區(qū)大致有以下五種類型：一是縣直單位的集資建房，這類房屋占我縣住宅的45%;二是開發(fā)商建設(shè)的開發(fā)小區(qū)，目前已入住并開始運(yùn)行的開發(fā)小區(qū)有楓丹白露、錦泰花園等5家，約占我縣住宅的25%，在建的住宅小區(qū)還有11家;三是“小產(chǎn)權(quán)房”，即由村民集體組織或個(gè)人在集體土地上建設(shè)的房屋，這類房屋占我縣住宅相當(dāng)?shù)谋戎兀s我縣住宅25%。四是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，我縣共建兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)已入住部分居民，另一個(gè)正在建設(shè)中。五是商務(wù)局下轄的七個(gè)居民小區(qū)，后兩種住宅類約占5%。

3、物業(yè)管理情況

開發(fā)商建設(shè)的的五個(gè)小區(qū)中，鶴鳴花園小區(qū)992套住房已入住830戶，由鶴寶物業(yè)公司管理，管理人員19人，人均月工資400-500元，年戶交物業(yè)費(fèi)360元，管理相對規(guī)范;楓丹白露小區(qū)746戶，由東潤物業(yè)公司管理，管理人員23人，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.32元∕平方米∕月，月工資700元左右，目前存在問題較多;龍辰小區(qū)一期476戶，入住110戶，入戶率30%，物業(yè)管理人員24人，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月均0.4元/平方米∕月;錦泰花園756戶，物業(yè)管理人員10人;荊山鳴邸168戶，物業(yè)管理人員5人;屬于開發(fā)商前期管理，暫無物業(yè)公司進(jìn)駐。

商務(wù)局下轄的七個(gè)居民小區(qū)，每個(gè)小區(qū)成立了小區(qū)管理委員會(huì)，工作人員2-3人，月工資800元左右，負(fù)責(zé)管理居民低保、物業(yè)、信訪穩(wěn)定等工作。

二、當(dāng)前存在的主要問題

1、小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理覆蓋率低

我縣物業(yè)管理處于萌芽、發(fā)展階段，居民小區(qū)有25 個(gè)，由物業(yè)公司實(shí)施管理的僅 2個(gè)，占8%，成立了業(yè)主委員會(huì)的只有 1 個(gè)，而且新建住宅小區(qū)、單位院落小區(qū)、老住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理程度又各不相同，差異較大。

2、小區(qū)物業(yè)管理行為不規(guī)范

我縣物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒有跟上，普遍存在無證上崗現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營理念落后、服務(wù)意識不夠強(qiáng)。很多企業(yè)局限于常規(guī)服務(wù)，只負(fù)責(zé)清掃垃圾、看管大門、種種花草等，缺乏高品質(zhì)的服務(wù)，與業(yè)主的服務(wù)需求存在較大差距。專業(yè)人才缺乏，從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。大部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)管理、專門技術(shù)服務(wù)等方面的專業(yè)人才。員工缺乏正規(guī)培訓(xùn)，服務(wù)意識淡薄，不能及時(shí)滿足業(yè)主的正當(dāng)要求，物管企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營理念都亟待提高。特別是小產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)，不能辦理房屋所有權(quán)證，也不繳納維修基金，更談不上物業(yè)管理服務(wù)，大部分只有一個(gè)門衛(wèi)負(fù)責(zé)安全及配合有關(guān)職能部門收水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及小區(qū)所需的有關(guān)費(fèi)用，部分小區(qū)連個(gè)門崗也沒有，臟、亂、差、失盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;有的開發(fā)商未嚴(yán)格按照規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共設(shè)施，如綠化、安防、公共車棚等設(shè)施配備不到位。諸如這些都是今后問題的焦點(diǎn)。

3、物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制不健全

縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要依靠一個(gè)行政主管部門進(jìn)行行業(yè)直管，缺乏行政部門、業(yè)主委員會(huì)條塊結(jié)合，層層節(jié)制的運(yùn)行監(jiān)管機(jī)制，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制，行政部門、業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制還沒有形成。物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)遇到問題和矛盾，缺少溝通渠道和協(xié)調(diào)渠道。

4、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

我縣物管管理企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，服務(wù)內(nèi)容也各不相同。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)普遍偏低，鶴鳴花園每年每戶收360元，龍辰小區(qū)每月每戶0.49元/平方，楓丹白露收費(fèi)0.32元，服務(wù)內(nèi)容就相對較少，大部分業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成，對服務(wù)收費(fèi)理解存在偏差，引發(fā)對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不滿，而影響繳費(fèi)，象楓丹白露小區(qū)2010年收費(fèi)率只在10%左右，導(dǎo)致物管企業(yè)經(jīng)營困難。鶴鳴花園小區(qū)衛(wèi)生區(qū)域不包括門道樓梯衛(wèi)生，有些業(yè)主愿意多繳費(fèi)得到多的服務(wù)，所有小區(qū)都沒有公共廁所，給業(yè)主造成很多不便。

5、物業(yè)管理行政體制尚未理順

我縣承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管所，只是行業(yè)指導(dǎo)性的工作，負(fù)責(zé)楓丹白露、鶴鳴花園、錦泰花園、荊山名邸(一期)、龍辰盛世(一期)五個(gè)小區(qū)的管理;商務(wù)局管轄下的中州文化小區(qū)、酒城宇華文化小區(qū)、杜康花園小區(qū)等七個(gè)小區(qū)屬于舊房改造的小區(qū)或破產(chǎn)、關(guān)閉、撤并的企業(yè)單位住宅生活區(qū)，這些小區(qū)的物業(yè)由每個(gè)小區(qū)的小區(qū)管理委員會(huì)管理;單位集資房由各單位具體負(fù)責(zé)本單位集資房的物業(yè)管理;小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)實(shí)際上是開發(fā)商自主管理物業(yè)，有的根本就沒有物業(yè)。

三、意見和建議

根據(jù)有關(guān)精神，物業(yè)管理實(shí)行“屬地(分類)管理，業(yè)主自治，行業(yè)指導(dǎo)”的原則，提出如下意見和建議：

1、完善物業(yè)管理的監(jiān)管。縣政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)管理機(jī)制。二是有關(guān)部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。三是強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)要主動(dòng)介入，認(rèn)真組織召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)并有效開展工作。同時(shí)，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。

2、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。強(qiáng)化對相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。

3、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。同時(shí)，每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況、日常維護(hù)收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。

4、推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。組織相關(guān)職能部門，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

第二篇：市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)發(fā)展信息，進(jìn)一步研究解決行業(yè)發(fā)展中的新情況、新問題，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康長足發(fā)展。根據(jù)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神，市房地產(chǎn)管理局會(huì)同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門對城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進(jìn)

行了專題調(diào)研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、物業(yè)管理行業(yè)基本情況

連接千家萬戶的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護(hù)維修、秩序維護(hù)等提供及時(shí)有效的管理和服務(wù)，已成為替政府分憂、為城市貢獻(xiàn)、促社會(huì)和諧的重要行業(yè)。隨著近年來工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務(wù)到多方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段，物業(yè)管理的服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)得到較快發(fā)展，對于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過近幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，截至目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到130家（國企19家、民營企業(yè)111家），其中，二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級城市前列。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)管理技術(shù)職稱，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護(hù)員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。

2、物業(yè)管理項(xiàng)目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目覆蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延伸。截至目前，全市實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目191個(gè)。其中，城區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目145個(gè)，管理服務(wù)面積1000萬多平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)75%以上，新建住宅小區(qū)管理覆蓋率達(dá)100%。全市獲國家級物業(yè)管理示范大廈1個(gè)，省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個(gè)，省級物業(yè)管理示范大廈3個(gè)，省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）18個(gè)，市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）27個(gè)，市級文明住宅小區(qū)22個(gè)，市級園林式小區(qū)7個(gè)。

3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)從無到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)條件的物業(yè)管理住宅項(xiàng)目140個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)27個(gè)，業(yè)主委員會(huì)小區(qū)覆蓋率為19%。積極啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立試點(diǎn)工作，相關(guān)職能部門全程參與實(shí)施監(jiān)督運(yùn)作成立業(yè)主大會(huì)，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進(jìn)入規(guī)范化和市場化發(fā)展的新時(shí)期，對推動(dòng)全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展創(chuàng)造條件。

4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從不統(tǒng)一到明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)機(jī)制不斷健全。近年來，受行業(yè)發(fā)展水平所限，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一直是企業(yè)“各自為政”，收費(fèi)不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點(diǎn)。，市物價(jià)、房產(chǎn)部門聯(lián)合制定實(shí)施了物業(yè)服務(wù)分等定級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制度，推行物業(yè)管理“等級服務(wù)、等級收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)得到規(guī)范和理順。

5、物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計(jì)歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金1.35億元，其中阜城區(qū)歸集9000萬元，涉及住宅小區(qū)220個(gè)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數(shù)3.56萬戶。為進(jìn)一步規(guī)范資金管理，向社會(huì)公開實(shí)施招投標(biāo)物業(yè)專項(xiàng)維修資金存儲銀行，開創(chuàng)了全省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。

二、推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標(biāo)，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式，切實(shí)加快物業(yè)管理市場化運(yùn)作，加大市場主體服務(wù)規(guī)范力度，為推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1、及時(shí)安排部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門召開全市物業(yè)管理工作會(huì)議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)會(huì)議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)議等規(guī)范物業(yè)管理專題會(huì)議，認(rèn)真總結(jié)近年來我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，明確當(dāng)前物業(yè)管理工作重點(diǎn)以及今后一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理工作任務(wù)，要求各地、各有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強(qiáng)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任分工，建立一級抓一級、層層抓落實(shí)的物業(yè)管理工作責(zé)任體系，為進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職

責(zé)，構(gòu)建兩級物業(yè)管理體系。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺了切實(shí)加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強(qiáng)物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé)，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，各縣

市區(qū)物業(yè)行政主管部門按照要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負(fù)責(zé)的兩級物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。

3、完善制度體系，提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場準(zhǔn)入、資金歸集、規(guī)范服務(wù)、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)，先后制定出臺了《市物業(yè)管理行業(yè)-2011年工作規(guī)劃》、《進(jìn)一步加強(qiáng)市物業(yè)管理工作實(shí)施意見》、《市城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》等近30項(xiàng)規(guī)范性文件，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作體系得到完善，進(jìn)一步提高了物業(yè)管理法規(guī)政策的可操作性。

4、嚴(yán)把“四道關(guān)口”，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。一是嚴(yán)把物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法規(guī)定，預(yù)售商品房項(xiàng)目必須在備案取得《商品房預(yù)售許可證》之前落實(shí)物業(yè)管理，5萬平方米以上住宅小區(qū)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是嚴(yán)把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)面積在5萬平方米以下的，必須經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，方可選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。三是嚴(yán)把企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和原有企業(yè)資質(zhì)核定，確保做到標(biāo)準(zhǔn)不降低、審查不遷就。四是嚴(yán)把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過對前期物業(yè)項(xiàng)目管理方案的可行性、管理服務(wù)措施的有效性、備案資料的真實(shí)性以及落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)用房等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，使物業(yè)管理市場秩序進(jìn)一步規(guī)范。

5、理順投訴受理機(jī)制，努力定紛止?fàn)?。近年來，市物業(yè)行政主管部門定期不定期開展全市物業(yè)管理項(xiàng)目信息采集，全面掌握物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延伸投訴受理渠道，初步建立了市、縣（市區(qū)）兩級投訴受理機(jī)制，通過咨詢投訴、政風(fēng)行風(fēng)熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法及時(shí)妥善處置不同形式來信來訪達(dá)一百多件，堅(jiān)持市房地產(chǎn)管理局督辦指導(dǎo)、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門現(xiàn)場核查、企業(yè)整改落實(shí)相結(jié)合處理群眾投訴，努力減少物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，業(yè)主投訴率比去年同期相比下降了15%，業(yè)主滿意率提高了10%以上。

6、嚴(yán)格項(xiàng)目招投標(biāo)，促進(jìn)市場有序競爭。為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場有序競爭，市房地產(chǎn)管理局于出臺了《市物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》，目前已成功舉辦了21個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的23個(gè)住宅項(xiàng)目、4個(gè)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目和2個(gè)綜合辦公區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并對國有資金投入項(xiàng)目建設(shè)全部推行招投標(biāo)制度建設(shè)。對5萬平方米以下的住宅區(qū)，近年來共通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目27個(gè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施依法陽光有序操作。

7、注重專業(yè)培訓(xùn)，提升行業(yè)整體素質(zhì)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作為主抓手，堅(jiān)持實(shí)行從業(yè)人員持證上崗制度，建立長效機(jī)制，實(shí)行資格動(dòng)態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍整體素質(zhì)，提升物業(yè)管理人員服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程，舉辦崗位培訓(xùn)班，邀請建設(shè)廳資深專家教授、國家注冊物管師來阜授課，達(dá)到了預(yù)期目的，收到了良好效果。同時(shí)大力開展職業(yè)教育，與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理?？平逃?，著重培養(yǎng)一批高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍，提高行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平。

8、開展專題調(diào)研，明確發(fā)展方向。為及時(shí)掌握行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，研究解決行業(yè)發(fā)展中的深層次問題，市物業(yè)行政主管部門會(huì)同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門對全市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了專題調(diào)研，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)營總收入、總支出、城鎮(zhèn)實(shí)施物業(yè)管理覆蓋面、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立運(yùn)行、物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)實(shí)施等情況進(jìn)行調(diào)研，總結(jié)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)做法，分析制約影響物業(yè)管理發(fā)展的主要問題與矛盾和原因，提出解決問題的措施與對策，進(jìn)一步明確了規(guī)范行業(yè)發(fā)展的著力重點(diǎn)。

9、開展宣傳報(bào)道，建立長效機(jī)制。為適應(yīng)新形勢下物業(yè)管理發(fā)展需要，及時(shí)、準(zhǔn)確、正面反映報(bào)道我市物業(yè)管理市場運(yùn)行狀況和發(fā)展軌跡，堅(jiān)持在全市范圍內(nèi)組織開展物業(yè)管理行業(yè)宣傳報(bào)道工作，建立了信息員工作長效機(jī)制，定期在新聞媒體宣傳報(bào)導(dǎo)政策法規(guī)、典型事例以及先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)提供了有力的宣傳展示平臺，為廣大市民更好地了解認(rèn)識物業(yè)管理、自覺參與物業(yè)管理搭建了溝通橋梁，為樹立行業(yè)良好形象提供了寬闊平臺。

三、存在的主要問題

在肯定我市物業(yè)管理服務(wù)不斷規(guī)范的同時(shí)，也必須清醒看到物業(yè)管理仍存在發(fā)展質(zhì)量和服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少，質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)機(jī)制剛剛推行仍不夠規(guī)范，社會(huì)群眾對物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識不清，物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀實(shí)際問題，在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展。一是重視程度不夠，監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，有較強(qiáng)的綜合性、專門性和區(qū)域性特點(diǎn)，涉及建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價(jià)、消防、供電、供水等多個(gè)部門管理服務(wù)職能。目前，各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門又是職能部門，物業(yè)行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收繳困難，制約行業(yè)加快發(fā)展。全市物業(yè)管理住宅小區(qū)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)0.3元/月?平方米左右，收費(fèi)率僅達(dá)50%，基本不收費(fèi)和很少收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過電話、上門、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并無相應(yīng)的強(qiáng)制或制約措施。即使按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素，致使費(fèi)用收繳困難。出現(xiàn)這種問題的主要原因是業(yè)主商品意識、物業(yè)管理消費(fèi)意識和責(zé)任意識沒有完全確立，繳費(fèi)積極性不高，久而久之，就形成了物業(yè)管理與服務(wù)收費(fèi)難的惡性循環(huán)。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效解決問題，影響物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。部分住宅小區(qū)存在開發(fā)房屋質(zhì)量存在問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開發(fā)商遺留問題未得到有效解決，個(gè)別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主不找或找不到開發(fā)建設(shè)單位，把責(zé)任都埋怨到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問題較多,亟待加強(qiáng)整治。許多舊住宅小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施,地下管網(wǎng)大都年久失修,排污能力較差,并且大都是隨意進(jìn)出等開放式布局，不利于安全管理。公用事業(yè)單位“單戶單控”改造滯后，按照國家有關(guān)政策,供水、供電、供氣等專業(yè)部門要收費(fèi)到戶,由于目前單戶單控率較低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了大量的中間損耗。五是業(yè)主委員會(huì)成立難，小區(qū)管理不規(guī)范。小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主要靠城區(qū)街道辦事處來組織發(fā)動(dòng)，單靠職能部門很難召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，即使加大協(xié)調(diào)指導(dǎo)力度，少則幾個(gè)月，多則幾年才能成立。業(yè)主物業(yè)管理的主體意識不強(qiáng)，大多數(shù)業(yè)主缺乏參與意識，即使成立了業(yè)主委員會(huì)，也面臨諸多實(shí)際問題難以解決。

四、規(guī)范我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，借鑒外地市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市物業(yè)管理現(xiàn)狀和實(shí)際，提出以下幾點(diǎn)建議：

1、提高重視程度,加大部門聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)力度。物業(yè)管理事關(guān)很多行政部門職能的履行,單由哪個(gè)職能部門牽頭協(xié)調(diào)難度很大,建議市政府成立物業(yè)管理委員會(huì),由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥任主任,建設(shè)、房產(chǎn)、公安、環(huán)保、工商、市容、物價(jià)、供電、供水等相關(guān)部門為成員,物業(yè)管理委員會(huì)統(tǒng)一組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范工作，各縣市區(qū)政府也相應(yīng)成立物業(yè)管理委員會(huì)，建立市、縣市區(qū)兩級物業(yè)管理委員會(huì)的管理體系，加強(qiáng)條塊聯(lián)動(dòng)，有力推進(jìn)此項(xiàng)工作。

2、實(shí)現(xiàn)物管重心下移，創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制。根據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的物業(yè)管理新機(jī)制，將物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)由縣市區(qū)政府統(tǒng)一行使。明確街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)與監(jiān)督職責(zé)，指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。明確街道辦事處會(huì)同有關(guān)職能部門，指導(dǎo)成立轄區(qū)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、組建業(yè)主委員會(huì)工作，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)和人民調(diào)解委員會(huì)等組織，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛，做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境保護(hù)、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任制和檢查考核機(jī)制，各縣市區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)與街道辦事處簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，切實(shí)將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主矛盾糾紛調(diào)處以及物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)納入縣市區(qū)政府目標(biāo)責(zé)任制考核，確保規(guī)范物業(yè)管理發(fā)展的一系列措施落到實(shí)處。

3、理順條塊關(guān)系，明確多方職責(zé)。一是理順條塊關(guān)系。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)接受物業(yè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。二是街道辦事處建立投訴受理制度，受理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等違反相關(guān)規(guī)定行為的投訴。三是不具備市場化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)所在街道辦事處、社區(qū)要承擔(dān)起物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任。四是加強(qiáng)小區(qū)治安聯(lián)防工作。強(qiáng)化公安機(jī)關(guān)片警和群防群治工作,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理安全秩序維護(hù)責(zé)任，抓好住宅小區(qū)治安。

4、結(jié)合實(shí)際，建立街道“兩站一中心”的物業(yè)管理模式。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際，建立街道辦事處服務(wù)中心、物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站、物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站的“兩站一中心”物業(yè)管理模式。一是成立街道服務(wù)中心，全面接管舊住宅區(qū)、保障性住宅小區(qū)等不具備市場化物業(yè)管理?xiàng)l件小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，確保工作順利開展。二是建立街道辦事處物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站，通過人才市場公開招聘配備一名適應(yīng)工作需要的專職主任和4名兼職協(xié)調(diào)員，選聘后與街道簽訂勞動(dòng)合同，每年對調(diào)解工作站主任進(jìn)行定期考核。三是各街道辦事處建立物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站，可以聘用專職站長1名和兼職維修員4名，解決應(yīng)急維修難問題，盡最大可能方便業(yè)主生活。四是政府加大對物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的投入，街道辦事處的“兩站一中心”中街道服務(wù)中心年需經(jīng)費(fèi)2萬元，投訴調(diào)解工作站年需經(jīng)費(fèi)4萬元，應(yīng)急維修服務(wù)站年需經(jīng)費(fèi)4萬元，按阜城區(qū)7個(gè)街道辦事處計(jì)劃，“一站兩中心”每年約需投入經(jīng)費(fèi)約70萬元，建議由市、區(qū)兩級財(cái)政按7:3比例分擔(dān)，因物業(yè)管理工作是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分，經(jīng)費(fèi)缺口也可由創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)調(diào)劑解決。

5、把好前置關(guān)口，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件,必須把好前置關(guān)口,切實(shí)解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的銜接問題。一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報(bào)建階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門參與建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究,審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求,為實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是在小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實(shí),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實(shí),提前策劃前期物業(yè)管理方案,使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。三是建立新建住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)制度，新建住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)行政主管部門申請綜合查驗(yàn)，符合綜合查驗(yàn)條件的方可交付使用。

6、抓好舊住宅小區(qū)整治,促進(jìn)城市文明創(chuàng)建。我市住宅建設(shè)與管理中依然存在著重建輕管、建管脫節(jié)(來源：好范文 http://004km.cn/）等問題，小區(qū)占道、占綠地的違章搭建現(xiàn)象較為突出。為此，建議積極借鑒淮安經(jīng)驗(yàn)，市委、市政府用2年左右的時(shí)間全面開展治理改造居民舊住宅小區(qū)工程，將規(guī)范物業(yè)管理作為治理改造居民住宅小區(qū)工程的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在治理整頓中逐步推進(jìn)城市物業(yè)管理。一是成立綜合協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)。建議市政府成立舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各職能部門職責(zé)，統(tǒng)一推進(jìn)舊住宅小區(qū)整治。二是確保舊住宅小區(qū)整治資金。建議按1：2：4的比例籌集整治資金，本著“市政府出1，區(qū)政府出2，開發(fā)單位、產(chǎn)權(quán)單位和經(jīng)營單位出4”的原則，多方確保資金落實(shí)到位。三是實(shí)施分類治理。對各小區(qū)存在的不同問題采取不同治理方式。以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點(diǎn)搞好秩序整頓,以環(huán)境設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、綠化、美化和亮化為重點(diǎn)搞好設(shè)施配套,以地下管網(wǎng)更新和小區(qū)封閉改造為重點(diǎn)搞好功能完善。四是協(xié)調(diào)法院簡易辦案程序。對拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)加大催繳力度，依法起訴的，人民法院應(yīng)加大政策扶持，減免相關(guān)費(fèi)用，簡化過程，縮短判決時(shí)間，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。五是新聞媒體要加大宣傳力度。政府要協(xié)調(diào)報(bào)刊媒體，利用3年時(shí)間，設(shè)立物業(yè)專欄，為全市物業(yè)管理行業(yè)免費(fèi)宣傳，營造良好的社會(huì)氛圍，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

7、管好物業(yè)專項(xiàng)維修資金，確保房屋維修及時(shí)有序。房屋及小區(qū)內(nèi)公用部位、公共設(shè)施設(shè)備因質(zhì)量問題得不到及時(shí)有效的維修，一直以來是物業(yè)管理矛盾的集中點(diǎn)，必須管好物業(yè)專項(xiàng)維修資金，確保房屋及區(qū)內(nèi)公用部位、公共設(shè)施設(shè)施維修及時(shí)有序。一是抓好物業(yè)專項(xiàng)維修資金征集。按照省政府《物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》規(guī)定，盡快成立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)，配套相應(yīng)人員，認(rèn)真做好物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督等工作,確保專款專用,最大限度維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。二是實(shí)行新建住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的比例，一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修期內(nèi)保修費(fèi)用保證，保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以提出申請，經(jīng)市或縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，由街道辦事處或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，其費(fèi)用在保修金中墊支，確保住宅小區(qū)工程維修資金來源，減少因房屋質(zhì)量得不到及時(shí)有效維修帶來的糾紛。

第三篇：市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)發(fā)展信息，進(jìn)一步研究解決行業(yè)發(fā)展中的新情況、新問題，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康長足發(fā)展。根據(jù)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神，市房地產(chǎn)管理局會(huì)同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門對城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進(jìn)行了專題調(diào)研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、物業(yè)管理行業(yè)基本情況

連接千家萬戶的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護(hù)維修、秩序維護(hù)等提供及時(shí)有效的管理和服務(wù)，已成為替政府分憂、為城市貢獻(xiàn)、促社會(huì)和諧的重要行業(yè)。隨著近年來工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務(wù)到多方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段，物業(yè)管理的服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)得到較快發(fā)展，對于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過近幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，截至目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到130家（國企19家、民營企業(yè)111家），其中，二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級城市前列。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)管理技術(shù)職稱，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護(hù)員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。

2、物業(yè)管理項(xiàng)目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目覆蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延伸。截至目前，全市實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目191個(gè)。其中，城區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目145個(gè)，管理服務(wù)面積1000萬多平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)75%以上，新建住宅小區(qū)管理覆蓋率達(dá)100%。全市獲國家級物業(yè)管理示范大廈1個(gè)，省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個(gè)，省級物業(yè)管理示范大廈3個(gè)，省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）18個(gè)，市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）27個(gè)，市級文明住宅小區(qū)22個(gè)，市級園林式小區(qū)7個(gè)。

3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)從無到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)條件的物業(yè)管理住宅項(xiàng)目140個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)27個(gè)，業(yè)主委員會(huì)小區(qū)覆蓋率為19%。積極啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立試點(diǎn)工作，相關(guān)職能部門全程參與實(shí)施監(jiān)督運(yùn)作成立業(yè)主大會(huì)，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進(jìn)入規(guī)范化和市場化發(fā)展的新時(shí)期，對推動(dòng)全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展創(chuàng)造條件。

4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從不統(tǒng)一到明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)機(jī)制不斷健全。近年來，受行業(yè)發(fā)展水平所限，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一直是企業(yè)“各自為政”，收費(fèi)不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點(diǎn)。，市物價(jià)、房產(chǎn)部門聯(lián)合制定實(shí)施了物業(yè)服務(wù)分等定級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制度，推行物業(yè)管理“等級服務(wù)、等級收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)得到規(guī)范和理順。

5、物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計(jì)歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金1.35億元，其中阜城區(qū)歸集9000萬元，涉及住宅小區(qū)220個(gè)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數(shù)3.56萬戶。為進(jìn)一步規(guī)范資金管理，向社會(huì)公開實(shí)施招投標(biāo)物業(yè)專項(xiàng)維修資金存儲銀行，開創(chuàng)了全省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。

二、推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標(biāo)，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式，切實(shí)加快物業(yè)管理市場化運(yùn)作，加大市場主體服務(wù)規(guī)范力度，為推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1、及時(shí)安排部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門召開全市物業(yè)管理工作會(huì)議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)會(huì)議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)議等規(guī)范物業(yè)管理專題會(huì)議，認(rèn)真總結(jié)近年來我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，明確當(dāng)前物業(yè)管理工作重點(diǎn)以及今后一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理工作任務(wù)，要求各地、各有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強(qiáng)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任分工，建立一級抓一級、層層抓落實(shí)的物業(yè)管理工作責(zé)任體系，為進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職責(zé)，構(gòu)建兩級物業(yè)管理體系。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺了切實(shí)加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強(qiáng)物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé)，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，各縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門按照要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負(fù)責(zé)的兩級物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。

3、完善制度體系，提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場準(zhǔn)入、資金歸集、規(guī)范服務(wù)、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)，先后制定出臺了《市物業(yè)管理行業(yè)-2011年工作規(guī)劃》、《進(jìn)一步加強(qiáng)市物業(yè)管理工作實(shí)施意見》、《市城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》等近30項(xiàng)規(guī)范性文件，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作體系得到完善，進(jìn)一步提高了物業(yè)管理法規(guī)政策的可操作性。

4、嚴(yán)把“四道關(guān)口”，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。一是嚴(yán)把物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法規(guī)定，預(yù)售商品房項(xiàng)目必須在備案取得《商品房預(yù)售許可證》之前落實(shí)物業(yè)管理，5萬平方米以上住宅小區(qū)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是嚴(yán)把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)面積在5萬平方米以下的，必須經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，方可選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。三是嚴(yán)把企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和原有企業(yè)資質(zhì)核定，確保做到標(biāo)準(zhǔn)不降低、審查不遷就。四是嚴(yán)把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過對前期物業(yè)項(xiàng)目管理方案的可行性、管理服務(wù)措施的有效性、備案資料的真實(shí)性以及落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)用房等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，使物業(yè)管理市場秩序進(jìn)一步規(guī)范。

5、理順投訴受理機(jī)制，努力定紛止?fàn)?。近年來，市物業(yè)行政主管部門定期不定期開展全市物業(yè)管理項(xiàng)目信息采集，全面掌握物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延伸投訴受理渠道，初步建立了市、縣（市區(qū)）兩級投訴受理機(jī)制，通過咨詢投訴、政風(fēng)行風(fēng)熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法及時(shí)妥善處置不同形式來信來訪達(dá)一百多件，堅(jiān)持市房地產(chǎn)管理局督辦指導(dǎo)、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門現(xiàn)場核查、企業(yè)整改落實(shí)相結(jié)合處理群眾投訴，努力減少物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，業(yè)主投訴率比去年同期相比下降了15%，業(yè)主滿意率提高了10%以上。

6、嚴(yán)格項(xiàng)目招投標(biāo)，促進(jìn)市場有序競爭。為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場有序競爭，市房地產(chǎn)管理局于出臺了《市物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》，目前已成功舉辦了21個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的23個(gè)住宅項(xiàng)目、4個(gè)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目和2個(gè)綜合辦公區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并對國有資金投入項(xiàng)目建設(shè)全部推行招投標(biāo)制度建設(shè)。對5萬平方米以下的住宅區(qū)，近年來共通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目27個(gè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施依法陽光有序操作。

7、注重專業(yè)培訓(xùn)，提升行業(yè)整體素質(zhì)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作為主抓手，堅(jiān)持實(shí)行從業(yè)人員持證上崗制度，建立長效機(jī)制，實(shí)行資格動(dòng)態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍整體素質(zhì)，提升物業(yè)管理人員服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程，舉辦崗位培訓(xùn)班，邀請建設(shè)廳資深專家教授、國家注冊物管師來阜授課，達(dá)到了預(yù)期目的，收到了良好效果。同時(shí)大力開展職業(yè)教育，與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理專科教育，著重培養(yǎng)一批高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍，提高行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平。

8、開展專題調(diào)研，明確發(fā)展方向。為及時(shí)掌握行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，研究解決行業(yè)發(fā)展中的深層次問題，市物業(yè)行政主管部門會(huì)同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門對全市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了專題調(diào)研，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)營總收入、總支出、城鎮(zhèn)實(shí)施物業(yè)管理覆蓋面、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立運(yùn)行、物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)實(shí)施等情況進(jìn)行調(diào)研，總結(jié)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)做法，分析制約影響物業(yè)管理發(fā)展的主要問題與矛盾和原因，提出解決問題的措施與對策，進(jìn)一步明確了規(guī)范行業(yè)發(fā)展的著力重點(diǎn)。

9、開展宣傳報(bào)道，建立長效機(jī)制。為適應(yīng)新形勢下物業(yè)管理發(fā)展需要，及時(shí)、準(zhǔn)確、正面反映報(bào)道我市物業(yè)管理市場運(yùn)行狀況和發(fā)展軌跡，堅(jiān)持在全市范圍內(nèi)組織開展物業(yè)管理行業(yè)宣傳報(bào)道工作，建立了信息員工作長效機(jī)制，定期在新聞媒體宣傳報(bào)導(dǎo)政策法規(guī)、典型事例以及先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)提供了有力的宣傳展示平臺，為廣大市民更好地了解認(rèn)識物業(yè)管理、自覺參與物業(yè)管理搭建了溝通橋梁，為樹立行業(yè)良好形象提供了寬闊平臺。

三、存在的主要問題

在肯定我市物業(yè)管理服務(wù)不斷規(guī)范的同時(shí)，也必須清醒看到物業(yè)管理仍存在發(fā)展質(zhì)量和服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少，質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)機(jī)制剛剛推行仍不夠規(guī)范，社會(huì)群眾對物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識不清，物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀實(shí)際問題，在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展。一是重視程度不夠，監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，有較強(qiáng)的綜合性、專門性和區(qū)域性特點(diǎn)，涉及建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價(jià)、消防、供電、供水等多個(gè)部門管理服務(wù)職能。目前，各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門又是職能部門，物業(yè)行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收繳困難，制約行業(yè)加快發(fā)展。全市物業(yè)管理住宅小區(qū)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)0.3元/月?平方米左右，收費(fèi)率僅達(dá)50%，基本不收費(fèi)和很少收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過電話、上門、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并無相應(yīng)的強(qiáng)制或制約措施。即使按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素，致使費(fèi)用收繳困難。出現(xiàn)這種問題的主要原因是業(yè)主商品意識、物業(yè)管理消費(fèi)意識和責(zé)任意識沒有完全確立，繳費(fèi)積極性不高，久而久之，就形成了物業(yè)管理與服務(wù)收費(fèi)難的惡性循環(huán)。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效解決問題，影響物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。部分住宅小區(qū)存在開發(fā)房屋質(zhì)量存在問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開發(fā)商遺留問題未得到有效解決，個(gè)別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主不找或找不到開發(fā)建設(shè)單位，把責(zé)任都埋怨到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問題較多，亟待加強(qiáng)整治。許多舊住宅小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施，地下管網(wǎng)大都年久失修，排污能力較差，并且大都是隨意進(jìn)出等開放式布局，不利于安全管理。公用事業(yè)單位“單戶單控”改造滯后，按照國家有關(guān)政策，供水、供電、供氣等專業(yè)部門要收費(fèi)到戶，由于目前單戶單控率較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了大量的中間損耗。五是業(yè)主委員會(huì)成立難，小區(qū)管理不規(guī)范。小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主要靠城區(qū)街道辦事處來組織發(fā)動(dòng)，單靠職能部門很難召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，即使加大協(xié)調(diào)指導(dǎo)力度，少則幾個(gè)月，多則幾年才能成立。業(yè)主物業(yè)管理的主體意識不強(qiáng)，大多數(shù)業(yè)主缺乏參與意識，即使成立了業(yè)主委員會(huì)，也面臨諸多實(shí)際問題難以解決。

第四篇：物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)發(fā)展信息，進(jìn)一步研究解決行業(yè)發(fā)展中的新情況、新問題，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康長足發(fā)展。根據(jù)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神，市房地產(chǎn)管理局會(huì)同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門對城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進(jìn)

行了專題調(diào)研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、物業(yè)管理行業(yè)基本情況

連接千家萬戶的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護(hù)維修、秩序維護(hù)等提供及時(shí)有效的管理和服務(wù)，已成為替政府分憂、為城市貢獻(xiàn)、促社會(huì)和諧的重要行業(yè)。隨著近年來工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務(wù)到多方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段，物業(yè)管理的服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)得到較快發(fā)展，對于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過近幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，截至目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到130家（國企19家、民營企業(yè)111家），其中，二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級城市前列。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)管理技術(shù)職稱，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護(hù)員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。

2、物業(yè)管理項(xiàng)目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目覆蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延伸。截至目前，全市實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目191個(gè)。其中，城區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目145個(gè)，管理服務(wù)面積1000萬多平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)75%以上，新建住宅小區(qū)管理覆蓋率達(dá)100%。全市獲國家級物業(yè)管理示范大廈1個(gè)，省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個(gè)，省級物業(yè)管理示范大廈3個(gè)，省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）18個(gè)，市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）27個(gè)，市級文明住宅小區(qū)22個(gè)，市級園林式小區(qū)7個(gè)。

3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)從無到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)條件的物業(yè)管理住宅項(xiàng)目140個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)27個(gè)，業(yè)主委員會(huì)小區(qū)覆蓋率為19%。積極啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立試點(diǎn)工作，相關(guān)職能部門全程參與實(shí)施監(jiān)督運(yùn)作成立業(yè)主大會(huì)，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進(jìn)入規(guī)范化和市場化發(fā)展的新時(shí)期，對推動(dòng)全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展創(chuàng)造條件。

4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從不統(tǒng)一到明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)機(jī)制不斷健全。近年來，受行業(yè)發(fā)展水平所限，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一直是企業(yè)“各自為政”，收費(fèi)不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點(diǎn)。，市物價(jià)、房產(chǎn)部門聯(lián)合制定實(shí)施了物業(yè)服務(wù)分等定級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制度，推行物業(yè)管理“等級服務(wù)、等級收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)得到規(guī)范和理順。

5、物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計(jì)歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金1.35億元，其中阜城區(qū)歸集9000萬元，涉及住宅小區(qū)220個(gè)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數(shù)3.56萬戶。為進(jìn)一步規(guī)范資金管理，向社會(huì)公開實(shí)施招投標(biāo)物業(yè)專項(xiàng)維修資金存儲銀行，開創(chuàng)了全省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。

二、推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標(biāo)，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式，切實(shí)加快物業(yè)管理市場化運(yùn)作，加大市場主體服務(wù)規(guī)范力度，為推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1、及時(shí)安排部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門召開全市物業(yè)管理工作會(huì)議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)會(huì)議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)議等規(guī)范物業(yè)管理專題會(huì)議，認(rèn)真總結(jié)近年來我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，明確當(dāng)前物業(yè)管理工作重點(diǎn)以及今后一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理工作任務(wù)，要求各地、各有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強(qiáng)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任分工，建立一級抓一級、層層抓落實(shí)的物業(yè)管理工作責(zé)任體系，為進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職責(zé)，構(gòu)建兩級物業(yè)管理體系。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺了切實(shí)加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強(qiáng)物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé)，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，各縣

市區(qū)物業(yè)行政主管部門按照要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負(fù)責(zé)的兩級物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。

第五篇：市建筑業(yè)行業(yè)運(yùn)行情況分析調(diào)研報(bào)告

xxxx年，xx市建筑業(yè)企業(yè)進(jìn)一步深化改革，抓住機(jī)遇，開拓市場，加快發(fā)展步伐，主要生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)繼續(xù)保持平穩(wěn)上升趨勢，經(jīng)濟(jì)效益有所提高，為促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

一、全市建筑業(yè)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行情況

全市xxxx年資質(zhì)內(nèi)建筑業(yè)企業(yè)73家，比去年同期增加8家。

其中，具有總承包和專業(yè)承包資質(zhì)建筑企業(yè)50家，具有勞務(wù)分包資質(zhì)企業(yè)23家。全年建筑業(yè)企業(yè)在生產(chǎn)發(fā)展中呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（一）生產(chǎn)形勢良好，總產(chǎn)值穩(wěn)步增長。xxxx年，全市完成投資施工項(xiàng)目472個(gè)，增長19.2%。固定資產(chǎn)投資為225.85億元，增長了24.8%。其中，房地產(chǎn)投資為27.7億元，增長了106.1%。由于投資總額和施工項(xiàng)目全面增長，推動(dòng)了建筑企業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長。xxxx年，全市建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值169898萬元，比上年增長29.1%。其中，建筑工程產(chǎn)值114029萬元，同比增長42.4%，占建筑企業(yè)總產(chǎn)值的主體地位；安裝工程產(chǎn)值52217萬元，同比增長23.5%。

（二）新簽合同額快速增長，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。全市全年資質(zhì)內(nèi)建筑業(yè)企業(yè)簽訂合同額224184萬元，同比增長49.2%。其中，本年新簽合同額170391萬元，同比增長25.8%，占總合同額的76%。這主要源于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的增加、房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅增長和城建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快。新簽訂合同額的增加，使得土建工程量加大，為建筑業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間，保障了企業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展后勁。

（三）房屋施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積明顯上升。xxxx年，全市建筑企業(yè)房屋建筑施工面積189萬平方米，比去年增長18.9%。其中，本年新開工面積153萬平方米，增長29.7%。

（四）竣工產(chǎn)值和竣工房屋面積平穩(wěn)增長。建筑業(yè)企業(yè)完成竣工產(chǎn)值126825萬元，同比增加16284萬元，增長15.3%；房屋建筑竣工面積904713平方米，同比增加19745平方米。

二、值得關(guān)注的幾個(gè)問題

（一）建筑企業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，科技創(chuàng)新能力不強(qiáng)。目前，我市建筑企業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾仍然比較突出?？偝邪髽I(yè)不強(qiáng)，專業(yè)承包企業(yè)門類不全，勞務(wù)分包企業(yè)發(fā)展滯后，沒有龍頭企業(yè)。在依靠科技創(chuàng)新、科技進(jìn)步打造企業(yè)核心競爭力和做大做強(qiáng)建筑企業(yè)的大背景下，我市大多數(shù)建筑企業(yè)自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)，沒有有效突破科技創(chuàng)新的瓶頸，擁有的還僅僅是常規(guī)技術(shù)。例如：博展中心、市民文化中心以及體育公園這樣的工程我市的建筑企業(yè)就沒有辦法承接。由于傳統(tǒng)建筑業(yè)科技含量低，從而造成了我市建筑業(yè)企業(yè)仍處在成本高、消耗量大、產(chǎn)出率低、競爭力差的尷尬局面。

（二）市內(nèi)建筑業(yè)市場份額被擠占，沒有市外市場份額。由于xx缺少一級資質(zhì)以上等級的建筑業(yè)企業(yè)，很難在大項(xiàng)目競標(biāo)中與市外建筑業(yè)企業(yè)相抗衡，缺乏核心競爭力和帶動(dòng)力，很難有實(shí)力與外來建筑業(yè)企業(yè)搶占市場。我市建筑業(yè)具有總承包和專業(yè)承包資質(zhì)建筑企業(yè)50家，具有二級資質(zhì)的總承包企業(yè)只有三家，專業(yè)承包具有二級資質(zhì)的企業(yè)只有8家，可外來建筑業(yè)企業(yè)就達(dá)到38家，占我市建筑業(yè)企業(yè)的76%。嚴(yán)重?cái)D占了我市的建筑業(yè)市場份額。雖然我市建筑業(yè)企業(yè)新簽訂合同額快速增長，但都局限在本市范圍內(nèi)，沒有市外建筑業(yè)市場份額，更沒有在外省完成產(chǎn)值。

（三）工程技術(shù)人員相對不足。xxxx年，全市建筑業(yè)企業(yè)年末從業(yè)人員為20781人，工程技術(shù)人員只有1923人，僅占全部從業(yè)人員9.2%。一級建造師28人，僅占全部從業(yè)人員0.1%。持證上崗人員4225人，僅占全部從業(yè)人員的20.3%。

三、幾點(diǎn)建議

（一）依靠科技進(jìn)步推動(dòng)建筑業(yè)技術(shù)創(chuàng)新。建筑業(yè)要發(fā)展，科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新是關(guān)鍵。目前我市大多施工企業(yè)擁有的技術(shù)含量較低，科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新能力不足。要提高我市建筑業(yè)企業(yè)競爭力，就必須加大科技進(jìn)步和創(chuàng)新力度，重視建筑技術(shù)方面的引進(jìn)、開發(fā)和應(yīng)用，提高工程技術(shù)的科技含量。對科技含量高的成果，相關(guān)部門應(yīng)該積極推廣，以推動(dòng)我市建筑業(yè)快速發(fā)展與進(jìn)步。

（二）努力發(fā)展龍頭企業(yè)，積極開拓新興建筑業(yè)市場。采取強(qiáng)有力的措施，重點(diǎn)培育和扶持骨干企業(yè)，發(fā)揮其品牌優(yōu)勢。倡導(dǎo)企業(yè)樹立大建筑業(yè)觀念，突破以房屋工程建筑業(yè)為主的局限，橫向拓寬產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，縱向拉長產(chǎn)業(yè)鏈。在鞏固以房屋和土木工程建筑、設(shè)備安裝和裝飾裝修為主的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)平臺的同時(shí)，積極構(gòu)建以化工、交通、水利、電力等工程為主的專業(yè)項(xiàng)目平臺和新型建材、服務(wù)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)平臺。

（三）提高企業(yè)競爭力，促進(jìn)企業(yè)資質(zhì)升級。以增強(qiáng)企業(yè)活力與競爭力為目標(biāo)，提高管理創(chuàng)新能力，加強(qiáng)誠信建設(shè)，創(chuàng)建精品工程，不斷提升品牌形象。在施工管理上，全面