第一篇：前期物業(yè)管理服務(wù)工作方案

1、準備工作

與銷售部門銜接好小區(qū)管理方面的交叉性工作(銷售情況和管理情況等工作)1.1招投標工作

1.1.1與項目高管對接

1.1.2項目考察（類似項目）1.1.3市場調(diào)研

1.1.4進行項目管理（承接前）單體、整體方案的綜合預(yù)算與評估 1.1.5商務(wù)標書制作 1.1.6技術(shù)標書制作

1.1.7再次與項目高管對接 1.1.8參與項目招投標工作

1.2 前期工作

1.2.1成立物業(yè)公司籌備工作辦公室

1.2.2配合開發(fā)商做好與物業(yè)工作相關(guān)的常規(guī)工作和日常工作（與銷售銜接性工作等）

1.2.3進行物業(yè)管理服務(wù)工作市場調(diào)研工作

1.2.4擬訂物業(yè)管理服務(wù)單項和整體項目綜合費用的測算 1.2.5擬訂物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)協(xié)會和兄弟單位拜訪工作方案 1.2.6擬訂物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)計工作

1.2.7參與項目總體規(guī)劃、單體設(shè)計審查、提交物業(yè)各功能房需求 1.2.8協(xié)助完成物業(yè)公司的注冊 1.2.9開始物業(yè)公司建章立制工作 1.2.10開始物業(yè)小區(qū)整體CI設(shè)計 1.2.11開始策劃網(wǎng)站建設(shè)

1.2.12開始策劃編寫物業(yè)商業(yè)租（鋪）戶招商資料

1.2.13繼續(xù)進行市場調(diào)研（物業(yè)公司組建、機構(gòu)設(shè)置、人員招聘、培訓(xùn)、管理方案、招商與運營等）

1.2.14編寫物業(yè)管理服務(wù)方案，協(xié)助開發(fā)商擬定銷售合同所需附件，如關(guān)于物業(yè)管理事項的約定、業(yè)主臨時公約、公共管理制度等。

1.2.15擬定裝修協(xié)議、保潔協(xié)議、綠化協(xié)議、房屋（空置房）托管協(xié)議 1.2.16選拔、培養(yǎng)、招聘與培訓(xùn)主要專業(yè)人員 1.2.17選拔、培養(yǎng)、招聘與培訓(xùn)服務(wù)骨干人員 1.2.18選拔、培養(yǎng)、招聘與培訓(xùn)一般人員

1.3課程設(shè)計（進行物業(yè)公司各崗位集中培訓(xùn)的編制工作）

1.3.1管理知識方面。對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識（如物業(yè)管理、公共關(guān)系等）、財務(wù)知識、法律知識（要非常精通行業(yè)法律法規(guī)，熟悉必要的法律知識），1.3.2專業(yè)技能方面。物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化 1.3.3人際交往技能 1.3.4服務(wù)態(tài)度

1.3.5不定期對秩序維護員的實施培訓(xùn)，主要從“業(yè)務(wù)知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強其服務(wù)意識方面的培養(yǎng)，把“讓主戶滿意”作為秩序維護員工作的準則，把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細、更好。

1.3.6完成物業(yè)管理服務(wù)各級崗位人員招聘與培訓(xùn)工作

1.3.7主要內(nèi)容有物業(yè)管理基本知識、相關(guān)法律法規(guī)和本項目物業(yè)管理服務(wù)方案主要內(nèi)容、公約和規(guī)約的關(guān)鍵條款。

2、物業(yè)的接管驗收前工作（規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)）

2.1成立前期介入小組

2.2參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè) 2.3會審圖紙

2.4參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試 2.5編制物業(yè)管理方案

2.6進行物業(yè)小區(qū)單體、整體CI設(shè)計

2.7進行物業(yè)獨立辦公用房和功能性用房的CI設(shè)計 2.8進行物業(yè)獨立辦公用房和功能性用房的裝修設(shè)計

2.9策劃和擬定《物業(yè)接管驗收工作組》成立大吉慶典儀式活動方案 2.10成立物業(yè)的接管驗收小組 2.11編制驗收計劃

2.12組織全員進行《驗收計劃》和工作流程等科目的集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)2.13集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)建設(shè)部《房屋接管驗收標標準》 2.14進行物業(yè)的接管驗收工作責(zé)任制

3、預(yù)驗收（按專業(yè)分工進行）

3.1查出不符合標準的項目，遞交書面的《物業(yè)驗收整改通知書》給移交單位，3.2并要求限期整改完成 3.3樓宇本體的接管驗收

3.3.1對每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進行專門檢驗 3.3.2逐套檢驗項目包括（10多個方面）3.3.3建筑結(jié)構(gòu)、3.3.4地面、3.3.5墻面、3.3.6防水、3.3.7室內(nèi)電氣安裝 3.3.8五金配件 3.3.9消防

3.3.10填寫《檢驗結(jié)果表》

3.4驗收組長負責(zé)落實“兩會”、“一報告”’制度：

3.5每日早上上班前1小時，召開樓宇本體的接管驗收工作任務(wù)分工會議，實行物業(yè)的接管驗收工作責(zé)任制；

3.6每日下午下班前1小時，召開樓宇本體的接管驗收工作階段性小結(jié)會議，進行問題分類、匯總，分析解決問題的方法或建議；

3.7驗收組長次日早上遞交書面的《物業(yè)驗收整改通知書》給移交單位，并要求限期整改完成。

3.8公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗收 3.9正式驗收（按專業(yè)分工進行）

3.10正式驗收是在預(yù)驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，而進行的正式驗收

3.10.1“一符合”是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合

3.10.2“二符合”是工程的主要設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合 3.10.3“三符合”是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計的功能符合

3.10.4“一完整”是圖紙資料完整，如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗收證明書及3.11設(shè)備設(shè)施檢驗合格證書等。3.12進行正式驗收儀式

3.13加強小區(qū)鑰匙領(lǐng)、借用管理

4、檔案管理

4.1建立健全物業(yè)小區(qū)（業(yè)主）檔案管理制度 4.1.1建立健全檔案管理系統(tǒng) 4.1.2文件材料的收集管理

4.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 4.1.4落實保密制度

5、信息管理

5.1建立健全物業(yè)小區(qū)（業(yè)主）信息管理制度 5.1.1 建立健全信息管理系統(tǒng) 5.1.2文件材料的收集管理

5.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 5.1.4落實保密制度

6、小區(qū)樣板房的裝修與管理工作 6.1定期或不定期指定專人對小區(qū)空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

6.2指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進行通風(fēng) 6.3指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進行保潔

5、前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔

5.1物業(yè)清潔的開荒工作；

5.1.1安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作 5.1.2對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理； 5.1.3對玻璃、5.1.4地面、5.1.5墻面等處所沾灰塵、污垢的清除；

5.1.6對公用部位（消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等）、5.1.7辦公房以及設(shè)施的清掃

6、業(yè)主入伙

6.1編制業(yè)主入伙工作計劃 6.2成立業(yè)主入伙工作領(lǐng)導(dǎo)小組 6.3進行業(yè)主入伙工作責(zé)任制

6.4組織全員進行《業(yè)主入伙工作計劃》集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)6.5集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)《業(yè)主入伙工作計劃》工作流程 6.6策劃和編制業(yè)主入伙邀請書樣式

6.7策劃和擬定《業(yè)主入伙》大吉慶典儀式活動方案

6.8依據(jù)購房合同以有相關(guān)法律文件，如《房屋竣工驗收備案回執(zhí)》、《房屋竣工測量報告》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》公共設(shè)施設(shè)備移交清單等文件，認真準備業(yè)主入伙資料文件并由組長負責(zé)相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作

6.9組建引導(dǎo)組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關(guān)組織 6.10清楚說明入伙的條件

6.11指定專業(yè)資深人員做好業(yè)主入伙期間的答疑釋惑工作

6.12要求客服人員（全體物業(yè)工作者）顧大局，塑形象，增強服務(wù)意識，提高服務(wù)水平

6.13發(fā)出業(yè)主入伙邀請書

6.13.1依據(jù)購房合同以有相關(guān)法律文件，集中統(tǒng)一辦理業(yè)主入伙手續(xù) 6.13.2由接待人員核對身份后，在《業(yè)主簽到表》簽到

6.13.3辦理入伙手續(xù)簽署的相關(guān)文件，如：《業(yè)主管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《防火責(zé)任書》、《業(yè)戶手冊》、《家庭住戶成員登記表》、《銀行委托協(xié)議》等。

6.13.4房屋驗收交接時，物業(yè)管理公司組織專業(yè)人員與業(yè)主共同對住宅室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面等項目進行查驗交接，雙方逐項查驗，逐項登記，如發(fā)現(xiàn)問題記錄下來，存檔管理，督促相關(guān)部門限期整改；如經(jīng)查驗無問題，與業(yè)主確認水、電、氣表底度，并在《驗房交接表》上簽字認可移交房屋鑰匙。

6.13.5處理好三者關(guān)系，物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對業(yè)主反映的問題，如房屋質(zhì)量問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，本著“誰受理，誰跟進，誰回復(fù)”的原則，及時快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給相關(guān)部門，積極協(xié)調(diào)各方妥善解決，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。

7、小區(qū)空置房和托管房管理

7.1建立完善小區(qū)空置房和托管房管理制度

7.2建立小區(qū)業(yè)主入住情況、空置房情況和托管房情況及代租（售）房（含長短期借親戚和朋友住房）情況等動態(tài)情況的信息收集和管理，并建立小區(qū)房產(chǎn)動態(tài)情況一覽表（懸掛在物業(yè)辦公室醒目位置，便于及時掌握小區(qū)房產(chǎn)動態(tài)情況，和時時更新）

7.4擬定小區(qū)空置房和托管房管理協(xié)議

7.5物業(yè)與當事人簽訂小區(qū)空置房和托管房管理協(xié)議

7.6物業(yè)簽訂小區(qū)空置房和托管房管理協(xié)議，履行質(zhì)價服務(wù)

7.7定期或不定期指定專人對小區(qū)空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

7.8指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進行通風(fēng) 7.9指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進行保潔

7.10定期向業(yè)主通報空置房和托管房管理情況（需要征詢業(yè)主實施）

8、搬遷管理

8.1編制業(yè)主搬遷工作計劃 8.2成立業(yè)主搬遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組 8.3進行業(yè)主搬遷工作責(zé)任制

8.4組織全員進行《業(yè)主搬遷工作計劃》集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)8.5集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)《業(yè)主搬遷工作計劃》工作流程 8.6入伙現(xiàn)場要營造出喜慶的氛圍 8.7車輛/行人進出有序

8.8服務(wù)人員著裝整齊、熱情、禮貌大方

8.9入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模式進行，發(fā)展商、施工單位、公共事業(yè)部門、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場辦公 8.10小區(qū)大門崗，嚴格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān)，對來訪人員實行“來訪登記”制度，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區(qū)； 8.11物品持《物品放行條》放出

8.12加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。8.13在遇到特殊緊急情況時，住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等）見證，以規(guī)避風(fēng)險，減少損失

8.14是要充分利用好已有的安全設(shè)施，如電子門禁、可視對講、監(jiān)控攝像機等設(shè)備，減少失竊案件發(fā)生機率

8.15抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo)，有利于維護小區(qū)交通秩序，避免車輛亂停亂放

8.16各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區(qū)交通壓力

8.17車輛進入小區(qū)時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡

8.18建全技術(shù)防范設(shè)備，適當配備先進的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索

8.19功能、計算機安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運行

二次裝修管理監(jiān)督工作

8.20成立業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督工作領(lǐng)導(dǎo)小組 8.21進行業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督工作責(zé)任制

8.22組織全員進行《業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督巡查方法》的集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)8.23集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)《業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督工作流程》

8.24根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入住、裝修前，8.25物業(yè)公司要履行告知義務(wù)，將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知（如

裝修時間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點、裝修人員和材料進出通道等），以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。8.26房屋裝修期的清潔工作

8.27選定二次裝修垃圾臨時堆放點，并設(shè)立醒目的導(dǎo)示牌

8.29裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為發(fā)現(xiàn)后要及時糾正，做好說服解釋工作

8.30在房屋裝修動工之前，需再次與業(yè)戶或裝修單位確認室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài)，方可發(fā)放《裝修許可證》。

8.31對裝修施工單位的資質(zhì)審查，要求其提供資質(zhì)證明文件、并復(fù)印存檔 8.32加強對裝修、施工人員的辦證和統(tǒng)一監(jiān)督管理

8.33按照《物權(quán)法》的相關(guān)管理規(guī)定，對裝修施工單位和裝修業(yè)主收取二次裝修管理質(zhì)量保證金

8.34按照《物權(quán)法》的相關(guān)管理規(guī)定，對裝修施工單位和裝修業(yè)主收取二次裝修垃圾清運費

8.35按照《小區(qū)消防安全工作管理規(guī)定》加強巡查，對裝修部位實施動態(tài)監(jiān)督管理，并租配置相應(yīng)數(shù)量的滅火器材，收取提供安全服務(wù)器材租金 8.36實施二次裝修《動火證》審批制度

8.37掌握業(yè)主裝修過程中的重點，裝修管理員亦就明白日常巡檢的重點，在業(yè)主材料進場和水電路改造或地墻面做防水階段，每天最少巡查2次以上，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢4次以上，及時制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。8.38在巡查裝修施工的過程中，重點要巡查水、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生、還要提醒裝修工人一定要對廁浴間進行防水實驗，避免入住后給其它業(yè)主造成損失。8.39認真填寫《裝修巡查記錄》

8.40對違章裝修的要嚴厲制止，并使其控制在萌芽狀態(tài)，以便控制事態(tài)的擴展并向業(yè)主發(fā)《裝修違章整改通知書》，讓業(yè)主簽字確認，將復(fù)印件存放于檔案袋中，在處理違章裝修過程中，始終堅持以規(guī)服人，以理服人，以禮悅?cè)说脑瓌t，以良好的態(tài)度和禮貌贏得業(yè)主對裝修監(jiān)管工作的理解與支持。

9、常規(guī)（正常運營）管理

9.1設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護 9.2車輛交通管理

9.3小區(qū)公共秩序維護（安防、技防、人防、物防、群防）9.4 綠化、環(huán)境衛(wèi)生 9.5公共服務(wù)

9.6社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化

第二篇：前期物業(yè)管理服務(wù)合同

合同編號：_________

甲方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

委托代理人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

乙方（購房人、業(yè)主）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

委托代理人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在甲乙雙方簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》或《房屋租賃合同》的同時，就前期物業(yè)管理服務(wù)達成如下協(xié)議：

第一條　概述

前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。

第二條　物業(yè)基本狀況

1、本物業(yè)名稱：_________

2、乙方所購房屋銷售（預(yù)售）合同編號：_________

3、乙方所購房屋基本情況：

（1）類型：_________

（2）座落位置：_________

（3）四至：_________

（4）建筑面積：_________平方米

第三條　共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的定義

1、所謂共用部位是指，房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、門內(nèi)承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、廳門、樓梯間、抗震結(jié)構(gòu)部位、走廊通道等。

2、共用設(shè)施設(shè)備是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條　甲方的物業(yè)管理職責(zé)

1、甲方應(yīng)當根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知乙方

2、甲方應(yīng)當建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；

3、物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

4、不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；

5、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等有償服務(wù)；

6、自本協(xié)議終止時起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會確認。

第五條　乙方的監(jiān)督與保證

1、有權(quán)參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2、有權(quán)監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；

3、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

4、轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；

5、對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。

6、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

第六條　甲方對共用設(shè)備的管理

1、設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。

2、專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。

3、設(shè)備良好，運行正常，有設(shè)備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。

4、小區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗合格。

5、電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。

6、電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護有記錄。

7、負責(zé)鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應(yīng)為18℃，不低于16℃。

第七條　甲方對共用設(shè)施的管理

1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。

2、公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。

3、道路暢通，路面平坦無損壞。

4、污水排放暢通，溝道無積水。

5、危險部位標志明顯，有防范措施。

第八條　甲方對綠化及養(yǎng)護的管理

1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。

2、綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

第九條　甲方對環(huán)境衛(wèi)生的管理

1、由甲方組織清潔隊伍對小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生及樓層公共部位衛(wèi)生進行保潔；

2、公共部位清潔設(shè)施擺放整潔，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施，垃圾日產(chǎn)日清；

3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風(fēng)照明良好；

4、雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時清理污水；

5、小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理有序；

6、小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑；

7、小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象；

8、定期消殺“四害”。

第十條　甲方應(yīng)采取的保安措施

1、協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安和公共秩序，為小區(qū)業(yè)主（住戶）創(chuàng)造一個安全、有序的生活、工作環(huán)境；

2、小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度，杜絕因管理責(zé)任造成的重大刑事案件；

3、值班人員有明顯標志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實；

4、甲方應(yīng)禁止散發(fā)廣告、推銷產(chǎn)品和無身份證明等人員進入小區(qū)，對因管理責(zé)任造成的事故和損失應(yīng)當負責(zé)。

第十一條　交通秩序與車輛停放

1、甲方應(yīng)對車輛進出實行驗證、登記制度；

2、乙方的車輛需按規(guī)定線路行駛，進場后需按指定位置停放；

3、甲方派出的巡邏協(xié)防隊員負責(zé)疏通和維護區(qū)內(nèi)交通秩序；

4、甲方應(yīng)禁止載有有毒、有害物品的車輛進入小區(qū)；

4、協(xié)助維護公共秩序

（1）小區(qū)24小時值勤。

（2）對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。

（3）車輛停放有序。

（4）對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

5、保潔服務(wù)

（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

（2）小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

（3）區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

（4）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、綠化養(yǎng)護管理

（1）對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

（2）定期清除綠地雜草、雜物。

（3）預(yù)防花草、樹木病蟲害。

第十四條　費用標準

自乙方辦理入住手續(xù)當月起，物業(yè)管理服務(wù)費用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用）由乙方按下述標準向甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)交納。

1、乙方交納費用時間：從開發(fā)公司通知的業(yè)主入住之日起，開始向甲方繳納管理費。

2、管理費標準：

住宅：_________元/㎡/月；

商場（商鋪）：_________元/㎡/月；

辦公寫字樓：_________元/㎡/月；

其它：_________。

3、乙方出租物業(yè)的，需到甲方登記備案，否則物業(yè)管理服務(wù)費用仍由乙方交納；

4、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用；

5、物業(yè)管理服務(wù)費用標準按照市物價部門的有關(guān)規(guī)定調(diào)整；

6、交納費用時間：每月_________日前交付。

第十五條　其他有償服務(wù)費用

車位使用管理服務(wù)費用及其它有償服務(wù)費：按物價局審批標準或者雙方協(xié)商標準執(zhí)行。

第十六條　收支的公布

甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年向業(yè)主、使用人公布_________次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況，每年_________月份向業(yè)主公布全年維修基金利息收支情況。

第十七條　代收代繳收費服務(wù)

受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(wù)（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用），收費標準執(zhí)行政府規(guī)定。

第十八條　保險

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險由甲方代行辦理，保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤；

2、乙方的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由乙方自行辦理；

3、_________。

第十九條　突發(fā)事件的處理

為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第二十條　違約責(zé)任

1、甲方違反協(xié)議，未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

2、乙方違反協(xié)議，使甲方未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

3、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

4、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交并從逾期之日起按每天_________交納違約金，或_________；

第二十一條　保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第二十二條　通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第二十三條　合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)（書面通知發(fā)出_________天內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第二十四條　合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第二十五條　爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

（1）提交_________仲裁委員會仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

第二十六條　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項下的各項義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風(fēng)、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十七條　合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十八條　補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十九條　合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

3、本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________

委托代理人（簽字）：_________委托代理人（簽字）：_________

開戶銀行：_________ 開戶銀行：_________

賬號：_________ 賬號：_________

簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第三篇：前期物業(yè)管理服務(wù)合同文檔

前期物業(yè)管理服務(wù)合同

本合同當事人

委托方東方臵地房地產(chǎn)實業(yè)有限公司（以下簡稱甲方）：

受托方南 京 萬 科 臵 業(yè) 有 限 公 司（以下簡稱乙方）：

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方將東方熙龍山院（物業(yè)

名稱）委托給乙方實行物業(yè)管理。

第一章物業(yè)基本情況

物業(yè)基本情況:

物業(yè)名稱東方熙龍山院；

物業(yè)類型 獨棟，聯(lián)排；

座落位臵 南京浦口區(qū)；

四至_西至海院路，東至花卉大道，北至沿山大道，南至規(guī)劃道路_；

建筑面積304805.58平米；

容積率：1.0；

綠地率：40%；

物業(yè)管理用房面積： 6731平方米

第二章權(quán)利與義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1.參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2.監(jiān)督乙方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議；

3.遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》；

4.依據(jù)本協(xié)議向乙方交納物業(yè)管理費用；

5.裝飾裝修房屋時，遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

6.不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝

修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知乙方，并在約定的期限內(nèi)恢

復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

7.轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知乙方，告知受讓方與乙方簽訂本協(xié)協(xié)義；

8.對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；

9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益；

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1.對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務(wù)與管理；

2.根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知甲方；

3.建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；

4.制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為；

5.物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6.依據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)管理費用；

7.編制物業(yè)管理服務(wù)及財務(wù)計劃；

8.每_____3____月向甲方公布物業(yè)管理費用收支帳目；

9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方，并與甲方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

10.不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；

11.向甲方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等有償服務(wù)；

12.自本協(xié)議終止時起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會確認；

第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、房屋共用部位的維護和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

二、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

三、環(huán)境衛(wèi)生

1._____綠化帶、花草盆：無垃圾、無臟雜物，花草葉無枯萎和明顯積塵，花草盆側(cè)面及槽邊無污跡、無積塵、無積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。__________

2.__所管區(qū)域道路和地面：無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無表苔。__

3.__垃圾房 無堆積垃圾。垃圾做到日產(chǎn)日清。做好垃圾袋裝化，將所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、四周無散放垃圾?？勺鰪U品回收的垃圾，要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味，經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。___

四、保安

1.內(nèi)容

（1）協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

（2）統(tǒng)一著裝上崗，儀容嚴整，精神飽滿；堅守崗位，服從指揮；文明服務(wù)，禮貌待人；認真做好記錄。

（3）熟悉本崗位任務(wù)和工作要求，嚴格遵守紀律，按規(guī)定交接班，不遲到早退。

2.責(zé)任

（1）有效制止轄區(qū)內(nèi)各種違反消防、裝修、衛(wèi)生、綠化等管理規(guī)定的行為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾、妨礙管理工作的現(xiàn)象。

（2）掌握火警、匪警發(fā)生時的應(yīng)急措施及普通救護常識。上崗時要認真檢查設(shè)備設(shè)施，保安防火、防盜、防搶劫發(fā)生緊急事態(tài)時，采取應(yīng)急處理措施，萬一發(fā)生火警或匪警等情況，必須以最快的速度到達現(xiàn)場，不允許以任何借口推脫。

（3）學(xué)習(xí)治安法規(guī)，刻苦訓(xùn)練，有一定搏擊、對抗素質(zhì)，對違反治安條例的人和事及時有效制止。

五、交通秩序與車輛停放

內(nèi)容

（1）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序

（2）車輛擺放整齊有序

見附件：《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》

第四章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、房屋外觀：

1.按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

2.每年 3 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）的決定組織維修。

二、設(shè)備運行：

1._設(shè)施設(shè)備運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準確、完整，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標準。

2.設(shè)施設(shè)備標識齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理：

1._對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準確。

2._每 3 日 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個月要對屋頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時做出專項維修計劃，與委托方或業(yè)主委員會協(xié)商安排專項維修。

3.屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)的決定，組織維修或者更新改造。

四、環(huán)境衛(wèi)生：

1.保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過 1 小時；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標識牌、小品、健身娛樂設(shè)施每日擦拭 1 次，目視無灰塵、明亮清潔；水景保持水體清潔，水面無漂浮物，定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。及時清除道路積雪。2.根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。

五、綠化：

1.___綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。____

2.花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無雜草，無病蟲害，每年打藥不少于 2 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽，無黃土裸露。綠地植物存活率 98%。

3.綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長年基本完好

六、交通秩序與車輛停放：

1.__物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標識。物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。

2._物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。

七、保安；

1.__根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每 2 小時巡查一次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時，巡邏人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，并采取相應(yīng)措施。__

2._物業(yè)區(qū)域各出入口 24 小時值班，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00 設(shè)立崗，并有詳細交接班記錄；對不熟悉人員進入，可通過對講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理，對其他勞務(wù)人員實行登記；對進出車輛實行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出進行記錄。

八、消防：

1.消防泵每月啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每月檢查報警功能是否正常；按照消防部門的要求對火災(zāi)探測器進行檢測；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作 1 次放水檢查；每月檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。

2.有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，每年應(yīng)組織不少于 1 次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

第五章物業(yè)管理服務(wù)費用

第一條 一般費用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用）

一、甲方交納費用時間：＿＿＿＿＿每年的一月一號＿＿＿＿＿＿＿；

二、住宅按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿1.5＿＿＿＿＿元；

三、非住宅按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿1＿＿＿＿元；

四、因甲方原因空置房屋按建筑面積每月每平方米＿0.8＿元；

五、甲方出租物業(yè)的，物業(yè)管理服務(wù)費用由甲方交納；

六、甲方出售物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用；

七、物業(yè)管理服務(wù)費用標準按＿＿物業(yè)管理合同管理費繳納標準＿＿調(diào)整；

第三條代收代繳收費服務(wù)

受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(wù)（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用），收費標準執(zhí)行政府規(guī)定。

第四條維修基金的管理與使用

一、維修基金的使用由甲方提出使用計劃，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

二、維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準，按甲方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

三、甲方出售轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第六章違約責(zé)任

一、乙方違反協(xié)議，未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、甲方違反協(xié)議，使乙方未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、乙方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權(quán)要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

四、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，乙方有權(quán)要求乙方補交并從逾期之日起按每天＿＿＿10元＿＿交納違約金；

五、其它

第一條

為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第二條

在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三條

本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第四條

本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向＿＿南京浦口區(qū)＿＿＿＿仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

第五條

本協(xié)議正本連同附件共＿＿6＿＿頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第六條

在簽訂本協(xié)議前，甲方已將協(xié)議樣本送＿南京房管局＿（物業(yè)管理行政主管部門）備案。

第七條

本協(xié)議自簽字之日起生效。

甲方簽章：＿＿＿＿＿＿＿乙方簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿

代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿＿

年月日

第四篇：淺析《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》

山東豪才律師事務(wù)所房地產(chǎn)類

淺析《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》山東豪才律師事務(wù)所于德華1

淺析《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》

內(nèi)容摘要：物業(yè)管理在我國，是跟隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起而產(chǎn)生的新興行業(yè)務(wù)，從深圳開始到目前，只有20年左右的時間。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)。實踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時，這一新興產(chǎn)業(yè)因我國的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和法律的構(gòu)架，以及這一新興產(chǎn)業(yè)的良莠不齊，導(dǎo)致現(xiàn)實生活中矛盾糾紛不斷，前期物業(yè)管理更是處于比較混亂的狀態(tài)，本文主要是講述因《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生糾紛需要解決的問題。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理主體法律關(guān)系司法實踐中法律責(zé)任.一、前期物業(yè)管理的概念、法律關(guān)系的主體。

因《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生的糾紛，首先必須弄清楚《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的實質(zhì)與合同的當事人。前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，進行物業(yè)管理。

根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體是：建設(shè)單位與物業(yè)公司。但是實踐過程中，建設(shè)單位所聘用的物業(yè)公司與每個業(yè)主也會簽訂一個《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，那么就會存在一個問題，在物業(yè)公司與與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)管理合同的主體是什么？是物業(yè)公司受建設(shè)單位的委托與業(yè)主簽訂的合同，還是物業(yè)公司作為主體與業(yè)主簽訂的另一獨立的合同？有一種觀點是認為，物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是委托合同，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是受建設(shè)單位的委托簽訂的，主體應(yīng)該是建設(shè)單位與業(yè)主。但是筆者認為，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》與物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是兩個獨立的法律關(guān)系。建設(shè)單位與物業(yè)公司之間不是委托關(guān)系，而是聘用關(guān)

系。

因為建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”，是建設(shè)單位根據(jù)相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章行使在業(yè)主委員大會未成立之前選聘物業(yè)公司的權(quán)利。對物業(yè)服務(wù)方面的約定也只是要求物業(yè)公司要達到的服務(wù)標準的限制，實質(zhì)是一個聘用合同并不是委托關(guān)系。因為根據(jù)《合同法》的規(guī)定：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。而建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》處理的是業(yè)主的事務(wù)而不是建設(shè)單位的事務(wù)，不符合合同法中關(guān)于委托合同的規(guī)定，因此不是委托關(guān)系，而是聘用的關(guān)系，而物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同不是物業(yè)公司受建設(shè)單位的委托而簽訂，其主體就是物業(yè)公司與業(yè)主。

二、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生糾紛，業(yè)主維權(quán)主要存在的問題。

當前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機構(gòu)、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。

現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)主要存在以下幾種誤區(qū)：

A、業(yè)主常?；煜ㄔO(shè)單位與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系。

1、物業(yè)公司的設(shè)立的方式使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體。

2003年9月1日國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》中約定了住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理公司，是在業(yè)主委員會成立之前，主要由建設(shè)單位進行招投標選聘，而且現(xiàn)實中，建設(shè)單位往往是自己成立物業(yè)公司，對自己的小區(qū)進行管理，不進行招投標，致使業(yè)主往往分不清真正的法律主體，以為物業(yè)公司是建設(shè)單位設(shè)立的，是同一法

人代表就是同一公司，會把對建設(shè)單位的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上。比如：小區(qū)的配套設(shè)施不健全、遲延房屋權(quán)屬證書的辦理、房屋的質(zhì)量暇疵等，以此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

2、法律關(guān)系主體的混亂使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體。

如本文關(guān)于《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》主體的闡述，因為法律關(guān)系主體的不明確，導(dǎo)致業(yè)主認為物業(yè)公司是建設(shè)單位委托進行管理，其與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體應(yīng)當是建設(shè)單位，多因為建設(shè)單位在《商品房買賣合同》中的違約行為拒絕交納物業(yè)費。

B、已經(jīng)出臺的法規(guī)政策沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性、實踐性較差，可操作性不強、致使業(yè)主維權(quán)的法律法規(guī)依據(jù)錯誤。

現(xiàn)在業(yè)主與物業(yè)公司大部分的矛盾還是集中在物業(yè)管理費用收費的內(nèi)容與服務(wù)上，但是現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策之間就前期物業(yè)管理收費問題存在矛盾。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

根據(jù)這條的規(guī)定，在沒有其它約定的情況下，業(yè)主從房屋交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費，沒有交付之前由建設(shè)單位承擔(dān)。但是，山東省政府頒布的《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定：住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)，費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。此條規(guī)定明顯的與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》相抵觸，雖然，根據(jù)憲法的相關(guān)規(guī)定，國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》是上位法，當下位法與上位法相抵觸時，以上位法為準。但是，大多數(shù)的業(yè)主只關(guān)注與自己有利的規(guī)定，忽略了憲法的有關(guān)規(guī)定，以此為理由拒不交納物業(yè)管理費。這兩種是現(xiàn)在普遍存在的兩種錯誤的理解。

根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，業(yè)主能夠追究物業(yè)公司責(zé)任的應(yīng)該是主要是服務(wù)的質(zhì)量、內(nèi)容是否與合同約定的一

致?，F(xiàn)在大部分的業(yè)主在拒絕交納物業(yè)管理費的主要原因還是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量達不到合同的約定。但是，在司法實踐中這一理由存在舉證難的現(xiàn)象。因為物業(yè)服務(wù)是長期的、連續(xù)性的行為，可能物業(yè)公司的確在服務(wù)的過程中存在達不到與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)標準的行為，但是，這個證據(jù)即使固定下來也只能證明物業(yè)公司在短期內(nèi)的確存在違約的行為，不能證明在整個物業(yè)管理服務(wù)期間這一違約事實一直存在。比如，司法實踐中有的業(yè)主在維權(quán)的訴訟過程中提供物業(yè)公司服務(wù)不到位的照片或者錄像，像衛(wèi)生打掃的不干凈，綠地沒有很好的維護等，但是往往司法機關(guān)不會采納，因為這些行為只是暫時的、短暫的行為，有可能存在剛將這些景象固定下來之后，物業(yè)就將衛(wèi)生打掃了，綠地也維護了。

三、物業(yè)公司的困境。

本文以上的觀點，反映現(xiàn)在的物業(yè)公司存在一種現(xiàn)象，就是物業(yè)費收取困難。正是因為業(yè)主對《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的各種法律關(guān)系、主體的錯誤理解及現(xiàn)在維權(quán)的困難性，業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)管理費消極對待。而物業(yè)公司收取不上物業(yè)費就沒有辦法支撐公司的運轉(zhuǎn)，往往也會出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降的情形，而前期物業(yè)管理是在沒有成立業(yè)主委員會之前的一種物業(yè)服務(wù)，這種情況產(chǎn)生就缺少了像業(yè)主委員會這種組織在業(yè)主與物業(yè)公司之間進行溝通。如此惡性循環(huán)，勢必造成兩者之間的矛盾激化。使得整個市場更加混亂。

三、物業(yè)管理制度立法完善。

鑒于現(xiàn)在物業(yè)管理制度、市場、法制等方面存在的問題，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的激化，及業(yè)主在維權(quán)過程中存在的問題，筆者認為：第一，加強《物業(yè)管理條例》的貫徹落實；第二，各個具有立法權(quán)的省市可以結(jié)合本地區(qū)實際、因地制宜，制定相應(yīng)的具體的細則或?qū)嵤┺k法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據(jù)法律的效力層級理論。盡量做到與上位法的統(tǒng)一；第三，加強對物業(yè)公司的管理制度，相關(guān)部門應(yīng)出具基本的服務(wù)標準，可以作為服務(wù)質(zhì)量的參考。

（共計：3183字）

第五篇：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準

前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準

1、保護公共資產(chǎn)完好，資產(chǎn)數(shù)量確保100%，完好率90%；

2、保證設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)，日常維修合格率和及時率達到98%；返修率2%以下；

3、所轄區(qū)域的安全：不發(fā)生重大治安刑事案件，不發(fā)生火災(zāi)；員工及住戶安全知識普及率達100%；安全器材完好率95%。

4、基本要求

4.1 建立質(zhì)量管理體系和管理制度。

4.2 有完善的物業(yè)管理方案，并按規(guī)范簽訂物業(yè)管理合同。

4.3 管理企業(yè)在區(qū)小內(nèi)管理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng):服務(wù)理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩帶標志、語言規(guī)范、文明服務(wù)等），乙方在實施前須征得甲方同意，方可實施，否則甲方有權(quán)提出更改要求和建議。

4.4 小區(qū)應(yīng)設(shè)置“服務(wù)熱線”，公示服務(wù)聯(lián)系電話。

4.5 適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)；并公示服務(wù)項目及收費價目。

4.6 采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與50%以上業(yè)戶做有效溝通：每年有效投訴處理率100%；每年進行一次滿意度測評；有效樣本覆蓋率大于50%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進。

4.7 建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。

4.8 適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。

4.9 建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。

5、房屋管理

5.1 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和合同約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。

5.2 房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料強面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

5.3 對小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并堅決制止其違規(guī)行為，并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

5.4 房屋裝修符合規(guī)定，包括有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象及時勸止報告。

5.5 主出入口設(shè)計建筑、道路平面分布圖。區(qū)內(nèi)各路口、棟、科室及其他公共配套設(shè)施場地標識齊全、規(guī)范、美觀。

6、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

6.1 共用設(shè)施設(shè)備運行正常，維護良好，無事故隱患；應(yīng)有設(shè)備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。

6.2 實行24小時保修值班制度，急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；回訪率90%以上。

6.3 水、電、空調(diào)、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運行人員技能熟練；嚴格執(zhí)行操作規(guī)程；定期進行消防演習(xí)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

6.4 道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規(guī)范。

6.5 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上，按規(guī)定時間開關(guān)。

6.6 確保維修養(yǎng)護制度健全并在公共場所明示，工作標準及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

6.7 對設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

6.8 辦理房屋及公共設(shè)施設(shè)備損壞險及公共責(zé)任險。

6.9 確保各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔、主要設(shè)施設(shè)備標識清楚齊全。

6.10 在各設(shè)備房及公共場所、場地、危及人生安全隱患處有明顯標志和防范措施。

6.11 停水、停電在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶；設(shè)有備用應(yīng)急發(fā)電機的按規(guī)定時間啟用。

7、公共持續(xù)維護

7.1 出入口24小時值班，其中7：00——21：00立崗值班。

7.2 對小區(qū)重點部位每兩小時巡查一次。

7.3 中央監(jiān)控室24小時實施監(jiān)控。

7.4 應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位，設(shè)置安全防范警示標志。

7.5 進出小區(qū)的車輛實施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。

7.6 對進出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實施發(fā)放臨時出入證管理，對可疑人員進行盤問、登記管理，為訪客指引行走路徑。

7.7 火災(zāi)、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。

8、保潔服務(wù)

8.1 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔（不少于以下頻次）

8.1.1 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

（1）公共綠地

1次/天

清掃

（2）硬化地面

2次/天

清掃

（3）主次干道

2次/天

清掃

（4）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品

1次/周擦拭

（5）水池、溝、渠、沙井

2次/周清理

8.1.2 房屋內(nèi)公共部位

（1）多層樓內(nèi)通道、樓梯

1次/天

拖掃

（2）高層電梯廳（白天）

2次/天

拖掃

（3）高層消防通道

1次/周拖擦

（4）共用活動場所

2次/天

清掃

（5）樓道玻璃窗

1次/周擦拭

（6）大堂

石料地面

2次/天

全面拖洗

1次/2個月

打蠟

地磚地面

2次/天

全面拖洗

1次/2個月

清洗

（7）室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門等公共設(shè)施

1次/3天

全面擦拭

（8）公共衛(wèi)生間

1次/5小時

全面清潔

（9）電梯內(nèi)

2天/次

全面清潔（根據(jù)電梯裝飾用材情況進行必要的定期養(yǎng)護）

（10）及時清掃積水等。清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味；外觀整潔、明亮，并進行保潔巡查；無亂懸掛、亂丟棄、亂貼亂畫現(xiàn)象。

8.2 垃圾的處理與收集

8.2.1 根據(jù)物業(yè)實際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱、垃圾袋并進行垃圾分類收集；

8.2.2 垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象；

8.2.3 垃圾中轉(zhuǎn)站每日進行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實際需要進行消殺；有效控制蠅、蚊等害蟲孳生；

8.2.4 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持清凈。

8.3 排水、排污管道暢通

8.3.1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年

全面疏通

8.3.2雨、污水井

1次/月

檢查（并視情況及時清掏）

8.3.3化糞池

1次/月

檢查1-2次/年

清掏

8.4 二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥、確保水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上銷，水箱口、污水管口安裝防蟲紗網(wǎng)、定期巡查；

8.5禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物的飼養(yǎng)受到嚴格管制

8.5.1禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進行處理。

8.5.2飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進行處理

8.6建立消殺工作管理制度，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對各燈病蟲害進行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。

9、綠化養(yǎng)護管理

9.1綠化管理與養(yǎng)護要依據(jù)甲方原景觀設(shè)計的精神，聘請專家專職負責(zé)綠化的養(yǎng)護與管理，花草樹木的更換須經(jīng)甲方或景觀公司的認可或指導(dǎo)。

9.2確?；ú輼淠緹o枯死，發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時補種。

9.3綠籬超過平齊線15公分時應(yīng)進行修剪；綠籬根部無死枝枯葉及雜物，應(yīng)當天清除修剪后的廢棄物。

9.4造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種生長情況，及時修剪整形，確保觀賞效果良好。

9.5根據(jù)季節(jié)氣候狀況，適時澆灌、施肥和松土，確?；ú輼淠鹃L勢良好。

9.6適時組織防風(fēng)暴，預(yù)防病蟲害。

9.7綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護綠化球球境。

小區(qū)的物業(yè)管理費收費

關(guān)于收費標準，物業(yè)管理公司將根據(jù)實際管理的小區(qū)基礎(chǔ)條件和提供的管理服務(wù)項目，按照規(guī)范、透明、適當?shù)脑瓌t，認真測算、嚴格控制，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主。確保服務(wù)質(zhì)量。收費標準暫定為：

帶電梯住宅：1.60元/平方米/月

不帶電梯住宅：1.10元/平方米/月

倉房及車庫：0.60元/平方米/月 商業(yè)物業(yè)：1.10元/平方米/月