第一篇：珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)分析報告

珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)分析報告

房地產(chǎn)經(jīng)紀是專門為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動，俗稱房地產(chǎn)中介。它簡化了繁雜的交易程序，極大地促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過多年的發(fā)展，房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)很普遍，中介業(yè)在房地產(chǎn)市場所占的比重也越來越大。

自一九九二年，珠海第一家物業(yè)管理公司注冊成立，正式揭開了珠海房地產(chǎn)中介行業(yè)的序幕。直至如今，從業(yè)人員已是2000余人，大大小小中介企業(yè)近200家，房地產(chǎn)中介行業(yè)得到一定的發(fā)展。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起與不斷走向成熟，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)亦在不斷發(fā)展和規(guī)范完善中。如今，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司已從早期2~3人的小店，發(fā)展成為有規(guī)模、有品牌的現(xiàn)代企業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的規(guī)模也已達到了上百萬人，從業(yè)隊伍在不斷壯大，人員素質(zhì)也在不斷提高，已從原來的下崗工人上升到大?；虮究茖W生。但總體來說，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)行業(yè)規(guī)范、行業(yè)法規(guī)尚不健全，存在很多違規(guī)操作和惡意欺詐行為，如吃差價、不退誠意金、隱瞞房屋權屬情況、設置合同陷阱等，使整個行業(yè)的社會聲譽受到嚴重影響。尤其是2008年后房地產(chǎn)市場不景氣，二手房市場呈觀望態(tài)勢，交易量萎縮，中小中介企業(yè)不堪壓力紛紛落馬，創(chuàng)輝租售轟然倒塌，長河地產(chǎn)、中大恒基大幅縮水，中天置業(yè)攜款潛逃，中介行業(yè)面臨著空前的信譽危機，中介行業(yè)內(nèi)在缺陷的消極影響越來越不容忽視。

由于房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的產(chǎn)生與發(fā)展提供了良好的機遇，而設立房地產(chǎn)經(jīng)紀的門檻較低、利潤較高，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構如雨后春筍般遍布大街小巷，它們在促進房地產(chǎn)發(fā)展中發(fā)揮了積極作用，但其存在的問題也是不容忽視的。因而，我們既應看到房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)如今取得的成就和將來美好的發(fā)展前景，亦應注意到房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在發(fā)展過程中所存在的問題和今后要克服的困難。由此，讓我們結合課堂上所學的知識來分析一下珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)現(xiàn)在和未來的喜與憂。

喜：

一，發(fā)展前景

從全國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的總體發(fā)展前景來看，在未來10年時間，到2020年，二手房市場有兩大拓展動力。一是新增人口的需求，城市人口目前是5.5億，2020年將增加到8億，將有2.5億人口的居住需求，占30%的剛性需求。二是已經(jīng)在城市內(nèi)的人，人均住房面積會增加，現(xiàn)在是28平方米，到2020年會增加到40平方米，有將近60%的面積增長。這兩大動力足以推動全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，1

二手房市場也會相應擴大。

從珠海房地產(chǎn)市場來看，未來幾年，隨著珠海人居自然環(huán)境不斷提升、港珠澳大橋開工建設、廣珠城軌完工、十字門商務區(qū)啟動等，珠海作為珠江口西岸核心城市的地位將進一步凸顯，珠海樓市也將會迎來一個突飛猛進的發(fā)展新時期。珠海作為一個新興的移民城市，作為一個最適合居住、最有幸福感的城市，樓市的剛性需求依舊旺盛，珠海樓市市場目前仍處于快速發(fā)展的階段，距離成熟期尚有較長的一段路，未來五至十年仍將處于快速發(fā)展階段。可見，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)將會隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展，并會在未來的發(fā)展中展示出巨大的潛力。二，行業(yè)規(guī)范化

據(jù)悉，自2010年6月1日起，珠海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人需經(jīng)培訓，并獲得資格證書的才能上崗。凡未取得國家法律法規(guī)規(guī)定的或珠海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)協(xié)會頒發(fā)并經(jīng)市工商局業(yè)務主管部門備案確認的經(jīng)紀資格證書的，不能以經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員名義在本市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。該規(guī)定為提高經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務素質(zhì)和職業(yè)道德，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀人及經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員的信用管理，并逐步建立起經(jīng)紀人及經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員的資質(zhì)信用評價體系發(fā)揮了重要作用。與此同時，工商部門發(fā)布了關于嚴格落實《經(jīng)紀人管理辦法》，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀人監(jiān)管的通知，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)營行為。

這些規(guī)定，一定程度上可以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)素質(zhì)，結束珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍良莠不齊的尷尬狀況，有利于提升珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀人的整體形象與信譽。正如一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人所說的：“大家都把市場規(guī)范了，市民心中對中介的感覺會比原來感覺好很多，信心更足了，不像以前談到中介，像小作坊，小家子氣，現(xiàn)在有一些改觀。所以對整個行業(yè)來說，對消費者來說，也是好事?！?三，人才

一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍，需要高質(zhì)素的人才作為支撐。正如前面所提到的房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的規(guī)模也已達到了上百萬人，從業(yè)隊伍在不斷壯大，人員素質(zhì)也在不斷提高，已從原來的下崗工人上升到大專或本科學生?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)中介市場正趨規(guī)范，人才戰(zhàn)略對于企業(yè)很重要，提高底薪或福利是企業(yè)對人才的重視，而且，良好的發(fā)展前景亦是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)吸引大批人才的主要原因。目前，珠海內(nèi)擁有多所高校，每年都會向珠海輸送出大批高素質(zhì)的人才，如北師大珠海分校不動產(chǎn)學院每年都為珠海房地產(chǎn)業(yè)提供大批優(yōu)質(zhì)的人才。能夠擁有一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀隊伍，對珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)未來的健康發(fā)展將會發(fā)揮出至關重要的作用，亦是珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)相對于周邊城市的一個資源優(yōu)勢。四，相對穩(wěn)定

珠海的房地產(chǎn)市場起點比較低，不想深圳，廣州和上海，房地產(chǎn)價格相對比較穩(wěn)定。目前，由于國家出臺了一系列調(diào)控房價的政策，全國各大城市視乎又進

入了觀望時期，多個來自業(yè)界的聲音認為深圳樓市的寒冬來來臨之時，與之相鄰的珠海樓市是否也感受到了一陣“冷空氣”？從珠海的房地產(chǎn)中介論壇可以看出，珠海的二手房交易視乎影響并沒有深圳大，還是相對穩(wěn)定的。正如論壇上所說的那樣，如果把深圳的二手房交易市場看作是海，那么珠海的二手房交易市場就應看作是湖了。

一個相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)中介市場，是珠海房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)健康成熟發(fā)展的前提條件。

憂：

近年，隨著珠海經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)蓬勃興起，損害當事人合法權益的經(jīng)紀活動也越來越多，諸如“未經(jīng)登記注冊擅自開展經(jīng)紀活動”、“對委托人隱瞞交易價格等重要事項賺取差價”、“采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當事人利益”、“利用虛假的房地產(chǎn)信息，誘人簽訂合同”、“對經(jīng)紀的房地產(chǎn)作引人誤解的虛假宣傳”等經(jīng)紀違法行為屢禁不止，對此社會反響也越來越強烈，珠海市、區(qū)兩級人大代表、政協(xié)委員多次提案要求相關職能部門加強對房地產(chǎn)中介機構的監(jiān)管。

根據(jù)目前珠海市房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)現(xiàn)狀中所存在的問題，可以概括為：

1.政策法規(guī)不健全，監(jiān)管不到位；

2.入行門檻偏低，從業(yè)人員良莠不齊；

3.中介機構盲目擴張，粗放經(jīng)營；

4.執(zhí)業(yè)不規(guī)范，行業(yè)欺詐屢有發(fā)生，如吃差價、收費混亂，挪用客戶購房款現(xiàn)象普遍、合同陷阱坑害客戶；

5.有關部門監(jiān)管不力。

針對以上所存在的問題，結合堂上所學知識，我們可以作出一下對策以解決或規(guī)避上述問題。

一，提高行業(yè)準入門檻，貫徹執(zhí)行保證金制度

提高行業(yè)準入門檻，貫徹執(zhí)行保證金制度將有助于淘汰不法黑中介、小作坊式中介，對取締非法交易、減少同業(yè)惡意競爭、降低客戶交易風險、提高行業(yè)社會信譽非常關鍵。

二，實行中介機構資質(zhì)等級動態(tài)升降管理

對中介機構資質(zhì)等級應實行動態(tài)管理，將企業(yè)資金情況、規(guī)范守法經(jīng)營情況、自身建設情況、客戶投訴情況與等級升降掛鉤，促使企業(yè)加強自我管理，誠信守法經(jīng)營。

三，采用規(guī)范合同條款，避免合同陷阱

由于大多數(shù)消費者缺乏房產(chǎn)交易知識以及合同談判經(jīng)驗，對合同陷阱缺乏辨別能力，所以政府可以聘請專業(yè)人士制定房產(chǎn)交易合同示范文本、房屋買賣(租賃)協(xié)議等標準文件，明確雙方的責任、權利和義務、收費標準、違約責任、賠償金額，并將收費條目清晰地列出,避免含混不清。還應規(guī)定房產(chǎn)經(jīng)紀機構必須使用標準文件，并不得附加其他條款，這樣可以有效防止中介機構利用合同欺詐消費者。

四，完善經(jīng)紀行業(yè)資金監(jiān)管制度，加強資金第三方監(jiān)管，保障交易安全

強制執(zhí)行經(jīng)紀行業(yè)資金第三方監(jiān)管制度是防范資金風險的重要手段，凡涉及自然人與自然人之間的房產(chǎn)交易，無論是租金還是購房款，都應引進資金監(jiān)管，并將監(jiān)管機構和托管機構分離。監(jiān)管機構指交易中心，而托管機構指銀行。目前政府對行業(yè)資金的監(jiān)管還不完善，應不斷完善執(zhí)行機制，使程序更流暢，同時也要加大宣傳，讓客戶了解第三方資金監(jiān)管的重要性。

五，完善中介機構和中介人員信用檔案系統(tǒng)

目前，我國已建成多個房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)，并與中國住宅和房地產(chǎn)信息網(wǎng)聯(lián)通，但還存在覆蓋面小、信息記錄不完整等問題。建立經(jīng)紀機構從業(yè)人員信用檔案，對經(jīng)紀人偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓執(zhí)(從)業(yè)資格證書、異地掛靠兼職、欺騙脅迫交易、吃差價的惡性行為向社會曝光，將從業(yè)人員置于公眾的監(jiān)督之下，從而有利于該行業(yè)的信譽度和健康長遠發(fā)展。

六，建立多層面的監(jiān)管體系

針對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的特點，建立多層格局的監(jiān)管機制。具體的可表現(xiàn)為：全國層面上成立全國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理委員會或相適性質(zhì)的管理機構，主要作用監(jiān)管個省市級別的經(jīng)紀管理部門及行業(yè)協(xié)會。同時，可對大規(guī)模的全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構監(jiān)管，在個省市設立專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理部門，協(xié)同相關工商稅務部門共同管理。并且成立房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，并出政府賦予其一定的責權，由其制定行業(yè)協(xié)會規(guī)則及經(jīng)紀人管理制度，將經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人的相關業(yè)務及職業(yè)道德數(shù)據(jù)并入同一數(shù)據(jù)庫管理。

七，加強法制管理

為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀活動健康發(fā)展，應從以下幾個方面入手：

1．完善現(xiàn)行規(guī)定，盡快制定規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的法律法規(guī)。第一，在房地產(chǎn)

經(jīng)紀機構設立上，適當提高準入的資金門檻，并引入房地產(chǎn)經(jīng)紀保證金制度，將其作為設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的一個條件。第二，在房地產(chǎn)經(jīng)紀人的培訓、考核及注冊制度上，加強對經(jīng)紀人的專業(yè)知識的培訓，增加《合同法》等相關法律知識的培訓和職業(yè)道德教育，進一步完善申請注冊的條件，如增加受破產(chǎn)宣告的企業(yè)經(jīng)營人、受停止執(zhí)行業(yè)務處分尚未完畢或撤銷經(jīng)紀人證書處分的人、不具有完全民事行為能力、被列入誠信黑名單的人在一定的期限內(nèi)不得申請經(jīng)紀人注冊。

2．政府和行業(yè)協(xié)會應加強監(jiān)管，加大處罰力度。①嚴格審批程序。各管理部門及其工作人員應樹立高度的責任意識，嚴把市場準入關，杜絕“人情”審批和腐敗現(xiàn)象。②加強合同管理。其一，應加強監(jiān)督經(jīng)紀機構使用政府有關部門統(tǒng)一制定的合同文本，對于不使用規(guī)范合同文本，損害當事人的利益的經(jīng)紀機構給予處罰。其二，建立委托協(xié)議的備案制度，為避免信息不透明、暗箱操作、欺詐行為的發(fā)生，中介接受委托時必須簽定書面委托協(xié)議，并及時在管理部門登記備案，以有效的保障當事人的合法權益。③ 加強對房源信息的動態(tài)管理，及時消除虛假、過時信息。房地產(chǎn)市場上信息不對稱現(xiàn)象非常嚴重，由于有些中介機構的不透明操作，買賣雙方對交易的真實情況無從了解，致使欺詐現(xiàn)象隨處可見。因此，房地產(chǎn)管理部門應建立網(wǎng)絡系統(tǒng)，對具備中介資質(zhì)的公司進行統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)管理，要求開發(fā)商、中介機構的房源信息按規(guī)定進入網(wǎng)上系統(tǒng)，并及時對信息進行更新，以保證信息的準確可靠。

3.加大處罰力度，增加違法成本。提高經(jīng)紀機構違法經(jīng)營的懲罰力度，增加罰款數(shù)額。經(jīng)紀人違法經(jīng)營，損害當事人利益的，除處以罰款等行政處罰外，還應注銷和收繳其經(jīng)紀人資格證，不得再從事房地產(chǎn)中介服務。管理部門對“無證、無照”的“黑店”，應堅決取締，并處以罰款。構成犯罪的，應追究其刑事責任。

4.加強誠信教育和法制教育，建立誠信體系房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會應加強對中介機構的誠信教育和法制教育，定期對經(jīng)紀機構進行考評，對不合格的經(jīng)紀機構進行批評教育，若不及時改正的，建議有關執(zhí)法部門給予處罰。經(jīng)紀機構內(nèi)部也應加強對員工的職業(yè)道德教育和法制教育。建立中介機構及從業(yè)人員的誠信管理體系，將違法、違規(guī)、缺乏誠信的中介機構及從業(yè)人員記入誠信檔案的黑名單。

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀分析報告

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)30年發(fā)展歷程

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是一個既古老又新潮的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀活動萌芽于西漢，在唐宋之后得到了較快發(fā)展。1949年后，隨著國家廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃，房地產(chǎn)經(jīng)紀也逐漸被取締。1978年改革開放以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)開始復蘇并以較快速度發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)總體上還處于發(fā)展的初級階段。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀30年發(fā)展進程

房地產(chǎn)經(jīng)紀具有提高市場效率、降低交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等重要作用。房地產(chǎn)交易（包括買賣、租賃、互換、抵押、贈與等）是房地產(chǎn)經(jīng)紀存在和發(fā)展的基礎，房地產(chǎn)經(jīng)紀又是房地產(chǎn)快速、高效、安全交易的保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀和房地產(chǎn)交易相伴而生，相互促進。改革開放30年來，在城鎮(zhèn)住房制度改革不斷推進、房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的大背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀大致經(jīng)歷了復蘇、初步發(fā)展、快速發(fā)展、調(diào)整發(fā)展等階段。

（一）復蘇（1978-1992年）

1.復蘇的背景

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)復蘇以城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)市場興起為背景，以房地產(chǎn)權屬登記為條件，以落實私房政策為契機。1980 年開始，國家推行城鎮(zhèn)住房制度改革，陸續(xù)出臺了土地有償使用、城市建設綜合開發(fā)、個人建房、房地產(chǎn)市場培育等一系列發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策。1987年10月，中共十三大《沿著有中國特色的社會主義道路前進》報告明確指出社會主義市場體系包括房地產(chǎn)市場，這宣告了我國房地產(chǎn)市場的誕生。1983年國務院發(fā)布了《城市私有房屋管理條例》，規(guī)定了房屋產(chǎn)權登記制度，1990年全國基本完成了房屋所有權登記工作，為80%以上的房屋所有權人頒發(fā)了房屋權屬證書，這為房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展創(chuàng)造了條件。1980年10月30日，國家城市建設總局下發(fā)了《關于轉(zhuǎn)發(fā)北京市、遼寧省落實私房政策兩個文件的通知》（城發(fā)房字[80]264號）,開始落實私房政策，使大量房產(chǎn)在短短幾年內(nèi)發(fā)生流轉(zhuǎn)，客觀上形成了市場供給和需求，激活了房地產(chǎn)市場，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的再現(xiàn)創(chuàng)造了契機。

2.復蘇的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀的復蘇主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀服務主體的出現(xiàn)和民間房地產(chǎn)市場的形成。

復蘇時期的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務主體大致分三類：一類是1985年前后，由各地房地產(chǎn)行政主管部門設立的事業(yè)單位性質(zhì)的換房站、房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)交易市場（1998年名稱統(tǒng)一為“房地產(chǎn)交易所”）這類官辦官營的機構，承擔著市場管理與房產(chǎn)交易服務職能。第二類是經(jīng)工商行政管理部門核準、登記成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)。1988年12月全國首家房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立。1991年，深圳的房

地產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)展到11家。90年代前后，上海也出現(xiàn)了少量房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)。第三類是社會上隱蔽從事房產(chǎn)經(jīng)紀活動的閑散人員。這類人員多是熟知房地產(chǎn)信息，熟識房地產(chǎn)相關法律，房地產(chǎn)管理部門的離休、退休、退職、停薪留職人員以及城鎮(zhèn)無業(yè)人員，他們成分復雜，整體素質(zhì)不高，多被蔑稱為“房纖手”、“房蟲子”、“房螞蟻”、“掮客”等。

（二）初步發(fā)展（1992-2001年）

1992年鄧小平南巡講話，推進了我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的進程。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的合法地位得到確立。自此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人成為正當職業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)走上了市場化發(fā)展的道路。

1、初步發(fā)展的背景

1992年國務院發(fā)布《關于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)[1992]61號），明確要求建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務代理機構、房地產(chǎn)價格評估機構和對市場糾紛的仲裁機構等。這確立了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場化發(fā)展的道路。1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，1995年國家開始進行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場開始調(diào)整。此后出現(xiàn)了商品房銷售不暢的局面，這為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀新建商品房銷售代理業(yè)務發(fā)展帶來了一次良機。1998 年停止住房實物分配之后，城鎮(zhèn)居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，面向二手房市場的經(jīng)紀服務興起。

2、初步發(fā)展的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構大量成立，持證從業(yè)人員快速增加。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務范圍擴大，作用明顯，業(yè)績顯著。發(fā)展初期，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的業(yè)務以新建房銷售代理為主，20世紀末，規(guī)模較大的機構逐漸從單一的營銷策劃，發(fā)展到市場調(diào)研、產(chǎn)權調(diào)查、價格評估，金融按揭，法律咨詢以及代辦產(chǎn)權登記、公證、保險、抵押等各種手續(xù)全過程經(jīng)紀服務, 并且一些成立較早的經(jīng)紀機構開始涉足二手房經(jīng)紀業(yè)務。1996年，據(jù)北京107家中介機構的統(tǒng)計，當年完成成交額62億元，直接或間接通過中介機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人促成的交易約占全市總成交額的80%。1997年上海市通過房地產(chǎn)經(jīng)紀完成的買賣面積9.42萬平方米，租賃面積37.8萬平方米，經(jīng)紀服務收入5511.69萬元。

（三）快速發(fā)展（2001—2007年）

2001年之后，房地產(chǎn)需求兩旺，二手房市場興起，商品房價格快速上漲，房地產(chǎn)買賣、租賃市場全面繁榮。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入快速發(fā)展時期。

1、快速發(fā)展的背景

2001年之后，我國商品房銷售穩(wěn)步增加，個人住房消費成為市場主體，存量房市場升溫，商品房空置率居高不下。2001年，個人購買面積達到1.825億平方米，已占到商品住宅總銷售面積的91.53%；全國35個大中城市存量住房交易60.35萬套，相當于當年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我國商品房空置面積已突破1億平方米，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米，空置率已接近20％。

信息技術在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)得到廣泛應用。2001年之后，互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)逐漸普及，信息技術在改變著每個行業(yè)。據(jù)2004年《中國通信年鑒》統(tǒng)計，2003年，全國各種類型的互聯(lián)網(wǎng)用戶達到7645萬戶，比2002年增長30.74%。網(wǎng)站已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)發(fā)布房源信息，交易當事人獲取經(jīng)紀機構、經(jīng)紀人信息最重要的一個途徑。

2、快速發(fā)展的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀隊伍空前壯大。據(jù)國家工商行政管理總局統(tǒng)計，截至2007年，名稱中含有“房地產(chǎn)經(jīng)紀”字樣的企業(yè)約29954家。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員隊伍也空前龐大，到2007年底，全國共有31360人取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書，其中的18828人經(jīng)注冊取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書，全國有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構達到13350家。保守估計，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)機構超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構采用連鎖經(jīng)營擴展模式，規(guī)模不斷增大，實力不斷增強?？焖侔l(fā)展時期，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)已成長起一批門店過百、人員過千的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。

從業(yè)人員的整體素質(zhì)有所提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務從業(yè)人員的整體素質(zhì)和過去幾年相比有所提高。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務向縱深發(fā)展，作用不可替代。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的專業(yè)服務已經(jīng)從低端提供交易信息、居間撮合，發(fā)展到顧問咨詢、協(xié)助簽約、交易資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權手續(xù)代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領域。快速發(fā)展時期的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)呈現(xiàn)問題與成績并存的特點。在快速發(fā)展的同時，由于缺少經(jīng)驗，盲目追求速度，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了諸如廣告欺詐、非法賺取差價等違法違規(guī)行為，甚至發(fā)生了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構捐款潛逃等惡性案件。

（四）調(diào)整發(fā)展（2007年之后）

2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產(chǎn)市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入調(diào)整發(fā)展時期。其主要表現(xiàn)是經(jīng)紀業(yè)務量下滑，經(jīng)紀機構關門，經(jīng)紀人員流失。例如，2007年底開始，深圳市創(chuàng)輝租售房地產(chǎn)顧問有限公司等機構出現(xiàn)了關閉大量門店，裁減公司員工的情況。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗和需解決的問題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀30年發(fā)展的基本經(jīng)驗

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展，已從弱小發(fā)展到壯大，總結發(fā)展經(jīng)驗主要有兩個：一是堅定不移的走市場化發(fā)展道路。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀具有服務對象分散、服務方式多樣、業(yè)務內(nèi)容眾多等特點，必須依靠市場來提供豐富多樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務，政府性質(zhì)的房地產(chǎn)交易所被迫轉(zhuǎn)制也印證了這一點。二是始終不渝的加強行業(yè)管理。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務關系民生，影響深遠，另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員眾多，整體素質(zhì)不高，經(jīng)紀機構數(shù)量巨大，魚龍混雜。這就要求時刻不能放松行業(yè)管理。加強行業(yè)管理，重點是積極發(fā)揮行業(yè)組織的作用，真正實現(xiàn)行業(yè)的自律管理。

2、亟需解決的問題

要實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，必須盡快解決好如下幾個問題：

首先要解決好行業(yè)立法問題。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀相關的立法，層次偏低，內(nèi)容粗略，標準不一。因此，建議盡早、盡快制訂《房地產(chǎn)交易條例》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀中市場主體的基本權利和義務、有關市場準入以及行政處罰等規(guī)定，解決房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管和查處依據(jù)不足的問題。

其次是解決好經(jīng)紀服務方式提升問題。傳統(tǒng)的居間服務方式與血緣宗法社會相適應，現(xiàn)代的代理服務方式與市場經(jīng)濟環(huán)境相協(xié)調(diào)。根據(jù)國外經(jīng)驗，代理方式可以明確房地產(chǎn)交易當事人責、權、利，是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展方向。下一步必須通過制度設計，解決好房地產(chǎn)經(jīng)紀服務由居間說和向代理維權升級的問題。

第三要要解決好行業(yè)宣傳問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀在有效配置房地產(chǎn)資源、改善人民居住條件等方面具有不可替代的作用，國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀人普遍享有較高的執(zhí)業(yè)榮譽感。但在我國由于歷史偏見和認識誤區(qū)，社會公眾對經(jīng)紀服務認的可度不高。這亟需加強行業(yè)的正面宣傳，改變社會公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的錯誤認識。

國外房地產(chǎn)經(jīng)紀的歷史發(fā)展經(jīng)驗也表明，只有較好的解決上述問題，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)才能早日成為專業(yè)性強、誠信度高、受人尊重、積極作用明顯、社會影響大的行業(yè)。

第三篇：中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析報告

中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析報告

經(jīng)濟10甲班陸晨軒1090410124 房地產(chǎn)業(yè)作為中國的十大產(chǎn)業(yè)之一，對于中國經(jīng)濟發(fā)展的推動作用是不言而喻的，從改革開放前落后的農(nóng)村居住格局到實行農(nóng)村向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變政策的實行再到實現(xiàn)城市化的落實工作，中國正在一步步地走向全面建設的小康社會，實現(xiàn)了經(jīng)濟更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實的奮斗目標?；厥崭母镩_放30年，中國經(jīng)濟獲得的飛速的發(fā)展，就算是擺在世界經(jīng)濟發(fā)展史上也是具有令人驚訝和敬佩的。我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀八十年代起步，一直保持較快的發(fā)展速度。房地產(chǎn)作為國民財富的重要組成部分，為整個社會經(jīng)濟、社會活動的開展提供了重要的和基礎的構成要素。房地產(chǎn)的運行和發(fā)展涉及眾多的相關產(chǎn)業(yè)，顯示出很強的關聯(lián)性，幾乎所有的經(jīng)濟活動都離不開土地和房屋這些基本的物質(zhì)要素，這就確定了房地產(chǎn)業(yè)的基礎性地位?？蓪τ谖覀?0后一代，如今的房價可是高的嚇人啊，就算不看中國一線城市如北京、上海等十大城市住宅均價為17023元/平方米，另外，全國住宅價格中位數(shù)為6967元/平方米，什么概念呢，像我們大學生畢業(yè)出去工作實習打工，樂觀的想想也只能在奮斗半輩子才擁有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的幫助，我想買房的壓力足夠壓垮我們的生活。為什么中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷繁榮發(fā)展之后會走向如此極端呢？這值得政府，社會各界深思。

一、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場結構分析

1.市場集中度

市場集中度的衡量指標主要有產(chǎn)業(yè)集中度、洛侖茲曲線、基尼系數(shù)、赫芬達爾-赫希曼指數(shù)、墑指數(shù)等,其中產(chǎn)業(yè)集中度使用最為廣泛。市場集中度市場集中度指標通常用某行業(yè)規(guī)模最大的前幾位公司的營業(yè)額占整個行業(yè)的營業(yè)額比重來表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ來表示。其中ＣＲｎ為市場集中度，Ｘｉ為單個公司營業(yè)額占全行業(yè)營業(yè)額的比重。一般以市場集中度的高低來決定行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的行為是壟斷還是競爭。在2012中國房地產(chǎn)銷售額排行100強當中，前四名依次是萬科企業(yè)股份有限公司、保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司、上海綠地(集團)有限公司、中國海外發(fā)展有限公司。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，我國房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍也迅速壯大。近年來，全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣大、上海、遼寧、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個省市中，東部地區(qū)的企業(yè)競爭已從資金實力和土地開發(fā)權的競爭走向品牌、營銷、服務等方面，而西部地區(qū)的開發(fā)商還遠遠未達到這一步。部分品牌企業(yè)在外地成立分公司，形成跨地區(qū)的發(fā)展趨勢。作為中國房地產(chǎn)市場的大佬，萬科企業(yè)股份有限公司在2012 年1~12月份，累計實現(xiàn)銷售面積1295.6 萬平方米，銷售金額1412.3 億元。而2012年全國房地產(chǎn)銷售額為64456億，根據(jù)公式，計算可得萬科集團的市場集中度約為2.2%；同樣的，我計算了排名第四的中國海外發(fā)展有限公司的市場集中度，發(fā)現(xiàn)中國海外發(fā)展有限公司的銷售額突破了900億大關，由此看來市場集中度也是很小很小的。我們知道，ＣＲｎ接近于0意味著最大的n個企業(yè)僅供應了市場很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味著非常高的集中程度，一般情況下,市場集中度越高,廠商的市場支配力越大,市場的可競爭性亦越低。當少數(shù)廠商的市場占有率高到足以影響。市場競爭的本質(zhì),乃至市場價格形成的方式與企業(yè)內(nèi)部定價的原則,而市場進入門檻又高不可攀時,就形成了壟斷。賣方集中度是市場結構要素中最重要的分析對象,對賣方參與者間的競爭程度、競爭態(tài)勢、競爭的有效性等有著極為重要的影響。那么數(shù)據(jù)很明顯地說明了在中國房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)明顯的壟斷現(xiàn)象，仍舊是處于激烈的市場競爭局面當中。

2.產(chǎn)品差異

對于房地產(chǎn)業(yè)而言，沒有永遠相同的產(chǎn)品。無論是設施，周邊環(huán)境，還是地區(qū)交通等等

方面，是不可能做到完全相同的。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，永遠在不斷追求的除了地段還是地段，這是房地產(chǎn)業(yè)的真諦。另外在地段優(yōu)勢的基礎上，發(fā)揮自身優(yōu)勢，創(chuàng)造優(yōu)秀產(chǎn)品是每個企業(yè)必須達成的目標。中國經(jīng)濟發(fā)展迅速，從早期為外商加工求存的打工仔逐漸發(fā)展成具有中國特色的強國企業(yè)。近幾年“品牌優(yōu)勢”這四個字不斷地被提及，被強調(diào)，這就是在暗示和善意提醒我國的房地產(chǎn)業(yè)開放商，需要做好自己的品牌，不能只圖眼前利益，只有做足品牌商標，做好企業(yè)文化，才能在爾你我詐的市場競爭中激流勇進，做好自己。

3.進入與退出壁壘

前面在市場集中度中就可以看出，房地產(chǎn)市場競爭非常激烈，中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，大多數(shù)的企業(yè)規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級階段。雖然中國的房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長，可房地產(chǎn)業(yè)市場集中度依然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)小、散、差和住房建設規(guī)模化程度低等等問題，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭容易形成一種自殺性、破壞性的競爭格局。使得新的開發(fā)商在進入該市場進行自身發(fā)展時會受到來自各方的種種打擊，一個突出的表現(xiàn)就是以地區(qū)單位的排擠和斗爭。導致規(guī)模經(jīng)濟效益的喪失，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

二、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場行為

所謂經(jīng)濟發(fā)展，需要有兩只手來推動，來管制，一只是來自政府，即政府干預；另一只是來自市場，即市場的自我調(diào)節(jié)能力。經(jīng)濟過熱或過冷對于國家乃至全世界經(jīng)濟形勢都是不利的，極端情況就會出現(xiàn)全世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟危機。就像08年美國的次貸危機，美國通過高利潤貸款利息來吸引全世界的資金以發(fā)展自身經(jīng)濟，美國欠的越多我們就想他好像還能還回來，于是乎在這個惡性循環(huán)里面，美國就這么一直玩這個游戲，直到這個游戲崩潰，出現(xiàn)經(jīng)濟崩潰，像多米骨牌一樣，倒了一塊，全盤灑完。

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，是由多種因素交織在一起所促成的，其中我覺得主要包括的有政府政策的實施，銀行所處的地位關系，以及開放商和民間炒房團的煽風點火。接下來我將一一進行簡單的分析。

1.價格行為

開發(fā)商和炒房團的作用。開發(fā)商就不多說了，作為房地產(chǎn)市場的主要發(fā)揮角色，自然是追求著自己的最大化利益的。開發(fā)商捂盤惜售和價格合盟對房價上漲具有極強的影響作用?，F(xiàn)在沒有開發(fā)商會基于成本因素對待售房屋進行定價，它們都會根據(jù)市場需求不斷試探消費者的接受能力。而對于民間的炒房團，人們印象最深刻的就是溫州炒房團了。他們以自己手中囤積的資金為基礎，通過銀行借貸的幫助，從本地房產(chǎn)開始做起，之后向外擴張，以大肆進軍之勢掃蕩了中國大部分一線城市。一方面溫州炒房團到上海，到杭州，到北京，而另一方面來說，也有大量從事實體經(jīng)濟的企業(yè)家、企業(yè)主都把閑散資金、積累的利潤投到房市上來，就不想工作了。而且是誰最先投入，誰的收益最豐厚，這樣的示范效應就逐漸帶動全國性的瘋狂。如果投資有較高的回報，必然就會投資，而不在乎房價高低；高投入，高回報。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個怪圈，租金越來越高，房價跟著走高；房價越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報，轉(zhuǎn)移了投資風險。限購令的出臺在一定程度上打壓了這個瘋狂的團體，這可以說還是收到效果的。我們不必去深究和關注屬于他們的結局，因為悲喜交歡是人之常情，萬物所向。只是房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷如此波折之后，似乎像人們現(xiàn)在所看到的的那樣，一步步地走向了黑暗的深淵，市場這只看不見的手，貌似已經(jīng)管不好自己了，這才是可怕之處。

2.非價格行為

政府政策。有人說世界上最充分的市場，不是在美國，不是在香港，而是在中國大陸，沒有哪個地區(qū)那個國家的市場像中國這么真正要去支配一切的。正如這句話所說的那樣，中

國政府在干預經(jīng)濟這點上個人覺得已經(jīng)做得過于“出色”了?；仡欀袊康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，我覺得政府起到的作用是實在是太明顯了。這么說吧，政府財政的主要收入來源是稅收，作為中國公民，每個人都有依法繳納屬于自己的那份稅金。但是常人也明白，單單從稅收的角度，是無法完全承擔起政府的日常開支的，更何況中國政府是一直在追求著形象工程、面子工程的，那怎么辦呢，于是乎在迎來春天的房地產(chǎn)業(yè)為契機，賣地就成為了一種很好的選擇，相比于稅收而言，賣地所到來的收入是既效率又方便。在這里我簡單地梳理了一下房地產(chǎn)開發(fā)后的獲利順序，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購房者。所以就催生了政府的“賣地政策”，使得房地產(chǎn)市場以一股異于平常的勢頭發(fā)展起來了，大批大批的開發(fā)商以及新興房產(chǎn)陸續(xù)的出現(xiàn)在了中國大陸城市當中。然后各級政府的樓房蓋得特別漂亮，買房買車，政府的獎金和工資不停地提高，在嘗到甜頭之后，政府出臺的一系列政策都是為了保護房地產(chǎn)市場以及開發(fā)商的利益為前提。直到如今，政府真正意識到中國的房價過高，于是想下調(diào)以抑制房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，但是開發(fā)商的一致反對聯(lián)盟的壓力也是巨大的，于是中國的房價就在這兩難的局面下蹣跚著前行，房地產(chǎn)市場的泡沫越吹越大，收拾局面是非常困難的。

3.組織協(xié)調(diào)行為

房地產(chǎn)企業(yè)的并購與融資房地產(chǎn)終究是資金的游戲，尤其是在土地拍賣制度推行開來之后，沒有相當經(jīng)濟實力的開發(fā)商很難拿到土地。在這里銀行的角色是非常重要的。其實人們都能夠意識到，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商能做到今天的地步，銀行的“幫助”是巨大的。直白的說，開發(fā)商進行開發(fā)的流動資金絕大部分是來自于銀行的，對于他們自己而言，自己手中屬于自己的流動資金是很少的，如何在有限的境地下發(fā)展壯大，那就需要貸款，需要銀行伸出援手了。而銀行在這里所扮演的角色，就是兩頭前線了，一邊給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，讓他們建造樓盤；另一邊給老百姓貸款，看似在分擔普通老百姓的買房壓力。如此一來，兩頭收利息，何樂而不為？不過銀行的風險也是存在的，一旦房地產(chǎn)市場失控，那它所放出去的資金就會完全喪失，所以它也會千方百計地保護好這個市場，保護好自己手中這顆金蛋。所以也不斷地給政府施加壓力，保護自己的利益。

三、房地產(chǎn)市場績效

配置效率

眾所周知，房地產(chǎn)市場的油水是非常多的，那些在面對媒體面對老百姓時裝出一副可憐樣聲稱自己利潤很低的開發(fā)商不過就是想隱藏自己的利潤已達到逃避稅金的目的，即使在房地產(chǎn)市場遭遇低潮時期，開發(fā)商也絕對不會接手進行低利潤的項目。無論怎樣，在我看來房地產(chǎn)市場猶如一個大劇組，所以開發(fā)商在這個圈子里面各自演戲，各自交易，不由得外人看清楚他所表演的劇情。你越看不懂，你就越有興趣去仔細看，這就達到了他所希望的效果了。房價上漲過快，房價收入比過高，這在很大程度上挫傷了消費者的購買能力。從整個經(jīng)濟來看，這種畸形的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利于社會資源的有效配置，反而可能導致通貨膨脹，抑制消費，進而帶來一系列不利的連鎖反應。

四、結論和建議

其實調(diào)控最難的是調(diào)心理預期，心理預期不是一朝一夕能夠形成的，也不是你一朝一夕能夠扭轉(zhuǎn)的。當普通老百姓已經(jīng)形成了一個房價鐵定要上漲的預期的時候，中央政府再潑冷水，沒有用，越潑越是火上澆油，房價跑的越快。每當看國外電影的時候，總能看到外國居民居住的房子，這等設施要是擺在中國簡直就是豪宅了，那可只能是政府官員才能住得起的呀，但赤裸裸的是在價錢上卻不及我國幾十平米的小屋，悲憐之心油然而生。在高房價的刺激下，很多本來不搞房地產(chǎn)開發(fā)的，比如說雅戈爾西服啊，比如說海爾電器啊，都涌入房地

產(chǎn)行業(yè)，就造成供應量激增。因為這個價格虛高，會極度地刺激供應量的上升。然后老百姓是什么感受呢？前段時間我回顧了下國產(chǎn)劇《蝸居》，劇中對于中國房價的發(fā)展變化也是一個很好的折射，明顯的體會就是房價從八千跑到了一萬，從一萬跑到一萬二，一萬二跑到了一萬五。當我們在房價處在八千的時候其實是本來不想買，但是到了一萬五的時候，我們就是打破頭也要擠進去。這是一個什么心理呢？只能說叫追漲殺跌，買漲不買落。笑的是開發(fā)商，銀行等人，而對于我們老百姓而言，也就只能擠破了頭在里面哭而已。所以我希望，政府能夠真正落實好針對房地山如今現(xiàn)狀的政策，限購、限貸等樓市調(diào)控政策要繼續(xù)實行，好歹在影響房地產(chǎn)市場過熱局面還是有一定效果的。從總體上來看，一方面要繼續(xù)加快住房保障建設；另一方面,盡早開征存量房“房產(chǎn)稅”，要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，在不大動干戈的前提下實現(xiàn)共存，因為只有在穩(wěn)定的社會條件下才能坐下來談事情。

總之，我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷繁華的階段后，是時候冷靜下來想想該做些什么來改變現(xiàn)狀了，不然落得晚節(jié)不保就得不償失了。衣食住行，住是非常重要的一環(huán)。而對于我們年輕的一代來說，在這樣的買房現(xiàn)狀下壓力可想而知，不僅是我們，乃至中國經(jīng)濟發(fā)展的前景，這都是一個很大的坎。所以政府的干預政策和社會各界以及開發(fā)商之間的博弈需要達到一個平衡點，這樣我國的房地產(chǎn)市場才有個光明的未來！

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀范文

1、一房二賣：指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

2、交易日期調(diào)整的關鍵：交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

3、等額本金和本息的內(nèi)涵和區(qū)別：等額本息法的特點是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計劃，特別是年青人，可以采用用本息法，因為隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。

等額本金法的特點是：每月的還款額不同，它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，爾后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強的貸款人，年齡大的可采用本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

4、路線價估價法的內(nèi)涵：路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運用。

5、建筑物在估價中的折舊基數(shù)：估價時點該建筑物的重置價格或者重建價格。

6、高開低走和低開高走的內(nèi)涵：在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高，而市場狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目往往采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，高報價樹立房地產(chǎn)項目形象和知名度，而實際以較低成交價格爭客戶和市場份額的“高開低走”的策略。

在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢不明顯，而市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場認同，房地產(chǎn)項目應采取低價入市，根據(jù)銷售工作的開展，視具體情況適時調(diào)價的“低開高走”策略，根據(jù)銷售進展的好壞，決定價格的提升。當然，如果項目的確綜合素質(zhì)較低，市場認同感差，且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目一般只能采取低報價，低價成交，以價格取勝的“低開低走”策略。

7、房地產(chǎn)置業(yè)顧問的職業(yè)道德：以公司整體利益為重，不因個人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項規(guī)章制。

8、施工許可證向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。

9、房地產(chǎn)供給曲線的內(nèi)涵：生產(chǎn)者在特定的時間內(nèi)，在各種可能的價格下對某種產(chǎn)品愿意并且能夠出售的數(shù)量，表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系的曲線。

10、房地產(chǎn)貸款信用保險是貸款人以借款人的信用向保險人投保，當借款人不為清償或不能清償債務時，由保險人代為補償。

11財產(chǎn)損失保險：

12、根據(jù)刑法···，如何處罰？嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

13、喜封金頂：“喜封金頂”是時下一個熱門的說法,在建筑業(yè)界慶祝某一建筑總體結構建造完成的儀式上常被人使用。

14、三通一平：指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎用地開發(fā)的最低法定要求。

15、七通一平：指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地。

16、小產(chǎn)權與大產(chǎn)權的內(nèi)涵和區(qū)別：大產(chǎn)權即完全產(chǎn)權，包括房產(chǎn)使用權證與國有土地使用權。大產(chǎn)權的房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權即不完全產(chǎn)權，只包括房屋的使用權，它與大產(chǎn)權的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權。

17、五證：建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、銷售（預售）許可證。兩書：是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

18、建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

19、樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離，同一個小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。房屋前后間距：普通小區(qū)居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計算。按照國家規(guī)定（設計規(guī)范）以冬至日照時間不低于1小時（房子最底層窗戶）為標準。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午時的太陽高度角。房屋左右間距：多層（4-6層及以下）與多層建筑間距為6米，多層與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。

20、房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。共有產(chǎn)權指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人。

21、過戶：指通過轉(zhuǎn)讓、買賣、贈予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權變更手續(xù)。即產(chǎn)權轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過程。

22、建筑面積指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。套內(nèi)使用面積指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。

23、板樓一般指建筑層數(shù)不超過12層的“東西長、南北短”的建筑結構的構筑物。優(yōu)點：南北通透，便于采光通風；均好性強；管理成本不高；住戶使用率很高。缺點：建筑密度低，房價高；戶型格局不宜改造。

24、房地產(chǎn)價格構成：土地價格或使用費；前期開發(fā)工程費；建筑安裝工程費；開發(fā)管理費；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金。影響因素：自身因素；環(huán)境因素；人口因素；經(jīng)濟因素；社會因素；行政因素；國際因素；心理因素；其他因素。

25、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的特點：

26、區(qū)位：區(qū)位一方面指該事物的位置，另一方面指該事物與其他事物的空間的聯(lián)系。

27、房地產(chǎn)住宅項目的開發(fā)特點：市場潛力巨大；開發(fā)投資風險相對較??；多元化的市場需求；對開發(fā)商投資能力要求較低。

28、新房與二手房的交易流程：

29、買新房、買方承擔的稅費：交易手續(xù)費；合同印花稅；契稅；權證印花稅；轉(zhuǎn)移登記費；勘測費及工本費。

30、物業(yè)管理的內(nèi)涵及地位：是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。

31、物業(yè)代理的作用：(1)通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位。(2)通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行有效的引導。(3)從房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃到項目租售完畢，物業(yè)代理參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標。(4)按照置業(yè)人士提出的有關要求(位置、價格、面積大小、建筑特點等)，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務。(5)幫助買賣雙方進行有關融資安排(6)提高市場運行效率。因為很少有集中、固定的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務來尋找買賣雙方，使?jié)撛诘馁I家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產(chǎn)市場運行的效率。

32、房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案的基本內(nèi)容：(1)項目出租、出售，還是租售并舉，出租面積和出售面積比例；(2)可出租面積、可出售面積、可分攤建筑面積及各自在建筑物中的位置；

(3)出租和出售的時間進度安排及各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定；(4)租金和售價水平的確定。(5)收款計劃的確定。

33、案場布置設計需要注意：

34、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序：（1）選址：市場條件判斷、項目位置選擇（2）立項：確定開發(fā)方案、編制可行性研究報告（3）取得土地：辦理《建設用規(guī)劃許可證》、領取《國有土地使用證》（4）規(guī)劃設計：領取《建設工程規(guī)劃許可證》（5）開工建設：招標：尋找施工單位、領取《建設工程施工許可證》、開工建設（6）竣工驗收：領取《商品房銷售許可證》 36住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的新增長點：

1.建筑業(yè)一般都是國家的支柱產(chǎn)業(yè),而住宅建筑又是建筑產(chǎn)業(yè)的主干,在國民經(jīng)濟中具有重要的地位和作用.2.住宅作為生活必須品,沒有任何家庭可以離開它.一國經(jīng)濟增長有許多拉動因素,住宅業(yè)以其使用的廣泛性和產(chǎn)品的普及性,從多方面拉動經(jīng)濟增長.3.住宅的質(zhì)量和新穎性是公民經(jīng)常追求的目標,而住宅業(yè)的發(fā)展對水泥鋼鐵玻璃家具等上百種產(chǎn)品的發(fā)展具有決定性的意義。

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)分析大綱

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)分析大綱

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀是什么？

經(jīng)紀是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段而出現(xiàn)的促進商品交易的中介服務活動。特點：提高效率；降低成本；服務有償。房地產(chǎn)中介包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)咨詢。房地產(chǎn)經(jīng)紀是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易而提供居間或代理等專業(yè)服務。包括房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理。

房地產(chǎn)居間：向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，向委托人收取傭金的行為。是現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)紀的主要存在形式。房地產(chǎn)代理是指已委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的行為。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在與發(fā)展的基礎

人們往往簡單的認為房地產(chǎn)經(jīng)紀就是中介，是不成行的行，并不認為這不是一種光明正當?shù)男袠I(yè)，是可有可無的。房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性：

1、使房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的流通環(huán)節(jié)能以比較經(jīng)濟的方式運行。

2、有效降低房地產(chǎn)交易成本。

3、降低交易決策困難對房地產(chǎn)交易的阻滯效應。房地產(chǎn)商品信息、交易價格、專業(yè)信息、交易心理的復雜性對房地產(chǎn)具有明顯的阻滯效應。

3、正確認識房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)

在發(fā)達國家房地產(chǎn)經(jīng)紀是很受人尊重的行業(yè)，他們打官司就找律師，生病了就找家庭醫(yī)生，自然要買賣房子、租房子或投資房地產(chǎn)就找房地產(chǎn)經(jīng)紀人，在國外律師和醫(yī)生的社會地位是很高的，同樣房地產(chǎn)經(jīng)紀人在他們眼里是房地產(chǎn)行業(yè)的專家、顧問，在他們眼里房地產(chǎn)經(jīng)紀人和律師、家庭醫(yī)生和教師一樣，受人尊重。相信不久的將來，房地產(chǎn)經(jīng)紀人一樣會得到社會的認可，受人尊重。

4、北京房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展機遇

房地產(chǎn)行業(yè)一直是中國十大最有發(fā)展前景的行業(yè)。隨著城市建設的進一步成熟，可開發(fā)的土地越來越少，所謂房地產(chǎn)就是二三級市場，在發(fā)達的城市（如：紐約、香港等）一級市場的新樓盤開發(fā)量很少，絕大部分是二三級市場，一般能占房地產(chǎn)市場份額的80－90％，這是所有城市的發(fā)展趨勢。

5、競爭對手分析

中大恒基 千萬家 順馳 我愛我家 鏈家中原21世紀

6、易安捷公司的優(yōu)勢

經(jīng)營理念人力資源優(yōu)勢業(yè)務模式先進“動態(tài)＋創(chuàng)新”的管理模式專業(yè)度