第一篇：精髓：王健林親自總結(jié)的商業(yè)地產(chǎn)八大心得

精髓：王健林親自總結(jié)的商業(yè)地產(chǎn)八大心得！

1.解決資金：尋求低成本的、能長期使用的資金在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實力，或者有長期能使用的資金平臺。萬達(dá)在這方面有最深刻的教訓(xùn)。我們在2001年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，是以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維來思考問題的。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長投的弊端就顯現(xiàn)出來了，尤其是國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。幸虧我們的決策有前瞻性，在2004年1月開了一個總裁辦公會，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設(shè)，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。如果沒有預(yù)見性，等到銀行催債的時候再想辦法，那就可能出問題了。所以我體會，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長期使用的低成本資金最重要。2.找到人才：自我培養(yǎng)所有行業(yè)都注重人才，但對商業(yè)地產(chǎn)來說，更需要人才，因為這個行業(yè)是一個復(fù)合型的行業(yè)。大家不要以為，搞超市、搞百貨的人拿來就能用，搞百貨搞超市是零售思維，同單純的房地產(chǎn)思維一樣，都不行。做購物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合型的知識?，F(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。我舉一個例子說明人才的重要性。萬達(dá)在上海的五角場做了一個三十幾萬的購物中心，計劃明年開業(yè)。請了號稱世界第一的商業(yè)設(shè)計公司做設(shè)計，這家公司有120多年專門做購物中心規(guī)劃的經(jīng)驗，全球做了幾百個購物中心。開始動工后，一個偶然的機會，我請美國的托伯曼公司的總裁幫忙看看項目，他們是專門做高端購物中心的，他提出了一些修改意見，讓我們有眼前一亮的感覺?？上б驗橐呀?jīng)施工了，基本的東西不能推翻，只能做些修改。修改之后，規(guī)劃和人流動線比原來更加合理。我們計算了一下，僅一項設(shè)計上的修改，可以每年增加2000萬的租金。這說明懂行的人才對商業(yè)地產(chǎn)多么重要。所以做商業(yè)地產(chǎn)，沒有這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點金融投資的綜合型人才，是非常難的。正因為如此，萬達(dá)現(xiàn)在幾乎變成了一個學(xué)校，一些人來萬達(dá)做了一兩年，就有很多單位想挖他們跳槽。所以我們想，干脆自己建一個專門的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。3.只租不售：血的教訓(xùn)做商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點。在這方面，萬達(dá)有深刻的教訓(xùn)。我們現(xiàn)在有21個購物中心，前10個購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平方米。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平米均價3萬多，賣了幾十億，但是這10個項目竣工后，雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營，還是有5、6個出現(xiàn)了問題。什么問題呢？商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。銷售商鋪的時候，因為我們做了十七年房地產(chǎn)開發(fā)銷售，合同寫的很清楚，房子出售后，我們不承擔(dān)經(jīng)營上的責(zé)任。根據(jù)銷售合同，我們在法律上沒有責(zé)任，但經(jīng)營不好，業(yè)主商戶就要鬧事，我們在道義上的責(zé)任無法推脫。

如果萬達(dá)不是品牌企業(yè)，不是一個把購物中心作為長期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)，只是打一槍換一個地方，那我們就不用對業(yè)主負(fù)責(zé)。當(dāng)時有四五個業(yè)主起訴萬達(dá)的案子，都以業(yè)主敗訴為終，因為合同約定很清楚。但是我們以購物中心作為長期發(fā)展方向，作為品牌企業(yè)，就一定要解決業(yè)主的問題。去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個項目，除了南京、青島等項目，因為地理位置特別好，經(jīng)營穩(wěn)定之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業(yè)主若干年8%的回報率，個別地區(qū)9%。

所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個別成功銷售之后仍然紅火經(jīng)營的先例，我個人認(rèn)為那是個案，不能成為規(guī)律。萬達(dá)在全國賣了10個項目的商鋪，超過一半以上都有問題。2004年，我們做了一個決定，購物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售。凡是銷售購物中心的，在全國失敗的例子比比皆是，我舉幾個。譬如東莞的一個大mall，銷售得好，價格高，但是現(xiàn)在剛剛開業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營問題，我可以斷定他們正在走我們以前走過的路。我們觀察，凡是賣商鋪來做商業(yè)地產(chǎn)項目，9成以上運作不好，有個別占著天時地利人和的成功，那是個例現(xiàn)象。

說到這里，大家可能會說：講了半天，你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售，你有錢有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。

1、在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報率12%，就可以了。

2、如果在一個核心區(qū)，旁邊沒有地做住宅，那么辦？可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。

3、如果不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。4.做對程序：招商在前，建設(shè)再后做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，不可避免地帶著房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式，先做規(guī)劃設(shè)計，建一半甚至建成了再招商，有些主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。所以做購物中心，非常重要的是做對程序。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。或者叫：顛倒程序，把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。而且招商絕非招一個主力店的問題。做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。所以，一定要把程序做對了，招商在前。

招商在前還有個明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。萬達(dá)現(xiàn)在做購物中心，建安包括稅費、管理費等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。為什么這么便宜？就是設(shè)計階段與進(jìn)駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。我們2004年以后建的購物中心都是收租面積沒有無效面積。而且我們的程序做對了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗收證書免租三個月，第91天開始計租，不管他們開不開業(yè)。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。

5.商業(yè)定位：地址、規(guī)模、主力店都做好基本就成功了具體到技術(shù)層面而言，商業(yè)定位決定項目的成敗。商業(yè)有兩句名言。一句是“隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但差一步生意就差了三成。這些語言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面，最重要的就是商業(yè)定位。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個環(huán)節(jié)呢？ 1.定地址：多番考察 了解政府規(guī)劃

選址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗，這就是零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗的積累。在選址上，無論如何不能一次確定，有時間的話，一年的時段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時間，中午、晚上都看看。還有一點非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個城市，先了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。我們在南昌的項目，頭一個在八一廣場，效益很好，第二個項目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現(xiàn)他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過去，但是他們過去辦公了，還是有城無市，人氣不旺。政府希望我們?nèi)プ鲆粋€購物中心，我們規(guī)劃了一個十幾萬平的購物中心。一個十幾萬平的購物中心要靠十多萬人來支持，那里目前最多有一萬人，為什么我敢做呢？因為購物中心要兩年以后才開業(yè)，現(xiàn)在房子賣了很多，另外政府配套建設(shè)了兩所好學(xué)校，我相信，我們的購物中心一上，就會促使更多人入住，形成人氣商氣。我看大勢，所以新區(qū)也敢去。2.定規(guī)模：15萬平米是最佳上限

購物中心在國際上有個理論，10萬平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當(dāng)然這是國外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬平米是他們的上限。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，我個人認(rèn)為15萬平米是最佳的上限。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。規(guī)模越大，租金越低。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來組合。在中國，零售業(yè)態(tài)沒有這么豐富，在發(fā)達(dá)資本主義國家有50萬種商品，中國目前只有20萬種商品。目前在中國，大主力店的發(fā)展可以，1萬平以上的超市、建材店好找，但次主力店的發(fā)展相差太遠(yuǎn)，1000、2000平的次主力店極其難找。

在歐洲，我看到一個糖果的連鎖店，每一個店就幾百平方米，但是在一個購物中心里可以開4、5個店，每個門口開一個。別看小小的糖果，一個店可以有上千種類的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，賣糖果賣出了世界級的連鎖品牌，每年20多億歐元銷售額。類似這種有特色的次主力店，中國現(xiàn)在很少。所以，規(guī)模上不宜過大。3.定主力店：娛樂、休閑占比加大

地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問題。關(guān)于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。我看過一篇文章，里面有句話說“購物中心是吃出來的”。國際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個功能是購物；第二是休閑；第三是運動；第四是交際。這是世界購中心新的理論。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往，那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個小時。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留時間?，F(xiàn)在國內(nèi)的購物中心，有一些人只單純地考慮零售賣場，而國外的購物中心，有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。我們從自己開發(fā)的購物中心也有體會，哪一個購物中心的娛樂、休閑做得好，哪個購物中心就火。

以上講了三個定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術(shù)層面上講，這個購物中心就基本成功了。

6.搞好設(shè)計：抓住四個關(guān)鍵點搞好規(guī)劃設(shè)計絕不單是設(shè)計師的責(zé)任，反過來說，單靠設(shè)計師是做不好購物中心的。因為設(shè)計師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，但做購物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。設(shè)計師，尤其西方國家培養(yǎng)出來的設(shè)計師，他們講個性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。完全憑設(shè)計師規(guī)劃購物中心風(fēng)險很大。

商業(yè)設(shè)計的專業(yè)性要求比住宅設(shè)計還要高，萬達(dá)很牛的一點是有全國首家獨立的商業(yè)規(guī)劃研究院，所有萬達(dá)廣場的規(guī)劃設(shè)計都由他們完成。搞好設(shè)計有四個關(guān)鍵點： 1.人流動線

這是設(shè)計方面的第一要素。人怎么流動，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個2%的坡度。我們自己的體會，單一通道是最好的，最多一個環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。2.視覺通透 在國外做購物中心有個設(shè)計要求，一眼至少能看到十個店招。看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買欲。不能搞花里胡哨不實用的東西。3.交通體系

卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。如果覺得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點浪費，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點，其它地方做低一點。如果錢多一點，可以都做高。這樣有好處。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。再一個，廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細(xì)節(jié)問題。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。4.主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 這與一開始我講的招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對接，才能掌握好這些東西。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點就掌握了，再做就會很熟悉了，這需要時間積累。所以，如果不注意主力店的技術(shù)要求，就會造成浪費。7.商業(yè)物管：后期管理是最大難點購物中心的物業(yè)管理是一個特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡單的保安、保潔。目前萬達(dá)最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機電又懂物管的人。我們與上海復(fù)旦大學(xué)、深圳物管學(xué)院簽了一個協(xié)議，每年定向培養(yǎng)人才。但遠(yuǎn)水解不了近渴，他們畢業(yè)后，還需要五到十年的鍛煉才能真正用得上，不過作為一個有長期目標(biāo)的公司，這種投入還是要做的。

商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)之后的補充招商調(diào)整，還有機電、保安、保潔等職責(zé)。商業(yè)地產(chǎn)中最大的難點不是商業(yè)定位、不是規(guī)劃設(shè)計而是后期管理。一個商業(yè)項目，招好商開了業(yè)，才是挑戰(zhàn)的開始，為什么？第一年很可能有部分商家經(jīng)營不下去，選擇退出，俗稱“掉鋪”。商戶都有自己的利益，經(jīng)營好時，他們可以與開發(fā)商共存共榮；一旦經(jīng)營不好時，他們根本不與開發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險，不是關(guān)門停業(yè)，就是一走了之。其風(fēng)險最終還是轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。如果此時開發(fā)商放任自流，再好的商業(yè)項目也難逃一劫。所以“掉鋪”后選擇什么業(yè)態(tài)的商家重新入駐、選擇哪個品牌、給他什么樣的租金才是整個商業(yè)地產(chǎn)的重中之重。同一個商鋪，不同的業(yè)態(tài)、不同的商家來經(jīng)營，結(jié)果是不同的。所以，招商是一個持續(xù)性工作，并不是開業(yè)前招好商就行了，商業(yè)招商的火爆不一定證明后期運營的成功。

8.承受壓力：至少要兩年培育期一般來講，商業(yè)項目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。所以，想從事購物中心這個行業(yè)，一定要有足夠的心理準(zhǔn)備，一定要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，做購物中心絕非輕松事。否則為什么全國只有1%的房地產(chǎn)企業(yè)，全世界只有平均不到3%的房地產(chǎn)企業(yè)做購物中心呢？我打一個不恰當(dāng)?shù)谋扔?，做住宅開發(fā)是小學(xué)，做寫字樓、酒店等是中學(xué)，那么做購物中心就是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。

廣州的天河城，現(xiàn)在成了購物中心的典范，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來很成功。大多數(shù)人卻不知道，天河城也曾差點死掉，如果不是國有企業(yè)的話就已經(jīng)死掉了。天河城建設(shè)時，貸款7億元，前三年連續(xù)虧損，租金收不上來，還不了貸款，困難重重。后由廣東省政府出面組織六大公司分擔(dān)出錢還貸，才渡過了難關(guān)。

過了幾年，培育期過了，大家認(rèn)可它了，買東西的人也走順腿了。人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買，80%是隨機購買。天河城渡過難關(guān)之后，才有生意興隆。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。即使有資金、有人才，但是怕麻煩，想瀟灑就不能做商業(yè)地產(chǎn)。

第二篇：王健林：做商業(yè)地產(chǎn)的一些心得

王健林：做商業(yè)地產(chǎn)的一些心得

什么叫商業(yè)地產(chǎn)？我個人理解，商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)其實是一個進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。平均下來，全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例就更少，少于1%。商業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。下面談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)的體會、心得。

一、解決資金：尋求低成本的、能長期使用的資金

在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實力，或者有長期能使用的資金平臺。

萬達(dá)在這方面有最深刻的教訓(xùn)。我們在2001年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，是以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維來思考問題的。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長投的弊端就顯現(xiàn)出來了，尤其是國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。幸虧我們的決策有前瞻性，在2004年1月開了一個總裁辦公會，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設(shè)，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。

如果沒有預(yù)見性，等到銀行催債的時候再想辦法，那就可能出問題了。所以我體會，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長期使用的低成本資金最重要。

二、找到人才：自我培養(yǎng)

所有行業(yè)都注重人才，但對商業(yè)地產(chǎn)來說，更需要人才，因為這個行業(yè)是一個復(fù)合型的行業(yè)。大家不要以為，搞超市、搞百貨的人拿來就能用，搞百貨搞超市是零售思維，同單純的房地產(chǎn)思維一樣，都不行。做購物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合型的知識。現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。

我舉一個例子說明人才的重要性。萬達(dá)在上海的五角場做了一個三十幾萬的購物中心，計劃明年開業(yè)。請了號稱世界第一的商業(yè)設(shè)計公司做設(shè)計，這家公司有120多年專門做購物中心規(guī)劃的經(jīng)驗，全球做了幾百個購物中心。

開始動工后，一個偶然的機會，我請美國的托伯曼公司的總裁幫忙看看項目，他們是專門做高端購物中心的，他提出了一些修改意見，讓我們有眼前一亮的感覺?？上б驗橐呀?jīng)施工了，基本的東西不能推翻，只能做些修改。修改之后，規(guī)劃和人流動線比原來更加合理。我們計算了一下，僅一項設(shè)計上的修改，可以每年增加2000萬的租金。這說明懂行的人才對商業(yè)地產(chǎn)多么重要。所以做商業(yè)地產(chǎn)，沒有這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點金融投資的綜合型人才，是非常難的。正因為如此，萬達(dá)現(xiàn)在幾乎變成了一個學(xué)校，一些人來萬達(dá)做了一兩年，就有很多單位想挖他們跳槽。所以我們想，干脆自己建一個專門的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。

三、只租不售：血的教訓(xùn)

做商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點。在這方面，萬達(dá)有深刻的教訓(xùn)。我們現(xiàn)在有21個購物中心，前10個購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平方米。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平米均價3萬多，賣了幾十億，但是這10個項目竣工后，雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營，還是有5、6個出現(xiàn)了問題。什么問題呢？商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。

銷售商鋪的時候，因為我們做了17年房地產(chǎn)開發(fā)銷售，合同寫的很清楚，房子出售后，我們不承擔(dān)經(jīng)營上的責(zé)任。根據(jù)銷售合同，我們在法律上沒有責(zé)任，但經(jīng)營不好，業(yè)主商戶就要鬧事，我們在道義上的責(zé)任無法推脫。如果萬達(dá)不是品牌企業(yè)，不是一個把購物中心作為長期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)，只是打一槍換一個地方，那我們就不用對業(yè)主負(fù)責(zé)。

當(dāng)時有四五個業(yè)主起訴萬達(dá)的案子，都以業(yè)主敗訴為終，因為合同約定很清楚。但是我們以購物中心作為長期發(fā)展方向，作為品牌企業(yè)，就一定要解決業(yè)主的問題。去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個項目，除了南京、青島等項目，因為地理位置特別好，經(jīng)營穩(wěn)定之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業(yè)主若干年8%的回報率，個別地區(qū)9%。所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個別成功銷售之后仍然紅火經(jīng)營的先例，我個人認(rèn)為那是個案，不能成為規(guī)律。萬達(dá)在全國賣了10個項目的商鋪，超過一半以上都有問題。2004年，我們做了一個決定，購物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售。凡是銷售購物中心的，在全國失敗的例子比比皆是，我舉幾個。譬如東莞的一個大mall，銷售得好，價格高，但是現(xiàn)在剛剛開業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營問題，我可以斷定他們正在走我們以前走過的路。我們觀察，凡是賣商鋪來做商業(yè)地產(chǎn)項目，9成以上運作不好，有個別占著天時地利人和的成功，那是個例現(xiàn)象。

說到這里，大家可能會說：講了半天，你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售，你有錢有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。

1.在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報率12%，就可以了。

2.如果在一個核心區(qū)，旁邊沒有地做住宅，那么辦？可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。

3.如果不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。

四、做對程序：招商在前，建設(shè)再后

做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，不可避免地帶著房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式，先做規(guī)劃設(shè)計，建一半甚至建成了再招商，有些主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。

所以做購物中心，非常重要的是做對程序。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后?；蛘呓校侯嵉钩绦颍逊康禺a(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。而且招商絕非招一個主力店的問題。做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。所以，一定要把程序做對了，招商在前。招商在前還有個明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。萬達(dá)現(xiàn)在做購物中心，建安包括稅費、管理費等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。為什么這么便宜？就是設(shè)計階段與進(jìn)駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。

我們2004年以后建的購物中心都是收租面積沒有無效面積。而且我們的程序做對了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗收證書免租三個月，第91天開始計租，不管他們開不開業(yè)。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。

五、商業(yè)定位：地址、規(guī)模、主力店都做好基本就成功了

具體到技術(shù)層面而言，商業(yè)定位決定項目的成敗。商業(yè)有兩句名言。一句是“隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但差一步生意就差了三成。這些語言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面，最重要的就是商業(yè)定位。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個環(huán)節(jié)呢？

1.定地址：多番考察+了解政府規(guī)劃

選址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗，這就是零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗的積累。在選址上，無論如何不能一次確定，有時間的話，一年的時段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時間，中午、晚上都看看。還有一點非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個城市，先了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。我們在南昌的項目，頭一個在八一廣場，效益很好，第二個項目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現(xiàn)他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過去，但是他們過去辦公了，還是有城無市，人氣不旺。政府希望我們?nèi)プ鲆粋€購物中心，我們規(guī)劃了一個十幾萬平的購物中心。一個十幾萬平的購物中心要靠十多萬人來支持，那里目前最多有一萬人，為什么我敢做呢？因為購物中心要兩年以后才開業(yè)，現(xiàn)在房子賣了很多，另外政府配套建設(shè)了兩所好學(xué)校，我相信，我們的購物中心一上，就會促使更多人入住，形成人氣商氣。我看大勢，所以新區(qū)也敢去。

2.定規(guī)模：15萬平米是最佳上限 購物中心在國際上有個理論，10萬平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當(dāng)然這是國外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬平米是他們的上限。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，我個人認(rèn)為15萬平米是最佳的上限。

規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。規(guī)模越大，租金越低。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來組合。在中國，零售業(yè)態(tài)沒有這么豐富，在發(fā)達(dá)資本主義國家有50萬種商品，中國目前只有20萬種商品。目前在中國，大主力店的發(fā)展可以，1萬平以上的超市、建材店好找，但次主力店的發(fā)展相差太遠(yuǎn)，1000、2000平的次主力店極其難找。在歐洲，我看到一個糖果的連鎖店，每一個店就幾百平方米，但是在一個購物中心里可以開4、5個店，每個門口開一個。別看小小的糖果，一個店可以有上千種類的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，賣糖果賣出了世界級的連鎖品牌，每年20多億歐元銷售額。類似這種有特色的次主力店，中國現(xiàn)在很少。所以，規(guī)模上不宜過大。

3.定主力店：娛樂、休閑占比加大

地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問題。關(guān)于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。

我看過一篇文章，里面有句話說“購物中心是吃出來的”。國際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個功能是購物；第二是休閑；第三是運動；第四是交際。這是世界購中心新的理論。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往，那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個小時。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留時間?，F(xiàn)在國內(nèi)的購物中心，有一些人只單純地考慮零售賣場，而國外的購物中心，有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。我們從自己開發(fā)的購物中心也有體會，哪一個購物中心的娛樂、休閑做得好，哪個購物中心就火。

以上講了三個定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術(shù)層面上講，這個購物中心就基本成功了。

六、搞好設(shè)計：抓住四個關(guān)鍵點

搞好規(guī)劃設(shè)計絕不單是設(shè)計師的責(zé)任，反過來說，單靠設(shè)計師是做不好購物中心的。因為設(shè)計師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，但做購物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。設(shè)計師，尤其西方國家培養(yǎng)出來的設(shè)計師，他們講個性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。完全憑設(shè)計師規(guī)劃購物中心風(fēng)險很大。

商業(yè)設(shè)計的專業(yè)性要求比住宅設(shè)計還要高，萬達(dá)很牛的一點是有全國首家獨立的商業(yè)規(guī)劃研究院，所有萬達(dá)廣場的規(guī)劃設(shè)計都由他們完成。搞好設(shè)計有四個關(guān)鍵點：

1.人流動線 這是設(shè)計方面的第一要素。人怎么流動，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個2%的坡度。我們自己的體會，單一通道是最好的，最多一個環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。

2.視覺通透

在國外做購物中心有個設(shè)計要求，一眼至少能看到十個店招?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶?，能刺激人的購買欲。不能搞花里胡哨不實用的東西。

3.交通體系

卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。如果覺得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點浪費，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點，其它地方做低一點。如果錢多一點，可以都做高。這樣有好處。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。

再一個，廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細(xì)節(jié)問題。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。

4.主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

這與一開始我講的招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。

不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對接，才能掌握好這些東西。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點就掌握了，再做就會很熟悉了，這需要時間積累。所以，如果不注意主力店的技術(shù)要求，就會造成浪費。

七、商業(yè)物管：后期管理是最大難點

購物中心的物業(yè)管理是一個特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡單的保安、保潔。目前萬達(dá)最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機電又懂物管的人。我們與上海復(fù)旦大學(xué)、深圳物管學(xué)院簽了一個協(xié)議，每年定向培養(yǎng)人才。但遠(yuǎn)水解不了近渴，他們畢業(yè)后，還需要五到十年的鍛煉才能真正用得上，不過作為一個有長期目標(biāo)的公司，這種投入還是要做的。

商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)之后的補充招商調(diào)整，還有機電、保安、保潔等職責(zé)。商業(yè)地產(chǎn)中最大的難點不是商業(yè)定位、不是規(guī)劃設(shè)計而是后期管理。一個商業(yè)項目，招好商開了業(yè)，才是挑戰(zhàn)的開始，為什么？第一年很可能有部分商家經(jīng)營不下去，選擇退出，俗稱“掉鋪”。商戶都有自己的利益，經(jīng)營好時，他們可以與開發(fā)商共存共榮；一旦經(jīng)營不好時，他們根本不與開發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險，不是關(guān)門停業(yè)，就是一走了之。其風(fēng)險最終還是轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。如果此時開發(fā)商放任自流，再好的商業(yè)項目也難逃一劫。所以“掉鋪”后選擇什么業(yè)態(tài)的商家重新入駐、選擇哪個品牌、給他什么樣的租金才是整個商業(yè)地產(chǎn)的重中之重。同一個商鋪，不同的業(yè)態(tài)、不同的商家來經(jīng)營，結(jié)果是不同的。所以，招商是一個持續(xù)性工作，并不是開業(yè)前招好商就行了，商業(yè)招商的火爆不一定證明后期運營的成功。

八、承受壓力：至少要兩年培育期

一般來講，商業(yè)項目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。

所以，想從事購物中心這個行業(yè)，一定要有足夠的心理準(zhǔn)備，一定要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，做購物中心絕非輕松事。否則為什么全國只有1%的房地產(chǎn)企業(yè)，全世界只有平均不到3%的房地產(chǎn)企業(yè)做購物中心呢？我打一個不恰當(dāng)?shù)谋扔?，做住宅開發(fā)是小學(xué)，做寫字樓、酒店等是中學(xué)，那么做購物中心就是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。

廣州的天河城，現(xiàn)在成了購物中心的典范，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來很成功。大多數(shù)人卻不知道，天河城也曾差點死掉，如果不是國有企業(yè)的話就已經(jīng)死掉了。天河城建設(shè)時，貸款7億元，前三年連續(xù)虧損，租金收不上來，還不了貸款，困難重重。后由廣東省政府出面組織六大公司分擔(dān)出錢還貸，才渡過了難關(guān)。過了幾年，培育期過了，大家認(rèn)可它了，買東西的人也走順腿了。

人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買，80%是隨機購買。天河城渡過難關(guān)之后，才有生意興隆。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。即使有資金、有人才，但是怕麻煩，想瀟灑就不能做商業(yè)地產(chǎn)。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)八大經(jīng)典租售模式

商業(yè)地產(chǎn)八大經(jīng)典租售模式

1、普通租售模式：

普通租售模式，就是按照平常一般的租售方式進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的租賃或銷售，即整個商鋪按每平米銷售，可按銀行規(guī)定提供貸款按揭，同時一般只提供租賃服務(wù)，但不擔(dān)保租賃。

2、承諾一定年限固定回報率（國家已明文禁止這種字眼，但可換成其他）

承諾一定年限固定回報率，一般包括“包租”與“保租”兩種模式。

“包租”模式，就是指在客戶購買商鋪產(chǎn)權(quán)時，約定提前返還若干年的租金，這部分資金從房款中扣除，但在未來若干年內(nèi)經(jīng)營權(quán)由商城所有。“包租”概念宣傳重點在租金 預(yù)支，保證投資回報得到實現(xiàn)，對加強市場銷售信心有相當(dāng)重要的作用。

“保租”模式，就是指在客戶購買商鋪產(chǎn)權(quán)時，商城約定每月一個固定的高租金（一般高于供貸）。在未來若干年內(nèi)經(jīng)營權(quán)由商城所有。“保租”概念宣傳重點在“以租代供”，讓品牌商家為你打工，以高回報率打動消費者。

3、“以租代售”的銷售方式：

“以租代售”的銷售方式，主要針對經(jīng)營性商家，也存在兩種情況。一是新商城還沒旺場或經(jīng)營性商家對旺場信心不太足，既先把商鋪租給經(jīng)營性商家若干年（一般旺場期，5年左右），若干年后商家可優(yōu)先認(rèn)購，以前租金可以充當(dāng)購鋪款。目的在于快速促進(jìn)商城旺場，給經(jīng)營商保障。

二是老的商城{經(jīng)營不太久}打算快速銷售，目前經(jīng)營性商家可以以以前租金充當(dāng)購鋪款（一般以前租金已經(jīng)計算進(jìn)售價）。

4、“銀企聯(lián)貸”銷售模式（非產(chǎn)權(quán)）

一般非產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)，銀行部提供貸款服務(wù)?！般y企聯(lián)貸”銷售模式，就是開發(fā)商和銀行，并以開發(fā)商擔(dān)保人為買家提供貸款，而與銀行協(xié)商通過銀行統(tǒng)一按月收取貸款。目的快速回籠資金，減輕資金鏈壓力。

5、“預(yù)購合同”銷售模式

“預(yù)購合同”是專門針對目前即將建設(shè)或在建的商城，通過預(yù)購合同約定，由于是期房形式，客戶確定預(yù)購就可以得到10%以上的增值匯報。比如：客戶購買10萬的房產(chǎn)，采用“預(yù)購合同”模式至需要支付9.09萬即可，另外0.91萬元的增值作為前期投資回報，同時后期經(jīng)營權(quán)由商城采用“包租”或“保租”方式而所有，商城給予業(yè)主固定年回報?！邦A(yù)購合同”銷售模式主要是在前期的銷售過程中，通過預(yù)購優(yōu)惠的實質(zhì)而開展激勵性銷售。

6、“產(chǎn)權(quán)式”銷售模式：

“產(chǎn)權(quán)式”銷售模式是針對于投資性客戶，每年得到投資匯報的客戶群體。此類客戶群體，根據(jù)各地的經(jīng)濟水平，可以以“每一萬元”、“每平方米”（商鋪或?qū)懽謽牵┗颉懊恳荒辍?、“每半年”（度假酒店）為單位進(jìn)行銷售，在辦理產(chǎn)權(quán)式，通過公證等手段進(jìn)行“組合產(chǎn)權(quán)人”。降低投資門檻，使所有人都能夠有經(jīng)濟能力投資項目，參與到項目里來，并能在此得到相應(yīng)豐厚的匯報。

7、物業(yè)回購服務(wù)銷售模式

投資者經(jīng)營不好，商鋪可原價退還。商業(yè)戶購買了商鋪的投資者加入日后經(jīng)營不好，可以在一定時限后再以原價將商鋪退給開發(fā)商，以保證投資者的利益不會受損失?；刭彆r限限定在8-10年。理由：推出“回購”服務(wù)看上去是給了投資者一個安全出口，把風(fēng)險留給開發(fā)商自己。其實并非那么回事，發(fā)展商“回購”年限設(shè)定在8年至10年，就算撇掉通貨膨脹因素看，一個商鋪如果能堅持經(jīng)營8-10年，一般說就能收的云開見日月明，其價值肯定增加了。增值了的商鋪有誰會以原價退給開發(fā)商呢？又有誰愿意做賠本買賣做足8-10年呢？期間早已把商鋪自行處理掉了。因此，就算在最壞的情況下，投資者留給開發(fā)商的風(fēng)險也是微乎其微的。

8、“商鋪銀行”概念銷售模式

“商鋪銀行”概念營銷模式，本質(zhì)就是虛擬銀行活期存款，存本取息。“商鋪銀行”操作模式基本流程：

① 投資客戶交首付，簽訂房屋買賣合同；

② 辦理銀行按揭，10年貸款的月供由開發(fā)商來供；

③ 簽訂商鋪委托經(jīng)營協(xié)議書，10年間開發(fā)商以投資客首付為本返利； ④ 返本利率參考國家銀行利率，但一定高于銀行同期存款利率

⑤ 10年后，開發(fā)商必須收回商鋪的產(chǎn)權(quán)，投資客戶同樣必須把產(chǎn)權(quán)過給開發(fā)商； ⑥ 開發(fā)商收回產(chǎn)權(quán)同時，返還給投資客戶的首付款； ⑦ 10年委托期間，投資客允許自由退出；

⑧ 在此銷售過程中，涉及到的貸款、辦理產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)過戶等各種相關(guān)費用（含稅費）由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。

“商鋪銀行”操作模式關(guān)鍵點掌握：

① 整個銷售過程，客戶僅需付首付，原則上不應(yīng)承擔(dān)其他費用，類比銀行存款； ② 因設(shè)立客戶自由退出機制，客戶收益可采取逐年遞進(jìn)方式返利，但整體10年間均不應(yīng)低于8%，才能對客戶有吸引力；

③ 在銷售過程中，開發(fā)商墊付的相關(guān)費用較大，可按投資客戶退出的年限長短，適當(dāng)由客戶分?jǐn)傄徊糠?。（例如?0年期退出，開發(fā)商承擔(dān)100%，9年期90%......1年期10%）

“商鋪銀行”操作模式利弊分析： 開發(fā)商利益所在：

① 迅速回籠資金，保證物業(yè)后續(xù)的開發(fā)和運營有足夠的資本； ② 擁有今后樓盤升值的巨大空間；

③ 物業(yè)產(chǎn)權(quán)完整后，擁有絕對控制權(quán)，后期的招商或銷售可靈活處理。開發(fā)商風(fēng)險所在：

① 房地產(chǎn)市場風(fēng)云變化，商鋪市值不升反降； ② 商家經(jīng)營不善，導(dǎo)致商鋪市值下降；

③ 商家經(jīng)營不善，導(dǎo)致承諾客戶回報無法兌現(xiàn)； ④ 商家經(jīng)營不善，導(dǎo)致客戶集體退鋪現(xiàn)象發(fā)生。投資客利益所在：

① 商鋪產(chǎn)權(quán)最終屬于開發(fā)商，可以有效禁止開發(fā)商項目銷售完畢，套利出現(xiàn)，把投資客的高額回報風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了承租商；

② 考慮到后期開發(fā)商必須收回商鋪，獲取項目增值利潤，故項目之處定價不會虛高； ③ 在銷售過程中開發(fā)商墊付的稅費及相關(guān)費用基本按照商鋪總價為繳納基數(shù)，故項目定價開發(fā)商會據(jù)此酌情考慮；

④ 自由退出機制，投資客可根據(jù)項目的經(jīng)營情況，決定退出時機； ⑤ 急需資金之即，可以隨時抽取本金，等同于銀行。投資客風(fēng)險所在：

① 回報不如市場上宣稱的“一鋪富三代，百年搖錢樹”，“十年收回成本，還將擁有一個增值旺鋪”這類投資性物業(yè)；

② 商家經(jīng)營不好，開發(fā)商不誠實，仍有資金被套牢的危險。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)考察心得

商業(yè)地產(chǎn)考察心得

近幾日，利用周末外出學(xué)習(xí)了幾個城市綜合體和專業(yè)市場的案例，頗有些許心得，與關(guān)注的朋友分享如下：

1、南京水游城：

水游城項目屬于是一個大型綜合性商業(yè)項目，建筑面積16.7萬平方米，位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶?！八纬恰笔且粤鲃拥乃疄橹黧w，營造的一個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。

我對水游城的感觸有以下幾個地方。

首先，他不是一個銷售型的商業(yè)物業(yè)，所以在商業(yè)的布局和體驗上做的比較有特色，尤其利用一層的水系有機地將地下商業(yè)與地上商業(yè)形成了一個帶式的連貫，這是一個非常大膽的嘗試，至少我在北方的城市很少看到敢這么干的，畢竟北方的結(jié)冰期比較長，很影響整體的效果，不過如果我們換個思維，是否可以將水道在春夏秋冬利用不同的場景進(jìn)行轉(zhuǎn)換呢？冬天，是不是可以成為一個獨具特色的溜冰通道？等等！

其次，目的性很強的商業(yè)都放在五層或者四層，如橫店影院，電玩城以及大型的主題餐飲等。另外，將兒童類的產(chǎn)品也放四樓，主要因為兒童類的產(chǎn)品消費同樣屬于目的性消費，而且非常容易因為影院和電玩城等目的性消費引導(dǎo)過來。

另外，項目整體的美食餐飲占據(jù)了半壁江山，無論是負(fù)一層與負(fù)二層的小吃，穿插在1-2層的輕餐與甜品或者是4、5層的中式正餐，餐飲無疑是最能帶來人氣的物業(yè)形態(tài)。合理的空間布局使得項目人氣爆滿。

最后就是要說到的他的空間布局，內(nèi)外部空間，外部走廊的尺寸再3.5米-4.米，內(nèi)部走廊約2米，整體的交通動線比較合同，為了空間的美感，主要在端頭設(shè)置垂直電梯外，在內(nèi)部主要以立體的電梯為主，電梯層數(shù)其實不算太多，但是因為整體的環(huán)形設(shè)計，不出數(shù)十步就有電梯的出現(xiàn)可以非常便利地將客戶導(dǎo)引到其他樓層，這就是整體商業(yè)動線設(shè)置的高超之處。

2、蕪湖的萬達(dá)城市廣場

參觀蕪湖萬達(dá)主要是因為廣告公司的朋友推薦，所以，從南京直奔蕪湖，幸虧不算太遠(yuǎn)，應(yīng)當(dāng)說蕪湖萬達(dá)所在的方位不算太出色，但是，產(chǎn)品的設(shè)計的確不錯，進(jìn)去一看，果然與其他的萬達(dá)有不同之處，首先是產(chǎn)品的外觀設(shè)計更具現(xiàn)代，尤其在細(xì)節(jié)的處理上與早期的萬達(dá)有了更多的變化，更為精致。另外不得不說的是其金街部分，改變早期的金街形態(tài)，無論是商業(yè)街的小品還是外立面或者空間內(nèi)部設(shè)置，都有了更大的突破與改變，整體街道定位于餐飲休閑娛樂。遺憾的是，現(xiàn)在還沒開街，部分門店面在裝修，主調(diào)性上還是不錯，產(chǎn)品主要以一拖二為主，面寬4米，進(jìn)深12米，端頭設(shè)置樓梯，層高5.5米-6米。另外，值得一提的是，萬達(dá)的餐飲部分融合了不少安徽的本土特色餐飲，整體的口味上更適合本幫人的需求。

3、專業(yè)市場

參觀了4個專業(yè)市場，其中2個經(jīng)營慘淡，老板的經(jīng)營思路和經(jīng)營理念的問題所致，一個占地上千畝的鋼材物流城項目竟然售樓處在董事長辦公室，無法理解！還有一個竟然在高架橋底下，沒有導(dǎo)視標(biāo)志，道路太窄，限高，大車的進(jìn)出都是問題。當(dāng)然，也有經(jīng)營好的，也發(fā)現(xiàn)了2個特點，經(jīng)營好的必然是以租賃為主的，或者說經(jīng)營管理公司代為租賃的，前期的招商做的比較到位。另外就是大市場的升級迫在眉睫，尤其是定位于批發(fā)產(chǎn)業(yè)的市場，規(guī)劃必須要做好，大而空，浮躁的市場絕對不能做，否則資源浪費不說，老板也容易死翹翹！

4、寶龍城市廣場

我曾經(jīng)在淮安見過寶龍城市廣場，感覺物業(yè)形態(tài)和經(jīng)營模式還是別具自己的特色的，只是看了常州的某寶龍，感覺非常郁悶。感慨一句，商業(yè)定位再好，還得靠運營?。]人氣就沒商氣！這句話，絕對是真理！

第五篇：個人總結(jié)精髓

個人工作總結(jié)

xxxxxxxxx項目部

xxx 2016年7月8日

個人工作總結(jié)

2013年7月我來到xxx，三年的時間轉(zhuǎn)眼即逝，這段寶貴的時間里我得到了許多。同時在學(xué)習(xí)、生活、思想等各個方面都受到領(lǐng)導(dǎo)和同事們的關(guān)懷影響，讓我更快的成長起來，對自己的生活開始了規(guī)劃，對此我十分的感謝。在他們的熱心幫助下和嚴(yán)格要求下，反思了許多，總結(jié)了許多，因此我得到了許多；對此我深表感激。

我從事的是測量工作，有人比喻測量是工程的眼睛；確實測量放線是工程中非常重要的一項技術(shù)工作，貫穿于施工的全過程，從施工前的準(zhǔn)備，到施工過程，到施工結(jié)束以后的竣工驗收，都離不開測量工作。如何把測量放線做得又快又好，是對測量技術(shù)人員一項基本技能的考驗和基本要求。以下是我在各方面的認(rèn)識： 政治思想

在政治上，嚴(yán)格要求自己，積極參加各項政治活動，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹馬列主義、毛澤東思想，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，時刻保持大局意識和組織觀念，工作上以事業(yè)為重，努力實踐全心全意為人民服務(wù)的根本宗旨。在工作中發(fā)揚“特別能奉獻(xiàn)、特別能忍耐、特別能團(tuán)結(jié)、特別能吃苦、特別能戰(zhàn)斗”的企業(yè)精神，積極為企業(yè)的事業(yè)奉獻(xiàn)自己的微薄之力。工作

2013年7月至今，我一直在xxxx項目部測量隊從事測量工作，現(xiàn)已熟練掌握了隧洞放樣的全過程，可以熟練操作和應(yīng)用水準(zhǔn)儀，經(jīng)緯儀和全站儀，學(xué)習(xí)并熟練應(yīng)用了CAD制圖、fx5800計算器的使用和電腦辦公軟件的基本操作。在這三年時間里也學(xué)到修建隧道和項目運營的相關(guān)知識，如項目施工的質(zhì)量、安全、成本控制，項目驗收的基本程序等等。雖然測量工作常常會遇到一些惡劣的環(huán)境，但我從中學(xué)到了不少東西，也鍛煉了自己的吃苦耐勞、團(tuán)結(jié)奮斗的精神。

初到項目上時面對問題時總是逃避推脫，畏懼膽怯，畏首畏尾，在很多的問題上選擇了逃避。而現(xiàn)在自己不再是從前那樣稚嫩，面對問題時學(xué)會了勇于面對，解決問題；也學(xué)會了適當(dāng)?shù)臄R置一些問題，經(jīng)歷的這些對我來說是莫大財富。隨著經(jīng)歷的事情，讓我對處理問題的能力有了進(jìn)一步的提升，開始自己主動去解決一些事情，因此我的工作態(tài)度發(fā)生了巨大的變化。學(xué)習(xí)

“一份耕耘，一份收獲”之前只是課本上熟悉的字眼，現(xiàn)在我對這八個字有了“心”的認(rèn)知，體會到了那一份耕耘背后的苦于累，也從那份耕耘之后的收獲感到由衷的喜悅與自豪。

作為一名畢業(yè)不久的大學(xué)生，我對自己的工作僅有一些理論概念，而現(xiàn)在需要在實際工作中去證實那些理論知識。還有一些寶貴的經(jīng)驗是課本上學(xué)習(xí)不來的，就拿我來說；雖然自己是測繪專業(yè)出生，但是在實際的工程測量工作中還是有很多技術(shù)方面經(jīng)驗不理解；也發(fā)現(xiàn)要把理論知識實踐到實際工作中存在許多問題。在項目部各位領(lǐng)導(dǎo)、前輩的幫助和指導(dǎo)下，很快我掌握了其中的技巧和理論知識，將理論與實際工作融會貫通。

剛開始由于對全站儀和計算器的使用不熟悉，在測量工作中也影響到了我干活效益，于是自己便利用下班的時間學(xué)習(xí)翻閱有關(guān)全站儀的操作，和計算器的使用，并積極向測量前輩請教。在短暫的時間里，我掌握了全站儀建站、放樣、地形測量，之后就是對南方cass、Autocad軟件的加深了學(xué)習(xí)，如三角網(wǎng)、等高線生成、土石方量的計算等等，同時也學(xué)習(xí)了卡西歐fx5800計算器的高級應(yīng)用，現(xiàn)已掌握了隧洞斷面的量測、控制點的布設(shè)、測量平差。平時的主要工作有向洞內(nèi)引點；對隧洞的控制點定期進(jìn)行校驗；并對隧洞斷面進(jìn)行校驗；洞外地形測量；重要水工建筑物精密放線校核；資料的整理上報等等。雖然忙碌但我感到充實，也為自己感到高興。每一項任務(wù)對我而言都是一種磨練。譬如上報資料：開始覺得很簡單也很枯燥乏味，沒有任何技術(shù)含量，可后來自己做的時候，屢屢在一些小的問題上出錯，我認(rèn)識到了自己對工作的馬虎，我開始端正自己的工作態(tài)度，耐心仔細(xì)的檢查自己做的每一份資料，這使我以后對待任何問題時更加細(xì)心謹(jǐn)慎。生活

雖然說剛開始拎著大皮箱來到塵土飛揚的工地時，內(nèi)心感到浮躁、彷徨、悲傷、可能那時還沒有做好準(zhǔn)備。但那已經(jīng)過去了，在堅持了一段時間后，我開始適應(yīng)了這種生活，并從中找到了生活的方向、目標(biāo)，不在徘徊了。通過后來的那段時間的生活沉淀，讓我成熟了許多，不在浮躁。在這里我感受到的生活的不易，感受到付出與收獲是同等的，想要不一樣的生活，就要百倍的付出；我更加堅定了自己的信念?？偨Y(jié) 通過三年工作，讓我對自身對工作乃至生活都有了不一樣的 認(rèn)識。面對生活面對工作，我用信心、決心、耐心去把事情做 到最好；當(dāng)然我也要發(fā)揚中國水電十五局人“特別能奉獻(xiàn)、特別能忍耐、特別能團(tuán)結(jié)、特別能吃苦、特別能戰(zhàn)斗”的企業(yè)精神。

匯報人：xx 2016年7月8日