第一篇：2014普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

《辦法》所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

《辦法》明確，政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主(業(yè)主委員會)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐等價(jià)格違法行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；普通住宅以外(高級公寓、別墅、度假村等)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度，原則上3年調(diào)整公布一次。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行服務(wù)、強(qiáng)行收費(fèi)

《辦法》規(guī)定，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行服務(wù)、強(qiáng)行收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房合同標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。

同時(shí)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照國家發(fā)改委、建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求公示。市(州)、縣(市)政府價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)審核本行政區(qū)域內(nèi)的公示內(nèi)容，價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)對明碼標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行監(jiān)制。共用設(shè)施改造費(fèi)不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本

《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)服務(wù)合同約定的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另行約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期內(nèi)的維修和更換，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動用專項(xiàng)維修資金或者由業(yè)主承擔(dān)。租房客不繳納物業(yè)費(fèi)業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任

按照規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。房屋空置超6個(gè)月業(yè)主可申請物業(yè)費(fèi)按70%繳納

《辦法》明確，納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。已交付給物業(yè)買受人或已符合交房條件，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)已書面通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當(dāng)理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付或書面通知之日起次月計(jì)收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過6個(gè)月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第7個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。代繳水電費(fèi) 物業(yè)不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用

《辦法》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，未收費(fèi)到戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

第二篇：銀川市普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（范文）

銀川市普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市物價(jià)局、房管局《關(guān)于定我市普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)事項(xiàng)的請示》的通知

銀政發(fā)[2006]4號

各區(qū)縣(市)人民政府，市政府各部門、直屬機(jī)構(gòu)：

市物價(jià)局、市房管局《關(guān)于制定我市普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)事項(xiàng)的請示》已經(jīng)市人民政府常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)你們，望遵照執(zhí)行。

銀川市人民政府二00六年一月十一日

為規(guī)范銀川市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，引導(dǎo)和促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和自治區(qū)物價(jià)局、建設(shè)廳《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，在召開聽證會、廣泛聽取各方意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市物業(yè)管理的實(shí)際，現(xiàn)就制定我市普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)事項(xiàng)請示如下：

一、物業(yè)管理企業(yè)為普通住宅的業(yè)主提供的公共性的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。基準(zhǔn)價(jià)與《銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》中確定的服務(wù)等級相對應(yīng)，分為四個(gè)等級：一級O．80元／月平方米。建筑面積，二級O．55元／月平方米。建筑面積，三級O．35元／月平方米建筑面積，四級O．25元／月平方米建筑面積。浮動幅度為±20％。以上基準(zhǔn)價(jià)中不含電梯系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)及太陽能熱水系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。

二、住宅小區(qū)內(nèi)交通工具泊位費(fèi)，看管費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

l、自行車看管費(fèi)：包月看管3元／月輛；臨時(shí)看管4小時(shí)以內(nèi)O．10元／輛次，4小時(shí)以上12

1小時(shí)以內(nèi)O．20元／輛次；過夜看管費(fèi)O．50元／輛次。

電動自行車看管費(fèi)：包月看管5元／月輛；臨時(shí)看管4小時(shí)內(nèi)0．30元／輛次，4小時(shí)以上12小時(shí)以內(nèi)O．50元／輛次；過夜看管1．00元／輛次。

2、摩托車看管費(fèi)：包月看管12元／月輛；臨時(shí)看管，4小時(shí)以內(nèi)0．60元／輛次，4小時(shí)以上12小時(shí)以內(nèi)1．50元／輛次；過夜看管1．50元／輛次。

助力摩托車看菅費(fèi)：包月看管8．oo元／月輛；臨時(shí)看管4小時(shí)以內(nèi)O．50元／輛次，4小時(shí)以上12小時(shí)以內(nèi)1．00元／輛次；過夜看管1．50元／輛次。

3、小型汽車停泊車位使用費(fèi)：包月使用60--120元／月輛(看管加一倍)；臨時(shí)停放4小時(shí)以內(nèi)2--4元／輛次)(看管加一倍)，4小時(shí)以上12小時(shí)以內(nèi)3--6元／輛次(看管加一倍)；過夜停放5一10元／輛次(看管加一倍)。以上價(jià)格業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可在規(guī)定幅度內(nèi)協(xié)商確定具體價(jià)格。

三、物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量及公共設(shè)施達(dá)不到《銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》第四級標(biāo)準(zhǔn)的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量及公共設(shè)施雙方協(xié)商確定服務(wù)價(jià)格，但最高不得超過O．20元／月m2建筑面積。

四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其他規(guī)定按照《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》執(zhí)行。

五、新的銀川市普通住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格和交通工具泊位費(fèi)、看管費(fèi)，從2006年3月1日起執(zhí)行。之前銀川市物價(jià)局批復(fù)各物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及車輛停放看管費(fèi)一律廢止。

第三篇：桂林市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

桂林市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一級：

基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率35%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位1個(gè)/3戶；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施；固定體育活動場館不少于二項(xiàng)設(shè)施。

一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度

多層住宅1.0元/平方米15%

高層帶電梯住宅1.5元/平方米15%

二、服務(wù)內(nèi)容

(一）、房屋管理

1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

2、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告,并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

5、陽臺封閉規(guī)格色調(diào)一致。

6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，有條件的組織實(shí)施冷凝水集中排放。

7、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。

（二）、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

2、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，有設(shè)備臺賬、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

3、實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率90%以上。

4、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

5、道路、停車場平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。

6、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范 措施。

8、雨水井、化糞井每月檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。

（三）公共秩序維護(hù)

1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于12小時(shí)立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。

2、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。

3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。

5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。

6、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。

8、定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。

（四）、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃2次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2次。

2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每天清掃2次；扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。

4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

7、垃圾設(shè)施每天清潔2次，無異味。

8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。

9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。

10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。

11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

(五)、綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時(shí)修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

2、草坪生長整齊，高度不應(yīng)超過10公分，超過時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修剪。

3、草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。

4、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。

5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

6、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。

8、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。

（六）、綜合管理服務(wù)

1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。

2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。

4、管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

5、廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)對業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。

6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報(bào)表、圖冊健全，保存完好。

7、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話，24小時(shí)有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。每年進(jìn)行一次滿意度抽樣測評，滿意率達(dá)到85%，并對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。

10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。

11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

12、協(xié)助召集首次業(yè)主會會議，組建業(yè)主委員會并配合其工作。

二級：

基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積2‰的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率30%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施；體育活動場地不少于一項(xiàng)設(shè)施。

一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度

多層住宅0.7元/平方米15%

高層帶電梯住宅1.1元/平方米15%

二、服務(wù)內(nèi)容

（一）房屋管理

1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

2、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖、宣傳欄。主要路口設(shè)有路標(biāo)，棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)識。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告,并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

5、陽臺封閉統(tǒng)一有序。

6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一。

7、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。

（二）、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

2、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

3、實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率85%以上。

4、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。

6、樓道燈公共照明設(shè)備完好率95%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每季度檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。

（三）公共秩序維護(hù)

1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于10小時(shí)立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。

2、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。

3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。

5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。

6、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。

8、定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。

(四)、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次。

2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每天清掃1次；扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。

4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

7、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無異味。

8、公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次。

9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。

10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。

11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

(五)、綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時(shí)修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

2、草坪生長整齊，高度不應(yīng)超過10公分，超過時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修剪。

3、草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。

4、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。

5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

6、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。

8、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。

(六)、綜合管理服務(wù)

1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。

2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。

4、管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

5、廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)對業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。

6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報(bào)表、圖冊健全，保存完好。

7、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話，24小時(shí)有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。每年進(jìn)行一次滿意度抽樣測評，滿意率達(dá)到85%，并對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。

10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。

11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

12、協(xié)助召集首次業(yè)主會會議，組建業(yè)主委員會并配合其工作。

三級：

基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉；有固定管理服務(wù)用房；綠化率25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設(shè)施。

一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度

多層住宅0.5元/平方米15%

二、服務(wù)內(nèi)容

（一）、房屋管理

1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

2、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖、宣傳欄。主要路口設(shè)有路標(biāo)，棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)識。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告,并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

5、陽臺封閉統(tǒng)一。

6、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。

(二)、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

2、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。

3、實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修一小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率75%以上。

4、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。

6、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每半年檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。

（三）、公共秩序維護(hù)

1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于8小時(shí)立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。

2、按照規(guī)定路線和時(shí)間巡邏,其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時(shí)，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。

3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。

5、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、消防通道通暢，消防器材可隨時(shí)啟用。

（四）、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每半個(gè)月擦拭1次。

2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。

3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

6、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無異味。

7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。

8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。

9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

（五）、綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、布局合理，符合規(guī)劃要求。植物生長一般，無枯枝、死樹，無樹掛。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在半月內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。

3、草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生。

4、綠籬適時(shí)進(jìn)行修剪，及時(shí)清除修剪廢棄物。

5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。

6、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，無病害引起枯枝死亡現(xiàn)象。

7、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。

（六）、綜合管理服務(wù)

1、建立物業(yè)管理制度，制定管理方案并組織實(shí)施。

2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。

4、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

5、運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行簡單的日常辦公管理。

6、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報(bào)表、圖冊健全，保存完好。

7、公示服務(wù)聯(lián)系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

9、開展回訪工作，回訪率70%以上，對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。

10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每年至少公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。

11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

12、協(xié)助召集首次業(yè)主會會議，組建業(yè)主委員會并配合其工作。

四級：

基礎(chǔ)條件：小區(qū)基本封閉；有固定管理服務(wù)用房；有簡單的綠地、樹木、植物。

一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度

多層住宅0.3元/平方米15%

二、服務(wù)內(nèi)容

（一）、房屋管理

1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

2、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告,并報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

3、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議；對 進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。

（二）、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。

2、急修報(bào)修三小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率60%以上。

3、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

4、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率85%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

5、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

6、雨水井、化糞井根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

7、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶電。

（三）、公共秩序維護(hù)

1、配備門崗室，設(shè)專人24小時(shí)值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。

2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

3、消防通道通暢，消防器材可隨時(shí)啟用。

（四）、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。

2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。

3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。

4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

6、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無異味。

7、公共區(qū)域玻璃每2個(gè)月擦洗1次。

8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。

9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

（五）、綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、綠籬適時(shí)修剪，長勢良好，無垃圾、樹掛及堆物。

2、草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生。

3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土。

4、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害。

（六）、綜合管理服務(wù)

1、建立日常物業(yè)管理制度。

2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

4、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報(bào)表、圖冊健全，保存完好。

5、受理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

6、開展回訪工作，回訪率60%以上。

7、每年至少公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。

8、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

9、協(xié)助召集首次業(yè)主會會議，組建業(yè)主委員會并配合其工作。

第四篇：關(guān)于廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況的思考

關(guān)于廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況的思考

廣州市的物業(yè)管理經(jīng)歷20余年的發(fā)展，在社區(qū)建設(shè)和精神文明建設(shè)，以及創(chuàng)建和諧社會方面發(fā)揮了必不可少的積極作用。但由于缺乏宣傳與溝通，對于物業(yè)管理行業(yè)，仍有些誤解與片面的看法，本文擬從有關(guān)的政策環(huán)境和市場現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合廣州市物價(jià)局2005年對廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)查數(shù)據(jù)，對廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的情況作一個(gè)淺析。

一、廣州市物業(yè)管理的基本情況

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州市現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)800多家，從業(yè)人員5．5萬人，物業(yè)管理小區(qū)、大廈近4．000個(gè)，建筑面積達(dá)到1．43億平方米，享受物業(yè)管理服務(wù)的人口超過259萬人。物業(yè)管理覆蓋的范圍包括了住宅小區(qū)、寫字樓、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校、寺廟、倉庫、機(jī)場、體育場館、酒店、農(nóng)貿(mào)(專業(yè))市場，步行街等多種物業(yè)類型在內(nèi)。

二、廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀

目前指導(dǎo)廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)范性文件是廣州市物價(jià)局與市國土房管局聯(lián)合制定的《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》)、《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡稱《服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》)和《2005～2006廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度》。根據(jù)市物價(jià)局2005年對廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們抽樣選取了54個(gè)普通住宅作為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)大致有以下特點(diǎn)

一是從各項(xiàng)成本、利潤指標(biāo)看，提供二級物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營狀況最佳，基本實(shí)現(xiàn)了保本微利的目標(biāo)，其他兩級物業(yè)服 務(wù)的經(jīng)營狀況堪憂。

二是從各項(xiàng)收入對成本的貢獻(xiàn)情況看，物業(yè)公司管理服務(wù)的收支缺口，只能通過有償服務(wù)和其他的市場拓展收入來加以彌補(bǔ)。但一方面，要開展上述經(jīng)營活動，勢必要企業(yè)增加投入；另一方面，開展上述經(jīng)營活動受多方面的條件限制，并非每個(gè)項(xiàng)目都可行，特別是一些條件較差的住宅樓宇及舊城區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目。在這種壓力下，部分企業(yè)壓縮服務(wù)含量的行為在所難免，這也是業(yè)主、住戶發(fā)覺這些企業(yè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的原因之一。

三、物業(yè)管理企業(yè)的費(fèi)用成本構(gòu)成與發(fā)展趨勢 從本次調(diào)查數(shù)據(jù)樣本總體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)各項(xiàng)成本的分配比重從大到小依次為：人工成本、設(shè)備設(shè)施維護(hù)清潔保安、辦公、綠化、折舊(見表格)。

現(xiàn)就各項(xiàng)費(fèi)用成本構(gòu)成及發(fā)展趨勢進(jìn)行分析如下：(一)人工成本及相關(guān)費(fèi)用

這是物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作的主要成本與支出部分。廣州市社會平均工資水平年年調(diào)升，最低收入保障線也已一再調(diào)升。而且按照有關(guān)文件規(guī)定，企業(yè)須計(jì)提14％的福利經(jīng)費(fèi)、1．5％的教育經(jīng)費(fèi)及2％的工會經(jīng)費(fèi)，40．2％的社保企業(yè)應(yīng)繳部分，隨稅同征也是必不可少的。按上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果，人均年收入水平為15．188元，僅為2005全市職工人均工資水平33．839元的二分之一(市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，下同)，為全市在崗職工人均工資水平34，337元的45％，僅達(dá)廣州城市居民人均可支配收入水平18．287元的83％，略高于城市居民年人均消費(fèi)性支出14，468元的水平。如與其他行業(yè)對比，僅比位居全市最低收入次位的農(nóng)林牧漁業(yè)的14，625元略高。即使是在這么低的人均收入水平下，正常管理服務(wù)收費(fèi)仍不足支付規(guī)定項(xiàng)目服務(wù)成本的開支。

發(fā)展趨勢：該部分費(fèi)用所占比重最大，達(dá)52％，并呈逐年增加趨勢。而廣東地區(qū)近年來出現(xiàn)的外來務(wù)工人員資源短缺現(xiàn)象，也導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)在招聘保安、清潔和技工時(shí)不得不提高其基本工資水平和福利待遇。

(二)企業(yè)辦公經(jīng)費(fèi)

包括

1、日常辦公耗材(印制宣傳資料、告示)：

2、水電費(fèi)與通訊費(fèi)(16-24小時(shí)熱線服務(wù))；

3、服裝費(fèi)用(統(tǒng)一著裝的要求)，4、業(yè)務(wù)招待費(fèi)(與街道、居委、派出所、物價(jià)、國土房管、工商、稅務(wù)、市政建設(shè)、交通管理、公安交警等發(fā)展趨勢：該部分費(fèi)用所占比例為3％，基本隨物價(jià)指數(shù)的變動而變動，近幾年也是呈現(xiàn)只升不降的趨勢。

(三)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

包括：

1、設(shè)備設(shè)施的日常維修；

2、設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)(國家明確特種設(shè)備必須由生產(chǎn)廠家或其委托，授權(quán)的維保單位負(fù)責(zé))；

3、設(shè)備設(shè)施的審驗(yàn)費(fèi)用等。

發(fā)展趨勢：該部分費(fèi)用占管理成本的10％。由于住宅專項(xiàng)維修資金的制度尚未完善，許多應(yīng)由其支付的項(xiàng)目擠占了日常管理經(jīng)費(fèi)。因此，該部分費(fèi)用所占比例較大。

(四)清潔綠化費(fèi)用

包括

1、綠化養(yǎng)護(hù)；

2、清潔保潔(市環(huán)衛(wèi)協(xié)會已經(jīng)著手制定最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，目的在于提高收費(fèi)水平)：

3、化糞池清理(環(huán)衛(wèi)部門要求專業(yè)清運(yùn)．價(jià)格受制于市場報(bào)價(jià))，4、垃圾清運(yùn)(涉及處理費(fèi)征集及繳納的責(zé)任與義務(wù))，5、除“四害”(具體業(yè)務(wù)由街道及相關(guān)行業(yè)協(xié)會控制，報(bào)價(jià)居高不下)；

6、相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)等。

發(fā)展趨勢該部分費(fèi)用屬于物業(yè)管理企業(yè)主要的分包項(xiàng)目，占10％左右的比例，隨著市場價(jià)格的不斷提升也逐步趨于上升。

(五)保安、消防費(fèi)用

包括

1、保安雇請費(fèi)用(物業(yè)管理企業(yè)的保安隊(duì)伍性質(zhì)界定模糊，其市場報(bào)價(jià)受保安服務(wù)公司價(jià)格主導(dǎo))；

2、治安聯(lián)防費(fèi)用；

3、治安監(jiān)控系統(tǒng)安裝費(fèi)用分?jǐn)?該項(xiàng)費(fèi)用往往都攤派到物業(yè)管理企業(yè)頭上)，4、消防監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)施的維保(包括聯(lián)網(wǎng)費(fèi)用、清洗檢測煙感探頭等，除栓體保養(yǎng)外，均屬授權(quán)委托的專業(yè)部門定價(jià))等。

發(fā)展趨勢從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，其所占比例為7％。由于目前自建保安隊(duì)伍的審批由各區(qū)公安部門分別組織實(shí)施，跨區(qū)派駐時(shí)需重新申辦手續(xù)。加之物業(yè)保安隊(duì)伍定位模糊，由保安公司提供的又難以監(jiān)管到位，導(dǎo)致各企業(yè)采取了變換崗位名稱等措施，保安隊(duì)伍質(zhì)量難以保證。

(六)物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)用

從調(diào)查的樣本發(fā)現(xiàn)，僅有24個(gè)樣本提供該數(shù)據(jù)，這反映了普通住宅業(yè)主、住戶的風(fēng)險(xiǎn)防范意識有待加強(qiáng)。而且由于這部分費(fèi)用易被誤認(rèn)為已經(jīng)包含在物價(jià)部門規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格中，從而將有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)單方面轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上。

(七)折舊、稅費(fèi)、酬金或利潤等項(xiàng)

該部分費(fèi)用項(xiàng)目也存在不盡合理的方面。一是折舊。從抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)的結(jié)果來看，固定資產(chǎn)折舊所占成本的比重是最低的(僅占1％)，抽樣數(shù)據(jù)中甚至有17個(gè)樣本未提供該數(shù) 據(jù)，說明部分企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，可持續(xù)發(fā)展后勁不足；二是稅費(fèi)。目前稅務(wù)部門統(tǒng)一按物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)征稅費(fèi)。但在酬金制下，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)類似于水電費(fèi)的代收代繳，僅對物業(yè)管理企業(yè)的所得酬金征稅。目前的操作，加大了物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

(八)其他幾個(gè)涉及物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出的問題

1、代收代交水電費(fèi)的問題。地稅部門認(rèn)為只需對手續(xù)費(fèi)征收營業(yè)稅；國稅部門則出臺政策認(rèn)為屬于轉(zhuǎn)售行為，要交增值稅，如該企業(yè)獲得般納稅人資格認(rèn)定可以抵扣，否則須全額計(jì)征。對于一般物業(yè)管理企業(yè)來說，獲得一般納稅人資格認(rèn)定困難，由此造成了稅負(fù)大幅增加。

2、關(guān)于舉辦社區(qū)活動的問題。作為一項(xiàng)最能與業(yè)主“貼心”的服務(wù)，且列入物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的服務(wù)，對于沒有房地產(chǎn)公司作為依靠與支持的企業(yè)，又是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

3、解決開發(fā)商后遺癥的問題。矛盾無形中轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上，令物業(yè)公司負(fù)荷加重。

4、承擔(dān)其他社會職能的問題。范圍已經(jīng)涉及計(jì)劃生育、衛(wèi)生防疫、國家安全、外來人員租賃房管理等方面。此外，各管理處均被要求辦理分支機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照(這一規(guī)定有別于業(yè)主委員會的報(bào)備登記程序)，并隨辦稅務(wù)登記，街道更視管理處為轄內(nèi)單位，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)及攤派增加，對于管理處較多的企業(yè)，負(fù)擔(dān)更趨沉重。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，“其他費(fèi)用”一項(xiàng)占到了15％左右。費(fèi)用雖似不少，但面對所要承擔(dān)的其他職能而言，費(fèi)用就顯得捉襟見肘了。

四、廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問題

結(jié)合上述分析，我們認(rèn)為，廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的主要問題有以下幾個(gè)方面：

第一，現(xiàn)行政府指導(dǎo)價(jià)雖已略有提高，但相對于社會發(fā)展與居民收入水平而言，則增幅明顯偏低，導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)利潤空間受到嚴(yán)重?cái)D壓，發(fā)展空間日益縮小。

第二，現(xiàn)行的政府指導(dǎo)價(jià)，定性化指標(biāo)遠(yuǎn)多于定量化指標(biāo)，從而使得物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的制定更多地是從市場認(rèn)知價(jià)值——市民接受能力的角度去考慮，而嚴(yán)重偏離了物業(yè)管理的實(shí)際成本。

第三，就具體的收費(fèi)行為而言，明顯的表現(xiàn)是收費(fèi)率不高，業(yè)主、住戶拖欠、拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為數(shù)不少，理由也五花八門，這些都給物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作造成了很大的影響。

第四，目前的物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章令出多門，且部門間存在著不少管理交叉與分歧之處，定性的模糊，給物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作帶來了額外的困難與費(fèi)用負(fù)擔(dān)。

五、對策及有關(guān)建議

從調(diào)查數(shù)據(jù)我們可以獲知物業(yè)管理企業(yè)的人員配臵、管理面積和其他收入的多寡，是影響經(jīng)營狀況的直接因素。結(jié)合前述分析可以看出，廣州市物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目上入不敷出、抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)、可持續(xù)發(fā)展能力沒有保證，并從另一個(gè)角度說明物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)的服務(wù)要么逐步趨于壟斷，要么在服務(wù)與收費(fèi)問題的惡性循環(huán)中矛盾趨于激烈。要擺脫目前行業(yè)經(jīng)營的困境，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下方面努力 首先，建議物價(jià)部門與房管部門在制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)指導(dǎo)性政策文件時(shí)充分考慮行業(yè)特點(diǎn)及貼近市場現(xiàn)狀。在政府指導(dǎo)價(jià)方式下，放開一級物業(yè)服務(wù)定價(jià)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。

其次，建議稅務(wù)部門與物價(jià)部門調(diào)整并理順物業(yè)管理有關(guān)的稅費(fèi)，使其更加合理地保障與推動行業(yè)的發(fā)展。

再次，建議公安部門對保安人員培訓(xùn)及流動管理問題加以統(tǒng)籌規(guī)范?？山梃b上海的做法，就物業(yè)保安隊(duì)伍統(tǒng)一在較高層次的行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行管理，以實(shí)現(xiàn)既規(guī)范該類保安的管理，又減少物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的目的。

最后，建議物業(yè)主管部門及其他有關(guān)職能部門聯(lián)合建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的有效協(xié)商與運(yùn)作機(jī)制。一是明確業(yè)主委員會的法律地位，落實(shí)相應(yīng)的責(zé)權(quán)利；二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付責(zé)任，建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛的簡易及快捷的解決機(jī)制；三是對于困難戶等物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼與減免，由政府設(shè)立有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并明確支付方式及途徑；四是授權(quán)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(如價(jià)格協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用參考價(jià)的評估，以此作為政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)出臺之前的參考等。

(作者單位陳昂鵬，廣州市物業(yè)管理協(xié)會；葉亮，廣州海運(yùn)集團(tuán)物業(yè)發(fā)展有限公司)關(guān)于廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況的思考

第五篇：三亞游船旅游實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

三亞游船旅游實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

三亞游船旅游實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) 上浮不得超過20%

[提要] 三亞對游船旅游項(xiàng)目客運(yùn)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，經(jīng)營游船旅游項(xiàng)目的客運(yùn)公司(以下簡稱經(jīng)營者)根據(jù)本公司的游船狀況、提供服務(wù)情況申報(bào)相應(yīng)等級及基準(zhǔn)價(jià)，在不超過20%的幅度內(nèi)，上下浮動制定具體的執(zhí)行價(jià)格報(bào)批后執(zhí)行。

三亞對游船旅游項(xiàng)目客運(yùn)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，經(jīng)營游船旅游項(xiàng)目的客運(yùn)公司(以下簡稱經(jīng)營者)根據(jù)本公司的游船狀況、提供服務(wù)情況申報(bào)相應(yīng)等級及基準(zhǔn)價(jià)，在不超過20%的幅度內(nèi)，上下浮動制定具體的執(zhí)行價(jià)格報(bào)批后執(zhí)行。這是1月14日記者從市物價(jià)部門獲悉的。

“此次實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)旨在進(jìn)一步規(guī)范游船旅游項(xiàng)目客運(yùn)服務(wù)價(jià)格管理，促進(jìn)游船旅游項(xiàng)目健康發(fā)展?！笔形飪r(jià)局新聞發(fā)言人陳金波稱，游船旅游項(xiàng)目客運(yùn)服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，是指市價(jià)格主管部門根據(jù)客運(yùn)服務(wù)營運(yùn)成本、市場供求狀況以及社會承受能力確定游船旅游項(xiàng)目客運(yùn)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，并綜合游船旅游項(xiàng)目所提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、購置成本、船齡、船型以及裝備配置等因素，制定相應(yīng)的客運(yùn)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)?！敖Y(jié)合三亞實(shí)際，游船旅游項(xiàng)目普通航班客運(yùn)服務(wù)暫定三個(gè)等級及其等級標(biāo)準(zhǔn)。”

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者根據(jù)本公司的游船狀況、提供服務(wù)情況申報(bào)相應(yīng)等級及基準(zhǔn)價(jià)，在不超過20%的幅度內(nèi)，上下浮動制定具體的執(zhí)行價(jià)格，向市價(jià)格主管部門申報(bào)審批。經(jīng)審批后，嚴(yán)格按審批的服務(wù)價(jià)格開展海上旅游客運(yùn)服務(wù)。

據(jù)市物價(jià)局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，按照《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》的要求，經(jīng)營者應(yīng)在客運(yùn)服務(wù)售票窗口、游船主要客艙醒目位置公示游船旅游項(xiàng)目服務(wù)價(jià)格，結(jié)算價(jià)格要與標(biāo)價(jià)一致，不得收取未予公示的費(fèi)用。服務(wù)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)公示牌的面積要求不小于0.5平方米;標(biāo)價(jià)公示牌內(nèi)容包括游船名稱、旅游線路、服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)單位以及價(jià)格投訴舉報(bào)電話12358;同時(shí)，明碼標(biāo)價(jià)公示牌統(tǒng)一由市價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)監(jiān)制，所有收費(fèi)必須使用稅務(wù)部門監(jiān)制的合法票據(jù)，自覺接受消費(fèi)者和社會監(jiān)督。該負(fù)責(zé)人表示，各游船經(jīng)營者要嚴(yán)格執(zhí)行政府價(jià)格政策規(guī)定，市價(jià)格主管部門將對游船旅游項(xiàng)目的客運(yùn)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督檢查，對游船旅游項(xiàng)目客運(yùn)價(jià)格不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)以及未明碼標(biāo)價(jià)等行為，將依照相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行查處。