第一篇：商業(yè)地產(chǎn)分析方法總結(jié)

房地產(chǎn)市場可以分為居住物業(yè)市場和非居住物業(yè)市場。非居住物業(yè)市場是廣義上的商業(yè)房地產(chǎn)市場；商業(yè)房地產(chǎn)市場狹義上指購物中心。由于廣義的商業(yè)房地產(chǎn)市場包含了：寫字樓市場、工業(yè)物業(yè)市場、購物中心等，這幾個子市場差異較大，分析方法也不同，所以本文主要討論狹義的商業(yè)房地產(chǎn)市場——購物中心的市場機會研究方法。

在發(fā)達(dá)國家購物中心可分為以下幾個大類：

區(qū)域購物中心（regional mall）：封閉式的建筑，擁有綜合性的百貨超市。以總租售面積（GLA）可以將區(qū)域中心劃分為一般區(qū)域中心和超區(qū)域中心（4.7——18萬㎡），車位指數(shù)（PI）一般為5.5個/100㎡。業(yè)態(tài)上濃縮了中央商務(wù)區(qū)的功能，為顧客提供各種檔次的商品；主導(dǎo)商主要為大型百貨超市，此外還有各種附屬商為顧客提供各種個性化服務(wù)。一般區(qū)域中心要求服務(wù)區(qū)內(nèi)人口規(guī)模在15萬以上，超區(qū)域中心在35萬以上。

社區(qū)購物中心（community shopping center）:采用開放式的建筑設(shè)計，GLA一般在1——4萬㎡，車位指數(shù)一般為：5個/100㎡，業(yè)態(tài)上沒有大型綜合性百貨超市，有初級百貨超市，日用品超市，平價超市，專賣店等，市場服務(wù)區(qū)人口規(guī)模4——15萬。

鄰里購物中心（neighborhood shopping center）:GLA一般在0.3——5萬㎡之間，車位指數(shù)為：5個/100㎡，業(yè)態(tài)：包括食品、藥品、日用雜貨等日常生活相關(guān)的商品，銀行、干洗店等；服務(wù)區(qū)要求的人口規(guī)模一般在2000——4萬之間。

此外還有：特色專賣中心(specialty center)，直銷中心(outlet center)，平價中心(off-price center)，休閑購物中心(urban entertainment center)，時尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商務(wù)中心(retail uses in mixed-use development)等

在商業(yè)房地產(chǎn)市場分析過程中，購物中心類型的選擇會對整個分析過程產(chǎn)生較大影響。

一、經(jīng)典市場研究方法

商業(yè)房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容有：需求分析、供給分析。在進(jìn)行這兩項分析之前必須進(jìn)行購物中心市場服務(wù)區(qū)（商圈）分析，界定購物中心未來可能覆蓋的地理范圍。市場服務(wù)區(qū)（trade area）指一個商業(yè)房地產(chǎn)所提供的商業(yè)服務(wù)（商品服務(wù)）的范圍，如一個商場商品的主要銷售范圍。市場服務(wù)區(qū)的界定方法主要有：同心圓法、行車時間法、路線調(diào)查法。購物中心的市場服務(wù)區(qū)由該中心的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行市場分析的基礎(chǔ)。

1、市場需求分析主要方法

市場需求分析需要在市場服務(wù)區(qū)的界定完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要方法有：

比率——人口相乘法：在一個城市區(qū)域內(nèi)商品零售面積的人均需求量的經(jīng)驗值乘以服務(wù)區(qū)的總?cè)丝冢瑥亩贸鍪袌鲂枨罂偭?。市場需求潛?+ 調(diào)查區(qū)現(xiàn)有零售面積 = 總需求量。

如果需求潛力大于零，即存在開發(fā)空間，開發(fā)可行。

單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法：首先統(tǒng)計商品服務(wù)區(qū)內(nèi)的商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積；然后對商品進(jìn)行分類，統(tǒng)計不同類型商品（家電、汽車等）零售額、零售面積；最后將商品分類統(tǒng)計數(shù)據(jù)與商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)某類商品單位零售面積零售額是否存在不足現(xiàn)象，從而判斷市場是否處于飽和狀態(tài)。

馬利茲亞城市商業(yè)房產(chǎn)需求預(yù)測法：該方法以“長期預(yù)測和短期預(yù)測都受就業(yè)增長直接影響，就業(yè)增長快預(yù)示商業(yè)房產(chǎn)有開發(fā)潛力”這一理論假設(shè)為前提。馬利茲亞模型將眾多市場的影響因素分為：經(jīng)濟增長因素（在短期預(yù)測中可促進(jìn)經(jīng)濟增長的因素如：區(qū)位優(yōu)勢、就業(yè)人口比率等）和經(jīng)濟發(fā)展因素（能帶動城市區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展的因素如：教育水平、產(chǎn)業(yè)多樣性等），通過對以上因素的綜合分析可以較為宏觀的判斷一個城市商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)前景。

房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)（power ratio）法：一個大城市區(qū)域可以看成一個統(tǒng)一的市場可以進(jìn)一步劃分成若干個二級市場，二級市場間存在著投資競爭，通過對競爭的分析可以找出各個二級市場的商業(yè)房地產(chǎn)市場投資飽和狀況，該狀況決定了某個二級市場取是否有商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)潛力。房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法通過對城市市場區(qū)零售房產(chǎn)總面積、單元區(qū)零售房產(chǎn)總面積、城市平均家庭收入、單元區(qū)平均家庭收入等數(shù)據(jù)的分析可以具體得出某一單元區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)需求量。

2、經(jīng)典研究方法的分析步驟

1)確定購物中心類型

2)研究購物中心商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)）

3)調(diào)查在服務(wù)區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型購物中心的商業(yè)樓面，包括已經(jīng)出租的樓面、控制樓面的總量；調(diào)查服務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的人口統(tǒng)計，居民收入和消費狀況及單位樓面的租（售）價格

4)研究人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和經(jīng)濟狀況，分析商品服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積

5)比較服務(wù)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商品服務(wù)區(qū)可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)潛力

6)根據(jù)商品服務(wù)區(qū)外具體情況的研究對上述開發(fā)潛力作進(jìn)一步修正

發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場信息較為全面，城市區(qū)域經(jīng)濟數(shù)據(jù)獲得相對較容易，因此商業(yè)房地產(chǎn)市場分析的經(jīng)典方法可以得到較好的運用。但是在界定購物中心的類型等環(huán)節(jié)時，市場研究人員的商業(yè)經(jīng)驗仍然有重要作用，在市場分析過程中市場分析人員的主觀判斷仍是不可缺少的。特別是在休閑娛樂中心的定位上市場分析過程更多的表現(xiàn)為一種藝術(shù)，而不是一種技術(shù)。此外在國內(nèi)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場不健全，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、針對性不強，微觀區(qū)域經(jīng)濟數(shù)據(jù)缺乏的情況下，我們必須結(jié)合現(xiàn)實條件創(chuàng)造性的應(yīng)用商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)典市場分析方法。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)銷售方法

商業(yè)地產(chǎn)銷售方法

商業(yè)地產(chǎn)成功銷售三步奏：思維方式40%、客戶資源40%、專業(yè)技能20% 思維方式

商業(yè)地產(chǎn)與住宅有很大的差異。首先，基本屬性不同。商業(yè)地產(chǎn)是人類從事商業(yè)活動的場所，例如商品交換、辦公場所等；住宅是人類居住生存的場所，最早的目的是防備惡劣天氣、野獸等的場所。其次，需求類別不同。住宅是老百姓最基本的生存需求，商業(yè)地產(chǎn)是投資需求，所以兩種業(yè)態(tài)的客戶群體就產(chǎn)生了很大的差異。

客戶資源

任何一個成功人士，無疑擁有很好的人脈關(guān)系。作為房地產(chǎn)銷售人員，若想銷售業(yè)績高，必須有大量的客戶資源的積累。怎樣才能有大量的客戶資源呢？尋找客戶。

尋找客戶有很多種不同的手段，列舉一二：

1、通過電話拜訪挖掘客戶資源；

2、網(wǎng)絡(luò)宣傳；

3、陌生拜訪、4、掃街，派發(fā)DM單；

5、通過介紹等等

專業(yè)技能

房地產(chǎn)銷售人員首先是一名銷售人員，其次是客戶的置業(yè)顧問。這就需要掌握銷售及置業(yè)的專業(yè)技能。

精裝SOHO公寓

SOHO公寓是小型家居辦公場所，可商可住。具有投資成本低、投資風(fēng)險小、投資回報率高的特點。首先，投資成本低。龍湖時代天街SOHO公寓總房款26萬-30萬，不限貸、不限購?？梢宰錾虡I(yè)貸款，首付低。其次，投資風(fēng)險小。龍湖11年商業(yè)運營經(jīng)驗、國家綜合保稅區(qū)及成都大學(xué)城大量的租賃需求。第三，投資回報率高。租金回報：住的需求最低每月1200；商用辦公需求最低每平30元，主要針對保稅區(qū)內(nèi)各大企業(yè)上下游供應(yīng)商、大學(xué)城創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊。資產(chǎn)增值回報，以月租金每年上升6%計算，資產(chǎn)回報率6%。例如：德州儀器的供應(yīng)商很多都是在成都設(shè)置辦事處，一般為7-9人團(tuán)隊，一個地區(qū)經(jīng)理、四個銷售、兩個技術(shù)支持，兩個客服，48平米足夠辦公。

LOFT式商務(wù)地產(chǎn)

LOFT是一種建筑結(jié)構(gòu)、一種獨特的建筑空間。龍湖時代天街Loft具有四種功能：

1、辦公場所，4.9米層高，單層、雙層均可選擇，不僅滿足了辦公場所大空間的需求，也可以設(shè)計為雙層更大的可用面積。

2、商務(wù)酒店，可以設(shè)計為酒店套房，一層會客，二樓休息，兩不耽誤。也可一樓辦公，二樓休息，滿足高層商務(wù)人士需求。

3、單身貴族或年輕夫婦居家場所；

4、空中創(chuàng)意商鋪，單層，需要大空間作為展示空間、商鋪租金無法負(fù)擔(dān)。雙層，創(chuàng)意網(wǎng)店，一樓做線下的生意、二樓做線上的生意；亦或是，一樓展示銷售，二樓倉儲。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

從2007年到2009年上半年，宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢令住宅開發(fā)面臨相當(dāng)?shù)睦Ь?，而商業(yè)地產(chǎn)則被認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)商的避風(fēng)港灣。2009年大的動蕩以及種種不可知因素依然可能存在，商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠(yuǎn)來看危機會帶來更多的機遇，誰把握了機遇就會掌握未來。

一、商業(yè)地產(chǎn)新的機遇和挑戰(zhàn)

1、住宅市場遇冷商業(yè)地產(chǎn)預(yù)熱

在樓市住宅開發(fā)陷入低迷期時，商業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展轉(zhuǎn)機。受經(jīng)濟大環(huán)境的不利影響導(dǎo)致目前單純投資住宅開發(fā)利潤下滑和風(fēng)險增加，是開發(fā)商們轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的一大原因，是為通過持有商業(yè)物業(yè)和商業(yè)運營實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)本身之外更大的商業(yè)價值，從而降低風(fēng)險和增加利潤。開發(fā)商成功持有的這種示范效應(yīng)，同時帶動了民間資本對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱。本土的開發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土開發(fā)商都是商業(yè)方面的新手，他們期待與基金、與有相關(guān)經(jīng)驗和工作軌跡的職業(yè)經(jīng)理人合作成立合資企業(yè)。

投資商們尋求的是商業(yè)物業(yè)上穩(wěn)定的投資回報，而持有型物業(yè)有著三個重要的特點，一是收益相對穩(wěn)定并且長期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經(jīng)濟波動所帶來的金融風(fēng)險，三是更加容易成為投資機構(gòu)旗下眾多資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)，在一些開發(fā)商未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略書上已經(jīng)標(biāo)記為重點。如2008年12月份，世茂股份重組正式完成。這樣一來，世茂商業(yè)項目開發(fā)將由原來的“分家而治”變成為“擰成一股合力”。值得注意的是，外資對中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在也流露出興趣。曾在上海收購翠湖天地等高檔住宅的英國地產(chǎn)開發(fā)及投資公司高富諾，又新成立了6億美元基金，下一個重點投資目標(biāo)轉(zhuǎn)為了大陸的購物中心；不久前，黑石集團(tuán)在上海浦東成立商業(yè)管理公司，意圖大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

2、“救市”政策或利好商業(yè)地產(chǎn)

2008年，國際投資機構(gòu)和銀行受經(jīng)濟危機的影響，對中國投資的承諾無法得以實現(xiàn)；住宅市場也急劇萎縮。盡管目前商業(yè)地產(chǎn)存在不少困難，但中國城市化進(jìn)程的大趨勢沒有變，中國經(jīng)濟長期增長的預(yù)期仍然沒有改變。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會發(fā)布的《2008 中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告》強調(diào)：國家業(yè)已出臺的救市措施力度非常，其中建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點等等，對商業(yè)地產(chǎn)是利好消息。最近三年之內(nèi)，建設(shè)部要動用中央財政9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機會。在此種情況下，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會預(yù)測：2009 年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會有困難，下半年就會有回暖。尤其是中低端商業(yè)地產(chǎn)；區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，更會有較大的利好消息。消費依然強勁。

3、收益高吸引新行業(yè)涉足

在樓市普遍不景氣情況下，開發(fā)商拿地都十分謹(jǐn)慎，再加上開發(fā)商資金短缺，于是喪失了拿地的熱情和能力。不過這樣一來，卻給其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)提供了時機和空間。這些外來企業(yè)資金相對比較充裕，并且以商業(yè)用地為主，建成后可自用，并且目前股市也處于低迷，投資類產(chǎn)品相對不足的情況下，通過拿地也可以顯現(xiàn)為保值增資的一種投資行為。一些外來新行業(yè)已經(jīng)迫不及待涉足房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。近日，七喜控股引起房產(chǎn)界關(guān)注，雖然競拍土地失敗，但七喜控股意圖拍得土地用于開發(fā)商品住宅，進(jìn)入房地產(chǎn)市場實現(xiàn)公司多元化策略的舉措已經(jīng)暴露無遺。值得注意的是，一些其他行業(yè)的企業(yè)還以購買自用辦公樓方式，實現(xiàn)曲線進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2008年11月份，上海北外灘上海港國際客運中心兩幢寫字樓被中化集團(tuán)等大型央企收購，投資總額達(dá)到了70億元。保險資本也成為房地產(chǎn)行業(yè)重要“進(jìn)門人”。雖然有保險資金不能直接投資國內(nèi)地產(chǎn)項目的規(guī)定，但國內(nèi)各大保險公司依然另覓途

徑，據(jù)悉，民生保險、太平人壽、生命人壽、中意人壽都分別在北京的金融街和CBD商業(yè)區(qū)及中關(guān)村的商圈內(nèi)購買了幾萬平方米不等的物業(yè)。外來新行業(yè)一直對于房地產(chǎn)行業(yè)覬覦已久。

二、集團(tuán)化開發(fā)，連鎖經(jīng)營將成主流

2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對一些資金實力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗甚至被迫和主動退出。一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報的壓力，特別是持有物業(yè)長期經(jīng)營的綜合檢驗，會調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。

隨著大型房企的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運營管理機構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開發(fā)和連鎖經(jīng)營將會成為開發(fā)的主流?！?008 中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告》指出：城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費市場每年大概增加900億元，增長非?？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著國內(nèi)中產(chǎn)階級的興起，2009年會帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費升級，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級。受金融危機以及國家信貸政策的影響，必定會對持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。

三、商業(yè)地產(chǎn)有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中國房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢。商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地產(chǎn)信托基金)的正式推出。以商務(wù)部等部委力促的開放REITs通道和銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目貸款區(qū)別對待的呼吁得到了國務(wù)院和金融監(jiān)管部門的響應(yīng)。2008年12月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》。房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標(biāo)的的融資產(chǎn)品，普通住宅項目是不能以房地產(chǎn)投資信托基金形式上市的。從這個角度講，以持有物業(yè)為開發(fā)模式的商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將從中受益。2009年1月6日的國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上，中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵透露，央行已經(jīng)形成房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）初步試點總體構(gòu)架，并將在上報國務(wù)院后進(jìn)行試點。

2、REITs為商業(yè)地產(chǎn)最好“退出通道”

REITs推出的重要意義在于，它為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供了最好的“退出通道”。到目前為止，很多開發(fā)商都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)很難做，最大的問題在于“出口”(Exit)。商業(yè)地產(chǎn)項目一般分為開發(fā)(Development)、孵化(Incubation)、穩(wěn)定(Stabilized)等幾個環(huán)節(jié)，其中穩(wěn)定環(huán)節(jié)的風(fēng)險低、相應(yīng)收益也低，但開發(fā)商自有資金成本往往較高，開發(fā)完成后或穩(wěn)定后一般更愿意退出而形成資金的有效周轉(zhuǎn)。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地產(chǎn)信托基金)市場，即把成熟物業(yè)(穩(wěn)定現(xiàn)金流)打包資產(chǎn)證券化，使追求較低風(fēng)險、較穩(wěn)定收益的低成本資金持有者(如公眾、機構(gòu)投資者等)可以接手長期持有。而REITs能夠推出的最好時機就是熊市。因為，熊市物業(yè)資產(chǎn)價格回落，租售比(租金/價格)較高，資本市場的資金成本也較低、投資風(fēng)格趨于防守型。例如美國REIT 的真正繁榮是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地產(chǎn)泡沫破滅后長期熊市的2001年推出。本輪經(jīng)濟危機為中國REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)奠定了最好的機會。我們有理由相信，以REITs為象征的金融創(chuàng)新將會在2009年破冰。

2009年商業(yè)地產(chǎn)的形勢并不盡然全是那么悲觀。比如，從目前的情況看，經(jīng)濟危機還未對北京的消費市場形成太大影響，2008年北京的社會零售總額依然會強勁增長20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京10% 的GDP增速。只不過新商業(yè)開業(yè)的總體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個比例，以至于平均下來市場轉(zhuǎn)淡，而根據(jù)20/80規(guī)律，少數(shù)搶眼的項目更是賺得本滿缽滿。2009年是一個烏云籠罩、充滿變數(shù)的一年。商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠(yuǎn)來看危機會帶來更多的機遇。

第四篇：銀川商業(yè)地產(chǎn)分析

第一部分：銀川市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概述：

一、近幾年經(jīng)濟發(fā)展概況：

2010全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值763.26億元，同比增長14.8%，是“十一五”期間增速最快的一年，位居全區(qū)五市之首；完成地方財政收入137.27億元，其中：一般預(yù)算收入64.13億元，增長45.6%；全市全社會完成固定資產(chǎn)投資648.69億元，比上年增長31.8%，高于全區(qū)同期增速0.9個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資10.48億元，增長10.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資282.59億元，下降2.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資306.19億元，增長74.1%。社會消費品零售總額225.14億元，增長19.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到17073元、6160元，增長8.6%和14.3%，多項經(jīng)濟和民生指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。

二、三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r概述：

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)有力推進(jìn)。全年完成農(nóng)業(yè)增加值41.37億元，增長6.4%。落實各項強農(nóng)惠農(nóng)政策，發(fā)放農(nóng)業(yè)直補資金1.6億元。全面啟動建設(shè)29個現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地，新增設(shè)施園藝面積4.9萬畝，總量達(dá)29萬畝，成功舉辦第二屆中國（寧夏）園藝博覽會；奶產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，奶牛存欄量達(dá)到13萬頭；建設(shè)16個糧食創(chuàng)高產(chǎn)示范區(qū)，糧食總產(chǎn)達(dá)93.99萬噸。露地瓜菜、長紅棗、釀酒葡萄、花卉產(chǎn)業(yè)規(guī)模和效益進(jìn)一步提升，清真牛羊肉、“適水”產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，有機大米、種子產(chǎn)業(yè)迅速起步，優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域化布局基本形成。累計流轉(zhuǎn)土地面積21萬畝。實施科技特派員創(chuàng)業(yè)項目216項，農(nóng)業(yè)科技人員下基層的比率在80%以上。培育28家龍頭企業(yè)擴規(guī)升級，組織41家企業(yè)開展“村企互動”，創(chuàng)建農(nóng)民專業(yè)合作示范社30家，認(rèn)證綠色、有機農(nóng)產(chǎn)品16個。建成新世紀(jì)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心等一批重點項目，新增冷藏保鮮庫5萬平方米。農(nóng)業(yè)機械化、信息化全面推進(jìn)。工業(yè)經(jīng)濟較快增長，產(chǎn)業(yè)競爭力不斷提高。全年完成工業(yè)增加值282.72億元，增長19.1%，增速同比提高4.9個 百分點。能源化工產(chǎn)業(yè)加快推進(jìn)，下游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；機械裝備制造業(yè)協(xié)作配套能力明顯增強，新能源及裝備制造業(yè)異軍突起，光伏發(fā)電、風(fēng)電初步形成產(chǎn)業(yè)鏈；組 建羊絨產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟，品牌戰(zhàn)略深入實施；清真食品和穆斯林用品產(chǎn)業(yè)市場開拓力度加大；新材料、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別增長60%和20%以上，“一強五優(yōu)”產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)90.4%。工業(yè)發(fā)展空間布局進(jìn)一步優(yōu)化，在寧東設(shè)立“飛地工業(yè)園”，臨河綜合項目區(qū)C區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利推進(jìn)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及德勝、望遠(yuǎn)、靈武羊絨等園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。企業(yè)技術(shù)改造和新產(chǎn)品研發(fā)加快推進(jìn)，30個重點技改項目進(jìn)展順利。工業(yè)綜合效益指數(shù)達(dá)314.67，提高51.8個點，工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提升。服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，聚集輻射作用明顯增強。全年完成第三產(chǎn)業(yè)增加值342.63億元，增長11%。親水商業(yè)廣場、凱賓斯基酒店、建發(fā)現(xiàn)代城等項目建成投用，大連萬達(dá)、華潤萬家、世紀(jì)金花等知名商企進(jìn)駐銀川。空港、陸港、銀川物流港等物流重點項目進(jìn)展順利，國家A級物流企業(yè)達(dá)到10家，我市進(jìn)入全國首批流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市行列?？偛拷?jīng)濟和會展業(yè)蓬勃發(fā)展，總部企業(yè)達(dá)到82家，主辦第十三屆房地產(chǎn)交易博覽會暨家居婚慶博覽會、第四屆清真美食文化節(jié)等大型展會18場次，榮獲“中國清真美食文化之都”。創(chuàng)意、軟件動漫和服務(wù)外包等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，成功舉辦“創(chuàng)意銀川2010”設(shè)計節(jié)，建成“801”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，軟件動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長20%。運動休閑城市和旅游目的地建設(shè)步伐加快，市民休閑場所不斷增加完善，開展了龍舟賽、市民健步走等主題活動，成功舉辦第三屆賀蘭山巖畫藝術(shù)節(jié)、第九屆中國銀川國際汽車摩托車旅游節(jié)等重大節(jié)會，銀川代表隊在法國贏得“城市之間”國際總決賽冠軍，我市入選2010“中國10大休閑城市”，全年旅游接待人數(shù)和旅游收入增長20%和31%。家電、汽車、摩托車下鄉(xiāng)深入開展，城鄉(xiāng)消費持續(xù)升溫，消費總量迅速擴大。

三、未來經(jīng)濟發(fā)展概述：

2011年銀川市將進(jìn)一步科學(xué)推進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，確保工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)增加值和社會固定資產(chǎn)投資總額在“十一五”基礎(chǔ)上翻一番；加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，更加注重優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)培育，強力推進(jìn)新型工業(yè)化，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；著力保障和改善民生，加快完善教育、醫(yī)療、社會保障等基本公共服務(wù)體系，強化工資收入分配調(diào)節(jié)等。使全市全年的地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期增長12%以上，地方財政一般預(yù)算收入增長15%以上，城鎮(zhèn)居民人均支配收入和農(nóng)民人均純收入增長10%以上?！笆濉币?guī)劃中，銀川市制定的經(jīng)濟增長目標(biāo)是，到2015年，全市GDP達(dá)到1160億元，年均增速為12％；地方財政一般預(yù)算收入達(dá)到90億元，年均增長15％以上；全社會固定資產(chǎn)投資總規(guī)模5年累計3380億元，年均增長20％；人均基本公共服務(wù)接近全國平均水平，城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到2.55萬元和8200元，年均分別增長8％和7％；城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療實現(xiàn)應(yīng)保盡保，全市普及高中階段教育。

第二部分：銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資概述：

一、近十年銀川市房地產(chǎn)投資發(fā)展概況：

2010年，銀川市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資160.82億元，比上年增長66.8%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重為24.8%，成為拉動全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主要動力，隨著現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和“兩宜”城市建設(shè)的步伐加快，銀川市房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。

二、近十年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重

根據(jù)以上圖表可以看出房地產(chǎn)占全市固定資產(chǎn)投資的比重在四分之左右，從此可以看出銀川市房地產(chǎn)在政府經(jīng)濟中的支柱作用非常明顯。

三、銀川市房地產(chǎn)發(fā)展簡述： 08年下半年，受大環(huán)境的影響，銀川房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“房產(chǎn)商固守不降價，消費者持幣不購房”的現(xiàn)象，由于銀川市房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，加上銀川區(qū)域中心城市輻射功能的進(jìn)一步增強，09年銀川房地產(chǎn)市場提前度過“低谷期”，且市場出現(xiàn)前所未有的繁榮，價格大幅攀升整體市場供銷兩旺。2010年初，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，關(guān)于“遏制房價過快上漲，抑制投機性需求”的調(diào)控政策密集發(fā)布，其尤以4月17日出 臺的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，調(diào)控力度之大，堪稱史無前例。一時間，住宅市場觀望氣氛明顯加重，而商業(yè)地產(chǎn)市場卻逆市小幅漲 價。伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以今年更為凸顯。在剛結(jié)束的第二屆中國西部(銀川)房?車生活文化節(jié)上，既有萬達(dá)廣場、綠地21城等全國商業(yè)地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項目,也有逸家財富廣場、星月天地等本土企業(yè)帶來的力作。項目類型包括公寓、寫字樓、大型商場、購物中心，以及家居、汽車、醫(yī)藥等專業(yè)經(jīng)銷市場。根據(jù)銀川市的房價結(jié)構(gòu)比例來看：土地費用占30%至35%，建設(shè)成本占40%至50%、各種稅費占8%至9%，管理費占1%至2%，開發(fā)商利潤占10%至15%?？梢哉f，銀川房地產(chǎn)市場“泡沫”不大，也就是說銀川房地產(chǎn)市場還相對安全，加之銀川作為500公里半徑內(nèi)的區(qū)域中心城市的輻射能力明顯增強，所造成的剛性需求還是比較大。隨著中央積極的財政、穩(wěn)健的貨幣政策、銀川市交易政策的實施，銀川房地產(chǎn)市場會繼續(xù)處于平穩(wěn)緩漲期。

第三部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)市場分析：

一、商業(yè)地產(chǎn)起源及分類

起初，人類還沒有認(rèn)識到商鋪的價值，只是為了方便交易商品，當(dāng)這種交易平臺隨著商品交易的活躍，其自身價值也被人類發(fā)現(xiàn)，特別是土地私有化產(chǎn)生以后，長期占 領(lǐng)一個好的地段來進(jìn)行商品交易可以促進(jìn)交易量，獲得商品交易利益最大化，人類就步入了封建社會。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世襲的寶貴財富，封 建主除了占有商品，還占有了從事商品交易的土地，其中包括商鋪。工業(yè)化的產(chǎn)生標(biāo)志著資本主義的到來，特別是土地可以自由買賣打破了封建王朝的世襲制度，體現(xiàn)了資本主義的先進(jìn)性，從此，土地成為商品，附和在土地上從事商品買賣的建筑，其價值被資本充分開發(fā)利用。

在某些區(qū)域，資本開發(fā)的地上建筑的價值遠(yuǎn)大于在此建筑物內(nèi)從事商品交易所產(chǎn)生的價值。資本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后無法估量的價值 空間，充分利用了這種空間的聚合力和想象力，把有形的空間變成無限的利潤了，甚至成了其無數(shù)年以后，用來進(jìn)行更大交換的籌碼（現(xiàn)在無法判斷其動機）。這就是商業(yè)地產(chǎn)的雛形。

1、商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究。

1.1按照開發(fā)形式進(jìn)行分類：

（1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）市場類商鋪

在這里，“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。（5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者。（6）交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：(1)、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。A、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。B、商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。C、商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。D、商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。E、采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

F、采取定價銷售，可以退貨。G、服務(wù)功能齊全。(2)、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

B、以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。C、商店營業(yè)面積在1000平方米以下。D、商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

E、采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進(jìn)行。F、營業(yè)時間每天不低于11小時。G、有一定面積的停車場地。(3)、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。B、商店營業(yè)面積2500平方米以上。

C、商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。D、采取自選銷售方式。E、設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

(4)、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。A、選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

B、商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。C、居民徒步購物5—7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。D、商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。

E、營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

(5)、購物中心

購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

A、由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。B、選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。C、內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。D、設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。E、核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

F、服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。G、根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

(6)、倉儲式商場

倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。A、在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。B、商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。C、目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費者為主。

二、銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史

前些年，銀川市先后有龍盤家私城、副食品批發(fā)市場、新華商城、銀川商城等一批專業(yè)市場和綜合購物商城出現(xiàn)，再加上許多商住樓下的街邊營業(yè)房，供大于求。但近年來，隨著政府把銀川建設(shè)成為西部區(qū)域中心城市戰(zhàn)略的不斷實施，兩個“適宜”工作的不斷推進(jìn)，銀川商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中經(jīng)受著市場的考驗，銀川商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從低谷徘徊到高位運行的不尋常歷程，2009年以來伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以2010年更為凸顯，2009年 以前銀川的商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域主要以新華街商業(yè)圈為主要中心，形成了銀川市最為成熟的商業(yè)區(qū)域中心。伴隨著銀川市住宅居住區(qū)的不斷分散與擴容，逐漸形成了較 為明顯的多個板塊居住區(qū)域，近年來，商業(yè)地產(chǎn)也開始圍繞這幾個板塊進(jìn)行分散開發(fā)，不再集中于某一個區(qū)域。以東西居住板塊為例：在東邊的麗景湖居住板塊，塞 上凝聚力、月星家居廣場等多個商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)開始投入運營；在西邊的新區(qū)居住板塊，目前有拉普斯水上商業(yè)廣場、銀川金鳳萬達(dá)廣場、瑞銀·財富中心等多家大型商業(yè)地產(chǎn)項目正在建設(shè)中。

綜觀2010年的銀川商業(yè)地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)出較為明顯的4大特征： 業(yè)態(tài)呈多元化 銀川早期的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營多以單一業(yè)態(tài)為主，皆是商戶通過自身經(jīng)營而自覺或不自覺形成的，規(guī)劃和布局比較松散，未形成特色、專業(yè)化市場。而如今，隨著經(jīng)濟和 消費水平的提高，單一業(yè)態(tài)已不能滿足消費需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)——綠地21城，它的投入運營將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場等多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專業(yè)化

與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來越多的開發(fā)商開始開發(fā)特色化、專業(yè)化商業(yè)街道。一些有實力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨領(lǐng)風(fēng)騷。規(guī)模、體量不斷增大

商業(yè)地產(chǎn)集購物、餐飲、文化娛樂、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無論從規(guī)模 上，還是體量上都呈逐年上升趨勢，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對提升城市形象，增強城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點的就是去年以來銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來好項目的同時也帶來了先進(jìn)的招商模式和運營管理模式。作為自治區(qū)重點招商項目，銀川金鳳萬達(dá)廣場的開發(fā)者——萬達(dá)集團(tuán)就是一個在全國具有影響力的開發(fā)企業(yè)，它的進(jìn)駐將為銀川打造一個具有30萬平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項目；作為中國500強前幾位的上海綠地集團(tuán)，以75萬平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬商國際汽車城的開發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團(tuán)，瑞銀·財富中心的開發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

三、各類商業(yè)地產(chǎn)詳細(xì)分析

1、商業(yè)街鋪、購物廣場

悅海新天地 項目介紹 銀川悅海新天地建筑面積21.8萬平方米；地下二層，面積為7萬平方米。總投資約30億元，工程建筑總面積28.8萬平方米，著力打造集高檔寫字樓、高檔百貨、多元化特色餐飲、時尚休閑娛樂為一體的商業(yè)街?；緮?shù)據(jù) 悅海新天地地上三棟，三十九層，地下二層

主推商鋪：30000/平米 均價 7500元/平方米 價格詳情 公寓均價7500元，商鋪起價2萬元/平米 建筑面積 21.8萬平方米

入住時間 預(yù)計將會在2011年6月左右交房

城區(qū) 金鳳區(qū) 地址 金鳳區(qū)上海路與正源北街交匯地帶 開發(fā)商 銀川開元投資股份有限公司

建筑類型 板樓,塔樓,板塔結(jié)合 物業(yè)類別 建筑綜合體 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 裝修情況 毛坯 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 小結(jié)：2010年 政府調(diào)控年，住宅受控之時商業(yè)地產(chǎn)卻一枝獨秀銷售火爆。在金鳳區(qū)缺乏大型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場背景下，親水商業(yè)廣場和萬達(dá)購物廣場抓住市場機遇，借銀川市重 點招商項目之勢，在政府政策及開發(fā)商強勢品牌引入帶動下，這兩個項目的市場認(rèn)可度極高，后期市場關(guān)注度也特別高，是銀川市商業(yè)地產(chǎn)的明星代表項目。寧夏四季鮮果品批發(fā)市場 簡介：項目建設(shè)地點位于望遠(yuǎn)鎮(zhèn)，地處銀川環(huán)城高速、北京-拉薩、銀川-福州高速公路、109國道交匯處，距建設(shè)中的太中銀鐵路望洪站25公里，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，非常適合批發(fā)市場建設(shè)。項目建設(shè)地點位于永寧縣望遠(yuǎn)鎮(zhèn)望遠(yuǎn)橋北，占地面積658.5畝，總建筑面積265134平方米，主要包括：

1、物流交易區(qū)：占地296.6畝，建筑面積19.54萬平方米；包括農(nóng)業(yè)信息服務(wù)中心、商務(wù)金融服務(wù)商廈、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)品展示交易廳、輔助用房、餐飲區(qū)、道路等；

2、倉儲及加工區(qū)：占地361.9畝，建筑面積7萬平方米，包括倉儲庫、加工廠房、服務(wù)用房、道路、停車場等。均價6700到6800（一期均價）項目分兩期，一期已售完，二期待售

二期優(yōu)惠和價格現(xiàn)在未確定

客戶來源：東環(huán)/北環(huán)批發(fā)市場、銀南、銀北、部分來至陜西甘肅 寧夏望遠(yuǎn)現(xiàn)代金屬物流園 簡介：寧夏望遠(yuǎn)現(xiàn)代金屬物流園，是由上海大學(xué)司頓物流聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計，寧夏發(fā)改委審批立項，總占地面積2000畝，計劃建設(shè)周期5年，投資26億元，分三期完成。2009年—2010年為一期工程建設(shè)期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入試運營，一期占地760畝，投資9億元，已經(jīng)建設(shè)完成的21萬ｍ2的商務(wù)服務(wù)區(qū)、方管加工區(qū)，堆貨場營業(yè)面積17萬多ｍ2，道路21萬ｍ2的現(xiàn)代金屬物流園，已于2010年4月建成投入試運營，目前已有700多家鋼材經(jīng)銷企業(yè)入駐，日吞吐貨物量已經(jīng)達(dá)到3500噸，預(yù)計到年底總吞吐量可達(dá)75萬噸。分三期，一期鋼材市場售完，二期三期未定，現(xiàn)在只售公寓小商鋪?，F(xiàn)在商鋪均價7000元左右每平米

開間進(jìn)深不明 面積有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小結(jié)： 2010年 是銀川市房地產(chǎn)專業(yè)市場錦上添花的一年，不僅項目數(shù)量大增，且規(guī)模空前。從幾十萬平米到上百萬平米不等的項目逐鹿銀川市商業(yè)地產(chǎn)分割這塊蛋糕，可見競爭激 烈程度不同尋常。從專業(yè)市場的發(fā)展來看最初的只做市場到目前集酒店、配套辦公、住宅、商業(yè)、主題市場等綜合為一體的大型商業(yè)市場綜合體。就銷售情況來看，部分項目銷售較好的原因是其宣傳推廣力度大，加之產(chǎn)品面積較小總價較低從而吸引周邊市縣投資者的眼球，達(dá)到熱銷的局面，銷售手段以打折返租較為常見。

四、商業(yè)地產(chǎn)購買客戶分析

一、投機者：

1、目的：短期內(nèi)轉(zhuǎn)手獲利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：較大利潤、轉(zhuǎn)手套現(xiàn)容易

3、具體內(nèi)容：商業(yè)項目購買人數(shù)的多少及積極性、短期內(nèi)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃

4、獲利方式：轉(zhuǎn)手

二、投資者

1、目的：中長期獲利。追求一定期限內(nèi)投資保值、增殖和長時期的穩(wěn)定的投資回報。

2、注重因素：穩(wěn)定的投資回報、資產(chǎn)增值

3、具體內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)的租金水平，整個商業(yè)項目的經(jīng)營狀況，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、考慮出租率的情況，租金升降等等

4、獲利方式：主要是出租，適當(dāng)時候考慮轉(zhuǎn)賣。

5、投資回報率：通常住宅的投資回報率在5%左右，而商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）一般在10%左右，投資回收期限為8—12年。最方便的投資回報率計算方法： R=M/P

R為投資回報率

M為年租金

P為總投資額 舉例：某10平方米的商鋪銷售總價為10萬元，如果將其放租出去的租金每月是100元/平方米，請問其商鋪的投資回報率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租價和售價的關(guān)系

R=P*H/(12*V)R為月租金

P為出售價格（地產(chǎn)使用年限或收益年限不限制）H為投資回報率

V為出租率 舉例：某10平方米的商鋪出售價格為10萬元，假定投資回報率是10%，在出租率為80%的情況下，請問其商鋪放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商鋪每平方米的月租金是105元。

三、經(jīng)營者

1、目的：獲取經(jīng)營場所，主要通過商業(yè)經(jīng)營獲取利潤，避免因交納租金而讓商業(yè)利潤流失。同時也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否適合自身的商業(yè)經(jīng)營。

3、具體內(nèi)容：商業(yè)氛圍及成熟度、交通狀況、人流量、區(qū)域購買力水平、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、政府相關(guān)政策（稅收）等等

4、獲利方式：商業(yè)經(jīng)營

第四部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測

一、自2010年4月份“新國十條”調(diào)控政策出臺以來，在政策和市場的雙重壓力下，住宅投資前景預(yù)期不甚明朗，銀川市房地產(chǎn)市場住宅一家獨大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)開始成為市場多方關(guān)注的熱點，眾房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，競爭將愈發(fā)激烈。

二、在流動性過剩、住宅投資受打壓的背景下，資金涌入商業(yè)地產(chǎn)的局面在所難免，銀川市近兩年商業(yè)地產(chǎn)的火爆足以說明，商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險抗能上仍然高于住宅。

三、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的盈利模式或?qū)⒂僧?dāng)前的開發(fā)出售為主逐步向持有出租模式轉(zhuǎn)變?！皬膰鴥?nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，散賣后放任業(yè)主或使用者自營的方式早已證明是失敗之舉，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營必須建立在企業(yè)有自營商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟，作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)成功標(biāo)桿的萬達(dá)企業(yè)便是最好的明證。

四、行業(yè)規(guī)?；蛯I(yè)功能化方向發(fā)展將更加深入，外地品牌企業(yè)進(jìn)駐，促使銀川本地房地產(chǎn)開發(fā)商提高自身操控管理水平，走規(guī)?；?、專業(yè)化、精細(xì)化可持續(xù)發(fā)展之路。

五、行業(yè)的專業(yè)化趨勢越來越明顯，行業(yè)分類越來越細(xì)。市場競爭的日趨激烈，迫使很多商品交易市場不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流 通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價格競爭優(yōu)勢。這將導(dǎo)致各類市場之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細(xì)，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營，獲得最大的輻射廣度和強度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢。這在珠三角、長三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場外，許多內(nèi)地 綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大 的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場。

六、運營和交易方式將向信息化與集約型轉(zhuǎn)變。其實批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，必須具備“商品集散、財務(wù)結(jié)算、信息傳播和價格形成”四 大功能。因此，未來將圍繞上述四大功能的實現(xiàn)來進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場建成商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。走出干篇一律的攤位 制對手交易模式，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對攤位制經(jīng)營為主的傳統(tǒng)交易市場將產(chǎn)生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣、信息互動等現(xiàn)代營銷方式引入批發(fā) 市場，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運作的現(xiàn)代交易方式。

七、復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。當(dāng)越來越多的網(wǎng)上交易與線下實體進(jìn)行結(jié)合，當(dāng)超市中出現(xiàn)越來越多的專賣店，我們有理由相信，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)劃分的界限越來越模糊，對于業(yè)態(tài)的定義也越來越不清晰?！皢我恍浴笔袌?，將受制于“多元化”消費，“美食匯”、“婚紗城”、“鉆石城”等“集中式商業(yè)地產(chǎn)”將出現(xiàn)蕭條，原因也許很簡單：這些商業(yè)市場無法實現(xiàn)讓消費者“同時消費”的目的，同一項目下的商家無法彼此分享客戶資源，商業(yè)本身的吸引力就會逐步降低。當(dāng)一家有特色的餐飲門店，足以和整個“美食城”相抗衡時，商家也許會感到目的性消費的可怕。與此相反，“小吃街”、“婚慶市場”、“花鳥魚蟲市場”等可以提供消費者“多元化消費”的場所仍會生意興隆。在競爭如此激烈的市場中，每個商家必須為自己尋找可以將“規(guī)模”發(fā)揮到最大的場所。

總體來看，由于目前銀川市的商業(yè)房地產(chǎn)市場尚未完全成型，剛剛從一個低谷爬升起來，可以預(yù)計未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來黃金時期，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜性和 要求明顯高于住宅，因而短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還存在諸多的困難，特別是開發(fā)運營管理上與住宅領(lǐng)域的巨大差距，將直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否。在這方 面，開發(fā)商不妨借鑒萬達(dá)集團(tuán)通過房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，將公寓住宅、高級酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心融合在一體，打造一個商業(yè)中心，通過大手筆的開發(fā)建設(shè)，創(chuàng) 造一個核心商業(yè)區(qū)域。同時做商業(yè)地產(chǎn)，不應(yīng)像住宅那樣蓋好后賣掉即完事，還應(yīng)該努力做到包括招商、營銷、規(guī)劃、管理等細(xì)節(jié)與項目本身相匹配。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場調(diào)查方法

商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場調(diào)查方法

市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市調(diào)分類

商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項目定位調(diào)查

2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深入調(diào)查

3、按操作方法分：實地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調(diào)準(zhǔn)備

無論做哪類市場調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。準(zhǔn)備工作一般有：

1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求；

2、團(tuán)隊分工--明確團(tuán)隊（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；

3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料；

5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點、出口等的預(yù)計、判斷及分工協(xié)作安排；

7、時間安排--市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應(yīng)用

在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定：

1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo)

這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。

區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語，指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。

商圈——零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達(dá)到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。

顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。

商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。

地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語。

節(jié)點——規(guī)劃學(xué)用語，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點。

地標(biāo)——與節(jié)點構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。應(yīng)用：

①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍；

②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。

③出書面正式報告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語。

2、業(yè)態(tài)、業(yè)種

零售商業(yè)用語，現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術(shù)語。

業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。

業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多，難以勝數(shù)。

應(yīng)用：

①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；

②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。

四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點考察，其次是專項調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

市調(diào)有兩個前提，一是實地考察前應(yīng)對區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實考主要是印證和具體細(xì)

節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)點。

商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。

購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：

①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌；

②商業(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；

③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業(yè)、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價、提袋率、關(guān)聯(lián)消費寬度、可停留時間）；④路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；

⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區(qū)域，停車場數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；

⑥商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點、政府機關(guān)、重點住宅樓群等相關(guān)機構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對象、經(jīng)營狀況與購物消費場所的關(guān)聯(lián)度；

⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個案，城建規(guī)劃重點，街區(qū)改造和重點扶持對象，政府管治水平等。

五、市調(diào)方式方法

目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：

1、實地觀察法

通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復(fù)觀察、體驗才有意義。

2、訪談法

通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認(rèn)識和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行統(tǒng)計及分析。

4、參展法

參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。