基于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求視角促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

近年來(lái)，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的再次升溫，我國(guó)政府出臺(tái)了眾多相關(guān)宏觀(guān)調(diào)控措施，如控制土地供應(yīng)、限制銀行資金投入、進(jìn)行房地產(chǎn)法規(guī)執(zhí)法檢查等。但由于我國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控理論自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控體系從理論上看近似完美，但過(guò)于注重日常化的管理，不能很好地適應(yīng)緊急狀態(tài)下的調(diào)控需要。另一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控理論可操作性欠佳，導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)危機(jī)出現(xiàn)時(shí)無(wú)所適從。其后果是每當(dāng)房地產(chǎn)泡沫呼聲響起，政府就祭起土地、金融、法規(guī)等三面大旗，這種權(quán)宜之計(jì)不僅使地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了“狼來(lái)了”的心理，也會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成不利影響，政府宏觀(guān)調(diào)控的效果也大打折扣。

我國(guó)政府政策對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的影響進(jìn)行研究基本始于20世紀(jì)90年代末，主要研究成果散見(jiàn)于各大經(jīng)濟(jì)類(lèi)、管理類(lèi)的學(xué)術(shù)期刊上發(fā)表的學(xué)術(shù)論文，其中絕大多數(shù)是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)而進(jìn)行的研究和探討。在研究對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控時(shí)，其中很重要的一個(gè)方面是控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，從這一角度研究宏觀(guān)調(diào)控政策。作者通過(guò)研究得出了地價(jià)盡管是房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成部分，對(duì)房?jī)r(jià)的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的，決定房?jī)r(jià)的因素是市場(chǎng)需求，而不是成本的結(jié)論；并據(jù)此提出了房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的政策導(dǎo)向?yàn)椋赫{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)應(yīng)調(diào)控房?jī)r(jià)；調(diào)控房?jī)r(jià)，必須控制投機(jī)需求。

一、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給體系

（一）加強(qiáng)有效供給

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀，由于商品房空置率較高，提高有效供給數(shù)量，減少無(wú)效供給是解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在。在供給總量中，一部分是適銷(xiāo)對(duì)路的有效供給，另一部分是滯存積壓的無(wú)效供給。要使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向配額均衡，關(guān)鍵之一在于減少無(wú)效供給，增加有效供給，而增加有效供給，關(guān)鍵還在于加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，盡快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，使價(jià)格信號(hào)得以迅速準(zhǔn)確地發(fā)揮作用。另外，加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供求，為中低收入者提供住房保障。新加坡的一些住房政策可以為我國(guó)所借鑒。

（二）調(diào)整供給缺口

首先應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他商品市場(chǎng)、資金市場(chǎng)等都是緊密聯(lián)系在一起的，一個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系的變化會(huì)影響到另一個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。因此，房地產(chǎn)供給缺口的緩和或消除僅僅靠房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨(dú)采取調(diào)節(jié)措施是難以奏效的。雖然房地產(chǎn)供給缺口所表現(xiàn)出的是房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的供不應(yīng)求，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取調(diào)節(jié)措施是必要的，但如果其他市場(chǎng)的情況不變，那么房地產(chǎn)這一市場(chǎng)的變化并不能導(dǎo)致房地產(chǎn)供不應(yīng)求現(xiàn)象的緩和或消失。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，針對(duì)房地產(chǎn)商品供給的短缺，可以采取相應(yīng)的調(diào)節(jié)措施。

二、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求體系

制止把房地產(chǎn)當(dāng)作投資和投機(jī)對(duì)象的錯(cuò)誤做法。如果房地產(chǎn)為居民純粹的消費(fèi)品而非投機(jī)的載體，房?jī)r(jià)就不會(huì)在短期內(nèi)大幅波動(dòng)，只會(huì)隨著人口和收入的增加在一定時(shí)期內(nèi)穩(wěn)中緩慢上升。到后期人口逐步實(shí)現(xiàn)零增長(zhǎng)，人口結(jié)構(gòu)和生活水平基本穩(wěn)定，歷年積累的住宅存量基本可以滿(mǎn)足穩(wěn)定人口的需要，每年新增住房流量只是為了抵補(bǔ)存量的毀損和折舊，這時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是成熟的市場(chǎng)，這樣的發(fā)展模式才是健康的模式。