第一篇：物流園區(qū)建設(shè)要注意的幾個(gè)問(wèn)題

物流園區(qū)建設(shè)要注意的幾個(gè)問(wèn)題

目前我國(guó)的物流園區(qū)作用巨大，對(duì)促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，整合優(yōu)勢(shì)資源，改善城市環(huán)境，提高運(yùn)營(yíng)效率等，都有積極的意義。但是，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，地產(chǎn)開發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而且蔓延到三四線城市，加上游資涌入和政府招商需要，已經(jīng)形成了物流園區(qū)熱。

實(shí)際上，我國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施包括物流園區(qū)不是數(shù)量不足，而是運(yùn)營(yíng)效率不高，現(xiàn)有的物流園區(qū)的作用有待提升。物流園區(qū)發(fā)展還存在許多問(wèn)題：一是宏觀上沒有整體規(guī)劃，沒有考慮經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場(chǎng)需求等，無(wú)差異化競(jìng)爭(zhēng)形成物流園區(qū)遍地開花的局面。二是具體物流園區(qū)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位不明確，缺乏前期市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)展目標(biāo)和方向不清晰，導(dǎo)致物流園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)與市場(chǎng)脫節(jié)，與專業(yè)脫節(jié)。三是物流園區(qū)的資源整合不夠，運(yùn)營(yíng)能力不高，缺乏創(chuàng)新商業(yè)模式（盈利模式簡(jiǎn)單，以出租為主）等。

根據(jù)自己的工作實(shí)踐，我認(rèn)為，物流園區(qū)成功的關(guān)鍵可以概括為十六個(gè)字：“市場(chǎng)導(dǎo)向，資源整合；企業(yè)運(yùn)作，政府支持。”具體來(lái)說(shuō)，物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)要重視和注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的戰(zhàn)略定位。這也是物流園區(qū)成功的基礎(chǔ)和前提。充分的前期市場(chǎng)調(diào)研和分析，使項(xiàng)目未來(lái)能夠滿足目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，形成“成本低——客戶多——貨量多”的良性循環(huán)。這項(xiàng)工作，不是文本，不是政府需要，而是主體企業(yè)自身的需要。如果以“忽悠”政府的心態(tài)對(duì)付，最終則會(huì)“糊弄”了企業(yè)自己，甚至?xí)霈F(xiàn)無(wú)疾而終的局面。

2、規(guī)劃建設(shè)的產(chǎn)業(yè)需要和專業(yè)屬性。目前我們物流園區(qū)存在的一個(gè)重大問(wèn)題就是沒有差異化，幾乎是千篇一律。物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要符合操作需求，運(yùn)作流程要符合業(yè)務(wù)需求，綜合考慮交通組織、倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模、作業(yè)要求等。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要把握項(xiàng)目的前瞻性和可操作性，依據(jù)市場(chǎng)分析和戰(zhàn)略定位，依據(jù)物流作業(yè)的專業(yè)要求，既不能照搬、照套工業(yè)或其它地產(chǎn)開發(fā)的做法，也不能求大、求全、求超前。

3、客戶資源的積累，招商渠道的專業(yè)和暢通。一般來(lái)說(shuō)，物流園區(qū)的招商始于前期的項(xiàng)目策劃和深度市場(chǎng)調(diào)研中。根據(jù)投資商經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同、園區(qū)功能定位的不同、目標(biāo)客戶群體的不同以及投資商對(duì)項(xiàng)目未來(lái)期望目標(biāo)的不同，物流園區(qū)選擇進(jìn)入招商階段的時(shí)機(jī)亦各有差異。物流園區(qū)的招商要針對(duì)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)區(qū)分對(duì)待。

4、園區(qū)的公共服務(wù)體系和信息服務(wù)平臺(tái)。從開發(fā)建設(shè)到運(yùn)營(yíng)服務(wù)，物流園區(qū)實(shí)際就是4pl，就是一個(gè)物流空間提供商和物流服務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商。要實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵資源的整合以及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，就要搭建支撐園區(qū)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的公共服務(wù)體系和信息服務(wù)平臺(tái)。

5、獲得國(guó)家和地方政府的政策支持。包括項(xiàng)目立項(xiàng)，土地價(jià)格，稅收優(yōu)惠，規(guī)費(fèi)減免，資金扶持等。

第二篇：淺談如何建設(shè)物流園區(qū)

【摘要】：近幾年，隨著物流發(fā)展步伐的加快，物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)在全國(guó)各地開展得如火如荼。物流園區(qū)作為城市經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)型產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑將對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到舉足輕重的作用，但在熱火朝天的物流園區(qū)建設(shè)背后，存在著一些不容忽視的問(wèn)題。文章主要是結(jié)合地區(qū)級(jí)物流園區(qū)規(guī)劃的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，參考目前國(guó)內(nèi)的物流規(guī)劃報(bào)告，討論目前物流園區(qū)規(guī)劃中存在的問(wèn)題，并提出一些合理的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】：物流；規(guī)劃；體制

中圖分類號(hào)：F57 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1002-6908(2008)0510099-01

一、物流園區(qū)概述

物流園區(qū)，是指各種物流設(shè)施和物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也稱物流基地或物流中心。物流園區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的、具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域；同時(shí)，也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率,改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購(gòu)、便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動(dòng)、具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。

現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應(yīng)城市物流管理與運(yùn)作需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施；作為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，其主要作用是開展?jié)M足城市居民消費(fèi)、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二、物流園區(qū)規(guī)劃中存在的問(wèn)題

由于我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展才剛剛起步，物流規(guī)劃還處在初期摸索階段，縱觀目前的各種規(guī)劃工作及規(guī)劃報(bào)告，或多或少存在一些普遍意義上的問(wèn)題，主要包括以下方面：

1.物流規(guī)劃工作流于形式，未能起到真正的約束和指導(dǎo)作用。物流園區(qū)的規(guī)劃往往是政府出面，盲目地追從“物流熱”，未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的實(shí)地考察、研究認(rèn)證，只是憑著領(lǐng)導(dǎo)人的意識(shí)，就圈出一塊地搞起物流園區(qū)建設(shè)，對(duì)物流園區(qū)的選址沒有經(jīng)過(guò)科學(xué)的論證。圈地以后再規(guī)劃論證建設(shè)，使得規(guī)劃工作處于被動(dòng)，受到已有的政府指令的限制，未能真正地發(fā)揮物流園區(qū)規(guī)劃的約束和指導(dǎo)作用，同時(shí)也使得物流園區(qū)未能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用，導(dǎo)致投資的損失。

2.物流園區(qū)規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性。規(guī)劃的過(guò)程中沒能對(duì)整個(gè)物流園區(qū)的規(guī)劃形成系統(tǒng)的觀點(diǎn)，孤立地去看待某個(gè)問(wèn)題對(duì)物流園區(qū)規(guī)劃工作的影響。比如：在對(duì)物流園區(qū)所在地的經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析過(guò)程中，只是簡(jiǎn)單地羅列一些當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、交通的現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的情況等，而沒有把它們聯(lián)系起來(lái)看作是對(duì)整個(gè)物流園區(qū)系統(tǒng)的影響因素，找到它們之間的聯(lián)系，綜合起來(lái)評(píng)價(jià)它們對(duì)該物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的好壞，為后續(xù)規(guī)劃提供可靠的依據(jù)。對(duì)于物流系統(tǒng)建設(shè)應(yīng)該依托綜合運(yùn)輸體系、商業(yè)系統(tǒng)和信息系統(tǒng)等建設(shè)的綜合性，各系統(tǒng)互相聯(lián)系、相輔相成，統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)凋一致。

3.物流規(guī)劃大多停留在定性分析的基礎(chǔ)上，缺少定量分析?，F(xiàn)在許多地方政府都把物流園區(qū)作城市向現(xiàn)代都市發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃，但卻對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)布局沒有深入研究。規(guī)劃過(guò)程中只知其然不知其所以然，缺乏足夠的論證，建成后企業(yè)入駐情況并不樂(lè)觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已建成物流園區(qū)的空置率竟達(dá)到了60％左右。

4.物流園區(qū)規(guī)劃的定位模糊，未能明確今后該物流園區(qū)何去何從。一項(xiàng)針對(duì)物流園區(qū)建設(shè)的專項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分建成或在建的物流園區(qū)缺乏明確的目標(biāo)定位，對(duì)園區(qū)建成后為誰(shuí)服務(wù)、如何服務(wù)、市場(chǎng)規(guī)模、潛在服務(wù)對(duì)象等類似問(wèn)題，園區(qū)的規(guī)劃者們大多回答不出，導(dǎo)致建成的物流園區(qū)根本不符合客戶的要求。很多物流園區(qū)只是提出要“建成地區(qū)最大、在中國(guó)乃至整個(gè)世界有一定影響的現(xiàn)代物流配送中心”，而在功能定位和目標(biāo)客戶鎖定上表現(xiàn)出較大的盲目性。

5.物流規(guī)劃的可操作性不強(qiáng)，趨同化。對(duì)于整個(gè)規(guī)劃的實(shí)施，沒有提出能有效落到實(shí)處的合理實(shí)施步驟和政策建議，可操作性不強(qiáng)。同時(shí)往往物流園區(qū)規(guī)劃是“模板式”，所有的物流規(guī)劃都千篇一律、毫無(wú)變數(shù)，沒能依據(jù)實(shí)際情況合理分析、實(shí)事求是地進(jìn)行規(guī)劃，使得規(guī)劃工作猶如走過(guò)場(chǎng)，毫無(wú)實(shí)際意義。

三、科學(xué)規(guī)劃物流園區(qū)

目前，我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在起步階段，科學(xué)的規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)有利于營(yíng)建現(xiàn)代物流的環(huán)境，發(fā)揮整體效益，有利于改善城市的交通、生態(tài)環(huán)境、城市景觀和優(yōu)化城市的功能布局，增強(qiáng)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

1.科學(xué)選址

物流園區(qū)根據(jù)其在城市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展及物流體系中的地位與作用，可分為綜合物流園區(qū)和專業(yè)物流園區(qū)。前者以現(xiàn)代化、多功能、社會(huì)化、大規(guī)模為主要特征，后者則以專業(yè)化、現(xiàn)代化為主要特征，如港口集裝箱、保稅、空港、鋼鐵基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)擴(kuò)地、汽車生產(chǎn)基地等專業(yè)物流園區(qū)。綜合物流園區(qū)的選址主要遵循以下原則：(1)位于城市中心區(qū)的的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近；(2)位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運(yùn)輸方式連接，有利于多式聯(lián)運(yùn)的開展，特別是鐵路和公路；(3)位于土地開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低；(4)位于城市物流的節(jié)點(diǎn)附近，現(xiàn)有物流資源基礎(chǔ)較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，如工業(yè)園區(qū)，大型賣場(chǎng)等，有可利用和整合的物流資源；(5)有利于整個(gè)地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化和信息資源利用。

2.統(tǒng)一規(guī)劃

建設(shè)物流園區(qū)需從宏觀經(jīng)濟(jì)出發(fā)，對(duì)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的發(fā)展和貨物流通量等情況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析和預(yù)測(cè)，根據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的貨物流通量，確定物流園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的建設(shè)規(guī)模。同時(shí)對(duì)物流企業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)施等的分布和發(fā)展現(xiàn)狀也要做好調(diào)查。在充分掌握第一手材料的基礎(chǔ)上，搞好物流園區(qū)的規(guī)劃。這要求政府具體問(wèn)題具體分析，按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)的功能、布局和發(fā)展趨勢(shì)，依據(jù)物流需求量和不同特點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，尤其要打破地區(qū)、行業(yè)的界限，按照科學(xué)布局、資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、良性循環(huán)的思路進(jìn)行規(guī)劃，防止各自為陣、盲目布點(diǎn)、惡性競(jìng)爭(zhēng)、貪大求洋，避免走彎路、誤時(shí)間、費(fèi)錢財(cái)。

3.合理利用現(xiàn)有物流資源

在進(jìn)行物流園區(qū)的新建或改建時(shí)一定要綜合考慮既有物流資源的利用情況，避免重復(fù)建設(shè)或物流資源的浪費(fèi)。目前，我國(guó)倉(cāng)庫(kù)資源規(guī)模較大，僅流通領(lǐng)域倉(cāng)庫(kù)面積就達(dá)3億多平方米，但倉(cāng)儲(chǔ)管理落后，設(shè)備陳舊，資源利用率平均還不到40%。

4.遵循市場(chǎng)化運(yùn)作原則

建設(shè)物流園區(qū)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作的原則。應(yīng)該按照“由政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，完善配套，搞好服務(wù)，市場(chǎng)運(yùn)作”的企業(yè)主導(dǎo)型市場(chǎng)化運(yùn)作模式進(jìn)行規(guī)劃，吸引企業(yè)的進(jìn)駐和資源整合，要靠園區(qū)優(yōu)良的基礎(chǔ)設(shè)施、先進(jìn)的物流功能、健康的生活環(huán)境和周到有效的企業(yè)服務(wù)。

5.理想模式與現(xiàn)實(shí)相結(jié)合在設(shè)計(jì)和規(guī)劃物流園區(qū)時(shí)，既要照顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，又要考慮現(xiàn)實(shí)，宏偉計(jì)劃與可操作性要融為一體。我們?cè)谥贫ㄎ锪鲌@區(qū)規(guī)劃時(shí)，要了解國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，與我國(guó)的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相一致，應(yīng)該花些時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研和認(rèn)真分析，防止盲目性，不能脫離現(xiàn)實(shí)單一地追求形式。

6.注重產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)性

關(guān)聯(lián)性是產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性、綜合性的補(bǔ)充和豐富，系統(tǒng)的有機(jī)聯(lián)系一般表現(xiàn)為系統(tǒng)的一定結(jié)構(gòu)。就產(chǎn)業(yè)集群而言是指集群內(nèi)眾多的企業(yè)在產(chǎn)業(yè)上有關(guān)聯(lián)性，能共享諸多產(chǎn)業(yè)要素，包括專業(yè)人才、市場(chǎng)、技術(shù)和信息等。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是產(chǎn)業(yè)集群布局戰(zhàn)略選者的主要組成部分，因而產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性對(duì)產(chǎn)業(yè)集群布局戰(zhàn)略及其結(jié)構(gòu)調(diào)整有極大的影響。

綜上所述，物流園區(qū)是物流網(wǎng)絡(luò)中的重要節(jié)點(diǎn)，它應(yīng)該逐步形成一個(gè)區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)的集聚、物流產(chǎn)業(yè)的集聚、各種運(yùn)輸方式的集聚和物流基礎(chǔ)設(shè)施的集聚，最后達(dá)到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的體現(xiàn)。物流園區(qū)的建設(shè)是否成功，應(yīng)該接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)，其中一個(gè)重要標(biāo)志是現(xiàn)代物流企業(yè)是否愿意進(jìn)駐園區(qū)，進(jìn)駐后能否健康地運(yùn)作和發(fā)展。要成功地規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，必須要做到科學(xué)的規(guī)劃、有效的體制、利益的平衡以及項(xiàng)目的支撐。

第三篇：物流園區(qū)投資及建設(shè)問(wèn)題探討

物流園區(qū)投資及建設(shè)問(wèn)題探討

作者：李佳妮

一、物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

物流園區(qū)作為聯(lián)系產(chǎn)業(yè)鏈上下游的紐帶，是各項(xiàng)物流活動(dòng)開展的重要載體。據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)發(fā)布的《第三次全國(guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》顯示，入選《2012中國(guó)物流園區(qū)（基地）名錄》等各類物流園區(qū)共計(jì)754家。其中已運(yùn)營(yíng)的有348家，占46%；在建的有241家，占32%；規(guī)劃的有165家，占22%。

目前，物流園區(qū)融入了更大的經(jīng)濟(jì)體系，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的功能日益增強(qiáng)。布局合理、產(chǎn)業(yè)集聚、功能集成的網(wǎng)絡(luò)化物流服務(wù)體系在我國(guó)部分省市逐步形成。不僅成為國(guó)際物流、港口物流、鐵路物流等的重要組成部分，也成為了城市經(jīng)濟(jì)的組成部分，是各級(jí)政府吸引投資、繁榮經(jīng)濟(jì)的有效手段之一。而且與傳統(tǒng)服務(wù)方式相比，專業(yè)化物流服務(wù)綜合成本更低、配送效率更高，更加貼近客戶需求，已成為現(xiàn)代物流發(fā)展的方向，專業(yè)化物流的發(fā)展會(huì)推動(dòng)物流園區(qū)向?qū)I(yè)化領(lǐng)域滲透。

二、影響物流園區(qū)規(guī)模的因素

與2008年相比，我國(guó)物流園區(qū)的區(qū)域分布發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化（如圖一）：長(zhǎng)江中有經(jīng)濟(jì)區(qū)最多，為139家，然后依次是北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)128家、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)98家、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)84家、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)63家、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)56家。其中，北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量增長(zhǎng)較快，東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)以及南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量較往年有所下降。

影響物流園區(qū)分布的主要因素可以分為市場(chǎng)因素、政策因素和企業(yè)因素三大類。

從市場(chǎng)因素來(lái)看，主要取決于：

（1）市場(chǎng)的需求與供給。需要考量當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、資源結(jié)構(gòu)、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、人

口數(shù)量和質(zhì)量、收入水平、產(chǎn)品產(chǎn)銷量、交通狀況、供排水能力、電力供應(yīng)、環(huán)保狀況、向周邊城市輻射范圍等；

（2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。主要指本地區(qū)與周邊地區(qū)的競(jìng)合關(guān)系。

（3）電子商務(wù)。電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，也使得物流園區(qū)的分布發(fā)生了變化。

從政策因素來(lái)看，主要取決于：

（1）土地政策。土地問(wèn)題一直是制約物流園區(qū)發(fā)展的瓶頸。我國(guó)建設(shè)用地實(shí)施指標(biāo)管理，尤其是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的指標(biāo)很難取得，許多規(guī)劃過(guò)的物流園區(qū)都在“等米下鍋”。

（2）稅收政策。我國(guó)的稅收政策有待完善，合理的稅收政策可以大大減輕物流企業(yè)的負(fù)

擔(dān)。

（3）規(guī)劃政策。有了指標(biāo)，土地能不能被用作物流，還需要看當(dāng)?shù)卣母黝愐?guī)劃，包

括產(chǎn)業(yè)、交通、用地、城市、通信、電力、水資源、環(huán)保等規(guī)劃。有的地方，政府會(huì)根據(jù)土地的比較收益，規(guī)定土地的用途、就業(yè)、投資強(qiáng)度和稅收指標(biāo)。

從企業(yè)因素來(lái)看，主要取決于：

（1）物流園區(qū)定位和發(fā)展戰(zhàn)略，包括目標(biāo)、功能、發(fā)展階段、模式、實(shí)現(xiàn)路徑等。

（2）物流園區(qū)功能布局和平面布局，包括庫(kù)房、貨場(chǎng)、道路、鐵路、碼頭、管道、交易、展示、辦公、裝卸、停車、住宿、餐飲、維修等的規(guī)模和鏈接。

（3）物流園區(qū)的專線規(guī)劃，包括交通、信息平臺(tái)、環(huán)保、安全等。

（4）組織管理機(jī)構(gòu)和管理方式，包括招商引資方式方法、政策措施、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

三、物流園區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題

建設(shè)物流園區(qū)是一項(xiàng)投入大、回報(bào)慢、本身效益低但綜合效益高的工程。它的最終目的是通過(guò)資源配置的合理化，實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)流通領(lǐng)域的合理化，在一個(gè)較大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)整個(gè)流通成本的大幅度降低。

也就是說(shuō)，建設(shè)物流園區(qū)的目的不純粹是它的經(jīng)濟(jì)效益，而是綜合效益，包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益?，F(xiàn)在，物流園區(qū)已然是遍地開花，但是，很多投資商和一些地方政府只看到了園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，缺乏綜合評(píng)估，不少園區(qū)建設(shè)存在如下問(wèn)題：

（1）貪多求大，盲目發(fā)展。目前我國(guó)的物流園區(qū)，從占地規(guī)模來(lái)看，物流園區(qū)占地以0.1-

1平方公里（150畝---1500畝）居多，占46%（如圖二）。而且據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，有的城市多達(dá)60個(gè)物流園區(qū)。各物流園區(qū)在規(guī)劃時(shí)即開始爭(zhēng)當(dāng)?shù)谝淮?，?zhēng)當(dāng)中心，而非從實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力與市場(chǎng)需求出發(fā)，大而不當(dāng)。而且部分地方商貿(mào)物流市場(chǎng)受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化影響和電子商務(wù)影響較大，導(dǎo)致物流園區(qū)相關(guān)企業(yè)入住率下降，租金減免幅度增大。

（2）園區(qū)內(nèi)規(guī)劃與布局設(shè)計(jì)不當(dāng)，運(yùn)作效率及土地利用率不高。例如很多園區(qū)存在交通

運(yùn)輸方式單一，導(dǎo)致交通線路銜接不暢、運(yùn)輸效率低下、多式聯(lián)運(yùn)難以實(shí)現(xiàn)。還有很多園區(qū)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，這也與投資商跟風(fēng)帶來(lái)的低水平投資有關(guān)系。

（3）商貿(mào)物流園占地比重過(guò)高，商貿(mào)設(shè)施占比過(guò)高。部分投資商以物流園區(qū)名義拿地建

商業(yè)設(shè)施，賣商鋪來(lái)回籠資金，使得配套項(xiàng)目變成主要項(xiàng)目。

四、解決辦法

物流園區(qū)的投資，不能盲目樂(lè)觀。從我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析：政府調(diào)控慢半拍，以致于人口向城市轉(zhuǎn)移過(guò)快，通貨膨脹明顯，貧富差距拉大，缺乏引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)因，看不清投資增長(zhǎng)的通道，出口、消費(fèi)等形勢(shì)都不樂(lè)觀。從企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析：面對(duì)社會(huì)，防范成本增多；高智商詐騙，官司增多；貪腐刁難，灰色支出增多；推諉懈怠，不主動(dòng)作為增多；集團(tuán)利益結(jié)盟，強(qiáng)勢(shì)群體增多。

我國(guó)物流園區(qū)開發(fā)主要有三種方式：政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)；政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)；企業(yè)自主開發(fā)。目前，我國(guó)在建、運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)多數(shù)由民營(yíng)企業(yè)、政府或國(guó)有企業(yè)作為投資主體建設(shè)，外資、合作投資占比較小?？傮w來(lái)說(shuō)，營(yíng)造一個(gè)良好的物流園區(qū)投資及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，需要從以下兩方面來(lái)考慮：

（一）政府行為

（1）規(guī)劃。首先，政府應(yīng)制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃或者物流節(jié)點(diǎn)規(guī)劃，包括數(shù)量、布局、功能、規(guī)模的原則和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)。其次，政府所制定的規(guī)劃應(yīng)有前瞻性，應(yīng)與城市規(guī)劃、徒弟利用規(guī)劃和綜合交通規(guī)劃等相協(xié)調(diào)。

（2）標(biāo)準(zhǔn)。物流園區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵包括園區(qū)占地面積、物流強(qiáng)度、物流用地、物流設(shè)

施、物流通道、綜合交通等等；物流園區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)涵蓋招商條件、服務(wù)內(nèi)容、評(píng)估指標(biāo)、評(píng)估程序、經(jīng)營(yíng)秩序、統(tǒng)計(jì)信息、土地管理、物業(yè)管理等等。

（3）措施。從土地國(guó)有制來(lái)看，政府可以適當(dāng)出臺(tái)限制物流企業(yè)賣地及限制土地股權(quán)轉(zhuǎn)

讓。土地是國(guó)有資源，政府可采取將一些適當(dāng)?shù)貕K明確劃歸物流使用，對(duì)企業(yè)只租不售或國(guó)投企租，配以一些分期付款或長(zhǎng)租優(yōu)惠等輔助手段，鼓勵(lì)業(yè)者進(jìn)駐，但不得轉(zhuǎn)租。從稅收方面來(lái)看，政府可以適當(dāng)開征土地增值稅，分享企業(yè)利用土地獲得增值收益，減少大量占地。

（二）企業(yè)行為

投資商在決定建設(shè)物流園區(qū)之前，需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，充分整合物流資源，合理規(guī)劃布局。理想的物流園區(qū)應(yīng)該地勢(shì)高、地基硬、占地50萬(wàn)平方以上，物流作業(yè)面積可達(dá)到60%。園區(qū)內(nèi)設(shè)施現(xiàn)金使用，鐵路、水路、公路俱全，并且擁有足夠的業(yè)務(wù)量。實(shí)際上，物流園區(qū)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系涵蓋的范圍很廣，不僅需要包括經(jīng)營(yíng)效果、土地利用（容積率和建筑密度）率、設(shè)施設(shè)備配套和先進(jìn)程度、投資強(qiáng)度、物流強(qiáng)度、管理水平和工作效率等指標(biāo)，還應(yīng)包括服務(wù)指標(biāo)，例如政務(wù)服務(wù)、信息及門戶網(wǎng)站服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、維護(hù)服務(wù)、公共事務(wù)、統(tǒng)計(jì)、規(guī)劃、投訴處理、工商稅務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)等。

企業(yè)投資建設(shè)物流園區(qū)，要注重以下幾個(gè)方面：

（1）投資前期，需對(duì)當(dāng)?shù)丶爸苓呡椛涑鞘羞M(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析，合理選址和規(guī)劃。

（2）準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位，尋找合適的目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)，從滿足市場(chǎng)實(shí)際需求出發(fā)，把我項(xiàng)目的前瞻性和可操作性，忌貪忌大。

（3）綜合性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，注重各類相關(guān)資源（物資資源、信息資源和運(yùn)輸資源等）的整合、配套以及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，特別是要搭建支撐園區(qū)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的公共服務(wù)體系和信息化服務(wù)平臺(tái)。

（4）合理的園區(qū)布局與設(shè)計(jì)。例如，倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)，對(duì)于物流園區(qū)的建設(shè)非常重要。以前的倉(cāng)庫(kù)，為了出貨留出很大的存儲(chǔ)區(qū)和較小的裝配區(qū)?，F(xiàn)在，需要更大額裝配去來(lái)出貨，以及更小的存儲(chǔ)區(qū)；需要更大的分揀區(qū)，更多的分揀貨位，更少的保有庫(kù)存。

（5）建立高效、透明的運(yùn)作流程和管理體系。這不僅可以為操作人員提供一個(gè)安全的操

作環(huán)境，也令貨物的處理更為系統(tǒng)化和條理化，直接提高整體效率。

（6）注重客戶資源的積累和政府各方關(guān)系的維護(hù)，保持招商渠道的暢通，保障并維護(hù)后

期專業(yè)后期專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)的品質(zhì)。

（7）投資建設(shè)綠色物流園。綠色物流建設(shè)是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容

之一。綠色物流園不僅是能夠減少碳排放，有利于環(huán)境保護(hù)，其它更能通過(guò)新能源的利用、各項(xiàng)設(shè)施優(yōu)化和資源調(diào)配整合等技術(shù)手段提高物流作業(yè)效率。

（8）更新物流人才觀念。現(xiàn)代物流園區(qū)正在逐步走向智能化，挑選和培養(yǎng)專業(yè)的、適合園區(qū)發(fā)展的物流人才，尤其是高端人才，相當(dāng)重要。

總之，物流園區(qū)投資及建設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存。園區(qū)建設(shè)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是選址錯(cuò)誤。企業(yè)需本著成本領(lǐng)先的原則和差異化經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，物流園區(qū)才能獲得可持續(xù)性發(fā)展。

第四篇：物流園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的七大問(wèn)題

物流園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的七大問(wèn)題

文/孔慶廣

總體上來(lái)說(shuō)，近年來(lái)我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展很快，熱度不減。但是，無(wú)論已經(jīng)建成投入使用還是正在規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)，在規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面，都還存在許多需要注意的問(wèn)題。

據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前各類物流園區(qū)數(shù)共計(jì)754家。

但是按照我們國(guó)家的行政區(qū)劃，全國(guó)地級(jí)以上城市287個(gè)，縣級(jí)市和縣2100個(gè)，市轄區(qū)852個(gè)，合計(jì)3239個(gè)。

這幾年我們跑了很多城市，既有一二線城市，也有三四線城市甚至縣級(jí)市，各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設(shè)甚至不是一個(gè)而是若干個(gè)物流園區(qū)，把物流產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)由各級(jí)政府主導(dǎo)的各類工業(yè)園區(qū)已達(dá)上萬(wàn)個(gè)。因此，保守估計(jì)，我國(guó)各類物流園區(qū)的數(shù)量也應(yīng)當(dāng)在幾千家！

我國(guó)物流園區(qū)種類繁多，沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)的一般共識(shí)是“根據(jù)物流園區(qū)依托的對(duì)象，把物流園區(qū)劃分為貨運(yùn)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型和綜合服務(wù)型四種”。

但是在實(shí)際建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，往往會(huì)演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。

比如按照物流園區(qū)的規(guī)模和功能，廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū)（狹義的，一般是政府主導(dǎo)，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業(yè)入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬(wàn)平方米，大型物流企業(yè)自用為主）三大類。

隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控，地產(chǎn)商開始介入物流園區(qū)項(xiàng)目，物流園區(qū)的開發(fā)方式也呈現(xiàn)多元化，包括政府主導(dǎo)、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開發(fā)等。

而且，物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式也從倉(cāng)庫(kù)出租到增值服務(wù)，對(duì)物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求！

因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)，要重點(diǎn)考慮以下7個(gè)方面的問(wèn)題：

1、深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)客戶需求 在進(jìn)行物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展。

物流園區(qū)項(xiàng)目的宏觀把握有三個(gè)要點(diǎn)：（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

一般來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線來(lái)把握。三個(gè)層面：即全國(guó)層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。

兩條主線：即總體經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)。包括現(xiàn)狀，特點(diǎn)，問(wèn)題，趨勢(shì)等。（2）當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成。以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來(lái)規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策。（3）市場(chǎng)需求分析

當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰(shuí)？主要產(chǎn)品是什么？ 或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰(shuí)？需求什么？

還是中轉(zhuǎn)地物流？如果是，本地的相關(guān)設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？

2、要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)

考察宏觀市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。

物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：（1）周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)。即對(duì)項(xiàng)目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)情況進(jìn)行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，功能布局，未來(lái)規(guī)劃，入駐企業(yè)，優(yōu)惠政策等。

這些園區(qū)有可能為項(xiàng)目提供市場(chǎng)需求，也可能與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。（2）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營(yíng)的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場(chǎng)、貨運(yùn)市場(chǎng)，以及這些市場(chǎng)的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)和企業(yè)進(jìn)行深度訪談，進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，從而形成實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，供項(xiàng)目決策參考。

（3）潛在客戶需求。具體了解項(xiàng)目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項(xiàng)目的可能性。對(duì)那些潛在目標(biāo)客戶，要進(jìn)行逐個(gè)的“地毯式”調(diào)研，為項(xiàng)目后期招商積累客戶。

3、項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況，是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)

城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。

（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

◆具體分析項(xiàng)目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，還是商貿(mào)城市？），目前的經(jīng)濟(jì)總量以及發(fā)展趨勢(shì)，人口規(guī)模等。

◆宏觀上，了解項(xiàng)目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？

◆微觀上，要具體了解項(xiàng)目地周邊四鄰情況。即項(xiàng)目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項(xiàng)目規(guī)劃。

（2）交通優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)項(xiàng)目初步定位和項(xiàng)目周邊的實(shí)際情況進(jìn)行分析。如：

◆公路，即臨近項(xiàng)目地的高速公路，國(guó)道，省道，以及其它道路?！翳F路，特別是與鐵路貨運(yùn)站的距離和目前鐵路運(yùn)輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。

◆港口，了解當(dāng)?shù)馗劭诩b箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況?！魴C(jī)場(chǎng)，一般附加值高的貨品會(huì)關(guān)注機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)。（如果建設(shè)空港物流園區(qū)會(huì)重點(diǎn)進(jìn)行分析。）

在交通優(yōu)勢(shì)分析中，一般以某種運(yùn)輸方式為主進(jìn)行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會(huì)考慮多式聯(lián)運(yùn)的可能性。

4、項(xiàng)目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)

物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項(xiàng)目沒有達(dá)到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無(wú)法滿足客戶需求。

把握物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個(gè)方面：（1）具體的戰(zhàn)略定位。

即根據(jù)市場(chǎng)需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢(shì)資源，確定項(xiàng)目的基本定位。是做商貿(mào)型物流園區(qū)還是貨運(yùn)型物流園區(qū)？如果做貨運(yùn)型物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運(yùn)，鐵海聯(lián)運(yùn)等等？要具體化，市場(chǎng)針對(duì)性要強(qiáng)。

戰(zhàn)略定位包括市場(chǎng)定位（細(xì)分市場(chǎng)在哪里），客戶定位（具體是哪些企業(yè)入駐），品牌定位（市場(chǎng)形象如何）等。

（2）主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。

◆項(xiàng)目的主要功能。即項(xiàng)目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、信息、配套服務(wù)等等。

◆各功能區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及相互關(guān)系。比如，每個(gè)功能區(qū)多大面積，將來(lái)計(jì)劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉(cāng)儲(chǔ)面積和停車需求如何。

◆功能區(qū)的空間布局，以及相互關(guān)系。既要考慮項(xiàng)目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動(dòng)和效率優(yōu)化。（3）具體規(guī)劃設(shè)計(jì)。

包括建筑形態(tài)（外觀和內(nèi)部），道路規(guī)劃（人車分流），景觀綠化等?？傊唧w規(guī)劃設(shè)計(jì)既要考慮租售經(jīng)營(yíng)的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。

5、要在開工前確定項(xiàng)目的開發(fā)和盈利模式

大家都知道，物流園區(qū)是投資大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺(tái)，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。

（1）土地規(guī)劃。

◆土地性質(zhì)。物流園區(qū)用地一般屬物流用地。因自身配套服務(wù)需要（國(guó)家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)部分市場(chǎng)（商業(yè)）用地。

◆土地價(jià)格。與當(dāng)?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定。也走招拍掛流程?！粢?guī)劃條件。商業(yè)配套部分保持在20-30%為宜。（2）開發(fā)原則。

正因?yàn)槲锪鲌@區(qū)項(xiàng)目占地面積大，建設(shè)周期長(zhǎng)，而且招商、培育市場(chǎng)也需要一定時(shí)間。

因此，建議物流園區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)原則為：“統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動(dòng)發(fā)展，分塊管理?！?/p>

（3）經(jīng)營(yíng)模式。

物流園區(qū)的具體經(jīng)營(yíng)模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結(jié)合。

因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對(duì)入駐企業(yè)（業(yè)戶）進(jìn)行管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。租售結(jié)合模式下，投資者持有部分的具體比例保持在20-30%為宜。（除了商業(yè)功能全部銷售外，物流功能也要銷售一部分。需要與政府協(xié)商確定相關(guān)政策。）

（4）項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的收入結(jié)構(gòu)。

除了房屋租金（含物業(yè)費(fèi)）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其它收入。

6、做好項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，是決定項(xiàng)目成功的保證

物流園區(qū)項(xiàng)目的成功，市場(chǎng)調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是保證。

做好物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設(shè)一個(gè)體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個(gè)平臺(tái)——物流信息服務(wù)平臺(tái)。

（1）園區(qū)公共服務(wù)體系。包括5個(gè)方面：

◆一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。

◆二是一體化行政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊(cè)，稅務(wù)登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可（開展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭(zhēng)取引進(jìn)相應(yīng)的工商、稅務(wù)、銀行機(jī)構(gòu)，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。

◆三是企業(yè)管理服務(wù)。因?yàn)槿腭v物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機(jī)構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財(cái)務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)。也可以推薦社會(huì)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期合作。

◆業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長(zhǎng)。

◆物流金融服務(wù)，包括貸款，擔(dān)保，保險(xiǎn)，融資租賃和倉(cāng)單質(zhì)押。這點(diǎn)是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。就拿倉(cāng)單質(zhì)押來(lái)說(shuō)，單個(gè)物流企業(yè)做，貸款額度一般在貨值的30-50%。而園區(qū)做，最低為50%，有的甚至高達(dá)70%。（2）物流信息服務(wù)平臺(tái)。

包括2個(gè)方面，一個(gè)是外部的公共信息服務(wù)，另一個(gè)就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。

由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會(huì)降低這方面整體的投資和費(fèi)用。

7、獲得政府的相關(guān)扶持政策

物流產(chǎn)業(yè)列入國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點(diǎn)工程，可以得到各級(jí)政府的政策支持和資金扶持。

（1）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持。

物流園區(qū)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項(xiàng)手續(xù)后，要爭(zhēng)取列為省重點(diǎn)工程項(xiàng)目。由此向國(guó)家有關(guān)部門申請(qǐng)扶持政策。

（2）當(dāng)?shù)卣木唧w有關(guān)政策。

◆土地政策：土地價(jià)格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。一般比市場(chǎng)價(jià)要低很多，甚至零地價(jià)。要看項(xiàng)目對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度。

◆規(guī)費(fèi)政策：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，市區(qū)兩級(jí)行政事業(yè)收費(fèi)減免。據(jù)我們了解，各地一般按照建筑面積收費(fèi)在幾百元不等。

◆稅收政策：無(wú)論建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，園區(qū)項(xiàng)目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級(jí)）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”，一共是五年的優(yōu)惠政策。有的地方可以做到五年內(nèi)全免。

特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點(diǎn)對(duì)未來(lái)招商、吸引入駐企業(yè)來(lái)說(shuō)很重要！

◆其他政策：如政府代辦項(xiàng)目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，便于招商），以及實(shí)際的財(cái)政資金支持等。

第五篇：物流園區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)交流材料[范文]

物流園區(qū)于6月啟動(dòng)建設(shè)，整體規(guī)劃面積達(dá)到10000畝。截止目前，園區(qū)已累計(jì)投入資金65億元，建成面積7500畝，基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)“七通一平一監(jiān)控”，現(xiàn)已進(jìn)駐各類企業(yè)165家，初步形成物流配送、物資倉(cāng)儲(chǔ)、汽車貿(mào)易、專業(yè)市場(chǎng)、新興業(yè)態(tài)五大業(yè)態(tài)功能區(qū)同步發(fā)展的格局。園區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)交易額近200億元，稅收近5億元，就業(yè)總?cè)藬?shù)已達(dá)1.2萬(wàn)

人。

一、科學(xué)選址，高起點(diǎn)規(guī)劃

作為自治區(qū)發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)的首家大型物流園區(qū)，在建設(shè)初期按照“培育大物流、發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)”的工作思路，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)資質(zhì)較高的中交協(xié)物流研究院對(duì)我區(qū)進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研及論證，并借鑒外地物流園區(qū)規(guī)劃方面的成功經(jīng)驗(yàn)，制定了園區(qū)可研及規(guī)劃。園區(qū)選址在紅山區(qū)近郊原橋北鎮(zhèn)境內(nèi)赤錫公路兩側(cè)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。一是園區(qū)距赤峰西貨站3公里，距赤峰火車站5公里，臨近赤大、赤通高速公路，同時(shí)通過(guò)赤錫公路可與在建的赤峰環(huán)城高速和國(guó)道（111、306）及省道（205、206）相接，是通往北五旗縣及錫盟的必經(jīng)之路。二是園區(qū)規(guī)劃用地為國(guó)有林地，無(wú)村莊、道路和農(nóng)田，土地變更利用成本較低。三是規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地可利用面積較大，能夠滿足園區(qū)總體規(guī)劃的要求，為今后園區(qū)發(fā)展提供足夠空間。四是園區(qū)符合城市環(huán)保要求，對(duì)城市居民生活影響很小。合理的用地選擇不但為園區(qū)奠定了區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)地位，也為園區(qū)的加快發(fā)展提供了土地保障。

二、政府主導(dǎo)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

紅山區(qū)委、區(qū)政府按照規(guī)劃要求，科學(xué)決策部署，在園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、完善配套服務(wù)等各方面，發(fā)揮了主導(dǎo)作用。一是投資近10億元，完成了7500畝“七通一平一監(jiān)控”基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，共建設(shè)園區(qū)道路34條，總長(zhǎng)度25公里，形成了“筑巢引鳳”的良好局面；二是建成了信息服務(wù)綜合樓，將公安、城管、工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)等部門引入園區(qū)聯(lián)合辦公，實(shí)行“一體化管理”和“一站式服務(wù)”，為企業(yè)提供了方便、快捷的服務(wù)，全面提高了辦事效率；三是建成了專業(yè)物流信息平臺(tái)系統(tǒng)，為園區(qū)商戶免費(fèi)建設(shè)了商業(yè)網(wǎng)站，向自治區(qū)通信管理局申請(qǐng)了96345短號(hào)碼作為園區(qū)的服務(wù)熱線和物流信息發(fā)布熱線。園區(qū)每天收集發(fā)布涉及全國(guó)200多個(gè)城市的物流信息近萬(wàn)條，真正成為了蒙東地區(qū)的物流總機(jī)；四是完善了園區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。建設(shè)了集商務(wù)、會(huì)展、休閑等功能于一體的商務(wù)廣場(chǎng)，滿足商戶產(chǎn)品會(huì)展需求。毗鄰廣場(chǎng)建設(shè)了信息政務(wù)商務(wù)綜合服務(wù)樓，進(jìn)一步提高園區(qū)管理和服務(wù)水平。在園區(qū)內(nèi)建設(shè)了車管所和機(jī)動(dòng)車檢測(cè)站，實(shí)現(xiàn)了汽貿(mào)交易一條龍服務(wù)；五是進(jìn)一步整合了全市物流資源，在園區(qū)成立了配送中心，將城區(qū)內(nèi)118家配貨站和800多輛大型貨車全部引入園區(qū)，實(shí)現(xiàn)了區(qū)外長(zhǎng)途運(yùn)輸、市內(nèi)短途運(yùn)輸及城市配送的有效銜接；六是全力打通園區(qū)外部通行出口。投資近4億元將城區(qū)主干道與園區(qū)道路進(jìn)行銜接，使配送車輛進(jìn)入市區(qū)暢通無(wú)阻；在環(huán)城高速路園區(qū)段建設(shè)出口，使外地大型物流車輛無(wú)需進(jìn)入市區(qū)即可完成物流作業(yè)；建設(shè)園區(qū)鐵路專用線，真正實(shí)現(xiàn)公鐵聯(lián)運(yùn)。

三、靈活招商，高門檻準(zhǔn)入

園區(qū)建設(shè)初期，為了迅速擴(kuò)大園區(qū)知名度，集聚園區(qū)的商氣、人氣，園區(qū)按照“培育大物流、發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)”的工作思路，采取了“物流+市場(chǎng)”的模式招商。為保證入園企業(yè)質(zhì)量，招商引資過(guò)程中，堅(jiān)持“四個(gè)嚴(yán)格”，一是嚴(yán)格功能區(qū)劃分，按功能區(qū)定向招商；二是嚴(yán)格準(zhǔn)入，確保入駐企業(yè)具有活力；三是嚴(yán)格合同約定，確保施工進(jìn)度；四是嚴(yán)格執(zhí)行保證金制度，確保園區(qū)工程質(zhì)量。按照節(jié)約用地的要求，為了提高土地利用效率，防止圈占土地現(xiàn)象的發(fā)生，對(duì)入駐園區(qū)的企業(yè)用地通過(guò)規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格控制，實(shí)行了“四禁止”政策，即對(duì)占而不建的企業(yè)用地進(jìn)行收回，對(duì)建而不快的實(shí)施罰款，對(duì)建成不營(yíng)業(yè)的不予辦證，對(duì)建成私自轉(zhuǎn)讓的提起訴訟。同時(shí)，也采取靈活措施，對(duì)能夠起到拉動(dòng)作用、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿^大、行業(yè)特色明顯的企業(yè)，實(shí)行一事一議、特事特辦。在積極引進(jìn)各類物流項(xiàng)目的同時(shí)，著力發(fā)展各類專業(yè)市場(chǎng)，增強(qiáng)物流業(yè)發(fā)展活力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)合理調(diào)整，發(fā)揮商業(yè)集聚效應(yīng)。建成的鋼材專業(yè)化市場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)了汽修汽配、糧油、生資、小商品批發(fā)、二手車等幾個(gè)蒙東地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)市場(chǎng)。目前，汽修汽配、二手車市場(chǎng)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，糧油、生資、小商品批發(fā)市場(chǎng)招商工作已經(jīng)完成，將陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)活躍了園區(qū)的商業(yè)氛圍，有效的促進(jìn)了物流行業(yè)的發(fā)展。新興服務(wù)業(yè)及信息產(chǎn)業(yè)是未來(lái)商貿(mào)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。為此，在對(duì)傳統(tǒng)物流商貿(mào)業(yè)和專業(yè)化市場(chǎng)的招商建設(shè)同時(shí)，積極吸引電子商務(wù)、呼叫中心、服務(wù)外包業(yè)企業(yè)到園區(qū)發(fā)展。在對(duì)赤峰市的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)研分析后，制定物流園區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。政府投資8700多萬(wàn)元啟動(dòng)建設(shè)了服務(wù)外包業(yè)物流信息創(chuàng)業(yè)大廈，并配套建設(shè)了現(xiàn)代化的信息服務(wù)平臺(tái)，在為園區(qū)商戶提供信息化服務(wù)的同時(shí)，為新興產(chǎn)業(yè)入駐“筑巢引鳳”。推動(dòng)園區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展提檔升級(jí)。園區(qū)成功引進(jìn)了國(guó)內(nèi)知

名電子商務(wù)及呼叫中心企業(yè)北京恩源科技有限公司，公司運(yùn)營(yíng)的草原綠色產(chǎn)品調(diào)度中心項(xiàng)目，通過(guò)電子商務(wù)將全內(nèi)蒙古自治區(qū)的綠色產(chǎn)品企業(yè)與全國(guó)的用戶有效對(duì)接，讓優(yōu)質(zhì)的草原產(chǎn)業(yè)走向全國(guó)。內(nèi)蒙古第一家大宗商品電子交易平臺(tái)--赤峰大宗商品電子交易市場(chǎng)也已建設(shè)完成將于近期正式投入運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)后可以為園區(qū)所有商戶提供統(tǒng)一的網(wǎng)上交易平臺(tái)。并為赤峰地區(qū)優(yōu)勢(shì)的大宗商品資源提供電子商務(wù)平臺(tái)。平臺(tái)投入運(yùn)營(yíng)后日交易量可達(dá)千萬(wàn)以上。園區(qū)與ibm公司合作建設(shè)的自治區(qū)首家云計(jì)算中心項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)。云計(jì)算中心將是未來(lái)數(shù)字化城市的大腦及中小企業(yè)信息服務(wù)的核心?？梢詾槌喾迨心酥寥珔^(qū)中小企業(yè)及各類園區(qū)提供計(jì)算、存儲(chǔ)、軟件租賃等多種信息化服務(wù)。

四、落實(shí)政策，高效力攻堅(jiān)

自治區(qū)《加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)若干政策的規(guī)定》中明確提出，對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展給予稅費(fèi)、價(jià)格、土地等方面的優(yōu)惠政策；赤峰市對(duì)“培育建設(shè)區(qū)域性物流中心，不斷提升流通產(chǎn)業(yè)整體水平”“建設(shè)社會(huì)化、專業(yè)化物流服務(wù)體系，發(fā)揮我區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，廣泛吸引社會(huì)投資，整合倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)等物流資源”做出了明確要求，同時(shí)，出臺(tái)了許多切實(shí)可行的政策措施，市政府出臺(tái)《關(guān)于赤峰市中心城區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的若干意見》，提出“園區(qū)在建設(shè)過(guò)程中，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)和道路臨時(shí)占用費(fèi)，征用土地不計(jì)征土地管理費(fèi)；從開始，連續(xù)3年將園區(qū)內(nèi)形成的稅收，市區(qū)兩級(jí)稅收留成部分實(shí)行先征后返，列入同級(jí)財(cái)政預(yù)算，專項(xiàng)用于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；連續(xù)3年將園區(qū)內(nèi)征收的土地出讓金市級(jí)留成部分實(shí)行先征后返，列入專項(xiàng)支出，由園區(qū)按政策規(guī)定使用”。5月市政府又下發(fā)了《關(guān)于紅山物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)審批及有關(guān)優(yōu)惠政策問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》，明確將物流園的規(guī)劃、土地和建工管理職能下放到區(qū)級(jí)管理。對(duì)園區(qū)入園企業(yè)實(shí)施“2年內(nèi)免收企業(yè)所得稅，2年后再減半征收3年；各類行政事業(yè)性收費(fèi)和辦理相關(guān)手續(xù)費(fèi)能免則免，不能免按最低標(biāo)準(zhǔn)收取”等的優(yōu)惠政策。優(yōu)惠的扶持政策為園區(qū)的發(fā)展增添了活力。同時(shí)，市區(qū)兩級(jí)各相關(guān)部門按照各自職能為園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展給予了大力支持，各部門積極配合形成合力，破解了園區(qū)建設(shè)發(fā)展中遇到的各種困難和問(wèn)題。

五、組建協(xié)會(huì)，高層次發(fā)展

園區(qū)物流配送、物資倉(cāng)儲(chǔ)、汽車貿(mào)易、專業(yè)市場(chǎng)、新興業(yè)態(tài)等幾個(gè)功能區(qū)的初步形成，各行業(yè)商戶逐漸增多，在全市及周邊地區(qū)的影響力也不斷增強(qiáng)。行業(yè)協(xié)會(huì)的作用功不可沒，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)自我約束和自我管理，凝聚力量，有效促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。我們積極引導(dǎo)汽貿(mào)、鋼材貿(mào)易、物流等具備條件的行業(yè)成立自己的行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)在管委會(huì)的指導(dǎo)下開展工作，在聯(lián)合融資、行業(yè)自律、政策溝通等各方面都發(fā)揮了積極的作用，填補(bǔ)了政府在服務(wù)管理等方面的空白，為行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了良好的環(huán)境和氛圍，有效的促進(jìn)了行業(yè)的快速發(fā)展。一些項(xiàng)目本身就是行業(yè)協(xié)會(huì)組織實(shí)施的。商貿(mào)城協(xié)會(huì)成功吸納商戶80余家為會(huì)員，集中了各會(huì)員的零散投資，壯大了投資主體實(shí)力，體現(xiàn)了行業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，放大了項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射范圍，其中項(xiàng)目一期建設(shè)規(guī)模就達(dá)到16萬(wàn)平方米，項(xiàng)目二期、三期建設(shè)規(guī)模將達(dá)到50萬(wàn)平方米，建成后將成為中國(guó)北方最大的食品、百貨、洗化品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。汽修汽配城協(xié)會(huì)有會(huì)員近100家，按照“市場(chǎng)導(dǎo)向、政府推動(dòng)、企業(yè)運(yùn)作、行業(yè)自律”的原則，充分發(fā)揮自我管理、自我服務(wù)功能，高效組織開展汽修汽配城一二期招商工作，在充分調(diào)動(dòng)企業(yè)自主性的同時(shí)，提高了項(xiàng)目招商的效率，短時(shí)間內(nèi)在項(xiàng)目區(qū)集聚了較濃商氣。鋼材協(xié)會(huì)的成立有效整合了園區(qū)鋼材市場(chǎng)現(xiàn)有資源，通過(guò)聯(lián)保和倉(cāng)單質(zhì)押擔(dān)保為園區(qū)鋼材經(jīng)營(yíng)商戶搭建了新的融資平臺(tái)，提高了企業(yè)活力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)了園區(qū)鋼材市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)氛圍日益紅火，使園區(qū)鋼材市場(chǎng)年交易量提高至60萬(wàn)噸，已成為蒙東地區(qū)最大的鋼材交易市場(chǎng)。