第一篇：西安市二手房買賣交易流程整理

二手房買賣流程

縱向流程：購審——網(wǎng)簽——資金監(jiān)管——交稅——變更登記

橫向交易類型：自行交易、經(jīng)紀機構(gòu)交易以及其他交易類型（直系親屬贈與、法院判決、互換、法人或其他組織分立合并等）

限購區(qū)域：新城區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域?？缮鲜薪灰椎姆慨a(chǎn)類型：自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時間起滿5年或房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年。購審資格：

1、西安市戶籍，以家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）為單位不足兩套住房；

2、非西安市戶籍，以家庭為單位不足一套住房的，須提供在本市（含西咸新區(qū)）連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。

3、經(jīng)批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。自行交易辦理流程：

雙方自行簽訂房屋買賣合同——材料交齊前往房管局辦理即可 經(jīng)紀機構(gòu)交易流程：

（按揭方式）買賣雙方及中介公司簽訂三方合同——合同簽訂完畢，當天買方需繳納定金——賣方提供身份證和房產(chǎn)證的復印件交給中介公司——買方需將個人征信報告，工作證明，銀行流水（日常流水交易）提供給中介公司，由中介公司提供給銀行，銀行評估是否具有還款能力，按揭貸款的月工資收入須達到月供的2.1-2.5倍，否則銀行會拒貸——評估過后做網(wǎng)簽（由已經(jīng)房管局備案有做網(wǎng)簽資格的中介公司或房管局）——簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議上會有資金監(jiān)管賬戶——銀行面簽（確認是否是貸款人，并與買方簽訂借款合同）——資金監(jiān)管（買方將首付款打入銀行資金監(jiān)管賬戶，房東定金也打到資金監(jiān)管賬戶）——首付款進入后銀行放按揭款，款項進入資金監(jiān)管賬戶——交稅（低于評估價以評估價為準，高于評估價的以實際成交價為準，需要繳納增值稅、個稅、契稅等）——變更登記過戶——買方領(lǐng)證，資金監(jiān)管機構(gòu)通知銀行劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金至賣方賬戶。

（全款方式）買賣雙方及中介公司簽訂三方合同——合同簽訂完畢，當天買方需繳納定金——做網(wǎng)簽（由已經(jīng)房管局備案有做網(wǎng)簽資格的中介公司或房管局）——簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議上會有資金監(jiān)管賬戶——交稅（低于評估價以評估價為準，高于評估價的以實際成交價為準，需要繳納增值稅、個稅、契稅等）——變更登記過戶——買方領(lǐng)證，資金監(jiān)管機構(gòu)通知銀行劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金至賣方賬戶。

西安市有關(guān)二手房買賣的規(guī)范性法律文件：

購審資格及限購區(qū)域等由《西安市人民政府關(guān)于進一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關(guān)問題的通知》規(guī)定；

網(wǎng)簽備案由《關(guān)于實行二手房買賣合同網(wǎng)上簽約和交易資金監(jiān)管有關(guān)問題的通知》規(guī)定；

資金監(jiān)管的詳細流程由《關(guān)于加強商品房預(yù)售資金、二手房交易資金監(jiān)管的通知》第四條規(guī)定； 此外還有：

《西安市人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（市政發(fā)〔2016〕60號）。

《西安市人民政府關(guān)于進一步加強管理保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（市政發(fā)〔2017〕23號）。

《西安市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整我市住房交易政策有關(guān)問題的通知》（市政辦發(fā)〔2017〕59號）。

《西安市房管局關(guān)于落實我市住房交易政策有關(guān)問題的實施細則》（市房發(fā)〔2017〕77號）。《西安市人民政府關(guān)于進一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關(guān)問題的通知》（市政發(fā)〔2017〕51號）。

其他相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件：《中華人民共和國物權(quán)法》、《婚姻法》、《民法通則》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等。

免資金監(jiān)管的類型：

1、不簽網(wǎng)簽合同的

通過贈與、繼承或法院判決等形式辦理轉(zhuǎn)移登記

2、簽網(wǎng)簽合同的

2015年1月1日前房款已結(jié)清且有銀行轉(zhuǎn)賬流水的；

2015年前交易資金已收付但無法提供銀行轉(zhuǎn)賬證明的，出具由買方提交的戶口遷入證明（戶口簿）或買方繳納的采暖費、物業(yè)費、有線電視費、裝修費等票據(jù)及物業(yè)證明申請辦理；

因賣方再次購買新房急需資金，出具購買新房認購協(xié)議、首付款或全款支付的銀行轉(zhuǎn)賬憑證等票據(jù)；

賣方（或其直系親屬）因重特大病就醫(yī)急需資金，出具病歷或診斷書、繳費記錄及其他相關(guān)證明；

賣方（或其直系親屬）因出國留學急需用錢的，出具護照、簽證及相關(guān)證明；直系親屬間以房屋買賣形式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的。其他：

1、上周之后網(wǎng)簽下放，經(jīng)備案有資質(zhì)的中介公司系統(tǒng)也可做購審（購房資格）和網(wǎng)簽；

2、要查詢賣方房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，有沒有限制交易的情況，買賣雙方可前往房管局調(diào)查打印產(chǎn)調(diào)表，房屋情況就會很明晰，產(chǎn)調(diào)表需要所有權(quán)人拿身份證本人前去。

第二篇：深圳市二手房買賣交易流程（范文）

【二手房交易流程】深圳 深圳市二手房買賣交易流程

①賣方委托出賣

②買方委托購買 ③買賣雙方簽署《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》 ④買方支付定金及首期或全款做資金監(jiān)管 ⑤買方申請按揭貸款 ⑥賣方贖樓、注銷抵押登記，收取定金 ⑦買賣雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》并遞交過戶申請 ⑧繳納房地產(chǎn)交易稅費 ⑨買方領(lǐng)取新房地產(chǎn)權(quán)證，解除首期款或全款監(jiān)管 ⑩買方辦理抵押登記，銀行發(fā)放貸款 辦理交樓及水.電.煤氣.等過戶

備注：

1.交易物業(yè)無抵押，無步驟⑥中贖樓、注銷抵押登記內(nèi)容。

2.買方一次性付款，無步驟⑤⑩，步驟④⑨中的“首期款”為定金外全部樓款。

一.定金支付：

1.紅本在手，查檔無誤后并將房產(chǎn)證原件交于居間方處托管，由買方直接將定金支付給賣方（預(yù)留交房保 證金，視裝修等情況預(yù)留 5000 元—10000 元）。

2.抵押狀態(tài)，買方將定金支付到居間方，由居間方托管，贖出房產(chǎn)證并注銷抵押登記，房產(chǎn)證原件交于居 間方或居間方指定擔保公司處，居間方在兩個工作日內(nèi)支付定金給賣方。

3.抵押狀態(tài)，買方將定金支付到居間方，由居間方托管，賣方做完全權(quán)委托公證給居間方及居間方指定擔 保公司后，并將委托書全部原件交于居間方處，查檔無誤由居間方兩個工作日內(nèi)支付給賣方。

一． 買方一次性付款，賣方紅本在手的流程：

1.將除定金以外的全部房款，存入第三方賬戶監(jiān)管，簽署資金監(jiān)管協(xié)議。

2.買賣雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》，并到產(chǎn)權(quán)交易中心遞交過戶申請。3.五個工作日后，買賣雙方方到交易中心繳納稅費，然后領(lǐng)取買方房產(chǎn)證。

4.憑買房房產(chǎn)證復印件，由第三方將全部房款支付給賣方。

5.辦理交樓及水.電.煤氣等過戶手續(xù)。

6.居間方確認費用結(jié)清后，支付交房保證金給賣方。

二． 買方按揭，賣方紅本在手的流程：

1.買方將定金以外的首期房款，存入第三方賬戶監(jiān)管，簽署資金監(jiān)管協(xié)議，并向銀行提交按揭貸款申請。

2.二至五個工作日內(nèi)買方按揭銀行出具貸款承諾書給賣方，買賣雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》，并到 產(chǎn)權(quán)交易中心遞交過戶申請。

3.五個工作日后，買賣雙方方到交易中心繳納稅費，然后領(lǐng)取買方房產(chǎn)證。

4.買方辦理抵押登記手續(xù)，憑買房房產(chǎn)證復印件，由第三方將首期房款支付給賣方。

5.五個工作日后，抵押登記手續(xù)辦理完畢，買方按揭銀行發(fā)放貸款部分房款給賣方。

6.辦理交樓及水.電.煤氣等過戶手續(xù)。

7.居間方確認費用結(jié)清后，支付交房保證金給賣方。三． 買方按揭，賣方需要贖樓的流程：

1.賣方做全權(quán)委托公證書給居間方及居間方指定擔保公司，由擔保公司或者業(yè)主到賣方欠款銀行辦理提前 還款手續(xù)。

2.將除定金以外的首期房款，存入第三方賬戶監(jiān)管，簽署資金監(jiān)管協(xié)議。

3.二至五個工作日內(nèi)銀行出具貸款承諾書給賣方（這里的賣方也指擔保公司）。

4.擔保公司二至五個工作日出具擔保函給銀行，申請短期貸款作贖樓之用（我們稱贖樓款）。

5.二至五個工作日后銀行放贖樓款給擔保公司，擔保公司將贖樓款存入賣方欠款銀行賬戶或者賣方按揭賬 戶等待扣款。

6.存入賣方欠款銀行賬戶或者從賣方按揭賬戶扣款后，七至二十個工作日后（這個時間要根據(jù)不同的銀行 來定，一般只需 1 個禮拜）將房產(chǎn)證贖出并注銷抵押登記。

7.買賣雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》，并到產(chǎn)權(quán)交易中心遞交過戶申請。

8.五個工作日后，買賣雙方方到交易中心繳納稅費，然后領(lǐng)取買方房產(chǎn)證。

9.買方辦理抵押登記手續(xù)，憑買房房產(chǎn)證復印件，由第三方將首期房款支付給賣方。

10.五個工作日后，抵押登記手續(xù)辦理完畢，銀行發(fā)放貸款部分房款給賣方（這里的賣方也包括擔保公司）。

11.辦理交樓及水.電.煤氣等過戶手續(xù)。

12.居間方確認費用結(jié)清后，支付交房保證金給賣方。

五． 交易稅費：

1.傭金：買賣雙方各付成交價 1.5%。

2.評估費：按規(guī)定由買方支付，住宅暫時不需要，商業(yè)有 300—500 不等。

3.契稅：按國家規(guī)定買方支付，90平以下首次置業(yè)的 1.0%；多次置業(yè)及 90平以上物業(yè) 1.5%；144平以 上的物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，容積率 1.0 以上的物業(yè)，成交價高的定位為豪宅的物業(yè)（這個標準由國土部門來定）。

4.抵押登記費：按國家規(guī)定由買方支付，個人￥50.00，公司￥80。

5.轉(zhuǎn)移登記費：按國家規(guī)定由買方支付，個人￥50.00，公司￥80。

6.印花稅：平以下首次置業(yè)的免收印花稅； 90 多次置業(yè)及 90平以上物業(yè) 0.1%（按規(guī)定雙方各付千分之 0.5）。

7.交易費：按規(guī)定雙方各付每平米 3 元。

8.貼花：￥5.00 9.營業(yè)稅：按規(guī)定由賣方支付，144平以下物業(yè)買賣時間沒有超五年的按原價 5.0%；144平以上的物業(yè)，容積率 1.0 以上的物業(yè)，成交價低于的定位為豪宅的物業(yè)（這個標準由國土部門來定），買賣時間沒有超過 五年的按差額征收 5.0%。

10.教育附加費：營業(yè)稅的 3.0%。11.城建維護稅：營業(yè)稅的 1.0%。

12.贖樓費：委托公證費 380+擔保費為賣方銀行欠款 1.0%（可以打折）+贖樓款短期利息（另外公式）。

13.13.買賣合同公正費：買賣雙方有境外人士時按《深圳市二手房買賣合同》成交價 0.3%。

一、證明土地使用權(quán)公證、轉(zhuǎn)讓，房屋轉(zhuǎn)讓、買賣及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收取公證費計算公式（房屋轉(zhuǎn) 讓合同公證收費標準）合同標的 收費公式 50 萬（含 50 萬）以下的 標的額×0.003（不低于 200 元）50 萬 01 元—500 萬元（標的額-50 萬元）×0.0025+1500 元 500 萬 01 元—1000 萬元（標的額-500 萬元）× 0.002+12750 元 1000 萬 01 元—2000 萬元（標的額-1000 萬元）× 0.0015+22750 元 2000 萬 01 元—5000 萬元（標的額-2000 萬元）× 0.001+37750 元 5000 萬 01 元—1 億元（標的額-5000 萬 元）×0.0005+67750 元 1 億 01 元以上的（標的額-1 億元）×0.0001+92750 元 注：50 萬 01 元=500001 元，其它類推 例：合同標的 600 萬，公證費=（600 萬-500 萬）×0.002+12750 =100 萬×0.02+12750 =2000+12750 =14750 元

二、證明其它經(jīng)濟合同收取公證費計算公式（房屋抵押合同公證收費標準）： 合同標的 收費公式 2 萬以下的 標的額×0.01 2 萬 01 元—5 萬元（標的額-2 萬元）×0.008+200 元 5 萬 01 元—10 萬元（標的額-5 萬元）×0.006+440 元 10 萬 01 元—50 萬元（標的額-10 萬元）×0.005+740 元 50 萬 01 元—100 萬元（標的額-50 萬元）×0.004+2740 元 100 萬 01 元—200 萬元（標的額-100 萬元）×0.003+4740 元 200 萬 01 元—300 萬元（標的額-200 萬元）×0.002+7740 元 300 萬 01 元—400 萬元（標的額-300 萬元）×0.001+9740 元 400 萬 01 元以上（標的額-400 萬元）×0.0005+10740 元 注：10 萬 01 元=100001 元，其它類推 例：合同標的為 250 萬，公證費=（250 萬-200 萬）×0.002+7740=50 萬×0.002+7740 =1000+7740 =8740。

第三篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程

許多人認為，二手房的買賣過程是非常復雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續(xù)繁瑣。

在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關(guān)注交易的最終結(jié)果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實上，往往最能影響交易結(jié)果的就是整個交易過程中的各個環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會選擇經(jīng)紀公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實的市場信息，他們更希望經(jīng)紀公司能給他們提供一個有安全保障的交易過 程。其實，消費者只要掌握了基本的交易常識，注意一些可能存在的風險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個環(huán)節(jié)。

-尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀公司根據(jù)實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經(jīng)紀公司有以下幾點：規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門 的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經(jīng)紀人資質(zhì)證書的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營業(yè)執(zhí)照的復印件，所以，消費者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照，借此機會，也可到其總店認認門。其次，留意執(zhí)照上所 列的注冊資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。

還有一點您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費者的行為，消費者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進行舉報，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴厲制裁。

-入市資格審批

賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準通知書”，辦理上市審批手續(xù)。

如果是已購公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補充規(guī)定及說明，如果已購公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：

1.中央直屬機關(guān)的公房；

2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；

3.使用權(quán)的房屋；

4.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的；

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；

7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有權(quán)有糾紛的；

9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的；

10.上市出售后會形成新的住房困難的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的。-評估及考察房源詳情

中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估最受關(guān)注。

買方一定留意到，凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房，哪個單價都不低于每平方米5000元，有的價格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復卻是：“房子已經(jīng)賣出去了?！倍?，房地產(chǎn)中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的凈要價，有的是含稅費的總價，有的是中介公司加價后的房價。

作為賣方，應(yīng)切實考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價格，據(jù)此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售周期過長，甚至有價無市。現(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費提供專業(yè)評估。買 賣雙方可據(jù)此商量房價。其實，最簡單的二手房售價測算標準就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。

-簽協(xié)議

驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風險，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；

4.寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用；

5.違約責任：明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；

7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

-居間中保提交房款

為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購房款給 付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身

份有效證件復印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應(yīng)與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

-過戶結(jié)算

買賣雙方繳納相關(guān)稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認無誤后，協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結(jié)算；由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔保。

立契過戶當天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當天，繳納稅費，所以，購房者要向房地產(chǎn)交易管理部門 的相關(guān)科室繳納：按房價的3%繳納土地出讓金；房價的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房價的0.05%繳納印花稅。此外，還有測繪費30元，工本費 15元，產(chǎn)權(quán)登記費(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。

二、買賣合同

成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處組織召開了《商品房買賣合同（修訂稿）》征求意見研討會。省建設(shè)廳、省工商局、市建委、市規(guī)劃局相關(guān)領(lǐng)導，德陽、樂山、眉山、資陽四家房管局應(yīng)邀參會，龍湖、萬科、中海等近十家在蓉較有影響力的公司代表也參加了研討會。此次研討會對進一步完善合同內(nèi)容具有重要的指導和借鑒意義。

三、買賣糾紛

據(jù)了解，隨著相關(guān)政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點也開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的案例開始成為近期焦點。購房者未能成功申請貸款

從2004年下半年開始，隨著一系列相關(guān)政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限 制、單價7000元以上高價房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個人房貸的發(fā)放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內(nèi)容。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價86萬元。但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲

得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應(yīng)當充分考 慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。

期房限轉(zhuǎn)之后的期房買賣

在“期房限轉(zhuǎn)”政策出臺之前，通過預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式辦理的房產(chǎn)買賣占據(jù)了二手房交易市場相當?shù)姆蓊~，而隨著“期房限轉(zhuǎn)”政策開始施行以及 隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產(chǎn)權(quán)過戶的問題上做文章。此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟利益的驅(qū)使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔違約責任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉(zhuǎn)售他人。

蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為70萬元。由于是期房，小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支 付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產(chǎn)證辦出之后3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出小 產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時沒有產(chǎn)證合同應(yīng)屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購房合同應(yīng)當受到法律保護，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當房屋符合國家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán) 過戶。

戶籍遷移之阻礙

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，法院無權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題目前而言可以說解決乏術(shù)。

2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。林先生找到房產(chǎn)所在地的派出 所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應(yīng)當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必 不可少的。

第四篇：二手房買賣流程

二手房交易基本攻略

撰稿/幽遠山人 賣方

1、辦一張建行卡的對賬簿，就是一個存折，用于監(jiān)管賬戶對賬，也就是買方把首付存入的監(jiān)管賬戶。準備：身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、契稅票。

附：結(jié)清貸款后如何注銷抵押。

到貸款的銀行（如果是公積金貸款就到公積金中心）結(jié)清貸款后，會收到貸款結(jié)清證明，到貸款時的擔保公司（貸款銀行會提供聯(lián)系方式）辦理注銷抵押手續(xù)，再到所屬區(qū)的不動產(chǎn)中心蓋注銷抵押的章，一般情況遞上去房產(chǎn)證和有關(guān)材料后，再等3個工作日才能去領(lǐng)房產(chǎn)證。

買方：

1、先找評估公司，聯(lián)系賣方約定時間，評估公司到房屋內(nèi)拍照，還要對房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)人的身份證拍照。

2、收到評估報告并由評估公司向不動產(chǎn)中心上傳驗證碼后，買賣雙方到不動產(chǎn)中心打印買賣協(xié)議。如果提前預(yù)約，應(yīng)由賣方預(yù)約不動產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)。

這時需要買方夫妻及子女的身份證、戶口本、結(jié)婚證及全部復印件一份，辦手續(xù)需要支付25元錢。賣方需要提供房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份證、戶口本、對賬簿及對賬簿的復印件一份。買賣協(xié)議需雙方當場簽字、按手印。買賣協(xié)議的份數(shù)，需提前咨詢貸款銀行。

3、持評估報告和買賣協(xié)議到貸款的銀行辦理貸款。一般應(yīng)由買方提前預(yù)約。如果是純公積金貸款，不需要賣方到場，如果是組合貸款或者按揭貸款需要買賣雙方及雙方夫妻到場。需提供每個人的身份證、戶口本、結(jié)婚證以及復印件。初步審核通過后，當場交首付款，存入監(jiān)管賬戶。貸款銀行通過審核后，會通知買方可以辦理過戶，雙方約定時間辦理過戶手續(xù)。

4、由賣方向不動產(chǎn)中心預(yù)約過戶，買賣雙方按照約定時間到不動產(chǎn)中心辦理有關(guān)手續(xù)。主要是兩步，一是核稅，按照工作人員要求，填好表格，由買方繳納個人所得稅、契稅等（根據(jù)房屋情況不同，稅費會有很大不同，與是否過二年、五年，是否家庭唯一房屋，是否出讓以及是否政策保障住房等有關(guān)系）。二是過戶，雙方到過戶窗口提交房產(chǎn)證、身份證等所需材料，不動產(chǎn)中心會向買方出具憑證，并且收回房產(chǎn)證，之后就是等待，等產(chǎn)權(quán)審批完成后（大約半個月），監(jiān)管賬戶才會將資金撥付到賣方賬戶（大約一周），同時買方即可領(lǐng)取房產(chǎn)證。

注：以上攻略根據(jù)2018年9月天津市北辰區(qū)二手房交易實際情況編寫。

第五篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程： 看房→2談價→3交定金→4簽定意向→5簽合同→6打首付款→7評估/辦理按揭→8驗證(簽定網(wǎng)絡(luò)電子合同)→9打余款→10辦理過戶→11領(lǐng)房產(chǎn)證→12辦理物業(yè)交接→完

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件、房屋的基本狀況、房屋的權(quán)屬狀況、房屋產(chǎn)權(quán)有無查封、有無抵押質(zhì)押、有無債務(wù)糾紛、共有權(quán)人是否同意出售房屋、房屋出租情況及承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等(由中介公司落實~~!)。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方可以簽訂定金合同，交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（合同內(nèi)容一般包括下例條款：當事人的名稱或是姓名和住所、房屋的位置（房產(chǎn)證號）、數(shù)量、房款、支付方式、產(chǎn)權(quán)過戶時間、違約責任、解決爭議的方法等），雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。(買賣雙方以及中介公司一手一份)

3、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到 貸款銀行辦理貸款手續(xù)（賣方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明…房產(chǎn)證及戶口簿；買方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明、戶口簿及蓋單位公章收入證明）銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，辦理完這些后等銀行的承諾函（一般為3-5個工作日，不包括公休日），雙方帶銀行函到房產(chǎn)交易中心辦理過戶，完成產(chǎn)權(quán)登記變更，銀行將貸款一次性發(fā)放（一般10-15個工作日），買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證（一般30個工作日）。

4、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方攜帶身份證、戶口簿，向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

5、繳納稅費。

稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。（商品房稅費包括：營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、交易費、公正、登記費、評估費）.(已經(jīng)另附加表格說明~~~~！！!)

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、買方付清所有房款、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

補充說明`~~!

公積金貸款

申請住房公積金購房貸款基本條件主要包括三個方面：貸款對象、貸款用途、住房貸款基本條件，下面我們來詳細解析：

青島市公積金辦理材料

買賣雙方到場 提供身份證 戶口本 結(jié)婚證/單身證明 收入證明 公積金住房聯(lián)名卡

辦理地址是

青島市山東路2號乙 青島市住房公積金管理中心(辦理當天可出示公積金承諾函)辦公電話 0532-8396735 傳真83887744 辦公時間周一----周五

1.貸款對象應(yīng)當符合以下四個條件：

（1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制 度的職工就不能申請住房公積金貸款。

（2）參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月。因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續(xù)，說明其收入不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風險。

（3）配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種“住房保障型”的金融支持。

（4）貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。當職工有其他債務(wù)纏身時，再給予住房公積金貸款，風險就很大，違背了住房公積金安全運作的原則。

2.貸款用途必須?？顚Ｓ茫?/p>

住房公積金貸款用途僅限于購買具有所有權(quán)的自住住房，而且所購買的住房應(yīng)當符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計標準。職工購買使用權(quán)住房的，不能申請住房公積金貸款。

3.具備一般住房貸款應(yīng)具備的條件：

住房公積金貸款申請人應(yīng)當有相當于購買住房價格的 30％或以上的自籌資金；住房公積金貸款申請人應(yīng)同意辦理貸款擔保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風險所需要的 公積金貸款利率

1）.從2007年9月15日起，提高住房公積金個人購房貸款利率，5年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率4.59％調(diào)整為4.77％；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率5.04％調(diào)整為5.22％。2008年12月個人住房公積金貸款利率5年（含）以下由3.51%調(diào)整為3.33%。5年以上由4.05%調(diào)整為3.87

A（2）.2007年9月14日（含9月14日）前受理并簽訂合同的按調(diào)整前利率執(zhí)行，2007年9月14日以后受理并簽訂合同的貸款，按照調(diào)整后利率執(zhí)行。