第一篇：加強(qiáng)物業(yè)管理辦法

加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理辦法

為進(jìn)一步加強(qiáng)縣城區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監(jiān)管機(jī)制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，加快推進(jìn)“富麗安康新縣城”建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、四川省《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。加強(qiáng)物業(yè)管理工作，對(duì)于促進(jìn)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推進(jìn)城市精神文明建設(shè)，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值，增加就業(yè)崗位，維護(hù)社區(qū)秩序，營(yíng)造和諧社會(huì)氛圍具有十分重要的意義。各級(jí)各有關(guān)部門要高度重視物業(yè)管理工作，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，健全機(jī)制，全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作，不斷擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，及時(shí)化解管理領(lǐng)域和各類矛盾和問題，切實(shí)提高物業(yè)管理工作和整體水平。

二、物業(yè)管理工作的主要任務(wù)及措施

（一）加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作。住建部門要切實(shí)加強(qiáng)前期物業(yè)管理的監(jiān)管工作。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，在辦理商品房預(yù)售許可證前采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。未簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》的，住建（房管）部門不予以辦理商品房預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式，雙方共同遵守。

（二）落實(shí)物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照不低于項(xiàng)目總建筑面積3‰的比例配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用

1房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公員工宿舍等方面，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)辦公用房可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，面積不得小于20m2。規(guī)劃部門、住建部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積的審查，納入建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑方案的審查內(nèi)容，并在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的位置和面積。在主體工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，由規(guī)劃、住建部門組織綜合竣工驗(yàn)收備案審查，把與物業(yè)管理相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和完善，納入到備案審查范圍，凡未通過驗(yàn)收備案審查交房的，按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十六條嚴(yán)肅處理。

（三）推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，并列入鎮(zhèn)政府和社區(qū)居委會(huì)年度工作目標(biāo)考核。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實(shí)施管理規(guī)約等工作，同時(shí)積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)成員可以獲得適當(dāng)報(bào)酬，其標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)費(fèi)來(lái)源由業(yè)主大會(huì)通過制定《業(yè)主委員會(huì)章程》等形式予以確定?？h級(jí)相關(guān)部門和鎮(zhèn)人民政府要支持業(yè)主委員會(huì)的工作。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與解除。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日期30日內(nèi)，按規(guī)定程序向縣城管部門、房管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日告知。物業(yè)服務(wù)合同解除（終止）后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法與

業(yè)主委員會(huì)辦理退出交接事宜，依法履行交接義務(wù)。縣住建（房管）、城管、公安、工商等部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同簽訂、解除（終止）及交接等活動(dòng)的監(jiān)督和信用管理，對(duì)違反法律法規(guī)的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，由縣物價(jià)部門會(huì)同住建（房管）部門制定并組織實(shí)施。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，健全企業(yè)財(cái)務(wù)帳目，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按規(guī)定項(xiàng)目收費(fèi)，自覺接受物價(jià)、房管、城管部門及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要全面履行職責(zé)，既要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，還要督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不得以房屋空置、開發(fā)遺留問題、無(wú)需接受服務(wù)等原因拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目收費(fèi)的，主管部門要迅速介入處理。

（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)自身隊(duì)伍建設(shè)，提高從業(yè)人員服務(wù)水平；按照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；認(rèn)真做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，做好業(yè)主入住及物業(yè)的裝飾裝修管理；做好管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的日常管理和維護(hù)保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)并勸阻違反業(yè)主公約、城市管理和涉及公共安全有關(guān)規(guī)定的行為，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；自覺接受縣物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，積極參與社區(qū)建設(shè)、城市管理和衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建活動(dòng)；處理好與業(yè)主委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)的關(guān)系，化解物業(yè)服務(wù)管理中的矛盾糾紛。

（七）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度資質(zhì)考核評(píng)定與目標(biāo)責(zé)任考核、日常管理考核相結(jié)合，對(duì)服務(wù)水平低、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低資質(zhì)等級(jí)直至取消資質(zhì)。城管部門要根據(jù)城市管理考核辦法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取月抽查、季檢查、全年總評(píng)相結(jié)合的方式進(jìn)行考評(píng)，切實(shí)提高

物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，城管、住建、（房管）部門要引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，做到管理服務(wù)不越位、不缺位、不錯(cuò)位。對(duì)無(wú)故中斷物業(yè)服務(wù)等行為的企業(yè)要依法處理。

三、理順物業(yè)管理體制，明確工作責(zé)任。

構(gòu)建縣、鎮(zhèn)、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理體制?？h住建（房管）部門是全縣物業(yè)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)管和考核?？h城管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作，加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的管理和考核。縣級(jí)相關(guān)部門按職能職責(zé)加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)管和服務(wù)工作。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居委會(huì)按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

（一）縣住建（房管）局：負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑保修期內(nèi)各責(zé)任主體的監(jiān)督管理，包括房屋維修基金管理；負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的監(jiān)督和綜合管理以及負(fù)責(zé)全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；上報(bào)、頒發(fā)和管理三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

（二）縣城管局：負(fù)責(zé)城區(qū)物業(yè)管理的日常工作；在縣住建局組織物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核和年檢時(shí)，對(duì)城區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職情況出具意見；在住建（房管）部門審查房屋維修基金使用時(shí)出具意見；負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)優(yōu)評(píng)先”的初審和推薦工作；指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)工作，負(fù)責(zé)對(duì)成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案；組織開展物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合工作。

（三）縣公安局：負(fù)責(zé)查處違反《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的行為；加強(qiáng)犬類動(dòng)物管理；加強(qiáng)保安服務(wù)管理；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)的綜合治理和治安防范工作。

（四）縣民政局：負(fù)責(zé)督促社區(qū)工作人員參加縣主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，加大社區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)工作的支持力度。

（五）縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排物業(yè)監(jiān)督管理工作的資金。

（六）縣人力資源和社會(huì)保障局：負(fù)責(zé)落實(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)傾斜的就業(yè)扶持政策。

（七）縣環(huán)保局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)排放污染物的行為；查處小區(qū)油煙污染、噪音干擾等影響居住的行為。

（八）縣物價(jià)局：負(fù)責(zé)制定各物業(yè)小區(qū)與其物業(yè)服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)，并督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法公布；查處相關(guān)違法行為。

（九）縣規(guī)劃建設(shè)執(zhí)法局：負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖要求的違法建設(shè)。

（十）縣消防大隊(duì)：負(fù)責(zé)查處擅自占用防火間距、損壞公共消防設(shè)施、堵塞消防通道、增加建筑物火災(zāi)荷載、占用消防道路設(shè)施等行為。

（十一）縣工商局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其他違反工商行政管理法律法規(guī)的行為；辦理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工商登記時(shí)，依法發(fā)放營(yíng)業(yè)執(zhí)照；辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)范圍時(shí)，依法扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)。

（十二）南江鎮(zhèn)、東榆鎮(zhèn)人民政府：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案的初審；負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問題；處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的更換、移交等工作；及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理活動(dòng)的投訴，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與“創(chuàng)優(yōu)評(píng)先”工作。

（十三）社區(qū)居委會(huì)：負(fù)責(zé)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，指導(dǎo)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；配合縣城管部門、鎮(zhèn)人民政府開展轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)；協(xié)助解決業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。

四、積極扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展

（一）鼓勵(lì)人才引進(jìn)，給予勞動(dòng)用工支持。管理普通住宅類的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與聘用的當(dāng)年度全日制普通高校畢業(yè)生簽定3年以

上勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，享受公益性崗位補(bǔ)助政策。人力資源和社會(huì)保障部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄人員，優(yōu)先提供招聘崗位，對(duì)于用工缺口較大的企業(yè)，可組織專場(chǎng)招聘會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄就業(yè)困難人員，按有關(guān)政策規(guī)定，享受社保補(bǔ)貼和崗位補(bǔ)貼。

（二）嚴(yán)格規(guī)范涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)，凡法律法規(guī)和政策規(guī)定可減免的依法予以減免。鼓勵(lì)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，凡管理的住宅小區(qū)獲得國(guó)家、省級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)，或物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)由三級(jí)升為二級(jí)、二級(jí)升為一級(jí)的，分別給予獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)由縣財(cái)政統(tǒng)籌安排。

（三）優(yōu)化住宅專項(xiàng)維修資金使用。積極探索使用住宅專項(xiàng)維修資金的新路徑，以確保物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備安全為前提，維護(hù)廣大業(yè)主利益為目標(biāo)，對(duì)發(fā)生危及房屋使用安全和人民群眾人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，啟動(dòng)應(yīng)急維修。同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步簡(jiǎn)化工作流程，縮短辦事時(shí)限，提高工作效率，提升住宅專項(xiàng)維修資金管理水平。

（四）切實(shí)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)法制環(huán)境。物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)、城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會(huì)要充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，宣傳普及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，增強(qiáng)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵章守法意識(shí)；要積極爭(zhēng)取人民法院的支持，通過巡回法庭進(jìn)小區(qū)、小額速裁等方式，依法調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，引導(dǎo)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共建文明和諧示范小區(qū)。

第二篇：物業(yè)管理辦法

物業(yè)公司商鋪暫行管理辦法

為了更好的更有效的對(duì)各處商鋪進(jìn)行管理和服務(wù)，特制定本辦法。

一、租賃協(xié)議的簽定、續(xù)簽、及協(xié)議的保管 協(xié)議的簽定及續(xù)簽由集團(tuán)招商部負(fù)責(zé)，協(xié)議簽定后物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，合同原件一式三份由物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)招商部進(jìn)行保管，合同復(fù)印件送存集團(tuán)財(cái)務(wù)部。

二、各項(xiàng)費(fèi)用的收取

1、各項(xiàng)費(fèi)用包括：房屋租賃費(fèi)、水電押金、使用過程中的水電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。

2、商鋪出租簽定合同時(shí)，首次交納租金由集團(tuán)招商部進(jìn)行催交，由財(cái)務(wù)室時(shí)行收取后，再由 物業(yè)公司加蓋合同公章并將相應(yīng)的商鋪鑰匙交給租賃戶，同時(shí)將所租商鋪的水電表底數(shù)告知租賃戶。

3、后期費(fèi)用的收取 后期費(fèi)用收取原則上由財(cái)務(wù)直接收繳，但考慮實(shí)際情況，每個(gè)苑區(qū)的商鋪費(fèi)用的收取由每個(gè)苑區(qū)的物管員收繳后，按財(cái)務(wù)收費(fèi)管理制度及時(shí)上交公司財(cái)務(wù)。

4、各苑區(qū)負(fù)責(zé)人： ① XX苑商鋪：XXX ② XX苑商鋪：XXX

5、相關(guān)人員的工作要求： 各苑區(qū)物管員應(yīng)根據(jù)各苑區(qū)的情況，建立好收費(fèi)臺(tái)賬（收費(fèi)臺(tái)賬格式由物業(yè)公司辦公室和財(cái)務(wù)室共同制定），收取每一筆費(fèi)用時(shí)都須如實(shí)填寫，每月月末把當(dāng)月的完整收費(fèi)臺(tái)賬上報(bào)物業(yè)公司辦公室和物業(yè)公司經(jīng)理處，再由物業(yè)公司辦公室匯總后將其轉(zhuǎn)交集團(tuán)財(cái)務(wù)部和招商部，商鋪管理和收費(fèi)時(shí)如遇特殊情況，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)出具書面性的材料予以說(shuō)明。

6、監(jiān)督 收費(fèi)過程中，物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)財(cái)務(wù)室應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容及相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)人員予以糾正。對(duì)于商鋪的租賃情況及各項(xiàng)費(fèi)用的收繳情況，集團(tuán)招商部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司辦公室各安排一名人員每月按時(shí)對(duì)所租賃的房屋使用情況及費(fèi)用收取情況進(jìn)行檢查，對(duì)所檢查的結(jié)果由物業(yè)公司辦公室寫出書面材料，由集團(tuán)招商部、財(cái)務(wù)部確認(rèn)后，上報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)。如遇上述第4條提到的特殊情況，物業(yè)公司辦公室應(yīng)核實(shí)情況是否屬實(shí)，并在說(shuō)明材料上注明并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)，由分管領(lǐng)導(dǎo)作出意見進(jìn)行處理。

三、獎(jiǎng)罰 文檔沖億季，好禮樂相隨mini ipad移動(dòng)硬盤拍立得百度書包

1、罰： ① 苑區(qū)責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取電費(fèi)費(fèi)用，若未按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的，給公司所造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。② 收費(fèi)人員在收費(fèi)時(shí)由于個(gè)人的疏漏少收了相關(guān)費(fèi)用，責(zé)任人負(fù)責(zé)追回，追不回的由責(zé) 任人承擔(dān)。③ 收費(fèi)人員在收取費(fèi)用后應(yīng)及時(shí)上交財(cái)務(wù)，若因時(shí)間關(guān)系確定無(wú)法上交時(shí)，收費(fèi)人員應(yīng) 妥善保管好收取的費(fèi)用；若因個(gè)人保管不善遺失的由個(gè)人承擔(dān)。④ 財(cái)務(wù)應(yīng)配合收費(fèi)員的工作，按時(shí)收取費(fèi)用。

2、獎(jiǎng)： ① 所租賃出去的商鋪后期管理交由物業(yè)公司，集團(tuán)公司應(yīng)按照以前的制度將當(dāng)年所 收房屋租金的20%給予物業(yè)公司作為投入成本的補(bǔ)償。② 物業(yè)公司再房屋租金進(jìn)行盈利的情況下，且收費(fèi)人員在所管商鋪?zhàn)饨鹗杖∵_(dá)到90%后，可根據(jù)收費(fèi)人員的工作內(nèi)容量、收費(fèi)過程中的艱辛及責(zé)任，建議物業(yè)公司從集團(tuán)公司給予物業(yè)公司20%的房屋租金中拿出3%作為對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)。商業(yè)街商鋪物業(yè)管理規(guī)定

一、商業(yè)街商鋪為XX開發(fā)有限公司,商鋪只作正當(dāng)經(jīng)營(yíng)用途,商戶在使用期間應(yīng)遵守與開發(fā)商簽定的合同規(guī)定,不得擅自改變?cè)摲课萁Y(jié)構(gòu)和用途。

二、商鋪商戶必須對(duì)門前實(shí)行“三包”:包綠地、包衛(wèi)生、包秩序,不得隨地亂丟垃圾。要注意做好消防安全工作,不亂堆放雜物阻塞通道。

三、商鋪內(nèi)不得從事黃、賭、毒,非法販制盜版制品等違法犯罪活動(dòng)。

四、商鋪內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危險(xiǎn)物品。

五、自覺維護(hù)物業(yè)的整潔、美觀,保持公用通道的暢通,以及共用設(shè)備、公共設(shè)施的完好。

六、商鋪的裝修應(yīng)遵守XX裝修手冊(cè)的規(guī)定,裝修房屋要事先告知XX物業(yè)管理處,由XX物業(yè)管理人員依法對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。如商戶違章建筑,XX物業(yè)公司可以依法采取相應(yīng)措施制止其行為,對(duì)其違章裝修或妨礙他人正常使用物業(yè)而造成損失的,違章商戶應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

七、商鋪商戶在收到當(dāng)月費(fèi)用通知單后,須在一個(gè)星期內(nèi)前往XX物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)、水電費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用,已辦理銀行委托轉(zhuǎn)帳的商戶,須保持帳戶金額充裕,方便銀行辦理代扣款業(yè)務(wù)。歡迎預(yù)交,逾期一個(gè)月未能按時(shí)交費(fèi)的商戶,物業(yè)管理公司將每天加收千分之五的滯納金。

八、商戶在日常經(jīng)營(yíng)時(shí),不得妨礙或影響鄰近居民正常休息。不得產(chǎn)生高分貝噪音,營(yíng)業(yè)時(shí)間規(guī)定為7:00~23:00,節(jié)假日或法定假期可適當(dāng)延長(zhǎng)。超級(jí)市場(chǎng)可24小時(shí)營(yíng)業(yè)。1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō)，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一； 1.3 報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修； 1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。1.5 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。2 商鋪裝修服務(wù)管理

2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝臵、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝臵，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位臵圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等 2.4 裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝臵或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ?，漆黑的營(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過程與辦公項(xiàng)目類似，在此省略。4 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 4.1 商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營(yíng)業(yè)； 小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補(bǔ)面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對(duì)原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時(shí)，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對(duì)修繕工程有設(shè)臵總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長(zhǎng)或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個(gè)工程施工過程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進(jìn)行監(jiān)督管理。4.5 檢查監(jiān)督 維保部主管對(duì)屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。5 商鋪保安服務(wù)管理 5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場(chǎng)管理等。其管理的重點(diǎn)如下：

5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝臵和自動(dòng)滅火裝臵，這些裝臵直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝臵便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝臵、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝臵；

運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對(duì)出售貴重商品及金融營(yíng)業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。

在地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安臵監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進(jìn)出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場(chǎng)內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決問題。對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處臵防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)向上級(jí)和公安部門報(bào)告.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對(duì)商品將帶來(lái)不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)臵便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購(gòu)臵行為；

大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場(chǎng)地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營(yíng)業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來(lái)作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點(diǎn)、夜晚值班時(shí)要提高警惕，加強(qiáng)巡邏；

對(duì)夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突發(fā)事件。商鋪入口時(shí)保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強(qiáng)，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對(duì)講機(jī)報(bào)告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等 5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，以便查證。

另外地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安臵監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬(wàn)一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的 5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無(wú)防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝臵（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝臵（噴淋裝臵）。這些裝臵直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝臵便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處臵；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、防火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。6 商鋪保潔服務(wù)管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、樓梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。6.2 商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境； 商鋪的玻璃無(wú)框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位臵，及時(shí)清理； 雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)臵一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

對(duì)商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放臵鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；

在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位臵； 對(duì)一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長(zhǎng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對(duì)花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)； 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛“名稱牌”，簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場(chǎng)地整潔； 商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位臵；等等 7.3 檢查督導(dǎo)

部門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長(zhǎng)責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。8 商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì) 把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。8.1 租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空臵率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商鋪所處的位臵。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

8.1.1 競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目，業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

8.1.3 租金條款 租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位臵的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空臵率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位臵等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營(yíng)狀況等。租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤(rùn)，物業(yè)管理費(fèi)等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫?。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）?8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位臵；廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布臵，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。

協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。8.3 項(xiàng)目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購(gòu)物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活： 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)： 開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。10 商鋪保險(xiǎn)管理

商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

第三篇：邯鄲市物業(yè)管理辦法

第四十九條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由房產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條 違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十二條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十四條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第五十五條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

第五十六條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十七條 違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第五十八條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴。

第五十九條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十條 違反本辦法的規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第四篇：孝感市物業(yè)管理辦法

孝感市物業(yè)管理辦法

2011-12-23 16:38:19 來(lái)源：孝感市人民政府

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于孝感市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條 住房保障和房屋管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理工作。

規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、城管、工商、物價(jià)、財(cái)政、民政、人防、公安、消防等部門根據(jù)各自職能分別做好管理和服務(wù)工作。

第四條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)。

社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的小區(qū)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向住房保障和房屋管理部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

住房保障和房屋管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第三章 附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第七條 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國(guó)家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求執(zhí)行；沒有規(guī)定的，配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不少于十五平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號(hào)，并且具備辦理房 地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

第八條 規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)按第七條的規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。住房保障和房屋管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房位置。建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)在售房合同中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

第九條 物業(yè)服務(wù)用房專門用于物業(yè)管理服務(wù)工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變其用途。

住房保障和房屋管理部門在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，業(yè)主有權(quán)查詢。

第十條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)、車位與住戶套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)劃行政主管部門按照相關(guān)規(guī)定制定。

第十一條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的水電氣等專業(yè)設(shè)施的計(jì)量表應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨(dú)立計(jì)量表,由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)向最終用戶收費(fèi)。

第十二條 新建住宅小區(qū)內(nèi)安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

第四章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)條件的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

第十五條 籌備組由五至七名成員組成，其中社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人一名、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表一名、業(yè)主代表三至五名?；I備組組長(zhǎng)由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人擔(dān)任。業(yè)主代表由社區(qū)居委會(huì)在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料。

第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)、召開形式、業(yè)主大會(huì)決定的作出等事項(xiàng)，依照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由委員和候補(bǔ)委員組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生。

候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)由五至十一名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。候補(bǔ)委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和候選人得票順序當(dāng)選。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

（一）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的；

（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；

（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；

（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；

（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì) 委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任的。

第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用收益中列支或由全體業(yè)主分?jǐn)?，具體額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算，并由業(yè)主大會(huì)表決通過。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在每年三月底前公布上一業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十四條 未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第五章 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向住房保障和房屋管理部門備案。

有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的住房保障和房屋管理部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）投標(biāo)人少于三人；

（二）總建筑面積少于兩萬(wàn)平方米。

第二十六條 鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

第二十七條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并配套必要的二次供水設(shè)施和安裝分戶計(jì)量裝置；

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

(三)小區(qū)用電納入所在地區(qū)供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

(四)在城市管道燃?xì)庵鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量表；

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按專項(xiàng)設(shè)計(jì)要求配置到位；

(六)按照防火要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

(八)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置；

(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

物業(yè)承接查驗(yàn)按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房〔2010〕165號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市）住房保障和房屋管理部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第三十三條 業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)。

第三十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。

第三十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（三）物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活；

（四）發(fā)生群體性事件；

（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件；

（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案，按照有關(guān)規(guī)定向住房保障和房屋管理部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同

第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會(huì)表決通過，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：

（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；

（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

（三）合同期限；

（四）違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由住房保障和房屋管理部門會(huì)同其他相關(guān)行政主管部門制發(fā)。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服 5 務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

第三十九條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；

（二）物業(yè)服務(wù)合同期滿，已依法選聘其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第四十一條 普通住宅、保障性住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照屬地管理原則，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同住房保障和房屋管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定制定。

其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)以及其他項(xiàng)目服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，報(bào)價(jià)格行政主管部門、住房保障和房屋管理部門備案。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)前，必須到價(jià)格行政主管部門申請(qǐng)辦理《湖北省服務(wù)價(jià)格（收費(fèi)）監(jiān)審證》，實(shí)行亮證收費(fèi)，并自覺接受價(jià)格行政主管部門的審驗(yàn)。

第四十三條 已竣工尚未出售或者尚未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單 位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向最終用戶收取費(fèi)用：

（一）實(shí)行一戶一表的業(yè)主自用的向業(yè)主收??；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；

（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取勞務(wù)費(fèi)。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第一節(jié) 物業(yè)的使用

第四十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門。

第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十八條 房屋交付后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況 需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修

第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。

第五十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

第三節(jié) 車位、車庫(kù)的使用管理

第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)以附贈(zèng)或者出售、出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過六個(gè)月。出租的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)查詢。

第五十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場(chǎng)地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定。

業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定收取場(chǎng)地使用費(fèi)的，場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并支付一定比例的報(bào)酬。

第四節(jié) 物業(yè)的維護(hù)

第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

第五十四條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業(yè)正常使用時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主共同維護(hù)和管理；業(yè)主大會(huì)可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維護(hù)和管理。

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、養(yǎng)護(hù)時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十七條 物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交存住宅專項(xiàng) 維修資金。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。

發(fā)生緊急情況，需要立即使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提出使用申請(qǐng)，經(jīng)住房保障和房屋管理部門、財(cái)政部門審核后進(jìn)行資金撥付。

第五十八條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。

利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。

第五十九條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，責(zé)任人不及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第八章 舊住宅區(qū)的物業(yè)管理

第六十條 原規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)或相對(duì)獨(dú)立且配套設(shè)施比較齊全的住宅區(qū)（院落），可依法成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)主委員會(huì)為實(shí)施主體，選聘有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)，或?qū)⑺璺?wù)的內(nèi)容分別委托專業(yè)服務(wù)單位提供服務(wù)，或動(dòng)員和組織業(yè)主或物業(yè)使用人自行提供服務(wù)。

第六十一條 單位自管住宅區(qū)（院落）或直管公有住房比較集中的住宅區(qū)（院落），可建立房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位負(fù)責(zé)召集，社區(qū)居委會(huì)和專業(yè)部門（單位）及業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會(huì)議制度，通過共同協(xié)商達(dá)成《管理服務(wù)協(xié)議》，由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位負(fù)責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)。

第六十二條 房屋用途多樣，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，又難以圍墻建院的住宅區(qū)，可建立社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)召集，房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位、專業(yè)部門（單位）和業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會(huì)議制度，通過共同協(xié)商達(dá)成《社區(qū)物業(yè)服務(wù)公約》，成立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等社會(huì)組織，以有償微利的方式提供物業(yè)服務(wù)。

第九章 法律責(zé)任

第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)違反本辦法的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，并依法處理。

第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位違反本辦法的，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)予以處理。

住房保障和房屋管理部門或者其他有關(guān)行政管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的工作人員違反本辦法的，依法追究其責(zé)任。

第十章 附則

第六十五條 本辦法有效期5年，自2011年11月9日起施行至2016年11月8日止。

孝感市人民政府辦公室 2011年11月10日印發(fā)

第五篇：物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理辦法

物業(yè)財(cái)務(wù)管理辦法

為加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地記載、反映公司財(cái)務(wù)狀況，提供真實(shí)、可靠的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合物業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)和房產(chǎn)公司的要求，特制定本辦法。

本規(guī)定依據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》等有關(guān)法規(guī)、制度制定。

第一章 收入管理

一、收入內(nèi)容：

根據(jù)物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本公司實(shí)際情況，收入包括個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)及其他。

二、收入管理：

1、各小區(qū)必須設(shè)定專門收費(fèi)人員，財(cái)務(wù)部門每月應(yīng)及時(shí)作好各小區(qū)收費(fèi)監(jiān)督工作，與各小區(qū)同步建立以管理區(qū)域?yàn)閱挝坏氖召M(fèi)檔案,及時(shí)了解掌握各物業(yè)區(qū)域收費(fèi)動(dòng)態(tài)情況。

2、收費(fèi)金額必須按照公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不得擅自減免，如需減免必須由物業(yè)部長(zhǎng)請(qǐng)示上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)并取得審批后才能執(zhí)行。收費(fèi)員必須作好收費(fèi)登記，逐筆登記客戶房號(hào)、繳納費(fèi)用所屬月份、金額、出具發(fā)票編號(hào)；每日下班前，將收到款項(xiàng)與收費(fèi)記錄進(jìn)行核對(duì)，如有不符，查明原因，及時(shí)調(diào)整。

3、各小區(qū)收費(fèi)員收取的現(xiàn)金管理權(quán)歸屬公司財(cái)務(wù)部，各小區(qū)收費(fèi)員只 負(fù)責(zé)收費(fèi)工作安排和催繳，無(wú)權(quán)支配收取的現(xiàn)金。各物業(yè)區(qū)域每日收取的現(xiàn)金，應(yīng)于當(dāng)日及時(shí)存入指定銀行賬戶，不得坐支。如有特殊情況無(wú)法存銀行，及時(shí)與財(cái)務(wù)人員溝通解決。各小區(qū)收費(fèi)員應(yīng)按財(cái)務(wù)部的要求，認(rèn)真做好費(fèi)用收取的核算工作，堅(jiān)持收支兩條線的原則，如有業(yè)務(wù)用途必須走財(cái)務(wù)手續(xù)流程，借備用金，業(yè)務(wù)完成后及時(shí)核銷。違規(guī)者給予罰款處分或辭退。

4、對(duì)于房地產(chǎn)的撥款，應(yīng)?？顚Ｓ茫坏蒙米耘灿?。由于物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員同時(shí)兼職地產(chǎn)公司項(xiàng)目部財(cái)務(wù)的特殊性，要求財(cái)務(wù)人員必須將雙方經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分開核算，不得竄用資金。

第二章 成本管理

一、成本管理內(nèi)容：

成本管理包括：物業(yè)公司的職工工資、公共照明水電費(fèi)、日常物料消耗、小區(qū)公共維修費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)及間接費(fèi)等費(fèi)用。

二、成本管理：

1、工資管理：

工資發(fā)放執(zhí)行地產(chǎn)公司薪金管理辦法，物業(yè)人員次月20日前向地產(chǎn)公司行政部報(bào)本月考勤表，地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員按照行政部提供的考勤做工資表，審批后于25日發(fā)放工資。各區(qū)域考勤設(shè)專人管理，必須逐級(jí)把關(guān)最后經(jīng)物業(yè)部長(zhǎng)簽字確認(rèn)才能生效。

2、水電費(fèi)管理：

水電費(fèi)設(shè)置專人負(fù)責(zé)與電力公司人員配合抄表、核算。公司自行承擔(dān)的公共照明、辦公室用電等費(fèi)用經(jīng)區(qū)域物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)部長(zhǎng)審核,公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)簽字后按照取得發(fā)票金額支付。

3、維修費(fèi)管理：

小區(qū)維修費(fèi)用1000元以內(nèi)的，經(jīng)物業(yè)部長(zhǎng)審批后支付；維修費(fèi)用1000-5000元的由物業(yè)部長(zhǎng)提出資金申請(qǐng)，地產(chǎn)公司主管副總審批；維修費(fèi)用5000元以上的，需簽訂正式合同，上報(bào)地產(chǎn)公司工程部，按地產(chǎn)公司工程審批手續(xù)執(zhí)行。所有費(fèi)用的支付必須提供有工程技術(shù)人員和區(qū)域經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)簽字的完工證明，入戶維修的還要有業(yè)主簽字。

4、物料消耗管理：

物料消耗分為保潔用料及維修用料，每月由區(qū)域經(jīng)理（技術(shù)人員）做備料計(jì)劃，物業(yè)部長(zhǎng)匯總，按性質(zhì)分報(bào)主管副總審批后方可購(gòu)買。由經(jīng)辦人填制費(fèi)用報(bào)銷單，物業(yè)部長(zhǎng)和主管副總簽字方可報(bào)銷。各區(qū)域要分別建立物品進(jìn)料發(fā)放三級(jí)帳，設(shè)專人管理，收入有計(jì)劃，支出有批準(zhǔn)，日清月結(jié)做到帳物相符。

5、垃圾清運(yùn)費(fèi)管理：

每年通過招投標(biāo)選定合適的垃圾清運(yùn)公司，由物業(yè)簽訂正式合同，報(bào)地產(chǎn)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，按照合同約定的業(yè)務(wù)內(nèi)容及付款方式支付。

6、及季度成本計(jì)劃：

對(duì)于成本的管理，每年年末參照本及歷年成本發(fā)生標(biāo)準(zhǔn)提出下一維修費(fèi)及物料消耗等費(fèi)用總計(jì)劃，報(bào)由主管副總審批。每季度末應(yīng)提下一季度各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)劃，報(bào)由主管副總審批。計(jì)劃內(nèi)發(fā)生的成本費(fèi)用由物業(yè)經(jīng)理審批物業(yè)工作人員嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行。超出計(jì)劃范圍的，由物業(yè)經(jīng)理說(shuō)明情況，上報(bào)公司主管副總審批。

第三章 費(fèi)用管理

一、費(fèi)用管理內(nèi)容：

費(fèi)用管理內(nèi)容包括：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛費(fèi)、折舊費(fèi)、招待費(fèi)等費(fèi)用。

二、費(fèi)用管理：

1、辦公用品設(shè)定專人管理，統(tǒng)計(jì)每季度所需辦公用品，編制辦公用品計(jì)劃有物業(yè)部長(zhǎng)審批后方可購(gòu)買。報(bào)銷時(shí)除經(jīng)辦人簽字，外還要憑購(gòu)買計(jì)劃方可報(bào)銷。辦公用品要建立收發(fā)臺(tái)賬，支領(lǐng)必須簽字。

2、車輛費(fèi)及差旅費(fèi)報(bào)銷，往來(lái)豐潤(rùn)寬城兩地，寬城峪耳崖兩地車輛費(fèi)經(jīng)辦人員需在報(bào)銷單上注明往來(lái)日期、地點(diǎn)、任務(wù)及同行人數(shù)，加油費(fèi)、過橋票等還要在發(fā)票上注明公里數(shù)。中午不能回公司用餐盡量在項(xiàng)目部食堂解決，解決不了在外用餐每人20元標(biāo)準(zhǔn)。加班用餐也可參照?qǐng)?zhí)行。用私家車須經(jīng)主管副總批準(zhǔn)，并到行政部記錄公里數(shù)后，按實(shí)際耗油量憑票報(bào)銷。

3、業(yè)務(wù)招待費(fèi)報(bào)銷，200元以內(nèi)物業(yè)部長(zhǎng)審批，200-1000元主管副總審批，1000以上地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批，報(bào)銷時(shí)要注明發(fā)生日期事由。

認(rèn)真貫徹歸口管理的原則，所有成本費(fèi)用由工程主管副總?cè)尕?fù)責(zé)。并且以物業(yè)公司所報(bào)支出預(yù)算或計(jì)劃為依據(jù)，按月匯總、對(duì)比，對(duì)于超出部分應(yīng)說(shuō)明情況，闡明超支原因。

第四章 原始票據(jù)管理：

一、使用收據(jù)管理：

各小區(qū)收費(fèi)員使用的收據(jù)由物業(yè)公司財(cái)務(wù)統(tǒng)一提供，每次收費(fèi)開出的收據(jù)一式三份，一份存根聯(lián)，一份交給業(yè)主，一份由財(cái)務(wù)記賬。一本收據(jù)用完 后，將存根聯(lián)上交財(cái)務(wù)，再領(lǐng)取新收據(jù)，每一本收據(jù)存根聯(lián)不得斷號(hào)，如有作廢收據(jù)，將客戶聯(lián)及記賬聯(lián)都粘在存根聯(lián)后，打上作廢標(biāo)記，更換收據(jù)時(shí)統(tǒng)一上交財(cái)務(wù)。收據(jù)存根保存三年到期銷毀登記造冊(cè)，經(jīng)地產(chǎn)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

二、取得票據(jù)管理：

財(cái)務(wù)人員應(yīng)在原始票據(jù)審核方面嚴(yán)格把關(guān)，用于報(bào)銷的原始票據(jù)應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，除特殊情況外必須是發(fā)票，單據(jù)項(xiàng)目必須填寫齊全，特別是本公司全稱、費(fèi)用項(xiàng)及開票單位全程等信息必須準(zhǔn)確無(wú)誤。票據(jù)應(yīng)整潔，無(wú)涂抹修改。對(duì)于不符合上述規(guī)定的票據(jù)，財(cái)務(wù)人員一律不予核銷。財(cái)務(wù)人員在取得發(fā)票時(shí)必須檢查發(fā)票的真實(shí)性，未能查出真?zhèn)蔚陌l(fā)票不予核銷。

第五章 固定資產(chǎn)管理：

物業(yè)公司購(gòu)買辦公用固定資產(chǎn)、小區(qū)公共設(shè)施，需要由物業(yè)公司提出申請(qǐng)，權(quán)限范圍內(nèi)的經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，超權(quán)限的報(bào)地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批，行政部登記備案。購(gòu)置后的固定資產(chǎn)要及時(shí)入帳，做好固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳，并注明使用人或保管人，如有丟失，要查明原因，承擔(dān)賠償。每年10月份盤點(diǎn)核實(shí)與財(cái)務(wù)對(duì)帳，保證賬實(shí)相符。各小區(qū)固定資產(chǎn)如需要報(bào)廢，填寫固定資產(chǎn)報(bào)廢單，由管理人員和物業(yè)部長(zhǎng)確認(rèn)后，報(bào)地產(chǎn)公司主管副總審核同意后方可處理，不得擅自變賣。處理收入必須入賬。

本辦法自2013年7月1日起施行。

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

二零一三年七月一日