第一篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產權科

買賣雙方與經(jīng)紀方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價20%)買房房地產原件放在經(jīng)紀方（如果是房地產抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經(jīng)紀方

買方向擔保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔保人進行擔保審批，銀行發(fā)放贖樓擔保貸款，擔保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機構進行房產公司評估，評估機構出具房產評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進行首期款監(jiān)管。

買賣雙方簽署《重慶市房產買賣合同》《現(xiàn)售》（涉外合同需公正）連同房地產轉讓相關資料送國土局遞件，經(jīng)紀方領取回持。

買方將剩余款項存入銀行進行資金監(jiān)管。

憑回執(zhí)領取稅單，買賣雙方交付相關稅費后，領出新房產證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規(guī)劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產抵押登記后，銀行發(fā)放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發(fā)放的贖樓擔保貸款。

買賣雙方與經(jīng)紀公司一起辦理業(yè)務交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設施的。過戶手續(xù)。

買賣雙方交付相關稅收后，領出新房產證，銀行將監(jiān)管款項劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產權證明

第二篇：二手房交易流程

二手房銷售流程

一、銷售人員入職業(yè)務開展：

1、員工實習期（1個月周期）： ⑴、工作適應期：（前7－10天）

①、所有新員工必須經(jīng)過前7－10天的考評，以此來測試是否適合本行業(yè)；

②、新員工適應期的學習在銷售部門主管指導下學習有關于營銷的相關制度：有關公司的管理條例與現(xiàn)場

管理制度；

③、試用期內對商圈進行了解與繪制，及不少于6個樓盤小圈市調； ④、新員工入職前7－10天的考評成績是評定新員工是否錄用的唯一指標；

⑵基礎知識學習：（11－30天）

①、新員工基礎學習期的學習：在銷售部門主管指導下更加深入的了解房地產知識：房地產基礎數(shù)據(jù)與建

筑基礎知識；

②、在銷售部門主管指導下接受學習以下基礎知識：

A、基礎業(yè)務流程； B、市場調查； C、信息資源開發(fā)； D、客戶接待標準與技巧； E、電話溝通技巧 ； F、不動產勘驗； G、委托獲取； H、不動產推薦與報價；

I、稅費計算； ③、在部門銷售主管指導下完成應用系統(tǒng)的操作學習，及對信息管理制度進行了解，文字輸入不低于30

字/分鐘

④、完成基礎工作量化指標：

A、有效房源不少于10個，有效客源不少于10個；

B、市場調查分公司（門店）商圈覆蓋小區(qū)或樓盤不少于8個； ⑤、跟隨老同事進行房屋勘驗，共同帶看，按要求當日向主管進行工作匯報；

⑥、接受公司其他培訓（視公司安排）；

2、技能提升期（1－3個月）： ⑴、接受技能提升期的基礎知識加強培訓：

①、企業(yè)文化培訓； ②、房地產知識加強；

③、委托獲取技巧； ④、帶看技巧；

⑤、磋商與議價技巧：

⑥、簽訂合同的要素：

⑦、商務禮儀； ⑧, 房產評估； ⑵、、完成基礎工作量化指標： ①、要求掌握市區(qū)樓盤不少于30個；

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20個，有效客源每月不少于20個（以房友系統(tǒng)內經(jīng)主管回訪確認

后的數(shù)據(jù)為準）；

③、要求電話回訪不少于每天5次（房源或客源以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準）；

④、要求房屋勘驗不少于每月30次（以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準）； ⑤、要求帶看量不少于每月26次（以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準）；

⑥、按時完成每周工作總結及月工作總結（以經(jīng)紀人月報表與周報表為準）；

⑶、獨立及正確使用應用系統(tǒng)（房友系統(tǒng)）；

⑷、有計劃的開展個人信息拓展，根據(jù)客戶需求在主管的協(xié)助下進行獨立操作；

⑸、借助系統(tǒng)及時完成客戶檔案建立，按質量要求在規(guī)定的時間內予以跟蹤（按公司要求標準進行）；

⑹、具團隊精神，能找到“一對一”人員幫扶配對對象；

⑺、接受公司綜合考評：學習期內考核業(yè)績不低于3000元作為晉升標準；

3、業(yè)務提高期：（3－6月）⑴、熟悉本區(qū)域房地產市場及最新動態(tài)；

⑵、業(yè)績承諾，完成業(yè)績不低于每月3000元（按照公司級別要求的規(guī)定）； ⑶、對客戶管理進行分類管理并建檔，按照標準及質量要求予以及時跟蹤；

⑷、在部門銷售主管的幫助下，做到1－2個樓盤專家（樓盤專家概念：能清楚明白小區(qū)的周邊狀況、發(fā)展商、樓盤歷史情況、建成年份、使用年限、小區(qū)管理狀況、配套設施、幢數(shù)及分布、梯戶數(shù)、總戶數(shù)及戶型配比、戶型朝向、車位配比、每幢層高、居住人群、開盤售價、目前售價、目前租金、置換率、交通狀況、教育入學狀況、購物商場、金融行業(yè)、菜市場等）；

⑸、完成基礎工作量化指標： ①、能清楚了解市區(qū)樓盤不少于50個；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20個，客源20個（以房友系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示為準）；

③、每天回訪電話不少于20個（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

④、每月不少于20個房源勘驗（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

⑤、每月不少于50組客戶帶看（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）； ⑹、按時完成每周工作總結及月工作總結（以經(jīng)紀人月報表與周報表為準）；

⑺、能獨立完成稅費計算；

⑻、在銷售部門主管的指導下能獨立完成合同簽署；

⑼、熟悉房產貸款操作流程； ⑽、參予公司其他技能提升培訓；

⑾、接受公司綜合考評，獲取級別與薪資調整機會；

4、技能成熟期：（7－9個月）⑴、具有指導和帶領新員工能力；

⑵、能獨立操作個案； ⑶、完成基礎工作量化指標：

①、能清楚了解市區(qū)樓盤不少于70個；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15個，客源15個（以房友系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示為準）；

③、每天回訪電話不少于20個（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

④、每月不少于30個房源勘驗（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

⑤、每月不少于26組客戶帶看（以房友系統(tǒng)跟進數(shù)據(jù)顯示為準）；

⑷、、接受公司綜合考評，接受級別與薪資調整機會；

二、電話溝通：

一）、接聽電話：

1、接聽標準用語：電話鈴聲三聲之內，必須接聽。接聽電話態(tài)度必須和藹，語音親切，主動問候“您好，積邦不動產！”；

2、詢問證實客戶需求：

⑴、業(yè)務咨詢：

①、信息出售、出租；

②、信息求購、求租；

③、折借與貸款咨詢；

⑵、找人，標準用語：

①、該人員不在時：您好！XX現(xiàn)在不在，請問您哪位找她/他，需要我?guī)湍戕D告嗎？請問您的電話？

②、該人員在時：您好！請稍等！她/他馬上過來！或您好，她現(xiàn)在正在……，請問您哪里找她/他，方便留個電話嗎？一會我叫她/他復您電話！

③、準備紙、筆，詳細記錄，交待該人員回來或有時間及時聯(lián)系。

⑶、手續(xù)代辦，客戶如尋求代辦手續(xù)：

①、當值人員應講明收費標準；

②、留下客戶電話與詳細需求，移交權證部，約定辦理時間；

3、獲得業(yè)務咨詢要獲取的信息：

⑴、房產出售/租；

①、獲知房產詳細地址、面積、戶型、售/租價等相關情況；

②、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

③、了解客戶的姓名、基本需求，聯(lián)系電話等個人背景情況的資訊，最重要的是留下對方的主要聯(lián)系方式；

④、說服業(yè)主進行勘驗并約定勘驗時間，告知勘驗對他的好處；

⑤、填寫房產出售出租登記表，當日交主管審核；

⑵、求購/租房產需求，房產咨詢；

①、了解客戶需求；

②、通過客人需求了解，予以房產介紹：引起客人興趣、產生看樓的欲望；

③、以豐富的信息量，邀請客戶到公司來，爭取有面談的機會，增進與客戶的進一步溝通，同時讓客人對

公司有更多的了解；

④、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

⑤、詢問客人打過來的電話是否本人所有并請客人留下主要聯(lián)系方式；

⑥、留下客人聯(lián)系方式的技巧：

A、假裝電話聽不清，讓對方留下電話再打過去。

B、故意說某個問題不清楚，要查詢，或要詢問經(jīng)理，請留下電話再聯(lián)系。C、說自己不是該房源信息的業(yè)務員，說該業(yè)務員不在，留下電話詢問清楚后再聯(lián)系。

⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統(tǒng)內進行輸入。

⑶、電話接聽注意技巧：

①、反客為主，不要一味回答客戶的問題，被客戶牽著走，要正確引導客戶。應由被動接聽轉為主動介紹、主動詢問，想象顧客在面前時應作的表情和動作（手勢）；最佳方法是客戶提出問題，不要馬上急于回答，要婉轉發(fā)問，然后等其回答所提問題后，再回答他的問題。②、在電話接聽中，可留下伏筆（如不回答問題，說去詢問稍后或過兩天給他回應，以便今后追蹤）。這

樣今后就有借口再打電話給他。

⑷、電話接聽注意事項：

①、時間不要太長，盡量控制在5分鐘之內；

②、要求客人過來公司多了解，與客人有近距離接觸，以便多了解；

③、保持輕松、愉快的心情，客人可以感受到；

④、不要打斷客人談話，善于傾聽；

⑤、準備紙、筆，重點予以記錄；

⑥、標準結束語（或類似）：XX先生/小姐，謝謝你的來電，我們會XX時候與您再聯(lián)系，再見！必

須由客人掛電話，銷售人員方可放下電話；

二）、撥打電話：

1、撥打前的準備：

⑴、撥打電話之前，確定打電話的對象是業(yè)主還是客人；

⑵、確定要談的內容，并逐項予以記錄；

2、標準用語：你好！XX先生/小姐，我是XXX,請問現(xiàn)在方便嗎?

3、確定打電話內容：

⑴、要求勘驗：

①、約業(yè)主勘驗，闡述勘驗的必要性：

②、了解房屋的現(xiàn)狀，是業(yè)主本人在住還是空置，或是出租中，約定好勘驗的時間，告知自己會在什么時

候到；

③、確定自己到的時間，確定業(yè)主到達勘驗點的時間； ④、了解勘驗是業(yè)主本人過去還是其他聯(lián)系人，問清聯(lián)系人的電話；

⑤、如是出租中房產，是業(yè)主過去或是先與租客聯(lián)系后，銷售人員再與租客電話溝通，約定勘驗的時間；

⑵、致電業(yè)主有客人要求看房：

①、詢問業(yè)主房屋目前的狀況，是否有出售，了解價錢是否有變動，賣方市場情 況下以先入為主的方式進行詢問，目前是不是XX元？買方市場情況下，以客戶的反應情況，詢問房價是

否變化？

②、詢問業(yè)主看房的時間，上午還是下午比較方便一些； ③、告知業(yè)主自己出門的時間及可能到達的時間；

④、提醒業(yè)主有客人到后需注意的事項，以站在業(yè)主立場的利益進行分析。

⑶、回業(yè)主客人看房后意向（回復看房結果）：

①、看完房后，業(yè)主最需要知道的就是結果，看房后必須于二天內與業(yè)主進行聯(lián)系，將客人反應告知（無論客戶是否有意向，都需回復業(yè)主，想好目的后再作溝通）；

②、客戶的價錢與業(yè)主接近時，以將客戶的報價適當控制報與業(yè)主，保留空間進行價格磋商；

③、客戶的價錢與業(yè)主報價存在較大差異時，仍然報與業(yè)主，留意業(yè)主的反應，也為以后價格磋商打基

礎；

⑷、確定致電客人的目的：

(5)①、物業(yè)介紹，是在初次對客戶進行了解后針對客戶需求，向客人推薦房產，強化需求點，引起看房欲望；

②、這是一個試探客戶需求的關鍵點：根據(jù)客戶的肯定與否定鎖定客戶需求；

③、付諸行動，約客人看房：嘗試與業(yè)主聯(lián)系后再確定看房時間；

④、控制時間段，詢問客人看房后的意向；

⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問在哪套物業(yè)買的房子并了解還有沒有房產需要租售登記，以我們的服務爭取客戶的朋友親戚等潛在客戶。

4、約客戶到公司：

⑴、讓客戶對公司加深了解，感受更多的信息和服務；

⑵、有助于與客戶加強溝通及進行基礎感情維護，對客戶的需求了解更加深入；

⑶、帶看是簽約的基礎，客戶到公司，有助于簽署中介服務協(xié)議書，防止客戶跑單，保障傭金的收取，同時，也確保銷售人員自身的人身安全；

⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費用，只需支付成功簽訂購買協(xié)議后的傭金比例；

⑸、提醒客戶帶上自己的身份證。

5、撥打電話注意事項及技巧：

⑴、注意語氣及方式避免客戶有厭煩的感覺，學會給客戶定時間聯(lián)系，不要不好意思。

⑵、根據(jù)客戶的職業(yè)特征，分析其一天的生活規(guī)律，給他打電話。

⑶、房屋介紹不要把產品所有情況在電話中一一介紹給客戶，適當進行保留一下，對他才更具有吸引力。

⑷、邀請客人過來或看樓，避免用提問式的方法，要用選擇式的方法提問。例：要

問：“×先生/小姐你看星期六過來還是星期天過來（“×先生/小姐，你看上午還是下午有時間？”）（給他限

定選擇）；

⑸、根據(jù)客戶需求，給客戶一個吸引的亮點；

⑹、給客戶朋友的感覺，使其不好拒絕你，誠懇的態(tài)度，像膏藥一樣貼住他；

⑺、讓客人先掛電話，再結束談話。三）、部門主管電話溝通能力檢測：

1、部門主管必須定期對營銷人員電話檢測，包括電話接聽，撥打；

2、營銷管理人員電話接聽檢測；

3、檢測為每月不定時進行檢查，檢查結果作為員工技能考核供人力行政部進行績效評分；

三、客戶接待： 一）、客戶到訪

流程：起身（快步出門）問好――詢問需求――邀請入店――邀請入座、遞名片、遞水――了解需求

標準：

問好：

1、看到客戶到訪（櫥窗外）應于三秒鐘內起身迎接，微笑問好，精神飽滿，聲音清脆、洪亮或立即

開門出外詢問；

2、服裝整齊，保持良好儀表，挺直身體，微往前傾，雙手自然放于值班臺上，或（櫥窗外）男同事手

背于后，女同事雙手交疊置于左下側；

3、非接待同事也應一并起身問候或向客戶點頭致意； 詢問需求：

1、面帶微笑，眼光集中于客戶面部，；

2、介紹或推薦房源基本信息要準確，快速； 邀請入店：

1、及時、禮貌的邀請客戶進到門店內做詳細了解；

2、沒有坐下的機會就沒有生意的開始；

3、在門前請客人先進入，而后自己方可進入；

4.在客戶沒坐下前, 自己不要坐下;邀請入座：

1、替客戶放置好隨身物品，引導客戶入座；

2、取出名片，將有字的一方遞向客戶，進行自我介紹；

3、詢問客戶姓名、稱呼；

4、及時遞水（協(xié)助進行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；

了解需求：

1、與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購/租，還是其他）

2、對客戶要素予以分析：

⑴、基本情況：

①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業(yè) ⑦、了解客戶目前居住的區(qū)域

⑵、確定需求：

①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況

⑶、進行分析：

①、客戶的經(jīng)濟條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活

習慣 ④、試探客戶個人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解（售房）

購房動機 ⑧、是否會存在一些干擾因素

3、獲悉客戶要素的方式：

①、通過與客戶寒喧、聊天 ②、仔細觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動

4、獲悉客戶要素注意事項：

①、要真實確切，避免被一些表面現(xiàn)象所迷惑；

②、詢問時逐層深入，不可冒進；

③、不要被客戶的氣勢所壓制，談話間注意引導，使其真實流露； ④、銷售人員態(tài)度要真誠可信，讓客戶感覺可以朋友相待。

二）、客戶接待：

房源登記（客源錄入）――信息配對――委托簽署――電話（約看房）――送客（勘驗、帶看）――接待

注意事項（委托簽署按情況而定）

標準： 信息登記：

1、業(yè)主房產出售或出租：

①、進行房產出租或出售登記，進行深入了解；

②、了解物業(yè)的詳細地址和基礎數(shù)據(jù)，分析該小區(qū)物業(yè)的大致售價和租價，與業(yè)主確定物業(yè)價格；

③、告知本公司的服務內容以及公司實力； ④、說服業(yè)主進行勘驗及約定勘驗時間；

⑤、確定產權的狀狀;⑥、確定產權所有人的狀況；

⑦、確定業(yè)主賣房的原因，以便日后的價格磋商。

2、客戶有房產求購求租需求時：

①、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進一步了解客人需求； ②、當客戶超過一個人時，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們之間的相互關系。通過交談正確把握客戶的真實需求，并據(jù)此迅速制定應對策略；

③、注意現(xiàn)場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象；

④、確定客戶需求后，房源的介紹應以先中，后優(yōu)，再差予以介紹，不應過多介紹或房源介紹無差異化，讓客戶無從選擇；

⑤、不管客戶是否真實需求者，都要熱誠接待；

⑥、密切留意客戶身邊的陪伴者，不要冷落，適當時予以贊揚，獲取認同。

3、請留下客戶電話： ⑴、客戶不留電話的原因：

①、擔心被騷擾； ②、沒有得到想得到的信息； ③、沒有足夠吸引他的東西； ④、所介紹的并非他理想的房子； ⑤、并不想買，只是想了解； ⑵、銷售人員要想好說辭，正確對待：

①、請放心，我一定不會在不方便的時候給您打電話；

②、要不您說個時間，哪個時間較方便，我會在那個時間打過去，或者給您發(fā)信息； ③、其實，我只是希望能把最新有關適合您的房源及時告知與您，讓您更客觀的做決定；

④、要不，您留個傳真或郵箱號碼，我發(fā)資料給您。

信息配對：

1、進行房產出售出租登記，注明隨物設施；

2、立即開始客戶配對，在房友網(wǎng)內選擇自己在半個月之內的客戶進行篩選，或電話聯(lián)系有需求較接近客戶的銷售人員

3、根據(jù)客戶需求范圍及承受能力于系統(tǒng)內進行合適房源的搜索；

4、列出意向（房源）客戶－列出購買意向的排序－按客戶購買力（房源實際成交可能）排序－選定主要客

戶逐一打電話給客戶或其他銷售人員；

5、信息搜尋時，可一邊搜索邊與客戶進行交談，避免冷落客戶；

6、配對過程中，應適時轉換系統(tǒng)轉換成GUEST模式，滿足客戶好奇心理或避免有意偷窺業(yè)主（客戶）

聯(lián)系方式；

委托簽署：

1、業(yè)主房產出售/租

①、委托簽署是對客戶的承諾，確定房屋的真實性，有效性及安全性，出于對客人的承諾，避免出現(xiàn)一房多售等購房陷井，同時也讓業(yè)主感受到認真負責的態(tài)度，產生信賴； ②、無償幫客戶進行房屋出售，對符合市場價的委托房屋可進行報刊發(fā)布，客源更為廣泛，加快銷售過程；

2、客戶求購/租：

①、首先讓客戶對所介紹的產品產生興趣。

②、盡量探索客戶需求，調動產品的所有資源來滿足客戶需求。

③、多提問，獲取協(xié)議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關心的問題，抓住客戶關心的問題進行主推，將所介紹產品的特點講述的符合需求，使客戶感覺房子正是她/他所需求的；

④、告知客戶簽訂協(xié)議的目的是便于公司掌握經(jīng)紀人的工作狀態(tài)，所有帶看房的量化以協(xié)議為準；

⑤、明確雙方義務，所看房屋成交之前不收取任何費用，以成交確定傭金的收取，3、委托簽署的基本要求及注意事項：

⑴、業(yè)主房產出售/租委托

A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任； B、說服、簽署注意事項

①、確認委托人有委托資格；

②、確認產權的狀況；

③、確認委托的價格及費用支付；

④、確認傭金的給付（或無償）；

⑤、確認雙方的義務及責任；

⑥、確認委托的事項及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；

⑵、簽署中介服務協(xié)議書：

①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任；

②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號碼，由銷售人員進行填寫；

③、客戶由銷售人員處每得知一項房產詳細信息（未帶看）或帶看必須由客戶予以簽名確定；

④、客戶方看樓人員有變化時必須重新簽定委托；

4、已簽署的委托審核流程：

⑴、房產出售/租委托：

A、當日交店長審核委托，根據(jù)業(yè)主的報價高低作出適當?shù)膶Σ? ①、價錢低于市場價，根據(jù)平時投資客聯(lián)系方式重點推廣爭取即時成交；

②、符合市場價，安排進行配對，并予以廣告發(fā)布；

③、業(yè)主期望高時，價錢高于市場價，但房產頗為優(yōu)質，即時安排扮客殺價；

④、普通房源且價錢高時，安排保持適時跟蹤與聯(lián)系，告知業(yè)主向客源推介后但客人聽價沒有看樓

欲望，且一致認為價錢過高試探業(yè)主反應；

B、店長審核委托內容：

①、委托人具委托資格，是否產權人，是否存在產權共有人；

②、委托書有否記載產權詳細情況；

③、產權人是否對委托書進行確認。C、經(jīng)紀人將委托情況于系統(tǒng)內作詳細跟進；

D、門店主管對委托簽名確認；

E、門店主管當日晚結進行分享，共同確定銷售方案； F、門店主管于每周一將店內委托上交運營管理部；

⑵、中介服務協(xié)議書： A、門店主管審核委托內容：

①、協(xié)議書內容必須由銷售人員填寫；

②、協(xié)議書要求有客戶身份證號碼、聯(lián)系電話、所看房產詳細地址、報價、系統(tǒng)客源編號；

③、客戶必須對委托內容予以確認；

④、客戶必須對所看的房產或獲取信息予以確認；

⑤、晚結進行即時分析，針對問題進行說明；

B、經(jīng)紀人于系統(tǒng)內將客戶資料進行完善，并將帶看詳細作即時跟進（保證質量）；

C、門店主管核實、確認；

D、每周一門店將協(xié)議書上交運營管理部。

5、委托書歸檔；，⑴、行政秘書根據(jù)委托跟進及委托書在房友系統(tǒng)內進行委托人更改；

⑵、文秘對委托書收集、整理并入檔；

電話約看房

1、約業(yè)主；

告知有客戶看房的信息

詢問業(yè)主并約定看房的時間；

與業(yè)主約定統(tǒng)一報價及告知注意事項；

2、約客戶看房

撥通客戶電話，根據(jù)客戶需求簡單講述房源基本信息，注意針對客戶的需求點；

和客戶約定看房時間，約定客戶看房，注意安排時間；

房源推薦注意事項：以二選一或三選一（先中、再優(yōu)、后差）

送客

1、送客標準：

⑴、客戶離開，值班人員應立即起身相送，提醒客戶帶好隨身物品；

⑵、接待人員先于客戶走到門口，將門向內打開，視乎客戶與門的遠近，如客戶已在門口，應將門向外打開，站立門口，與客戶握手，感謝對公司的信任與支持，再次告知客戶自己的姓名，很樂意為她/他提供

義務咨詢服務，與客戶約定下次聯(lián)系的時間；

⑶、歡迎客人下次有時間過來小坐，送客人出門口或上車，與客人揮手道別，目送客人離開視線后，接

待人員才可進門。

2、清理現(xiàn)場：

⑴、接待人員送客人出門時，其他同事或接待人員（為單獨值班時）完畢后應立即清理現(xiàn)場，收拾水杯、垃圾、清洗煙灰缸，收拾并整理臺面；

⑵、將桌椅等即時復位；

接待注意事項：

1、接待員應保持精神飽滿，熱情解答，表情豐富，認真聆聽客戶的需求，對客戶的價格適當加以建議，避免有抵觸或不耐煩、厭倦情緒，充分獲得客人認可，有繼續(xù)談話的意向；

2、保持安靜，請其他同事談話或電話時注意音量；

3、在客戶對傭金提出異議時銷售人員不可隨意承諾對客戶傭金的折扣，應與客戶分析服務質量及結果，如：能獲得較高售價，或較合適價錢買到心儀房產及對服務的認可；

4、不接待客戶的人員要主動幫助遞水遞煙缸。保持個人形象，避免一些小動作如挖鼻、盤發(fā)、掏耳、揉眼、剔牙、瘙癢等；

5、區(qū)別客人的真?zhèn)?，是否同行刺探信息，或是政府職能部門人員進行一些調查工作，接待人員要注意言論，如發(fā)現(xiàn)有可疑的地方，立即上報門店主管或報公司行政部；

6、公司內部所發(fā)出的通知，機密文件等看完后要收好、放好，不可以隨便亂放或給客戶取

第三篇：二手房交易流程（范文）

江寧好房網(wǎng) 發(fā)表于：09-07-20 20:23[第10版 01-09 18:18↓][只看該作者]

二手房交易紛繁復雜，上至金融、稅收方面的宏觀政策，下至產權、物業(yè)等方面的細節(jié)問題，稍一不注意，就會出現(xiàn)差錯，基于此，本版就二手房過戶流程、貸款流程、交易稅費等一系列問題，為廣大購房者一一解答。

一、二手房交易基本流程：

1.查詢房源、發(fā)布房源：

2.實地看房：賣方出示房屋產權證、土地證、產權人身份證等相關證件。

3.簽訂《買賣合同》、《二手房買賣契約》：

賣方帶房屋產權證、土地證身份證明等；

買方帶定金、身份證明等，二手房買賣契約5份

4.辦理貸款手續(xù)：

買方準備貸款資料、賣方準備房產證明

買方資料：

身份證件原件/戶口本原件/婚姻證明/收入證明/已婚借款人需提供配偶身份證件原件、配偶戶口本原件/公積金貸款還需提供公積金繳存單原件

賣方資料：

賣方身份證原件/產權證原件/土地證原件

若賣方有未成年人，需承諾公證書

若需提前還貸：

借款合同原件/還款存折或卡/房產抵押合同

產權證及土地證

5.辦理交易過戶：（產權過戶時間為一周）

買賣雙方親自前往房產局辦理，攜帶相關證件原件（若委托辦理，需出具公正委托書）辦理交易過戶時，買方需向賣方支付房屋首付款,過戶同時買賣雙方需繳納相應稅費,賣方需提供原購房發(fā)票.6.辦理土地證過戶：

買方可單獨辦理，需準備新產權證、舊土地證、二手房買賣契約、買方身份證原件。銀行放款到賣方賬戶。

7.戶口遷出、房屋交驗，費用結清：

水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等過戶、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認書》，支付房屋尾款。

二、需要準備的費用（以下費用標準僅限于普通住宅）：

1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暫行)二手房交稅表

2、交易服務費：

房改房：100元

存量房：3元/平方米

3、產權登記費：

房改房：40元

存量房：80元

4、配圖費：

20元

5、共有權證工本費：

10元/本

三、銀行按揭貸款：

如果購房人（以家庭為單位）第一套購房商業(yè)貸款可享受現(xiàn)銀行利率的7折，商業(yè)貸款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：在貸款前需進行個人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時還款）可能無法審核通過！

買賣雙方提供的貸款資料：

1.二手房買賣契約原件1份；

2.申請人夫妻雙方身份證復印件1份；

3.申請人夫妻雙方戶口簿復印件1份；

4.結婚證/離婚證復印件/單身證明原件1份 ；

5.收入證明原件1份 ；

6.土地證復印件1份 ；

7.賣方身份證復印件1份；

8.賣方原產權證復印件1份；

9.買方如是外地戶口需提供暫住證.10.如果公積金貸款需提供公積繳存單.四、交房的主要內容

①內部設施

②清算費用及過戶（包括水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等）

2、核查房屋的內部設施

3、清算物業(yè)費、水、電、煤氣等欠費

4、物業(yè)處資料更新及水過戶

5、電過戶

6、煤氣過戶

7、有線電視過戶

8、電話、寬帶過戶（需賣方陪同）

9、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認書》

五、交易時間表

1、交定金，簽定合同，約定首付款時間，并于當日過戶。

2、如原產權有貸款，過戶前先進行還貸解押的手續(xù)，時間3-30天不等，每個銀行不一樣。

3、產權過戶為七天，同時進購房人的貸款申請。（如是全現(xiàn)金購房領證當日即將剩余付清同時交房）

4、七天后拿產權證送到銀行抵押，土地證變更。

5、如是商業(yè)貸款約7-15天下款，公積金或組合貸款約1-2個月下款（下款至房主名下）

6、房主收到銀行貸款同時交付房屋。

（注：現(xiàn)是年底，銀行的貸款申請和放款時間都有延遲現(xiàn)象)

第四篇：廣州二手房交易流程

廣州二手房交易流程

不通過房屋中介完成二手房購買，需走好十步，基本流程如下：

查冊——簽三方約——簽件、送銀行審批——貸款申請成功——業(yè)主報稅——交易遞件——完稅過戶——領取《房地產權證》——辦理抵押登記——銀行放款

一、查冊

查冊有兩種方式：（1）業(yè)主須提供房產證的登記字號交由中介方代查。（2）業(yè)主本人持房產證和身份證原件到房管局提交申請。律師提醒：

簽約前查冊是為了讓您初步了解該房屋的登記情況（如產權人、地址、面積等情況、有沒有抵押、有沒有被查封或被規(guī)劃等信息）以及能否正常交易，以保障買方的切身權益。

二、簽定房屋買賣合同

買賣雙方及中介方協(xié)商后，在簽約時期明確填寫好交易要求，例如房款的支付方式、交樓標準、交樓時間等，避免產生誤會，免除糾紛。律師提醒：

合同中應說明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的時候，還需簽訂有關的補充協(xié)議，一定要有細節(jié)性的明確約定。

三、簽件、送銀行審批

買賣雙方需備齊簽件所需資料到銀行簽貸款合同。

賣家需要準備資料為：（1）產權證原件及復印件；（2）賣方身份證、戶口簿原件及復印件，若有共有人則需提供共有人的身份證、戶口簿原件及復印件；（3）若賣方已婚，其配偶需簽署同意出售房產的聲明并盡可能提供結婚證、配偶身份證、戶口簿原件及復印件，若確實無法提供本偶的有關情況，賣方至少應提供配偶身份證復印件且出具具結書。（4）若賣方未婚，則提供未婚證明。（5）活期存折復印件。買家需提供的資料：（1）身份證、戶口簿原件及復印件，若有多人聯(lián)合申請則需提供其他申請人的身份證、戶口簿原件及復印件；港澳人士提供回鄉(xiāng)證或出入境證，外籍人士提供護照。（2）若買方已婚，需提供結婚證，配偶身份證，戶口簿原件及復印件；若買方未婚，則提供未婚證明。（3）經(jīng)濟收入證明原件及復印件。包括單位開具的月收入證明（一般不低于月還款額的150%）、貸款額20%以上的存款證明、有價證券、繳交個人所得稅的稅單；（4）30%或以上的首期款證明（收據(jù)）。（5）活期存折復印件。律師提醒：

該物業(yè)必須有房產證、產權清晰且為混合結構或框架結構（樓齡超過二十年不受理）。

四、貸款申請成功

買家向按揭人員查詢銀行審批貸款金額、年限、月供款額的相關信息。律師提醒：

批貸銀行一般可提供同意貸款確認書（俗稱：同貸書）

五、業(yè)主報稅

所報稅額應按合同上的真實成交價格申報。律師提醒：

依法納稅是每個公民應盡的義務，不管是個人還是企業(yè)、團體，都應切實履行自身責任，如實申報納稅，千萬不要貪小便宜而做出偷稅、漏稅或瞞稅等違法行為。

六、交易遞件

若買賣雙方親自前往房管局辦理，須持房地產證、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明。務必根據(jù)相約的時間提前到達，房管局憑號辦理，僅記過號不等。2.如果您沒有時間前去辦理，建議簽署委托書予代辦機構代為遞交。

律師提醒：

1.房管局拿號須出示房產證原件。

2.前往房管局辦理遞件前需清楚該辦公時間。

七、完稅過戶

根據(jù)房管部門核準的交稅金額交稅。先交稅費，才能憑稅費發(fā)票辦理過戶手續(xù)。稅費如下：--買方稅費為： 1.印花稅=評估價×0.05% 2.交易管理費=3元/平方米 3.契稅=評估價×3% 4.登記費=50元/證（每多一個共有人多10元）5.貼證印花=5元/證

6.個人轉讓普通居住用房，目前暫不需繳納土地增值稅。--賣方稅費為： 1.印花稅=評估價×0.05%； 2.交易管理費=3元/平方米； 3.營業(yè)稅=成交價×5.5%（出證未滿5年、出證已滿5年但不能提供購房發(fā)票）或營業(yè)稅=本次銷售利潤×5.5%（出證已滿5年，可提供原購房發(fā)票）； 4.個人所得稅=成交價×1.5%（入住未滿5年，已滿5年可免征）； 5.土地出讓金=基準地價×3%（已繳可免征）； 6.土地出讓金契稅=土地出讓金×3%（已繳土地出讓金可免征）； 7.土地增值稅

（此為非普通居住用房的二手樓交易稅費，僅供參考）律師提醒：

1.1.繳納稅費分為現(xiàn)金和銀行卡兩種支付方式，具體交易方式以各交易中心為準。建議提前了解交易方式，以加快交費的速度。

2.2.如無特殊約定，此時可進行物業(yè)交接。

八、領新《房地產權證》

若沒有委托取證，請買方親持受理回執(zhí)和身份證原件，前往房管部門領取房產證。律師提醒：

務必核對清楚新證上的內容（如產權人名，身份證號碼、地址等）。

九、辦理抵押登記

房地產抵押合同簽訂之日起30日內，抵押當事人應到房地產所在地的房屋管理部門辦理房地產抵押登記手續(xù)，房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。律師提醒：

按揭付款須由房管部門歸檔后方能辦理抵押登記，登記后房地產證備注欄有“貸款銀行”名稱。

十、銀行放款

銀行根據(jù)審批約定，將房款打進買方或賣方指定的銀行帳號中。律師提醒：

1.業(yè)主到銀行打簿確認放款金額。2.買家可取回合同及借據(jù)。

3.如無特殊約定，此時可視為房款已支付結清。4.如無特殊約定，此時可進行物業(yè)交接。

第五篇：珠海市二手房交易流程

珠海市二手房交易流程： 一、一次性付款

1、買方交誠意金（定金）

2、簽訂三方合同

3、提交評估資料（房產證復印件）

4、到評估所出評估報告

5、買方交契稅、業(yè)主交地稅

6、買方交齊首期房款，雙方支付代理傭金

7、買賣雙方到房產交易中心辦理房產證過戶 10個工作日內出證領新證

二、銀行按揭

1、買房交誠意金（定金）

2、簽訂三方合同

3、提交評估資料（房產證復印件）

4、到評估所出評估報告

5、買賣雙方到銀行申請按揭

6、買方交契稅、業(yè)主交地稅

7、買方交齊首期房款，雙方支付代理傭金

8、到房產交易中心辦理過戶手續(xù)，10個工作日內出證領新證

9、送新證去銀行抵押放款 注：銀行按揭所需資料

賣方：房產證原件、戶口本原件、身份證原件、放款存折買方：身份證原件、戶口本原件、婚姻證明（結婚證，或未婚證）、供樓存折、最近三個月的流水賬單、收入證明、首期房款收據(jù)、評估報告、二手房買賣合同。過戶時到各部門提交資料清單

1、財政局（契稅）

地址：吉大海珠大廈二樓

（1）買方身份證復印件（2）房產證原件（3）評估報告（4）二手房買賣合同

2、地稅局

地址：吉大海珠大廈三樓

（1）業(yè)主身份證原件+復印件（2）房產證原件+復印件（3）原購房完稅證明（契稅單原件+復印件及購房發(fā)票+復印件）（4）評估報告（5）新地址證明+復印件（6）買賣合同（7）需填《個人住房轉讓營業(yè)稅審核表》、《珠海市地方稅務局減免稅申請核準表》

注：有個人所得稅與營業(yè)稅的，當天可以繳稅；若無個人所得稅與營業(yè)稅的，需審批5個工作日。若要減免個稅的還需提供： A、《住房按揭貸款利息證明》銀行簽的《房地產買賣貸款合同》復印件； B、裝修工程證明不能超過原購房價的10% C、唯一住房證明

3、交易中心

（1）房產證原件（2）買賣雙方身份證原件及復印件

（3）地稅回執(zhí)單（4）地稅開的發(fā)票（5）財政局契稅發(fā)票（6）財政局契稅表（7）新地址證明原件（8）買賣合同（9）《房地產權登記申請審批表》（10）《珠海市房地產轉讓申請審批表》（11）委托書（委托人的身份證復印件、受托人的身份證原件復印件）注：未成年人未滿18歲需戶口本原件復印件，出生證明原件復印件監(jiān)護書 附加

如果業(yè)主有委托人：需提供受托人身份證原件和公證書如果買方有委托人：需要提供受托人身份證原件和公證書