第一篇：國(guó)際與國(guó)內(nèi)六大權(quán)威鉆石鑒定證書匯總

[大本鐘GIA鉆石]眾所周知，了解鉆石最直接的方法就是看其證書，證書在消費(fèi)者心目中就好像人的身份證，只有身份證的鉆石，才能得到廣泛人的認(rèn)可！也是確保質(zhì)量和價(jià)值的重要保證！鉆石證書，也可以稱作鉆石分級(jí)證書（diamond grading report）、鉆石質(zhì)量保證書（diamond quality report），是由珠寶專家們經(jīng)過細(xì)查鉆石，并把它置于放大鏡下分析它的尺寸、凈度、切工、顏色、拋光、對(duì)稱性以及其他的特性，從而形成的一份報(bào)告。證書我們一般分為國(guó)內(nèi)證書和國(guó)際證書。下面大本鐘為你詳解國(guó)際證書和國(guó)內(nèi)證書的具體情況：

國(guó)內(nèi)證書：NGTC鉆石分級(jí)證書——國(guó)家珠寶玉石質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心NGDTC鑲嵌鉆石分級(jí)證書——由國(guó)家黃金鉆石制品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心NGSTC證書——國(guó)家金銀制品質(zhì)量監(jiān)督檢查中心NJQSIC證書——國(guó)家首飾質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心GIC鑲嵌鉆石分級(jí)證書——中國(guó)地質(zhì)大學(xué)北京地大寶石檢驗(yàn)中心6 GAC鑲嵌鉆石分級(jí)證書——中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)CTA鑲嵌鉆石分級(jí)證書——中國(guó)質(zhì)量檢驗(yàn)聯(lián)盟暨中檢華納質(zhì)量技術(shù)中心GJC首飾檢測(cè)證書——國(guó)家輕工業(yè)珠寶玉石首飾質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)中心GTC寶玉石鑒定證書——中華全國(guó)工商聯(lián)珠寶業(yè)商會(huì)珠寶檢測(cè)研究中心

國(guó)際證書：

1.GIA鉆石等級(jí)證書——美國(guó)寶石學(xué)院(GIA)

2.HRD鉆石等級(jí)證書——比利時(shí)鉆石高層議會(huì)

3.AGS鉆石等級(jí)證書——美國(guó)寶玉石學(xué)會(huì)

4.IGI鉆石等級(jí)證書——國(guó)際寶石學(xué)院

5.EGL鉆石等級(jí)證書——?dú)W洲寶石學(xué)院

GIA鉆石等級(jí)證書：

GIA美國(guó)寶石學(xué)院(Gemological Institute of America)是把鉆石鑒定證書推廣成為國(guó)際化的創(chuàng)使者。它是在公元1931年由Mr.Robert Shipley所創(chuàng)立，至今已有將近70幾年的歷史，GIA是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，經(jīng)

費(fèi)由珠寶業(yè)界人士捐獻(xiàn)，因?yàn)镚IA不涉及營(yíng)利事業(yè)，在名譽(yù)第一的前提之下，不會(huì)因人為因素影響鑒定結(jié)果、所以在鑒定書內(nèi)容品質(zhì)方面，極具公信力。它不僅是美國(guó)第一所寶石學(xué)校，同時(shí)也是全球珠寶業(yè)界最具規(guī)模、最受推崇，也最被認(rèn)同的珠寶鉆石鑒定機(jī)構(gòu)。GIA國(guó)際證書的鉆石在國(guó)際范圍內(nèi)都被認(rèn)可，價(jià)格一直穩(wěn)中有升，無論是結(jié)婚用、投資或做傳家寶，都是上佳選擇！GIA美國(guó)寶石學(xué)院自2006年起，在全球范圍內(nèi)正式推出GIA鉆石鑒定證書網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。該系統(tǒng)的推出，對(duì)于鑒定證書的查詢和防偽起到了極大的作用。

NGTC鑲嵌鉆石分級(jí)證書：

國(guó)家珠寶玉石質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心（簡(jiǎn)稱檢驗(yàn)中心）是由國(guó)家有關(guān)主管部門依法授權(quán)的國(guó)家級(jí)珠寶玉石專業(yè)質(zhì)檢機(jī)構(gòu)，是中國(guó)珠寶玉石檢測(cè)方面的權(quán)威。在規(guī)范國(guó)內(nèi)珠寶市場(chǎng)，促進(jìn)珠寶行業(yè)健康發(fā)展方面起著指導(dǎo)作用。

GIA的貢獻(xiàn)：

1.GIA是鉆石4C的創(chuàng)始者。

2.GIA是現(xiàn)代珠寶顯微鏡的發(fā)明者。

3.GIA擁有全球最大的寶石學(xué)圖書館。

4.GIA是全球最被信賴的鉆石分級(jí)者。

5.GIA是研究寶石學(xué)家G.G.課程的起源地。

6.GIA是國(guó)際鉆石分級(jí)系統(tǒng)的共同發(fā)源地。

7.GIA的教育文憑被全世界所接受。

HRD鉆石等級(jí)證書：

HRD（Hoge Raad Voor Diamant）HRD為比利時(shí)的『鉆石高階層會(huì)議』（Hoge Raad Voor Diamant），由國(guó)際鉆石理事會(huì)（IDC）協(xié)商制定HRD國(guó)際性鉆石分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，HRD鉆石鑒定中心即按照IDC規(guī)則進(jìn)行鑒定。

HRD證書除描述鉆石的外型(Shape)，尺寸大小(Measurements)及重量(Weight)之外，特別對(duì)切割比率作更詳細(xì)的測(cè)量報(bào)告，記載在證書上，如桌面(Table)、腰圍厚度及底部深度（Pavilion-Depth）。如此一來，更易查覺證書與鉆石的真?zhèn)巍Ｔ贖RD證書內(nèi)的數(shù)字記錄上，附蓋了透明網(wǎng)狀膠紙以防止涂改，內(nèi)在或外在特徵在證書內(nèi)及包裝紙上都貼著凈度制圖表及詳細(xì)記號(hào)。HRD系統(tǒng)使用顯微鏡測(cè)量?jī)?nèi)含物，凈度等級(jí)是測(cè)量結(jié)果與HRD凈度分級(jí)表比對(duì)為基礎(chǔ)。等級(jí)代號(hào)除LC(Loupe Clean)和P級(jí)外，與GIA相同。

AGS鉆石等級(jí)證書：

American Gem Society(美國(guó)鉆石協(xié)會(huì))成立于1934年，它的創(chuàng)辦人是Robert M.Shipley。在早期的1990 年初，AGS即致力于發(fā)展鉆石的分級(jí)制度，它與其它鑒定制度最大的不同點(diǎn)，就是它除了重量（Carat Weight）以外，AGS把鉆石的車工（Cut）顏色（Color）凈度（Clarity）分級(jí)，從最佳的0到最差的10，分成十個(gè)等級(jí)除此之外，AGS鉆石分級(jí)制度更將鉆石的4C中最重要的車工（Cut）公式化，進(jìn)而將鉆石的車工帶入新的里程。

1996年開始，重視車工（Cut）的AGS證書成為國(guó)際鉆石業(yè)界車工的標(biāo)準(zhǔn)，車工等級(jí)為0的鉆石更是鉆石車工極致的表征，如果有三個(gè)0，即表示該鉆石比例（proportions），拋光（polish）及對(duì)稱（symmetry）均是完美，是鉆石車工的完美之極限!A.G.S.評(píng)級(jí)以 0-10 作位評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同G.I.A.一樣都是最出名的鉆石評(píng)級(jí)組織。

IGI鉆石等級(jí)證書：

IGI（International Gemological Institute）

在歐洲及美國(guó)IGI是頗具知名度的專業(yè)鑒定所。目前在比利時(shí) 安特衛(wèi)普，紐約，曼谷，孟買和東京等城市都有設(shè)立分公司。IGI每年所發(fā)出的各類鑒定或報(bào)告已多達(dá)40萬份。IGI也是最早在鉆石腰圍刻上雷

射編號(hào)的鑒定單位。它在1997年首創(chuàng)針對(duì)珠寶成品提出鑒定報(bào)告，也在鑒定業(yè)界豎立了其標(biāo)竿地位。

EGL鉆石等級(jí)證書：

E.G.L.（European Gemological Laboratory）

European Gemological Laboratory(歐洲寶石學(xué)協(xié)會(huì))成立于1974年，總裁是有地質(zhì)學(xué)位的Guy Margel，他在比利時(shí)開設(shè)了安特衛(wèi)普第一所鑒定中心EGL。并且以協(xié)助消費(fèi)者購買鉆石及貴寶石為使命，30余年來，EGL的客戶以專業(yè)的批發(fā)商、零售店及切割工廠為主。EGL也提供鑒定及教學(xué)的服務(wù)，除此之外，還有鉆石重車拋光，EGL發(fā)出的證書足以提供該鉆石所有的信息，包括了鉆石的重量、顏色、凈度、尺寸及物理性質(zhì)，以俾供業(yè)界及消費(fèi)者參考。在美國(guó)及比利時(shí)EGL鑒定所有一定的專業(yè)地位跟知名度。

第二篇：鉆石珠寶鑒定證書

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目錄：國(guó)外鉆石鑒定證書

國(guó)內(nèi)鉆石鑒定證書

國(guó)外鉆石鑒定證書

鉆石證書，也可以稱作鉆石分級(jí)證書（diamond grading report）、鉆石質(zhì)量保證書（diamond quality report），是由珠寶專家們經(jīng)過細(xì)查鉆石，并把它置于放大鏡下分析它的尺寸、凈度、切工、顏色、拋光、對(duì)稱性以及其他的特性，從而形成的一份報(bào)告。

現(xiàn)在的鉆石等級(jí)證書大致有以下幾種：

GIA鉆石等級(jí)證書，由美國(guó)寶石學(xué)院(GIA)簽訂發(fā)行。

美國(guó)寶石學(xué)院是一家獨(dú)立的非盈利性組織，作為世界上寶石界的權(quán)威，以它的公正而聞名。這個(gè)學(xué)院的突破性研究及其本身的教育、實(shí)驗(yàn)和設(shè)備開發(fā)過程幾乎就是珠寶工業(yè)成長(zhǎng)的編年史。

GIA 鉆石分級(jí)報(bào)告和 GIA 鉆石處理被認(rèn)為是世界第一的寶石證書。各種形狀和大小的鉆石從世界各個(gè)角落送到學(xué)院進(jìn)行分析分級(jí)。

GIA證書在線查詢:http:///

HRD鉆石等級(jí)證書，由比利時(shí)鉆石高層議會(huì)簽訂發(fā)行

比利時(shí)鉆石高階層議會(huì)是官方承認(rèn)代表著比利時(shí)鉆石商貿(mào)行業(yè)。其總部坐落于世界鉆石中心安特衛(wèi)普。

HRD鉆石顏色證書關(guān)注于決定有色鉆石價(jià)值的詳細(xì)的特征，比如顏色的描述、顏色的設(shè)計(jì)和發(fā)光。它對(duì)分別檢測(cè)后鉆石是否是自然有色鉆石還是仿鉆的有重要地位。

AGS鉆石等級(jí)證書，由美國(guó)寶玉石學(xué)會(huì)簽訂發(fā)行。

美國(guó)寶石學(xué)學(xué)會(huì)是通過嚴(yán)格的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、提供詳細(xì)的信息來領(lǐng)導(dǎo)著行業(yè)的。初級(jí)消費(fèi)者可以借助簡(jiǎn)單易懂的數(shù)字和方法來理解鉆石分級(jí)。

鉆石批發(fā)商和加工商常使用AGS證書提供的詳細(xì)鉆石信息在世界上購買成批量的鉆石。

IGI鉆石等級(jí)證書，由國(guó)際寶石學(xué)院簽訂發(fā)行。

國(guó)際寶石學(xué)院坐落于安特衛(wèi)普，是世界上最古老的寶石學(xué)院，其鉆石證書的權(quán)威性得到世界公認(rèn)。

IGI鉆石報(bào)告從本質(zhì)上來說是一份聲明，它借助世界公認(rèn)的體系來證明鉆石的真實(shí)性，提供可靠正確的鉆石身份和級(jí)別。

EGL鉆石等級(jí)證書，由歐洲寶石學(xué)院簽訂發(fā)行

EGL成立于1974年，其客戶以專業(yè)的批發(fā)商、零售商及切割工廠為主，其以協(xié)助消費(fèi)者購買鉆石及貴寶石為使命。

在美國(guó)及比利時(shí)EGL鑒定有一定的專業(yè)地位和知名度。它發(fā)出的鑒定證書足以提供該鉆石所有的信息，包括了鉆石的重量、顏色、凈度、尺寸等物理性質(zhì)，以供業(yè)界及消費(fèi)者參考。

NGTC鑲嵌鉆石分級(jí)證書，由國(guó)家珠寶玉石質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心發(fā)行。

國(guó)家珠寶玉石質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心（簡(jiǎn)稱檢驗(yàn)中心）是由國(guó)家有關(guān)主管部門依法授權(quán)的國(guó)家級(jí)珠寶玉石專業(yè)質(zhì)檢機(jī)構(gòu)，是中國(guó)珠寶玉石檢測(cè)方面的權(quán)威。在規(guī)范國(guó)內(nèi)珠寶市場(chǎng)，促進(jìn)珠寶行業(yè)健康發(fā)展方面起著指導(dǎo)作用。

國(guó)檢使用的鉆石分級(jí)系統(tǒng)主要按照鉆石的切工、顏色、凈度依次排列等級(jí)，最高級(jí)為最稀有的也是最有價(jià)值的鉆石，最低級(jí)則價(jià)值最低。

國(guó)內(nèi)鉆石鑒定證書

GJC首飾檢測(cè)證書，由國(guó)家輕工業(yè)珠寶玉石首飾質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)中心發(fā)行。

該中心是國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局計(jì)量認(rèn)證單位，秉著科學(xué)、公正、權(quán)威的鑒定質(zhì)量追求，中心人員一直在堅(jiān)持國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)參照國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)致力于鉆石、有色寶石和玉石的無損鑒定，承接了來自消費(fèi)者、供應(yīng)商、銷售業(yè)、拍賣行、典當(dāng)行和公檢法等有關(guān)部門的寶玉石鑒定及咨詢教學(xué)任務(wù)，中心鑒定人員以優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)和職業(yè)素養(yǎng)在上海以至全國(guó)均贏得良好聲譽(yù)和評(píng)價(jià)。

中心鑒定人員由獲得國(guó)家注冊(cè)珠寶質(zhì)檢師證書、美國(guó)GIA證書、英國(guó)FGA證書、比利時(shí)HRD證書以及中國(guó)GIC證書的珠寶鑒定師和鑒定評(píng)估師組成，堅(jiān)持采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)對(duì)首飾進(jìn)行鑒定。

GAC鑲嵌鉆石分級(jí)證書，由中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)發(fā)行。

中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)簡(jiǎn)稱“中國(guó)寶協(xié)”，英文名稱 “Gemmological Association of China” 縮寫為 “GAC”，中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)全國(guó)珠寶玉石首飾行業(yè)自律產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢查，并邀請(qǐng)各地方珠寶協(xié)(商)會(huì)配

合，協(xié)助產(chǎn)品質(zhì)量自律。鉆石快線百科

中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)全國(guó)珠寶玉石首飾行業(yè)自律產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢查，并邀請(qǐng)各地方珠寶協(xié)(商)會(huì)配合，協(xié)助產(chǎn)品質(zhì)量自律。

GTC寶玉石鑒定證書，由中華全國(guó)工商聯(lián)珠寶業(yè)商會(huì)珠寶檢測(cè)研究中心發(fā)行。

中華全國(guó)工商聯(lián)珠寶業(yè)商會(huì)珠寶檢測(cè)研究中心是經(jīng)中國(guó)實(shí)驗(yàn)室國(guó)家認(rèn)可委員會(huì)認(rèn)可，中國(guó)國(guó)家論證認(rèn)可監(jiān)督管理委員會(huì)論證的國(guó)家珠寶檢測(cè)機(jī)構(gòu)。始終堅(jiān)持公正、科學(xué)、高效的及誠(chéng)信的質(zhì)量方針，為社

會(huì)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。是一流的國(guó)家珠寶檢測(cè)權(quán)威機(jī)構(gòu)。

本檢測(cè)中心由長(zhǎng)期從事珠寶檢測(cè)工作的教授、研究員、博士及鑒定師進(jìn)行檢測(cè)。擁有先進(jìn)的檢測(cè)儀器設(shè)備和良好的檢測(cè)環(huán)境。并在規(guī)范的管理模式。始終堅(jiān)持公正、科學(xué)、高效的及誠(chéng)信的質(zhì)量方針，為

社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。是一流的國(guó)家珠寶檢測(cè)權(quán)威機(jī)構(gòu)。

GIC鑲嵌鉆石分級(jí)證書，由中國(guó)地質(zhì)大學(xué)北京地大寶石檢驗(yàn)中心發(fā)行。

該中心以鑒定、咨詢、培訓(xùn)、展覽、制作、加工為主，廣泛地為社會(huì)服務(wù)。被海內(nèi)外譽(yù)為“寶教搖籃”。

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)在1983年成立了寶石研究室，1989年發(fā)展成校二級(jí)機(jī)構(gòu)寶石研究所，1992年經(jīng)地礦部批準(zhǔn)成立珠寶學(xué)院，1993年成立珠寶檢測(cè)中心，該中心以鑒定、咨詢、培訓(xùn)、展覽、制作、加工為主，廣泛地為社會(huì)服務(wù)。目前已為全國(guó)各珠寶質(zhì)檢機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)加工批發(fā)單位培養(yǎng)技術(shù)骨干數(shù)千名，高級(jí)鑒定師數(shù)百名，被海內(nèi)外譽(yù)為“寶教搖籃”。每年為社會(huì)咨詢、鑒定數(shù)十萬件珠寶玉器。

CJJ證書，國(guó)家輕工鉆石證書

國(guó)家權(quán)威鉆石鑒定機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)認(rèn)可的鉆石證書。國(guó)家輕工鉆石證書是國(guó)內(nèi)鉆石分級(jí)證書中最為權(quán)威的證書之一。

華東理工大學(xué)寶石分級(jí)證書，由中國(guó)華東理工大學(xué)寶石檢測(cè)中心發(fā)行。

華東理工大學(xué)寶石檢測(cè)中心行政掛靠于華東理工大學(xué)。華東理工大學(xué)是教育部直屬、進(jìn)入“211”工程的全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)，也是全國(guó)較早開展寶石學(xué)教育和科研工作的院校。華東理工大學(xué)建立在材料工程學(xué)

院及分析測(cè)試中心的基礎(chǔ)之上，自1990年就為本科開設(shè)了寶石專題課，1993年招收了材料學(xué)科寶石方向的本科專業(yè)教學(xué)班，并開設(shè)了寶石學(xué)研究生教育，多年來為全國(guó)各地培養(yǎng)寶石專業(yè)人才數(shù)百人。在寶石科研方面，先后進(jìn)行了寶石的人工合成、寶石優(yōu)化、珍珠改善和玉石組構(gòu)等方面的研究，取得了許多重要成果，出版了“九五”上海市高校重點(diǎn)建設(shè)教材《寶玉石學(xué)教程》，同時(shí)還編寫了《珠寶玉石》、《珍珠》、《寶玉石學(xué)》等專著，完成了多個(gè)科研項(xiàng)目，發(fā)表了許多科研論文。在檢測(cè)方面，中心從事檢測(cè)的工作人員均經(jīng)過良好的崗位培訓(xùn)，多為國(guó)家注冊(cè)珠寶玉石質(zhì)量檢驗(yàn)師，都有多年從事

寶石檢測(cè)工作的經(jīng)驗(yàn)，在檢測(cè)過程中本著客觀公正的原則，受到社會(huì)各界的歡迎和好評(píng)。中心還針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的一些疑難問題開展測(cè)試技術(shù)研究，解決了許多疑難問題，為規(guī)范珠寶市場(chǎng)做了大量工作

上海地礦珠寶玉石檢測(cè)中心，由上海市地礦珠寶玉石檢測(cè)中心發(fā)行。

上海市巖土工程檢測(cè)中心珠寶鑒定部（上海地礦珠寶玉石檢測(cè)中心），為原地質(zhì)礦產(chǎn)部上海市中心實(shí)驗(yàn)室所屬專業(yè)檢測(cè)部門，依托原中心實(shí)驗(yàn)室的雄厚的技術(shù)根底和巖石礦物鑒定儀器設(shè)備，地質(zhì)工作積

極為市場(chǎng)服務(wù)的形勢(shì)下，檢測(cè)中心將工作重點(diǎn)由單純的為地質(zhì)工作服務(wù)轉(zhuǎn)向全面為社會(huì)服務(wù)，為社會(huì)提供公正的檢測(cè)數(shù)據(jù)。本檢測(cè)中心已通過了國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 鉆石快線網(wǎng)

對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的計(jì)量檢定、測(cè)試的能力和可靠性的考核，獲得了計(jì)量認(rèn)證合格證書CMA，從法律上保證了實(shí)驗(yàn)室具有為社會(huì)提供公正數(shù)據(jù)的資格。同時(shí)，檢測(cè)中心配備了國(guó)家級(jí)的珠寶玉石質(zhì)量鑒定師，全面保證珠寶玉石的檢測(cè)質(zhì)量，保證為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)、可靠的檢測(cè)服務(wù)。

第三篇：鉆石鑒定證書

鉆石鑒定證書

鑽石的價(jià)值，決定於鑽石的四個(gè)C字，鑽石鑑定證書有人稱之為鑽石的第五個(gè)C字(CERTIFICATE)，鉆石鑒定證書。其實(shí)，依據(jù)美國(guó)寶石學(xué)院所標(biāo)示的名稱為”鑽石分級(jí)報(bào)告書”或其他不切實(shí)際的名稱。時(shí)至今日，美國(guó)寶石學(xué)院所創(chuàng)立的鑽石分級(jí)制度及術(shù)語，久已成為大眾所公認(rèn)的國(guó)際鑽石語言”(THEINTERNATIONAL DIAMON LANGUAGE)，許多使用他種制度的鑑定所，亦引用其名詞術(shù)語?，F(xiàn)今有很多寶石鑑定所的從業(yè)人員雖未必均畢業(yè)於美國(guó)寶石學(xué)院，但所使用的鑽石鑑定標(biāo)準(zhǔn)卻仍依據(jù)GTL所創(chuàng)立的制度作為範(fàn)本，實(shí)因沒有他種制度能代替廣泛的公共認(rèn)知性。

鑽石鑑定證書的由來

美國(guó)寶石學(xué)院(GEMOLOGICAL INSTITUTE OF AMERICA簡(jiǎn)稱GIA)於1913年在洛杉機(jī)成立，最初是用夜校及函授方式訓(xùn)練珠寶商如何評(píng)估價(jià)格，並提供珠寶批發(fā)價(jià)格的參考資料。但是在能評(píng)估價(jià)格之前，必須先行確定品質(zhì)。為著適應(yīng)事實(shí)需要，GIA於是創(chuàng)立了自己的制度用以評(píng)估鑽石及其他寶石的品質(zhì)。

第二次世界大戰(zhàn)後，紐約在鑽石市場(chǎng)的地位日趨重要。向GIA探詢?nèi)绾握J(rèn)定鑽石品質(zhì)的珠寶商日益增多，以致於1953年後，GIA在紐約創(chuàng)立了第一所鑑定所，開始簽發(fā)鑽石鑑定報(bào)告，即俗稱的鑑定證書，以應(yīng)需求。除了在紐約的鑑定所外，又在加州聖塔蒙尼卡(SANTA MONICA)及洛杉磯市區(qū)(目前洛杉磯鑑定所已結(jié)束)設(shè)立了另外二處鑑定所，因此有二處主要鑑定所。這些鑑定所的正式名稱是”寶石業(yè)鑑定公司”(GEM TRADE LABORATOR, INC.簡(jiǎn)稱GTL)，隸屬於GIA，只作寶石鑑定，而不估價(jià)。#

GIA是一個(gè)非營(yíng)利事業(yè)的組織，由美國(guó)各知名的珠寶商及社會(huì)名流共同支持而設(shè)立，自我鑒定《鉆石鑒定證書》。所以GIA是美國(guó)珠寶業(yè)者所共有共享的鑑定研究機(jī)構(gòu)，其附屬機(jī)構(gòu)如GTL則為業(yè)者提供了鑑定服務(wù)，普遍為各界所信任，並不因其受美國(guó)珠寶業(yè)者所支持而予歧視。

鑽石鑑定證書的產(chǎn)生使鑽石買賣起了極大的變化，原來必須逐次鑑定品質(zhì)，現(xiàn)在則可參考鑑定證書。按照GTL的聲明，其所簽發(fā)的證書，如作為買賣的依據(jù)時(shí)，GTL不負(fù)任何責(zé)任。但是由於其證書受到普遍的歡迎與信任，許多珠寶商們樂於使用它作為鑽石品質(zhì)的依據(jù)。證書的流通原來祗在鑽石商同業(yè)之間，最後終於到達(dá)消費(fèi)者手中，非但在美國(guó)本土流行，而且遍及世界，因此證書的需要日益增多，供不應(yīng)求，形成鑽石買賣的瓶頸。

鑽石鑑定證書的功用及效力

鑽石鑑定證書(DIAMOND GRADING REpORT)的真正意義是鑽石品質(zhì)分級(jí)報(bào)告書，GIA曾一再聲明所簽發(fā)的是一份報(bào)告書而不是證書。這種報(bào)告書的主要目的在於：特徵記錄：鑑定證書上記載重量、尺寸、螢光反應(yīng)等，都是辨別該顆鑽石的特徵。尤其附圖上所描畫出來鑽石表面特徵或內(nèi)含物，更是辨認(rèn)上的明確指示，若未畫出鑽石表面特徵或內(nèi)含物，亦未加說明的鑽石鑑定證書，便喪失了此一功能。

品質(zhì)分析：鑽石的重量、成色、淨(jìng)度、切磨工(俗稱車工)及比率，均詳細(xì)載明於鑑定證書上，因此鑑定證書上是鑽石品質(zhì)的分析記錄。

估價(jià)參考：鑽石在能予正確估價(jià)之前，必須先瞭解品質(zhì)。有關(guān)品質(zhì)的資料大都載明於鑑定證書上，所以鑑定證書是估計(jì)鑽石價(jià)值的重要參考文件。

留存資料：鑑定證書上所能記載的各項(xiàng)資料，對(duì)於往後的重新估價(jià)，進(jìn)貨成本的分析或銷售統(tǒng)計(jì)等，都是非常明確且方便的參考資料。

第四篇：國(guó)內(nèi)與國(guó)際發(fā)展?fàn)顩r.

選自：《提高人民生活質(zhì)量的重要技術(shù)進(jìn)步——談住宅小區(qū)智能化的建設(shè)》（程大章）

改革開放以來，隨著中國(guó)綜合國(guó)力的增強(qiáng)，人民的生活質(zhì)量有了很大的提高，居住條件也得以很大改善。從8O年代末起全國(guó)居民住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開始逐步提高，1994年建設(shè)部正式提出了小康住宅的概念并且推出了小康住宅設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，不久，國(guó)家科委與建設(shè)部又共同推進(jìn)“2OOO年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”，以科技為先導(dǎo)，提高城鄉(xiāng)居民住宅的功能與質(zhì)量，改善居住環(huán)境，并認(rèn)定這將成為跨世紀(jì)的科技產(chǎn)業(yè)工程。1997年，國(guó)家正式進(jìn)行住宅制度的改革，住宅不再是一種福利措施，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一種特殊的消費(fèi)品，建設(shè)什么樣的住宅、已經(jīng)不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下下達(dá)指標(biāo)的問題，而是房產(chǎn)開發(fā)商如何適應(yīng)市場(chǎng)需求的商業(yè)行為。近年來中國(guó)大步跨入了信息化社會(huì)、人們的工作與生活與通信與信息的關(guān)系日益緊密，信息化社會(huì)在改變我們生活方式與工作習(xí)慣的同時(shí)，也對(duì)傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及技術(shù)的進(jìn)步改革、更使人們的觀念也隨之變化。于是在小康住宅概念的基礎(chǔ)上，生成了智能化住宅的概念。由于中國(guó)的住宅多為成片開發(fā)按區(qū)域管理，采用各種智能化手段來提高居住者的生活質(zhì)量，按此順理稱乎為智能化住宅小區(qū)。1998年來，和“智能建筑”同樣地全國(guó)從南到北都在宣傳建設(shè)“跨世紀(jì)”，“五星級(jí)”的“智能化住宅小區(qū)”，但是，“智能化住宅小區(qū)”的內(nèi)涵到底是什么么如同“智能建筑”一樣至今尚無一個(gè)確切的說法，夾雜著各種偏見與誤導(dǎo)，使住宅建設(shè)中出現(xiàn)了思想混亂與不規(guī)范的行為。有的住宅小區(qū)配置了密集的布線系統(tǒng)，高速的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，但系統(tǒng)設(shè)計(jì)華而不實(shí)，投資增加不少，但實(shí)效甚微。因此如何正確認(rèn)識(shí)“智能化住宅小區(qū)”科學(xué)合理有效地進(jìn)行住它小區(qū)的智能化建設(shè)，當(dāng)前的確有必要進(jìn)行深入的研討、以正確引導(dǎo)住宅小區(qū)建設(shè)。

1、住宅小區(qū)智能化概念的演變

建設(shè)部主管領(lǐng)導(dǎo)曾把我國(guó)住宅分為四種類型：安置型、實(shí)用型、舒適型和豪華型。從中國(guó)的國(guó)情來看，其中實(shí)用型與舒適型應(yīng)為住宅建設(shè)的主流，因?yàn)閷?shí)用型住宅主要面向國(guó)內(nèi)目前低收入者，舒適型面向中等偏上收入者。但是住宅是一項(xiàng)使用壽命較長(zhǎng)，一次投資較大

的特殊商品，因此建設(shè)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)必須具有一定的超前性。建筑電氣技術(shù)信息網(wǎng)在1997年制定了《小康住宅電氣設(shè)計(jì)(標(biāo)準(zhǔn))導(dǎo)則》(討論稿)初步確定了必須重視的五方面功能： 安全性、生活環(huán)境、通信方式、信息服務(wù)、家庭智能化系統(tǒng)。從我個(gè)人理解，這是國(guó)內(nèi)最早制定與住宅智能化相關(guān)的技術(shù)文獻(xiàn)。

我們?cè)倏匆幌聡?guó)際上住宅智能化概念的演變情況。

8O年代初，隨著大量采用電子技術(shù)的家用電器面市，開始稱之為住宅電子化，(HE，Home Electronics)； 8O年代中期、將家用電器、通信設(shè)備與安保防災(zāi)設(shè)備各自獨(dú)立的功能綜合為一體后，形成了住宅自動(dòng)化概念(H A，H o m eAutomation)。8O年代末，由于通信與信息技術(shù)的發(fā)展，出現(xiàn)了對(duì)住宅中各種通信、家電、安保設(shè)備通過總線技術(shù)進(jìn)行監(jiān)視、控制與管理的商用系統(tǒng)，這在美國(guó)稱為智慧屋(WH，WiseHouse)、在歐洲稱為時(shí)髦屋(SH，Smart Home)。當(dāng)時(shí)日本正處于住宅建造過剩，房產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)期，日本建設(shè)省在推進(jìn)智能建筑概念時(shí)，抓住用于住宅的總線技術(shù)為契機(jī)，提出了家庭總線系統(tǒng)概念(HBS，Home Bus System)，郵政省與通產(chǎn)省于1986年組織曰本電子機(jī)械工業(yè)協(xié)會(huì)與電波技術(shù)協(xié)會(huì)共同組建HBS標(biāo)準(zhǔn)委員、在1988年9月制定了 HBS標(biāo)準(zhǔn)。1988年初又在通產(chǎn)省郵政省和建設(shè)省三個(gè)部的支持下成立了日本住宅信息化推進(jìn)協(xié)會(huì)，并提出對(duì)住宅區(qū)內(nèi)所有住宅的信息管理采用超級(jí)家庭總線技術(shù)(S-HBS，Super-HomeBus System)。

199O年左右，日本在幕張建立了一個(gè)高水平示范性的智能住宅區(qū)，美國(guó)、新加坡也都建有基于EIA在1988年制定的智能化住宅系統(tǒng)(IHS)及其通信標(biāo)準(zhǔn)——家庭總線(H D S，Home Distrubution System)的智能化住宅。

在中國(guó)，雖然還未能象美國(guó)、日本那樣對(duì)住宅智能化系統(tǒng)的技術(shù)制定標(biāo)準(zhǔn)，但已經(jīng)借助智能建筑的概念與技術(shù)開始推行智能化住宅小區(qū)的建設(shè)了。1997年廈門市建坤實(shí)業(yè)公司開發(fā)了WDJ-6住宅智能管理系統(tǒng)；1998年深圳市住宅局對(duì)總建筑面積為8O萬m2的梅林一村按智能化住宅和智能化住宅小區(qū)的概念進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)； 長(zhǎng)沙市地稅局的住宅采用了智能化住宅布線系統(tǒng)。上海郵電二村初步建成了智能化住宅小區(qū)，上實(shí)花苑、創(chuàng)世紀(jì)花苑，萬里小區(qū)等紛紛宣布將建設(shè)—流的智能化住宅小區(qū)。北京保安電器廠正式投產(chǎn)CBB三表戶外計(jì)量保護(hù)箱，上海郵電智能化系統(tǒng)集成公司開發(fā)廠家用智能控制器，北京奇藝新技術(shù)公司推出電腦家庭自控系統(tǒng)，上?；菰纯萍及l(fā)展有限公司開發(fā)并大量投產(chǎn)家庭智能化系統(tǒng)……

盡管我們現(xiàn)在還難以給智能化住宅小區(qū)作出確切的定義，但是無論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)、號(hào)稱智能化的住宅小區(qū)都具有共同的功能特征：

(1)住宅內(nèi)部具備完善的綜合了安保防災(zāi)措施與生活服務(wù)的智能控制器、住宅與小區(qū)和社會(huì)之間具有高度的信息交互能力。

(2)小區(qū)內(nèi)部具備完善的安保措施、全面的公用設(shè)施監(jiān)控管理和信息化的社區(qū)服務(wù)管理。

(3)為小區(qū)內(nèi)住戶提供多媒體的多種信息服務(wù)。

總之智能化住宅小區(qū)是綜合運(yùn)用了計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)、由家庭智能控制系統(tǒng)、通信接入網(wǎng)、小區(qū)物業(yè)管 理服務(wù)系統(tǒng)和小區(qū)綜合信息服務(wù)系統(tǒng)來支持實(shí)現(xiàn)的。

2、智能化住宅小區(qū)的三個(gè)主要系統(tǒng)

2．1家庭智能控制系統(tǒng)

2．1．1防盜報(bào)警的報(bào)警點(diǎn)可分等級(jí)布防、撤防

2．1．2火災(zāi)與煤氣泄漏報(bào)警

2．1．3遙控護(hù)理與緊急呼救報(bào)警

2．1．4采用邏輯分析判斷，降低系統(tǒng)誤報(bào)警率

2．1．5電話線被切斷與防破壞報(bào)警

2．1.6統(tǒng)報(bào)警時(shí)自動(dòng)強(qiáng)制占線 2．1．7可通過電話進(jìn)行遠(yuǎn)程家庭安全狀態(tài)，查詢(語言應(yīng)答)確認(rèn)報(bào)警信息、報(bào)警狀態(tài)和報(bào)警點(diǎn)位置，進(jìn)行居室實(shí)時(shí)監(jiān)聽

2．1．8可自動(dòng)向預(yù)置的多個(gè)報(bào)警電話號(hào)碼報(bào)警

2．1.9通過電話進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控功能

2．1．1O可進(jìn)行程序自動(dòng)化控制功能

2．1．11紅外線(IR)遙控調(diào)節(jié)功能(空調(diào)、音響、電視等)

2．1．12可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能

2．1．13電源控制及調(diào)光功能

2．1．14三表(電表、水表、煤氣表、*能量表)數(shù)據(jù)自動(dòng)采集與傳輸功能

2．1．15電子聲音郵件信箱，可分別進(jìn)行遠(yuǎn)程留言與來電信息調(diào)用

2．1．16 采用 RS485或LonWorks家庭總線結(jié)構(gòu)，亦可采用 X—lO電源總線方式，留有HFC接入網(wǎng)接口

2．2小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)

2．2．1供電系統(tǒng)監(jiān)視

2．2．2公共區(qū)域照明控制

2．2．3給排水系統(tǒng)監(jiān)控

2．2．4電梯運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)視

2．2．5停車庫(場(chǎng))管理

2.2.6背景音響與公共廣播

2．2．7 CCTV系統(tǒng)

2．2．8周界報(bào)警、防盜報(bào)警系統(tǒng)

2．2．9出入口控制系統(tǒng)

2．2．1O巡更系統(tǒng) 2．2．11住戶信息管理

2.2．12報(bào)修管理

2．2．13收費(fèi)管理

2．2．14物業(yè)服務(wù)管理

2．3小區(qū)綜臺(tái)信息服務(wù)

2．3．1社區(qū)休閑娛樂信息

2．3．2商場(chǎng)購物信息

2．3．3社區(qū)公告板

2．3．4遠(yuǎn)程醫(yī)療診斷

2．3．5同步教育

2．3.6市民求助信息

2．4通信接入與組網(wǎng)方式

2．4．1 住戶接入 ISDN采用HDSL或 ADSL用戶端設(shè)備。(公眾網(wǎng))這一方式能充分利用電信部門現(xiàn)有資源，投資省建設(shè)周期短，遠(yuǎn)行維護(hù)工作量較少。每戶可動(dòng)態(tài)獨(dú)享3M帶寬，完全滿足近期的高速數(shù)據(jù)通信與多媒體信息服務(wù)需求，缺點(diǎn)是對(duì)未來的寬帶多媒體信息傳輸尚有局限。

2．4．2建立ATM主干加交換式局域網(wǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)各系統(tǒng)進(jìn)行信息集成，以Internet／Intrannet方式供住戶接入。(專用網(wǎng))這一方式通過建立在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)互連基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的實(shí)時(shí)與歷史數(shù)據(jù)信息的共享、為小區(qū)的管理者與住戶提供廠統(tǒng)一完整的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，得以方便有效地共享公共信息。缺點(diǎn)是業(yè)主一次網(wǎng)絡(luò)設(shè)備投資大，而小區(qū)建成初期設(shè)備使用率不高。

2．4．3采用光纖和同軸電纜混合網(wǎng)(HFC網(wǎng))，構(gòu)成雙向有線電視系統(tǒng)，用戶端設(shè)電視機(jī)頂盒和電纜調(diào)制器接入。

這一方式在傳輸視頻信號(hào)時(shí)因其帶寬可達(dá)75OM，效果較好，同軸電纜的屏蔽性能增強(qiáng)了系統(tǒng)的抗干擾能力，由于有線電視已經(jīng)進(jìn)入干家萬戶、因而布線簡(jiǎn)單。缺點(diǎn)是如果要完全實(shí)現(xiàn)交互式信息交換，必須 從用戶終端到樓層、大樓、地區(qū)直到地方有線電視臺(tái)全部實(shí)現(xiàn)雙向75OM電視系統(tǒng)，目前無論從用戶設(shè)備還是全網(wǎng)的設(shè)備改造費(fèi)那是非常昂貴的，雖有試驗(yàn)系統(tǒng)但近期尚難大面積推廣。

3、智能化是提高居住質(zhì)量的重要手段

筆者認(rèn)為智能化不應(yīng)作為住宅小區(qū)建設(shè)的主要目標(biāo)，智能化只是提高居住質(zhì)量的手段。

一個(gè)優(yōu)美的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具有如下特征：

·安全、寧靜、整潔、舒適、方便

·回歸自然的環(huán)境

·優(yōu)秀的人文環(huán)境

因此我認(rèn)為采用各種智能化的設(shè)備與系統(tǒng)，要有助于建立住宅小區(qū)的各種環(huán)境。

·安全環(huán)境

防火、防盜、防劫、防病、防雷擊、防電擊

住宅不能再象鳥籠、兵營(yíng)，在住宅小區(qū)里的居民應(yīng)有充分的安全感。

·綠色環(huán)境

節(jié)能、太陽能利用、水的循環(huán)再生、降低熱島效應(yīng)、減少噪聲、控制廢水與垃圾污染，以綠色住宅小區(qū)為目標(biāo)。

·多媒體信息共享環(huán)境

信息以多媒體方式任由住戶選擇、以實(shí)現(xiàn)與外部世界的交流。

·民主管理環(huán)境。

公開管理事務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，居民報(bào)修投訴方便，物業(yè)管理人員與住戶可交互式地討論小區(qū)的公共事務(wù)及個(gè)人服務(wù)事項(xiàng)。

結(jié)束語

住宅小區(qū)智能化是一個(gè)新的概念，其實(shí)現(xiàn)的方案也還隨著設(shè)備的技術(shù)進(jìn)步與用戶需求增長(zhǎng)而逐步發(fā)展。因此在建設(shè)中應(yīng)把握這樣的原則：

·規(guī)劃設(shè)計(jì)適度超前網(wǎng)絡(luò)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可高一些。布線完善一些。

·實(shí)施方案謹(jǐn)慎選擇技術(shù)成熟、投資與運(yùn)行收費(fèi)合理的設(shè)備與系統(tǒng)、經(jīng)確認(rèn)后可為住戶配置。

技術(shù)成熟、投資與運(yùn)行收費(fèi)較貴的設(shè)備與系統(tǒng)可作預(yù)留選項(xiàng)，供住戶自行選樣。

技術(shù)先進(jìn)尚未成熟的設(shè)備與系統(tǒng)，可積極研究理順關(guān)系、爭(zhēng)取盡早實(shí)現(xiàn)商用產(chǎn)業(yè)化。

(作者單位 上海同濟(jì)大學(xué))

本網(wǎng)頁主辦單位： 全國(guó)智能建筑技術(shù)情報(bào)網(wǎng)

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第五篇：國(guó)內(nèi)六大商業(yè)模式總結(jié)

國(guó)內(nèi)六大商業(yè)模式總結(jié)

1.萬達(dá)模式第1代萬達(dá)

位于城市核心商圈；面積約為5萬平方米；

發(fā)展思路：通過低租金吸引沃爾瑪?shù)绕放瞥蔀橹髁Φ?，形成商業(yè)號(hào)召力，然后將黃金鋪位高價(jià)分零出售第2代萬達(dá) 位于城市核心商圈； 面積為15~20萬平方米 ； 發(fā)展思路： 拿大地塊，出售其他功能，保留商業(yè)，只租不售第3代萬達(dá)

位于城市副中心或新區(qū)； 面積為40~80萬平方米 ； 發(fā)展思路： 開發(fā)城市綜合體，“租售并舉”演進(jìn)動(dòng)因：-第1代萬達(dá)的失敗之處

任何商業(yè)都需要兩至三年的市場(chǎng)培育期。將商鋪分零出售的結(jié)果是，購買了高價(jià)商鋪的業(yè)主為了回籠資金，必然提出高額的租金，而次一級(jí)租戶被高額的租金壓倒，紛紛倒閉關(guān)門，從而引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商形成糾紛，不利于商業(yè)品牌建立與長(zhǎng)久發(fā)展。因此，分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。-第2代萬達(dá)的發(fā)展思路

平衡租、售之間的關(guān)系。從第1代到第2代，項(xiàng)目區(qū)位沒有改變，仍處核心商圈，但項(xiàng)目面積由原來5萬方增長(zhǎng)到20萬左右，這一轉(zhuǎn)變背后的動(dòng)因是：拿大地塊，出售如住宅、辦公、酒店、公寓等內(nèi)容以平衡資金，從而做到保證商業(yè)只租不售。同時(shí)，公寓、寫字樓、酒店等功能也有利于提升商業(yè)人流與檔次，反過來對(duì)商業(yè)也有積極的促進(jìn)作用。三種平衡資金的方法：

1.在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。售住宅，租商業(yè)； 2.如上位規(guī)劃無住宅，則可在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，將其部分賣出；

3.如不能做寫字樓及公寓，則將租金回報(bào)率低的大店賣掉，仍保留小店鋪。（小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金非常穩(wěn)定，幾乎很少增長(zhǎng)）-第2代模式的成功，使萬達(dá)開始思考將自己的定位由原來單純的“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 ”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘芯C合開發(fā)商 ”。其實(shí)，從第2代萬達(dá)開始，就已經(jīng)有了城市綜合體的雛形。-第3代萬達(dá)的重要轉(zhuǎn)變

項(xiàng)目區(qū)位從城市的核心轉(zhuǎn)移到周邊，項(xiàng)目面積增長(zhǎng)到40~80萬方。以“城市副中心+都市綜合體”的開發(fā)模式可以帶活一個(gè)商圈，由此帶來的整體物業(yè)的升值會(huì)比在城市中心區(qū)域高出幾倍甚至更多。與此同時(shí)，萬達(dá)3.0在業(yè)態(tài)上也比上一代更加混合與多元，開始擁有自己的全產(chǎn)業(yè)鏈：百貨（萬千百貨）、超市（緊密合作伙伴—沃爾瑪、家樂福）、娛樂（萬達(dá)影院）以及餐飲等。從萬達(dá)2.0到3.0，這一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在寧波鄞州萬達(dá)。

07年前寧波只有一個(gè)天一商圈，離開了它，商家很難經(jīng)營(yíng)。此時(shí)的萬達(dá)廣場(chǎng)地塊位于鄞州新區(qū)，周邊荒涼，無任何商業(yè)配套。為了盤活整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，政府找到萬達(dá)，在地價(jià)方面提供大量?jī)?yōu)惠，以至于“怎么做都不虧錢”。于是，項(xiàng)目就這樣起來了，雖然開始人流不多，但低租金留住了租戶，最后隨著住宅和各種業(yè)態(tài)帶來的人流，終于一炮走紅。該案例為萬達(dá)提供了一種新思路：不在城市核心商圈也可以做商業(yè)，只是需要大量的人口導(dǎo)入與一定的商業(yè)培育期。Tips：-萬達(dá)的成功在于模式化，一切為更快速的“攻城略地”服務(wù)-模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力是在單個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)中實(shí)現(xiàn)資金鏈的平衡-購物中心不是賣出來的，是吃出來的。所以堅(jiān)持在每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)餐飲至少占 25%-綜合體多業(yè)態(tài)中的低租金包括：電影院、溜冰場(chǎng)、電玩、健身中心、酒樓-主力店及次主力店占租賃面積70%，其余30%為招商2.大悅城模式一種模式能否順利復(fù)制，除了擁有好的品牌、選擇清晰有針對(duì)性的定位外，還需要有一套有效的管理方法體系。

以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，并將其進(jìn)行全國(guó)復(fù)制。理念：

-主題化、體驗(yàn)性消費(fèi)

-讓來的人不單要購物，更要喜歡這里的感覺-定位于時(shí)尚、青年、潮流、享樂

-留出面積，營(yíng)造舒適的城市公共空間西單大悅城的不同之處 更像是一個(gè)覆蓋了大屋頂?shù)膹V場(chǎng)或者公園，你可以購物、娛樂、剪發(fā)、就餐、喝咖啡、玩街拍，或者只是信步閑逛。它利用一系列暗示讓消費(fèi)者不斷移動(dòng)：透明的欄桿使視線不受妨礙，人造樹木創(chuàng)造的垂直感覺誘使你乘著電動(dòng)扶梯來到另一層，明亮的燈光讓你感覺一直停留在午后三點(diǎn)，忘記時(shí)間的流逝。甚至它還使內(nèi)部氣候整年如春。如此精心營(yíng)造，凸顯了購物中心與超級(jí)賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)哲學(xué)的根本不同：后者追求效率，所以希望消費(fèi)者速戰(zhàn)速?zèng)Q；購物中心則希望消費(fèi)者在這里呆得越久越好。也許下一秒鐘，消費(fèi)者就會(huì)沖動(dòng)地打開荷包，決定購買。Tips：-打造“兩鏈”：“全產(chǎn)業(yè)鏈的食品企業(yè)”和“全服務(wù)鏈的城市綜合體”，-夸張的公共空間比例 大悅城將可出租面積控制在40%，預(yù)留了55%左右的公共空間。這符合國(guó)外大型購物中心的標(biāo)準(zhǔn)，但遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。-品牌類型多樣性

大悅城一開始就放棄了引入主力店的做法，而是依靠多個(gè)面積在 800-1000平方米的中型店來替代主力店（如 H&M，阿迪達(dá)斯等），更多的店面則是面積在 100平方米左右的小型店。-功能混合布局

樓層分布突破品類限制，每一層都有餐飲休閑類商鋪，如星巴克、漢堡王、味千拉面、小吃等，也有供消費(fèi)者隨時(shí)休息的場(chǎng)所。-餐飲的作用

一方面，餐飲品牌能夠在開業(yè)早期帶來客流，另一方面因?yàn)椴惋嫎I(yè)態(tài)暗含著消費(fèi)者的社交需要，成為消費(fèi)者購物之后的精神和體力的緩沖，增加其逗留時(shí)間。-大數(shù)據(jù)支撐 大悅城有專業(yè)儀器對(duì)人流情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，通過人流測(cè)算進(jìn)行科學(xué)的品牌分析、區(qū)域劃分、活動(dòng)效果等評(píng)估。同時(shí)，對(duì)商家的產(chǎn)品線、服務(wù)質(zhì)量等及時(shí)做出分析，與商家進(jìn)行有效溝通，促使后者進(jìn)行及時(shí)改善，以提升營(yíng)業(yè)表現(xiàn)。3.華潤(rùn)模式華潤(rùn)模式是打造一條貫通商業(yè)、地產(chǎn)、融資與各種零售業(yè)態(tài)的全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合體之路。

集團(tuán)擁有超市、百貨、美容健康、咖啡店、酒窖等多個(gè)零售業(yè)態(tài)，豐富的零售經(jīng)驗(yàn)和零售資源，可以保證開業(yè)率及開業(yè)速度，成為快速擴(kuò)張的重要基礎(chǔ)。設(shè)置以萬象城為首的高、中、低三條不同檔次的產(chǎn)品線，其著眼點(diǎn)都是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而不是地產(chǎn)開發(fā)（這一點(diǎn)大大區(qū)別于潘石屹SOHO中國(guó)以散售店鋪為主的開發(fā)模式）。這樣的好處在于，可以通過零售業(yè)對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生增值作用。除華潤(rùn)置地與華潤(rùn)萬家旗下的多條產(chǎn)品線外，印象城系列將被打造為區(qū)域購物中心，重點(diǎn)布局 二三線城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)城市和沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。新一城系列則更為大眾化，便于在三四線城市進(jìn)行復(fù)制。原則上不做10萬平方米以上的購物中心，理想經(jīng)營(yíng)面積在5~8萬平方米。4.SOHO中國(guó)定位 只做超大城市（北京上海）的核心地段，沒有百貨商場(chǎng)、電影院和大型超市的組合，將寫字樓和商業(yè)空間打散銷售，加快資金周轉(zhuǎn)率，快速回籠資金。SOHO概念

突出小而靈活，以創(chuàng)意和設(shè)計(jì)而出名。更為重要的是，中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)群體已經(jīng)被這些設(shè)計(jì)所吸引，SOHO中國(guó)的品牌形象開始被更多人認(rèn)同。因此，創(chuàng)意設(shè)計(jì)成了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，給后續(xù)的銷售帶來了諸多有利影響。堅(jiān)持散售的原因：1.早期的SOHO中國(guó)由于規(guī)模尚小，并無強(qiáng)大資金實(shí)力來支撐持有，采取不整售的方式有利于加快資金回籠，最大程度提升資金使用效率。

2.整售模式談判時(shí)間長(zhǎng)，附帶條件多，面對(duì)財(cái)大氣粗的大機(jī)構(gòu)，SOHO中國(guó)缺乏定價(jià)權(quán)，而化整為零恰恰化解了這一矛盾。

3.分散出售的方式滿足了富裕人群的投資性需求，SOHO中國(guó)旗下物業(yè)的升值潛力也成了小業(yè)主們頗為看重的因素。與商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)的開發(fā)模式相比，這種通過銷售來實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的做法在業(yè)內(nèi)人士看來，更像是住宅的開發(fā)思路，并不是真正意義的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)追求的是長(zhǎng)期、穩(wěn)定的固定收益，如果像做住宅那樣賣完就沒事了，那勢(shì)必對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)造成難以調(diào)和的矛盾，最終損失投資者的長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)。事實(shí)上，因商業(yè)散售造成項(xiàng)目難以為繼的案例不在少數(shù)，各種物業(yè)糾紛、小業(yè)主抗議的事件屢見報(bào)端。銷售之后的物業(yè)好壞與否，與小業(yè)主、租戶有切身利害關(guān)系，卻不會(huì)影響開發(fā)商的利益空間。散售做法使得開發(fā)商透支了商家和投資客的利益，同時(shí)也導(dǎo)致無法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。因此，對(duì)于銷售物業(yè)和投資物業(yè)比重之間的拿捏，潘石屹希望循序漸進(jìn)的改變，預(yù)計(jì)三年之內(nèi)物業(yè)持有能夠占到20%的比例。SOHO中國(guó)“開發(fā)+銷售”商業(yè)模式的背后，是SOHO中國(guó)、小業(yè)主和租戶的三級(jí)利益鏈條，其中，小業(yè)主的存在構(gòu)成了這一商業(yè)模式的重要環(huán)節(jié)。SOHO的客戶主要瞄準(zhǔn)那些煤老板，基本上是那些從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中輕松賺到錢，但又想另尋更快的投資出口的一群人，被SOHO中國(guó)所塑造的品牌形象所吸引。每當(dāng)SOHO新項(xiàng)目開盤，潘石屹都要在太原機(jī)場(chǎng)附近租下多個(gè)大型廣告牌，并親自到山西招待客戶，進(jìn)行項(xiàng)目推廣。潘石屹的足跡幾乎遍及山西的各個(gè)城鎮(zhèn)，甚至一些人口只有幾十萬的小縣城。5.魯商的“地產(chǎn)商業(yè)”其發(fā)展模式在中國(guó)相當(dāng)?shù)湫汀獜牧闶蹣I(yè)反攻商業(yè)地產(chǎn)，在自有強(qiáng)大商業(yè)品牌的支持與推動(dòng)下，致力城市綜合體開發(fā)與大規(guī)模復(fù)制。魯商如此，茂業(yè)百貨、金鷹商城、大商股份、華聯(lián)地產(chǎn)……都是如此。該模式的核心是依托零售業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮自有零售品牌和零售商業(yè)的帶動(dòng)作用。以自有品牌作為綜合體的主力店，聚集人氣，帶動(dòng)地產(chǎn)升值。以開發(fā)高端住宅、寫字樓等高附加值地產(chǎn)項(xiàng)目為主流，兼顧商業(yè)步行街、商鋪、商務(wù)酒店等綜合體多業(yè)態(tài)建設(shè)，占領(lǐng)城市核心地段，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。與其他地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)商相比，魯商的優(yōu)勢(shì)是有著豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；同樣，一個(gè)龐大的零售集團(tuán)，能給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流支持。也就是說，不僅得有能力拿地造房子，還能往里填功能?，F(xiàn)代零售業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力來自規(guī)模和連鎖，只有迅速做大才能生存。在擴(kuò)張方式上，為獲取最佳點(diǎn)位，同時(shí)也為降低成本，銀座每新開一家店，首先考慮兼并聯(lián)合，其次是租賃，最后才是自建。6.凱德置業(yè)以凱德廣場(chǎng)、凱德MALL、來福士三強(qiáng)并行的清晰產(chǎn)品脈絡(luò)，并以標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行快速復(fù)制。核心競(jìng)爭(zhēng)力：金融能力，對(duì)于資本市場(chǎng)的嫻熟運(yùn)作，私募基金、保險(xiǎn)與養(yǎng)老基金等。

發(fā)展模式：兼并收購，在商業(yè)物業(yè)總資產(chǎn)中，幾乎超過七成以上是通過并購增加的。捆綁中國(guó)發(fā)展 凱德之所如此大規(guī)模地?cái)U(kuò)張，正是考慮到中國(guó)市場(chǎng)城市化進(jìn)程加速和消費(fèi)力不斷提升而帶動(dòng)個(gè)人消費(fèi)能力的持續(xù)增長(zhǎng)，這符合當(dāng)前國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況。中國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)在過去5年，已經(jīng)從單一的特區(qū)建設(shè)走向城市群戰(zhàn)略。第一代

與深國(guó)投、沃爾瑪合作，收購其他購物中心，超市占很大比例，專賣店形式等能租到較高租金的店鋪面積就不多。第二代

擴(kuò)展到一、二線甚至三線城市的不同合作伙伴。第三代

在城市郊外、有大量人口居住的地方進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的產(chǎn)品。第三代購物中心層高通常在三四層之間，擁有開放式概念中庭及充裕的停車位，既能為社區(qū)人口提供活動(dòng)空間，同時(shí)也便于企業(yè)今后的擴(kuò)張。