第一篇：研究房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法的論文

摘 要：主要論述了目前國(guó)內(nèi)外在房地產(chǎn)泡沫識(shí)別領(lǐng)域的研究方法，對(duì)各種方法加以分類，主要分為指標(biāo)法、理論價(jià)格法、市場(chǎng)修正法、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法和預(yù)警法等，以期對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫識(shí)別體系和預(yù)警體系的建立能有良好的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；識(shí)別方法；預(yù)警體系

１ 指標(biāo)法

1.1 房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上升。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎靡的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計(jì)算公式為：

房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入=ど唐紛≌平均銷售價(jià)格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)

該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國(guó)際上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國(guó)家，一般在4～6之間。

1.2 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率

該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過(guò)2時(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時(shí)，該指標(biāo)平均值為3。

1.3 空置率

房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時(shí)，會(huì)有大量房屋空置，故可采用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。國(guó)際上通用的計(jì)算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會(huì)增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時(shí)，表明市場(chǎng)過(guò)熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險(xiǎn)區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時(shí)，則表明存在嚴(yán)重積壓。

1.4 租售比價(jià)

反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是房地產(chǎn)的租金收益，房?jī)r(jià)變動(dòng)可暫時(shí)偏離租金變動(dòng)。但若長(zhǎng)時(shí)間高于租金增長(zhǎng)，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從理論上說(shuō)，計(jì)算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時(shí)也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來(lái)表示：

另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來(lái)計(jì)量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。

指標(biāo)法的突出優(yōu)點(diǎn)是所用數(shù)據(jù)通常相對(duì)比較容易采集，處理起來(lái)比較簡(jiǎn)單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)時(shí)，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房?jī)r(jià)收入比、租售比價(jià)等作為重要的輔助性判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，不一定適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行判斷時(shí)，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。理論價(jià)格法（收益還原法）

理論價(jià)格法被譽(yù)為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計(jì)算出房地產(chǎn)的理論價(jià)格，然后與實(shí)際的房?jī)r(jià)相比較，通過(guò)觀察二者相背離的程度，來(lái)判別泡沫是否存在。

以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價(jià)格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因?yàn)榕菽乾F(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體資產(chǎn)價(jià)格的差，或是現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格中實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能說(shuō)明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測(cè)算出房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)格(理論價(jià)格)與現(xiàn)實(shí)價(jià)格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個(gè)未來(lái)收益的貼現(xiàn)模型，即將未來(lái)的預(yù)期純收益和預(yù)期售價(jià)按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價(jià)格。我們可以通過(guò)下圖直觀地理解理論價(jià)格法的精髓：

理論價(jià)格法雖然在理論上可行，但是在實(shí)際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來(lái)的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過(guò)折現(xiàn)來(lái)計(jì)算現(xiàn)值。但是，未來(lái)是不確定的，在當(dāng)前的試點(diǎn)上難以對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計(jì)。市場(chǎng)修正法

我國(guó)學(xué)者洪開(kāi)榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計(jì)量的“市場(chǎng)修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過(guò)考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來(lái)進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率 × 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù) × 產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù) × 交易情況修正系數(shù)

其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計(jì)物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)/本期的(1+GDP增長(zhǎng)率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)/本期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)。

該方法作為房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場(chǎng)供需的差異，特定時(shí)期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場(chǎng)力量和非市場(chǎng)力量的市場(chǎng)后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對(duì)市場(chǎng)失衡的不同角度的描述，但它的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評(píng)估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法

國(guó)外的研究文獻(xiàn)中，常見(jiàn)這種方法。其使用前提有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實(shí)質(zhì)是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。國(guó)外的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法根據(jù)檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗(yàn)和游程或粗尾檢驗(yàn)兩種。

方差上限檢驗(yàn)法以Blanchard and Watson(1981)為代表，他們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)會(huì)增加價(jià)格p的方差，會(huì)減弱價(jià)格p與市場(chǎng)基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟(jì)泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價(jià)格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)時(shí)，這個(gè)上界條件會(huì)受到破壞。

Blanchard and Watson(1981)還討論了價(jià)格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟(jì)泡沫，并且經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)在某個(gè)時(shí)期破滅，那么在經(jīng)濟(jì)泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟(jì)泡沫更新值為同號(hào)；當(dāng)破裂開(kāi)始時(shí)，變?yōu)楫愄?hào)，這樣經(jīng)濟(jì)泡沫更新值的游程會(huì)比純隨機(jī)序列的要長(zhǎng)，從而會(huì)使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟(jì)泡沫成長(zhǎng)期間，會(huì)產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來(lái)的是會(huì)在某個(gè)時(shí)刻經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，產(chǎn)生大的負(fù)超額收益，這類經(jīng)濟(jì)泡沫的更新值的分布會(huì)成尖峰或粗尾分布，因此價(jià)格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟(jì)泡沫。但游程檢驗(yàn)與粗尾檢驗(yàn)方法的效果不佳。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機(jī)變量序列的游程數(shù)；另外，市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的關(guān)注。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國(guó)住宅市場(chǎng)化的歷史也不過(guò)10年時(shí)間，可供計(jì)量檢驗(yàn)的樣本數(shù)據(jù)很少，計(jì)量檢驗(yàn)的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法在我國(guó)應(yīng)用并不合適。預(yù)警指數(shù)法

預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的各種重要指標(biāo)，也是目前測(cè)度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問(wèn)題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最

為完善的測(cè)度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：

（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測(cè)算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個(gè)判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號(hào)時(shí)，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級(jí)別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個(gè)級(jí)別：A級(jí)：警戒級(jí)，40 其構(gòu)建還有多種方法，但它們?cè)谟?jì)算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會(huì)因人而異，差別很大。結(jié)論與建議

以上房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測(cè)度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個(gè)基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實(shí)際指標(biāo)與其對(duì)比，實(shí)際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實(shí)際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來(lái)指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運(yùn)用各種方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對(duì)以上分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法的研究提出以下建議：

第一，由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作更是滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國(guó)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展。

第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料條件下，根據(jù)我國(guó)以往的經(jīng)驗(yàn)和其他類似國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，深入研究適合于我國(guó)的量化方法和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

第三，建立適合于國(guó)情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及時(shí)預(yù)報(bào)和控制，時(shí)刻警惕房地產(chǎn)泡沫。

參考文獻(xiàn)

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第二篇：5000字房地產(chǎn)論文,鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫

鄂爾多斯鬼城與房地產(chǎn)泡沫 我來(lái)自于內(nèi)蒙古，很多人對(duì)于內(nèi)蒙古的了解關(guān)注，很大一部分來(lái)自于一個(gè)城市——鄂爾多斯，還有一個(gè)話題性的詞——鬼城。雖然不是親身經(jīng)歷，但是鄂爾多斯的發(fā)展和衰落我都有所感觸。

2004年以前，康巴什還是片荒漠，只有兩個(gè)小村莊，不到1400人。

那時(shí)，整個(gè)鄂爾多斯還被我們稱為東勝。一度是內(nèi)蒙古最為貧困的地區(qū)。直到有一天，這里發(fā)現(xiàn)了四大“寶貝”：特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽(yù)為軟黃金；煤炭探明儲(chǔ)量1676億噸，占全國(guó)1/6，鄂爾多斯如今是中國(guó)產(chǎn)煤第一大市；稀土儲(chǔ)量65億噸；天然氣探明儲(chǔ)量8000多億立方米，占全國(guó)1/3。

因?yàn)椤把?、煤、土、氣”，于是揚(yáng)眉吐氣。2009年，鄂爾多斯GDP突破2000億元，人均GDP為13.44萬(wàn)元，超過(guò)香港。2010年，鄂爾多斯全市金融產(chǎn)業(yè)增加值為66.03億元，是2005年的8.7倍，年均增長(zhǎng)54.1%。2010年銀行機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長(zhǎng)41.7%；各項(xiàng)貸款余額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長(zhǎng)41.7%。2010年，金融機(jī)構(gòu)對(duì)鄂爾多斯市的信貸規(guī)模大約為1800億元，高利貸資金2000億元左右（主要來(lái)自煤炭）。

從2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)始爆發(fā)，房地產(chǎn)商剛拿下土地，做完規(guī)劃，就能賣房。鄂爾多斯瘋狂時(shí)，樓盤只要開(kāi)盤就被搶光，好多人都是一口氣買好幾套甚至一棟樓。在這個(gè)全國(guó)三線城市，在泡沫破滅前，房?jī)r(jià)已經(jīng)炒到了均價(jià)1.3萬(wàn)元左右，有的甚至到了2萬(wàn)以上。但是這種繁榮瞬間就煙消云散了。2005年時(shí)鄂爾多斯房地產(chǎn)的均價(jià)在每平方米1000元左右，2006年時(shí)大約在1500元，到2007年時(shí)均價(jià)5000多元，平均漲幅約3倍。而2009年時(shí)，房?jī)r(jià)再次大幅度上漲，達(dá)到7000-8000元左右，2010年房?jī)r(jià)小幅上漲，普遍漲幅為600-700元，當(dāng)時(shí)，一些高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)已達(dá)到2萬(wàn)－－3萬(wàn)每平米。

2011年2月底，房地產(chǎn)投資規(guī)模360.7億元，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額僅59.7億元，其余資金均來(lái)自有“煤”背景的民間資本。因?yàn)槊禾?，房地產(chǎn)有了建設(shè)資金和消費(fèi)市場(chǎng)。當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為有錢就是剛需。鄂爾多斯人買房子不是為了賣，而且買來(lái)也不出租，就是為了囤積資產(chǎn)。2010年鄂爾多斯全市二手房成交量只有17萬(wàn)平方米，還不到一手房成交量的4%。2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)實(shí)際施工面積2696萬(wàn)平方米，全市商品房銷售面積1009.4萬(wàn)平方米，鄂爾多斯市區(qū)人口只有35萬(wàn)，市區(qū)居民差不多人均擁有3-4套房，如

果在建項(xiàng)目全部完工，人均將有用10套房。而且沒(méi)有什么外地買家，都是自我循環(huán)。一旦銀行不能提供按揭資金，購(gòu)買力立即消失。

房子在鄂爾多斯已經(jīng)失去了居住價(jià)值，完全就是一種純投資品。大家買房以后也不急于出售或者出租，而是急著去抵押，再去做民間借貸獲利?；灸Ｊ绞墙?0%的首付款后，剩下的70%是從銀行按揭，然后再拿房屋作抵押獲得銀行貸款（年息7％），然后把這個(gè)錢用于放高利貸（利息為月息3％－－6％）。當(dāng)時(shí)鄂爾多斯的人只要有錢就去放貸，放貸賺到錢了再去買房子，買到房子再用房子抵押套現(xiàn)去放貸，放貸賺錢后再去買房子??。鄂爾多斯幾乎全民放高利貸，一年利息36％，利滾利，很快資產(chǎn)就能翻番。買房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)只不過(guò)是用左手的錢向開(kāi)發(fā)商買房，然后右手把房子從銀行抵押套現(xiàn)借給開(kāi)發(fā)商收取高額利息，開(kāi)發(fā)商和銀行也就變成了他們左右手互搏的工具。

物價(jià)也水漲船高，2010年，鄂爾多斯100平米的普通住房，年租金5萬(wàn)塊錢很正常。小旅館的床鋪可以到1800塊錢一個(gè)月。除非公司提供食宿，打工的人才能留得住。這就導(dǎo)致鄂爾多斯沒(méi)有什么低利潤(rùn)的服務(wù)性企業(yè)，成為一個(gè)城市怪胎。

2007年年底，中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展力排名：鄂爾多斯增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第一；人均

GDP1.0451萬(wàn)美元，超過(guò)北京、上海。

鄂爾多斯老城區(qū)東勝23平方公里上擁擠著30萬(wàn)人。手中有了錢，政府便開(kāi)始拓建新的城市發(fā)展空間。2004年，政府開(kāi)始在荒漠中開(kāi)始興建新區(qū)，建設(shè)總投資達(dá)50多億元。

站在黨政大樓12層樓頂往南看，在這張巨大的荒漠“白紙”上，矗立著康巴什的六大地標(biāo)性建筑：劇院、文化藝術(shù)中心、會(huì)展中心、新聞中心、博物館、圖書館。

只是，這里還缺少超市、醫(yī)院、學(xué)校和人。

盡管各種設(shè)施還在完善中，但鄂爾多斯人對(duì)這座新城依然充滿自豪，把康巴什譽(yù)為“千年荒漠、創(chuàng)業(yè)熱土”。新區(qū)黨工委季刊《康巴什》2009年第1期、署名藺懷恩的一篇文章寫道：“眼前這條舒暢伸展的大道，便是人們驚呼的‘上班大道’了??因?yàn)槭姓畽C(jī)關(guān)剛搬遷不久，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)尚屬空白，幾乎是機(jī)關(guān)人員的來(lái)回跑道?，F(xiàn)在是早上8點(diǎn)多鐘，趕班點(diǎn)的汽車們轟轟烈烈??我乘坐的這輛沃爾沃轎車身前身后是一片車的涌流。”“奔馳、保時(shí)捷、賓利、法拉利們跑得氣咻咻，一個(gè)個(gè)志在超越；后邊的寶馬、福特野馬、蘭博基尼、凱迪拉克們你追我趕，使著絕不甘于居后的情緒；就是那享有豪族尊位的勞斯萊斯、阿斯頓馬丁也是那種飛翔的姿影，正在望風(fēng)絕塵、不可一世地沖來(lái)??”的確，鄂爾多斯幾乎是一夜暴富。住建部發(fā)布的《中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告》稱，鄂爾多斯資產(chǎn)過(guò)億的富豪人數(shù)不下7000人。鄂爾多斯每217個(gè)人中間，就有一個(gè)億萬(wàn)富翁；每15個(gè)人里面，就有一個(gè)千萬(wàn)富翁。

但是盛極必衰，沒(méi)有永遠(yuǎn)的高潮。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，煤炭?jī)r(jià)格下跌后，鄂爾多斯從煤炭來(lái)的的現(xiàn)金流就斷了。當(dāng)銀行的信貸規(guī)模被控制后，銀根收緊的時(shí)候，買了房交了首付卻貸不下款來(lái)，資金來(lái)源就斷掉了，支撐新項(xiàng)目的高利貸就消失了，造成房地產(chǎn)商無(wú)法回籠資金，既無(wú)法還高利貸，又無(wú)法繼續(xù)建造房子，就形成了惡性循環(huán)。（據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年以后，鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金70%是高利貸，總規(guī)模在2000億元以上）

而且房地產(chǎn)市場(chǎng)一下跌，這2000億的大多數(shù)資金就難以收回了，也就意味著鄂爾多斯大多數(shù)人一生的積蓄和前幾年瘋狂投資的收益將成為泡影。

2011年11月下旬，隨著房地產(chǎn)調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)下行，鄂爾多斯高利貸資金鏈斷裂案件爆發(fā)（例如涉案超過(guò)10億元的“蘇葉女案”和涉案2.63億元的“王福金案”），數(shù)百個(gè)正在建設(shè)的樓盤陷入困境，大面積停工，開(kāi)發(fā)商和富豪被追債和四處躲藏。

最典型例子就是2011年9月24日中富房地產(chǎn)公司老板王福金因民間高利貸資金不能歸還跳樓自殺身亡，公司最大股東郝小軍外逃，當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行追捕。中富公司搞到一塊地建房子，以3％的月息借高利貸2.63億，每月支付利息就需789萬(wàn)。遇到國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控，銀行停止辦理按揭貸款，導(dǎo)致資金鏈斷裂。王福金的資金來(lái)源大多是他以前法院的同事以及離退休干部、中富公司內(nèi)部員工的親屬，以及其父親退休前的銀行同事、儲(chǔ)戶等。因?yàn)榻栀J搭上了“人情”，才使得無(wú)力償還的王福金只能“以死謝罪”。其實(shí)鄂爾多斯的房地產(chǎn)最大的問(wèn)題在于供給超過(guò)了實(shí)際的需求。2010年鄂爾多斯商品房銷售面積1009.4萬(wàn)平方米，為北京的近62%，而人口僅為北京的10%。一些人用銀行按揭10套20套買，甚至整棟樓的購(gòu)買。

為什么鄂爾多斯人這么瘋狂？他們有一個(gè)錯(cuò)誤的信念，政府可以接盤，因?yàn)槎鯛柖嗨褂行酆竦拿禾渴找?，一年的?cái)政收入可能達(dá)到800億元。但是政府買住房來(lái)干什么呢？養(yǎng)豬？

鄂爾多斯房地產(chǎn)瘋狂來(lái)源于政府急功近利的招商引資政策：凡是來(lái)鄂爾多斯投資項(xiàng)目，政府都會(huì)配套給其劃拔一塊煤礦和地塊。有了地塊的老板，就通過(guò)高利貸的融資渠道開(kāi)始建立房地產(chǎn)。這也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)迅速發(fā)展的主要原因，目前全市共有房地產(chǎn)企業(yè)442家。但是這種模式的開(kāi)發(fā)成本巨高。以東勝區(qū)為例，舊城改造僅拆遷成本就是一畝地600多萬(wàn)元，新開(kāi)發(fā)的地段一畝地也要150萬(wàn)元。最后算下來(lái)僅成本就折合5000多一平米。如果降到5000元/米以下，開(kāi)發(fā)商將會(huì)血本無(wú)歸。核心區(qū)域的補(bǔ)償有些已經(jīng)在8000元/平方米以上，甚至已經(jīng)高過(guò)大部分在售樓盤的價(jià)格。

高和證券認(rèn)為2011年9月份以來(lái)，鄂爾多斯房地產(chǎn)銷售慘淡，比去年同期下滑了80%左右。同時(shí)價(jià)格下降40％尚無(wú)人問(wèn)津。

現(xiàn)在房地產(chǎn)商現(xiàn)在盼望政府減免稅收或是補(bǔ)償一些土地或者是大量收購(gòu)房地產(chǎn)，把現(xiàn)有土地上的房子蓋起來(lái)。

為救市，鄂爾多斯政府準(zhǔn)備拿出75億元至100億元人民幣搞房地產(chǎn)企業(yè)重組計(jì)劃和政府收購(gòu)計(jì)劃。但是政府沒(méi)錢，想從銀行（國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、鄂爾多斯銀行、鄂爾多斯農(nóng)村商業(yè)銀行）貸款為市場(chǎng)注資。對(duì)300多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整頓，用貸款對(duì)小企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)、整合、重組，最后形成幾家有實(shí)力的大型房企。但是這個(gè)企圖徹底失敗，銀行并不買賬，這是政府一廂情愿。

實(shí)際上鄂爾多斯市政府早就召集包括國(guó)有四大銀行在內(nèi)的鄂爾多斯市的金融機(jī)構(gòu)，動(dòng)員各級(jí)金融機(jī)構(gòu)積極向上爭(zhēng)取信貸規(guī)模，特別是要求金融機(jī)構(gòu)加大商品房按揭貸款發(fā)放力度，對(duì)具有一定實(shí)力、有土地等資產(chǎn)、暫時(shí)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，積極協(xié)調(diào)貸款銀行，做到不抽資、不壓貸、不上浮利率，并通過(guò)轉(zhuǎn)貸、展期等辦法，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。但沒(méi)有任何效果。

鄂爾多斯現(xiàn)在已經(jīng)被稱為鬼城。晚上到鄂爾多斯康巴什北區(qū)“雍景紫臺(tái)”等3個(gè)小區(qū)，亮燈的房間稀稀落落，不到5％。而康巴什規(guī)劃是100萬(wàn)人。

2010年4月，美國(guó)《時(shí)代》周刊：這樣說(shuō)：“康巴什是用50億元打造的一座最荒涼的鬼城。最初為100萬(wàn)人居住、生活和娛樂(lè)而設(shè)計(jì)的這個(gè)地方卻幾乎沒(méi)有人居住。偶爾出現(xiàn)的行人，看起來(lái)就像幻覺(jué)，拖著沉重的腳步沿著人行道走著，仿佛恐怖電影中大災(zāi)難過(guò)后1名孤獨(dú)的幸存者。只用5年時(shí)間就建成的康巴什，設(shè)計(jì)初衷是要成為鄂爾多斯對(duì)外炫耀的市中心，但如今卻是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品。”“新房空置率97%”。“現(xiàn)在康巴什的清潔工比行人多，城內(nèi)鮮有行人?！睕](méi)有比這個(gè)問(wèn)題更讓眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資者和銀行家們夜不能寐的了：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是泡沫嗎？

我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀指出：鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰是必然。海南是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫崩潰的第一個(gè)樣板，鄂爾多斯是第二個(gè)樣板。

兩個(gè)市場(chǎng)環(huán)境不同，崩盤原因大不相同：鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰主要是金融鏈條崩盤的結(jié)果，金融杠桿過(guò)高、中小城市本地消費(fèi)力耗散，后繼無(wú)力；海南房地產(chǎn)第一次崩盤緣于海南旅游未進(jìn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)冒進(jìn)。如果再次崩盤，則說(shuō)明我國(guó)最具吸引力的休閑與旅游地產(chǎn)無(wú)法吸引到足夠的資金，剩余資金有了其他去向。

目前鄂爾多斯的實(shí)體經(jīng)濟(jì)與自然條件、營(yíng)商環(huán)境不足以吸引大量人口與項(xiàng)目進(jìn)駐，煤炭?jī)r(jià)格下挫、民間借貸鏈條斷裂成為壓垮房地產(chǎn)的兩根稻草。

外地人無(wú)意長(zhǎng)住鄂爾多斯，卻能調(diào)動(dòng)資金制造當(dāng)?shù)氐亩唐谫Y產(chǎn)泡沫。據(jù)高和資本的報(bào)告，大量民間資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)人民銀行鄂爾多斯支行的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年通過(guò)支付系統(tǒng)共流入鄂爾多斯58.4萬(wàn)筆，總金額為9851.13億元，同比增長(zhǎng)86.61%和50.52%。鄂爾多斯人熱衷于房地產(chǎn)投資，但沒(méi)有實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈、沒(méi)有營(yíng)商環(huán)境、沒(méi)有人口聚集，一旦實(shí)際借貸利率上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰就是必然的。

與鄂爾多斯最大的不同，海南的房地產(chǎn)一直以外地人投資為主。2010年，華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對(duì)海南房地產(chǎn)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。來(lái)自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過(guò)剩流動(dòng)性資金投資需求以及跟隨外地入島品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購(gòu)房需求占到主流。

海南的房?jī)r(jià)收入比過(guò)高可以印證外地人主導(dǎo)市場(chǎng)。去年4月27日，上海易居發(fā)布 “2011中國(guó)住宅房?jī)r(jià)收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房?jī)r(jià)收入比排名位居全國(guó)前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、廣東等7個(gè)省份商品住宅房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)9。與北京、上海作為經(jīng)濟(jì)中心不同，海南本地經(jīng)濟(jì)以旅游、房地產(chǎn)為主，本地居民收入近幾年雖然上升較快，由于基數(shù)較低仍處于全國(guó)中位以后，海南房地產(chǎn)價(jià)格卻快速躥升，可與京滬試比高。

外地人以剩余資金投資海南房地產(chǎn)供養(yǎng)老、休閑之用，說(shuō)明本地居民收入無(wú)法左右海南房地產(chǎn)價(jià)格，全國(guó)剩余流動(dòng)資金量以及海南的吸引力才是確定海南房?jī)r(jià)的依據(jù)。海南與美國(guó)的佛羅里達(dá)在氣候、產(chǎn)業(yè)、旅游核心區(qū)域地理環(huán)境等方面頗為類似。海南當(dāng)?shù)厝藷嶂杂趯W(xué)習(xí)佛羅里達(dá)的模式，如海南省旅游協(xié)會(huì)旅游推廣及咨詢服務(wù)中心總經(jīng)理、海南旅游發(fā)展研究會(huì)研究員孫德清在接受人民網(wǎng)海南視窗的采訪時(shí)表示，“國(guó)際旅游島建成了是什么樣子？我設(shè)想了一下，如果達(dá)到現(xiàn)在美國(guó)旅游收入第一大州佛羅里達(dá)的樣子也不錯(cuò)。”中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林等人都持相似意見(jiàn)，海南國(guó)際旅游島定位正基于此。佛羅里達(dá)的房?jī)r(jià)成為美國(guó)房?jī)r(jià)的標(biāo)桿之一，海南房?jī)r(jià)也是衡量中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫較為準(zhǔn)確的標(biāo)桿。

海南房地產(chǎn)如果再次崩潰，以剩余現(xiàn)金支付的外地購(gòu)房者不會(huì)受到太大影響，他們追求的是必要物質(zhì)之外的休閑享受，但開(kāi)發(fā)企業(yè)將遭受致命打擊。負(fù)債過(guò)高，融資成本上升將導(dǎo)致短期內(nèi)大批開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉。根據(jù)海南克爾瑞的調(diào)研數(shù)據(jù)，未來(lái)3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海南2011年去化量是880萬(wàn)平方米。以此計(jì)算，目前海南樓市的潛在新房供應(yīng)量需要消化10年以上。以上數(shù)據(jù)的潛在含義是，如果保持2011年外地7萬(wàn)戶左右每戶100平方米以上的購(gòu)買力，海南房地產(chǎn)將嚴(yán)重過(guò)剩。海南只有兩個(gè)選擇：抑制房地產(chǎn)投資熱潮，或者吸引更多的外地人口到海南買房

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說(shuō)：“我一直認(rèn)為鄂爾多斯這個(gè)‘鬼城’只是暫時(shí)現(xiàn)象，因?yàn)槟抢镉?700億噸的煤，還有8000億立方米天然氣儲(chǔ)量，有這種資源在，他不會(huì)成為‘鬼城’”。

怎么來(lái)認(rèn)識(shí)這些“鬼城”出現(xiàn)的原因，怎么樣通過(guò)改革的方式來(lái)破解它出現(xiàn)的問(wèn)題，李鐵舉了三個(gè)原因：

第一，鄂爾多斯的問(wèn)題出在政府決策。政府決策行為短期化，有錢了，一屆政府就花掉了，搞了很多很多形象工程，沒(méi)錢的時(shí)候政府財(cái)政緊張。

第二個(gè)是城市規(guī)劃、城市發(fā)展的模式出問(wèn)題了。政府一味的搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，功能單一，服務(wù)業(yè)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)。他只提供了房子，沒(méi)有提供居住生活其他類型的服務(wù)，使他就變成了只到那去住?？峙逻@個(gè)選擇是越來(lái)越差，買房子不是投資。

第三，在三、四線，四、五線城市，各種增長(zhǎng)模式受到了比較大的制度性問(wèn)題。我們現(xiàn)在招商引資，發(fā)展工業(yè)，增加財(cái)政稅收。但是我們給投資者的條件基本是零地價(jià)，甚至是負(fù)地價(jià)。財(cái)政是靠稅收來(lái)，就是吃飯財(cái)政，稅收保吃飯，所以沒(méi)有足夠錢去補(bǔ)償對(duì)工業(yè)投資的支出，所以只能靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這屆政府，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完了，下一屆政府為了新的政績(jī)就繼續(xù)去招商引資，繼續(xù)去賣地，賣地既補(bǔ)了工業(yè)投資，同時(shí)又補(bǔ)了投資過(guò)大的基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)，周而復(fù)始循環(huán)下去，這個(gè)攤子就越來(lái)越大，形成一個(gè)基本定律。而且這是在中國(guó)幾乎所有的城市中都普遍存在。

李鐵說(shuō)，三四線城市輻射范圍小，特別是中西部地區(qū)，收入少，支撐不起來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式，最后就導(dǎo)致發(fā)展受到一定的限制。房子賣不出去了，最后的結(jié)果就會(huì)形成財(cái)政崩盤。

所謂促進(jìn)中小城市發(fā)展，也要包括我們?cè)趺磥?lái)認(rèn)識(shí)這些“鬼城”出現(xiàn)的原因，怎么樣通過(guò)改革的方式來(lái)破解它出現(xiàn)的問(wèn)題，怎么樣通過(guò)融資改革，怎么樣通過(guò)土地出讓制度的改革等等來(lái)遏制這種政府任意蔓延、粗放型擴(kuò)張城市發(fā)展的動(dòng)機(jī)。

鄂爾多斯的現(xiàn)實(shí)說(shuō)明：依靠高利貸資金繁榮起來(lái)的城市，一旦遇到調(diào)控，就不堪一擊。

第三篇：房地產(chǎn)泡沫成因與對(duì)策

2001年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，土地供應(yīng)量增加，商品房全面熱銷，銷售價(jià)格呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2226元，增長(zhǎng)5.8%，增幅比上年提高了3.3個(gè)百分點(diǎn)，空置面積也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰日前在接受中央電視臺(tái)《房地產(chǎn)報(bào)道》記者采訪時(shí)預(yù)言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七、八月份最嚴(yán)重?！北疚臄M就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（地價(jià)泡沫），而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。

無(wú)論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價(jià)格波動(dòng)都有區(qū)別，主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價(jià)格波動(dòng)包括上漲、下降，而且在時(shí)間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會(huì)很大，而泡沫是價(jià)格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價(jià)格暴跌，波動(dòng)幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價(jià)值是價(jià)格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價(jià)格波動(dòng)反映市場(chǎng)供需平衡，既是市場(chǎng)機(jī)制作用的起點(diǎn)，又是市場(chǎng)機(jī)制作用的結(jié)果，價(jià)格總是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。在正常的市場(chǎng)條件下，價(jià)格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價(jià)格下降。而泡沫發(fā)生的時(shí)候，市場(chǎng)機(jī)制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律。當(dāng)價(jià)格上漲、供給增大時(shí)，投資者預(yù)期價(jià)格進(jìn)一步上漲。1991-1993年，我國(guó)海南房地產(chǎn)價(jià)格正是這樣飆升的。1991年每平方米價(jià)格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房?jī)r(jià)格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價(jià)格也大幅度提高，有的地方僅過(guò)一年價(jià)格竟由十幾萬(wàn)元一畝漲到600多萬(wàn)元一畝。投機(jī)者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價(jià)格再一步上漲時(shí)拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機(jī)者囤積起來(lái)的。但很少有人會(huì)意識(shí)到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當(dāng)一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒(méi)有帶來(lái)財(cái)富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：

1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過(guò)程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒(méi)有價(jià)值的東西在形式上可以有價(jià)格。在這里，價(jià)值表現(xiàn)是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。

3.地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō)，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)（市場(chǎng)地價(jià)等于未來(lái)土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來(lái)土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來(lái)無(wú)限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和）之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說(shuō)泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無(wú)不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)?！耙獟赍X，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”，成為當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)熱時(shí)一些生意人的經(jīng)典。這一點(diǎn)在東南亞房地產(chǎn)泡沫中無(wú)不表現(xiàn)得淋漓盡致。近幾年來(lái)泰國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，供過(guò)于求，但是仍有許多新的開(kāi)發(fā)商擠進(jìn)這個(gè)領(lǐng)域。他們認(rèn)為在前幾年冒出的兩萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中只有20家宣布破產(chǎn)，可見(jiàn)這個(gè)行業(yè)仍有大的賺頭。許多開(kāi)發(fā)商還想從繼續(xù)建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熊市彌漫。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件（信息充分；商品品質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面）相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對(duì)稱，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵(lì)投資，銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1992-1993年，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金占社會(huì)固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu)，其資金來(lái)源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地?？梢?jiàn)，政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之一。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)過(guò)熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響，2001年，全國(guó)商品房空置面積凈增量為1100萬(wàn)平方米，全年商品房空置面積增長(zhǎng)10.5%，高于上年增長(zhǎng)6.7%的水平，年底全國(guó)商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_(dá)魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格虛高，會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增大購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購(gòu)房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，1993年的中國(guó)和1996年的泰國(guó)都是這樣，國(guó)內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機(jī)的教訓(xùn)我們必須吸取；此外，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高還會(huì)影響人才的去留，嚴(yán)重削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無(wú)疑都會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著眼：

1.大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。去年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價(jià)格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用一是通過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。1998年國(guó)家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，致使其商品房?jī)r(jià)平均每平方米下降了700-1000元?，F(xiàn)在，國(guó)家要重舉經(jīng)濟(jì)適用房大旗，由于北京的新開(kāi)工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，那北京的房?jī)r(jià)非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的空間就會(huì)被封殺。

2.強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無(wú)正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。

3.建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

4.整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

5.全國(guó)研究住房稅、費(fèi)政策，通過(guò)稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購(gòu)買、換購(gòu)住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

6.加強(qiáng)輿論宣傳的引導(dǎo)。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風(fēng)甚勁，其一是對(duì)住房本身的炒作，如所謂的“Town house（建在城鎮(zhèn)中的房子，名字取的是“城鎮(zhèn)＋房子”，低密度的聯(lián)排別墅）”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態(tài)住宅”、“可持續(xù)發(fā)展住宅”等等，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應(yīng)用；其二是對(duì)時(shí)令名詞的炒作，如一段時(shí)間以來(lái)對(duì)“申奧”、“入世”的大肆宣傳等。其實(shí)，消費(fèi)者之所以會(huì)被一些開(kāi)發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)，首先是因?yàn)樗麄儗?duì)這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對(duì)潮流的追趕。要解決好這個(gè)問(wèn)題，最好的方法莫過(guò)于“專家＋媒體”了。

總之，房地產(chǎn)是泡沫的主要載體之一，房地產(chǎn)泡沫會(huì)給人們及社會(huì)帶來(lái)很大的危害。在新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測(cè)，以防房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛假繁榮”，重蹈20世紀(jì)90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍。

第四篇：房地產(chǎn)泡沫仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大問(wèn)題

房地產(chǎn)泡沫仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大問(wèn)題

盡管日前溫家寶總理表示當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心又起。個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“硬著陸”的可能性不大。只要政府下決心擠出房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不存在所謂的“硬著陸”或“軟著陸”，在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處于上升通道中，只不過(guò)其增長(zhǎng)速度與增長(zhǎng)質(zhì)量與前10年會(huì)有很大不同。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的原因，一方面與金融危機(jī)后歐美國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨衰退的風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。由于歐盟主權(quán)債務(wù)危機(jī)，4月歐盟地區(qū)對(duì)中國(guó)外商直接投資（FDI）下降28%，從而使得中國(guó)4月外商直接投資比去年同期下跌0.74%。中國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易全面下降也與外需大幅減弱有關(guān)。另一方面，也跟政府有意識(shí)地對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）快速增長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)整有關(guān)。

政府有意識(shí)地降低GDP增速，使得政府宏觀政策不會(huì)鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回到幾年前10%以上的增速。從這個(gè)角度來(lái)看，GDP增長(zhǎng)下行在常理之中。

過(guò)去數(shù)年以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重超支了中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，只要政府決心擠出房地產(chǎn)泡沫，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行是必然趨勢(shì)。從今年以來(lái)的情況來(lái)看，中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心已達(dá)到共識(shí)。

在中國(guó)GDP中，房地產(chǎn)投資占有大約13%比重，隨著住房銷售下降，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)較大幅度下滑。今年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)23.5%，與2011年同期相比下降達(dá)11個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)論從住房銷售金額還是從住房銷售面積來(lái)看，一季度同比都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而使得與房地產(chǎn)相關(guān)的不少產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行調(diào)整。由于早幾年經(jīng)濟(jì)過(guò)度“房地產(chǎn)化”，要擠出房地產(chǎn)泡沫，就必須把早幾年過(guò)度繁榮局面進(jìn)行扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)“去投機(jī)化”及“去庫(kù)存化”通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是必然。但這種“去投機(jī)化”及“去庫(kù)存化”對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響也不要過(guò)高估計(jì)。因?yàn)?，盡管當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售全面下降，已影響到與房地產(chǎn)相關(guān)的許多產(chǎn)業(yè)及行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，影響到不少行業(yè)出現(xiàn)行業(yè)性虧損，比如鋼鐵業(yè)、建筑材料業(yè)等，但這只是與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)及房地產(chǎn)泡沫巨大時(shí)相比較，而這樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及房地產(chǎn)增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，是必須進(jìn)行調(diào)整的。因此，這些與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)十分緊密的行業(yè)借助于房地產(chǎn)泡沫擠出調(diào)整也是必然。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中最大問(wèn)題仍然是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的泡沫及庫(kù)存全面上升。從當(dāng)前房地產(chǎn)情況看，由于住房銷售全面下降，而住房生產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商住房?jī)r(jià)格下降意愿不強(qiáng)烈，使得全國(guó)不少地方住房庫(kù)存全面上升。如何消化國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的庫(kù)存則成了化解當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)最大的問(wèn)題。因此，當(dāng)前中央政府仍然會(huì)堅(jiān)持現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，通過(guò)這方面迫使房地產(chǎn)企業(yè)把住房?jī)r(jià)格降下來(lái)，從而釋放出居民的住房消費(fèi)需求。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非是靠信貸增長(zhǎng)來(lái)鼓勵(lì)居民購(gòu)房，而是在銀行信貸不準(zhǔn)用作住房投機(jī)炒作的情況下，如何把各地居民住房消費(fèi)釋放出來(lái)。實(shí)際上各地住房?jī)r(jià)格的調(diào)整幅度越合理，住房消費(fèi)需求釋放越大。這才是化解當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫講稿

接下來(lái)講講現(xiàn)實(shí)中的例子。由于不論在歷史中還是當(dāng)下的中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫都是人們很關(guān)注的問(wèn)題，所以今天就以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。

什么是泡沫？當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格高于其內(nèi)在價(jià)值時(shí)就產(chǎn)生了泡沫。

真實(shí)需求者購(gòu)買房產(chǎn)是為了獲得其居住的使用價(jià)值——不論是自住還是出租，這部分需求叫真實(shí)需求；但投機(jī)者買房不是為了住，而是為了通過(guò)其短期價(jià)格波動(dòng)，利用價(jià)差套利，常常表現(xiàn)為對(duì)房屋空置持有，這部分需求叫虛假需求。由于投機(jī)者的虛假需求造成的房產(chǎn)價(jià)格的虛高就造成了泡沫。

房地產(chǎn)商面對(duì)市場(chǎng)上的真實(shí)或虛假需求，反應(yīng)就是大力建房，但蓋房子周期長(zhǎng)，并且土地供給是有限的——特別是在一二線城市，所以最終形成供小于求的情況，房?jī)r(jià)上漲。這時(shí)真實(shí)需求者會(huì)選擇趕緊買房，不然就買不起了；投機(jī)者看到市場(chǎng)中有利可圖，也會(huì)大量涌入，并選擇持有房產(chǎn)直至價(jià)格不再上漲。當(dāng)泡沫越來(lái)越大的時(shí)候，與之對(duì)應(yīng)的是買房人與房地產(chǎn)商有限的錢，于是大家選擇向銀行借款。這時(shí)人們就在進(jìn)行杠桿投資了；當(dāng)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，人們買房最初向銀行借50%，后來(lái)借70%甚至80%，杠桿率提高，也就產(chǎn)生了次級(jí)貸款。

房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的時(shí)候，房地產(chǎn)極其相關(guān)產(chǎn)業(yè)都大賺一筆，投機(jī)客也賺了；但真實(shí)需求者大量欠債，可支配收入減少；其他與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的行業(yè)由于消費(fèi)市場(chǎng)被擠壓而萎縮。于是大家都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，去做投機(jī)客，經(jīng)濟(jì)脫實(shí)入虛。

這時(shí)房?jī)r(jià)就很高了，泡沫已經(jīng)足夠大。一種情況是部分投機(jī)客開(kāi)始拋售房產(chǎn)，其他人為了不被套牢也開(kāi)始跑路，于是需求暴跌，供給暴漲，房?jī)r(jià)大跌。剩下沒(méi)跑成的投機(jī)客、房地產(chǎn)商都沒(méi)錢償還銀行負(fù)債，真實(shí)需求者看房?jī)r(jià)還沒(méi)負(fù)債值錢，于是也不還款了。于是銀行倒閉，經(jīng)濟(jì)崩潰。這叫硬著陸，例子是08年的美國(guó)。這種情況是投機(jī)客先動(dòng)手，第二種情況是政府先動(dòng)手。當(dāng)政府采取政策限制房?jī)r(jià)，投機(jī)客也會(huì)拋售房產(chǎn)……后面的故事就一樣了。這也是硬著陸，例子是1990,91年的日本。

那中國(guó)呢?有沒(méi)有一種在清理泡沫的同時(shí)減小對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的實(shí)現(xiàn)軟著陸的辦法呢？這就需要在清理投機(jī)者的同時(shí)用真實(shí)需求填補(bǔ)他們的退場(chǎng)造成的空缺。要想清理投機(jī)者，可以通過(guò)限購(gòu)和征收房屋空置稅；要想增加真實(shí)需求可以給予政府補(bǔ)貼，可以將房屋與教育、戶口掛鉤?？梢钥吹轿覈?guó)政府的政策正向這方面靠攏。至于效果如何，我們可以期待一下。