第一篇：碧桂園活動(dòng)方案策劃

美文家裝公司攜手蘇寧電器走進(jìn)碧桂園活動(dòng)策劃

一、活動(dòng)背景：

值此巢湖望城碧桂園交房之際，本著為客戶高度負(fù)責(zé)的精神，特此邀請(qǐng)巢湖家裝界領(lǐng)軍企業(yè)美文家裝及家電巨頭蘇寧電器巢湖店共同走進(jìn)碧桂園，進(jìn)行家裝知識(shí)宣傳和咨詢，同時(shí)舉辦系列的促銷活動(dòng)，為客戶的新居裝修帶來更多更好的選擇。通過舉辦這類的活動(dòng)，也讓客戶真實(shí)的感受到碧桂園真誠為客戶服務(wù)的理念的精心詮釋，從細(xì)微處體現(xiàn)碧桂園完美的品質(zhì)和文化內(nèi)涵。

二、活動(dòng)思路：

借巢湖望城碧桂園交房之際，為答謝新老客戶，特邀請(qǐng)巢湖家裝界領(lǐng)軍企業(yè)美文家裝及家電巨頭蘇寧電器巢湖店共同走進(jìn)碧桂園舉辦現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)。2009年11月1日，碧桂園一期開始交房，業(yè)主將陸續(xù)拿到房子，屆時(shí)將掀起家裝消費(fèi)高潮。借此契機(jī)，由美文家裝公司和蘇寧電器在交房前夕, 在售樓處現(xiàn)場(chǎng)布展，為業(yè)主提供家裝免費(fèi)咨詢、家裝、家電材料展示促銷等活動(dòng)，公司將與業(yè)主面對(duì)面交流，達(dá)到銷售目的。

整個(gè)活動(dòng)將分為“超級(jí)優(yōu)惠酬賓”、“裝修咨詢盛會(huì)”、“精品樣板看房直通車”三個(gè)部分進(jìn)行。

三、活動(dòng)目的：

1、提高公司的知名度和美譽(yù)度，擴(kuò)大公司在業(yè)內(nèi)的影響力；

2、作為美文家裝公司、蘇寧電器慶賀巢湖望城碧桂園首期交房契機(jī)，一方面向消費(fèi)者宣傳家裝知識(shí)；一方面通過的超級(jí)優(yōu)惠酬賓形式答謝老客戶對(duì)美文家裝和蘇寧電器的厚愛，增強(qiáng)美文家裝及蘇寧電器的美譽(yù)并形成新的人際傳播達(dá)到增加現(xiàn)場(chǎng)客流的目的。

3、通過活動(dòng)收集客戶資料，擴(kuò)大公司的客戶群體；

4、通過活動(dòng)，為公司創(chuàng)造直接的經(jīng)濟(jì)收益。

四、活動(dòng)內(nèi)容：

活動(dòng)主題：“將裝修交給我們，您放心上班去”

活動(dòng)時(shí)間：2009年11月10日

活動(dòng)地點(diǎn)：碧桂園售樓部

參與對(duì)象：碧桂園業(yè)主

具體內(nèi)容：

1、裝修咨詢盛會(huì)

（1）創(chuàng)意：介紹常識(shí)、剖析家裝，讓消費(fèi)者明白消費(fèi)、放心托付！

（2）內(nèi)容及目的：

①用專業(yè)的知識(shí)，群眾語言的講解家裝，介紹家裝常識(shí)，讓消費(fèi)者明白如何更好的裝修房子。

②分析目前裝飾行業(yè)正規(guī)、品牌裝飾公司與小企業(yè)和裝修“游擊隊(duì)”的本質(zhì)區(qū)別（如后期服務(wù)、質(zhì)量）。

③介紹美文家裝公司的幾種裝修模式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明白錢到底花到哪里去，讓消費(fèi)者更加安心、放心、舒心。

④揭示目前裝飾、建材行業(yè)的黑暗面，提醒消費(fèi)者注意，同時(shí)展示美文家裝公司是如何做的，增加消費(fèi)者對(duì)公司的信任度，有利于消費(fèi)者的最終簽單！

(3)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)：

①作品展示：作品置于業(yè)主就座位置的兩側(cè)，呈扇面展示。作品上面有設(shè)計(jì)效果圖和實(shí)景圖進(jìn)行比較，注明設(shè)計(jì)說明和業(yè)主的基本情況，房型和裝修投資額，整體（包括軟裝飾、燈具、家居）的價(jià)格說明。

②產(chǎn)品展示：建材商家于場(chǎng)地四周設(shè)置咨詢處，展示主打產(chǎn)品，導(dǎo)購人員在旁輔助介紹，接受業(yè)主的咨詢和訂貨。

③發(fā)放DM，擺設(shè)桌椅，參與業(yè)主以半橢圓形式就座，便于觀摩，聆聽講解（半橢圓形也是一個(gè)比較寬松的形式，更加有利于接受，有別于面對(duì)面填鴨式的灌輸）。

④電腦、音響等準(zhǔn)備妥當(dāng)，以便進(jìn)行聲形并茂的解說。

⑤設(shè)立飲料自取處，營(yíng)造輕松愉悅的交流氛圍。

2、超級(jí)優(yōu)惠酬賓

（1）創(chuàng)意：人無利不往，趨利心理是消費(fèi)者的普遍心態(tài)。

（2）目的：

①追求優(yōu)惠是消費(fèi)者的一種普遍心理，為了適應(yīng)消費(fèi)者的心理，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行一些優(yōu)惠措施吸引、滿足消費(fèi)者，讓消費(fèi)者更樂于接受。

②優(yōu)惠的本身也顯示了商家對(duì)業(yè)主的重視程度，每個(gè)人都希望一種被重視的感覺，這個(gè)感覺有利于促使消費(fèi)者認(rèn)同商家，與商家簽約的意愿度更大。

③優(yōu)惠活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，設(shè)計(jì)師、業(yè)務(wù)人員及時(shí)跟進(jìn)和業(yè)主溝通，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)本次活動(dòng)的認(rèn)知，有利于發(fā)掘潛在的意向客戶。

（3）活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)：

①活動(dòng)主辦人宣布酬賓的優(yōu)惠措施和具體實(shí)施方法。

②設(shè)計(jì)師在自己的作品前面設(shè)置辦公桌，在作品旁邊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解說，接受業(yè)主的咨詢，與其溝通交流并登記業(yè)主信息，以便會(huì)后跟進(jìn)。（設(shè)計(jì)師佩戴工作證，統(tǒng)一著裝）。

③建材商家展示、介紹產(chǎn)品，并提供免費(fèi)咨詢活動(dòng)，收集客戶資料，并接受業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)訂貨。

④在展會(huì)自由活動(dòng)期間，迅速布置客戶的休息和業(yè)務(wù)員的洽談區(qū)域，業(yè)務(wù)人員及時(shí)跟進(jìn)并邀請(qǐng)業(yè)主填寫裝修咨詢信息。

（4）優(yōu)惠內(nèi)容：

①有來即送：活動(dòng)當(dāng)天，有裝修意向的業(yè)主，只要填寫相關(guān)資料，即可獲得獲贈(zèng)美文家裝公司精美小禮品一份（贈(zèng)品數(shù)量有限）

②活動(dòng)當(dāng)天，美文家裝公司提供“現(xiàn)場(chǎng)量房”、“出平面設(shè)計(jì)方案”兩項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)，業(yè)主填寫個(gè)人資料，公司將在一個(gè)星期之內(nèi)派人送圖上門。

?為答謝新老客戶朋友對(duì)美文家裝公司的支持與厚愛，凡活動(dòng)期間到美文家裝家裝，將得到價(jià)值（1000）元的入住大紅包。

④活動(dòng)期間，繳納定金并與裝飾公司簽定合同的業(yè)主可享受免費(fèi)家政服務(wù)一次；

⑤ 征集前十二套樣板房：活動(dòng)期間簽單的前十二位客戶將贈(zèng)送價(jià)值4888元的熱水器。

3、“精品樣板看房直通車”

（1）創(chuàng)意：事實(shí)勝于雄辯，耳聽為虛，眼見為實(shí)！

（2）目的：

①通過實(shí)地參觀精品樣板房，讓業(yè)主切身感受到公司的設(shè)計(jì)和施工實(shí)力；通過現(xiàn)場(chǎng)的案例，更能讓業(yè)主明白品牌裝飾公司的施工流程和施工工藝，給業(yè)主留下深刻的印象。

②通過對(duì)樣板房的參觀和業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)的溝通，為本次活動(dòng)提聚集人氣，引起業(yè)主對(duì)公司進(jìn)一步的關(guān)注，有利于業(yè)主對(duì)公司的認(rèn)可，便于為下一個(gè)動(dòng)作“現(xiàn)場(chǎng)簽單”打好基礎(chǔ)。

（3）活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)：

①租用大型中巴車免費(fèi)接送業(yè)主參觀樣板房，由工作人員帶領(lǐng)并沿途做簡(jiǎn)單概述，節(jié)省看房時(shí)間。

②樣板房要經(jīng)過布置，做到窗明幾亮，工作人員統(tǒng)一著裝，顯示公司規(guī)范性管理。③時(shí)間安排在“裝修咨詢盛會(huì)”結(jié)束后，觀看樣板房時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)，以防業(yè)主產(chǎn)

生審美疲勞！

注：“精品樣板看房直通車” 方案僅供參考，在條件允許下建議執(zhí)行。

五、宣傳策略：

1、制作邀請(qǐng)函，對(duì)活動(dòng)進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹；

2、制作活動(dòng)DM，對(duì)參與商家、具體活動(dòng)內(nèi)容進(jìn)行介紹；

3、美文家裝公司門戶網(wǎng)站前期宣傳報(bào)道；

4、巢湖房地產(chǎn)信息網(wǎng)及房地產(chǎn)交易網(wǎng)對(duì)活動(dòng)前期和后期做跟蹤報(bào)道；

5、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)背景板形象廣告4 m x 3m(廣告尺寸以實(shí)際為準(zhǔn))；

六、參與單位：

（一）主辦單位：巢湖望城碧桂園

（二）協(xié)辦單位：巢湖美文家裝公司、蘇寧電器巢湖店

（二）參展單位：富德利地板、大國地板、惠達(dá)衛(wèi)浴 長(zhǎng)頸鹿油漆 榮事達(dá)櫥柜新中源陶瓷 奧特朗燈飾 日豐管

通過免費(fèi)咨詢、家裝材料展示促銷等活動(dòng)，公司將與業(yè)主面對(duì)面交流，達(dá)到銷售目的。

三、活動(dòng)目的：

1、提高公司的知名度和美譽(yù)度，擴(kuò)大公司在業(yè)內(nèi)的影響力；

2、作為美文家裝公司成立兩周年慶典活動(dòng)，一方面向消費(fèi)者宣傳家裝知識(shí)；一方面通 過的超級(jí)優(yōu)惠酬賓形式答謝老客戶對(duì)美文家裝的厚愛，增強(qiáng)美文家裝的美譽(yù)并形成新的人際傳播達(dá)到增加現(xiàn)場(chǎng)客流的目的。

3、通過活動(dòng)收集客戶資料，擴(kuò)大公司的客戶群體；

4、通過活動(dòng)，為公司創(chuàng)造直接的經(jīng)濟(jì)收益。

第二篇：碧桂園策劃報(bào)告

碧桂園解密

house.sohu.com 2003年05月23日10:59 陳雙全

作者: 陳雙全、談偉峰

碧桂園奇跡的創(chuàng)造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價(jià)廉物美的品質(zhì)及準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)策略，將對(duì)別墅的夢(mèng)想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場(chǎng)。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。

脫穎而出 并非“從天而降”

碧桂園是一個(gè)善于制造神話的企業(yè)。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學(xué)校先行的運(yùn)作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個(gè)，讓同行看得目瞪口呆，讓消費(fèi)者大開眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運(yùn)作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作。

1999年碧桂園開始進(jìn)入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時(shí)起建，幾百臺(tái)吊車同時(shí)操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢(shì)，許多消費(fèi)者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價(jià)格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個(gè)多月銷售一空的奇跡。王志綱對(duì)此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進(jìn)了瓷器店。”

這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現(xiàn)。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時(shí)燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。5月1日，當(dāng)人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時(shí)，呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發(fā)了2500畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖擊消費(fèi)者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費(fèi)者的心。

王志綱談到碧桂圓的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)指出，碧桂圓的特點(diǎn)在于低價(jià)、快速。應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。

在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個(gè)：一個(gè)是給市場(chǎng)提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，一個(gè)便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其價(jià)格打破了消費(fèi)者的心理底線，而其“給您一個(gè)五星級(jí)的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價(jià)廉”的策略贏得了消費(fèi)者的青睞。

碧桂園10年，攻城掠地?zé)o數(shù)，到底它為何能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？

其實(shí)，無論是王的觀點(diǎn)還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認(rèn)為碧桂園的戰(zhàn)略可以概括為“準(zhǔn)確定位，規(guī)模制造”八個(gè)字，這是碧桂園10年戰(zhàn)無不勝的真正原因。

主體市場(chǎng)還是主流市場(chǎng)？

曾長(zhǎng)期負(fù)責(zé)碧桂園品牌規(guī)劃的原碧桂園董事長(zhǎng)助理劉文偉說：“碧桂園針對(duì)的是主體市場(chǎng)，指的是買得起房但又不是很有錢、對(duì)價(jià)格比較敏感的一批人，而一些發(fā)展商針對(duì)的是主流市場(chǎng)，針對(duì)的是較高端的消費(fèi)者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動(dòng)著房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。從根本上來說，主流市場(chǎng)對(duì)生活方式的追求和主體市場(chǎng)不一樣。碧桂園抓的是主體市場(chǎng)，對(duì)格調(diào)、品味不會(huì)考慮太多，而講究實(shí)在、性價(jià)比。因此，碧桂園的產(chǎn)品滿足了主體市場(chǎng)消費(fèi)者的需求，其旺銷是必然的。”

碧桂園擅長(zhǎng)的是大規(guī)模屋村式的生產(chǎn)，這種大規(guī)模的供應(yīng)量正好適合了主體市場(chǎng)的定位策略。同樣是面對(duì)主體市場(chǎng)，但每一個(gè)碧桂園的樓盤又有一定的區(qū)別。在鳳凰城的操作中，對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)群的劃分與以前有很大不同。

鳳凰城銷售總監(jiān)龍爾綱指出，在目標(biāo)消費(fèi)群的劃分上鳳凰城有重大轉(zhuǎn)變，就是由以階層來劃分目標(biāo)消費(fèi)群轉(zhuǎn)變?yōu)橐噪A段為標(biāo)準(zhǔn)。鳳凰城的目標(biāo)群是“大學(xué)畢業(yè)后五年、成長(zhǎng)中、發(fā)展型”的人群，他們具有獨(dú)特的特征，他們向往一種更優(yōu)雅的生活環(huán)境，一種更好的生活方式，但同時(shí)對(duì)價(jià)格又具有很高的敏感性。

對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)定位思想成功運(yùn)用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現(xiàn)代城”；在深圳，有萬科的城市花園；在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運(yùn)動(dòng)”為主題的“奧林匹克花園”。

在對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的深入研究后，鳳凰城進(jìn)行了創(chuàng)造性的定位，“為每個(gè)成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領(lǐng)的別墅”。住上別墅可以說是每個(gè)人的夢(mèng)想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優(yōu)勢(shì)，可以為消費(fèi)者提供心動(dòng)價(jià)格的別墅。這正迎合了消費(fèi)者心理，正如我國著名營(yíng)銷學(xué)者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢(mèng)?！?/p>

鳳凰城以別墅為主打產(chǎn)品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營(yíng)造的是全程自然的生態(tài)環(huán)境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區(qū)中心那種“只顯身份卻無法得享優(yōu)美環(huán)境”的住家別墅，而是“度假環(huán)境里的常駐別墅”，揉合了現(xiàn)代都市生活的時(shí)尚便利與郊區(qū)生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統(tǒng)一。

價(jià)格是永遠(yuǎn)的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對(duì)別墅的夢(mèng)想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場(chǎng)。

鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現(xiàn)代兩種風(fēng)格，面積160～180平方米，戶型多達(dá)9種，價(jià)格僅從50萬元起。至于獨(dú)立式的豪華別墅，建筑風(fēng)格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營(yíng)造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價(jià)格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區(qū)的樓盤50萬只能買一個(gè)80－90平米的房子，而且房子所處的環(huán)境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產(chǎn)品價(jià)格，你不心動(dòng)嗎？

規(guī)模制造，價(jià)格為王

碧桂園老板對(duì)碧桂園的定義是：“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠?！痹谶@個(gè)信念支持下，針對(duì)不同消費(fèi)對(duì)象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個(gè)碧桂園的選址不一樣，但其建設(shè)開發(fā)理念是不變的。

1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發(fā)，已經(jīng)有200多萬平方米的供 應(yīng)量。港資背景的祈福新村一向致力于營(yíng)造鳥語花香的居家度假環(huán)境，已取得開發(fā)2000畝、售出16000多戶的好成績(jī)。麗江花園（占地1200畝、已開發(fā)600畝）經(jīng)過八年的苦心經(jīng)營(yíng)，吸引了很多中國的白領(lǐng)階層，包括藝術(shù)家、離退休干部，確立了獨(dú)特的麗江生活方式，發(fā)展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態(tài)初進(jìn)洛溪，以不到3000元／平方米的低價(jià)，重拳直擊麗江花園6000元／平方米房?jī)r(jià)的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。

鳳凰城把規(guī)模制造、成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯(lián)排別墅，均價(jià)2800元的優(yōu)雅洋房。低價(jià)是吸引購買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應(yīng)就是“50萬元一棟別墅”。

在過去的10年中，碧桂園不斷擴(kuò)展，而“物美價(jià)廉”卻是其始終堅(jiān)持的法則。碧桂園老板說，一個(gè)企業(yè)最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價(jià)位，即“價(jià)廉物美”，這是碧桂園保持長(zhǎng)久生命力的原因。

碧桂園有員工近3萬人，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑施工到裝飾、物業(yè)管理都是自己的，甚至還有一個(gè)全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會(huì)所里面所說的家禽和青菜都是自己農(nóng)場(chǎng)出產(chǎn)的，可謂將縱向一體化發(fā)揮到了極致?！耙粭l龍”開發(fā)使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格把房子賣給消費(fèi)者。

按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內(nèi)部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時(shí)它還使得公司能很好地控制成本。當(dāng)然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴(kuò)展，而且樓盤規(guī)劃一個(gè)比一個(gè)大的原因，通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)來吸收內(nèi)部產(chǎn)品，達(dá)到降低成本的目的。

另外，一體化使得碧桂園成為一個(gè)快速反應(yīng)的企業(yè)。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設(shè)計(jì)到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時(shí)施工。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速回收，銀行利息成本就會(huì)加大。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長(zhǎng)，對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，個(gè)別企業(yè)可能更高。一位銀行行長(zhǎng)戲稱，“廣州哪有什么房地產(chǎn)30強(qiáng)，只有中行、建行、工商、農(nóng)行四強(qiáng)?！北坦饒@操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達(dá)到10億。一個(gè)民營(yíng)企業(yè)能得到銀行如此的信任，主要?dú)w功于其能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長(zhǎng)期的信任關(guān)系。

當(dāng)然，規(guī)模經(jīng)營(yíng)讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因?yàn)橐?guī)?；旧硎蔷芙^個(gè)性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒有多大的變化，風(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病。此次鳳凰城的聯(lián)排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認(rèn)為這些聯(lián)排別墅與農(nóng)民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯(lián)排別墅賣得最為火爆。實(shí)際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現(xiàn)象的存在一點(diǎn)也不奇怪，主要是專業(yè)人士與消費(fèi)者的眼光的差異造成的。

“準(zhǔn)確定位”為碧桂園找到了一個(gè)對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)者市場(chǎng)，“規(guī)模制造”為滿足目標(biāo)市場(chǎng)提供了可能。有的企業(yè)選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業(yè)選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個(gè)小池塘，再成為小池塘中的大魚。

碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。

企業(yè)層面反思：有多少輝煌可以重來

·市場(chǎng)份額≠利潤(rùn)

1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業(yè)評(píng)論》發(fā)表的《品牌經(jīng)營(yíng)的最佳戰(zhàn)略》一文中，提出了以盈利能力為導(dǎo)向的品牌戰(zhàn)略構(gòu)架。

傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)份額決定盈利能力。但是，當(dāng)他們研究了40個(gè)大類消費(fèi)品中高檔品牌的盈利能力后發(fā)現(xiàn)，單單是市場(chǎng)份額一個(gè)因素并不能決定盈利能力。

他們認(rèn)為，品牌的盈利能力是由兩個(gè)因素決定的，即市場(chǎng)份額和這類產(chǎn)品的性質(zhì)（或者說是品牌參與競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品市場(chǎng)的性質(zhì)）。一個(gè)品牌的相對(duì)市場(chǎng)份額對(duì)其盈利能力的影響，要根據(jù)整個(gè)商品大類是以高檔品牌產(chǎn)品為主還是以低價(jià)品牌產(chǎn)品為主的情況而有所差異。他們運(yùn)用這兩個(gè)因素畫出一個(gè)矩陣圖。

處于不同象限對(duì)一個(gè)品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構(gòu)成，這類商品中的大多數(shù)品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產(chǎn)品的回報(bào)會(huì)低一些。如果你選擇了不同的象限，相應(yīng)的你也要采用不同的戰(zhàn)略。

低路品牌，即產(chǎn)品在一個(gè)相對(duì)低價(jià)類商品中競(jìng)爭(zhēng)，并且擁有一個(gè)較高的相對(duì)市場(chǎng)份額。大多數(shù)的低路品牌的利潤(rùn)并不是通過它們的價(jià)格實(shí)現(xiàn)的，更多的是通過成本領(lǐng)先來實(shí)現(xiàn)的。因此，在這個(gè)象限內(nèi)的品牌，其首要目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是削減成本，并把節(jié)約的資金再投入到進(jìn)一步的降價(jià)中去。

碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報(bào)。碧桂園鳳凰城市場(chǎng)總監(jiān)龍爾綱早于2002年５月８日就跟《南方都市報(bào)》記者表示，他對(duì)“五一”有總結(jié)，首先就是“多賣沒多賺”。

正如模型所顯示的，低路品牌的核心關(guān)鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領(lǐng)先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間？

·碧桂園剩余空間分析

碧桂園“低地價(jià)”的牌已經(jīng)快打完了

除了花都買下的土地沒有開發(fā)外，碧桂園在廣州的東西南北都已經(jīng)建起了一座座衛(wèi)星城，在廣州發(fā)展這種大盤的余地已經(jīng)不大了。

碧桂園異地?cái)U(kuò)張面臨挑戰(zhàn)

從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國居住領(lǐng)域的旗幟”可以看出，碧桂園已經(jīng)不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進(jìn)行品牌擴(kuò)張已是勢(shì)所必然。但是，異地的品牌擴(kuò)張對(duì)于碧桂園的戰(zhàn)略與品牌都提出了新的挑戰(zhàn)。特別是一體化的經(jīng)營(yíng)模式，在異地根本就行不通，因?yàn)楸坦饒@的一體化是靠規(guī)模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經(jīng)營(yíng)。

消費(fèi)者方面會(huì)慢慢成熟

消費(fèi)者也會(huì)慢慢地成熟，當(dāng)碧桂園所針對(duì)的主體市場(chǎng)一點(diǎn)點(diǎn)地縮小和逃離，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價(jià)值時(shí)，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會(huì)有很大的問題。你的目標(biāo)消費(fèi)者群針對(duì)的是主體消費(fèi)者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠”的消費(fèi)者，但是，我們?cè)谶@里忽略了更多的主流消費(fèi)者。最先開發(fā)的順德碧桂園，針對(duì)的是珠三角先富的階層。這樣可能導(dǎo)致很多“先富起來的人”不會(huì)在鳳凰城買房，因?yàn)榉孔右巡粌H僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業(yè)5年，成長(zhǎng)中、發(fā)展型”的消費(fèi)者混合在一起。

讓消費(fèi)者像買白菜一樣買房的后果

鳳凰城的營(yíng)銷者認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰(zhàn)，目標(biāo)消費(fèi)群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購買。為什么呢？本來買房是一件很重大的事，可消費(fèi)者在現(xiàn)場(chǎng)就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多?？磥砣苏媸怯醒蛉盒?yīng)的，大家都買的東西肯定不會(huì)是差東西，將一件本來應(yīng)該是理智性購買行為轉(zhuǎn)化為沖動(dòng)性購買行為，這是鳳凰城的營(yíng)銷成功之處。

但我們也應(yīng)看到，這樣的做法會(huì)給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費(fèi)者期望的地方，消費(fèi)者可能就會(huì)投訴等。其實(shí)，所謂的不符期望，可能只是購房時(shí)消費(fèi)者沒有了解清楚地問題而已。

碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價(jià)廉”的碧桂園樓盤值得消費(fèi)者等待？

行業(yè)層面反思：四對(duì)矛盾

鳳凰城營(yíng)銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，鳳凰城給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提出了四對(duì)矛盾，這四對(duì)矛盾的探討、爭(zhēng)論、解決或許將決定房地產(chǎn)行業(yè)的走向！

·價(jià)格戰(zhàn)還是價(jià)值戰(zhàn)

盡管碧桂園不認(rèn)為鳳凰城掀起了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價(jià)已經(jīng)引領(lǐng)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。鳳凰城的價(jià)格也可能成為一種新的標(biāo)桿，它將影響到其他房地產(chǎn)企業(yè)的生存。在這個(gè)新的標(biāo)桿下，除了少數(shù)幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產(chǎn)企業(yè)之外，其他的企業(yè)不可避免地要重新審視自己的生存機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產(chǎn)商的別墅價(jià)格有意無意的在調(diào)低。鳳凰城是否會(huì)讓剛開始進(jìn)入價(jià)值創(chuàng)新的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)又回到價(jià)格的老路上？

·“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”

鳳凰城為廣州房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)置了更高的平臺(tái)，廣州房地產(chǎn)業(yè)要保持長(zhǎng)久的生命力，保障穩(wěn)健有序的發(fā)展，就必需不斷制造新的特點(diǎn)，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業(yè)已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎(chǔ)上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點(diǎn)說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產(chǎn)業(yè)未來一段時(shí)期的“創(chuàng)新與突破”呢？鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場(chǎng)面。

當(dāng)青島有100多棟別墅由于價(jià)格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時(shí)候，碧桂園由于低價(jià)而創(chuàng)造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對(duì)市場(chǎng)的“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”？是否因?yàn)榈蛢r(jià)的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場(chǎng)的繁榮呢？

·規(guī)模經(jīng)營(yíng)與個(gè)性化矛盾

規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以降低成本，但規(guī)模經(jīng)營(yíng)往往是以犧牲個(gè)性為代價(jià)的。因此規(guī)?；?jīng)營(yíng)也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒有多大的變化，因?yàn)轱L(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領(lǐng)別墅稱為新時(shí)代的“筒子樓”。

·長(zhǎng)期與短期的矛盾

在地產(chǎn)“服務(wù)品牌”上，碧桂園可謂華南地產(chǎn)界的成功典范，10年來高擎“服務(wù)品牌”大旗不松手，并且不斷進(jìn)行深化、細(xì)化、日?；?，把服務(wù)變成整個(gè)公司無處不在的企業(yè)文化。

但在5.1鳳凰城的廣告?zhèn)鞑ブ?，碧桂園的核心價(jià)值被扔到一邊，“給你一個(gè)五星級(jí)的家”沒有在廣告中出現(xiàn)，用的最多的是“給每一個(gè)成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50萬可以買別墅”。當(dāng)鳳凰城以價(jià)格作為主流定位時(shí)，也就是對(duì)于以往碧桂園品牌資產(chǎn)的釋稀。廣告沒有品牌價(jià)值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的過度關(guān)注而忽略其品牌的內(nèi)涵，對(duì)碧桂園長(zhǎng)期積累下來的品牌資產(chǎn)是嚴(yán)重的損害。

點(diǎn)評(píng)：

鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的！

我們認(rèn)為，這種模式的運(yùn)作也存在不少的問題。事實(shí)上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業(yè)又盲目跟進(jìn)，整個(gè)產(chǎn)品大類，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一種負(fù)循環(huán)。我們的彩電業(yè)、DVD行業(yè)的慘劇就在眼前，雖然發(fā)展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費(fèi)。

有市場(chǎng)份額有用嗎？有銷售額又有用嗎？

通過創(chuàng)新，產(chǎn)生差異化，為不同的消費(fèi)者提供個(gè)性化的產(chǎn)品，不要把關(guān)注點(diǎn)總放在價(jià)格上，更應(yīng)該體現(xiàn)價(jià)值。為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時(shí)的銷售額、追求暫時(shí)的輝煌。通過低路品牌獲得的優(yōu)勢(shì)是暫時(shí)的、脆弱的，因?yàn)闆]有利潤(rùn)支持的市場(chǎng)份額是一種負(fù)擔(dān)，而非優(yōu)勢(shì)；相反，通過創(chuàng)新、差異化獲取的優(yōu)勢(shì)才是持久的、堅(jiān)實(shí)的。

為消費(fèi)者提供價(jià)值而非價(jià)格，進(jìn)行創(chuàng)新、價(jià)值之爭(zhēng)而非價(jià)格之戰(zhàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他所有企業(yè)獲取最后勝利的重要因素。

碧桂園的企業(yè)標(biāo)志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運(yùn)動(dòng)，但也可能會(huì)讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。

第三篇：《碧桂園物業(yè)管理方案》全文

《碧桂園物業(yè)管理方案》全文

工程維修服務(wù)手冊(cè)

一、崗位職責(zé)與管理制度 1.工程部行為準(zhǔn)則 1.1

目的

規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2

適用范圍

適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3

內(nèi)容

1.3.1

關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)，愛護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。1.3.2

認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。

13.3

從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識(shí)，團(tuán)結(jié)、真誠協(xié)作，達(dá)到暢順、高效率的工作績(jī)效，切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4

對(duì)工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。

1.3.5

未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對(duì)外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。1.3.6

未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個(gè)人。

1.3.7

工作時(shí)間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。

1.3.8

嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。

1.3.9

必須將服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中，語言文明禮貌，對(duì)業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫。

1.3.10 對(duì)設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。

1.3.11 對(duì)上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動(dòng)物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費(fèi)時(shí)應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場(chǎng)所打掃干凈。2．工程部主任崗位職責(zé) 2.1

任職資格

2.1.1

具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 2.1.2

熟練掌握電工基本原理。

2.1.3

具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。

2.1.4

基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2.2

工作內(nèi)容

2.2.1

全面管理工程部事務(wù)。

2.2.2

負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。

2.2.3

負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。

2.2.4

負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評(píng)定。

2.2.5

根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)。

2.2.6

檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對(duì)工作中存在的問題盡快提出處理意見，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。

2.2.7

配合其他部門開展工作，落實(shí)上級(jí)安排之臨時(shí)性工作。

2.2.8

定期對(duì)本部門員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識(shí)培訓(xùn)。

負(fù)責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的審核，對(duì)工程的預(yù)算等。2.2.10 建立設(shè)備資料檔案。3.工程部副主任崗位職責(zé) 3.1

任職資格

3.1.1

具有《中華人民共和國特種操作許可證》 3.1.2

具有初級(jí)電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格。3.1.3

掌握電工基本原理。

3.1.4

熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號(hào)、名稱。3.2

工作內(nèi)容

3.2.1

協(xié)助主任落實(shí)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。3.2.2

具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報(bào)修項(xiàng) 目及對(duì)員工的培訓(xùn)。

3.2.3

負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。

3.2.4

對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理，維修資料的管理。

3.2.5

督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。

4.工程部維修工崗位職責(zé) 4.1

任職資格

4.1.1

具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 4.1.2

熟練掌握電工基本原理。

4.1.3

熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2

工作內(nèi)容

4.2.1

服從主任和組長(zhǎng)的調(diào)度與工作安排。4.2.2

負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。

4.2.3

參加設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。

4.2.4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。

5.工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé) 5.1

任職資格

5.1.1

具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。5.1.2

中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)。

5.1.3

有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。5.2

工作內(nèi)容

5.2.1

機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。5.2.2

機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。

5.2.3

所有設(shè)備運(yùn)行期間須24小時(shí)有人值班并巡查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時(shí)須沉著冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。

5.2.4

設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時(shí)檢查并試運(yùn)行。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)

劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。5.2.5

所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動(dòng)前不作檢查。

5.2.6

按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤(rùn)滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。

5.2.7

保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊(cè)登記，擺放整齊并保管好。

5.2.8

所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。

6．工程部弱電維修工崗位職責(zé) 6.1

任職資格

6.1.1

具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。6.1.2

有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。6.1.3

有中級(jí)以上技工職稱。6.2

工作內(nèi)容

6.2.1

弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。

6.2.2

對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。6.2.3

對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。6.2.4

參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。6.2.5

對(duì)外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。

8、工程部值班、交接班管理規(guī)定 8.1

目的：

規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。8.2

適用范圍

適用各管理處工程部值班人員.8.3

值班制度

8.3.1

值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。

8.3.2

值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時(shí)向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。

8.3.3

應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。

8.3.4

認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關(guān)記錄。

8.3.5

值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請(qǐng)。

8.3.6

嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4

接班制度

8.4.1

認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。8.4.2

查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。8.4.3

檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。

8.4.4

巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。8.5

交班制度

8.5.1

交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。

8.5.2

交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等。

8.5.3

交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問題。

8.5.4

所有問題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚,等接班人員確認(rèn)。

8.6

不能交接班之情況：

8.6.1

上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。

8.6.2

正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過程中。

8.6.3

交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。

8.6.4

交班人隱瞞問題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。8.7

附表: 8.7.1 《工程部值班交接班記錄》 9.工程部鑰匙管理規(guī)定 9.1

目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。

9.2

適用范圍 適用于各管理處工程部。9.3

內(nèi)容

9.3.1 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。

9.3.2 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。

9.3.3 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》；

9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認(rèn)，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。9.3.5 鑰匙丟失或損壞時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)填寫《鑰匙丟失/損壞申請(qǐng)表》，工程主任查實(shí)后填表補(bǔ)回。

9.3.6 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表》。9.4

附表：

9.4.1 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》 9.4.2 《鑰匙丟失/損壞申報(bào)表》 9.4.3 《鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表》

第四篇：碧桂園安全文明施工策劃方案

碧桂園生態(tài)城·東境一標(biāo)段

安

全

文

明

施

工

策

劃

方

案

編 制 人:

審 核 人:

審 批 人:

廣東龍?jiān)浇ㄖこ逃邢薰?2018 年 年 3 月 月

目錄

1、編制依據(jù)..........................................................................................................................................1 2.編制單位及人員................................................................................................................................1 3.發(fā)放范圍............................................................................................................................................1 第一章 工程概況..........................................................................................................................................2 工程概況................................................................................................................................................2 2 建筑概況.............................................................................................................................................2 第二章 安全、文明施工管理.......................................................................................................................3 1、職業(yè)健康安全目標(biāo)..........................................................................................................................3 2、文明施工目標(biāo)..................................................................................................................................4 3、環(huán)境目標(biāo)..........................................................................................................................................4 4、安全文明施工達(dá)標(biāo)目標(biāo)...................................................................................................................4 5、項(xiàng)目安全、文明施工領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu).......................................................................................................4 第三章 安全文明施工..................................................................................................................................5 1、“三寶”“四口”“五臨邊”.......................................................................................................5 2、塔吊安全文明施工........................................................................................................................12 3、腳手架安全文明施工.....................................................................................................................13 4、安全通道........................................................................................................................................13 5、安全防護(hù)棚....................................................................................................................................14 6、人貨電梯........................................................................................................................................15 7、交叉作業(yè)........................................................................................................................................16 8、卸料平臺(tái)的安全文明施工.............................................................................................................16 9、模板的安全文明施工.....................................................................................................................16 10、臨水排水安全文明施工...............................................................................................................17 11、臨時(shí)用電安全文明施工...............................................................................................................17 12、施工機(jī)具設(shè)備用電安全...............................................................................................................22 13、工地環(huán)境保護(hù)防塵文明施工.......................................................................................................23 14、工地信息管理系統(tǒng)......................................................................................................................24 14、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施......................................................................................................................25 第四章

施工過程中其它應(yīng)注意的事項(xiàng)...................................................................................................27 1、防火、防爆、防雷........................................................................................................................27 2、高處作業(yè)安全技術(shù)措施.................................................................................................................28 3、季節(jié)性施工職業(yè)健康安全方案.....................................................................................................29 4、文明施工、消防、治污.................................................................................................................30 第五章

安全文明施工內(nèi)容計(jì)劃統(tǒng)計(jì).......................................................................................................36 第五章

安全文明施工內(nèi)容計(jì)劃統(tǒng)計(jì).....................................................................................................36

第 1 頁

編制說明1..編制依據(jù)

1.1 已審批的《施工組織設(shè)計(jì)》

1.2《武漢市安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)圖集》;

1.3 公司《安全文明標(biāo)準(zhǔn)化施工手冊(cè)》

1.4 碧桂園生態(tài)城·東境施工設(shè)計(jì)圖紙 2 2..編制單位及人員

本方案由廣東龍?jiān)浇ㄖこ逃邢薰颈坦饒@生態(tài)城·東境一標(biāo)段項(xiàng)目經(jīng)理部編制.——編制人:黃炳閱

侯云鵬 3 3..發(fā)放范圍

項(xiàng)目經(jīng)理;項(xiàng)目副經(jīng)理;項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人;工程技術(shù)部;質(zhì)量安全部;物質(zhì)設(shè)備部;商務(wù)合約部;機(jī)電部;綜合辦公室及作業(yè)施工隊(duì).第 2 頁 第一章

工程概況

1.工程概況 2.建筑概況 序號(hào) 項(xiàng)次名稱 一 建筑指標(biāo) 部位 數(shù)量 備注 1 總建筑面積 76855 ㎡ — 建筑面積 地下車庫 16500 ㎡

(14 號(hào)樓)幼兒園 2700 ㎡

(13 號(hào)樓)商鋪 3546 ㎡

(11 號(hào)樓)三拼疊墅 3703.11 ㎡

(12 號(hào)樓)四拼疊墅 4897.78 ㎡

(10 號(hào)樓)高層洋房 5141.76 ㎡

(8 號(hào)樓)高層洋房 13084.65 ㎡

(7 號(hào)樓)高層洋房 25734.25 ㎡建筑高度 地下車庫 4.8 米 —(14 號(hào)樓)幼兒園 11.1 米

(13 號(hào)樓)商鋪 13.5 米

(11 號(hào)樓)三拼疊墅 19.5 米

(12 號(hào)樓)四拼疊墅 19.5 米

(10 號(hào)樓)高層洋房 53.4 米

序號(hào) 項(xiàng)目 主要內(nèi)容 1 工程名稱 碧桂園生態(tài)城．東境一標(biāo)段 2 工程地點(diǎn) 湖北省武漢市東湖高新區(qū)花山大道與花城大道交匯處 3 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積約 76855 ㎡ 4 結(jié)構(gòu)形式 框架(幼兒園、商鋪),少量剪力墻、框架(疊墅)剪力墻(高層洋房)5 建筑層數(shù) 商鋪、幼兒園 3 層,疊墅 6 層,洋房 18 層及 32 層,地下 1 層 6 建設(shè)單位 武漢錦聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 7 設(shè)計(jì)單位 廣東博意建筑設(shè)計(jì)院有限公司 8 監(jiān)理單位 武漢江城建設(shè)咨詢有限公司 9 施工單位 廣東龍?jiān)浇ㄖこ逃邢薰?10 資金來源及落實(shí)情況 自籌資金

第 3 頁(8 號(hào)樓)高層洋房 96 米

(7 號(hào)樓)高層洋房 96 米建筑層數(shù) 地下車庫 1 層 —(14 號(hào)樓)幼兒園 3 層 —(13 號(hào)樓)商鋪 3 層

(11 號(hào)樓)三拼疊墅 6 層

(12 號(hào)樓)四拼疊墅 6 層

(10 號(hào)樓)高層洋房 18 層

(8 號(hào)樓)高層洋房 32 層

(7 號(hào)樓)高層洋房 32 層

二 功能指標(biāo) 功能指標(biāo)內(nèi)容 4 抗震 抗震設(shè)防烈度 6 度抗震等級(jí) 三級(jí)、四級(jí)安全等級(jí) 二級(jí)設(shè)計(jì)使用年限 50 年 8 耐火等級(jí) 地下一級(jí),地上二級(jí) 9 建筑高程 標(biāo)高相對(duì)地庫正負(fù)零為絕對(duì)標(biāo)高 35.2 米.11 號(hào)、12 號(hào)正負(fù)零為絕對(duì)標(biāo)高 35.9 米 10 防水等級(jí) 二級(jí)

第二章

安全、文明施工管理

本工程位公司重點(diǎn)工程.安全文明施工目標(biāo)為創(chuàng)建武漢市建筑施工安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化示范工地,實(shí)施名牌項(xiàng)目 CI 戰(zhàn)略,亮化美化施工現(xiàn)場(chǎng),規(guī)范施工范圍內(nèi)外各項(xiàng)施工和項(xiàng)目職工行為,展現(xiàn)龍?jiān)浇ㄖ髽I(yè)形象.針對(duì)工程特點(diǎn),在施工過程中,項(xiàng)目部組建嚴(yán)密的控制體系,采取嚴(yán)格的控制措施,全面管理現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工.項(xiàng)目部根據(jù)職業(yè)健康安全目標(biāo)管理,制定職業(yè)健康安全目標(biāo)、安全、文明施工、CI 達(dá)標(biāo),同時(shí)對(duì)安全責(zé)任目標(biāo)進(jìn)行分解,并按責(zé)任目標(biāo)對(duì)責(zé)任人進(jìn)行考核.1 1、職業(yè)健康安全目標(biāo)

(1)杜絕重大火災(zāi)事故;(2)杜絕土方坍塌、高空墜落、物體打擊、觸電事故造成的人員死亡事故;(3)杜絕重大機(jī)械事故;(4)杜絕急性中毒事故;(5)輕傷事故頻率控制在 0.6‰以內(nèi).第 4 頁 2 2、文明施工目標(biāo)

創(chuàng)建武漢市建筑施工安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化示范工地,努力創(chuàng)建“楚天杯”.實(shí)施名牌項(xiàng)目CI 戰(zhàn)略,亮化美化施工現(xiàn)場(chǎng),規(guī)范施工范圍內(nèi)外各項(xiàng)施工和項(xiàng)目職工行為,按《武漢市安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)圖集》、公司《安全文明標(biāo)準(zhǔn)化施工手冊(cè)》標(biāo)準(zhǔn)施工,展現(xiàn)龍?jiān)浇ㄖ髽I(yè)形象.3 3、環(huán)境目標(biāo)

采取預(yù)防為主,防治結(jié)合的辦法,盡最大限度降低現(xiàn)場(chǎng)噪聲,施工污水排放前進(jìn)行沉淀凈化,土方、材料外運(yùn)無遺灑,廢棄物分類堆放,回收可再利用的廢棄物,最大限度節(jié)約能源資源.4 4、安全文明施工達(dá)標(biāo)目標(biāo)

本工程的安全目標(biāo)管理分為三個(gè)階段的目標(biāo)管理,即基礎(chǔ)、地下室、主體.為了 能夠有效的保證整個(gè)安全目標(biāo)管理的實(shí)現(xiàn),把以上目標(biāo)分解到各責(zé)任人和責(zé)任區(qū),責(zé)任人應(yīng)根據(jù)安全管理檢查標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)真做好安全管理的各項(xiàng)工作.5 5、項(xiàng)目安全、文明施工領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)

項(xiàng)目部成立由項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任組長(zhǎng)的安全、文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組.組

長(zhǎng):朱鵬育(項(xiàng)目經(jīng)理)副組長(zhǎng):黃炳閱(項(xiàng)目總工)、蘇國新(生產(chǎn)經(jīng)理)成員:王長(zhǎng)寶(安全經(jīng)理)、劉興鑄(工程部經(jīng)理)、方超、魯日新、閔亮、馬勇、王明軍(各主管棟號(hào)長(zhǎng))領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)(1)領(lǐng)導(dǎo)小組為項(xiàng)目安全生產(chǎn)、文明施工的最高決策機(jī)構(gòu);(2)負(fù)責(zé)制定布置本項(xiàng)目安全生產(chǎn)、文明施工工作;(3)每周召開一次本項(xiàng)目安全工作會(huì)議,解決安全生產(chǎn)中存在的問題;

(4)每周組織本項(xiàng)目安全生產(chǎn)、文明施工檢查工作.(5)制定獎(jiǎng)懲措施,并予以落實(shí).項(xiàng)目部為安全、文明施工提供物資、人員、資金保障,并保證?？顚Ｓ?第 5 頁 第三章

安全文明施工1、“三寶”“四口”“五臨邊”

(1)“三寶”:安全帽、安全帶、安全網(wǎng).進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)必須正確戴好安全帽,扣緊帽帶.安全帽的質(zhì)量必須合格,不得采用劣質(zhì)產(chǎn)品.安全帽要有合格證并滿足帽襯與帽頂?shù)木嚯x(20 米米－50 米米)和帽襯與帽殼周邊距離(5 米米－20 米米)的要求.在安全帽前方正中粘貼龍?jiān)浇ㄖ?biāo)志,標(biāo)志尺寸為 3.5×3.5 厘米,左右分別用藍(lán)字編號(hào)管理人員 A01 至 A-20,特種作業(yè)人員 B-01 至 B-20,作業(yè)人員 C-001 至 C-500.安全帽顏色分為紅、白、黃、藍(lán)四種顏色.紅色為上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、外來檢查人員和安全員使用,白色為項(xiàng)目管理人員和一般管理人員使用,黃色為工人使用,藍(lán)色為特種作業(yè)操作人員使用.上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、來訪嘉賓的安全帽(紅色),在其安全帽的兩邊制作“龍?jiān)浇ㄖ?3 厘米)字樣內(nèi)容,不需要編號(hào).本工程建筑物 1-5 層鋼管落地架外圍防護(hù)采用密目安全網(wǎng),6 層及以上爬架外圍防護(hù)采用沖孔鋼板網(wǎng)防護(hù);安全網(wǎng)的標(biāo)準(zhǔn)為:每 10 厘米×10 厘米=100 厘米 2 的面積上有 2002 個(gè)以上網(wǎng)目;做耐貫穿試驗(yàn)不穿透;(將網(wǎng)與地面成 30°夾角,在其中心上方 3 米處,用 5 千克重的鋼管垂直落下),爬架沖孔鋼板網(wǎng)應(yīng)具有足夠的強(qiáng)度,有出廠合格報(bào)告.安全網(wǎng)在使用之前必須取得當(dāng)?shù)亟ㄖ踩O(jiān)督站的管理部門準(zhǔn)用證.進(jìn)行 2 米以上高處作業(yè)必須系好安全帶;安全檢查帶必須經(jīng)過檢測(cè)合格,不得在現(xiàn)場(chǎng)使用不合格的安全帶.(2)“四口”樓梯口、電梯口、預(yù)留洞口、建筑物出入口和井字架進(jìn)出料口.預(yù)留洞口、坑、井的防護(hù)必須用定型蓋板蓋嚴(yán)并刷紅白相間油漆警示.洞口尺寸≦500 米米時(shí)采用木方與膠合板用兩個(gè)鐵釘固定在洞口內(nèi),模板表面刷紅白相間油漆警示.第 6 頁

洞口尺寸≧500米米時(shí),采用1200米米高定型防護(hù)欄桿,洞口中間支掛水平安全網(wǎng),洞口如果是上下幾層連續(xù)的,則每 3 層用鋼管和模板、木方做硬質(zhì)封閉,模板表面刷紅白相間油漆警示.樓層裝配構(gòu)件外墻造型井洞口施工時(shí)采用鋼板封閉,每三層設(shè)置分隔.造型井 造型井統(tǒng)計(jì)表

第 7 頁

樓層采光井口防護(hù),采用后開孔鋪設(shè)鋼板封閉防護(hù)11、12 號(hào)樓中廳防護(hù),采用搭設(shè)滿堂腳手架進(jìn)行防護(hù),同時(shí)兼顧運(yùn)料通道

第 8 頁

樓梯處及樓層臨邊部位用成品防護(hù)欄桿,由立桿和套筒以及部分鋼管組成.立桿高度 1.2 米,在樓梯轉(zhuǎn)角處設(shè)置,套筒固定鋼管與立桿連接,處于 0.6 米、1.2 米處.第 9 頁 樓梯間吊裝施工時(shí)由于梯段安裝滯后一層,因此樓梯間處需安裝平臺(tái)進(jìn)行防護(hù)及作為吊裝平臺(tái),具體做法如下:

電梯井口用不低于 1500 米米高的成品定型電梯防護(hù)門欄固定于電梯井兩側(cè),并懸掛好安全警示標(biāo)志.電梯井內(nèi)每層設(shè)全封閉防護(hù),電梯井內(nèi)不得做垂直運(yùn)輸通道和垃圾通道.裝配式樓層內(nèi)電梯井隨施工進(jìn)度設(shè)置提升鋼結(jié)構(gòu)平臺(tái)

第 10 頁

樓棟施工入口處、施工電梯防護(hù)棚、安全通道均采用方管裝配式防護(hù)棚,立柱腳澆筑 300 米米×300 米米×150 米米砼進(jìn)行包裹固定,表面刷紅白相間油漆警示.第 11 頁

(3)“五臨邊”陽臺(tái)周邊、屋面周邊、框架工程樓層周邊、跑道和斜道兩側(cè)邊、溝、坑、槽和深基礎(chǔ)周邊.構(gòu)件堆場(chǎng)、物料堆場(chǎng)、人車分離通道、建筑物樓層臨邊四周、屋面周邊、框架工程樓層周邊,無圍護(hù)結(jié)構(gòu)時(shí),必須用定型化防護(hù)欄桿,立柱間距 2000 米米,采用膨脹螺栓固定立柱.立柱間使用成品立桿式防護(hù)片連接,安裝距離地面不得大于 50 米米,如下圖所示:

卸料平臺(tái)的外側(cè)邊必須用φ48 鋼管搭設(shè)防護(hù)欄桿,欄桿立柱間距不得大于 2 米,防護(hù)欄桿上桿離地面為 1.2 米高,下桿為 0.6 米高,刷紅白相間油漆各 50 厘米長(zhǎng),采用 20厘米 的木板作擋腳板并固定,掛設(shè)安全立網(wǎng).現(xiàn)場(chǎng)臨邊防護(hù)欄桿實(shí)物圖如下:

第 12 頁

所有安全防護(hù)設(shè)施嚴(yán)禁任何人隨意拆動(dòng)、移動(dòng).如必須拆動(dòng)須報(bào)請(qǐng)安全領(lǐng)導(dǎo)小組或質(zhì)安部批準(zhǔn),且必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完全恢復(fù).期間要加強(qiáng)安全檢查和巡視.2 2、塔吊安全文明施工

現(xiàn)場(chǎng)安裝 6 臺(tái)塔吊施工,按安全規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行“十不吊”.(1)塔吊防護(hù)措施:

1)根據(jù)塔吊重合面,設(shè)定回轉(zhuǎn)限位器.2)在塔吊的起重臂頂部,塔帽頂、平衡臂各安裝一個(gè)防碰燈.3)塔吊司機(jī)、指揮必須持證上崗.4)塔吊司機(jī)指揮應(yīng)配合密切,指揮信號(hào)應(yīng)清晰、明確.司機(jī)應(yīng)持認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度.5)安裝反應(yīng)靈敏的力矩、超高、變幅、行走限位器.6)司機(jī)在開始作業(yè)前,應(yīng)做好以下幾項(xiàng)主要工作:

A.與指揮人員約定好指揮信號(hào)的種類以及防止兩臺(tái)塔吊相碰的事宜.B.查看前一班作業(yè)的各種記錄.C.發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理,并通知項(xiàng)目部管理人員.7)施工作業(yè)中,應(yīng)注意以下幾點(diǎn):

A.司機(jī)應(yīng)服從信號(hào)工的指揮,遵守塔吊安全操作規(guī)程.B.司機(jī)指揮應(yīng)隨時(shí)注意塔吊起重臂的位置.C.夜間施工中司機(jī)應(yīng)打開防碰燈.第 13 頁

8)塔吊停止作業(yè)后要做到以下幾點(diǎn):

A.停止作業(yè)后將起重臂停在一個(gè)方向.B.夜間下班后,應(yīng)關(guān)閉塔吊的電源,但絕對(duì)不能關(guān)閉防碰燈.C.做好當(dāng)班的各種記錄.9)塔吊塔吊臨邊維護(hù)如下圖:3、腳手架安全文明施工

(1)采用鋼絲繩吊拉的工具式卸料平臺(tái),其支撐系統(tǒng)不得與外腳手架聯(lián)結(jié),應(yīng)單獨(dú)做出設(shè)計(jì)并繪制施工圖紙.(2)外架拆除前由專業(yè)工長(zhǎng)進(jìn)行詳細(xì)地外架拆除安全技術(shù)交底,必要時(shí)系好安全帶.拆除的架管扣件絕對(duì)不可直接從高空拋落.(3)拆除前應(yīng)全面檢查腳手架的扣件連接、連墻件、支撐體系等是否符合構(gòu)造要求;清除外架上雜物及地面障礙物;劃出工作區(qū)標(biāo)志.(4)在腳手架上進(jìn)行電、氣焊作業(yè)時(shí),必須辦理動(dòng)火證,有防火措施和專人看守,不可在腳手架上直接鉆孔.(5)其它爬架、挑架等防護(hù)情況參見外腳手架專項(xiàng)施工方案.4 4、安全通道

根據(jù)本工程的實(shí)際情況,安全通道設(shè)置如下:安全通道采用4米寬×4米高方管裝配式雙層防護(hù)棚,防護(hù)棚上鋪 2 米米厚鋼板,安全通道全部為藍(lán)色,安全通道立柱根部澆筑300 米米×300 米米×150 米米砼進(jìn)行包裹固定,表面刷紅白相間油漆警示.通道內(nèi)兩側(cè)根據(jù)具體情況布置安全紅線、質(zhì)量紅線、工藝工法、兩防標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容用室外噴繪布制作

第 14 頁 的宣傳長(zhǎng)廊.考5、安全防護(hù)棚

為了 防止高空墜物,所以在施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)必須設(shè)置安全防護(hù)棚,防護(hù)棚主要設(shè)置在材料加工場(chǎng)地.如:鋼筋加工棚,模板加工棚、以及人貨電梯門前作業(yè)棚、參觀通道.鋼筋防護(hù)棚采用購置的成品鋼筋防護(hù)棚.鋼筋防護(hù)棚上方用模板進(jìn)行雙層防護(hù),四周布置噴繪布制作的鋼筋棚標(biāo)語覆蓋.參觀通道采用鋼結(jié)構(gòu)焊接骨架,頂部蓋雙層彩鋼板,兩邊鋼結(jié)構(gòu)圍欄封閉,四周布置噴繪布制作的標(biāo)語覆蓋.第 15 頁

6、人貨電梯

(1)地面吊籠出入口設(shè)置防護(hù)棚,施工電梯防護(hù)棚做法同安全通道,尺寸為長(zhǎng) 8 米×寬 4 米×高 4 米.(2)在人貨電梯入樓層門口處安裝定型防護(hù),開設(shè)欄柵鐵門,門高 1.8 米寬 1.3 米.進(jìn)入人貨電梯門口的走道頂部無任何孔洞.必須蓋嚴(yán)使之形成一個(gè)安全通道,確保下面操作人員的安全.人員進(jìn)出人貨電梯時(shí),必須關(guān)閉欄柵鐵門.(3)在電梯頂安置霹雷針.第 16 頁 7 7、交叉作業(yè)

(1)支模、粉刷、砌墻

各種工種進(jìn)行上下立體交叉作業(yè)時(shí),不得在同一方向垂直方向上操作.下層作業(yè)的位置,必須處于上層高度確定的可能墜落范圍半徑之外.如因特殊情況不符合上述條件,可在交叉作業(yè)層間加設(shè)防護(hù)棚.(2)腳手架搭設(shè)拆除時(shí),下方不得有其他操作人員,更不允許直接把架管扣件拋落.(3)為了 消防安全,嚴(yán)禁電氣焊工與木工、油漆工、防水等存在易燃材料的工種交叉施工.8 8、卸料平臺(tái)的安全文明施工

卸料平臺(tái)要有搭設(shè)方案,支撐系統(tǒng)不得與腳手架連在一起,平臺(tái)的搭高要符合高計(jì)要求,要有限定荷載標(biāo)牌.不準(zhǔn)采用斜拉斜吊的方式從腳手架上進(jìn)料.卸料平臺(tái)上的架板應(yīng)鋪平綁牢,平臺(tái)周圍須設(shè)置不低于1.5米高防護(hù)圍欄,圍欄里側(cè)用密目安全網(wǎng)封嚴(yán),下口設(shè)置18厘米擋腳板,護(hù)欄上嚴(yán)禁搭設(shè)物品,平臺(tái)應(yīng)在明顯處設(shè)置標(biāo)示牌,規(guī)定使用要求和限定荷載.示意圖:9、模板的安全文明施工

(1)模板堆放有防傾倒措施,拆下模板、背楞,在樓層上堆放時(shí),必須離洞口,鄰邊 1 米以外,在地面堆放高度不得超過 1.5 米,在樓層堆放不得超過 1 米.(2)剪力墻背楞道數(shù)及斜撐,對(duì)拉螺桿外漏絲扣至少外露 3 絲.施工現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)設(shè)施,安全標(biāo)志和警告牌,不得擅自拆動(dòng).(3)模板按組裝編號(hào)運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)后,模板、背楞、支撐桿件采用塔吊捆綁運(yùn)輸至樓層上擺放,對(duì)拉螺桿、插銷、脫模劑采用公司定型化塔吊吊籠吊運(yùn),堆置高度不得超過吊籠上表口.(4)模板安裝采用統(tǒng)一制作的鐵凳,移動(dòng)方便,穩(wěn)定,模板拆除輕拿輕放.模板拆除后從預(yù)留的傳料口向上傳遞至上一樓層組裝.第 17 頁(5)本模板采用獨(dú)立支撐柱,不得使用嚴(yán)重銹蝕、變形、斷裂的支撐柱.立柱基礎(chǔ)應(yīng)牢固.斜支撐應(yīng)牢固拉接,形成整體.(6)模板作業(yè)時(shí),指定專人指揮、監(jiān)護(hù),出現(xiàn)安全隱患時(shí),必須立即停止施工,將作業(yè)人員撤離作業(yè)現(xiàn)場(chǎng),待險(xiǎn)情排除后,方可作業(yè).安裝外圍柱、梁、板模板,應(yīng)先搭設(shè)腳手架并在作業(yè)層滿鋪腳手板,并掛好安全網(wǎng),腳手架搭設(shè)高度要高出施工作業(yè)面至少 1.50米.(7)拆模間歇時(shí),應(yīng)將已活動(dòng)的模板、扣件、支撐等固定牢固,嚴(yán)防突然掉落、倒塌傷人.雨季施工時(shí),遇到中到大雨時(shí)停止施工,小雨施工時(shí),要檢查施工機(jī)具是否有漏電情況,線路是否有破損現(xiàn)象,確保安全后才可進(jìn)行施工,以免發(fā)生觸電事故.(8)小雨施工時(shí)候盡量在樓板模板下進(jìn)行模板的校正、加固工作.重量、尺寸很大的整體大模板通過就近樓梯轉(zhuǎn)運(yùn).夜間施工時(shí),不準(zhǔn)隨便移動(dòng)燈,燈必須固定穩(wěn),若生產(chǎn)與安全發(fā)生矛盾時(shí),生產(chǎn)絕對(duì)服從安全.(9)施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)材料必須隨時(shí)做到工完場(chǎng)清,做好文明施工.10、臨水排水安全文明施工

(1)臨水管網(wǎng)的布置 基坑周邊布置臨水管網(wǎng),由 DN75 的 PPR 管從西向紅線外業(yè)主方提供水源接入,提供施工用水,施工用水在地下室頂板上布置蓄水池經(jīng)加壓水泵加壓后提供樓層施工用水,使用直徑為φ50PPR 管,消防用水采用直徑為φ80 鍍鋅管,從室內(nèi)預(yù)留洞口處接上主體,每層設(shè)置一個(gè)消防栓,配備消防水管帶和管頭.水管網(wǎng)布置見施工平面布置圖.(2)排水溝的布置 現(xiàn)場(chǎng)排水:施工現(xiàn)場(chǎng)排水要通暢,根據(jù)排水要求,設(shè)置沉淀池和連續(xù)、通暢的排水設(shè)施防止泥漿、污水外流堵塞下水道,定期疏通現(xiàn)場(chǎng)排水溝、沉淀池.11、臨時(shí)用電安全文明施工

(1)現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電設(shè)施必須符合《施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電安全技術(shù)規(guī)范》和《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》中臨時(shí)用電的要求.1)施工用電必須按臨水臨電平面布置圖進(jìn)行布設(shè).2)施工過程中對(duì)電纜的要求 因本工地的專用中性點(diǎn)直接接地,故在低壓電力線路中必須采用 TN－S 接零保護(hù)系統(tǒng),嚴(yán)禁利用大地接零.保護(hù)零線(PE 線)必須采用黃綠雙色線,嚴(yán)格與相線、工作零線相區(qū)別,嚴(yán)禁混用.①電纜中必須包含全部工作芯線和用作保護(hù)零線或保護(hù)線的芯線.需要三相五線制配電的電纜線路必須采用五芯電纜.第 18 頁

②五芯電纜必須包含淡藍(lán)、綠/黃二種顏色絕緣芯線.淡藍(lán)色芯線必須用作 N 線;綠/黃雙色芯線必須用作 PE 線,嚴(yán)禁混用.③電纜線路應(yīng)采用埋地基架空敷設(shè),嚴(yán)禁沿地面明設(shè),并應(yīng)避免機(jī)械損傷和介質(zhì)腐蝕.埋地電纜路徑應(yīng)設(shè)方位標(biāo)志.④電纜直接埋地敷設(shè)的深度不應(yīng)小于 0.7 米,并應(yīng)在電纜緊鄰上、下、左右側(cè)均勻敷設(shè)不小于 50 米米厚的細(xì)砂,然后覆蓋磚或混凝土板等硬質(zhì)保護(hù)層.⑤埋地電纜在穿越建筑物、構(gòu)筑物、道路、易受機(jī)械損傷、介質(zhì)腐蝕場(chǎng)所及引出地面從 2.0 米高到地下 0.2 米處,必須加設(shè)防護(hù)套管,防護(hù)套管內(nèi)徑不應(yīng)小于電纜外徑的1.5 倍.架空電纜嚴(yán)禁沿腳手架、樹木或其他設(shè)施敷設(shè).3)施工現(xiàn)場(chǎng)中對(duì)配電室的要求 配電房根據(jù)臨建規(guī)劃及負(fù)荷集中區(qū)域設(shè)于現(xiàn)場(chǎng) 10 棟西南角,配電室布置應(yīng)符合下列要求:

①配電室內(nèi)的母線涂刷有色油漆,以標(biāo)志相序;以柜正面方向?yàn)榛鶞?zhǔn),其涂色符合規(guī)范要求,其中 N 為淡藍(lán)色.②配電柜應(yīng)設(shè)電源隔離開關(guān)及短路、過載、漏電保護(hù)電器.電源隔離開關(guān)分?jǐn)鄷r(shí)應(yīng)有明顯可見分?jǐn)帱c(diǎn).③配電柜或配電線路停電維修時(shí),應(yīng)掛接地線,應(yīng)懸掛“禁止合閘、有人工作”停電標(biāo)志牌.停送電必須由專人負(fù)責(zé).4)施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)配電箱、開關(guān)箱的要求 施工現(xiàn)場(chǎng)配電箱和開關(guān)箱至少配置兩級(jí)保護(hù),漏電保護(hù)器應(yīng)選用電流動(dòng)作型,一級(jí)漏電保護(hù)器的額定漏電動(dòng)作電流大于 30 米 A,額定漏電動(dòng)作時(shí)間應(yīng)大于 0.1s,開關(guān)箱中的二級(jí)漏電保護(hù)器額定漏電動(dòng)作電流應(yīng)為 30 米 A,額定漏電動(dòng)作時(shí)間應(yīng)為 0.1s.漏電保護(hù)器的使用接線應(yīng)與基本保護(hù)系統(tǒng)相適應(yīng)、相配合.開關(guān)箱實(shí)行一箱、一機(jī)、一閘、-漏,嚴(yán)禁一閘多機(jī)現(xiàn)象.二級(jí)配電箱固定在通風(fēng)、無雜物的地方,并且必須防雨、防塵,三級(jí)分配電箱應(yīng)控制高度 1.4—1.5 米以內(nèi).移動(dòng)電箱和開關(guān)箱應(yīng)控制在 60 厘米高度為宜.開關(guān)箱實(shí)行一箱、一機(jī)、一閘、-漏制度,對(duì)配電箱、開關(guān)箱進(jìn)行檢查維修時(shí)將前一級(jí)相應(yīng)的電源開關(guān)分閘斷電,并懸掛停電標(biāo)志牌,嚴(yán)禁帶電操作.開關(guān)箱中的隔離開關(guān)只可控制照明電路和容量不大于3.0kw的動(dòng)力電路,但不應(yīng)頻繁操作.容量大于3.0kw的動(dòng)

第 19 頁 力電路應(yīng)采用斷路器控制, 5)配電系統(tǒng)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,開關(guān)電器及電氣裝置必須完好、無損、牢固,不得沿地設(shè)置,帶電導(dǎo)電接頭必須絕緣包扎,帶電導(dǎo)線嚴(yán)禁壓、掛、搭其它物件,配電箱與開關(guān)箱應(yīng)作名稱、用途、分路標(biāo)記并配鎖,且有專人維護(hù)管理.6)正確選擇照明電器,正確使用安全電壓.7)嚴(yán)格執(zhí)行操作證制度,操作證通過審核批準(zhǔn),操作時(shí)應(yīng)設(shè)有監(jiān)護(hù)人,但有緊急事故發(fā)生時(shí),不致事故發(fā)展擴(kuò)大,倒閘操作可不必執(zhí)行操作證制度.8)對(duì)各類使用人員進(jìn)行安全用電基本知識(shí)培訓(xùn).9)建立用電技術(shù)交底、安全檢查、電氣維修、工程拆除、安全教育、培訓(xùn)制度,建立安全用電責(zé)任制,強(qiáng)化安全用電領(lǐng)導(dǎo)制度.(2)電氣防火措施

1)合理配置、整定、更換各種保護(hù)用電,對(duì)電路和設(shè)備的過載、短路故障進(jìn)行可靠保護(hù).2)在電氣裝置和線路周圍不堆放易燃、易爆和強(qiáng)腐蝕介質(zhì)不使用火源在電氣裝置設(shè)備相對(duì)集中的場(chǎng)所配置絕緣滅火器材并禁止煙火..3)在電氣裝置設(shè)備相對(duì)集中的場(chǎng)所配置絕緣滅火器材并禁止煙火.4)合理設(shè)置防雷裝置.5)建立防火制度,加強(qiáng)防火教育,定期進(jìn)行防火檢查,排除導(dǎo)線破損,老化等火災(zāi)隱患.(3)防雷接地裝置的設(shè)計(jì) 電氣設(shè)備的金屬外殼必須與 PE 保護(hù)線連接;對(duì)防雷有要求的塔吊,必須有重復(fù)接地裝置,PE保護(hù)線應(yīng)單獨(dú)敷設(shè),不作它用,與電氣設(shè)備外殼連接的PE線應(yīng)不小于2.5米米2的絕緣多股銅芯線,PE 保護(hù)線的統(tǒng)一標(biāo)色為黃/綠雙色線.(4)分配電箱、開關(guān)箱的布置

①分配電箱、開關(guān)箱應(yīng)根據(jù)《施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電安全技術(shù)規(guī)范》正確選材、布置,正確接線、配線.大樣如下圖:

②作好各配電箱的防漏電、觸電措施.第 20 頁 ③各樓層應(yīng)配備分電箱,大樣如下圖: ④ 一二級(jí)配電箱防護(hù)做法,大樣如下圖:

(5)臨時(shí)用電的計(jì)劃調(diào)配

1)為滿足工地各種設(shè)備對(duì)電力的需求,在施工過程中應(yīng)搞好協(xié)調(diào)工作,合理分配電源,特別是對(duì)焊接機(jī)械,如電焊機(jī)、電渣壓力焊機(jī)、閃光對(duì)焊機(jī)更應(yīng)注意安排使用時(shí)間.將其使用時(shí)間與大型機(jī)械如塔吊、砼輸送泵使用時(shí)間錯(cuò)開安排,防止同時(shí)使用造成超負(fù)荷斷電,在施工過程中應(yīng)優(yōu)保證塔吊、砼輸送泵的使用.2)在制訂每層、段施工作業(yè)計(jì)劃時(shí),應(yīng)注意對(duì)供電能力與設(shè)備使用負(fù)荷進(jìn)行考慮,合理安排各工序、工種工作時(shí)間,防止因超負(fù)荷影響施工進(jìn)度.(6)現(xiàn)場(chǎng)施工安全用電其他注意事項(xiàng)

1)低壓用電設(shè)備的保護(hù)地線可利用金屬構(gòu)件,鋼筋砼構(gòu)件中的鋼筋作自然接地體.2)電氣設(shè)備正常情況下不帶電的金屬外殼,框架、部件等均應(yīng)作保護(hù)接零.第 21 頁

3)布置在室外的電焊機(jī)、調(diào)直機(jī)、彎曲機(jī)、鋼筋機(jī)應(yīng)設(shè)置在干燥場(chǎng)所,并應(yīng)架設(shè)防穿透防護(hù)棚隱蔽.4)宿舍照明必須有 2.5 米以上的空間,施工碘鎢燈應(yīng)固定在專用支架上.照明回路應(yīng)有漏電保護(hù)器.人防工程和地下照明應(yīng)用 36V 安全用電壓.5)配電箱、開關(guān)箱內(nèi)的電器配置和接線嚴(yán)禁隨意改動(dòng).熔斷器的熔體更換時(shí),嚴(yán)禁采用不符合原規(guī)格的熔體代替.漏電保護(hù)器每天使用前應(yīng)啟動(dòng)漏電試驗(yàn)按鈕試跳一次,試跳不正常時(shí)嚴(yán)禁繼續(xù)使用.6)室外 220V 燈具距地面不得低于 3 米,室內(nèi) 220V 燈具距地面不得低于 2.5 米.普通燈具與易燃物距離不宜小于 300 米米;聚光燈、碘鎢燈等高熱燈具與易燃物距離不宜小于 500 米米,且不得直接照射燃物;達(dá)不到規(guī)定安全距離時(shí),應(yīng)采取隔熱措施.7)電纜中必須包含全部工作芯線和用作保護(hù)零線或保護(hù)線的芯線.需要三相五線制配電的電纜線路必須采用五芯電纜.①五芯電纜必須包含淡藍(lán)、綠/黃二種顏色絕緣芯線.淡藍(lán)色芯線必須用作 N 線;綠/黃雙色芯線必須用作 PE 線,嚴(yán)禁混用.②電纜線路應(yīng)采用埋地或架空敷設(shè),嚴(yán)禁沿地面明設(shè),并應(yīng)避免機(jī)械損傷和介質(zhì)腐蝕.埋地電纜路徑應(yīng)設(shè)方位標(biāo)志.③電纜直接埋地敷設(shè)的深度不應(yīng)小于 0.7 米,并應(yīng)在電纜緊鄰上、下、左右側(cè)均勻敷設(shè)不小于 50 米米厚的細(xì)砂,然后覆蓋磚或混凝土板等硬質(zhì)保護(hù)層.④埋地電纜在穿越建筑物、構(gòu)筑物、道路、易受機(jī)械損傷、介質(zhì)腐蝕場(chǎng)所及引出地面從 2.0 米高到地下 0.2 米處,必須加設(shè)防護(hù)套管,防護(hù)套管內(nèi)徑不應(yīng)小于電纜外徑的1.5 倍.架空電纜嚴(yán)禁沿腳手架、樹木或其他設(shè)施敷設(shè).(7)安全用電與電氣防火組織措施

1)建立臨時(shí)用電施工組織設(shè)計(jì)和安全用技術(shù)措施的編制,審核制度并建立相應(yīng)的技術(shù)檔案.2)建立技術(shù)交底制度、向?qū)I(yè)電工、各類用電人員介紹臨時(shí)用電施工組織設(shè)計(jì)和安全用電措施的總體意圖.技術(shù)內(nèi)容和注意事項(xiàng),并應(yīng)在技術(shù)資料上履行交底人和被交底人的簽字手續(xù),寫明交底日期.3)建立安全檢測(cè)制度,從臨時(shí)用電布置完成開始,定期對(duì)臨時(shí)用電工程進(jìn)行檢測(cè).主要內(nèi)容:接地電阻值、電氣設(shè)備絕緣電阻值、漏電保護(hù)工作參數(shù)等,以監(jiān)視臨時(shí)用電工

第 22 頁 程是否安全可靠,并作好檢測(cè)記錄.4)建立電氣維修制度,加強(qiáng)定期和日常維修工作,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和清除隱患,并建立維修工作記錄,記錄維修時(shí)間、地點(diǎn)、設(shè)備內(nèi)容、技術(shù)措施、處理結(jié)果、維修人員、驗(yàn)收人員等.5)建立工程拆除制度,建筑工程竣工后,臨時(shí)工程的拆除有統(tǒng)一的組織和指揮.并須規(guī)定拆除時(shí)間、人員、程序、方法、注意事項(xiàng)和防護(hù)措施等.6)建立安全用電責(zé)任制,對(duì)臨時(shí)用電各部位的操作、監(jiān)護(hù)、維修分片分塊、分機(jī)落實(shí)到人,并輔以必要的獎(jiǎng)罰.7)建立安全教育和培訓(xùn)制度,定期對(duì)專業(yè)電工和各類用電人員進(jìn)行用電安全教育和培訓(xùn),經(jīng)過考核后合格持證上崗,禁止無證上崗或隨意串崗.8)建立易爆易燃和強(qiáng)腐蝕介質(zhì)管理制度;建立電氣防火責(zé)任制,加強(qiáng)電氣防火,重點(diǎn)場(chǎng)所煙火制度,并設(shè)置禁止煙火標(biāo)志;建立電氣防火教育制度,經(jīng)常進(jìn)行電氣防火知識(shí)教育和宣傳,提高各類用電人員電氣防火自覺性.12、施工機(jī)具設(shè)備用電安全

1)所有施工機(jī)具安裝好后都必須辦理驗(yàn)收手續(xù).2)塔吊安裝完畢,需向湘潭市安監(jiān)站申請(qǐng)辦理驗(yàn)收手續(xù),其“四限位,兩保險(xiǎn)”安全裝置必須齊全,靈敏、可靠.現(xiàn)場(chǎng)使用的塔吊塔身高于 30 米,所以在塔頂和臂架端部設(shè)紅色信號(hào)燈.3)砼泵支腿下方應(yīng)墊方木,泵車應(yīng)水平,將支腿油缸調(diào)平后鎖好,防止泵車偏移造成翻車,當(dāng)砼輸送管內(nèi)有壓力時(shí),其接頭部嚴(yán)禁拆卸,否則應(yīng)先反泵回吸再拆卸.4)電焊機(jī)設(shè)備安全用電 電焊機(jī)設(shè)備外殼應(yīng)做保護(hù)接零,不得接地,因?yàn)楸粳F(xiàn)場(chǎng)用電采用 TN-S 系統(tǒng).另需裝設(shè)防觸電保護(hù)裝置使空載電壓降到安全電壓以下.電焊機(jī)、切割機(jī)、彎曲機(jī)、對(duì)焊機(jī)等施工機(jī)具,無人作業(yè)時(shí)應(yīng)斷開電源,并用蓋板蓋好,以免雨水打濕斷路.焊接現(xiàn)場(chǎng)不得有易燃易爆物品.交流弧焊機(jī)變壓順的一次側(cè)電源線長(zhǎng)度不應(yīng)大于 5 米,其電源進(jìn)線處必須設(shè)置防護(hù)罩.發(fā)電機(jī)式直流電焊機(jī)的換向器應(yīng)經(jīng)常檢查維護(hù),應(yīng)消除可能產(chǎn)生的異常電火花.電焊機(jī)械開關(guān)箱中的漏電保護(hù)器必須符合規(guī)范要求.交流電焊機(jī)械應(yīng)配裝防二次側(cè)

第 23 頁 觸電保護(hù)器.電焊機(jī)械的二次線應(yīng)采用防水橡皮護(hù)套銅芯軟電纜,電纜長(zhǎng)度不應(yīng)大于 30米,不得采用金屬構(gòu)件或結(jié)構(gòu)鋼筋代替二次線的地線.使用電焊機(jī)械焊接時(shí)必須穿戴防護(hù)用品.嚴(yán)禁露天冒雨操作電焊作業(yè).5)人貨電梯外梯籠內(nèi)、外均應(yīng)安裝緊急停止開關(guān).人貨電梯上、下極限位置應(yīng)設(shè)置限位開關(guān).6)夯土機(jī)械.夯土機(jī)械開關(guān)箱中的漏電保護(hù)器必須符合潮濕場(chǎng)所選用漏電保護(hù)器的要求;夯土機(jī)械 PE 線的連接點(diǎn)不得少于 2 處;夯土機(jī)械的負(fù)荷線應(yīng)采用耐氣候型橡皮護(hù)套銅芯軟電纜.使用夯土機(jī)械必須按規(guī)定穿戴絕緣用品,使用過程應(yīng)有專人調(diào)整電纜,電纜長(zhǎng)度不應(yīng)大于 50 米.電纜嚴(yán)禁纏繞、扭結(jié)和被夯土機(jī)械跨越.多臺(tái)夯土機(jī)械并列工作時(shí),其間距不得小于 5 米作時(shí),其間距不得小于 10 米.夯土機(jī)械的操作扶手必須絕緣

7)手持電動(dòng)工具 空氣濕度小于 75%的一般場(chǎng)所可選用 1 類或 2 類手持式電動(dòng)工具,其金屬外殼與 PE線的連接點(diǎn)不得少于 2 處,相關(guān)開關(guān)箱中漏電保護(hù)器的額定漏電動(dòng)作電流不應(yīng)大于 15米 A,額定漏電動(dòng)作時(shí)間不應(yīng)大于 0.1s 其負(fù)荷線插頭應(yīng)具備專用的保護(hù)觸頭.所用插座和插頭在結(jié)構(gòu)上應(yīng)保持一致,避免導(dǎo)電觸頭和保護(hù)觸頭混用.在潮濕場(chǎng)所或金屬構(gòu)架上操作時(shí),必須選用 2 類或由全隔離變壓器供電的 3 類手持式電動(dòng)工具,金屬外殼 2 類手持式電動(dòng)工具合用時(shí),必須符合要求;其開關(guān)箱和控制箱應(yīng)設(shè)置在作業(yè)場(chǎng)所外面.在潮濕場(chǎng)所或金屬構(gòu)架上嚴(yán)禁使用 1 類手持式電動(dòng)工具 狹窄場(chǎng)所必須選用由安全隔離變壓順供電的 3 類手持式電動(dòng)工具,其開關(guān)箱和安全隔離變壓器均應(yīng)設(shè)置在狹窄場(chǎng)所外面,并連接 PE 線.漏電保護(hù)器的選擇應(yīng)符合要求,操作過程中,應(yīng)有人在外面監(jiān)護(hù).手持式電動(dòng)工具的負(fù)荷線應(yīng)采用耐氣候型的橡皮護(hù)套銅芯軟電纜,并不得有接頭.手持式電動(dòng)工具的外殼手柄插頭開關(guān),負(fù)荷線等必須完好無損,合用前必須做絕緣檢查和空載檢查,在絕緣合格、空載運(yùn)轉(zhuǎn)正常后方可使用.13、工 地環(huán)境保護(hù)防塵文明施工

為防止工地施工時(shí)產(chǎn)生揚(yáng)塵,根據(jù)文明施工要求,根據(jù)場(chǎng)地情況加設(shè)降塵霧炮機(jī)、環(huán)

第 24 頁 境監(jiān)測(cè)顯示屏,同時(shí)在圍擋四周設(shè)置降塵噴霧系統(tǒng),大門出入口設(shè)置自動(dòng)高壓沖洗設(shè)備,禁止車輛帶泥上路,施工硬化道路根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況用制作灑水車灑水.、工地信息管理系統(tǒng)

為方便工地現(xiàn)場(chǎng)管理,真實(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)施工人員情況,項(xiàng)目在大門入口安裝門禁系統(tǒng),所有人員進(jìn)出場(chǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理;于此同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)及辦公生活區(qū)安裝遠(yuǎn)程監(jiān)控視頻系統(tǒng),保證施工實(shí)時(shí)監(jiān)控;施工電梯加裝人臉識(shí)別系統(tǒng),保證大型設(shè)備為指定專業(yè)人員才能操作.第 25 頁

14、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施

(1)茶水亭 ①茶亭一般設(shè)置在工地大門入口附近安全區(qū)域.②茶亭內(nèi)應(yīng)配備座椅、洗手池、自動(dòng)加熱飲水機(jī)或保溫桶,保溫桶應(yīng)加蓋加鎖.③亭內(nèi)保持清潔衛(wèi)生,并明確專人管理.④洗手面盆、洗腳池應(yīng)放在茶亭外側(cè)邊.⑤茶亭可采用輕鋼板房制作.茶水亭外觀圖

內(nèi)部布置(2)危險(xiǎn)源公示牌 ①危險(xiǎn)源公示牌須單獨(dú)設(shè)置.②規(guī)格:寬 3.6 米 X 高 2.2 米,畫面見尺寸.③材料:150 方鋼管,L35 角鋼,0.5 厚白鐵皮.④本周各工種危險(xiǎn)作業(yè)公示牌、每月各工種危險(xiǎn)作業(yè)公示要求對(duì)項(xiàng)險(xiǎn)項(xiàng)目用記號(hào)筆填寫.第 26 頁

(3)安全講評(píng)及班前教育講評(píng)臺(tái)

（4）消防展示柜

（5）垃圾桶

第 27 頁

(6)地磅(根據(jù)公司要求配置)

第四章

施工過程中其它應(yīng)注意的事項(xiàng)1、防火、防爆、防雷

(1)防火

第 28 頁

1)根據(jù)本工地實(shí)際情況,配置消防泡沫、干粉滅火器,布設(shè)于配電室、食堂、辦公住宿區(qū)、鋼筋加工棚、芯模加工棚及各作業(yè)樓層.并加強(qiáng)對(duì)用火制度的管理,預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生,凡明火作業(yè),須經(jīng)項(xiàng)目質(zhì)安部批準(zhǔn),且派專人監(jiān)督方可實(shí)施.對(duì)易燃、易爆物品要分庫存放,如乙炔瓶和氧氣瓶存放處遠(yuǎn)離火源、電源,距明火不得小于 10 米,并配有滅火器.如圖所示:

2)電焊作業(yè)要注意焊接電源及線路的短路、超負(fù)荷運(yùn)行、電纜的接觸不良,松脫、電火花飛濺等易引發(fā)火災(zāi)的現(xiàn)象產(chǎn)生.3)氣焊使用的乙炔瓶必須立放,不能臥放,以防丙酮流出,引起著火爆炸,必須裝設(shè)專用的減壓器、回火防止器.且于氧氣瓶間距不少于 5 米.夏季作業(yè)要有遮陽設(shè)施,防止曝曬.與明火的距離不小于 10 米.儲(chǔ)存間應(yīng)有專人管理,在醒目的地方應(yīng)設(shè)置“乙炔危險(xiǎn)”、“嚴(yán)禁煙火”.(2)滅火措施及物質(zhì)的選擇 乙炔瓶著火時(shí),首先要關(guān)閉出氣管閥門停止供氣,使電石與水脫離接觸,可用干粉滅火器撲救.電焊機(jī)著火時(shí),首先要切斷電源,然后再撲救,在未斷電源前不能用水或泡沫滅火器救火,只能用干粉滅火器.氧氣瓶著火時(shí),應(yīng)立即關(guān)閉氧氣閥門,停止供氧,使火自行熄滅.(3)防爆措施 在工地現(xiàn)場(chǎng)主要防止發(fā)生乙炔瓶、氧氣瓶回火爆炸事故,因而乙炔瓶必須裝設(shè)安全閥和爆破片.(4)防雷 塔吊及人貨電梯利用其本身基礎(chǔ)做防雷引下線,外架在其保護(hù)范圍內(nèi).2 2、高處作業(yè)安全技術(shù)措施

(1)懸空作業(yè)防護(hù)

1)支模應(yīng)按規(guī)定的作業(yè)程序進(jìn)行,模板未固定前不得進(jìn)行下一道工序,嚴(yán)禁在連接件和支撐件上攀登上下,并嚴(yán)禁上下同一個(gè)垂直面上裝、拆模板.第 29 頁

2)支設(shè)邊模以及懸挑形式的模板時(shí),必須待外架超過操作面才能進(jìn)行.以便有穩(wěn)固的立足點(diǎn).3)支設(shè)地下室的柱模板,四周應(yīng)設(shè)斜撐,并應(yīng)設(shè)立操作平臺(tái).4)綁扎立柱和墻體鋼筋時(shí),不得站在鋼筋骨或攀登骨架上下,必須搭設(shè)操作平臺(tái).(2)高處作業(yè)安全防護(hù):

1)攀登和懸空高處作業(yè)人員以及搭設(shè)高處作業(yè)安全設(shè)施的人員,必須經(jīng)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)以及專業(yè)考試合格持證上崗,同時(shí)每三個(gè)月進(jìn)行體格檢查.2)高空作業(yè)區(qū)域劃出禁區(qū),并設(shè)置圍欄,禁止行人,閑人通行闖入.在建筑物的出入口,搭設(shè)長(zhǎng) 3—6 米寬度大于通道兩側(cè)各 1 米的防護(hù)棚,棚頂滿鋪腳手板作為安全通道.臨近施工區(qū)域,對(duì)人和物構(gòu)成威脅的地方,亦支搭安全防護(hù)棚.如鋼筋加工棚.3)高空作業(yè)應(yīng)有足夠的照明設(shè)備和避雷措施.4)高空作業(yè)所需的料具、設(shè)備等,必須根據(jù)本工程施工進(jìn)度隨用隨運(yùn),禁止超負(fù)荷.料具應(yīng)堆放平穩(wěn),工具應(yīng)隨時(shí)放入工具袋內(nèi),嚴(yán)禁亂堆亂放和從高處拋擲材料、工具、物件.樓層垃圾集中堆放,及時(shí)清理,傾倒時(shí)應(yīng)有防護(hù)設(shè)施并設(shè)專門區(qū)域.3 3、季節(jié)性施工職業(yè)健康安全方案

根據(jù)本工程和進(jìn)度安排,本工程夏季、雨季進(jìn)行基礎(chǔ)施工和主體結(jié)構(gòu)施工.(1)夏季施工安全措施 考慮到長(zhǎng)沙市區(qū)的實(shí)際情況,夏季氣溫高,且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng).因主要作好夏季施工的安全措施,而夏季施工主要做好防止中暑工作.①利用宣傳板報(bào)的形式,對(duì)職工進(jìn)行防暑降溫知識(shí)的宣傳教育,使職工知道中暑癥狀,學(xué)會(huì)對(duì)中暑病人采取應(yīng)急措施.②合理調(diào)整作息時(shí)間,避開中午高溫時(shí)間工作,嚴(yán)格控制工人加班加點(diǎn),腳手架搭設(shè)工人的工作時(shí)間要適當(dāng)縮短,保證工人有充足的休息和睡眠時(shí)間.③要及時(shí)供應(yīng)合乎衛(wèi)生要求的茶水、綠豆湯等.④及時(shí)給職工發(fā)放防暑降溫的急救藥品和勞動(dòng)保護(hù)用品.⑤工地上要配有十滴水、仁丹、霍香正氣片等消暑藥.(2)雨季施工安全措施

①防觸電.施工現(xiàn)場(chǎng)的用電必須按照臨時(shí)用電安全技術(shù)規(guī)范(JGJ46－2005)和臨時(shí)

第 30 頁 用電組織設(shè)計(jì)執(zhí)行,實(shí)行三級(jí)配電二級(jí)保護(hù),漏電保護(hù)器匹配參數(shù)要符合要求;機(jī)電設(shè)備的金屬外殼必須采取可靠的接零保護(hù).②防雷擊.塔吊、腳手架應(yīng)安裝避雷裝置.③防坍塌.搞好腳手架的排水工作,防止沉陷傾斜;4、文明施工、消防、治污

(1)文明施工措施: 為了 保護(hù)當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境,在施工過程中,本項(xiàng)目部將采取如下現(xiàn)場(chǎng)文明施工措施,創(chuàng)建湖北省建筑施工安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化示范工地.1)封閉管理 施工現(xiàn)場(chǎng)除人員、車輛進(jìn)出口通道外,其余四周應(yīng)設(shè)置連續(xù)封閉的圍墻.圍墻,按照公司CI規(guī)范進(jìn)行CI覆蓋.在項(xiàng)目入口處醒目位置設(shè)置公示牌,公示牌的主要內(nèi)容有工程名稱、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、質(zhì)量監(jiān)理單位、安全文明施工監(jiān)督單位、建筑施工許可證號(hào)(牌)、聯(lián)系電話等.2)項(xiàng)目設(shè)置文明施工管理小組,負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的文明施工管理,項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng),項(xiàng)目綜合辦公室主任任副組長(zhǎng).3)項(xiàng)目部與勞務(wù)隊(duì)伍簽訂文明施工協(xié)議,明確目標(biāo)與責(zé)任.4)施工現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)臨建設(shè)施嚴(yán)格按總平面布置圖的要求進(jìn)行布置.在現(xiàn)場(chǎng)出入口設(shè)門衛(wèi)和臨時(shí)性建筑牌樓.施工工地的大門、圍墻、辦公場(chǎng)所以及各種標(biāo)識(shí)等均按公司《安全文明標(biāo)準(zhǔn)化施工手冊(cè)》的要求設(shè)置.標(biāo)準(zhǔn)大門樣式

第 31 頁 5)九牌三圖共兩套,7 號(hào)棟、8 號(hào)棟、10 號(hào)棟施工區(qū)九牌三圖圖牌布置在工地大門進(jìn)門右側(cè).13 號(hào)棟、14號(hào)棟施工區(qū)九牌一圖圖牌布置在工地大門里面左側(cè).施工圖牌組合自左至右依次包括:工程效果圖、工程概況牌、施工總平面圖、安全生產(chǎn)牌、文明施工牌、消防保衛(wèi)牌、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、環(huán)境保護(hù)公示牌、揚(yáng)塵治理牌、農(nóng)民工權(quán)益保護(hù)牌.6)現(xiàn)場(chǎng)的生產(chǎn)、生活污水應(yīng)進(jìn)行有組織排放,經(jīng)過沉淀過濾處理后通過臨時(shí)暗溝或臨時(shí)排水管道將污水排至城市下水道.7)施工現(xiàn)場(chǎng)的用水、用電線路統(tǒng)一按臨時(shí)用水、用電施工組織設(shè)計(jì)的要求敷設(shè),水、電線路均暗敷,杜絕亂拉電線和隨意接水管,配電箱使用標(biāo)準(zhǔn)鐵箱子,禁止使用木箱子.8)施工現(xiàn)場(chǎng)地面應(yīng)做硬化處理,攪拌機(jī)場(chǎng)地、物料提升機(jī)場(chǎng)地,砂石堆放場(chǎng)地及其他原材料堆放場(chǎng)地等易集水場(chǎng)地,必須混凝土硬化.其他場(chǎng)地可采用磚鋪地或砂石硬化.9)道路必須暢通,施工現(xiàn)場(chǎng)道路應(yīng)在施工總平面圖上標(biāo)示清楚,道路不得堆放設(shè)備或建筑材料.10)施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地應(yīng)有排水坡度、排水管、排水溝等排水設(shè)施,做到排水暢通、無堵塞、無積水.施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)污水沉淀池,防止污水、泥漿不經(jīng)處理直接外排造成市政下水道堵塞,污染環(huán)境.11)材料堆放應(yīng)有施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖,現(xiàn)場(chǎng)材料堆放應(yīng)與總平面圖標(biāo)示位置一致,不得隨意堆放.堆放材料應(yīng)有標(biāo)示牌,其標(biāo)牌內(nèi)容為:名稱、規(guī)格型號(hào)、批量、產(chǎn)地、質(zhì)量等內(nèi)容.材料堆放應(yīng)做到整齊,并按下列規(guī)定堆放: ①鋼筋堆放墊高 30 厘米,現(xiàn)場(chǎng)工字鋼存放架墊放,鋼筋一頭齊,并按不同型號(hào)分開放置.第 32 頁

②模板木方堆放墊高 20～30 厘米,必須堆碼整齊,不超過 1.5 米.③鋼管堆放墊高 20～30 厘米,一頭齊,并按不同型號(hào)分開堆放.④砌塊要按要求堆碼整齊,碼放高度不得超過 2 米.⑤砂、石堆放在砌高 60～80 厘米 高的池子內(nèi),池...

第五篇：《碧桂園物業(yè)管理方案》全文

《碧桂園物業(yè)管理方案》全文

8.5 控制流程圖

8.6 投訴處理工作流程

8.7

附表

8.7.1

《客戶投訴登記表》 8.7.2

《客戶來電記錄表》 9．客戶求助服務(wù)工作規(guī)程 9.1

目的

規(guī)范客戶求助的管理工作，確保及時(shí)、優(yōu)質(zhì)的為客戶提供力所能及的幫助。9.2

適用范圍

適用于物業(yè)管理公司各部門在發(fā)生客戶求助時(shí)的服務(wù)管理工作。9.3

職責(zé)

9.3.1

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)客戶特殊求助事件的安排、處理工作。

9.3.2

物業(yè)部主任負(fù)責(zé)向求助客戶提供服務(wù)工作的組織實(shí)施。

9.3.3

物業(yè)管理員和公司各部門管理人員依據(jù)本規(guī)程向求助客戶提供具體幫助。9.4

工作規(guī)程

9.4.1

客戶求助服務(wù)的分類及處理原則。1）客戶求助服務(wù)分為以下幾類: 急救病人求助服務(wù)； 報(bào)修求助服務(wù)； 投訴求助服務(wù)； 咨詢求助服務(wù)；

盜竊、打架斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外的求助服務(wù)； 臺(tái)風(fēng)、水浸、火災(zāi)等災(zāi)害事故的求助服務(wù)； 其他生活或工作上的正常求助服務(wù)。2）求助服務(wù)處理的原則：

快速反應(yīng)的原則：一般情況下應(yīng)立即給予回復(fù)，解決不了的應(yīng)向部門主任匯報(bào)后在10分鐘內(nèi)給予回復(fù)（有時(shí)效要求的服務(wù)工作按時(shí)效要求執(zhí)行）；

盡可能提供幫助的原則：對(duì)客戶提出求助要求的，應(yīng)主動(dòng)幫助其聯(lián)系相關(guān)部門，切忌推諉。9.4.2

緊急病人的求助處理

1）物業(yè)管理員接到急救病人的求助信息時(shí)，首先應(yīng)主動(dòng)詢問病人的住址及聯(lián)系電話，然后征詢求助人的意見，詢問是否需送醫(yī)院或打“120”急救電話或派人幫助護(hù)理： 如果求助客戶需要幫助送病人去醫(yī)院的：

——物業(yè)管理員通知安管(保安)部值班負(fù)責(zé)人根據(jù)距離的遠(yuǎn)近程度安排兩人到首層大堂或病人家中待命；

——物業(yè)管理員安排車輛（主指的士）到客戶樓下,必要時(shí),物業(yè)管理員可通知安管(保安)員進(jìn)行協(xié)助；

——安管(保安)員應(yīng)向客戶說明來意，并聽從客戶的安排將病人送往醫(yī)院，一般情況下應(yīng)要求客戶同往，并提醒客戶準(zhǔn)備必備用品；

——安管(保安)員協(xié)助求助客戶將病人送到醫(yī)院后；應(yīng)主動(dòng)協(xié)助將病人安置妥當(dāng)，并盡力幫助求助客戶完成如掛號(hào)、找醫(yī)生、取藥等力所能及的事情；

——將病人安置妥當(dāng)后，應(yīng)詢問客戶是否還需要幫助。如無需幫助時(shí)應(yīng)及時(shí)趕回公司；如需要幫助，應(yīng)及時(shí)向部門主任請(qǐng)示匯報(bào)后，由部門主任根據(jù)情況安排處理；

——安管(保安)員返回公司后，將處理情況反饋給安管部值班負(fù)責(zé)人員和物業(yè)管理員；

——物業(yè)管理員應(yīng)及時(shí)將求助處理情況予以記錄。如果客戶需要幫助聯(lián)系撥打“120”急救電話時(shí)：

——物業(yè)管理員應(yīng)了解病人病情后及時(shí)幫助求助客戶撥打120急救電話（必要時(shí)進(jìn)行確認(rèn)），并告訴求助客戶物業(yè)管理公司會(huì)安排人員在大廈入口處做好接應(yīng)準(zhǔn)備； ——物業(yè)管理員將以上情況立即通知安管(保安)部值班負(fù)責(zé)人；

——安管(保安)部值班負(fù)責(zé)人通知本物業(yè)入口值班人員做好接應(yīng)準(zhǔn)備（必要時(shí)安排人員在本物業(yè)入口處等候）； ——急救車到來后，本物業(yè)入口值班人員應(yīng)指引急救車到客戶所在地，并盡力實(shí)施應(yīng)有的幫助；

——安管(保安)部值班負(fù)責(zé)人在接應(yīng)的任務(wù)執(zhí)行完畢后，應(yīng)將情況反饋到物業(yè)部，客戶管理員將情況及時(shí)予以記錄。如果求助客戶要求派人幫助短時(shí)護(hù)理時(shí)：

——物業(yè)管理員應(yīng)按客戶求助的要求向安管(保安)部值班負(fù)責(zé)人說明情況，由安管(保安)部值班負(fù)責(zé)人安排適當(dāng)?shù)娜藛T前去參與護(hù)理；

——護(hù)理人員應(yīng)向客戶說明來意后按客戶的要求實(shí)施護(hù)理； ——護(hù)理人員在執(zhí)行護(hù)理任務(wù)時(shí)，應(yīng)遵從求助客戶的安排，切不可不懂裝懂，加重病人病情；

——在護(hù)理工作過程中，護(hù)理人員不可單獨(dú)與病人在一起，應(yīng)要求病人親屬一起守候，以便處理突發(fā)事件。

2）一般情況下，急救病人的處理工作可在事情處理完畢后向客戶主任匯報(bào)；重大的急救工作應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報(bào)；管理處經(jīng)理認(rèn)為必要的，可向公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示后，按公司領(lǐng)導(dǎo)的指示辦理。

9.4.3

咨詢的求助處理 1）對(duì)客戶提出的書面咨詢，客戶管理員應(yīng)予以登記和及時(shí)處理，不能處理的事務(wù)應(yīng)及時(shí)報(bào)客戶主任，由客戶主任及時(shí)以電話或書面形式回復(fù)，必要時(shí)請(qǐng)公司或相關(guān)部門予以書面回復(fù)。

2）對(duì)客戶提出口頭咨詢，客戶管理員應(yīng)按公司有關(guān)規(guī)定立即予以解答，解答不了的，經(jīng)請(qǐng)示客戶主任后予以回復(fù)，切忌不懂裝懂。

3）在回答客戶的咨詢時(shí)要耐心、細(xì)致，并注意禮貌用語。4）咨詢的事項(xiàng)涉及到公司機(jī)密的，應(yīng)注意保密。

9.4.4

投訴求助的處理：按《投訴處理工作規(guī)程》辦理。9.4.5

報(bào)修求助的處理：按《報(bào)修管理工作規(guī)程》辦理。9.4.6

盜竊、打架斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外求助的處理：按安全管理相關(guān)工作規(guī)程辦理。

9.4.7

火災(zāi)、水浸等災(zāi)害事故的求助處理：按安全管理服務(wù)手冊(cè)中《突發(fā)事件處理工作規(guī)程》及《火警火災(zāi)處理工作規(guī)程》辦理。

9.4.8

對(duì)客戶要求公司提供其他生活或工作上的正常求助，公司應(yīng)本著力所能及的原則進(jìn)行處理。

9.4.9

所有的求助凡涉及有償服務(wù)的，按照《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（見工程維修服務(wù) 手冊(cè)）收取相應(yīng)費(fèi)用。

9.4.10 客戶管理員在每月底對(duì)客戶求助事務(wù)及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析和總結(jié)。

10．客戶報(bào)修管理工作規(guī)程 10.1

目的

規(guī)范客戶報(bào)修及公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修處理工作,保證維修工得到及時(shí)有效的處理。10.2

適用范圍

適用于客戶自用物業(yè)及各類設(shè)施設(shè)備的報(bào)修處理工作。10.3

職責(zé)

10.3.1 工程部主任負(fù)責(zé)維修工作的組織、監(jiān)督以及對(duì)公司制定的維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行收費(fèi)評(píng)審。10.3.2 客戶服務(wù)部前臺(tái)接待員負(fù)責(zé)具體記錄報(bào)修內(nèi)容，及時(shí)傳達(dá)至工程部，并跟蹤、督促維修工作按時(shí)完成。10.3.3 工程部維修人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的確認(rèn)及維修工作。10.4

工作程序 10.4.1 用戶報(bào)修

1）客戶服務(wù)部前臺(tái)接待員在接到用戶報(bào)修要求時(shí)，應(yīng)立即填寫《維修單》。

2）前臺(tái)接待員應(yīng)在2分鐘內(nèi)將記錄的報(bào)修內(nèi)容（包括：用戶名稱、地址、聯(lián)系電話、報(bào)修內(nèi)容、預(yù)約維修時(shí)間等）填入《維修單》（一式四份）相應(yīng)欄目，并在3分鐘內(nèi)通知工程部前來領(lǐng)取《維修單》，工程部主任按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容，應(yīng)立即安排維修人員的工作：

①當(dāng)用戶報(bào)修內(nèi)容屬《有償維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項(xiàng)目且用戶要求盡快前去維修的，應(yīng)安排維修人員在接單后10分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；

②報(bào)修內(nèi)容屬《有償維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項(xiàng)目，用戶另有預(yù)約維修時(shí)間的，維修人員應(yīng)按預(yù)約的維修時(shí)間提前5分鐘帶好維修工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；

③對(duì)于不屬于《有償維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的報(bào)修項(xiàng)目，由工程部主任在接單后15分鐘內(nèi)對(duì)維修的可行性和維修費(fèi)用作出評(píng)審，回復(fù)用戶是否可以維修，經(jīng)征得用戶對(duì)維修費(fèi)用的認(rèn)可及同意維修后，再按上述時(shí)效和維修要求安排維修人員前往維修。

3）工程部維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)首先對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比確認(rèn)，如有不相符的項(xiàng)目應(yīng)在《維修單》上如實(shí)填寫實(shí)際的維修項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4）維修人員向用戶出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，用戶同意維修后開始維修；如用戶不同意維修的應(yīng)提醒用戶考慮同意后再行報(bào)修，并及時(shí)返回工程部向主任說明情況，與主任一同在《維修單》上注明原因并簽名確認(rèn)后交還客戶服務(wù)部備案。

5）如果維修材料是用戶提供的，由維修人員對(duì)材料質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證，并將驗(yàn)證

結(jié)果（“合格”、“不合格”、“質(zhì)量不佳”等）填寫在備注欄內(nèi)。對(duì)于驗(yàn)證不合格的材料，維修人員應(yīng)主動(dòng)提示用戶使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注意尊重用戶的選擇。

6）維修工作完成后，維修人員應(yīng)按《有償維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在《維修單》上注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。并請(qǐng)用戶試用或檢查合格后，在《維修單》上簽名確認(rèn)。維修人員將《維修單》（第一聯(lián)）交給客戶作為繳費(fèi)依據(jù)。

7）維修員必須于每天下午17:00時(shí)前將《維修單》（第二、三聯(lián)）交回工程部主任確認(rèn)后，由工程部主任將《維修單》交前臺(tái)接待員進(jìn)行返單，前臺(tái)接待員于每月25日前將《維修單》（第三聯(lián)）送財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)，第二聯(lián)則由本部門留存。

10.4.2

公共設(shè)施設(shè)備的報(bào)修處理

1）前臺(tái)接待員在接到公共設(shè)備設(shè)施的報(bào)修信息后，在10分鐘內(nèi)通知工程部前來領(lǐng)單。

2）前臺(tái)接待員將《公共區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)巡視表》（第二聯(lián)）交給工程部，并讓其簽收。

3）工程部主任按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。

4）完成維修工作后，維修人員應(yīng)在《公共區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)巡視表》上注明維修有關(guān)事項(xiàng)。并對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行收拾整理。10.4.3

費(fèi)用結(jié)算

1）報(bào)修的費(fèi)用結(jié)算統(tǒng)一由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，任何部門及其工作人員均不得向用戶私自進(jìn)行收費(fèi)。

2）財(cái)務(wù)部工作人員根據(jù)《維修單》第三聯(lián)進(jìn)行收費(fèi)。此筆費(fèi)用一般應(yīng)統(tǒng)一在每月收繳管理費(fèi)用時(shí)進(jìn)行扣除。10.5

附表

10.5.1

《有償服務(wù)記錄表》 10.5.2

《公共區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)巡視表》 11．客戶回訪管理規(guī)程 11.1

回訪工作規(guī)定

11.1.1 責(zé)任人：管理處經(jīng)理和物業(yè)部主任。

11.1.2 客戶服務(wù)部主任制定回訪計(jì)劃，逐一安排回訪。11.1.3 投訴事情處理完畢后三天內(nèi)進(jìn)行回訪，回訪率達(dá)50%，一般投訴由物業(yè)巡查員回訪，重要投訴由客戶服務(wù)部主任回訪，重大投訴由管理處經(jīng)理回訪。

11.1.4 維修工程處理完畢后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行回訪，回訪率達(dá)30%，具體由責(zé)任區(qū)管理員負(fù)責(zé)。

11.1.5 組織文體活動(dòng)結(jié)束后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行回訪，回訪率達(dá)10%，具體由社區(qū)文化文員負(fù)責(zé)。

11.1.6 重大節(jié)日拜訪由管理處經(jīng)理組織進(jìn)行，入伙回訪、突發(fā)事件處理完畢后回訪。

11.1.7 上門回訪必須有客戶的簽名，電話回訪不作此項(xiàng)要求，但在回訪記錄表中寫明“電話回訪”。

11.1.8 物業(yè)部主任對(duì)物業(yè)巡查員的回訪工作進(jìn)行檢查并簽署意見。

11.1.9 對(duì)回訪中，客戶又重新提出的意見、建議或投訴等不能當(dāng)即解釋清楚或暫時(shí)無法作出明確答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù)；對(duì)需要進(jìn)行第二次回訪的必須進(jìn)行第二次、第三次甚至更多次的回訪，在第二次以后的不屬于第三類投訴的回訪可采用電話在回訪形式。

11.1.10 當(dāng)需對(duì)同一問題進(jìn)行回訪工作時(shí)，管理處可以用公開信的形式給住戶答復(fù)，公開信應(yīng)存入回訪檔案。

11.1.11 對(duì)客戶反映的問題做到“件件有著落，事事有回音”，回訪處理率達(dá)100%。

11.1.12 對(duì)同一問題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴），應(yīng)作一次記錄。

11.1.13 對(duì)投訴人沒留下姓名或上級(jí)部門只要求復(fù)函的投訴，可不進(jìn)行回訪，但應(yīng)將復(fù)函情況附在投訴表后。11.2

回訪處理工作流程

11.2.1 管理處客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)客戶回訪工作。

11.2.2 物業(yè)部按照“投訴記錄”的內(nèi)容，按客戶投訴的程度進(jìn)行適當(dāng)回訪，回訪時(shí)間按客戶投訴內(nèi)容具體確定。11.2.3 回訪期間發(fā)現(xiàn)客戶不滿意之處，必須及時(shí)解決，一時(shí)無法解決的應(yīng)向客戶解釋原因，并確定下次回訪時(shí)間并安排人員整改。

11.2.4 將回訪內(nèi)容記錄在《回訪記錄表》上，交部門主任審閱。部門主任將每月統(tǒng)計(jì)回訪結(jié)果記錄在《客戶回訪記錄》上，并提交公司領(lǐng)導(dǎo)，作為改進(jìn)工作的依據(jù)。11.3

附表

11.3.1 《回訪記錄表》 11.3.2 《客戶回訪記錄》 12.物業(yè)巡查工作規(guī)程 12.1

目的

規(guī)范物業(yè)管理員工作內(nèi)容,適用于物業(yè)管理員.12.2

內(nèi)容

12.2.2 每天巡樓時(shí)，帶上所需的記錄表及必要的工具，做到及時(shí)記錄，及時(shí)處理。

12.2.3 制定巡樓計(jì)劃及巡樓順序，每次按計(jì)劃進(jìn)行巡樓并簽到。計(jì)劃包括每次巡樓的多層棟數(shù)及單元數(shù)、高層的樓層及配套物業(yè)等。

12.2.4 遇有商鋪的棟別，商鋪巡查跟樓層同步。12.2.5 每周兩遍巡完小區(qū)（大廈）所有樓層及其配套的場(chǎng)地，綠化公用設(shè)施、設(shè)備等。

12.2.6 每次巡樓檢查公用設(shè)施，發(fā)現(xiàn)設(shè)施有不正常工作或損壞的，填寫在《公共區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)巡視表》上，2小時(shí)內(nèi)報(bào)告工程維修部。

12.2.7 每次巡樓檢查公共地方（小區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)、綠化、各種管井、大廈公共部位，公用設(shè)施表面等）的清潔情況，并填寫《清潔工作檢查記錄表》，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。12.2.8 掌握小區(qū)正裝修的房號(hào)，利用巡樓時(shí)機(jī)檢查、監(jiān)督裝修操作有無違章，對(duì)違規(guī)者按違約標(biāo)準(zhǔn)處理及時(shí)填寫《裝修違章情況記錄表》。

12.2.9 巡查中發(fā)現(xiàn)樓層有機(jī)房、管井房、風(fēng)機(jī)房，電訊房等有門打開的現(xiàn)象及時(shí)關(guān)上，有損壞門鎖的要及時(shí)填寫物業(yè)巡查表，1小時(shí)內(nèi)知會(huì)工程部進(jìn)行維修或更換。

12.2.10 每次巡查過程中，注意住戶房?jī)?nèi)及門、窗、陽臺(tái)等有無安全隱患，若有發(fā)生糾紛，聚眾鬧事、賭博等情況，及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理。若有安全隱患的作為物業(yè)巡查記錄的同時(shí)，立即采取先通知業(yè)主，再妥善處理的辦法排除隱患。12.2.11 每天定時(shí)（一般下午）抽出1-2小時(shí)對(duì)昨天的維修情況進(jìn)行檢查，填寫報(bào)修登記；投訴事件處理完畢三天內(nèi)進(jìn)行回訪。

12.2.12 每月與財(cái)務(wù)部做好住戶欠繳的管理費(fèi)等費(fèi)用的催交工作，每月催交費(fèi)用采取先逐戶電話聯(lián)系，再利用巡樓的機(jī)會(huì)逐一登門拜訪，讓其自覺來管理處交費(fèi)，保證費(fèi)用催交率有90%以上。

12.2.13 每半月對(duì)小區(qū)空置物業(yè)分期分批進(jìn)行地面、墻面及設(shè)施、洗手間、窗戶等清潔一次，有設(shè)施損壞的報(bào)工程維修部維修。

12.2.14 專業(yè)消殺公司來小區(qū)消殺時(shí)，親自跟蹤檢查，對(duì)有漏噴藥的現(xiàn)象或消殺不到位的，責(zé)令其返工，直至返工合格，方在消殺記錄卡上簽名。

12.2.15 巡查中發(fā)現(xiàn)有扔果皮、紙團(tuán)、踐踏綠地，折枝、亂停車、亂擺賣、占用消防

通道等違章現(xiàn)象，及時(shí)填寫《公共區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)巡視表》，做好解釋、勸導(dǎo)工作，必要時(shí)在小區(qū)宣傳欄爆光，達(dá)到制止違章現(xiàn)象的目的。

12.2.16 利用巡樓機(jī)會(huì)，更好地與住戶加強(qiáng)溝通，及時(shí)幫助住戶解決力所能及的事情，聽取住戶對(duì)小區(qū)各項(xiàng)管理的意見，認(rèn)真做好記錄，便于提高我們的管理服務(wù)水平。

12.2.17 綠化巡查按綠化組工作程序進(jìn)行，并記錄在物業(yè)巡查表上。12.3

附表

12.3.1 《裝修違規(guī)情況記錄表》 12.3.3 《清潔工作檢查記錄表》