第一篇：鄭州小商品城分布[推薦]

鄭州小商品批發(fā)市場(chǎng)主要是集中在火車站附近，有鄭州國(guó)際小商品城A,B座，萬(wàn)博商品，和苑陵商場(chǎng)，金林商場(chǎng)，鄭州國(guó)際小商品城它分為A、B兩座，以一座過(guò)街天橋連接起來(lái)，形成一個(gè)整體。鄭州國(guó)際小商品城主要經(jīng)營(yíng)飾品、玩具、家居用品、工藝品、五金、問(wèn)題用品等小商品。鄭州苑陵商場(chǎng)，鄭州園林商場(chǎng)位于大同路與敦睦路口，主要經(jīng)營(yíng)小家電和飾品。萬(wàn)博商城區(qū)位優(yōu)越，正在鄭州火車站北出站口正對(duì)面，四面臨街（福壽街、德化步行街、苑陵街等）周邊銀行、醫(yī)院、學(xué)校等配套完善，火車站、長(zhǎng)途汽車站近在咫尺。小商品批發(fā)市場(chǎng)，位于鄭州大酒店樓下，主要經(jīng)營(yíng)飾品、玩具、家居用品、工藝品、五金、問(wèn)題用品等。功能完備——超高復(fù)式鋪，一鋪?lái)攦射?；空中停車?chǎng)解決火車站地區(qū)停車難的問(wèn)題；40部電梯帶來(lái)便捷。核心級(jí)中原區(qū)域物流中心，第一時(shí)間將貨物輸送至附近主要省市地區(qū)，卸貨專區(qū)旁，設(shè)貨物保管專區(qū)，供客戶短暫儲(chǔ)存貨物，安全便利。而且規(guī)劃合理——主入口設(shè)于人流最集中的福壽街，面寬18米，將成為吸引人流匯聚的焦點(diǎn)。項(xiàng)目四周的次入口將有力吸引附近人流，并通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)

各主次通道直達(dá)中庭，并根據(jù)業(yè)態(tài)合理分流客戶直接到達(dá)目標(biāo)商戶進(jìn)行采購(gòu)，讓每位商戶都能享受最大化的收益。鄭州的小商品批發(fā)市場(chǎng)主要分布在火車站附近,在大同路與敦睦路口有園林商場(chǎng),在東方紅對(duì)面有金林市場(chǎng),還有福壽街與步行街交叉口的飾品,以及鄭州大酒店樓下的小商品批發(fā)市場(chǎng)!

鄭州國(guó)際小商品市場(chǎng)，在火車站附近，小商品批發(fā)的相對(duì)比較集中,檔次也以中高檔為主。鄭州國(guó)際小商品城座落于鄭州市福壽街以西，飲馬池路以南，東至福壽街，南至鄭州大酒店，北至飲馬池路的鄭州火車站地區(qū)。鄭州國(guó)際小商品城是鄭州市面積最大、設(shè)施設(shè)備最為齊全的小商品批發(fā)市場(chǎng)。

鄭州國(guó)際小商品城A座建筑面積11234平方米，共有商鋪569間（一樓81間，二樓121間，三樓 121間，四樓124間，五樓53間，六樓53間，門(mén)面房16間）；鄭州國(guó)際小商品城A座經(jīng)營(yíng)布局是經(jīng)專家審核之后確定的，其中一樓以打火機(jī)、鐘表、飾品、布藝、喜慶用品為主，二樓是以照相器材、電腦耗材、電話、電池、燈具、監(jiān)視器、雨具、保健用品、不銹鋼、大家電、小家電為主，三樓以辦公用品、體育用品、床上用品、地墊、塑料制品、水杯茶具、皮具箱包、水晶制品、麻將為主，四樓工藝禮品、禮品、玩具為主，五樓為企業(yè)展示中心，六樓為商務(wù)會(huì)所。鄭州國(guó)際小商品城B座建筑面積23000平方米，共有商鋪1262間（一樓208間，二樓391間，三樓404間，四樓259間），鄭州國(guó)際小商品城B座經(jīng)營(yíng)定位同樣也是經(jīng)過(guò)專業(yè)人士審核確定的，其中一樓以飾品為主，二樓以針織、床上用品、布藝為主，三樓以文體用品、家居類、玩具為主，四 樓為名優(yōu)商品城及工藝禮品。

鄭州中州商場(chǎng)位于鄭州火車站地區(qū)，福壽街與大同路交叉口西北角（福壽街西側(cè)），主要經(jīng)營(yíng)各種家電、電子、音響工程等小商品。

除了以上的還有福壽街的中原商貿(mào)小商品城，中原路友好路的友愛(ài)路小商品批發(fā)市場(chǎng)，還有就是中原西路中原國(guó)際小商品批發(fā)市場(chǎng)都是非常不錯(cuò)的小商品批發(fā)市場(chǎng)，非常適合我們?nèi)ツ睦锾詫殹?/p>

永豪商城是由【鄭州永麗商貿(mào)有限公司】建設(shè)的網(wǎng)絡(luò)批發(fā).零售百貨商城,我公司依托鄭州國(guó)際小商品城,鄭州萬(wàn)博小商品城，鄭州火車站小商品批發(fā)商業(yè)區(qū),鄭州名優(yōu)家電城，鄭州科技市場(chǎng)，鄭州保健品批發(fā)市場(chǎng),鄭州汽車用品批發(fā)市場(chǎng),鄭州床上用品批發(fā)市場(chǎng),鄭州廚具大世界等....{鄭州-中國(guó)第三大貨貿(mào)區(qū)，中國(guó)重要交通樞紐之一，}以網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)模式向全國(guó)開(kāi)展批發(fā) 零售業(yè)務(wù)。主要經(jīng)營(yíng)：各種禮品|精品小家電|按摩器材|桑拿汗蒸|居家用品|汽車用品|床上用品|辦公用品|清潔用品|酒店用品|戶外野營(yíng)用品|數(shù)碼電子產(chǎn)品|通訊器材|兒童玩具|各種禮品團(tuán)購(gòu)|TV熱銷產(chǎn)品|新奇特小商品|等。

第二篇：小商品城,研究報(bào)告

篇一：國(guó)際小商品城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告國(guó)際小商品城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

核心提示：國(guó)際小商品城項(xiàng)目投資環(huán)境分析，國(guó)際小商品城項(xiàng)目背景和發(fā)展概況，國(guó)際小商品城項(xiàng)目建設(shè)的必要性，國(guó)際小商品城行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析，國(guó)際小商品城行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析參考，國(guó)際小商品城行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模，國(guó)際小商品城項(xiàng)目建設(shè)條件與選址方案，國(guó)際小商品城項(xiàng)目不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析，國(guó)際小商品城行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 提供國(guó)家發(fā)改委甲級(jí)資質(zhì) 專業(yè)編寫(xiě)：

國(guó)際小商品城項(xiàng)目建議書(shū) 國(guó)際小商品城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 國(guó)際小商品城項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告 國(guó)際小商品城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 國(guó)際小商品城項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告 國(guó)際小商品城項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估報(bào)告 國(guó)際小商品城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢 國(guó)際小商品城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

【主要用途】發(fā)改委立項(xiàng)，政府批地，融資，貸款，申請(qǐng)國(guó)家補(bǔ)助資金等 【關(guān) 鍵 詞】國(guó)際小商品城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、申請(qǐng)報(bào)告 【交付方式】特快專遞、e-mail 【交付時(shí)間】2-3個(gè)工作日

【報(bào)告格式】word格式；pdf格式

【報(bào)告價(jià)格】此報(bào)告為委托項(xiàng)目報(bào)告，具體價(jià)格根據(jù)具體的要求協(xié)商，歡迎進(jìn)入公司網(wǎng)站，了解詳情，工程師（高建先生）會(huì)給您滿意的答復(fù)。

【報(bào)告說(shuō)明】

本報(bào)告是針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告，此報(bào)告為個(gè) 性化定制服務(wù)報(bào)告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項(xiàng)目提出的具體要求，修訂報(bào)告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、上馬、融資提供全程指引服務(wù)?？尚行匝芯繄?bào)告是在制定某一建設(shè)或科研項(xiàng)目之前，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施的可能

性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進(jìn)行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以求確定一個(gè)在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案和最佳時(shí)機(jī)而寫(xiě)的書(shū)面報(bào)

告?？尚行匝芯繄?bào)告主要內(nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟(jì)效益為核心，圍繞影響項(xiàng)目的各種因素，運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項(xiàng)目是否可行。對(duì)整個(gè)可行性研究提出綜合分析評(píng)價(jià)，指出優(yōu)缺點(diǎn)和建議。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗(yàn)數(shù)據(jù)、論證材料、計(jì)算圖表、附圖等，以增強(qiáng)可行性報(bào)告的說(shuō)服力。

可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報(bào)告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報(bào)告和融資用可 行性研究報(bào)告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報(bào)告。

報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)估及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程等咨詢意見(jiàn)。

可行性研究報(bào)告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）為客戶提供國(guó)家發(fā)委甲級(jí)資質(zhì)

第一章 國(guó)際小商品城項(xiàng)目總論 第一節(jié) 國(guó)際小商品城項(xiàng)目背景

一、國(guó)際小商品城項(xiàng)目名稱

二、國(guó)際小商品城項(xiàng)目承辦單位

三、國(guó)際小商品城項(xiàng)目主管部門(mén)

四、國(guó)際小商品城項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、國(guó)際小商品城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

七、國(guó)際小商品城項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模

二、原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng)

三、選址

四、國(guó)際小商品城項(xiàng)目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護(hù)

六、工廠組織及勞動(dòng)定員

七、國(guó)際小商品城項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

八、投資估算和資金籌措

九、國(guó)際小商品城項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論

十、國(guó)際小商品城項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 第四節(jié) 存在問(wèn)題及建議

第二章 國(guó)際小商品城項(xiàng)目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會(huì)宏觀環(huán)境分析

第二節(jié) 國(guó)際小商品城項(xiàng)目相關(guān)政策分析

一、國(guó)家政策

二、國(guó)際小商品城行業(yè)準(zhǔn)入政策

三、國(guó)際小商品城行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第三章 國(guó)際小商品城項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 國(guó)際小商品城項(xiàng)目提出的背景

一、國(guó)家及國(guó)際小商品城 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、國(guó)際小商品城項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 國(guó)際小商品城項(xiàng)目發(fā)展概況

一、已進(jìn)行的調(diào)查研究國(guó)際小商品城項(xiàng)目及其成果

二、試驗(yàn)試制工作情況

三、廠址初勘和初步測(cè)量工作情況

四、國(guó)際小商品城項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程 第三節(jié) 國(guó)際小商品城項(xiàng)目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢(shì)

三、國(guó)際小商品城項(xiàng)目建設(shè)的必要性

四、國(guó)際小商品城項(xiàng)目建設(shè)的可行性 第四節(jié) 投資的必要性

第四章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)

第一節(jié) 國(guó)際小商品城產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)

一、國(guó)內(nèi)外國(guó)際小商品城市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀

二、國(guó)內(nèi)外國(guó)際小商品城市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè) 第二節(jié) 產(chǎn)品市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

一、國(guó)內(nèi)外國(guó)際小商品城市場(chǎng)需求現(xiàn)狀

二、國(guó)內(nèi)外國(guó)際小商品城市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 第三節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)分析

一、國(guó)際小商品城產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)界定

二、市場(chǎng)占有份額分析 第四節(jié) 價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)

一、國(guó)際小商品城產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售價(jià)格

二、國(guó)際小商品城產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)銷售價(jià)格 第五節(jié) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

一、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況

二、產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)

三、營(yíng)銷策略 第六節(jié) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

第五章 國(guó)際小商品城行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 第一節(jié) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點(diǎn)企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

第二節(jié) 重點(diǎn)區(qū)域企業(yè)特點(diǎn)分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析

一、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略

二、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略

三、渠道競(jìng)爭(zhēng)策略

四、銷售競(jìng)爭(zhēng)策略

五、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略

六、品牌競(jìng)爭(zhēng)策略 第六章 國(guó)際小商品城行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析參考 第一節(jié) 國(guó)際小商品城行業(yè)產(chǎn)銷狀況分析 第二節(jié) 國(guó)際小商品城行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況分析 第三節(jié) 國(guó)際小商品城行業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況分析 第四節(jié) 國(guó)際小商品城行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 國(guó)際小商品城行業(yè)成本費(fèi)用分析

第七章 國(guó)際小商品城行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查

一、擬建國(guó)際小商品城項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

六、國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查

第二節(jié) 國(guó)際小商品城行業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

二、產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

三、價(jià)格預(yù)測(cè)

第三節(jié) 國(guó)際小商品城行業(yè)市場(chǎng)推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價(jià)格制度

四、產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測(cè)

第四節(jié) 國(guó)際小商品城項(xiàng)目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 國(guó)際小商品城項(xiàng)目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測(cè)

第八章 國(guó)際小商品城項(xiàng)目建設(shè)條件與選址方案篇二：小商品城市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究報(bào)告

小商品城市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究報(bào)告

一、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目地址：擬建的小商品城市場(chǎng)位于菏澤市區(qū)西開(kāi)發(fā)區(qū)，中華山路與220國(guó)路交匯處。

2、市場(chǎng)規(guī)模：擬建的小商品城市場(chǎng)占地135畝（89910平方米），屬于框架結(jié)構(gòu)，門(mén)面房及大型購(gòu)物廣場(chǎng)均為三層，公寓樓為五層，寫(xiě)字樓為六層，建設(shè)總面積11.37萬(wàn)平方米，可容納經(jīng)營(yíng)業(yè)戶1000余戶，具備商務(wù)、餐飲、住宿、物流、娛樂(lè)等功能，經(jīng)營(yíng)輻蓋我市八縣二區(qū)，輻射蘇、魯、豫、皖、冀周邊20多個(gè)地市，地理位置優(yōu)越，交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，周圍擁有200萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，具有理想的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3、市場(chǎng)定位：建設(shè)成魯西南及周邊地區(qū)最大的小商品集散中心，擬建 “一街、二廣場(chǎng)、三中心、六大功能區(qū)”。即：商業(yè)步行街；集中購(gòu)物廣場(chǎng)，立體水陸生態(tài)廣場(chǎng)；綜合信息商務(wù)中心，倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，餐飲文化休閑中心；化妝品區(qū)，辦公用品區(qū)，小家電區(qū)，服飾品區(qū)，五金區(qū)，日用品區(qū)。

二、項(xiàng)目可行性分析

1、政策優(yōu)勢(shì)：菏澤為了發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加快市場(chǎng)的建設(shè)，確定“商貿(mào)興城”戰(zhàn)略，大力建設(shè)商貿(mào)流通基地，促進(jìn)形成“大市場(chǎng)、大流通、大貿(mào)易”，向集約式發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。

2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：菏澤地處蘇、魯、豫、皖接壤，京九鐵路縱貫?zāi)媳?，新石鐵路橫穿東西；境內(nèi)公路有220、327、105、106四條國(guó)道和12條省道及若干條縣鄉(xiāng)道路共同組成交通網(wǎng)絡(luò)；日東高速公路橫穿市區(qū)，正在建的德商高速、濟(jì)菏高速、菏徐高速等將交匯在市區(qū)，形成了菏澤通往全國(guó)各地的主動(dòng)脈，菏澤以得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)和便利的交通條件，成為了黃淮海地區(qū)的商貿(mào)物流中心。

3、良好的商業(yè)氛圍：一是擬建設(shè)的小商品城市場(chǎng)周圍，正在或?qū)⒁ㄔO(shè)有明珠花園、中富春城、頤?；▓@、金盾花園等200萬(wàn)平方米住宅小區(qū)，集聚了大量的人氣，有相當(dāng)大的潛在需要；二是擬建的小商品城市場(chǎng)位于菏澤市區(qū)西部，毗鄰菏澤汽車西站、中華西路和220國(guó)道，出入方便，交通發(fā)達(dá)，聚散功能強(qiáng)，流動(dòng)周轉(zhuǎn)快，具備完善的市場(chǎng)功能，有很大拉動(dòng)作用和發(fā)展影響力。選定上述地點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)規(guī)范化的小商品城市場(chǎng)，應(yīng)該是理想之地。

4、自身資源優(yōu)勢(shì)：一是品牌優(yōu)勢(shì)。目前的小商品城市場(chǎng)已是一個(gè)成熟的市場(chǎng)，社會(huì)知名度較高，以現(xiàn)有的小商品城市場(chǎng)整體搬遷為基礎(chǔ)，啟動(dòng)新建市場(chǎng)；二是行業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)人多、面廣、信息量大，具有成熟市場(chǎng)建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)；三是具有良好的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)政策和更加完善的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，搬遷后商戶的經(jīng)營(yíng)政策沒(méi)有發(fā)生變化，相對(duì)經(jīng)營(yíng)硬件設(shè)施升級(jí)，交通便利，物流更加順暢，服務(wù)更加全面。

5、項(xiàng)目建設(shè)緊迫性：目前的小商品城市場(chǎng)硬件設(shè)施落后，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，交通不暢制約流通周轉(zhuǎn)，周圍新興市場(chǎng)（樂(lè)園市場(chǎng)、五金城、中原商城、九州商城、牡丹商業(yè)廣場(chǎng)等）的沖擊，商戶強(qiáng)烈要求進(jìn)行市場(chǎng)升級(jí)或整體搬遷。同時(shí)，城市建設(shè)步伐加快以及消費(fèi)水平提高，對(duì)市場(chǎng)建設(shè)提出了更高的要求。

三、設(shè)計(jì)方案

（一）設(shè)計(jì)理念

商業(yè)設(shè)施的最終目的不僅是建造“商品容器”，而是在于能夠聚集到多少人潮，吸引多少顧客進(jìn)門(mén)。即能夠聚集大量顧客，促進(jìn)銷售量，又能作為生活、文化、資訊的據(jù)點(diǎn)，并能促進(jìn)地區(qū)活動(dòng)化的設(shè)施，才能成為成功的商業(yè)設(shè)施。設(shè)施上必須做到：一是要展現(xiàn)出優(yōu)異而特別的空間氣氛，使人們?cè)谫?gòu)物的同時(shí)得到休閑和娛樂(lè)的逸趣；二是市場(chǎng)路線要明確易懂，空間認(rèn)知度高，場(chǎng)內(nèi)通行非常方便，而且要有足夠的停車空間；三是建筑物的識(shí)別性要高，要有獨(dú)樹(shù)一幟的風(fēng)格特色，是地區(qū)生活消費(fèi)的象征性據(jù)點(diǎn)和標(biāo)識(shí)。

（二）整體布局

1、立體水陸生態(tài)廣場(chǎng)，作為聯(lián)系城市與市場(chǎng)的窗口，更是引人入勝的點(diǎn)睛之作。中華路、220國(guó)道、長(zhǎng)江路、護(hù)城河交匯處，開(kāi)辟成近10000平方米的立體水陸生態(tài)廣場(chǎng)，體現(xiàn)出現(xiàn)代化的城市環(huán)境與菏澤水邑花鄉(xiāng)相結(jié)合的特色。

2、獨(dú)具風(fēng)格的沿街平面。該市場(chǎng)主要沿街面為220國(guó)道與汽車站相鄰處，該處的平面設(shè)計(jì)以雕塑小品為鋪墊，以特色燈光為襯托，以園林綠化為主題，更加增加亮麗點(diǎn)。

3、市場(chǎng)布局的合理分布。該項(xiàng)目的主題內(nèi)容就是各類市場(chǎng)及配套服務(wù)區(qū)的布局。一是各區(qū)之間應(yīng)保持合理的距離，要保證綠化、硬化和通訊條件，滿足環(huán)境衛(wèi)生的要求；二要符合市場(chǎng)交易、結(jié)算流程，合理布置通路；三要確保環(huán)保及安全消防要求；四是經(jīng)濟(jì)上要更合理、技術(shù)上更可行，擴(kuò)容性要強(qiáng)，即為今后市場(chǎng)的擴(kuò)建、加工區(qū)對(duì)接作好充分的準(zhǔn)備。

（三）設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1、功能區(qū)域劃分明顯；

2、大賣場(chǎng)與商業(yè)街融合一體；

3、沿街多層寫(xiě)字樓與汽車西站主體遙相呼應(yīng)。

四、建設(shè)規(guī)模及投資

（一）總建筑面積

113672平方米。其中：一層門(mén)市建筑面積34920平方米。建筑密度為38.84%，建筑容積率1.26。

（二）建筑分類

1、三層框架結(jié)構(gòu)商用樓：81600平方米（一層27200平方米，可容納670戶，戶均121.8平方米）

2、六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓：7200平方米（一層1200平方米，可做70%的商業(yè)租賃，30%的管理用房）

3、六層磚混結(jié)構(gòu)商住樓：一層附加商業(yè)房1320平方米（38戶，戶均34.74平方米），一層儲(chǔ)藏室2180平方米（建設(shè)成本及收入均不計(jì)），二——六層公寓住宅11552平方米（190戶，戶均60.8平方米），合計(jì)15052平方米。

4、集中購(gòu)物廣場(chǎng)：三層框架結(jié)構(gòu) 12000平方米（每層各4000平方米，一二層租賃式商鋪，三層租賃式庫(kù)房）

（三）總投資

159681878.72元（1.59682億元），均價(jià)1404.76元/平方米。其中，企業(yè)已投入5000萬(wàn)元，企業(yè)再自籌3000萬(wàn)元，融資3000萬(wàn)元。

1、土地成本（按37萬(wàn)元/畝計(jì)）

89910×0.0015×370000/113672=438.98元/平方米。

2、規(guī)費(fèi)

（1）商業(yè)：102120×180=18381600元；

（2）住宿：11552×140=1617280元；以上合計(jì)均價(jià)：175.93元/平方米。

3、建筑成本

（1）三層框架結(jié)構(gòu)商用樓：81600×650=53040000元；（2）六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓：7200×750=5400000元；（3）六層磚混結(jié)構(gòu)商住樓：12872×600=7723200元；（4）集中購(gòu)物廣場(chǎng)：12000×1400=16800000元； 以上合計(jì)：82963200元，均價(jià)：729.85元/平方米。

4、配套設(shè)施投資

113672平方米×60元/平方米= 6820320元

五、開(kāi)發(fā)計(jì)劃

（1）項(xiàng)目報(bào)批計(jì)劃（8個(gè)月）

二個(gè)月完善項(xiàng)目占地中35畝土地手續(xù)；二個(gè)月內(nèi)完成規(guī)劃方案的審批；二個(gè)月完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及審查；二個(gè)月完成招投標(biāo)工作。（2）項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃（12個(gè)月）

采用緊湊式的分期開(kāi)工方式，單體工程建設(shè)期為8個(gè)月，開(kāi)工時(shí)間間隔期為3個(gè)月，配套設(shè)施建設(shè)滯后期1個(gè)月。（3）搬遷工作要點(diǎn)

為確保本項(xiàng)目的實(shí)施，必須以現(xiàn)小商品城整體搬遷為前提。因此，小商品城的整體搬遷是非常關(guān)鍵的一步。一是在市場(chǎng)籌建期，大力進(jìn)行小商品城整體搬遷的必要性和可行性宣傳，增強(qiáng)廣大商戶對(duì)新建小商品市場(chǎng)先進(jìn)性的認(rèn)知度和信任度。二是積極爭(zhēng)取市場(chǎng)政策支持，特別是稅收政策，這是廣大商戶更為關(guān)注的焦點(diǎn)。三是制定完善的搬遷方案，出臺(tái)搬遷政策和補(bǔ)償政策，激篇三：小商品城公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告

全球最大的小商品批發(fā)市場(chǎng) ——小商品城公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告

——金試q1041孟韜

小商品城（600415）公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告

目錄： 第一部分 公司分析

（一）公司概況-3

（二）行業(yè)分析-3

（三）股東股本-4 第二部分

財(cái)務(wù)分析-4

一、籌資活動(dòng)分析------------------------------4

（一）籌資活動(dòng)全面分析--------------------5

（二）負(fù)債籌資分析------------------------6

1、流動(dòng)負(fù)債分析----------------------6

2、預(yù)收賬款分析----------------------7

3、非流動(dòng)負(fù)債分析--------------------7

（三）所有者權(quán)益籌資分析------------------7

二、投資活動(dòng)分析------------------------------8

三、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析------------------------------10

（一）、利潤(rùn)全面分析-----------------------10

1、利潤(rùn)總體分析-----------------------102、具體項(xiàng)目分析-----------------------1

1（二）、收入分析---------------------------121、報(bào)告期內(nèi)總體經(jīng)營(yíng)情況---------------12

2、主營(yíng)業(yè)務(wù)及經(jīng)營(yíng)情況-----------------12 第三部分

比率分析-1

3一、盈利能力分析------------------------------1

3二、營(yíng)運(yùn)能力分析------------------------------1

4三、償債能力分析------------------------------1

4四、增長(zhǎng)能力分析------------------------------15第四部分

同行業(yè)比較------------------------------1

5一、同行業(yè)成長(zhǎng)能力評(píng)價(jià)------------------------15

二、同行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力評(píng)價(jià)------------------------16

三、同行業(yè)盈利能力評(píng)價(jià)------------------------16

四、同行業(yè)償債能力分析------------------------16

五、同行業(yè)現(xiàn)金能力評(píng)價(jià)------------------------17

六、連續(xù)五年財(cái)務(wù)排名變化情況------------------17 第五部分

綜合評(píng)價(jià)-18

一、公司行業(yè)情況與審計(jì)意見(jiàn)--------------------19

二、特別關(guān)注---20

三、公司經(jīng)營(yíng)情況解讀--------------------------20

四、公司趨勢(shì)分析------------------------------20 第一部分 公司分析

一、公司概況 過(guò)去歷史：公司是經(jīng)浙江省股份制試點(diǎn)工作協(xié)調(diào)小組和浙江省股份制試點(diǎn)，工作協(xié)調(diào)小組辦

公室批準(zhǔn)，由義烏中國(guó)小商品城恒大開(kāi)發(fā)總公司｜、中信貿(mào)易公司、浙江省國(guó)際信托投資公司、浙江省財(cái)務(wù)開(kāi)發(fā)公司、義烏市財(cái)務(wù)開(kāi)發(fā)公司和上海申銀證券公司等六家單位作為發(fā)起人，于1993年12月以定向募集方式設(shè)立的股份有限公司,公司設(shè)立時(shí)名稱為浙江義烏中國(guó)小商品城股份有限公司。1995年9月26日，本公司更名為浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)股份有限公司。浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)股份有限公司，2002-05-09在上海證券交易所上市，注冊(cè)資本 272161萬(wàn)元，公司總部設(shè)在浙江省義烏市?，F(xiàn)有注冊(cè)資本124,968,637元，股份總數(shù)124,968,637股（每股面值1元），其中已流通股份：a股52,913,127股。流通股份 136,080.00萬(wàn)股，流通a股 60,125.90萬(wàn)股，限售流通股 75,954.50萬(wàn)股。

主要經(jīng)營(yíng)：實(shí)業(yè)投資開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)配套服務(wù)，金屬材料、建筑裝飾材料、百貨、針紡織品、五金交電化工、辦公設(shè)備通信設(shè)備(不含無(wú)線)、機(jī)電設(shè)備的銷售，信息咨詢服務(wù)。自營(yíng)和代理內(nèi)銷商品范圍內(nèi)商品的進(jìn)出口業(yè)務(wù)。經(jīng)營(yíng)進(jìn)料加工和“三來(lái)一補(bǔ)”業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)對(duì)銷貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易，含下屬分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)范圍。提供網(wǎng)上交易平臺(tái)和服務(wù)，網(wǎng)上交易市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（以工商核定為準(zhǔn)）。

所屬板塊：商業(yè)貿(mào)易 創(chuàng)投概念 基金重倉(cāng) 社保重倉(cāng) 批發(fā)和零售貿(mào)易 浙江 零售業(yè)

二、行業(yè)分析

┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐ ｜ 代碼 ｜ 簡(jiǎn)稱 ｜總股本｜實(shí)際流｜總資產(chǎn)｜排｜主營(yíng)收入｜排｜凈利潤(rùn)｜排｜ ｜｜ ｜(億股)｜通a股 ｜(億元)｜名｜(億元)｜名｜增長(zhǎng)率｜名｜ ├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤ ｜000626｜如意集團(tuán)｜ 2.03｜ 2.02｜ 66.80｜ 5｜ 234.18｜ 2｜189.85｜ 1｜ ｜600830｜香溢融通｜ 4.54｜ 4.54｜ 22.22｜16｜10.02｜16｜132.51｜ 2｜ ｜600739｜遼寧成大｜ 13.65｜ 13.65｜140.79｜ 3｜62.00｜ 6｜130.42｜ 3｜ ｜600241｜時(shí)代萬(wàn)恒｜ 1.06｜ 1.06｜ 14.03｜17｜10.39｜15｜127.94｜ 4｜ ｜600120｜浙江東方｜ 5.05｜ 5.05｜ 68.21｜ 4｜55.18｜ 7｜102.58｜ 5｜ ｜600790｜ 輕紡城 ｜ 6.19｜ 5.19｜ 37.90｜12｜ 2.58｜18｜ 71.33｜ 6｜ ｜600128｜弘業(yè)股份｜ 2.47｜ 2.47｜ 29.38｜15｜23.94｜13｜ 41.79｜ 7｜ ｜600704｜物產(chǎn)中大｜ 6.59｜ 5.62｜224.91｜ 1｜ 259.90｜ 1｜ 41.61｜ 8｜ ｜000701｜廈門(mén)信達(dá)｜ 2.40｜ 2.40｜ 50.04｜ 9｜ 104.68｜ 4｜ 34.01｜ 9｜ ｜000594｜國(guó)恒鐵路｜ 14.94｜ 12.87｜ 48.86｜10｜12.02｜14｜ 5.15｜10｜ ｜600626｜申達(dá)股份｜ 7.10｜ 7.10｜ 32.07｜13｜49.41｜ 9｜ 2.39｜11｜ ｜600272｜開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)｜ 2.43｜ 1.60｜ 10.09｜18｜ 6.08｜17｜-5.25｜12｜ ｜600981｜江蘇開(kāi)元｜ 5.16｜ 5.16｜ 31.02｜14｜51.12｜ 8｜-13.22｜13｜ ｜600415｜小商品城｜ 27.22｜ 12.03｜171.13｜ 2｜24.09｜12｜-15.17｜14｜├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤ ｜600278｜東方創(chuàng)業(yè)｜ 4.02｜ 3.20｜ 55.93｜ 6｜ 114.28｜ 3｜-21.78｜15｜ ｜002416｜愛(ài) 施 德｜ 4.93｜ 0.66｜ 52.50｜ 7｜93.65｜ 5｜-28.47｜16｜ ｜600250｜南紡股份｜ 2.59｜ 2.59｜ 38.66｜11｜46.73｜10｜-40.66｜17｜ ｜600287｜江蘇舜天｜ 4.37｜ 4.37｜ 51.66｜ 8｜41.74｜11｜-44.88｜18｜ ｜000603｜ st威達(dá) ｜ 1.40｜ 0.57｜ 1.46｜19｜ 0.05｜19｜-88.54｜19｜ ├───┴────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┤ ｜ 與行業(yè)指標(biāo)對(duì)比 ｜ ├────────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┤ ｜ 小商品城 ｜ 27.22｜ 12.03｜171.13｜ 2｜24.09｜12｜-15.17｜14｜ ｜ 行業(yè)平均 ｜ 5.99｜ 4.63｜ 60.40｜ ｜63.27｜ ｜ 32.72｜ ｜ ｜該股相對(duì)平均值% ｜354.11｜159.73｜183.31｜ ｜-61.92｜ ｜-146.3｜ ｜ ｜ ｜｜｜｜ ｜ ｜ ｜ 7｜ ｜ └────────┴───┴───┴───┴─┴────┴─┴───┴─┘ 所屬板塊 商業(yè)貿(mào)易 創(chuàng)投概念 基金重倉(cāng) 社保重倉(cāng) 批發(fā)和零售貿(mào)易 浙江 零售業(yè)商業(yè)連鎖 同行業(yè)公司數(shù) 80

三、股東分析

十大股東名單 報(bào)告期：2011-06-30 公告日期：2011-08-27 序號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計(jì)

股東名稱

義烏市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司 義烏小商品城恒大開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 義烏市財(cái)務(wù)開(kāi)發(fā)公司 浙江省財(cái)務(wù)開(kāi)發(fā)公司 浙江省國(guó)信企業(yè)(集團(tuán))公司

中國(guó)工商銀行-廣發(fā)策略優(yōu)選混合型...全國(guó)社保基金109組合

中國(guó)工商銀行-匯添富成長(zhǎng)焦點(diǎn)股票...中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行-長(zhǎng)城安心回報(bào)混合型...融通新藍(lán)籌證券投資基金

持股數(shù)量(萬(wàn)股)72,210.90 69,138.10 10,560.00 7,373.33 7,041.64 2,811.94 2,800.00 2,176.64 2,020.03 1,600.00 177,732.58 股份性質(zhì) 流通a股 流通a股 流通a股 流通a股 流通a股 流通a股 流通a股 流通a股 流通a股 流通a股

占總股本比例 26.53% 25.40% 3.88% 2.71% 2.59% 1.03% 1.03% 0.80% 0.74% 0.59% 65.3% 持股變動(dòng)數(shù)(萬(wàn)股)增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持

36,105.40 34,569.00 5,280.00 3,686.66 3,520.82 2,811.94 1,300.00 1,259.96 1,219.95 901.66 義烏中國(guó)小商品指數(shù)是全球小商品貿(mào)易的價(jià)格風(fēng)向標(biāo)和行業(yè)晴雨表。2005 年，義烏小商品城被聯(lián)合國(guó)、世界銀行與摩根士丹利等權(quán)威機(jī)構(gòu)稱為“全球最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)”。小商品市場(chǎng)的發(fā)展史，是一部濃縮的義烏經(jīng)濟(jì)發(fā)展史。提及小商品城的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，就離不開(kāi)討論義烏的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景。正是義烏小商品市場(chǎng)的繁榮，成就了小商品城全球最大小商品貿(mào)易平臺(tái)的地位。

小商品城的定位，是公司與密切戰(zhàn)略關(guān)系的體現(xiàn)。作為義烏市的一張名片，小商品城已經(jīng)成為義烏模式的標(biāo)桿，特別是隨著國(guó)際商貿(mào)城三期的注入，義烏市國(guó)資委在小商品城中處于絕對(duì)控股地位，公司與的利益高度一致，在做大做強(qiáng)小商品市場(chǎng)成為義烏市施的重要目標(biāo)背景下，小商品城的定位更加清晰，也將得到更多的策扶持。

打造全球最大的小商品貿(mào)易平臺(tái)獲得壟斷資源后，小商品城的價(jià)值及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與所管理市場(chǎng)的繁榮與否直接相關(guān)。簡(jiǎn)單而言，市場(chǎng)繁榮，則公司價(jià)值提升，市場(chǎng)衰退，則公司價(jià)值下降。事實(shí)上，在義烏模式取得成功后，全國(guó)各地不斷復(fù)制該模式，各地批發(fā)市場(chǎng)如雨后春筍般出現(xiàn)。那么，小商品城是如何在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境中發(fā)展壯大呢？專業(yè)化、本地化和國(guó)際化，打造全球最大的小商品貿(mào)易平臺(tái)是關(guān)鍵。

專業(yè)化，掌控市場(chǎng)核心資源的主導(dǎo)權(quán)。小商品城的發(fā)展過(guò)程中，始終不乏模仿者和競(jìng)爭(zhēng)者，有的甚至更具資源和交通等優(yōu)勢(shì)，然而成功者寥寥，究其原因，專業(yè)化首當(dāng)其沖。與其他市場(chǎng)“一個(gè)一個(gè)建，不同市場(chǎng)的所有權(quán)歸屬于不同主體，市場(chǎng)資源分散”相比，小商品城的做法是將市場(chǎng)資源整合在一起，掌控最核心的市場(chǎng)資源，形成專業(yè)化的市場(chǎng)，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)。

與其他市場(chǎng)賣商鋪產(chǎn)權(quán)相比，小商品城的運(yùn)作手法更有借鑒意義。對(duì)于商鋪，公司采取只租不賣的策略，將各商鋪?zhàn)饨o經(jīng)營(yíng)戶，租期為5年，期滿后另立契約。這樣一來(lái)，首先，以租金形式反映的營(yíng)業(yè)收入，不僅保障了收入的穩(wěn)定和持續(xù)性，還能享受租金上升帶來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。其次，公司控制了商鋪這一最核心的資源，有利于調(diào)節(jié)租金價(jià)格，防止投機(jī)者對(duì)商鋪的盲目炒作，從而降低市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻和經(jīng)營(yíng)成本，達(dá)到匯集經(jīng)營(yíng)戶的目的。再次，公司通過(guò)商鋪的所有權(quán)，可以對(duì)各經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行有效的監(jiān)督管理，促進(jìn)市場(chǎng)的誠(chéng)信、健康發(fā)展。最為重要的是，小商品城對(duì)各商鋪具有強(qiáng)勢(shì)的控制力，可以很好地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃，推進(jìn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和合理布局，對(duì)各市場(chǎng)進(jìn)行不同的功能定位，進(jìn)行劃行歸市，形成一個(gè)個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，義烏小商品市場(chǎng)發(fā)展并集聚了20多個(gè)特色鮮明、創(chuàng)新能力強(qiáng)、引領(lǐng)國(guó)內(nèi)外潮流、具有世界市場(chǎng)影響力的小商品制造產(chǎn)業(yè)，形成了針織襪業(yè)、飾品、服裝、工藝品、拉鏈、化妝品、文化用品、玩具、五金等專業(yè)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出“小商品、大產(chǎn)業(yè)，小企業(yè)、大集群”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

第二部分 財(cái)務(wù)分析

一、籌資活動(dòng)分析

（一）、籌資活動(dòng)全面分析

表1-1籌資規(guī)模及變動(dòng)情況分析表 金額單位：元 年份

項(xiàng)目 短期借款應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)交稅費(fèi)其他應(yīng)付款 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債

其他流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)負(fù)債合計(jì)非流動(dòng)負(fù)債： 2009年

663,163,316.03 441,756,982.00 749,390,900.11 3,735,278,688.70 114,583,040.56 235,040,396.93 637,929,183.47 200,150,000.00 2,440,551.49 6,779,733,059.29 變動(dòng)情況 2008年

157,949,836.16 772,879,406.03 各項(xiàng)目對(duì)總規(guī)模的影響（%）

4.1764% 3.6518%-0.1942%-5.0413%-0.0431% 1.0708%-1.5078% 1.6546% 0.0030% 3.7700% 變動(dòng)額

505213479.87 441756982-23488505.92-609848176.75-5214719.23 129532270.78-182402267.23 200150000 357438.84 456056502.36 變動(dòng)率（%）319.8569%-3.0391%-14.0352%-4.3529% 122.7699%-22.2352% 17.1589% 7.2119% 4,345,126,865.45 119,797,759.79 105,508,126.15 820,331,450.70 2,083,112.65 6,323,676,556.93

第三篇：廣發(fā)銀行鄭州網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)分布

銀行網(wǎng)點(diǎn)名稱 網(wǎng)點(diǎn)地址 詳細(xì)信息

廣發(fā)銀行鄭州分行營(yíng)業(yè)部

河南省鄭州市鄭東新區(qū)CBD商務(wù)外環(huán)路10號(hào)

地圖或指引

廣發(fā)銀行鄭州南陽(yáng)路支行

河南省鄭州市南陽(yáng)路37號(hào)今日大廈

廣發(fā)銀行鄭州農(nóng)業(yè)路支行 河南省鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路71號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州嵩山路支行 河南省鄭州市友愛(ài)路1號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州淮河路支行 河南省鄭州市嵩山南路1號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州未來(lái)大道支行 河南省鄭州市金水區(qū)順河路99號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州鄭花路支行 河南省鄭州市鄭花路76號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州經(jīng)三路支行 河南省鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路22號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州黃河路支行 河南省鄭州市黃河路23號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州行政區(qū)支行 河南省鄭州市緯一路1號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州金成支行

河南省鄭州市經(jīng)三路北段金成國(guó)際廣場(chǎng)一樓廣發(fā)銀行鄭州商城支行

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

河南省鄭州市紫荊山路9號(hào)

地圖或指引

廣發(fā)銀行鄭州鄭東新區(qū)支行 河南省鄭州市鄭東新區(qū)祥盛街11號(hào)

地圖或指引

廣發(fā)銀行鄭州金水路支行 河南省鄭州市金水大道8號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州鄭汴路支行 河南省鄭州市鄭汴路96號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州銀基支行 河南省鄭州市喬家門(mén)路北段

廣發(fā)銀行鄭州科技支行 河南省鄭州市文化路85號(hào)

廣發(fā)銀行金水花園支行 鄭州市緯四路東段19號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州商都支行 鄭州市商都路31號(hào)1號(hào)樓

廣發(fā)銀行南陽(yáng)路支行 鄭州市南陽(yáng)路37號(hào)

廣發(fā)銀行農(nóng)業(yè)路支行 鄭州市農(nóng)業(yè)路71號(hào)

廣發(fā)銀行金成支行

鄭州市經(jīng)三路北段金成國(guó)際廣場(chǎng)一樓廣發(fā)銀行經(jīng)三路支行 鄭州市經(jīng)三路22號(hào)

廣發(fā)銀行淮河路支行 鄭州市嵩山南路1號(hào)

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

廣發(fā)銀行東明路支行 鄭州市東明路47號(hào)

地圖或指引

廣發(fā)銀行黃河路支行 鄭州市黃河路23號(hào)

地圖或指引

廣發(fā)銀行鄭汴路支行 鄭州市鄭汴路96號(hào)

廣發(fā)銀行科技支行 鄭州市文化路85號(hào)

廣發(fā)銀行銀基支行 鄭州市喬家門(mén)路北段

廣發(fā)銀行鄭花路支行 鄭州市鄭花路12號(hào)

廣發(fā)銀行京廣路支行 鄭州市京廣南路32號(hào)

廣發(fā)銀行金水路支行 鄭州市金水大道8號(hào)

廣發(fā)銀行商城支行 鄭州市紫荊山路9號(hào)

廣發(fā)銀行花園路支行 鄭州市花園路71號(hào)

廣發(fā)銀行嵩山路支行 鄭州市友愛(ài)路1號(hào)

廣發(fā)銀行鄭州分行營(yíng)業(yè)部鄭州市緯四路東段19號(hào)

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引

地圖或指引 廣發(fā)銀行鄭州花園路支行

鄭州市黃河路11號(hào)豫糧大廈西配樓1樓

地圖或指引

第四篇：小商品城調(diào)研報(bào)告_圖文(精)

買入 維持

報(bào)告日期 2005年06月17日

報(bào)告日收盤(pán)價(jià)(元 23.46 6個(gè)月內(nèi)目標(biāo)價(jià)(元 32.00 52周內(nèi)最高/低價(jià) 33.80/18.84 股本結(jié)構(gòu)

總股本(萬(wàn)股 12,497 A 股(萬(wàn)股 5,291 B/H 股(萬(wàn)股 0/0.00 市場(chǎng)表現(xiàn)

資料來(lái)源:海通證券研究所 主要估值指標(biāo) 2004 2005 2006 市盈率 28.39 16.54 10.60 市凈率 3.56 3.31 2.73 EV/EBITDA 30

13.05 9.49 相關(guān)研究

《★★★★★小商品城季報(bào)點(diǎn)評(píng)》 2005.04.25 《★★★★★小商品城年報(bào)點(diǎn)評(píng)及業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)調(diào)整》 2005.03.22 《★★★★★小商品城調(diào)研報(bào)告》

2004.11.08 聯(lián)系方式

行業(yè)公司一部 路穎

電 話:86-21-53830859 Email :luying@htsec.com 地 址:上海市淮海中路98號(hào)17層 網(wǎng) 址:004km.cn 小商品城(600415 調(diào)研報(bào)告

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)持續(xù)性增強(qiáng),租賃性商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值明顯

我們此次跟蹤調(diào)研的緣由和關(guān)注點(diǎn)包括:(1相比較此前抗跌的強(qiáng)勢(shì)走勢(shì),公司股價(jià)近期表現(xiàn)較弱;(2國(guó)際商貿(mào)城二期一階段4-5層和二期二階段招商及建設(shè)進(jìn)程;(3新建四星級(jí)海洋酒店情況。調(diào)研和分析顯示:公司“資源壟斷”特征仍舊明顯,原被投資者所預(yù)期的短期爆發(fā)式增長(zhǎng)將被幾年連續(xù)的高速增長(zhǎng)所代替。

我們使用貼現(xiàn)現(xiàn)金流法估算了公司租賃性商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值,保守估值在每股34.64元以上。

主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及預(yù)測(cè)

2003 2004 1Q2005 2005 2006 2007 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(萬(wàn)元 112,690 134,62023,166170,949 263,692 207,370 EBITDA(萬(wàn)元 21,158 28,3359,74846,901 65,106 63,688 凈利潤(rùn)(萬(wàn)元 6,52210,3283,09318,510 28,885 28,039 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率(% 33.9024.2843.8232.05 30.98 34.54 每股收益(元 0.630.830.25 1.481 2.311 2.244 凈資產(chǎn)收益率(% 17.2112.55 3.6220.00 25.75 21.73 每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流(元-2.18 11.54-1.09?近期股價(jià)弱于大勢(shì)主要源自:全流通大背景下的兩難選擇(公司大股東和管理層在對(duì)待全流通補(bǔ)償問(wèn)題上可能存在一定程度的疑慮;外貿(mào)環(huán)境惡化;二期二階段招租前景尚未明朗;甚至包括未經(jīng)公司證實(shí)的負(fù)面?zhèn)髀劦取?/p>

? 最新調(diào)研和業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)調(diào)整:公司在義務(wù)市區(qū)擁有的商業(yè)地產(chǎn)(均擁有土地使用權(quán)的建筑面積在200萬(wàn)平米以上。篁園和賓王市場(chǎng)在公司整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入中所占比重不高,且未來(lái)貢獻(xiàn)收入基本維持現(xiàn)狀;國(guó)際商貿(mào)城一期目前人氣最旺,標(biāo)準(zhǔn)攤位市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓折算可比價(jià)格為1萬(wàn)元/平米/年,高于公司1590元/平米/元的價(jià)格;國(guó)際商貿(mào)

城二期一階段1-3尚處于培育期,人氣相對(duì)不足,但其標(biāo)準(zhǔn)攤位市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓折算可比價(jià)格

為5000元/平米/年,高于公司1985元/平米/年的價(jià)格;國(guó)際商貿(mào)城二期一階段4-5層招商進(jìn)程慢于預(yù)期,05年10月底開(kāi)始確認(rèn)收入,租金960元/平米/元;國(guó)際商貿(mào)城二期二階段1-3層和4-5層分別與05年10月底和06年二季度確認(rèn)收入;公司四星級(jí)海洋酒店05年8月試營(yíng)業(yè),下半年將新增開(kāi)辦費(fèi)可能超過(guò)1000萬(wàn);公司房地產(chǎn)、會(huì)展等業(yè)務(wù)基本如前期預(yù)期;公司貿(mào)易業(yè)務(wù)05年貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)可能下降。根據(jù)最新調(diào)研,調(diào)低2005年每股收益水平。? 估值:我們以公司租賃性商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值為主要依據(jù)衡量小商品城股權(quán)的 價(jià)值(假設(shè)其他業(yè)務(wù)對(duì)公司估值的貢獻(xiàn)為零,以調(diào)整的貼現(xiàn)現(xiàn)金流法衡量小商品城主要商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。在相對(duì)保守的原則下,我們估算小商品城租賃性商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值在每股34.64元以上。

? 投資建議:盡管公司近期不是市場(chǎng)的熱點(diǎn),且有被短期邊緣化的風(fēng)險(xiǎn),而且2005年

貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)低于市場(chǎng)前期普遍預(yù)期。但由于其內(nèi)含價(jià)值較高,我們?nèi)耘f中長(zhǎng)期看好。

維持買入投資評(píng)級(jí),6個(gè)月目標(biāo)價(jià)位32元。商業(yè)貿(mào)易

本報(bào)告中的信息均來(lái)源于公開(kāi)可獲得資料,海通證券研究所力求準(zhǔn)確可靠,但對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證,據(jù)此投資,責(zé)任自負(fù)。海通證券及其所屬關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易,還可能為這些公司提供投資銀行服務(wù)。本報(bào)告僅向特定客戶傳送,未經(jīng)海通證券研究所授

1.公司主要利潤(rùn)來(lái)源-市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和配套服務(wù)近況

作為公司利潤(rùn)和近年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要來(lái)源,公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持穩(wěn) 定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。此次調(diào)研我們主要跟蹤了國(guó)際商貿(mào)城二期一階段4-5層的招 商情況,二期二階段的建設(shè)和招商計(jì)劃,以及篁園市場(chǎng)的改造、目前已經(jīng)比較 成熟的國(guó)際商貿(mào)城一期的情況等。圖1是公司各主要市場(chǎng)的地理分布。圖 1 小商品城主要市場(chǎng)地理分布和基本情況

資料來(lái)源:海通證券研究所,004km.cn 從圖中可以看出,公司在義烏市市中心位置擁有兩家老市場(chǎng)(篁園市場(chǎng)和 賓王市場(chǎng)和一家會(huì)展中心,并成功拓展了國(guó)際商貿(mào)城(目前已經(jīng)營(yíng)業(yè)的是國(guó) 際商貿(mào)城一期、二期一階段,二期二階段預(yù)計(jì)05年10月底開(kāi)始營(yíng)業(yè)。義務(wù) 作為全球小商品批發(fā)市場(chǎng)的“壟斷”地位我們不再贅述,而小商品城基本擁有了

義烏市最主要的小商品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)(旗下三家酒店分別配套于三大市場(chǎng),區(qū)位優(yōu) 勢(shì)明顯。公司在義務(wù)市區(qū)擁有的商業(yè)地產(chǎn)(均擁有土地使用權(quán)的建筑面積 在200萬(wàn)平米以上,這從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看無(wú)疑是一筆財(cái)富。如果我們簡(jiǎn)單測(cè)算商業(yè)房 產(chǎn)的價(jià)值,以每平米5000元價(jià)格并扣除公司30億的負(fù)債,公司股權(quán)的價(jià)值還在每股56元以上。在報(bào)告的估值部分我們將分別對(duì)公司各大商業(yè)房產(chǎn),根據(jù)其租金價(jià)格水平估算其合理價(jià)值,并據(jù)此估算公司商業(yè)房產(chǎn)的RNA V。

公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)自92年起不斷拓展,目前幾大市場(chǎng)的基本情況、租金水平、租金確認(rèn)時(shí)間等參見(jiàn)表1。表1所提供的信息部分為此次調(diào)研新得,我們對(duì)此以藍(lán)色字體做了標(biāo)注,本次的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)也主要依據(jù)了表中的信息。

表 1 小商品城主要市場(chǎng)概況 市場(chǎng)

正式運(yùn)營(yíng)時(shí)間

建筑面積(萬(wàn)平米有效出租面積比例租金水平經(jīng)營(yíng)品種 篁園市場(chǎng) 1992年 ≥16萬(wàn) ≥40%

2004年用4個(gè)月左右的時(shí)間進(jìn)行了改造,目前一樓擁有540間、二樓擁有336間新式攤位(10-13平米,租金水平為1588元/平米/年;其余未改造的仍維持每個(gè)攤位(約1.5平米960元/年。雖然改造后攤位租金水平有所提高,但有效出租面積降低,因

此整個(gè)市場(chǎng)的租金收入基本維持不變,但高于2004年(有數(shù)月改造,預(yù)計(jì)2005年在8000萬(wàn)以上(包括市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入和市場(chǎng)配套服務(wù)

文體、日用百貨、五金、電子、電器、鐘表、箱包、雨具、針棉、線帶、鞋類、鈕扣、眼鏡等(部分已經(jīng)搬遷到國(guó)際商貿(mào)城 賓王市場(chǎng) 1995年11月底

32萬(wàn) ≥40%

市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)相對(duì)弱勢(shì),因此租金水平低,最高的在1200元/平米/年,差的如家具攤位只有300-400元/年/平米,近年來(lái)租金水平維持穩(wěn)定,每年收入(包括市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入和市場(chǎng)配套服務(wù)低于4000萬(wàn)

服裝、針紡、領(lǐng)帶、毛線、皮革、花邊、床上用品、副食、食品、化妝品、家俱等

一期(國(guó)際商貿(mào)城A、B、C、D 區(qū) 2002年9月底 34萬(wàn) ≤40%

目前人氣最足的市場(chǎng),攤位基本為13平米標(biāo)準(zhǔn)攤位, 1-3層攤位出租,4層為廠家展銷中心等。租金水平約為1590元/平米/元(我們根據(jù)建筑面積、年租金收入、以及40%的有效出租面積折算所得;目前該市場(chǎng)5年使用權(quán)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為60萬(wàn)左右,折算可比價(jià)格為1萬(wàn)元/平米/年

工藝、飾品、玩具和花類四大行業(yè),日客流量4萬(wàn)多人次, 90%以上商位承接外貿(mào)業(yè)務(wù),外貿(mào)出口占60%以上 二期一階段(國(guó)際商貿(mào)城E、F 區(qū)1-3層

2004年10月 ≥45萬(wàn) <40%

大部分為13.4平米的標(biāo)準(zhǔn)攤位,大部分面積(對(duì)老租戶租金水平為1985元/平米/年,約有1000多租戶(大約15000平米的租金價(jià)格為5000元/平米/年;由于開(kāi)業(yè)僅半年多,市場(chǎng)尚未完全度過(guò)培育期,人氣稍遜于一期:目前該市場(chǎng)5年使用權(quán)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為30萬(wàn)左右,折算可比價(jià)格為5000元/平米/年

五金、電子、電器、箱包、鐘表、雨具等 二期一階段4-5層擬2005年10月底 12萬(wàn) <40% 由于樓層較高,且更注重招商,因此租金收入水平為960元/平米/年,且財(cái)務(wù)報(bào)告中計(jì)入市場(chǎng)配套服務(wù)收入,而不是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入

生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、特色館和外貿(mào)機(jī)構(gòu) 二期二階段(國(guó)際商貿(mào)城G 區(qū)1-3層 擬2005年10月底 ≥30萬(wàn)

<40% 大部分為13.4平米的標(biāo)準(zhǔn)攤位,假設(shè)租金水平為1985元/平米/年 擬招租五金、化妝品行業(yè)等 國(guó) 際 商 貿(mào) 城

二期二階段4-5層擬2006年6月前后 8萬(wàn) <40% 假設(shè)租金水平同二期一階段4-5層,即960元/平米/年,且計(jì)入市場(chǎng)配套服務(wù)收入 生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、特色館和外貿(mào)機(jī)構(gòu)

資料來(lái)源:海通證券研究所

與我們前次的報(bào)告相比,本次調(diào)研更新的內(nèi)容主要有:(1二期一階段4-5層的招租進(jìn)程慢于我們的預(yù)期:我們此前的預(yù)期均是2005年二季度4-5層的面積可以開(kāi)始確認(rèn)租金收入,但實(shí)際情況卻是2005年10月底才開(kāi)始確認(rèn)收入;而且租金水平也低于我們的預(yù)期:由于主要用做招商,因此租金水平僅為960元/平米/年,此前我們的預(yù)測(cè)使用了1985元/平米/年的平均數(shù)據(jù);(2二期一階段和二期二階段的實(shí)際建筑面積均高于我們此前預(yù)期的基準(zhǔn)數(shù)據(jù):我們此前使用的總面積82.8萬(wàn)平米,而實(shí)際已經(jīng)達(dá)到了100萬(wàn)平米;(3二期二階段的建設(shè)進(jìn)程基本符合前次預(yù)期,即2005年10月底1-3層有望開(kāi)始確認(rèn)租金收入,但4-5層的招租價(jià)格低于我們前期的預(yù)測(cè),且正式確認(rèn)收入的日期也可能要到2006年二季度之后(我們此前的預(yù)測(cè)時(shí)間為2006年4月;(4篁園市場(chǎng)的改造部分影響了其2004年的收入,改造之后將基本回復(fù)原來(lái)的水平;(5國(guó)際商貿(mào)城二期4-5層的收入公司計(jì)入市場(chǎng)配套服務(wù)收入而非市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入。

表2是根據(jù)最新調(diào)研對(duì)公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入和市場(chǎng)配套服務(wù)收入的預(yù)測(cè)。表 2 小商品城市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入、市場(chǎng)配套服務(wù)收入模擬測(cè)算及預(yù)測(cè)

實(shí)現(xiàn)收入(萬(wàn)元 市場(chǎng) 面積(平米

名義租金(元/年/平米 有效出租面積比例(% 收入性質(zhì) 2004 2005F 2006F 2007F 45市場(chǎng)租金收入 3456 5184 51845184篁園市場(chǎng) 160000960、1588 市場(chǎng)配套服務(wù)

1498 2246 2246224635市場(chǎng)租金收入 2772 2772 27722772賓王市場(chǎng) 320000300強(qiáng)(大部分-1200 市場(chǎng)配套服務(wù) 1201 1201 1201120137市場(chǎng)租金收入 17002 17002 17002 17002 國(guó)際商貿(mào)城一期

3400001590 市場(chǎng)配套服務(wù)

4701 4701 4701 4701 35 市場(chǎng)租金收入 5600 33600 33600 33600 4800001985(其中1.5萬(wàn)平

米有效面積為5000 市場(chǎng)配套服務(wù) 560 3360 33603360國(guó)際商貿(mào)城二期一階段 1-3層 4-5層

120000960 40 市場(chǎng)配套服務(wù) 0 768 4608 4608 33 市場(chǎng)租金收入 0 3494 20962 20962 3200001985 市場(chǎng)配套服務(wù) 0 349 2096 2096 國(guó)際商貿(mào)城二期二階段 1-3層 4-5層

80000960 38 市場(chǎng)配套服務(wù) 0 0 1459 2918--市場(chǎng)租金收入 28830 62051 79519 79519 市場(chǎng)配套服務(wù) 7959

12625 19671 21131合 計(jì) 1820000--市場(chǎng)提供主營(yíng)收入總計(jì) 36789 74677 99191 100650 注:由于公司披露的歷史數(shù)據(jù)中并未單獨(dú)披露各市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入和市場(chǎng)配套服務(wù)收入,且近年來(lái)計(jì)入兩大市場(chǎng)業(yè)務(wù)的收入科目并不完全統(tǒng)一,因此2004年數(shù)據(jù)并非公司財(cái)務(wù)報(bào)告中的實(shí)際數(shù)據(jù),而是我們根據(jù)公司披露的總額以及實(shí)際調(diào)研情況而模擬測(cè)算所得

資料來(lái)源:海通證券研究所

圖

2、表3是國(guó)際商貿(mào)城一期、二期一階段和二期二階段的總體情況,單獨(dú)列出是為了彌補(bǔ)圖1中對(duì)國(guó)際商貿(mào)城描述的不足。如果說(shuō)2004年11月份我們的實(shí)地調(diào)研對(duì)二期情況的感知還有紙上談兵的疑慮,本次調(diào)研則增強(qiáng)了我們對(duì)國(guó)際商貿(mào)城這筆投資巨大(超過(guò)35億的分三期完成的項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況 的信心。我們對(duì)國(guó)際商貿(mào)城二期二階段1-3層所預(yù)期的租金水平仍以1985元/平米/元這一政府指導(dǎo)價(jià)格為基準(zhǔn),4-5層也參考了二期一階段的租金水平,只是對(duì)其招租的有效面積有所調(diào)低。我們對(duì)二期二階段年租金水平的預(yù)測(cè)(20962萬(wàn)元高于公司此前公告中的測(cè)算(17943萬(wàn)元。我們認(rèn)為公司的測(cè)算可能考慮到了未來(lái)宏觀環(huán)境的一些不確定性可能導(dǎo)致招租價(jià)格或者招租比率的不確定。

圖 2 小商品城投資的國(guó)際商貿(mào)城整體概況

資料來(lái)源:海通證券研究所

表 3 小商品城國(guó)際商貿(mào)城各樓層/交易區(qū)的經(jīng)營(yíng)品種 區(qū)塊 1 樓 2 樓 3 樓 4 樓 5樓 A 區(qū) 花類 頭飾 裝飾工藝 喜慶工藝

臺(tái)商館 B 區(qū) 毛絨玩具 花類

頭飾 裝飾工藝 C 區(qū) 毛絨玩具 充氣玩具 電動(dòng)玩具 頭飾 珠寶

裝飾工藝 D 區(qū) 普通玩具 電動(dòng)玩具

珠寶 相框瓷器水晶旅游工藝一期 E 區(qū)

普通玩具 珠寶 相框 飾品配件 生產(chǎn)企業(yè)直銷 中心

雨披、袋 傘具 電工產(chǎn)品

鎖具 小家電剃須刀 F 區(qū)

箱包書(shū)包 五金工具配件 五金廚具 電池?zé)綦娡矁x表照相器材二期一階段 G 區(qū) 箱包書(shū)包 車類

五金工具配件 電子鐘表 電訊器材 生產(chǎn)企業(yè)直銷 中心 精品區(qū) 屋頂車庫(kù)

五金電子交易區(qū)(擬 二期二階段 H 區(qū) 化妝品交易區(qū)(擬 生產(chǎn)企業(yè)直銷中心(擬 資料來(lái)源:海通證券研究所

從我們調(diào)研的實(shí)際情況看,二期一階段的人氣現(xiàn)狀的確不如一期,反映在其使用權(quán)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格上也是如此:即一期的攤位5年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)在60萬(wàn)左右,二期一階段的攤位5年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)只有30萬(wàn)(折算成每平米每年的租金,分別約為10000元和5000元。但我們認(rèn)為,二期一階段尚未完全度過(guò)培育期,簡(jiǎn)單將其與已經(jīng)開(kāi)業(yè)三年、進(jìn)入成熟期的一期相比并不完全合理。

銀海路 商城大道 城東路 北 稠 州 路 A B C D E F G H 國(guó)際商貿(mào)城一期(A、B、C、D、E 區(qū),四層,34萬(wàn)平米,目前人氣最足 國(guó)際商貿(mào)城二期一階段(F、G 區(qū),五層,60萬(wàn)平米,其中第五層約一半面積為樓頂車庫(kù)

國(guó)際商貿(mào)城二期二階段

(H 區(qū),在建,五層,40萬(wàn)平米,第五層約一半面積規(guī)劃為樓頂車庫(kù)

G、F 區(qū)間的連接建筑,1層為中央大廳,2-3層為旅游購(gòu)物中心,5層為辦公區(qū)域,4層與兩端主樓連起來(lái)均為生產(chǎn)企業(yè)直銷中心

其次,即使二期一階段的人氣情況低于二期,但其市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)仍在5000元/平米/年左右,仍高于有政府指導(dǎo)成分在內(nèi)的公司1985元/平米/年的招租價(jià)格。換 言之,公司目前招租的價(jià)格仍舊具備較大的吸引力,以此作為二期二階段的招 租指導(dǎo)價(jià)也仍有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力。

此外,國(guó)際商貿(mào)城一期的部分商戶(三年使用權(quán)合約的租戶今年租約到 期,續(xù)租已不是問(wèn)題,新租約的租金價(jià)格至少等于原來(lái)水平也沒(méi)有疑問(wèn)。我們 的預(yù)測(cè)仍維持原來(lái)的價(jià)格水平,即1590元/平米/年。2.酒店:年內(nèi)將新開(kāi)業(yè)一家四星級(jí)酒店

公司擁有三家酒店(參見(jiàn)圖1,分別配套于三大快市場(chǎng)。義務(wù)市由于全球 小商品集散地的特殊地位,酒店的入住率通常在80%以上。表4是義烏市三星 級(jí)以上的賓館情況,其中標(biāo)注了陰影的是小商品城的三家酒店。表 4 義烏市主要三星級(jí)以上的酒店情況 酒店名稱星級(jí)地址房間數(shù)量客房單價(jià)(元 銀都酒店★★★★賓王路168號(hào)222 400 海洋酒店★★★★與國(guó)際商貿(mào)城連成一體,2005年8月擬試營(yíng)業(yè)>200 >400 凱信大酒店★★★★賓王路217號(hào)132 400

信聯(lián)大酒店★★★★稠州北路498號(hào)180 400 商城賓館★★★篁園路51號(hào)140 <300 華豐賓館★★★機(jī)場(chǎng)路2號(hào)127 <300 希波曼大酒店★★★篁園路100號(hào)125 300-400 城中城大酒店★★★稠州西路138號(hào)81 義烏大酒店★★★賓王路103號(hào)122 >400 銀龍酒店★★★賓王路201號(hào)139 488 錦都酒店按5星級(jí)建造 263 400 頤和大酒店按4星級(jí)建造 289 <300 義烏香港大酒店按4星級(jí)建造 144 資料來(lái)源:海通證券研究所

從表中的信息可以看出,義烏市酒店的特點(diǎn)是規(guī)模不大,13家三星級(jí)以上 賓館(包括按照四星、五星級(jí)建造的所提供的客房數(shù)量總數(shù)為2264間。此 外,義烏本地兩星級(jí)酒店10家,其他中檔酒店18家,經(jīng)濟(jì)型旅館近100家。我們估算兩星級(jí)及無(wú)星級(jí)酒店每日可以提供的客房數(shù)量在7000間左右。而近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,義烏市日均客流量在20萬(wàn)人次以上(2002年1-11月的 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為26.4萬(wàn)人,因此酒店賓館的需求市場(chǎng)形式較好。尤其是能夠經(jīng)營(yíng)

涉外業(yè)務(wù)的星級(jí)賓館市場(chǎng)環(huán)境較為樂(lè)觀。尤其是小商品城旗下的三家賓館均與 三大市場(chǎng)群配套,優(yōu)勢(shì)比較明顯。

(1三星級(jí)的商城賓館價(jià)位不高,房間數(shù)量不多,對(duì)公司貢獻(xiàn)的收入和 利潤(rùn)較為穩(wěn)定;(2四星級(jí)的銀都賓館從位置、房間數(shù)量和價(jià)位等方面具備較大的競(jìng)爭(zhēng) 力,但由于公司過(guò)去兩年加速折舊裝修費(fèi)用(2002-04年三年折舊完了裝修費(fèi) 用,2004年對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)下降較大。而2005年的貢獻(xiàn)將因此可能較大幅度上 升(公司目前并未大規(guī)模重新裝修,我們的判斷也不需要進(jìn)行重新裝修,公司 稱目前在進(jìn)行局部裝修;(3計(jì)劃2005年8月試營(yíng)業(yè)的海洋賓館(四星級(jí)是為配套國(guó)際商貿(mào)城

建設(shè)的。與其他兩家酒店不同的是,該酒店將委托全球單一品牌下最大的酒店 連鎖集團(tuán)--Best Western International管理,BW目前在中國(guó)有14家酒店.海 洋酒店是BW 集團(tuán)特許經(jīng)營(yíng)的豪華四星級(jí)酒店,開(kāi)業(yè)后的酒店將成為浙中地區(qū) 首家國(guó)際品牌酒店。正式營(yíng)業(yè)后酒店對(duì)下半年公司財(cái)務(wù)狀況的影響主要包括: ?新增1000萬(wàn)以上的一次性開(kāi)辦費(fèi)

?酒店的在建工程轉(zhuǎn)固之后將新增折舊費(fèi)用(根據(jù)約1.8億的總投資, 我們預(yù)計(jì)9-12月新增折舊費(fèi)用約為500萬(wàn),2006年之后將在1500 萬(wàn)左右

?如果以80%的入住率、四個(gè)月新增收入預(yù)計(jì)將達(dá)到973萬(wàn)左右,而全

年的收入在3000萬(wàn)左右。我們根據(jù)65%的毛利率、國(guó)際酒店管理公 司從主營(yíng)收入提管理費(fèi)比較通行的比例3%、1000萬(wàn)的開(kāi)辦費(fèi)等計(jì)算, 預(yù)計(jì)海洋酒店2005年對(duì)公司凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)將為虧損906萬(wàn),2006年 之后新增的凈利潤(rùn)也只在200萬(wàn)左右(我們的預(yù)測(cè)考慮了公司目前做 費(fèi)用的驅(qū)動(dòng)

我們依次對(duì)酒店子行業(yè)對(duì)公司主營(yíng)收入和主營(yíng)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)做了調(diào)整如下: 表 5 小商品城酒店的主營(yíng)收入和主營(yíng)利潤(rùn) 年份2002 2003 2004 2005F 2006F 2007F 7752 9201 10359 12493 12743 主營(yíng)收入(萬(wàn)元8013 主營(yíng)利潤(rùn)(萬(wàn)元5920 5762 6072 6733 8120 8283 資料來(lái)源:海通證券研究所 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):基本維持前期判斷

公司2005年可能確認(rèn)收入的樓盤(pán)為明仕家園和南昌紅谷灘一期,但可能 集中在下半年確認(rèn);金橋人家仍可能在2006年確認(rèn);2007年有望確認(rèn)南昌紅 谷灘二期。根據(jù)我們調(diào)研的情況,已經(jīng)銷售的樓盤(pán)價(jià)格與我們的預(yù)測(cè)基本相符 或者高于我們的預(yù)測(cè)。此次我們?nèi)耘f維持前次的判斷(參見(jiàn)表6。我們?nèi)耘f認(rèn)為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入和利潤(rùn)對(duì)公司的估值意義不是很大。因 此我們把房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的每股收益單列,2005-07年分別為0.19元、0.72元和 0.27元。

表 6 小商品城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和盈利情況

確認(rèn)年份樓盤(pán)名稱樓盤(pán)面積(平米 實(shí)際銷售 單價(jià)(元 預(yù)測(cè)使用 價(jià)格(元 可確認(rèn)銷售 收入(萬(wàn)元 預(yù)計(jì)主營(yíng)利 潤(rùn)(萬(wàn)元 預(yù)計(jì)凈利 潤(rùn)(萬(wàn)元 影響每股 收益(元

2005下半年明仕家園20000≥5000 5000100002000

10000.080 2005下半年南昌紅谷灘一期500002500-***50 13750.110 2005年合計(jì)225004750 23750.190 2006年金橋人家200000≥5000 45009000018000 90000.720

2007年南昌紅谷灘二期140000 2200308006776 33880.271 資料來(lái)源:海通證券研究所

4.會(huì)展廣告、商品銷售和其他服務(wù)業(yè)

我們對(duì)公司會(huì)展廣告業(yè)務(wù)的預(yù)測(cè),是在2004年實(shí)現(xiàn)收入的基礎(chǔ)上以每年 增長(zhǎng)10%預(yù)測(cè)未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)收入,主營(yíng)利潤(rùn)率等同于2004年(表7。公司的商品銷售主要指代理出口業(yè)務(wù),2005年以來(lái)貿(mào)易環(huán)境并不好,因此 公司此塊業(yè)務(wù)難以貢獻(xiàn)利潤(rùn),甚至?xí)霈F(xiàn)虧損,而去年同期這塊對(duì)主營(yíng)收入貢 獻(xiàn)較大的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)500萬(wàn)左右。其他服務(wù)業(yè)主要指市場(chǎng)配套服務(wù)(表2。

表 7 小商品城會(huì)展業(yè)務(wù)、商品銷售和其他服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)的主營(yíng)收入及主營(yíng)利潤(rùn) 20032004F 2005F 2006F 2007F 主營(yíng)收入(萬(wàn)元3205 4759 5235 5759 6335 主營(yíng)利潤(rùn)率(%76.6 36.7 36.7 36.0 36.0 會(huì)展 主營(yíng)利潤(rùn)(萬(wàn)元2455 1748 1923 2073 2280 主營(yíng)收入(萬(wàn)元67254 65202 58682 59268 59861 主營(yíng)利潤(rùn)率(% 1.44 1.60 1.00 1.00 1.00 商品銷售 主營(yíng)利潤(rùn)(萬(wàn)元968 1045 587 593 599

主營(yíng)收入(萬(wàn)元1236 8521 12625 19671 21131 主營(yíng)利潤(rùn)率(%42.958.9 55.0 55.0 55.0 其他服務(wù)業(yè)

主營(yíng)利潤(rùn)(萬(wàn)元530 5015 6944 10819 11622 資料來(lái)源:海通證券研究所 5.業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)(20050617更新

本次業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)與前次相比調(diào)低了2005年的盈利,主要原因是:(1公司 二期一階段4-5樓2005年10月底才能開(kāi)始確認(rèn)收入,前期預(yù)測(cè)假設(shè)此項(xiàng)業(yè) 務(wù)2005年二季度就可以確認(rèn)收入;(2前次預(yù)測(cè)未包括對(duì)新增四星級(jí)海洋酒 店經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)測(cè),而此酒店8月份開(kāi)業(yè)之后將一次性提1000多萬(wàn)的開(kāi)辦費(fèi), 2005年則可能有接近1000萬(wàn)的虧損;(3前次對(duì)商品銷售(代理外貿(mào)業(yè)務(wù) 規(guī)模、利潤(rùn)情況的預(yù)期均參照2004年略有增長(zhǎng),但實(shí)際了解到此項(xiàng)業(yè)務(wù)因?yàn)?2005年特殊的貿(mào)易環(huán)境而達(dá)不到去年的利潤(rùn)水平500萬(wàn)左右,基本盈虧平衡, 甚至略有虧損;(4由于我們對(duì)公司二期二階段年租金收入(20962萬(wàn)元的 預(yù)測(cè)高于公司公告中的測(cè)算(17943萬(wàn)元,本著保守性原則,我們使用了其中 較低的數(shù)據(jù),即公司的測(cè)算。

表 8 小商品城損益表預(yù)測(cè)(20050617更新

單位(萬(wàn)元2003A 2004A 1Q2005 2005F 2006F 2007F 207370 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(萬(wàn)元112690134620 23166 170949 263692 主營(yíng)收入增長(zhǎng)率(%49.719.5-27.0 54.3-21.4

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)(萬(wàn)元3821132689 10152 54789 81681 71635 主營(yíng)利潤(rùn)率(%33.924.3 43.8 32.0 31.0 34.5 1764 其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)(萬(wàn)元11071525 619 1647 1680 13686 營(yíng)業(yè)費(fèi)用(萬(wàn)元200948691 2193 13783 17404 16175 管理費(fèi)用(萬(wàn)元94479748 3239 13334 20568 財(cái)務(wù)費(fèi)用(萬(wàn)元-310513 251 718 934 500 43037 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(萬(wàn)元1008615262 5088 28600 44455 投資收益(萬(wàn)元-281-225-162-250-250-250 補(bǔ)貼收入(萬(wàn)元100447 0 0 0 0 42787 利潤(rùn)總額(萬(wàn)元985915336 4926 28350 44205 14248 所得稅(萬(wàn)元33824725 1988 9441 14720 少數(shù)股東損益(萬(wàn)元-45283-156 400 600 500 28039 凈利潤(rùn)(萬(wàn)元652210328 3093 18510 28885 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%58.4-79.2 56.1-2.9 每股收益(元0.6270.826 0.248 1.481 2.311 2.244 扣除房地產(chǎn)后每股收益(元---1.291 1.591 1.973 資料來(lái)源:海通證券研究所

6.主要不確定因素

6.1 全流通大背景下的兩難選擇

在全流通的大背景下,市場(chǎng)近期的熱點(diǎn)甚至反映在與投資價(jià)值無(wú)關(guān)的“尋 寶游戲”上。而小商品城2002年做為歷史遺留問(wèn)題上市之后,只在2004年的 增發(fā)中融資3個(gè)多億,相對(duì)于公司2002年以來(lái)超過(guò)35億的市場(chǎng)房產(chǎn)的投資, 無(wú)疑是杯水車薪。因此公司大股東和管理層在對(duì)待全流通政策、對(duì)待對(duì)流通股 的補(bǔ)償?shù)榷加幸欢ǔ潭鹊牟焕斫夂筒磺樵?這是情理之中的事情。而且,小商品城是義烏政府的支柱產(chǎn)業(yè),本身政府持股比例就不高(34.6 %,以目前市場(chǎng)上流行的補(bǔ)償方式,很容易讓大股東喪失控制權(quán),這是大股 東絕對(duì)不愿意看到的。而且由于流通股股價(jià)偏高,無(wú)論是大股東增持流通A股、還是公司回購(gòu)流通A股都不具備可操作性,況且公司目前因?yàn)槎诙A段的投 資并不存在“富?！辟Y金。

種種原因使得小商品城在目前政策顯現(xiàn)力度的大環(huán)境下,缺乏對(duì)投資者的 吸引力。更因?yàn)楣灸壳柏?cái)務(wù)保守的態(tài)度以及2004年分配方案大大低于市場(chǎng)預(yù)期等原因,再加上目前市場(chǎng)上一些未經(jīng)過(guò)證實(shí)的負(fù)面?zhèn)髀?使得公司股價(jià)近期出現(xiàn)了較大幅度的跳水,一改前期該股職工股上市之前的強(qiáng)勢(shì)走勢(shì)。

6.2 外貿(mào)環(huán)境惡化

中國(guó)入世服裝紡織品配額放開(kāi)的積極效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn),歐美等國(guó)已經(jīng)開(kāi)始了對(duì)中國(guó)相關(guān)產(chǎn)品的制裁,雖然小商品城所經(jīng)營(yíng)的商品目前尚未在被限制的行業(yè)之列,但外貿(mào)環(huán)境的惡劣趨勢(shì)已經(jīng)被廣泛認(rèn)同。

當(dāng)然,小商品城簽約商戶的租金收入均為3-5年預(yù)收,短期內(nèi)對(duì)已經(jīng)出租的小商品城一期和二期一階段不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響,但有可能會(huì)影響二期二階段今年10月底以后的招租形勢(shì)。我們對(duì)外貿(mào)形勢(shì)對(duì)小商品城的影響在前期報(bào)告中也已經(jīng)有過(guò)提示,但我們認(rèn)為,目前小商品城所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特征比較明顯,且隨市場(chǎng)調(diào)整的能力較強(qiáng),商戶的目標(biāo)客戶并不以歐美為主,因此所受沖擊不會(huì)太大。只要不會(huì)出現(xiàn)不可控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),其未來(lái)穩(wěn)定的租金收入是可以預(yù)期的。

6.3 二期二階段的招租前景

由于二期一階段4-5層的招租進(jìn)程并不是非常順利,與我們的預(yù)期相比晚了兩個(gè)季度,因此二期二階段是否能夠按照預(yù)期完全招租出去尚存在一定不確定性,而外貿(mào)形勢(shì)的不確定性則可能短期加劇這種不確定性。我們的判斷是:由于二期二階段的政府指導(dǎo)價(jià)格1985元還是低于市場(chǎng)水平,調(diào)研時(shí)與公司的交流也表明二階段1-3層2005年10月底以后確認(rèn)收入,以及4-5層能夠在2006年二季度完成招租等具有較大的可能性,我們對(duì)此持相對(duì)比較積極的態(tài)度。

7.價(jià)值評(píng)估和投資建議 7.1 估值方法的選擇

由于小商品城的特殊性,很難找到同類公司進(jìn)行相對(duì)PE或者PB的估值。此外由于公司近幾年資本開(kāi)支較大,公司由于各方面原因有做大費(fèi)用的驅(qū)動(dòng),而且近年來(lái)沒(méi)有持續(xù)連貫的分紅政策,對(duì)其未來(lái)分紅政策的預(yù)期缺少明顯依據(jù)。所以DDM等絕對(duì)估值的方法也不是非常適合。

小商品城主要業(yè)務(wù)中,我們認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房產(chǎn)(也包括酒店和會(huì)展是決定其價(jià)值的主要因素。其他主營(yíng)業(yè)務(wù)中,商品銷售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)主營(yíng)收入雖然較大,但只是附著于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù),且貢獻(xiàn)利潤(rùn)較低;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也屬穩(wěn)定性不強(qiáng)的業(yè)務(wù)。因此

我們認(rèn)為衡量小商品城股權(quán)的價(jià)值可以以其商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值為主要依據(jù),其他的業(yè)務(wù)我們判斷對(duì)小商品城股權(quán)的價(jià)值沒(méi)有負(fù)面作用,因

海通證券研究所 公司研究·小商品城(600415 此本著保守的原則我們暫時(shí)假設(shè)其他業(yè)務(wù)的價(jià)值為 0。衡量小商品城主要商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，我們選擇的是貼現(xiàn)現(xiàn)金流法。因?yàn)樾?商品城的商業(yè)地產(chǎn)在義烏處于絕對(duì)壟斷地位，幾乎沒(méi)有可比商業(yè)房產(chǎn)（同樣地 域、同樣面積、同樣人氣等）的轉(zhuǎn)讓價(jià)格做參考，因此不適合用比較/相對(duì)股價(jià) 的辦法。7.1 租賃性商業(yè)房產(chǎn)簡(jiǎn)單貼現(xiàn)現(xiàn)金流法估值（1）我們使用的股權(quán)資本成本為 10.5％，其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)＝4.5%，風(fēng)險(xiǎn) 溢價(jià)＝6%，β＝1；（2）我們股權(quán)資本的現(xiàn)金流時(shí)，為了簡(jiǎn)化和保守起見(jiàn)，熨平了公司的租。金收入（包括市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入、市場(chǎng)配套服務(wù)收入、酒店租金收入和會(huì)展收入）因?yàn)楣咎厥獾慕?jīng)營(yíng)政策（3－5 年預(yù)收款）使得其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流波動(dòng)性非 常大，我們?cè)诠乐抵惺褂玫氖瞧洚?dāng)年可以確認(rèn)的收入，這實(shí)際上壓低了 NPV，也壓低了我們對(duì)每股商業(yè)房產(chǎn)估值的評(píng)價(jià)；（3）我們以公司 2004 年銀行長(zhǎng)短期借款為基礎(chǔ)，并結(jié)合公司 2005 年 10 月底之后不會(huì)再有大的資本開(kāi)支的情況（即不會(huì)繼續(xù)開(kāi)發(fā)投資新的市場(chǎng)），預(yù) 測(cè)公司的到期債務(wù)和利息支出；（4）我們預(yù)測(cè)公司 2008 年開(kāi)始二期二階段也將進(jìn)入成熟期，能夠完全體 現(xiàn)滿租后全年貢獻(xiàn)的收入，因此選擇此年份估算終端價(jià)值，并假設(shè) 2008 年之 后的永續(xù)增長(zhǎng)率為 1％（主要來(lái)自酒店服務(wù)、市場(chǎng)配套服務(wù)和會(huì)展業(yè)的增長(zhǎng)）。表 9 調(diào)整的未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)法評(píng)估小商品城每股商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值 2005 各類租賃性商業(yè)房產(chǎn)的總收入（萬(wàn)元）各類租賃性商業(yè)房產(chǎn)貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）折舊和攤銷（萬(wàn)元）稅率假設(shè)為 33％ 各類租賃性商業(yè)房產(chǎn)修正后的現(xiàn)金流（萬(wàn)元）終端價(jià)值（萬(wàn)元）根據(jù) 10.5％貼現(xiàn)率的現(xiàn)值（萬(wàn)元）股權(quán)現(xiàn)金流之和（萬(wàn)元）每股商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值（元）資料來(lái)源：海通證券研究所 28363 30577 432877 34.64 39559 28363 33788 39559 42860 451154 334378 89768 16135 18251 2006 114424 19885 20751 2007 116709 24651 22251 2008 120934 27952 22251 檢驗(yàn)我們的分析過(guò)程，我們認(rèn)為所得出的小商品城每股商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值已 經(jīng)是在較保守前提下得出的。這主要體現(xiàn)在：（1）我們使用的市場(chǎng)租金水平為 目前政府指導(dǎo)價(jià)格，且假設(shè)永遠(yuǎn)不變，而這一價(jià)格目前大大低于市場(chǎng)的價(jià)格；（2）我們熨

平了公司預(yù)收 3－5 年的租金收入，實(shí)際上推后了已經(jīng)流入的現(xiàn)金 流，低估了其現(xiàn)值；（3）我們假設(shè) 2008 年之后的永續(xù)增長(zhǎng)率為 1％，其基本前 11 海通證券研究所 公司研究·小商品城(600415 提是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入維持不變，酒店、會(huì)展和市場(chǎng)配套服務(wù)增長(zhǎng) 3％，這一假設(shè) 應(yīng)該說(shuō)也是偏保守的。表 10 則是在不同永續(xù)增長(zhǎng)率假設(shè)、不同股權(quán)資本成本 下，小商品城租賃性商業(yè)房產(chǎn)估值的敏感性分析。表 10 小商品城租賃性商業(yè)房產(chǎn)估值的敏感性分析 租賃性商業(yè)房產(chǎn)每股價(jià)值（元）0% 股權(quán)資本成本 10.0% 10.5% 11.0% 11.5% 資料來(lái)源：海通證券研究所 33.66 32.09 30.67 29.37 0.50% 35.02 33.30 31.75 30.35 永續(xù)增長(zhǎng)率 1.0% 36.52 34.64 32.95 31.42 1.5% 38.21 36.13 34.27 32.60 2.0% 40.10 37.79 35.73 33.90 7.3 小商品城估值和投資建議 以上分析可以得出，我們以相對(duì)保守的方法測(cè)算出來(lái)的小商品城所轄租賃 性商業(yè)房產(chǎn)的每股價(jià)值至少在 34.64 元以上。我們并沒(méi)有測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及 貿(mào)易業(yè)務(wù)對(duì)公司估值上的影響，但從這兩塊業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)歷史和未來(lái)前景預(yù)測(cè)上 看，其對(duì)公司估值的影響應(yīng)該都是正向的。盡管公司近期不是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，且有被短期邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)，而且 2005 年 貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)低于市場(chǎng)前期普遍預(yù)期。但由于其內(nèi)含價(jià)值較高，我們?nèi)耘f中長(zhǎng)期 看好。我們維持買入投資評(píng)級(jí)，6 個(gè)月目標(biāo)價(jià)位 32 元。12 海通證券研究所 公司研究·小商品城(600415 附 錄 投資評(píng)級(jí)的說(shuō)明 本報(bào)告中所涉及的投資評(píng)級(jí)的含義為： 級(jí)別 買入 中性 賣出 說(shuō)明 預(yù)計(jì)未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)個(gè)股相對(duì)大盤(pán)漲幅 5%以上 預(yù)計(jì)未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)個(gè)股相對(duì)大盤(pán)漲幅介于-5%與 5%之間 預(yù)計(jì)未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)個(gè)股相對(duì)大盤(pán)漲幅-5%以上 重要聲明 本報(bào)告中的信息均來(lái)源于公開(kāi)可獲得資料，海通證券研究所力求準(zhǔn)確可靠，但 對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證，據(jù)此投資，責(zé)任自負(fù)。海通證券及其所屬關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券并進(jìn) 行交易，還可能為這些公司提供投資銀行服務(wù)或其他服務(wù)。本報(bào)告僅向特定客戶傳送，未經(jīng)海通證券研究所授權(quán)許可，任何引用、轉(zhuǎn)載以 及向第三方傳播的行為均可能承擔(dān)法律責(zé)任。13

第五篇：小商品城團(tuán)建工作調(diào)研報(bào)告

以下提供一篇調(diào)研報(bào)告給大家參考！

小商品城是集團(tuán)開(kāi)發(fā)的市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。是經(jīng)國(guó)家教育部批準(zhǔn)、省教育廳掛牌設(shè)立的全國(guó)首家省級(jí)教育用品集中采購(gòu)基地，市場(chǎng)總占地350畝，總投資5億元，建筑面積22萬(wàn)平方米，容納經(jīng)營(yíng)戶2000余戶。市場(chǎng)團(tuán)委下設(shè)6個(gè)團(tuán)總支、33個(gè)團(tuán)支部，共有團(tuán)員青年212名。近年來(lái)，小商品城團(tuán)委在市場(chǎng)黨總支的正確領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，緊密結(jié)合自身實(shí)際特點(diǎn)，積極探索市場(chǎng)團(tuán)建工作的新方法、新途徑，按照“辦一處市場(chǎng)、建一處團(tuán)組織”的工作思路，為市場(chǎng)團(tuán)員安家落戶，同時(shí)根據(jù)小商品城流動(dòng)團(tuán)員多的特點(diǎn)，運(yùn)行網(wǎng)格化管理模式，小商品城呈現(xiàn)出“團(tuán)旗飄起來(lái)、作用顯出來(lái)、市場(chǎng)旺起來(lái)”的良好格局。

一、健全組織機(jī)構(gòu)，夯實(shí)組織基礎(chǔ)

抓好市場(chǎng)團(tuán)建首先是健全組織機(jī)構(gòu)，夯實(shí)組織基礎(chǔ)。為保證基層團(tuán)組織的凝聚力、戰(zhàn)斗力，經(jīng)報(bào)團(tuán)區(qū)委批準(zhǔn)，成立了小商品城團(tuán)委，同時(shí)選任43名優(yōu)秀青年人才擔(dān)任團(tuán)組織干部，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)品類和區(qū)域劃分，設(shè)立了文體區(qū)等6個(gè)團(tuán)總支和市君發(fā)禮品有限公司等33個(gè)團(tuán)支部，各團(tuán)支部書(shū)記作為支部下派的團(tuán)建聯(lián)系員，具體負(fù)責(zé)聯(lián)系廣大團(tuán)員、傳達(dá)上級(jí)精神、組織各項(xiàng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的共同管理。

二、加強(qiáng)陣地建設(shè)，完善管理制度

加強(qiáng)陣地建設(shè)，完善管理制度是市場(chǎng)團(tuán)建的有一個(gè)重要方面，小商品城先后投入十幾萬(wàn)元，設(shè)立了團(tuán)委辦公室、青年維權(quán)中心、青年活動(dòng)中心、基層團(tuán)校、會(huì)議室、閱覽室、健身室，配備了各類圖書(shū)、健身器材等。先后多次邀請(qǐng)市委黨校和人大講師團(tuán)專家，前來(lái)講授科學(xué)發(fā)展觀、“三個(gè)代表”重要思想及有關(guān)法律法規(guī)方面的知識(shí)，舉辦企業(yè)管理、財(cái)會(huì)管理、物業(yè)管理等基層知識(shí)培訓(xùn)，使團(tuán)員干部隊(duì)伍思想覺(jué)悟、法治觀念、專業(yè)水平都有了一定程度提高。先后組織廣大團(tuán)員集中觀看了《牛玉儒》、《孔繁森》、《沂蒙六姐妹》等主旋律電影光盤(pán)，集中收看了黨的十七屆四中全會(huì)精神專題報(bào)道，使廣大團(tuán)員干部深受教育啟迪，對(duì)黨的現(xiàn)階段路線、方針、政策有了更深刻的理解。

再就是加強(qiáng)建章立制工作，我們先后制定出臺(tái)了《三會(huì)一課制度》、《團(tuán)員學(xué)習(xí)教育制度》、《團(tuán)員管理制度》、《青年維權(quán)崗職責(zé)》、《團(tuán)員權(quán)利與義務(wù)》、《小商品城團(tuán)干部六帶頭》等，建立健全了《團(tuán)員檔案》、《流動(dòng)團(tuán)員檔案》，對(duì)市場(chǎng)管理和基層團(tuán)組織建設(shè)開(kāi)辟專欄，設(shè)立場(chǎng)務(wù)公開(kāi)欄。堅(jiān)持把制度落實(shí)放在重要位置，例如在認(rèn)真落實(shí)“三會(huì)一課”制度方面，小商品城團(tuán)委每季度不定期召開(kāi)2—3次會(huì)議，將市場(chǎng)重要問(wèn)題和決策進(jìn)行通報(bào)，對(duì)涉及市場(chǎng)收費(fèi)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等關(guān)系業(yè)戶切身利益的問(wèn)題，在會(huì)上充分討論研究，鼓勵(lì)團(tuán)員青年們積極提出合理化的建議和意見(jiàn)。

三、創(chuàng)新流動(dòng)團(tuán)員管理模式，發(fā)揮旗幟作用

小商品城團(tuán)委從工作實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持探索創(chuàng)新。在具體工作中，一是根據(jù)外來(lái)流動(dòng)團(tuán)員多的特點(diǎn)，采取劃分經(jīng)營(yíng)品類、固定團(tuán)員聯(lián)系流動(dòng)團(tuán)員的網(wǎng)格化管理模式。每個(gè)支部有一名固定團(tuán)員，聯(lián)系、幫帶5——8名流動(dòng)團(tuán)員，這樣便能把整個(gè)小商品城團(tuán)員青年凝聚起來(lái)。二是推進(jìn)黨建帶團(tuán)建工作。團(tuán)是黨的先鋒軍，團(tuán)在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，小商品城團(tuán)委積極爭(zhēng)取黨總支支持，推進(jìn)市場(chǎng)黨員幫扶團(tuán)員，帶動(dòng)團(tuán)員發(fā)揮作用?？傊瘑T宋連勝是市場(chǎng)大戶，同時(shí)兼任小商品城商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，他主動(dòng)幫助一家因經(jīng)營(yíng)不善陷入困難的青年業(yè)戶，除借支部分資金外，還將自己經(jīng)營(yíng)的紅雙喜牌球拍等暢銷產(chǎn)品交給困難戶代銷，并給予一定的價(jià)格和利潤(rùn)分成優(yōu)惠政策，使這名困難業(yè)戶很快起死回生。三是深入開(kāi)展團(tuán)員先鋒評(píng)選活動(dòng)，按照評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)評(píng)選出素質(zhì)高、業(yè)績(jī)強(qiáng)、貢獻(xiàn)大、帶動(dòng)作用顯著的客戶，給予團(tuán)員先鋒榮譽(yù)稱號(hào)，截至目前，市場(chǎng)共評(píng)選出15名團(tuán)員先鋒。四是推行無(wú)職團(tuán)員設(shè)崗定責(zé)，引導(dǎo)廣大團(tuán)員以市場(chǎng)為家，在搞好經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，擔(dān)當(dāng)通訊員、衛(wèi)生員、調(diào)解員、聯(lián)絡(luò)員、安全員的職責(zé)，通過(guò)這一主題活動(dòng)，30多名團(tuán)員找到了自己的位置，成為市場(chǎng)管理的好助手，擴(kuò)大了團(tuán)組織在客戶群眾中的影響，使越來(lái)越多的青年經(jīng)營(yíng)戶積極向團(tuán)組織靠攏。

四、開(kāi)展豐富多彩的活動(dòng)，增強(qiáng)團(tuán)組織的吸引力

一是五四青年節(jié)，為豐富青年的生活，由小商品城團(tuán)委組織舉辦了跳繩比賽、拔河比賽、聯(lián)誼晚會(huì)等系列活動(dòng)。

二是小商品城團(tuán)委組織部分團(tuán)員青年到揚(yáng)州瘦西湖游玩，陶冶情操。小商品城黨總支帶領(lǐng)優(yōu)秀團(tuán)員青年參加上海文博會(huì)。

三是小商品城處在市場(chǎng)中心，面對(duì)創(chuàng)建文明城、衛(wèi)生城等艱巨任務(wù)，小商品城團(tuán)委積極組織團(tuán)員青年分發(fā)傳單，打掃市場(chǎng)衛(wèi)生，發(fā)放文明指數(shù)調(diào)查問(wèn)卷，團(tuán)員青年逐步樹(shù)立了自覺(jué)承擔(dān)創(chuàng)城重任的意識(shí)。

四是宣傳普及《食品安全法》、《消防法》等法律法規(guī)及國(guó)防知識(shí)。團(tuán)委組織團(tuán)員青年參加了以消防安全為主題的知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)，增強(qiáng)了大家安全防范意識(shí)。

實(shí)踐證明，小商品城通過(guò)扎實(shí)有效的團(tuán)建工作，充分發(fā)揮了基層團(tuán)組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和團(tuán)員的模范帶頭作用，增強(qiáng)了團(tuán)組織的凝聚力，促進(jìn)了市場(chǎng)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。目前，小商品城市場(chǎng)繁榮，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提升，管理模式升級(jí)，服務(wù)理念轉(zhuǎn)變，整個(gè)市場(chǎng)客戶群鞏固率達(dá)100%,商品門(mén)類由原來(lái)的1500余個(gè)增加到4000多個(gè)，其中全國(guó)著名品牌商品占有率達(dá)70%，國(guó)際知名品牌也達(dá)到10%，成為全國(guó)重要的小商品集散地。

總之，小商品城團(tuán)委在黨總支以及上級(jí)團(tuán)委的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，積極開(kāi)展團(tuán)建工作，取得了良好的成效。但與各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求和兄弟單位相比，我們的工作還有很大差距。今后，我們市場(chǎng)團(tuán)委將認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化措施，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，把市場(chǎng)團(tuán)建工作推向一個(gè)新的層次，努力為全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和中國(guó)商城的持續(xù)繁榮做出新貢獻(xiàn)。