第一篇：買房基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。

房地產(chǎn)的形態(tài)：

1、單純的土地；

2、單純的房屋；

3、土地和房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等)。

房地產(chǎn)按類型分為：

1、住宅用(70年)；

2、生產(chǎn)用(50年)；

3、經(jīng)營(yíng)用(鋪面等，50年)；

4、行政用(市政府、法院等，50年)；

5、其他用(學(xué)校，博物館等)。

二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：

1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；

2、房屋的開發(fā)和建設(shè)；

3、地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；

6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；

7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。

三、房地產(chǎn)的特性

1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。

四、房地產(chǎn)的前景

1、城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，形成對(duì)房屋越來(lái)越高的需求。2010年城市人口達(dá)6。1億，每年需新建住宅3。27億㎡；

2、人口流動(dòng)增加形成對(duì)住宅的需求；

3、居民消費(fèi)水平的提高；

4、城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求；

5、深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)對(duì)住宅的需求。

6、政府改革深化內(nèi)需

1）、取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化；

2）、開發(fā)二手房市場(chǎng)；

3）、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶；

4）、下調(diào)稅費(fèi)，出臺(tái)法律法規(guī)，激勵(lì)住房需求。

五、五證兩書

（一）、《建筑用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

（二）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

（三）、《國(guó)有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

（四）、《建設(shè)工程開工證》 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋

1權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

（五）、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

（六）、“兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》

名詞解釋

一、基本參數(shù)

復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)；

錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度)；

開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m~3。9m較舒適)；

層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2。9m)；凈高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2。7m)；

戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；

建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。

三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。

二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念

房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。

房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。

房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。

共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。

房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。過(guò)戶：即更換房屋承租人姓名。

三、與面積有關(guān)的概念

建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積

公攤面積：

1、公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。

結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。

使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。

實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)面積 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 * 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 ÷ 套內(nèi)建筑面積總和 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。

建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。

四、與銀行貸款有關(guān)概念

按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。按揭所用材料：

1、身份證復(fù)印件；

2、戶口本復(fù)印件；

3、結(jié)婚證復(fù)印件；

4、學(xué)歷證復(fù)印件；

5、收入證明；

6、購(gòu)房合同復(fù)印件；

7、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

8、三個(gè)月的連續(xù)稅單；

9、固定資產(chǎn)的發(fā)票；

10、借款申請(qǐng)表。

契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所定契約按房?jī)r(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費(fèi)。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的專門稅種，也是購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)，約為房?jī)r(jià)的1。5%

五、與住宅相關(guān)的概念

公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)門獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個(gè)可以單獨(dú)使用的套房，里面一應(yīng)俱全。

花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫(kù)樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。雙拼：連拼，疊拼。

商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時(shí)從事商業(yè)活動(dòng)的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。

經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)

性：是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言即比市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。

六、經(jīng)濟(jì)適用房

我國(guó)在1998年房改的同時(shí)就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%~3%，市場(chǎng)利潤(rùn)被限在3%以下。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成 ·住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)； ·審查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； ·住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； ·建設(shè)工程費(fèi)； 以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1%~3%的管理費(fèi)。貸款利息、稅金3%以下利潤(rùn)。商品房除以上8項(xiàng)外，還有行政事業(yè)性收費(fèi)(如小區(qū)營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，人防建設(shè)費(fèi)等)，土地出讓金其利潤(rùn)不受限制，由市場(chǎng)決定。

經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同 ·獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金； ·成本結(jié)構(gòu)不同； ·租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購(gòu)買條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購(gòu)買對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購(gòu)買對(duì)象和條件不受限制； ·價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。經(jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)?與商品房有什么不同? 居民個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人； 房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。

銷售技巧

一、購(gòu)房客戶的類型、特征，如何應(yīng)付

1、理智穩(wěn)健型(40歲左右)特征：考慮問(wèn)題深思熟慮、冷靜、穩(wěn)健，不易被推銷員言辭打動(dòng)，認(rèn)為疑點(diǎn)的地方一定要搞清楚 措施：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)，公司性質(zhì)、實(shí)力。獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，出奇制勝。有理有據(jù)，虛心解決問(wèn)題。

2、熱情沖動(dòng)型(年輕男性較多)特征：天性愛激動(dòng)，易受外界慫恿和刺激。措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%

3、沉默寡言型 特征：出言謹(jǐn)慎，外表反應(yīng)冷漠。措施：靜、引導(dǎo)。親切誠(chéng)懇態(tài)度拉近感情。

4、憂柔寡斷型 特征：猶豫不決，反反復(fù)復(fù)。措施：從我的角度堅(jiān)決的給他自信，讓客戶慢慢產(chǎn)生依賴于幫他的決定，分析清楚。

5、喋喋不休型 特征：過(guò)分小心，想用言語(yǔ)說(shuō)服你 措施：取得信任，加強(qiáng)產(chǎn)品信心、不會(huì)跑 適當(dāng)引導(dǎo)，適當(dāng)快刀斬亂麻，交定金一定要快，無(wú)后悔余地。

6、盛氣凌人型 特征：趾高氣昂、嚇唬、態(tài)度拒人于千里之外，外強(qiáng)中干。措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點(diǎn)，不抵怵。

7、求神問(wèn)卜型 特征：做決定之前找風(fēng)水先生，決定權(quán)取決于此(別人手中)措施：不要否定他的世界觀，以現(xiàn)代觀點(diǎn)配合其風(fēng)水觀。適時(shí)提醒他一下，可接觸些了解些談得來(lái) 先肯定在否定，否定時(shí)強(qiáng)調(diào)任的價(jià)值。

8、畏首畏尾型 特征：前怕狼后怕虎，一個(gè)問(wèn)題反復(fù)憂慮，缺乏經(jīng)驗(yàn)，考慮太多。措施：有力的業(yè)績(jī)品質(zhì)和保證，強(qiáng)調(diào)肯定，不必產(chǎn)生其他想法。

9、神經(jīng)過(guò)敏型 特征：悲觀、什麼事都能刺激他。措施：慎言 少說(shuō)話、少說(shuō)多聽，重點(diǎn)嚴(yán)肅說(shuō)服

10、斤斤計(jì)較型(似5)特征：心思細(xì)膩，什麼都想要，想占便宜。措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調(diào)價(jià)，強(qiáng)調(diào)已經(jīng)有優(yōu)惠

11、借故拖延 特征：個(gè)性遲疑，推三推四。措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過(guò)閑人、市調(diào)，回答者：

企業(yè)管理不分大小。在合理核算財(cái)務(wù)成本和企業(yè)盈利目標(biāo)后，用政策、制度激勵(lì)員工去創(chuàng)造性發(fā)揮，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最優(yōu)化。員工能掙著錢了，企業(yè)也利潤(rùn)不菲了?；卮鹫撸嚎茨闼诘貐^(qū)的房產(chǎn)情況而定，房屋換手率，中介費(fèi)用收取狀況，店面設(shè)立，人員培訓(xùn)。如果是簡(jiǎn)單的個(gè)體單店，主要就是做店面。

第二篇：買房基礎(chǔ)知識(shí)：公積金貸款

買房基礎(chǔ)知識(shí)：公積金貸款

http:// 2011-06-27 11:14 來(lái)源：愛房網(wǎng)

摘要：住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。

愛房網(wǎng)資訊頻道6月27日建立職工住房公積金是我國(guó)推行住房制度改革的一項(xiàng)措施，目的在于由國(guó)家、集體、個(gè)人三方共同負(fù)擔(dān)，解決職工住房困難。住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利，均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)公積金貸款。

公積金貸款流程：

1、貸款人申請(qǐng)住房公積金貸款需到銀行提出書面申請(qǐng)，填寫住房公積金貸款申請(qǐng)表并如實(shí)提供下列資料：

(一)申請(qǐng)人及配偶住房公積金繳存證明;

(二)申請(qǐng)人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留證件)，婚姻狀況證明文件;

(三)家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明及其它對(duì)還款能力有影響的債權(quán)債務(wù)證明;

(四)購(gòu)買住房的合同、協(xié)議等有效證明文件;

(五)用于擔(dān)保的抵押物、質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處置權(quán)人同意抵押、質(zhì)押的證明，有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明;

(六)公積金中心要求提供的其他資料。

2、對(duì)資料齊全的借款申請(qǐng)，銀行及時(shí)受理審查，并及時(shí)報(bào)送公積金中心。

3、公積金中心負(fù)責(zé)審批貸款，并及時(shí)將審批結(jié)果通知銀行。

4、銀行按公積金中心審批的結(jié)果通知申請(qǐng)人辦理貸款手續(xù)，由借款人夫妻雙方與銀行簽訂借款合同及相關(guān)的合同或協(xié)議，并將借款合同等手續(xù)送公積金中心復(fù)核，公積金中心核準(zhǔn)后即劃撥委貸基金，由受托銀行按借款合同的約定按時(shí)足額發(fā)放貸款。

5、以住房抵押方式擔(dān)保的，借款人要到房屋坐落地區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，抵押合同或協(xié)議由夫妻雙方簽字，以有價(jià)證券質(zhì)押的，借款人將有價(jià)證券交管理部或盟中心收押保管。

第三篇：買房知識(shí)

一位資深銀行信貸部 員工的肺腑之言。

爆料的風(fēng)險(xiǎn)很大，所以選擇匿名

一、銀行的選擇

1、一手房

如果你所購(gòu)買的是一手房，即在開發(fā)商手中買過(guò)來(lái)的期房(是就未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的房子)，所能選擇的貸款銀行非常有限，因?yàn)槭艿介_發(fā)商所開發(fā)的樓盤是否在哪家商業(yè)銀行辦理準(zhǔn)入的限制，比如：A開發(fā)商所開發(fā)的B花園，在工行、建行已辦理好樓盤的準(zhǔn)入，那么你只能選擇工行或建行，如果只有在工行準(zhǔn)入，那么你只能唯一選擇工行了，就要看開發(fā)商辦理樓盤準(zhǔn)入的情況而定。在這里就要注意了，建議準(zhǔn)業(yè)主們?cè)趦杉毅y行以上申請(qǐng)房屋按揭，因?yàn)槭芩^的“貸款額度規(guī)模限制”，即使商業(yè)銀行審批通過(guò)你的按揭申請(qǐng)，也未必能放款或即時(shí)放款，這樣會(huì)影響到開發(fā)商交樓給你。

2、二手房

如果你所購(gòu)買的房屋是二手房，即在個(gè)人或法人(非開發(fā)商，前手已辦理好房地產(chǎn)權(quán)證的房子)，你可選擇的貸款銀行較多，你可去多家商業(yè)銀行問(wèn)問(wèn)，是否接納二手房貸款申請(qǐng)，條件如何，你可比較一下，哪個(gè)劃算些，當(dāng)然，你也可以向多家銀行申請(qǐng)貸款，這個(gè)就需要你所購(gòu)房屋的前手配合(技巧：你和前手談，向多家銀行申請(qǐng)的好處是哪家銀行批復(fù)快，哪家放款先，你就在哪家辦理貸款，這樣前手自然得到尾款也快)。

二、銀行貸款利息及費(fèi)用

1.利率

銀行的貸款以中國(guó)人民銀行當(dāng)時(shí)的存貸款利率基數(shù)所定，以自身管理層的決策定價(jià)，對(duì)基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)，一般浮動(dòng)值在+-50%之間。比如：10年期的房貸，應(yīng)參照中國(guó)人民銀行5年期以上貸款年利率7.05%(2011年07月07日調(diào)整數(shù)據(jù)，具體的數(shù)據(jù)可上網(wǎng)查)，上浮指是的加碼，下浮指打折，如上浮20%，實(shí)際年利率=五年期以上貸款7.05%×(1+20%)=8.46%。這個(gè)浮動(dòng)值一般是由商業(yè)銀行的總行類機(jī)構(gòu)所定，很難有得講價(jià)，這是要走多幾家銀行的原因所在，有時(shí)會(huì)相差好遠(yuǎn)，所要注意的是，我上面的例子是年利率，但有些銀行是以月利率計(jì)算，所以你就要折算一下，月利率=年利率÷12，不要給數(shù)字迷糊了你。

2、費(fèi)用

(1)一手房所需要的費(fèi)用較少，其中包含律師見證費(fèi)(或公證費(fèi))、貸款印花稅、房管部門查檔、抵押費(fèi)、代辦費(fèi)。律師見證費(fèi)就是你和銀行所簽貸款合同由第三方人來(lái)證明法律的真實(shí)性，一般計(jì)算方法是你的貸款額的0.1%~1%，這個(gè)你看你的口水了，你口水多到把銀行淹了，那你肯定是最優(yōu)惠的;貸款印花稅這個(gè)不用說(shuō)了，這個(gè)交國(guó)家的，5元錢，相信這個(gè)沒人講價(jià);房管部門查檔、抵押費(fèi)這是當(dāng)?shù)胤抗懿块T的霸王條款，房管部門怎么收你就得怎么交，這個(gè)沒得商量的;代辦費(fèi)用就是律師或其他人幫你和銀行跑腳辦理抵押登記手續(xù)的費(fèi)用，這個(gè)有得商量的。如果還有其他費(fèi)用，肯定是銀行或是和銀行有利益分成關(guān)系的了，這個(gè)地球人應(yīng)該懂的吧。

(2)二手房所需承擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目比較多，除了一手房的費(fèi)用外，還有二手房評(píng)估、房屋按揭貸款保險(xiǎn)、二次查檔等。二手房評(píng)估一般是由銀行指定的房產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估，這樣才能通過(guò)房屋抵押手續(xù)，可商量的，最低可打3折，也要看當(dāng)?shù)厍闆r，技巧是不要發(fā)票能更低些;房屋按揭貸款是銀行的保障條款，說(shuō)白了就是你的房屋因?yàn)?zāi)害或是倒塌之類的事故，銀行沒了抵押物，就找保險(xiǎn)公司要錢，這個(gè)買了對(duì)自己也好，費(fèi)用呢，可以商量，看你的關(guān)系和口水了;二次查檔，還是房管部門的霸王餐，不說(shuō)了;

(3)還有些附加費(fèi)用，如理財(cái)費(fèi)、按揭費(fèi)、額度占用費(fèi)，那銀行的附加費(fèi)用或是房產(chǎn)中介、銷售公司無(wú)中生有的費(fèi)用，這些費(fèi)用的處理就見人見智了，有一點(diǎn)提醒大家的是，國(guó)家曾出臺(tái)過(guò)一些什么文件，說(shuō)房貸不能夾帶理財(cái)產(chǎn)品一起銷售的。

三、貸款所需資料

1.身份證，如是已婚人士就要夫妻兩人的身份證，當(dāng)然，要是聯(lián)名的，那就要更多人的身份證;

2.戶口本，這個(gè)沒什么好說(shuō)的，注意的是有些銀行如果你不是戶主，那戶主的信息頁(yè)和登記卡都要復(fù)印;

3.婚姻證明，也就是結(jié)婚證、離異證、未婚證明;

4.工作證明，某些銀行有特定格式的，或是要有某些要素的，這個(gè)要問(wèn)清楚銀行;

5.流水帳，就是你收入的證明;

6.非當(dāng)?shù)貞艏倪€需提供當(dāng)?shù)氐囊荒昶谝陨系纳绫v史證明或是個(gè)人納稅證明;

7.查檔證明，這個(gè)查檔證明是去房管部門查詢你有沒有房屋權(quán)屬記錄，就是查你有沒有房子，如有為幾套之類的，要這要自己去房管部門辦理;

8.銀行所需的其他資料;

四、貸款利息的計(jì)算方法

房屋貸款的利息計(jì)算方法有兩種，一種是等額本息每月，另一種是等額本金每月。等額本息的計(jì)算方法和火箭的公式差不多，本人工作那么多年一直沒用懂，只知道用階梯公式把利息和本金的和值每月相加都是一樣的，具體自己百度。等額本金額就比較簡(jiǎn)單，就是把你的貸款本金除以你的貸款月數(shù)，然后加上當(dāng)月利息，這樣是首月最多，以后每月遞減，也中遞減還款法。下列以貸款100萬(wàn)，20年，以實(shí)際利率8%計(jì)算，大家看看兩種還款法的區(qū)別：

等額本息 等額本金

每月還款 每月8384.64元 首月10833.66元/末月4194.44元，平均為7514.05元

貸款總利息 1007515.91 803373.50

從上表可以看出，等額本金20年下來(lái)所付的利息較少，但剛開始還款壓力較大，等額本息還款壓力相對(duì)較小，但所付利息較多。如何選擇，這就看你的收入情況來(lái)定了，這兩種還款方式可自由選擇，你不選擇，銀行會(huì)默認(rèn)你是選擇等額本息。提示一點(diǎn)，網(wǎng)上有好多網(wǎng)站可以下載銀行按揭計(jì)算器，你可以下載來(lái)為自己算算。

五、貸款手續(xù)

1.兩方簽定房屋(或預(yù)售房)買賣合同，當(dāng)然，這只是意向性合同，不要先去過(guò)戶，也不要交首期，訂金這就看你和前手的談的條件了。

2.向銀行提交貸款申請(qǐng)，有些銀行強(qiáng)制你要把首期款放在他那，這點(diǎn)怎么處理就見人見智了;期間銀行接納你的申請(qǐng)后，如資料不齊全或不充足會(huì)要求你追加提供，一般審批時(shí)間會(huì)在2周左右;有些銀行會(huì)在你申請(qǐng)貸款時(shí)會(huì)要求你辦信用卡、理財(cái)、投資之類的，盡可能的能推就推，那些可能是吸錢的陷井。

3.當(dāng)銀行審批通過(guò)后(是同意你的貸款申請(qǐng)，不是同意給你放款)，這時(shí)你就要注意了，你要問(wèn)清銀行經(jīng)辦人員，你的貸款如抵押辦妥后，能安排什么時(shí)間給你放款，至少大概給個(gè)時(shí)間，確定后，你就可以去辦理過(guò)戶，首期款給付。這里又要注意了，一般銀行是要求首期款在辦理行給付的，你在別的行給付辦理行是不承認(rèn)的。

4.與銀行簽定貸款合同，繳交各種費(fèi)用，辦理抵押、保險(xiǎn)。簽定貸款合同時(shí)，你要看清楚里面的條款，因?yàn)殂y行經(jīng)辦人員大部分都是批量做這些貸款合同的，錯(cuò)漏是難免的。

5.辦理抵押手續(xù)、保險(xiǎn)手續(xù)。

6.放款，有些銀行需要客戶再去一次銀行做放款的申請(qǐng)的。放款后，記得向銀行索要一份屬于你的貸款合同、借據(jù)，二手房就還有保險(xiǎn)單、評(píng)估書、發(fā)票等。還有復(fù)印兩件房產(chǎn)證復(fù)印件，記得要銀行加蓋行政公章，因?yàn)橛行C(jī)關(guān)部門辦事時(shí)需要。

六、完啦，不要看啦，你已成為房奴了，努力賺錢還房款吧。

第四篇：買房合同書

售房協(xié)議書

出賣人（甲方）：購(gòu)買人（乙方）：身份證號(hào)聯(lián)系電話：聯(lián)系地址：

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的就寧河佳苑商住樓前期預(yù)售達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方以出讓方式取得位于和政縣原縣醫(yī)院，編號(hào)為和國(guó)用（2010）第14-11號(hào)地塊的土地使用權(quán)。土地面積平方米，規(guī)劃用途為商住。

二、甲方已經(jīng)臨夏州建設(shè)局批準(zhǔn)，取得商品房預(yù)售許可證。

三、乙方購(gòu)買的商品房位于和政縣原醫(yī)院寧河佳苑商住樓單元層號(hào)。甲方暫測(cè)該房屋面積為平方米，最終面積以房產(chǎn)部門核定為準(zhǔn)，房號(hào)以公安機(jī)關(guān)核定為準(zhǔn)。

四、該商品房建筑面積單價(jià)：￥元/m2。銷售總價(jià)人民幣：仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整（￥）。銷售總價(jià)以房產(chǎn)部門核定的最終建筑面積乘以單價(jià)為準(zhǔn)計(jì)算。

五、雙方約定，購(gòu)房定金為元整，乙方應(yīng)當(dāng)在簽訂合同時(shí)一次性付清。

六、如乙方未能在本合同規(guī)定的日期內(nèi)向甲方交付房款，即視為放棄合同中規(guī)定的所有權(quán)益，甲方有權(quán)將該房產(chǎn)另行出售，無(wú)需通知認(rèn)購(gòu)方。

并要求乙方承擔(dān)合同價(jià)款3%的違約金。

七、甲方根據(jù)施工整體安排，在2013年12月31日前向乙方音樂會(huì)所購(gòu)買房屋。

八、本合同不得私下轉(zhuǎn)讓，若乙方轉(zhuǎn)讓購(gòu)買房產(chǎn)，需征得甲方同意。（轉(zhuǎn)名給父母、夫妻、女兒的除外，但應(yīng)提供有關(guān)戶籍證明文件）。乙方如需要申請(qǐng)更換所購(gòu)買的房屋，順向甲方局面申請(qǐng)，由甲方協(xié)商安排，友上變更在正式合同備案前均僅限一次，合同備案后需向甲方交納變更手續(xù)費(fèi)。

九、乙方應(yīng)確保其通訊及聯(lián)系電話正確無(wú)誤。如乙方變更通訊地址及聯(lián)系電話，應(yīng)于變更后5日內(nèi)局面通知甲方。如由于乙方的原因，導(dǎo)致甲方不能聯(lián)系乙方，無(wú)法輸相關(guān)手續(xù)而產(chǎn)生的一切責(zé)任，均由乙方負(fù)責(zé)。

十、暖氣、自來(lái)水，不收取開口費(fèi)，預(yù)售合同簽訂后房?jī)r(jià)不變。

十一、合同須乙方本人親自簽署，如有他人代簽須提供有效委托文件。

十二、本合同一式三份，自簽訂之日起生效，并具有同等法律效力?！渡唐贩抠I賣合同》輸備案后本合同書即無(wú)效。

甲方：甘肅吉慶房地開發(fā)有限責(zé)任公司（蓋章）

法人代表（簽字）：

乙方（簽字）：年月日

第五篇：買房注意事項(xiàng)

步驟/方法

1.1 開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的；2.2

開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

3.3 經(jīng)營(yíng)行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗(yàn)核了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。

4.4 在簽訂合同時(shí)，一是要選用國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)合同。

5.5 如果你買的是住宅，在交房時(shí)，要向開發(fā)商索取《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。相關(guān)費(fèi)用注意除了樓上那位說(shuō)的外，還有交易費(fèi)和測(cè)量費(fèi)，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購(gòu)買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買人.