區(qū)縣物業(yè)服務(wù)項目差別化管理方案

為了促進我市物業(yè)行業(yè)健康有序發(fā)展，提升我市物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)質(zhì)量，加強有效監(jiān)管措施，結(jié)合物業(yè)服務(wù)項目現(xiàn)狀和潛力，充分利用有限資源，達到精細化管理，通過對物業(yè)服務(wù)項目差別化管理促進物業(yè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、指導(dǎo)思想。

堅持專業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則，逐步建立和完善專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制。結(jié)合物業(yè)企業(yè)信用信息管理，建立物業(yè)服務(wù)項目按照服務(wù)等級實施差別化動態(tài)管理，促進物業(yè)企業(yè)不斷提高服務(wù)能力，以高質(zhì)量服務(wù)項目引領(lǐng)和促進物業(yè)行業(yè)服務(wù)提質(zhì)升級，推動物業(yè)服務(wù)融入基層社會治理，建立市級監(jiān)督指導(dǎo)、縣（市）區(qū)級主抓實施、街道辦事處協(xié)助配合管理的物業(yè)管理新體制。

二、目標(biāo)要求。

（一）提高思想，統(tǒng)一認識。物業(yè)管理工作是一項關(guān)乎千家萬戶的民生性行為，是改善廣大居民的居住環(huán)境和促進和諧社會，城市文明建設(shè)的一項基礎(chǔ)性工作，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分認識這項工作的重要性，增強做好這項工作的緊迫感和責(zé)任感。

（二）通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查自糾與行業(yè)主管部門檢查督促相結(jié)合、全面規(guī)范和重點提升相結(jié)合、專項整治與長效管理相結(jié)合的方式，針對物業(yè)服務(wù)項目的服務(wù)等級、房屋性質(zhì)等不同特點，因地制宜實行差別化管理，促進我市物業(yè)服務(wù)項目物業(yè)管理面貌明顯改觀。

（三）扶持行業(yè)發(fā)展。

加大行業(yè)扶持力度，扶優(yōu)扶強，引導(dǎo)、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強物業(yè)服務(wù)，重點培育一批信譽好、市場競爭力強、業(yè)主滿意度高、誠信服務(wù)的品牌企業(yè)，帶動全市物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)的提升。

三、工作任務(wù)。

（一）各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門依據(jù)轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)項目的使用年代、建設(shè)方式、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，按老舊住宅區(qū)、拆遷安置住宅區(qū)、保障性住宅區(qū)、商品房住宅及非住宅項目進行分類，同時按項目物業(yè)服務(wù)等級分項建檔。

（二）各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門要聯(lián)合街道辦事處、社區(qū)，結(jié)合日常巡查、不定期檢查，針對不同類別及物業(yè)服務(wù)等級的物業(yè)服務(wù)項目，通過其物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、黨建推動基層社會治理工作、共用設(shè)施設(shè)備的管理、標(biāo)準化建設(shè)、業(yè)主投訴量、投訴處理率、業(yè)主滿意率、治安消防宣傳、物業(yè)日常服務(wù)等情況，將物業(yè)服務(wù)項目劃分為不同標(biāo)準，建立差別化管理電子動態(tài)臺賬。

（三）差別化物業(yè)管理項目分別設(shè)“★★★★”、“★★★”、“★★”、“★”四個標(biāo)準：

x、評定為“★★★★”的物業(yè)服務(wù)項目如無特殊原因可列所屬轄區(qū)內(nèi)的免檢項目，也可每半年根據(jù)工作安排一次巡查；

x、評定為“★★★”的物業(yè)服務(wù)項目列為正常監(jiān)管范圍；

x、評定為“★★”的物業(yè)服務(wù)項目列為警示范圍；

x、評定為“★”的物業(yè)服務(wù)項目列為重點監(jiān)管范圍。

（四）建立健全物業(yè)服務(wù)項目動態(tài)監(jiān)管制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息管理實行動態(tài)考核，物業(yè)服務(wù)項目的日常監(jiān)管是對企業(yè)考核的重要依據(jù)，對物業(yè)服務(wù)項目的日常巡查、投訴量及投訴處理率等均直接影響到企業(yè)信用信息記分，記入信用信息檔案，定期向社會公布。

四、物業(yè)服務(wù)項目差別化標(biāo)準分值。

各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門依據(jù)《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》、《x市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準》、《x市物業(yè)服務(wù)項目物業(yè)服務(wù)等級評定考核標(biāo)準》，制定百分制評分標(biāo)準，依據(jù)評分將各類物業(yè)服務(wù)項目由高到低劃分為“★★★★”、“★★★”、“★★”、“★”四個標(biāo)準

（一）評分為x分以上的物業(yè)服務(wù)項目評定為“★★★★”標(biāo)準;

（二）評分為x-x分的物業(yè)服務(wù)項目評定為“★★★”標(biāo)準;

（三）評分為x-x分的物業(yè)服務(wù)項目評定為“★★”標(biāo)準;

（四）評分為x分以下的物業(yè)服務(wù)項目評定為“★”標(biāo)準。

五、差別化管理評定內(nèi)容:。

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)等級，按照物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準中物業(yè)項目的基本要求（物業(yè)合同、管理設(shè)施、管理人員、公示公開、制度方案等）；房屋管理巡查維護；綠化養(yǎng)護管理；公共區(qū)域公共秩序維護；共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護；保潔服務(wù)；文化服務(wù)等內(nèi)容進行評定。

六、物業(yè)服務(wù)項目差別化管理。

（一）各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立動態(tài)監(jiān)管、雙隨機的監(jiān)管機制，按照物業(yè)項目的管理現(xiàn)狀，結(jié)合物業(yè)日常巡查的結(jié)果，及時調(diào)整住宅小區(qū)標(biāo)準。對于需降低標(biāo)準的物業(yè)項目，應(yīng)當(dāng)給予整改期限，整改期限內(nèi)未完成或未及時整改問題，且未提出有效合理的整改方案及措施的，應(yīng)當(dāng)降低標(biāo)準。

（二）差別化管理方式。

x、評定為“★★★★”的物業(yè)服務(wù)項目，在行業(yè)內(nèi)予以表彰，在媒體上予以宣傳。在物業(yè)日常巡查時每半年隨機抽檢不少于x次，保持x年以上的，可在“x市優(yōu)秀物業(yè)管理項目”“平安小區(qū)”評定等評先評優(yōu)時增加相應(yīng)分值，并可按照規(guī)定程序提高物業(yè)服務(wù)等級。

x、評定為“★★★”的物業(yè)服務(wù)項目，列入正常監(jiān)管范圍，在物業(yè)日常巡查中每季度檢查不少于x次，縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)加強對其業(yè)務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。

x、評定為“★★”的物業(yè)服務(wù)項目，列入警示范圍，在物業(yè)日常巡查中每季度檢查不少于x次，區(qū)、縣（市）物業(yè)主管部門督促其完善物業(yè)管理中的不足，警示、告誡其盡快改進服務(wù)，查缺補漏，為業(yè)主提供專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理。

x、評定為“★”的物業(yè)服務(wù)項目，列入整改范圍,在物業(yè)日常巡查中每季度檢查不少于x次，錄入重點監(jiān)管臺賬?？h（市）區(qū)物業(yè)主管部門約談物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)人，責(zé)令限期整改，通報相關(guān)街道辦事處、社區(qū)和業(yè)主委員會。針對存在嚴重問題并造成不良影響或經(jīng)物業(yè)主管部門督促對于整改問題仍不及時的，物業(yè)企業(yè)及物業(yè)從業(yè)人員將列入x市物業(yè)行業(yè)“黑名單”。同時，建議產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主大會按照規(guī)定程序降低物業(yè)服務(wù)等級或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。