第一篇：市場(chǎng)調(diào)研流程

市場(chǎng)調(diào)研流程

市場(chǎng)調(diào)研的四大步：

第一、項(xiàng)目接手后首次通報(bào)會(huì)，由簽約負(fù)責(zé)人介紹企業(yè)的基本情況，初步明確調(diào)研的方向，開始布置針對(duì)企業(yè)的二手資料的搜集工作。

第二、收集到的資料通過小組會(huì)議討論，確定調(diào)研對(duì)象、調(diào)研方法、調(diào)查問卷或訪問提綱、數(shù)據(jù)處理方法，完成市場(chǎng)調(diào)研方案的策劃寫作。

第三、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，訪談或是問卷，進(jìn)行市場(chǎng)資料的收集。

第四、對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析得到調(diào)研結(jié)論。

流程詳解：

第一、確定市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目的主題

1、明確調(diào)研意圖。項(xiàng)目接手之后，成立了項(xiàng)目組，召開第一次見面會(huì)。由簽下此項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹委托策劃企業(yè)的基本情況，以及需要我們提供的服務(wù)項(xiàng)，并表明進(jìn)行調(diào)研的意圖，明確想要了解的問題。會(huì)議最后分配任務(wù)，給項(xiàng)目組大概三天時(shí)間來(lái)收集相關(guān)資料。

2、收集資料，分析問題的背景。查閱公司提供的資料、檢索該公司的網(wǎng)站及相關(guān)公司網(wǎng)站，查閱相關(guān)報(bào)刊及文獻(xiàn)，收集并整理以下的資料：

（1）企業(yè)資料。（2）產(chǎn)品市場(chǎng)資料（3）消費(fèi)者資料。

3、確定市場(chǎng)調(diào)研的主題。資料收集完成后，召開第二次會(huì)議，商討制定市場(chǎng)調(diào)研方案。在分析了解調(diào)研項(xiàng)目背景資料的基礎(chǔ)上，就策劃項(xiàng)目需求確定調(diào)研的目標(biāo)（大致分為以下幾類）：

（1）了解目前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和特征，特別是品牌競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀

（2）了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)策略和運(yùn)作方法、本品與競(jìng)品的渠道模式和渠道結(jié)構(gòu)

（3）了解消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的需求、消費(fèi)習(xí)慣、偏好以及對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的認(rèn)知和看法

（4）消費(fèi)者滿意度的調(diào)查，品牌命名、品牌喜好度測(cè)試等

第二、策劃市場(chǎng)調(diào)研方案

1、確定調(diào)研對(duì)象：

（1）、信息資料及來(lái)源界定：

同類企業(yè)（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）的相關(guān)資料、市場(chǎng)的背景資料。這些資料主要通過互聯(lián)網(wǎng)、委托企業(yè)獲得。

零售商與代理商經(jīng)營(yíng)情況資料。這些資料在委托方提供名錄后，通過又針對(duì)性的實(shí)地的調(diào)查獲得。

消費(fèi)者信息資料。這些資料要調(diào)查人員選定調(diào)查的個(gè)體對(duì)象后獲取。

（2）、調(diào)研的范圍界定

按照企業(yè)現(xiàn)有銷售渠道或想要開拓的目標(biāo)市場(chǎng)確定調(diào)研地，如主要市場(chǎng)在臨沂，那就調(diào)研臨沂的市場(chǎng)，若想開拓省內(nèi)其他市區(qū)的市場(chǎng)，那調(diào)研的地點(diǎn)就是想要開拓的市場(chǎng)。一般以城市為調(diào)查地，并以消費(fèi)群體聚集地為中心。

（3）、調(diào)研單位界定

零售商：商場(chǎng)的零售專柜經(jīng)營(yíng)者

代理商：經(jīng)銷商或?qū)Ｙu店經(jīng)營(yíng)者

消費(fèi)者：目標(biāo)群體

2、確定資料收集的方法

（1）、文獻(xiàn)法收集行業(yè)背景資料。

（2）、訪談法、觀察法獲取零售商、代理商的資料。

（3）、問卷法獲取消費(fèi)者的信息資料。

3、策劃調(diào)查問卷及調(diào)研提綱的內(nèi)容

（1）、調(diào)查問卷的內(nèi)容設(shè)計(jì)

問卷設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)調(diào)查結(jié)果會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，主要包括：

問卷結(jié)構(gòu)要包括前言、主題、結(jié)語(yǔ)三個(gè)主要部分、問卷形式采取開放性和封閉性相結(jié)合的方式、問卷內(nèi)容按照策劃需求來(lái)設(shè)計(jì)、主要問題的構(gòu)想

（2）、零售商與代理商的訪談提綱

訪談的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)圍繞以下的幾方面問題設(shè)定。

所銷售或代理的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)情況。包括銷售額、利潤(rùn)、進(jìn)貨周期、暢銷款式等。消費(fèi)者（顧客）的信息資料。包括顧客的年齡、職業(yè)、偏好、價(jià)位承受力，回頭客的多少，淡季與旺季，產(chǎn)品銷售情況等。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息資料。同類品牌產(chǎn)品的銷售情況與業(yè)績(jī)。

4、研究資料處理技術(shù)

（1）、關(guān)于數(shù)據(jù)信息錄入的技術(shù)

對(duì)于回收的問卷，項(xiàng)目組責(zé)成專人負(fù)責(zé)，在統(tǒng)一審核基礎(chǔ)上，首先要剔除無(wú)效的問卷，之后對(duì)問卷進(jìn)行統(tǒng)一的編碼，即將問卷中的開放題或半開放題的答案用標(biāo)準(zhǔn)代碼表達(dá)出來(lái)，便于電腦統(tǒng)計(jì)。為了確保原始碼表趨于完善，應(yīng)當(dāng)選擇不同地區(qū)，不同層次的問卷分別編制。對(duì)于可能出現(xiàn)的新碼，通過在原始碼表上留有補(bǔ)充余地，從而便于靈活加碼。數(shù)據(jù)錄入利用EXCEL工作簿完成。

（2）、關(guān)于數(shù)據(jù)信息分析技術(shù)

可以使用專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研軟件SPSS對(duì)問卷進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，也可以使用EXCEL軟件的統(tǒng)計(jì)分析功能進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

數(shù)據(jù)分析的方法：對(duì)于調(diào)研問題采用聚類分析（Cluster Analysis）、因子分析（Factor Analysis）、相關(guān)分析（Correlation Analysis）、SWOT分析方法進(jìn)行。

5、商議調(diào)研項(xiàng)目的組織安排并完成調(diào)研方案的撰寫。

確定參與調(diào)研的人員構(gòu)成。形成調(diào)研方案：

（1）確定調(diào)查目的。（2）確定調(diào)查的對(duì)象和調(diào)查單位。（3）確定調(diào)查內(nèi)容和調(diào)查表。（4）確定調(diào)查方式和方法。（5）數(shù)據(jù)分析方案。（6）其他內(nèi)容。包括確定調(diào)查時(shí)間，安排調(diào)查進(jìn)度，確定提交報(bào)告的方式，調(diào)查人員的選擇、培訓(xùn)和組織等。

第三、市場(chǎng)調(diào)研的執(zhí)行階段

1、對(duì)于市場(chǎng)同類企業(yè)的相關(guān)資料和市場(chǎng)的背景資料，通過查閱二手資料獲得，主要查詢方向：企業(yè)自有網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站、阿里巴巴官網(wǎng)、媒體介紹等

2、對(duì)于零售商與代理商調(diào)查：

（1）、由企業(yè)提供名錄，對(duì)名錄上的零售商或代理商進(jìn)行資料的整理，包括：地點(diǎn)、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、零售商的經(jīng)營(yíng)規(guī)模,被訪人信息、行程安排等，必要時(shí)候電話預(yù)約。

（2）、安排走訪行程，使走訪有章可循，提高走訪的效率。

（3）、設(shè)計(jì)好需要調(diào)查的問題，并整理成訪問提綱，包括開頭語(yǔ)、引導(dǎo)語(yǔ)、問題、致謝等部分，訪問時(shí)盡量按照提綱進(jìn)行，不要跳躍以免遺漏重要信息。

（4）、明確訪談?dòng)涗浫藛T，如果兩個(gè)人一組則分工協(xié)作，如果一個(gè)人一組那就需要自己記錄，一個(gè)人要把握好訪談的節(jié)奏，不要有明顯的停頓，也不要過于快讀，總之，做好訪談的記錄工作。

（5）、現(xiàn)場(chǎng)訪談，注意自己的措辭，要充分尊重被訪者，做好交談的引導(dǎo)工作，按照事先制定好的提綱進(jìn)行訪談，發(fā)現(xiàn)話題偏離后要及時(shí)調(diào)整，不要被被訪者牽著鼻子走，要掌握主動(dòng)。

（6）、結(jié)束后大致陳述一下題目和記錄的答案，看看被訪者有沒有異議或需要補(bǔ)充的地方，如果沒有向被訪者致謝并離開。

3、對(duì)于消費(fèi)者的調(diào)查：

（1）、按照調(diào)研計(jì)劃安排的時(shí)間，安排調(diào)研的行程。

（2）、帶著調(diào)查問卷出發(fā)。

（3）、到達(dá)指定地點(diǎn)后采取街頭攔截的方式邀請(qǐng)消費(fèi)者填寫問卷，在邀請(qǐng)過程中做到有禮有節(jié)，做好問卷的說(shuō)明工作，打消消費(fèi)者的疑慮，做好問卷的解釋工作，方便消費(fèi)者填寫問卷。

（4）、調(diào)查結(jié)束后向消費(fèi)者致謝并離開。

（5）、全部結(jié)束后，整理好問卷并回到公司。

第四、訪談和問卷的整理與統(tǒng)計(jì)分析

1、將收回的訪談?dòng)涗浐蛦柧磉M(jìn)行統(tǒng)一整理并篩選，將最終留下的記錄和問卷進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，對(duì)于訪談?dòng)涗洶凑站垲惙治鲞M(jìn)行量化的分類。

2、按照編號(hào)進(jìn)行問卷的錄入工作，錄入過程中要細(xì)心謹(jǐn)慎，保證數(shù)據(jù)的正確錄

3入，必要的話在每份問卷錄入過后進(jìn)行一次復(fù)查。

3、對(duì)錄入的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過Spss和Excel進(jìn)行，并將最終結(jié)果直觀的表現(xiàn)出來(lái)，分析的過程中要注意多種分析方法的綜合應(yīng)用，全面精確的分析第一手資料。

4、形成最終的調(diào)研報(bào)告。

第二篇：市場(chǎng)調(diào)研流程

市場(chǎng)調(diào)研的種類

1、項(xiàng)目前期發(fā)展調(diào)研

2、項(xiàng)目營(yíng)銷調(diào)研

3、項(xiàng)目推廣調(diào)研

1、項(xiàng)目發(fā)展調(diào)研

目的：針對(duì)項(xiàng)目的可行性、項(xiàng)目定位（產(chǎn)品、價(jià)格、物業(yè)類型）目的：針對(duì)項(xiàng)目的可行性、項(xiàng)目定位（產(chǎn)品、價(jià)格、物業(yè)類型）及業(yè)態(tài)規(guī) 劃的調(diào)研，為項(xiàng)目的前期策劃報(bào)告提供市場(chǎng)依據(jù) 劃的調(diào)研，對(duì)象：影響房地產(chǎn)決策的相關(guān)經(jīng)濟(jì)因素指標(biāo)的調(diào)研 對(duì)象： 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)的調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研（直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤與間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤）競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研（直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤與間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤）對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行深入的調(diào)研（地塊性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、交通、對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行深入的調(diào)研（地塊性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、交通、配套、優(yōu)劣勢(shì)等）配套、優(yōu)劣勢(shì)等）方法：實(shí)地考察法、文獻(xiàn)資料收集法 方法：實(shí)地考察法、2、項(xiàng)目營(yíng)銷調(diào)研

目的：針對(duì)項(xiàng)目的銷售策略及模式，對(duì)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象作深入的調(diào)研，目的：針對(duì)項(xiàng)目的銷售策略及模式，對(duì)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象作深入的調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃報(bào)告提供依據(jù) 對(duì)象：競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研（直接競(jìng)爭(zhēng)與間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤）對(duì)象：競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研（直接競(jìng)爭(zhēng)與間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤）營(yíng)銷模式的調(diào)研 營(yíng)銷策劃的機(jī)構(gòu)調(diào)研 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的調(diào)研及適合的營(yíng)銷模式 方法：實(shí)地考察法、人員訪談法 方法：實(shí)地考察法、3、項(xiàng)目推廣調(diào)研

目的：針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣主題、廣告語(yǔ)及運(yùn)用媒體組合進(jìn)行的調(diào)研，目的：針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣主題、廣告語(yǔ)及運(yùn)用媒體組合進(jìn)行的調(diào)研，為推廣思路提供依據(jù) 對(duì)象：區(qū)域市場(chǎng)的戶外、廣告、對(duì)象：區(qū)域市場(chǎng)的戶外、廣告、燈箱的調(diào)研 區(qū)域樓盤的主題廣告語(yǔ)的調(diào)研 區(qū)域樓盤的形象包裝的調(diào)研 推廣的媒體運(yùn)用組合的調(diào)研 推廣機(jī)構(gòu)的調(diào)研 方法：實(shí)地考察法、人員訪談法 方法：實(shí)地考察法、第二部分 調(diào)研流程

一、市場(chǎng)調(diào)研的目的1、明確市場(chǎng)調(diào)研的目的、2、了解調(diào)研對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作的影響、3、了解本次調(diào)研的范圍、二、市場(chǎng)調(diào)研的相關(guān)準(zhǔn)備工作

1、確定項(xiàng)目調(diào)研的對(duì)象

2、確定調(diào)研方法——實(shí)地考察法、電話問詢法、觀察法、座談會(huì)、隨機(jī)調(diào) 確定調(diào)研方法——實(shí)地考察法 電話問詢法、觀察法、座談會(huì)、實(shí)地考察法、研等等

3、制定調(diào)研工具——相關(guān)的表格、人員的安排等等 制定調(diào)研工具——相關(guān)的表格 相關(guān)的表格、4、調(diào)研時(shí)間的確定及區(qū)域的確定

三、市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容

1、開發(fā)背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（金融政策、土地政策等）相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（金融政策、土地政策等）房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況分析 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)測(cè)

2、對(duì)

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研流程

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研究

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研流程包括城市調(diào)研流程和專項(xiàng)調(diào)研流程

一、城市調(diào)研流程

城市調(diào)研又稱為普查調(diào)研，是對(duì)某個(gè)城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面，分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)，直觀了解該城市的發(fā)展?jié)摿Α?duì)企業(yè)的進(jìn)駐與否提供依據(jù)，且可為后期專項(xiàng)調(diào)研提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（一）、調(diào)研準(zhǔn)備階段: 1.成立市場(chǎng)調(diào)研小組

根據(jù)工作量，設(shè)立市場(chǎng)調(diào)研小組并確定小組人數(shù)，選出調(diào)研組長(zhǎng)。2.為本次調(diào)研定向

了解本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計(jì)劃，報(bào)部門經(jīng)理審批。注：

計(jì)劃應(yīng)包括預(yù)計(jì)調(diào)研時(shí)間、個(gè)人職責(zé)（區(qū)域、專項(xiàng)）等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預(yù)期效果等。

3.相關(guān)物料準(zhǔn)備

由專人準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格（包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介表、問卷等）、照相機(jī)、名片等。4.基礎(chǔ)信息收集 在售房地產(chǎn)項(xiàng)目。大型已成社區(qū)。

城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)發(fā)展等）。（二)、實(shí)地調(diào)研階段 1.按計(jì)劃開展工作

需著重調(diào)查的方向有：政府機(jī)關(guān)（包括統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。注：

此期間由調(diào)研組長(zhǎng)根據(jù)實(shí)際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)天工作進(jìn)度。具體工作包括：

a在售樓盤調(diào)查，b大型廠礦企業(yè)調(diào)查，c商業(yè)中心調(diào)查，d已成社區(qū)調(diào)查，e行政機(jī)關(guān)調(diào)查 2.及時(shí)、詳盡記錄信息

要求調(diào)研人員在進(jìn)行調(diào)研時(shí)盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，建議與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，為今后數(shù)據(jù)、信息支持作鋪墊。3.初步確定報(bào)告框架

當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報(bào)告寫作思路。4.服務(wù)內(nèi)部

調(diào)研過程中應(yīng)留意地塊信息和發(fā)展商信息，為市場(chǎng)拓展人員提供相關(guān)資料。5.周期性工作

對(duì)于普查調(diào)研，應(yīng)進(jìn)行周期性工作。具體周期根據(jù)城市不同而定（如半個(gè)月、一個(gè)月、一個(gè)季度等），調(diào)研所獲得信息應(yīng)及時(shí)輸入數(shù)據(jù)庫(kù)，予以信息更新。

（三）、報(bào)告寫作階段

確立報(bào)告寫作思路、模式及框架。

根據(jù)職責(zé)分工，由專人主筆報(bào)告寫作，其余人員進(jìn)行資料整理、錄入，并輔助寫作。初稿完成后由部門全體人員進(jìn)行審閱，并提出修改建議。

（四）、完成報(bào)告并向領(lǐng)導(dǎo)提案。

二、專項(xiàng)調(diào)研流程

專項(xiàng)調(diào)研是通過對(duì)項(xiàng)目及周邊信息的收集、統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行分析，為策略部門或發(fā)展商提供真實(shí)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目可操作性、風(fēng)險(xiǎn)性，使項(xiàng)目能更準(zhǔn)確的定位、操作。調(diào)研準(zhǔn)備階段

1.成立市場(chǎng)調(diào)研小組

根據(jù)工作量及緊迫性，設(shè)立市場(chǎng)調(diào)研小組，選出調(diào)研組長(zhǎng)，并確定小組人數(shù)。為本次調(diào)研定向

認(rèn)識(shí)本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計(jì)劃，報(bào)部門經(jīng)理審批。相關(guān)物料準(zhǔn)備

a根據(jù)出差人數(shù)及外出天數(shù)進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。

b由專人準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格、照相機(jī)、名片等?；A(chǔ)信息收集

有關(guān)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息（項(xiàng)目位置、發(fā)展商前期定位）

項(xiàng)目發(fā)展商基礎(chǔ)信息（包括公司規(guī)模、實(shí)力、曾運(yùn)作過的項(xiàng)目等）

項(xiàng)目所在城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等）。項(xiàng)目地塊調(diào)研

抵達(dá)目的城市后，所有成員必須立即前往項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

（途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟(jì)、在售樓盤、地塊等情況，為開展調(diào)研提供準(zhǔn)備）對(duì)地塊的調(diào)研包括地塊形狀、土質(zhì)、目前地上建筑物、坡度等。

注：

此期間由調(diào)研組長(zhǎng)根據(jù)實(shí)際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)天工作進(jìn)度。通過對(duì)項(xiàng)目地塊的了解，可以增強(qiáng)對(duì)本調(diào)研的認(rèn)識(shí)，并有目的性的開展工作。按計(jì)劃開展工作

需著重調(diào)查的方向有：政府機(jī)關(guān)（包括統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。具體工作包括: 地塊附近調(diào)查

地塊所在區(qū)域調(diào)查 整體城市調(diào)查 地塊附近調(diào)查

此區(qū)域的調(diào)查為項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)，主要包括地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)狀況、在售項(xiàng)目、已成小區(qū)等，生活配套包括醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場(chǎng)等。

注：

地塊附近是專項(xiàng)調(diào)研的重點(diǎn)，通過對(duì)周邊信息的收集、分析，更有助于認(rèn)識(shí)項(xiàng)目，做產(chǎn)品建議時(shí)更有針對(duì)性。7.地塊所在區(qū)域調(diào)查

此區(qū)域一般按經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r或區(qū)級(jí)行政劃分，需要調(diào)查方向包括：

區(qū)域政府部門（主要是所在區(qū)域居委會(huì)、村 委會(huì)等），了解區(qū)域人口、收入、從業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等基礎(chǔ)情況。

區(qū)域商業(yè)中心，大型生活配套。在售樓盤，大型已成社區(qū)。

注：

此階段調(diào)查可通過對(duì)基礎(chǔ)信息的分析，了解該區(qū)域的定位、檔次，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。整體城市調(diào)查 主要方向包括：

政府部門（包括規(guī)劃局、統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)局等），了解整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)狀況及項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來(lái)規(guī)劃。

城區(qū)商業(yè)中心，調(diào)查商業(yè)中心的消費(fèi)水平、消費(fèi)人群、地理位置等情況。

城區(qū)大型在售項(xiàng)目及大型已成熟社區(qū)。

城市大型企事業(yè)單位，了解各單位從業(yè)人員結(jié)構(gòu)（人口、性別、教育、收入水平等）。注：

對(duì)整個(gè)城市的調(diào)查需從多角度進(jìn)行了解，通過城市結(jié)構(gòu)劃分、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等了解項(xiàng)目發(fā)展方向并更能準(zhǔn)確定位。9及時(shí)、詳盡記錄信息

要求調(diào)研人員在進(jìn)行調(diào)研時(shí)盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，建議與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，方便為后期數(shù)據(jù)、信息取得支持。注：

通常在調(diào)研中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新，通過建立的人際關(guān)系可以方便對(duì)今后工作的支持。10總結(jié)每日工作

當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報(bào)告寫作思路。

報(bào)告寫作階段

確立報(bào)告寫作思路、模式及框架。

根據(jù)職責(zé)分工，由專人主筆報(bào)告寫作，其余人員進(jìn)行資料整理、錄入，并輔助寫作。初稿完成后由部門全體人員進(jìn)行審閱，并提出修改建議。

完成報(bào)告并向領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展商提案并為策略部門提供相關(guān)數(shù)據(jù)。

小 結(jié)

在市場(chǎng)調(diào)研階段，需注意：

市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果一般都是通過報(bào)告形式表現(xiàn)出來(lái)，報(bào)告應(yīng)由整個(gè)小組共同完成。形式包括：調(diào)研小組進(jìn)行討論，確定報(bào)告主線，由主筆人員完成；小組成員根據(jù)分工，每人負(fù)責(zé)某一專項(xiàng)寫作，再由主筆人員進(jìn)行貫穿、融合。

信息查詢可通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、年鑒、檔案等多種途徑。

已成社區(qū)的調(diào)查在市場(chǎng)調(diào)研中有很重要的作用，通過二手房?jī)r(jià)格、入住率、入住人口結(jié)構(gòu)等方面更能真實(shí)反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告撰寫 一切經(jīng)濟(jì)行為都是建立在市場(chǎng)之上，房地產(chǎn)也不例外。我們可以了解一下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程為：地塊的招排掛——開發(fā)商拿地——產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)——項(xiàng)目開工建設(shè)——項(xiàng)目銷（預(yù)）售——房屋交付——物業(yè)管理。

任何一個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法脫離市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)信息能對(duì)我們的決策指引方向。從市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)目前的供求關(guān)系、客戶偏好了解產(chǎn)品的發(fā)展方向、再通過綜合分析判斷市場(chǎng)走向。

服務(wù)環(huán)節(jié)

由此可以看出市場(chǎng)信息的重要性，可以說(shuō)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)業(yè)的先行兵。目前，我們的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)服務(wù) xx公司

公司通過調(diào)研報(bào)告所提供的信息，判斷該城市的成熟程度，決定是否進(jìn)駐。開發(fā)企業(yè)

開發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對(duì)于微觀方面則需要策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。此外，策劃公司有比較系統(tǒng)的評(píng)估系統(tǒng)，可對(duì)甲方項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。策劃部門

房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的支持，通過對(duì)市場(chǎng)信息的分析判斷，制定出更加準(zhǔn)確的營(yíng)銷策略。

寫作須知

明確調(diào)研報(bào)告寫作目的后，我們將對(duì)市場(chǎng)調(diào)研所采樣的信息進(jìn)行整理、加工，進(jìn)行報(bào)告寫作。需要重點(diǎn)說(shuō)明的是：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告并非是簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)羅列，應(yīng)在報(bào)告寫作前甚至調(diào)研開始前明確本次報(bào)告的寫作目的，對(duì)方對(duì)信息的要求是什么，有針對(duì)性的進(jìn)行寫作

基本框架

序言

主要起到開篇引入的作用。用大家比較感興趣或最為關(guān)心的話題，引出全篇報(bào)告，一般都要與房產(chǎn)、與本項(xiàng)目有直接關(guān)系。如果沒有找到此類話題，不能夠很好的切入報(bào)告，則此序言部分可以省略。

內(nèi)容包括：調(diào)查的目的，調(diào)查的組織及具體實(shí)施方案。**城市概況 主要內(nèi)容: 概況概述

位置、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點(diǎn)等要素，描述城市的顯著特點(diǎn)。行政劃分（附區(qū)劃圖）

盡可能要包括各行政區(qū)域的基本情況。人文

人口數(shù)量、外來(lái)人口數(shù)量、人口密度?? 教育

教育系統(tǒng)構(gòu)成；大、中、小學(xué)校數(shù)量及分布；整體或人均教育水平等。交通架構(gòu)（附主要路線圖）

公交系統(tǒng)

（線路、車輛、日運(yùn)旅客數(shù)量、出租車運(yùn)營(yíng)公司及車輛等數(shù)值說(shuō)明）鐵路系統(tǒng)（線路、年運(yùn)旅客數(shù)量、城市交通作用等方面）高速公路

（公路構(gòu)架、公路通車?yán)锍?、公路密度、城市交通作用等）港?/p>

（航線、吞吐量??）機(jī)場(chǎng)

（機(jī)場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、承載量?）小結(jié)

要起到承上啟下的作用，因此，要用盡量簡(jiǎn)單的話語(yǔ)將以上各點(diǎn)穿線，但要準(zhǔn)確的描述出城市的顯著特點(diǎn)，最好能引出第二章的經(jīng)濟(jì)狀況。**城市經(jīng)濟(jì)

綜述城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，包括GDP總值，突出產(chǎn)業(yè)等。[附圖]——近幾年城市GDP的圖 [例舉]——重點(diǎn)創(chuàng)收企業(yè)

企業(yè)名稱 公司主營(yíng)項(xiàng)目 名稱 公司主營(yíng)項(xiàng)目

1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

[附圖]——近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化圖，就圖給予分析

2、特色產(chǎn)業(yè)描述

主要輔證三產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化發(fā)展情況，主要描寫項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)，有助于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)以及定位等方面的分析。

3、人均生活水平

區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)買力的主要支撐點(diǎn)。

4、城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)

某市的恩格爾系數(shù)為 %，屬于 富裕/貧困 地區(qū)，其房地產(chǎn)方面??

5、小結(jié)

主要分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力水平等，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)判斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境及前景。**城市規(guī)劃

以下是分析未來(lái)城市發(fā)展方向的宏觀參考，更有助于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。具體寫作時(shí)仍然要圖文并茂，同時(shí)注意篩選與本項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃。城 市 規(guī) 劃 包 括

1、城市總體規(guī)劃

4、市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃

2、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃

5、本項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃

3、市政規(guī)劃

6、小結(jié)

通過上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向，結(jié)合城市整體規(guī)劃及項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

房地產(chǎn)發(fā)展

1、發(fā)展歷程

主要描寫本項(xiàng)目所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展史，以及未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期。上市場(chǎng)分析

2.1 價(jià)格

包括城市和項(xiàng)目所在區(qū)域的商品房市場(chǎng)的均價(jià)、增幅以及原因分析等 2.2 房地產(chǎn)投資情況 2.3 新開工結(jié)構(gòu)

2.4 房產(chǎn)供求

此部分內(nèi)容直接反映市場(chǎng)供求關(guān)系，是分析中的重點(diǎn)。

2.5 安居工程

安居工程的總體規(guī)劃，完成時(shí)間及規(guī)模等，分析其對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。2.6 二手房市場(chǎng)

包括城市和項(xiàng)目所在區(qū)域的二手房成交情況，如；價(jià)格、成交面積、成交數(shù)量等方面，以及對(duì)商品房市場(chǎng)的影響。

3、本以來(lái)市場(chǎng)分析

第五章 區(qū)域住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)

1、城區(qū)總述

總述城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)狀況

2、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計(jì)分析

2.1 部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣 2.2 部分成熟小區(qū)價(jià)格及戶型采樣

3、在售樓盤情況 3.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

名稱 開發(fā)商 占地面積 規(guī)劃面積 3.2 樓盤戶型價(jià)格分析 名稱 面積范圍 主力戶型 裝修 3.3 樓盤配套分析 名稱 內(nèi)部配套 3.4 樓盤定位分析 外部配套

容積率 綠化率 建筑形式 單價(jià)范圍

總價(jià)范圍

名稱 定位 客源 3.5 樓盤營(yíng)銷策略分析 名稱 項(xiàng)目分期 階段性策略 3.6 樓盤廣告投放分析 名稱 廣告投放途徑

策略及效果分析

小結(jié)

第六章 區(qū)域市場(chǎng)專向分析（有針對(duì)性選擇本章）城市商業(yè)市場(chǎng)專向分析

1.1 總體商業(yè)市場(chǎng)動(dòng)量變化以及需求趨勢(shì)

商業(yè)消費(fèi)及需求市場(chǎng)特點(diǎn)分析

1.2 上商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量及市場(chǎng)狀況盤點(diǎn) 商業(yè)供給量狀況分析 各城區(qū)城銷售比較

1.3 城區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分析 城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)氛圍 商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和檔次 商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì) 商品的種類和檔次 消費(fèi)群的構(gòu)成 個(gè)案分析 位置

建筑面積 開業(yè)時(shí)間 售價(jià) 主力戶型 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 物業(yè)管理相關(guān)收費(fèi) 賣點(diǎn)

優(yōu)惠政策 其它 備注

2、別墅專項(xiàng)分析

2.1現(xiàn)有在售別墅項(xiàng)目匯總統(tǒng)計(jì) 名稱 規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 2.2 區(qū)域別墅項(xiàng)目特點(diǎn)分析 建筑形式 戶型面積

小區(qū)建筑參數(shù) 價(jià)格

小區(qū)景觀分析 小區(qū)內(nèi)部配套 別墅建筑特點(diǎn) 戶型特點(diǎn) 別墅定位

2.3 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

客戶問卷調(diào)查分析

會(huì)根據(jù)項(xiàng)目不同情況設(shè)計(jì)問卷調(diào)查內(nèi)容，訪問完成后對(duì)各項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果說(shuō)明問題。分析時(shí)要根據(jù)問卷的內(nèi)容對(duì)提出問題進(jìn)行分類，部分相關(guān)聯(lián)項(xiàng)要進(jìn)行分類總結(jié)。

本項(xiàng)目分析

項(xiàng)目地理位置及物理環(huán)境分析 “ 地塊” 地理位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.1 地理位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 位置 區(qū)位 總用地面積

規(guī)劃性質(zhì) 總建筑面積

容積率

面積范圍 價(jià)格

建筑覆蓋率

綠地率 室外停車位

別墅總棟數(shù) 1.2地塊物理?xiàng)l件 地塊形狀

地塊角度 地塊高度 地基狀況

1.3 地塊環(huán)境總體特點(diǎn)的描述 項(xiàng)目配套分析 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 5＝達(dá)到理想狀態(tài);4＝高于正常水平； 3＝正常水平;2＝低于正常水平； 1＝遠(yuǎn)低于正常水平

注：

權(quán)重及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)常規(guī)的消費(fèi)者抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)所得；需要時(shí)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目不同情況，確定目標(biāo)消費(fèi)群后，做針對(duì)性調(diào)查。結(jié)合表格和打分情況進(jìn)行分析 項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目建議

1、整體建議

內(nèi)容包括：根據(jù)機(jī)會(huì)點(diǎn)，總述小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品、總價(jià)款、目標(biāo)客戶群體等的綜述。具體建議 定位

目標(biāo)客戶人群 小區(qū)規(guī)劃 景觀規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 銷售策略 廣告投放

第四篇：市場(chǎng)調(diào)研流程與方法

一、市場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)介

市場(chǎng)調(diào)研的定義：一種借助信息把消費(fèi)者、顧客及公共部門和市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的特定活動(dòng)--這些信息用以識(shí)別和界定市場(chǎng)營(yíng)銷的機(jī)會(huì)和問題，產(chǎn)生、改進(jìn)和評(píng)價(jià)營(yíng)銷活動(dòng)，監(jiān)控營(yíng)銷績(jī)效，增進(jìn)對(duì)營(yíng)銷過程的理解。

二、市場(chǎng)調(diào)研流程的11個(gè)步驟: 1.確定市場(chǎng)調(diào)研的必要性 2.定義問題 3.確立調(diào)研目標(biāo) 4.確定調(diào)研設(shè)計(jì)方案 5.確定信息的類型和來(lái)源 6.確定收集資料 7.問卷設(shè)計(jì)

8.確定抽樣方案及樣本容量 9.收集資料 10.資料分析

11.撰寫最終調(diào)研報(bào)告并演示

三、市調(diào)數(shù)據(jù)收集方法: ⒈家訪 訪問者在被訪問者家中進(jìn)行訪問。事先通過電話進(jìn)行預(yù)約

⒉購(gòu)物中心攔截訪問 在購(gòu)物中心的購(gòu)物者被訪問者攔住并邀請(qǐng)參加調(diào)查。訪問通常在大廳或公司大廳內(nèi)的儀器設(shè)備上進(jìn)行

⒊辦公室訪問 訪問者與企業(yè)業(yè)務(wù)主管或經(jīng)理預(yù)約，在被訪問者工作地進(jìn)行訪問

⒋傳統(tǒng)意義上的電話訪問 訪問者在他們家外的地方通過電話與家庭主婦或商業(yè)代表進(jìn)行訪問

⒌集中電話訪問 訪問者在一個(gè)數(shù)據(jù)收集公司辦公室里的一家小房間或一個(gè)工作區(qū)域，對(duì)每一位被訪問者進(jìn)行訪問。通常監(jiān)督人員將旁聽訪問者的操作情況以檢查他們是否正確的操作

⒍計(jì)算機(jī)輔助電話訪問 結(jié)合地區(qū)中心電話訪問形式，所有的問題被輸入電腦并顯示在屏幕上，然后由訪問者通過電話讀給被訪問者聽。訪問者直接將反饋的答案輸入計(jì)算機(jī)的程序中去

⒎全電腦化訪問

編制對(duì)問題進(jìn)行操作管理的計(jì)算機(jī)程序。被調(diào)查者通過使用鍵盤、觸摸計(jì)算機(jī)屏幕或使用一些其他方法，將他們自己的答案輸入電腦

⒏小組自我管理調(diào)查 被訪問者被集中起來(lái)組成一個(gè)小組。每一位被訪問者獨(dú)立完成自己的調(diào)查問卷，這種將被訪問者集中起來(lái)組成小組，在各自獨(dú)立進(jìn)行的方式能幫助訪問者節(jié)約人力、物力 ⒐留填問卷調(diào)查 訪問者將調(diào)查問卷留給被訪問者去完成。過一段時(shí)間，操作人員將返回獲取完成的調(diào)查問卷或者問卷被寄回訪問者處

⒑郵寄調(diào)查 訪問者將調(diào)查問卷寄給預(yù)先已聯(lián)系好的被訪問者，由被訪問者在完成問卷以后再寄回訪問者處。

四、市場(chǎng)調(diào)研在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用

在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)中必不可少的重要組成部分。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第1節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)驗(yàn)。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。

市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買力的情況。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)中所有階段加以研究。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性

我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的威脅。通過市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，企業(yè)界人士就把“非創(chuàng)新，即死亡”當(dāng)作自己的座右銘，以激勵(lì)自己不斷進(jìn)取。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對(duì)住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，人們對(duì)住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動(dòng)范圍也都發(fā)生了變化。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。最近我國(guó)住宅設(shè)計(jì)和建造的一項(xiàng)重大改革-----新的支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費(fèi)者出現(xiàn)新的要求情況下產(chǎn)生的，并在江蘇無(wú)錫市完成試點(diǎn)工程，且通過了有關(guān)部門鑒定。所以企業(yè)必須通過市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。

___現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。建造好的房屋由于符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面: a.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

1． 政治法律環(huán)境調(diào)查 :

（1）國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。

（2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。

（3）有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

2． 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查:

（1）國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，（2）包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。

（3）項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。

（4）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

（5）國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（6）居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

（7）項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

（8）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

（9）財(cái)政收支。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。這部分可以參考“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查”一章。

3． 社區(qū)環(huán)境調(diào)查:

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查

I． 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。

II． 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。

III． 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。

IV． 購(gòu)買行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

1． 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。

2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

3． 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。

4． 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率 5． 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

（3）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查

1． 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

2． 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化經(jīng)趨勢(shì)。

3． 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。

4． 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。

5． 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

6． 開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

7． 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。

（4）房地產(chǎn)促銷調(diào)查

1． 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。

2． 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

3． 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

4． 人員促銷的配備狀況。

5． 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。

6． 各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。

（5）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查

1． 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

2． 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。

3． 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

4． 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。

（6）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

1． 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。

2． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。

3． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。

4． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。

5． 對(duì)兌爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

6． 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。

7． 整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。

8．競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。

五、營(yíng)銷調(diào)研的程序 確定問題及調(diào)研目的→收集信息資料→初步調(diào)查→調(diào)查設(shè)計(jì)→選樣→現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查→資料分析→撰寫和提交調(diào)查報(bào)告

確定問題及調(diào)研目的

根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查來(lái)確定。

收集信息資料

資料可以分為兩類：初級(jí)資料或原始資料。指專為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)嶒?yàn)而得的資料；次級(jí)資料或二手資料，指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。如有適當(dāng)?shù)亩仲Y料并加以利用，可以節(jié)省大量人力、財(cái)力。

一手資料的來(lái)源

1、訪談法。直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士

2、問卷法。首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。

3、觀察和實(shí)證法。這是不少發(fā)展商、代理商作市場(chǎng)調(diào)查常用的辦法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)。

二手資料的來(lái)源

①政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。如各級(jí)政府公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等；

②同業(yè)公會(huì)、商會(huì)幾個(gè)種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料，如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等；

③市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營(yíng)企業(yè)所公布的資料。如各經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究院等；

④廣告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；

⑤國(guó)內(nèi)外大學(xué)的出版物；

⑥各種基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告；

⑦國(guó)內(nèi)外公共圖書館所公布的資料；

⑧公司本身有的各種資料。

資料信息內(nèi)容

v 土地使用資料搜集 v 項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集 v 人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集 v 公共設(shè)施資料搜集 v 商圈資料搜集 v 市場(chǎng)需求資料搜集 v 房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料搜集 v 銷售資料搜集 v 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料搜集 v 租金資料搜集 初步調(diào)查

1、研究搜集的信息材料

2、與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話

3、了解市場(chǎng)情況

客戶問卷調(diào)查表的設(shè)計(jì)

二項(xiàng)目個(gè)案調(diào)查表的設(shè)計(jì)

選樣

1、隨機(jī)抽樣法

2、計(jì)劃抽樣法

3、分層抽樣法

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查即按調(diào)查計(jì)劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和收集由他人整理過的次級(jí)資料?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。

資料分析

1、消費(fèi)者研究

2、市場(chǎng)研究

3、銷售分析與控制

4、產(chǎn)品研究

5、廣告研究

6、項(xiàng)目SWOT分析 撰寫和提交調(diào)查報(bào)告

一、市場(chǎng)背景分析

二、項(xiàng)目分析

三、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析

四、項(xiàng)目定位分析

五、項(xiàng)目規(guī)劃建議

六、投資回報(bào)分析

七、營(yíng)銷策略執(zhí)行方案

第五篇：市場(chǎng)調(diào)研協(xié)會(huì)活動(dòng)流程

市場(chǎng)調(diào)研協(xié)會(huì)活動(dòng)流程

活動(dòng)時(shí)間：2010年11月7日下午2點(diǎn)

活動(dòng)地點(diǎn)：逸苑 活動(dòng)主持人（4人）

工作人員（2人）活動(dòng)主題：為了促進(jìn)協(xié)會(huì)內(nèi)會(huì)員與干事之間的相互了解和認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)協(xié)會(huì)的集體凝聚力，為其以后更好的開展協(xié)會(huì)工作。

活動(dòng)道具：數(shù)碼相機(jī)

塑料袋

白紙

彩筆（粉筆）

六個(gè)紙簍（桶子）

繩子

一、開場(chǎng)白：1.問候語(yǔ)和歡迎詞，主持人自我介紹

2.陽(yáng)光工作小組介紹

3.強(qiáng)調(diào)活動(dòng)的四項(xiàng)基本要求：手機(jī)關(guān)機(jī)或調(diào)成靜音，不遲到早退，他人發(fā)言時(shí)保持安靜，全身心投入到活動(dòng)中。

二、熱身活動(dòng) 1.病毒傳染

招募一名志愿者，作為“病毒”?！安《尽钡娜蝿?wù)是在規(guī)定的時(shí)間和規(guī)定的區(qū)域內(nèi)將除主持人以外的所有參與者感染成為“病毒”。當(dāng)“病毒”接觸到任意一個(gè)人都會(huì)使他感染成“病毒”，此時(shí)“病毒”必須手牽手一起去感染其他的同學(xué)。當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，若“病毒”成功的將所有人感染成病毒，則完成任務(wù)；若依舊有同學(xué)沒有成為“病毒”，則任務(wù)失敗，被感染成“病毒”的同學(xué)就得接受懲罰。

2.我是將軍

全組成員按“123”分組報(bào)數(shù)，然后每組再商議選出一位“將軍”。將軍上前線作戰(zhàn)時(shí)，必須得進(jìn)行誓言宣告：你有沒有信心戰(zhàn)勝敵人；你愿不愿意承擔(dān)一切后果；你能不能接受士兵的指責(zé)。

然后作為后備力量的士兵，則得給將軍運(yùn)送物資。必須每組每次派一個(gè)代表給將軍運(yùn)送物資。當(dāng)任意兩組將軍得到物資后，另外一組必須在十秒鐘內(nèi)送到物資，否則該將軍在該輪壯烈犧牲一次。然后，我們會(huì)累積失敗次數(shù)來(lái)判斷勝負(fù)，戰(zhàn)敗次數(shù)最多的一組接受懲罰。

（兩副眼鏡，一塊手表，一架紙飛機(jī)，兩張一塊的人民幣，四部諾基亞手機(jī)，三個(gè)異性的擁抱，一件外套，一只白色的左鞋，一只黑色的右鞋）

3.蘇東坡的故事

游戲目的:熱場(chǎng)活動(dòng),讓成員興奮起來(lái).游戲規(guī)則：首先讓大家圍成一個(gè)圈，盡量男女同學(xué)間隔站。然后同學(xué)都按照主持人的手勢(shì)擺好。左手?jǐn)傞_，右手的食指點(diǎn)在你旁邊同學(xué)的左手上面。之后我們主持人會(huì)念一段蘇東坡的故事，當(dāng)念到有“竹”字時(shí)，所有成員左手盡可能的抓住別人的食指，右手縮回來(lái)避免被人抓到。然后，大家一定要記住你抓住旁人手指的次數(shù)，然后我們會(huì)把被抓次數(shù)最多的同學(xué)，請(qǐng)出來(lái)給我們表演節(jié)目。

蘇東坡是宋代著名的文學(xué)家，詩(shī)詞文章都很好，另外，他是個(gè)文人，也很風(fēng)雅，特別喜歡寫詩(shī)，此外還特別喜歡竹子，為什么喜歡呢？因?yàn)橹娱L(zhǎng)的又高又直，而且當(dāng)中是空的，中間有竹節(jié)，所以我們經(jīng)常形容它是正直的，虛心的和有氣節(jié)的。因?yàn)橄矚g，所以蘇東坡在他家花園里種了許多的花和竹子。另外，他還是個(gè)美食家，他特別喜歡吃肉，而且擅長(zhǎng)燒肉，所有有道名菜，他的名字命名為東坡肉，因?yàn)檫@兩個(gè)愛好，他寫了一首打油詩(shī)：平生喜食肉，平生愛種竹。偏愛紅燒肉，更愛青青竹。寧可事無(wú)肉，不可居無(wú)竹。若想有肉又有竹，天天竹筍紅燒肉。

三、主題活動(dòng) 1.投籃歷險(xiǎn)記

首先，大家按“123”分組報(bào)數(shù)。然后，每組必須是異性背著異性（可以視分組情況調(diào)整），從起點(diǎn)經(jīng)過一系列的指令，完成指令的要求，到達(dá)終點(diǎn)線，然后被背的同學(xué)將手中的紙團(tuán)扔進(jìn)紙籃中。我們會(huì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，比較那組投中的數(shù)目最多。當(dāng)投中數(shù)目最少的那組，則要接受懲罰。必須強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，被背的人不能掉下來(lái)，如果中途掉下來(lái)的話，則要重新回到起點(diǎn)，下一組重新開始。路障設(shè)計(jì)（在原地轉(zhuǎn)三圈，向前跳三下，在原地從1數(shù)到10，跨過繩索等等）

2.盲人與拐杖

首先，我們還是按“12”分組報(bào)數(shù)，然后報(bào)“1”的圍成一個(gè)圈，報(bào)“2”的站在圈內(nèi)再圍成一個(gè)圈，面朝外。我們報(bào)“1”的同學(xué)就是拐杖，拐杖是不能說(shuō)話的。報(bào)“2”的就是盲人，所以我們會(huì)用塑料袋把你們的眼睛蒙上。然后，內(nèi)圈的同學(xué)原地轉(zhuǎn)三圈。之后，外圈的同學(xué)開始轉(zhuǎn)動(dòng)，當(dāng)我們主持人說(shuō)停的時(shí)候就對(duì)準(zhǔn)你前面的一個(gè)盲人站好。然后，就由拐杖帶領(lǐng)盲人，走過一段崎嶇的人生道路。當(dāng)完成這個(gè)任務(wù)后，盲人要憑在這個(gè)過程中的感受，通過握手的形式去找到你的拐杖。

（在道路中也可以設(shè)立一些路障，如在原地轉(zhuǎn)三圈，在石板凳上坐五秒鐘，摘取一片樹葉等等）

四、活動(dòng)總結(jié)