第一篇：預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)防范

預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)防范

時(shí)下在商品房預(yù)售的買賣合同中普遍采取的是業(yè)主首付與按揭貸款組合付款方式，按揭貸款促進(jìn)了房屋的銷售，加速了房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，并為開發(fā)商化解了業(yè)主分期付款方式下不能及時(shí)收回房款的風(fēng)險(xiǎn)，但隨之而來的問題是開發(fā)商為停供、斷供貸款的業(yè)主向銀行承擔(dān)保證責(zé)任的情況屢屢出現(xiàn)。不僅如此，購房人在購房之外的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的債務(wù)糾紛也會(huì)因按揭購房這一“橋梁”波及到本來與購房人債務(wù)毫無瓜葛的開發(fā)商。如何防范業(yè)主按揭貸款提供保證擔(dān)保所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，已成為開發(fā)商不得不面對(duì)和解決的難題。

一、預(yù)售商品房按揭貸款的法律性質(zhì)

1、按揭貸款擔(dān)保的特點(diǎn)

抵押加階段性保證的擔(dān)保方式的特點(diǎn)，可以概括為兩個(gè)階段、三方當(dāng)事人和四種法律關(guān)系。

從整個(gè)按揭貸款擔(dān)保過程來看，共分為兩個(gè)階段: 第一階段自貸款合同生效之日起至標(biāo)的房屋取得《房屋所有權(quán)證》并辦妥抵押登記，將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》及其他有關(guān)資料交銀行保管之日止。該階段由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

第二階段始于銀行取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，此時(shí)銀行因抵押登記的辦理而取得房屋抵押的擔(dān)保，開發(fā)商的保證責(zé)任消滅，通過這兩個(gè)階段的緊密銜接，貸款銀行的債權(quán)獲得了不間斷的保障。

從主體上來看，在抵押加階段性保證借款中須具備三方當(dāng)事人，即借款人(抵押人、購房人)、貸款人(債權(quán)人、抵押權(quán)人)和保證人(開發(fā)商)。

在這三方當(dāng)事人間產(chǎn)生了四種法律關(guān)系,即: ①購房人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系； ②購房人與貸款銀行之間的借款合同關(guān)系； ③購房人與貸款銀行之間的抵押合同關(guān)系； ④開發(fā)商與貸款銀行之間的保證合同關(guān)系。

2、按揭貸款擔(dān)保的效力 從擔(dān)保的效力來看，在銀行抵押權(quán)憑證辦妥之前（只有在標(biāo)的房屋辦理抵押登記后，開發(fā)商在上述第一階段的擔(dān)保責(zé)任方能歸于消滅，在此之前銀行與購房人簽訂的《抵押合同》并不能免除開發(fā)商在第一階段的擔(dān)保責(zé)任），借款人違約不還款時(shí)，貸款銀行有權(quán)要求開發(fā)商履行保證責(zé)任。開發(fā)商在償還借款人到期的和未到期的全部貸款以及違約金等債務(wù)后，可以依據(jù)《擔(dān)保法》第12條的規(guī)定，通過協(xié)商或訴訟途徑向借款人追償。

二、預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、業(yè)主遲遲不辦產(chǎn)權(quán)證，盡管沒有出現(xiàn)停供、斷供貸款情況，但開發(fā)商的保證責(zé)任一直不能解脫。

案例：2005年4月，業(yè)主劉某與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，購買商品房一套，并順利的從房地產(chǎn)公司指定的貸款銀行辦理了18萬元貸款，銀行把貸款直接劃到了房地產(chǎn)公司在銀行開立的帳戶上。同時(shí)房地產(chǎn)公司與提供貸款的銀行簽訂一份保證協(xié)議，約定：銀行向購買該房地產(chǎn)公司商品房的業(yè)主提供按揭貸款，銀行把貸款劃轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)公司在貸款銀行開立的帳戶上。當(dāng)年底，房地產(chǎn)公司交付了房屋，并通知業(yè)主劉某可辦理房屋所有權(quán)證，但劉某無任何理由情況下一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記。由于業(yè)主劉某拒不辦理房屋所有權(quán)證，進(jìn)而不能辦理抵押登記，所以依據(jù)房地產(chǎn)公司與銀行簽訂的協(xié)議，銀行不允許房地產(chǎn)公司動(dòng)用帳上的貸款，并且房產(chǎn)公司有隨時(shí)承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。公司多次催促劉某，劉某一直不予配合。無奈，房地產(chǎn)公司把業(yè)主劉某告上了法庭，要求其辦理房產(chǎn)證。

2、業(yè)主停供、斷供貸款，開發(fā)商被追究保證責(zé)任。

案例：陸先生選中了北京萬泉新新家園的房子，并向中國建設(shè)銀行北京海淀支行申請(qǐng)按揭貸款。其后，銀行向陸先生發(fā)放個(gè)人住房貸款455萬元，貸款期限10年，月還款4.9萬余元。陸先生以其購買的北京萬泉新家園房屋作抵押，北京萬泉花園物業(yè)開發(fā)有限公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。起初，陸先生主動(dòng)交了一段時(shí)間的房屋貸款，然而兩年后他卻不再向銀行交“月供”了。由于陸先生已經(jīng)逾期七個(gè)月沒有交“月供”，銀行遂向北京市第一中級(jí)人民法院起訴，請(qǐng)求法院判令解除按揭貸款合同，陸先生償還貸款本金及利息，并由萬泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任。經(jīng)審理，法院判令陸先生償還銀行360余萬元本金及利息，萬泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開發(fā)商被迫承擔(dān)還款義務(wù)，替業(yè)主償還381萬元欠款。隨后，替人還債的房地產(chǎn)開發(fā)商在履行擔(dān)保責(zé)任后，向法院申請(qǐng)行使追償權(quán)，向拒不支付“月供”款的購房人討回這筆巨款。最終雙方當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，由房地產(chǎn)開發(fā)商退還購房款，同時(shí)業(yè)主將已購商品房退還給開發(fā)商。

3、業(yè)主因其他債務(wù)或糾紛導(dǎo)致尚未過戶的房屋被法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅面臨被追究保證責(zé)任，而且因房屋被查封面臨承擔(dān)保證責(zé)任后無法追償?shù)奈C(jī)。

如一位貸款購買房的業(yè)主因生意上的債務(wù)糾紛，招致法院查封了業(yè)主還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房屋(即房屋產(chǎn)權(quán)還屬于房地產(chǎn)開發(fā)商)，銀行眼見房屋被封欲起訴已數(shù)月未還款的業(yè)主和承擔(dān)保證責(zé)任的開發(fā)商。這隨之會(huì)帶來一系列其他的問題，如開發(fā)商在簽約和解約的過程中，發(fā)生了以下一系列的費(fèi)用和損失，這些費(fèi)用和損失如何處理：1.包括印花稅、銷售人員傭金、交易手續(xù)費(fèi)等等，開發(fā)商能否從剩余房款中先行扣除？2.這一過程使開發(fā)商已經(jīng)發(fā)生的一系列房產(chǎn)價(jià)值增值活動(dòng)又回到了起點(diǎn)，需要重新處理該房產(chǎn)，今后新發(fā)生的費(fèi)用如何處理？3.在解約前，購房人一般已經(jīng)入住了一段時(shí)間，這段時(shí)間的房屋占用是否可以收取費(fèi)用?按什么標(biāo)準(zhǔn)？4.如果是毛坯房，而購房人已經(jīng)裝修，對(duì)裝修如何進(jìn)行處理？5.這種解約并不是購房人違反了《商品房買賣合同》而導(dǎo)致的合同解除，開發(fā)商能否根據(jù)購房合同中的違約條款，追究購房人的違約責(zé)任?具體說，能否扣除購房人的定金或違約金?以上問題，由于沒有明確的法律規(guī)定，如果買賣雙方又沒有事先約定，處理起來會(huì)很困難。

三、預(yù)售商品房按揭貸款開發(fā)商保證風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

1、業(yè)主受經(jīng)濟(jì)能力所限無法償還。

2、惡意欠債不還。

3、業(yè)主與開發(fā)商的矛盾所致。如因業(yè)主不滿地下車庫、綠化、房屋設(shè)計(jì)等與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾。

4、業(yè)主投資行為，節(jié)省投資成本

有很大一部分業(yè)主買房不是為了自己居住，而是為了投資，由于辦理過戶手續(xù)的時(shí)間比較長，而且還要為此支付各種稅費(fèi)，這對(duì)于有意將房屋轉(zhuǎn)手的業(yè)主來說“會(huì)發(fā)生不必要的費(fèi)用”。因此，業(yè)主盡量不去辦理手續(xù)，部分業(yè)主還會(huì)認(rèn)為，只要自己在房屋貸款上按時(shí)交納不拖欠，房地產(chǎn)公司就不會(huì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

四、預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)防范

在預(yù)售商品房中為業(yè)主提供保證的開發(fā)商經(jīng)常面臨承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，一旦業(yè)主不按約定償還貸款，而又無任何財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)，開發(fā)商就被迫走向前臺(tái)，不得不向銀行償付巨額貸款及利息，更難以讓開發(fā)商接受的是，通過銀行提起的訴訟，開發(fā)商在償付貸款后，還無法當(dāng)然取得商品房的抵押權(quán)，向業(yè)主追償全部損失難上加難。在充分認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)之后，防范風(fēng)險(xiǎn)更為重要，開發(fā)商至少可以采取以下措施防范或相對(duì)降低保證責(zé)任所帶來的風(fēng)險(xiǎn)：

1、首先開發(fā)商一定要有這么一個(gè)意識(shí)：協(xié)助購房人辦理房產(chǎn)過戶登記和抵押登記手續(xù)，不僅是開發(fā)商的一項(xiàng)義務(wù)，也是開發(fā)商保護(hù)自身合法權(quán)益的一項(xiàng)重要流程。我們經(jīng)常遇到購房人在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的環(huán)節(jié)上與開發(fā)商發(fā)生糾紛，許多開發(fā)商也認(rèn)為房子已經(jīng)賣出，后續(xù)的麻煩事能拖則拖，其實(shí)由上述的糾紛可以看出，協(xié)助購房人，特別是貸款買房的購房人辦理房產(chǎn)過戶登記和抵押登記手續(xù)，看似是開發(fā)商的一項(xiàng)義務(wù)，實(shí)際上也是開發(fā)商保護(hù)自身權(quán)益的一項(xiàng)重要權(quán)利。開發(fā)商要意識(shí)到，只要抵押登記沒有辦理完畢，開發(fā)商就一直在為購房人擔(dān)保，而且根據(jù)銀行的借款合同，這種擔(dān)保一般都是連帶擔(dān)保責(zé)任。一旦購房人出現(xiàn)了問題，貸款銀行依據(jù)規(guī)定，是不會(huì)去處理有關(guān)房產(chǎn)的，最省事的辦法是直接向開發(fā)商主張權(quán)利。

另外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”，因此業(yè)主及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證不僅是其權(quán)利也是一項(xiàng)法定義務(wù)。

因此，開發(fā)商可以在《商品房買賣合同》中規(guī)定“在辦理產(chǎn)權(quán)證條件成就起多少天之內(nèi)貸款業(yè)主必須自行或委托開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬證書以及將權(quán)證交至貸款銀行辦理抵押，否則開發(fā)商可以解除商品房買賣合同并要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。”當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主無理由遲遲不辦產(chǎn)權(quán)證情況時(shí)，開發(fā)商可以發(fā)函或訴訟要求業(yè)主辦證，主動(dòng)結(jié)束懸而未決局面，不要坐等承擔(dān)保證承擔(dān)責(zé)任。

2、審查購房人的資信情況，并杜絕幫助購房人虛假提高房價(jià)以獲取更高成數(shù)貸款的行為。實(shí)踐中，我們經(jīng)常會(huì)遇到開發(fā)商幫助購房人虛假提高房價(jià)以獲取更高成數(shù)貸款從而降低首付的情況，開發(fā)商時(shí)常疏于審查這類購房人的資信狀況，由于這類購房人支付的首付款少甚至未支付，因此斷供、停供的可能性非常大，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)也非常大。

另外，開發(fā)商也要把購房人的資信作為設(shè)計(jì)《商品房買賣合同》或補(bǔ)充協(xié)議的重要依據(jù)，對(duì)于資信較差的購房人多限制、早預(yù)防、持續(xù)關(guān)注。

3、如果開發(fā)商為業(yè)主承擔(dān)保證責(zé)任后，可以要求法院在判決書中直接明確其向業(yè)主的追償權(quán)，這樣開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，可依法院判決文書直接向債務(wù)人行使追償權(quán)或者申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，而不必再重新再以追償權(quán)提起訴訟。

4、設(shè)定反擔(dān)保協(xié)議，由第三人或業(yè)主為房地產(chǎn)開發(fā)商的保證責(zé)任提供反擔(dān)保，一旦開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，可通過行使反擔(dān)保權(quán)利滿足自己的權(quán)利，但此種方法實(shí)踐起來尚有難度。

5、開發(fā)商可以在《商品房買賣合同中》約定：當(dāng)業(yè)主未能按期還款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任時(shí)，開發(fā)商即可解除雙方之間的買房合同，向業(yè)主索回商品房，并由業(yè)主承擔(dān)由此引起的損失。該條款意在為開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后直接收回房屋提供依據(jù)，避免出現(xiàn)開發(fā)商陷入“錢房兩空”的被動(dòng)局面。

第二篇：當(dāng)前商業(yè)銀行辦理按揭貸款業(yè)務(wù)中的主要風(fēng)險(xiǎn)與防范

當(dāng)前商業(yè)銀行辦理按揭貸款業(yè)務(wù)中的主要風(fēng)險(xiǎn)與防范

《風(fēng)險(xiǎn)政策研究》第9期（總第8期）

我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，仍是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。而對(duì)于私人購房按揭貸款業(yè)務(wù)，由于其市場需求量大、有抵押、安全性高、違約率低而受到各家商業(yè)銀行的重視。例如某大型國有銀行的按揭貸款余額已突破4000億元，而不良率只有1.12％，又如北京市的私人貸款余額已達(dá)1974億元，超過了全市銀行對(duì)工業(yè)貸款1200億元的余額。

但是我們也應(yīng)注意的是，這項(xiàng)業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)已時(shí)有發(fā)生，尤其是在目前房地產(chǎn)市場日趨飽和，高房價(jià)和高空置率的“雙高”現(xiàn)象并存，房價(jià)上升和房租下降“剪刀差”日益擴(kuò)大，“泡沫論”爭論有增無減，國家已采取多種宏觀緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)限制的環(huán)境下，對(duì)于銀行按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，更值得我們加以研究和防范。

但這里對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析，不能只是簡單籠統(tǒng)地只分析房產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，必須從開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)、借款人風(fēng)險(xiǎn)和房產(chǎn)業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)方面分別加以分析。其中房產(chǎn)業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)又可從經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、高檔公寓、別墅、商鋪、寫字樓、商住兩用房、酒店式公寓、二手房和尾房10個(gè)方面加以分析。

一、開發(fā)商方面的風(fēng)險(xiǎn)

目前由于房地產(chǎn)仍有較高的利潤率，因此許多企業(yè)還在進(jìn)入這一行業(yè)。從銀行的角度看，任何一個(gè)樓盤都主要存在五個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，即：

1、資金不足風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲注。建設(shè)一個(gè)樓盤的項(xiàng)目資金主要來自四個(gè)方面：開發(fā)商自有的、建筑商帶資施工的、銀行借款的、銷售回收款。由于許多小開發(fā)商都企圖以小博大，以盡量少的自有資金啟動(dòng)項(xiàng)目，獲取盡量多的外部資金以完成項(xiàng)目?；蜷_發(fā)商雖大，但由于同時(shí)鋪開幾個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，因此也造成資金緊張。如果資金拼盤出現(xiàn)問題，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是出現(xiàn)爛尾樓，銀行提前發(fā)放的按揭貸款資金必將是有去無回。對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行已發(fā)文要求開發(fā)商自有資金比例必須達(dá)到35％，以及項(xiàng)目封頂才能放貸，不能賣樓花或賣期房等。但實(shí)際中仍有許多開發(fā)商在打擦邊球。

防范措施：只選擇與有資金實(shí)力的開發(fā)商合作按揭項(xiàng)目。

2、不按期完工風(fēng)險(xiǎn)▲▲。開發(fā)商如果無法按期完工就無法按期交房，借款人將尋找理由不按期還款，因此造成銀行的風(fēng)險(xiǎn)。從現(xiàn)實(shí)中看，導(dǎo)致這種完工風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有：（1）開發(fā)商資金不足而拖欠工程款；（2）建筑合同執(zhí)行糾紛；（3）特殊事件的發(fā)生，如2003年SARS災(zāi)難影響。

防范措施：工程形象進(jìn)度不達(dá)到符合條件的狀況不予以辦理按揭，或只隨著工程進(jìn)度逐步提供按揭業(yè)務(wù)量。

3、樓盤銷售風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲?？赡荛_發(fā)商資金也充足，項(xiàng)目也能按期完工，但要命的卻是銷售不暢、回款困難，產(chǎn)品不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，因此導(dǎo)致銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)。這是銀行面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。由于目前全國樓市已進(jìn)入飽和的買方市場，樓盤間的競爭激烈，賣不動(dòng)樓盤的開發(fā)商為償還銀行開發(fā)貸款、股東墊款、拖欠的工程款等，極有可能鋌而走險(xiǎn)，采取假按揭手段從銀行騙貸（后面將專門講述）。

防范措施：從多方渠道了解樓盤銷售的真實(shí)情況，包括從政府登記部門、銀行銷售帳戶、辦理入住情況、銷售人員獎(jiǎng)金收入高低、水電煤氣物業(yè)費(fèi)收繳情況等。

4、項(xiàng)目糾紛風(fēng)險(xiǎn)▲▲。由于業(yè)主與開發(fā)商就樓盤問題發(fā)生矛盾，可能導(dǎo)致采取以拒付貸款的方式，對(duì)開發(fā)商施加壓力。這是由于在尚未辦妥房產(chǎn)抵押手續(xù)的過渡期內(nèi)，如果借款人不還款，擔(dān)保人開發(fā)商將負(fù)連帶責(zé)任向銀行還款。項(xiàng)目糾紛案多發(fā)生于三種情況：（1）交房時(shí)期，由于交房質(zhì)量沒有達(dá)到樓書標(biāo)準(zhǔn)，存在更改設(shè)計(jì)、質(zhì)量問題甚至安全隱患，業(yè)主們可能集體拒絕收房；(2)樓雖按時(shí)交付了，但開發(fā)商又偷換概念，在原設(shè)計(jì)中的綠地上另蓋新樓遮擋原樓的視線或陽光，或?qū)⑿^(qū)內(nèi)會(huì)所擅自出租，或?qū)⒃兄Z的小區(qū)配套設(shè)施另改它用（如小學(xué)改為娛樂場所），使業(yè)主有受騙的感覺，為維權(quán)而拒付房貸；（3）物業(yè)管理令業(yè)主不滿意，如服務(wù)不到位，亂收費(fèi)等。由于物業(yè)管理公司多與開發(fā)商有一定的內(nèi)在聯(lián)系，因此借款人也可能會(huì)遷怒于銀行。

防范措施：只與有過成功開發(fā)項(xiàng)目、市場口碑好的開發(fā)商合作。

5、五證不齊風(fēng)險(xiǎn)▲。開發(fā)商未按規(guī)定辦完五證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》和《銷售許可證》。今后業(yè)主很可能因遲遲辦不下來房產(chǎn)證而拒絕償還貸款。因此銀行在發(fā)放開發(fā)貸和按揭貸款前，務(wù)必認(rèn)真核實(shí)五證齊全后方可辦理。

防范措施：請(qǐng)律師到政府主管部門加以核實(shí)。

對(duì)于那些資金不足又想蓋樓賺錢，或有錢蓋樓卻賣不動(dòng)房子的開發(fā)商來講，如何盡快搞到錢是他們的當(dāng)務(wù)之急。但銀行開發(fā)貸收緊，施工企業(yè)不墊資，只能從按揭貸款上打主意。加上按揭貸款比起其他貸款利率低，可占用時(shí)間很長，開發(fā)商更想圖謀，因此可能產(chǎn)生以下伎倆騙貸，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)。

1、假按揭騙貸▲▲▲▲。開發(fā)商以其員工或關(guān)聯(lián)人員身份證，或以招聘為名獲取應(yīng)聘人員的資料，或花錢購進(jìn)中介公司的客戶信息，做成按揭貸款的申請(qǐng)材料，而且20％收付款由開發(fā)商墊付，即可獲得銀行80％按揭款。假設(shè)每筆貸款金額為50萬元，一個(gè)樓盤只要做出200筆假按揭，開發(fā)商就能輕松搞到1億元資金，以此類推。由于在假按揭中，開發(fā)商對(duì)于房屋既是賣家又是買家。他們期望以假按揭方式先套取資金，如果今后房子能陸續(xù)銷出，再逐步以收取的房款置換出假按揭資金償還銀行。如果銷售發(fā)生困難，則銀行風(fēng)險(xiǎn)巨大。另外假按揭中還有一個(gè)重要的特征是，幾乎所有假合同的價(jià)格都高于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)，目的就是為了多套資金少交首付。

防范措施：認(rèn)真核實(shí)借款人材料，注意發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)人員的可疑之處。堅(jiān)持面談甚至家訪，多問問題以發(fā)現(xiàn)假按揭的蛛絲馬跡。

2、一房多售風(fēng)險(xiǎn)▲▲。由于在房屋銷售中存在“先付后收”的特點(diǎn)，即購房人在付完款后要等一年半載才能收房，因此在沒有強(qiáng)制性公示制度的情況下，一套住房是否已售出無人對(duì)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管。開發(fā)商可采取一房多售的方式有：（1）要求購房人都足額交付現(xiàn)金，而一套房重復(fù)收了幾份房款只有銷售人員知道；（2）一套房賣給兩個(gè)人，其中一個(gè)繳納足額現(xiàn)金，另一個(gè)以按揭貸款方式付款，購房人都難以發(fā)現(xiàn)房子是否已賣出。等到實(shí)際收房時(shí)，開發(fā)商已人去樓空，卷款而逃了。

防范措施：由銀行人員或律師到政府主管部門核實(shí)預(yù)售登記手續(xù)。

3、高價(jià)套貸風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲▲。典型的做法是，正常銷售價(jià)為每平米8000元的房子，開發(fā)商和購房人串通后簽假合同虛報(bào)高價(jià)至10000元。向銀行出具虛報(bào)的20％首付款證明后，從銀行多騙得每平米2000元的房款，銀行實(shí)際承擔(dān)了8000元100％的房款風(fēng)險(xiǎn)。每套100平米的房子銀行要多放款20萬元，如果是100套房子，則可多套出銀行2000萬元資金。多套出的資金不是被開發(fā)商占用，就是被購房人按事前與開發(fā)商談好的條件轉(zhuǎn)用于經(jīng)營使用。

防騙方法：以客戶身份暗訪，了解同地段同類型的房價(jià)，或以同時(shí)期二手房的市場價(jià)格上浮20%作為主要參考依據(jù)。

4、售后包租風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲▲。有的開發(fā)商為了盡快售房，向投資型的購房人開出了誘人的條件，即房子售出后由開發(fā)商以較高的回報(bào)率包租若干年，并由開發(fā)商墊付20～40％首付款。更有甚者，開發(fā)商為增加其包租的可信度，還可提供虛假的已帶租約的售房合同。銀行放款后，開發(fā)商以羊毛出在羊身上的方式，用一次性獲得的貸款資金，以細(xì)水長流方式用于分期償還銀行貸款。但當(dāng)其難以為繼時(shí)，在虛假租約或雖為真租但租金抵不上房貸月供的情況下，借款人必然會(huì)以種種借口不還款，由此使銀行出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

防騙方法：調(diào)查租約的真實(shí)性和可靠性，直至拒絕受理按揭申請(qǐng)。

經(jīng)驗(yàn)表明，在現(xiàn)實(shí)中，那些實(shí)力雄厚、誠信度高的開發(fā)商以及暢銷的樓盤，發(fā)生上述騙貸行為的可能性很小。而那些由于樓盤銷售困難從而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，最有可能鋌而走險(xiǎn)采取種種方式騙貸。因此，凡是發(fā)現(xiàn)銷售困難的樓盤，銀行辦理按揭業(yè)務(wù)時(shí)務(wù)必加以小心，重點(diǎn)防范開發(fā)商騙貸。

二、借款人風(fēng)險(xiǎn)

將借款人購房動(dòng)機(jī)劃分為自住型、投資型和投機(jī)型三類，具有十分重要的意義。

1、自住型借款人風(fēng)險(xiǎn)▲。對(duì)于自住型的購房人，其購房目的是“從無到有”，或“以小換大”“以舊換新”“以遠(yuǎn)換近”，完全是為改善住房條件，因此其還款意愿較強(qiáng)，通常不會(huì)超能力借款。對(duì)這類購房人銀行可較放心敘做按揭業(yè)務(wù)。

這類借款人的風(fēng)險(xiǎn)，主要是意外變故導(dǎo)致無法還款，如突患重大疾病、突然亡故、突然失去經(jīng)濟(jì)來源等等。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)，2005年1月1日起實(shí)施），對(duì)于借款人生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這項(xiàng)規(guī)定對(duì)銀行今后想處置抵押的房產(chǎn)以收回違約貸款將產(chǎn)生重大不利影響。

防范措施：可要求借款人購買人壽保險(xiǎn)，事前提供退出住房等承諾。

2、投資型借款人風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲。在解決了自有住房問題后，有許多人購房目的轉(zhuǎn)為投資。由于交20％首付即可獲得一套房子，人們的購買能力瞬間放大5倍（如交40％首付則是放大2.5倍），為投資提供了可能性。人們支付購房款是以現(xiàn)有收入和未來收入，分別支付首付款和按揭貸款的。而未來收入的不確定性，是造成銀行風(fēng)險(xiǎn)的原因。

投資型購房又分為自用型和它用型兩種。自用型的情況多為，購房人自己所在的公司原來每年是另租場所辦公，現(xiàn)在改為自己購房租給自己公司用，以租金抵月供，10～15年貸款還清后即可獲得一份固定資產(chǎn)。它用型的情況較多，用按揭買下房產(chǎn)后出租，以租金還月供，待最終還清貸款后即可獲得一份房產(chǎn)和穩(wěn)定的房租收入。

無論上面哪種類型，風(fēng)險(xiǎn)都在于如果購房人租金收益抵不上貸款月供，將造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。而投資于不同類型的房產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)又是不同的，后面將進(jìn)一步分類分析。

防范風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)借款人的不同職業(yè)核定貸款上限；限制購房套數(shù)；以降低成數(shù)和提高利率方式制約；核實(shí)第二還款來源；出具《風(fēng)險(xiǎn)提示書》并由其確認(rèn)；采用“存三付一”的月供還款方式。

3.投機(jī)型借款人風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲▲▲。由于有銀行按揭貸款業(yè)務(wù)的存在，使購房人的購房能力在短期內(nèi)可擴(kuò)大5倍（即首付20萬元即可購買100萬元的房子），為投機(jī)人提供了資金后盾。據(jù)報(bào)道上海某借款人從銀行獲取按揭貸款7000多萬元，購房128套，具有明顯的投機(jī)因素。然而“低買高賣”的賺錢方式在房價(jià)節(jié)節(jié)上升的時(shí)期是有利可圖，而在房市飽和時(shí)期則面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此銀行對(duì)于一下購買多套房產(chǎn)的炒家，務(wù)必加以限制。

防范措施：拒絕發(fā)放貸款。

4.其他特殊情況的借款人風(fēng)險(xiǎn)。包括外地人在本地借款購房、共同借款人購房、購房后轉(zhuǎn)由他人使用、父母以子女名義購房等，都有值得注意的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)認(rèn)真研究后采取措施加以防范。

三、不同房產(chǎn)業(yè)態(tài)按揭的風(fēng)險(xiǎn)

我們可以把房產(chǎn)按照其不同的使用功能，進(jìn)一步細(xì)分為10種業(yè)態(tài)，對(duì)其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)分別加以研究。

1.經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)險(xiǎn)▲。由于房價(jià)較低，貸款金額小，用途大多是自住型，借款人還款意識(shí)強(qiáng)，因此風(fēng)險(xiǎn)性較低。主要應(yīng)防風(fēng)險(xiǎn)：（1）借款人多為低收入者，意外變故導(dǎo)致無力還款；（2）由于房價(jià)低，也有些通過各種途徑得到房子的人，是屬于投資型或投機(jī)型的；（3）如前所述的司法風(fēng)險(xiǎn)，銀行難以處置。

防范措施：要求借款人投人壽保險(xiǎn)，對(duì)年齡、健康、收入前景不好的借款人予以婉拒。

2.普通住宅風(fēng)險(xiǎn)▲▲。房屋價(jià)位適中，存在的風(fēng)險(xiǎn)和防范措施基本同上。

3.高檔公寓風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲。如果房價(jià)下跌，對(duì)于購房人而言將產(chǎn)生資產(chǎn)縮水。對(duì)于自住型的借款人，雖仍會(huì)盡力還款，但總有吃虧的感覺而發(fā)生消極還款。對(duì)于投資型的借款人，高房價(jià)就意味著高借款，如果房租收入不足以支持月供，又沒有其它資金來源，則極有可能發(fā)生“棄供”。

防范措施：核實(shí)真實(shí)房價(jià)和借款人實(shí)力，必要時(shí)降低貸款成數(shù)。

4.別墅風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲。只有選擇有實(shí)力的開發(fā)商辦理按揭項(xiàng)目，才能有效避免資金風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)。目前別墅的發(fā)展趨勢是，在價(jià)位上向豪華型和經(jīng)濟(jì)型兩極分化，而中檔型的則有較大銷售風(fēng)險(xiǎn)；在賣點(diǎn)上以有山有水、交通便利和生活配套設(shè)施好的熱銷；購買群體由以前的境外人士占主體變?yōu)楝F(xiàn)在的國內(nèi)人士占主體。由于別墅多為購房人的第二或第一居所，投資型和投機(jī)型較少，因此借款人還款意愿強(qiáng)。其主要風(fēng)險(xiǎn)是因借款人變故無力還款，銀行對(duì)房產(chǎn)不易處置變現(xiàn)。因此，考察借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否與所購房產(chǎn)檔次相匹配很重要。

防范措施：同高檔公寓。

5.商鋪風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲▲。購買商鋪的主力群體是中小投資者，盡管開發(fā)商每每鼓吹“一鋪養(yǎng)三代”，但現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的許多商鋪投資的回收無期，使得人們也認(rèn)識(shí)到它并非是穩(wěn)賺不賠，其中潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)不可不小心。

申請(qǐng)按揭購買商鋪的主要是兩種人，一種是用于自己所開公司的經(jīng)營場所，以收入作為還款來源；另一種是用于出租，以租金抵月供。但無論如何兩者都是依賴商鋪的經(jīng)營效益還款。為此，銀行必須注意到的風(fēng)險(xiǎn)是：（1）房屋售價(jià)畸高，已經(jīng)吃掉了今后經(jīng)營者的利潤空間，使其無利可圖還不起月供。（2）定位不準(zhǔn)，由于事前對(duì)商圈地段、主打產(chǎn)品、經(jīng)營管理等設(shè)計(jì)不足，導(dǎo)致事后客流稀少，營業(yè)額困難，成為“死鋪”。（3）供過于求，商鋪供應(yīng)量的激增必導(dǎo)致空置率的上升和租金的下跌，造成投資者血本無歸。（4）返租回報(bào)，很多投資者都非?？粗虚_發(fā)商的“返租回報(bào)”承諾，殊不知這只不過是一場羊毛出在羊身上的把戲，開發(fā)商只需把商鋪銷售價(jià)格提高，再把高價(jià)多收的錢日后逐漸返給投資者，就可輕易實(shí)現(xiàn)促銷時(shí)的高回報(bào)了，但到了哪天撐不下去之時(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的暴露之日了。

防范措施：必須認(rèn)真考察借款人的實(shí)力和商鋪的經(jīng)營前景后，才可辦理按揭業(yè)務(wù)。

6.寫字樓風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲▲。對(duì)于申請(qǐng)銀行按揭以購買寫字樓的人，可分為三種情況：一是較大企業(yè)，由于擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模而需要增加辦公面積；二是中小企業(yè)為買下寫字樓租給本公司自用，節(jié)省在外租房的費(fèi)用并可在若干年后獲得一份自己的固定資產(chǎn)；三是個(gè)人行為，有較多保值增值的投資型考慮。較多的是第二種情況。

由于寫字樓單價(jià)高、面積大，對(duì)于自用型的購房人而言，主要有樓價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，貸款利息上升導(dǎo)致還款負(fù)擔(dān)增加風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于投資型購房人而言，主要風(fēng)險(xiǎn)就是空置率高和租金逐年下降的風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于借款人的實(shí)力考察十分重要。防范措施：銀行應(yīng)切實(shí)謹(jǐn)防不自量力、堅(jiān)持購買過大面積寫字樓的借款人。

7.商住兩用房風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲。由于這種房產(chǎn)的多用途性，如果銀行是按住宅按揭8成20年辦理，而購房人實(shí)際是用于辦公自用或出租，則銀行承擔(dān)的是經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此在售房時(shí)較難判斷購房人是住宅用還是商業(yè)用。

防范措施：直接按商用房6成10年辦理按揭較為安全。

8.酒店式公寓風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲▲。目前有些投資型酒店式公寓為了促銷，提出了“售后包租、坐享3年8％回報(bào)”的口號(hào)。銀行辦理這種按揭的主要風(fēng)險(xiǎn)有（1）價(jià)格透支。開發(fā)商超出正常價(jià)售房套取銀行資金；（2）聯(lián)合做局，開發(fā)商與房屋中介聯(lián)手編造虛假租房人或虛假高租金，誘使投資人購買“已帶租約”的房產(chǎn)。（3）經(jīng)營失敗。如果客源不足，入不敷出，借款人違約不還款的可能性很大。

防范措施：最好不受理。

9.二手房風(fēng)險(xiǎn)▲▲▲。在二手房市場發(fā)展迅速的情況下，各種中介公司如雨后春筍般冒了出來，魚龍混雜，良莠不齊。銀行務(wù)必先選擇好實(shí)力強(qiáng)和誠信有經(jīng)驗(yàn)的中介公司作為合作伙伴，才能避免如下風(fēng)險(xiǎn)：（1）假銷售騙貸，以子烏虛有的銷售，或一房多售的方式騙取銀行貸款后人去樓空；（2）擔(dān)保能力不足，中介公司承擔(dān)的擔(dān)保數(shù)額已超過其擔(dān)保能力；（3）高價(jià)套貸。以虛高的房價(jià)多套取銀行的貸款資金；（4）抵押不落實(shí)。遲遲不辦理抵押使銀行擔(dān)保懸空。（5）抵押物貶值。即房產(chǎn)價(jià)格下跌使銀行承擔(dān)抵押率升高的風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：只選擇與好的中介公司合作，落實(shí)好抵押擔(dān)保條件。

10.尾房風(fēng)險(xiǎn)▲▲。當(dāng)一個(gè)樓盤可銷售套數(shù)不足10％時(shí)，即進(jìn)入尾房銷售階段。此時(shí)按揭可能的風(fēng)險(xiǎn)有：（1）虛假按揭。開發(fā)商急于早日清盤結(jié)束銷售，有可能以虛假資料套取銀行貸款，這種情況對(duì)于銷售期拖的很長甚至困難的樓盤較易發(fā)生；（2）通常尾房的房價(jià)應(yīng)比原來的房價(jià)低，但開發(fā)商可能仍用原房價(jià)辦理按揭申請(qǐng)，由此多套按揭資金。

防范措施：認(rèn)真考察尾房的銷售和價(jià)格情況后再定，盡量不受理。

注：▲表示風(fēng)險(xiǎn)度，最高為5個(gè)。

第三篇：商品房買賣合同中約定交房條件風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房買賣合同中約定交房條件風(fēng)險(xiǎn)防范 ——評(píng)析一起延期交房糾紛案例加入時(shí)間：2010-1-6 17:01:3

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李濤

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因商品房遲延交付而引起的糾紛逐漸增多，特別是對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)及延期交房特殊原因約定條款的合法性以及合理性，開發(fā)商與購房戶存在較大爭議。筆者作為開發(fā)商代理人，近期參與了一起二十二戶購房戶集體起訴開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟，以此案例與各位同仁共同商討，交流。

一、案情概述

二十二戶購房戶（以下簡稱原告）于2007年11月28日某小區(qū)樓盤開盤之日與某房地產(chǎn)公司（以下簡稱被告）簽訂《商品房買賣合同》。該合同第八條約定的交付期限是2008年11月8日前；交付條件選擇是：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。第二款特別約定：“ 雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定：出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之十的違約金。2008年10月26日被告向原告等購房戶發(fā)出了《交房時(shí)間順延通知》，告知：“鑒于2007年—2008年施工期間遇雨雪惡劣天氣的影響，你所購買的商品房入住手續(xù)將順延辦理，具體交房時(shí)間以我公司書面通知為準(zhǔn)?！?009年2月18日被告開發(fā)的樓盤經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)、消防、環(huán)保等單位驗(yàn)收合格，質(zhì)監(jiān)站在《竣工驗(yàn)收備案表》簽暑備案意見并蓋章。2009年2月中旬被告向原告等購房戶發(fā)出《入住通知書》，該《通知書》通知購房戶出售的商品房已通過有關(guān)部門驗(yàn)收，已具備入住條件，要求各購房戶于2009年2月22日至3月6日期間按幢數(shù)分別辦理入住手續(xù)。原告等購房戶到被告處要求查閱有關(guān)部門驗(yàn)收的批文原件，因規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)尚在辦理之中，故被告只出示《竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件。原告等購房戶認(rèn)為樓盤未經(jīng)驗(yàn)收，拒絕收房，并要求被告按日承擔(dān)已交付房價(jià)款萬分之十的違約金。為此，原告等購房戶集體到市政府上訪，且在中央“兩會(huì)”期間到步行街拉橫幅。當(dāng)?shù)胤抗芫址慨a(chǎn)開發(fā)管理科于2009年3月9日向被告發(fā)出《通知》：“

1、停發(fā)《入住通知書》；

2、在15日內(nèi)補(bǔ)辦好商品房相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)?！?009年2月24日原告等購房戶又打市長熱線反映情況，房管局向市長熱線辦的反饋意見是：“

1、該項(xiàng)目于2009年2月18日經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格、2009年2月16日經(jīng)消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)正在辦理，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，必須經(jīng)過工程監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，并由開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停發(fā)《入住通知書》，并要求公司在3月25日前補(bǔ)辦好所有的驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后方可通知購房戶入住。

2、??現(xiàn)公司認(rèn)為按照合同的約定，交房 時(shí)間尚未超過雨天可順延的時(shí)間，不存在延期交房的賠償問題。因我局不是法律部門，對(duì)合同的條款無裁決權(quán)，建議雙方能夠協(xié)商解決，如果協(xié)商不成只能請(qǐng)司法部門處理?！?009年3月24日被告獲得了規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書，2009年4月1日，當(dāng)?shù)厥蟹康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出通知“經(jīng)我辦查驗(yàn)，該項(xiàng)目的土地、規(guī)劃、質(zhì)檢、消防、人防等手續(xù)齊全，基本符合驗(yàn)收條件，經(jīng)我辦研究，同意該項(xiàng)目交付使用”。原告得到此回復(fù)后與被告協(xié)商無法達(dá)成協(xié)議，故而起訴。

原告訴稱：

2007年12月原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，原告依照合同約定履行了義務(wù)，但被告未能按合同約定在2008年11月8前交房，到2009年4月1日止已延期交付144天。按照雙方的合同約定，被告應(yīng)按日向原告支付萬分之十的違約金（每戶40000元左右）。理由：

1、“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”約定無效；

2、《竣工驗(yàn)收備案表》不能作為商品房驗(yàn)收合格交房的憑據(jù)，應(yīng)符合2005年建設(shè)部頒布的《住宅建筑規(guī)范》國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定經(jīng)綜合驗(yàn)收才能交房。

被告辯稱：

1、按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》中第八條第二款約定“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”，當(dāng)?shù)貧庀缶痔峁┑馁Y料表明，施工期間雨天數(shù)達(dá)170天，依此計(jì)算被告交房日期可順延至2009年5月27日。被告實(shí)際交房日期在順延期內(nèi)，不存在預(yù)期交房，原告訴請(qǐng)商品房延期支付賠償違約金的理由不能成立。被告出售的商品房已驗(yàn)收合格，符合約定的交房條件，原告拒絕辦理交房手續(xù)，產(chǎn)生的后果應(yīng)由原告承擔(dān)。

2、該商品房已于2009年2月18日合法取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)實(shí)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，具備了國家規(guī)定的和合同約定的交房條件。根據(jù)2000年發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建筑工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工，工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！钡谒氖艞l規(guī)定：“建設(shè)單位自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃，公安消防，環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案??”，因此，“備案表”是各相關(guān)驗(yàn)收部門驗(yàn)收合格意見報(bào)告以及規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，所以“備案表”的取得標(biāo)志著房屋建設(shè)工程驗(yàn)收合格并具備交付使用條件。雖然存在規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書正在辦理中的瑕疵，但并不影響《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》的效力。且“規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書”己在原告起訴前己取得，參照相關(guān)司法解釋規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告交付的房屋符合“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的約定，被告向購房戶發(fā)出的2009年2月22日交房通知應(yīng)屬有效。

二、雙方爭議的焦點(diǎn)

（一）、雨天順延交房的約定是否合法有效。本案原告是否需要對(duì)“ 雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”條款另提撤銷之訴。

（二）、交房條件的標(biāo)淮以什么為依據(jù)，本案合同約定“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”為交房條件是否符合國家強(qiáng)制性規(guī)定。

三、法院的意見

對(duì)于本案的審理，法院有兩種不同的意見：

第一種意見 判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求

理由：

1、原告與被告簽訂的合同第八條第1款約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條款違反中華人民共和國國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)（GB 50386—2005）無效；

2、關(guān)于合同約定的關(guān)于“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”，因現(xiàn)實(shí)中并非所有雨天都不能施工，故該條款有一定的不合理性；原告未在法定期限內(nèi)以有重大誤解或在訂立合同時(shí)顯失公平為由行使撤銷權(quán)，因此，對(duì)于原告要求撤銷該條款的主張不予支持；

3、因房屋施工工程是整體延續(xù)的，對(duì)簽訂合同前工程施工期間的雨天忽略不計(jì)是不客觀的，故對(duì)原告提出的雨天計(jì)算應(yīng)以雙方簽訂合同之日起計(jì)算，不予支持。

4、被告提出的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》存在瑕疵，在進(jìn)行備案時(shí)尚未收到所必需的規(guī)劃部門出具的認(rèn)可文件，故對(duì)該《備案表》的取得時(shí)間不能作為符合中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)可交付用戶使用的時(shí)間。應(yīng)以市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室綜合驗(yàn)收合格時(shí)間，即以2009年4月1日為合法交付房屋時(shí)間，扣除施工期間雨天天數(shù)，被告未超過合同約定的交付房屋的最后期限，不存在違約逾期交付的情形，故對(duì)原告要求被告承擔(dān)其商品房逾期交付違約金的訴請(qǐng)不予支持。

第二種意見 認(rèn)為被告違約，應(yīng)承擔(dān)違約金（購房款×萬分之三×違約天數(shù)）

觀點(diǎn)基本與第一種意見相同，不同之處為：被告提出的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》存在瑕疵，其在備案的時(shí)間尚未收到規(guī)劃部門出具的認(rèn)可文件，應(yīng)以市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2009年4月1日綜合驗(yàn)收為合法交付房屋時(shí)間，被告在不符合法定的交房條件即向原告發(fā)出交房通知存在過錯(cuò)，被告通知原告從2009年2月22日起陸續(xù)辦理入住手續(xù)，故可認(rèn)定被告自認(rèn)雨天順延因素已解除，之后被告未交付房屋的行為應(yīng)屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于被告始終在催促原告等購房戶辦理入住手續(xù)，而該商品房于2009年4月1日已屬經(jīng)綜合驗(yàn)收合格房屋，故原告應(yīng)當(dāng)即時(shí)辦理入住手續(xù)，由此所造成的擴(kuò)大損失，被告不應(yīng)承擔(dān)。被告與原告約定的逾期交房按日向原告支付已交付房價(jià)款萬分之十的違約金過高，屬無效，應(yīng)調(diào)整 到按日萬分之三為宜。故應(yīng)判決被告從2009年2月22日起至2009年4月1日逾期37天交房的違約責(zé)任。

本案結(jié)果：原告撤訴，被告支付訴訟費(fèi)結(jié)案。

四、筆者對(duì)本案的評(píng)析

（一）關(guān)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)適用法規(guī)問題

法院認(rèn)為合同第八條第1款約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條款違反中華人民共和國國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)（GB 50386—2005）無效值得商榷。法院仍以房管局“綜合驗(yàn)收”為交房標(biāo)準(zhǔn)，筆者不予認(rèn)同。因2004年國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)［2004］16號(hào)）中已取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收，現(xiàn)房管部門己不在組織相關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，已改為建設(shè)單位組織相關(guān)部門進(jìn)行分別驗(yàn)收，將驗(yàn)收合格意見文件交質(zhì)監(jiān)部門備案。根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》（GB 50368—2005）11．0．1 規(guī)定：住宅應(yīng)滿足下列條件，方可交付用戶使用：1 由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，確認(rèn)合格；取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進(jìn)行備案；2 小區(qū)道路暢通，已具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣的條件。該交房標(biāo)準(zhǔn)與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定驗(yàn)收備案所需文件基本一致并不抵觸。故筆者認(rèn)為以建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站簽認(rèn)的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》作為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格” 的交房標(biāo)準(zhǔn)，同樣符合《住宅建筑規(guī)范》（GB 50368—2005）交付使用標(biāo)準(zhǔn)，不存在該“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條款違反國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)無效問題。

（二）雨天順延交房的約定合法，法院不能以其不合理而撤銷。

筆者也認(rèn)為“ 雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付” 該條款有一定的不合理性。因開發(fā)商應(yīng)當(dāng)預(yù)見房屋建設(shè)期間會(huì)有雨天而影響施工進(jìn)度，雖然我國目前并沒有任何規(guī)范明確多少降雨量可能影響施工進(jìn)度，而氣象局的資料是以降水量0.0mm以上即定義為雨天，顯然并不是所有的雨天都可能影響施工進(jìn)度。因此，在商品房買賣合同中開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)考慮雨天因素確定交房時(shí)間，完全可以多預(yù)留影響施工的雨天天數(shù)而延長交房時(shí)間。開發(fā)商為了規(guī)避延長交房時(shí)間對(duì)商品房預(yù)售的不利影響，將雨天耽誤工期的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房戶一方，雖對(duì)開發(fā)商一方有利，但又不屬于法定意義上的顯失公平。因此，在合同中開發(fā)商把“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”作為要約，購房戶有權(quán)拒絕接受或提出修改意見，否則，只要購房戶認(rèn)可簽定合同，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。因該約定條款符合《合同法》意思自治、契約自由原則，沒有違反法律禁止性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定，不存在法定無效的問題，也不存在重大誤解和顯失公平，法院無法律依據(jù)對(duì)該約定條款進(jìn)行撤銷。

五、本案的啟示

1、交房標(biāo)準(zhǔn)要明確依據(jù)。《商品房買賣合同示范文本》第八條對(duì)于交房條件有五種備選項(xiàng)：1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格； 2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格； 4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。筆者建議，這其中的第五種選項(xiàng)可以約定為“該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》”。就此，談?wù)劰P者對(duì)于這些交房條件的一些認(rèn)識(shí)。

一是該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用”，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確規(guī)定未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。這種“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，對(duì)開發(fā)商的約束是比較嚴(yán)格的。但是，由于該條款沒有具體約定由誰驗(yàn)收、怎樣驗(yàn)收，也沒有特別約定開發(fā)商交房時(shí)需提供的驗(yàn)收合格的證明文件，所以在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商一般認(rèn)為交付的商品房經(jīng)過竣工驗(yàn)收，也就是經(jīng)過勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位對(duì)該商品房的土建、水電等項(xiàng)目的驗(yàn)收合格后即可交房。購房人認(rèn)為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發(fā)商出示什么東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣極易產(chǎn)生開發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突。

所以，當(dāng)開發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一種交房條件的同時(shí)，雙方還應(yīng)進(jìn)一步明確商品房驗(yàn)收主體及驗(yàn)收合格的證明文件（如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》），這樣才有可能避免開發(fā)商與購房人在交房時(shí)的糾紛。二是該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收合格。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收需對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收。可以說這是政府對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管手段，更是對(duì)購房人權(quán)益的有效保障。

可是近年來，幾乎所有開發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗(yàn)收幾乎是一句空話；而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗(yàn)收，而只是綜合驗(yàn)收里幾項(xiàng)重要的驗(yàn)收內(nèi)容在交樓前完成。因此，國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)［2004］16號(hào)）中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收。

綜合驗(yàn)收成為一種不可能完成的任務(wù)，所以在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不論是開發(fā)商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款。

三是該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》除了能夠反映工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容外，還反映了規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件、綠化驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容。開發(fā)商能夠 取得該表，就證明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已基本上就達(dá)到了能夠交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，購房人也可以比較安心的入住了。

所以，從購房人的角度考慮，若能約定以《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為交房條件的話，則更有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。

2、交房延期事由要合理合法，明確具體。

《商品房買賣合同示范文本》第八條約定出賣人可據(jù)實(shí)予以延期交房：“1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的；2.3.”。在空白欄內(nèi)，開發(fā)商一般會(huì)填寫：“因執(zhí)行政府的政策政令造成的延期”、“因市政配套設(shè)施延誤造成的延期”、“主管部門通知的停水、停電”、“政府部門需要的各項(xiàng)管制”、“因氣候原因無法正常施工”、“應(yīng)規(guī)劃部門要求的重大設(shè)計(jì)變更”、“技術(shù)部門證明的施工中遇到重大技術(shù)問題及困難”、“其他非出賣人的原因?qū)е碌难悠凇钡任寤ò碎T的延期免責(zé)事由。

免責(zé)條款約定是商品房預(yù)售合同中的一項(xiàng)重要約定，直接關(guān)系到雙方當(dāng)事人的權(quán)利能否如期實(shí)現(xiàn)。對(duì)于購房者，購買預(yù)售房即期房因其現(xiàn)實(shí)的價(jià)格優(yōu)惠及房屋選擇的優(yōu)先性而備受青睞，但購買期房追求的是一種期待利益，房屋建設(shè)的不確定性和合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，商品房預(yù)售合同雙方往往會(huì)明確約定房屋的交付時(shí)間，要求出售方“應(yīng)按期于某年某月某日前交付房屋”，購房者通過明確的合同約定盡量督促售房一方按期交付房屋，體現(xiàn)了其落實(shí)實(shí)現(xiàn)權(quán)利的準(zhǔn)確時(shí)間的權(quán)利要求。而對(duì)于出售方來說，房產(chǎn)正在開發(fā)建設(shè)中，到建成交付使用前還有很多不確定的因素會(huì)影響施工進(jìn)程，開發(fā)商對(duì)未來可能發(fā)生的不可預(yù)知的阻卻事由也要承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。故出售方往往通過增加免責(zé)事由規(guī)定以盡量減少其投資風(fēng)險(xiǎn)，售房一方希望免責(zé)范圍愈大愈好，而作為利益相對(duì)的購房者，則希望免責(zé)條款的范圍愈小愈好，雙方發(fā)生爭議時(shí)，其爭議焦點(diǎn)往往會(huì)圍繞免責(zé)條款的效力問題展開。

合同中約定的免責(zé)條款包括了法定的免責(zé)條款和約定的免責(zé)條款內(nèi)容，在我國《民法通則》第107條中就明確規(guī)定了免責(zé)條款，這屬于法定的免責(zé)條款，其他免責(zé)事項(xiàng)可以由當(dāng)事人自行約定。免責(zé)條款是否有效力，關(guān)鍵是看約定的免責(zé)事由是否合理合法，是否屬于《合同法》第五十二條規(guī)定五種法定合同無效的情形，及《合同法》第五十三條規(guī)定的兩種免責(zé)條款無效。否則，免責(zé)條款為雙方當(dāng)事人自愿約定并達(dá)成一致意見的，是反映雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，就應(yīng)該認(rèn)定為有效。

此外，對(duì)于免責(zé)條款的解釋應(yīng)遵循公平原則進(jìn)行限制解釋，對(duì)于非為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理化經(jīng)營所必需的免責(zé)條款應(yīng)從嚴(yán)進(jìn)行限制解釋，避免企業(yè)利用格式合同排除或限制企業(yè)依法應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，謀取不當(dāng)利益，侵害購房者權(quán)利。對(duì)于免責(zé)條款規(guī)定不明確的，應(yīng)根據(jù)不利于條款提供者的解釋的原則，即一般應(yīng)作不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的解釋，而傾向于保護(hù)購房者。

（作者單位：江西盛義律師事務(wù)所）二〇〇九年十二月三十一日

第四篇：購房者簽訂商品房買賣合同后申請(qǐng)按揭貸款未獲批準(zhǔn)與開發(fā)商形成糾紛

購房者簽訂商品房買賣合同后申請(qǐng)按揭貸款未獲批準(zhǔn)與開發(fā)商形成糾紛，購房者原商品房認(rèn)

購書交納的定金是否可以要求開發(fā)商退還？

在如今的商品房交易中，普通購房者往往都會(huì)選擇銀行按揭的方式購買商品房。開發(fā)商在銷售宣傳中，也往往會(huì)承諾成功按揭沒有問題。但由于按揭貸款是銀行和購房人之間發(fā)生的法律關(guān)系，購房人的按揭申請(qǐng)是否被批準(zhǔn)，權(quán)利在銀行，而不在開發(fā)商。因此，常常出現(xiàn)銀行按揭貸款不成，導(dǎo)致商品房買賣合同難以繼續(xù)履行，合同解除后已付款項(xiàng)的返還問題。有的開發(fā)商認(rèn)為，依據(jù)2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱（解釋》）第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！钡?條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！睋?jù)此，開發(fā)商認(rèn)為，因?yàn)榘唇也怀墒怯捎谫彿咳藛畏降脑?，?yīng)歸責(zé)于購房人，所以其在解除合同后只需返還購房人的首付款，而購房人認(rèn)購時(shí)所交納的定金不應(yīng)返還。面對(duì)這種情況，購房人往往有苦難言。那么，開發(fā)商的抗辯行為是否符合法律的規(guī)定？

我們認(rèn)為，開發(fā)商的這種辯解不能成立：首先，開發(fā)商與購房者簽訂商品房認(rèn)購書和簽訂正式商品房買賣合同完全是兩個(gè)不同的法律行為，是兩個(gè)法律性質(zhì)完全不同的交易階段，法律效果也完全不同。商品房認(rèn)購書中的定金，擔(dān)保的是雙方誠信履行繼續(xù)協(xié)商以簽訂正式商品房買賣合同的義務(wù)，正式買賣合同一旦簽訂，商品房認(rèn)購書自然終止，其中的定金也完

成了它的擔(dān)保使命，定金條款當(dāng)然失效。此時(shí)，購房者已交納的定金應(yīng)當(dāng)返還，或者占有改定，不直接返還購房者，而抵作購房者的房價(jià)款。在新簽訂的正式買賣合同中，若沒有特地對(duì)定金另作書面約定，則不存在任何定金擔(dān)保。上述開發(fā)商的抗辯是將認(rèn)購合同的定金當(dāng)然視為另一合同（正式的商品房買賣合同）的擔(dān)保定金，是沒有任何法律依據(jù)的。在正式的商品房買賣合同中，原商品房認(rèn)購書中的定金已不再具有定金性質(zhì)，僅作為商品房購房價(jià)款的一部分。因此，合同解除后，應(yīng)作為已付購房款一并返還。其次，《解釋》第23條中所言“定金”與第4條所言“定金”非同一定金。前者所指定金，是指在簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，當(dāng)事人雙方另行書面約定的擔(dān)保正式商品房買賣合同履行的定金，非后者所言商品房認(rèn)購書中擔(dān)保認(rèn)購關(guān)系雙方繼續(xù)履行誠信洽談義務(wù)的定金，兩者不能混為一談。

綜上所述，正式商品房買賣合同簽訂后，除當(dāng)事人雙方再行書面約定，已不存在任何定金，原商品房認(rèn)購書中定金僅存有價(jià)款的性質(zhì)抵作購房款。在正式商品房買賣合同因按揭不能解除時(shí)，返還購房者的價(jià)款應(yīng)包括由原商品房認(rèn)購書定金轉(zhuǎn)化而來的這部分價(jià)款，而不得依歸責(zé)于購房者的事由解除買賣合同為理由而扣留這部分價(jià)款作為定金懲罰。

第五篇：銀行按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方法

一、銀行在按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)

在按揭貸款領(lǐng)域，隨著貸款數(shù)額的急劇增加，銀行等金融機(jī)構(gòu)也逐漸清醒地認(rèn)識(shí)到按揭貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)因素不容忽視。目前，銀行在按揭貸款中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：借款人風(fēng)險(xiǎn)、假按揭風(fēng)險(xiǎn)、按揭款挪用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)、法律涉訴（仲裁）風(fēng)險(xiǎn)等等，具體分述如下：

（一）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。即借款人因主觀或客觀原因不能按期償還借款的風(fēng)險(xiǎn)。這是按揭貸款最直接和最基本的風(fēng)險(xiǎn)。銀行在審批按揭貸款時(shí)，借款人的資信狀況和償付能力是首要考慮的因素。因?yàn)橐粋€(gè)資信好、支付能力強(qiáng)的借款人無疑能夠最大限度的降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，并省去銀行追討貸款和處置抵押物的麻煩。但是，按揭貸款的對(duì)象主要是廣大居民，而導(dǎo)致居民收入狀況和支付能力的因素很多，銀行較難對(duì)借款人資信的真實(shí)狀況全面掌握并作出準(zhǔn)確的判斷。十幾年甚至幾十年的貸款期限對(duì)于借款人的資信的確是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。當(dāng)借款人因疾病、意外傷害的事故導(dǎo)致死亡或終生殘疾喪失勞動(dòng)能力以及失業(yè)時(shí)，無疑將影響借款人償還貸款本息的能力。當(dāng)借款人受個(gè)人利益驅(qū)使，故意停止或延長還貸，風(fēng)險(xiǎn)也將發(fā)生。此外，自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會(huì)**等不可抗力因素也會(huì)造成借款人無法按期還貸。

（二）假按揭風(fēng)險(xiǎn)。所謂假按揭，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商以內(nèi)部員工及其他關(guān)系人以購房者的名義借購房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款以解決資金周轉(zhuǎn)的行為。開發(fā)商作假的方法一般是讓本單位職工及親屬冒充客戶，與之簽訂購房合同，套取銀行貸款，嚴(yán)重一點(diǎn)的是派人四處收集身份證，辦理貸款手續(xù)。由于假按揭與一般的商業(yè)貸款相比貸款易、利率低、速度快，所以對(duì)部分開發(fā)商，特別是資金實(shí)力缺乏的開發(fā)商有很大吸引力。目前，因此引發(fā)的糾紛已陸續(xù)起訴到法院。

（三）按揭款挪用風(fēng)險(xiǎn)。購房人以按揭貸款方式購房時(shí)，其按揭款只能用于支付相應(yīng)商品房首期付款后的其余購房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購房人的按揭購房款用于工程的繼續(xù)建設(shè)，不得作為其他用途。但是，當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商手中擁有銀行貸款和按揭款項(xiàng)時(shí)，其商品房建設(shè)工程又是施工方帶資墊資修建或其以各種方式拖欠工程款時(shí)，他手中的資金便可能一下子富足或膨脹起來，而這本應(yīng)用于特定項(xiàng)目的資金很可能在項(xiàng)目結(jié)束前便被投入其它項(xiàng)目。一旦開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營問題，就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商與銀行、保險(xiǎn)公司、施工成包商、材料供應(yīng)商等之間的混戰(zhàn)，嚴(yán)重危及購房人的根本利益，購房人不能按期得到房屋或根本得不到房屋，則購房人將停止支付按揭款，最終銀行的利益將遭受到重大損失。

（四）抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。銀行決定是否發(fā)放貸款，除了審查借款人的資信外，另一個(gè)重要的審查內(nèi)容是抵押物的價(jià)值。如果說對(duì)借款人資信狀況的審查體現(xiàn)了積極防范風(fēng)險(xiǎn)的思想，那么，對(duì)抵押物價(jià)值的審查則體現(xiàn)了消極防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。在漫長的抵押貸款期間，作為抵押的房產(chǎn)可能會(huì)由于多種原因造成損壞或滅失，當(dāng)借款人不能按期償還貸款本息時(shí)，銀行將無法通過處置抵押物收回全部本息，或由于抵押物價(jià)值被評(píng)估過高，當(dāng)借款人不能按期償還按揭款本息時(shí)，銀行處置抵押物所獲得的款項(xiàng)低于貸款本息余額。

（五）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。由于我國有關(guān)抵押貸款的法律制度還不健全，同時(shí)限于我國特有的社會(huì)體制和人文觀念，銀行在借款人不能履行還款義務(wù)時(shí)，對(duì)抵押物的處置在法律執(zhí)行上受到《民事訴訟法》第223條第一款“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品”的規(guī)定的限制，無法對(duì)是借款人唯一住房的抵押房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行（否則不利于社會(huì)穩(wěn)定，也有悖于人道），缺乏有效的變現(xiàn)手段，致使貸款無法按時(shí)收回。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范的法律對(duì)策

上述種種風(fēng)險(xiǎn)，使銀行在按揭貸款中面臨極大的威脅。我們提出如下一些具體建議，以供參考。

（一）委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)完成對(duì)借款人及其信用真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查，可以有效防止借款人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。目前，銀行在向借款人發(fā)放貸款之前，往往只審查借款人是否與開發(fā)商簽訂有《商品房買賣合同》、開發(fā)商是否出具首付款收據(jù)、借款人是否能提供符合銀行要求的個(gè)人收入證明，而沒有審查以上資料的真實(shí)性，或者是只由銀行內(nèi)部工作人員向給借款人出具收入證明的單位詢問其證明的真實(shí)性。可見，這種審查不能審查出借款人借款目的的真實(shí)性以及借款人信用的真實(shí)性，無法有效地防止借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)和假按揭的發(fā)生，使審查流于形式。同時(shí)，因?yàn)閷彶槭怯摄y行內(nèi)部工作人員進(jìn)行的，即使因?yàn)閷彶椴粐?yán)給銀行造成損失，后果也只能由銀行自身承擔(dān)，這對(duì)銀行顯然是不利的。在我國尚未建立個(gè)人信用體系的情況下可以由具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)來完成上述工作，能夠?qū)ι唐贩抠I賣中交易對(duì)象的真實(shí)性、交易目的的真實(shí)性、交易價(jià)格的真實(shí)性以及交易對(duì)象信用的真實(shí)度進(jìn)行調(diào)查，并向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款，就能有效地避免借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)、假按揭風(fēng)險(xiǎn)以及抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立按揭款等房產(chǎn)銷售款資金監(jiān)管制度，積極防止按揭款等房產(chǎn)銷售款挪用的發(fā)生。所謂房地產(chǎn)資金監(jiān)管（下稱資金監(jiān)管），是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，以保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。該監(jiān)管制度的根本目的在以保證某項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，從而保證工程順利完成，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購房人因得不到房屋停止向銀行支付按揭款，從而給銀行帶來極大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立和發(fā)展按揭保險(xiǎn)和擔(dān)保制度，不但可以避免因借款人出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)給銀行造成損失，還可以有效刺激住房消費(fèi)。

一方面，建立與完善商業(yè)保險(xiǎn)公司對(duì)住房抵押貸款的保險(xiǎn)制度。目前，我國已有商業(yè)保險(xiǎn)公司開辦了住房抵押貸款保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。結(jié)合我國的實(shí)際情況，我國應(yīng)立法鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)公司開辦信用人壽保險(xiǎn)和綜合保險(xiǎn)。信用人壽保險(xiǎn)是維持借款人正常還款能力的信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入失去部分或全部還款能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，既可解除購房者的后顧之憂，又可保證貸款銀行及時(shí)收回按揭款。綜合保險(xiǎn)則是將上述保證保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)組合在一張保單上，其手續(xù)和保險(xiǎn)費(fèi)比單獨(dú)購買相關(guān)保險(xiǎn)更簡便、更經(jīng)濟(jì)，有利于降低預(yù)購方的貸款成本并保護(hù)了銀行的權(quán)益。另一方面，成立政府住房抵押貸款擔(dān)保公司對(duì)借款人的貸款予以保證，降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，以保證按期實(shí)現(xiàn)其

債權(quán)。由于借款人向商業(yè)保險(xiǎn)公司購買保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)將大大增加其借款成本或其無力購買，此時(shí)由政府住房抵押貸款擔(dān)保公司為借款人的借款向銀行提供保證無疑是極好的解決辦法。由于由政府信用作為保證，政府住房抵押貸款擔(dān)保公司的保證較其他主體的保證更有可信度，易于被銀行接受，同時(shí)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，有利于更多的個(gè)人進(jìn)行住房信貸消費(fèi)。我國建設(shè)部、中國人民銀行已經(jīng)于2000年5月11日頒布了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對(duì)主要由政府牽頭設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司的設(shè)立，以及住房置業(yè)擔(dān)保的辦理等作出了規(guī)定，標(biāo)志著我國住房抵押貸款擔(dān)保體系的進(jìn)一步完善。

（四）其他建議。為了預(yù)防抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，防止開發(fā)商與購房人串通虛高房屋價(jià)值或者房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值或增值潛力，我們建議，銀行應(yīng)嚴(yán)把評(píng)估關(guān)，委托信譽(yù)好的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其提供按揭貸款服務(wù)的相應(yīng)樓盤的房屋價(jià)值或增值因素貶值因素等作出較為準(zhǔn)確的評(píng)估，以便準(zhǔn)確決定提供的按揭貸款成數(shù)，預(yù)防當(dāng)借款人不能按期償還按揭款本息時(shí)，銀行處置抵押物所獲得的款項(xiàng)不足清償貸款本息余額的風(fēng)險(xiǎn)；并且，在銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽署的委托評(píng)估協(xié)議中，應(yīng)明確約定由于其評(píng)估的重大過失造成銀行損失的賠償責(zé)任。

那時(shí)候買房要找一些關(guān)于按揭貸款的問題，找了好久終于找到一本電子書叫“廈門貸款攻略2015”，這是里面的一篇感覺不錯(cuò)分享給大家，可以很好的應(yīng)對(duì)按揭買房中遇到的一些風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)了，那本書在一個(gè)叫做廈融網(wǎng)的微信公眾號(hào)上可以下載