第一篇：昆明社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查

昆明市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查

世間亙古不變的是一切都在變，當(dāng)人們回首走過的足跡，歷史匆匆的腳步與時間的逝去伴隨的總是或觸目驚心，亦或是點(diǎn)點(diǎn)滴滴的蛻變，也留下或深或淺的記號。一個人的成長、一個故事的發(fā)展、一段歷史的傳承、一個時代的變遷，總是述說著一個城市高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、多姿的人文情懷、秀麗的異域風(fēng)光、華燈初上的繁華、追逐潮流的旋律。昆明一個古老的傳說、一個民族和諧的家園，每個人都見證著她從貧窮落后到風(fēng)生水起的滄桑巨變，百年風(fēng)云。作為一個生存在這片土地上的人們，我們的生活起居都與這個城市有著休戚相關(guān)的聯(lián)系，關(guān)注這個城市社會經(jīng)濟(jì)跳動的脈搏是我們應(yīng)盡的責(zé)任，昆明的興衰來自人們共同的奮斗。讓我們走進(jìn)昆明、體會昆明、認(rèn)識昆明。

一、昆明市概況(一)地理位置概況

昆明是云南的省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會事業(yè)發(fā)展中心和交通、通訊樞紐。全市轄6區(qū)1市7縣，133個鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)?？偯娣e2.1萬平方公里，總?cè)丝?26萬，其中常住人口643.2萬。昆明區(qū)位優(yōu)越，交通便利。是中國面向東南亞、南亞的前沿和重要門戶，滇中城市經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有“東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”的獨(dú)特區(qū)位。作為區(qū)域性國際交通樞紐，昆明公路、鐵路、民航、管道、航運(yùn)五大綜合交通體系日益完善。5000多公里等級公路通達(dá)省內(nèi)各地和鄰省鄰國，6條高速公路輻射全省，4條國道通向四川、貴州、廣西和越南、老撾、緬甸。8條國內(nèi)鐵路交匯，4條國際鐵路出境，構(gòu)筑起昆明“八出省、四出境”的鐵路大通道。設(shè)計(jì)旅客吞吐量6500萬人次的昆明長水國際機(jī)場即將竣工投用。(二)人文情懷

昆明歷史悠久，人文薈萃。具有悠久的歷史、燦爛的文化，是國務(wù)院首批公布的24個歷史文化名城之一，具有3萬多年的人類生活史、2400多年的滇中文化史、1240多年的建城史，擁有獨(dú)特的歷史文化、民族文化、生態(tài)文化、佛教文化、都市時尚文化和邊疆異域文化。公元765年，南詔國修筑拓東城，為昆明建城之始。13世紀(jì)，意大利旅行家馬可?波羅將昆明譽(yù)為“壯麗大城”。昆明是世界偉大航海家鄭和、人民音樂家聶耳的故鄉(xiāng)，“重九起義”、“護(hù)國首義”、“西南聯(lián)大”、“一二?一”運(yùn)動等重大歷史事件在這里發(fā)生。現(xiàn)有各級文物保護(hù)單位432項(xiàng)，其中全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位16項(xiàng)，省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位59項(xiàng)。“滇劇”、“花燈”等地方戲曲廣為人知，“昆明斑銅”工藝品獨(dú)具特色，“滇菜”蜚聲海外。

昆明民族眾多，風(fēng)情濃郁。是一個多民族匯集的城市，有3個民族自治縣、5個民族鄉(xiāng)、47個少數(shù)民族村委會、2196個民族雜居村，世居民族26個，少數(shù)民族人口88.98萬，占常住人口的13.84%，呈大分散、小聚居的特點(diǎn)。各民族長期和睦相處，既相互影響、融會貫通，又保持著各自的民族傳統(tǒng)、生活方式、民俗習(xí)慣和文化藝術(shù)，延續(xù)著各具特色的習(xí)俗、風(fēng)味獨(dú)特的飲食、風(fēng)情濃郁的歌舞、絢麗多彩的服飾、風(fēng)格各異的建筑。彝族的“火把節(jié)”，白族的“三月街”、“繞三靈”，傣族的“潑水節(jié)”，苗族的“踩花山”，回族的“開齋節(jié)”，傈僳族的“刀桿節(jié)”等久負(fù)盛名，具有鮮明的少數(shù)民族民風(fēng)、民俗、民情。

(三)地域風(fēng)光

昆明四季如春，風(fēng)光秀美。地處云貴高原，市中心海拔1895米，三面環(huán)山，南瀕滇池，湖光山色交相輝映，是鑲嵌在祖國西南邊陲的一顆靚麗明珠?！疤鞖獬Ｈ缍?，花枝不斷四時春”，屬低緯度高原山地季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，年平均氣溫15.1℃，年均降雨量1075毫米，年均日照2200小時，無霜期240天以上。鮮花常年開放、草木四季常青，無處不飛花、處處都是景，是享譽(yù)世界的“春城”、“花都”。作為首批中國優(yōu)秀旅游城市，昆明現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)3個，國家級旅游度假區(qū)1個，省級旅游度假區(qū)1個，擁有世界自然遺產(chǎn)和世界地質(zhì)公園石林、世界園藝博覽園、“高原明珠”滇池、“東方雕刻藝術(shù)寶庫”筇竹寺五百羅漢、云南民族村、云南陸軍講武堂等著名景區(qū)景點(diǎn)，是休閑、旅游、度假、居住的理想之地。

(四)自然資源

昆明資源豐富，物產(chǎn)豐饒。地處“動物王國”、“植物王國”，有脊椎動物500余種，野生植物1200余種、花卉460余種，花卉、藥材等資源具有較高的開發(fā)利用價值。礦藏資源主要有磷、鹽、鐵、鈦、煤、石英砂、粘土、硅石、銅等，以磷、鹽礦最為豐富，磷礦探明儲量22.77億噸，巖鹽儲量12.22億噸，芒硝儲量19.08億噸，東川是我國六大產(chǎn)銅基地之一。有滇池、陽宗海等高原淡水湖泊及眾多大小河流，多年平均地表水資源量64.95億立方米，水能資源132.3萬千瓦，可開發(fā)量39.7萬千瓦。地?zé)豳Y源分布較廣，出露的溫泉有50多處。日照時間長，陽光充足，太陽能資源十分豐富。

(五)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

昆明地位特殊，產(chǎn)業(yè)集中。作為全省唯一的特大型城市，2011年，昆明以全省5.3%的面積，集中了13.9%的人口，實(shí)現(xiàn)了28.68%的GDP，固定資產(chǎn)投資占37.99%，社會消費(fèi)品零售總額占42.39%，外貿(mào)進(jìn)出口總額占74.9%。農(nóng)業(yè)形成了糧、煙、畜、菜、花、果等六大特色產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)品，建成了中國花卉種苗繁育中心和亞洲最大的花卉市場。被列為“兩化融合”、“三網(wǎng)融合”國家級實(shí)驗(yàn)區(qū)，工業(yè)化和信息化融合步伐加快。工業(yè)以4個國家級、16個省級園區(qū)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)體系為支撐，形成了以煙草、冶金、機(jī)電、醫(yī)藥、化工、電力為支柱，門類齊全、綜合性較強(qiáng)的工業(yè)體系，名優(yōu)卷煙、精密機(jī)床、光學(xué)儀器、磷化工產(chǎn)品、天然香料、云南白藥等產(chǎn)品馳名中外。以商貿(mào)、旅游、文化、金融、信息、會展和現(xiàn)代物流為主體的服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。

昆明政策優(yōu)惠，充滿活力。享有國家西部大開發(fā)、橋頭堡建設(shè)和云南省綜合改革試點(diǎn)市的政策支持。通過持續(xù)推進(jìn)軟環(huán)境整建和深化行政管理體制改革，精簡行政審批事項(xiàng)420項(xiàng)，行政審批事項(xiàng)和收費(fèi)項(xiàng)目始終保持全國同類城市最少水平，投資發(fā)展環(huán)境寬松優(yōu)越。全市共有49家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(含分支機(jī)構(gòu))，30家保險公司，2家證券公司，42家證券公司營業(yè)部，各類駐昆商會140多個。有高等院校13所，在昆中央、省屬重點(diǎn)科研院所12家。近年來，沃爾瑪、百事可樂、波音、家樂福、卡特比勒、巴斯夫等世界500強(qiáng)和中鐵、中鋁、武鋼、南車等中國500強(qiáng)企業(yè)相繼落戶昆明。

二、現(xiàn)代新昆明建設(shè)情況

2003年5月，省委、省政府在昆明召開城市規(guī)劃與建設(shè)現(xiàn)場辦公會議，明確了“一湖四片”、“一湖四環(huán)”的規(guī)劃方向，作出了建設(shè)現(xiàn)代新昆明的重大戰(zhàn)略決策。近年來，在黨中央、國務(wù)院和省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界的關(guān)心支持下，昆明市委、市政府團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全市各族人民，堅(jiān)定不移貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，大力解放思想，銳意改革創(chuàng)新，全市經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，圓滿完成“十一五”規(guī)劃確定的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，現(xiàn)代新昆明建設(shè)取得重大進(jìn)展。“十一五”期間，全市地區(qū)生產(chǎn)總值從2005年的1080.13億元增加到2010年的2120.37億元，年均增長12.7%；地方財(cái)政總收入從227億元增加到559.6億元，年均增長19.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到18876元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到5810元，年均實(shí)際增長10.5%和8.5%。

2011年，面對復(fù)雜多變的國際環(huán)境和嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，全市各族人民圍繞科學(xué)發(fā)展這一主題，緊扣轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式這一主線，搶抓橋頭堡建設(shè)機(jī)遇，積極應(yīng)對各種不利因素與挑戰(zhàn)，銳意進(jìn)取、奮力拼搏，“十二五”實(shí)現(xiàn)良好開局。

(一)是經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯提升。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2509.58億元，同比增長14%。地方財(cái)政總收入700.9億元，增長25.3%。全社會固定資產(chǎn)投資完成2701.11億元，增長25%。實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1271.73億元，增長20%。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長6.1%、16.7%、12.3%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為5.3：46.3：48.4。非公經(jīng)濟(jì)占比達(dá)到44.8%。實(shí)際利用外資12.74億美元、引進(jìn)市外資金1100億元，分別增長26.3%、15.75%。實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口貿(mào)易總額120.22億元，增長18.3%。國家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市建設(shè)成效明顯，科技進(jìn)步對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)56%，科技成果轉(zhuǎn)化率達(dá)39%。

(二)是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得突破。主城支次道路改造穩(wěn)步推進(jìn)，環(huán)湖公路和三環(huán)閉合通車。地鐵6號線一期工程即將投運(yùn)，1、2、3號線快速推進(jìn)，安寧至嵩明市域鐵路開工建設(shè)。長水國際機(jī)場即將投運(yùn)。昆明鐵路樞紐、滬昆客專、云桂鐵路、中緬油氣管道工程暨云南煉油等重大項(xiàng)目加快推進(jìn)。主城公交出行分擔(dān)率達(dá)40%，行政村公交覆蓋率達(dá)93%。以水利為重點(diǎn)的農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，536件抗旱應(yīng)急工程啟動實(shí)施，解決8.11萬農(nóng)村人口飲水安全問題。

(三)是城鄉(xiāng)面貌發(fā)生明顯變化。強(qiáng)化城市規(guī)劃建設(shè)管理，主城功能不斷完善，城市品質(zhì)穩(wěn)步提升?！八膭?chuàng)兩爭”扎實(shí)推進(jìn)，榮獲“國家衛(wèi)生城市”、“國家節(jié)水型城市”稱號。加快呈貢新區(qū)建設(shè)，市級行政中心順利搬遷。用足用好“綜合改革試點(diǎn)市”政策，開展擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣、擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。以全域城鎮(zhèn)化為抓手，山地城鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，實(shí)施新農(nóng)村省級重點(diǎn)建設(shè)村項(xiàng)目140個，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)65.4%。

(四)是人民群眾生活不斷改善。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21965元，農(nóng)民人均純收入6985元，分別實(shí)際增長11%和13.3%。城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員13.15萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。教育、科技、衛(wèi)生、文化等社會事業(yè)全面進(jìn)步。新農(nóng)合參合率達(dá)到96.49%，城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險覆蓋率達(dá)到90%，21萬城鄉(xiāng)困難群眾納入最低生活保障，社會保障體系更加健全。開工建設(shè)保障性住房11.29萬套，解決4.43萬戶城市低收入家庭住房困難。扶貧工作成效明顯，解決4.92萬貧困人口溫飽問題。

(五)是生態(tài)文明建設(shè)步伐加快。推進(jìn)市域水環(huán)境綜合治理，滇池水質(zhì)惡化趨勢得到遏制，陽宗海水質(zhì)達(dá)到III類水標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化污水收集處理，主城污水日處理能力達(dá)到110.5萬噸。新增城市綠地1370公頃，綠化覆蓋率達(dá)到43.6%。植樹造林37.16萬畝，森林覆蓋率達(dá)到46.06%。狠抓節(jié)能減排，單位生產(chǎn)總值能耗、二氧化硫排放量、化學(xué)需氧量均完成目標(biāo)任務(wù)。

(六)是黨的建設(shè)富有成效。深入開展創(chuàng)先爭優(yōu)活動，各級黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和廣大黨員先鋒模范作用得到充分發(fā)揮。圓滿完成市、縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委換屆工作，各級領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)得到加強(qiáng)。深化干部人事制度改革，加強(qiáng)干部教育培訓(xùn)，干部隊(duì)伍綜合素質(zhì)不斷提升。深入開展反腐倡廉建設(shè)，懲治和預(yù)防腐敗體系進(jìn)一步健全。人大、政協(xié)工作成效顯著，民主法制建設(shè)不斷加強(qiáng)。宣傳、統(tǒng)戰(zhàn)、民族宗教、雙擁、老干、國防后備力量建設(shè)等工作取得新成績，工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)等人民團(tuán)體和社會組織作用得到充分發(fā)揮。

三、存在的問題和短板

近年來，我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)工作在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過認(rèn)真貫徹落實(shí)省、市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展會議精神，搶抓機(jī)遇，努力拼搏，真抓實(shí)干，圓滿完成了各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，但還存在不少的困難和問題，主要表現(xiàn)在：

（一）工業(yè)企業(yè)“小而弱”的特征比較突出，整體競爭力不強(qiáng)。不僅缺乏具有較強(qiáng)競爭力大中型企業(yè)，更缺乏小巨人式的小企業(yè)群體，在眾多小型企業(yè)中，普通小型加工企業(yè)仍占主要地位。

（二）在新一輪深化股份合作制企業(yè)改革中，絕大多數(shù)企業(yè)對改革積極性都較高，但因企業(yè)負(fù)債高、凈資產(chǎn)少或是完全處在負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，職工身份置換補(bǔ)償金支付困難，使部分企業(yè)改革推進(jìn)步伐緩慢。

（三）我市的工業(yè)起點(diǎn)比較低，經(jīng)濟(jì)總量小。企業(yè)技術(shù)含量低、技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制尚未形成，創(chuàng)新能力不強(qiáng)，研究與開發(fā)的投入少、力量不足，具有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品不多，企業(yè)核心、競爭力不強(qiáng)。

（四）工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整滯后，品種單一，技術(shù)落后、經(jīng)營粗放、市場份額小，缺乏市場競爭力，企業(yè)發(fā)展后勁不足。特別是對農(nóng)業(yè)和自然資源依賴過重，缺乏深加工的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)鏈短、附加值低。

（五）工業(yè)企業(yè)缺乏技術(shù)人才，特別是缺乏現(xiàn)代企業(yè)管理必須的職業(yè)經(jīng)理人。

四、發(fā)展規(guī)劃

（一）加強(qiáng)對重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)企業(yè)聯(lián)系幫扶掛鉤工作：重點(diǎn)協(xié)調(diào)解決資金、土地、煤、電、油、運(yùn)等存在困難和問題，幫助停產(chǎn)半停產(chǎn)、負(fù)增長企業(yè)盡快復(fù)產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)和擴(kuò)產(chǎn)，切實(shí)為企業(yè)排憂解難。

（二）深入貫徹落實(shí)省推進(jìn)新型工業(yè)化發(fā)展會議精神：結(jié)合實(shí)際，加強(qiáng)工業(yè)運(yùn)行調(diào)節(jié)，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。省相繼制定了工業(yè)發(fā)展的政策措施，我區(qū)將出臺配套的工業(yè)發(fā)展實(shí)施方案。

（三）努力保持工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行：準(zhǔn)確、全面做好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的分析、預(yù)警，加強(qiáng)監(jiān)測分析，重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)的運(yùn)行情況，監(jiān)測規(guī)模企業(yè)綜合效益指數(shù)的變化。

（四）引導(dǎo)和支持企業(yè)做精做專，做強(qiáng)做大：按照市場導(dǎo)向、政府推動、資源優(yōu)化配置的原則，對我市非公有制經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)中有一定規(guī)模、成長性好、科技含量高、市場占有率大、吸納勞動力多的企業(yè)實(shí)行跟蹤扶持和服務(wù)，進(jìn)行重點(diǎn)幫扶，引導(dǎo)企業(yè)向“專、精、特、新”方向發(fā)展。選擇部分重點(diǎn)企業(yè)和項(xiàng)目作為“龍頭企業(yè)”培育對象。用足用活促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的政策措施，幫助中小企業(yè)發(fā)展。積極建議市財(cái)政根據(jù)財(cái)力，每年在已安排的中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金的基礎(chǔ)上，在財(cái)政預(yù)算中逐年增加中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，用于重大工業(yè)項(xiàng)目，技術(shù)改造和創(chuàng)新，中小企業(yè)、非公經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展、工業(yè)園區(qū)建設(shè)、工業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)等的貸款貼息、資金補(bǔ)助和獎勵。

（五）努力培植大企業(yè)、大集團(tuán)，增強(qiáng)我市工業(yè)發(fā)展后勁：一是培育一批技術(shù)含量高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、帶動作用明顯、市場競爭力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益好的優(yōu)勢項(xiàng)目，利用大企業(yè)帶動我市工業(yè)企業(yè)質(zhì)量的整體提檔升級。二是實(shí)施產(chǎn)業(yè)升級工程，重點(diǎn)發(fā)展以永保水泥金山分公司為代表的建材產(chǎn)業(yè)集群；以大研糧貿(mào)代表的糧油加工產(chǎn)業(yè)集群；以黑白水電力為代表的水電產(chǎn)業(yè)集群；以毛紡織品、民族服飾為代表的服裝紡織產(chǎn)業(yè)集群；以先鋒糕點(diǎn)為代表的農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)集群；以貢和實(shí)業(yè)為代表的生物資源開發(fā)產(chǎn)業(yè)集群；以旅游標(biāo)識及產(chǎn)品征集為代表的旅游產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)集群。加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級改造，鼓勵引導(dǎo)企業(yè)以高新技術(shù)、先進(jìn)適用技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提升檔次、提高產(chǎn)品附加值，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。加快新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，鼓勵引導(dǎo)企業(yè)，加強(qiáng)研發(fā)投入，加快重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。

（六）積極推進(jìn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新：一是推動企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新。加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新體系和運(yùn)行機(jī)制建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力。二是引導(dǎo)企業(yè)強(qiáng)化管理。重點(diǎn)是加強(qiáng)成本管理和財(cái)務(wù)管理，通過嚴(yán)格的成本核算，向管理要效益。一要拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式，進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作，努力爭取長期穩(wěn)定的信貸支持，二要引入戰(zhàn)略（投資，充裕資本金，降低資產(chǎn)負(fù)債率。三要嚴(yán)格資金管理，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險。推進(jìn)企業(yè)信息化，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營方式的根本性變革。

（七）促進(jìn)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃打造工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新亮點(diǎn)：發(fā)展工業(yè)園區(qū)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的助推器、推進(jìn)城市化的重要動力，目前金山工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，進(jìn)一步對工業(yè)園區(qū)進(jìn)行專題規(guī)劃，以工業(yè)園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)集聚，爭取列入省級工業(yè)園區(qū)，最終推動市工業(yè)經(jīng)濟(jì)水平整體升級。

（八）進(jìn)一步抓好循環(huán)經(jīng)濟(jì)和節(jié)能降耗、清潔生產(chǎn)工作：以“降低能耗、循環(huán)利用”為準(zhǔn)則，逐步建立起工業(yè)生態(tài)化、資源節(jié)約化、廢物資源化、能源清潔化的技術(shù)體系，最大限度地減少能源和原材料的使用，實(shí)現(xiàn)資源型經(jīng)濟(jì)向生態(tài)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。重點(diǎn)抓好水泥有限公司實(shí)施“節(jié)能減排、淘汰落后”轉(zhuǎn)產(chǎn)發(fā)展工作，根據(jù)省政府文件規(guī)定，力求按期完成淘汰落后產(chǎn)能關(guān)停工作。確保完成省政府下達(dá)的節(jié)能減排目標(biāo)任務(wù)。

（九）突出抓好機(jī)關(guān)管理，努力提高干部隊(duì)伍素質(zhì)：以創(chuàng)建“學(xué)習(xí)型、服務(wù)型、務(wù)實(shí)型、創(chuàng)新型、高效型”機(jī)關(guān)為載體，建立健全機(jī)關(guān)工作各項(xiàng)制度，以制度管人管事；建立機(jī)關(guān)爭先進(jìn)位獎罰方案，促進(jìn)機(jī)關(guān)工作全面進(jìn)步，建立機(jī)關(guān)干部工作量化考核體系，推進(jìn)機(jī)關(guān)工作上水平；建立黨委成員聯(lián)系重點(diǎn)企業(yè)責(zé)任制，機(jī)關(guān)干部聯(lián)系規(guī)模企業(yè)責(zé)任制，加大服務(wù)企業(yè)力度。以科學(xué)發(fā)展觀要求樹立干部的政績觀，強(qiáng)化干部隊(duì)伍思想建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)，提高干部干事創(chuàng)業(yè)，履行職責(zé)的素質(zhì)能力，建立一支政治過硬、業(yè)務(wù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的干部隊(duì)伍。

（十）深入開展黨建工作：認(rèn)真宣傳貫徹落實(shí)“十八大”精神，堅(jiān)持“圍繞經(jīng)濟(jì)抓黨建、抓好黨建促發(fā)展”的指導(dǎo)思想，以加強(qiáng)黨建工作為重點(diǎn)，切實(shí)抓好黨的思想建設(shè)、組織建設(shè)和作風(fēng)建設(shè)。繼續(xù)抓好領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)，深入開展好“科學(xué)發(fā)展觀”活動；堅(jiān)持黨內(nèi)民主生活會制度，切實(shí)提高班子的整體合力；努力構(gòu)建保持黨員先進(jìn)性的長效機(jī)制，鞏固和深化科學(xué)發(fā)展觀活動成果；以“提高黨員素質(zhì)、增強(qiáng)黨員能力、發(fā)揮黨員作用”為目標(biāo)，深入開展“雙培雙帶”活動；深化黨員設(shè)崗定責(zé)，全面推進(jìn)“黨員承諾制”，抓好《關(guān)于做好黨員聯(lián)系和服務(wù)群眾工作的意見》的貫徹落實(shí)；切實(shí)加強(qiáng)基層組織建設(shè)，深入實(shí)施企業(yè)“黨員先鋒”工程，“素質(zhì)提升”工程、“暖人聚心”工程和“三百”工程，完善企業(yè)黨建工作聯(lián)系點(diǎn)制度，改善非公有制企業(yè)黨建工作的運(yùn)行機(jī)制。

今天，當(dāng)我們站在新世紀(jì)的春風(fēng)里，沐浴在新時代的陽光下，面對新形勢和新任務(wù)賦予我們新的時代歷史使命，為我們提出了更新的更高的要求。作為大學(xué)生我們要以先進(jìn)的思想、理論武裝自己，端正人生態(tài)度，為自己的學(xué)習(xí)、生活、工作奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)，確定正確的方向。同時堅(jiān)定發(fā)揚(yáng)大山品質(zhì)、高原情懷的精神，相信只要我們每個人都堅(jiān)定信仰，努力為我們的共同家園而奮斗，總有一天，也會用碩果給歷史奉獻(xiàn)一份滿意的答卷，并自信地說，我們沒有負(fù)于我們的時代。我們始終堅(jiān)信，在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，依靠廣大人民的共同努力，昆明的社會經(jīng)濟(jì)將會步入一個更好更快發(fā)展的新時期。昆明將會書寫更輝煌的歷史篇章，昆明的明天會更好！

您好春城，您好昆明！

第二篇：社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查（本站推薦）

關(guān)于XXXX大學(xué)在校生對淘寶網(wǎng)安全信任程度的調(diào)查

一、調(diào)查目的與內(nèi)容

目的：了解XXXX大學(xué)在校生對淘寶網(wǎng)安全的滿意程度，收集學(xué)生們對網(wǎng)購安全的建議，進(jìn)而對網(wǎng)購的安全進(jìn)行改進(jìn)和完善。

內(nèi)容：調(diào)查XXXX大學(xué)在校生對淘寶網(wǎng)安全的信任程度。

二、調(diào)查總體、樣本和資料收集和分析方法

調(diào)查的總體為XXXX大學(xué)大一至大三的在校生。

調(diào)查的樣本規(guī)模為：對XXXX大學(xué)大一到大三每個年級隨機(jī)抽查60人，3個年級總共成功抽查180位同學(xué)。

調(diào)查分析單位為個人。

三、抽樣程序

樣本抽取采用多階段隨機(jī)抽樣方法進(jìn)行

1、從每個年級中隨機(jī)抽取12個班級。

2、從每個班級中隨機(jī)抽取5位同學(xué)。

四、抽樣的具體步驟與方法

第一階段：從每個年級中抽取班級。

采用簡單隨機(jī)抽樣的方法，列出學(xué)校所有的學(xué)院名單，順序編號，用寫小紙條抽簽的方式抽出12個班級。

第二階段：從每個班級中抽取同學(xué)。

采用簡單隨機(jī)抽樣的方法，列出班級所有的學(xué)生名單，順序編號，用寫小紙條抽簽的方式每班抽出5位同學(xué)。

五、調(diào)查實(shí)施

1、挑選調(diào)查員——每個年級的調(diào)查員最好由3~4名不同學(xué)院的學(xué)生組成。男女比例最好相當(dāng)。調(diào)查員具有誠實(shí)、認(rèn)真、吃苦、耐勞的品質(zhì)，以及較強(qiáng)的與人交往能力、口頭表達(dá)能力、自我保護(hù)能力。

2、保證調(diào)查質(zhì)量——調(diào)查最好在周一到周四的晚上9點(diǎn)到10點(diǎn)進(jìn)行。以避免很多學(xué)生上課或者聽報告的情況發(fā)生。

3、注意調(diào)查員的人身安全——最好調(diào)查時至少兩人同行，男女搭配，不能單獨(dú)行動，23點(diǎn)前必須返回。

六、進(jìn)度安排

1、準(zhǔn)備階段：6月1日—6月10日。

具體工作為設(shè)計(jì)調(diào)查問卷、組織調(diào)查員隊(duì)伍、抽取好每個年級的學(xué)院和班級，試調(diào)查。

2、調(diào)查實(shí)施階段：6月11日—6月15日。

具體工作為按調(diào)查計(jì)劃安排，進(jìn)入樣本學(xué)院和班級開展調(diào)查；實(shí)地抽取班級的同學(xué)；以結(jié)構(gòu)式訪問完成調(diào)查問卷。

3、資料整理階段：6月15日—6月26日。

將調(diào)查好的問卷統(tǒng)一收集和整理。整理后保存文本材料一份，計(jì)算機(jī)材料一份。并進(jìn)行分析。

4、分析資料和撰寫研究報告階段：6月27日—6月30日。

經(jīng)過調(diào)查問卷的整理和分析，完成調(diào)查報告一份，專題論文一篇。

第三篇：社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查實(shí)施方案

一、目的 社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查是工商管理專業(yè)本科學(xué)生整個學(xué)習(xí)過程中一個極其重要的教學(xué)環(huán)節(jié)，是學(xué)生運(yùn)用在校學(xué)習(xí)的基本知識和基礎(chǔ)理論，去研究和探討實(shí)際問題的實(shí)踐鍛煉，是培養(yǎng)學(xué)生養(yǎng)成運(yùn)用專業(yè)的眼光去觀察經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的一個重要手段?？梢栽鰪?qiáng)學(xué)生對管理實(shí)踐活動的了解，鍛煉學(xué)生的協(xié)調(diào)能力、溝通能力和對理論知識的綜合運(yùn)用能力，培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)。通過撰寫社會

3、社會實(shí)踐可使用經(jīng)管系提供的參考選題，也可由學(xué)生本人自定選題，但選題應(yīng)在本專業(yè)范圍內(nèi)。學(xué)生應(yīng)盡量結(jié)合本職工作及（1）不能按要求完成社會調(diào)查各項(xiàng)工作；

（2）選題偏離專業(yè)；

（3）各項(xiàng)材料不齊或虛假；

（4）調(diào)查報告（項(xiàng)目報告或項(xiàng)目體會）存在明顯的觀點(diǎn)錯誤或基本理論錯誤，數(shù)據(jù)不正確或偽造，邏輯混亂，結(jié)構(gòu)不完整，格式不規(guī)范，文字達(dá)不到寫作基本要求；

（5）調(diào)查報告（項(xiàng)目報告或項(xiàng)目體會）字?jǐn)?shù)不足3000字；

（6）社會實(shí)踐時間不足二周；

（7）調(diào)查報告（項(xiàng)目報告或項(xiàng)目體會）屬抄襲。

3、社會實(shí)踐成績經(jīng)審核達(dá)到60分及以上者給予2學(xué)分。沒有參加社會實(shí)踐工作、未交調(diào)查報告（或項(xiàng)目報告、項(xiàng)目體會等）者不計(jì)學(xué)分。

八、報告寫作基本內(nèi)容

報告的格式一般由：標(biāo)題、目錄、概述、正文、結(jié)論與建議、附件等幾部分組成。

1、標(biāo)題

關(guān)于標(biāo)題，一般要在與標(biāo)題同一頁，把被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確而具體地表示出來，如《關(guān)于哈爾濱市家電

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第四篇：社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查日記

社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查（學(xué)年論文）日記

派斯學(xué)院會計(jì)學(xué)系

社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查（學(xué)年論文）

日記

學(xué)號： 姓名：

派斯學(xué)院會計(jì)學(xué)系制

社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查（學(xué)年論文）日記

年月日第篇

年月日第派斯學(xué)院會計(jì)學(xué)系制

第五篇：社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查與研究報告

投資學(xué)專業(yè)

社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查與研究報告

（2020-2021學(xué)年第2學(xué)期）

學(xué) 院： 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

系 別： 財(cái)政投資系

專業(yè)班級： 投資學(xué)2019-1班

學(xué)生姓名： 陳沿任

學(xué) 號： 201901081101

指導(dǎo)教師： 陳昕

山東科技大學(xué)

投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估及其社會影響研究

摘 要：伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的投資與房地產(chǎn)行業(yè)的波動情況，成為了社會關(guān)注的焦點(diǎn)。自國家財(cái)政部頒布新會計(jì)準(zhǔn)則以后，在政策影響之下，我國房地產(chǎn)逐漸向投資方向發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估就顯得額外的重要，做好房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估，方便對房地產(chǎn)投資的整體把握和對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況的把控，也方便對未來房地產(chǎn)投資的趨勢有更加系統(tǒng)的預(yù)測與分析。與此同時，本文在對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估進(jìn)行探討后，更多的關(guān)注著房地產(chǎn)的投資對于整個社會在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善等多個方面產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；資產(chǎn)評估；經(jīng)濟(jì)增長；居民消費(fèi)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

1引言1.1調(diào)查背景在社會發(fā)展過程，行業(yè)制度日益規(guī)范，促使房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)投資性這一發(fā)展目標(biāo)，在投資性房產(chǎn)當(dāng)中，資產(chǎn)評估具有重要應(yīng)用價值，因此，研究評估方法的實(shí)踐應(yīng)用具有現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)行業(yè)，作為我國很多地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入的重要組成部分，對社會各個領(lǐng)域都有較大的影響，所以，對其造成的影響進(jìn)行分析研究，是解決社會經(jīng)濟(jì)鄰域中出現(xiàn)的問題的重要途經(jīng)。投資性房地產(chǎn)對居民消費(fèi)，社會消費(fèi)的影響，和對社會中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模的，影響是在本文中探討的重點(diǎn)，通過對投資性房地產(chǎn)在社會多方面產(chǎn)生的影響的研究，我們能夠更好的對房地產(chǎn)相關(guān)鄰域的發(fā)展趨勢進(jìn)行分析預(yù)測。由于在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢下房地產(chǎn)的發(fā)展的合理性出現(xiàn)一定的問題，房地產(chǎn)的發(fā)展畸形在社會中暴露出來，由此，其對社會多領(lǐng)域負(fù)面影響的分析探討迫在眉睫。1.2調(diào)查目的通過對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估的研究，調(diào)查市場上多個資產(chǎn)評估的案例，從而探尋出對于投資性房地產(chǎn)普遍使用的資產(chǎn)評估方法和技巧，并探索投資性房地產(chǎn)與其他項(xiàng)目的資產(chǎn)評估的不同點(diǎn)，最終通過整體的匯總，得出投資性房地產(chǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的多方面的影響，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和思路。通過對房地產(chǎn)投資在社會的不同層面，不同角度產(chǎn)生的影響的調(diào)查，以及房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響的探究，從而得到房地產(chǎn)投資對社會的積極與消極作用，以及與市場的發(fā)展趨勢的吻合情況，最終通過對數(shù)據(jù)的匯總和研究，為發(fā)揮房地產(chǎn)投資的積極作用，提供合理的建議和方法。1.3調(diào)查內(nèi)容 本次調(diào)查進(jìn)行的時間為八月六日-八月十八日，調(diào)查地點(diǎn)不定，調(diào)查對象為投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的報告案例，以及國家或地方的房地產(chǎn)投資對社會影響的數(shù)據(jù)，調(diào)查方式為數(shù)據(jù)匯總和資料查詢。1.4調(diào)查過程在對投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的調(diào)查中，首先通過對網(wǎng)絡(luò)上以及社會現(xiàn)實(shí)中多個資產(chǎn)評估報告案例進(jìn)行匯總，找出具有代表性的，影響意義較大的報告案例，并對其中使用的方法技巧進(jìn)行整理，探究其中對投資性房地產(chǎn)全方位的評估方式，最終對其為社會中房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的具體影響和存在的問題進(jìn)行匯總分析。在對房地產(chǎn)投資對社會的多方面影響的調(diào)查中，通過對多方面的資料和數(shù)據(jù)的整理，分析在社會的不同層面中，房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響的不同，以及對多個時間區(qū)間中，數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的房地產(chǎn)投資的影響的不同的探究和分析，得出房地產(chǎn)投資對社會的國民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的具體影響，并為其中產(chǎn)生的問題和未來的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供解決思路和明確建議。2 對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估的調(diào)查分析2.1 投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的基本現(xiàn)狀2.1.1 投資性房地產(chǎn)的基本概念

（1）投資性房地產(chǎn)界定范圍：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是企業(yè)為完成經(jīng)營目標(biāo)所從事的一種經(jīng)營性活動。它的范圍界定包括：已出租的土地使用權(quán)；已出租的建筑物（前兩點(diǎn)的前提是企業(yè)土地使用權(quán)或建筑物擁有產(chǎn)權(quán)）。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)）。不包括：自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）；作為存貨的房地產(chǎn)（專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。以及特殊情況：持有以備經(jīng)營出租空置建筑物或在建建筑物；向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)；部分自用或出售、部分用于賺取租金或增值；能分開，各自核算：用于賺取租金或增值的確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，自用的作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)；不能分開，都作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算；母公司以經(jīng)營租賃向子公司租出的房地產(chǎn)（對于母公司個別報表而言，作為投資性房地產(chǎn)；從合并報表角度，為企業(yè)集團(tuán)自用的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）；已出租租期已滿暫時空置繼續(xù)用于出租；（作為投資性房地產(chǎn)核算）；企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。（屬于自用的固定資產(chǎn)）

（2）投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生條件：1、與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益包括用于出租的房地產(chǎn)的租金收入，或者用于資本增值的房地產(chǎn)的增值收益。企業(yè)確定投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益是否很可能流入企業(yè)，需要進(jìn)行職業(yè)判斷，判斷時需要考慮相關(guān)市場因素的變化。2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量；取得投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際成本進(jìn)行計(jì)量。成本不能可靠計(jì)量，就無法予以確認(rèn)。3、該投資性房地產(chǎn)為可靠房產(chǎn)商提供。

（3）投資性房地產(chǎn)價值涵義：本科目核算投資性房地產(chǎn)的價值，包括采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

2.1.2 投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的對象和方法

（1）評估對象：所謂的投資性房地產(chǎn)是指用于賺取租金或資本增值或兩者兼有的房地產(chǎn)，可以單獨(dú)計(jì)量和出售。企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號明確規(guī)定以下三項(xiàng) 為投資性房地產(chǎn)：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）增值后持有并準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。

（2）評估方法：

收益法：即收益乘數(shù)法，收益乘數(shù)法是直接資本化法轉(zhuǎn)換后的一種特殊形式。使用收入乘數(shù)法時，估計(jì)的投資性房地產(chǎn)估計(jì)值=未來的預(yù)期值 * 收入的乘數(shù)，收益乘數(shù)=投資房地產(chǎn)替代/替代的年收入估計(jì)。收益乘數(shù)法包括四種：總租金乘數(shù)法，潛在總收入乘數(shù)法，有效總收入乘數(shù)法和凈收入乘數(shù)法。土地及出租型公寓的估價一般采用毛租金乘數(shù)法，方便易行且數(shù)值客觀，但計(jì)算方法較粗糙，只能作為計(jì)算收益過程中的一個部分。潛在的總收入乘數(shù)法比總租金乘數(shù)法更全面，但不考慮空置率和經(jīng)營費(fèi)用。有效總收入乘數(shù)法考慮空置率高于潛在總收入乘數(shù)法。凈收入法乘數(shù)法和資

本化率是相互對應(yīng)的，因此資本化率通常通過收入乘數(shù)法轉(zhuǎn)換為價值

直接資本化法：在收入方法中，直接資本化法是其中很常見的方法之一，這種方法是把投資性房地產(chǎn)在假定未來的某一段時期內(nèi)所獲得的收益作為一個相對穩(wěn)定的變動甚微的數(shù)值，利用計(jì)算年金的方法對之

后永久的收益進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)條件下，根據(jù)相關(guān)資料及對房地產(chǎn)行情進(jìn)行預(yù)測，對投資性房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來一年的收益進(jìn)行預(yù)估，投資性房地產(chǎn)的評估價值=未來一年的預(yù)估收益值/資本化率。在這個方法中，關(guān)鍵在于預(yù)期收益的預(yù)估值的選取，其中預(yù)估值的評估口徑可以是：凈收入，凈租金，總收入，總租金，潛在總收入等，因此，對評估口徑的選擇要根據(jù)實(shí)際情況，真實(shí)有效的反映出未來該投資性房地產(chǎn)合理的預(yù)期收益估值，不可高估且不可低估，對其價值進(jìn)行嚴(yán)格謹(jǐn)慎的選擇。

市場對比法：利用市場對比法需要提前了解和待估房產(chǎn)具有相似性的同類房產(chǎn)，并且房產(chǎn)存在于市場之上，可通過對此類房產(chǎn)價格因素展開調(diào)查，將其作為參照物，并和待估房產(chǎn)展開對比。對比之后，即可找出待估房產(chǎn)、參照房產(chǎn)二者之間的差異性和相似點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)，完成二次分析，對待估房產(chǎn)展開調(diào)整，重新確認(rèn)基準(zhǔn)日價格，完成現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)的評估操作。使用此評估方法重點(diǎn)在于參照對象房產(chǎn)的選擇，應(yīng)該保證參照物選擇的合理性，將其他客觀因素考慮其中，確保該方法能夠發(fā)揮成效。2.2 投資性房地產(chǎn)的報告案例分析2.2.1 對北京xx飯店房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估報告分析

圖2-1房地產(chǎn)資產(chǎn)評估模板

圖表1是現(xiàn)今房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的基本模板和步驟，在對該北京xx飯店房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評估時，就是利用該種方式。

圖表1是現(xiàn)今房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的基本模板和步驟，在對該北京xx飯店房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評估時，就是利用該種方式。

表2-1房地產(chǎn)基本數(shù)據(jù)

圖表二是該飯店的具體數(shù)據(jù)，在對該房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評估時，必須要了解和清晰其各方面的數(shù)據(jù)，這樣才能在資產(chǎn)評估中做到準(zhǔn)確細(xì)致。

圖2-2房地產(chǎn)背景分析

圖表三體現(xiàn)的是在對房地產(chǎn)進(jìn)行分析時，要對該房地產(chǎn)的背景情況，以及所在區(qū)域的市場情況，進(jìn)行整體的探究分析，從而而做到資產(chǎn)評估與市場相適應(yīng)。

表2-2飯店經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表

圖2-3額外費(fèi)用

在圖表四和圖表五中，通過對該飯店的多項(xiàng)費(fèi)用的匯總，包括平時費(fèi)用和額外費(fèi)用，從而使得在進(jìn)行資產(chǎn)評估時，避免遺漏關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

圖2-4收益法評估

圖2-5成本法評估

在圖表六與圖表七中，體現(xiàn)了該報告利用了成本法與收益法對該房地產(chǎn)進(jìn)行了資產(chǎn)評估，并利用這兩種方法，具體的分析了該房地產(chǎn)的各項(xiàng)具體費(fèi)用。

2.2.2 對某投資性房產(chǎn)的資產(chǎn)評估分析

（1）項(xiàng)目概況

某項(xiàng)目為投資性房產(chǎn)，位于某城市中心購物廣場，在2017 年建成，建筑面積16000m2，地上結(jié)構(gòu)2層。當(dāng)前，該項(xiàng)目大部分房屋已經(jīng)出租，按照會計(jì)準(zhǔn)則，在2017年的2月末認(rèn)定房產(chǎn)公允價值。

（2）分析評估對象

由管理層向中介機(jī)構(gòu)委托，按照會計(jì)準(zhǔn)則中的各項(xiàng)要求對于該房產(chǎn)展開評估，評估人員和管理層共同簽訂約定書，并在2018 年對于房產(chǎn)展開勘察，收集房屋產(chǎn)權(quán)證以及租賃合同相關(guān)信息，對于同商圈的房產(chǎn)租金水平以及出租情況展開全面市場調(diào)查。房產(chǎn)第一層和第二層分別為4000m2、6000m2，出租給家電超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上漲幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在裝修期間可免除租金5月，假定租期在 2017年7月1日開始。第二層面積剩余2000m2，到達(dá)基準(zhǔn)日的時候，已經(jīng)出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上漲8%，簽訂租期共5年，也是按照季度支付。在裝修期間，可免除租期3月，假設(shè)租期從2017年的10月1日起算。除此之外，各商戶還會繳納房產(chǎn)管理費(fèi)用，每月20元/m2，該案例當(dāng)中所有資金不包括房產(chǎn)管理稅前租金。

（3）收集市場信息

由評估師對于該房產(chǎn)的市場租金展開調(diào)查，并從公司數(shù)據(jù)庫內(nèi)獲得市場租金信息，調(diào)查結(jié)果如下：對于大面積租賃信息，已收集三項(xiàng)房產(chǎn)當(dāng)中部分面積向超市、家電連鎖店等進(jìn)行出租，其中第一處房產(chǎn)在2017年的10月15日簽約，租期5年，每月租金100/m2，租賃面積10000m2，第二處房產(chǎn)建成時間為2017年6 月，自此開始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租賃，面積 15000m2，第三處2015年簽約，租約8年，租金每年增長約2%，在2017年租金每月96元/m2。針對小面積的租賃信息，以收集的第一層商鋪?zhàn)饨鹦畔ⅲ吭伦饨鹪?602-300元/m2 不等，第二層左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增長率浮動在4~10%之間

（4）選擇評估方法

結(jié)合投資性房產(chǎn)評估相關(guān)規(guī)定，若使用公允價值這一計(jì)量模式，需要滿足下列條件：第一，投資性房產(chǎn)周圍存在較為活躍的房產(chǎn)交易市場；第二，可借助交易市場獲取同類房產(chǎn)市場價格、租賃價格等信息，只有滿足上述要求，才可對于公允價值展開合理預(yù)判。由于該地區(qū)房屋帶租約銷售項(xiàng)目較少，但是同類商業(yè)房產(chǎn)的租賃市場較為活躍，故此，最終選擇收益法對于房產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估，并在2017年底完成。

（5）確認(rèn)評估參數(shù)

針對大面積租賃單元，結(jié)合市場調(diào)研信息，第二處房產(chǎn)和委托房產(chǎn)的情況類似，所處招租階段，但是如果使用低于市場價格的租金進(jìn)行出租，那么將此房產(chǎn)作為委估房產(chǎn)市場客觀的租金案例并不合適，故此選擇第一處和第三處房產(chǎn)當(dāng)做對比案例，將上兩處房產(chǎn)租金作為基礎(chǔ)，對于區(qū)位因素以及租約條款展開分析，結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘察結(jié)果，對于相關(guān)信息作出調(diào)整，認(rèn)定客觀租金市場價格為每月110元/m2。針對小面積的租賃區(qū)域，和大面積單元一致，可結(jié)合調(diào)查信息，選擇可對比的案例，最終確定第一層市場租金為每月250元/m2，第二層租金為每月190元/ m2，針對空置以及收租損失等確認(rèn)，按照調(diào)查結(jié)果，同類房產(chǎn)項(xiàng)目的市場均空置率7%，市場整體的空置率在5~12%之間，選擇 8%作為均空置率，并將收租損失按照2%計(jì)算，最終認(rèn)定由于空置導(dǎo)致的收租損失率10%。在稅費(fèi)方面，由于稅法當(dāng)中規(guī)定，房產(chǎn)的適用稅率12%，且營業(yè)稅5.5%。在成本費(fèi)用方面，按照評估結(jié)果，年租金3%為房產(chǎn)管理費(fèi)，2%為重置提拔款，5%為市場推廣費(fèi)，折現(xiàn)率10%，產(chǎn)權(quán)證適用終止日期為2055年12月30日，剩余收益年限38年。

（6）評估過程和結(jié)果

結(jié)合上述信息展開會計(jì)計(jì)量與核算，并對相關(guān)信息進(jìn)行披露，對于所有房產(chǎn)展開評估，評估結(jié)果為232121000元，評估單價為每平方米14500元，價值類型為公允價值，能夠?qū)τ诜慨a(chǎn)評估產(chǎn)生約束作用，利用該方法對于投資性房產(chǎn)的價值展開評估，結(jié)果更加合理，能夠按照評估對象具體情況靈活選擇。

2.3投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估存在的問題

（1）相關(guān)法律法規(guī)體系不健全

法律、法規(guī)體系的不健全是一直以來困擾房地產(chǎn)評估行業(yè)的一個比較嚴(yán)重的問題，這與我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，立法難度大等原因是分不開的。目前已頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，但這一法律中的相關(guān)條例大部分是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)而制定的，與房地產(chǎn)評估相關(guān)的規(guī)定卻相對較少，造成了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中很多環(huán)節(jié)都缺少完善的法律依據(jù)。為此，房地產(chǎn)評估行業(yè)在其業(yè)內(nèi)制定了一系列規(guī)章制度，旨在規(guī)范評估行為，確保行業(yè)健康發(fā)展。但由于不同地區(qū)市場發(fā)展有其特殊性，因此行業(yè)規(guī)范難以適用于全國所有地區(qū)的房地產(chǎn)評估市場，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域形成各自行業(yè)規(guī)范的現(xiàn)象。不同規(guī)范之間難免存在差異甚至沖突，在實(shí)際推廣的過程中困難重重。即便是各個區(qū)域內(nèi)部，在規(guī)定了統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范后，規(guī)定的執(zhí)行效果也不甚理想。由于行業(yè)規(guī)定不具備顯著的法律效力，導(dǎo)致很多人在評估過程中有“鉆空子”的行為，當(dāng)自身利益與行業(yè)規(guī)范發(fā)生沖突時，不能做到自覺遵守相關(guān)規(guī)定規(guī)范自身行為。

（2）房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)地位有待提高

貸款人本身是買評估報告的人，評估機(jī)構(gòu)必須給其提供服務(wù)，但是也不能夠不重視銀行，若是房產(chǎn)評估不合格，銀行也會非常不滿意，銀行會不信任這個機(jī)構(gòu)，甚至?xí)鈿⑦@個機(jī)構(gòu)，所以，其面臨的風(fēng)險比較大。

(3)評估人員綜合素質(zhì)待提高

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估人員的綜合素質(zhì)較為參差不齊，造成這種情況的主要原因來自于三方面：首先是在房地產(chǎn)評估人員的培養(yǎng)上面，當(dāng)前我國教育在房地產(chǎn)評估人員教育方面缺乏專門的、有針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)性人才的缺失。其次是在房地產(chǎn)評估人員的行業(yè)準(zhǔn)入方面，當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)還沒有形成一套完善的、科學(xué)合理的人才準(zhǔn)入和考核機(jī)制，房地產(chǎn)評估人員進(jìn)行行業(yè)存在一定的隨意性，從業(yè)人員綜合素質(zhì)參差不齊、良莠不齊，人員的理論知識和實(shí)踐技能缺失直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量水平無法得到保障，最終影響了房地產(chǎn)行業(yè)的總體形象。最后是在房地產(chǎn)評估人員的再教育、再培訓(xùn)的力度不足。房地產(chǎn)評估工作因個案的不同而可能需要采用不同的評估方式和計(jì)算手段，并且房地產(chǎn)價格也受許多方面的影響，這就要求房地產(chǎn)評估人員在評估過程中要不斷優(yōu)化和提升自身房產(chǎn)評估的理論和技能知識，與時俱進(jìn)，使得房地產(chǎn)評估工作能跟上時代的節(jié)奏。當(dāng)前房地產(chǎn)評估人員相關(guān)的教育和考試一般都為一次性的，繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)方面幾乎完全沒有，這一點(diǎn)也直接影響了房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量

2.4 總結(jié)

從以上的調(diào)查的結(jié)果來看，對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估，絕大多數(shù)都遵循項(xiàng)目分析-確認(rèn)評估對象-收集相關(guān)信息-選擇評估方法-確認(rèn)評估參數(shù)-進(jìn)行評估，得出結(jié)果。同時，面對在資產(chǎn)評估中產(chǎn)生的問題，法律法規(guī)不健全，評估人員專業(yè)能力和素質(zhì)較低，評估機(jī)構(gòu)較少且地位較低，要有具體的解決方案。首先，要建立健全相關(guān)法律法規(guī)體系，為資產(chǎn)評估的推進(jìn)提供法律保障；其次，加強(qiáng)對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度，減少資產(chǎn)評估中由于監(jiān)管不力而產(chǎn)生的問題；同時，要優(yōu)化完善房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)，加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)及再教育，提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)?？傊?，在衡量投資性房產(chǎn)價值時，對其展開資產(chǎn)評估屬于重要方式之一，能夠影響房產(chǎn)出售，與此同時，還會對房地產(chǎn)出租或者經(jīng)營活動的開展產(chǎn)生影響。對此，需要評估人員對于投資性房產(chǎn)評估過程有全面了解，合理確認(rèn)評估對象，選擇評估方法，注意評估過程要點(diǎn)控制，使評估流程更加規(guī)范，提高評估有效性，發(fā)揮投資性房產(chǎn)評估價值。對房地產(chǎn)投資對社會多方面影響的調(diào)查研究

3.1房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的影響

3.1.1 房地產(chǎn)價格波動的影響

圖3-1全國房地產(chǎn)價格波動情況

按照布倫博格和莫迪利亞尼的消費(fèi)函數(shù)生命周期理論可以看出，個人消費(fèi)既受當(dāng)期收入影響又受消費(fèi)者自身持有資產(chǎn)影響，這兩者都能夠轉(zhuǎn)化成購買力。消費(fèi)比較理性的人對一生的總收入和持有總財(cái)富進(jìn)行計(jì)算，并且按照預(yù)期的壽命對每一期消費(fèi)進(jìn)行平均，消費(fèi)者持有財(cái)富包括金融財(cái)富和房地產(chǎn)等一些固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)被視為財(cái)富，價格波動自然會對消費(fèi)者購買力造成一定影響而且還會影響其消費(fèi)。

首先，利用出租房或者是出售房地產(chǎn)而產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。房價上漲，房屋的持有者能夠利用出租住房或者是出售房地產(chǎn)等增加收入，收入增加能夠促使原房屋的持有者消費(fèi)增加。我國利用此途徑產(chǎn)生房產(chǎn)財(cái)富的消費(fèi)者一般都是將房屋視為投資的居民。對房屋持有者來說，居住除了是生活必需品之外，還是自己的固定資產(chǎn)和收入財(cái)富，可以通過購買較小住宅或者是搬遷等出售持有房產(chǎn)，這樣就能夠使財(cái)富增加。

其次，把房產(chǎn)視為抵押品進(jìn)行消費(fèi)。此影響機(jī)制被視為抵押效應(yīng)。居民消費(fèi)者能夠利用將房產(chǎn)抵押而獲得貸款，實(shí)現(xiàn)提前消費(fèi)。對金融發(fā)達(dá)國家來講，房產(chǎn)持有者能夠利用反向住房貸款抵押等獲取消費(fèi)信貸。消費(fèi)者把持有住宅向銀行抵押，銀行按照預(yù)計(jì)到期的房產(chǎn)價值對貸款額度進(jìn)行確定，房屋持有者如果搬遷或者是死亡，就能夠選擇房屋償還所有貸款，或者是由銀行全權(quán)處理房屋。我國的住房反向抵押房屋貸款的業(yè)務(wù)還沒有開展，此業(yè)務(wù)是否在我國具有可行性還有待考究。目前，我國居民利用抵押住房能夠獲得消費(fèi)信貸只在汽車和住房等消費(fèi)上可行，范圍十分有限。

3.1.2房地產(chǎn)投資份額和規(guī)模呈上升趨勢，城市，區(qū)域之間存在差異

圖3-2我國城市房地產(chǎn)投資占固定投資的比重

圖3-3我國城市人均房地產(chǎn)投資規(guī)模

如圖表九所示，我國城市人均房地產(chǎn)投資規(guī)模城市人均固定投資規(guī)模的比重呈上升趨勢，且在東、中、西不同區(qū)域城市以及不同規(guī)模城市中存在差異．總體而言，東部城市房地產(chǎn)投資規(guī)模Ａ城市固定資產(chǎn)投資的份額最高，西部城市次之，中部城市最小；而從不同規(guī)模的城市來看，中等規(guī)模城市房地產(chǎn)投資規(guī)模城市 固定資產(chǎn)投資的份額平均要高于小規(guī)模城市。如圖２所示，我國城市人均房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年增加，并在東、中、西不同Ｋ域城屯以及不同規(guī)模城市中存在差異總體而言，東部坡電人均房地產(chǎn)投資規(guī)模最高，中部次之，西部最小，中等規(guī)模的人均房地產(chǎn)投資規(guī)模要低于小規(guī)模城市的人均房地產(chǎn)投資規(guī)模。

3.1.3房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響

圖3-4房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響

房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響，能有效拉動經(jīng)濟(jì)增長，有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)投資有利于企業(yè)的發(fā)展 企業(yè)持有房地產(chǎn)可以解決融資困難，增加原始資本四，可以助推企業(yè)的投資和進(jìn)一步發(fā)展；也有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)投資過高，將會降低資源配置效率，不利于經(jīng)濟(jì)增長，減少社會福利．房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)活動依托房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)居民消費(fèi)三個領(lǐng)域?qū)?jīng)濟(jì)增長發(fā)生作用，房地產(chǎn)投資合理增長將有利于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展．房地產(chǎn)投資過低與過高都會影響經(jīng)濟(jì)增長：一方面，房地產(chǎn)投資過低不僅影響房地產(chǎn)銷售，還會直接影響到鋼材、水泥、玻璃等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，從而對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生向下拉動作用；另一方面，如果在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展將會導(dǎo)致房價上漲過快，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險以及金融風(fēng)險等，帶來對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“抽血效應(yīng)、對居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)以及對金融和經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)險效應(yīng)從而影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展．房地產(chǎn)投資占比過高，將會抑制金融效率，從而減弱金融發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用且房地產(chǎn)價格過度上漲將增加企業(yè)人力成本降低工業(yè)企業(yè)利潤率，進(jìn)而抑制經(jīng)濟(jì)增長，合理的房地產(chǎn)投資占比將有利于金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場為我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，通過房地產(chǎn)市場的發(fā)展拉動內(nèi)需．房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資規(guī)模占固定資產(chǎn)投資規(guī)模的比重也逐年提升，房地產(chǎn)市場迅速成為拉動城市內(nèi)需的重要力量。

3.1.3房地產(chǎn)投資對城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響

城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)，住房的投資需求和寬松的信貸環(huán)境刺 激房地產(chǎn)投資増加，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)價格快速上漲，從而提升城市要素資源的使用成本，過高的房價也會降低大量的城市居民收人，減弱消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性作用 ．房地產(chǎn)價格上升主要通過三種機(jī)制影響居 民消費(fèi)，一是由于“房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)”，房產(chǎn)升值使有房者擁有更多財(cái)富，導(dǎo)致消費(fèi)増加；二是由于“房產(chǎn)抵押信貸效應(yīng)”，房產(chǎn)價值升高而可以獲得更多貸款，導(dǎo)致消費(fèi)増加三是由于“購房支出壓力效應(yīng)”，租房者和潛在購房者支付更多房款，導(dǎo)致消費(fèi)減少，而對于我們國家而言，由于我國的特殊國情，住房是普通家庭的必需品，老年人遺贈動機(jī)較強(qiáng)，中國住房資產(chǎn)不存在“ 財(cái)富效應(yīng)”租房者或潛在購房者在消費(fèi)群體比重較大，“ 購房支出壓力效應(yīng)”起到主導(dǎo)作用，從而抑制居民消費(fèi)。

圖3-5房價與城鎮(zhèn)居民收入波動情況

3.1.4房地產(chǎn)投資對居民消費(fèi)會產(chǎn)生抑制作用

房地產(chǎn)除可能被用來投資之外，對大部分居民來說主要是發(fā)揮消費(fèi)作用，有房消費(fèi)者能夠選擇對住房條件進(jìn)行改善或者是繼續(xù)使用該住房，無房消費(fèi)者能夠選擇租房或者是購買較小房地產(chǎn)，住房消費(fèi)只是消費(fèi)一個層面。消費(fèi)者需要在其他消費(fèi)和住房消費(fèi)間進(jìn)行明智選擇。按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的消費(fèi)者決策理論，消費(fèi)品的價格出現(xiàn)上漲一般會產(chǎn)生兩方面效應(yīng)：第一，收入效應(yīng)，價格上漲會促使需要購買消費(fèi)品消費(fèi)者降低實(shí)際收入；第二，替代效應(yīng)，當(dāng)一種消費(fèi)品與另一種消費(fèi)品進(jìn)行對比時，價格有所上漲或者大幅度上漲都會促使消費(fèi)者選擇消費(fèi)另一種商品。收入價格和效應(yīng)是反方向還是同方向變動以及是替代效應(yīng)還是收入效應(yīng)與商品性質(zhì)息息相關(guān)。住房之外其他商品整體上來說體現(xiàn)正常商品特點(diǎn)，所以對于可能針對房屋產(chǎn)生消費(fèi)的居民來講，因?yàn)槭杖胄?yīng)，當(dāng)房地產(chǎn)的價格上漲時可能會造成居民其他消費(fèi)縮減。另外房價上漲也會促使其他商品比較便宜，所以替代效應(yīng)對消費(fèi)者購房需求造成抑制作用，對居民消費(fèi)產(chǎn)生影響

3.2 房地產(chǎn)投資的消極影響

3.2.1房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)

1.對大部分置業(yè)人士而言，置業(yè)相當(dāng)于被物業(yè)綁住，沒有余錢投資。

2.如果房價下跌，業(yè)主可能變成負(fù)資產(chǎn)。

3.買房彈性不及租房，跳槽時難以搬至離公司較近的房子，難以減少上班路途勞累及交通費(fèi)。

4.買房套現(xiàn)較難，如果急于賣房，更難以賣個好價錢。

5.買房首付期及按揭負(fù)擔(dān)不輕，每月按揭支出大多比租房的房租貴，買新房物業(yè)管理費(fèi)又貴，買二手房維修費(fèi)不便宜。

6.買房出租有可能遇到“租”，最終可能損失慘重，得不償失。

3.2.2房地產(chǎn)投資對技術(shù)創(chuàng)新有阻礙作用

第一，政府與房企“利益合謀”不利于創(chuàng)新。在財(cái)政分權(quán)約束下，地方政府傾向于擴(kuò)大預(yù)算外收入用于固定資產(chǎn)投資以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長。地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間通過利益合謀方式促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，進(jìn)而獲取大量的土地財(cái)政收入，是房地產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張的重要原因

圖3-6 房地產(chǎn)投資依賴對技術(shù)創(chuàng)新的影響機(jī)理

第二，擠壓創(chuàng)新型中小企業(yè)融資。金融資本具有天然的逐利性，房地產(chǎn)行業(yè)公司的規(guī)模相對較大、盈利能力強(qiáng)，激勵商業(yè)銀行體系偏向于將有 限的貸款資金優(yōu)先提供給房地產(chǎn)部門，同時，社會資本也會涌入房地產(chǎn)行業(yè)。相反，中小企業(yè)融資難、融資貴問題突出，而房地產(chǎn)投資的快速膨脹通過利率效應(yīng)，對其他部門的投資特別是長期投資形成顯著的擠占效應(yīng)，尤其導(dǎo)致了中小企業(yè)縮減研發(fā)投入資金，進(jìn)而影響到中小企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新水平。

圖3-7房地產(chǎn)投資對技術(shù)創(chuàng)新的影響曲線示意圖

3.2.3房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的風(fēng)險

圖3-8房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型圖

（1）產(chǎn)生原因

所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。

（2）風(fēng)險種類

1：市場競爭風(fēng)險。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險。市場風(fēng)險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風(fēng)險是市場競爭能力的主要風(fēng)險。

2：購買力風(fēng)險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

3：流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動的。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險。

4：利率風(fēng)險。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產(chǎn)實(shí)際價值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。

5：經(jīng)營性風(fēng)險。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤；二是由于投資者對房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失?。蝗且蚱髽I(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，利潤低于期望值等。

6：財(cái)務(wù)風(fēng)險。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

7：社會風(fēng)險。是指由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風(fēng)險。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當(dāng)各種政治**出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。

8：自然風(fēng)險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

3.3 總結(jié)

從以上調(diào)查結(jié)果來看，房地產(chǎn)投資對社會的影響并不是單一的，直接的，而是多層次的，間接的。房地產(chǎn)投資在推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)消費(fèi)增加，實(shí)現(xiàn)地區(qū)GDP的提高方面，的確發(fā)揮了十分積極的作用，但同時，房地產(chǎn)投資的不斷增加，和社會對房地產(chǎn)行業(yè)的過熱反應(yīng)勢必會對其他第三產(chǎn)業(yè)造成不利的影響，阻礙社會在科技創(chuàng)新和教育投入方面的發(fā)展，從而使得社會的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展有著較大的困難。因此，再往后房地產(chǎn)投資行業(yè)的發(fā)展中，要做到揚(yáng)長避短，時刻要做好對房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生危害社會的防范，控制好社會中房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，盡量減少對社會發(fā)展的阻礙。同時，要使房地產(chǎn)適應(yīng)社會潮流，符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，推動國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。結(jié)束語

本文通過對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估和對房地產(chǎn)投資的社會多方面影響的研究，關(guān)注了在房地產(chǎn)行業(yè)中，與廣大人民群眾息息相關(guān)的問題，并從多個角度入手，全方位的對問題進(jìn)行了分析和探索。

資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)經(jīng)營與出售過程中起著至關(guān)重要的作用，其作用可為投資性房地產(chǎn)提供客觀公正的價值計(jì)量基礎(chǔ)，所以對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估進(jìn)行系統(tǒng)的探究有著重要的意義。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)命脈的重要組成部分，可以使房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)價值的正確合理評價中 更快更好地發(fā)展。盡量減少房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，力求建設(shè)一個更加健康迅穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

通過對房地產(chǎn)投資對社會多方面影響的分析,我們知道房地產(chǎn)投資對我國國民經(jīng)濟(jì)增長以及社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善有顯著的促進(jìn)作用,但與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，與社會發(fā)展潮流背道而馳的房地產(chǎn)投資也會對國民經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生嚴(yán)重阻礙作用。由此，本文為發(fā)揮房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢作用，促進(jìn)社會的進(jìn)一步發(fā)展，提出三點(diǎn)建議：（1）制定區(qū)域性長、短期政策,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資;(2)開拓多元化的融資渠道,優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu);(3)建立健全房地產(chǎn)預(yù)警體系,防止投資過熱或不足。

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