第一篇：重慶房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

經(jīng)濟(jì)與社會(huì)形態(tài)帶來的消費(fèi)形態(tài)的變動(dòng)，使得對(duì)于消費(fèi)趨勢(shì)、特點(diǎn)變化的研究越來越重要，房地產(chǎn)作為社會(huì)消費(fèi)者一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較以往3年已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的變化。一直是縈繞在房地產(chǎn)開發(fā)商頭腦中并百思不得其解的幾個(gè)疑問是：在房地產(chǎn)置業(yè)投資上，消費(fèi)者究竟是如何做出購買決策的？在與房地產(chǎn)選擇與購買相關(guān)的多個(gè)因素當(dāng)中，到底哪些因素在起著決定性的、實(shí)質(zhì)的影響，哪些因素又僅僅是表層的和直觀的？房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的需求與變化，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)有著極大的影響。在房地產(chǎn)買方市場(chǎng)的條件下，研究購房者的需求具有更加重要的意義。

一、目前購房群體的基本狀況

1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高

2、購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高

隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍重慶房產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。表明購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。

消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對(duì)樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大，而對(duì)開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。房地產(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購買的重要因素，對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。

3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立

置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過程中的弱勢(shì)地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。、二、消費(fèi)者住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)

1、消費(fèi)者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展 調(diào)查表明，消費(fèi)者購房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點(diǎn)可以從以下三個(gè)方面來體現(xiàn)：從購房者生活空間的居室數(shù)量變化來看，購房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加。具體來看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降，同時(shí)，人均建筑面積也有很大的提高。購房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加

2、消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向。在居住地點(diǎn)至工作單位的車程方面，購房者的要求有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛兩種交通工具，從以下兩方面來看一下購房者對(duì)車程的要求所發(fā)生的變化。

伴隨著消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的車程要求的放寬，消費(fèi)者住宅區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為購房者在居住區(qū)域的選擇上向

城市邊緣或郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。

三、購房者置業(yè)特點(diǎn)與趨勢(shì)

1、絕大多數(shù)購房者為自住型購房者

從購房者買房的動(dòng)機(jī)來看，無非是自己居住或投資，或者二者兼有。以滿足自己與家人居住為目的的購房為自住型購房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來出租或增值，以獲得豐厚的回報(bào)，通常稱之為投資型購房。

2、交通配套是購房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施

工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不希望被居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對(duì)將來生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購房者對(duì)交通配套的極大關(guān)注也就說明了地理位置對(duì)一個(gè)樓盤項(xiàng)目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購房者的選擇。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置。

除此之外，對(duì)學(xué)校配套、醫(yī)務(wù)配套、和自然景觀的關(guān)注程度也較高。

3、投資型購房者的置業(yè)特點(diǎn)及購買權(quán)衡

購房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升。從意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占的比例與已進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占的比例之間存在一定的差距，這又說明可能存在相當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限制使得他們又無法涉足該領(lǐng)域，但是可以預(yù)見今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一部分人會(huì)將投資理財(cái)方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。

四、房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中幾個(gè)具有明顯特征的重要購買人群

1、投資型購房者

投資型購房者的年齡大多在26—45歲之間，并且處于事業(yè)的發(fā)展階段或已經(jīng)取得了一定成功。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為4150元，比所有購房者的平均收入高出1000元。同時(shí)投資型購房者有相當(dāng)一部分有兩處居所，相對(duì)于自住型購房者所擁有的兩處或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已購房屋，這又進(jìn)一步說明投資者的具有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

多數(shù)投資型購房者認(rèn)為購物和休閑娛樂是自己生活的主要內(nèi)容，而且認(rèn)為房地產(chǎn)投資在投資理財(cái)中，成為超越儲(chǔ)蓄而處于第一重要的方式。他們的生活方式以個(gè)性的、簡(jiǎn)單的、隱秘的、舒適的、現(xiàn)代的而非豪華的、多元的生活方式為主。

2、郊區(qū)型購房者

我們暫且將意向購買市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購房者稱為郊區(qū)型購房者。調(diào)查表明，郊區(qū)型購房者主要由兩部分人群組成。一部分是年輕人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的階段或者發(fā)展的初期階段，他們的收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水平在2000—4000元占一半左右的比例，而4001—6000元的比例約為30%。他們一般只擁有一處居所，并且多是單位租用房或租用私人房。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娛樂。他們認(rèn)為自

己的事業(yè)發(fā)展仍需要一定的錢財(cái)，他們認(rèn)為有必要進(jìn)行一定的積蓄，所以儲(chǔ)蓄是他們最重要的投資理財(cái)方式。他們推崇的生活方式是簡(jiǎn)單的、樸素的、寧靜的、溫馨的，但同時(shí)又是開放的而又不乏現(xiàn)代氣息的生活方式。

另外一部分郊區(qū)購房者是中老年人，他們中的多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功，并且收入水平比較高。他們目前都擁有一處或兩處居所，并且基本都是自己已經(jīng)購買的。這部分人的主要生活內(nèi)容是購物、健身、出游和休閑娛樂，他們很看重生活是質(zhì)量，他們的生活方式是樸素的、簡(jiǎn)單的、溫馨的、寧靜的、自然的，同時(shí)還希望是穩(wěn)定的，所以他們的投資理財(cái)方式傾向于風(fēng)險(xiǎn)最小的儲(chǔ)蓄。

3、享受型購房者

享受型購房者與其他購房者相比，他們更加關(guān)注生活質(zhì)量、生活品位的提高。享受型購房者在年齡分不上沒有什么明顯的特征，大多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功。收入水平較高，家庭平均月收入約為4292元，而且他們現(xiàn)有的居所基本上都是自己購買的。

享受型購房者追求的是寧靜的、溫馨的、隱秘的、自然的、穩(wěn)定的生活方式，他們非?？粗氐兔芏取⒌腿莘e率以及優(yōu)美的園林帶來的生活舒適感。除了工作以外，休閑娛樂和購物是他們重要的生活內(nèi)容。在投資理財(cái)方面，他們不喜歡進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)較大的投資方式，而是更多采用地儲(chǔ)蓄和保險(xiǎn)。

消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)，所以，對(duì)于要以“需求為導(dǎo)向”來

開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，準(zhǔn)確研究購房群體的特征、及時(shí)把握消費(fèi)者的住房特點(diǎn)與趨勢(shì)的變化具有至關(guān)重要的作用。而 房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢部仍將繼續(xù)致力于跟蹤具有購房意向的消費(fèi)者，研究他們的群體特征、住房需求及置業(yè)特點(diǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供最及時(shí)、最準(zhǔn)確的市場(chǎng)需求信息。

第二篇：重慶房地產(chǎn)政策

重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知

頒布時(shí)間：2010-12-6

各區(qū)縣(自治縣)人民政府，市政府各部門，有關(guān)單位：

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，大力構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的差別化調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關(guān)工作通知如下：

一、努力增加保障性住房和普通商品住房供應(yīng)

(一)加快保障性住房建設(shè)。大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，到2012年，全市建設(shè)4000萬平方米公共租賃住房，建成后可解決60多萬戶中低收入家庭住房困難問題，加上各類保障性安置房建設(shè)，力爭(zhēng)解決

占城鎮(zhèn)人口30%的中低收入群眾住房困難問題。

(二)繼續(xù)加大普通商品住房供應(yīng)。加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，采取促開工、促上市措施。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)

中低價(jià)位、中小套型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款支持。

二、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)及監(jiān)管

(一)嚴(yán)格執(zhí)行住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。積極增加住房用地供應(yīng)量，確保公共租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住房用地供應(yīng)總量的比例在70%以上。加快公共

租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房用地供應(yīng)審批。

(二)嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理。規(guī)范編制擬供應(yīng)地塊出讓方案，嚴(yán)格制定土地出讓規(guī)劃和建設(shè)條件，列入土地出讓合同。加強(qiáng)住房用地供后監(jiān)管，嚴(yán)格查處囤地、炒地、閑置土地行為。

三、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策

(一)對(duì)非本市居民在本市購買商品住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)

放住房貸款。

(二)各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)貸款購買第一套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放住房貸款。房管部門要加快房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)，開展住房信息查詢。金融部門應(yīng)加強(qiáng)消費(fèi)性貸款管理，禁止消費(fèi)性貸款用于購買住房。

四、強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理

(一)個(gè)人購買建筑面積90平方米以下普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1%征收。個(gè)人購買建筑面積90―144平方米普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1.5%征收。個(gè)人購買

住房，不符合上述規(guī)定的，不得享受減免政策，契稅按3%征收。

(二)對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。個(gè)人將購買不足5年的高檔住房對(duì)外銷售的，按照銷售收入的5%征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買不足5年的普通商品住房對(duì)外銷售的，按

照銷售收入減去購買房屋價(jià)款后差額的5%征收營(yíng)業(yè)稅。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理，對(duì)銷售高檔住房按2%預(yù)征，對(duì)銷售普通商品住房仍按1%預(yù)征。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清結(jié)算管理，對(duì)定價(jià)明顯過高、漲幅明顯過快、早期拿地、開發(fā)周期明顯過長(zhǎng)的項(xiàng)目實(shí)施重點(diǎn)清算和稽查。對(duì)按規(guī)定應(yīng)核定征收土地增值稅的項(xiàng)目，銷售高檔住房按

6%核定征收，銷售普通商品住房按5%核定征收。

(四)按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

五、嚴(yán)厲查處違法違規(guī)行為

進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，建立集土地、預(yù)售、中介于一體的房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信體系，嚴(yán)查閑置土地、無故拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)存在違法違規(guī)行為的企業(yè)采

取禁止參加土地競(jìng)買活動(dòng)、停止發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期等懲處措施。

六、積極發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用

各區(qū)縣(自治縣)人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)工作，新聞媒體要大力宣傳房地產(chǎn)調(diào)控政策及成效、保障性住房建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度，客觀、正面報(bào)道當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，引導(dǎo)

居民住房理性消費(fèi)，營(yíng)造有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

二O一O年十二月六日

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

深圳地產(chǎn)界競(jìng)爭(zhēng)激烈，硝煙彌漫，每天都有高樓大廈拔地而起。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目要邁向成功，會(huì)遇到一系列的問題，需要打開問號(hào)，找到答案。現(xiàn)在，就讓我們來尋找皇達(dá)鴻錦華苑廣告推廣所需要的答案吧！

一、我們需要什么樣的主題形象？樓盤推廣，應(yīng)該有一個(gè)鮮明的主題形象，這樣個(gè)性突出，容易引來市場(chǎng)的關(guān)注，促進(jìn)銷售的成功。深圳發(fā)展商各出奇招，使地產(chǎn)舞臺(tái)異彩紛呈。皇達(dá)鴻錦華苑怎樣表現(xiàn)自己呢？賣樓，不僅賣給消費(fèi)者一個(gè)居住空間，還應(yīng)“附贈(zèng)”一種新的生活方式，一種對(duì)美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點(diǎn)。都市呼喚愛都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結(jié)構(gòu)里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應(yīng)有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時(shí)代發(fā)展帶來的所有電器文化；或?qū)⒆约撼撩杂谔摂M的世界，一切的感情，一切的一切，在非現(xiàn)實(shí)中喜怒哀樂。逐漸……這個(gè)城市就會(huì)沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對(duì)人的關(guān)愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風(fēng)。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現(xiàn)代人家的追求？假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區(qū)里成群的兒童嬉戲的場(chǎng)景，激蕩著內(nèi)心的感謝與喜悅。可曾再掛慮著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢(mèng)境？如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發(fā)泄，將每一點(diǎn)關(guān)愛凝注在魂?duì)繅?mèng)繞的心靈居所，或在陽臺(tái)上相濡以沫，或在小區(qū)內(nèi)花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？如果，您已不通宵達(dá)旦地在侃網(wǎng)中迷惘，體會(huì)的是信息世界飛速發(fā)展給您帶來的成功與喜悅，領(lǐng)略著因特網(wǎng)賦予的時(shí)尚與精彩，每一天輕松享受著局域網(wǎng)為您打理生活的瑣碎。新的世紀(jì)，新的時(shí)代，是否這就是富貴人家的豪情？……這樣的時(shí)代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達(dá)鴻錦華苑給業(yè)主營(yíng)造的天堂，把來自自然、社區(qū)、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，我們所要闡述的思想與理念。呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢(mèng)境……都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應(yīng)該“愛”！我們選擇“愛”作為項(xiàng)目推廣的主題?？紤]到“愛”的表達(dá)不應(yīng)過于直白，而應(yīng)內(nèi)涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達(dá)鴻錦華苑取一個(gè)推廣名，就叫做“LOVE時(shí)代”。這樣，“愛”的表達(dá)現(xiàn)代、時(shí)尚，既突出個(gè)性，主題鮮明，又和都市現(xiàn)代生活緊密相連。我們還考慮過一個(gè)推廣名“幸?？燔嚒?，希望這輛快車駛?cè)氍F(xiàn)代都市人的生活。但我們沒有擋住“LOVE時(shí)代”的誘惑，所以只好將“幸?？燔嚒狈旁谠?。

二、我們會(huì)“被愛”嗎？我們的“LOVE時(shí)代”主題形象推向市場(chǎng)，會(huì)“被愛”嗎？這是我們緊接著遇到的問題。在都市快節(jié)奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因?yàn)榧矣星?，家有愛，家有歡樂。皇達(dá)鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實(shí)需要的，是心底呼喚的。所以我們對(duì)“LOVE時(shí)代”能引起消費(fèi)者的內(nèi)心共鳴，對(duì)我們“被愛”充滿信心。

三、“歌”唱給誰聽？我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對(duì)目標(biāo)客戶有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

（一）都市白領(lǐng)一族文化：程度較高年齡層次：26-40歲經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購買能力購房動(dòng)機(jī)：自用，多為首次置業(yè)者購買習(xí)慣：理性，有主見，所需戶型適中重點(diǎn)分布區(qū)域：羅湖、福田家庭結(jié)構(gòu)：2-5人2人，為2人世界。組成家庭時(shí)間不太長(zhǎng)，注重溫馨浪漫。3人，為3口之家。有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會(huì)傾斜。4人，3口之家加一位長(zhǎng)輩，消費(fèi)更趨理性。5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。分析以上特點(diǎn)，在廣告策略上，強(qiáng)化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對(duì)訴求對(duì)象的細(xì)分，有的放矢地展開訴求。如對(duì)2人世界，重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。對(duì)5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

（二）周邊屋村居民文化程度：一般年齡層次：23-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購買力強(qiáng)購買習(xí)慣：就近購買，對(duì)自己居住區(qū)域有感情，不遠(yuǎn)求，所需戶型偏大。分布區(qū)域：項(xiàng)目周邊地帶家庭結(jié)構(gòu)：3-5人3人為3口之家，下一代已上學(xué)或長(zhǎng)大成人，考慮給下一代一個(gè)更好的成長(zhǎng)空間或安一個(gè)家。4口之家是一對(duì)夫婦有兩個(gè)孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。還可能有其它結(jié)構(gòu)，但不是主力。針對(duì)這一群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動(dòng)。

（三）香港客戶文化程度：較高，但文化觀念及習(xí)慣與深圳有所區(qū)別。年齡層次：25-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：就香港標(biāo)準(zhǔn)而言，屬中下，但足以擁有本項(xiàng)目。購買習(xí)慣：強(qiáng)調(diào)便利，尤重口岸和地鐵，重視物業(yè)管理。所需戶型適中。對(duì)香港客戶群，訴求時(shí)強(qiáng)調(diào)深圳的飛速發(fā)展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業(yè)管理的稱心如意。

四、自我如何評(píng)價(jià)？皇達(dá)鴻錦華苑在片區(qū)內(nèi)屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，加上發(fā)展商的精心打造，將成為本片區(qū)高質(zhì)素的樓盤。自身優(yōu)勢(shì)：

1、中心區(qū)一級(jí)輻射地塊，地理位置優(yōu)越；

2、毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；

3、較大社區(qū)，自身配套齊全；

4、周邊商場(chǎng)、學(xué)校、銀行、車站、食街等生活配套一應(yīng)俱全，極為便利。劣勢(shì)：

1、臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、與成熟片區(qū)一路之隔，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)有一定難度。本著揚(yáng)長(zhǎng)避短的原則，在“愛”的主題統(tǒng)籌之下，將優(yōu)勢(shì)宣傳、張揚(yáng)出來。建議在小區(qū)外圍適當(dāng)栽種樹木，克服臨街的不利影響?？繌V告的有效訴求，導(dǎo)示系統(tǒng)的有效吸引，促銷活動(dòng)的推動(dòng)，吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

五、廣告策略如何制定？廣告策略是非常重要的，要嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、環(huán)環(huán)緊扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、廣告主題：以愛為主題，突出自身個(gè)性，推廣名定為“LOVE時(shí)代”。

2、主廣告語：讓世界充滿愛把愛的主題突出張揚(yáng)出來，喻示在LOVE時(shí)代里愛無處不在，給予人們的是全新的，心靈相應(yīng)的愛。輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒 ②寫不完的愛 ③我想擁有的愛 ④呼吸著愛

3、廣告主題的分部演繹（1）中心區(qū)的感覺……………………………優(yōu)越的地理位置（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠（3）“她”給我的愛………………………對(duì)LOVE時(shí)代的感受（4）足不出戶的滿足……………………………小區(qū)自身配套（5）舉步可達(dá)的便捷…………………………片區(qū)的完美配套（6）建筑精品……建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境規(guī)劃都是大師的傾心杰作（7）稱心適意…………………………………完善的物業(yè)管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現(xiàn)體現(xiàn)較高的文化品位、自然典雅的清新風(fēng)格、鳥語花香、愛意居家的生活氛圍。

5、廣告手段運(yùn)用采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動(dòng)形成一個(gè)有機(jī)整體，爭(zhēng)取最佳的廣告效果。

6、廣告階段的劃分（1）引導(dǎo)期（內(nèi)部認(rèn)購階段）此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場(chǎng)感受并接受“愛”的主題。（2）推廣期（正式預(yù)售到封頂前）這一階段主要深化廣告主題，突出片區(qū)生活優(yōu)越便利，增加理性訴求的比例。（3）強(qiáng)銷期（封頂至入伙前）此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應(yīng)調(diào)整。（4）尾盤期（入伙后）此一階段強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)訴求，結(jié)合價(jià)格策略，促進(jìn)尾盤銷售。

六、現(xiàn)場(chǎng)如何包裝？現(xiàn)場(chǎng)包裝,要極具個(gè)性化，只有個(gè)性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進(jìn)而接受。要突出個(gè)性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區(qū)別?！皞€(gè)性化特色”和“差異性包裝”是本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝的重要策略。我們先來看看附近的兩個(gè)樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究?jī)r(jià)值。共和世家最突出的特點(diǎn)是“公園里的綠”，將最大的賣點(diǎn)張揚(yáng)出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動(dòng)。外立面色彩及包裝整體形象給人以強(qiáng)烈的印象。這兩個(gè)樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：深入分析市場(chǎng)，確定主題形象，區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，突出個(gè)性包裝，是走向成功有力保證。皇達(dá)鴻錦華苑在深入分析和把握市場(chǎng)的基礎(chǔ)，確定了“愛”的主題。在現(xiàn)場(chǎng)包裝的具體實(shí)施上，我們作如下考慮：1． 售樓處售樓處的外觀強(qiáng)調(diào)視覺沖擊，同時(shí)傳遞溫馨輕松的氣氛。室內(nèi)的形象背景板、展板等主要體現(xiàn)溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環(huán)繞，愜意、舒適。2． 形象廣告牌位置：放置在項(xiàng)目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。數(shù)量：一塊規(guī)格：8m×6m設(shè)計(jì)風(fēng)格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳見設(shè)計(jì)稿）。3． 圍墻用色亮麗、鮮活，畫面體現(xiàn)都市溫馨浪漫氣氛，展示現(xiàn)代的“愛”。4． 現(xiàn)場(chǎng)條幅在建筑主體建至六層以上時(shí)懸掛，數(shù)量六條，整體風(fēng)格與“愛”的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “愛心通道”的布置將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、小飾品等，這些物品都專門設(shè)計(jì)制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。6． 商場(chǎng)的包裝突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時(shí)介紹進(jìn)場(chǎng)的是知名品牌商家（如萬佳），品牌互動(dòng)，讓業(yè)主感受到生活更加便利。

七、導(dǎo)示系統(tǒng)如何布置？皇達(dá)鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路停靠車站在項(xiàng)目南北兩側(cè)，距離都在300米以上。福民路上東側(cè)有皇崗村站，距項(xiàng)目60米；西側(cè)有福田新區(qū)委站，距項(xiàng)目150米。特別是還有天虹商場(chǎng)這個(gè)人流匯聚之地，所以福民路成為布置導(dǎo)示系統(tǒng)的當(dāng)然之選。1． 燈桿旗 考慮規(guī)劃300面，從福民路天虹商場(chǎng)延伸至皇崗村站臺(tái)。這樣的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站臺(tái)廣告 爭(zhēng)取到福田新區(qū)委站臺(tái)兩側(cè)廣告發(fā)布權(quán)，有效傳遞項(xiàng)目信息。3． 形象指示牌 我們規(guī)劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場(chǎng)右側(cè)路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側(cè)），益田路與福強(qiáng)路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對(duì)4處關(guān)鍵路口的人群形成有效指引。該指示牌將指示功能和形象展示結(jié)合于一體，擴(kuò)大傳播影響力。規(guī)格：2.5m×1.5m

八、售樓資料如何規(guī)劃？1． 售樓書樓書是售樓資料的重中之重，本項(xiàng)目共有住宅656套，按1：10比例，規(guī)劃為6000份。設(shè)計(jì)風(fēng)格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項(xiàng)目整體形象和各賣點(diǎn)薈萃其中。2． 宣傳折頁規(guī)劃為9000份（6個(gè)p，3折頁），突出項(xiàng)目主題形象和主要賣點(diǎn)。3． 宣傳單張規(guī)劃30000份，作大量派發(fā)，擴(kuò)大宣傳影響面，濃縮樓書精華于其中。4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知這是必不可少的資料，規(guī)劃為9000份。6． 手提袋手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時(shí)又是流動(dòng)的宣傳媒體，規(guī)劃3500個(gè)。

九、怎樣安排促銷？在皇達(dá)鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場(chǎng)，許多產(chǎn)品的促銷活動(dòng)在這里舉行，收到良好效果。本項(xiàng)目也應(yīng)考慮在天虹商場(chǎng)舉辦促銷活動(dòng)，有效吸引人流到現(xiàn)場(chǎng)看樓。平日可在天虹商場(chǎng)設(shè)咨詢點(diǎn)，派發(fā)宣傳資料，加深人們對(duì)項(xiàng)目的印象。周未及節(jié)假日，舉辦促銷活動(dòng)。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動(dòng)，還可舉行幼兒歌舞表演等。對(duì)積極參與活動(dòng)并表現(xiàn)突出者，給予適當(dāng)購房?jī)?yōu)惠，或是贈(zèng)送半年管理費(fèi)等，促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售。在開盤等重大節(jié)日，增加歌舞表演內(nèi)容，提高檔次，聚集人氣。促銷活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，天虹商場(chǎng)處設(shè)看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進(jìn)行感情投資。一方面體現(xiàn)“LOVE時(shí)代”給予的是真實(shí)的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會(huì)增加太多成本。

十、媒體計(jì)劃如何？

（一）媒體分析 各種媒體都有自己固有的特點(diǎn)，分析不同媒體的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)他們有一個(gè)十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對(duì)在廣告活動(dòng)中取得最大的效果至關(guān)重要?，F(xiàn)分別將幾種媒體特性介紹分析如下： 報(bào)紙媒體 優(yōu)點(diǎn)：報(bào)紙的版面大，篇幅多，具有相當(dāng)大的信息載量和較強(qiáng)解釋能力，可詳細(xì)刊登廣告內(nèi)容，報(bào)紙媒體的特殊新聞性的準(zhǔn)確可信度，無形中也使報(bào)紙廣告顯示出準(zhǔn)確性和較高的可信度，同時(shí)，報(bào)紙媒體單位的權(quán)威性也使受眾產(chǎn)生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報(bào)紙具有保存價(jià)值，其內(nèi)容無閱讀時(shí)間的限制；報(bào)紙發(fā)行面廣，投遞迅速準(zhǔn)確，發(fā)行地區(qū)和發(fā)行對(duì)象明確，且隨著印刷質(zhì)量的提高，廣告效果更加明顯。缺點(diǎn)：報(bào)紙出報(bào)頻繁，前一天的報(bào)紙?jiān)诘诙煲殉蓺v史，與受眾相對(duì)接觸時(shí)間不長(zhǎng)；有一定文化層面的人才能接受報(bào)紙媒體。電視媒體 優(yōu)點(diǎn)：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內(nèi)容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼?zhèn)涞墓δ?，表現(xiàn)力豐富，娛樂性強(qiáng)；對(duì)廣告可進(jìn)行高頻度重復(fù)，加深印象。缺點(diǎn)：宣傳印象消逝的速度快，對(duì)觀眾的選擇性和針對(duì)性較低，電視廣告制作復(fù)雜且費(fèi)用較高。雜志媒體優(yōu)點(diǎn)：讀者對(duì)象確定，選擇性強(qiáng)；印刷精美，刊登內(nèi)容相對(duì)固定；有限時(shí)間長(zhǎng)，使于閱讀和保存。缺點(diǎn)：周期長(zhǎng)，傳播速度慢，時(shí)效性差；讀者面固定，影響面有限。其它媒體特點(diǎn)電臺(tái)：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、無法存查。郵寄廣告：能夠有針對(duì)性的選擇受眾，機(jī)動(dòng)靈活，所傳達(dá)信息內(nèi)容全面集中，制作簡(jiǎn)便，費(fèi)用低廉。車體廣告：流動(dòng)性強(qiáng)，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預(yù)告性，重復(fù)性。制作簡(jiǎn)單，費(fèi)用低廉。但信息載量少，接觸時(shí)間短，印象不深刻。路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時(shí)間和空間限制，有益于美化城市，但受場(chǎng)地條件限制和政策性限制。

（二）媒體選擇1． 選擇原則a.目標(biāo)原則：媒體選擇保證與廣告目標(biāo)和廣告策略相一致。b.適應(yīng)原則：媒體選擇與客觀環(huán)境相適應(yīng)，適合目前所針對(duì)的廣告市場(chǎng)。c.優(yōu)化原則：堅(jiān)持從多數(shù)媒體的比較中產(chǎn)生媒體組合方案，堅(jiān)持在單一媒體種類選擇中進(jìn)行優(yōu)化組合。d.同一原則：堅(jiān)持媒體的選擇必須有利于廣告內(nèi)容的表達(dá)。e.效益原則：選擇廣告媒體時(shí)把廣告效益放在首位。2． 項(xiàng)目分析每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性，根據(jù)項(xiàng)目特性針對(duì)性地確定媒體策略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項(xiàng)目的方案，保證廣告費(fèi)用最合理的應(yīng)用?；蔬_(dá)鴻錦華苑項(xiàng)目幾個(gè)與媒體策略有關(guān)的特性如下：（1）10萬平方米的大型項(xiàng)目，擁有654套住宅，需要較大市場(chǎng)消化量。（2）以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，廣告漫天飛舞。（3）目標(biāo)客戶分散，購買動(dòng)機(jī)多樣，易感媒體不一。（如表一）（4）本項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間內(nèi)有幾個(gè)事件值得關(guān)注a.中國(guó)國(guó)家足球隊(duì)再次沖擊世界杯b.深圳被評(píng)為世界花園城市，2001年各種活動(dòng)會(huì)相對(duì)增加c.中國(guó)加入WTO如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場(chǎng)與本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)都會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。表一：類 別 信息敏感性 媒體認(rèn)同感 廣告認(rèn)同感 易感媒體 首選類型年

齡 20—30歲 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 電視、報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò) 本地 30—40歲 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 40—50歲 較強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 電視、報(bào)紙、本地 50歲以上 較強(qiáng) 一般 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、廣播 本地職

業(yè) 高級(jí)白領(lǐng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 本地 小商業(yè)主 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地 投資者 強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 本地 自由職業(yè)者 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 特殊職業(yè)者 較強(qiáng) 一般 強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地

3． 確定媒體（1）主力媒體的確定皇達(dá)鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應(yīng)選擇覆蓋面（包括職業(yè)、年齡、地域）廣，具有相當(dāng)房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢(shì)的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產(chǎn)廣告規(guī)模的報(bào)紙比較如下：媒 體 類 別 發(fā)行量 千人成本(元/cm2)主體受眾 房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢(shì) 備注深圳商報(bào) 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活香港商報(bào)（置業(yè)大觀）41萬 1.76 深圳 3 夾特報(bào)發(fā)行，僅有廣告版，屬夾報(bào)廣告南方都市報(bào) 23萬 2.07 深圳 4 零售為主證券時(shí)報(bào) 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一確定主力媒體：深圳特區(qū)報(bào) 主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）主力發(fā)布時(shí)間：星期五

（2）輔助媒體的確定以深圳特區(qū)報(bào)為主力媒體，以較為固定的版位、時(shí)間，發(fā)布廣告進(jìn)行訴求，同時(shí)需要其它媒體在版位、形式、發(fā)布時(shí)間上給予靈活機(jī)動(dòng)的支持補(bǔ)充，形成一個(gè)合理有效的媒體組合，增強(qiáng)整個(gè)發(fā)布計(jì)劃的含蓋性，穩(wěn)定性和易調(diào)整性。確定輔助媒體：

a.深圳商報(bào) 主要版位：普通版深圳商報(bào)與特區(qū)報(bào)有較為相以的讀者群體，并且發(fā)行量巨大，版面靈活多變，可調(diào)制性強(qiáng)，選擇深圳商報(bào)以靈活多變的版位安排，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、特殊規(guī)格等作有力的輔助。

b.南方都市報(bào)主要版位：普通版南方都市報(bào)在深圳零售量第一，高達(dá)18萬份，讀者群體以年輕白領(lǐng)為主，包括青年婦女等多種類型的讀者

c.SZTV-1時(shí)段：A1、A2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時(shí)屬強(qiáng)迫接受型廣告，適合為建立LOVE時(shí)代形象進(jìn)行感性訴求。d.公交車體廣告線路：3路、28路、218路數(shù)量：4臺(tái)（3路），4臺(tái)（27路），3臺(tái)（218路）。共11臺(tái)公交車體廣告費(fèi)用低廉，受眾廣泛，用此媒體進(jìn)行形象宣傳，對(duì)主力媒體訴求效果具有較強(qiáng)的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區(qū)，同時(shí)考慮在樓盤發(fā)售期能夠拿到所選線路的車體數(shù)量有限。所選線路介紹如下：

廣告級(jí)別 線 路 起止站 途經(jīng)主要路段特A 3 福田南—水庫 愛國(guó)路、東門、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北環(huán)路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路B 28 皇崗村—火車站西 福民、福強(qiáng)、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

（三）組合運(yùn)用深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、南方都市報(bào)、公交車體廣告、SZTV-1，依次覆蓋目標(biāo)市場(chǎng)，以不同的廣告媒體向目標(biāo)客戶傳遞樓盤信息，使目標(biāo)客戶全方位感受到本項(xiàng)目廣告的沖擊。在訴求表現(xiàn)上，以特區(qū)報(bào)為首的報(bào)紙媒體著重賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意或直訴本項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，突現(xiàn)樓盤質(zhì)素，求得市場(chǎng)認(rèn)同，以SZTV-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認(rèn)同，促進(jìn)購買行為，并增強(qiáng)報(bào)紙媒體的賣點(diǎn)訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區(qū)報(bào)相對(duì)固定的發(fā)布頻率和版面，形成穩(wěn)固形象，達(dá)成市場(chǎng)共識(shí)，其它媒體則以靈活的位置、時(shí)段、多變的創(chuàng)意進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，使整體推廣達(dá)到穩(wěn)中有變，變而不亂。既保持整體形象統(tǒng)一，又能夠靈活機(jī)動(dòng)的進(jìn)行廣告推廣。廣告發(fā)布在時(shí)間上，采用同步發(fā)布策略，項(xiàng)目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項(xiàng)目形象導(dǎo)入時(shí)期作少量廣告，進(jìn)行入市前的鋪墊造勢(shì)。在廣告發(fā)布頻率上，采用固定頻率策略與變動(dòng)頻率策略相結(jié)合，特區(qū)報(bào)以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動(dòng)頻率策略，根據(jù)不同的銷售時(shí)期以及銷售狀況適時(shí)增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對(duì)于房地產(chǎn)廣告來講，不存在投放頻率的問題）

1． 引導(dǎo)期計(jì)劃時(shí)間一個(gè)月，在特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)發(fā)布軟性文章為主的的廣告，全面詮釋LOVE時(shí)代概念，引導(dǎo)樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。2． 開盤強(qiáng)銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，以特區(qū)報(bào)賣點(diǎn)訴求為主，在第九版發(fā)布1/3版彩色廣告，每周一次，深圳商報(bào)、南方都市報(bào)以形象廣告為主，結(jié)合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進(jìn)行品牌形象宣傳。SZTV-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅(jiān)持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運(yùn)用，根據(jù)市場(chǎng)情況等積極調(diào)整發(fā)布頻率，以求取得最大廣告效果，達(dá)到銷售目的。3． 持續(xù)熱銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，承接上一階段強(qiáng)勁勢(shì)頭，利用前段大廣告量產(chǎn)生的市場(chǎng)邊際效益，創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)熱銷期。堅(jiān)持上一時(shí)期的媒體組合，適當(dāng)減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。SZTV-1的形象訴求廣告停止，轉(zhuǎn)以專題片廣告，堅(jiān)持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩(wěn)定的銷售進(jìn)度。4． 尾盤期在營(yíng)造的形象品牌優(yōu)勢(shì)下，利用大量購房客戶，營(yíng)造出旺銷現(xiàn)象，促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。以特區(qū)報(bào)和商報(bào)配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對(duì)性的訴求，達(dá)到樓盤銷售的完滿成功。

（四）發(fā)布計(jì)劃（根據(jù)招標(biāo)要求，發(fā)布計(jì)劃做至開盤后一個(gè)月）階段類別 媒體 投放量 版位 規(guī)格 訴求表現(xiàn)引導(dǎo)期 特區(qū)報(bào) 1 9版 1/3版 軟性文章為主，以皇達(dá)鴻錦華苑演繹全新LOVE時(shí)代為主題做好開盤前的宣傳造勢(shì)，形象引導(dǎo)工作 2 地產(chǎn)版 半版深圳商報(bào) 1 普通版 半版 開盤強(qiáng)銷期 特區(qū)報(bào) 1 地產(chǎn)版 全版 硬性廣告，開盤慶賀各賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意與寫實(shí)相結(jié)合 4 9版 1/3版深圳商報(bào) 2 普通版 1/3版 硬性創(chuàng)意廣告主題訴求 南方都市報(bào) 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1時(shí)段A2時(shí)段 30秒 品牌形象與賣點(diǎn)相結(jié)合（五）媒體費(fèi)用預(yù)算媒體發(fā)布費(fèi)用計(jì)劃取所推廣項(xiàng)目市值的1.6%皇達(dá)鴻錦華苑住宅建筑面積：56490m2，以均價(jià)6500元/m2計(jì)，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒體發(fā)布費(fèi)用：367185000×1.6%=5874960元各階段、各媒體所占費(fèi)用分配如下 金額（萬元）比率（%）階

段 引導(dǎo)期 34.9 5.9 開盤強(qiáng)銷期 329 56 持續(xù)熱銷期 200 34 尾盤期 24.1 4.1媒

體 特區(qū)報(bào) 300 51 深圳商報(bào) 94 16 南方都市報(bào) 47 8 公交車體 29

5（六）媒體計(jì)劃的控制和調(diào)整媒體計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)廣告目標(biāo)和廣告策略的具體操作手段，在整個(gè)項(xiàng)目推廣過程中，積極與發(fā)展商，代理商密切配合，在維護(hù)總體綱略的情況下，根據(jù)具體的銷售狀況，積極配合舉辦的各種促銷活動(dòng)，以及可利用的社會(huì)事件，適時(shí)適度地調(diào)節(jié)具體的發(fā)布日期、規(guī)格和版位，直至訴求主題。不光市場(chǎng)是多變的，其它各種不可預(yù)見情況比比皆是，影響媒體發(fā)布的因素眾多，比如新聞事件、天氣變化、大型活動(dòng)、交通問題等都需具體問題具體處理。1． 調(diào)整原則a.最利于銷售b.最大限度利用社會(huì)新聞價(jià)值，節(jié)日慶典效益c.保證主題推廣形象不變2． 調(diào)節(jié)方法a.根據(jù)銷售情況階段性調(diào)整a.根據(jù)市場(chǎng)變化現(xiàn)時(shí)調(diào)整

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第四篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于盛世花城的物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告

小組成員：高原負(fù)責(zé)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)及整理；

趙曉萌負(fù)責(zé)實(shí)地調(diào)查

劉一凡負(fù)責(zé)報(bào)告的匯總

調(diào)查時(shí)間：2011年11月26日

調(diào)查地點(diǎn)：濟(jì)南盛世花城（濟(jì)南市歷下區(qū)國(guó)際會(huì)展中心西北（新東方花園南）調(diào)查對(duì)象：盛世花園居民住宅小區(qū)

調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查

調(diào)查目的：通過調(diào)查獲得有關(guān)濟(jì)南盛世花城居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時(shí)了解小區(qū)居民情況，以希得到解決。項(xiàng)目現(xiàn)狀：天業(yè)盛世花城地處濟(jì)南東部新城核心地段，項(xiàng)目南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)，西臨新宇路和國(guó)際會(huì)展中心；僅需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)、經(jīng)十東路景觀大道、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐。項(xiàng)目南鄰，政府規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)逐步成熟，周邊銀行、學(xué)校、餐飲等配套一應(yīng)俱全。隨著區(qū)域內(nèi)金融中心、政務(wù)中心、商務(wù)中心的興起，該地段將日益成為大濟(jì)南的城市新中心。

項(xiàng)目總占地173畝，總建筑面積達(dá)35萬平方米，由國(guó)內(nèi)頂尖水平設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱，全人車分流設(shè)計(jì)、高智能化設(shè)施，高貴品質(zhì)不言而喻。社區(qū)由十八棟純板式小高層、高層組建而成。人性化戶型設(shè)計(jì)，面積從75㎡—180㎡不等，滿足不同客戶的需求。社區(qū)臨新宇路規(guī)劃了數(shù)萬平米的國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街，為生活更添便捷；小區(qū)內(nèi)精英國(guó)際會(huì)所，是您商務(wù)洽談和健身休閑的好去處；新城首家社區(qū)內(nèi)國(guó)際化幼兒園，為您的孩子提供國(guó)際水準(zhǔn)的啟蒙教育。

存在的問題：

盛世花園的居民們認(rèn)為

（1）該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格相對(duì)偏高與其服務(wù)水平不符

（2）80%的居民認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)的用途不夠透明，缺乏管理

（3）90%的居民對(duì)小區(qū)對(duì)外來人員的管理過于松散，缺乏責(zé)任

（4）60%對(duì)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化存在不滿

（5）對(duì)小區(qū)損壞的公共設(shè)施的維修太不負(fù)責(zé)

（6）80%的居民認(rèn)為房屋及設(shè)備維修, 安全保衛(wèi)的服務(wù)很不到位

（7）70%居民認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是物業(yè)管理法律、法規(guī)

不健全，其次是業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄和缺乏有效地糾紛解決途徑

（8）需改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)依次是設(shè)置專門服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)人員培訓(xùn)、服務(wù)態(tài)度

（9）其次在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還存在的問題有公用部位的侵權(quán)糾紛問題小區(qū)公用部位的出租營(yíng)利問題與小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。

產(chǎn)生以上這種現(xiàn)象的主要原因主要有以下幾個(gè)方面：

一是物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司有密切的聯(lián)系。

二是對(duì)于小區(qū)的公共空間和公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)界定不清楚，這往往是物業(yè)管理公司或者說房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報(bào)道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時(shí)，這些產(chǎn)權(quán)界定不清楚的物業(yè)往往成為雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)和摩擦的根源。

三是同一小區(qū)的業(yè)主雖然有共同的利益，但是并沒有形成有效的利益共同體，充其量只不過是一個(gè)非常松散的利益集團(tuán)。他們往往在火燒眉毛的時(shí)候才知道救火的重要性，但這時(shí)又錯(cuò)過了最好的補(bǔ)救時(shí)機(jī)。

四是業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

改進(jìn)方法:

1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)合法地進(jìn)行維權(quán)，同時(shí)要教育引導(dǎo)為主轉(zhuǎn)變觀念，提高素質(zhì)，遵紀(jì)守法，依規(guī)辦事。

2、社區(qū)居委會(huì)是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當(dāng)前社區(qū)居委會(huì)必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時(shí)期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

3、物業(yè)公司也應(yīng)充分考慮業(yè)主的利益，積極協(xié)調(diào)與業(yè)主指之間的沖突。對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

(一)要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

(二)依法成立業(yè)主委員會(huì)并且物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

(三)業(yè)主要增強(qiáng)法律意識(shí)，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(四)廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

關(guān)于濟(jì)南盛世花城物業(yè)管理的調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)

1、性別：

A男 50%B女50%

2、年齡：

A 20歲以下 0B 21-29歲20% C 30-39歲50% D 40-49歲20% E 50歲及以上10%

3、個(gè)人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您現(xiàn)在居住的小區(qū)每月交納多少物業(yè)費(fèi)?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您認(rèn)為目前你們小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格是否合理？

A 過高，與服務(wù)水平不相符 20%B.有點(diǎn)高，但與服務(wù)水平相符 40%

C合理，比較滿意30%D很便宜0E無所謂，不在乎 10%

6、物業(yè)公司有對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的用途對(duì)你們業(yè)主進(jìn)行公開嗎？

A 不了解，沒公開過 30% B 不了解，但公開了20% C 通過其他途徑了解但沒公開50% D 了解也公開了07、你們小區(qū)對(duì)外來人員的管理是否嚴(yán)格？

A 管理非常嚴(yán)格、僅容許業(yè)主通行0B比較嚴(yán)格，非業(yè)主必須登記才能進(jìn)入10%

C 雖然檢查，卻流于形式 50%D 小區(qū)出入管理相當(dāng)松懈，甚至常有外人隨意穿梭40%

8、你們小區(qū)的保安都做什么？（多選題）

A檢查進(jìn)出車輛和人員 50% B 負(fù)責(zé)小區(qū)安全50% C 經(jīng)常在小區(qū)巡邏30% D 值班站崗90% E 協(xié)調(diào)業(yè)主糾紛0 F 收停車費(fèi)50%

10、您在小區(qū)是否有自己的停車位？

A 有60%B沒有（跳過11題）40%

11、您的停車位是哪種？

A 露天車位20%B 地下車位40%C 單獨(dú)車庫0D其他012、對(duì)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化評(píng)價(jià)？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你們小區(qū)物業(yè)有對(duì)小區(qū)損壞的公共設(shè)施進(jìn)行維修嗎？

A有，很及時(shí)0 B 有，但總要托好長(zhǎng)時(shí)間才修 50% C 一定有人反映了，才過來修50% D 沒有，不管014、在現(xiàn)有的物業(yè)管理過程中，您認(rèn)為服務(wù)最不到位的是？

A、安全保衛(wèi) 30% B、房屋及設(shè)備維修50%C、小區(qū)綠化 0 D、衛(wèi)生清掃10%E、交通管理10%

15、您認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是？

A、物業(yè)人員素質(zhì)偏低 0B、物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全70%C、業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄30%

D、物業(yè)管理費(fèi)使用不夠透明 20%E、缺乏有效地糾紛解決途徑30%

16、您認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)繼續(xù)改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)有哪些?

A、服務(wù)范圍種類40%B、服務(wù)態(tài)度60%C、服務(wù)設(shè)施30%D、服務(wù)人員培訓(xùn)40%

E、專門服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置80%

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

一:調(diào)查研究的目的:

了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.二:調(diào)查的方法,資料的來源,方法:

觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報(bào)紙，三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)

1,廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍,銷售雖然增長(zhǎng),但積壓依然增加.資料顯示2000年1-9月份,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展,令投資再度活躍,開發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)192.35億元,同比增長(zhǎng)32.9%,比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn),為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長(zhǎng)10.2%,增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新開工面積大幅上升,達(dá)670.17萬平方米,同比增長(zhǎng)39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬平方米,同比增長(zhǎng)40.8%,增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn),新開工率達(dá)26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達(dá)40家,同比增加14家,新開工規(guī)模達(dá)394.21萬平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng),使商品房施工進(jìn)度加快,竣工量增大,帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%,為223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計(jì),廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量,全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少,還可能進(jìn)一步增多.2,廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散,大戶型和別墅型成為主流.原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局,市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元,同比增長(zhǎng)32.2%,占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元,同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,投資總量分別居十區(qū)的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長(zhǎng)均為1.2倍,特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng),完成投資額為23.41億元,同比增長(zhǎng)1.2倍,占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計(jì),1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約占全市人口總量12%,這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,又是法律規(guī)定.在將來,由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高,每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人,而養(yǎng)老園還未成風(fēng),因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購買大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫,“一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起”.3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費(fèi)用龐大.為推樓,地產(chǎn)商想出各種“概念”作為買點(diǎn),先后出現(xiàn)“體育概念”,“山水概念”,“生態(tài)概念”,“地鐵概念”,“教育概念”,“智能概念”等,并以巨額資金在電視,報(bào)章等媒體推銷其概念.就2000年10月10日-10月16日間,由于國(guó)慶過后,樓市經(jīng)過兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤聲勢(shì)之后,開始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個(gè),較上周驟降了25%,但廣告額也達(dá)到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬元,康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二,第三位.這些廣告費(fèi)用中,絕大部分是電視廣告,廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費(fèi)睇樓專線車,也是一筆不小的費(fèi)用.

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4,二手樓市將漸趨活躍.據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)2000-10-12報(bào)道,房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展,還有福利分房的尾班車的開出,相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大,“就近租房”可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.5,房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽行業(yè)中,網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影,亦隨處可見.據(jù)估算,中國(guó)至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象“新浪”,“網(wǎng)易”這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道,傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與“搜房”,“安家”等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo),追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像“麗江花園”這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站,更多的目的在于建立,豐富項(xiàng)目形象,增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多,但真正能為置業(yè)者排憂解難,可提供詳盡的房地產(chǎn)信息,再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多,幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯(lián)系方式,極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修,家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢(shì),這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的,由于HTML表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.7.房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.A,HTML超文本文件格式.運(yùn)用圖片,文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤,這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式.B,360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實(shí),可做少量互動(dòng),如超級(jí)連接,但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn),但還沒普及,應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.C,VRML虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù),能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu),瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.四:結(jié)論

1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場(chǎng),房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻,況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改“末班車”等因素影響,購買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣,有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定,地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少,而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移,廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計(jì)算,全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產(chǎn)買方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至2000-3廣州各區(qū)住宅展銷均價(jià)變化可以看出.2.未來一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上,消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),人們對(duì)房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對(duì)其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴(kuò)散,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.3.地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實(shí)用的銷售手段.4.二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍 城區(qū)范圍的擴(kuò)大,是二手交易的主要?jiǎng)右?樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.五:建議

房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視,廣播,報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤的銷售,利潤(rùn)來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商,而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點(diǎn):

1:認(rèn)為電視,報(bào)章等廣告是主動(dòng)的,不管消費(fèi)者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的,消費(fèi)者愿意才會(huì)看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因.而事實(shí)上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的,有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制,無時(shí)間限制的.2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確,用傳統(tǒng)超文本格式(HTML)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.地產(chǎn)商廣告投入,目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤,所以,房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,而不是地產(chǎn)商,要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì),如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%,即可至少得到8萬/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司,應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在,風(fēng)險(xiǎn)很少.