第一篇：萬財集團物業(yè)服務(wù)檢查管理辦法(試運行)

萬財集團物業(yè)服務(wù)檢查管理辦法（試運行）

第一條

目的

為加強對物業(yè)小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的控制，明確規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查的內(nèi)容及注意事項，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量符合公司要求，保證物業(yè)服務(wù)水平穩(wěn)步上升，特制定本物業(yè)服務(wù)檢查管理辦法。

第二條

適用范圍

本規(guī)定適用于物業(yè)公司所有服務(wù)項目（特指交付物業(yè)管理的項目）。

第三條職責(zé)

一、物業(yè)公司：制定物業(yè)服務(wù)的各項標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及相關(guān)管理規(guī)定，并嚴格遵照執(zhí)行。同時，物業(yè)公司要成立物業(yè)服務(wù)自檢考核小組，秉承公平、公正、負責(zé)的原則，認真開展日常物業(yè)服務(wù)檢查、考核工作，每月不少于2次。

二、集團公司工作質(zhì)量檢查組：根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的具體標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及相關(guān)管理規(guī)定，組織實施綜合檢查，并對檢查情況進行總結(jié)、反饋及公布。

第四條檢查方式

物業(yè)服務(wù)檢查原則上每月不定期檢查2次，內(nèi)容涵蓋物業(yè)服務(wù)的各個方面（如物業(yè)維修管理、客戶服務(wù)管理、小區(qū)設(shè)備管理、小區(qū)綠化管理、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、小區(qū)治安保衛(wèi)管理、社區(qū)文化建設(shè)、客戶投訴處理、客戶回訪落實情況等等）。第五條 檢查結(jié)果評定

一、對于所檢查考核的結(jié)果均由工作質(zhì)量檢查小組進行評定。

二、對物業(yè)服務(wù)工作中單項問題的評定

（一）負面影響：觀察整改項、一般不符合要求項、嚴重不符合要求項、嚴重不符合要求且不可逆轉(zhuǎn)項。

（二）正面影響：表現(xiàn)突出激勵項

三、評定標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)對服務(wù)質(zhì)量的影響程度及服務(wù)項目的覆蓋范圍，參照《物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)》。

（一）一個季度內(nèi)觀察整改項的驗證未通過直接作為一個一般不符合要求項；一般不符合要求項驗證未通過直接作為一個嚴重不符合要求項，以此類推。

（二）一個季度內(nèi)同一個問題連續(xù)兩次被評為一般不符合要求項，或出現(xiàn)嚴重不符合要求且不可逆轉(zhuǎn)項，工作質(zhì)量檢查小組應(yīng)向物業(yè)公司下發(fā)《服務(wù)質(zhì)量整改通知單》（見附件3）。

第六條 檢查結(jié)果的反饋及糾正

一、工作質(zhì)量檢查組有權(quán)根據(jù)實際情況要求物業(yè)公司在規(guī)定的期限內(nèi)糾正檢查中存在的問題，嚴重不符合要求且不可逆轉(zhuǎn)項應(yīng)填寫《服務(wù)質(zhì)量整改通知單》，提交糾正及預(yù)算措施，復(fù)檢時予以驗證。物業(yè)公司應(yīng)安排專人負責(zé)跟蹤《服務(wù)質(zhì)量整改通知單》的提交情況，如未按規(guī)定時間提交，視同未整改。

二、物業(yè)公司若對檢查評定結(jié)果有異議，需在收到《服務(wù)質(zhì)量檢查反饋表》（見附件2）后1個工作日內(nèi)與工作質(zhì)量檢查小組進行溝通。

第七條 月度服務(wù)質(zhì)量檢查的綜合評定

一、評定級別分為：優(yōu)秀、合格、不合格、嚴重不合格。

二、評定標(biāo)準(zhǔn)為：

（一）優(yōu)秀（符合以下條件）：A.一般不符合要求項2項及以下；B.無嚴重不符合要求項及嚴重不符合要求且不可逆轉(zhuǎn)項。

（二）合格（符合以下條件）：A.一般不符合要求項6項及以下；B.無嚴重不符合要求項及嚴重不符合要求且不可逆轉(zhuǎn)項。

（三）不合格（符合其中一項）：A.一般不符合要求項7-10項；B.嚴重不符合要求項1-3項；C.嚴重不符合要求且不可逆轉(zhuǎn)項1項；D.同一項問題連續(xù)2次被評為一般不符合要求項；E.糾正及預(yù)防措施內(nèi)容驗證不被通過。

（四）嚴重不合格（符合其中一項）：A.一般不符合要求項10項以上；B.嚴重不符合要求項4項及以上；C.嚴重不符合要求且不可逆轉(zhuǎn)項2項及以上。

第八條 檢查結(jié)果的處理及獎懲

一、檢查結(jié)果被評為觀察整改項、一般不符合要求項、嚴重不符合要求項、嚴重不符合要求且不可逆轉(zhuǎn)項，分別按0分、1分、3分、5分的分值扣分，若同一問題扣分達到5分仍不能通過整改驗證的，按10分扣分。

二、檢查評定為“優(yōu)秀”，視具體情況集團公司給予獎勵；檢查評定為“不合格”，問題第一責(zé)任人扣除當(dāng)月工資3%、組（班、隊）長扣除當(dāng)月工資2%、主任扣除當(dāng)月工資1%的處罰；檢查評定為“嚴重不合格”，視具體情況集團公司給予物業(yè)2000-8000元處罰；檢查評定為“合格”，公司不獎不罰；集團公司將扣除的罰款用于獎勵經(jīng)檢查評定為“優(yōu)秀”的物業(yè)。

第九條 檢查重點內(nèi)容及相關(guān)事項

一、基礎(chǔ)管理方面

（一）物業(yè)公司建立健全物業(yè)服務(wù)各項管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范，制定具體的落實措施和考核辦法，并予以實施。

（二）物業(yè)公司的專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，員工著裝整齊，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹。

（三）客戶信息資料齊全，分類專業(yè)、檔案規(guī)范、管理完善，責(zé)任人明確，保密制度健全并嚴格執(zhí)行，有嚴格的檔案管理查詢制度。

二、房屋管理及維修養(yǎng)護方面

（一）主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口、組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯，樓層有消防疏散標(biāo)識。

（二）無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。

（三）房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

（四）小區(qū)宣傳牌、宣傳欄、LED按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。

（五）樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好。

（六）樓宇零修及時率達到98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪制度和做好回訪記錄。

（七）制定房屋維修管理制度，明確房屋維修時限（周期）標(biāo)準(zhǔn)，并嚴格遵照執(zhí)行。若因特殊原因不能按規(guī)定時限完成維修，要有處理措施并對業(yè)主做出合理解釋，做出限時承諾，維修時限以給業(yè)主承諾的工作日為準(zhǔn)。

三、共用設(shè)施設(shè)備管理方面

（一）共用配套設(shè)施完好率達90%以上。

（二）建立健全共用設(shè)施設(shè)備管理及維護制度，共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。

（三）排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。

（四）保持小區(qū)道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面、井蓋不影響車輛和行人通行。

（五）制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整；配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達90%以上。

（六）電梯按規(guī)定或約定時間運行，每日監(jiān)督電梯運行狀況，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，無安全事故；電梯轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風(fēng)、照明良好；制定電梯故障緊急救援方案和操作程序，組織演練。

（七）供水設(shè)備運行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染。

四、安全保衛(wèi)、消防、車輛管理方面

（一）實行封閉式管理，危及住戶人身安全處有明顯標(biāo)識和具體的防范措施。

（二）小區(qū)實行24小時保安值班及巡邏制度，并有巡邏記錄臺賬；安保人員有明顯標(biāo)志、工作規(guī)范、作風(fēng)嚴謹。

（三）消防設(shè)備設(shè)施完好無損，運行正常，可隨時啟用；消防通道暢通，制訂消防應(yīng)急方案，并定期進行消防演練。

（四）有較為完善的車輛管理制度，按規(guī)定位置停放，管理有序，無亂停亂放現(xiàn)象。

（五）結(jié)合物業(yè)項目特點，制定突發(fā)事件應(yīng)急防范措施，并確保嚴格遵守和認真落實。

五、環(huán)境衛(wèi)生管理

（一）小區(qū)實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺（詳見物業(yè)《日常消毒記錄表》）。

（二）小區(qū)內(nèi)道路等共用場地不得有紙屑、煙頭等廢棄物。

（三）房屋共用部位保持清潔，無亂貼亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象：公共樓梯、扶欄、走道、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

（四）商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。

（五）排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。

（六）小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱等保潔設(shè)備。

（七）不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜。

（八）及時清掃路面積雪。

六、小區(qū)綠化管理

（一）綠地?zé)o改變使用用途和隨意破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（二）園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)、美觀，小區(qū)花草樹木長勢良好，符合季節(jié)氣候特點。

A.草坪：成活率在95%以上，生長茂盛，無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；定期實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

B.園林樹木：長勢強，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，無死株和干枯枝。

C.花壇：花卉長勢良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計要求，造型優(yōu)美，無枯枝、無病葉。

D.人工水系、噴水池：池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。

（三）綠地?zé)o明顯紙屑、煙頭、石塊、塑料瓶等雜物。

（四）建立小區(qū)綠地管理及養(yǎng)護措施，并予以實施。

七、客戶服務(wù)管理

（一）建立健全客戶24小時服務(wù)制度，設(shè)立服務(wù)電話、微信群，保障業(yè)主和使用人報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等問題及時有效解決。建立健全客戶回訪管理制度，并嚴格按制度執(zhí)行，且有詳細的客戶回訪記錄。

（二）建立客戶投訴管理制度并嚴格執(zhí)行，做到客戶投訴處理率達到100%，投訴處理客戶滿意度達98%以上，并建立客戶投訴處理臺賬。

（三）客戶投訴回訪率達到100%，客戶意見、建議（含有效投訴和抱怨）及回訪記錄要保存完好。

（四）建立有完善的客戶應(yīng)急事件服務(wù)機制。

（五）建立健全物業(yè)各項服務(wù)員工服務(wù)規(guī)范，在崗當(dāng)班員工要有良好的精神面貌（包括儀容儀表、言行舉止、禮節(jié)禮貌等）。

八、小區(qū)文化建設(shè)

（一）按計劃開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動，記錄完整、真實。

（二）按計劃開展社區(qū)文化宣傳，記錄完整、真實。

（三）社區(qū)娛樂設(shè)施完好，使用功能正常。

（四）有社區(qū)文明公約，業(yè)主能自覺遵守物業(yè)的各項管理公約。

第十條 監(jiān)督機構(gòu)

一、針對物業(yè)服務(wù)，集團公司設(shè)立運營管理部為監(jiān)督機構(gòu)，受理客戶對物業(yè)公司各項服務(wù)情況的投訴，隨機抽查物業(yè)對客戶的回訪情況、投訴處理情況、房屋維修情況及服務(wù)態(tài)度，并做好記錄臺賬，發(fā)現(xiàn)重要問題及時向檢查小組反應(yīng)。

二、監(jiān)督服務(wù)熱線： 第十一條 附則

本規(guī)定由集團公司檢查組制定、修改、解釋。

第二篇：物業(yè)服務(wù)管理辦法

營口市物業(yè)管理實施細則

遼寧省營口市人民政府

關(guān)于印發(fā)營口市物業(yè)管理實施細則的通知

各市（縣）、區(qū)人民政府，市政府各部門、各派出機構(gòu)、各直屬單位：

《營口市物業(yè)管理實施細則》業(yè)經(jīng)第十四屆市政府第41次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。

二〇一一年二月十二日

營口市物業(yè)管理實施細則

第一章 總則

第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式進行物業(yè)管理的活動。本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，市物業(yè)管理處受其委托負責(zé)擬定全市物業(yè)管理規(guī)范性文件，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，市轄區(qū)住宅專項維修資金的管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門及相關(guān)單位開展物業(yè)管理工作。

市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常監(jiān)管，住宅專項維修資金的管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)的初審，前期物業(yè)招投標(biāo)，物業(yè)退出、承接工作的監(jiān)督、指導(dǎo)，物業(yè)糾紛調(diào)處。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，物業(yè)糾紛調(diào)處。

公用事業(yè)、財政、民政、公安、工商、物價、環(huán)保、城管綜合執(zhí)法等行政管理部門，按照各自職責(zé)負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作，建立違法行為投訴登記制度，對違法行為及時做出處理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布負責(zé)人姓名和聯(lián)系方式。

第四條 市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第六條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對集中、便于管理的原則，充分考慮建筑物規(guī)模、配套設(shè)施設(shè)備、小區(qū)建設(shè)等因素予以確定。

物業(yè)所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進行物業(yè)管理區(qū)域劃分登記，并告知開發(fā)建設(shè)單位，同時向市物業(yè)行政主管部門備案。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付專有部分面積達到總建筑面積50%（含50%）以上時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時報送下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（二）建筑物面積清冊、業(yè)主名冊；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）交付使用共用設(shè)施設(shè)備證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配備證明；

（六）籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他資料。

第八條 符合成立業(yè)主大會條件，并有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組：

（一）開發(fā)建設(shè)單位申請；

（二）物業(yè)行政主管部門指定；

（三）業(yè)主申請。

籌備組負責(zé)召集首次業(yè)主大會會議?；I備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定代表擔(dān)任。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見。

第九條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在組成之日起30日內(nèi)，召開業(yè)主大會會議，制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十條 業(yè)主大會決定以下有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

（五）籌集和使用專項 維修資金；

（六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）利用共用部分從事經(jīng)營性活動；

（九）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）、（六）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總 面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十二條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：

（一）籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

第十三條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

業(yè)主委員會完成備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。

第十四條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員任期、議事方式、表決程序、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第十五條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足委員總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)。

第十六條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織召集，由市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的違規(guī)問題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。第三章 前期物業(yè)管理

第十七條 開發(fā)建設(shè)單位和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單位應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)的方式選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。市、市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)組織成立物業(yè)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動。

開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明示收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第十八條 多層住宅總建筑面積少于2萬平方米，單棟高層住宅總建筑面積少于1萬平方米，多層高層混合住宅總建筑面積少于2萬平方米或投標(biāo)人少于3人的新建物業(yè)項目，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

經(jīng)濟適用房、動遷安置房、廉租房的物業(yè)管理由市（縣）區(qū)政府指定部門負責(zé)。

第十九條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位接到書面報告后，應(yīng)當(dāng)立即進行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在依法向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料后3日內(nèi)，持移交協(xié)議和資料明細到所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)行政主管部門在核發(fā)規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計予以審查，確保公共服務(wù)配套設(shè)施符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)至用戶終端的供水、供電、供氣、供熱、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)依法委托具有設(shè)計、施工、監(jiān)理資質(zhì)的單位進行設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理，與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時驗收，并出具驗收報告。

第二十二條 物業(yè)管理用房應(yīng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項目總建筑面積的3‰配置，且最低不得少于80平方米。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房 中調(diào)劑, 建筑面積最低不得少于15平方米。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

第二十三條 按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園、停放汽車或自行車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位）的產(chǎn)權(quán)歸屬，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

車庫、車位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第二十四條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任險保險的，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受有關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任險保險，由業(yè)主大會決定。第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十五條 住宅類物業(yè)收費實行政府指導(dǎo)價，非住宅類物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，市、市（縣）區(qū)價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并向社會公布。

物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或酬金制等形式。實行包干制收費的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)費收繳率低等理由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)服務(wù)等理由拒付物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費收支情況進行公示。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)費自業(yè)主入住之日起開始交納。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納。

前款所稱入住是指物業(yè)買受人收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。入住人收到入住通知后在規(guī)定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同提供服務(wù)，管理房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，達到使用方便、安全、環(huán)境整潔、綠化達標(biāo)、公共秩序良好。

第二十九條 實行物業(yè)服務(wù)合同履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)將1年物業(yè)服務(wù)費總額的10%（按合同約定的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)計算）作為物業(yè)服務(wù)合同履約保證金，預(yù)存在業(yè)主委員會的賬戶上。前期物業(yè)服務(wù)合同履約保證金在業(yè)主委員會成立之前，由市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門代管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不交納物業(yè)履約金的，業(yè)主委員會可不與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業(yè)行政主管部門另行規(guī)定。

第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同期限一般不少于2年。物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不得單方提前解除合同。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主均具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報物業(yè)所在地的市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，按照下列規(guī)定做好交接工作：

（一）在合同期滿3個月前提出不再續(xù)約或提前解除合同的一方應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約、解約原因、退出時間以書面形式告知另一方，就退出事宜進行協(xié)商，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會，同時報送所在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理情況登記表》；

（二）在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入之前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費至合同終止日或經(jīng)雙方確定的實際服務(wù)終止日；

（三）在解除合同1個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)費的收支狀況，并將預(yù)收的費用退還給業(yè)主；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，按照規(guī)定，與業(yè)主委員會辦理移交事宜，未成立業(yè)主委員會的，在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，可暫時向社區(qū)居民委員會辦理移交事宜，新物業(yè)企業(yè)接管后，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主委員會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并主動提供相關(guān)信息，協(xié)助其做好選聘企業(yè)工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會與新的物業(yè)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》；

（六）發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出情況時，市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十三條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

公安機關(guān)要指導(dǎo)業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不影響行人和車輛通行，不影響消防安全的前提下，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定停車泊位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無法提供足夠停車泊位的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市城管綜合執(zhí)法部門和公安機關(guān)申請，在物業(yè)管理區(qū)域周邊三、四級道路或者空地設(shè)立臨時、夜間機動車停車場。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對小區(qū)進行服務(wù)、用于辦公用水享受民用價格。

第三十五條 市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。

第三十六條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度。市物業(yè)行政主管部門負 責(zé)對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的管理。市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信考核、監(jiān)管工作。

外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門辦理登記備案。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，公用專業(yè)部門管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的界定：

（一）業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備

1．自用部位：戶門以內(nèi)門窗、非承重墻、內(nèi)墻面、地面、頂棚、陽臺及業(yè)主獨立使用的露臺等；

2．自用設(shè)施設(shè)備：戶門以內(nèi)自用的除上水立杠之外的供水管線、閥門（含“三通”）、下水管線器材、衛(wèi)生潔具、暖氣管片、地?zé)峁芫€器材、有線電視終端盒到室內(nèi)線路部分等。

（二）物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

1．房屋共用部位：指一棟住宅樓中業(yè)主、物業(yè)使用人共有的房屋承重結(jié)構(gòu)（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、板、柱）、屋頂、樓梯間、走廊通道、專用房間、外墻面、屋面防水等。

2．共用設(shè)施：住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窨井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。

3．共用設(shè)備：住宅樓內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置；非業(yè)主、物業(yè)使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控系統(tǒng)、電控門、消防器具、垃圾桶（箱）等。

（三）公用專業(yè)部門管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維護與管理

1．住宅樓除業(yè)主自用供水管線之外的供水管線、泵房等供水設(shè)施設(shè)備自住宅區(qū)綜合驗收合格之日起，由供水單位負責(zé)維修、更新、改造。

2．住宅樓內(nèi)共用供暖管線、截門及外網(wǎng)供暖管線、熱力小室、換熱站、鍋爐房等由供暖單位負責(zé)維修、更新、改造。

3．氣嘴前的煤氣線路（含氣嘴）、計量表具等由供氣單位負責(zé)維修、更新、改造。

第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（三）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（四）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（六）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；

（七）實施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（九）違反規(guī)定擺攤設(shè)點，占道經(jīng)營；

（十）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（十一）占用消防通道、擠占消防設(shè)施；

（十二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

（十三）占用電力線路走廊和公共配電間；

（十四）法律、法規(guī)、業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為時，業(yè)主有權(quán)投訴舉報，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，督促改正，同時向所在地市（縣）區(qū)有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門接到業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。施工中相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)提供方便，給相鄰關(guān)系人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)給予補償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施，不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。多層住宅，小高層（12層以下）住宅安裝太陽能需規(guī)劃設(shè)計，預(yù)留埋點、管線通道、排列有序，無礙城市觀瞻。

第四十條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主，并到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行登記；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議，并將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知房屋裝修人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供服務(wù)或者按照規(guī)劃設(shè)計要求給予指導(dǎo)，不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。

房屋裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中違反有關(guān)規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)時應(yīng)予以制止，對不聽勸阻的，應(yīng)及時上報市（縣）區(qū)綜合執(zhí)法部門，任何開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均無權(quán)對相關(guān)業(yè)主進行處罰。

第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位交納的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金按開發(fā)項目建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留建筑質(zhì)量保證金。因開發(fā)建設(shè)單位責(zé)任造成的物業(yè)維修，如開發(fā)建設(shè)單位不履行維修責(zé)任，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會聯(lián)合申請，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門審查同意后組織維修，維修費用從建筑質(zhì)量保證金中扣除。

物業(yè)保修期過后，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門查驗共用設(shè)施設(shè)備無質(zhì)量問題的，建筑質(zhì)量保證金予以退還。

第四十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門在辦理小區(qū)業(yè)主入戶手續(xù)時，應(yīng)告知業(yè)主及時交存住宅專項維修資金。未交納維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門不得辦理房屋入戶手續(xù)。

第四十三條 專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布。

第四十四條 未建立專項維修資金或?qū)ｍ椌S修資金不足的，發(fā)生維修費用時，由維修所涉及的業(yè)主按照各自建筑面積比例承擔(dān)。

第四十五條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：

（一）電梯故障危及人身安全的；

（二）樓體單側(cè)外立面五分之一以上已經(jīng)脫落或有脫落危險的；

（三）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安 全的；

（四）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

應(yīng)急使用專項維修資金的具體辦法由市物業(yè)行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責(zé)任。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。人為造成的維修責(zé)任，由責(zé)任人承擔(dān)。

各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護管理義務(wù)。

第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)事先通知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，事后應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀，業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持配合。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并向業(yè)主公布收益情況?？鄢芾沓杀竞蟮慕?jīng)營收益，歸業(yè)主所有，由業(yè)主大會決定其用途。

利用部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營收益，歸該部分業(yè)主所有；利用全體業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營收益，歸全體業(yè)主共有。第六章 舊住宅小區(qū)管理

第四十九條 舊住宅小區(qū)是指1998年以前開發(fā)建設(shè)或房屋及附屬設(shè)施設(shè)備規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，使用時間較長，不能達到應(yīng)有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。

市和市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負責(zé)制定全市舊住宅小區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃及計劃，對配套設(shè)施設(shè)備不全和設(shè)施設(shè)備嚴重損壞的住宅小區(qū)，有計劃地實施綜合改造，所需資金由各級財政承擔(dān)。各市（縣）區(qū)城建行政管理部門負責(zé)組織實施。

第五十條 舊住宅小區(qū)實施綜合改造前，應(yīng)由轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會，落實改造管理方案，簽訂管理規(guī)約。

第五十一條 建立舊住宅小區(qū)管理長效機制。凡未實施專業(yè)化物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，按照屬地管理的原則，強化基層管理職能，構(gòu)建以市（縣）區(qū)政府為主導(dǎo)，街道辦事處組織實施，物業(yè)管理部門指導(dǎo)，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治相結(jié)合的管理模式。

基礎(chǔ)設(shè)施不健全，低收入人群集中的舊住宅小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序為基本內(nèi)容，實行以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體，低收費的基本服務(wù)。

第五十二條 各級政府應(yīng)指導(dǎo)、扶持社區(qū)居委會的物業(yè)管理工作。勞動保障部門應(yīng)結(jié)合實施擴大再就業(yè)工程和完善社會保障體系工程，給予優(yōu)惠政策；各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要按照責(zé)任分工，做好舊小區(qū)內(nèi)的供電、供水、供暖、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理與服務(wù)。第七章 法律責(zé)任

第五十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全 體業(yè)主。

第五十四條 開發(fā)建設(shè)單位違反規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；

（二）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；

（三）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（三）擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（四）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

（五）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

（六）以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

（七）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十六條 違反規(guī)定挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第五十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。第八章 附則

第五十八條 辦公樓、商場、醫(yī)院等非住宅物業(yè)的管理，參照本細則執(zhí)行。

第五十九條 本細則自發(fā)布之日起施行。營口市人民政府于2004年12月21日發(fā)布的《營口市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》（營政發(fā)〔2004〕33號）同時廢止。

第三篇：集團物業(yè)出租管理辦法

集團物業(yè)出租管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強集團及下屬各單位物業(yè)出租管理，規(guī)范物業(yè)出租行為，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導(dǎo)意見》、《廣州市國資委監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)評估管理辦法（試行）》等法律、法規(guī)和政策的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合集團實際，特制定本辦法。

第二條本辦法適用于集團及下屬各級國有全資、國有控股、國有實際控制企業(yè)和事業(yè)單位（下稱“各單位”）自有產(chǎn)權(quán)以及通過委托管理、對外承租等方式取得使用權(quán)并經(jīng)業(yè)主同意轉(zhuǎn)租的物業(yè)。

第三條本辦法所稱物業(yè)是指企業(yè)房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地及其附著物。

第四條 本辦法所稱物業(yè)出租，是指企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（下稱“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行為。但不包括以下事項：

（一）屬于集團主業(yè)經(jīng)營及配套設(shè)施服務(wù)，且經(jīng)過市場化定價的常態(tài)業(yè)務(wù)，或已取得政府管理定價的業(yè)務(wù)，如住宿服務(wù)、展覽服務(wù)、倉儲保管服務(wù)、停車經(jīng)營服務(wù)、充電樁服務(wù)等。

（二）用于分配給本單位職工租住的存量住宅。

第五條 本辦法所稱的公開招租方式是指企業(yè)通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)或根據(jù)物業(yè)實際自行采取網(wǎng)絡(luò)競價、現(xiàn)場競價、專家評審、招投標(biāo)等有利于公平競爭的交易方式。

第六條 各單位應(yīng)堅持公開、公正、公平的原則；堅持政府引導(dǎo)與市場運作相結(jié)合的原則；堅持經(jīng)濟效益與社會效益相結(jié)合的原則；堅持物業(yè)價值市場化原則，充分發(fā)揮物業(yè)價值，以物業(yè)租賃支持主業(yè)發(fā)展。第七條各單位物業(yè)出租涉及改建、擴建、城市更新改造的，過程中應(yīng)與市發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國土規(guī)劃、城市更新、消防、環(huán)保和安全監(jiān)督等政府職能部門加強溝通，并按規(guī)定報有關(guān)部門審批或核準(zhǔn)。

第八條各單位應(yīng)嚴格按照審批權(quán)限，規(guī)范物業(yè)出租決策程序和行為，遵循的程序有：科學(xué)、充分地開展可行性研究；廣泛聽取單位法律顧問或法律中介機構(gòu)的意見和建議；必要時可組織召開論證會，并出具有專家個人簽名的評審意見；嚴格按照企業(yè)內(nèi)部決策程序?qū)徸h通過，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。

第九條各單位出租物業(yè)單次出租期限原則上不超過6年，如符合本辦法第六條規(guī)定，同時滿足政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、扶持政策或其他扶持原因的，可以延長租賃期限，但單次出租期限最長應(yīng)不超過12年。

第十條物業(yè)出租應(yīng)進行可行性論證，并制定合理的出租方案，出租方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）出租物業(yè)的基本情況：主要包括四至范圍、面積、權(quán)屬、城市區(qū)域規(guī)劃、消防安全、涉及的債權(quán)債務(wù)、原單位經(jīng)營情況等。

（二）可行性分析：主要包括出租目的、戰(zhàn)略符合性說明、出租效益測算、同地段租金水平、市場分析、風(fēng)險評估等。

（三）前期招租宣傳推廣情況：各單位應(yīng)至少在物業(yè)租賃期滿（或物業(yè)公開招租）3個月前開展物業(yè)出租招租推廣工作，可通過現(xiàn)場張貼招租預(yù)告，平面媒體、報紙、報刊、宣傳冊等媒介投放廣告，官方微博、微信、網(wǎng)站等公布（預(yù)）公告，并做好招租信息反饋資料收集，建立潛在意向客戶臺賬，作為招租文件編制和決策參考依據(jù)。

（四）出租條件：主要包括租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及出租用途、承租條件、招租底價及底價擬訂依據(jù)、招租方式、租金調(diào)整等。

（五）招租文件：主要包括招租公告（稿）、招租文件、合同文本（稿）、單位法律顧問意見書等。

第十一條有下列的情形之一的物業(yè)不得出租

（一）物業(yè)權(quán)屬存在糾紛的

（二）司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業(yè)權(quán)利的

（三）共有物業(yè)未取得其他共有人同意的

（四）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的

（五）已抵押的物業(yè)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的

（六）法律法規(guī)規(guī)定不得出租的物業(yè)其他情形

（七）集團認為不得出租的

第二章 審批權(quán)限及流程

第十二條物業(yè)出租審批權(quán)限分為國資監(jiān)管機構(gòu)審批或備案、集團審批或備案、各單位自行審批三級。

（一）需報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批或備案的范圍及流程。權(quán)限范圍： 1.權(quán)屬登記為工業(yè)、倉儲類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同應(yīng)報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批。

2.權(quán)屬登記為非工業(yè)、非倉儲類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同應(yīng)報市國資監(jiān)管機構(gòu)備案。

審批流程：

1.項目單位按要求組織完成物業(yè)出租項目可行性分析、制定出租方案、完成資產(chǎn)評估等，并由本單位董事會審定后上報集團申請立項。

2.集團職能部室審核并提請董事會審定后上報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批，并納入集團“三重一大”管理范圍。屬市國資監(jiān)管機構(gòu)備案范圍的，集團審定后批復(fù)項目單位開展招租，并在租賃合同生效10個工作日內(nèi)報市國資監(jiān)管機構(gòu)備案。

3.市國資委監(jiān)管機構(gòu)審批或備案。

4.項目單位按照上級批復(fù)意見開展物業(yè)出租工作。

（二）需報集團審批或備案的范圍及流程。權(quán)限范圍：

1.符合需上報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批或備案的物業(yè)出租項目。2.單次出租物業(yè)達到有以下情形之一的：

（1）位于廣州市四區(qū)（越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)）內(nèi)的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過500平方米或土地超過1000平方米的；

（2）位于上述四區(qū)以外及其他區(qū)域的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過1000平方米或土地超過2000平方米的。

3.涉及城市更新改造的（如“三規(guī)合一”、“三舊”改造），或已列入集團重點開發(fā)建設(shè)計劃的物業(yè)對外出租。

4.集團下屬全資國有企業(yè)（事業(yè)）之間以自行協(xié)商方式確定的物業(yè)出租。

5.集團認為需審批的其他事項。

6.單次出租物業(yè)不符合集團審批范圍，由各單位自行審批開展的物業(yè)出租項目，應(yīng)報集團備案。審批流程

1.項目單位按要求組織完成物業(yè)出租項目可行性分析、制定出租方案、完成資產(chǎn)評估等，由本單位董事會或黨政聯(lián)席會議審定后上報集團申請立項。

2.集團收到項目立項材料后，由工程技術(shù)環(huán)保部牽頭，會同法務(wù)室、財務(wù)證券部、安全應(yīng)急部、紀檢監(jiān)察部等相關(guān)職能部室進行審核，審核完后提請集團董事會或黨政聯(lián)席會審批。

3.項目單位按照集團批復(fù)意見開展物業(yè)出租工作。

4.屬需報集團備案的項目，由項目單位在租賃合同生效10個工作日內(nèi)報集團工程技術(shù)部備案。

（三）各單位自行審批權(quán)限。

除需上報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批或備案及上報集團審批的物業(yè)出租項目外，其它物業(yè)出租項目由各單位自主審批，并自行開展公開招租工作。

第十三條集團職能部門工作分工。

（一）工程技術(shù)環(huán)保部主要負責(zé)審核物業(yè)出租項目方案的合理性、可行性，組織做好資產(chǎn)評估專家評審，提請上會審批等，指導(dǎo)各單位依法依規(guī)開展物業(yè)出租各項工作。

（二）法務(wù)室主要負責(zé)審核物業(yè)出租項目的合法性、租賃合同，指導(dǎo)各單位物業(yè)出租的法律事務(wù)工作。

（三）財務(wù)證券部主要負責(zé)審核物業(yè)出租項目的可行性、財務(wù)測算及資產(chǎn)評估，指導(dǎo)各單位依法依規(guī)開展物業(yè)出租資產(chǎn)評估工作。

4.安全應(yīng)急部主要負責(zé)審核物業(yè)出租項目（消防）安全的符合性，指導(dǎo)各單位依法依規(guī)開展物業(yè)出租（消防）安全工作。

5.紀檢監(jiān)察部主要負責(zé)審核物業(yè)出租項目招租條件設(shè)置的合理性，監(jiān)督檢查招租過程各級人員履行職責(zé)情況，指導(dǎo)各單位紀檢部門監(jiān)督檢查物業(yè)出租行為有無違規(guī)違紀。

第十四條 物業(yè)出租項目上報審批的材料包括但不限于如下：

（一）關(guān)于物業(yè)出租相關(guān)事宜的請示文件；

（二）物業(yè)出租工作方案及可行性分析報告、租賃合同；

（三）物業(yè)出租項目第三方機構(gòu)資產(chǎn)評估報告；

（四）物業(yè)出租項目資產(chǎn)評估報告專家評審意見；

（五）物業(yè)資產(chǎn)評估結(jié)果公示及意見反饋情況；

（六）本單位領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決策的會議紀要；

（七）廉政風(fēng)險簽證背書單；

（八）法律顧問意見書。

第十五條各單位應(yīng)結(jié)合工作實際，制定本單位物業(yè)出租管理制度，明確本單位物業(yè)出租的審批權(quán)限及工作流程，相關(guān)制度應(yīng)報集團備案。

第三章 招租管理

第十六條物業(yè)出租應(yīng)采取公開招租方式進行，合同期滿或提前終止后應(yīng)重新公開招租。

第十七條符合第十二條第（二）款第2點兩種情形的應(yīng)通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行公開招租。

第十八條 除第十二條第（二）款第2點兩種情形外的物業(yè)出租，可以由各單位自行組織開展公開招租，招租信息應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)（如廣州產(chǎn)權(quán)交易所“廣州公有物業(yè)出租平臺”）、物業(yè)租賃專業(yè)機構(gòu)或市級及以上的媒體信息平臺進行公告，公告時間不得少于10個工作日。

第十九條經(jīng)兩次公開招租只有一個符合條件的報名者，經(jīng)原決策機構(gòu)批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個工作日無異議后方可實施；經(jīng)兩次公開招租無報名者的，經(jīng)原決策機構(gòu)批準(zhǔn)后，可按不低于出租底價的90％價格重新公開招租。

第二十條招租條件設(shè)置。

（一）招租底價設(shè)定：招租底價可根據(jù)市場詢價及供求情況確定，以周邊相同地段、功能和用途類似的物業(yè)市場出租價格及廣州市房屋租金參考價作為參考依據(jù)，或者按資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進行價值評估，確定出租底價。原則上按照市場出租價格、廣州市房屋租金參考價、資產(chǎn)評估價格三者就高確定招租底價，有特殊情況的應(yīng)詳細說明并報決策機構(gòu)批準(zhǔn)。

（二）租金調(diào)整設(shè)定：出租期限超過1年的租賃合同應(yīng)列明租金調(diào)整條款。

（三）轉(zhuǎn)租規(guī)定：除用于各類專業(yè)市場、商場和法律法規(guī)另有規(guī)定的情形以外，原則上不允許承租人轉(zhuǎn)租。確因特殊情況需要轉(zhuǎn)租的，承租人可提出書面申請，由出租人原決策機構(gòu)審議通過后方可轉(zhuǎn)租。

（四）承租人資格條件：承租人資格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)優(yōu)先引入有實力、信譽好、品牌有影響力或國內(nèi)外500強、省內(nèi)百強的企業(yè)； 確定承租人后，應(yīng)對承租人進行資信調(diào)查，并可根據(jù)資信調(diào)查結(jié)果有權(quán)決定是否選擇承租人； 招租文件應(yīng)注明不予準(zhǔn)入的行業(yè)，規(guī)避經(jīng)營業(yè)態(tài)的風(fēng)險。

（五）原則上不得以出租物業(yè)的能源供應(yīng)、物業(yè)管理費等非租金條件向承租人實施優(yōu)惠。

第二十一條 在征得集團同意后，可以不采取公開招租的情形包括：涉及國計民生、公益性、文物保護的；可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序，造成重大社會影響的；市屬國有全資企業(yè)、國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之間及其下屬同類型企業(yè)之間的物業(yè)出租；經(jīng)廣州市政府批準(zhǔn)的特殊物業(yè)出租。

第二十二條各單位應(yīng)按照市國資委資產(chǎn)評估管理相關(guān)文件要求，組織做好物業(yè)出租項目資產(chǎn)評估工作。

（一）各單位物業(yè)出租給非國有企業(yè)應(yīng)進行資產(chǎn)評估，并以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果作為定價基礎(chǔ)，但單次合計面積小于500平方米的房屋則可按廣州市房屋租金參考價直接委托產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進場交易，不需進行資產(chǎn)評估。

（二）各單位對可以不公開招租的物業(yè)，其租金水平按照相關(guān)資產(chǎn)評估管理規(guī)定進行評估或詢價，并經(jīng)核準(zhǔn)或備案的評估結(jié)果為基礎(chǔ)確定。

（三）各單位應(yīng)按程序組織第三方機構(gòu)開展物業(yè)出租項目資產(chǎn)評估工作，出具初步評估報告后按要求進行專家評審，其中涉及的項目資產(chǎn)評估、專家評審等服務(wù)費用由項目單位統(tǒng)籌安排及支付。

第二十三條 各單位物業(yè)出租應(yīng)優(yōu)先采取現(xiàn)場多次報價或網(wǎng)絡(luò)多次競價的方式進行公開招租，采用其他方式的應(yīng)詳細說明并報決策機構(gòu)批準(zhǔn)。

第四章 租賃管理

第二十四條物業(yè)租賃合同原則上使用廣州市房屋租賃合同規(guī)范版本，同時根據(jù)企業(yè)和租賃物業(yè)實際情況，細化完善租賃合同，經(jīng)企業(yè)法律顧問審核通過。

第二十五條物業(yè)租賃合同的內(nèi)容應(yīng)包括但不限于以下條款：

（一）租賃當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；

（二）物業(yè)四至、面積、結(jié)構(gòu)、裝修，附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；

（三）租賃用途、期限；

（四）租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；

（五）物業(yè)交付日期；

（六）物業(yè)使用要求和修繕責(zé)任；

（七）物業(yè)安全管理工作內(nèi)容及責(zé)任；

（八）物業(yè)轉(zhuǎn)租的約定；

（九）物業(yè)返還時狀態(tài)和增添物的處置；

（十）變更、解除合同的條件；

（十一）違約責(zé)任；

（十二）合同糾紛的解決方式；

（十三）合同的法律適用（特別是承租人為外國自然人或機構(gòu)時）；

（十四）當(dāng)事人約定的其他條款。

第二十六條 物業(yè)租賃除簽訂租賃合同外，應(yīng)單獨補充簽訂安全生產(chǎn)、消防安全、計劃生育、廉政等責(zé)任協(xié)議。

第二十七條物業(yè)出租涉及需辦理相關(guān)消防證件方能投入使用的，可在租賃合同中約定一定金額的消防辦證保證金，約束承租方承諾辦理相關(guān)證件后方能使用。

第二十八條承租人有下列行為的，出租人應(yīng)依法解除合同，收回出租的物業(yè)：

（一）將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的

（二）擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的

（三）拖欠租金超過合同約定的

（四）利用承租物業(yè)進行違法活動的

（五）故意損壞承租物業(yè)的

（六）對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的

（七）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回物業(yè)的情形

承租人有上述行為的，不得再承租集團范圍內(nèi)相關(guān)物業(yè)。出租人由此造成的損失，應(yīng)積極向承租人追索。

第二十九條租賃合同其他規(guī)定。

（一）租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同的，由出租方原決策機構(gòu)審議通過。變更內(nèi)容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，應(yīng)當(dāng)重新公開招租。

（二）租賃合同中應(yīng)當(dāng)特別載明合同終止情形及免責(zé)條款，如市政建設(shè)需要搬遷、土地被收儲和企業(yè)改制等情形，出租方有權(quán)終止合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）在合同履行過程中，承租人需要增加租賃面積或延長租賃期限，各單位應(yīng)按新的出租事項實施公開招租，履行相應(yīng)的決策程序。

（三）不允許以提供物業(yè)作為入股條件，收益參照物業(yè)租金的合作方式；不允許以承包方式變相出租。

第三十條集團在市國資委的指導(dǎo)下，應(yīng)每年不定期組織對各單位物業(yè)出租管理進行監(jiān)督檢查。各單位要按照一物業(yè)一檔案的原則建立資料臺賬，做好物業(yè)出租的資料歸檔及管理工作，檔案資料應(yīng)包括目錄、物業(yè)基本資料、文件審批流程、公開招租過程資料、合同審批流程、合作合同、合同履行檢查情況及相關(guān)電子文檔等，全力配合做好監(jiān)督檢查工作。第三十一條各單位在物業(yè)租賃期間，要認真履行主體責(zé)任，統(tǒng)籌消防、生產(chǎn)安全等管理，安全檢查密度每月不得低于一次，并做好相關(guān)紙質(zhì)檢查紀錄備查。

第三十二條建立承租人管理機制。

（一）建立承租人資料管理制度。各單位對物業(yè)租賃應(yīng)結(jié)合實際建立有效的承租人管理機制，積累與企業(yè)建立租賃關(guān)系或承租意向的客戶資源，編制成冊，并標(biāo)注必要的承租人信息，包括但不限于資信情況、聯(lián)系方式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、突出業(yè)績或特點等。

（二）建立承租人風(fēng)險評價制度。物業(yè)出租單位應(yīng)定期對企業(yè)現(xiàn)有承租人進行評價，包括承租人租賃合同履約情況、安全管理情況、業(yè)主日常管理和檢查配合度、相關(guān)證照和手續(xù)完整度、承租人經(jīng)營情況等方面制定評價標(biāo)準(zhǔn)，綜合評價承租人，對其劃分等級。

（三）建立承租人風(fēng)險預(yù)案。各單位應(yīng)結(jié)合實際情況，事先做好物業(yè)租賃的風(fēng)險預(yù)案，并根據(jù)承租人風(fēng)險評價情況，及時督促其依法經(jīng)營，嚴防欠租違約行為，確保租賃合同全面有效履行。當(dāng)承租人不履行或不完全履行協(xié)議時，業(yè)主單位應(yīng)按照風(fēng)險預(yù)案，及時采取相應(yīng)措施，依法保全資產(chǎn)，對造成的損失進行追繳。同時，做好訴訟準(zhǔn)備，必要時可通過法律途徑解決違約問題。

第三十三條物業(yè)租賃期滿的管理。

（一）各單位應(yīng)提前做好租期將滿物業(yè)招租工作，避免出租租賃真空期，并按集團的有關(guān)規(guī)定報集團審批或備案。建立承租人管理機制。

（二）各單位應(yīng)做好物業(yè)、移交財產(chǎn)和相關(guān)資料的回收核實工作，確保國有資產(chǎn)不流失。

第五章附則

第三十四條各單位是物業(yè)出租的責(zé)任單位，單位負責(zé)人是本單位租賃行為第一責(zé)任人，單位紀檢（監(jiān)察）、審計等有關(guān)部門應(yīng)對本單位的物業(yè)出租工作進行全程監(jiān)督，對物業(yè)出租合同的履行情況進行定期檢查和隨機抽查，及時糾正存在的問題，確保物業(yè)出租管理工作規(guī)范有序進行。

第三十五條承租人不履行或者不完全履行合同時，應(yīng)按照合同約定及時采取有效措施，保障物業(yè)安全，維護企業(yè)利益。未及時采取措施或者措施不當(dāng)造成國有資產(chǎn)損失的，相關(guān)職能部門將依法追究主要負責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第三十六條各單位相關(guān)責(zé)任人在物業(yè)出租過程中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及出租管理制度，以權(quán)謀私、濫用職權(quán)、玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，并按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國有企業(yè)違規(guī)經(jīng)營投資責(zé)任追究制度的意見》（國辦發(fā)?2016?63號）等相關(guān)規(guī)定追究責(zé)任；涉嫌違法犯罪的，移交國家有關(guān)機關(guān)依法處理。

第三十七條各單位應(yīng)每年1月10日前將上一（截止至12月31日）的物業(yè)出租有關(guān)情況（按市國資委統(tǒng)一表格樣式）報集團備案，每年11月底至12月初將下一年物業(yè)（出租）經(jīng)營計劃報集團備案。

第三十八條各單位應(yīng)每季度最后一個月的25日前對照物業(yè)（出租）經(jīng)營計劃，梳理完成物業(yè)出租經(jīng)營推進及完成情況并報集團備案。

第三十九條各單位應(yīng)按照集團物業(yè)信息化管理及建設(shè)要求，及時組織做好系統(tǒng)數(shù)據(jù)的錄入、更新及維護等工作，確保集團物業(yè)管理動態(tài)數(shù)據(jù)庫運行平穩(wěn)、安全及可靠。

第四十條 各單位與其他投資者合資、合作的項目公司的經(jīng)營投資項目涉及承租本企業(yè)物業(yè)的；企業(yè)與承包方簽訂承包經(jīng)營協(xié)議，涉及物業(yè)出租行為的，應(yīng)參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條

本辦法在執(zhí)行過程中與國家法律、法規(guī)有抵觸的一律按國家的法律、法規(guī)執(zhí)行。

第四十二條

本辦法由集團負責(zé)解釋。第四十三條 本辦法自發(fā)文之日起實施。

第四篇：金碧物業(yè)集團收費員管理辦法

金碧物業(yè)集團收費員管理辦法

為進一步規(guī)范物業(yè)公司的各項收款操作程序，加強各環(huán)節(jié)的監(jiān)督控制機制，保證公司資金安全，維護公司利益，特制定本辦法。

第一章 總 則

第一條 金碧物業(yè)集團直屬物業(yè)公司及地區(qū)物業(yè)公司的收費員必須嚴格按本辦法執(zhí)行，并接受地產(chǎn)集團及物業(yè)集團審計、監(jiān)察等部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第二條 收費員的收款項目包括：物業(yè)管理費（又稱物業(yè)服務(wù)費）、停車場收入、配套設(shè)施經(jīng)營收入、有償服務(wù)收入等相關(guān)收入，以及裝修押金、車輛IC卡押金等各類押金，以及代收水電費、代收取暖費等代收費用。

第二章 崗位規(guī)范

第三條 收費員崗位屬于物業(yè)分公司客服中心編制，接受財務(wù)分部業(yè)務(wù)方面的監(jiān)督指導(dǎo)。

第四條 原則上一個樓盤至少設(shè)一名收費主管，每個收費崗位設(shè)兩到三名收費員，收費時間在16小時以上的崗位實行三班輪換制，收費時間在8小時以上的實行兩班輪換制，樓盤業(yè)主管理費銀行劃扣率在90%以上的，客服部收費崗位可以設(shè)1名收費員。

第五條 任職條件：

1、遵紀守法，熱愛本職工作，忠于職守，堅持原則；

2、中專以上學(xué)歷，有一定的工作經(jīng)驗，工作細致認真；

3、能熟練操作電腦、打印機、點鈔機、刷卡機以及物業(yè)收費軟件；

4、必須由在職地產(chǎn)公司中層以上、物業(yè)集團部門經(jīng)理助理以上領(lǐng)導(dǎo)、樓盤負責(zé)人、政府職能部門人員或本市戶籍且有固定住所人員等提供擔(dān)保。

5、必須經(jīng)過一個月以上專業(yè)培訓(xùn)合格后，由物業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可上崗。

第六條 上崗要求

1、在收銀處顯著位臵張貼“違規(guī)收費舉報電話”及“發(fā)現(xiàn)假幣報警處理”字樣。

2、收費員必須熟記各項收費標(biāo)準(zhǔn)及流程，并備有收費標(biāo)準(zhǔn)及流程的文件資料，隨時回復(fù)業(yè)主資訊。

3、上班期間不得擅離崗位，確需離開時，應(yīng)知會收費主管并鎖好票據(jù)及現(xiàn)金。

4、收銀臺上應(yīng)張貼告示，提醒客戶向收費員索取蓋有財務(wù)印章的票據(jù)，不得放臵任何與工作無關(guān)的物品。

5、在上班期間不可看報，不得做與崗位工作無關(guān)的事情。

6、嚴禁與他人談?wù)撌湛钋闆r及有關(guān)現(xiàn)金存取、保管問題。

7、嚴禁在有顧客等待時打開抽屜清點現(xiàn)金。

8、必須嚴格按照收款流程、收費軟件操作規(guī)定、票據(jù)管理規(guī)定及崗位禮儀規(guī)范操作。

9、未經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理書面批準(zhǔn)，嚴禁向任何人提供業(yè)主資料。

10、收費員只能收款，不能退款，嚴禁私自將營業(yè)款隨身攜帶、公款私存。

11、收費及開票系統(tǒng)的操作密碼要嚴格保密，禁止私自外泄。

12、每天上班結(jié)束，必須將當(dāng)天的錢款送存公司開戶行（銀行在小區(qū)內(nèi)的）或財務(wù)分部指定保險柜。

第七條 收費員工作調(diào)動、解聘必須經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，并報財務(wù)分部備案。收費員離職前應(yīng)做好以下工作：

1、取消該收費員的所有操作權(quán)限，并更改發(fā)票在線系統(tǒng)密碼，核對其操作數(shù)據(jù)無誤后方可辦理交接手續(xù)；

2、空白票據(jù)交回收費主管或財務(wù)分部票據(jù)管理員核銷；

3、營業(yè)款及相關(guān)收款單據(jù)在收費主管核對無誤后，送交財務(wù)分部；

4、物業(yè)通操作人員必須在接交人熟練操作軟件后，方可調(diào)動或離職；

5、在部門經(jīng)理、收費主管及財務(wù)部收銀員的監(jiān)督下，做好登記資料、電腦臺帳等其它資料及工作的交接。

第三章 操作細則

第八條 各物業(yè)公司應(yīng)在收樓前期購買并安裝收費軟件、停車系統(tǒng)收費軟件等，由接受過軟件操作培訓(xùn)的收費員將業(yè)主的全部資料、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等錄入收費系統(tǒng)。已收樓的物業(yè)公司每月將應(yīng)收水電費及公攤水電費等數(shù)據(jù)錄入收費系統(tǒng)。

第九條 收費員按公司的收費標(biāo)準(zhǔn)收取各類款項，具體崗位分工如下：

1、客服部收費員負責(zé)收取物業(yè)管理費、代收水電費及公攤、車輛月保、裝修清潔費、有償服務(wù)費、垃圾清運費、各類裝修押金、車輛IC卡押金、業(yè)主卡工本費、出入證工本費、滯納金、賠償款等，并將已收 3 款項目、金額及時錄入收費系統(tǒng)。

2、停車場收費員24小時不間斷收費，按收費系統(tǒng)數(shù)據(jù)收取車輛臨保費用，無收費系統(tǒng)的崗位按收費標(biāo)準(zhǔn)乘以停車時間收取。每班次下班時將本班收款全部存入保安監(jiān)控中心的保險柜。

3、經(jīng)營場地收費員負責(zé)收取游泳池、網(wǎng)球、乒乓球、臺球、棋牌、健身等收入。經(jīng)營場地收入按收費標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主消費時間計算收費金額，月卡、次卡一次性按標(biāo)準(zhǔn)收取款項，業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)按次消費；游泳池設(shè)專門的監(jiān)票員，收取游泳票并投入“收票箱”內(nèi)，對游泳卡按次驗銷。

4、場地設(shè)施租賃管理費及押金、代收地產(chǎn)公司商鋪租金、退各項押金及款項支付由財務(wù)部收銀員辦理。

第十條 收款方式及注意事項：

1、現(xiàn)金：收現(xiàn)金時要嚴格鑒別錢幣的真?zhèn)?，大額現(xiàn)金通過驗鈔機查驗，拒收假幣。點現(xiàn)金時要客戶在場監(jiān)督，以免造成解釋不清的情況。因個人的疏忽大意造成的損失，由個人承擔(dān)全部責(zé)任。

2、刷卡：刷卡時按應(yīng)收金額認真核對，不得多刷或錯刷，刷卡單上必須由持卡人本人簽名確認，因未讓持卡人簽名而引起的損失由收費員負責(zé)賠償。刷卡機必須每天下班時結(jié)算，結(jié)算單的第一聯(lián)與當(dāng)日收款單據(jù)一同交財務(wù)分部，收費員自己留存一聯(lián)備查。嚴禁刷卡套取現(xiàn)金。

3、支票：必須是黑色字跡手寫或打印方式填開，不能有涂改、重筆、復(fù)描的筆劃；日期必須是大寫方式；支票右上角應(yīng)有對方開戶銀行名稱及單位帳號；收取有效期（十天）內(nèi)的支票；支票的大小寫金額要一致；印章清晰、不得有斷線、重影或水化等痕跡；支票不能有折痕、劃痕、水痕等；登記交支票客戶的姓名、身份證號碼及聯(lián)系電話，以便退票時及時通知客戶重新辦理付款手續(xù)；支票必須保持平整，及時交給 4 財務(wù)部收銀員，并做好交接記錄。

4、銀行劃帳：收樓時與開戶行、業(yè)主簽定物業(yè)管理費、車位管理費、公攤水電費等銀行劃扣協(xié)議。每月劃帳日，收費員按銀行要求的格式報送簽協(xié)議業(yè)主的帳號、姓名、應(yīng)收款金額等資料給銀行。取得銀行劃扣成功的回單后，按戶開具發(fā)票，備注“銀行劃帳”字樣。通知樓管員派送到業(yè)主家或投入郵箱中。

5、轉(zhuǎn)帳：款項到帳后，核對交款人的轉(zhuǎn)帳金額與應(yīng)收款金額是否一致，核對無誤為對方開具發(fā)票，備注“轉(zhuǎn)帳”字樣。如轉(zhuǎn)帳金額不足，讓客戶采用其他交款方式補足；如轉(zhuǎn)帳金額大于應(yīng)收款，請示部門經(jīng)理及財務(wù)部經(jīng)理后再操作。

第十一條 收費員必須根據(jù)收款內(nèi)容開具相應(yīng)票據(jù)：

1、手寫發(fā)票、稅控發(fā)票、電子發(fā)票（廣東地稅網(wǎng)上開具發(fā)票）：用于物業(yè)管理費、停車場收入、場地管理費、有償服務(wù)費、配套設(shè)施經(jīng)營收入、工本費、賠償金、滯納金等收款；或代理業(yè)項目的代收水電費、取暖費等的收款。

2、定額發(fā)票：用于車輛臨保費等收款。

3、收據(jù)：用于裝修押金、月保IC卡押金、場地管理押金等收款。第十二條 收費崗位輪班制的，必須做好每班的交接記錄，其內(nèi)容包括：備用金、空白票據(jù)的起止號碼、保險柜的鑰匙等，交接雙方簽名確認。若發(fā)現(xiàn)備用金不足或票據(jù)使用過程中有問題，應(yīng)及時向主管反映，根據(jù)具體情況酌情處理。

第十三條 當(dāng)班結(jié)束時，收費員應(yīng)通過收費系統(tǒng)打印《管理費收 5 款日報表》、《車輛月保清單》、《車輛進出報表》等，并編制《管理費所屬統(tǒng)計表》；通過稅局開票系統(tǒng)打印《發(fā)票清單》。核對收款金額與已開票據(jù)金額、各類報表金額是否一致；卡類的剩余數(shù)量是否等于領(lǐng)用數(shù)量減銷售數(shù)量。核對無誤，填寫一式兩聯(lián)內(nèi)部繳款單（繳款單按收款項目分別填列金額，備注收款方式及金額、填開票據(jù)的起訖號碼等）。繳款單第一聯(lián)為存根聯(lián)，收費員留存?zhèn)洳?；第二?lián)為財務(wù)聯(lián)，隨同收款票據(jù)交財務(wù)分部會計入帳。

第十四條 每日下班前，收費員需將未使用票據(jù)、重要資料存放在檔案柜中。將當(dāng)日所收全部現(xiàn)金、刷卡單據(jù)、各類報表及票據(jù)的記帳聯(lián)一起裝入信封封好，封包時應(yīng)注意：

1、硬幣要用紙包好，紙幣要用橡皮圈扎好放入信封。

2、信封不能用訂書釘裝釘，必須用膠水封好；

3、信封上注明收費崗位及日期，收費員在封口處簽名。第十五條 下班后一小時內(nèi)，收費員在當(dāng)班保安護送下，將封存好的信封投入保安監(jiān)控中心的指定保險柜，并在《投包記錄表》上登記，由值班保安簽名確認。

第十六條 取包時，必須由財務(wù)部收銀員會同物業(yè)收費主管在值班保安的監(jiān)督下打開保險柜，取出保險柜中已封好的信封，在《投包記錄表》上登記取包日期、取包數(shù)量、取包人簽名，值班保安在清點取包數(shù)量與登記數(shù)量一致后簽名確認。

第十七條 收銀員與收費主管必須當(dāng)面清點信封內(nèi)的現(xiàn)金與單據(jù)，核對收款金額與報表金額、開票金額是否一致。

第十八條 若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金短款，由責(zé)任人賠償；若開保險柜時發(fā)現(xiàn)信 6 封包數(shù)與登記包數(shù)不一致，必須馬上向財務(wù)經(jīng)理匯報，由該班投包人員先賠償，查清責(zé)任人后再做處理；若有現(xiàn)金長款，要上繳財務(wù)部。

第十九條 每次存款時，樓盤負責(zé)人應(yīng)指派保安中隊長及保安員各一名陪同收銀員將現(xiàn)金存入銀行，路途較遠的還需安排車輛押款以保證公司資金安全。

第二十條 當(dāng)天收款金額較大時，收費員通知財務(wù)分部收銀員，當(dāng)天將錢款送存開戶行。

第二十一條 月末，客服部收費員須通過收費軟件系統(tǒng)編制《管理費統(tǒng)計表》、《車輛月保統(tǒng)計表》；經(jīng)營場地收費員需編制每月收費統(tǒng)計表；收費主管與財務(wù)部會計核對統(tǒng)計表金額與入帳金額是否一致，核對不符的，應(yīng)及時查明原因。

第四章 票據(jù)管理

第二十二條 物業(yè)收費的各類票據(jù)憑證包括：發(fā)票、收據(jù)、會所經(jīng)營項目的月卡、次卡、單次收費票據(jù)以及車輛IC卡、業(yè)主卡、出入證等。

第二十三條 稅務(wù)發(fā)票由財務(wù)分部向經(jīng)營所在地稅務(wù)機關(guān)購買，收款收據(jù)必須由財務(wù)部統(tǒng)一申購，其他票據(jù)憑證由公司招標(biāo)的公司印制。票據(jù)憑證購買或印制后，統(tǒng)一交財務(wù)分部保管，任何單位不得私自購制各類票據(jù)。

第二十四條 收費員到財務(wù)分部收銀員處領(lǐng)取各類票據(jù)憑證，由收費員本人在《票據(jù)領(lǐng)用核銷登記簿》上登記領(lǐng)用日期、票據(jù)的起訖號碼、領(lǐng)用人姓名。

第二十五條 票據(jù)領(lǐng)用數(shù)量不得超過一周的用量；使用數(shù)量較大 的，不得超過三天的用量。

第二十六條 收費員必須清點已領(lǐng)用票據(jù)數(shù)量、驗看號碼，發(fā)現(xiàn)有號碼錯亂、殘缺的，應(yīng)拒絕領(lǐng)用，由財務(wù)人員當(dāng)場核銷，剪角作廢處理。

第二十七條 已領(lǐng)用的票據(jù)上必須加蓋公司“財務(wù)專用章”或“發(fā)票專用章”，在押金收據(jù)上加蓋“此押金收據(jù)原件丟失，一律不予辦理退款”的章。

第二十八條 填開式發(fā)票或收據(jù)一般為三聯(lián)式，第一聯(lián)為存根聯(lián)，必須保存完好，整本使用完畢后，交財務(wù)分部核銷；第二聯(lián)為發(fā)票聯(lián)，交給客戶；第三聯(lián)為記帳聯(lián)，交財務(wù)分部會計入帳。

第二十九條 票據(jù)必須按實際經(jīng)營項目的名稱、款項所屬期、實收款項的金額開具，開票日期為開具票據(jù)的當(dāng)天，開票人處填收費員全稱。

第三十條 票據(jù)必須全部聯(lián)次一次性如實填寫，內(nèi)容齊全，字跡工整，書寫清楚，金額大小寫必須一致，在備注欄中注明收款方式等。

第三十一條 物業(yè)管理費發(fā)票的付款方名稱應(yīng)填寫付款單位名稱或業(yè)主房號及姓名；業(yè)主要求開具單位名稱的，須提供房屋租賃合同或?qū)Ψ絾挝蛔C明，在發(fā)票備注欄中注明房號。

第三十二條 嚴禁用涂改液涂改、刮擦、挖補票據(jù)，如有填寫錯誤，所有聯(lián)次必須齊全，每聯(lián)加蓋“作廢”章；網(wǎng)上開票作廢的，必須核對電腦發(fā)票號碼與紙質(zhì)發(fā)票號碼一致后，同時標(biāo)注“作廢”，將作廢紙質(zhì)發(fā)票保存完整交財務(wù)部收銀員。

第三十三條 嚴禁轉(zhuǎn)借、代開票據(jù)，不準(zhǔn)用存根聯(lián)代替發(fā)票聯(lián)或 8 客戶聯(lián)使用。

第三十四條 不準(zhǔn)跳號、跳聯(lián)、拆本使用票據(jù)，不得撕下存根聯(lián)。第三十五條 定額發(fā)票、單次收費票據(jù)只撕下發(fā)票聯(lián)或客戶聯(lián)，存根聯(lián)必須保存完好交財務(wù)分部核銷。

第三十六條 不準(zhǔn)收款后不開票據(jù)，不準(zhǔn)以白條頂替票據(jù)。第三十七條 不準(zhǔn)開具與收款金額不一致的票據(jù)，不準(zhǔn)開具各聯(lián)次金額不一致的票據(jù)，不準(zhǔn)開具空白票據(jù)。

第三十八條 不準(zhǔn)使用未加蓋“財務(wù)專用章”或“發(fā)票專用章”的票據(jù)收費。

第三十九條 當(dāng)班結(jié)束時，各崗位收費員必須核對當(dāng)日票據(jù)的使用、作廢、結(jié)存情況與開票系統(tǒng)是否一致，當(dāng)日的首張票據(jù)號碼與前日的最后一張票據(jù)號碼是否相連接。

第四十條 票據(jù)需交接使用時，應(yīng)辦理交接手續(xù)，寫明交接時票據(jù)的日期、已使用號碼、未使用號碼、已開票金額等內(nèi)容，雙方簽字，收費主管簽名確認。

第四十一條 票據(jù)核銷時，收費員將已使用票據(jù)存根聯(lián)交財務(wù)分部收銀員，檢查無誤的。在《票據(jù)領(lǐng)用核銷登記簿》的領(lǐng)用頁上，對應(yīng)核銷的票據(jù)號碼，登記核銷日期，收費員與財務(wù)部收銀員簽名確認。

游泳票的核銷，由收費主管與財務(wù)收銀員每周打開一次游泳票的收票箱，編制《經(jīng)營票據(jù)回收統(tǒng)計表》，注明經(jīng)營項目類型、回收時間、回收數(shù)量、回收金額等內(nèi)容。核對回收的票據(jù)金額與收款金額是否一致，核對無誤后，在客服部經(jīng)理的監(jiān)督下一同銷毀回收的游泳票。

第五章 罰 則

第四十二條 對違反本制度，有下列行為之一的，處以相關(guān)責(zé)任人300元以上至最高可能造成損失兩倍的罰款；情況嚴重構(gòu)成犯罪的，交司法機關(guān)處理；樓盤負責(zé)人及客服部經(jīng)理將同時處罰：

1、未經(jīng)書面批準(zhǔn)，向其他人員提供業(yè)主資料的；

2、未將當(dāng)天收取的全部款項投入保安監(jiān)控中心指定保險柜的；

3、擅自辦理退款的；

4、刷卡單未讓持卡人簽名的；

5、刷卡套取現(xiàn)金的；

6、非收費人員收取款項的；

7、擅自泄露收費或開票系統(tǒng)操作密碼的；

8、未將統(tǒng)一印制或購買的票據(jù)憑證交財務(wù)分部保管，或使用的票據(jù)憑證不是從財務(wù)分部領(lǐng)取的；

9、使用未加蓋“財務(wù)專用章”或“發(fā)票專用章”的票據(jù)的；

10、未按真實經(jīng)營內(nèi)容開具票據(jù)的；

11、收款不開票據(jù)的；

12、未按要求使用、核銷票據(jù)的；

13、票據(jù)或票據(jù)存根聯(lián)遺失的，擅自銷毀票據(jù)的。

第四十三條 本辦法第三十八條規(guī)定的處罰由物業(yè)公司負責(zé)人組織實施，將處罰結(jié)果報物業(yè)集團及財務(wù)分部。

第六章 附 則

第四十四條 本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。

第四十五條 本辦法由財務(wù)中心財務(wù)一部負責(zé)解釋。

第五篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法

（2004年3月17日建設(shè)部令第125號，2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正）

第一條 為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： 制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

第四條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條 各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：

（一）一級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣500萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。

5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

（三）三級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項目；

5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

（二）二級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣300萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

第七條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

第八條 一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。

二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責(zé)人的職稱證書和勞動合同；

（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

（六）物業(yè)管理業(yè)績材料。

第十條 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。

資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。

第十八條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。

（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：

（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

（三）挪用專項維修資金的；

（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的； 期改正，可處2萬元以下的罰款。

（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

第二十二條 資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；

（一）對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（十一）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。

第十二條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請補領(lǐng)。

第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。

第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

（二）對符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（三）對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的；

（四）利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

（五）不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。第二十三條 本辦法自2004年5月1日起施行。