第一篇：商品房買賣合同中未能辦理按揭貸款的法律后果

商品房買賣合同中未能辦理按揭貸款的法律后果

――《商品房買賣合同解釋》第二十三條適用要點(diǎn)

法律法規(guī)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

本條司法解釋主要解決的問題是關(guān)于‘按揭’中的商品房買賣合同的解除權(quán)問題。該解釋對簽訂商品房買賣合同之后，因故未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同即未能取得銀行按揭貸款的責(zé)任和處理辦法做出了規(guī)定。

一、什么是買受人以擔(dān)保貸款方式付款？

買受人以擔(dān)保貸款方式付款就是個(gè)人住房按揭貸款，是商品房買賣中常用的一種購房付款方式。

按揭是英文“mortgage"（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常是指提供貸款的銀行），其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。具體地說，個(gè)人住房按揭貸款是指購房者以所購的住房作為抵押物，并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)（開發(fā)商）提供階段性擔(dān)保，而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息，如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋的一種付款方式。

一般情況下，首付款不低于房價(jià)的20%、貸款期限最長30年。

二、‘按揭’目前在我國是怎么操作的？‘按揭’目前在我國的主要操作方式為：

1、確定按揭銀行。房地產(chǎn)項(xiàng)目在對外銷售之前，一般由開發(fā)商跟銀行簽訂按揭合作協(xié)議，約定某銀行對開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目的購房人提供按揭貸款，其中包括貸款的額度、最高年限和成數(shù)以及開發(fā)商的保證責(zé)任等。

2、開展銷售活動(dòng)。開發(fā)商在取得項(xiàng)目的預(yù)售許可證后對社會(huì)公開銷售，與購房人簽訂《商品房買賣合同》，并約定采用按揭的付款方式。

3、辦理按揭貸款手續(xù)。購房人按照申請的貸款成數(shù)支付首付款，剩余購房款由購房人向銀行申請按揭貸款，同時(shí)由購房人以所購房屋向銀行提供抵押擔(dān)保，銀行經(jīng)審批購房人提供文件資料后放款，并直接將貸款匯入開發(fā)商賬戶。期間，購房人還得辦理所購房屋在貸款期限內(nèi)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

4、開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。在銀行貸款到達(dá)開發(fā)商賬戶后，按揭的手續(xù)基本完成，購房人的付款義務(wù)也履行完畢。但開發(fā)商除了履行《商品房買賣合同》約定的交房義務(wù)外，還要在銀行放貸至購房人所購房屋辦理抵押登記期間，為購房人承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任，有些銀行還要求開發(fā)商在貸款期間提供全程的連帶保證擔(dān)保。銀行為保證貸款風(fēng)險(xiǎn)，每筆貸款發(fā)放時(shí)，都會(huì)扣除一定比例（一般為貸款額的10%）資金存入開發(fā)商在銀行開立的保證金賬戶，作為開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任的保證金。

三、按揭中的各方法律關(guān)系是怎樣的？從上述按揭的操作方式看，按揭中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為，涉及的各方主體也較多，內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜。其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為：

1、購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。

購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請人同時(shí)也就是購房人，其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開發(fā)商為出賣人，購房人系買受人。

2、購房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。因此，購房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購房人為借款人。

3、購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購房人在向銀行申請借款的同時(shí)，要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設(shè)立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。購房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。

4、開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，雖然購房人將所購抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說的“樓

花”，在我國目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍y行往往會(huì)要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。個(gè)別銀行還會(huì)要求開發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任。因此，開發(fā)商與銀行、購房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開發(fā)商為保證人。

5、購房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，購房人在將所購房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行為受益人。

6、開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)。在該情形下，開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說的回購關(guān)系?；刭弿钠渥置胬斫馊允琴I賣，但從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種不同的情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購。

上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系，甚至無法割裂。

四、購房者如何辦理按揭貸款？

在一般情況下，購房者辦理房屋按揭的具體程序如下：

1、選擇房產(chǎn)

購房者如想獲得房屋按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項(xiàng)目可以辦理按揭貸款時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

2、辦理按揭貸款申請

購房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)《按揭貸款申請書》。

3、簽訂購房合同

銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。

4、簽訂房屋按揭合同

購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《房屋按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。

5、辦理抵押登記、保險(xiǎn)

購房者、發(fā)展商和銀行持《房屋按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求購房者申請人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購房者購買保險(xiǎn)，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于

抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管。

6、開立專門還款賬戶

購房者在簽訂《房屋按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購房者符合按揭貸款條件，履行《房屋按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款。

五、在簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款之后，按揭貸款無法辦理，應(yīng) 該如何處理？現(xiàn)階段，由于商品房價(jià)格偏高，普遍的購房者都采用銀行按揭貸款的付款方式購房，而通常在由房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和銀行共同參與的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)中，大多數(shù)開發(fā)商都承諾某家銀行為購房者提供按揭貸款，并在購房協(xié)議中約定由開發(fā)商為購房者代理該筆貸款的相關(guān)手續(xù)，但是由于我國按揭方面的法律法規(guī)不健全，各方缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致各方當(dāng)事人在實(shí)際操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，因此，并不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理，那么，在簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款之后，按揭貸款卻無法辦理，應(yīng)該如何處理？能否取得購房按揭貸款，取決于多種因素，一般歸責(zé)于三種情況：

1、開發(fā)商的原因：如果按揭貸款合同未能訂立是因開發(fā)商的原因造成的，比如因開發(fā)商手續(xù)不齊備或銀行認(rèn)為開發(fā)商缺乏保證能力等情況，在這種情況下，如果購房人因不能辦理按揭而又無能力繼續(xù)履行合同的，購房者可以解除合同，開發(fā)商則應(yīng)返還首付款并對合同的解除負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2、購房者的原因：如果開發(fā)商已經(jīng)履行了相關(guān)義務(wù)，而按揭貸款合同未能訂立是因?yàn)橘彿空弑?/p>

身的原因造成的比如購房者提供的資料不齊備，或者購房者缺乏還款能力，銀行審查認(rèn)為購房者不符合貸款條件，不予提供按揭，此時(shí)購房者要求解除已訂立的購房合同，法院一般不予支持。而應(yīng)該由購房者依據(jù)合同或者與開發(fā)商重新協(xié)商交款事宜，直接向開發(fā)商交清房款。不能繳納房款的，開發(fā)商可以依約定主張交款不能或遲延的違約責(zé)任。但是，在現(xiàn)實(shí)商品房買賣實(shí)務(wù)中，開發(fā)商為了促銷，一般在宣傳廣告或合同中作出承諾保證能夠提供按揭的承諾的情況，在這種情況下，如果按揭無法辦理，開發(fā)商應(yīng)該對此承擔(dān)基于購房合同而產(chǎn)生的違約責(zé)任。購房者不能繳納購房款的，可以主張解除合同。

3、不可歸責(zé)于雙方的事由：如果按揭貸款合同未能訂立是由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，比如因國家金融政策發(fā)生重大變化導(dǎo)致無法辦理按揭，進(jìn)而導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行的，購房者和開發(fā)商都有權(quán)要求解除合同，此時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)

返還購房者已付的購房款本金、利息或定金。在此情況下，買賣雙方都無須承擔(dān)違約責(zé)任。

六、無法辦理按揭是不是必然導(dǎo)致商品房買賣合同的解除？

不是。本條司法解釋的規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

本條規(guī)定要解除商品房買賣合同，必須具備兩個(gè)條件：一是未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同；二是并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行；兩個(gè)條件缺一不可。

第二篇：房地產(chǎn)銀行專員商品房按揭貸款辦理流程及細(xì)則

商品房按揭貸款辦理細(xì)則

一、銀行資料準(zhǔn)備1、2、買受人身份證復(fù)印件 買受人戶口本復(fù)印件（戶口本主頁、買受人頁、配偶頁。當(dāng)夫妻雙方各有一個(gè)戶口本是許提供雙方戶口本主頁、及戶主頁）。

3、4、經(jīng)濟(jì)收入證明（需留有有效的聯(lián)系方式，便于銀行貸前調(diào)查工作進(jìn)展）買受人工資表，共同申請的額外提供配偶工資表，與經(jīng)濟(jì)收入證明一樣加蓋工作單位財(cái)務(wù)章。

5、外地買房的，（按2012年8月為準(zhǔn)）需提供貸款所在地的社保復(fù)印件（兩年以上）或是有當(dāng)?shù)氐囟愄峁┑募{稅證明一份。

6、購房時(shí)開發(fā)商提供的首付款收據(jù)（收據(jù)金額必須同房地產(chǎn)網(wǎng)簽合同上所填的首付金額一致）。

7、個(gè)體工商戶購房的，需提供營業(yè)執(zhí)照正副本、稅務(wù)登記證正副本及地稅連續(xù)6個(gè)月的稅票，免稅戶需提供有當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門出具的免稅證明。8、9、婚否證明：即結(jié)婚證、單身聲明或未再婚聲明等。房地產(chǎn)開發(fā)商提供的網(wǎng)簽合同（合同日期不能早于收據(jù)上的交款日期）

二、房管局資料準(zhǔn)備

買受人資料：1、2、3、錫林浩特市上商品房預(yù)告登記申請書（期房）預(yù)售房預(yù)告登記約定（期房）買受人身份證復(fù)印件，夫妻雙方共同申請的需提供夫妻雙方的身

份證復(fù)印件。4、5、6、戶口本（首頁、本人頁、配偶頁）。首付款收據(jù)（復(fù)印件）?；榉褡C明即結(jié)婚證或由民政局出具的單身證明。

房地產(chǎn)公司資料：1、2、3、4、5、6、7、企業(yè)法人身份證復(fù)印件 售樓申請（限期房）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 商品房預(yù)售許可證復(fù)印件 組織機(jī)構(gòu)代碼證 房屋網(wǎng)簽合同

三、銀行審批流程

面簽（需要買受人簽字）

1、個(gè)人住房貸款借款合同四份

2、談話筆錄

3、個(gè)人貸款資金受托支付申請表

4、家庭住房實(shí)有套數(shù)誠信保證書

5、個(gè)人住房貸款申請表

6、借款借據(jù)

7、抵押物憑證

資料錄入環(huán)節(jié)

1、征信系統(tǒng)查詢：買受人信用無不良則進(jìn)入下一步）

2、新建用戶：登陸銀行系統(tǒng)，將已經(jīng)核實(shí)好的客戶信息，包括現(xiàn)住址、現(xiàn)住址面積等（所提到的客戶資料都已在“個(gè)人住房貸款申請表”中有所 體現(xiàn)，資料必須核實(shí)好）

3、資料圖像掃描，將已經(jīng)核實(shí)好并已經(jīng)錄入銀行系統(tǒng)中的資料按照類別進(jìn)行影像資料掃描

4、等待審批，目前來說工商銀行已將審批權(quán)限集中在內(nèi)蒙古分行，審批期間，出現(xiàn)的問題，分行審批人將通過銀行系統(tǒng)郵件的方式下發(fā)，資料出現(xiàn)什么問題，及時(shí)改正，并重新上傳（多數(shù)上傳工作由銀行信貸業(yè)務(wù)員完成，此時(shí)不需要信貸專員過多的參與。）

審批結(jié)果出來后

1、記錄審批流程表最后審批通過日期。

2、公證書（日期必須在評估書之前），攜帶兩份加蓋銀行信貸業(yè)務(wù)章

或公章的借款合同（資料需填寫完備）、買受人身份證復(fù)印件、房

產(chǎn)證復(fù)印件辦理公證書（需要客戶簽字，故在面簽時(shí)帶客戶去繳費(fèi)

簽字提前做好準(zhǔn)備工作）

3、辦理房屋評估時(shí)需攜帶身份證復(fù)印件、所辦理房屋評估的房屋價(jià)目

表（包括單價(jià)、面積、總房款）并交納評估費(fèi)（評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總

房款的萬千分之五）及房屋產(chǎn)權(quán)證（期房則為房屋預(yù)告登記證）。

4、辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證，身份證，公證書，借款合同及房產(chǎn)證（期房則

需攜帶房屋預(yù)告登記證）。

四、權(quán)證類（權(quán)證類包括：房產(chǎn)證或預(yù)告登記證、公證書、房地產(chǎn)評

估報(bào)告、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證）齊全后若時(shí)間充裕提前將其全部復(fù)印待放款后裝訂。

五、放款前準(zhǔn)備工作

1、作業(yè)監(jiān)督（作業(yè)監(jiān)督意為將已經(jīng)通過分行審批的客戶資料由盟行確

認(rèn)登記等待放款。）

2、借款借據(jù)蓋章（銀行公章）

3、等待放款規(guī)模（即銀行大規(guī)模到款）

4、錄入抵押物（他項(xiàng)權(quán)證）及還款賬號(hào)（提前通知買受人辦理貸款銀

行的借記卡）

5、放款后出保單（財(cái)險(xiǎn)保單日期須是放款當(dāng)天日期，提前準(zhǔn)備好合同

號(hào)通知保險(xiǎn)公司出保單）

6、拿到保單后，復(fù)印保單，將復(fù)印件同上述提到的權(quán)證類復(fù)印件一同

整理。

7、三個(gè)工作日內(nèi)整理電子檔案

8、為檔案編頁碼并裝訂，權(quán)證類只裝訂復(fù)印件

9、移交檔案（權(quán)證類原件同樣移交給盟行）

第三篇：2013二手房買賣合同的效力解除及法律后果

2013二手房買賣合同的效力解除及法律后果

二手房合同是指購房者各售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。在簽訂時(shí)要想想二手房買賣合同的效力、解除的條件以及程序還有解除后的法律后果等等。

一、二手房買賣合同的效力

《合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。

二、二手房合同解除的條件及程序

《合同法》第六十九條規(guī)定，當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。

《合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

《合同法》第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

三、二手房合同解除后的法律后果

《合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。相關(guān)知識(shí)：

簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?

二手房由于價(jià)格普遍較低，因此受到很多買房者的青睞，然而由于二手房權(quán)屬的多樣性和交易方多為個(gè)人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細(xì)節(jié)，減少法律風(fēng)險(xiǎn)，那么一般來說簽訂二手房買賣合同有哪些注意事項(xiàng)需要特別關(guān)注的呢?

簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人;

2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;

3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;

4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓

第四篇：房屋買賣合同無效的情形及法律后果

房屋買賣合同無效的情形及法律后果

在現(xiàn)實(shí)的司法工作中，因房屋買賣合同效力認(rèn)定而引發(fā)的糾紛日益增多。對如何解決這些糾紛，法律規(guī)定并不統(tǒng)一且有予盾之處，本文對其中涉及的無效情形及法律后果作一此梳理。

一、房屋買賣合同無效的情形。除了適用我國《民法通則》、《合同法》等一般法規(guī)定的合同無效的情形外，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關(guān)司法解釋、建設(shè)部相關(guān)規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定，下列幾種情形也可導(dǎo)致房屋買賣合同的無效：

（一）房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的。建設(shè)部頒布實(shí)施的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離”《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！边@是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系?，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的所有權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

（二）侵犯優(yōu)先購買權(quán)的。房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

我國《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！?/p>

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?/p>

《合同法》第二百三十條條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！边@就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。

（三）因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人

惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

（四）商品房預(yù)售違法的。我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效。

（五）在商品房轉(zhuǎn)讓過程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定，以下合同應(yīng)為無效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權(quán)證書；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。

（六）其他的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭議的等。

二、房屋買賣效力認(rèn)定中的一些特殊情形。對這些特殊情形，應(yīng)具體分析而不宜一概認(rèn)為無效。

（一）房屋買賣未采用書面形式。

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”

《合同法》第十條規(guī)定： “ 當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！?房屋買賣合同的簽訂應(yīng)當(dāng)采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規(guī)定： “ 法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”

由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導(dǎo)致合同無效。如買賣雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù)，買受人已交付了房款，并實(shí)際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系

有效。但為了過戶的需要，應(yīng)補(bǔ)簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達(dá)成一致，則該合同應(yīng)認(rèn)定為無效的合同。

（二）賣方轉(zhuǎn)讓沒有所有權(quán)證書的房屋買賣合同。

對沒有所有權(quán)證的房屋，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。但從該條立法目的上看，其規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于行政管理性的，違反這一規(guī)定，僅是產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過戶的結(jié)果。

我國《合同法》第一百三十一條規(guī)定，“ 出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！笨梢?，只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。

此外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規(guī)定也可以推導(dǎo)出：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。對此應(yīng)理解為：房地產(chǎn)權(quán)利人沒有現(xiàn)實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)證而不能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應(yīng)據(jù)此認(rèn)為預(yù)購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協(xié)議時(shí)對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，且當(dāng)條件或期限成就時(shí)就可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時(shí)，一般應(yīng)認(rèn)定為有效。如賣方隱瞞無證的事實(shí)或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機(jī)關(guān)確定，根本不能取得所有權(quán)證的，則此類合同應(yīng)為無效。

（三）沒有辦理過戶手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的。

1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的?！?/p>

1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效?！?/p>

與此不同： 2003 年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！?/p>

我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“ 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》

第九條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。”由此可見，房屋買賣合同是否進(jìn)行登記已在法律上確認(rèn)不是生效條件，僅是未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向標(biāo)的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。本質(zhì)上說，這涉及到的債權(quán)行為和物權(quán)行為二元?jiǎng)澐值睦碚?，只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同（債權(quán)行為）依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（物權(quán)行為）手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。

（四）房屋共人擅自轉(zhuǎn)讓的行為。

最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第十七條第（二）項(xiàng)“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”

我國《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“ 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”

可見，我國法律已確立了我國物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時(shí)出于善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認(rèn)為其他共有人并不反對，支付了合理的對價(jià)，并進(jìn)行了登記。則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同的效力允許買方取得房屋的所有權(quán)。

（四）城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同。

我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?/p>

國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第（十三）款重申：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

總的來說，從我國國家的政治基礎(chǔ)和純粹的法律規(guī)定來看，我國現(xiàn)行法律是不允許農(nóng)村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規(guī)定也很困難。但由于從法律的合理性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復(fù)雜性來看，又沒有充足的理由支認(rèn)定此類行為全部無效。

且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮(zhèn)居民也可以行使房屋的居住使用權(quán)，只是不能取得所有權(quán)證?！段餀?quán)法》第一百五十三條雖然規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但其卻明確了宅基地使用權(quán)是一種物權(quán)，既然是物權(quán)，權(quán)利人當(dāng)然有相應(yīng)的支配權(quán)包括處分權(quán)。所以對涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的認(rèn)定，司法實(shí)踐中認(rèn)定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認(rèn)定就不能簡單的一律為無效。如符合規(guī)劃要求和用地條件，買房自用的，就應(yīng)認(rèn)定為有效。且如當(dāng)事人一方提出無效要求因其違反了誠實(shí)信用的民法原則而具有惡意也更不應(yīng)得到法律支持。

（五）城市公房私自買賣的問題。

根據(jù)建設(shè)部及各地政府的規(guī)定，此類公房是禁止私自轉(zhuǎn)讓的。但這些規(guī)定畢竟屬于行政規(guī)章性質(zhì)，并不是法律的直接適用淵源。另外，從現(xiàn)實(shí)看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關(guān)公房管理機(jī)構(gòu)也默認(rèn)了此類行為。所以，如果所涉及的公房轉(zhuǎn)讓如在合同簽訂前或履行后已經(jīng)得到出租人的同意或買方以自己的名義交付了租金并且實(shí)際占有了該房，則這種轉(zhuǎn)讓行為是有效的。反之，則為無效買賣合同。

三、房屋買賣合同無效的法律后果

無效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o效。該無效合同自成立時(shí)起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

（一）出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當(dāng)給予補(bǔ)償。

（二）有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（三）在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

（四）因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。

（五）涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

第五篇：購房者簽訂商品房買賣合同后申請按揭貸款未獲批準(zhǔn)與開發(fā)商形成糾紛

購房者簽訂商品房買賣合同后申請按揭貸款未獲批準(zhǔn)與開發(fā)商形成糾紛，購房者原商品房認(rèn)

購書交納的定金是否可以要求開發(fā)商退還？

在如今的商品房交易中，普通購房者往往都會(huì)選擇銀行按揭的方式購買商品房。開發(fā)商在銷售宣傳中，也往往會(huì)承諾成功按揭沒有問題。但由于按揭貸款是銀行和購房人之間發(fā)生的法律關(guān)系，購房人的按揭申請是否被批準(zhǔn)，權(quán)利在銀行，而不在開發(fā)商。因此，常常出現(xiàn)銀行按揭貸款不成，導(dǎo)致商品房買賣合同難以繼續(xù)履行，合同解除后已付款項(xiàng)的返還問題。有的開發(fā)商認(rèn)為，依據(jù)2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱（解釋》）第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！钡?條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！睋?jù)此，開發(fā)商認(rèn)為，因?yàn)榘唇也怀墒怯捎谫彿咳藛畏降脑?，?yīng)歸責(zé)于購房人，所以其在解除合同后只需返還購房人的首付款，而購房人認(rèn)購時(shí)所交納的定金不應(yīng)返還。面對這種情況，購房人往往有苦難言。那么，開發(fā)商的抗辯行為是否符合法律的規(guī)定？

我們認(rèn)為，開發(fā)商的這種辯解不能成立：首先，開發(fā)商與購房者簽訂商品房認(rèn)購書和簽訂正式商品房買賣合同完全是兩個(gè)不同的法律行為，是兩個(gè)法律性質(zhì)完全不同的交易階段，法律效果也完全不同。商品房認(rèn)購書中的定金，擔(dān)保的是雙方誠信履行繼續(xù)協(xié)商以簽訂正式商品房買賣合同的義務(wù)，正式買賣合同一旦簽訂，商品房認(rèn)購書自然終止，其中的定金也完

成了它的擔(dān)保使命，定金條款當(dāng)然失效。此時(shí)，購房者已交納的定金應(yīng)當(dāng)返還，或者占有改定，不直接返還購房者，而抵作購房者的房價(jià)款。在新簽訂的正式買賣合同中，若沒有特地對定金另作書面約定，則不存在任何定金擔(dān)保。上述開發(fā)商的抗辯是將認(rèn)購合同的定金當(dāng)然視為另一合同（正式的商品房買賣合同）的擔(dān)保定金，是沒有任何法律依據(jù)的。在正式的商品房買賣合同中，原商品房認(rèn)購書中的定金已不再具有定金性質(zhì)，僅作為商品房購房價(jià)款的一部分。因此，合同解除后，應(yīng)作為已付購房款一并返還。其次，《解釋》第23條中所言“定金”與第4條所言“定金”非同一定金。前者所指定金，是指在簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，當(dāng)事人雙方另行書面約定的擔(dān)保正式商品房買賣合同履行的定金，非后者所言商品房認(rèn)購書中擔(dān)保認(rèn)購關(guān)系雙方繼續(xù)履行誠信洽談義務(wù)的定金，兩者不能混為一談。

綜上所述，正式商品房買賣合同簽訂后，除當(dāng)事人雙方再行書面約定，已不存在任何定金，原商品房認(rèn)購書中定金僅存有價(jià)款的性質(zhì)抵作購房款。在正式商品房買賣合同因按揭不能解除時(shí)，返還購房者的價(jià)款應(yīng)包括由原商品房認(rèn)購書定金轉(zhuǎn)化而來的這部分價(jià)款，而不得依歸責(zé)于購房者的事由解除買賣合同為理由而扣留這部分價(jià)款作為定金懲罰。