第一篇：物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責

物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責

項目的論證階段，就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表意見建議。

1將就整個項目的配套設施建設進行審評并提出意見和建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

2．確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標和要求。堅持“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質(zhì)量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補的終生遺憾。

3．對新建物業(yè)內(nèi)智能化系統(tǒng)的設計、商業(yè)配套設施的建設、中心會所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實際運作中積累的豐富經(jīng)驗論證設計方案并提供整改的書面意見。

4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業(yè)管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等。建設階段的介入在建設階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據(jù)物業(yè)建設的進程逐步招聘相應的部門管理人員并對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。并與物業(yè)建設單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)執(zhí)能部門協(xié)調(diào)，從而確定今后相應的管理方式和收費標準。

銷售階段的介入

1在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。

2．銷售前對租售員進行系列的物業(yè)管理培訓，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。

3在租售現(xiàn)場設立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對物業(yè)管理豎立信心，增強未來業(yè)主對物業(yè)保值增值的信心。

4為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。

第二篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。

實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔心，進而引發(fā)一系列復雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經(jīng)驗。在甲小區(qū)二期工程的前期設計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預防性建議?？上У氖牵撻_發(fā)商習慣地認為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟學常識的人都知道，在市場經(jīng)濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設計，完善規(guī)劃設計細節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務。

二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設單位銷售物業(yè)時，應將前期物業(yè)服務合同中的物業(yè)管理服務內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務專業(yè)知識培訓和指導，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設計階段。規(guī)劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設計人員往往習慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節(jié)，進一步優(yōu)化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：

（一）加強業(yè)務學習和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設計、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務學習，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學習。我們直接的服務對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點，更了解產(chǎn)品應該改進的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第三篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設施設備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進行改進。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設備和業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發(fā)

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。

二、設施設備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發(fā)商。

4.參與設備調(diào)試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，對設施設備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規(guī)程

和各項操作指導書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗收

物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現(xiàn)場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調(diào)風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等（包括暖風系統(tǒng)）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權(quán)、利。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點物業(yè)內(nèi)各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設備，但設備安裝調(diào)試單位應該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業(yè)主全面進駐準備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔任；組員4人，負責領(lǐng)導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設備調(diào)試期人員安排與職責

成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設備調(diào)試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設施設備操作

維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設施設備的調(diào)試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關(guān)系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整

第四篇：淺談物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理前期介入

建筑工程學院07物業(yè)管理班楊星星

摘要：物業(yè)管理早期介入指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設計、設備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位通過招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。

一、物業(yè)管理前期介入的可行性

物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實中是否可行呢？下面我們就對物業(yè)管理前期介入的可行性進行分析。

（一）、從經(jīng)濟效益角度看

任何經(jīng)濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟性呢？這可從三個角度來分析：

1．經(jīng)濟效益的可行性

從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產(chǎn)開發(fā)商負責承擔），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應該支持物業(yè)管理前期介入。

2．從物業(yè)管理公司的角度

物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務奠定了基礎，便于本企業(yè)進一步擴大業(yè)務領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業(yè)管理公司承擔）。

3．從社會總體的角度

從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經(jīng)濟利益提高。

綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。

（二）、技術(shù)力量的保證

為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介

入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應采取精兵簡政的組

織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設

備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。

長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結(jié)束，參與項目的全過程。介入

人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗）來

參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設

備安裝的質(zhì)量把關(guān)。

正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達到預期的結(jié)果。

（三）、政府、法律制度的保證

政府的經(jīng)濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物

業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求

利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府應該介入。

政府介入的方式主要在兩個方面：

1.制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度?，F(xiàn)在中國許多城市如深圳、北京等

地政府制定出相應的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度保證物業(yè)管

理前期介入的開發(fā)與實行。

2.政府委托行業(yè)協(xié)會成立監(jiān)督機構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行監(jiān)督。如果沒有實行物業(yè)管理

介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期

介入工作?？v觀國內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會。如中國的物業(yè)管理協(xié)會便是物

業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。

二、物業(yè)管理前期介入的作用

隨著中國社會的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和

對使用人的服務上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。從表面上看物業(yè)管

理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開

發(fā)建設是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。

很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個卓有建樹的獨

立行業(yè)。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中留下的缺憾，如常見的車

位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交

通等配套方面存在的問題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當?shù)恼J識和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建

設，在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設計階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。

物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎。

目前已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業(yè)管理前期介入。

現(xiàn)代建筑，設計復雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。

(一)、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進行了實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

(二)、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)

控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

國家建設部已有明文規(guī)定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應運而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗收接管代理，在物業(yè)的建設過程中參與監(jiān)理，可以加強房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。

在工程施工這個關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎。

很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”?；陂L期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。

(三)、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。

在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。

由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。

早期介入可以做好財務預算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期設計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據(jù)較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)

主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供于相適應的優(yōu)質(zhì)服務。

實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的概念，要認識到，物業(yè)建設相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。

三、前期介入的立法意義

實踐證明,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設,對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面,有無可替代的重要作用。但是,由于目前設計飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用,其意義將是深遠的。

1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質(zhì)量的提高。

如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設計階段開始,從物業(yè)管理的角度,對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制,更加確保物業(yè)建設質(zhì)量。

2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質(zhì)量奠定良好的基礎。當前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高,其設計開發(fā)建設質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務質(zhì)量才有基礎。

3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和管理質(zhì)量。

隨著經(jīng)濟持續(xù)增長,我國每年建設的物業(yè)數(shù)量相當龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設計、建

設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。

實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。

參考文獻：《中國物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》

《物業(yè)管理實物》 機械工業(yè)出版社

第五篇：物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容

物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容

1.方案設計階段的前期介入工作： 2.設備房設計： 3.中控室

4.中控室和消防控制室合二為一。5.具備自然采光和通風。

6.位置宜設置在小區(qū)相對居中位置。

7.大型社區(qū)中控室數(shù)量宜設為一個，如必須設為多個時，應設置一個總中控室，其他中控室信號聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。

8.地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于2.6米結(jié)構(gòu)頂）小區(qū)出入口數(shù)量，配套設施（如會所、幼兒園、泳池等）建造標準，豐要景觀設施（如水體）大小，小區(qū)安防設施及標準等。

9.配電室、發(fā)電機室、大型空調(diào)機房

1.配電室、發(fā)電機房宜居中設置，控制其數(shù)量，但應考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響。2.不應設置在建筑的最底層，必須設置時其房間地面應高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

3.其他設備房根據(jù)設計，有噪音和震動影響居民的設備房，應遠離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。4.商業(yè)配電室，冷凍站設置獨市值班室。

5.通風窗設防鼠網(wǎng)，電梯機房通風窗外設雨棚。6.配電房、水泵房、中控室進出通道裝設防鼠板。7.強、弱電水井采用通開鑰匙。

8.除設計消防通風系統(tǒng)外，設備房應設置排風扇。

9.底樓和正負零以下強、弱電間的進出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應用無機堵泥，對所有縫隙再次密實性封堵，防止因室內(nèi)外溫差形成的結(jié)露現(xiàn)象，對設備設施帶來的損壞。10.設備房墻地面

1.地下室設備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩子、防潮涂料。2.設備房地面均采用普通防滑地磚。

3.有水設備房間設置排水溝及鑄鐵箅子。4.出入口數(shù)量確定

1.出入口在滿足規(guī)劃的同時，數(shù)量宜偏少。

2.根據(jù)小區(qū)周邊公交港、商業(yè)等考慮人行出入口位置，同時方便業(yè)主出行及消費，帶動商業(yè)經(jīng)營。3.車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區(qū)宜與洋房、高層分開；如設置為多個年庫宜采用通道相連，盡可能減少小區(qū)內(nèi)設置車庫出入口，有條件的按特級車庫標準。

4.商業(yè)、soho 樓人、車出入口應分開設置，車行出入口同時宜設置在大堂相鄰處，避免不好找出入口而導致車不入庫。

5.形成收水口的組團大門等應設置截水溝。6.生活、建筑垃圾收集點確定

1.與住宅間距合適，應考慮風向因素，一般間距住宅20-30米五右為宜。2.臭氣排放不影響住宅和商業(yè)。

3.露天設置時景觀作美化處理、同時考慮除渣車的回車場地和高度。4.根據(jù)地域不同特點設置于地下室的，要考慮排風、除渣車的通行。5.設置照明、清潔水、排水溝，動力電源根據(jù)垃圾箱形式需要而定。

6.一般一個項目設置一個垃圾站，有條件宜居中，距項目最遠點不宜超過1.5KM，建筑垃圾點一般與生活垃圾站集中設置。7.圍墻方式的確定

1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數(shù)量。

2.高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點。

3.鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有矛尖。4.實體闈端面層不使用淺色材料。5.不采用強度較低的圍網(wǎng)、柵欄等。6.人車交通流線的確定

1.宜采用人車分流。

2.車行宜直接進入車庫。

3.樓棟與車庫設置相連通道。

4.配套設施的確定，學校、幼兒園、會所、泳池等 1.項目相對集中位置。

2.獨立管理，出入口單獨向小區(qū)外。3.面向小區(qū)外、水電氣單獨計量。4.會所宜辦理獨立產(chǎn)權(quán)，商業(yè)性質(zhì)。

5.物業(yè)用房（包括：臨時、過渡、永久及售場用房）的確定

1.管理處、客戶中心一般合并設置在小區(qū)相對集中位置，客戶中心設在平街層，面向小區(qū)外，有停車條件，客戶中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件；配置專用的裝修接待室。

2.工程、綠化、保潔用房考慮服務半徑，宜設置在小區(qū)相對集中位置，可設置在地下或架空層，根據(jù)業(yè)態(tài)設值班點及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠。

3.保安用房需有采光條件，根據(jù)小區(qū)面積，可集中或分開設置，數(shù)量以1-2個點為宜，對業(yè)主影響小，宜設置獨立向外的出入通道。

4.過渡性物業(yè)用房位置根據(jù)實際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用需要。5.預留自然通風良好，且不影園區(qū)觀感的庫房被服晾曬空間。6.保潔間、公共衛(wèi)牛間、確定 1)公用衛(wèi)生間：

1.高層公寓樓在-層設置。2.每組團設置。

3.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務半徑考慮。

4.商業(yè)每層設置一組（考慮服務半徑，以120米為宜，平街層不設置）5.出入口門崗附近無公用衛(wèi)生間的應在門崗設置衛(wèi)生間。6.集中商業(yè)除首層外的其他樓層設置衛(wèi)生間。7.保潔間：

1.高層公寓樓每棟大堂或架空層設置。2.花園洋房每個組團設置。3.別墅每組團設置。

4.商業(yè)每層設置（考慮服務半徑，以120米為宜）。5.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務半徑考慮。

6.面積4平米，設拖布池，5孔插座，照明。7.施工圖設計階段：

(一)土建部分（只針對清水房）： 1)車庫圖紙設計部分建議 1.出入口車道

a)長于10米坡道，設置3道截水溝（入口與環(huán)境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交界處），雨量較大的地區(qū)做適當增加。

b)木坡度≥8%的車道，宜考慮減震、防滑措施；宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材料。

2.車庫排水溝

c)排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。3.管溝防返水

d)與設備房相連的管溝應采用防滲水和返水措施。4.車庫雨污井、提排

e)車采用防臭井蓋；提排設置超高水位報警信號到中控室（提排不能設置在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)）f)提排泵坑蓋采用輕質(zhì)材料；必須采用水泥蓋的提排井蓋應利于方便開啟，重量不得超過50kg，且應設置提升著力掛件（或孔）。g)深度大于1.2米的必須設計爬梯。

5.進出車庫擋墻上的管線孔或套管應有效封堵。

6.出入口均應設置帶色環(huán)的限高桿并配置限高標示；各防火分區(qū)卷簾門應設置限高標示（雙行道在卷簾門兩邊均應設置）。

7.關(guān)注柱網(wǎng)間車位布置的合理性；（凈間距一般在8米左右為宜）。

8.車庫排風井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對住戶影響。9.設備房平而布置

1.方便維修及日常保養(yǎng)。2.配電房位置不影響住宅。

3.重要設備房，如配電室、發(fā)電機房、集中空調(diào)機房等不宜設置在最底層，必須設置在最底層時，設備房地面應高出房間外300mm--500mm左右。4.管井及樓層設備間

1.管井及設備間的檢修通道應設在公共區(qū)域。

2.管井設置排水及防水（樓層內(nèi)設置保沽取水點的管井墻地面均應作滿防水，規(guī)避結(jié)露現(xiàn)象造成的墻面返潮至戶內(nèi)）。3.建筑強電部分：

1)光源選擇及控制回路： 1.光源選擇及控制見附件。

2.樓道燈具安裝距地面應低于3米；

3.公共區(qū)域照明燈具，高度宜低于4米，利于維修；

4.紅外感應開關(guān)（延時時間60～180s可調(diào)，感應距離>3米，感應角度115度）5.發(fā)電機電源供電范圍： 1.發(fā)電機：

h)保障性負荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳池照明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統(tǒng)、保安系統(tǒng)電源、電話機房照明、幼兒園、影院、環(huán)境照明容量的50%、部分大型商鋪的備用用電，負荷計算時考慮需用系數(shù)和同時系數(shù)。

i)主力店：主力店應單獨設置發(fā)電機，供電范圍為主力店消防負荷和保障性負荷，發(fā)電機容量選擇時按最大可能消防負荷和保障負荷的較大值選取。

2.UPS電源：中控室及安防系統(tǒng)滿足24小時使用。3.應急燈盒：設備房設應急燈。

4.發(fā)電機與市電的聯(lián)動：市電停電發(fā)電機自動啟動、自動投入，市電來后發(fā)電機延時3分鐘停止。5.集中商業(yè)商鋪應急照明電源與備用電源分開設置，雙電源轉(zhuǎn)換設置在商鋪內(nèi)。6.建筑弱電部分： 7.戶內(nèi)對講門機：

1.主干線IP到單元／單元進戶為總線。2.信息發(fā)布功能。

3.各門崗門機和管理機可以同時呼叫不同單元總線住戶。

4.對講話機斷線、短路＼斷電及數(shù)據(jù)線路不通時可以在線檢測、自診自檢功能。5.蓄電池滿足戶內(nèi)對講及報警停電后繼續(xù)使用24小時。6.信號分支器具有隔離保護功能。

7.對講分機、信號分支器一個項目預留5套備品備件以滿足維修替代使用。8.系統(tǒng)具備屏蔽住戶分機，呼叫管理中心功能。9.戶內(nèi)報警：

1.軟件即時（延時≤2S）顯示戶內(nèi)報警信息（如房號、報警類型）并聲音提示。2.報警時彈出戶內(nèi)相關(guān)信息。

3.戶內(nèi)報警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。

4.軟件支持報警控制器在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。5.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復、報警記錄自動覆蓋。6.監(jiān)控設備：

1.攝像機實時監(jiān)視（1、4、9、16分割顯示），2CIF格式畫質(zhì)錄像存儲30天。2.能自動或手動切換，在畫面上應有攝像機的編號、地址和時間顯示。3.報警發(fā)生時相關(guān)監(jiān)視視頻閃爍提示并同時彈出全屏顯示。

4.主機支持視頻移動偵測、攝像機畫面丟失報警。5.軟件支持按時間、通道查詢錄像信息。6.硬盤錄像機宜支持全Dl錄像格式。

7.支持不少于50臺的以太網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，支持雙碼流網(wǎng)傳。8.支持各類報警、實時及錄像信息上傳。

9.在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時間。

10.圍墻應設置攝像輔助照明，光源安裝不能正對攝像機，選用發(fā)散光源。11.中控室監(jiān)視器選擇專業(yè)純平監(jiān)視器。12.周界報警：

1.報警時聯(lián)動打開對應圍墻探測燈和彈出對應攝像機畫面。

2.圍墻高度不宜低于2.2米，技防與物防安裝間隙不大于0.4米。

3.軟件即時（延時≤2S）顯示周界報警信息（報警編號）并聲音提示。4.報警時彈出電子地圖信息。

5.軟件布＼撤防、旁路防區(qū)，軟件并有記錄。

6.軟件支持報警模塊在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。7.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復、報警記錄自動覆蓋。8.給排水部分 1)保潔取水點設置

1.高層住宅首層、頂層及每隔10層設置。2.SOHO樓首層、頂層及每隔3層設置。3.寫字樓每層設置。

4.花園洋房每單元首層（或負一層）設置。5.別墅在環(huán)境中設置（與綠化取水點合用）。

6.車庫每層設置保潔取水點，且端柱立面應貼1.2米×1.2米的瓷磚（100米以內(nèi)居中設置，大于100米的車庫間距60～80米設置，管徑不低于20；洋房可以與設置在負一層的樓棟保潔取水點合用）。

7.水泵房、中控室、中央空調(diào)機房、屋面冷卻塔和濕式報警閥間應在房間內(nèi)或附近設置保潔取水點。

8.綠化保潔供水路徑、分段、點位布置及安裝方式建議

1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于DN63;每小環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右。

2.給水管分級控制，小環(huán)網(wǎng)之間應連通并設置閥門。

3.采用成品快速取水閥，快速取水閥前設置球閥；每50米靠路邊設置，景觀面積20平米以上的綠地應采用噴灌方式。4.景觀部分

1)水體數(shù)量及體量設置

1.水體數(shù)量及體量在不影響景觀設計效果的前提下，宜少不宜多。

2.水容量大于25立方米應采用循環(huán)系統(tǒng)。大于3 0 0M3，設置水泵房、凈化設備；回水管應設閥門。

3.大于200M3的水體設置加壓設施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4.水體每級及泵坑底部設排水、排水管設閥門、排水管徑考慮排水時間不超過30分鐘。5.泵坑不設在水體內(nèi)。

6.采用時鐘控制，未設置泵房的水體應集中控制，控制箱結(jié)合照明控制箱設在門崗處。7.景觀給水設計

1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于DN63。2.給水管分級控制。

3.采用成品快速取水點，每50米靠路邊設置；高邊坡地帶應采用噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動噴灌。

4.園區(qū)排水設計

1.單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應有組織排放。

2.車庫頂板應有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。

3.道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。4.游泳池及配套用房布置

1.對外有經(jīng)營條件，宜與會所集中設置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達的喬灌木植物。2.深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。

3.游泳池設置加壓設施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4.泳池四周設置痰槽。5.采用系統(tǒng)吸污。

6.更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。7.工程建設階段：

(一)土建部分（只針對清水房）： 1)商業(yè)及住宅煙道

1.豎向煙道不能直角轉(zhuǎn)彎。

2.煙道應伸向屋頂高空排放，同時應離住宅距離大于20米。3.頂端煙帽設置應利于排煙、具備防雨水進入功能。

4.經(jīng)過住宅臥室、客廳等功能房間時，應具有隔熱、防漏煙功能。

5.商業(yè)煙道不宜設置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設置坡向截面大的煙道匯集排放。

6.洋房、別墅均設置排煙道。7.空調(diào)機安裝位置

1.空調(diào)位尺寸滿足該房間面積對應功率的常見空調(diào)室外機尺寸。

2.裝飾百葉正投影間距宜不低于lOcm。（采用其他形式百葉要利于室外機散熱排風）

3.空調(diào)位附近應設置有組織排放冷凝水的排水系統(tǒng)（應能收納冬夏季排放的冷凝水），空調(diào)機位設置地漏，空調(diào)擱板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。4.空調(diào)外機位設置不低于兩面進出風，排風面與機位同寬。

5.空調(diào)機位設計時應考慮在自有使用權(quán)范圍內(nèi)出入安裝。（增加的側(cè)回風百葉設置為可開啟的活動門，方便安裝和維修）

6.上海地區(qū)靠近公共通道的外機位必須距地2.2米設置。

7.分體式空調(diào)機位的墻面必須采用實心砌體，滿足空調(diào)外機墻面安裝的強度。

8.連接內(nèi)外機的冷媒管長度控制在3米內(nèi)，最大不得超過4米；（杭州地區(qū)必須控制在3米內(nèi)）9.戶式中央空調(diào)：

a)室外主機宜選擇頂排風式的機型，避免側(cè)排風對植物和相鄰住戶的影響；結(jié)構(gòu)設計時應設計好戶內(nèi)外管線安裝通道的預留預埋。b)室外機位必須設置排水接口。c)預留主機安裝時的運輸通道。

d)交付標準安裝到位的空調(diào)系統(tǒng)，控制器安裝在室內(nèi)。10.建筑強電部分：

1)維修、社區(qū)活動電源及節(jié)日彩燈電源位置及容量

1.維修電源：商場、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按50米間距設置220V 16A五孔檢修插座；主出入口、園區(qū)干道或業(yè)主活動相對集中的廣場等處設置節(jié)日或園區(qū)活動電源，容量大小應根據(jù)位置優(yōu)勢來確定，一般為380V 10~30kw。

2.公區(qū)電纜不能通過業(yè)主私有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域或商鋪內(nèi)；圍墻照明線纜敷設及轉(zhuǎn)線井不宜設置在圍墻外。

3.公用電纜井不能面向商鋪內(nèi)開門。

4.計量表的標示：應采用防脫落、防掉色的材料制作。5.建筑光彩照明

1.l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對客戶影響的建議 2.2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應安裝在屋面女兒墻上，利于維護。3.建筑弱電部分：

1)安保人員巡更系統(tǒng)安裝：

1.軟件實時顯示巡更計劃執(zhí)行情況，正常、未到巡更記錄（在線巡更）。2.巡更計劃（巡更路線、巡更點、時間可靈活組合）編輯。

3.軟件能查詢巡更人員的日期、時間、地點、姓名或代號等數(shù)據(jù)。超時、漏點等非正常信號語音或聲光提示，并自動調(diào)出非正常信息。

4.軟件支持在線巡更點在線檢測（巡更點故障軟件即時文字、語音提示）。5.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復、報警記錄自動覆蓋。6.車管系統(tǒng)安裝：

1.軟件實時顯示車輛進出信息及圖片。

2.住宅臨時卡由人工收／發(fā)卡，出場時固定卡自動開閘，臨時卡確認后手動開閘。

3.商業(yè)車庫設集中收費亭及收費電腦，帶司機進出場圖像抓拍功能，進口自動取卡、出口自動吞卡。

4.系統(tǒng)具有語音提示、LED顯示、人工圖像對比功能。5.道閘具有防抬桿、桿臂一體化、帶準確平衡系統(tǒng)。6.出入口有防砸車裝置。

7.道閘起桿到啟桿完畢≤2S，刷卡到啟桿完畢≤4S。8.一卡一車，防重入功能。9.終端機支持信息處理功能。

10.商業(yè)采用IC卡，住宅卡片采用EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配1張／戶，別墅2張／戶。

11.門禁系統(tǒng)安裝： 1.車管門禁一卡通。

2.軟件實時顯示并記錄各出入口刷卡信息，能按時間、卡片、人員查詢歷史信息。

3.對卡授權(quán)、發(fā)行、掛失、解掛、補發(fā)、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關(guān)資料。4.卡片采用IC、EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配2張／戶，別墅3張／戶（可采用10CM近距離卡）。5.背景音樂系統(tǒng)安裝：

1.能播放CD、MP3等格式的音樂。

2.調(diào)節(jié)各分區(qū)音量并監(jiān)聽，聲音清晰、通透，但不吵人。3.給排水部分

1)消防末端試水裝置、閥門位置

1.消防末端放水閥應設在公區(qū)有排水的位置。

2.信號碟閥和水流指示器、消火栓環(huán)狀管網(wǎng)閥門宜設置在公共區(qū)域。3.下沉式花園的排水方式建議 1.設置有組織排水。

2.采用提排排水時，提排井應設在公共區(qū)域，設置超高水位報警信號到中控室。3.暖通部分

1)戶式中央空調(diào)室外機安裝位置

1.安裝基座與住宅結(jié)構(gòu)分離，避免共振。2.應選擇在隱蔽區(qū)域，避免安裝在陽臺。3.天然氣管網(wǎng)安裝及預留預埋

1.餐飲商鋪天然氣調(diào)壓箱至商鋪內(nèi)的管道安裝完成。

2.住宅區(qū)的調(diào)壓箱設置在公共區(qū)域，不設置在業(yè)主私家花園內(nèi)。3.保安宿舍、游泳池、會所設置天燃氣表，并配置燃氣鍋爐。4.管道保溫材料

1.空調(diào)風管及吊頂內(nèi)的排煙管采用離心玻璃棉保溫，冷凍和冷凝水管采用橡塑保溫。2.屋面上的冷卻水管采用橡塑保溫，同時用鍍鋅板做外防護。

3.柴油發(fā)電機尾氣管及熱水鍋爐煙道要求保溫，采用復合硅酸鹽，熱水鍋爐煙道保溫后用鍍鋅板做外防護。4.景觀部分

1)景觀圍墻樣式（高度及防攀爬）

1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數(shù)量。

高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點。

鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低丁3mm，頂部有矛尖。實體圍墻面層不使用淺色材料?？刁w娛樂設施

獨立設置的網(wǎng)球、籃球等有安全風險的運動項目，須有效安全防護措施。設施于景觀中的健身娛樂設施，按每200米半徑范圍內(nèi)設置一組且不影響景觀和業(yè)主的私密性；地面設置安全地膠，與園區(qū)的通道之間用丁步石連接；安裝牢固且入土埋設的構(gòu)件應做防腐處理；應設置器材使用須知告示牌。3.硬景鋪裝

1.石材選擇：耐臟、防滑

2.花臺等外表面材料：不宜采用涂料或淺色涂料

3.車道及露天停車場：宜采用瀝青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。4.軟景內(nèi)有人員經(jīng)過的位置：設汀步石。5.公區(qū)設施設備

1.位置要求：非業(yè)主使用的設備設施（如公區(qū)水表、車庫通風井、天然氣調(diào)壓箱、配電箱等）或室外消防栓不能安裝在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)。2.項目檢查及驗收階段：

(一)土建部分驗收（只針對清水房）： 1)房間幾何尺寸檢查

1.天棚是否平整，誤差是否在規(guī)范要求內(nèi)。

2.墻面是否豎直，陰陽角是否垂直，窗臺是否有大小頭。3.地面水平度檢查是否符合規(guī)范要求。4.墻面空鼓裂紋檢查

1.墻面空鼓情況檢查，并進行修補。

2.裂紋檢查，確定不是結(jié)構(gòu)性裂紋，并對裂紋進行修補。3.門窗安裝及成品保護情況檢查

1.檢查門窗安裝情況，開閉是否平順，及時調(diào)節(jié)。

2.門窗型材是否有劃痕，玻璃是否有劃痕，如果超過規(guī)范，需進行更換。3.門窗型材，入戶門是否有撞傷變形，需及時進行返廠。4.強電安裝部分驗收

1)強電配電箱安裝情況檢查

1.配電箱各線路是否接線正確，保證不出現(xiàn)短路情況。2.配電箱開關(guān)排布是否美觀，整齊。3.各房間強電安裝檢查

1.各房間強電是否貫通，強電穿墻和穿管情況是否規(guī)范。2.插座是否安裝美觀，電路是否通暢。3.弱電安裝部分驗收 1)弱電配電箱情況檢查

1.弱電配電箱安裝位置是否合適，安裝是否穩(wěn)固，有無破損。2.弱電項目是否齊全，電話、網(wǎng)絡、電視等有無漏接。3.戶內(nèi)對講和安防設備情況檢查

1.戶內(nèi)對講設備是否安裝到位，包括位置是否合適，工作是否正常，有無破損。2.紅外感測探頭（如有）安裝位置是否合適，工作是否正常。3.緊急報警按鈕是否配置到位。4.給排水部分驗收 1)蓄水試驗及防水測試

1.衛(wèi)生間15天以上蓄水試驗，保證衛(wèi)生間無滲漏。2.廚房、陽臺等部分局部防水是否處理到位。

3.外端防水測試，重點關(guān)注窗框等是否有滲水情況。4.給水管道安裝情況

1.給水管道安裝是否整齊、美觀，管道位置有無擋住其他功能設備。

2.3.4.5.1.2.2.3.4.1.2.3.4.1)1.2.3.1.2.3.1)1.2.3.1.2.3.4.1.2.3.4.1.2.管道接頭是否整齊，有無滲漏。

入戶總閥安裝情況檢查管道壓力測試，有無滲漏等。落水管道安裝情況

地漏安裝是否到位，落水是否通暢，重點檢查有無建筑垃圾。

落水管道安裝位置是否合理，尤其是廚房落水管道安裝位置是否合適?？照{(diào)預留冷凝水管安裝是否合適。暖通部分驗收

天然氣管道安裝情況

天然氣管道安裝密閉情況是否到位，有無泄漏，是否有必要的保護措施。

燃氣表安裝位置是否合適，安裝是否規(guī)范，是否運轉(zhuǎn)正常，燃氣表原始讀數(shù)記錄。采暖設備安裝情況（如有）

暖氣安裝情況，是否有漏水情況，水路是否通暢。地采暖安裝情況，有無滲漏，保護措施是否到位。景觀部分驗收 硬景部分驗收

小區(qū)道路鋪裝路面是否平整，道路排水施工是否完整。

石材部分安裝情況檢查，石材掛接，拼縫是否符合規(guī)范，有無做防水。軟景部分驗收

植物種植有無遮擋戶內(nèi)光線。植物?；畲胧┦欠竦轿弧＞G植搭配和優(yōu)化建議。景觀水體部分驗收

水體循環(huán)泵安裝情況檢查，能否正常工作。水體防水施工是否到位，有無滲水情況。水體有無返堿情況。導示系統(tǒng)檢查

導示標牌是否清楚，能否保證業(yè)主找到相應線路。導示牌安裝是否到位，有無損壞等。