第一篇：商業(yè)綜合體租賃面積計(jì)算原則(0612)

附件3-8/附件9 萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體租賃面積計(jì)算原則

【用途】3-8用于合同簽約/9 用于簽署租賃決策文件 租賃面積構(gòu)成

租賃面積由主力店租賃面積、次主力店租賃面積、步行街商鋪的租賃面積三部分構(gòu)成 1.1 主力店（次主力店）租賃面積為建筑面積，由下列三部分組成：

a，各區(qū)域的套內(nèi)建筑面積。

b，地上公攤面積（包括公共大堂、樓梯間、步行街通向主力店的通道、設(shè)備用房、管井、出屋面的樓梯間和設(shè)備機(jī)房等）。

c，地下公攤面積（包括樓電梯間、設(shè)備用房、管井、卸貨區(qū)、服務(wù)用房等主力店所屬的設(shè)施，而商業(yè)綜合體項(xiàng)目的商管物業(yè)用房、消控中心、開閉所等空間不在此列）。

1.2 步行街商鋪的租賃面積為套內(nèi)建筑面積（不含管井）。

1.3在進(jìn)行租賃面積計(jì)算前應(yīng)獲得商管對(duì)租賃范圍的確認(rèn)。提交租賃面積時(shí)，應(yīng)包括各區(qū)域的總建筑面積及面積構(gòu)成明細(xì)。租賃面積計(jì)算原則

2.1套內(nèi)建筑面積

外墻取圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻外邊線。如玻璃幕墻、鋁板等裝飾外墻同時(shí)兼圍護(hù)結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)取幕墻、鋁板的外邊線；內(nèi)隔墻按墻體中心線計(jì)算（有裝修設(shè)計(jì)圖的以最終內(nèi)裝施工圖為準(zhǔn)）。室內(nèi)步行街商鋪及主力店靠近室內(nèi)步行街一側(cè)，面積計(jì)算應(yīng)算至分隔墻靠近室內(nèi)步行街公共區(qū)域一側(cè)外邊線。

對(duì)要求單獨(dú)設(shè)置地下卸貨區(qū)、設(shè)備用房以及專用疏散樓梯等設(shè)施的業(yè)態(tài)，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算這些區(qū)域的面積，計(jì)入套內(nèi)建筑面積（專用管井各層均計(jì)入套內(nèi)建筑面積）。

其他部分按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求計(jì)算。2.2 地上公攤面積 首層公共區(qū)域（如各業(yè)態(tài)共同使用的公共大堂）計(jì)入地上公攤面積。

2其它樓層公共區(qū)域：由本層業(yè)態(tài)分?jǐn)?。如出現(xiàn)同一樓層有兩個(gè)及兩個(gè)以上業(yè)態(tài)時(shí)，則將該層應(yīng)分?jǐn)偟目偣珨偯娣e按照各業(yè)態(tài)的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3步行街連接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分?jǐn)偼ǖ烂娣e的一半；步行街通向公共區(qū)域的，通道面積全部由步行街分?jǐn)偂?/p>

4公共樓梯間按照每層面積計(jì)入每層業(yè)態(tài)的公攤面積（每層有多個(gè)業(yè)態(tài)的按各個(gè)業(yè)態(tài)的套內(nèi)建筑面積比例再行分?jǐn)偅?，公共樓梯間出屋面部分視作屋面面積，不計(jì)入租賃面積。疏散樓梯間及塔樓核心筒問(wèn)題：

——疏散樓梯間在本層分?jǐn)?，一層疏散樓梯間計(jì)算計(jì)入一層公攤面積內(nèi)?！呛诵耐膊挥?jì)入租賃面積。

5主力店與步行街合用衛(wèi)生間、樓電梯間、公共管井按照各占一半面積分?jǐn)?。主力店之間合用衛(wèi)生間、樓電梯間、公共管井按照套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。主力店單?dú)使用衛(wèi)生間計(jì)入主力店套內(nèi)建筑面積。6屋頂面積：屋頂公攤面積不計(jì)入租賃面積，但在提供給商管的租賃面積表中，需將該部分公攤面積作為一個(gè)子項(xiàng)與租賃面積分別列明，由商管本著集團(tuán)利益最大化的原則，在與客戶洽談時(shí)具體掌握。

2.3 地下公攤面積

非獨(dú)立設(shè)置設(shè)備機(jī)房的主力店（除商管與百貨合用外）在計(jì)算租賃面積時(shí)可不計(jì)算其地下公攤面積。但出于集團(tuán)利益最大化的考慮，在提交的面積指標(biāo)中，非獨(dú)立設(shè)置設(shè)備機(jī)房的主力店也提供地下公攤面積，并單獨(dú)列出，便于商管對(duì)整體經(jīng)營(yíng)面積的掌握。商管與百貨地下合用設(shè)備機(jī)房，按照商管（室內(nèi)步行街）與百貨各自的地上套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，并?jì)入公攤面積。

2.4 次主力店要求

對(duì)于有特殊要求的次主力店，在接到商管的具體要求后，應(yīng)將次主力店租賃區(qū)域分解為凈使用面積、套內(nèi)建筑面積和建筑面積三部分（快時(shí)尚店需提供凈使用面積），并在圖紙上用不同的陰影標(biāo)注，便于商管與客戶確認(rèn)。

計(jì)算細(xì)則：（對(duì)于計(jì)算原則中主力業(yè)態(tài)計(jì)算原則解釋）

一、百貨：

1、百貨位于步行街中段的連通口分隔線應(yīng)以租賃線準(zhǔn)，且與步行街玻璃墻平齊；百貨位于中庭的連通口分界線為弧形時(shí)，其租賃線也為弧形；消防卷簾位置盡量與租賃線一致（按照最終消防審批意見），弧形區(qū)域可根據(jù)百貨布局設(shè)置為折線型。

2、地下層通往機(jī)房及輔助用房的通道不計(jì)入租賃面積。

3、對(duì)消防卷簾設(shè)置在租賃線后的項(xiàng)目，租賃線到消防卷簾的之間的面積與步行街按50%的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

二、超市：

1、超市的設(shè)備機(jī)房約需1000平方米左右，規(guī)劃院提供設(shè)備用房面積參考表，最終測(cè)算面積以超市實(shí)際使用的機(jī)房面積為準(zhǔn)。

2、步道梯面積，按照單層投影面積計(jì)算。

三、萬(wàn)達(dá)院線：

1、影城如采用專用疏散樓梯，每層疏散樓梯都計(jì)入影城面積。

2、大堂衛(wèi)生間為影城組成部分，原則上算影城面積；若影城所在層有其他業(yè)態(tài)，且無(wú)衛(wèi)生間，需借用影城大堂衛(wèi)生間，則影城大堂衛(wèi)生間應(yīng)按照影城與其他業(yè)態(tài)套內(nèi)面積比進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、如影城所在層有其他娛樂(lè)業(yè)態(tài)，娛樂(lè)樓客梯與之按面積比例分?jǐn)?，如有其他非娛?lè)業(yè)態(tài)，娛樂(lè)樓客梯不與之分?jǐn)偂?/p>

4、其他業(yè)態(tài)機(jī)房或設(shè)備用房不應(yīng)設(shè)置于影城租賃區(qū)域內(nèi)。

四、兒童業(yè)態(tài)：

1、兒童業(yè)態(tài)均已設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，則室內(nèi)街的公共衛(wèi)生間不計(jì)入其公攤面積。

2、專用的疏散樓梯每層均計(jì)入租賃面積，合用疏散樓梯按照面積比例分?jǐn)偂?/p>

五、其他計(jì)算要求：（總租賃面積不減少的原則下進(jìn)行各業(yè)態(tài)的面積測(cè)算）

1、墻體原則上算至外墻外表面，與其他業(yè)態(tài)交接處墻體算至墻中，如遇雙層墻則算至外墻墻中。

2、核心筒及核心筒內(nèi)的機(jī)房豎井類均不計(jì)入租賃面積，核心筒之間的通道須計(jì)入租賃面積。

3、移交電子版的租賃面積圖紙上需標(biāo)注管井用途、面積及使用方等相應(yīng)信息。

4、移交租賃面積圖紙時(shí)需統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行圖紙規(guī)范，并規(guī)范套內(nèi)和公攤兩種圖例。

5、中庭、挑空部位的自動(dòng)扶梯面積不計(jì)入租賃面積。

6、地下一層各業(yè)態(tài)與停車場(chǎng)共用的疏散樓梯需計(jì)算分?jǐn)偯娣e（按照各占一半面積分?jǐn)偅?/p>

第二篇：商業(yè)中心與商業(yè)綜合體廣告位租賃管理程序

商業(yè)廣場(chǎng)廣告租賃使用管理程序

1.目的

明確規(guī)定廣告位租賃管理的責(zé)任、方法和要求，統(tǒng)一規(guī)范商業(yè)物業(yè)整體風(fēng)格，充分挖掘商業(yè)價(jià)值，提高商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)效益。2.適用范圍

適用于商業(yè)物業(yè)公共區(qū)域及建筑物附添廣告位的規(guī)劃、租賃、廣告發(fā)布控制及發(fā)布期間的維護(hù)監(jiān)督。3.職責(zé)

3.1 商管部負(fù)責(zé)廣告位的統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)和日常租賃管理。3.2 工程部負(fù)責(zé)大型廣告現(xiàn)場(chǎng)制作安裝的施工管理。4.工作程序

4.1 廣告位的統(tǒng)一規(guī)劃

4.1.1商管部負(fù)責(zé)對(duì)外場(chǎng)及內(nèi)場(chǎng)可用于廣告宣傳的載體形式進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，廣告位(廣告載體)形式包括(不限于)：

a)外場(chǎng)：燈箱、霓虹燈、條幅、外墻廣告、戶外氣球及其它廣告載體； b)內(nèi)場(chǎng)：燈箱、標(biāo)牌、包柱、廣告畫、張貼物等。4.1.2廣告位(廣告載體)的確定和策劃，應(yīng)綜合考慮多方面影響因素，包括(不限于)：

a)商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)劃的整體要求；

b)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、現(xiàn)有業(yè)態(tài)及運(yùn)營(yíng)環(huán)境的協(xié)調(diào)；

c)外場(chǎng)廣告與周邊市容的協(xié)調(diào)，以及主管部門對(duì)室外廣告的管理要求； d)集團(tuán)公司(大業(yè)主)對(duì)金寶地商業(yè)物業(yè)形象的統(tǒng)一規(guī)范要求； e)可能的安全風(fēng)險(xiǎn)和利益分割沖突等。

4.1.3商管部根據(jù)外場(chǎng)、內(nèi)場(chǎng)的實(shí)際情況，將可以利用作為廣告位(廣告載體)的區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、形成《廣告位規(guī)劃一覽表》，必要時(shí)應(yīng)以圖示方式附加說(shuō)明。具體明確廣告位(廣告載體)的位置、面積、載體形式、使用(租賃)方式、適用范圍(廣告內(nèi)容)、租賃價(jià)格范圍等。

4.1.4商管部負(fù)責(zé)將《廣告位規(guī)劃一覽表》及相關(guān)附圖、租賃價(jià)格范圍等提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)，并報(bào)集團(tuán)公司審核通過(guò)。4.2 廣告位租賃

4.2.1商管部負(fù)責(zé)組織廣告位的租賃工作，租賃形式包括(不限于)：

a)整體或部分租賃給廣告公司；

b)直接租賃給場(chǎng)內(nèi)業(yè)戶或其他供方品牌廠家。4.2.2上述租賃形式中，整體或部分租賃給廣告公司，以及業(yè)戶租賃期超過(guò)1個(gè)月的，商管部均應(yīng)與其簽訂書面的廣告位租賃合同。

4.2.3在正式簽訂廣告位租賃合同前，商管部應(yīng)要求租賃方提交廣告發(fā)布的企劃案，內(nèi)容應(yīng)至少包括：廣告類型、應(yīng)用位置、廣告尺寸、廣告內(nèi)容、廣告費(fèi)用及其他事項(xiàng)，并應(yīng)附有相關(guān)法定手續(xù)的辦理證明等。

4.2.4商管部負(fù)責(zé)對(duì)租賃方提交的企劃案進(jìn)行審查，審查內(nèi)容包括(不限于)：

形式與集團(tuán)VI規(guī)范手冊(cè)符合性； 廣告內(nèi)容是否合法；

是否符合市容管理的要求；

尺寸大小是否防礙其他業(yè)戶的正常銷售； 廣告法定手續(xù)是否齊備；

是否符合消防及安全管理要求； 是否滿足商業(yè)物業(yè)的整體環(huán)境等。

4.2.5租賃方不能滿足上述要求時(shí)，商管部應(yīng)及時(shí)反饋和溝通，提出改進(jìn)建議。租賃方企劃案符合要求的，商管部應(yīng)簽署審核意見，并連同租賃合同草案一起了報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。廣告位租賃合同由總經(jīng)理負(fù)責(zé)與租賃方正式簽訂，超出公司權(quán)限的，報(bào)集團(tuán)公司批復(fù)。

4.2.6在廣告位租賃期間，租賃方需要更換合同內(nèi)容(分期發(fā)布廣告)的，必要在租賃合同中明確規(guī)定租賃方必須事先提交廣告企劃案，并按上述4.2.4條的規(guī)定審查通過(guò)后方可更換發(fā)布。

4.2.7租賃合同簽訂后，商管部及時(shí)更新《商鋪(廣告位)租賃狀態(tài)一覽表》、《租賃合同簽訂臺(tái)帳》，留存一份合同復(fù)印件，原件交財(cái)務(wù)部存檔，并交行政部一份復(fù)印件。

4.2.8對(duì)業(yè)戶臨時(shí)促銷及非規(guī)劃區(qū)域的廣告位租賃要求，應(yīng)要求租賃業(yè)戶提交廣告位租賃申請(qǐng)，說(shuō)明廣告發(fā)布位置、內(nèi)容、樣式、持續(xù)時(shí)間，并附廣告制作樣式，經(jīng)商管部審查通過(guò)，租賃費(fèi)用談判達(dá)成一致并已繳納租金后，商管部負(fù)責(zé)監(jiān)督其在指定位置發(fā)布廣告，并在《廣告發(fā)布備案登記表》中記錄。

4.2.9廣告等經(jīng)營(yíng)工作的開展，在條件具備的情況下，應(yīng)采取招投標(biāo)形式，以最大限度地確保公司的利益。4.3 廣告發(fā)布的監(jiān)督

4.3.1商管部負(fù)責(zé)對(duì)各類廣告發(fā)布進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)督的要求包括： a)已完備相關(guān)法定手續(xù)；

b)企劃案及樣式已通過(guò)公司的審查和同意； c)已按合同繳納租賃費(fèi)用；

d)需進(jìn)場(chǎng)施工的，已辦理相關(guān)審批手續(xù)，并已知會(huì)工程部、管理部協(xié)同監(jiān)督。4.3.2對(duì)需要進(jìn)行大型的現(xiàn)場(chǎng)廣告制作、安裝的，商管部應(yīng)參照《裝修管理程序》，以及相關(guān)環(huán)境保護(hù)和職業(yè)健康安全管理的要求，對(duì)租賃方的場(chǎng)內(nèi)作業(yè)進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)控。

4.3.3商管部對(duì)各類廣告發(fā)布做好登記，建立《廣告發(fā)布備案登記表》，日?，F(xiàn)場(chǎng)巡視客服人員應(yīng)根據(jù)登記表對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布廣告進(jìn)行檢查。檢查內(nèi)容包括(不限于)： a)廣告樣式、面積、位置是否符合批準(zhǔn)的方案；

b)廣告(廣告載體)破損、褪色、掉字或內(nèi)置燈管不亮； c)過(guò)期廣告及超期發(fā)布；

d)私自發(fā)布廣告(廣告載體)等。

4.3.4管理人員巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)予以記錄，并根據(jù)合同約定督促責(zé)任方(租賃方、業(yè)戶、本公司)及時(shí)進(jìn)行整改。

4.3.5廣告位(廣告載體)在租賃過(guò)程中，本公司或租賃方提出修訂租賃合同(包括相應(yīng)的企劃案附件)，均應(yīng)經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商確定，商管部應(yīng)按上述4.2條的規(guī)定組織完成相應(yīng)的評(píng)審和批準(zhǔn)手續(xù)，并將變更內(nèi)容及時(shí)知會(huì)財(cái)務(wù)部、管理部和工程部(需要時(shí))。

4.4 空置或過(guò)期已發(fā)布廣告的管理

4.4.1 商管部負(fù)責(zé)對(duì)空置或發(fā)布過(guò)期的廣告位的檢查，針對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需要安排工作計(jì)劃，做以臨時(shí)廣告位的填充和完善，確保商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)形象和經(jīng)營(yíng)需要。

4.4.2 工程部須全面配合商管部廣告的管理工作，根據(jù)公司已批準(zhǔn)的商管部的計(jì)劃對(duì)空置或發(fā)布已超期等的廣告位進(jìn)行修繕和拆除等配合工作。4.5 廣告發(fā)布的工作配合

4.5.1 經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的廣告發(fā)布前，商管部應(yīng)以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)函形式知會(huì)物業(yè)公司其它相關(guān)

部門（客服部、工程維修部、保安部、車場(chǎng)部等），以便日常工作的配合和監(jiān)督。

4.5.2 需要其它部門給予支持、工作配合的，由商管部在內(nèi)部聯(lián)絡(luò)函中明確（須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)）。5.0 支持文件與記錄

5.1 《廣告位規(guī)劃一覽表》 5.2 《廣告發(fā)布備案登記表》 5.3 廣告位租賃合同

5.4 《商鋪(廣告位)租賃狀態(tài)一覽表》 5.5 《租賃合同簽訂臺(tái)帳》

第三篇：商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

《商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》是前瞻產(chǎn)業(yè)研究院獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目申請(qǐng)融資的專項(xiàng)商業(yè)計(jì)劃書。商業(yè)計(jì)劃書分為：通用版、個(gè)性化定制服務(wù)版。通用版是依托前瞻產(chǎn)業(yè)研究院長(zhǎng)期基于商業(yè)綜合體項(xiàng)目分析、把握行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)、綜合國(guó)家法律法規(guī)、政策、產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)等基本內(nèi)容，企業(yè)可以自行補(bǔ)充單位信息，稍做調(diào)整可以作為商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)融資計(jì)劃書使用。

個(gè)性化定制版是根據(jù)企業(yè)具體項(xiàng)目的要求，著力呈現(xiàn)商業(yè)綜合體項(xiàng)目主體現(xiàn)狀、發(fā)展定位、發(fā)展遠(yuǎn)景和使命、發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)運(yùn)作模式、發(fā)展前景等，深度透析項(xiàng)商業(yè)綜合體目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、盈利能力、生存能力、發(fā)展?jié)摿Φ龋畲笙薅鹊伢w現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，在此通用版基礎(chǔ)上升級(jí)完成，為企業(yè)申請(qǐng)融資等提供全程指導(dǎo)服務(wù)的商業(yè)綜合體商業(yè)計(jì)劃書。

報(bào)告目錄

第1章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目摘要

1.1 商業(yè)綜合體項(xiàng)目概況 1.1.1 項(xiàng)目背景

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1.1.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1.3 商業(yè)綜合體項(xiàng)目融資與財(cái)務(wù)分析概況 1.3.1 項(xiàng)目融資方案概況 1.3.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概況

第2章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目公司介紹

2.1 公司發(fā)展簡(jiǎn)況 2.2 公司組織架構(gòu) 2.3 公司管理模式 2.4 公司經(jīng)營(yíng)情況

第3章：商業(yè)綜合體行業(yè)及目標(biāo)市場(chǎng)分析

3.1 商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場(chǎng)前景分析 3.1.1 行業(yè)發(fā)展歷程 3.1.2 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3.1.3 行業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

3.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析 3.2.1 政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)環(huán)境分析 3.2.2 市場(chǎng)規(guī)模分析 3.2.3 盈利情況分析 3.2.4 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 3.2.5 進(jìn)入壁壘分析 3.2.6 市場(chǎng)分析總結(jié)

第4章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)分析

4.1 商業(yè)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)簡(jiǎn)介

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4.1.1 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)名稱 4.1.2 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)特征 4.1.3 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)性能用途 4.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 4.2.1 項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)方式 4.2.2 項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)設(shè)備 4.2.3 項(xiàng)目品質(zhì)控制和質(zhì)量改進(jìn) 4.2.4 項(xiàng)目產(chǎn)品成本控制

4.3 商業(yè)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)前景分析 4.3.1 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 4.3.2 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)市場(chǎng)前景

第5章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目研究與開發(fā)

5.1 現(xiàn)有技術(shù)開發(fā)資源以及技術(shù)儲(chǔ)備情況 5.2 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)外合作情況 5.3 項(xiàng)目研發(fā)團(tuán)隊(duì)技術(shù)水平5.4 項(xiàng)目研發(fā)投入計(jì)劃

5.5 項(xiàng)目研發(fā)團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制與措施

第6章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策略

6.1 商業(yè)綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略 6.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方式

第7章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目融資和資金退出

7.1 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金需求用量與期限 7.1.1 項(xiàng)目總投資 7.1.2 固定資產(chǎn)投資

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7.1.3 流動(dòng)資金

7.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金籌集方式 7.2.1 項(xiàng)目資本金籌措 7.2.2 項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 7.2.3 項(xiàng)目融資方案分析

7.3 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金籌集方式 7.4 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金使用規(guī)劃 7.5 商業(yè)綜合體項(xiàng)目投資回報(bào)計(jì)劃 7.6 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金報(bào)酬與退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 7.6.3 股權(quán)回購(gòu) 7.6.4 股利

第8章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

8.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

8.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) 8.3 商業(yè)綜合體項(xiàng)目成本費(fèi)用估算 8.4 商業(yè)綜合體項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 8.4.1 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 8.4.2 項(xiàng)目損益表 8.4.3 項(xiàng)目利潤(rùn)分配表

8.5 商業(yè)綜合體項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第9章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與控制

9.1 政策風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.2 資源風(fēng)險(xiǎn)與控制

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9.3 市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.4 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.5 研發(fā)與生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.6 成本控制風(fēng)險(xiǎn)與控制

9.7 商業(yè)綜合體項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.8 商業(yè)綜合體項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.9 商業(yè)綜合體項(xiàng)目破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與控制

第10章：根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目的不同特征，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整

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第四篇：漫談城市商業(yè)綜合體之一

漫談城市商業(yè)綜合體之一

心若水

城市商業(yè)綜合體是經(jīng)濟(jì)、城市、社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會(huì)分工細(xì)化的需要，是區(qū)域和城市競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)的重要表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)業(yè)高度化的重要表現(xiàn)形式。

綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個(gè)發(fā)展的方向：即

1、以服務(wù)城市商圈需要的大型購(gòu)物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。

2、以特出以休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游的城市商業(yè)綜合體。

3、以特出服務(wù)總部經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟(jì)城市商業(yè)綜合體。

4、以服務(wù)知識(shí)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。

5、以服務(wù)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的特色商業(yè)綜合體。

它是傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級(jí)版，不僅僅是開發(fā)物業(yè)那么簡(jiǎn)單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。要了解區(qū)域商業(yè)不同層級(jí)的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。必須對(duì)區(qū)域商業(yè)水平有準(zhǔn)確研判，對(duì)商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。

城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價(jià)值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應(yīng)大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應(yīng)。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實(shí)現(xiàn)，更應(yīng)該從服務(wù)、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時(shí)間維去考慮其的設(shè)計(jì)定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強(qiáng)大的生命力。當(dāng)然其是有局限的，這個(gè)局限就是當(dāng)?shù)氐乩砦恢?、政治位置、?jīng)濟(jì)位置、城市位置好差和能量等級(jí)的大小。

城市的規(guī)模等級(jí)決定著商業(yè)綜合體開發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬(wàn)城市人口一個(gè)商業(yè)綜合體是有較強(qiáng)生命力的。

商業(yè)綜合體定位上對(duì)物業(yè)和業(yè)態(tài)兩個(gè)方面都必須找準(zhǔn)支撐點(diǎn)，確保我們有滿意的獲利空間，未來(lái)升值潛力很大，也應(yīng)該仔細(xì)選擇保留什么產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)。要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實(shí)現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)循環(huán)提升、實(shí)現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。

商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)，必須考慮為我們未來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模塊化、連鎖化、專業(yè)化、品牌化、高端化、協(xié)調(diào)化的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)人才隊(duì)伍的壯大，核心競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應(yīng)服務(wù)于城市主導(dǎo)、業(yè)主主功能、主業(yè)的價(jià)值鏈，為未來(lái)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的打造做好基礎(chǔ)工作。

第五篇：商業(yè)綜合體營(yíng)銷策劃綱要

商業(yè)綜合體策劃綱要

1.0

整體概況及未來(lái)規(guī)劃

1.1

城市概況

（1）區(qū)位

（2）歷史

（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

（4）交通

（5）經(jīng)濟(jì)圈概況

（6）行政區(qū)劃

1.2

宏觀經(jīng)濟(jì)

1.2.1

人口情況

（1）總?cè)丝凇艏丝诘臓顩r與變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

（2）與其它城市人口的比較

1.2.2

GDP情況

（1）GDP的增長(zhǎng)狀況與趨勢(shì)，與其它類比城市比較

（2）人均GDP的變化，與其它類比城市比較

1.2.3

固定資產(chǎn)投資情況

（1）投資額與增長(zhǎng)率的變化，各行業(yè)的所占比例分析

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.4

外資利用情況

（1）外資投資額與增長(zhǎng)率的變化，各行業(yè)的所占比例分析

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.5

人均可支配收入情況

（1）人均可支配收入與增長(zhǎng)率的變化

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.6

人均消費(fèi)性支出情況

（1）人均消費(fèi)性支出與增長(zhǎng)率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.7

社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況

（1）社會(huì)消費(fèi)品零售總額與增長(zhǎng)率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.8

人均消費(fèi)支出構(gòu)成情況

（1）消費(fèi)支出構(gòu)成（2）與其它城市對(duì)比

1.2.9

旅游發(fā)展情況

（1）國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客數(shù)量與變化率

（2）各類游客的來(lái)源地構(gòu)成1.3

城市規(guī)劃

（1）區(qū)域城市規(guī)劃

（2）市區(qū)城市規(guī)劃

（3）交通規(guī)劃

（4）商業(yè)規(guī)劃

1.4

其他影響因素

1.4.1

區(qū)域性政策

1.4.2

2008年奧運(yùn)會(huì)

1.4.3

人民幣升值

1.5

小結(jié)

2.0地塊分析

2.1地理位置

（1）地塊在城市的區(qū)位

（2）四至范圍

（3）周邊交通

（4）與主要商業(yè)、交通、文化設(shè)施的距離

2.2地塊基本情況

（1）規(guī)劃指標(biāo)與用途

（2）可視性

2.3地塊周邊土地用途

2.4區(qū)域交通條件

（1）道路交通分析

（2）停車位

（3）地鐵

（4）公交線路

2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

3.0商業(yè)市場(chǎng)

3.1商業(yè)供應(yīng)

（1）總體存量、各種業(yè)態(tài)分布量（零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三類，具體為百貨、購(gòu)物中心、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街）

（2）人均商業(yè)面積

3.2商圈分布

（1）各商圈區(qū)位、面積、特征綜述

（2）各商圈的商業(yè)檔次、業(yè)態(tài)、現(xiàn)狀分析、現(xiàn)存和將來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目以及未來(lái)趨勢(shì)分析

3.3沈陽(yáng)主要一、二線品牌分布

3.4本項(xiàng)目未來(lái)面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

3.5商業(yè)價(jià)格

（1）各種業(yè)態(tài)的扣點(diǎn)率

（2）售價(jià)、租金水平

3.6經(jīng)營(yíng)情況

（1）商場(chǎng)名稱、建筑面積、經(jīng)營(yíng)面積、坪效

（2）一二線、時(shí)尚品牌經(jīng)營(yíng)面積、營(yíng)業(yè)額、位置

（3）整體市場(chǎng)結(jié)論

4.0寫字樓市場(chǎng)

4.1整體市場(chǎng)

（1）商圈分布

（2）整體供應(yīng)與走勢(shì)分析

（3）產(chǎn)品特征（甲級(jí)、乙級(jí)、商務(wù)公寓），軟硬件配置

（4）各商圈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的（5）售價(jià)與租金分析

（6）需求情況（入住率、產(chǎn)品要求）

（7）未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展展望

（8）整體市場(chǎng)結(jié)論

4.2

區(qū)域市場(chǎng)

（1）區(qū)域供應(yīng)情況

（2）租金與價(jià)格

（3）需求情況（各行業(yè)客戶需求）

（4）代表項(xiàng)目深度訪談

（5）成功類似案例考察（基本情況、硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)情況、客戶分析、優(yōu)劣勢(shì)分析、參考與借鑒）

（6）市場(chǎng)結(jié)論

5.0

酒店市場(chǎng)

5.1

整體市場(chǎng)（五星、四星）

（1）高檔酒店現(xiàn)有供應(yīng)

（2）高檔酒店分布

（3）高檔酒店價(jià)格

（4）高檔酒店需求情況

1）入住率情況

2）現(xiàn)有項(xiàng)目深度訪談（對(duì)本地酒店市場(chǎng)的看法以及對(duì)本項(xiàng)目的建議）

（5）未來(lái)供給

5.2

區(qū)域市場(chǎng)

（1）區(qū)域供應(yīng)（現(xiàn)存和未來(lái)）

（2）價(jià)格與需求

（3）酒店市場(chǎng)結(jié)論

（4）成功案例分析

6.0

公寓市場(chǎng)

6.1

整體市場(chǎng)

（1）公寓市場(chǎng)概述（公寓與住宅區(qū)別、服務(wù)式公寓與商住兩用公寓及高檔公寓的區(qū)別、當(dāng)?shù)毓⑹袌?chǎng)發(fā)展史

（2）目前供應(yīng)情況（區(qū)域分布特征、各種公寓比例和客戶特征）

（3）租金與使用者特征

（4）售價(jià)與購(gòu)買者特征

（5）需求情況（銷售與入住率、深度訪談）

（6）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

6.2

區(qū)域市場(chǎng)

（1）區(qū)域研究范圍

（2）現(xiàn)有與未來(lái)供應(yīng)情況

（3）區(qū)域供應(yīng)發(fā)展情況

（4）區(qū)域售價(jià)與租金情況

（5）需求情況（銷售和入住率）

（6）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

6.3

公寓部分小結(jié)

6.4

案例分析與總結(jié)

7.0

需求分析

7.1

零售商訪談

（1）訪談目的（2）受訪零售商基本情況

（3）訪談基本信息總體統(tǒng)計(jì)（類型分布、進(jìn)駐意向、）

（4）各業(yè)態(tài)選址偏好、目標(biāo)客群及其年齡段

（5）租金及租賃條件總體統(tǒng)計(jì)

（6）工程技術(shù)條件要求

（7）選址主要考慮因素

（8）零售商對(duì)沈陽(yáng)商業(yè)的總體看法

（9）零售商對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的總體看法

（10）零售商對(duì)項(xiàng)目的總體看法

（11）零售商訪談小結(jié)

7.2

消費(fèi)者問(wèn)卷

（1）訪談目的消費(fèi)者通常在何時(shí)來(lái)此購(gòu)物

消費(fèi)來(lái)此購(gòu)物所選擇的交通工具

每周購(gòu)物頻次

消費(fèi)者本次購(gòu)物所購(gòu)買的產(chǎn)品種類

消費(fèi)者是否購(gòu)買過(guò)(單件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品

購(gòu)買者1年內(nèi)購(gòu)買的頻次

購(gòu)買商品的場(chǎng)所

消費(fèi)者購(gòu)買比例和年均消費(fèi)次數(shù)對(duì)比圖

外出就餐頻次

就餐平均花費(fèi)金額

外出就餐地點(diǎn)

就餐原因

休閑娛樂(lè)活動(dòng)頻次

喜歡或經(jīng)常進(jìn)行的休閑娛樂(lè)活動(dòng)

休閑娛樂(lè)活動(dòng)平均花費(fèi)金額

休閑娛樂(lè)活動(dòng)地點(diǎn)

進(jìn)行休閑娛樂(lè)活動(dòng)原因

如在太原南街位置建立一處大型綜合的中高檔或高檔商業(yè)設(shè)施，您是否會(huì)光顧？

如果光顧,希望包含的休閑娛樂(lè)設(shè)施

如果光顧,希望包含的餐飲設(shè)施？

如果光顧,希望包含的商店及專業(yè)店？

如果光顧,希望包含的服務(wù)類商家？

在此項(xiàng)目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔女裝品牌？

在此項(xiàng)目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔男裝品牌？

在此項(xiàng)目中被訪者希望包括的的化裝品/護(hù)理用品品牌？

當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知度

消費(fèi)者對(duì)品牌的購(gòu)買

（2）被訪者個(gè)人情況（性別、年齡段、學(xué)歷、職業(yè)、收入）

8.0

市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

（1）經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

（2）商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

（3）酒店市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

（4）寫字樓市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

（5）公寓市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

（6）總結(jié)

9.0

產(chǎn)品定位

（1）整體定位

（2）規(guī)模建議

（3）商業(yè)定位

10.設(shè)計(jì)特色

（1）無(wú)處不在的餐飲

（2）室內(nèi)春天

（3）中庭的利用

（4）混業(yè)的布局

（5）充滿驚喜的弧形動(dòng)線

（6）主動(dòng)線的設(shè)計(jì)

（7）人性化設(shè)計(jì)

（8）室內(nèi)活動(dòng)舉辦與室外傳播

（9）廣告為的設(shè)置

（10）吸引眼球的亮點(diǎn)