第一篇：房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

a.房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。

b.地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。2.房地產(chǎn)業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

4.地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。6.土地類(lèi)型

——居住用地70年； ——工業(yè)用地50年；

——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； ——商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； ——綜合或其它用地50年；

——另外，加油站、加氣站用地為20年； 7.三通一平

是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。8.七通一平

是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場(chǎng)地平整。9.土地使用權(quán)出讓的形式

·協(xié)議出讓 ·招標(biāo)出讓 ·拍賣(mài)出讓 ·行政劃撥

使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國(guó)有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。

·生地：待開(kāi)發(fā)的土地

·熟地：完成市政設(shè)施的土地 10.房地產(chǎn)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。

1/5 一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11.商品房

是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。12.福利商品房

是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。13.微利商品房

與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類(lèi)房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來(lái)解決企業(yè)職工住宅困難戶(hù)，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。14.經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15.自建房（集資房）

是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17.“五證”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書(shū)”是最為重要的條件。

《國(guó)有土地使用證》：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過(guò)“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過(guò)城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開(kāi)工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開(kāi)工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證。

《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場(chǎng)的憑證。18.“兩書(shū)”

·《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 ·《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 19.商品房預(yù)售制度

商品房預(yù)售制度是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售，由國(guó)土局制定的一項(xiàng)提前銷(xiāo)售制度。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷(xiāo)售。20.申請(qǐng)預(yù)售須備下列文件：

·《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》副本及復(fù)印件 ·《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》和付清地價(jià)款證明（《國(guó)有土地使用證》）·《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ·《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

2/5 ·《建設(shè)工程施工許可證》 21.商品房預(yù)售必須符合那些條件

·交付土地使用權(quán)出讓金 ·有建設(shè)工程施工許可證

·按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

·向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。22.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同

是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷(xiāo)售都須簽訂此合同。內(nèi)銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同必須做公證。23.房地產(chǎn)抵押合同

是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。

24.銀行按揭

是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱(chēng)為銀行按揭。

按揭是英語(yǔ)“Mortgage”一詞的粵語(yǔ)音譯，在中國(guó)人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱(chēng)為“個(gè)人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自住住房、并以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)商業(yè)貸款）與個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)公積金貸款）。25.房地產(chǎn)證公證

公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證 26.樓花抵押登記

是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷(xiāo)抵押。27.建筑面積

房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。28.公攤面積

屬于公共部分的面積。29.實(shí)用面積

建筑面積與公攤面積的差。30.實(shí)用率

房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。31.預(yù)售

將未建好的樓房提前出售，稱(chēng)為預(yù)售。32.復(fù)式

上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。33.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指房地產(chǎn)權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毜絿?guó)土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購(gòu)房者更改姓名。34.基底面積

3/5 是指建筑物首層的建筑面積。35.用地面積

指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地位置和界線(xiàn)所圍合的用地之水平投影面積。36.總建筑面積

指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。37.容積率

容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38.建筑密度（覆蓋率）

建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。39.綠化率

綠化率等于綠化面積與用地面積之比。40.均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。41.基價(jià)

基價(jià)也稱(chēng)為基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。42.起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即起價(jià)。43.彈性隔間

指可移動(dòng)隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫(xiě)字樓與商場(chǎng)。44.開(kāi)放式設(shè)計(jì)：

無(wú)隔斷設(shè)計(jì)、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。45.騎樓：

有雨遮的一樓直道部分。46.陽(yáng)臺(tái)：

指有雨遮有腳踏之面，沒(méi)有擋風(fēng)墻的突出建筑體外部分。47.外飄窗：

突出于墻體的窗戶(hù)，飄出去的尺寸在40—60CM左右。48.露臺(tái)：

指沒(méi)有雨遮的，有腳踏的部分。49.玄關(guān)：

玄關(guān)是入戶(hù)門(mén)里一米至兩米的過(guò)渡空間。它的主要功能是讓人在進(jìn)門(mén)之后稍做停留，有個(gè)換鞋、放雨傘的地方，同時(shí)也可以借助玄關(guān)對(duì)客廳的情況略做遮擋。50.外墻：

指建筑物體表面。51.內(nèi)墻：

指建筑物內(nèi)豎面。52.剪力墻：

承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。53.磚墻：

用磚砌成的墻。54.石膏板：

用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。

4/5 55.衛(wèi)浴三大件：

指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56.廚具五大件：

指洗滌池、料理臺(tái)、吊柜、爐臺(tái)、抽油煙機(jī)。57.格局：

單元內(nèi)分割情況。58.動(dòng)線(xiàn)：

行走習(xí)慣路線(xiàn)。59.銷(xiāo)售率：

指某一段時(shí)間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。60.空置比：

指某一段時(shí)間剩余的房屋數(shù)百分比。61.訴求客源：

主要針對(duì)的客戶(hù)層。62.市場(chǎng)區(qū)隔：

指產(chǎn)品不同類(lèi)型以回避市場(chǎng)供給量的排擠。63.議價(jià)空間：

討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異。64.平面價(jià)差：

平面方位不同，價(jià)格的差異。65.垂直價(jià)差（樓層價(jià)差）： 不同樓層價(jià)格差異。66.市調(diào)分析法：

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與其他項(xiàng)目的比較方法。67.DM：

郵寄用的廣告用品（印刷品）68.CF： 電視廣告。69.NP： 報(bào)紙廣告。70.POP：

戶(hù)外廣告媒體。71.MG： 雜志廣告。

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第二篇：房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

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房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)?/p>

1、房地產(chǎn)具體是指：土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a)土地

b)建筑物及地上附著物 c)房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

2、房地產(chǎn)建筑樓層的劃分：

低層住宅為1-3層、多層住宅為4-6層、小高層住宅為7-11層、中高層住宅為12-16層

16層以上為高層住宅、30層以上為超高層

3、按用途劃分： a)居住房地產(chǎn)、b)商業(yè)房地產(chǎn)、c)旅游房地產(chǎn)、d)工業(yè)房地產(chǎn) e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

4、房地產(chǎn)使用年限劃分：

凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

1、居住用地七十年；

2、工業(yè)用地五十年；

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；

5、綜合用地或者其他用地五十年。

5、三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整；

七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整；

二、基本規(guī)劃專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)

住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱(chēng)。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。間距：前后兩排房屋之間的距離，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜場(chǎng)、1

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副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局、居委會(huì)、派出所等用地。

住宅建筑材料分類(lèi)：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)

各建筑材料特點(diǎn)：磚木結(jié)構(gòu)：這類(lèi)房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。

磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱(chēng)框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。

鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。

按建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。

優(yōu)點(diǎn)：可自由分割，組成靈活的使用空間 缺點(diǎn)：抗震性能差，不宜家具布置和裝修

剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。

特點(diǎn)：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具有良好的抗?fàn)幮阅埽蛔阒幵谟诮Y(jié)構(gòu)自重大。

框剪結(jié)構(gòu)：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱(chēng)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿(mǎn)足不同建筑功能的需求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶(hù)更改房間?，F(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶(hù)。不過(guò)如果樓層過(guò)高，或者當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑?huà)，就要用全剪力墻結(jié)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。

三、商品房銷(xiāo)售名詞解釋

? 樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。

? 期房：是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房。? 現(xiàn)房：消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已取得商品房竣工驗(yàn)收備案證2

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明的商品房。

? 標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。

? 毛坯房：指住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。

? 復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建 一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。

? 躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。? 錯(cuò)層式商品房：戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)處有樓梯連接。

? 商住住宅：是soho(小型家庭辦公場(chǎng)所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入了寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，居住的同時(shí)又能辦公的住宅形式。? 聯(lián)排別墅：其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。

? 會(huì)所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放）。

? 外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。（面積計(jì)算方法）

? 中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱(chēng)“中空玻璃”。? 陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、儲(chǔ)存的空間。

? 露臺(tái)：住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒(méi)有屋頂，所以稱(chēng)露臺(tái)。

? 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。其作用為功能過(guò)渡或增加居室的私密性。

? 開(kāi)間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線(xiàn)到另一面墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g寬度而言，故稱(chēng)開(kāi)間。

? 進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線(xiàn)到后墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

? 層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。

? 凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線(xiàn)距離。（凈高＝ 層高－樓板厚度）

? 房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶(hù)為單位的分戶(hù)門(mén)內(nèi)全部可供使用的空間面積，住3

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宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線(xiàn)計(jì)算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。

? 房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。

? 房屋預(yù)測(cè)面積：主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)（合同約定面積）。

? 房屋實(shí)測(cè)面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算得出的面積，是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。

? 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽(yáng)臺(tái)100%計(jì)算面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)50%計(jì)算面積。

? 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體的面積。? 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積 ? 分?jǐn)偣妹娣e=建筑面積－套內(nèi)建筑面積

? 建筑面積=商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e ? 建筑容積率＝總建筑面積÷總用地面積

? 建筑密度（建筑覆蓋率）＝建筑基底總面積÷總用地面積×100% ? 綠化率＝各類(lèi)綠地總面積÷總用地面積×100%（住宅項(xiàng)目綠化率應(yīng)不低于30%）? 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）×100%÷合同約定面積 ? 分?jǐn)傁禂?shù)：公用分?jǐn)偯娣e之和÷套內(nèi)建筑面積之和 ? 得房率、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積×100% ? 使用率=套內(nèi)使用面積÷建筑面積×100% ? 起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，一般以一樓銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)，三、四層價(jià)格較高，且層差價(jià)不固定；小高層、高層一般以住宅的第一層為起步價(jià)，且層差價(jià)較固定。

? 均價(jià)：或稱(chēng)為“平均價(jià)”是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，例如;某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2880元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售”，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。

? 定金: 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)4

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約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。" ? 訂金: 訂金是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣(mài)方不得將該房屋售予他人。如購(gòu)房者在約定期限內(nèi)決定不購(gòu)該房屋，有權(quán)向開(kāi)發(fā)商要回該購(gòu)房訂金。

? 共有房產(chǎn): 指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

? 共同共有房產(chǎn): 指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。? 房屋契稅: 是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)買(mǎi)受人向政府交納稅款。

? 房屋維修基金的管理及使用說(shuō)明：房屋維修基金是用于房屋保修期過(guò)后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的維修費(fèi)用，由房管局負(fù)責(zé)組織實(shí)施，并對(duì)維修基金的設(shè)立和使用進(jìn)行監(jiān)督管理。

? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓: 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為： 主要包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與等方式（國(guó)發(fā)改委：從2011年5月1日起取消了住房抵押手續(xù)費(fèi)，因繼承、遺贈(zèng)、夫妻共有等進(jìn)行的住房轉(zhuǎn)讓免收轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)）? 住宅戶(hù)型的分類(lèi)：躍層住宅、復(fù)式住宅、變維式住宅

以上戶(hù)型的區(qū)別：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層。有內(nèi)部樓梯，一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高比普遍的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率，復(fù)式住宅實(shí)際不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。錯(cuò)層一戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系，優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。商品房銷(xiāo)售必須具備的證書(shū)（五證兩書(shū)）：

? 《國(guó)有土地使用證》：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。

? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理局申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

? 《建設(shè)工程施工許可證》：是指項(xiàng)目開(kāi)工前隊(duì)伍招標(biāo)到位，施工隊(duì)伍具備施工資格，現(xiàn)場(chǎng)具備5

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施工條件的憑證。

? 《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》：指開(kāi)發(fā)商在投入方面達(dá)到國(guó)家要求，有條件對(duì)外銷(xiāo)售房屋的憑證。

? 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》：開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。

? 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。

四、商品房交付需要具備的條件：

達(dá)到綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)條件，室內(nèi)包括水、電、氣進(jìn)戶(hù)，門(mén)窗安裝、地面找平、墻面抹灰或者清光等、廚房、衛(wèi)生間通上、下水等。

商品房交付時(shí)，業(yè)主應(yīng)交納的相關(guān)費(fèi)用：

契稅： 建筑面積144平方米以下為總房款的1.5%，144平方米及以上為總房款的3%（二套房為3%）

房屋維修基金：1-7層：15元/平方米，8-12層20元/平方米，13-18層為25元/平方米，19層以上為30元/平方米。

水開(kāi)戶(hù)費(fèi)：1770元/戶(hù)、電開(kāi)戶(hù)費(fèi)：520元/戶(hù)、天燃?xì)忾_(kāi)戶(hù)：2550元/戶(hù)（注：以上收費(fèi)僅為參考，最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以各主管部門(mén)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）

其他費(fèi)用：按揭手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記費(fèi)、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等以后期辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)確定。

五、辦理商品房按揭貸款應(yīng)具備的條件：

（一）、貸款對(duì)象 : 年齡18歲以上，應(yīng)該是具有完全民事行為能力的自然人。

（二）、借款人須具有以下條件 ：

1、具有城鎮(zhèn)常駐戶(hù)口或有效居留身份；

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；

4、不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房的首期付款；

5、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；

6、貸款人規(guī)定的其他條件；

(三)、借款人應(yīng)當(dāng)向貸款人提供下列資料：

1、身份證件（居民身份證、戶(hù)口本和其他有效居留證件）；

2、有關(guān) 借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明；

3、符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

第三篇：房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。

地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。

2.房地產(chǎn)業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

4.地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

6.土地類(lèi)型

——居住用地70年； ——工業(yè)用地50年；

——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； ——商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； ——綜合或其它用地50年；

——另外，加油站、加氣站用地為20年； 7.三通一平

是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。8.七通一平

是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場(chǎng)地平整。9.土地使用權(quán)出讓的形式 ?協(xié)議出讓 ?招標(biāo)出讓 ?拍賣(mài)出讓 ?行政劃撥

使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國(guó)有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。

?生地：待開(kāi)發(fā)的土地

?熟地：完成市政設(shè)施的土地 10.房地產(chǎn)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11.商品房

是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。

12.福利商品房

是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。

13.微利商品房

與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類(lèi)房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來(lái)解決企業(yè)職工住宅困難戶(hù)，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。

14.經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15.自建房（集資房）

是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。

16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17.“五證 ”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書(shū)”是最為重要的條件。

《國(guó)有土地使用證》：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過(guò)“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過(guò)城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開(kāi)工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開(kāi)工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證。

《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場(chǎng)的憑證。18.“兩書(shū)”

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 ?《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 ?19.商品房預(yù)售制度

商品房預(yù)售制度是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售，由國(guó)土局制定的一項(xiàng)提前銷(xiāo)售制度。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷(xiāo)售。

20.申請(qǐng)預(yù)售須備下列文件：

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》副本及復(fù)印件 ?《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》和付清地價(jià)款證明（?《國(guó)有土地使用證》）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ?《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ??建設(shè)工程施工許可證》 《21.商品房預(yù)售必須符合那些條件 ?交付土地使用權(quán)出讓金 ?有建設(shè)工程施工許可證

?按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

?向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。22.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同 是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷(xiāo)售都須簽訂此合同。內(nèi)銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同必須做公證。

23.房地產(chǎn)抵押合同

是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。

24.銀行按揭

是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱(chēng)為銀行按揭。

按揭是英語(yǔ)“Mortgage”一詞的粵語(yǔ)音譯，在中國(guó)人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱(chēng)為“個(gè)人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自住住房、并以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)商業(yè)貸款）與個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)公積金貸款）。

25.房地產(chǎn)證公證

公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證 26.樓花抵押登記

是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷(xiāo)抵押。

27.建筑面積

房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。28.公攤面積

屬于公共部分的面積。29.實(shí)用面積

建筑面積與公攤面積的差。30.實(shí)用率

房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。31.預(yù)售樓花

將未建好的樓房提前出售，稱(chēng)為預(yù)售樓花。32.復(fù)式

上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。33.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指房地產(chǎn)權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毜絿?guó)土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購(gòu)房者更改姓名。

第四篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

擁有全面的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)于初入行業(yè)的人來(lái)說(shuō)非常重要，現(xiàn)在就來(lái)學(xué)習(xí)吧：

1.房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，房地產(chǎn)也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在狀態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)在權(quán)屬上面存在狀態(tài)：土地權(quán)屬與房產(chǎn)權(quán)屬綜合體。

房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)。地產(chǎn)土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。

房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同地類(lèi)型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其它用房地產(chǎn)等。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

3.土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方法，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。

4.國(guó)有土地使用證：指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由聲調(diào)各級(jí)人民政府頒布發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃、采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用地者的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。6.土地類(lèi)型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地等。

7.三通一平：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整

8.七通一平：是指上、下水通，排污通、熱力通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。9.公證處：是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。

10.國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處：是專(zhuān)門(mén)辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)予等手續(xù)的部門(mén)。

11.房地產(chǎn)權(quán)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。12.商品房：是指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予及交換的房地產(chǎn)。13.經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性的適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類(lèi)住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，（其中包括免土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)3%），故又稱(chēng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。14.公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言的。公寓式余額一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。15.花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。

16.商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴(lài)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。17.安居房：指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)）。是黨史和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下的特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。

18.集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。19.紅線(xiàn)圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線(xiàn)和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線(xiàn)范圍內(nèi)施工建房。

20.出讓年限：居住用地：70年

工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育：50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年 21.銀行本票：是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。22.銀行匯票：是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。23.銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開(kāi)戶(hù)銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。

24.土地使用權(quán)的出讓形式：土地使用出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式進(jìn)行。協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過(guò)反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)的方式。

拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)拍賣(mài)主持下，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。

25.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵竿恋厥褂谜吒鶕?jù)國(guó)家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。它包括出售、交換、贈(zèng)予等形式。

26.取得建設(shè)用地的方式：取得國(guó)有建設(shè)用地或國(guó)有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無(wú)償取得方式。

有償取得方式就是土地使用者，通過(guò)向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)出讓金取得土地使用權(quán)。無(wú)償取得的方式就是國(guó)有土地使用者，通過(guò)國(guó)家行政劃拔的方式取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和土地管理法》規(guī)定：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其它用地，縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過(guò)劃拔方式取得土地使用權(quán)。27.物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)：概念：物業(yè)管理公司是專(zhuān)門(mén)從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周?chē)h(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶(hù)提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。職能：物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶(hù)創(chuàng)遷一個(gè)幽雅、舒適、寧?kù)o、安全的居住和工作環(huán)境。

特色：物業(yè)管理公司基本特點(diǎn)是按照企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、制度化的要求管理物業(yè)，堅(jiān)持“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”、“取之于民、用之于民“、”以區(qū)養(yǎng)區(qū)“、”自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善“的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營(yíng)性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

性質(zhì)：（1）物業(yè)管理公司具有獨(dú)立的法人資格，（2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。建筑篇

28.常用建筑名詞和術(shù)語(yǔ)：

開(kāi) 間——一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線(xiàn)的距離。進(jìn) 深——一間房屋的深度，即兩條縱向軸線(xiàn)的距離。層 高——樓層本層地面到相應(yīng)的上一層的豎向尺寸。建筑物——范圍廣泛，一般多指房屋。構(gòu)筑物——多指水泥等共使用的建筑

預(yù)埋件——建筑物或構(gòu)筑物中事先埋好作某種特殊用途的小構(gòu)件。/*/ 構(gòu)造柱——樓房中為抗震而設(shè)計(jì)的柱子。

地 物——地面上的建筑物、構(gòu)筑物、河流、森林、道路、橋梁??。地 貌——地面上自然起伏的情況。

地 形——地球表面上地物和地貌的總稱(chēng)。地 坪——多指室外自然地面。

強(qiáng) 度——單位面積上能負(fù)擔(dān)的重量。

標(biāo) 號(hào)——材料每平方厘米能承受的拉力或壓力。

標(biāo) 高——建筑平面圖、立面圖、剖面圖以及需要豎向設(shè)計(jì)的圖紙，都需要注標(biāo)高。

軸 線(xiàn)——畫(huà)圖和地上放線(xiàn)，都要先從軸線(xiàn)入手，它是建筑物的控制線(xiàn)，凡是承重構(gòu)件如承重墻、柱子、梁、屋架等都要用軸線(xiàn)定位。

中心線(xiàn)——對(duì)稱(chēng)形的物體一般都要畫(huà)中心線(xiàn)，它與軸線(xiàn)都要用細(xì)點(diǎn)畫(huà)線(xiàn)表示。

紅 線(xiàn)——規(guī)劃部門(mén)批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅線(xiàn)圈在圖紙上，產(chǎn)生法律效力。29.建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分：建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。

1、磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平的構(gòu)件為鋼筋混凝土樓板及屋面板。這種結(jié)構(gòu)房間小，層數(shù)底，一般用于多層建筑中。

2、框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁，板，柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間分割靈活，可用于多層和高層建筑中。

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時(shí)可以在現(xiàn)場(chǎng)澆注也可以在工廠預(yù)制現(xiàn)場(chǎng)吊裝。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層建筑和高層建筑。

4、空間結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；殼體結(jié)構(gòu)；折板結(jié)構(gòu)；供結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中。如體育場(chǎng)，大劇院，航空港等。30.按照建筑物層數(shù)或高度劃分：建筑層數(shù)是房屋的實(shí)際層數(shù)的控制指標(biāo)，但多與建筑總高度共同考慮。

住宅建筑的1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。公共建筑及綜合性建筑總高度超過(guò)24米為高層建筑，底于24米為多層建筑。建筑總高度超過(guò)100米時(shí)，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年真對(duì)當(dāng)時(shí)世界高層建筑的發(fā)展情況，拔高層建筑劃分為四種類(lèi)型。

A低高層建筑：層數(shù)為9-16層，建筑總高度為50米以下的建筑物。B中高層建筑：層數(shù)為17-25層，建筑總高度為50-75米的建筑物。C高高層建筑：層數(shù)為26-40層，建筑為總高度75-100米的建筑物。D超高層建筑：層數(shù)為40層以上，建筑為總高度100米以上的建筑物。31.建筑材料的分類(lèi)：

無(wú)機(jī)材料

金 屬 材 料

黑色金屬：鋼、鐵

有色金屬：銅、鋁等及其合金

非 金 屬 材 料

天然材料：沙、石、各種巖石制品燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等 有機(jī)材料

植物類(lèi)材料

木材、竹材及其制品

高分子材料

塑料、涂料、膠粘劑等

瀝青及其制品

石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品

復(fù)合材料

無(wú)機(jī)材料基復(fù)合材料

鋼筋混泥土、鋼纖維混泥土等

有機(jī)材料基復(fù)合材料

瀝青混泥土、膠合板、纖維板等 建筑材料是建筑的物質(zhì)基礎(chǔ)，它的性質(zhì)、質(zhì)量、品種和價(jià)格等直接關(guān)系到建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑功能質(zhì)量和建筑造價(jià)。

根據(jù)材料來(lái)源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為研究學(xué)習(xí)方便，一般按材料的化學(xué)組成分為無(wú)機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類(lèi)。

32.土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

（1）土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國(guó)土地所有權(quán)的主體只有國(guó)家和集體，但是國(guó)家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必親自支經(jīng)營(yíng)和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人不一定就是土地占有人。

（2）土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切的聯(lián)系，沒(méi)有占有就無(wú)法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來(lái)。在我國(guó)，集體土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國(guó)有土地所有者一般把這項(xiàng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。

（3）土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。

（4）土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。

國(guó)家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，但國(guó)家不能直接去行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位及個(gè)人經(jīng)營(yíng)管理。用地單位和個(gè)人依法對(duì)國(guó)家所有制土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)，但國(guó)家作為土地所有權(quán)者并沒(méi)有喪失對(duì)土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó) 家行使，任何單位個(gè)人不得占有、買(mǎi)賣(mài)或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地、但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

33.房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)分為：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)

㈠

一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。

㈡

二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

㈢

三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。

34.傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬，它是種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營(yíng)收益的結(jié)果。35.商品房：是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。

36.銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款時(shí)的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱(chēng)為銀行按揭。37.福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。

38.微利商品房：與福利商品房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類(lèi)房屋由市政的主管單位籌資建設(shè)，用來(lái)解決企業(yè)職工住宅困難戶(hù)，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。

39.商品房的五證和兩書(shū)：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開(kāi)工證》《商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

40.樣板房與示范單位：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展 商的售樓書(shū)而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶(hù)做裝修參考。41.建筑工程名詞：建筑面積：對(duì)于一棟樓來(lái)講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面積計(jì)算的，對(duì)一套單元來(lái)講，每套單元的建筑面積為：

（1）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣步ㄖ娣e；

（2）套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積；（3）公用的分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積

（4）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整幢樓建筑物的公用建筑面積/整棟樓建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

（5）陽(yáng)臺(tái)建筑面積：封閉陽(yáng)臺(tái)算全部面積，不封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算1/2面積。

2、容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。

3、綠化率：綠化用地與建筑面積之比。

4、（實(shí)）使用率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積

5、樣板房：是指與實(shí)際房屋結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房間。

6、示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶(hù)裝修參考。

7、剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架中的梁柱，能承擔(dān)各類(lèi)載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。n8、層高：本樓層地面與上層地面的距離（加樓板）。

9、凈高：本房間地面到頂棚的距離。

42.建筑的分類(lèi)：按建筑的使用性質(zhì)：城市建筑分為工業(yè)建筑和民用建筑兩大類(lèi)。

按建筑結(jié)構(gòu)：使用的材料，可以分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件合部采用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑；鋼結(jié)構(gòu)建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼；如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。

按施工方法分：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。裝配式建筑是指建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝而成?，F(xiàn)澆式建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅（1-3層）；多層住宅（4-6層）；中高層（7-9層）；高層住宅（10-30層）。

43.房屋的組成及其作用：房屋建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、杰梯、門(mén)窗等六大部分組成。

㈠

基礎(chǔ)是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承愛(ài)房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層——地基。基顧按構(gòu)造形式分條形基礎(chǔ)、筏型基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等。㈡

墻或柱是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承愛(ài)樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些茶載傳給基礎(chǔ)。墻不僅是承重構(gòu)件，它同進(jìn)也是房屋的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。墻體的分類(lèi)，按位置不同分內(nèi)墻和外墻，按結(jié)構(gòu)受力不同分承重墻和非承重墻，按所用材料不同分磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻。

㈢

樓地層是房屋的水平承重和分隔構(gòu)件，包括樓屋和首屋地面兩部分。包括：樓板面層、樓板結(jié)構(gòu)層、附加層和樓板頂棚層。

㈣

樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。

㈤

屋頂是房屋頂部的承重和圍護(hù)部分。包括：保護(hù)層、防水層、找平層、保溫層和結(jié)構(gòu)層。

㈥

門(mén)和窗均屬?lài)o(hù)構(gòu)件。門(mén)的主要功能是交通出放、分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的妝起通風(fēng)和采光作用。窗的主要功能是采光和通風(fēng)，同時(shí)也能起到美化立面的效果。44.住宅選擇樓層需要考慮的因素：

遮擋及采光情況；

生活的便利程度；

環(huán)境要求；

家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；

住宅樓的總層數(shù)。

一般來(lái)說(shuō)，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開(kāi)低樓層樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時(shí)間較短的中青年人居住；樓層低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶(hù)外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數(shù)也有一定關(guān)。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來(lái)說(shuō)，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對(duì)樓層的選擇，還與購(gòu)房者對(duì)數(shù)字的偏好有關(guān)，如喜歡8、9，討厭13、14，等等。

住宅底層的選擇 首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過(guò)關(guān)，長(zhǎng)期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問(wèn)題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。

住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴?yáng)直射面積大，下雨天易積水，常常“水深火熱“。因此，消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化 部位。45.住宅戶(hù)型選擇的要點(diǎn)：

功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適

功能分區(qū)主要是指動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)。

動(dòng)靜分區(qū)：一般來(lái)說(shuō)起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶(hù)門(mén)設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線(xiàn)應(yīng)盡可能便捷。

潔污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書(shū)房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。

起居室

起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門(mén)應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米（條件較好的應(yīng)該考慮4.2米的寬度，以滿(mǎn)足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶(hù)為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，以增加戶(hù)內(nèi)的私密性和滿(mǎn)足使用功能的需要。

臥室

臥室的房門(mén)不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶(hù)型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專(zhuān)用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門(mén)最好不要對(duì)著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。如戶(hù)內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。

餐廳

餐廳和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

廚房

廚房不宜與臥室過(guò)近，廚房門(mén)更不能正對(duì)臥室房門(mén)。廚房應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于1.5米，總面積為6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置垂直排煙設(shè)施，且宜帶一生活服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。

衛(wèi)生間

帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶(hù)型的面積比例標(biāo)準(zhǔn)一致。公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的趨勢(shì)為浴與廁相分離。即推門(mén)進(jìn)去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。

陽(yáng)臺(tái)

主陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽(yáng)臺(tái)門(mén)及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開(kāi)朗的視線(xiàn)總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽(yáng)臺(tái)欄桿高1.1米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。

儲(chǔ)藏間

儲(chǔ)藏間可不對(duì)外采光通風(fēng)。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶(hù)型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。

戶(hù)型缺陷的特點(diǎn)

1、起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門(mén)多，起居廳無(wú)穩(wěn)定的空間；

2、起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；

3、起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；

4、起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放；

5、入戶(hù)無(wú)過(guò)渡空間，私秘性不強(qiáng)；

6、餐廳面積過(guò)大或過(guò)小；

7、主臥室的寬度小于3米或面積過(guò)小；

8、戶(hù)內(nèi)交通線(xiàn)長(zhǎng)，戶(hù)內(nèi)空間的實(shí)用率較低；

9、衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無(wú)前室；

10、四居室的戶(hù)型主臥室不帶專(zhuān)用衛(wèi)生間以及無(wú)儲(chǔ)藏空間；

11、功能分區(qū)不合理；

12、各功能空間面積比例不當(dāng)；

13、躍層戶(hù)型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；

14、衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。物業(yè)管理部分

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房 地 產(chǎn) 置 業(yè) 顧 問(wèn) 培 訓(xùn) 資 料

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)相關(guān)極概念

常用房地產(chǎn)概念 產(chǎn)權(quán)證書(shū)

產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。期房

期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子?，F(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。尾房

尾房又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售”，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。基價(jià)

基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表?quot;×××元／平方米起售“，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻中縫圍合內(nèi)的水平投影面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。套內(nèi)建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

1、套內(nèi)的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

2、套內(nèi)墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。房屋的共有建筑面積(即分?jǐn)偯娣e)

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。容積率

在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積）

套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積。得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。開(kāi)間

住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶(hù)提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。銷(xiāo)售面積

銷(xiāo)售面積是指商品房按”套“或”單元“出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率

綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。層高

層高是指住宅高度以”層“為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱(chēng)。玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的”領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。隔斷

隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類(lèi)，即土地和建成后的物業(yè)。

所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。住房公積金 我國(guó)從1991年開(kāi)始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶(hù)，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。

住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購(gòu)、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。躍層式住宅

這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是：住戶(hù)占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯，而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。但這類(lèi)住宅也有不足之處，戶(hù)內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。這類(lèi)住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來(lái)在全國(guó)各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。復(fù)式住宅

這類(lèi)住宅在建造是每戶(hù)占有上下兩層，實(shí)際早在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無(wú)法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：

1、平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。

2、戶(hù)內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。

3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶(hù)，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)產(chǎn)品。房地產(chǎn)抵押貸款

所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開(kāi)發(fā)抵押貸款、房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。物業(yè)管理

建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說(shuō)，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。三通一平

指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求。宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線(xiàn)組成的封閉地塊。土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱(chēng)地號(hào)，其有四層含義，稱(chēng)為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。銀行按揭

銀行按揭的正確名稱(chēng)是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開(kāi)始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。抵押貸款方式

抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。剪力墻結(jié)構(gòu)

是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類(lèi)荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶(hù)大可不必為其專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成

大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成：

一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型基礎(chǔ)概念

傳統(tǒng)的項(xiàng)目類(lèi)型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項(xiàng)目類(lèi)型的發(fā)展與豐富

經(jīng)濟(jì)適用房:政府對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷(xiāo)售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷(xiāo)售對(duì)象面向本市戶(hù)口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。

板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。公寓的建筑形式不再單一，過(guò)去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。項(xiàng)目類(lèi)型的新界定

五、合同方面培訓(xùn)

1、土地使用權(quán)取得有那幾種？ 出讓和劃撥

2、土地使用年限？ 住宅70年，商業(yè)50年

3、五證是哪五證？

五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》

4、“現(xiàn)定名”和“暫定名”注意事項(xiàng)

合同第一條的〖現(xiàn)定名〗和〖暫定名〗二選一，并在其后面空格處填寫(xiě)預(yù)售許可證上反映出的項(xiàng)目名稱(chēng)。房地產(chǎn)商為了項(xiàng)目促銷(xiāo)宣傳的名字，政府不是一定批準(zhǔn)。如果政府不同意，購(gòu)房人以名字不對(duì)要求房地產(chǎn)商退房或賠償通常不會(huì)得到法院支持，因?yàn)橘?gòu)房人買(mǎi)房時(shí)應(yīng)該知道該項(xiàng)目政府批準(zhǔn)的名字。

6、什么是套內(nèi)建筑面積？

按照《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第四條的規(guī)定，商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買(mǎi)房人個(gè)人私有，與套內(nèi)使用面積相比，更能完整地反映買(mǎi)房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。



7、套內(nèi)使用面積如何計(jì)算？

套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。按照建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，套內(nèi)使用面積的計(jì)算按房屋是否為住宅適用不同的計(jì)算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計(jì)算方法為：１、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶(hù)門(mén)內(nèi)面積的總和；２、躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；３不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；４、內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。

8、套內(nèi)墻體面積如何計(jì)算？

套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定，商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

9、陽(yáng)臺(tái)建筑面積如何計(jì)算？

1、封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

2、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

3、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

4、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面的一半計(jì)算建筑面積。

10、什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。

11、購(gòu)房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算出來(lái)的

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。

12、如果面積有異議如何處理？

出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

13、合同第二條主要是關(guān)于商品房的銷(xiāo)售依據(jù)，房子是[現(xiàn)房]還是[預(yù)售商品房]的劃分依據(jù)？

按國(guó)家銷(xiāo)售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。

14、如何理解商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的商品房用途？

預(yù)售許可證上的房屋用途有住宅、公寓和辦公三種寫(xiě)法，而寫(xiě)的是公寓，這是一種似是而非的寫(xiě)法，公寓就是住宅。不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷(xiāo)宣傳使用的一個(gè)詞，國(guó)家根本就沒(méi)有這個(gè)有關(guān)房屋用途的用語(yǔ)。

15、預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前可否轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房？

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意；

（二）已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記?！?/p>

對(duì)于貸款購(gòu)房的人，即使銀行或房屋資金管理中心已將房款全部支付給房地產(chǎn)商，但由于期房貸款通常由房地產(chǎn)商提供階段性擔(dān)保，根據(jù)《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓還是要經(jīng)過(guò)擔(dān)保人－ 房地產(chǎn)商的同意。

16、預(yù)售合同未做預(yù)售登記的是否有效？

當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

17、買(mǎi)受人哪種情況下可以要求雙倍賠償？(一)(二)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

18、《竣工驗(yàn)收備案表》的作用？

《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫(xiě)，但要得到有關(guān)部門(mén)同意備案，是需要向備案部門(mén)提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購(gòu)房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來(lái)規(guī)劃的要求。

19、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的有效期是幾年？

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》“注意事項(xiàng)”上寫(xiě)著：“ 本《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件發(fā)出后，因建設(shè)計(jì)劃變更或因故未建滿(mǎn)兩年者，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件自行失效”，20、合同在履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議解決方法，購(gòu)房人可在仲裁和起訴中進(jìn)行選擇。申請(qǐng)仲裁和向法院起訴有那些區(qū)別？

在目前法律環(huán)境下，更多的人認(rèn)為仲裁好一些，其理由是仲裁人員由高學(xué)歷的專(zhuān)業(yè)人士擔(dān)任，按《仲裁法》規(guī)定，如果是一名仲裁員仲裁，由當(dāng)事人雙方共同選定該仲裁員；如果由三名仲裁員仲裁，雙方可各選一名，第三名即首席仲裁員由雙方共同選定或仲裁委員會(huì)指定。仲裁人員由于不是專(zhuān)職人員，所以受到行政干擾較少。仲裁相對(duì)訴訟所需時(shí)間較短。但購(gòu)房人也應(yīng)了解仲裁實(shí)行的是一裁終裁制，除了法律規(guī)定的可申請(qǐng)撤銷(xiāo)情形外，購(gòu)房人不能對(duì)仲裁裁決像訴訟那樣由于不服一審判決可以提出上訴，對(duì)上訴判決不服可以請(qǐng)求再審，對(duì)仲裁結(jié)果只能遵守、履行。另外仲裁費(fèi)用較高，目前仲裁費(fèi)用相當(dāng)法院起訴、上訴兩審的費(fèi)用，仲裁費(fèi)用最終由敗裁一方承擔(dān)，而法院的受理費(fèi)則是根據(jù)案件標(biāo)的額的大小來(lái)確定，法院判決時(shí)通常不會(huì)要求訴訟費(fèi)全部由敗訴人承擔(dān)。

21、合同本由誰(shuí)持有？

合同中對(duì)合同頁(yè)數(shù)和份數(shù)有約定。過(guò)去北京國(guó)土房管局相同編號(hào)的合同正本為四份，房地產(chǎn)商2份、購(gòu)房人1份、房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)1份。如果購(gòu)房人貸款，購(gòu)房人的合同則保存在貸款銀行里，購(gòu)房人經(jīng)常抱怨自己手中沒(méi)有合同?，F(xiàn)在國(guó)土房管局在預(yù)售合同備案后不再留存商品房預(yù)售合同，但這并不等于這一份合同就會(huì)給購(gòu)房人，原因是銀行為避免購(gòu)房人重復(fù)貸款，通常要求貸款購(gòu)房的人要將合同全部押在銀行。

22、購(gòu)房合同中的不可抗力如何解釋?zhuān)?/p>

不可抗力是指買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，不是由于當(dāng)事人一方的過(guò)失或故意，發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)，對(duì)其發(fā)生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以據(jù)此免除履行合同的責(zé)任或推遲履行合同，對(duì)方無(wú)權(quán)要求賠償。不可抗力通常包括兩種情況：一種是自然原因引起的，如水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪、地震等；另一種是社會(huì)原因引起的，如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、政府禁令等。但不可抗力事件目前國(guó)際上并無(wú)統(tǒng)一的明確的解釋。哪些意外事故應(yīng)視作不可抗力，可由買(mǎi)賣(mài)雙方在合同的不可抗力條款中約定。

23、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意多少之日起書(shū)面通知買(mǎi)受人？ 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意10日起書(shū)面通知買(mǎi)受人

24、買(mǎi)受人在收到變更通知后多少之日起書(shū)面通知出賣(mài)人，否則視為接受變更？ 買(mǎi)受人在收到變更通知后15日起書(shū)面通知出賣(mài)人，否則視為接受變更。

25、買(mǎi)受人在收到建筑分?jǐn)偛课蛔兏ㄖ蠖嗌僦掌饡?shū)面通知出賣(mài)人，否則視為接受變更？ 買(mǎi)受人在收到建筑分?jǐn)偛课蛔兏ㄖ?5日起書(shū)面通知出賣(mài)人，否則視為接受變更。

26、開(kāi)發(fā)商交房時(shí)必須提供那些手續(xù)？

開(kāi)發(fā)商交房時(shí)必須提供《商品房峻工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《實(shí)測(cè)面積報(bào)告》

27、辦理產(chǎn)權(quán)證的期限是多少？

由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(四)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

28、買(mǎi)受人貸款未獲批準(zhǔn)，是否可以解除合同？

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

29、面積測(cè)繪費(fèi)應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？

面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。30、社區(qū)學(xué)校建設(shè)和管理由誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 在規(guī)模小區(qū)，發(fā)展商在學(xué)校的建設(shè)上決定權(quán)有限。按照規(guī)劃，發(fā)展商必須預(yù)留教育用地，而且要完善建設(shè)配套。但是，具體的一些指標(biāo)、師資配套等一系列問(wèn)題，還要由區(qū)、縣教委統(tǒng)一安排。

31、層高在多少米應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積

應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積：層高(高度)在2.20米以上(含2.20米，以下同)的房屋均應(yīng)計(jì)算建筑面積；房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積；對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20米以上的部位也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

32、車(chē)庫(kù)（地下室）算不算公攤？

有關(guān)政策有規(guī)定，在凡６層以上的高層建筑，都須設(shè)有地下建筑面積（即地下室），而地下室一般都設(shè)有兩層，１．地下一層是設(shè)備層：一部分用于放置水泵等設(shè)施的，這部分可計(jì)入公攤部分，業(yè)主只有公共產(chǎn)權(quán)，而另一部分是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的車(chē)庫(kù)，可以出租和出售，如果是出售給業(yè)主，那么業(yè)主當(dāng)然有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)了。２．地下二層是人防層：主要用于平、戰(zhàn)結(jié)合時(shí)使用，所以開(kāi)發(fā)商在和平時(shí)也一般將其開(kāi)發(fā)為地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行出租，但產(chǎn)權(quán)歸全社會(huì)所有，而所得費(fèi)用則只能與其主管部門(mén)——北京市人防辦協(xié)商，而物業(yè)管理公司、業(yè)主都不在其內(nèi)。所以地庫(kù)地下室算不算公攤不能一概而論，在經(jīng)營(yíng)性用房的認(rèn)定上，應(yīng)該是有關(guān)部門(mén)認(rèn)定房屋本身是否能經(jīng)營(yíng)，而不是開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)了算。

33、可否以未成年人名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)？

答:法律并未限定購(gòu)買(mǎi)者的年齡，任何年齡均可購(gòu)買(mǎi)。而在實(shí)際操作中，這種做法也屢見(jiàn)不鮮。很多人出于對(duì)日后我國(guó)可能開(kāi)征遺產(chǎn)稅的顧慮，干脆現(xiàn)在就將房產(chǎn)登記在孩子名下。

34、預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合那些條件？

商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，方可預(yù)售商品房。預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證，屬于預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；

（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；

（四）已確定竣工日期，且滿(mǎn)足市國(guó)土房管局公布的預(yù)售最長(zhǎng)期限

35、商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明那些內(nèi)容？ 商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)；

（二）預(yù)售許可證編號(hào)；

（三）預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；

（四）預(yù)售商品房的坐落位置、幢號(hào)或者樓層、面積；

（五）土地的用途和使用期限；

（六）發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。

36、商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供哪些面積相關(guān)文件？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e進(jìn)行測(cè)繪，并提供下列文件：

（一）商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)；

（二）商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說(shuō)明文件。

37、會(huì)所能否作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偅?會(huì)所不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

38、物業(yè)管理用房能否作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?/p>

1．物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)管理用房應(yīng)使用設(shè)計(jì)用途為物業(yè)管理、辦公、或住宅的房屋。

2、為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分?jǐn)偂?/p>

3、每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過(guò)千分之六。

按千分之六計(jì)算，分?jǐn)偟娜课飿I(yè)管理用房而積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設(shè)計(jì)的最小—套或一間房屋的建筑面積確認(rèn)。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房而積另有約定的，從其約定。

39、銀行個(gè)人住房貸款的還款方式有哪幾種？

現(xiàn)在，銀行個(gè)人住房貸款的還款方式主要有兩種：一種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿(mǎn)還清；另一種是等本不等息遞減還款法，即每月償還貸款本金相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿(mǎn)還清。

六、物業(yè)方面

1、公共維修基金的用途和管理

此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造?！蛾P(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，按購(gòu)房款的2%足額交納?！薄锻ㄖ愤€規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會(huì)后，小區(qū)辦將其移交管委會(huì)或經(jīng)管委會(huì)同意交由物業(yè)企業(yè)代管。管委會(huì)成立前，基金使用由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計(jì)劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)管委會(huì)審定后實(shí)施。維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開(kāi)發(fā)企業(yè)代收。

2、物業(yè)費(fèi)合理收取時(shí)間是多少？

北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過(guò)《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。也就是說(shuō)，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。

3、收取物業(yè)管理費(fèi)保證金是否合理？

物業(yè)管理費(fèi)保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個(gè)月或三個(gè)月一交，而高檔住宅住戶(hù)又經(jīng)常不在國(guó)內(nèi)或本地，故采用3個(gè)月保證金方式。如何運(yùn)作應(yīng)該看購(gòu)房時(shí)所簽《住宅使用管理維修公約》；保證金要看《公約》約定，如無(wú)約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意。

4、停車(chē)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？

對(duì)于停車(chē)費(fèi)，目前北京市只是在196號(hào)文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車(chē)位每月為150元／個(gè)。而地下車(chē)庫(kù)、機(jī)械停車(chē)庫(kù)則要實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房時(shí)在《公約》中明示。

5、物業(yè)管理的定義？

物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動(dòng)。

6、何時(shí)成立業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)？

居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會(huì)的代表組成。

7、物業(yè)公司由誰(shuí)選擇？ 居住小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)的，在物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，由該居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。物業(yè)管理委員會(huì)成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

8、物業(yè)管理企業(yè)有那些權(quán)利？

(一)依據(jù)物業(yè)管理合同和國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定對(duì)居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

(二)依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對(duì)造成的損害，有權(quán)要求賠償；

(四)要求物業(yè)管理委員會(huì)協(xié)助管理；

(五)選聘專(zhuān)營(yíng)公司或聘用專(zhuān)人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；

（六）從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)或開(kāi)展其他多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。

9、物業(yè)管理企業(yè)有那些義務(wù)？

(一)全面履行物業(yè)管理合同，對(duì)產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；

(二)接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督；

(三)重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定；

(四)接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督；

(五)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

10、業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費(fèi)究竟要不要交？

這一問(wèn)題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問(wèn)題。商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開(kāi)發(fā)商要在房屋交付時(shí)，向購(gòu)房

人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購(gòu)商品房為住宅的，開(kāi)發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。既然房屋已經(jīng)交付，無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因?yàn)闊o(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。

11、商品保修規(guī)定保修期是多長(zhǎng)時(shí)間？ 建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》第五條規(guī)定： 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期； 1)屋面防水3年；

2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 4)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年； 5)門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年； 6)管道堵塞2個(gè)月；

7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期； 8)衛(wèi)生潔具1年； 9)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條則規(guī)定： 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

兩者規(guī)定有些差異，根據(jù)行政法規(guī)優(yōu)先于部門(mén)規(guī)章，當(dāng)兩者規(guī)定不一樣時(shí)取行政法規(guī)的規(guī)定。

七、入住方面

1、購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)如何委托房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測(cè)繪？

購(gòu)房人可在市房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)大廳自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房產(chǎn)測(cè)繪單位為自己進(jìn)行面積測(cè)繪。委托時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)依法繳納測(cè)繪費(fèi)用，并與房產(chǎn)測(cè)繪單位就測(cè)繪事宜簽訂書(shū)面合同，合同應(yīng)當(dāng)包括測(cè)繪項(xiàng)目的基本情況、完成期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成果質(zhì)量要求、爭(zhēng)議解決方式等內(nèi)容。

2、商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料是否可以作為合同內(nèi)容？

商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人是否可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失？

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

4、出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款的逾期時(shí)間為多少？

出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

5、天然氣何時(shí)開(kāi)通？

根據(jù)市政規(guī)定，新項(xiàng)目入住率要達(dá)到70%，才可以通天然氣。

6、契稅交付時(shí)間？ 《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天?！逼醵愂菢I(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。

不過(guò)，在實(shí)際工作中，如果開(kāi)發(fā)商一家一家辦理，就會(huì)給征收部門(mén)帶來(lái)很多麻煩，所以一般都是開(kāi)發(fā)商代業(yè)主集體辦理。

7、房屋產(chǎn)權(quán)證有幾種？

房屋產(chǎn)權(quán)證是對(duì)進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱(chēng)。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。

《房屋所有權(quán)證》發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人。《房屋共有權(quán)保持證》發(fā)給房屋共有人?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等。

8、房屋產(chǎn)權(quán)證》遺失后如何辦理? 《房屋產(chǎn)權(quán)證》一旦遺失，應(yīng)盡快到原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)新證。申請(qǐng)人應(yīng)提交補(bǔ)領(lǐng)新證申請(qǐng)書(shū)和登載遺失聲明的報(bào)紙一份，經(jīng)房管機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后，補(bǔ)發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費(fèi)用。

9、商品房保修期限和起計(jì)時(shí)間

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其出售的新建商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。約定的保修期限不得低于國(guó)家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計(jì)算。新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)對(duì)該商品房的保修責(zé)任。