第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)方法系列介紹(市場(chǎng)比較法)

房地產(chǎn)估價(jià)方法系列介紹

---市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法。在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺(jué)或不自覺(jué)地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說(shuō)，如果住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類(lèi)似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購(gòu)房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。

市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件：

第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長(zhǎng)的歷史。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)，每一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開(kāi)，討論房?jī)r(jià)時(shí)就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。

第二，使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。

第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場(chǎng)比較法有可能高估房?jī)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)方法系列介紹 (收益法)

房地產(chǎn)估價(jià)方法系列介紹

---收益還原法

收益還原法。按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱(chēng)為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。如果在未來(lái)的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有異議，那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估計(jì)法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。

使用收益還原法的第一個(gè)困難來(lái)自于如何選取合理的還原利率。對(duì)于不同的投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對(duì)于購(gòu)房居住者來(lái)說(shuō)，這個(gè)還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)期的利率好說(shuō)，困難在于未來(lái)利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來(lái)了不確定性。

第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過(guò)租約固定了下來(lái)，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮的時(shí)期，人們對(duì)房?jī)r(jià)的樂(lè)觀估計(jì)提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房?jī)r(jià)自然也隨著上升。

事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房?jī)r(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種情況下購(gòu)買(mǎi)住房看起來(lái)要比租房合算得多，從而越來(lái)越多的人由租房改為購(gòu)房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論

考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價(jià)的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

指專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

（一）專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別

1）專(zhuān)業(yè)估價(jià)是由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。

2）專(zhuān)提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

3）專(zhuān)具有公信力。

4）專(zhuān)實(shí)行有償服務(wù)。

5）專(zhuān)要承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析，測(cè)算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。要素：估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果。

（三）估價(jià)與評(píng)估的異同

估價(jià)的含義更精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)：

1）價(jià)值分配業(yè)務(wù)

2）價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)

（四）國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)謂及定義

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

價(jià)值與價(jià)格：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)師模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

估價(jià)與定價(jià)：估價(jià)師提供關(guān)于價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價(jià)師提供價(jià)值意見(jiàn)而不是做價(jià)格保證

根據(jù)提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)證據(jù)性估價(jià)、公正性估價(jià)）、咨詢(xún)性估價(jià)（或稱(chēng)參考性估價(jià)）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任。

鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢(xún)性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。本書(shū)講的主要是鑒證性估價(jià)。

（四）

第四篇：2015年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)：市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟試題

2015年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)：市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟試題

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部關(guān)于做好土地利用總體規(guī)劃修編前期工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]32號(hào))指出，通過(guò)對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況的系統(tǒng)評(píng)價(jià)，做到“四查清、四對(duì)照”。以下屬于“四查清、四對(duì)照”范圍的是__。

A．查清規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總量，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)對(duì)照檢查

B．查清閑置土地和低效用地?cái)?shù)量，與規(guī)劃確定的節(jié)約用地挖潛目標(biāo)對(duì)照檢查 C．查清耕地和基本農(nóng)田保有量，與規(guī)劃保護(hù)目標(biāo)對(duì)照檢查

D．查清違法用地?cái)?shù)量和處理情況，與違法用地的處理要求對(duì)照檢查

E．查清耕地和基本農(nóng)田保有量，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)對(duì)照檢查

2、在下列土地價(jià)格影響因素中，屬于一般因素的是。A：物價(jià)變動(dòng) B：交通條件

C：公用設(shè)施條件 D：環(huán)境質(zhì)量 E：時(shí)間因素

3、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)盈余公積金應(yīng)依一定比例從中提?。?004年考試真題】

A：稅前利潤(rùn) B：稅后利潤(rùn) C：營(yíng)業(yè)利潤(rùn) D：利潤(rùn)總額 E：土地

4、農(nóng)用地分等的技術(shù)路線(xiàn)是，依據(jù)全國(guó)統(tǒng)一制定的（），以指定作物的光溫（氣候）生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過(guò)對(duì)土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平逐級(jí)訂正，綜合評(píng)定農(nóng)用地等別。A．分等單元 B．標(biāo)準(zhǔn)耕作制度 C．基準(zhǔn)作物 D．標(biāo)準(zhǔn)樣地

5、某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)6層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50％，樓面地價(jià)100元／平方米，則其土地價(jià)格為元／平方米?！?004年考試真題】 A：100 B：200 C：300 D：600 E：時(shí)間因素

6、衡量因素的同一水平(同一個(gè)總體)下樣本數(shù)據(jù)的誤差，稱(chēng)為誤差。A：組內(nèi) B：隨機(jī) C：組間 D：系統(tǒng) E：合法性

7、某城市寫(xiě)字樓用地的評(píng)估中，應(yīng)選取同時(shí)期的__對(duì)比較案例估價(jià)期日進(jìn)行修正。

A．全國(guó)綜合地價(jià)指數(shù) B．該市綜合地價(jià)指數(shù) C．全國(guó)寫(xiě)字樓地價(jià)指數(shù) D．該市寫(xiě)字樓地價(jià)指數(shù)

8、以下關(guān)于中心地職能的說(shuō)法不正確的是?！?009年考試真題】 A：中心地提供的商品和服務(wù)稱(chēng)為中心地職能 B：中心地職能以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主

C：中心地職能包括社會(huì)、文化方面的內(nèi)容 D：中心地職能包括制造業(yè)活動(dòng) E：時(shí)間因素

9、對(duì)全國(guó)十個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本情況進(jìn)行調(diào)查，其調(diào)查組織方式應(yīng)屬于．【2008年考試真題】 A：填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)報(bào)表 B：普查 C：重點(diǎn)調(diào)查 D：抽樣調(diào)查 E：土地

10、能在生產(chǎn)領(lǐng)域以最少的資源消耗生產(chǎn)出最多的、能適合社會(huì)需要的產(chǎn)品，主要取決于__。

A．先進(jìn)的技術(shù)水平和生產(chǎn)工藝

B．合理的、科學(xué)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)等 C．所取的地理位置、環(huán)境占主要因素 D．資源合理開(kāi)發(fā)、有效利用

E．產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，能盡快地投入市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)其價(jià)值

11、選擇居住用地時(shí)，一般應(yīng)考慮自然條件、與就業(yè)區(qū)的相對(duì)關(guān)系、用地?cái)?shù)量與形態(tài)的適用性和__。A．是否依托現(xiàn)有城 B．人口數(shù)量和規(guī)模 C．是否留有發(fā)展余地 D．經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

12、土地登記面積與出讓合同上的面積不一致時(shí)，以為準(zhǔn)。A：土地證上登記面積 B：出讓合同上的面積 C：實(shí)際測(cè)量面積

D：委托方確定的面積 E：合法性

13、所得稅主要指的是__。A．社會(huì)保險(xiǎn)稅 B．企業(yè)所得稅 C．資本所得稅 D．個(gè)人所得稅 E．集體所得稅

14、市場(chǎng)中通過(guò)商品價(jià)格變化及供求變化的內(nèi)在__關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的優(yōu)化配置，達(dá)到對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的目的，并成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要運(yùn)行規(guī)律。A．互成正比例 B．互成反比例 C．相互配合 D．相互聯(lián)系 E．相互制約

15、某賓館建筑物尚可使用25年，剩余土地使用權(quán)年限為27年，預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的純收益為39萬(wàn)元，此后純收益每年在上一年基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，采用收益還原法計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，收益年數(shù)應(yīng)確定為年。A：19．5 B：20．5 C：25 D：27 E：時(shí)間因素

16、下列關(guān)于稅率和稅額的表述，正確的是。A：實(shí)際稅率是指稅法規(guī)定的稅率

B：比例稅率的高低隨征稅對(duì)象數(shù)額的大小而變動(dòng)

C：按比例稅率征收的稅額與課稅對(duì)象數(shù)額成正比例關(guān)系

D：定額稅率是根據(jù)征稅對(duì)象的單位價(jià)格而規(guī)定的固定征稅數(shù)額 E：土地

17、下面關(guān)于公共產(chǎn)品的表述中，不正確的是．【2007年考試真題】 A：公共產(chǎn)品的效用是不可分割的 B：公共產(chǎn)品的收益具有排他性 C：提供公共產(chǎn)品并不是為了贏利 D：公共產(chǎn)品的取得不具備競(jìng)爭(zhēng)性 E：土地

18、根據(jù)某市有關(guān)規(guī)定，抵押貸款購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，購(gòu)房者需首付房地產(chǎn)售價(jià)的30％，年貸款利率為6．84％。若投資者自有資金的投資回報(bào)率為15％，則該類(lèi)房地產(chǎn)還原利率為（）。A.8．70％? B.9．29％? C.9．54％? D.10．21％

19、土地變更登記，是指因__而進(jìn)行的登記。A．土地權(quán)利人發(fā)生改變 B．土地權(quán)利人姓名發(fā)生變更 C．土地權(quán)利人名稱(chēng)發(fā)生變更

D．國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后

E．土地權(quán)利人地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更

20、實(shí)現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃的重要技術(shù)措施是__規(guī)劃。A．土地利用分區(qū) B．土地利用

C．土地利用專(zhuān)項(xiàng) D．土地利用指標(biāo)

21、下列條件發(fā)生時(shí)，將導(dǎo)致相應(yīng)用途的地價(jià)上升。A：住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車(chē)通行 B：住宅區(qū)旁建設(shè)鐵路線(xiàn) C：寫(xiě)字樓旁建設(shè)大型娛樂(lè)場(chǎng)

D：工業(yè)區(qū)地下水過(guò)量開(kāi)采而產(chǎn)生地面沉降 E：時(shí)間因素

22、采用剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí)，根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，一般采用和長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值．(2002年真題)A：市場(chǎng)比較法 B：收益還原法 C：成本法 D：標(biāo)準(zhǔn)法 E：合法性

23、根據(jù)《加強(qiáng)土地稅收管理的通知》的有關(guān)要求，核定城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)與稅額標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)之一是。A：基準(zhǔn)地價(jià) B：成交地價(jià) C：標(biāo)定地價(jià) D：出讓地價(jià) E：35％～50％

24、建筑工程施工企業(yè)一般根據(jù)工程結(jié)算結(jié)果，編制，便于施工企業(yè)核算單位工程的預(yù)算成本、實(shí)際成本和成本降低額，作為企業(yè)內(nèi)部成本分析、反映經(jīng)營(yíng)效果、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提高經(jīng)營(yíng)管理水平的手段。A：?jiǎn)挝还こ炭⒐こ杀靖潘?B：?jiǎn)挝还こ炭⒐こ杀緵Q算 C：?jiǎn)雾?xiàng)工程竣工成本概算 D：工程竣工決算 E：土地

25、下列關(guān)于建筑物等級(jí)的說(shuō)法錯(cuò)誤的是__。

A．大型體育館等重要公共建筑的耐用年限一般為50-100年

B．建筑物耐火等級(jí)由組成建筑物的墻、柱、梁、樓板等主要構(gòu)件燒性能和耐火極限決定

C．不同建筑物類(lèi)別在考慮抗震等級(jí)時(shí)取用的抗震烈度與抗震計(jì)算設(shè)防烈度不一定相同

D．根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度，房屋可分為房、基本完好房、一般損壞房、危房四個(gè)級(jí)別

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、下列屬于商業(yè)銀行現(xiàn)金資產(chǎn)的有。A：資本金 B：票據(jù)貼現(xiàn) C：庫(kù)存現(xiàn)金

D：存放同業(yè)存款 E：在中央銀行存款

2、下列各項(xiàng)，屬于資產(chǎn)必須具備的基本特征有。A：預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益 B：被企業(yè)擁有或控制

C：由過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成 D：具有可辨認(rèn)性 E：以上均錯(cuò)誤

3、某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在開(kāi)展土地估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，下列行為中（）是錯(cuò)誤的。

A．接受土地儲(chǔ)備中心委托，為確定招標(biāo)出讓底價(jià)對(duì)河西區(qū)A、13、C組團(tuán)地價(jià)評(píng)估，同時(shí)接受該市某房地產(chǎn)公司委托評(píng)估A組團(tuán)土地投標(biāo)價(jià)格

B．與某銀行簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，承諾按低于市場(chǎng)評(píng)估收費(fèi)的50%提供評(píng)估服務(wù) C．倡議建立機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，實(shí)行按市場(chǎng)行情變化、在規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)±15%范圍內(nèi)浮動(dòng)收費(fèi)的機(jī)制

D．接受委托開(kāi)展土地出讓地價(jià)評(píng)估工作，未將土地技術(shù)報(bào)告交付委托方 E．與某銀行簽訂長(zhǎng)期合作評(píng)估協(xié)議，承諾每年按評(píng)估收費(fèi)的30%予以返還

4、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的__以下的土地閑置費(fèi)。A．10% B．15% C．20% D．25%

5、下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是。

A：土地區(qū)位測(cè)算，距離越近，檔次越低，修正系數(shù)越大

B：人均耕地?cái)?shù)量測(cè)算，人均占有耕地面積越小，檔次越高，修正系數(shù)越大 C：土地征用數(shù)量越多，檔次越高，修正系數(shù)越小 D：經(jīng)濟(jì)收入水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越小 E：生活保障水平越高，檔次越高，修正系數(shù)越大

6、下列選項(xiàng)中，__決定了可以使用該土地并獲取收益的時(shí)間，從而直接影響地價(jià)。

A．宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件 B．宗地臨街狀況 C．土地使用年限 D．城市規(guī)劃限制

7、屬于補(bǔ)充性貨幣政策工具的是__。A．消費(fèi)信用控制 B．道義勸告 C．貸款額度控制 D．金融檢查

8、現(xiàn)行我國(guó)土壤分類(lèi)系統(tǒng)高級(jí)分類(lèi)自上而下是。A：土綱 B：亞綱 C：土類(lèi) D：土屬 E：亞類(lèi)

9、在路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指__。A．標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度

B．各宗地臨街深度平均值

C．道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度 D．城市規(guī)劃確定的道路紅線(xiàn)深度

10、下列屬于商業(yè)銀行現(xiàn)金資產(chǎn)的有．【2007年考試真題】 A：資本金 B：票據(jù)貼現(xiàn) C：庫(kù)存現(xiàn)金

D：存放同業(yè)存款 E：在中央銀行的存款

11、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，__情況下，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)。

A．競(jìng)買(mǎi)人不足三人 B．競(jìng)買(mǎi)人不足五人

C．競(jìng)買(mǎi)人的最低應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí) D．競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí) E．競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)

12、經(jīng)營(yíng)性企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的總費(fèi)用包括__。A．銷(xiāo)售成本 B．銷(xiāo)售費(fèi)用 C．銷(xiāo)售稅金 D．經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

13、新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)的論述特點(diǎn)有（）等。A.對(duì)地租的本質(zhì)含義進(jìn)行了闡述? B.引入了區(qū)位平衡概念，使其更具實(shí)用價(jià)值? C.將土地市場(chǎng)作為一個(gè)“完善市場(chǎng)”進(jìn)行了闡述? D.建立了有關(guān)地租模型，解決了城市地租測(cè)算的理論方法問(wèn)題? E.更注重對(duì)政府政策的研究，如土地利用規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施政策對(duì)地價(jià)的影響

14、地籍按功能可分為。A：初始地籍、日常地籍

B：稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍、多用途地籍 C：城鎮(zhèn)地籍、農(nóng)村地籍 D：常規(guī)地籍、數(shù)字地籍 E：35％～50％

15、城市規(guī)劃工作的特點(diǎn)有__。A．復(fù)雜性 B．自由性 C．綜合性 D．地區(qū)性 E．預(yù)見(jiàn)性

16、【2002年考試】必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。A：工業(yè)用地 B：商業(yè)用地

C：商品住宅用地 D：外資企業(yè)用地

E：城鎮(zhèn)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤

17、保險(xiǎn)合同的主體包括。A：政府 B：當(dāng)事人 C：關(guān)系人 D：輔助人

E：保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)管部門(mén)

18、以稅收的收入形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為_(kāi)_。A．單稅制和復(fù)合稅制 B．實(shí)物稅和貨幣稅 C．一般稅與特定稅 D．經(jīng)常稅和臨時(shí)稅

19、我國(guó)土地稅費(fèi)有。A：城鎮(zhèn)土地使用稅 B：耕地占用稅

C：城鎮(zhèn)國(guó)有土地增值稅 D：土地購(gòu)置稅 E：土地增值稅

20、影響土地位置優(yōu)劣的因素主要有__。A．交通條件 B．基礎(chǔ)設(shè)施 C．生活環(huán)境 D．土地潛力 E．人口分布

21、土地統(tǒng)計(jì)的含義包括__。A．土地統(tǒng)計(jì)資料 B．土地統(tǒng)計(jì)科學(xué) C．土地統(tǒng)計(jì)工作 D．土地統(tǒng)計(jì)概論 E．土地統(tǒng)計(jì)組織

22、在擬定土地估價(jià)作業(yè)計(jì)劃之前應(yīng)開(kāi)展的工作包括（）。A．實(shí)地踏勘，收集有關(guān)資料 B．簽訂土地估價(jià)合同或協(xié)議書(shū) C．確定估價(jià)基準(zhǔn)日 D．選擇適宜的估價(jià)方法 E．試算待估價(jià)宗地價(jià)格

23、（）是反映在一定時(shí)空條件下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總規(guī)?；蚪^對(duì)水平的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。A．絕對(duì)指標(biāo) B．相對(duì)指標(biāo) C．平均指標(biāo) D．變異指標(biāo)

24、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目文件資料管理的原則有__。A．真實(shí)性 B．系統(tǒng)性 C．開(kāi)放性 D．安全性 E．完整性

25、按照規(guī)定，企業(yè)下列各項(xiàng)固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊的有。A：企業(yè)出租給其他單位使用的汽車(chē) B：季節(jié)性停用或大修理停用的機(jī)床 C：未使用的機(jī)器設(shè)備

D：在建尚未交付使用的廠(chǎng)房 E：經(jīng)營(yíng)租賃方式租人的固定資產(chǎn)

第五篇：淺析收益性房地產(chǎn)估價(jià)方法

淺議收益性房地產(chǎn)估價(jià)的方法 摘要：房地產(chǎn)估價(jià)，也稱(chēng)為房地產(chǎn)評(píng)估，是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的工作，也是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)管理、投資、開(kāi)發(fā)、交易、抵押貸款、征用賠償、保險(xiǎn)、課稅、入股合營(yíng)以及糾紛處理等工作中的的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。這一課題的研究在國(guó)外，包括港臺(tái)地區(qū)是與房地產(chǎn)事業(yè)同步發(fā)展的，起步較早，制度法規(guī)也比較健全，已經(jīng)成為房地產(chǎn)事業(yè)的重要組成部分。但在國(guó)內(nèi)，針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究起步較晚，只是近年來(lái)隨著房地產(chǎn)事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化飛速發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的，它的原理、原則和方法基本上是從國(guó)外直接引進(jìn)的，這中間當(dāng)然也存在一個(gè)消化、吸收與改造的過(guò)程。本文對(duì)目前我國(guó)收益性房地產(chǎn)中常用的估價(jià)方法進(jìn)行了研究和分析。

關(guān)鍵詞：收益性房地產(chǎn)；

房地產(chǎn)估價(jià)；

基礎(chǔ)性工作；

目 錄 引言： 1、收益性房地產(chǎn)估價(jià)概述 4 1．1房地產(chǎn)估價(jià)的概念 4 1．2房地產(chǎn)估價(jià)包括的內(nèi)容 4 2、收益性房地產(chǎn)常用的估價(jià)方法 5 2．1成本法 5 2．2市場(chǎng)比較法 5 2．3收益還原法 6 3、收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用 6 3．1房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定 6 3．2利息和折舊不應(yīng)當(dāng)作為總費(fèi)用扣除 7 3．3成本收益法運(yùn)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目 7 3．4總費(fèi)用中的維修費(fèi)求取方法及測(cè)算途徑 8 3．5建在劃撥土地上的出租性房地產(chǎn)，土地收益部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除 8 3．6資本化率的確定方法 8 3．7房地產(chǎn)收益年限的確定 9 參考文獻(xiàn)： 引言：收益性房地產(chǎn)常用的三種估價(jià)方法為成本法、市場(chǎng)比較法和收益還原法，其中以收益還原法的理論基礎(chǔ)最為充分，但使用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，純收益和還原利率等因素的確定又是一個(gè)復(fù)雜而且在業(yè)界又頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。在對(duì)這一課題的研究中我們根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)作情況對(duì)影響收益成本法的各種因素逐一進(jìn)行了分析，對(duì)這一方法的在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用實(shí)踐進(jìn)行了深入而細(xì)致的探討。

1、收益性房地產(chǎn)估價(jià)概述 1．1房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)是指專(zhuān)業(yè)的估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

1．2房地產(chǎn)估價(jià)包括的內(nèi)容（1）專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員 是指具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員。

（2）估價(jià)的目的 對(duì)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途。

（3）估價(jià)原則 ①合法原則；

②最高最佳使用原則：③替代原則：④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：⑤公平原則：

（4）估價(jià)程序 獲取業(yè)務(wù)、擬定方案、收集資料、實(shí)地勘察、選定方法估算、確定結(jié)果、撰寫(xiě)報(bào)告（5）估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、成本法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法（6）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際環(huán)境等（7）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的日期，公歷的年月日 2、收益性房地產(chǎn)常用的估價(jià)方法 2．1成本法 這是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估方法。也就是以評(píng)估對(duì)象的重置成本或重建成本為依據(jù)的估價(jià)方法。

成本法的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+房屋建造費(fèi)+正常利潤(rùn)一應(yīng)提折舊。這種方法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。由于房地產(chǎn)可能是新開(kāi)發(fā)的，也可能是舊有房地產(chǎn)，因此其公式也有差別，新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地購(gòu)置費(fèi)+建筑物建造費(fèi)+正常利稅；

而舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值一折舊。運(yùn)用成本法時(shí)，要把握好兩項(xiàng)，一是房地產(chǎn)的各項(xiàng)建造費(fèi)用必須是合理的和必要的，不能以個(gè)別企業(yè)的實(shí)際耗費(fèi)為依據(jù)，而應(yīng)采用社會(huì)一般耗費(fèi)水平。二是價(jià)格應(yīng)當(dāng)為估價(jià)期日的建造成本，這一建造成本又分為以新材料、新技術(shù)建造的與舊有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工藝技術(shù)、原來(lái)式樣新建的與原房地產(chǎn)完全相同的重建成本。

2．2市場(chǎng)比較法 這是一種根據(jù)市場(chǎng)上交易的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的測(cè)算待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的基本原理是替代原理, 即具有相同效用的商品應(yīng)具有相同的價(jià)格。在求取一宗待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)比較法是將待估房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較對(duì)照，通過(guò)修正已知的價(jià)格求取待估房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。其中類(lèi)似房地產(chǎn)是指其所在地區(qū)的區(qū)域特征、房屋結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素和條件都相同或相近。

市場(chǎng)比較法的操作最重要的是選擇具有盡可能大可比性的交易實(shí)例。首先必須通過(guò)多種途徑收集盡可能多的交易實(shí)例，準(zhǔn)確掌握交易實(shí)例的具體情況，在此基礎(chǔ)上從中選擇在區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、交易日期等方面具有可比性的實(shí)例作為參照對(duì)象，其次是根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的比較，對(duì)參照實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正。這些因素修正主要包括：房地產(chǎn)交易情況修正、交易日期修正，最后根據(jù)公式：房地產(chǎn)價(jià)格=實(shí)例價(jià)格x 交易情況修正系數(shù)x 交易期日修正系數(shù)x 區(qū)域因素修正系數(shù)x 個(gè)別因素修正系數(shù)，來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

2．3收益還原法 這是一種運(yùn)用適當(dāng)還原利率，將房地產(chǎn)在未來(lái)若干年內(nèi)所能帶來(lái)的純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法，基本思想是：房地產(chǎn)的價(jià)值就是它在未來(lái)若干年內(nèi)能給其所有者帶來(lái)的純收益的價(jià)值。運(yùn)用這種方法估算房地產(chǎn)價(jià)格的主要依據(jù)是房地產(chǎn)每年所能帶來(lái)的純收益和投資的收益率即還原利率，這一方法在國(guó)外被廣泛地運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)的評(píng)估中，我們將在下一節(jié)中對(duì)此方法的具體應(yīng)用實(shí)踐進(jìn)行分析。

3、收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用 3．1房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定 房地產(chǎn)總收益可分為實(shí)際總收益和客觀總收益。實(shí)際總收益是在當(dāng)前狀況下實(shí)際取得的收益，客觀總收益是排除了實(shí)際總收益中屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找?。

目前在運(yùn)用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，普遍采用客觀總收益來(lái)作為房地產(chǎn)的總收益，客觀總收益的求取通常是采用市場(chǎng)比較法，在市場(chǎng)上收集同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格，然后對(duì)收集來(lái)的案例價(jià)格，根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過(guò)以上的因素修正后，即可求出待估房地產(chǎn)的客觀潛在收益。

3．2利息和折舊不應(yīng)當(dāng)作為總費(fèi)用扣除 會(huì)計(jì)學(xué)傳統(tǒng)理論上認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔⑹峭顿Y房地產(chǎn)成本支出的一部分，但結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析這是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來(lái)的投資收益要大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來(lái)投資房地產(chǎn)或者放棄銀行的存款利息來(lái)投資于房地產(chǎn)。因此，無(wú)論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。

對(duì)于在很多運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的財(cái)務(wù)報(bào)告中均把折舊費(fèi)當(dāng)作費(fèi)用扣除，經(jīng)過(guò)實(shí)踐分析這也是不恰當(dāng)?shù)模驗(yàn)檎叟f并沒(méi)有實(shí)際支出，是作為提留，它不同于總費(fèi)用中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等都屬于實(shí)際支出。因此認(rèn)為如果把房地產(chǎn)作為一種投資，那么它每年的純收益就應(yīng)該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為：

凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收 在這個(gè)公式中：資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊部分。

3．3成本收益法運(yùn)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目 成本收益法在評(píng)估過(guò)程中所指的稅費(fèi)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所須繳納的項(xiàng)目。具體來(lái)說(shuō)有以下幾種情況：

（1）對(duì)于單純的土地租賃。根據(jù)國(guó)家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。

（2）對(duì)于出租性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。

（3）對(duì)于生產(chǎn)性房地產(chǎn)企業(yè)。應(yīng)考慮城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及房產(chǎn)稅等。

3．4總費(fèi)用中的維修費(fèi)求取方法及測(cè)算途徑 房地產(chǎn)的維修費(fèi)一般可分為日常性小維修和大維修費(fèi)用：

（1）日常性小維修發(fā)生較為頻繁，費(fèi)用較低，因此可取年折舊費(fèi)的一定比例計(jì)算。其中折舊費(fèi)一般采用直線(xiàn)法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：殘值率，N：經(jīng)濟(jì)耐用年限）（2）大維修費(fèi)用發(fā)生的次數(shù)相對(duì)較少，但發(fā)生的費(fèi)用卻較大，因此大維修費(fèi)用宜采用提取重置成本的一定比例計(jì)算，然后再作每年的平均攤銷(xiāo)。

3．5建在劃撥土地上的出租性房地產(chǎn)，土地收益部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將在以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國(guó)家。因?yàn)榉课菟袡?quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計(jì)入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國(guó)家的費(fèi)用扣除。

3．6資本化率的確定方法 在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)確定資本化率通常采用以下幾種方法誤差相對(duì)較?。?/p>

（1）行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法，以這種方法確定房地產(chǎn)的資本化率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來(lái)看待。假設(shè)以P價(jià)格（資金凈流出量）投資房地產(chǎn)，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設(shè)每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P ；

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 R：折現(xiàn)率令FNPV=0，則：R=FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率），當(dāng)FIRR>RC（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）時(shí)，F(xiàn)NPV>0，投資房地產(chǎn)可獲得超額利潤(rùn)；

當(dāng)FIRR

當(dāng)FIRR=RC時(shí)，F(xiàn)NPV=0，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最可能的結(jié)果，這時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，由此可看出RC即是房地產(chǎn)的資本化率，然后再對(duì)RC作物價(jià)指數(shù)的調(diào)整，得出經(jīng)過(guò)物價(jià)指數(shù)調(diào)整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1。

（2）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，運(yùn)用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。在我國(guó)一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及估價(jià)對(duì)象的用途、新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該估價(jià)對(duì)象的資本化率。

（3）收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法，這種方法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對(duì)安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國(guó)債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國(guó)債年利率。具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)的總價(jià)額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時(shí)以安全投資方式（購(gòu)買(mǎi)國(guó)債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r ×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比國(guó)債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報(bào)額（純收益）要比國(guó)債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國(guó)債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱(chēng)為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，確定資本化率r.3．7房地產(chǎn)收益年限的確定 對(duì)房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來(lái)綜合考慮。

（1）當(dāng)土地為出讓方式時(shí)，土地可使用年限=土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余年限=土地使用權(quán)到期時(shí)間--估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物可使用年限=建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限；

對(duì)于評(píng)估對(duì)象為土地的情況，則土地可使用年限為該評(píng)估對(duì)象的有收益的年限；

對(duì)于評(píng)估對(duì)象為建筑物或房地合一情況的，求取它的收益年限是通過(guò)土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來(lái)確定的，即根據(jù)孰短原則來(lái)求取該評(píng)估對(duì)象的收益年限。

（2）當(dāng)土地為劃撥方式時(shí)即未辦理土地出讓手續(xù)的情況，這時(shí)應(yīng)設(shè)定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。

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