第一篇：物業(yè)管理見習(xí)報(bào)告（共）

物業(yè)管理見習(xí)報(bào)告

前不久我們?cè)谕趵蠋煹膸ьI(lǐng)下去了兩家不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理公司，分別咸寧學(xué)院三色園和咸寧碧桂園。在老師的解說下，我們了解了許多關(guān)于物業(yè)的知識(shí)和對(duì)兩家物業(yè)的基本情況有了大概的了解?，F(xiàn)在我就談?wù)勥@次見習(xí)所看到的以及結(jié)合學(xué)習(xí)了的相關(guān)物業(yè)管理知識(shí)后的感想。

我們是先去的三色園。在進(jìn)門之前呢，有一道門禁系統(tǒng)，這是一個(gè)小區(qū)所必備的。在老師用門禁系統(tǒng)的卡進(jìn)去之前，門口的保安人員是不會(huì)讓進(jìn)的，除非你說清楚你是誰以及你要找的人是誰，還要你找的那個(gè)人同意你進(jìn)來你才進(jìn)的去的。這主要是為了小區(qū)的安全管理，防止外來人員進(jìn)入本住宅小區(qū)。不過，三色園的這道門禁系統(tǒng)設(shè)置的比較晚，是今年才設(shè)置好的，以前這里幾乎就是一條從咸寧學(xué)院通往楊下的路，任何人都可以從這里進(jìn)出。進(jìn)入小區(qū)之后呢，首先看到的是三色園的物業(yè)管理的辦公樓。老師給我講解了一些小區(qū)的基本信息和環(huán)境，背景等，讓我們對(duì)三色園有了一個(gè)初步的了解。它的建筑樓群基本上是呈平行排列的，大部分是以物業(yè)管理辦公樓為對(duì)稱建造的。不過緊挨它兩側(cè)的房子是最后才賣出去的，說是涉及一個(gè)風(fēng)水問題。從物業(yè)辦公大樓進(jìn)去后向左走是和隔壁小區(qū)分開的一個(gè)界限，用柵欄圍起來的，在以柵欄為界限的大約一米寬的地方，本來按規(guī)定應(yīng)該是弄綠化的，但基本上都被里面住戶種菜了，這是資質(zhì)等級(jí)不高的物業(yè)管理的一處不規(guī)范的地方。在建筑的外墻上我們有看到一個(gè)突起的地方，是巡邏點(diǎn)，就是保安巡邏到了這個(gè)地方的時(shí)候就刷下，相當(dāng)于我們上班要打卡是一樣的，不過我們看到的時(shí)候好像是一個(gè)擺設(shè)，是沒有開的。而且，為了保證小區(qū)居民的安全應(yīng)該設(shè)有監(jiān)視器的，但在這里并沒有看到。繼續(xù)前走看到的是山，小區(qū)是依山而建的，這一片的風(fēng)景和環(huán)境倒是不錯(cuò)。賣房是可以打出天然氧吧這個(gè)案名吸引買房者。小區(qū)的配電室也是建在這里的，離住宅區(qū)還是有點(diǎn)距離的，為防止輻射的。但下面一大塊空地原應(yīng)該是物業(yè)管理公司用來培育花的，但沒有打理好，和前面一樣被用來種菜了，不后，總的來說衛(wèi)生環(huán)境的管理還是不錯(cuò)的，但相關(guān)的安全措施還是不到位的，不過近幾年正在改善中，相比于去年這里還是一條人行道的時(shí)候。不過在本應(yīng)該弄綠化的地方被種上菜這一點(diǎn)恐怕還是得不到什么大的改善，因?yàn)檫@里面住的都是學(xué)院的老師，大家都彼此認(rèn)識(shí)，再加上這些基本上都是老人家弄得，到了收

獲的時(shí)候送點(diǎn)給大家嘗嘗鮮什么的，都是人情世故。所以這一點(diǎn)估計(jì)得不到什么大的改善，不過有點(diǎn)大家都是一家人的感覺。我們還看到有些底層一些住戶在門窗上安了防盜門之類的，按物業(yè)管理的規(guī)定來講，這些是不被允許的，因?yàn)樗鼈兤茐牧私ㄖw的美觀。有些住戶還在不應(yīng)該安置空調(diào)的地方安了空調(diào)，這也是不被允許的，應(yīng)該安置在施工方專門預(yù)留給裝空調(diào)的地方。三色園建了有五年了，但有些墻面已經(jīng)是明顯的脫落了，建筑的質(zhì)量還是存在一些問題的。相較于以前的物業(yè)管理而言，三色園的物業(yè)管理還是可以的，但還不是很規(guī)范，加上我們并沒有去他們的物業(yè)管理辦公室里進(jìn)一步的了解他們的工作制度等等，也就不了解相關(guān)的物業(yè)收費(fèi)情況等等，所以評(píng)價(jià)不多。

在參觀完三色園的物業(yè)管理后，我們集體坐了六路車來到了坐落于咸安區(qū)淦河的咸寧碧桂園。首先一下車我們就看到了一個(gè)大約有10米高的一建筑物，上面寫著碧桂園三個(gè)字。大約處于他們整個(gè)區(qū)的中心位置，當(dāng)然也就是在他們的大門口那里，是一個(gè)塔狀的，上面應(yīng)該是用作巡邏之類的，門口有一保安人員站著。我們下車后是經(jīng)過了一座橋的，這座橋是架在淦河上的，而碧桂園是被淦河包圍的，后面是山群，可以說碧桂園是依山傍水的，它本來的規(guī)劃區(qū)就是一整個(gè)的大山頭，光了解它的地理位置就覺得這里的居住環(huán)境就應(yīng)該會(huì)很不錯(cuò)的了。站在橋上看河里的水還是很清澈的。在淦河的對(duì)面即隔著一條馬路就是碧桂園了。淦河的對(duì)著碧桂園的這邊用土填起來了，并且在上面已經(jīng)種上了草和樹木，這樣做是應(yīng)為在咸安這邊的地勢比較低，在2008年發(fā)大水的時(shí)候這里被淹了一部分，所以現(xiàn)在已經(jīng)被筑起來了。有點(diǎn)地方還安了噴泉，夏天晚上在這里先休息還是很不錯(cuò)的，冬天曬曬太陽呀也很好。在大門外面是有它們的建筑平面圖，你可以從這個(gè)圖上了解它們的建筑樓群有哪些以及是怎么布置的，而且，路邊有專門的指示牌讓你知道普通住宅區(qū)在哪，小洋房區(qū)在哪，別墅又在哪等，非常的清楚。為了更進(jìn)一步的了解這些，我們?cè)诶蠋煹膸ьI(lǐng)下進(jìn)了它們的售樓部。當(dāng)然進(jìn)去后它們的工作人員也給我們講解了相關(guān)的信息。一進(jìn)去就可以看到這個(gè)規(guī)劃區(qū)的實(shí)物模擬效果圖，從這里可以了解到整個(gè)的規(guī)劃，以及每個(gè)規(guī)劃區(qū)的街道等，哪些是已經(jīng)銷售出去的，哪些沒有待售等都一清二楚。在墻上張貼的相關(guān)信息可以了解到它們的普通住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)是1元/m2，小洋房是1.5元/m2，別墅是2元/m2，普通住宅物業(yè)費(fèi)和之前的三色園的差不多，三色園1元/m2，但因?yàn)槭歉＠繒?huì)補(bǔ)貼三毛錢，所以是七毛錢。在了解了一些房子的相關(guān)信息后，我們就去了它們的別墅和洋房區(qū)。

本來王老師有和這里的物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人聯(lián)系了，讓我們可以參觀他們的物業(yè)，不過他臨時(shí)有事來不了，所以很遺憾向先前一樣我們并沒有參觀他們的辦公室了解他們的工作制度和相關(guān)流程規(guī)范等。不過王老師和保安交涉了下，是允許我們進(jìn)入他們的住宅區(qū)去參觀的，因?yàn)楸坦饒@的物業(yè)管理資質(zhì)是最高級(jí)一級(jí)的，它的制度還是非常的完善的，外來人員進(jìn)入的話是要登記的，甚至我們?cè)谶M(jìn)去的時(shí)候看到車道都分了業(yè)主車道和外來車道，真是相當(dāng)?shù)囊?guī)范。在進(jìn)去后我們有看到維護(hù)旁邊還有磚塊水泥什么的，以及一些工人進(jìn)進(jìn)出出的，說明這里還沒有完全的建立起來，不過，除了這些以外其他的都基本完善了：有小孩玩的游樂場，籃球場，還有一個(gè)游泳池，是對(duì)外開放的，不過沒注水，因?yàn)檫€沒有完全建造起來，業(yè)主住進(jìn)來的人也不多，所以還沒有開始使用。進(jìn)去的第一感覺就是這里的環(huán)境非常好，我們知道，我們現(xiàn)在買房住房要的不僅僅是房子本身，還有好的物業(yè)管理，好的人文環(huán)境，好的生活環(huán)境等，關(guān)鍵是要住的安心，放心，舒心。所以好的外在環(huán)境是非常重要的。估計(jì)這里是因?yàn)閯倓偨ǔ刹痪玫木壒?，搬進(jìn)來的人并不多，只看到為數(shù)不多的業(yè)主住進(jìn)來了，還有一些在請(qǐng)工人進(jìn)行裝修中。我們進(jìn)去看了一家正在裝修的聯(lián)排別墅，是三層的。一樓有一間客廳和餐廳，是連在一起的，一進(jìn)門就看得到，在后面是廚房，廚房旁邊就是洗手間和一儲(chǔ)藏室；往上就是二樓了，樓梯蠻窄的，大約有850mm左右寬，二樓有兩間臥室，兩間洗手間，主臥一間，外面一間，在通往陽臺(tái)的地方是洗衣房；最后是三樓了，有一間臥室，一間書房，和一個(gè)很大的陽臺(tái)。在一些已經(jīng)入住的業(yè)主家在陽臺(tái)上放了把搖椅之類的，日子真的是小資呀，真羨慕，不過還是有錢才消費(fèi)的起的，我們看到有些住戶家把一樓下面一整塊都買下來了，在里面建了涼亭，石桌，小橋等，還種了果樹，花等，看著就很賞心悅目，在加上住在這么一個(gè)舒適的環(huán)境里，就更愜意了。在每戶的門口就是停車位了，所以取車還是非常方便的。在它的規(guī)劃區(qū)里面建造了一個(gè)人工湖，不過現(xiàn)在還沒有放水進(jìn)去，聽工作人員說引進(jìn)的是淦河的水，所以還是比較方便節(jié)約的。我想等到這里的一切都準(zhǔn)備好，正式運(yùn)行的時(shí)候肯定很好。當(dāng)然除了這些之外，我們看到他們這里也是有巡邏點(diǎn)的，在公共地方還有涼亭，長椅，石桌，石凳等，幾乎家家戶戶門口都有郵箱，牛奶箱。在臨山的那一面的地方很空曠，山上都是樹木，空氣和風(fēng)景都非常好，很適合來這運(yùn)動(dòng)，像散步，打羽毛球呀這些。之前在三色園遇到的不規(guī)范的問題這里都做的很好，像他們的配電室有專門的房子，建在了離住宅區(qū)比較遠(yuǎn)的地方，住戶的空調(diào)也是安在事先預(yù)留安置空調(diào)的地方，也不存在有不該種菜的地方種了菜的情況發(fā)生。我覺得，這個(gè)地方真的很適合養(yǎng)老，過一種愜意的慢生活，很舒服，很享受......在碧桂園里我們將近待了一個(gè)上午，幾乎都是沉浸在了它良好的環(huán)境和物業(yè)管理所營造的良好氛圍中了。所以，在參觀了兩家資質(zhì)等級(jí)完全不一樣的物業(yè)后，我了解到，一個(gè)好的物業(yè)管理也是吸引顧客買房的一大因素。給我的一個(gè)啟示就是賣房的也好，買房的也罷，物業(yè)管理的好壞是一重大考量的條件因素。當(dāng)然這次的見習(xí)也讓我對(duì)物業(yè)管理這方面有了一個(gè)更深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)以后從事物業(yè)管理方面的工作也是一個(gè)參考。

第二篇：物業(yè)管理見習(xí)報(bào)告

085321029汪智物業(yè)管理案例分析論文

物業(yè)管理案例

案例： 2000年5月10日深夜，重慶市渝中區(qū)某公司的董事長郝躍加完夜班回家，在路過學(xué)田灣正街65和67號(hào)樓下時(shí)，一只從天而降的煙灰缸砸在了他頭上，當(dāng)場昏迷倒地，隨即被人送往附近的急救中心搶救。在經(jīng)過39小時(shí)的手術(shù)急救，昏迷了70多天，花費(fèi)14萬余元的醫(yī)藥費(fèi)后，郝躍脫離了生命危險(xiǎn)，但留下了嚴(yán)重的后遺癥，被鑒定為三級(jí)智能障礙傷殘、命名性失失語傷殘、顱骨缺損傷殘，伴隨經(jīng)常發(fā)作的外傷性癲癇，郝躍基本喪失了生活自理能力和工作能力。這一事件經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)介入偵查后未能查明系何人所為，郝躍遂將位于出事地點(diǎn)的65、67號(hào)兩幢樓的開發(fā)商及兩幢樓一層以上24戶居民告上法庭，要求他們共同賠償自己的醫(yī)藥費(fèi)、精神損失費(fèi)等各種費(fèi)用共計(jì)17萬余元。一審法院駁回郝躍對(duì)于開發(fā)商的訴訟請(qǐng)求，但根據(jù)過錯(cuò)推定原則，判決24戶居民中的22戶共同分擔(dān)16萬余元的賠償責(zé)任，每戶賠償8000余元，二審法院維持原判。

關(guān)于高空墜物受害賠償問題的思考

085321029汪智

摘要：在加害人不能確定的情況下，在高空墜物受害人的損害如何得到救濟(jì)是爭議較大的熱

點(diǎn)問題。本文列舉了三個(gè)著名的案例，從這三個(gè)案例不同的處理結(jié)果入手，分析我國目前處

理此類案件的尷尬局面，接著列舉眼下學(xué)者們對(duì)此提出的幾種建議，筆者通過分析這些建議的可行性，從而提出自己的觀點(diǎn)，即對(duì)受害人進(jìn)行國家賠償，通過分析比較，這將是目前現(xiàn)

階段我國解決此類問題較為經(jīng)濟(jì)的做法。

關(guān)鍵詞：高空墜物加害人不明國家賠償案例的判決結(jié)果

1.1案件判決

案例中據(jù)記者事后跟蹤報(bào)道采訪郝躍的妻子了解到目前為止只有兩家在樓中辦公的單

位支付了賠償款，即16000余元，其余20家居民均表示不是自己扔的，都沒有支付賠償款

接著我們從法理上分析上述案件的實(shí)質(zhì)所在。簡單歸納之即犯錯(cuò)的只有一個(gè)人，但不知是哪

一個(gè)人，于是把他與他周圍的人全部算上，共同承擔(dān)那個(gè)人所犯過錯(cuò)后的賠償責(zé)任。那就是

一個(gè)犯錯(cuò)、全部連坐。對(duì)于犯錯(cuò)的那個(gè)人，對(duì)與之為全部的其他人則是替他受過，對(duì)自己沒

有的行為負(fù)責(zé)，寧枉勿縱似乎也是欠妥的。

1.2學(xué)者們的看法

再讓我們看看學(xué)者專家們對(duì)上述問題的看法。重慶煙灰缸一案被視為拋擲物傷人損害責(zé)

任經(jīng)典范例，從案發(fā)時(shí)到現(xiàn)在在全國范圍內(nèi)都造成了持久深遠(yuǎn)的影響，包括中央電視臺(tái)在內(nèi)的眾多新聞媒體對(duì)此案件都進(jìn)行了詳略不等的跟蹤采訪和報(bào)道。法律界對(duì)此案的判決，展開

了激烈爭論，贊成派與反對(duì)派針鋒相對(duì)，經(jīng)渭分明。贊成派已將判決原理寫進(jìn)《民法典學(xué)典

建議稿》草案之中，反對(duì)派則起草另一部《民法典草案建議稿》，其中侵權(quán)行為篇起草人張

新寶教授則明確表示反對(duì)高空拋物案中追究所有被訴業(yè)主賠償責(zé)任的做法。最高人民法院在出臺(tái)《關(guān)于審理人身損害賠償責(zé)任案件適用法律若干問題的解釋》（法釋20號(hào)）之后明確表

示，高墜物案中追究所有被告連帶賠償責(zé)任的做法，對(duì)于那些被告而言是喪失了正義的標(biāo)準(zhǔn)，作為國內(nèi)最高司法機(jī)關(guān)，對(duì)此問題表態(tài)如此堅(jiān)決，措辭如此嚴(yán)厲，立法者恐怕難以視而不見。

最高人民法院副院長黃松有在其主編的《人損解釋》書中明確指出，“重慶煙灰缸傷人案是

個(gè)錯(cuò)案”。學(xué)者們認(rèn)為不管是適用過錯(cuò)原則，還是適用共同危險(xiǎn)或是適用公平責(zé)任，均不能

圓滿地解釋該案判決原理，況且我國是成文法國家，嚴(yán)格禁止法官造法。在法律沒有明文規(guī)

定的情況下不能由法官來自由裁量分配客觀舉證責(zé)任。

2國內(nèi)外相關(guān)做法

2.1美國的做法

在發(fā)達(dá)國家，侵權(quán)損害賠償責(zé)任已經(jīng)不再是賠償人身損害的主要資金來源。1960年，美國因補(bǔ)償受害人的人身損害所付出的賠償費(fèi)用，侵權(quán)責(zé)任賠償僅占7.9%。個(gè)人責(zé)任保險(xiǎn)

提供的賠償占36.5%，社會(huì)保險(xiǎn)提供的補(bǔ)償占18.1%，再加上其他諸如勞工損害，社會(huì)公共

福利等的補(bǔ)償，整個(gè)社會(huì)保障體制共承擔(dān)了50.6%。

2.2新西蘭的做法

新西蘭于1973年施行的事故補(bǔ)償法則更具開創(chuàng)性，其規(guī)定因車禍、醫(yī)療事故、災(zāi)害等

意外事故的生命、身體的損害者，無論是否出于他人的過失，皆得請(qǐng)求補(bǔ)償，并禁止就死亡

或身體傷害依侵權(quán)行為規(guī)定請(qǐng)求損害賠償。

2.3臺(tái)灣的做法

我國臺(tái)灣地區(qū)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也逐步創(chuàng)設(shè)了無過失補(bǔ)償體制，并健全社會(huì)安全

保障，形成了三個(gè)階層的賠償或補(bǔ)償體系。

3.1建議及其可行性賠償建議

針對(duì)我國法律在面對(duì)高空墜物傷人案所表現(xiàn)出來的尷尬，法院在處理此類案件所表現(xiàn)出

來的紛亂與自相矛盾，學(xué)者們紛紛言獻(xiàn)策，但筆者認(rèn)為他們所提出建議的可行性值得商榷。建議一：設(shè)立基金會(huì)

有不少學(xué)者提出設(shè)立高空墜物基金會(huì)，用該基金來賠償受害人，即商樓居戶在入住前每人交納一定數(shù)額金錢成立該幢樓的基金會(huì)，?？顚Ｓ?，在發(fā)生高空墜物傷人而又無法確定加

害人的情況下，動(dòng)用此款來賠償。

我認(rèn)為，這與案例二，重慶灰缸案的判決在本質(zhì)上是一樣的，即由多個(gè)住戶來分散加害

人賠償責(zé)任。唯一所不同的是賠償款在事發(fā)前已經(jīng)籌集到位，放在那里，等著事故發(fā)生罷了。

對(duì)于高層住戶說也是很不公平的，明明自己沒有扔?xùn)|西，可還是要由自己支付一定數(shù)額的金

錢。要求公民為自己沒有發(fā)生的行為負(fù)責(zé)，實(shí)在于理無據(jù)。況且此舉易誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，前面

已經(jīng)分析，比處不再重述。

建議二：效仿國外，實(shí)行社會(huì)救助。

有些學(xué)者建議實(shí)施社會(huì)救濟(jì)，即由社會(huì)保障來完成對(duì)受害者的救助。我認(rèn)為在目前的中國難以實(shí)行。眾所周知我國目前仍舊是發(fā)展中國家，雖然改革開放以來，經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了舉世矚目的成就，但我們?nèi)詰?yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，我國距國外一些發(fā)達(dá)國家仍有不小的差距。一些高福利國家，有著雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，它們不但可以將國民意外受傷（包括高空墜物致傷）列入到社會(huì)救助的范圍之內(nèi)，更可以將每個(gè)公民出生、教育、死亡均入其中，如新西蘭，而在我國不是個(gè)福利國家，還處于社會(huì)主義初級(jí)階段，要看到我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)差別較大，社會(huì)保障體制并不完善，因此，社會(huì)救助方式以后可以考慮但目前尚不備具實(shí)施條件。建議三：商業(yè)保險(xiǎn)理賠

有的學(xué)者建議應(yīng)將損害的風(fēng)險(xiǎn)分散于社會(huì)大眾，由各種商業(yè)保險(xiǎn)來理賠，想法初衷是好的，但我們來看看是否行得通。保險(xiǎn)理賠首先得買保，如今保險(xiǎn)各同種類繁多，公民出門之前就買，人壽險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)、交強(qiáng)險(xiǎn)、意外傷害險(xiǎn)等，如今又加高空墜物險(xiǎn)，并不具備買齊各種保險(xiǎn)的可能性，況且保險(xiǎn)理賠手續(xù)煩瑣，若不具備專業(yè)知識(shí)，公民個(gè)人難以應(yīng)付，更何況是受了傷的公民。商業(yè)保險(xiǎn)是商業(yè)，它就以追求利潤為目的，收少了保費(fèi)公司不合算，賠多了保險(xiǎn)公司也不合算，這不像交強(qiáng)險(xiǎn)，是國家強(qiáng)制車輛所有人必須購買的一種險(xiǎn)。那么面對(duì)危險(xiǎn)的高樓，國家是否也要強(qiáng)制從樓下經(jīng)過的人必須購買高空墜物險(xiǎn)，否則不許從樓下通過呢？這顯然是不可能的。

建議四：多種方式并存

筆者認(rèn)為以上方式單獨(dú)實(shí)施都難以運(yùn)轉(zhuǎn)。如把它們加在一起，情況只會(huì)更糟，沒有明文法律規(guī)定，地方經(jīng)濟(jì)又不平衡，各案千差萬別。很有可能出現(xiàn)多個(gè)單位互相扯皮，互相推諉，受害人像皮球一樣被踢來踢去，耗時(shí)耗力也得不到賠償。

建議五：實(shí)行國家賠償

筆者認(rèn)為高空墜落致人損傷，在加害人不明的情況，對(duì)于受害人應(yīng)當(dāng)實(shí)行國家賠償。

3.2賠償?shù)目尚行约翱刹僮餍苑治?/p>

3.2.1 法理可行性分析

高空墜物致人傷害甚至死亡，當(dāng)屬公共安全問題，要么是治安案件，要么是刑事案件，作為政府行使管理社會(huì)的職能機(jī)關(guān)之一——公安機(jī)關(guān)有責(zé)任就此展開偵查。但在濟(jì)南菜板案中，受害人死亡后，當(dāng)?shù)毓膊块T以不符合刑事立案標(biāo)準(zhǔn)而不予立案，顯然是在逃避義務(wù)，就連公民自殺死亡如果存在疑點(diǎn)都要警發(fā)介入調(diào)查，何況這是活生生地被砸死！此種做法在社會(huì)上影響惡劣。當(dāng)然在重慶煙灰缸案、深圳玻璃案，事故發(fā)生后，當(dāng)?shù)鼐骄槿胝{(diào)查。深圳警方采取了核查及現(xiàn)場勘查、詢問疑犯、等取證措施，并做了偵查實(shí)驗(yàn)，但仍舊不能確定玻璃是從誰家扔出的。這是否表明公安機(jī)關(guān)已經(jīng)沒有責(zé)任了呢？否也?！霸诘缆泛托凶咧袥]有恐懼和危險(xiǎn)，乃公共福利之所在?！闭芾砩鐣?huì)，應(yīng)保障公共安全，公民享有安寧生活的權(quán)利。連走在馬路上都會(huì)受到人身危險(xiǎn)，公民安全感何在？連待在家中（高層居戶）都要被索賠，公民安全感何在？政府管理社會(huì)不是看經(jīng)過，而要看結(jié)果，像高空墜物傷人，公安部門無法查明加害人時(shí)，政府則要買單！

3.2.2具體可操作性分析

《國家賠償法》施行至今已有十三個(gè)年頭，最高人民法院及國務(wù)院陸續(xù)頒布了與支配套的《解釋》（規(guī)定）等司法解釋?？陀^地講，我國國家賠償制度是在謹(jǐn)慎地發(fā)展。國家賠償分為行政賠償與刑事賠償，現(xiàn)行法律體制詳細(xì)地規(guī)定了賠償機(jī)關(guān)、賠償秩序、賠償范圍等。筆者認(rèn)為可以在賠償范圍的八條中增加一條關(guān)于高空墜物傷人經(jīng)公安機(jī)關(guān)偵查，仍法查明加害人的條款，由受害人向進(jìn)行偵查的公安機(jī)關(guān)提起國賠償，其賠償秩序適用該法及其司法解釋。

4結(jié)論及積極意義

筆者認(rèn)為此舉既避免了法院適用侵權(quán)原則審理此類案件的無所適從，也體現(xiàn)了“有損害有救濟(jì)”，個(gè)體正義得以實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)了政府管理社會(huì)的責(zé)任，敦促采取諸如裝置攝像探頭等措施。在目前的中國，此舉是對(duì)受害人救濟(jì)的較合理、較經(jīng)濟(jì)、較便捷的手段。當(dāng)然，對(duì)高層墜物致人損害進(jìn)行立法，牽連到諸多方面問題，如我國侵權(quán)行為法的研究水平從及我國法律文化傳統(tǒng)和法治意識(shí)等方面。但筆者認(rèn)為隨社會(huì)發(fā)展，新問題新事物出現(xiàn)，法律的完善，法條的細(xì)化，立法是大勢所趨，在此筆者做一些力所能及的探討，再發(fā)生類似案件，希望有圓滿地解決方式。

參考文獻(xiàn)：

[1]王洪杰.《樓上落下物致人損害加害人不明的法律救濟(jì)》

[2]陳曉軍：《高空拋物致人損害問題研究》

[3]長沙居士：《重慶“煙灰缸傷人”案的法理評(píng)析》

第三篇：物業(yè)管理見習(xí)報(bào)告

物業(yè)管理見習(xí)報(bào)告

2010年11月30日我們來到了咸寧碧桂園物業(yè)管理有限公司管理的咸寧碧桂園進(jìn)行了為期一天的物業(yè)管理見習(xí)。在見習(xí)期間，我們依次對(duì)綠化清潔部、保安部進(jìn)行了見習(xí)。簡短的見習(xí)生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實(shí)習(xí)，使我對(duì)物業(yè)治理工作有了深層次的感性與理性的熟悉。

咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區(qū)，咸寧溫泉潛山森林公園旁，長安大道北端，是南山商圈的組成部分。項(xiàng)目占地面積666690平方米，總建筑面積1731600平方米。項(xiàng)目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望；武商量販、南大街商業(yè)區(qū)、咸寧高中等城市配套距項(xiàng)目僅數(shù)百米。緊鄰人民醫(yī)院、市政機(jī)構(gòu)和銀行系統(tǒng)。項(xiàng)目引入8路公交車，同時(shí)周邊更有2、6、10路公交車貫通。

咸寧碧桂園山水兼得，自然環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目被淦河以“川”字形環(huán)繞，形成“一河六岸”的獨(dú)特濱河景觀；同時(shí)緊鄰城市綠肺青龍山、雙龍山、孝子山，足不出戶便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長水岸，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城。

項(xiàng)目整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤?？傄?guī)劃約2600畝，摘牌1000畝，首期開發(fā)約500畝。產(chǎn)品規(guī)劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區(qū)是咸寧市第一個(gè)大規(guī)模中央別墅居住區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)為極具陽光感的地中海風(fēng)格，并結(jié)合山水自然元素，最大限度地將天然景觀引入室內(nèi)，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅。項(xiàng)目同時(shí)規(guī)劃有社區(qū)文化廣場、80000㎡社區(qū)人工湖，超過6000㎡鳳凰商業(yè)街、大型會(huì)所、休閑濱水公園等多項(xiàng)配套設(shè)施，并由碧桂園集團(tuán)提供先進(jìn)的五星級(jí)酒店式物業(yè)管理服務(wù)。

上午我們到了咸寧碧桂園，咸寧碧桂園物業(yè)管理有限公司客戶服務(wù)部的劉助理首先為我們的見習(xí)表示了歡迎，并給我們介紹了我們物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，然后帶我們一邊參觀，一邊介紹了綠化清潔部的相關(guān)工作。

首先，他給我們介紹了綠化清潔部的機(jī)構(gòu)設(shè)置情況。在清潔管理方面，其職責(zé)范圍是樓宇前后左右的公共地方（即碧桂園內(nèi)的道路、空地、綠地、網(wǎng)球場、游泳池等所有公共地方）、樓宇上下空間的公共部位（即樓宇一層到屋頂屋面，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺(tái)建筑物外墻等公共部位）和碧桂園內(nèi)的日常生活垃圾的手機(jī)、分類和清運(yùn)。清潔工作的管理主要包括工作量的估算、清潔崗位的劃分及人員編制、清潔崗位流程的編寫、清潔計(jì)劃的編制、清潔工具設(shè)備的配備和管理、清潔人員的管理、清潔工作的檢查方式和方法及清潔工作的安全9個(gè)方面。在綠化管理方面，設(shè)置了花圃組和養(yǎng)護(hù)組，花圃組的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)培育各種花卉苗木，不斷學(xué)習(xí)和引進(jìn)新品種，以滿足碧桂園綠化的需要，栽植、補(bǔ)種的需要，節(jié)假日擺花、用畫的需要以及客戶擺花、插花的需要。養(yǎng)護(hù)組則負(fù)責(zé)碧桂園綠化的養(yǎng)護(hù)工作：樹木更新、培育花草、澆水、施肥、打藥等。目的就是要做到枝繁葉茂、綠草如茵，為業(yè)主和使用人提供一個(gè)非常優(yōu)美的綠化環(huán)境。

其次，他又列舉了些綠化養(yǎng)護(hù)工作中的具體工作，如綠化養(yǎng)護(hù)人員要定期施肥：春、秋季節(jié)對(duì)各種植物施肥一遍，其它季節(jié)視情況而定，肥料的選擇以有機(jī)肥為主，盡量少施化肥；綠化區(qū)內(nèi)的花灌木，以及綠籬、草皮，造型喬、灌木，每月修剪一次，平時(shí)發(fā)現(xiàn)與總體造型不協(xié)調(diào)時(shí)必須修剪，其它各類植物的修剪主要集中在冬季進(jìn)行；春、秋季定期每月噴殺二次，平時(shí)發(fā)現(xiàn)蟲害即時(shí)噴殺；補(bǔ)種以春季為主，綠地要求保持無黃土裸露；苗木出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象時(shí)，可進(jìn)行移植，對(duì)不適應(yīng)環(huán)境樹木給予更換品種；進(jìn)入風(fēng)季前必須對(duì)新種的或具一定高度、冠

幅大的喬、灌木進(jìn)行撐牢。

為了給小區(qū)業(yè)主一個(gè)舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，綠化清潔部的工作是相當(dāng)重要的，在我們的見習(xí)中，我們了解到了作為一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理員是多么的辛苦，可是我們不會(huì)退縮，看著業(yè)主在自己創(chuàng)造的環(huán)境中舒適的生活，我知道我們的努力是值得的。

我們還在劉助力的安排下分組輪流參觀了碧桂園安全工作的觀察中心和指揮中心——監(jiān)控室。監(jiān)控室的屏幕顯示了整個(gè)碧桂園公共地方的安全形勢，這樣監(jiān)控人員可全面觀察整個(gè)碧桂園的安全狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)某個(gè)監(jiān)控部位的異常情況，并采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。在參觀的同時(shí)，劉助理還介紹了門衛(wèi)保安和巡邏保安的工作情況。門衛(wèi)保安的工作主要有：疏導(dǎo)車輛和人員進(jìn)出，嚴(yán)格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進(jìn)入轄區(qū)，發(fā)現(xiàn)可疑人員和事情后及時(shí)處理并報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)持執(zhí)行用戶的大宗及貴重物品憑證出入制度等等。巡邏保安的工作主要有：巡視檢查轄區(qū)內(nèi)是否有不安全因素，對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行必要的詢查，勸阻推銷人員、小商販等盡快離開轄區(qū)，制止轄區(qū)內(nèi)打架斗毆事件的發(fā)生，看管好停車場內(nèi)的車輛、防止撬車盜車事件的發(fā)生等等。

同時(shí)，我們認(rèn)識(shí)到在安全工作系統(tǒng)中，監(jiān)控、門衛(wèi)、巡邏通過無線聯(lián)系形成安全工作網(wǎng)絡(luò)。監(jiān)控在三者中處于調(diào)度和指揮的地位，監(jiān)控覆蓋面廣，反饋的信息既多又快，一旦某一部位有情況發(fā)生，可由監(jiān)控人員調(diào)度保安力量迅速趕到現(xiàn)場。

下午劉助理帶我們到小區(qū)內(nèi)的雙拼別墅、聯(lián)體別墅及優(yōu)雅洋房處看了看，并帶我們參觀了其中的一個(gè)樣板房。室外環(huán)境優(yōu)雅，室內(nèi)裝飾為地中海風(fēng)格，在選色上，它選擇了直逼自然的柔和色彩，在組合設(shè)計(jì)上注重了空間搭配，充分利用每一寸空間，且不顯局促、不失大氣，解放了開放式自由空間；集裝飾與應(yīng)用于一體，在柜門等組合搭配上避免瑣碎，顯得大方、自然，讓人時(shí)時(shí)感受到地中海風(fēng)格家具散發(fā)出的古老尊貴的田園氣息和文化品位；其特有的羅馬柱般的裝飾線簡潔明快，流露出古老的文明氣息。這樣的房子和其周圍的環(huán)境正印證了“咸寧碧桂園給您一個(gè)五星級(jí)的家”。

短短的一天見習(xí)很快就結(jié)束了，可是這一天的所學(xué)將會(huì)一直伴隨我們。回顧見習(xí)生活，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過見習(xí)，加深了我對(duì)物業(yè)治理知識(shí)的理解，豐富了我的物業(yè)服務(wù)知識(shí)，使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性熟悉。同時(shí)，由于時(shí)間短暫，感到有一些遺憾。對(duì)物業(yè)治理有些工作的熟悉僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，可是我們依然相信我們有能力在今后做的更好。在今后從事物業(yè)管理的工作中，我們還需要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)新的知識(shí)，用理論聯(lián)系實(shí)際，做一個(gè)好的、合格的物業(yè)管理員。為我們的業(yè)主營造一個(gè)舒適的生活居住環(huán)境。

通過見習(xí)，我熟悉到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)治理理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，更重要的是要把實(shí)踐與理論兩者緊密相結(jié)合。物業(yè)治理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的治理，同時(shí)也是一種平凡、瑣碎、辛勞的服務(wù)性工作。

因此，在物業(yè)服務(wù)實(shí)際工作中，要時(shí)刻牢記物業(yè)治理無小事，以業(yè)主的需求為中心，一切從業(yè)主需求出發(fā)，樹立“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需”服務(wù)宗旨，不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，為業(yè)主提供整潔、美麗、安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，為全面建設(shè)小康社會(huì)開創(chuàng)物業(yè)治理新的里程碑。

第四篇：物業(yè)管理見習(xí)報(bào)告

碧桂園物業(yè)管理見習(xí)報(bào)告

隨著國家的迅猛發(fā)展，國民收入不斷增加，人們?cè)絹碓街匾暽畹馁|(zhì)量。在滿足衣食溫飽的情況下，對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，但它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)。通過對(duì)物業(yè)管理這門學(xué)科的學(xué)習(xí)，對(duì)物業(yè)管理已有大致了解。為更全面的認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，在老師的帶領(lǐng)下，我們?nèi)ケ坦饒@進(jìn)行一天的物業(yè)管理見習(xí)。通過實(shí)習(xí)，使我對(duì)物業(yè)管理有了深層次的感性與理性的熟悉。咸寧碧桂園是定位于咸寧市高檔山水人居大城。總規(guī)劃約2600畝，摘牌1000畝，首期開發(fā)約500畝。產(chǎn)品規(guī)劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區(qū)是咸寧市第一個(gè)大規(guī)模中央別墅居住區(qū)。項(xiàng)目同時(shí)規(guī)劃有社區(qū)文化廣場、80000㎡社區(qū)人工湖，超過6000㎡鳳凰商業(yè)街、大型會(huì)所、休閑濱水公園等多項(xiàng)配套設(shè)施，并由碧桂園集團(tuán)提供先進(jìn)的五星級(jí)酒店式物業(yè)管理服務(wù)。

見習(xí)中，通過物業(yè)管理人員的介紹，加上自己主動(dòng)地詢問，對(duì)咸寧碧桂園的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解。以下是我的見習(xí)體會(huì)。

一.規(guī)范管理，精益求精

碧桂園的物業(yè)起步較早，比較成熟，并且已經(jīng)取得了相當(dāng)?shù)某煽?。管理比較成型，各部門的設(shè)置、崗位的配置都比較合理。碧桂園從硬件、配套設(shè)備設(shè)施上都是相當(dāng)優(yōu)越的。不僅綠化到位，各種智能化系統(tǒng)，如防盜報(bào)警系統(tǒng)、可視電子對(duì)講系統(tǒng)等配套齊全。另外，該處的定位較高，物業(yè)接手較早，能夠及早發(fā)現(xiàn)存在的問題，而且，管理人員服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)。這些為碧桂園物業(yè)管理的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。運(yùn)用正規(guī)的科學(xué)管理模式，從成立之初，便以做優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)要求自己，從管理制度、管理模式、人員要求、崗位配備都向最優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)看齊，極力將碧桂園物業(yè)做成咸寧物業(yè)的精品。

二、加強(qiáng)人力資源治理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。碧桂園物業(yè)在招聘管理人員須是大專文憑；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。碧桂園物業(yè)對(duì)新招聘的員工進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使

員工對(duì)公寓城的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識(shí)、技能的不斷更新，對(duì)在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。碧桂園物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的務(wù)水平和治理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。從實(shí)際出發(fā)，治理處嚴(yán)格參照lS09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。公司根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響；建立完善考核機(jī)制，實(shí)行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機(jī)制的建立，增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

三、保衛(wèi)科一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊(duì)伍。

保衛(wèi)科的保安治理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安治理規(guī)章制度；對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為學(xué)生提供各種服務(wù)，形成了治理處一道亮麗的風(fēng)景線。短暫的見習(xí)轉(zhuǎn)眼而過，回顧見習(xí)生活，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過見習(xí)，加深了我對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的理解，豐富了我的物業(yè)服務(wù)知識(shí)，使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性熟悉。同時(shí)，由于時(shí)間短暫，感到有一些遺憾。對(duì)物業(yè)管理有些工作的熟悉僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會(huì)其精髓。

通過實(shí)習(xí)，我認(rèn)識(shí)到要做好物業(yè)管理，既要注重物業(yè)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，更重要的是要把實(shí)踐與理論兩者緊密相結(jié)合。物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時(shí)也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務(wù)性。因此，在物業(yè)管理實(shí)際中，要時(shí)刻牢記物業(yè)管理無小事，以業(yè)主的需求為中心，一切從業(yè)主需求出發(fā)，樹立“想業(yè)主之所想，急業(yè)

主之所急，做業(yè)主之所需”服務(wù)宗旨，不斷創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，為業(yè)主提供整潔、優(yōu)美、安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，為全面建設(shè)小康社會(huì)開創(chuàng)物業(yè)管理新的里程碑。

東梓物業(yè)管理公司見習(xí)報(bào)告

今年九月十八日下午開始，我在東梓物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了物業(yè)管理見習(xí)。在見習(xí)期間，我依次對(duì)物業(yè)部、清潔部、維修部、保安部、經(jīng)營部、綜合服務(wù)部進(jìn)行了見習(xí)。在見習(xí)中，我在指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)治理相關(guān)工作，注重把書本上學(xué)到的物業(yè)治理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的熟悉，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)治理理論，探求物業(yè)治理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的見習(xí)生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實(shí)習(xí)，使我對(duì)物業(yè)治理工作有了深層次的感性與理性的熟悉。

目前，我所見習(xí)的東梓物業(yè)管理公司擁有員工近108人，在廣西師范大學(xué)公寓城有物業(yè)管理的項(xiàng)目。治理面積約300萬平方米，治理項(xiàng)目類別是高等院校的學(xué)生公寓物業(yè)。大學(xué)生公寓城由13棟7層高的公寓樓組合而成，小區(qū)面積約2900平方米，居住130戶，居住人口近三千人，管理處員工36人，其中：管理人員16人。

回顧實(shí)習(xí)生活，感慨是很深的，收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中，我采用了看、問等方式，對(duì)大學(xué)生公寓城的物業(yè)治理工作的開展有了進(jìn)一步的了解，分析了治理處開展物業(yè)治理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí)，對(duì)治理處的設(shè)施治理、事務(wù)治理、保安治理有了初步了解。

一、加強(qiáng)人力資源治理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。東梓物業(yè)在招聘管理人員須是大專文憑；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。東梓物業(yè)對(duì)新招聘的員工進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對(duì)公寓城的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識(shí)、技能的不斷更新，對(duì)在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。東梓物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的務(wù)水平和治理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

從實(shí)際出發(fā)，治理處嚴(yán)格參照lS09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。公司根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響；建立完善考核機(jī)制，實(shí)行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機(jī)制的建立，增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

二、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。

對(duì)于設(shè)備治理，我在見習(xí)中看到，維修部著重建立和完善設(shè)備治理制度；對(duì)各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次；消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。

三、保衛(wèi)科一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊(duì)伍。

保衛(wèi)科的保安治理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安治理規(guī)章制度；對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為學(xué)生提供各種服務(wù)，形成了治理處一道亮麗的風(fēng)景線。短暫的見習(xí)轉(zhuǎn)眼而過，回顧見習(xí)生活，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過見習(xí)，加深了我對(duì)物業(yè)治理知識(shí)的理解，豐富了我的物業(yè)服務(wù)知識(shí)，使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性熟悉。同時(shí)，由于時(shí)間短暫，感到有一些遺憾。對(duì)物業(yè)治理有些工作的熟悉僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何

做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會(huì)其精髓。

通過實(shí)習(xí)，我發(fā)現(xiàn)東梓物業(yè)無論是在治理經(jīng)驗(yàn)，還是人才儲(chǔ)備、基礎(chǔ)管理上都已儲(chǔ)備了雄厚的資源，是物業(yè)治理行業(yè)中的一位后起之秀，它的發(fā)展前景非常廣闊。但在廣西，東梓物業(yè)的品牌不太響亮，管理項(xiàng)目不多，公司服務(wù)局限于基礎(chǔ)的物業(yè)管理，若東梓物業(yè)挖掘新聞，借用傳播媒體，擴(kuò)大其知名度。拓寬服務(wù)項(xiàng)目，那么，東梓將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調(diào)整期占有更大的市場，讓更多的群眾享受到其優(yōu)質(zhì)滿足的服務(wù)。通過見習(xí)，我熟悉到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)治理理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，更重要的是要把實(shí)踐與理論兩者緊密相結(jié)合。物業(yè)治理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的治理，同時(shí)也是一種平凡、瑣碎、辛勞的服務(wù)性工作。

因此，在物業(yè)服務(wù)實(shí)際工作中，要時(shí)刻牢記物業(yè)治理無小事，以業(yè)主的需求為中心，一切從業(yè)主需求出發(fā)，樹立“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需”服務(wù)宗旨，不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，為業(yè)主提供整潔、美麗、安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，為全面建設(shè)小康社會(huì)開創(chuàng)物業(yè)治理新的里程碑。

報(bào)告人：劉羨英

2007年12月10日

第五篇：碧桂園物業(yè)管理見習(xí)報(bào)告

見習(xí)報(bào)告

——咸寧碧桂園物業(yè)管理

學(xué)校：咸寧學(xué)院

院系：資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 專業(yè)：工程管理

學(xué)號(hào)：085321019

姓名：施燕

見習(xí)時(shí)間 ：2011年11月19日

見習(xí)地點(diǎn) ：咸寧碧桂園

物業(yè)管理在我國是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間不長，在摸索和實(shí)踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔(dān)某些社會(huì)功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權(quán)益保護(hù)意識(shí)，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應(yīng)有的損失。同時(shí)，政府相關(guān)部門要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

一、咸寧碧桂園物業(yè)簡介

咸寧碧桂園物業(yè)公司于2008年4月份成立，隨著社區(qū)的不斷成熟發(fā)展，咸寧碧桂園物業(yè)業(yè)已成長為集物管、客服、水電、家政等多部門全方位服務(wù)的大型管理公司，從業(yè)人員達(dá)500人，為咸寧碧桂園社區(qū)業(yè)主提供諸多便利，在保障社區(qū)安防、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)方面亦獲得諸多贊譽(yù)。碧桂園集團(tuán)以“五星級(jí)服務(wù)”的為物業(yè)理念，并提出物業(yè)服務(wù)要以“讓業(yè)主得到真誠的關(guān)懷和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)”為最高使命。

咸寧碧桂園物業(yè)公司一直致力使碧桂園的業(yè)主能享受有安全、完善、優(yōu)美、熱情和輕松的環(huán)境與氛圍，努力為廣大業(yè)主提供五星級(jí)的服務(wù)。業(yè)已成熟的三個(gè)大型苑區(qū)均設(shè)有360度全方位門禁系統(tǒng)，24小時(shí)均有專業(yè)人員職守，業(yè)主進(jìn)入均需通過電子刷卡，從根本上保障了社區(qū)居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

二、碧桂園物業(yè)的管理理念

1、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。招聘人員須具備相關(guān)技術(shù)條件，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。物業(yè)讓新員工了解對(duì)小區(qū)的基本情況、減少盲目性。

從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照lS09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量

考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響。

2、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競爭力。

碧桂園物業(yè)管理公司利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實(shí)現(xiàn)了高效的管理運(yùn)作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力

3、推行業(yè)主互動(dòng)，促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)。

在見習(xí)中我了解到碧桂園物業(yè)管理公司在與業(yè)主關(guān)系管理方面，設(shè)立了新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)。通過開展各類豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動(dòng)的顧客關(guān)系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

三、碧桂園物業(yè)的管理方式

1、設(shè)備管理。管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對(duì)各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次；消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用等等。

2、安保隊(duì)伍。管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度；對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)。

3、清潔綠化。清潔綠化主管對(duì)清潔綠化園林器械進(jìn)行登記和匯總，并記錄于《設(shè)施清單》中、制定《清潔園林器械操作規(guī)程》，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批后

實(shí)施、按操作規(guī)程使用園林器械，主管安排相關(guān)綠化人員進(jìn)行管理和保養(yǎng)；維修保養(yǎng)后填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。主管制定《農(nóng)藥使用標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程》，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批后實(shí)施、綠化工按標(biāo)準(zhǔn)使用噴施農(nóng)藥，使用后記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記表》中。清潔綠化工根據(jù)《清潔綠化部工作手冊(cè)》的規(guī)定實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)工作，并記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記錄表》、綠化主管負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的工作進(jìn)行巡檢，并填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》。、主管對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)安排相關(guān)人員進(jìn)行處理，范圍外的問題填寫《業(yè)務(wù)聯(lián)系單》交由社區(qū)服務(wù)中心處理；器械使用后，組長負(fù)責(zé)填寫《清潔綠化工具使用登記表》，主管負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批，由主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施；清潔綠化主管按標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工，并制定綠化工作流程。

4、工程維修。主要任務(wù)是維持小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)主/住戶提供及時(shí)周到的物業(yè)設(shè)備等維修服務(wù)?？煞譃槿粘Ｈ霊艟S修和非一般性的維修。日常入戶維修又可分為：接報(bào)修、入戶維修、供排水維修、供電維修、門窗維修。非一般性的維修應(yīng)委托專業(yè)維修隊(duì)維修，工程維修人員并對(duì)所委托項(xiàng)目的維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和跟蹤。社區(qū)服務(wù)中心當(dāng)值人員接到業(yè)主/住戶報(bào)修后，分類明確，應(yīng)在15分鐘之內(nèi)開出《維修單》或給予答復(fù)處理時(shí)間，特殊維修可預(yù)先聯(lián)系有關(guān)單位，根據(jù)具體情況答復(fù)維修時(shí)間，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成；同時(shí)應(yīng)向住戶解釋原因；維修部當(dāng)值人員接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理，緊急情況應(yīng)立即趕到現(xiàn)場。一般情況時(shí)在1小時(shí)之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。一般性維修不超過2小時(shí)之完成，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成，同時(shí)應(yīng)向住戶解釋原因。入戶維修人員要做到有禮、有節(jié)，對(duì)有可視對(duì)講系統(tǒng)的住戶可用可視對(duì)講與其聯(lián)系，在得到同意后方可進(jìn)入；無可視對(duì)講系統(tǒng)的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好。維修時(shí)應(yīng)多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時(shí)，應(yīng)根據(jù)自己的維修經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，耐心的向住戶解釋和說明。維修后要做好現(xiàn)場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時(shí)移動(dòng)的家具用品應(yīng)按原位置放好；功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要與原有部位相比較表應(yīng)無色差，高低不平現(xiàn)象；維修時(shí)應(yīng)盡量滿足住戶要求。

四、見習(xí)體會(huì)

通過此次的見習(xí)，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這

一過程中，我十分注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作。我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。增長了知識(shí)和才干。見習(xí)之后，我發(fā)現(xiàn)在學(xué)校學(xué)到的知識(shí)很不夠，有些課程書本上講的很淺顯必須實(shí)際操作才能真正的明白。而有些像ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認(rèn)證，書本上就沒有涉及，必須靠自己去學(xué)習(xí)。

我在見習(xí)期間大致上了解了小區(qū)的資料文件（物業(yè)服務(wù)的要求）與各部門對(duì)工作人員的要求及工作流程。因此我們除了學(xué)好專業(yè)知識(shí)還要從實(shí)際中的生活去體驗(yàn)了解業(yè)主的自身利益，從而更好的為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。實(shí)習(xí)是通過實(shí)地的實(shí)踐把課堂中所學(xué)到的理論知識(shí)靈活地運(yùn)用到實(shí)際生活中去。理論聯(lián)系實(shí)際才能更好地把專業(yè)知識(shí)學(xué)好，希望以后能有更多類似的學(xué)習(xí)方式。

同時(shí)我也深切的感受到，物業(yè)管理確實(shí)是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，對(duì)高素質(zhì)管理人才的需求非常大，就業(yè)前景十分看好。