第一篇：北京市物業(yè)管理辦法心得體會

北京市物業(yè)管理辦法心得體會

根據(jù)新發(fā)布的北京市物業(yè)管理辦法，作為一名物業(yè)具有一級物業(yè)管理資質(zhì)的員工。我很慶幸。在此我們應(yīng)該更加加快腳步。為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

新的北京市物業(yè)管理辦法，更加有力的強調(diào)物業(yè)公司需要更完善提供給業(yè)務(wù)最好的服務(wù)。物業(yè)公司一般均是客服部跟工程部最為重要。處理業(yè)主的各方面信息，與維護(hù)、保養(yǎng)日常設(shè)備，清理周邊環(huán)境。作為一名網(wǎng)絡(luò)部門的員工，雖然不能直接接觸業(yè)主，也不參與維修保養(yǎng)。但我會及時完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的任務(wù)，在公司的網(wǎng)站上及時添加業(yè)主所需要的信息。與公司各項最新管理信息。第一時間更新。創(chuàng)建最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同時我應(yīng)該更加愛護(hù)公司公物，不損壞、不浪費。及時保養(yǎng)我日常使用的電腦等用品。不造成不必要的浪費。減少公司不必要的開支，增加為業(yè)主提供更多的服務(wù)。

在以后的工作中，我應(yīng)該端著自己的心里態(tài)度。保證上班的時候以一個非常飽滿的工作態(tài)度，面對業(yè)主。及時完成任何工作內(nèi)容。在網(wǎng)站規(guī)劃中，跟進(jìn)新的北京市物業(yè)管理辦法與業(yè)主的事實所需。加入所需求的信息?？焖偬幚順I(yè)主的各方面投訴信息。為我公司創(chuàng)造一個優(yōu)質(zhì)形象。在辦公場所與我公司所管轄的范圍內(nèi)，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞及時聯(lián)系工程部保修。如果有需要清潔的地區(qū)，及時聯(lián)系保潔部。并保持自己的衣著服飾。為業(yè)主打造一個優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境。體現(xiàn)出我公司為業(yè)主創(chuàng)造“安全、快樂、便捷、高雅”的環(huán)境氛圍。

第二篇：北京市物業(yè)管理辦法

物業(yè)行業(yè)平臺004km.cn

北京市物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于 物業(yè)行業(yè)平臺004km.cn 150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費、收費標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。

建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖;

(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

(四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(六)業(yè)主名冊;物業(yè)行業(yè)平臺004km.cn

(七)物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進(jìn)行查驗。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù);

(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 物業(yè)行業(yè)平臺004km.cn 民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會;占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

(二)業(yè)主大會決議;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

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(一)任職期限屆滿的;

(二)不再具備業(yè)主身份的;

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;

(四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

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物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施;委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

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(一)移交物業(yè)共用部分;

(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料;

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;

(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。

物業(yè)行業(yè)平臺004km.cn

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的;

(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的;物業(yè)行業(yè)平臺004km.cn

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;

(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。

第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。

第六章 法律責(zé)任

第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，物業(yè)行業(yè)平臺004km.cn 依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期交接;逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出;逾期不撤出的，可處10萬元罰款;不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé);逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定;未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積;尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

物業(yè)行業(yè)平臺004km.cn

第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

第三篇：北京市物業(yè)服務(wù)項目管理辦法

北京市物業(yè)服務(wù)項目管理辦法

第一條【目的】 為加強物業(yè)服務(wù)項目及其負(fù)責(zé)人的監(jiān)督管理，規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負(fù)責(zé)人的服務(wù)行為，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》,制定本辦法。

第二條【適用】 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項目及其負(fù)責(zé)人的管理適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)項目，是在依法確定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行的管理與服務(wù)活動。一個物業(yè)管理區(qū)域通常視為一個物業(yè)服務(wù)項目，本辦法簡稱項目。

本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理與服務(wù)活動的組織者和責(zé)任人，本辦法簡稱項目負(fù)責(zé)人。

第三條【行政管轄】 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市項目及項目負(fù)責(zé)人的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)項目及項目負(fù)責(zé)人的監(jiān)督管理工作。

北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（本辦法簡稱北京物協(xié)）負(fù)責(zé)制定、組織實施本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)方案，對違法違規(guī)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人按照行業(yè)自律辦法進(jìn)行處理，并向市房屋行政主管部門提出建議。

第四條【網(wǎng)簽與備案制度】 本市實行（前期）物業(yè)服務(wù)合同網(wǎng)上簽約與備案制度，對項目進(jìn)行動態(tài)監(jiān)督管理。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房預(yù)售或現(xiàn)房買賣合同的附件，在建設(shè)單位與購房人完成商品房預(yù)售或現(xiàn)房買賣合同網(wǎng)上簽約、聯(lián)機備案時一并簽定，簽約后即為備案完成。

本市及外埠在京的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)向項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案。

全體業(yè)主決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)自業(yè)主共同決定之日起15日內(nèi)，書面告知項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門。

第五條【備案內(nèi)容】 前期物業(yè)服務(wù)合同備案時，應(yīng)當(dāng)提供下列書面材料：

（一）《前期物業(yè)服務(wù)合同》；

（二）《北京市物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人崗位考核合格證書》（本辦法簡稱《合格證書》）、項目負(fù)責(zé)人身份證；

（三）物業(yè)服務(wù)費用評估報告摘要。物業(yè)服務(wù)合同備案時，應(yīng)當(dāng)提供下列書面材料：

（一）《物業(yè)服務(wù)合同》；

（二）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

（三）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照副本；

（四）組織機構(gòu)代碼證；

（五）《合格證書》、項目負(fù)責(zé)人身份證；

（六）物業(yè)服務(wù)項目的合法來源證明文件。

第六條【變更備案】（前期）物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及費用、項目負(fù)責(zé)人等主要事項發(fā)生變更的，或項目退出或解除合同的，原備案申請人應(yīng)當(dāng)在變更后15日內(nèi)到原備案部門辦理變更或注銷備案。

第七條【備案時限】 各區(qū)縣房屋行政主管部門受理（前期）物業(yè)服務(wù)合同備案、變更和注銷的，應(yīng)在受理后10日內(nèi)辦理備案手續(xù)，并在備案后5日內(nèi)將相關(guān)信息告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第八條【信息公示】（前期）物業(yè)服務(wù)合同網(wǎng)上簽約和備案的項目基本信息，將通過北京建設(shè)網(wǎng)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及時向社會公布。

第九條【申報責(zé)任】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠實守信的原則，保證所申報的物業(yè)服務(wù)合同及項目管理信息真實、合法、有效。擬退出項目的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)出退出公告的同時，以書面形式告知項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門及街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第十條【項目負(fù)責(zé)人責(zé)任制】 本市實行項目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。項目負(fù)責(zé)人對所在項目負(fù)有依照合同約定向全體業(yè)主履約的責(zé)任。

一個物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)有一名駐場項目負(fù)責(zé)人，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

第十一條【崗位資格】 本市實行項目負(fù)責(zé)人持證上崗制度。項目負(fù)責(zé)人經(jīng)考核合格的，由市房屋行政主管部門頒發(fā)《合格證書》。

北京物協(xié)負(fù)責(zé)組織實施項目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)，負(fù)責(zé)項目負(fù)責(zé)人的繼續(xù)教育工作。

第十二條【信用檔案】 市房屋行政主管部門建立項目負(fù)責(zé)人信用檔案，區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)對項目負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)的日常監(jiān)督工作。

第十三條【崗位條件】 項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）恪守職業(yè)道德；

（二）掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識；

（三）具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識；

（四）能夠熟練運用物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；

（五）具有物業(yè)管理實踐經(jīng)驗；

（六）具有崗位資格考核《合格證書》、參加繼續(xù)教育；

（七）無違法違規(guī)行為處罰記錄。

第十四條【崗位職責(zé)】 項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）制定并組織實施物業(yè)服務(wù)方案，教育和督導(dǎo)專業(yè)人員安全作業(yè)，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)；

（二）審定并監(jiān)督執(zhí)行項目物業(yè)服務(wù)財務(wù)預(yù)算；

（三）法律法規(guī)規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的其他事項；

（四）接受房屋行政主管部門的信用管理。

第十五條【證書管理】 項目負(fù)責(zé)人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應(yīng)注銷其《合格證書》，并在項目負(fù)責(zé)人信用檔案中予以記錄：

（一）在房屋行政主管部門或北京物協(xié)組織的崗位考核、繼續(xù)教育中連續(xù)兩年不合格、連續(xù)兩年未參加繼續(xù)教育的；

（二）在一個記分被累計扣分超過規(guī)定分值的；

（三）其他應(yīng)予注銷《合格證書》的情形。

項目負(fù)責(zé)人被注銷《合格證書》的，自證書注銷之日起三年內(nèi)不得在本市擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人，不得受聘擔(dān)任本市物業(yè)管理行業(yè)專家；三年后可重新參加崗位資格考核，取得《合格證書》。

項目負(fù)責(zé)人的違法違規(guī)記分、處罰和《合格證書》的取得、注銷信息，將在北京建設(shè)網(wǎng)予以公告。

第十六條【動態(tài)監(jiān)管】 本市建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)活動實行動態(tài)監(jiān)督管理。市、區(qū)縣房屋行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人做出的行政處罰決定、處理決定、檢查記錄和所扣分值記入相應(yīng)的信用檔案及建設(shè)系統(tǒng)行政管理執(zhí)法監(jiān)督平臺。

第十七條【施行】 本辦法自2010年**月**日起施行。

北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及 項目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法

第一章 總則

第二章 信用信息的采集與發(fā)布 第三章 信用信息的管理 第四章 信用信息的使用 第五章 附則

第一章 總則

第一條【目的】 為推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，構(gòu)建誠實守信的市場環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用】 本辦法適用于本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人信用信息的采集、發(fā)布、使用，以及利用信用信息開展相關(guān)服務(wù)及其管理活動。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指取得《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》，在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理和服務(wù)活動的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

本辦法所稱信用信息，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人在物業(yè)管理相關(guān)活動中形成的能夠用以分析、判斷其信用狀況的信息。

第三條【職責(zé)】 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的信用信息管理工作，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，制定《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為記分標(biāo)準(zhǔn)》和《北京市物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人考核記分標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《記分標(biāo)準(zhǔn)》），并適時調(diào)整補充。

區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)項目及其負(fù)責(zé)人的違法違規(guī)行為進(jìn)行檢查、處理、記分，并將結(jié)果記入信用信息檔案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊地所在市、區(qū)縣房屋行政主管部門，按照相應(yīng)職責(zé)分工，依據(jù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門的信用信息記錄，負(fù)責(zé)對企業(yè)資質(zhì)管理工作。

北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱北京物協(xié)）可以制定發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定規(guī)范，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系，建立物業(yè)管理行業(yè)的信用激勵與懲戒機制。第四條【管理原則】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、統(tǒng)一和審慎的原則，保守國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私。

第五條【信息共享】 市、區(qū)縣房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好其職責(zé)范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人信用信息體系建設(shè)工作，加強與工商、稅務(wù)等相關(guān)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會聯(lián)系，實現(xiàn)信用信息互通、共享。

第二章 信用信息的采集與發(fā)布

第六條【信息采集】 信用信息的采集是指對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人的信用信息進(jìn)行收集、記錄、分類、儲存，形成反映其執(zhí)業(yè)情況的信用信息檔案的活動。

信用信息采集渠道，包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門及相關(guān)行政主管部門提供、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人自行申報。

信用信息的采集應(yīng)當(dāng)堅持客觀、準(zhǔn)確、公正、及時和誰提供誰負(fù)責(zé)的原則。

第七條【信息內(nèi)容】 信用信息主要包括基本信息、業(yè)績信息、警示信息。

（一）基本信息。企業(yè)及其項目負(fù)責(zé)人在市、區(qū)縣房屋行政主管部門登記的基本情況、物業(yè)服務(wù)項目基本情況、資質(zhì)等級核定情況以及管理和專業(yè)技術(shù)人員、項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)等情況。

（二）業(yè)績信息。企業(yè)或者法定代表人、企業(yè)總經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人在從事物業(yè)管理服務(wù)活動中受到的省部級以上的獎勵、表彰、認(rèn)定情況，或我市區(qū)縣人民政府，或市政府相關(guān)行政主管部門物業(yè)管理服務(wù)方面的獎勵、表彰、認(rèn)定情況。

（三）警示信息。企業(yè)或者法定代表人、企業(yè)總經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人在從事物業(yè)管理服務(wù)活動中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或者行業(yè)規(guī)范，被行政處罰、行業(yè)通報或者市房屋行政主管部門認(rèn)定應(yīng)該記錄的不良行為等情況。

第八條【信息承諾】 信用信息提供單位和自行申報人應(yīng)當(dāng)保證所提供和申報信用信息的真實、完整，并對其提供和申報信息內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)；發(fā)現(xiàn)提供和申報的信用信息變更或失效的，應(yīng)當(dāng)及時修改并在信用信息變更或失效之日起7個工作日內(nèi)向原報送部門提交修改后的信用信息。

第九條【信息更改】 市、區(qū)縣房屋行政主管部門對信用信息的錄入、更改、增加，應(yīng)當(dāng)以已具備法律效力的文書或者其他有效證明文件為依據(jù)。

任何單位和個人非依規(guī)定權(quán)限、程序，不得擅自修改、增刪信用信息。

第十條【信息庫】 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人信用信息數(shù)據(jù)庫，由記錄信息數(shù)據(jù)庫、公示信息數(shù)據(jù)庫和存儲信息數(shù)據(jù)庫組成。

第十一條 【信息發(fā)布】 信用信息的披露方式，包括對企業(yè)及其從業(yè)人員信用信息的公示和查詢等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人的信用信息通過市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委政府網(wǎng)站（http://004km.cn）網(wǎng)站或者其他方式向社會公開。

任何單位和個人均可直接查閱公示信息，或者按照信用信息查詢的有關(guān)規(guī)定，通過物業(yè)管理信用信息統(tǒng)一發(fā)布平臺查詢信用信息。

第三章 信用信息的管理

第十二條【記分制度】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人的信用信息的監(jiān)督管理實行信用記分制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時查詢信用記分情況，并予以改進(jìn)。

《記分標(biāo)準(zhǔn)》中企業(yè)記分滿分為20分，項目負(fù)責(zé)人記分滿分15分，按記分標(biāo)準(zhǔn)類別予以相應(yīng)減分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。記分周期期滿，重新記分。原分值記錄作為歷史數(shù)據(jù)保存在信用信息檔案中。

市、區(qū)縣房屋行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人的信用行為進(jìn)行調(diào)查、確認(rèn)，按照《記分標(biāo)準(zhǔn)》記分，并記入信用信息系統(tǒng)。記分信息同時通過手機短信平臺發(fā)至企業(yè)負(fù)責(zé)人或項目負(fù)責(zé)人。

依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人信用記分結(jié)果，企業(yè)的法定代表人和項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)接受市房屋行政主管部門或其委托的北京物協(xié)組織的物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法規(guī)和信用知識培訓(xùn)。

第十三條【企業(yè)記分結(jié)果的利用】 根據(jù)項目及其負(fù)責(zé)人記分，對企業(yè)分別進(jìn)行如下處理：

（一）企業(yè)記分達(dá)到3分時，項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對其提出書面警示，責(zé)令限期整改，改正期間該企業(yè)不得參加示范項目考評，并告知企業(yè)注冊地區(qū)縣房屋行政主管部門。

（二）企業(yè)記分達(dá)到5分時，注冊地區(qū)縣房屋行政主管部門約談該公司法定代表人，予以行政告誡，同時核查企業(yè)的資質(zhì)條件。經(jīng)核查不符合資質(zhì)條件的，責(zé)令限期改正，改正期間不得承接新項目，一年內(nèi)不得參加示范項目考評，一年內(nèi)不得晉升資質(zhì)等級。

（三）企業(yè)記分達(dá)到20分時，市、區(qū)縣房屋行政主管部門依法核查企業(yè)的資質(zhì)條件，一年內(nèi)不得承接新項目，不得參加示范項目考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具出京誠信證明材料；核查不達(dá)標(biāo)的，重新核定資質(zhì)等級或注銷企業(yè)資質(zhì)證書。

市、區(qū)縣房屋行政主管部門對企業(yè)做出重新核定資質(zhì)等級，或注銷資質(zhì)證書的，不再記分，將企業(yè)違法違規(guī)行為和處罰結(jié)果記入信用信息系統(tǒng)，并在北京建設(shè)網(wǎng)上予以公示。

上述處理措施中，依法應(yīng)當(dāng)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部核定一級資質(zhì)等級、注銷資質(zhì)證書的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人違法違規(guī)行為信用信息和處理建議報告住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部做出處罰或處理決定前，不予辦理該企業(yè)在京承接新的物業(yè)項目合同備案、不予開具出京誠信證明材料和參加示范項目考評，不予辦理項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)注冊。

第十四條【項目負(fù)責(zé)人記分結(jié)果的利用】 根據(jù)記分結(jié)果，對項目負(fù)責(zé)人及其企業(yè)分別進(jìn)行如下處理：

1、項目負(fù)責(zé)人記分達(dá)到3分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負(fù)責(zé)人提出書面警告；

2、項目負(fù)責(zé)人記分達(dá)到5分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，記入項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案。

3、單個項目負(fù)責(zé)人記分達(dá)到15分時，注銷《北京市物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人崗位考核合格證書》（本辦法簡稱《合格證書》），市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委建議企業(yè)撤換該項目負(fù)責(zé)人，將其違法違規(guī)行為和處理結(jié)果記入信用信息系統(tǒng)，在北京建設(shè)網(wǎng)進(jìn)行公示，并扣除企業(yè)5分。

第十五條【榮譽信用的利用】 榮獲物業(yè)管理示范項目稱號的項目，記入信息系統(tǒng)，作為企業(yè)晉升資質(zhì)核查條件；項目負(fù)責(zé)人獲得本市物業(yè)管理相關(guān)榮譽的，可作為優(yōu)先物業(yè)管理執(zhí)業(yè)注冊、入選物業(yè)管理行業(yè)專家的業(yè)績條件。

第十六條【信用排行】 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可以建立全市物業(yè)管理行業(yè)信用排行系統(tǒng)。以物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人身份信息、業(yè)績信息、警示信息等為評定指標(biāo)，進(jìn)行信用排行，并向社會公布。

第四章 信用信息的使用

第十七條【使用部門】 信用信息可為市、區(qū)縣房屋行政主管部門、有關(guān)行政主管部門、北京物協(xié)等部門，以及企業(yè)資質(zhì)等級核定、物業(yè)管理示范項目評定、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理、物業(yè)管理行業(yè)專家等工作，提供監(jiān)督管理的依據(jù)。

個人、企業(yè)及其他組織在社會經(jīng)濟(jì)活動中，可以申請查驗和使用本辦法中企業(yè)及其項目負(fù)責(zé)人信用信息。

第十八條【激勵機制】市、區(qū)縣房屋行政主管部門對于沒有任何違法行為記錄或者有多項業(yè)績信息記錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人，給予激勵：

（一）在市場經(jīng)營活動中可以優(yōu)先提供相關(guān)服務(wù)；

（二）在物業(yè)管理示范項目評定中，可以作為優(yōu)良業(yè)績；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他鼓勵措施。

第十九條【監(jiān)管依據(jù)】 發(fā)生本辦法第十三條、第十四條情況的，市、區(qū)縣房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)對違法違規(guī)企業(yè)及其法定代表人、相關(guān)負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人予以處理。

第二十條【行業(yè)警示】 北京物協(xié)可以建立行業(yè)失信警示制度，對于信用記分中減分累計達(dá)到20分以上的企業(yè)，從業(yè)人員記分達(dá)到15分以上的項目負(fù)責(zé)人，可將其列入嚴(yán)重失信名單予以公布，進(jìn)行公開譴責(zé)，并報告有關(guān)主管部門。

第五章 附則

第二十一條【建設(shè)單位】 建設(shè)單位自行承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)項目及其項目負(fù)責(zé)人的信用信息納入本系統(tǒng).前期物業(yè)管理期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受建設(shè)單位委托提供物業(yè)服務(wù)的,該物業(yè)項目不計入其管理規(guī)模.第二十二條【外埠】 外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)在京從事物業(yè)管理服務(wù)活動，按照本辦法納入企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人信用信息系統(tǒng)進(jìn)行管理，對于記分達(dá)到重新核查資質(zhì)條件的，將書面通報該企業(yè)注冊地所在省級房屋行政主管理部門依法處理。

第二十三條【施行】 本辦法自2010年**月*日起施行。《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》（京建物〔2009〕398號）同時廢止。

第四篇：北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法(1995年市政府第21號令)

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法（1995年市政府第21號令，根據(jù)1997年12月31日北京市人民政府第12號令修改）物業(yè)管理處

第一條 為了加強對本市居住小區(qū)的物業(yè)管理，保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)（以下統(tǒng)稱居住小區(qū)）。別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。

第三條 新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實行物業(yè)管理。

第四條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動。

第五條 市和區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

第六條 本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關(guān)和居住

小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

第七條 居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位方可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗收，應(yīng)當(dāng)有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。居住小區(qū)綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定。

第八條 居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50% 以上時，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選

擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

第九條 物業(yè)管理委員會代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理委員會在房屋土地管理機關(guān)及有關(guān)行政管理機關(guān)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機關(guān)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

第十一條 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任。合同簽訂后，由物業(yè)管理

企業(yè)向所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)備案。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理；

（二）依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權(quán)要求賠償；

（四）要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理；

（五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項服務(wù)業(yè)務(wù)；

（六）從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）全面履行物業(yè)管理合同，對產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；

（二）接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定；

（四）接受房屋土地管理機關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督；

（五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。

第十四條 居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費２％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按委托內(nèi)容，每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費用。物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經(jīng)營和服務(wù)的收益，應(yīng)主要用于補充居住小區(qū)物業(yè)管理費用。

第十五條 房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費用，自覺維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序；有權(quán)要求物業(yè)管理委員會對服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行更換，有權(quán)對妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進(jìn)行勸阻、制

止和舉報。居民入住時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務(wù)。

第十六條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：

（一）擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場地或者改變其用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及有其他危及房屋安全行為的；

（三）私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關(guān)反映；物業(yè)管理委員會有權(quán)予以制止并要求其限期改正，對給產(chǎn)權(quán)人或使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同：

（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

（五）其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及本辦法規(guī)定的義務(wù)的。

第十八條 未經(jīng)房屋土地管理機關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房屋土地管理機關(guān)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查；逾期仍不辦理的，對其處以2000元至2萬元罰款，并責(zé)令其停止對居住小區(qū)物業(yè)的管理。

第十九條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地

管理機關(guān)予以警告、限期改正、處以5000元至3萬元罰款、降低資質(zhì)等級、注銷并收回資質(zhì)合格證書。

第二十條 開展物業(yè)管理和多種經(jīng)營、服務(wù)所需收費的項目、標(biāo)準(zhǔn)由市物價局和市房屋土地管理局制定。

第二十一條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十二條 本辦法自1995年10月1日起施行。

第五篇：北京市物業(yè)項目交接管理辦法（推薦）

北京市物業(yè)項目交接管理辦法

目 錄 第一章 總 則 第二章 交接類型 第三章 交接程序 第四章 交接行為規(guī)范 第五章 應(yīng)急物業(yè)服務(wù) 第六章 監(jiān)督管理 第七章 附 則

第一章 總則

第一條【目的】為規(guī)范物業(yè)項目交接工作，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間進(jìn)行物業(yè)項目交接的，適用本辦法。

第三條【含義】本辦法所稱物業(yè)項目交接，是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接以及對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接的行為。

第四條【交接主體】已經(jīng)成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主交接；未成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主代表交接。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接，也可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進(jìn)行交接。

第五條【交接協(xié)議】物業(yè)項目交接應(yīng)當(dāng)簽訂交接協(xié)議。

交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱、交接主體、交接時間、權(quán)利和責(zé)任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。

第六條【原則】物業(yè)項目交接工作應(yīng)當(dāng)遵循依法有序、平等協(xié)商、維護(hù)社區(qū)和諧與社會穩(wěn)定的原則。

第二章 交接類型

第七條【交接類型】物業(yè)項目交接包括建設(shè)單位與全體業(yè)主之間的交接、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間的交接。

第八條【建設(shè)單位與全體業(yè)主之間的交接】 建設(shè)單位與全體業(yè)主之間交接物業(yè)項目的，應(yīng)當(dāng)移交《北京市物業(yè)管理辦法》第十條第一款規(guī)定的資料，并進(jìn)行物業(yè)共用部分的查驗交接。

第九條【物業(yè)企業(yè)與全體業(yè)主之間的交接】物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間交接物業(yè)項目的，應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十七條第一款的規(guī)定執(zhí)行。

第十條【查驗符合標(biāo)準(zhǔn)但業(yè)主不承接，建設(shè)單位撤出】

前期物業(yè)管理期間，物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知后業(yè)主不履行交接義務(wù)，建設(shè)單位決定撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)提前3個月告知全體業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理方式，并完成承接查驗。

第三章 交接程序

第十一條 【建設(shè)單位與全體業(yè)主交接程序】業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式的，全體業(yè)主與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行交接：

（一）全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知建設(shè)單位；

（二）雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；

（三）全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第八條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。

《北京市物業(yè)管理辦法》施行前訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同解除的，由全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第十二條的規(guī)定交接。第十二條【全體業(yè)主向物業(yè)企業(yè)發(fā)起交接】業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)的，或者在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行交接：

（一）全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前3個月書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；

（三）全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第九條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。

業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照前款

（二）、（三）、（四）項的規(guī)定交接。

第十三條【物業(yè)企業(yè)向全體業(yè)主發(fā)起交接】物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供事實服務(wù)的，或者在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主按照下列程序進(jìn)行交接：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前3個月書面告知全體業(yè)主；

（二）雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時將決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第九條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應(yīng)當(dāng)自告知之日起3個月后方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得擅自停止物業(yè)服務(wù)。第十四條【交接時限】本辦法第十一條、第十二條第一款和第十三條規(guī)定的物業(yè)項目交接，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。交接的起算時間為：

（一）約定期限的物業(yè)服務(wù)合同終止的，應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之日起算；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供事實服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知之日起3個月后起算；

（三）其他情形，應(yīng)當(dāng)自接到全體業(yè)主書面告知之日起算。第十五條【原物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽】物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主共同決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前30日與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第四章 交接行為規(guī)范

第十六條【查驗依據(jù)】物業(yè)項目交接可以參照《北京市新建物業(yè)項目交接查驗標(biāo)準(zhǔn)》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行交接查驗。

第十七條【禁止行為】物業(yè)項目交接時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得出現(xiàn)下列行為：

（一）拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料；

（二）拒不配合承接查驗；

（三）拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域；

（四）強行接管；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第十八條【拒不撤出認(rèn)定】本辦法第十七條所稱拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，是指建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十四條規(guī)定，逾期不撤出物業(yè)管理區(qū)域的行為。

第十九條【強行接管的認(rèn)定】本辦法第十七條所稱強行接管，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的下列行為：

（一）未經(jīng)業(yè)主共同決定選聘為物業(yè)服務(wù)單位而進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域，但政府相關(guān)部門組織接管的除外；

（二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未撤出時，未協(xié)商達(dá)成一致或者未經(jīng)訴訟、仲裁而進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

第五章 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)

第二十條【應(yīng)急物業(yè)服務(wù)范圍】有下列情形之一，住宅小區(qū)無人管理，不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門在2個工作日內(nèi)組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)：

（一）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；

（二）物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務(wù)合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域的；

（三）物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的。第二十一條【組織形式】應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式根據(jù)轄區(qū)實際情況確定，可以專門成立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)隊、指定或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。第二十二條【公告】組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十三條【服務(wù)內(nèi)容】應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅限于二次供水、垃圾清運、電梯運行、秩序維護(hù)等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項。第二十四條【服務(wù)收費】應(yīng)急物業(yè)服務(wù)費用由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助收取。

第二十五條 【服務(wù)期限】應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過3個月。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下依法共同決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。

第六章 監(jiān)督管理

第二十六條【行政處罰】違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料、拒不配合承接查驗、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門按照《北京市物業(yè)管理辦法》相關(guān)規(guī)定依法處罰。

第二十七條【信用管理】違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)、不按規(guī)定交接、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由房屋行政主管部門按照本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理和物業(yè)服務(wù)項目管理的相關(guān)規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)責(zé)任人予以處理。

第二十八條【交接沖突處罰】違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務(wù)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關(guān)依法處罰。

第七章 附則

第二十九條 本辦法自2010年 月 日起施行。北京市建設(shè)委員會《關(guān)于住宅物業(yè)項目交接有關(guān)問題的指導(dǎo)意見》（京建物[2006]23號）同時廢止。