第一篇：房地產(chǎn)論文

對住宅設(shè)計(jì)的一點(diǎn)感想

(學(xué)院：電氣信息工程學(xué)院、專業(yè)：自動化專業(yè)、班級：08級2班、學(xué)號200801010233、姓名：王瑩瑩、電話：***、QQ：912012110)

一直以來，我對室內(nèi)設(shè)計(jì)都比較感興趣，所以這學(xué)期我選擇了住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)這門課，通過這半個(gè)學(xué)期為數(shù)不多的課程的學(xué)習(xí)，在老師認(rèn)真細(xì)致的講解下，我對住宅設(shè)計(jì)也有了一些皮毛的了解，以下是我的一點(diǎn)感想。這門課課程雖短，老師給我們介紹的關(guān)于住宅設(shè)計(jì)的知識卻不少。讓我印象較為深刻的有光的應(yīng)用、色彩的應(yīng)用，還有由于文化差異各個(gè)國家對于住宅內(nèi)設(shè)計(jì)的不同要求，如：是否裝壁爐，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)施的安排，浴缸的大小等。其中，通過欣賞關(guān)于光的應(yīng)用的圖片，我直觀地感受到光的巨大魅力，只是利用光的色彩、亮度，我們就可以展現(xiàn)不同的意境，突出想要強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)，是非常經(jīng)濟(jì)而又有效的設(shè)計(jì)方法。另外，我們觀看的日本的《空間大改造節(jié)目》也讓人記憶猶新。眼見一棟狹窄擁擠混亂的住宅變成寬敞、溫馨、充滿人性化的撒滿陽光的房子，我一方面驚訝于原來住宅設(shè)計(jì)有這么多的學(xué)問，另一方面也意識到一名優(yōu)秀的住宅設(shè)計(jì)師不僅要有豐富的專業(yè)知識，還要有廣闊的知識面和細(xì)膩的思維。其中日本設(shè)計(jì)師對排水系統(tǒng)的重新設(shè)計(jì)，為腿腳不便的外婆安排一樓的居室和通往廚房的平緩臺階，為孩子們安排的樓梯間白板，讓媽媽做的小玩意，樓梯上的成長照片都充滿人性化和家的溫馨。即使是作為觀眾的我也感覺到家的舒適，無怪于日本人是世界公認(rèn)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拿褡?。而中國的住宅設(shè)計(jì)才剛起步，屬于新興行業(yè)，很多住宅設(shè)計(jì)師還很年輕，因?yàn)槿鄙匍啔v和生活經(jīng)驗(yàn)，很多時(shí)候?qū)ψ≌O(shè)計(jì)的思考便不是很周密。我相信經(jīng)過我們不斷地向國外優(yōu)秀設(shè)計(jì)人員的學(xué)習(xí)能夠逐漸彌補(bǔ)和改進(jìn)這些不足，使我們的住宅設(shè)計(jì)行業(yè)也能快速地發(fā)展起來。

以前我一直以為只有有美術(shù)功底，經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的設(shè)計(jì)人員才有能力設(shè)計(jì)住宅環(huán)境，但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)其實(shí)作為住宅的主人，在設(shè)計(jì)師的指導(dǎo)下，在住宅中適度發(fā)揮自己的創(chuàng)意，添入一些與自己和家人有關(guān)的小設(shè)計(jì)，會讓家里顯得更加溫馨，充滿愛的氣息。所以住宅設(shè)計(jì)離我們并不遙遠(yuǎn)，通過一定的學(xué)習(xí)，我們也可以有好的創(chuàng)意，不過，要想成為專業(yè)的，那又是另一回事了。

第二篇：房地產(chǎn)論文

房地產(chǎn)投放廣告的階段性

有一位著名的廣告人約翰·沃納梅克曾經(jīng)說過一句一直在營銷界流行的名言：“知道廣告費(fèi)至少有一半被浪費(fèi)掉了，但問題是我不知道究竟是哪一半被浪費(fèi)掉了我的另一半廣告費(fèi)被浪費(fèi)了?！彪S著廣告效果越來越差，廣告投入越來越大，很多企業(yè)都陷入廣告浪費(fèi)的誤區(qū)。綜觀中國市場的營銷活動，這種廣告費(fèi)浪費(fèi)尤其嚴(yán)重，有的恐怕不止一半，甚至全部白搭，賠上老本。因此，媒體媒體到達(dá)率直接關(guān)系到媒體的投入效率和廣告浪費(fèi)程度。在營銷成本中，對廣告媒體的投入無疑是最大的。從國際大品牌動輒數(shù)億元的廣告投入，到國內(nèi)知名品牌競相添加聘請明星代言的投入，哪一個(gè)不巨額投資呢？

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位,對于消費(fèi)者而言,房地產(chǎn)也由傳統(tǒng)意義上的福利性產(chǎn)品轉(zhuǎn)為商品。

房地產(chǎn)是耐用性高價(jià)值不動產(chǎn),消費(fèi)者在作出購買決策前都會進(jìn)行大量的信息收集工作以期對不同的地產(chǎn)項(xiàng)目加以客觀對比。而隨著時(shí)代的發(fā)展,消費(fèi)者在購房時(shí)也開始注重房地產(chǎn)公司的品牌以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌,注重小區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)。一些特定的消費(fèi)者甚至隨之邁進(jìn)感情消費(fèi)時(shí)代。在我們身邊風(fēng)起云涌的各種概念房產(chǎn),酒店式電梯公寓、別墅、假日房產(chǎn)、另類的SOHO,無不體現(xiàn)著現(xiàn)在消費(fèi)者追求舒適、品位和個(gè)性的特征,以達(dá)到心靈的滿足。

廣告?zhèn)鞑ケ举|(zhì)上是與目標(biāo)受眾溝通的過程,最終目的是要讓目標(biāo)受眾認(rèn)同。廣告通過訴求和表現(xiàn)的信息對目標(biāo)消費(fèi)者施加影響.迎合消費(fèi)者的購買動機(jī),廣告才能產(chǎn)生效果。根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)者的心理特征,房地產(chǎn)廣告應(yīng)該傳達(dá)足夠的信息量、塑造使人信賴的品牌形象,并且應(yīng)該注重與各種溝通手段配合使用以使消費(fèi)者全方位地感受地產(chǎn)項(xiàng)目。

造成嚴(yán)重的廣告費(fèi)浪費(fèi)原因有很多，其中一個(gè)十分重要的因素就是混亂的媒體組合策略。

混亂無序的媒體組合是一種盲目、投機(jī)的媒體傳播，即使達(dá)到了銷售的目的，但廣告費(fèi)的浪費(fèi)也是驚人的，無形中消耗了企業(yè)的收入。尤其是房地產(chǎn)業(yè)，在廣告上的投入是長期而巨大的，所以整合媒體組合是勢在必行的。首先來看看房地產(chǎn)投放廣告的四個(gè)階段

說到房地產(chǎn)投放廣告的階段性，就勢必要提到銷售階段性的劃分，從一般意義上來將一個(gè)項(xiàng)目的銷售階段分成如下幾個(gè)階段：

1.預(yù)熱期（蓄水期）：開盤前1——2個(gè)月，這個(gè)時(shí)候能達(dá)到總銷售量的10%左右；

2.強(qiáng)銷期（放水期）：開盤后1——2個(gè)月，這個(gè)階段達(dá)到

累計(jì)銷售的總量的40%—50%；

3.持銷期：開盤后3——6個(gè)月，這個(gè)階段要達(dá)到累計(jì)銷售量的70%——80%；

4.尾盤期：開盤后7——10個(gè)月，這個(gè)階段要達(dá)到累計(jì)銷售量的85%——95%；

在不同的銷售階段，廣告的任務(wù)和具體活動都要有所不同，必須根據(jù)市場的情況制定不同的廣告歌策略。廣告階段的劃分應(yīng)根據(jù)銷售規(guī)律，工程進(jìn)度以及形象配合等因素進(jìn)行。由于實(shí)際情況的不可預(yù)測性，后期的廣告策略應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況、工程進(jìn)度以及同期市場競爭狀況再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。西湖綠洲的廣告投放也是分了階段，這里以香逸園一批房源開盤到二批房源開盤為例進(jìn)行分析。這個(gè)時(shí)間段是跨越兩個(gè)開盤期的中間期，是一個(gè)階段性推廣時(shí)期，而跨越兩個(gè)周期內(nèi)的宣傳是延續(xù)分期工程開盤的重要形式，在這個(gè)階段內(nèi)延續(xù)性的宣傳報(bào)道將獲得相當(dāng)?shù)膱?bào)道素材，主要是有大量的一期業(yè)主示例可供報(bào)道。

西湖綠洲在這一階段分了三個(gè)階段做階段性推廣方案，前期總結(jié)樹立“長在森林里的親情美宅”主題；活動炒作兩個(gè)基本點(diǎn)對“生態(tài)居住價(jià)值”及項(xiàng)目“親情人文”兩大價(jià)值進(jìn)行深化和延展；香逸園產(chǎn)品推介會和開盤。以香逸園二批房源開盤為基準(zhǔn)的話，也可以將前兩個(gè)細(xì)分階段歸劃為開盤前的預(yù)熱期，第三階段則為開盤期。

那么，我們可以把前期總結(jié)歸結(jié)為西湖綠洲第二期開盤的預(yù)熱期的第一階段。

這一期回顧邦和品質(zhì)地產(chǎn)歷程，分析香逸園一批房源熱銷原因，邦和利用三個(gè)系列媒體組合：地面廣告系統(tǒng)、中控廣告系統(tǒng)和高空廣告系統(tǒng)。通過這三個(gè)系統(tǒng)營造了整個(gè)二期房源的形象，戶外、報(bào)廣上“清清的水，綠綠的樹”成為項(xiàng)目最具代表性的表現(xiàn)元素，親切、清新，將森林美宅這一主題傳輸給客戶。因?yàn)檫@個(gè)階段不需要設(shè)計(jì)具體的情況，主要讓客戶群體知道這個(gè)項(xiàng)目的主題和倡導(dǎo)的生活方式等。不單單是將創(chuàng)意通過平面方式表現(xiàn)出來，更重要的是如何讓消費(fèi)者能夠接受項(xiàng)目的主題。

這里的地面媒體系主要是邦和地產(chǎn)自帶媒體組合，僅僅是濱湖路的旗幟跟新導(dǎo)示牌，雖然范圍不大，影響力不強(qiáng)，由于其成本的微小，所以盡可能的將旗幟和導(dǎo)示牌的數(shù)量和范圍做大來營造一種氛圍，為其宣制傳造聲勢。這也是一種自用媒體和租用媒體的相結(jié)合，比較合理的媒體組合。

中控廣告系統(tǒng)有臨川晚報(bào)和撫州日報(bào)的等報(bào)紙硬廣告，直郵，電視，短信游字等媒體形式。

大量持續(xù)的動態(tài)瀏覽電視廣告，針對撫州主流電視臺每天3-4次密集投放，可以讓消費(fèi)者西湖綠洲的近況有持續(xù)性的了解，以免讓濱湖世紀(jì)城等競爭對手見縫插針，從而為自己爭取客戶的關(guān)注。

直郵和短信等一對一的方式，只要讓顧客知道西湖綠洲的新營銷中心開放及開盤公告等內(nèi)容就好，成本都不大，所以在這一時(shí)期是不錯(cuò)的選擇。

西湖綠洲安排了軟文炒作，進(jìn)行整版的宣傳報(bào)道。邦和地產(chǎn)利用郵政夾報(bào)針對項(xiàng)目開盤硬廣做宣傳，將報(bào)紙與直郵結(jié)合，省去將報(bào)紙上的信息再次印刷的麻煩，方便快捷，也節(jié)約費(fèi)用，一對一的將完整的信息傳遞給客戶。

而報(bào)紙硬廣告枯燥乏味的文字容易使讀者厭煩，其實(shí)也可以將報(bào)紙與電視相結(jié)合，發(fā)布過程中在報(bào)紙廣告中提醒廣大消費(fèi)者收看，另一方面在電視廣告中也提示廣大觀眾閱讀報(bào)紙，形成信息的互補(bǔ)，同時(shí)利用報(bào)紙的權(quán)威性和電視的圖文并茂有感染力的優(yōu)點(diǎn)，擴(kuò)大宣傳。

高空系統(tǒng)的廣告屬于戶外廣告，同樣可以利用其精美的視覺來擴(kuò)大宣傳。但要選擇好地段，像高速公路、洪客隆廣場、羊城廣場，這三處是人流車流比較密集的地段，宣傳效果會更佳。

2、然后再看其第二階段，活動炒作兩個(gè)基本點(diǎn)。

本階段的推廣手段，活動推廣與廣告宣傳并舉，以活動宣傳為噱頭。推廣上公關(guān)活動、事件營銷更能博得消費(fèi)者的高度關(guān)注，使項(xiàng)目成為市場、社會談?wù)摰臒狳c(diǎn)。在推廣的手法上，活動推廣與廣告推廣并舉，以活動為噱頭； 在推廣的媒體上，繼續(xù)媒體組合策略，全方位媒體攻擊； 在推廣的頻度上，增加廣告的頻次，加大廣告投放力度。

大范圍的利用軟新聞廣告進(jìn)行轟炸，包括對項(xiàng)目各個(gè)主題“森景園林，森林童話，親情社區(qū)，關(guān)注成長”的強(qiáng)制性渲染，邦和地產(chǎn)利用的媒體推廣組合 如下；

報(bào)廣、軟文為主，輔以戶外、DM單張，游字、短信適時(shí)運(yùn)用；

電視以新聞性炒作為主要形式，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目結(jié)點(diǎn)投放硬性廣告。

媒體

位置

發(fā)布周期

闡述主題

費(fèi)用

墻體廣告

洪客隆廣場

6月下旬起

見階段推廣主題

6萬/年

高炮

高速公路

6月下旬起

見階段推廣主題

7萬/年

樓頂廣告

湖濱路口

6月下旬起

見階段推廣主題

3萬/年

臨川晚報(bào)

8個(gè)整版

6月下旬起

見階段推廣主題

撫州日報(bào)

8個(gè)整版

6月下旬起

見階段推廣主題

電視報(bào)

8個(gè)整版

6月下旬起

見階段推廣主題

正度

8開 10000份

6月下旬起

西湖綠洲香逸園

55000元

撫州有線臺

30`周播

20次/10周項(xiàng)目三維動態(tài)瀏覽

15萬/年

撫州有線臺

專題

2次/周 活動炒作

游字

各電視臺

開盤前一周 二批房源即將開盤

360元/天

短信

全號段

開盤前一周 二批房源即將開盤

2-3萬

分別對各個(gè)媒體分析如下：

1、報(bào)紙（NP）：

利用報(bào)紙作房地產(chǎn)商品廣告，版面齊全，可以刊登的廣告信息量很大，適合對產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)介紹，房產(chǎn)廣告，包括房地產(chǎn)外觀立體圖、房地產(chǎn)外觀的照片、房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局平面圖、房地產(chǎn)地理位置圖、房地產(chǎn)有關(guān)特征的文字描素和說明等。而且報(bào)紙媒體的內(nèi)容偏向于新聞，使報(bào)紙媒體成為擁有較高素質(zhì)的受眾，且較具權(quán)威性的廣告媒體。

報(bào)紙的主動性閱讀使報(bào)紙具有較高的到達(dá)精確性，可以準(zhǔn)確的瞄準(zhǔn)目標(biāo)對 象。讀者主動去賽選閱讀自己想要了解的信息，讀者對閱讀內(nèi)容選擇性較強(qiáng)，使 得廣告的接受較不具強(qiáng)制性。人們也只有具備了主觀想看的愿望后，不會有厭煩 的情緒，提高房產(chǎn)廣告的認(rèn)知性和效果。

報(bào)紙是房地產(chǎn)廣告適用最廣泛的媒體。西湖綠洲也不例外，大量利用報(bào)紙廣 告，包括在本地影響力較大的《撫州日報(bào)》、《臨川晚報(bào)》8個(gè)整版來推廣主題。

買房置業(yè)是一件重大的事，所以購房者一般都會對房產(chǎn)信息要有足夠的了解，經(jīng)過一番研究才能做出購買決定，而這兩種報(bào)紙對于讀者來說是比較廉價(jià)的，方 便攜帶和保存。對于有購房需求的人來說，會將各個(gè)項(xiàng)目的信息收集在一起并加 以分析和比較，所以人們需要大量的各種房產(chǎn)信息在手里，這就要求西湖綠洲的 廣告設(shè)計(jì)要新穎，以獨(dú)特的賣點(diǎn)吸引讀者，和競爭對手區(qū)別開來，培養(yǎng)該客戶對 西湖綠洲的認(rèn)知與好感，促成最終的交易達(dá)成。

另外，西湖綠洲還輔以軟文來做廣告，軟文對于讀者來說是零費(fèi)用的，一般 都不會反感，而軟文可以在文字之外增加圖片信息，圖文并茂，更具說服力。報(bào)紙費(fèi)用低廉，支出和收益是較為合理和有效的。

2、廣播（RD）：廣播廣告的千人成本低，利用其具有感染力的聲音可以產(chǎn)生非常強(qiáng)的親切感。

廣播也是房地產(chǎn)廣告使用比較廣泛的媒體。利用廣播作房地產(chǎn)廣告內(nèi)容一般較簡單，廣播房地產(chǎn)商品一般多為啟示性廣告，其任務(wù)僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產(chǎn)，并不作詳細(xì)介紹。而且由于其低廉的價(jià)格，商家傾向于多次將廣播廣告重復(fù)播出，容易引起聽眾反感。

邦和地產(chǎn)利用撫州有線臺廣告，宣傳當(dāng)階段的主題。

邦和地產(chǎn)應(yīng)該結(jié)合聽眾比較喜歡的欄目，以新聞性質(zhì)宣傳介紹其SP及公關(guān)活動，例如：少兒主題繪畫、攝影大賽和和大家庭俱樂部成立慶典。既可以喚起聽眾的娛樂興趣，有可以起到宣傳作用。

3、電視（CF）：

電視是現(xiàn)代廣告的主角，由于其自身圖文并茂、視覺俱佳的特點(diǎn)，它能夠?qū)?視聽者產(chǎn)生強(qiáng)烈的親切感，通過將視聽者吸引進(jìn)畫面，移入感情，加快觀眾對商品的理解，所獲得的商品信息記憶牢固力比較強(qiáng)。所以，房地產(chǎn)這種特殊的商品通過電視廣告可以給人以直觀、立體的介紹，外觀、內(nèi)裝效果一目了然，從而盡快地樹立起項(xiàng)目的形象，并從視覺上給人以最好的效果，通過畫面刺激喚起人們的興趣，并給人一種“眼見為實(shí)”的可信任感。

目前的房地產(chǎn)商品以預(yù)售為主，無法發(fā)揮電視真實(shí)展現(xiàn)商品的作用。此外，視廣告的制作和播出費(fèi)用昂貴使企業(yè)望而卻步，所以電視需要和其他媒體或者相結(jié)合，在開盤前一周之內(nèi)，強(qiáng)檔高頻率播出。電臺選擇也十分重要，既要收視率高的又要估量承擔(dān)的費(fèi)用。

邦和地產(chǎn)也利用電視廣告，其主要以新聞性炒作為主要形式，游字為輔，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目

結(jié)點(diǎn)投放硬性廣告，開盤前一周、香逸園二批房源即將開盤時(shí)間段也利用各電視臺做廣告。作為地區(qū)電視臺的江西電視臺和撫州電視臺，對于整個(gè)撫州市民的影響力還是很大的，其中地方新聞也是眾多本地市民所關(guān)注的節(jié)目。尤其，江西衛(wèi)視的紅歌會這檔節(jié)目更是江西省打造的精品節(jié)目。如果廣告表現(xiàn)中以紅歌會為索引，為紅歌會做贊助，在江西衛(wèi)視此節(jié)目前后做廣告影響力就不言而喻了。

4、戶外廣告。戶外廣告對地區(qū)和消費(fèi)者的選擇性強(qiáng)，廣告表現(xiàn)形式豐富多彩，內(nèi)容單純，能避免其他內(nèi)容及競爭廣告的干擾，可以較好的填補(bǔ)漫步等式的空白心里，費(fèi)用便宜。在洪客隆廣場和濱湖路口，雖有很多的人流車流，有太多競爭對手都使用同樣的方式，競爭力難免會有所下降。所以這里的廣告制作就需要有足夠的創(chuàng)意，高重復(fù)暴露頻率，達(dá)到預(yù)期的效果。

5、傳單廣告簡稱“DM”（Direct Mail），傳單廣告往往詳細(xì)地介紹項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，讓目標(biāo)客戶和潛在客戶更為詳細(xì)和具體地了解項(xiàng)目情況。傳單廣告能夠更靈活、豐富地配合營銷策略的執(zhí)行進(jìn)程，因而隨著營銷策略的創(chuàng)新，傳單廣告也將變得更豐富、更具新意。雖然傳單廣告可以作為一種可復(fù)查信息留在手中，但這種宣傳方式的效果只能在一定范圍內(nèi)有效，信息傳播面有限，很難達(dá)到對同一信息接受者持續(xù)影響的作用，所以傳單的最好主要放在西湖綠洲的售樓中心及附近，而其費(fèi)用很低，要在大范圍內(nèi)散發(fā)的話，可以結(jié)合戶外廣告，在洪客隆廣場等地的西湖綠洲的墻體廣告處設(shè)點(diǎn)發(fā)傳單，形成強(qiáng)迫性信息累積式使消費(fèi)者接受。

6、短信屬于新新手機(jī)媒體也屬于分眾媒體，所以具有個(gè)性化和大眾化的雙重 性質(zhì)。而邦和地產(chǎn)全號段使用短信，就首先分離了其分眾媒體的性質(zhì)，不僅沒有細(xì)分受眾群，提高廣告發(fā)布的有效性，浪費(fèi)廣告成本，西湖綠洲利用短信浪費(fèi)的比例雖大，但其本身總成本才2到3萬，相對于總成本來說，這種浪費(fèi)金額不大。

而且短信還另非目標(biāo)受眾十分厭煩，視之為垃圾廣告。至少這些短信對于學(xué)生群體來說沒多大效果，邦和可以和移動聯(lián)通加強(qiáng)合作，弄清并刪除東華理工大學(xué)和其他學(xué)校發(fā)派給學(xué)生的號碼段，提高有效性。

雖然和報(bào)紙一樣都是文字信息，但短信可以強(qiáng)制性讓手機(jī)用戶閱讀，擴(kuò)大普及率和接受率。

7、SP活動。邦和地產(chǎn)結(jié)合運(yùn)用大量的軟文宣傳其舉辦的活動，開展的活動 也是接踵而至。不但可以調(diào)動大家的廣泛的積極，吸引大批客戶促進(jìn)銷售，亦可吸引人潮制造話題。還可以結(jié)合電視廣播報(bào)紙的新聞炒作，擴(kuò)大影響。

可以看見，西湖綠洲在這一時(shí)期所用的媒體是一些傳統(tǒng)媒體，如報(bào)紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為“線上媒介”。各色各樣的戶外媒體、印刷媒體和報(bào)刊雜志、廣播電視等等媒體在信息傳播的功能方面各有所長也各有所短，它們在廣告活動中起著各自的作用?！熬€下媒介”，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優(yōu)惠券、單張（海報(bào)）等，西湖綠洲也有運(yùn)用。

車廂廣告、銷售海報(bào)、交通動線圖、都市計(jì)劃圖、公交車體廣告都是房產(chǎn)商 喜聞樂見的廣告形式。

雜志廣告，房地產(chǎn)廣告中，雜志廣告的內(nèi)容與報(bào)紙廣告的內(nèi)容相類似。但雜志廣告比起報(bào)紙信息量大且具有極強(qiáng)的觀賞性和藝術(shù)性，可以配合其他媒體一起利用。

另外，隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，利用網(wǎng)絡(luò)做房地產(chǎn)商品廣告，其內(nèi)容可以很多 樣化?？梢宰鳛榫W(wǎng)頁形式，內(nèi)容詳實(shí)，信息豐富，圖文并茂，以激發(fā)客戶潛在購買欲望為目的。網(wǎng)絡(luò)廣告目前已成為房地產(chǎn)營銷一種有效地廣告形式。

首先，建立網(wǎng)站，在自己的網(wǎng)站放置標(biāo)志廣告，而西湖綠洲雖然做了廣告，但也只是根據(jù)其四期工程進(jìn)程來跟換廣告信息，沒有根據(jù)其每個(gè)宣傳細(xì)分階段，網(wǎng)絡(luò)跟新速度很慢；其次，要利用盡可能多的交換廣告，除了廣告交換組織的交換廣告之外，還可以在相關(guān)的網(wǎng)站之間自行開發(fā)廣告互換業(yè)務(wù)，而西湖綠洲相比其他房地產(chǎn)，像濱湖世紀(jì)城，其信息完成指數(shù)和信息詳細(xì)系數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西湖綠洲。這一點(diǎn)西湖綠洲有很大的上升空間。

通過以上對各類媒體優(yōu)勢和劣勢的分析，可以看出，在房地產(chǎn)的整合傳播中，報(bào)紙廣告因具有最多的適用優(yōu)勢而成為大量房屋銷售信息的傳播途徑，而其他媒體廣告也以自己的獨(dú)特優(yōu)勢在房地產(chǎn)的整合傳播中發(fā)揮著不可替代的作用。就目前房地產(chǎn)廣告實(shí)際宣傳手段來看，許多有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商大多也確實(shí)是采用這種優(yōu)勢互補(bǔ)的廣告戰(zhàn)略，即以報(bào)紙、傳單、路牌等為主，廣播、電視為輔，這樣可以綜合各類媒體優(yōu)勢，取長補(bǔ)短，動靜結(jié)合，以達(dá)到最佳的宣傳效果。

另外補(bǔ)充兩點(diǎn)，要使廣告組合投放的收益最佳，必須要掌握信息互補(bǔ)的原則。不同的媒介有著不同的傳播特性，比如電視廣告對于吸引消費(fèi)者的注意力有所幫助，但不能傳遞太大的信息量，報(bào)紙、雜志就可以傳遞較大的信息量。一般促銷活動的發(fā)布信息可以由電視或報(bào)紙發(fā)布，但促銷活動的詳細(xì)規(guī)則可以由店頭海報(bào)傳遞。

在投放周期上也要有所講究，西湖綠洲在一批和二批房源之間的劃分的三個(gè)小階段，在每個(gè)階段都有不同的媒體組合，在第一期用三個(gè)系統(tǒng)，第二期則在數(shù)量、強(qiáng)度和時(shí)間上都加大廣告投入了。根據(jù)每一階段的推廣主題的不同，也相應(yīng)改變了在媒體選則的類別和比重。

為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選、組合，以期取長補(bǔ)短，以優(yōu)補(bǔ)拙。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的“不動產(chǎn)”特質(zhì)，它的常用廣告媒體一般為戶外媒體、印刷媒體和報(bào)刊媒體三大塊。其中戶外媒體因?yàn)槲恢霉潭ǎ容^偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都較強(qiáng)；報(bào)刊媒體和廣播電視則覆蓋面廣，客源層多。三者取長補(bǔ)短，是房產(chǎn)廣告的三駕車。

參考文獻(xiàn)：

《廣告媒體研究》中國傳媒大學(xué)出版社

《廣告媒體策劃》

《階段性廣告主題安排》

《廣告媒體選擇因素及時(shí)間》 《房地產(chǎn)傳播策略分析》 《房地產(chǎn)銷售進(jìn)程分析》 《房地處廣告》

廣告學(xué)一班

08085108 王珍

第三篇：房地產(chǎn)論文

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《房地產(chǎn)公司的實(shí)習(xí)報(bào)告》

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日期：2011-8-12 作者：無憂論文網(wǎng) 編輯：zhang 點(diǎn)擊次數(shù)：15

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論文屬性：其他公文 論文地區(qū)：中國 論文語種：中文

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)中國論文 其他公文

前言:邁進(jìn)年夜學(xué)糊口的最后一個(gè)歲首,站在我們面前的就是阿誰神馳已久的工作社會,我們的心已經(jīng)起頭飛進(jìn)那兒那里.我們歡快,我們興奮,因?yàn)槲覀兘K于可以在這個(gè)巨年夜的舞臺上揭示自我,我們可以回報(bào)社會,我們可以處事國家.可是我們又害怕又膽寒,我們經(jīng)常會捫心自問:我們籌備好了嗎 是的,我們在校園里糊口了數(shù)十載,而社會與校園是完全分歧的兩個(gè)世界,也許我們不能完全馬上順應(yīng)這激烈殘酷的社會.所以我們選擇一個(gè)過渡的橋梁把我們平穩(wěn)的送上社會的年夜舞臺,這就是專業(yè)實(shí)習(xí).我們的專業(yè)是工程打點(diǎn),房地產(chǎn)是我們往后就業(yè)的首要標(biāo)的目的之一,加上我倆對房地產(chǎn)十分地感樂趣,所以我們選擇了一個(gè)房地產(chǎn)信息充沛的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的同黨.房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的橋梁,在這里實(shí)習(xí)會使我們獲得更好的磨煉.而良多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價(jià)下了一個(gè)美妙的界說:房地產(chǎn)=科學(xué)+藝術(shù).正式這種既有科學(xué)常識的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力,我們才能滿腔熱血的愛上房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè),才能自動的才房地產(chǎn)的常識中自由的遨游!

實(shí)習(xí)的一個(gè)月很快就要竣事了,再回首回頭回憶這豐收的一個(gè)月,我們感應(yīng)十分的欣慰,它使我們在實(shí)踐中體味社會,讓我們學(xué)到了良多在課堂上根柢就學(xué)不到的常識，也打開了視野,增添了見識,為我們即將走向社會打下堅(jiān)實(shí)的基本.為了表達(dá)自己收成的喜悅,我們將分隔幾個(gè)部門講一下自己的感應(yīng)感染,陳述實(shí)習(xí)的情形!

一,公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司(以下簡稱:北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心(附屬于河山資本部)脫鉤改制后形成的公司.是國內(nèi)最早從事評估營業(yè)且具備最周全評估天資的中介處事機(jī)構(gòu)之一.北方公司以北京為依托,營業(yè)規(guī)模輻射全國.具有手藝力量雄厚,信息活絡(luò)靠得住,處事行為規(guī)范,規(guī)模諾言精采的優(yōu)勢.1,公司的首要營業(yè)有:

①,房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取體例前期籌謀;房地產(chǎn)投資剖析,可行性研究;房地產(chǎn)投資的資金融通;房地產(chǎn)市場營銷籌謀;房地產(chǎn)典質(zhì)貸款(個(gè)貸)評估;房地產(chǎn)拆遷評估.北方公司自1993年以來,對不少項(xiàng)目介入了整個(gè)籌謀,并成為多家集團(tuán)公司的持久咨詢評估機(jī)構(gòu),成為良多集團(tuán)公司的參謀單元,好比:北年夜青鳥集團(tuán),隆達(dá)集團(tuán),北京市供銷社,北京金隅集團(tuán),始創(chuàng)置業(yè),國貿(mào),北辰等.②,基準(zhǔn)地價(jià)及各類宗地地價(jià),房產(chǎn)價(jià)值評估營業(yè).基準(zhǔn)地價(jià)編制:北方公司曾在1993年主持?jǐn)M定了浙江省溫州市的基準(zhǔn)地價(jià),并介入了其它省市基準(zhǔn)地價(jià)的擬定,獲得原國家土地打點(diǎn)局公布的1993年局級科技前進(jìn)二等獎和浙江省土地打點(diǎn)局公布的1992局級科技前進(jìn)一等獎;營業(yè)搜羅出讓或國家收回土地的地價(jià)評估;讓渡,出租,典質(zhì),作價(jià)入股房地產(chǎn)的評估;企業(yè)兼并,破產(chǎn),清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價(jià);司法仲裁

涉及到的房地產(chǎn)估價(jià);征收土地稅費(fèi)涉及的土地估價(jià);其它遵照法令,律例需要進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià).③,在全國規(guī)模內(nèi)為企業(yè)股份制改制供給土地資產(chǎn)評估及政策,法令咨詢.北方公司自1993年起一向被河山資本部確認(rèn)為A級土地估價(jià)機(jī)構(gòu),是全國最早從事上市公司土地估價(jià)的機(jī)構(gòu).已介入了百余家上市企業(yè)股份制刷新中土地資產(chǎn)評估,政策咨詢,及土地資產(chǎn)措置的協(xié)調(diào)工作,堆集了豐碩的經(jīng)驗(yàn),熟悉股份制刷新中的各個(gè)環(huán)節(jié),能夠?yàn)槠髽I(yè)供給最合理的土地資產(chǎn)措置方案,便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)跟尾平衡,達(dá)到上市尺度.④,為各類形式的產(chǎn)權(quán)變換供給整體資產(chǎn)的咨詢評估處事.今朝已為幾十家企業(yè)進(jìn)行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢處事,堆集了豐碩的經(jīng)驗(yàn).搜羅企業(yè)清理資產(chǎn)評估,企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價(jià)入資評估,資產(chǎn)抵償評估,無形資產(chǎn)評估等,類型豐碩多樣.⑤,具備供給完整法令咨詢處事的能力.北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名,其中具有律師資格的3名,具備供給全套法令咨詢處事的能力,尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法令方面具有豐碩的經(jīng)驗(yàn),使客戶的權(quán)益獲得最年夜限度的呵護(hù).2,公司特點(diǎn)及優(yōu)勢

①,公司具備五種天資:

⑴中國土地估價(jià)師協(xié)會公布的全國土地評估資格

⑵國家培植部公布的一級房地產(chǎn)價(jià)錢評估天資

⑶北京市河山資本和衡宇打點(diǎn)局公布的評估天資

⑷北京市河山資本和衡宇打點(diǎn)局公布的房地產(chǎn)掮客天資

⑸北京市河山資本和衡宇打點(diǎn)局認(rèn)定的衡宇拆遷評估機(jī)構(gòu)(第一批)

作為今朝全國具備天資最周全,第一流此外的評估機(jī)構(gòu),北方公司在今朝良多評估項(xiàng)目同時(shí)歸口兩個(gè)以受騙局部門率領(lǐng)的情形下,在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨年夜優(yōu)勢.這一點(diǎn)是那些天資不全或不具備天資的評估機(jī)構(gòu)無法對比的.②,活絡(luò)靠得住的信息來歷

北方公司與河山資本部,培植部,財(cái)政部,外經(jīng)貿(mào)委,各省及處所房地產(chǎn)打點(diǎn)部門等成立了精采的營業(yè)聯(lián)系,能實(shí)時(shí)切確地體味國家各項(xiàng)政策律例,并通順貫通貫通.尤其與各省市土地打點(diǎn)部門及土地評估機(jī)構(gòu)關(guān)系慎密親密,體味和把握全國各地地價(jià)行情,可以協(xié)助客戶打點(diǎn)評估功效確認(rèn),土地資產(chǎn)措置,權(quán)屬變換掛號等手續(xù),有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗(yàn).截止今朝,公司已為數(shù)百家企事業(yè)單元進(jìn)行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及生意代辦署理處事.③,精采的諾言

北方公司是中國銀行總部,國家開發(fā)銀行,培植銀行北京分行的指定評估機(jī)構(gòu)之一,與其他銀行亦有營業(yè)聯(lián)系,享有精采的諾言.今朝,房地產(chǎn)典質(zhì)評估營業(yè)量日益擴(kuò)年夜.北方公司在接管評估工作過程中,從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機(jī)構(gòu)審查貸款企業(yè)的典質(zhì)財(cái)富證實(shí)的正當(dāng)性,并協(xié)助企業(yè)了了產(chǎn)權(quán)關(guān)系.既為金融機(jī)構(gòu)的貸款平安性供給保障,又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,順?biāo)烊〉媒鹑趽纬止┙o法令咨詢及協(xié)調(diào)工作.④,雄厚的手藝力量

北方公司是國內(nèi)成立最早,手藝力最雄厚的專業(yè)評估機(jī)構(gòu).從事過各類資產(chǎn)評估項(xiàng)目,并與境外評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行過多次合作,有豐碩的協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn).在持久的房地產(chǎn)評估工作中,全體員工不竭總結(jié)經(jīng)驗(yàn),熟悉并把握國際公認(rèn)的評估原則和體例,今朝已形成了一套科學(xué)有用的評估軌范,確保了評估工作的客不美觀,合理和具有權(quán)威性.自1992年以來,各省市基準(zhǔn)地價(jià)的擬定,北方公司從持久的宗地評估中堆集了基準(zhǔn)地價(jià)的擬定體例的豐碩經(jīng)驗(yàn),并對基準(zhǔn)地價(jià)的數(shù)字化,尺度化有獨(dú)到的看法.⑤,高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專職人員中,50%擺布具有碩士學(xué)位,形成了以經(jīng)濟(jì),財(cái)會,建筑,法令等專業(yè)人員為主的營業(yè)隊(duì)伍,浮現(xiàn)了最佳的組合效益.其中首要成員為原河山資本部土地經(jīng)濟(jì)研究所地價(jià)所成員,多年以來從事土地經(jīng)濟(jì)理論,地價(jià)理論及評估體例的研究,介入了多項(xiàng)國家重點(diǎn)課題的研究和河山資本部《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等主要文件的起草.公司現(xiàn)有人員中,具有河山資本部土地估價(jià)師證書的15名,培植部注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證書的12名.除此之外,還擁有一支不變的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊(duì)伍,能承接各類類型的評估項(xiàng)目及基準(zhǔn)地價(jià)編制項(xiàng)目.二,在公司的工作情形

能在這么有實(shí)力的房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí),我們十分的歡快,這就像授與了我們一個(gè)巨年夜的舞臺,讓我們在上面有機(jī)緣揮灑自己的才調(diào),演繹自己的青春.我們也十分的珍稀這樣來之不易的機(jī)緣,好好的向同事們進(jìn)修,增添自己的常識與經(jīng)驗(yàn).

第四篇：房地產(chǎn)論文

淺析中國房地產(chǎn)走勢及未來下降趨勢

隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聚焦點(diǎn)。次貸危機(jī)、歐洲債務(wù)危機(jī)，使得人們更加關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決定了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，反之，房地產(chǎn)泡沫的膨脹，會誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生。就中國本身而言，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷推進(jìn)，無論是國外還是國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫都對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)有著顯著影響。

（一）房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因

在對未來的走勢作出預(yù)測之前，我們必須先對之前的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行分析回

顧。首先過去三年支撐房價(jià)快速上漲、房地產(chǎn)迅速發(fā)展的因素:第一，有良好經(jīng)濟(jì)面的支撐。過去三年，經(jīng)濟(jì)仍然保持較快發(fā)展，2006－2008年GDP增速都達(dá)10%以上；第二，市場其它因素作用，主要為五方面，包括①境外熱錢因素。由于人民幣升值的作用，境外資本這兩三年是集中進(jìn)入國內(nèi)市場，不斷推高資產(chǎn)價(jià)格，套取升值和投資雙收益。2000年到2005年我國的外匯儲備從1657億增加到8200億，而到2007年已經(jīng)增加到1.53萬億，2年翻了近一番；扣除正常的資金進(jìn)出外，也就是說在2005年5月人民幣開始升值以來，大量的境外熱錢涌入了國內(nèi)，而這部分資金在國內(nèi)的主要投資渠道就是股市和樓市；②國內(nèi)投資投機(jī)資金。國內(nèi)與國外熱錢相互呼應(yīng)，炒高資本市場價(jià)格，而快速上漲的樓市和股市，又吸引了更多的資金進(jìn)入，有關(guān)機(jī)構(gòu)曾對07年四大一線城市的購房構(gòu)成進(jìn)

行分析，投資投機(jī)資金的平均比例超過了50%，高峰時(shí)期如深圳甚至達(dá)到70%。實(shí)業(yè)資金涌入房地產(chǎn)。投資營商環(huán)境的惡化和房地產(chǎn)投資的高額回報(bào)率，吸引實(shí)業(yè)資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。美元編制導(dǎo)致國際原材料價(jià)格上漲、國內(nèi)勞動力成本上升、人民幣升值削弱出口利潤空間、出口退稅率下調(diào)、國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級的調(diào)控，特別是銀行對中小民營企業(yè)的忽視，這些都是企業(yè)特別是中小型出口企業(yè)頭上一道道的緊箍咒。一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力越發(fā)困難，另一方面是房地產(chǎn)投資市場的高額回報(bào)，巨大的發(fā)差促使大量實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。③自住的剛性需求（這部分其實(shí)一直都存在，是構(gòu)不成樓市快速上漲的推力的），恐慌性購買（即原來沒有打算購買或購買力不夠的部分，由于對樓市價(jià)格的快速上漲產(chǎn)生恐慌，被迫提前入市）；④外圍市場的資產(chǎn)價(jià)格在高位。美國的房地產(chǎn)價(jià)格是

從2006年底開始走下坡的，并在2007年底引發(fā)了次級債**，而在此之前，由于美元的泛濫和貶值，導(dǎo)致歐美房地產(chǎn)市場都處于一定的價(jià)格泡沫，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，盈利空間縮小，因此，資本便有了向風(fēng)險(xiǎn)相對較小而盈利空間較大的中國房地產(chǎn)市場流動的動力；⑤地方政府的推波助瀾。一個(gè)是土地財(cái)政的需要，一個(gè)是GDP的需要。

（二）我國房地產(chǎn)特點(diǎn)分析

不可否認(rèn)，近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)的確為中國經(jīng)濟(jì)的騰飛作出了巨大的貢獻(xiàn)，但事物發(fā)展的兩面性又決定了繁榮背后必定存在弊端。當(dāng)下，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要表現(xiàn)出以下幾種特點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)市場存在明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾，有效供給不足。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2010全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。與此同時(shí)，我國目前的農(nóng)村人口達(dá)到54.32%。而這部分農(nóng)村人口中，有相當(dāng)一部分人成為進(jìn)城務(wù)工人員，這部分人口對住房的需求不斷上漲，但針對這部分人群所適用的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給還存在明顯的不足。正是由于這部分人群對住房有著極大的需求，政府不斷提出要加大對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給，但實(shí)際房地產(chǎn)運(yùn)營情況顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在商品房供給過度、經(jīng)濟(jì)適用房供給不足的矛盾。

2.房價(jià)存在明顯的不合理。房價(jià)的不合理性集中體現(xiàn)在國內(nèi)的一線城市。以上海為例，有數(shù)據(jù)顯示，2010年上海房價(jià)每平方米上漲4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是說，每平米樓價(jià)上漲的幅度已經(jīng)遠(yuǎn)超過上海人均月收入，此外，佑威數(shù)據(jù)顯示2010年單價(jià)3萬元/平方米的新房源可售面積占新房源總量的近17 %，而單價(jià)在5萬元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、廣州、南京等地的房價(jià)也是居高不下，并且仍有不斷上漲的趨勢，與居民收入水平存在明顯的不一致。由高房價(jià)產(chǎn)生了許多社會現(xiàn)象，例如“返鄉(xiāng)族”、“蟻?zhàn)濉钡刃旅~的誕生足以說明一線城市的高房價(jià)降低了居民的生活幸福指數(shù)。

3.國際熱錢的涌入呈現(xiàn)增長趨勢。國外金融市場、樓市呈現(xiàn)出了極大不穩(wěn)定性，與此同時(shí)，國內(nèi)政府一系列的刺激計(jì)劃，寬松的投資環(huán)境吸引了大批的國際

投資者。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，其中利用外資796億元，增長66.0%。外資的增加說明我國對外開放程度的擴(kuò)大，但也對我國金融監(jiān)控等方面提出了更高的要求。

（三）未來房地產(chǎn)價(jià)格下降原因

(1)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移造成局部地區(qū)居民大批外移，出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩。例如，美國的匹茲堡曾經(jīng)是北美鋼都，屬世界第五大城市。在20世紀(jì)70年代，美國鋼鐵工業(yè)走下坡路，大量鋼廠關(guān)門倒閉，鋼鐵工人不得不轉(zhuǎn)移到別處謀生。從前，匹茲堡的鋼鐵工人聚集在莫羅格海拉河谷，如今那里的房屋大量過剩，出現(xiàn)了好幾個(gè)幾乎無人居住的“鬼區(qū)”。這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格暴跌。1986年美國休斯敦的幾家大公司被兼并之后主要部分被遷移到其他地區(qū)，使得該地區(qū)的房價(jià)下降了11%。由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移造成的房價(jià)下跌必然是局部地區(qū)的現(xiàn)象。目前中國還沒有出現(xiàn)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，即使一些資源型城市在資源枯竭之后，仍然有大量農(nóng)民涌進(jìn)，使得住房需求并沒有減少。但是若干年之后這個(gè)現(xiàn)象是會出現(xiàn)的。

(2)環(huán)境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災(zāi)害，嚴(yán)重?fù)p害居民的生活品質(zhì)，有錢人紛紛逃離，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格下降。例如，加拿大哈密爾頓的鋼廠排出的煙塵使得周圍房地產(chǎn)價(jià)格明顯低于其他地區(qū)。由于某些惡性案件的負(fù)面影響或者犯罪率上升也會導(dǎo)致一些地區(qū)的房價(jià)在一段時(shí)期內(nèi)下跌。目前，北京和一些大城市的環(huán)境污染問題相當(dāng)嚴(yán)重，可是人們還是奮不顧身地涌入這些大城市。在人口流動趨勢上還很難判斷到什么時(shí)候才會出現(xiàn)拐點(diǎn)。

(3)在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，由于失業(yè)率升高，會使房價(jià)在短期內(nèi)下降。例如，在1990年的經(jīng)濟(jì)衰退中美國東北部和西部的房價(jià)分別下降了6.8%和3.5%。然而，一旦該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)走出低谷，房價(jià)就會反彈，甚至超出了衰退前的水平。不過在房地產(chǎn)供給彈性較低的地區(qū)，即使在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期房價(jià)也不會下降。美國的硅谷地區(qū)在2000年之后遭遇了IT產(chǎn)業(yè)泡沫崩潰的沖擊，許多信息企業(yè)大規(guī)模裁員或破產(chǎn)，失業(yè)率空前，可是房價(jià)非但沒有下降反而繼續(xù)攀升。由于經(jīng)濟(jì)基本要素的原因而產(chǎn)生的房價(jià)波動是相對溫和的，這種波動和經(jīng)濟(jì)周期有著一定的相關(guān)性。中國房價(jià)自2004年才開始高速增長，眼下還看不出下一個(gè)經(jīng)濟(jì)蕭條到來的時(shí)間。

(4)利率、稅率上升。如果基本經(jīng)濟(jì)要素惡化，例如長期真實(shí)利率出乎意料上升，或者稅率發(fā)生重大變化，都可以導(dǎo)致房價(jià)下跌。在房價(jià)飛漲之際，中國人

民銀行曾經(jīng)數(shù)次調(diào)整利率，可是房地產(chǎn)市場對此并不敏感。中國的稅制改革嚴(yán)重落后，在下一步稅制改革中有關(guān)房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都必須跟上。

(5)土地政策放松。如果放松土地控制，增加房地產(chǎn)用地供給，有可能在短期內(nèi)壓低房價(jià)上揚(yáng)趨勢。為了應(yīng)對房價(jià)增速過快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房價(jià)飛漲的壓力肯定起作用。但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當(dāng)長的時(shí)間滯后，在短期內(nèi)可能還不能發(fā)揮作用?？上?，中國東南沿海地區(qū)人多地少，增加土地供應(yīng)的空間極為有限。一般而言，凡是房地產(chǎn)供給彈性比較低的地方，房價(jià)波動就比較嚴(yán)重。例如，北京、上海城區(qū)的土地資源有限，想增加供給很難，因此房價(jià)的波動幅度也就會大于其他地區(qū)。

（6）人口增長速度下降導(dǎo)致住房剛性需求減弱。長期以來，我國人口基數(shù)及其增長趨勢曾經(jīng)導(dǎo)致了住房的剛性需求。20世紀(jì)70年代開始實(shí)行“計(jì)劃生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以來實(shí)行“一對夫婦只生育一個(gè)孩子”生育政策，到1998年時(shí)，出生率下降到1.6%。《全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，1996年全國小學(xué)人數(shù)開始下降，2007年與1996年相比，招生人數(shù)下降到1736.07萬人，減少了788.59萬人。隨著我國計(jì)劃生育、獨(dú)生子女政策實(shí)行后出生的人口進(jìn)入婚育年齡，住房需求將明顯變化:其一,住房需求將不斷下降。中國社會科學(xué)院研究員尹中立博士指出，2008年之后的結(jié)婚人口比之前下降30％多，意味著住房需求也將隨之減少；其二，獨(dú)生子女們結(jié)婚后的雙重負(fù)擔(dān)，對未來的住房購買力構(gòu)成直接制約；其三，獨(dú)生子女結(jié)婚后將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)，將增加住房供應(yīng)，從而影響未來的房價(jià)走勢。

（7）住房消費(fèi)理念成熟將導(dǎo)致購房熱消退。近幾年工薪階層的購房需求有相當(dāng)大的部分屬非理性需求。根據(jù)世界銀行的調(diào)查顯示，住房價(jià)格是家庭年收入的3倍～6倍（聯(lián)合國的數(shù)據(jù)僅是3倍～5倍），一般歐美國家均在3倍多，而我國目前已經(jīng)達(dá)到了10多倍，甚至20倍，廣州房價(jià)是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民買不起住房。美國一個(gè)普通家庭購買一套住房約需要5年～8年的時(shí)間，而我國城市普通家庭購一套住房需要幾十年，甚至一生的積蓄，所以社會上戲稱買房者為“房奴”一族。需求“旺盛”是購房者非理性造成的。隨著新政的實(shí)施，高昂的房價(jià)和沉重的還貸將促進(jìn)中低收入家庭的理性消費(fèi)，導(dǎo)致總住房需求下降。

同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范化和對房地產(chǎn)商屯積房源，制造緊張需求，哄抬房價(jià)等不法行為的揭露，購房熱將進(jìn)一步消退。

（8）保障性住房政策將極大增加市場住房供應(yīng)量，緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾

我國商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出，高價(jià)房供大于求，中低價(jià)房供給不足。據(jù)建設(shè)部測算，目前全國僅人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭就有1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。因此，我國加大了“保障性住房”的宏觀調(diào)控?！皣藯l”、“國六條”、九部委“十五條”及國務(wù)院“24號文”等一系列調(diào)控措施都是力圖增加中低價(jià)房的數(shù)量，從結(jié)構(gòu)上緩解商品房供求矛盾從而平抑房價(jià)。隨著以上政策實(shí)施，我國住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房將成為供應(yīng)主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應(yīng)比重將大幅下降。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，1月～5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7214億元，同比增長27.5%；商品住宅完成投資5042億元，增長29.5%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資208億元，增長39.4%。2007年全國安排廉租住房保障資金超過2006年之前廉租住房資金總額。宏觀調(diào)控在抑制需求的同時(shí)增加供給的“雙向性”，使房價(jià)下降的趨勢更明顯。

（9）投機(jī)、投資性拋售也將增加市場供應(yīng)。由于新政打擊囤積居奇、要求開發(fā)商加快建設(shè)速度和政府加大社會保障性住房的供應(yīng)，極大改變了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，改變了投機(jī)者未來房價(jià)的預(yù)期，一部分投機(jī)者必然提前拋售手中的房屋。深圳社會科學(xué)院公布的《中國深圳發(fā)展報(bào)告（2007）》稱，僅取得產(chǎn)權(quán)證后3年以上轉(zhuǎn)手的住房就已占住房總套數(shù)的28.11%，全國如此大量的投資、投機(jī)存量住房會使市場的住房供應(yīng)量會激增，必然導(dǎo)致供求逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房價(jià)下跌。

房地產(chǎn)業(yè)是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的和諧可持續(xù)發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。然而，自21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)市場幾乎一直保持高位運(yùn)行，嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，給社會帶來巨大的危害。房地產(chǎn)市場不合理的競爭，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的壟斷，帶動了房價(jià)的高漲，給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的危害。為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須加快體制改革，加強(qiáng)監(jiān)督懲罰機(jī)制，同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)人的道德素質(zhì)修養(yǎng)，從各個(gè)環(huán)節(jié)減少房價(jià)的泡沫，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)范化、合理化。

第五篇：房地產(chǎn)法規(guī)論文

目 錄

摘 要.............................................................II

摘要....................................................................................................II

1.相關(guān)概念............................................................................................................1

1.1房地產(chǎn).....................................................................................................1 1.2房地產(chǎn)市場.............................................................................................1 1.3旅游房地產(chǎn).............................................................................................1 1.4避暑度假房地產(chǎn).....................................................................................1 2.1一級市場的供給.....................................................................................2 2.2二級市場的供給.....................................................................................2 3.房地產(chǎn)市場的需求............................................................................................2

3.1住宅市場需求分析.................................................................................2

3.1.1殘存性剛需..................................................3 3.2.1投機(jī)性剛需..................................................3

3.2商業(yè)用房市場需求分析.........................................................................4 4.重慶避暑度假房地產(chǎn)分析................................................................................4 4.1重慶避暑旅游房地產(chǎn)開發(fā)狀況.....................................................................4

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開發(fā)...................4

4.4重慶避暑地產(chǎn)開發(fā)的對策.....................................................................6

參考文獻(xiàn)................................................................................................8

I

摘要

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)從無到有由小到大一躍成為了國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著中國城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)象日益突出，對城市的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。重慶作為一個(gè)典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產(chǎn)消費(fèi)旺盛，開發(fā)已形成較大規(guī)模。通過闡釋相關(guān)概念，房地產(chǎn)供需分析，重慶避暑度假房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及消費(fèi)特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：重慶；房地產(chǎn)供需；避暑房地產(chǎn) II

1.相關(guān)概念

1.1房地產(chǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)市場

房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房產(chǎn)市場流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。

1.3旅游房地產(chǎn)

旅游房地產(chǎn)是借助旅游資源所開發(fā)的用于市場銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它具有旅游、休閑、度假、居住等功能。

1.4避暑度假房地產(chǎn)

避暑度假房地產(chǎn)屬于旅游房地產(chǎn)的細(xì)分范疇，它是指借勢旅游景區(qū)所開發(fā)的，能為人們在酷暑季節(jié)提供避暑條件，以避暑納涼為賣點(diǎn)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。避暑度假房地產(chǎn)依托于相對高海拔景區(qū)，具有幾大特性，首先它依托于高山旅游景區(qū)，夏季氣溫較為涼爽，能吸引住戶前往避暑納涼；其次，它具有季節(jié)性消費(fèi)特點(diǎn)，大多是在酷暑季節(jié)居住使用，其他季節(jié)因寒冷，空置較為嚴(yán)重；此外，避暑度假房產(chǎn)側(cè)重于盛夏避暑，但也兼顧養(yǎng)生、旅游、休閑度假等功能。

2.房地產(chǎn)市場的供給

依房地產(chǎn)市場的層次來分，房地產(chǎn)市場可以分為一級、二級和三級市場。—級市場是指國家出讓建設(shè)用地給房地產(chǎn)商的土地出讓市場；二級市場是指房地產(chǎn)商與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場：三級市場是指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場。目前我國的一二級市場出現(xiàn)了不同程度的壟斷，這也是我同房地 1

產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫的重要原因。

2.1一級市場的供給

我國人地矛盾緊張，在新增的城市用地中，部分是通過城市外延增加的，這其中有很大—部分是耕地。過度的占用耕地對生態(tài)環(huán)境和我國的國民經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面的影響。所以國家對城市建設(shè)用地的供給控制在一定的限度之內(nèi)，—級市場的土地供給量是很有限的。加上很多的房地產(chǎn)商在拍的土地后，不立即進(jìn)行開發(fā)，而是期待土地升值，以獲得更多的利潤，造成一級市場的土地閑置，使原本緊張的供需矛盾更加尖銳，房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。決定一些城市地價(jià)飆升的主要原因，是當(dāng)?shù)卣畬ν恋貕艛嗍杖氲淖非?。土地已?jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。事實(shí)上，許多地方的土地收入已經(jīng)漲到地方財(cái)政的一半。地方政府對土地價(jià)格的抬高，直接影響了房地產(chǎn)的成本，成為房價(jià)居高不下的一大重要原因。

2.2二級市場的供給

在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，寡頭壟斷是十分明顯的。房地產(chǎn)市場往往被一些大房地產(chǎn)公司所壟斷。作為生活必須品的住宅，其需求彈性非常的小，價(jià)格的升高對需求的減少量的影響很少。房地產(chǎn)開發(fā)商在掌握了二級市場供給壟斷后，都通過價(jià)格的提高來獲得更多的利潤，使房價(jià)一再飆升，而不必?fù)?dān)心銷售量的減少。土地購置面積和上地開發(fā)面積是決定商品住宅長期供給的指標(biāo)，購置面積和開發(fā)面積的下降都將導(dǎo)致長期住宅供給的下降。

房屋作為生活必須品，其本身的需求是有剛性的，而且隨著房價(jià)的提高，房屋成為很多人投機(jī)的目標(biāo)。開發(fā)商有意的減少房屋的供給量，就是二級市場供小于求，房價(jià)必然有增無減。大戶型相比，中小戶型的利潤空間低。同樣的成本，售價(jià)卻相差甚遠(yuǎn)，相對于小戶型而言，大戶型更容易做出品質(zhì)，更容易包裝，另外大戶型產(chǎn)品多定位為高收入家庭，因此價(jià)格提升的空間較大。因此很多開發(fā)商都把重點(diǎn)放在開發(fā)大戶型上，中小戶型的開發(fā)數(shù)量偏少，這就使很多居民雖然有購房的需求，但是卻無力夠買價(jià)格昂貴的大戶型房屋，造成供需的結(jié)構(gòu)性矛盾。

3.房地產(chǎn)市場的需求

3.1住宅市場需求分析

2015 年— 2016 年左右，市場需求主要有兩大需求構(gòu)成，即殘存性剛需和

投機(jī)性剛需。

3.1.1殘存性剛需

殘存性剛需，指部分具有購買條件、購買能力，購買意愿的少量需求群體，對房屋本身有迫切需求，即便知道房價(jià)會大幅下跌，也會由于客觀的需求壓力做出購買行為。目前有四大殘存剛需群體。

第一類：急需自住的剛需群體，如需要結(jié)婚的年輕人、全家移居到本地的家庭、拆遷戶等。需求特征是非投資類需求，大多數(shù)屬于首次購房。客觀現(xiàn)實(shí)性需求極強(qiáng)，這部分需求者一般會選擇購房總價(jià)較低或保值空間較高的樓盤。資金支付絕大多數(shù)采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群體所占比例大約占到殘存剛需的總量的 60% 左右。

第二類：單位福利購房群體。這部分需求主要集中在政府、國營企業(yè)、事業(yè)單位等國家公職單位，一般是所在單位進(jìn)行福利購房或給予巨大的購房補(bǔ)貼。需求特征是需要在特定的時(shí)期內(nèi)購房，因?yàn)椴皇怯米约旱腻X購房，對房價(jià)下跌不敏感，所以帶有一定的投機(jī)心理。這部分群體通常是全款購房，所占比例大約占到殘存剛需總量的 15% 左右。

第三類：房價(jià)下跌對自己沒有實(shí)質(zhì)影響的高端群體，如企業(yè)家、高收入人群。此群體一般不關(guān)注投資，主要集中在提升生活品質(zhì)或辦公之用（外地在本地購置休閑或它用），清楚房價(jià)會下跌，但下跌損失對其自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的影響微乎其微，或房屋的使用價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于下跌損失。資金支付方式是全款或按揭，但大多數(shù)會使用按揭購房。大約占到殘存剛需總量的 15%。

第四類：非自購類的綜合性、投機(jī)性需求群體。企業(yè)為特殊的個(gè)人購房，個(gè)人為特殊關(guān)系的他人購房。如贈予式購房、補(bǔ)貼式購房。這部分群體，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的人不是出資方，屬于對特殊關(guān)系的一種感情維護(hù)，或特殊關(guān)系方清楚知道一旦錯(cuò)過一定時(shí)期，自己將不與之保持維系關(guān)系，處于危機(jī)考慮和投機(jī)心理迫使對方購房（如：婚外戀群體）。這部分通常是全款購房，大約占到殘存剛需的總量的 10% 左右。

3.2.1投機(jī)性剛需

投機(jī)性剛需，指因?yàn)槟撤N投機(jī)性機(jī)遇的出現(xiàn)，導(dǎo)致不必承擔(dān)房產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)，即便有市場風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)可以由它方承擔(dān)，而使其做出逆勢購房的決定。這

其中又分為非道德投機(jī)性剛需和不道德的投機(jī)性剛需。

（1）非道德投機(jī)性剛需，如單位福利購房，單位為其支付一定的首付，并承諾繳納一定比例的月供，首付和月供比例已將市場風(fēng)險(xiǎn)全部化解。

（2）不道德的投機(jī)性剛需，如婚外戀群體，為了維系第三者感情購房或第三者擔(dān)心關(guān)系不能持久迫使其購房。因?yàn)榈谌卟⒉皇浅鲥X的主體，因此房產(chǎn)下跌來說，對第三者沒有直接的損失，買房者對房屋本身沒有需求，第三者才是投機(jī)性需求者。這部分購房者通常是全款購房。

3.2商業(yè)用房市場需求分析

今后三年，商用地產(chǎn)受到市場沖擊影響的力度不是很大，甚至可能有回升之勢，商用地產(chǎn)市場需求主要分為投資和自用兩類。

(1)投資類。這部分群體主要集中在一部分有大量閑錢，為了保值、增值等考慮，投資購買商用地產(chǎn)，短期來說用于出租，長期來說用于升值。

(2)自用。這部分群體主要是自身本身存在很強(qiáng)烈的需求，用于自用或自主經(jīng)營，如開公司，開鋪?zhàn)踊蚱渌?jīng)營項(xiàng)目。

4.重慶避暑度假房地產(chǎn)分析

重慶作為一個(gè)典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產(chǎn)消費(fèi)旺盛，開發(fā)已形成較大規(guī)模。

4.1重慶避暑旅游房地產(chǎn)開發(fā)狀況

旺盛的避暑房消費(fèi)潛力，周邊豐富的避暑旅游資源，推動了重慶避暑度假旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展。

4.1.1旅游景區(qū)助推避暑房開發(fā)

重慶周邊區(qū)縣有著豐富的避暑旅游資源，高海拔山地相對較多，分布著眾多高山旅游景區(qū)。這些景區(qū)是重慶乃至國內(nèi)知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景區(qū)雙雙被評為世界自然遺產(chǎn)和國家5A級景區(qū)。伴隨著各地政府對旅游經(jīng)濟(jì)的重視，重慶眾多區(qū)縣已把旅游當(dāng)做區(qū)縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)以及振興山區(qū)經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)和重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同時(shí)，利用旅游景區(qū)資源大量推進(jìn)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，已成為各地推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán)。

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開發(fā)

對于開發(fā)商而言，由于不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)，所拿土地價(jià)格較低。同時(shí)，近些年旅游地產(chǎn)開發(fā)也不斷升溫，實(shí)力開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。重慶旅游地產(chǎn)已從最早的小打小鬧進(jìn)入超大盤階段，上千畝的項(xiàng)目不計(jì)其數(shù)，如仙女山的芳草地雪嶺仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宮仙女山假日國際社區(qū)、豐都的隆鑫瀾天湖、黑山谷的金科中華養(yǎng)生城；綦江的鑒山國際等。

近些年來，重慶避暑度假樓盤房價(jià)也不斷得到攀升。仙女山旅游地產(chǎn)從2007年起步，當(dāng)時(shí)的房價(jià)是每平方米2000多元，現(xiàn)在則達(dá)到6000元以上。

4.1.3外地景區(qū)避暑房與重慶競爭激烈

由于看好重慶市民避暑消費(fèi)潛力，周邊省份紛紛開發(fā)避暑度假房產(chǎn)，吸引重慶投資者購買。如湖北利川、貴州桐梓、習(xí)水、遵義等地，憑借自身的價(jià)格優(yōu)勢和重慶樓盤競爭，甚至云南、四川等地也加入重慶避暑房市場的爭奪。周邊省份的避暑樓盤，既有本地開發(fā)商，也有大量來自重慶的開發(fā)企業(yè)，比如重慶的南方、錦天、力帆、金科、大川等一大批房企紛紛布局貴州旅游房產(chǎn)；在利川蘇馬蕩，有30多家重慶企業(yè)在此開發(fā)避暑旅游地產(chǎn)。周邊省份避暑房極具價(jià)格以及氣候優(yōu)勢。比如，貴州習(xí)水距離重慶主城100多公里，習(xí)水的旅游房產(chǎn)單價(jià)僅為1480元。湖北利川謀道鎮(zhèn)蘇馬蕩推出的精裝避暑房，有的最低總價(jià)不足10萬元。超低性價(jià)比，分流了大量重慶避暑房產(chǎn)消費(fèi)，其中在湖北利川謀道鎮(zhèn)蘇馬蕩，購房者中重慶人占了80％。

4.2重慶避暑度假地產(chǎn)市場消費(fèi)特點(diǎn)

4.2.1消費(fèi)越來越走向剛需化、全民化

重慶避暑度假房大多總價(jià)在30萬元以下。假日經(jīng)濟(jì)的興起，也使得都市居民有了避暑消費(fèi)的閑暇。交通條件的改善以及自駕車的迅猛增長，也使得人們選擇周邊區(qū)縣避暑房產(chǎn)顯得不再遙遠(yuǎn)。此外，住宅市場受到政策持續(xù)打壓，消費(fèi)者住宅投資受限，旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫，投資者從物業(yè)保值升值角度更愿意考慮選擇避暑度假房地產(chǎn)。

4.2.2季節(jié)性消費(fèi)冷熱明顯

購房者在使用時(shí)具有典型的候鳥式消費(fèi)特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重慶最熱的三個(gè)月時(shí)間集中居住。也有的住戶受工作時(shí)間限制，只是在這期間的周

末居住使用。避暑旅游地產(chǎn)樓盤銷售也基本上是靠天吃飯，集中在夏季，天氣越熱，避暑房銷售越是火爆。這樣也造成了很多避暑房“賣三個(gè)月吃飽管全年”的現(xiàn)象。購房者通常盛夏時(shí)看房能現(xiàn)實(shí)體會到夏季的酷暑炎熱，從而產(chǎn)生較大購買欲望，往往出現(xiàn)下手過快，沖動購買。當(dāng)居住時(shí)問過少，裝修、維修不便時(shí)，往往產(chǎn)生后悔。

4.2.3購房看重涼爽度和消費(fèi)成本

與購買城市一般住宅稍有不同的是，購房者在選擇避暑度假房時(shí)更看重避暑消費(fèi)的一些特殊要求。除了考慮與一般住宅相同的價(jià)格、環(huán)境綠化等因素外，消費(fèi)者還更看重其涼爽度、距離、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考慮，該避暑旅游房產(chǎn)在最熱季節(jié)能否達(dá)到25度以下溫度，前往該地距離遠(yuǎn)近，路上所花費(fèi)用(過路費(fèi)、油費(fèi))，購物、買菜等是否方便，是否裝修房等等。

4.2.4低總價(jià)、低門檻成為主流

重慶避暑房產(chǎn)品更趨于低總價(jià)、投資低門檻。目前仙女山樓盤套內(nèi)單價(jià)已經(jīng)賣到了7000—8000元，黑山谷則在4000—5G00元，房價(jià)已不便宜。由于市場競爭激烈，就要求開發(fā)企業(yè)控制總價(jià)，重慶避暑旅游房地產(chǎn)一般單套房控制在30萬元以內(nèi)。此外，重慶一些避暑度假酒店房，也紛紛推出分時(shí)度假以及投資理財(cái)式產(chǎn)品，項(xiàng)目熱銷市場。

4.3重慶避暑地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

盡管重慶避暑旅游房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高，市民消費(fèi)潛力巨大，但也出現(xiàn)了一些景區(qū)避暑房開發(fā)過濫，環(huán)境破壞嚴(yán)重，資源承載量壓力過大，生活配套跟不上等問題

4.4重慶避暑地產(chǎn)開發(fā)的對策

發(fā)展避暑度假房產(chǎn)業(yè)，對于提升重慶區(qū)縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，帶動落后山區(qū)致富，釋放市民休閑消費(fèi)，都有著非常重要的戰(zhàn)略意義。重慶避暑旅游房地產(chǎn)市場具有較好的發(fā)展前景。從全國而言，重慶避暑旅游房地產(chǎn)價(jià)格相對不高，因此未來市場相對看好。避暑度假房是重慶房地產(chǎn)重要的細(xì)分市場，必須從整體上把握這一市場的穩(wěn)健有序，使之健康可持續(xù)發(fā)展。（1）采取穩(wěn)健步驟，有計(jì)劃有節(jié)奏開發(fā)

避暑度假房開發(fā)不能一哄而上、竭澤而漁。要做好景區(qū)避暑度假房開發(fā)長遠(yuǎn)規(guī)劃，有節(jié)奏供地，嚴(yán)格項(xiàng)目審批。強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境保護(hù)，保護(hù)景區(qū)森林及自然生態(tài)資源，防止過濫開發(fā)。（2）強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

為居民提供必要的生活設(shè)施做好避暑旅游開發(fā)區(qū)域交通建設(shè)，避免出現(xiàn)盛夏避暑熱季景區(qū)擁堵狀況。提早完善水電氣基礎(chǔ)設(shè)施，保證居民居家供應(yīng)。做好居民生活配套，如打造商業(yè)配套，包括酒店、商場、超市、汽車修理廠、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)務(wù)室等。

（3）注重社區(qū)文化設(shè)施建設(shè)，增加文化、體育、娛樂設(shè)施建設(shè)

避暑房小區(qū)要打造社區(qū)文化，開設(shè)老年大學(xué)，引導(dǎo)業(yè)主健康生活。在旅游地產(chǎn)的開發(fā)中，要注意細(xì)分市場，針對年輕人的產(chǎn)品，修建一些娛樂、運(yùn)動場所，針對老年人修建老年活動中心、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等設(shè)施。

（4）加強(qiáng)避暑旅游房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理，提升開發(fā)進(jìn)入門檻

規(guī)范避暑旅游房地產(chǎn)銷售管理，明晰信息公示，嚴(yán)控小產(chǎn)權(quán)房，規(guī)范房產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品，維護(hù)購房者利益。（5）強(qiáng)化后期物業(yè)服務(wù)

要解決好房屋裝修、房屋維修、房屋租賃問題。物業(yè)管理部門應(yīng)通過借助網(wǎng)絡(luò)，方便業(yè)主房屋出租，解決住戶避暑房利用率低的問題。（6）注重科技節(jié)能技術(shù)在避暑房開發(fā)中的運(yùn)用

在避暑地產(chǎn)的下一步打造中，開發(fā)商應(yīng)該增加更多的科技元素，比如地暖等設(shè)備的運(yùn)用，從而延長房屋的使用期，讓消費(fèi)者在天氣寒冷的季節(jié)也能夠到度假房居住。

(7）注重避暑度假地產(chǎn)開發(fā)人才的培養(yǎng)

避暑房開發(fā)人才要懂地產(chǎn)、懂旅游、懂運(yùn)營、懂服務(wù)和懂商業(yè)，使之注重避暑度假房產(chǎn)的品牌建立，提升產(chǎn)品的品質(zhì)以及差異化。

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