第一篇：淺析收益性房地產(chǎn)估價(jià)方法

淺議收益性房地產(chǎn)估價(jià)的方法 摘要：房地產(chǎn)估價(jià)，也稱為房地產(chǎn)評估，是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的工作，也是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)管理、投資、開發(fā)、交易、抵押貸款、征用賠償、保險(xiǎn)、課稅、入股合營以及糾紛處理等工作中的的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。這一課題的研究在國外，包括港臺(tái)地區(qū)是與房地產(chǎn)事業(yè)同步發(fā)展的，起步較早，制度法規(guī)也比較健全，已經(jīng)成為房地產(chǎn)事業(yè)的重要組成部分。但在國內(nèi)，針對房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究起步較晚，只是近年來隨著房地產(chǎn)事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、市場化飛速發(fā)展而逐步發(fā)展起來的，它的原理、原則和方法基本上是從國外直接引進(jìn)的，這中間當(dāng)然也存在一個(gè)消化、吸收與改造的過程。本文對目前我國收益性房地產(chǎn)中常用的估價(jià)方法進(jìn)行了研究和分析。

關(guān)鍵詞：收益性房地產(chǎn)；

房地產(chǎn)估價(jià)；

基礎(chǔ)性工作；

目 錄 引言： 1、收益性房地產(chǎn)估價(jià)概述 4 1．1房地產(chǎn)估價(jià)的概念 4 1．2房地產(chǎn)估價(jià)包括的內(nèi)容 4 2、收益性房地產(chǎn)常用的估價(jià)方法 5 2．1成本法 5 2．2市場比較法 5 2．3收益還原法 6 3、收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用 6 3．1房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定 6 3．2利息和折舊不應(yīng)當(dāng)作為總費(fèi)用扣除 7 3．3成本收益法運(yùn)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目 7 3．4總費(fèi)用中的維修費(fèi)求取方法及測算途徑 8 3．5建在劃撥土地上的出租性房地產(chǎn)，土地收益部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除 8 3．6資本化率的確定方法 8 3．7房地產(chǎn)收益年限的確定 9 參考文獻(xiàn)： 引言：收益性房地產(chǎn)常用的三種估價(jià)方法為成本法、市場比較法和收益還原法，其中以收益還原法的理論基礎(chǔ)最為充分，但使用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)，純收益和還原利率等因素的確定又是一個(gè)復(fù)雜而且在業(yè)界又頗有爭議的問題。在對這一課題的研究中我們根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際運(yùn)作情況對影響收益成本法的各種因素逐一進(jìn)行了分析，對這一方法的在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用實(shí)踐進(jìn)行了深入而細(xì)致的探討。

1、收益性房地產(chǎn)估價(jià)概述 1．1房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)的估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

1．2房地產(chǎn)估價(jià)包括的內(nèi)容（1）專業(yè)估價(jià)人員 是指具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員。

（2）估價(jià)的目的 對具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途。

（3）估價(jià)原則 ①合法原則；

②最高最佳使用原則：③替代原則：④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：⑤公平原則：

（4）估價(jià)程序 獲取業(yè)務(wù)、擬定方案、收集資料、實(shí)地勘察、選定方法估算、確定結(jié)果、撰寫報(bào)告（5）估價(jià)方法：市場比較法、成本法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法（6）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國際環(huán)境等（7）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：評估價(jià)值對應(yīng)的日期，公歷的年月日 2、收益性房地產(chǎn)常用的估價(jià)方法 2．1成本法 這是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定利潤和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)價(jià)格的評估方法。也就是以評估對象的重置成本或重建成本為依據(jù)的估價(jià)方法。

成本法的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+房屋建造費(fèi)+正常利潤一應(yīng)提折舊。這種方法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。由于房地產(chǎn)可能是新開發(fā)的，也可能是舊有房地產(chǎn)，因此其公式也有差別，新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地購置費(fèi)+建筑物建造費(fèi)+正常利稅；

而舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值一折舊。運(yùn)用成本法時(shí)，要把握好兩項(xiàng)，一是房地產(chǎn)的各項(xiàng)建造費(fèi)用必須是合理的和必要的，不能以個(gè)別企業(yè)的實(shí)際耗費(fèi)為依據(jù)，而應(yīng)采用社會(huì)一般耗費(fèi)水平。二是價(jià)格應(yīng)當(dāng)為估價(jià)期日的建造成本，這一建造成本又分為以新材料、新技術(shù)建造的與舊有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工藝技術(shù)、原來式樣新建的與原房地產(chǎn)完全相同的重建成本。

2．2市場比較法 這是一種根據(jù)市場上交易的類似房地產(chǎn)價(jià)格的測算待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。市場比較法的基本原理是替代原理, 即具有相同效用的商品應(yīng)具有相同的價(jià)格。在求取一宗待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，市場比較法是將待估房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較對照，通過修正已知的價(jià)格求取待估房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。其中類似房地產(chǎn)是指其所在地區(qū)的區(qū)域特征、房屋結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素和條件都相同或相近。

市場比較法的操作最重要的是選擇具有盡可能大可比性的交易實(shí)例。首先必須通過多種途徑收集盡可能多的交易實(shí)例，準(zhǔn)確掌握交易實(shí)例的具體情況，在此基礎(chǔ)上從中選擇在區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、交易日期等方面具有可比性的實(shí)例作為參照對象，其次是根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的比較，對參照實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正。這些因素修正主要包括：房地產(chǎn)交易情況修正、交易日期修正，最后根據(jù)公式：房地產(chǎn)價(jià)格=實(shí)例價(jià)格x 交易情況修正系數(shù)x 交易期日修正系數(shù)x 區(qū)域因素修正系數(shù)x 個(gè)別因素修正系數(shù)，來計(jì)算房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

2．3收益還原法 這是一種運(yùn)用適當(dāng)還原利率，將房地產(chǎn)在未來若干年內(nèi)所能帶來的純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法，基本思想是：房地產(chǎn)的價(jià)值就是它在未來若干年內(nèi)能給其所有者帶來的純收益的價(jià)值。運(yùn)用這種方法估算房地產(chǎn)價(jià)格的主要依據(jù)是房地產(chǎn)每年所能帶來的純收益和投資的收益率即還原利率，這一方法在國外被廣泛地運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)的評估中，我們將在下一節(jié)中對此方法的具體應(yīng)用實(shí)踐進(jìn)行分析。

3、收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用 3．1房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定 房地產(chǎn)總收益可分為實(shí)際總收益和客觀總收益。實(shí)際總收益是在當(dāng)前狀況下實(shí)際取得的收益，客觀總收益是排除了實(shí)際總收益中屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找?。

目前在運(yùn)用收益法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，普遍采用客觀總收益來作為房地產(chǎn)的總收益，客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產(chǎn)的價(jià)格，然后對收集來的案例價(jià)格，根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產(chǎn)的客觀潛在收益。

3．2利息和折舊不應(yīng)當(dāng)作為總費(fèi)用扣除 會(huì)計(jì)學(xué)傳統(tǒng)理論上認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔⑹峭顿Y房地產(chǎn)成本支出的一部分，但結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析這是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來的投資收益要大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來投資房地產(chǎn)或者放棄銀行的存款利息來投資于房地產(chǎn)。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。

對于在很多運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的財(cái)務(wù)報(bào)告中均把折舊費(fèi)當(dāng)作費(fèi)用扣除，經(jīng)過實(shí)踐分析這也是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)檎叟f并沒有實(shí)際支出，是作為提留，它不同于總費(fèi)用中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等都屬于實(shí)際支出。因此認(rèn)為如果把房地產(chǎn)作為一種投資，那么它每年的純收益就應(yīng)該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為：

凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收 在這個(gè)公式中：資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊部分。

3．3成本收益法運(yùn)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目 成本收益法在評估過程中所指的稅費(fèi)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)在運(yùn)營過程中所須繳納的項(xiàng)目。具體來說有以下幾種情況：

（1）對于單純的土地租賃。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。

（2）對于出租性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。

（3）對于生產(chǎn)性房地產(chǎn)企業(yè)。應(yīng)考慮城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及房產(chǎn)稅等。

3．4總費(fèi)用中的維修費(fèi)求取方法及測算途徑 房地產(chǎn)的維修費(fèi)一般可分為日常性小維修和大維修費(fèi)用：

（1）日常性小維修發(fā)生較為頻繁，費(fèi)用較低，因此可取年折舊費(fèi)的一定比例計(jì)算。其中折舊費(fèi)一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：殘值率，N：經(jīng)濟(jì)耐用年限）（2）大維修費(fèi)用發(fā)生的次數(shù)相對較少，但發(fā)生的費(fèi)用卻較大，因此大維修費(fèi)用宜采用提取重置成本的一定比例計(jì)算，然后再作每年的平均攤銷。

3．5建在劃撥土地上的出租性房地產(chǎn)，土地收益部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將在以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國家。因?yàn)榉课菟袡?quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計(jì)入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國家的費(fèi)用扣除。

3．6資本化率的確定方法 在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)確定資本化率通常采用以下幾種方法誤差相對較?。?/p>

（1）行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法，以這種方法確定房地產(chǎn)的資本化率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來看待。假設(shè)以P價(jià)格（資金凈流出量）投資房地產(chǎn)，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設(shè)每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P ；

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 R：折現(xiàn)率令FNPV=0，則：R=FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率），當(dāng)FIRR>RC（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）時(shí)，F(xiàn)NPV>0，投資房地產(chǎn)可獲得超額利潤；

當(dāng)FIRR

當(dāng)FIRR=RC時(shí)，F(xiàn)NPV=0，這是市場競爭最可能的結(jié)果，這時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，由此可看出RC即是房地產(chǎn)的資本化率，然后再對RC作物價(jià)指數(shù)的調(diào)整，得出經(jīng)過物價(jià)指數(shù)調(diào)整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1。

（2）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，運(yùn)用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及估價(jià)對象的用途、新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該估價(jià)對象的資本化率。

（3）收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法，這種方法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購買收益性房地產(chǎn)的總價(jià)額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時(shí)以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r ×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報(bào)額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，確定資本化率r.3．7房地產(chǎn)收益年限的確定 對房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。

（1）當(dāng)土地為出讓方式時(shí)，土地可使用年限=土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余年限=土地使用權(quán)到期時(shí)間--估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物可使用年限=建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限；

對于評估對象為土地的情況，則土地可使用年限為該評估對象的有收益的年限；

對于評估對象為建筑物或房地合一情況的，求取它的收益年限是通過土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來確定的，即根據(jù)孰短原則來求取該評估對象的收益年限。

（2）當(dāng)土地為劃撥方式時(shí)即未辦理土地出讓手續(xù)的情況，這時(shí)應(yīng)設(shè)定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。

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第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)方法系列介紹 (收益法)

房地產(chǎn)估價(jià)方法系列介紹

---收益還原法

收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價(jià)估計(jì)法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。

使用收益還原法的第一個(gè)困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對于購房居住者來說，這個(gè)還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來了不確定性。

第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價(jià)值的增長率。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時(shí)期，人們對房價(jià)的樂觀估計(jì)提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房價(jià)自然也隨著上升。

事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房價(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論

考試目的：測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價(jià)的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

（一）專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價(jià)是由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實(shí)行有償服務(wù)。

5）專要承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析，測算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。要素：估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果。

（三）估價(jià)與評估的異同

估價(jià)的含義更精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對價(jià)值進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：

1）價(jià)值分配業(yè)務(wù)

2）價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)

（四）國外和港臺(tái)地區(qū)對房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價(jià)師評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

價(jià)值與價(jià)格：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)師模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

估價(jià)與定價(jià)：估價(jià)師提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價(jià)師提供價(jià)值意見而不是做價(jià)格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：鑒證性估價(jià)（或稱證據(jù)性估價(jià)、公正性估價(jià)）、咨詢性估價(jià)（或稱參考性估價(jià)）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任。

鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價(jià)。

（四）

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法_參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項(xiàng)選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第五篇：2017土地估價(jià)：收益法公式記憶方法總結(jié)

2017土地估價(jià)：收益法公式記憶方法總結(jié)

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、王某購買李某在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅一處，該住宅土地使用權(quán)已使用23年，按照國家建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限規(guī)定，王某購買的該住宅土地使用權(quán)使用年限只有年。A：23 B：47 C：50 D：70 E：35％～50％

2、國家機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)，濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征收、占用土地或者低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)，致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處__有期徒刑。A．3年以下

B．3年以上5年以下 C．3年以上7年以下 D．5年以上10年以下

3、下列屬于商品租金，卻不屬于成本租金的是__。A．折舊費(fèi) B．保險(xiǎn)費(fèi) C．貸款利息 D．房產(chǎn)稅

4、根據(jù)我國《房產(chǎn)測量規(guī)范》，對房產(chǎn)面積的精度要求可分為個(gè)等級．【2006年考試真題】 A：2 B：3 C：4 D：5 E：土地

5、地租是扣除__后的余額。A．成本、利潤 B．利息、稅收

C．成本、利潤、稅收

D．成本、利潤、利息、稅收

6、下列用地中，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的是__。A．軍隊(duì)干休所用地 B．國家機(jī)關(guān)用地 C．孤兒院用地

D．學(xué)校經(jīng)營性用地

7、土地估價(jià)過程中需根據(jù)市場關(guān)系和估價(jià)需要進(jìn)行一些基本條件設(shè)定，下列各項(xiàng)中，（）屬于對土地價(jià)格的設(shè)定。

A．對估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng) B．估價(jià)期日

C．估價(jià)機(jī)構(gòu)對估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán) D．估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任

8、土地使用證上登記用途為工業(yè)，實(shí)際用途為對外營業(yè)的招待所，房產(chǎn)證登記用途為賓館，目前所在區(qū)域的城市規(guī)劃用途為商服、辦公，如為補(bǔ)辦出讓評估該宗地價(jià)格，應(yīng)設(shè)定用途為（）。A．工業(yè) B．商服 C．辦公 D．賓館

9、破壞或者擅自改變基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的，由（）人民政府土地行政主管部門或農(nóng)業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀。A．縣級以上 B．鎮(zhèn)級 C．市級以上 D．省級

10、若開發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照確定。

A：整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 B：以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期 C：以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 D：以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期 E：時(shí)間因素 11、2004年4月，趙某下崗后從事個(gè)體經(jīng)營．2008年4月，其個(gè)體企業(yè)實(shí)際繳納增值稅20萬元、消費(fèi)稅5萬元、營業(yè)稅15萬元，則該個(gè)體企業(yè)2008年4月應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加為．【2008年考試真題】 A：免于繳納 B：0．6萬元 C：0．75萬元 D：1．2萬元 E：土地

12、舉行聽證會(huì)應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償安置方案公告之日起（）個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)縣、市人民政府土地行政主管部門提出。A．5 B．20 C．30 D．10

13、會(huì)計(jì)核算必須以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)及反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的合法憑證為依據(jù)，如實(shí)反映財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，這是的要求．【2002年考試真題】 A：重要性原則 B：謹(jǐn)慎性原則 C：客觀性原則 D：實(shí)際成本原則 E：土地

14、建筑物估價(jià)的方法有__。A．重置價(jià)格折舊法 B．成本法

C．建筑物殘余法 D．市場比較法 E．對照法

15、下列人員情形，不能報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試的有。A：被取消土地估價(jià)師資格已3年 B：被取消考試資格已3年

C：在評估業(yè)務(wù)中受到行政處罰，自處罰之日起至報(bào)名之日止已3年

D：因故意犯罪受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報(bào)名之日止已8年 E：合法性

16、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的。A：最低價(jià)格 B：平均價(jià)格 C：出讓地價(jià) D：標(biāo)定地價(jià) E：時(shí)間因素

17、基準(zhǔn)地價(jià)評估是根據(jù)已有的__資料，綜合評估各級別、區(qū)域分用途的平均價(jià)格，所收集的資料真實(shí)性和準(zhǔn)確性直接影響基準(zhǔn)地價(jià)評估結(jié)果。A．地價(jià) B．地租 C．土地等級 D．土地質(zhì)量 E．土地收益

18、土地由國家行政管理機(jī)關(guān)調(diào)撥分配使用，是指__。A．行政調(diào)配 B．行政管理 C．行政調(diào)撥 D．行政劃撥

19、對于有樣點(diǎn)地價(jià)的定級單元，如果樣點(diǎn)單元內(nèi)樣點(diǎn)數(shù)量有個(gè)以上且樣點(diǎn)條件能代表定級單元的一般條件，可采用平均法計(jì)算定級單元的平均地價(jià)。A：2 B：4 C：3 D：5 E：國家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度

20、擬定并組織實(shí)施土地評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則的是。A：土地評估行業(yè)行政主管部門 B：評估行業(yè)協(xié)會(huì) C：評估機(jī)構(gòu) D：注冊土地評估師 E：時(shí)間因素

21、對于評估已建設(shè)完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價(jià)師不宜選用的估價(jià)方法是。

A：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 B：成本逼近法 C：收益還原法 D：剩余法 E：合法性

22、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須依法辦理__手續(xù)。A．轉(zhuǎn)用 B．轉(zhuǎn)讓 C．審批 D．審核

23、利用剩余法計(jì)算的待開發(fā)土地的價(jià)格是開發(fā)商取得土地所能支付的。A：最低費(fèi)用 B：最高費(fèi)用 C：總費(fèi)用 D：合理費(fèi)用 E：時(shí)間因素

24、下列城市規(guī)劃因素中，對地價(jià)影響最大的因素是?！?009年考試真題】 A：面積、形狀、土地使用年限 B：防洪堤、供電容量、消防站 C：綠化、游憩設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量 D：用途、容積率、建筑密度 E：時(shí)間因素

25、農(nóng)用地利用的方式主要是采取__的方式。A．轉(zhuǎn)讓 B．出讓 C．行政劃撥

D．土地承包經(jīng)營

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、估價(jià)資料收集過程中，可以作為確定待估宗地最佳開發(fā)利用方式依據(jù)的有（）。A．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B．控制性詳細(xì)規(guī)劃 C．總平面圖

D．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書

E．房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及走向分析

2、在居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑群體組合的平面布置形式包括等類型。A：行列式布置 B：周邊式布置 C：混合式布置 D：自由式布置 E：取得開工許可證

3、建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和__中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。A．村莊計(jì)劃

B．土地利用計(jì)劃 C．集鎮(zhèn)規(guī)劃 D．城市規(guī)劃

4、分析說明，顧問公司在研究市場的過程中，基本上可以把__作為基礎(chǔ)的研究工作，每隔一年或半年進(jìn)行一次。A．地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 B．多種用途比較 C．供求分析 D．營銷建議 E．社會(huì)因素分析

5、德國社會(huì)政策學(xué)派的代表人物瓦格納提出的稅收原則包括。A：財(cái)政收入 B：國民經(jīng)濟(jì) C：社會(huì)政義 D：政治穩(wěn)定 E：市場體系

6、根據(jù)2005年頒布的《城市規(guī)劃編制辦法》，城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。在編制總體規(guī)劃前應(yīng)編制城市總體規(guī)劃綱要，但以下內(nèi)容中的__不屬于綱要階段的主要內(nèi)容。A．市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要 B．提出城市規(guī)劃區(qū)范圍

C．分析城市職能、提出城市性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo)

D．研究住房需求，確定住房政策、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和居住用地布局

7、下列屬于擔(dān)保物權(quán)的有。A：宅基地使用權(quán) B：抵押權(quán) C：質(zhì)權(quán) D：留置權(quán)

E：土地承包經(jīng)營權(quán)

8、土地開發(fā)整理規(guī)劃的主要作用不包括__。A．保障土地利用總體規(guī)劃目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn) B．是建立土地開發(fā)整理項(xiàng)目庫的前提和依據(jù) C．是土地開發(fā)整理項(xiàng)目立項(xiàng)的科學(xué)依據(jù) D．是制定實(shí)施規(guī)劃的政策措施依據(jù)

9、土地登記的種類有。A：初始登記 B：變更登記 C：注銷登記 D：其他登記 E：房地產(chǎn)登記

10、根據(jù)不同的自然條件和社會(huì)條件，可以將耕地劃分為灌溉水田、望天田和等。【2004、2002年考試真題】 A：輪歇地 B：旱地 C：菜地 D：水澆地

E：土地功能具有永久性

11、已知甲、乙兩塊土地，面積和肥沃程度相同，生產(chǎn)投入均為300元，產(chǎn)量相同，但距離市場遠(yuǎn)近不同，運(yùn)費(fèi)分別是30元和45元，按平均利潤率20%計(jì)，甲地的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格是__元。A．396 B．450 C．330 D．390

12、土地所有權(quán)是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所依法享有的的權(quán)利。A：占有 B：使用 C：收益 D：處分 E：統(tǒng)計(jì)

13、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點(diǎn)可分為等。A：條形基礎(chǔ) B：單獨(dú)基礎(chǔ)

C：聯(lián)臺(tái)基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ) D：樁基礎(chǔ) E：平面基礎(chǔ)

14、下列關(guān)于臨時(shí)用地的使用，說法正確的是。

A：臨時(shí)使用土地者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用土地 B：臨時(shí)用地只能是臨時(shí)使用土地的行為 C：可以將臨時(shí)用地改為永久建設(shè)用地

D：臨時(shí)用地使用結(jié)束后，將土地的臨時(shí)建設(shè)的設(shè)施全部拆除 E：不可將臨時(shí)用地改為永久建設(shè)用地

15、關(guān)稅中，到岸價(jià)格包括__。A．貨物 B．包裝費(fèi) C．保險(xiǎn)費(fèi) D．運(yùn)費(fèi) E．安裝費(fèi)

16、投資回報(bào)率的確定通?？紤]的因素有__。A．開發(fā)土地利用類型 B．開發(fā)土地本身的條件 C．開發(fā)土地所處的地理環(huán)境 D．開發(fā)周期的長短 E．開發(fā)土地所處地區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境

17、概算指標(biāo)作為一種計(jì)價(jià)定額包括等基本部分。A：勞動(dòng)定額 B：材料定額

C：機(jī)械臺(tái)班定額 D：概算定額 E：稅金

18、按照現(xiàn)行分類，下列屬于特殊用地的包括。A：監(jiān)教場所用地 B：宗教用地 C：殯葬用地

D：冰川及永久積雪 E：使領(lǐng)館用地

19、《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自__時(shí)發(fā)生效力。A．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立 B．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更 C．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅 D．記載于不動(dòng)產(chǎn)登汜簿

20、我國耕地保護(hù)工作的關(guān)鍵是__。A．實(shí)現(xiàn)耕地生態(tài)的全面保護(hù)

B．增強(qiáng)耕地對我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的保障能力 C．強(qiáng)化耕地保護(hù)的責(zé)任意識(shí)，落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任 D．制訂切實(shí)可行的措施，并抓好落實(shí)

E．建立穩(wěn)定的資金渠道，確保足夠的資金投入

21、有確定法律保護(hù)形態(tài)的無形資產(chǎn)包括（）。A．專業(yè)技術(shù) B．商譽(yù) C．商標(biāo)權(quán) D．專利權(quán)

22、根據(jù)國土資源部頒布的《全國土地利用現(xiàn)狀分類》規(guī)定，下列用地屬于其他林地的是。【2009年考試真題】 A：未成林地 B：跡地 C：灌木林地 D：有林地 E：苗圃

23、土地供給的特征是。

A：土地的自然供給的數(shù)量基本固定不變 B：土地自然供給是無彈性的 C：土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的

D：土地自然供給受到土地經(jīng)濟(jì)供給的影響很大

E：在自然供給的基礎(chǔ)上，開發(fā)新土地會(huì)影響土地的經(jīng)濟(jì)供給

24、現(xiàn)象間依存關(guān)系在數(shù)量上是否確定，是__的區(qū)別。A．相對關(guān)系與函數(shù)關(guān)系 B．相對關(guān)系與相關(guān)關(guān)系 C．相關(guān)關(guān)系與函數(shù)關(guān)系 D．顯著關(guān)系與函數(shù)關(guān)系

25、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本通常主要包括。【2002年考試真題】 A：地價(jià)款 B：建安工程費(fèi) C：專業(yè)費(fèi)用 D：利息

E：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-稅金-開發(fā)商利潤