第一篇：養(yǎng)老院籌建工作總結(jié)

養(yǎng)老院籌建工作總結(jié)

豪雅至尊養(yǎng)老院，是在各級相關(guān)部門比較重視，且大力支持和幫助下經(jīng)民發(fā)[ ] 號文件，關(guān)于籌辦豪雅至尊養(yǎng)老院的批復(fù)批準，開始籌建養(yǎng)老院。目前的進展情況是，養(yǎng)老院的土地、規(guī)劃、設(shè)計、招標等工作已全部完成，項目已正式破土動工。開始了開挖基槽等工作。

今年的工作

一、各級重視，確保立項

一年多來，為確保豪雅至尊養(yǎng)老院能夠立項上馬，我們在政策允許的范圍內(nèi)，積極同有關(guān)部門協(xié)調(diào)工作，抽調(diào)精干人馬，參與籌辦工作。公司先后十次召開上層會議，研究部署豪雅至尊養(yǎng)老院的籌劃和立項工作，建立健全了豪雅至尊養(yǎng)老院籌辦工作的組織體系。從一開始就在人力和物力上支持和保障了項目的開發(fā)。特別是在民政局批準籌辦豪雅至尊養(yǎng)老院后，得到了民政局領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門極為有力的支持和幫助。不僅在籌劃等工作上出謀劃策，而且還抽調(diào)專業(yè)人員，進駐現(xiàn)場進行了前期籌辦和配合工作，使豪雅至尊養(yǎng)老院的籌建開局比較順利。為了使養(yǎng)老院的建設(shè)既能體現(xiàn)為民辦實事初衷，又符合目前城市建設(shè)的相關(guān)政策。在前期籌辦工作，我們會同有關(guān)部門進行了反復(fù)的研究并做了大量的工作。期間先后在土地規(guī)劃，前期立項，建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計等工作中，得到了民政、土地、發(fā)改、城建、規(guī)劃部門的幫助和支持，并且都能做到不厭其繁，使豪雅至尊養(yǎng)老院籌辦和立項工作得以順利進行。

二、精心設(shè)計，合理布局

豪雅至尊養(yǎng)老院的建設(shè)，是在全市民政事業(yè)蓬勃發(fā)展的大好形勢下新建的。所以，項目的建設(shè)既要體現(xiàn)與時俱進，又要適應(yīng)老年頤養(yǎng)天年的需要。在總體規(guī)劃和具體設(shè)計上，充分考慮了豪雅至尊養(yǎng)老院實用性和可持續(xù)發(fā)展。

在設(shè)計過程中，我們與設(shè)計院進行了多次溝通，反復(fù)推敲布局和結(jié)構(gòu)，精心設(shè)計每一個環(huán)節(jié)和每一個細節(jié)，力求完美時尚。我們認為該項目總體設(shè)計，布局合理，功能完善，特別適合老年人居住生活。

三、精挑細選，確保施工

豪雅至尊養(yǎng)老院是在運籌很長時間才確定的市屬民政事業(yè)重點項目，是各級都比較關(guān)心的重點工作。為了確保工作質(zhì)量，使其建成我市一流養(yǎng)老機構(gòu)，在項目招標上克服了隨意性，嚴格按程序，優(yōu)中選優(yōu)，好中選好，最后確定由我市建筑領(lǐng)域的龍頭老大“省第八建設(shè)集團”進行施工。由此確保工程的質(zhì)量。

存在問題

1、工作秩序比較忙亂。由于土地的變更，帶來了許多相應(yīng)的變更工作，造成工作比較忙亂。

2、工作進展比較緩慢。去年以來，因土地、規(guī)劃、立項等相關(guān)工作協(xié)調(diào)工作不夠，反反復(fù)復(fù)，造成工作進展緩慢。

3、工作方法不夠靈活。今后的工作計劃

一、今年底前完成養(yǎng)老院各建筑設(shè)施的主體完工；

二、下半年開始進行養(yǎng)老院設(shè)備招投標工作；

三、根據(jù)養(yǎng)老院建設(shè)進展情況，于下半年后期完善組織建設(shè)和籌備展開工作。

四、進一步做好人員招錄的準備工作和前期培訓(xùn)工作。

第二篇：集資籌建養(yǎng)老院可行性報告(模版)

集資籌建養(yǎng)老院可行性報告（模版）

目錄 概述

第 一 章． 項目背景 第 二 章． 市場分析 第 三 章． 營銷策略 第 四 章． 資金籌措 第 五 章． 財務(wù)分析 第 六 章 風(fēng)險應(yīng)對 第 七 章． 發(fā)展前景

第 八 章． 結(jié) 論 第 九 章． 附 錄

概述

隨著我國人口老齡化程度的加劇，養(yǎng)老已成為一個急需解決的問題。北京市人口老齡化程度較高，養(yǎng)老問題更是不容忽視。而隨著社會的發(fā)展，家庭規(guī)模的縮小，城市生活、工作的壓力，使得居家養(yǎng)老面臨著種種困難。敬老院、老年福利院等老年福利服務(wù)機構(gòu)作為社會養(yǎng)老的一部分，在緩解家庭養(yǎng)老的壓力中起到了一定的作用。為了進一步了解目前北京市社區(qū)老年福利服務(wù)機構(gòu)及其居住老年人的現(xiàn)狀，我們選擇了部分敬老院進行了初步的調(diào)查，現(xiàn)將主要的調(diào)查結(jié)果總結(jié)如下。一 調(diào)查的基本情況

截止到2002年底，北京市已有各種類型（包括敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓、托老所）養(yǎng)老設(shè)施314多所，床位張。其中向社會開放、接受公費、自費入院（所）養(yǎng)老的已近100所，規(guī)模大小不一，收費標準也有差異。此次調(diào)查我們選取了三所敬老院，分別為北京市東城區(qū)和平里街道敬老院、東城區(qū)東直門街道敬老院、海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)敬老院進行入院調(diào)查。調(diào)查共分為兩大部分，第一部分為社區(qū)福利服務(wù)機構(gòu)狀況調(diào)查，包括機構(gòu)名稱、所有制形式、機構(gòu)人員構(gòu)成狀況等；第二部分為社區(qū)福利服務(wù)機構(gòu)內(nèi)的老年人口狀況調(diào)查，包括老人的家庭狀況、身體狀況、經(jīng)濟狀況、以及對福利服務(wù)機構(gòu)的評價等，旨在通過此次調(diào)查，初步了解北京市目前的社區(qū)福利服務(wù)機構(gòu)以及福利服務(wù)機構(gòu)的老年人狀況。二 北京市社區(qū)福利服務(wù)機構(gòu)狀況

（一）所有制形式

這些敬老院在所有制上均屬于各級政府。街道敬老院的所有權(quán)屬于政府派出機構(gòu)的街道辦事處；鄉(xiāng)、鎮(zhèn)敬老院的所有權(quán)則屬于鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府。

（二）人員構(gòu)成

這些敬老院一般都由行政管理人員、護理人員、醫(yī)生和一般工人如廚師、清潔工人等組成。行政管理人員屬于國家行政人員，其他工作人員則為敬老院聘用人員。

（三）資金來源(略)

（四）服務(wù)項目(略)

（五）收費標準

各個敬老院的收費標準并不統(tǒng)一，有的敬老院依據(jù)老人身體狀況收費，分為自理老人、半自理老人和不自理老人三種類型；有的敬老院則按房間收費，分為單間或多人世。最高的為每月8000元，最低的每月800元不等。

三、福利服務(wù)機構(gòu)的老年人狀況

此次調(diào)查在選取的三所敬老院中共調(diào)查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。

（一）基本狀況

圖1：敬老院老人年齡結(jié)構(gòu)（圖略）

1、年齡結(jié)構(gòu)

如圖1所示：在調(diào)查到的100位老年人中，80－89歲的老人居多，為44％；其次為70-79歲的老人，占29％；60－69歲以及90－99歲的老人分別為14％和10％；沒有百歲以上的老人。老年人隨著年齡的增大，身體機能逐漸削弱，健康狀況也逐漸衰退，往往更需要別人的照料，敬老院在這些方面彌補了家庭照料資源的不足。但值得注意到是，由于目前社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的不完善，還不能滿足那些完全不自理的老人或需要長期照料的老人的需求，因此，這些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求較低的中高齡老年人。

表1 敬老院老人基本狀況（略）

2、受教育程度(略)

3、婚姻狀況(略)

4、家庭子女狀況(略)

5、工作單位性質(zhì)(略)

（二）經(jīng)濟狀況(略)

圖2 敬老院老人經(jīng)濟狀況（圖略）

（三）身體狀況(略)這次調(diào)查到的老人當中，有10％的老人基本臥床，吃飯、排便、洗澡等都需要別人照顧；其余老人的身體狀況較好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽車、出租車外出；有18％的老人可以拜訪左鄰右舍；有37％的老人不能單獨外出，但可以一個人自理居家生活（如圖3（略））。圖3 敬老院老人身體狀況

但值得注意的是，這些老人大部分都患有這樣或那樣的慢性病，(略)。

（四）來敬老院的原因(略)（如圖4）（圖略）

（五）對敬老院的評價(略)表2 老人對敬老院的評價（圖略）第 一章．項目背景 1：.項目建設(shè)的必要性

（1），解決老齡化社會問題的需要

官方數(shù)據(jù)顯示：目前中國60歲以上老年人口為1．42億，約占人口總數(shù)的11％，據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達10%以上（60歲）或7%（65歲以上時，標志著這個地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老人已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個人中一位老人；我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。北京和全國一樣老齡化程度為10%以上北京城里的老齡化程度更是不容樂觀。在一些新近的調(diào)查報告中我們可以看到，大概每五位北京人中就有一位老人。想當年，四世同堂被傳為佳話，現(xiàn)如今，北京人生活節(jié)奏明顯加快，多數(shù)家庭都缺少足夠的人力和精力照顧老人。如何養(yǎng)老成為主流人群的熱門話題。有需求就有供給。

(2)構(gòu)建和諧社會的需要(略)

“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所教、老有所學(xué)、老有所樂?！?3)加快社會福利事業(yè)發(fā)展的需要(略)第 二 章．市場分析 1，市場分析

據(jù)一項調(diào)查顯示，如果城市老年人的人均消費額為6000元，消費總額就達2700億元，占城市消費額的10%左右。這還是一個低估的數(shù)字，城鎮(zhèn)離退休人員一年的離退休金就達3440億元(不包括醫(yī)療費及其它)，按80%消費計算就是2750億元，社會上還有不拿退休金的老人和農(nóng)村老人約有6200萬，按居民最低消費額2000元計算，消費額就達1240億元，城鄉(xiāng)共計消費額約4000億元，這只占了居民消費總額的8.2%，中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

老年人由于生理心理的變化，有著與其他年齡段人群不同的特殊需求，需要社會為其提供適合其需要的特殊產(chǎn)品和特殊服務(wù)，只有這種需求得到滿足，他們才會感到幸福。同其他年齡段人群一樣，老年人的需求也是多種多樣的，有生存需求、享受需求和發(fā)展需求等。而這最基本的三種需求在老年人身上都有體現(xiàn)。對于老年人來說，他們不僅希望能夠吃飽穿曖，而且希望能夠享受經(jīng)濟社會發(fā)展的成果，使生活過得更充實更故意義，使自己能夠不斷地完善提高，以實現(xiàn)自我價值。以上需求得到滿足就要建一所專為老年人休閑娛樂醫(yī)療提供服務(wù)的綜合企業(yè)，可以更好地滿足老年人日益增長的需求，提高老年人的生活質(zhì)量，增進老年人晚年生活的幸福程度。2，市場定位

家政服務(wù)工程網(wǎng)

目前的養(yǎng)老機構(gòu)種類很多有居住型，醫(yī)療型，臨終關(guān)懷型，欲建成一所集養(yǎng)老，度假，療養(yǎng)保健，娛樂，休閑為一體的綜合性服務(wù)機構(gòu)。屬中高檔型的老年公寓，老人們都有個人私密空間，有獨立的居室、衛(wèi)生間，可以自理餐飲，自由出入。個性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。第 三 章． 營銷策略

（一），經(jīng)營理念

我們要以現(xiàn)代化的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立品牌，以養(yǎng)老服務(wù)為主，建立多種經(jīng)營方式，形成連鎖企業(yè)。追求高品位，高素質(zhì)，創(chuàng)造有文化素養(yǎng)，有特色的度假式老人樂園，到那里以后，可以丟掉一切家務(wù)的煩惱，子女探望老人不再是負擔，所以把它建成一座東方的伊甸園。

（二）規(guī)范服務(wù)

通過周到細致的關(guān)懷，使入住老人體會到寬松，舒適，親切的家庭韻味。注重以人為本，變管理為服務(wù)。做到愛心，熱心，精心，耐心，孝心，關(guān)心，無微不至，熱情周到。

（三）客戶定位

家政服務(wù)工程

因資金有限，我們要分三期建設(shè)，一期目標為60歲以上，有養(yǎng)老金和醫(yī)保的離退休人員。

（四）促銷方式

采取會員制和非會員制兩種(略)。

第 四 章 資金籌措

集資籌建每股元人民幣起，享有一間養(yǎng)老標準間，終生免費入住。或按年息5%三年還本付息元。宜居首都，安享晚年。一.投資回報，1入股 2回報 3義務(wù)

1、入股

1）每股元（B類），按銀行貸款利率5%，3年還本付息；

2）每股元（A類），按銀行貸款利率5%，享受每年分紅，但撤股須按公司法； 3）每股元（A+類），作為慈善捐入，不獲利分紅。

2、回報

1）3年還本付息，作為債權(quán)人，不承擔風(fēng)險，但享受入住的各項優(yōu)惠。

2）A股，每股擁有一間產(chǎn)權(quán)，可免費入住。享受分紅，風(fēng)險共擔，享受入住優(yōu)惠。

3）A+股，高尚股東，享受（1-2）各待遇，同時可參與經(jīng)營，出合理化建議。各股東在發(fā)起人同意的情況下，可查閱公司保密資料。

3、股東資格要求（義務(wù)）中國家政服務(wù)工程網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺

宣傳推廣本院，以身作責，遵守院內(nèi)規(guī)章制度。股東應(yīng)時刻保有高尚品德孝義精神，不作損害本院、損害國家民族利益之行為。股東原則上不參與經(jīng)營，有專業(yè)才能除外，如醫(yī)護，廚師，電工，園藝師，視同志愿者義工。

第 五 章 財務(wù)分析

（一）效益分析

面對中國人口的迅速增長，老齡化的問題也成為中國目前急需解決的問題之一，而面對北京房地產(chǎn)市場所有領(lǐng)域激烈的競爭，一些精明的投資者已發(fā)現(xiàn)了一個新的投資機會——私營養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一機會隨著中國老齡化人口和中產(chǎn)階層數(shù)量迅速增加而擴大。

現(xiàn)在，一些投資者認為這一產(chǎn)業(yè)具有高回報率，因為政府提供了減免稅措施，他們說這一產(chǎn)業(yè)可能在今后成為外國人的新戰(zhàn)場。

由于政府的減免稅措施和該項目低廉的土地成本，預(yù)計，2年收回全部投資利潤率40%以上。

據(jù)中國國家老齡委統(tǒng)計，從2001年到2070年這一時期平均每年將有596萬人進入老齡，而中國目前只有1000家私營養(yǎng)老院，容納大約25萬人，國營養(yǎng)老院容納不到200萬人，因此，隨著養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)競爭的加大，中國養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)的黃金時代也開始到來。

（二）、利潤回報率

（一）住宿本院房間共分五檔次：單人世 18 M2 計10間、雙人世 18 M2 計20間、三人世 18 M2計20間、夫妻間 18 M2計10間、豪華套間 36 M2計10間，總計：床位150張

單人世：面積約18平，內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、小冰箱、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時呼叫零碎，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。（圖略）

雙人世：面積約18平方米，內(nèi)設(shè)…（圖略）

三人世：面積約18平米，內(nèi)設(shè)…（圖略）

夫妻間：面積約18平米，內(nèi)設(shè)…（圖略）

高檔套間：面積約36平米，內(nèi)設(shè)…（圖略）

（1）高檔房間套房10套，每間2人，床位費/月2100元，伙食費800元，服務(wù)費300元，加收包間費500元計3700元 總計：月元

（2）標準間20間，每間2人，床位費450元/人/月，伙食費450元/人月，服務(wù)費/月300元/人，水電雜100元 共計月/人1350元，總計：月元

（3）普通間20間，每間3人，床位費/月400元/人、伙食費/月450元/人，服務(wù)費/月200元/人，計 月/人1050元，總計：月元

（4）夫妻間 10間，每間2人，床位費450元/人/月，伙食費450元/人月，服務(wù)費/月300元/人，水電雜100元 共計月/人1350元，總計：月元

（5）單人世10間，床位費/月1000元、伙食費/月450元，服務(wù)費/月300元，計 月/人1750元，總計：月元

總計：月/元人民幣 純利潤元 第 六 章．

一 風(fēng)險分析

（一）屬于養(yǎng)老院自身硬件設(shè)施問題 養(yǎng)老院床位的空閑，有這么幾方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京為例，城區(qū)中60％的老年人居住在城區(qū)當中，但是他所擁有的床位總數(shù)不足35％。更多空的床位是在農(nóng)村。這是一個主要的原因。2在一個原因，就是分類不清。名稱的叫法沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具備什么樣的服務(wù)功能。老年人并不清楚

3還有一個原因 養(yǎng)老院的競爭正在加大。以前投資人沒想到養(yǎng)老院能賺錢，養(yǎng)老院的數(shù)量很少，以后幾年估計養(yǎng)老院會慢慢多起來，競爭將從環(huán)境競爭向服務(wù)競爭過渡。由于養(yǎng)老院的投資較大，短時間內(nèi)不會很快回本，市場的變動會增加投資收益的不確切。

（二）下面幾點屬于養(yǎng)老院軟件即人為因素問題

經(jīng)驗少，處理不當而產(chǎn)生訴訟糾紛。養(yǎng)老院發(fā)展仍處于起步階段，可借鑒經(jīng)驗較少。大家都是摸著石頭過河，所以在一些事情上也就容易產(chǎn)生訴訟糾紛。所涉及的案件的相關(guān)類型：房屋租賃、建工合同、供用合同、交通事故賠償、借貸合同、購銷合同；勞動爭議、勞動報酬；財產(chǎn)權(quán)屬、遺贈扶養(yǎng)、委托合同、財產(chǎn)損害賠償、人身損害賠償相關(guān)案件中顯示出的具體原因

1、送養(yǎng)人不能正確理解人的生老病死的情況，自己不愿承擔相應(yīng)的后果，案例：(略)。家政服務(wù)工程

2、養(yǎng)老機構(gòu)疏于管理的情況：a.案例：

3、第三人（共同居住的被送養(yǎng)人）侵權(quán)導(dǎo)致與養(yǎng)老機構(gòu)責任混合的情況。

（三）與國有福利機構(gòu)競爭(略)

二、風(fēng)險應(yīng)對

（一）硬件問題 1 解決選址問題(略)2 確定服務(wù)方向 頤養(yǎng)天年是目的(略)還有一個就是尊嚴。(略)還有一個問題就是親情，(略)3 經(jīng)營之道價格定位要合理

辦養(yǎng)老院收費不能太高，雖然入住養(yǎng)老院的老人大多家庭生活條件不錯，但老人本人的錢并不多。就是說他真正入住養(yǎng)老院的時候，他個人的收入只能承擔費用的60％，而40％的費用是需要子女補貼的，核心競爭力就是收費合理。這里的收費標準是：一個健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一個月的收費1350-2000元，需要護理的老人是2000-3000元，需要全護理的老人是2500-3500元；房間也是分級，單人房需要交包房費500元，一個老人每月2000元左右的生活費用，大多數(shù)家庭都負擔得起；加上環(huán)境好應(yīng)能夠解決養(yǎng)老院床位的空閑，養(yǎng)老院才是現(xiàn)代化的養(yǎng)老方式。

（二）處理相關(guān)案件的法律原則(略)

（三）從相關(guān)案件反映養(yǎng)老機構(gòu)在經(jīng)營管理中應(yīng)注意的問題

1、從事養(yǎng)老機構(gòu)的人士，應(yīng)當具有愛心、同情心及強烈的責任心

2、在法律不完善的情況下，盡量制定詳細、合理的協(xié)議書

3、加強職工的素質(zhì)教育，提高服務(wù)質(zhì)量

（四）國有福利機構(gòu)競爭（略）第 七 章． 發(fā)展前景 一 市場預(yù)測

（一）社會環(huán)境

據(jù)國家民政部門預(yù)計，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右；全國老齡委提供的數(shù)據(jù)顯示，到2010年我國老年市場的年消費需求達到1萬億元。這兩則數(shù)據(jù)顯示出“銀發(fā)經(jīng)濟”的有限商機，而養(yǎng)老服務(wù)無疑是其中的一大亮點。那么，投資養(yǎng)老院“錢景”到底如何？這一領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)門檻是否高高在上？

一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國60歲以上的老年人口已超過1.43億。2010年僅上海市老人就占全市22%以上北京緊隨其后.人口專家預(yù)計，2035年前后，我國65歲以上老人占總?cè)丝诒壤?0%.使“銀發(fā)經(jīng)濟”商機日益凸顯。在異軍突起的“銀發(fā)經(jīng)濟”中，養(yǎng)老、托老服務(wù)最為引人注目。據(jù)統(tǒng)計，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60歲以上）已達人口總數(shù)的20%，就目前形勢而言，養(yǎng)老場所供不應(yīng)求，只能達到市場需求量的1%。因此，在我市發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)，同時也是一陽光產(chǎn)業(yè)。

據(jù)國家民政部門預(yù)計，到2010年，我國 “空巢”比例70%左右。在這種背景下，激活了社會化養(yǎng)老、托老的市場需求，越來越多的老年人開始自費走進養(yǎng)老院。但相比其它創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，其投資周期較長，因此，投資這個行業(yè)，不要有急功近利的心態(tài)，要有長線投資與穩(wěn)步回報的心理。（二）思想觀念

在過去，養(yǎng)老院主要是由政府和慈善機構(gòu)開辦和經(jīng)營，人們把到養(yǎng)老院視為不孝之舉，因此收留的都是那些無經(jīng)濟能力的孤寡老人。

隨著市場經(jīng)濟突飛猛進人們的觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變，為了使老人在晚年生活得到更溫馨、安逸，他們盡量給老人提供舒適的環(huán)境和理想的場所。而老人們也欣然向往晚年的集體生活的樂趣。據(jù)05年的社會調(diào)查，全市大中型養(yǎng)老中心（即便有些服務(wù)較差的）也基本爆滿。就環(huán)境而言，我們所興修的養(yǎng)老中心可以稱得上全市一流的。八．結(jié) 論、（一）加強人員培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量(略)

（二）而創(chuàng)業(yè)成功需注意五點

■收費適中?！鲎C照齊全?！鰧I(yè)知識?！鲋斏鬟x址?！鲇米阏??！拔覀兊捻椖靠傮w投資規(guī)模，定位“中高端”的服務(wù)模式：(略)……特別制訂每名家政護理員最多護理6人，超過每名家政護理員最多護理20人的國際標準。第 九 章． 附 錄

一；土建（略）

敬老院主要建設(shè)內(nèi)容一覽表(略)主要設(shè)計標準及規(guī)范 參照文件(略)總平面布置（略）

第三篇：籌建養(yǎng)老院的可行性報告

籌建養(yǎng)老院的可行性報告

公司領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)于籌建養(yǎng)老院一事經(jīng)過開發(fā)部的調(diào)查和搜集資料，已把具體事宜擬成如下報告，請定奪。

一、從市場角度

是個適合老年人養(yǎng)老的的城市。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到養(yǎng)老。目前人口1350萬其中老年人口占到234萬，占到18.83%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構(gòu)1080余家共計4.68萬余張，剛剛達到老年人口百分之二，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。

二、目前市內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展考察

市養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少像天津鶴童院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機構(gòu)。具體來講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構(gòu)，收費較低（全部費用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)齊全。

2、百床以上收費在1300元左右的養(yǎng)老機構(gòu)，在市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)是市養(yǎng)老機構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機構(gòu)，由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構(gòu)管理處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。經(jīng)營這種養(yǎng)老機構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構(gòu)財務(wù)運營進行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)復(fù)施達到降低服務(wù)成本的目的。經(jīng)我公司實地考察并開會商討，認為開發(fā)籌建養(yǎng)老中心的方案可行，不僅能為市的社會福利事業(yè)做出貢獻，此項目也有很大的發(fā)展空間。請定奪。

關(guān)于打熱水井的問題，我部門已經(jīng)咨詢過工程勘察研究院，地熱勘查院高級工程師教授。得知如要打井，前期需投入15-20萬資金做專家論證會，會后會有詳細的報告和勘查結(jié)果來證實是否有熱水可以洗和供暖，但是存在一定風(fēng)險，請定奪。

老年住宅公寓計劃立項可行性研究報告目錄

一、市房地產(chǎn)市場概況

二、老年住宅市場分析

1、老齡化市場機遇分析

2、市老齡化現(xiàn)狀

3、市老年住宅市場現(xiàn)狀

4、老年人住宅市場發(fā)展趨勢

三、項目規(guī)劃要求

四、項目投資預(yù)算

1、項目投資與成本費用估算

2、項目投入產(chǎn)出與回報

五、項目風(fēng)險分析

六、風(fēng)險規(guī)避建議與結(jié)論

一、市房地產(chǎn)市場縱觀上半年市房地產(chǎn)市場

今年上半年，市房地產(chǎn)投資增長26.6%左右，同期全市GDP增26.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟發(fā)展基本同步。新開工面積增長28.1%，竣工面積增長29.8%，竣工面積增長幅度大于新開工面積增長幅度；竣工積增長29.8%，銷（預(yù)）售面積增長，銷（預(yù)）售面積增長幅度大于竣工面積增長幅度。數(shù)字顯示：市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴張的發(fā)展態(tài)勢。

開發(fā)投資額大幅增長

今年上半年市房地產(chǎn)總投資238.68億元，同比增長26.6%，占全社會固定資產(chǎn)總投資的26.3%。其中：住宅投資152.45億元，同比增長40.6%，占總投資的73.65%（經(jīng)濟房開發(fā)投資17.62億元，占住宅投資的11.56%）。辦公樓投資4.62億元，同比增長11%；商鋪投資21.16億元，同比增長3.2%。

新開工面積穩(wěn)步增加，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位

新開工面積較快增長，經(jīng)濟適用房保持快速增長態(tài)勢。上半年，全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長28.1%。其中，住宅新開工面積1101.40萬平方米，增長28.8%；辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長43.7%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積117.15萬平方米，增長17.2%。上半年，全市經(jīng)濟適用房施工面積522.76平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟適用房面積87.81萬平方米，增長98.7%。

消費市場需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長

商品房銷售勢頭良好。上半年，商品房銷售面積為910.22萬平方米，同比增長40.3%。1至5月，全市商品房銷售額225.92億元，同比增長50.1%。其中，住宅銷售額192.72億元，增長52.3%；辦公樓銷售額4.44億元，增長11.9%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額26.43億元，增長37%。商品房銷售價格漲勢不止

由于“新特區(qū)”土地升值的預(yù)期、國務(wù)院《城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007―2020年）》文件的出臺等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價格預(yù)計將不斷上揚。上半年：住宅類物業(yè)銷售均價為3353.4元/㎡，同比上漲7.25%；寫字樓物業(yè)全年銷售均價為5339.97元/㎡，同比上漲4.3%。

國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸

隨著天津濱海新區(qū)之“新特區(qū)”，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，其房地產(chǎn)市場所蘊含著的巨大潛力日益彰顯；同時，目前市人均住房建筑面積僅24.3平方米，處于全 國中游水平，同發(fā)達國家和我國發(fā)達城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；市地價底、房價低，利潤上升空間也很大。因此，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好市場前景，紛紛通過各種渠道，涌入市場尋找商機。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至去年，已有153家外資房地產(chǎn)企業(yè)掏出149.27億元資金“砸”入樓市，資金總量占到了全市外商投資企業(yè)的“總盤子”的26.6%。也就是說，近年來進入的外資中，有超過兩成的資金進入了房地產(chǎn)市場。這些企業(yè)均擁有先進的營銷理念、雄厚的資金實力、優(yōu)良的管理團隊、先進的技術(shù)水平，這無疑將加劇房地產(chǎn)市場的競爭，同時也有利于進一步繁榮房地產(chǎn)市場，帶動重慶樓市逐漸由低端價格競爭向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競爭的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。綜上所述：2007年上半年．市房地產(chǎn)市場較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產(chǎn)市場將是上半年房地產(chǎn)市場的延續(xù)和發(fā)展，前兩個季度房地產(chǎn)運行的各項經(jīng)濟指標和成為新特區(qū)后的市場預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展和走勢。由此預(yù)測：下半年市房地產(chǎn)市場將繼

續(xù)走高，全面上揚。

二、老年人住宅市場分析

（一）老齡化市場機遇分析

我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

“老年人住宅市場”潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)

面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)?？偨Y(jié)：

縱觀我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場開發(fā)的主體，造成這種市場開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成。可以預(yù)見，老年人住宅逐步被消費者（老

年人極其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機，誰就開拓了新的市場，也就贏得了市場競爭。

（二）市老齡化現(xiàn)狀 人口老齡化加劇

中國老年人口的絕對數(shù)量最多的直轄市——相信這是重慶不得不戴上的桂冠。2000年全市65歲及以上的老人為244.54萬人，每100人里8人年齡超過65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達414萬。目前，這種壯觀的老齡化趨勢不會停滯，在未來幾年還會逐年上升，到2010年，老年人口將達到500萬，占全市總?cè)丝诘?5%，相當于每6個人里就有1位老人。目前，根據(jù)2004年全市65歲及以上人口達到了10.9%，80歲以上高齡老人達到1.6%，這說明重慶在人口老齡化的同時，老齡化也在以平均每年0.1個百分點的速度上升。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180 萬人，約占全市老年人總數(shù)的40%以上。

民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢

縱觀老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。民辦養(yǎng)老機構(gòu)的優(yōu)勢表現(xiàn)在，體制機制靈活，適應(yīng)性強；經(jīng)營策略上更多思考；管理手段上多樣，市場化運作；負責程度上責任心強，全年無休，以院為家，是事業(yè)型；運作成本上更經(jīng)濟、有效。

老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移

老年人進入養(yǎng)老院等福利機構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當嚴重。相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。

老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品

對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。

“山水型老年公寓”將更受消費者青睞

隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。

三、項目規(guī)劃

根據(jù)對項目的具體定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，在此提出項目規(guī)劃方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要

滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。

設(shè)計要人性化

要方便老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

生活要智能化

應(yīng)配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。

環(huán)境要園林化

應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

戶型要合理化

應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計要個性化、合理化。

配套要完善化

小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。

四、項目投資成本預(yù)算

（一）項目投資與成本費用估算

1、地塊項目開發(fā)假設(shè)條件

? 規(guī)劃用地總面積：100畝，66700㎡。

?土地用途：住宅用地

?使用功能：居住養(yǎng)老

?建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空

?建筑高度：（多層約6層）18.6m —（小高層約12層）36.6m ? 綜合容積率：1.5 ? 綠化面積：40%

? 總戶數(shù)：按50㎡/戶計算約為631戶，? 總?cè)丝冢喊慈司?8㎡計算約為1128人商品房市場售價：其中小高層2000元/㎡，建面約21466㎡；多層1800元/㎡，建面約10120㎡；商鋪3800元/㎡，建面約1200㎡。

2、建設(shè)開發(fā)成本估算

前期費用 序 號

土地費用 土地出讓金 拆遷管理費 城市基礎(chǔ)配套費 總規(guī)劃設(shè)計圖 施工圖設(shè)計 費用科目

金 額(萬元)

1200 200 200 300 30 40 園林景觀設(shè)計 20 8 人防費 100 9 消防建審費 20 10 抗震費 20 11 白蟻費 2

合計 2130萬元

?

?中期費用

序 號 費用科目

建管費 2 地質(zhì)勘探費 3 質(zhì)量監(jiān)督費 4 施工監(jiān)理費 樁基費（綜合取費）6 招標費 土建施工費（綜合取費）8 水電、消防安裝施工 室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）10 室外道路工程 11 綠化景觀工程 12 噪音防治費

金 額(萬元)30 60 60 800 20 2600 1000

300 500 300 20 14 合計 ? 公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備 電梯費用 5850萬元

30

?后期費用 序 號 費用科目

金 額(萬元)2 3 4 5 6 7 合計

開發(fā)管理費、不可預(yù)見費：

（前期費用+中期費用+后期費用）×2%=（2130萬+5850萬+1290）×2% =185.4萬 ? 開發(fā)總成本估算：

投資開發(fā)總成本=（前期費用）2130萬+（中期費用）5850萬+（后 費用）1290萬+（開發(fā)管理費、不可預(yù)見費）185.4萬=9455.4萬

（二）項目投入產(chǎn)出與回報

辦理商品房銷（預(yù)）售許可證 廣告、宣傳費 銀行利息 垃圾處理費 營業(yè)稅

商品房維修基金（綜合）辦理權(quán)證 1290萬元

500 100 50 500 50 501、銷售價格確定

由于本案具體地理位置尚未明確，無法運用市場比較法確定項目的銷售價格，只能參照其他城市及本市類似項目來確定銷售價格。故現(xiàn)將銷售價格暫定為：多層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價格進行銷售收入計算。（待項目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價）

2、銷售總收入

?住宅銷售收入：2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=6114.8萬元

? 商鋪銷售收入：3800元/㎡×1200㎡=4560萬元

?銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=6114.8萬+4560萬 =10674.8萬元

3、項目銷售總利潤

項目投資開發(fā)總利潤=總銷售收入10674.8萬元－項目總成本9455.4萬元=1219.4萬元

4、成本利潤率

項目投資開發(fā)總利潤/項目總成本=1219.4萬元/9455.4萬元=12.9%

五、項目風(fēng)險分析

1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可需要一段時間

重慶市有60歲以上老年人近500萬，可謂市場大，潛力大，但 就老年人住宅市場而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢

竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可程度及時間長短。

2、消費群體的特殊性和項目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項目具有較大風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目除了項目營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，項目營銷運作和資金運作的成功與否決定著項目開發(fā)成功與否。老年住宅項目面對的是60歲以上的特殊消費群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現(xiàn)行房貸政策對60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義貸款購房，要么由老年人獨資購房，要么老年人出資，子女資助購房。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會影響老年人購房消費，也必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負面影響，這是本項目風(fēng)險之二。

六、風(fēng)險規(guī)避建議與結(jié)論

老年住宅項目強調(diào)地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好，同時市場需求很大，擁有可觀的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風(fēng)險能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險值降低到最低程度，特提如下建議：

1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。

2、本項目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī) 劃，項目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加有效的避免項目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項目的順利實施。

3、項目實施前，還應(yīng)在本案報告基礎(chǔ)上進一步進行市場調(diào)研。在調(diào)查過程中，對重慶老年住宅市場不但要進行定性分析，還要進行定量分析，以便從營銷角度對老年人住宅市場項目定位，市場前景作出準確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險。

綜上所述，隨著市房地產(chǎn)市場競爭日漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)市場整體發(fā)展趨勢，通過市場分析，避開激烈競爭的房產(chǎn)市場，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠見的選擇。

第四篇：籌建工作總結(jié)

籌建工作總結(jié) ——阜陽中心支公司 浙商阜陽中心支公司在2011年4月20號開始籌建，在分公司黨委、總經(jīng)理室的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的團結(jié)拼搏，開拓進取，在業(yè)務(wù)拓展、內(nèi)部管理，樹立形象等方面取得了較大的成績。全面實施精細化管理;進一步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加大業(yè)務(wù)推動力度;切實抓好兩核體系建設(shè)，不斷加強基礎(chǔ)管理;繼續(xù)深化各項改革，狠抓隊伍建設(shè)，努力實踐“客戶第一”，全面提升管理水平，全力做強做大車險、非車險兩項業(yè)務(wù)，提高經(jīng)營效益，擴大市場占比。內(nèi)強素質(zhì)，外塑形象，通過公司上下的團結(jié)一致，奮力拼搏，真正把阜陽中支建成一家合規(guī)保險公司。正因為自身的堅持，阜陽中支在業(yè)務(wù)發(fā)展上逐步而穩(wěn)健，目前日平臺基本保持在十五萬元左右。從8月25日正式開業(yè)運營至11月28日，保費規(guī)模達到800萬元。相較同類型保險公司車險品質(zhì)較高。

在籌建之初公司領(lǐng)導(dǎo)層大力宣傳品牌知名度，組織員工專業(yè)技能的培訓(xùn)，提高各部門整體素質(zhì)做出了積極而有效的工作。保監(jiān)局在驗收公司籌建時充分肯定了公司的工作準備并減少了驗收流程。

阜陽市現(xiàn)有十四家保險主題，市場相對混亂，各公司政策浙商，人保，平安，太平洋，大地，國元，華安，陽光，人壽財，天安，太平，永誠，渤海，都邦，安邦。十五家

第五篇：養(yǎng)老院工作總結(jié)

養(yǎng)老院工作總結(jié)

一、對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的防控工作。高度重視，嚴格防控部署。堅持把疫情防控工作作為當前第一重點工作來抓，堅決執(zhí)行《關(guān)于做好新型冠狀病毒肺炎疫情防控期間全市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)封閉式管理的通知》、《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)民電〔2020〕11 號文全力做好養(yǎng)老機構(gòu)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，等一系列文件，對疫情防控工作進行了重點部署、防控措施了進行細化。積極響應(yīng)，制定了防控方案與應(yīng)急預(yù)案等，聞令而動、迅速部署，緊急制定了應(yīng)急預(yù)案，突出重點、明確任務(wù)、責任到人，對疫情防控工作進行全面部署。組織實時監(jiān)測和防護，切實保障了院民和員工的人身安全。

二、加強消防、食品安全管理。緊盯消防、食品安全工作，嚴把食品采購關(guān)，規(guī)范食材使用，食物做到徹底煮熟，生熟食品分開，對廚房餐具進行消毒，加強飲食管理，生熟分開，餐具專人專用，餐食按人按份分配，嚴格落實食品留樣檢測制度，確保老人食品安全。每天分批次指導(dǎo)老人進行適當戶外活動，增強體質(zhì)，提高免疫力。12月份4名員工體檢辦理了健康證。6月份和12月份開展了工作人員和院民消防滅火逃生演練。12月份對消防噴淋系統(tǒng)進行了改造。對有倒塌隱患圍墻進行了維修。廚房下水溝旁邊新建一個污水處理池。以上工作還有許多地方?jīng)]有做好，還要在今后的工作中不斷改進，為服務(wù)好院民不斷努力，不斷提高老人獲得感、幸福感和安全感。