第一篇：困擾星美物業(yè)公司的管理問題……

困擾星美物業(yè)公司的管理問題??

１９８８年１月，常星美創(chuàng)建了一家物業(yè)代理公司，取名星美公司。現(xiàn)在，常星美獨(dú)資經(jīng)營著整個(gè)公司，已經(jīng)擁有了六個(gè)業(yè)務(wù)經(jīng)銷門市部和一個(gè)管理中心辦公室。這些門市部分別座落在太古、康山、舴魚涌、北角、高士威和灣仔等六個(gè)地點(diǎn)，管理中心辦公室位于康山商業(yè)中心。

常星美畢業(yè)于英國某大學(xué)，取得了ＭＢＡ學(xué)位，主修市場營銷專業(yè)。她在１９８７年回到香港，一家國際知名的財(cái)務(wù)公司聘用了她，她得到了她在香港的第一份工作—財(cái)務(wù)投資顧問。由于常星美表現(xiàn)卓越、能說會(huì)道、工作勤奮，她為公司贏得了大量的客戶。工作頭一年，公司就給予了她年薪三十萬元港幣的報(bào)酬。常星美充滿著雄心壯志和開拓精神，她想只要她在物業(yè)投資上經(jīng)營自己的公司，她還能賺到更多的錢。

１９８８年１月，她初始投資２０萬港幣，在康山商業(yè)中心開設(shè)了她的第一家物業(yè)代理門市部。她雇傭了一個(gè)物業(yè)交易員和一個(gè)秘書，開張了生意。物業(yè)交易員名叫向剛，是常星美的初中同學(xué)，他在東亞大學(xué)獲得了ＭＢＡ學(xué)位，在加入星美公司之前，已經(jīng)做了一年的物業(yè)交易員工作。

太古和康山的住房需求量很大，常星美的公司迅速壯大起來。她還在太古購買了幾所住房，六個(gè)月后賣掉了它們，給公司帶來了６０萬元的利潤。

１９８９年１月，常星美在太古商業(yè)中心開設(shè)了她的第二家門市部，并任命向剛為這家門市部的經(jīng)理兼首席物業(yè)交易員。常小姐為向先生招聘了三位交易員，其中只有一名經(jīng)驗(yàn)比較豐富，其他兩名則是應(yīng)界大學(xué)畢業(yè)生。她還雇傭了幾名文秘人員，處理文件工作。新門市部再次取得成功，獲得了可觀的利潤。同年，常星美又在港島開設(shè)了四家門市部。她為康山門市部，又雇擁了三名打字員和兩名文員，設(shè)置為六個(gè)門市部的管理中心。公司的組織構(gòu)成如下：

１、康山門市部

總經(jīng)理：常星美，創(chuàng)始人、老板

物業(yè)交易員：（１）王萍，新雇員，無經(jīng)驗(yàn)，生物系應(yīng)界畢業(yè)生

（２）李麗，工齡一年，初中生

文秘：三名打字員，兩名文員

２、太古門市部

首席交易員兼經(jīng)理：向剛

物業(yè)交易員：（１）劉雨農(nóng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，初中生

（２）張工，無經(jīng)驗(yàn)，工商管理專業(yè)應(yīng)界畢業(yè)生

（３）魯兵，無經(jīng)驗(yàn)，工商管理專業(yè)應(yīng)界畢業(yè)生

文秘：一名文員

３、舴魚涌市部

交易員兼經(jīng)理：潘睛，經(jīng)驗(yàn)豐富，正在業(yè)余攻讀本科

文秘：一名文員

４、北角門市部

交易員兼經(jīng)理：方玲，經(jīng)驗(yàn)豐富，初中生

物業(yè)交易員：袁浩，無經(jīng)驗(yàn)，高中生

文秘：一名文員

５、高士威門市部

交易員兼經(jīng)理：殷波，經(jīng)驗(yàn)豐富，大專學(xué)歷

文秘：一名文員

６、灣仔市部

交易員兼經(jīng)理：周雯，經(jīng)驗(yàn)豐富，初中生

物業(yè)交易員：郭海，無經(jīng)驗(yàn)，工商管理專業(yè)應(yīng)界畢業(yè)生

文秘：一名文員

常小姐為她公司的日益發(fā)展感到十分高興。１９８９年整年，僅公司交納的所得稅就達(dá)到了一百萬港幣。然而，她開始不滿意公司的管理和控制，一系列的問題困擾著她。

問題一：行政管理

公司規(guī)模擴(kuò)張得很快、很大，行政管理系統(tǒng)開始運(yùn)轉(zhuǎn)不靈。常小姐和向先生設(shè)計(jì)了一些表格來記錄和控制公司的運(yùn)作：

１、物業(yè)申報(bào)表 財(cái)產(chǎn)明細(xì)資料，包括位置、大小、空閑日期、當(dāng)前價(jià)位、財(cái)產(chǎn)所有人，首位獲得有關(guān)資料的物業(yè)交易員。

２、顧客申報(bào)表 包括顧客姓名、購買或租賃要求、服務(wù)內(nèi)容（如顧客的檢驗(yàn)內(nèi)容和日期）、交易費(fèi)用與承諾的條款和條件、交易員姓名、交易員和顧客簽名。

３、物業(yè)“購買與銷售”合同 為物業(yè)買方和售方進(jìn)行物業(yè)談判準(zhǔn)備的標(biāo)準(zhǔn)合同書。４、租賃合同 為租戶和業(yè)主進(jìn)行物業(yè)談判準(zhǔn)備的標(biāo)準(zhǔn)租賃合同書。

５、銷售承諾履行表 在履行銷售承諾后、由交易員填寫的詳細(xì)資料報(bào)表。

６、租賃承諾履行表 在履行租賃承諾后、由交易員填寫的詳細(xì)資料報(bào)表。

常小姐要求工作人員按以上表格來填寫工作記錄。然而，很多情況下，這些表格填寫得不清楚，甚至有遺漏。上個(gè)月公司就收到了五位顧客的投訴，抱怨提供的物業(yè)資料不準(zhǔn)確。

公司規(guī)定，所有表格必須直接交到管理中心。承諾履行表可以放到當(dāng)月末，其它表格則要求在物業(yè)交易后及時(shí)上交。管理中心職員時(shí)常抱怨各交易門市部交表延誤、填表不好。而物業(yè)交易員也時(shí)常抱怨交易擁金支付延誤、數(shù)量不準(zhǔn)確。上個(gè)月，常小姐失去了兩位能力很強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的交易員。他們二人都是因?yàn)閾斫鹬Ц秵栴}，與管理中心發(fā)生數(shù)次爭吵后辭職的。由于公司業(yè)務(wù)增長、擴(kuò)張很快，管理中心辦公室堆滿了各式各樣的文件和資料。文秘人員不得不加班加點(diǎn)來處理各種文件，他們發(fā)覺儲(chǔ)存資料成了一個(gè)難題，辦公室的空間已經(jīng)不足。

問題二：行為與沖突

常小姐發(fā)現(xiàn)，職員的工作行為差別非常大。總的看，有經(jīng)驗(yàn)的交易員比新雇傭的、無經(jīng)驗(yàn)的交易員表現(xiàn)得好。然而，大多數(shù)經(jīng)驗(yàn)豐富的交易員所受教育程度較低，他們只能和那些同等教育程度的客戶建立良好的關(guān)系。常小姐想在企業(yè)和高層人士中發(fā)展新客戶。她懂得，她必須培訓(xùn)具有高學(xué)歷的雇員，去爭取這些客戶。不幸得很，這兩類職員互相敵意。經(jīng)驗(yàn)豐富的交易員不同意常小姐的雇傭政策，將榮譽(yù)、功勞歸于受教育階層。而新雇員也因?yàn)榻邮芰私逃潭容^低上司的領(lǐng)導(dǎo)，常常表示不滿。最后，兩組人都各自建立了自己的交易規(guī)則和風(fēng)格。

常小姐依據(jù)自己的管理知識(shí)，確信必須建立強(qiáng)勁的企業(yè)文化和共同目標(biāo)來激勵(lì)員工，以規(guī)范公司的發(fā)展方向。作為起點(diǎn)，常小姐為規(guī)范公司向客戶提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，要求向剛編制了公司職員行為規(guī)范手冊，其包括以下內(nèi)容：

１、公司發(fā)展目標(biāo)

２、職員行為：個(gè)人行為、職業(yè)道德、表現(xiàn)及服務(wù)態(tài)度

３、辦公程序：記錄與表格、現(xiàn)金使用、請假

４、承諾支付：計(jì)算方法、支付程序

５、紀(jì)律：準(zhǔn)則、條款和反腐敗法則

６、一般情況：組織機(jī)構(gòu)、公司發(fā)展信息及職員信息

問題三：職業(yè)道德

常小姐對最近發(fā)生兩個(gè)職員辭職的情況非常惱火。他們是在建立灣仔門市部時(shí)加入星美公司的。門市部剛建兩個(gè)月，他們就在灣仔建立了良好的生意網(wǎng)。為此，常小姐還將他們的工資提高了１０％。他們兩人當(dāng)天提交辭職申請書，就攜帶著公司的客戶名單離開了公司。常小姐立即從康山調(diào)來了一名經(jīng)驗(yàn)豐富的職員，還招聘了一名新人，然而，由于缺乏資料，他們很難立即投入工作。

常小姐迫切需要解決這些問題。然而，她忙于日常的工作，需要照看好六個(gè)門市部，不得不從香港管理發(fā)展中心請了一位管理顧問，為她研究并提供解決問題的建議。

【討論題 】

１、公司的控制問題是什么？

２、你對運(yùn)用公司職員行為規(guī)范手冊來解決預(yù)定的問題有何評(píng)論？

３、如果你是管理顧問，你會(huì)向常星美提供什么建議？

第二篇：房地產(chǎn)問題最困擾中國

中國經(jīng)濟(jì)再次走向過熱，投資銀行紛紛調(diào)高2010年第一季度經(jīng)濟(jì)增長率至12％左右，這是兩會(huì)之后中國經(jīng)濟(jì)提出的第一份問卷。

兩會(huì)期間，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是兩會(huì)傳遞出的最強(qiáng)音。從兩會(huì)到現(xiàn)在已經(jīng)過去一個(gè)月，中國經(jīng)濟(jì)仍沿著既有規(guī)律往前——投資驅(qū)動(dòng)、低附加值的出口、潛在通脹隱憂、長期需轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式。

中國經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生什么？目前中國經(jīng)濟(jì)還有什么風(fēng)險(xiǎn)？我們需要對全年經(jīng)濟(jì)作什么樣評(píng)估，并提出合適的建議？我們邀請了參加兩會(huì)或關(guān)注兩會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家一起討論，他們有國務(wù)院參事任玉嶺、燕京華僑大學(xué)校長華生、人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長劉元春和光大證券（601788）研究所副所長潘向東。

中國經(jīng)濟(jì)有隱憂

劉元春：未來中國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是什么？從2008年到2009年來看，是外需出現(xiàn)大幅波動(dòng)。但未來這種風(fēng)險(xiǎn)可能性較小，因?yàn)橥庑璞旧硎且环N周期性的變化過程。

未來最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？從短期來看，是流動(dòng)性泛濫所帶來的資產(chǎn)泡沫；從中期看，則是中國在過度刺激經(jīng)濟(jì)之后所帶來的一系列中長期問題。這是因?yàn)橥顿Y有兩面性，在當(dāng)下即是需求，在未來是供給，投資驅(qū)動(dòng)型模式在短期會(huì)表現(xiàn)出推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但在中期和長期則表現(xiàn)為一種蕭條。

現(xiàn)在很多人談?wù)撐磥硗顿Y會(huì)出現(xiàn)大幅下滑,經(jīng)濟(jì)可能會(huì)二次探底，這肯定是錯(cuò)誤的，去年基礎(chǔ)建設(shè)大規(guī)模投資，在中國這樣的一種體系下，政府特別是地方政府企業(yè)化行為，將導(dǎo)致政府內(nèi)在機(jī)制自我膨脹，即中國一旦啟動(dòng)投資之后，就很難依靠宏觀調(diào)控去剎住車。

如果這種模式延續(xù)下去，我們結(jié)構(gòu)調(diào)整是沒辦法進(jìn)行，現(xiàn)在我們只是簡單地用環(huán)保門檻、低能耗門檻對兩高（高污染、高能耗）企業(yè)限制，但沒有起到釜底抽薪的作用，就是改變中國政府制度性的內(nèi)在膨脹機(jī)制。

潘向東：目前中國經(jīng)濟(jì)面臨幾個(gè)困境。第一個(gè)困境是人民幣升值和貿(mào)易戰(zhàn)會(huì)成為常態(tài)，上周美國非農(nóng)就業(yè)率超出預(yù)期，美國經(jīng)濟(jì)回升得到了基本確認(rèn)，但美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也面臨著轉(zhuǎn)型，奧巴馬政府提出依靠低碳經(jīng)濟(jì)和出口來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式。

如果美國依靠出口，也就是傳統(tǒng)的制造業(yè)必須要起來，其通過的辦法無非是三方面:第一是美元的貶值，提高國內(nèi)產(chǎn)品的競爭力。第二是通過貿(mào)易戰(zhàn)來增強(qiáng)競爭力。第三是通過戰(zhàn)爭來擴(kuò)大軍工產(chǎn)品的出口和生產(chǎn)。從目前來看，貿(mào)易戰(zhàn)的概率最大。

第二個(gè)困境是復(fù)蘇帶來的通貨膨脹的問題。這一輪復(fù)蘇主要是通過擴(kuò)張性貨幣政策和財(cái)政政策拉動(dòng)。一般來說，經(jīng)濟(jì)增長滯后貨幣發(fā)行大概是6到9個(gè)多月，通貨膨脹會(huì)在貨幣發(fā)行之后大概是12到16個(gè)月開始顯現(xiàn)。

最后一個(gè)困境是未來中國經(jīng)濟(jì)增長的長期動(dòng)力在哪里？我們現(xiàn)在面臨勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，但技術(shù)從何而來？兩會(huì)期間政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但目前只能拭目以待。

華生：中國經(jīng)過三十年的改革開放，原來的經(jīng)濟(jì)改革的動(dòng)力已經(jīng)衰竭，所以我們要改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。其實(shí)改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式不是今天提出來的，已經(jīng)提了五年、十年、甚至更長時(shí)間。

但我們的經(jīng)濟(jì)增長方式?jīng)]有調(diào)整過來，為什么？因?yàn)橐淖円粋€(gè)方式，你就必須知道現(xiàn)在方式是什么，然后你才知道往什么地方改。我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是什么？一句話來概括是強(qiáng)勢政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，這是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的一個(gè)顯著特征。

這種模式帶來了巨大的問題,所以改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式勢在必行。但轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式首先要改變政府的職能，但我們看到兩會(huì)以后舊有方式還在加強(qiáng)，政府越學(xué)越聰明，他們對經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的能力更強(qiáng)了。

最大問題是房地產(chǎn)泡沫

華生：從兩會(huì)看中國，樓市問題是中國的最大問題，兩會(huì)上代表委員們談?wù)撟疃嗟氖欠績r(jià)，現(xiàn)在房價(jià)之所以居高不下，越調(diào)控越上漲，最主要在供給和需求都出現(xiàn)了很大問題。

從供給方面來說，首先是中央政府的問題，因?yàn)槲覀兊耐恋毓?yīng)是嚴(yán)格按照計(jì)劃供給的，要保住18億畝土地紅線，國家有計(jì)劃將土地指標(biāo)分配給各個(gè)省市和地方。

同時(shí)，中國出現(xiàn)了畸形的城市化，目前有將近1.6億農(nóng)民工進(jìn)城，加上他們的家屬，共有兩三億，這些人離開農(nóng)村，但沒有離開土地，他們同時(shí)還占住了農(nóng)村的宅基地和承包地，導(dǎo)致農(nóng)民工在農(nóng)村土地不能夠釋放。這兩個(gè)原因?qū)е挛覀冋麄€(gè)土地供給處于一個(gè)非常緊張的狀態(tài)。

其次是地方政府，因?yàn)槲覀冏≌恋囟急仨毥?jīng)過地方政府收購后進(jìn)行拍賣，地方政府又在土地上切了一大刀，使得住宅用地供給嚴(yán)重受限。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)也在普遍囤地，因?yàn)橥恋貎r(jià)格在上漲，我們并沒有強(qiáng)有力的控制措施。

所以，住宅問題實(shí)際是土地供給的問題，是在現(xiàn)有體制下的一種扭曲和變形。

從需求上看，目前國內(nèi)對房地產(chǎn)的需求是被過度地刺激和夸大了，對于中國這樣一個(gè)人均可耕地面積比較少的國家，我們?nèi)司筛孛娣e跟韓國差不多，比日本好不到哪兒，但我們住房的條件像北京、上海這些地方房價(jià)都是世界上最高的地方，是世界高地。房地產(chǎn)如果再不下決心進(jìn)行調(diào)控，不但老百姓不滿意，而且孕育著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

潘向東：房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的困境是體制上的困境。主要由供給和需求引起的。目前市場供給普遍不足,原因是土地的招拍掛制度。同時(shí)，我們的需求又在增加，原因之一是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民對房地產(chǎn)或汽車剛性需求加大。原因之二是老百姓缺乏投資的渠道，他們在尋求通過投資房地產(chǎn)進(jìn)行保值增值。房地產(chǎn)的問題如果再不解決，就會(huì)發(fā)生與2007年下半年和2008年上半年一樣的問題。

實(shí)現(xiàn)居者有其屋

任玉嶺：今天房價(jià)高企和廣大工薪階層買不起房，解決好“住有所居”要從四方面入手。

第一就是要從中國實(shí)際出發(fā)。目前我們有些地方領(lǐng)導(dǎo)在報(bào)紙上高喊中國人不一定要有自己的住房，如果這些地方領(lǐng)導(dǎo)能把自己視為百姓的一分子的話，他們就不會(huì)講這樣的話。要使大家居有其屋，并不是說一定要擁有房產(chǎn)權(quán)。我一直主張?jiān)诒M可能修建保障性住房的同時(shí)，也要大量興建廉租房。

第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)遇到的問題，并不是建安費(fèi)成本過高問題。2006年我曾經(jīng)到溫州蒼南縣調(diào)查，有一個(gè)面積為28萬平方米的小區(qū)，土地是政府提供的，住房售價(jià)才610到630元/平方米。所以中國住房的建安成本是很低的。因此，要建房就應(yīng)該請老百姓、請人大代表、政協(xié)委員來核定建筑成本，然后按這個(gè)成本和應(yīng)該給開發(fā)商的合理利潤進(jìn)行招標(biāo)。

第三，解決“住有所居”一定要有銀行工作相配合。長期以來，銀行只要看到房地產(chǎn)商有土地，就會(huì)大方地向地產(chǎn)商進(jìn)行貸款，而較少問這個(gè)土地是怎么得到的？很多地產(chǎn)商是靠先賣房，后買地再建住房的，這必然造成大家爭搶土地。所以，要控制房價(jià)，實(shí)現(xiàn)住有所居，必須有銀行工作的相配合。同時(shí)，銀行應(yīng)該大力支持棚戶區(qū)改造，支持廉租房和保障性住房建設(shè)。

最后，解決“住有所居”一定要堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開發(fā)中的商業(yè)賄賂。今年1月10日，國務(wù)院出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的通知，內(nèi)容都切中要害，但這次國務(wù)院的通知能否很好發(fā)揮作用，關(guān)鍵在于政策的執(zhí)行力能否確保。

第三篇：物業(yè)公司如何管理電梯

物業(yè)公司如何管理電梯、確保電梯安全使用

隨著社會(huì)的發(fā)展，文明的進(jìn)步，人類的居住辦公環(huán)境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強(qiáng)。電梯的維護(hù)與保養(yǎng)、延長使用壽命、及時(shí)排除故障等問題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時(shí)性考慮，必須在日常工作中加強(qiáng)對電梯的維護(hù)保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對故障進(jìn)行處理。

電梯是危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進(jìn)行。”可見，電梯從業(yè)活動(dòng)受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護(hù)的公司；四是規(guī)模較大的個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認(rèn)可，而組建的電梯維保部門。那么，作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時(shí)有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實(shí)際上，不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場的運(yùn)作都有一個(gè)共同的運(yùn)營成本，價(jià)低有價(jià)低的維保方式，充其量也只能做個(gè)表面功夫，或者在更換零件維修時(shí)掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽(yù)、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因?yàn)?，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2—3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過小區(qū)的文化建設(shè)，大力開展宣傳教育活動(dòng)，倡導(dǎo)愛護(hù)、保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備。讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時(shí)不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運(yùn)行時(shí)間，起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費(fèi)用的“埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。通過加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，普及電梯使用知識(shí)。特別是應(yīng)加強(qiáng)電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實(shí)施應(yīng)急救援工作。

電是電梯等各種設(shè)備工作的動(dòng)力，建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方，物業(yè)管理公司對于設(shè)備的正常安全運(yùn)行負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如何保證電梯安全正確的運(yùn)行，是每一個(gè)物業(yè)電梯維修員的工作職責(zé)。作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進(jìn)行及時(shí)的保養(yǎng)維護(hù)，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時(shí)，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運(yùn)行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一是由于電梯的長時(shí)間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來眾多的負(fù)面影響，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時(shí)也向電梯維修工作人員排除故障的知識(shí)面提出了較高的要求，在實(shí)際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒有一個(gè)固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時(shí)，能準(zhǔn)確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設(shè)備運(yùn)行的重中之重，這對于提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟(jì)損失都具有重要的意義。

作為電梯維修人員怎樣才能準(zhǔn)確地解決電梯出現(xiàn)的問題呢？要徹底排除故障，知道故障產(chǎn)生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時(shí)維修電梯的過程中不斷的積累經(jīng)驗(yàn)以外，能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現(xiàn)重復(fù)故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細(xì)膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個(gè)為什么？

濟(jì)源職業(yè)技術(shù)學(xué)院辦公樓中有一部電梯，在運(yùn)行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，趕到現(xiàn)場后，在確認(rèn)電梯安全保護(hù)設(shè)施有效，不會(huì)對乘客造成傷害后，就開始對電梯進(jìn)行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時(shí)，噪聲不響了，又上下運(yùn)行也幾次，還是沒有動(dòng)靜，就這樣查了幾個(gè)小時(shí)也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢？經(jīng)過仔細(xì)分析后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運(yùn)行了一會(huì)兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產(chǎn)生噪聲呀！難到會(huì)是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤滑保養(yǎng)過了，再次運(yùn)行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤滑的不夠完整，在一個(gè)不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時(shí)的沒有放棄，同時(shí)也明白了潤滑清潔對電梯也有相當(dāng)?shù)闹匾?，沒有細(xì)心的檢查就不會(huì)不良好的工作成績。

當(dāng)然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業(yè)理論基礎(chǔ)，大部分電器故障，都必須依靠專業(yè)理論知識(shí)才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時(shí)候沒有理論的指導(dǎo)，很多工作都將無法進(jìn)行。遇到故障時(shí)，往往動(dòng)腦的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過動(dòng)手的時(shí)間，一旦找到故障的原因，修復(fù)也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運(yùn)行了，現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢！維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個(gè)對照圖紙檢查沒有發(fā)現(xiàn)問題，怎么說這個(gè)問題應(yīng)該和電有關(guān)系吧，維修人員又對關(guān)門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點(diǎn)都完好，再仔細(xì)檢查繼電器電壓，發(fā)現(xiàn)電壓時(shí)高時(shí)低，維修人員就感到有點(diǎn)怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點(diǎn)的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點(diǎn)，造成了接觸不良，像這種時(shí)好時(shí)壞的故障處理起來就需要細(xì)心分析了，當(dāng)然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局，實(shí)現(xiàn)電梯原理圖，和實(shí)物相結(jié)合的一一對應(yīng)，是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。

知道了電梯的理論基礎(chǔ)，掌握了設(shè)備的工作原理，為排除故障做了充分的準(zhǔn)備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點(diǎn)、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，（嚴(yán)禁帶電測量）有時(shí)也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時(shí)應(yīng)注意檔位是否正確。

在遇到部分零件有故障，但不能確定或時(shí)好時(shí)壞時(shí)，一般情況就是用一個(gè)新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時(shí)電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設(shè)備一點(diǎn)線路短接，應(yīng)該確保此短接不會(huì)出現(xiàn)短路和造成危害，有些故障出現(xiàn)得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現(xiàn)這種故障，對于在一片電路中出現(xiàn)故障的點(diǎn)是能通過逐步排除法，來逐點(diǎn)分析了。

雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的，首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時(shí)的情況，詳細(xì)詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。

在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動(dòng)手，通過現(xiàn)象看本質(zhì)，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣，做到每次測量均要有個(gè)明確的目標(biāo)，就是問自己為什么要這么做，有什么結(jié)果。

總之，在高層建筑的物業(yè)管理中，正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運(yùn)行之外，還可以延長電梯的使用時(shí)間，最大可能排除危險(xiǎn)故障的發(fā)生率，對業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航。

第四篇：物業(yè)公司管理規(guī)定

物業(yè)公司管理規(guī)定

一、全體員工必須嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，按照崗位責(zé)任制和具體工作目標(biāo)，嚴(yán)格履行自己的職責(zé)。

二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理(按獎(jiǎng)懲制度第六條執(zhí)行)

三、做到按時(shí)上下班，不在工作時(shí)間內(nèi)睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關(guān)的私活，違者按獎(jiǎng)懲制度第五條執(zhí)行。

四、嚴(yán)格考勤制度，各物業(yè)管理站必須堅(jiān)持每日簽到考勤，考勤員必須認(rèn)真登記，嚴(yán)禁弄虛作假，違者按獎(jiǎng)懲制度第十三條執(zhí)行。

月底匯總，于次月___日報(bào)經(jīng)理審查后交財(cái)務(wù)科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。

五、嚴(yán)格堅(jiān)持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。

杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。

六、對無視公司工作紀(jì)律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將調(diào)離其本人工作崗位或待崗學(xué)習(xí)(經(jīng)學(xué)習(xí)仍不能勝任工作，按自動(dòng)與公司解除勞動(dòng)合同處理)

七、嚴(yán)禁打架斗毆，聚眾鬧事。

違者除對其批評(píng)教育外，按獎(jiǎng)懲制度第七條執(zhí)行。

八、嚴(yán)禁利用工作之便以權(quán)謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權(quán)報(bào)復(fù)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或接到舉報(bào)將按獎(jiǎng)懲制度第八條執(zhí)行。

九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會(huì)而影響或延誤八小時(shí)以外的臨時(shí)性工作和服務(wù)要求。

十、水電工要嚴(yán)格執(zhí)行水電工崗位責(zé)任制，水電查抄及費(fèi)用征收應(yīng)實(shí)事求是，嚴(yán)禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎(jiǎng)懲制度第十條執(zhí)行。

十一、工作時(shí)間定為每天___小時(shí)，職工周日除留一人值班外，其余人員休班;

值班人員安排其他時(shí)間補(bǔ)休(法定節(jié)假日據(jù)情況安排休息)。

十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務(wù)要求，在規(guī)定范圍內(nèi)的要立即去辦，服務(wù)范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。

禁止出現(xiàn)推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報(bào)反映，則按獎(jiǎng)懲制度第十一條執(zhí)行。

十三、業(yè)主(或使用人)對收費(fèi)(含代收費(fèi)項(xiàng)目)標(biāo)準(zhǔn)提出異議時(shí)，要首先向其耐心宣傳解釋上級(jí)的規(guī)定和批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個(gè)別業(yè)主無理取鬧，應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

獎(jiǎng)懲制度

為充分調(diào)動(dòng)職工的積極性和創(chuàng)造性，增強(qiáng)職工的主人翁責(zé)任感，維護(hù)正常的工作秩序特制定本規(guī)定。

獎(jiǎng)勵(lì)：

一、對完成工作任務(wù)及下達(dá)指標(biāo)，年底評(píng)出的先進(jìn)個(gè)人由集團(tuán)公司進(jìn)行統(tǒng)一表彰。

二、對各有償服務(wù)范圍內(nèi)的創(chuàng)收，按實(shí)際創(chuàng)收額的一定比例提取給個(gè)人。

1、對發(fā)現(xiàn)查出偷水、偷電之行為并給予處罰，罰款部分按___%提取。

2、對工作中因有發(fā)明、技術(shù)改造或提出合理化建議，給公司帶來經(jīng)濟(jì)效益的員工，參加集團(tuán)公司獻(xiàn)計(jì)策、做好事“雙十佳”評(píng)選活動(dòng)。并按公司文件規(guī)定評(píng)選獎(jiǎng)勵(lì)。

處罰：

三、工作遲到或早退___分鐘以內(nèi)處罰___元，___分鐘以上處罰___元;

___分鐘以上者按曠工處理(___分鐘以上為半天，___小時(shí)后為一天)。

四、曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資;

曠工超過一天以上做自動(dòng)與公司解除勞動(dòng)合同處理。

五、消極怠工，工作時(shí)間內(nèi)上網(wǎng)、打撲克、下棋或干私活發(fā)現(xiàn)一次處罰___元。

六、無正當(dāng)理由，不服從分配及安排的，按曠工處理。

七、打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并造成影響的，除視情節(jié)輕重移交有關(guān)機(jī)關(guān)處理外，單位將據(jù)情節(jié)給予一定的處分和經(jīng)濟(jì)處罰，因觸及刑律被依法刑事拘留的，按解除勞動(dòng)合同處理。

八、利用工作之便以權(quán)謀私，接受用戶好處(包括喝水、抽煙、吃請等)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除返還或賠補(bǔ)外，發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人___元，情節(jié)嚴(yán)重的加倍處罰。

九、除工作需要外，嚴(yán)禁中午喝酒，不得因業(yè)余時(shí)間喝酒而影響臨時(shí)性工作安排或住戶的服務(wù)要求，發(fā)現(xiàn)一次處罰___元，如給住戶造成損失(本物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的)由當(dāng)事者一并賠償。

十、對水電查抄及收費(fèi)過程中弄虛作假，發(fā)現(xiàn)一次除重新更正或補(bǔ)收外，處罰當(dāng)事人___元。

十一、對居民提出的服務(wù)要求，不得推諉不管或置之不理，發(fā)現(xiàn)或居民舉報(bào)反映給公司一次處罰___元，出現(xiàn)居民上告或舉報(bào)給公司以外的其他管理部門一次，發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人___元。

(正當(dāng)理由除外)

十二、嚴(yán)格請銷假制度，請假人不按規(guī)定寫請假報(bào)告的按曠工處理。

十三、嚴(yán)格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月___日報(bào)公司經(jīng)理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)現(xiàn)考勤記錄與實(shí)際出勤情況不符，扣責(zé)任人___元/次。

十四、工作要負(fù)責(zé)任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失的實(shí)際造價(jià)予以賠償。

十五、對員工的各類處罰，均由經(jīng)理辦公會(huì)研究同意報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。

考勤制度

一、全體干部、員工需嚴(yán)格遵守工作紀(jì)律，按時(shí)上下班，不遲到、不早退。

二、考勤工作由各站責(zé)任人負(fù)責(zé)實(shí)施，并堅(jiān)持日考日記。

三、各物業(yè)站應(yīng)對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。

發(fā)現(xiàn)當(dāng)天漏簽或簽到不實(shí)，當(dāng)事人要受到一定的處罰(按獎(jiǎng)懲制度第十三條執(zhí)行)。

四、財(cái)務(wù)部應(yīng)對職工請假情況通過請假報(bào)告做好記錄和匯總，并以此計(jì)算員工工資。

五、凡因查抄水電等入戶占用的非工作時(shí)間，不做加班處理，事后也不予以補(bǔ)休，各物業(yè)站可適當(dāng)安排提前___小時(shí)下班，但不能推遲上班時(shí)間，各住區(qū)出現(xiàn)突發(fā)性搶修而占用的非工作時(shí)間由公司組織補(bǔ)休。

六、考勤記錄要于次月___日報(bào)交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當(dāng)月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)出現(xiàn)按獎(jiǎng)懲制度第十三條執(zhí)行。

請銷假制度

一、全體職工必須做到有事先請假，事后要銷假。

二、職工請假要提前寫出請假報(bào)告，待逐級(jí)批準(zhǔn)后，方可離崗，不得出現(xiàn)先離崗后請假的現(xiàn)象。

三、職工請批假范圍

請假___小時(shí)內(nèi)，由所在站站長批準(zhǔn);請假半日以上(含半日)，須提前寫出請假報(bào)告，由副經(jīng)理或經(jīng)理批準(zhǔn)，各站長一切非因公外出須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)。

四、因病請假一日以上(含一日)須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。

五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按集團(tuán)公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、以上事項(xiàng)如有違反，按獎(jiǎng)懲制度第十二條執(zhí)行。

業(yè)主回訪制度

一、為確保業(yè)主利益，規(guī)范服務(wù)程序，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，特制定如下制度：

1、對業(yè)主提出的各類咨詢應(yīng)做好記錄，并予以答復(fù)。

2、對業(yè)主的誤解，物管人員應(yīng)進(jìn)行必要的耐心解釋。

3、物管經(jīng)理及相關(guān)職能部門應(yīng)定期對小區(qū)業(yè)主進(jìn)行回訪。

4、回訪時(shí)，虛心聽取意見，誠懇接受批評(píng)，采納合理化建議，做好回訪記錄。

5、回訪中，對業(yè)主的詢問、意見，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間答復(fù)。

6、回訪后遇到的重大問題，應(yīng)上報(bào)例會(huì)討論，找出解決方案，做到件件有落實(shí)，事事有回音。

7、對業(yè)主提出的工程質(zhì)量問題，由物業(yè)公司進(jìn)行登記，并以“工作聯(lián)系單”的方式，一式三份，物業(yè)公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部聯(lián)系施工單位進(jìn)行維修并承諾修復(fù)時(shí)限，反饋給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)向客戶解釋。由客戶服務(wù)中心督促工程部在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)維修完，并讓業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收。

8、對業(yè)主提出的各類在本物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的問題，應(yīng)承諾解決的方法和時(shí)限，并做好記錄，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予回復(fù)。

9、對已解決的問題按性質(zhì)及需要在不超過三日或一周內(nèi)回訪業(yè)主，征求意見。

10、對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。

二、回訪時(shí)間及形式

1、物管經(jīng)理/主任每年登門回訪___次，了解情況，解決問題、溝通關(guān)系。

2、小區(qū)物管員工按區(qū)域范圍分工，每季回訪___次。

3、利用節(jié)日慶?；顒?dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)等形式廣泛聽取住戶反映。

4、有針對性地對住戶(業(yè)主)作專題調(diào)查，聽取意見。

5、小區(qū)設(shè)投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經(jīng)理/主任及時(shí)處理。

6、作好回訪登記。

(一)投訴事件的回訪：

1、重大投訴由物管經(jīng)理組織進(jìn)行，一般投訴由物管員進(jìn)行處理;

2、回訪率應(yīng)該達(dá)到___%;

3、應(yīng)在投訴處理完畢后的三日內(nèi)進(jìn)行。

(二)維修工程的回訪：

1、由小區(qū)物管員進(jìn)行;

2、回訪率應(yīng)該達(dá)到___%;

3、應(yīng)在維修完成以后的一個(gè)月以后兩個(gè)月以內(nèi)進(jìn)行。

(三)業(yè)戶報(bào)修的回訪：

1、由物管管理員進(jìn)行;

2、回訪率應(yīng)該達(dá)到___%;

3、應(yīng)在維修完成以后三天以內(nèi)進(jìn)行。

回訪人員領(lǐng)取《回訪記錄表》，通過與住戶面談、現(xiàn)場查看的方式進(jìn)行回訪，回訪的內(nèi)容包括質(zhì)量評(píng)價(jià)、服務(wù)效果的評(píng)價(jià)、住戶的滿意程度評(píng)價(jià)、缺點(diǎn)和不足的評(píng)價(jià)、住戶意見的征集，將回訪的內(nèi)容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認(rèn)。

管理員每月末對回訪的結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項(xiàng)投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現(xiàn)象，寫成統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，以書面形式上報(bào)物管經(jīng)理審閱，并做出解決方案。

第五篇：物業(yè)公司管理崗位職責(zé)

物業(yè)公司管理崗位職責(zé)

1、組織制定管理制度(綜合維修崗位責(zé)任制、消防安全管理制度、保潔管理制度等);

2、執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約，與有關(guān)各部門保持良好關(guān)系;

3、制定項(xiàng)目物業(yè)管理預(yù)算方案，管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)運(yùn)行情況;

4、負(fù)責(zé)商場內(nèi)外設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及設(shè)備設(shè)施的維修，安排各項(xiàng)維修工程和專業(yè)的發(fā)標(biāo)工作;

5、負(fù)責(zé)監(jiān)管商戶進(jìn)場裝修方面的安全規(guī)范情況;

6、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和管理綠化、保安等相關(guān)工作;

7、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

物業(yè)公司管理崗位職責(zé)2

1.搭建公司物業(yè)管理體系;

2.建立物業(yè)管理規(guī)章制度和服務(wù)要求;

3.開展物業(yè)管理和服務(wù)的培訓(xùn);

4.辦公區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)和工程實(shí)施;

5.園區(qū)建筑設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)維護(hù);

6.園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備提升改造項(xiàng)目實(shí)施;

7.公司日常物業(yè)修繕管理;

8.公司園區(qū)綠化管養(yǎng);

9.公司園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保持和管理;

10.物業(yè)服務(wù)商的采購管理;

11.開展物業(yè)管理所需耗材、工具、設(shè)備及配套物品的采購;

12.為公司各部門員工提供優(yōu)質(zhì)的后勤服務(wù);

13.根據(jù)需要開展其他物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)公司管理崗位職責(zé)31、有清晰的物業(yè)項(xiàng)目管理思路和服務(wù)理念;

2、熟悉物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作和成本控制流程制定和管理;

3、較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)管理能力;

4、較高的人際親和力和溝通、協(xié)調(diào)技巧;

物業(yè)公司管理崗位職責(zé)41、物業(yè)主管在經(jīng)理的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、安排園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理處的各項(xiàng)工作，定期主持召開管理處工作例會(huì)，提出問題及改進(jìn)意見，并負(fù)責(zé)改進(jìn)工作及落實(shí);

2、每天巡視園區(qū)內(nèi)各區(qū)域，并對公共設(shè)施、設(shè)備維修和治安、衛(wèi)生等各部門工作提出改進(jìn)意見并督辦落實(shí);

3、跟進(jìn)、落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作;

4、定期向經(jīng)理匯報(bào)管理處工作情況;

5、完成經(jīng)理臨時(shí)安排的其它工作。

物業(yè)公司管理崗位職責(zé)51、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌商業(yè)項(xiàng)目工程物業(yè)管理，包括商場環(huán)境秩序、安保消防、工程管理等;

2、預(yù)算編制，方案整合等;

3、根據(jù)公司考核標(biāo)準(zhǔn)完成工作;

4、工程物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理及建設(shè)。

物業(yè)公司管理崗位職責(zé)61、負(fù)責(zé)辦公樓及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及安全防范等工作;

2、負(fù)責(zé)檢查與監(jiān)督各崗位工作是否按計(jì)劃進(jìn)行，工作質(zhì)量是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn);

3、負(fù)責(zé)辦公樓物業(yè)費(fèi)的收繳工作;

4、加強(qiáng)辦公樓裝修管理，確保裝修有序進(jìn)行，杜絕違規(guī)裝修現(xiàn)象;

5、負(fù)責(zé)辦公樓物業(yè)整體及月度財(cái)務(wù)收支預(yù)算和控制;

6、組織開展各項(xiàng)節(jié)能減耗措施，通過減少各方面的開銷實(shí)現(xiàn)成本控制;

7、及時(shí)妥善處理各類投訴，處理好于租戶的關(guān)系;

8、維護(hù)與房管局、街道、派出所等相關(guān)部門的關(guān)系;

9、加強(qiáng)與公司各職能部門的溝通、協(xié)調(diào)，做好相關(guān)工作;

10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

物業(yè)公司管理崗位職責(zé)71、每日巡檢責(zé)任區(qū)域內(nèi)樓層，關(guān)注現(xiàn)場品質(zhì)環(huán)境;

2、負(fù)責(zé)接待顧客來訪，受理責(zé)任區(qū)域內(nèi)客戶意見、建議及時(shí)落實(shí)整改與回復(fù);

3、處理客戶投訴，記錄并跟進(jìn)處理結(jié)果，維護(hù)業(yè)主關(guān)系;

4、負(fù)責(zé)區(qū)域租戶水電費(fèi)的催繳;

5、定期按計(jì)劃執(zhí)行客戶訪談及滿意度調(diào)查;

6、跟進(jìn)區(qū)域內(nèi)客戶裝修進(jìn)展，及時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心反映需要解決的問題;