第一篇：養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢、模式與發(fā)展格局

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中國養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢、模式與發(fā)展格局

在國內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當(dāng)前最熱的一個(gè)領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。中國社會老齡化趨勢是推動此輪養(yǎng)老地產(chǎn)大熱的主因。當(dāng)基本住宅需求超額供給之后，升級的生活方式需求成為主要推動力量。體面、愜意的養(yǎng)老，就是生活方式優(yōu)化提升的一個(gè)最好代表。

因此近兩年，業(yè)內(nèi)同行都在議論、研究養(yǎng)老地產(chǎn)。對于業(yè)界來說，這是一個(gè)嶄新的市場機(jī)會，而且這個(gè)市場目前正受到國家、政府的高度重視。從2012年開始不斷出臺的各類養(yǎng)老政策，正是最好的例證。

我們可以發(fā)現(xiàn)，從前兩年的討論，到這兩年一批先鋒項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展飛速前進(jìn)，遍地開花。與此同時(shí)，國家政策也在全面配套，覆蓋了全社會的養(yǎng)老體系，這種體系涵蓋了金融、醫(yī)療、房地產(chǎn)、社會保障等多個(gè)方面。在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)大熱的情況下，各類專家、專業(yè)機(jī)構(gòu)、實(shí)業(yè)界人士都在探索養(yǎng)老，市場各類媒體分析、案例報(bào)道汗牛充棟。今天敝人幫各位梳理一下最新趨勢，用簡潔清晰的文字歸納養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體態(tài)勢，概括如下:

一、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期，養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當(dāng)前政府和各類社會組織的重點(diǎn)任務(wù)。用國務(wù)院印發(fā)的2013年35號文件的定義，當(dāng)前中國社會“養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策不健全、體制機(jī)制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出”。

有需求就有市場。正是因?yàn)檫@樣不健全的環(huán)境和巨大的市場需求，為企業(yè)界帶來了新的機(jī)會。

二、正值政策紅利窗口期，市場機(jī)會值得把握。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個(gè)全社會參與的過程，為了配合市場需求，政府頻繁出臺各類鼓勵(lì)政策，為開發(fā)投資帶來發(fā)展契機(jī)。在政策紅利的驅(qū)動下，社會各方力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國家鼓勵(lì)性政策機(jī)會并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近五年的機(jī)會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機(jī)會了。

對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，每一輪的政府政策紅利期都是房地產(chǎn)拿地的一個(gè)機(jī)會窗口。一種較為理性討巧的做法是，在這個(gè)機(jī)會期間獲得土地，同時(shí)研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，等到項(xiàng)目建設(shè)完工時(shí)，服務(wù)運(yùn)營體系也基本配置到位，后續(xù)再逐步完善，這也是一個(gè)跟時(shí)間賽跑的挑戰(zhàn)。因?yàn)楫?dāng)前市場還沒有特別成熟的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣就給企業(yè)一個(gè)喘氣的機(jī)會，允許市場試錯(cuò)，然后再確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是房地產(chǎn)界的一種通行開發(fā)模式。每一批偉大企業(yè)的誕生，都有更大一批試錯(cuò)--------------------------精品

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-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有------------------------------的企業(yè)倒掉作為墊背。一將功成萬骨枯，正如首富萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)封帝的榮耀背后，多少商業(yè)地產(chǎn)商死在了趕往羅馬的大路上。

三、不能盲目樂觀地估計(jì)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場份額，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍是社會主流養(yǎng)老方式。正如國務(wù)院35號文的政策明確規(guī)定，“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系?！币虼耍彝ヰB(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍然是目前積極發(fā)展的郊區(qū)新型養(yǎng)老社區(qū)的最主要競爭對手。

廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式。養(yǎng)老本質(zhì)是一種生活方式，其實(shí)依山傍水的旅游度假地產(chǎn)就是針對活躍長者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專業(yè)養(yǎng)護(hù)設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品都存在競爭關(guān)系?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離”是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目核心競爭力的關(guān)鍵。如果離兩項(xiàng)距離都很遠(yuǎn)，那失敗的概率就會比較高。

四、沒有資源，免談養(yǎng)老地產(chǎn)。與所有的主題地產(chǎn)一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)專業(yè)性非常強(qiáng)的領(lǐng)域，其中醫(yī)療護(hù)理資源是其中的核心。沒有醫(yī)療資源的依托，只是營銷概念。當(dāng)然，幾乎現(xiàn)在所有項(xiàng)目都看重這一點(diǎn)，都會包裝醫(yī)療資源作為營銷概念。但一個(gè)顯而易見的常識是，中國醫(yī)療制度決定了優(yōu)秀的醫(yī)療資源高度集中于極少數(shù)的公立醫(yī)院手上，中國民營醫(yī)院的前進(jìn)步伐都步履蹣跚，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療資源獲得難度肯定更大。沒有全面的醫(yī)療資源支撐，只有部分營銷概念，這樣的項(xiàng)目很難接受得住市場檢驗(yàn)。

五、拿地可能容易，但盈利并非想象那樣豐厚。在國家政策扶持的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地肯定比血戰(zhàn)中的住宅市場更為容易，但養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤未必有十年前住宅市場井噴時(shí)的利潤豐厚。養(yǎng)老專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運(yùn)營管理，都是消耗利潤的部分。同時(shí)養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個(gè)影響盈利的因素，從國外經(jīng)驗(yàn)來看，緩慢的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的殺手。根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率至少要達(dá)到70%-75%才能基本實(shí)現(xiàn)營收平衡。

六、硬件設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)，團(tuán)隊(duì)運(yùn)營是關(guān)鍵。從產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計(jì)來看，仿照日本、美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品的技術(shù)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)很容易普及。這種核心設(shè)計(jì)技術(shù)只要在小范圍的專業(yè)設(shè)計(jì)院和公司圈子里普及即可傳播到大眾市場，但最難的還是養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)的建立。

養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務(wù)鏈條包括醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)門類，文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)可以從社會上現(xiàn)有的大量現(xiàn)成資源里獲得，但醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理等三個(gè)門類的服務(wù)資源存在著高壁壘，需要有戰(zhàn)略性的手法獲得。

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因此一些打算長期堅(jiān)持在該領(lǐng)域經(jīng)營的公司，已經(jīng)著手從酒店、醫(yī)療等行業(yè)挖掘管理人才，再通過到國外進(jìn)行專門的養(yǎng)老管理培訓(xùn)來建立自己的人才隊(duì)伍，這一種做法也是長久之計(jì)，市場沒有充沛的現(xiàn)成資源，那就只能自己造血。七、四大類型機(jī)構(gòu)角逐，人力資源競爭是根本?？傮w來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成幾種類型，1、保險(xiǎn)類金融企業(yè)投資型。

保險(xiǎn)公司在當(dāng)前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢。保險(xiǎn)公司壽險(xiǎn)具備雄厚的資金實(shí)力，以及壽險(xiǎn)產(chǎn)品的品類，再加上目前試點(diǎn)運(yùn)行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險(xiǎn)公司提供了度身定做的商業(yè)模式。同時(shí)保險(xiǎn)公司可以圍繞壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來設(shè)計(jì)產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢。要知道，保險(xiǎn)資金中50%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中又以中長期資金為主。保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資主導(dǎo)型。如果說現(xiàn)在綠城、萬科、保利、綠地等品牌開發(fā)商紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，也只是形勢所迫。對于一些百億級以上的房企，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，再尋找到一個(gè)新的成規(guī)模的高增長市場，或許養(yǎng)老地產(chǎn)是為數(shù)不多的幾個(gè)市場之一。

但上市的房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績壓力和企業(yè)先天稟賦，決定了這類企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著很強(qiáng)的房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老功能的核心競爭力不足，概念大于實(shí)質(zhì)。開發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)在于產(chǎn)品硬件環(huán)境的打造，軟件環(huán)境正是其的缺陷。因此我們看到，開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療資源的廣泛聯(lián)姻正成為趨勢。

3、醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型。

醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源。現(xiàn)在有不少公立醫(yī)院或者民營醫(yī)院也在躍躍欲試，試水養(yǎng)老地產(chǎn)。醫(yī)院的核心競爭力毋庸置疑，但醫(yī)院的級別和?？崎T類決定了其主打的養(yǎng)老項(xiàng)目的市場吸引力。

另一方面，醫(yī)院系的產(chǎn)品在設(shè)計(jì)、環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上與專業(yè)房地產(chǎn)商相比，仍有不少差距。這方面的短板與房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)姻是正道。因此我們看到很多醫(yī)院設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，將醫(yī)院的資源與社區(qū)老年公寓項(xiàng)目資源打通，老年公寓內(nèi)的定點(diǎn)醫(yī)護(hù)窗口成為往醫(yī)院輸送病人的一個(gè)渠道，這也成為醫(yī)院系參與打造養(yǎng)老產(chǎn)品的一個(gè)動力來源。

4、輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)型

養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)體系構(gòu)建的核心有兩項(xiàng)，第一是專業(yè)醫(yī)療資源，第二是專業(yè)的護(hù)理資源。部分輕資產(chǎn)的養(yǎng)老管理公司，正是填補(bǔ)了專業(yè)護(hù)理資源的空白。

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公開的數(shù)據(jù)顯示，通常情況下3個(gè)老人需要一個(gè)護(hù)理員，以此計(jì)算中國至少需要1000萬養(yǎng)老服務(wù)人員。而目前全國所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員只有22萬，符合資格的僅2萬。現(xiàn)在來自臺灣、日本、美國等各類海外地區(qū)背景的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍在生長，這將成為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量。

總體來看，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當(dāng)前最熱的一股風(fēng)潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時(shí)間更為短暫。原因有二:第一，商業(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。第二，中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項(xiàng)目最大的沖擊。社會觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機(jī)會不大。在這點(diǎn)上，政府文件精神表述的更為準(zhǔn)確。嚴(yán)格意義上說，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是必需品。第三，醫(yī)療資源是稀缺品，搶完了就沒有了，短期很難復(fù)制量產(chǎn)。相比商業(yè)服務(wù)業(yè)需要的專業(yè)化程度，醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)業(yè)是個(gè)極其小眾的行業(yè)。沒有專業(yè)人才支撐的養(yǎng)老項(xiàng)目只能曇花一現(xiàn)，遠(yuǎn)期難以為繼。

如同商業(yè)地產(chǎn)，新型養(yǎng)老地產(chǎn)都是需要通過長期運(yùn)營才能確定成功與否的產(chǎn)品，目前各類模式和項(xiàng)目案例還尚待觀察，現(xiàn)在論成敗，時(shí)間還過早。

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第二篇：中國養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢、模式與發(fā)展格局

中國養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢、模式與發(fā)展格局

在國內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當(dāng)前最熱的一個(gè)領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。中國社會老齡化趨勢是推動此輪養(yǎng)老地產(chǎn)大熱的主因。當(dāng)基本住宅需求超額供給之后，升級的生活方式需求成為主要推動力量。體面、愜意的養(yǎng)老，就是生活方式優(yōu)化提升的一個(gè)最好代表。

因此近兩年，業(yè)內(nèi)同行都在議論、研究養(yǎng)老地產(chǎn)。對于業(yè)界來說，這是一個(gè)嶄新的市場機(jī)會，而且這個(gè)市場目前正受到國家、政府的高度重視。從2012年開始不斷出臺的各類養(yǎng)老政策，正是最好的例證。

我們可以發(fā)現(xiàn)，從前兩年的討論，到這兩年一批先鋒項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展飛速前進(jìn)，遍地開花。與此同時(shí)，國家政策也在全面配套，覆蓋了全社會的養(yǎng)老體系，這種體系涵蓋了金融、醫(yī)療、房地產(chǎn)、社會保障等多個(gè)方面。

在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)大熱的情況下，各類專家、專業(yè)機(jī)構(gòu)、實(shí)業(yè)界人士都在探索養(yǎng)老，市場各類媒體分析、案例報(bào)道汗牛充棟。今天敝人幫各位梳理一下最新趨勢，用簡潔清晰的文字歸納養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體態(tài)勢，概括如下:

一、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期，養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當(dāng)前政府和各類社會組織的重點(diǎn)任務(wù)。用國務(wù)院印發(fā)的2013年35號文件的定義，當(dāng)前中國社會“養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策不健全、體制機(jī)制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出”。有需求就有市場。正是因?yàn)檫@樣不健全的環(huán)境和巨大的市場需求，為企業(yè)界帶來了新的機(jī)會。

二、正值政策紅利窗口期，市場機(jī)會值得把握。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個(gè)全社會參與的過程，為了配合市場需求，政府頻繁出臺各類鼓勵(lì)政策，為開發(fā)投資帶來發(fā)展契機(jī)。在政策紅利的驅(qū)動下，社會各方力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國家鼓勵(lì)性政策機(jī)會并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近五年的機(jī)會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機(jī)會了。

對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，每一輪的政府政策紅利期都是房地產(chǎn)拿地的一個(gè)機(jī)會窗口。一種較為理性討巧的做法是，在這個(gè)機(jī)會期間獲得土地，同時(shí)研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，等到項(xiàng)目建設(shè)完工時(shí)，服務(wù)運(yùn)營體系也基本配置到位，后續(xù)再逐步完善，這也是一個(gè)跟時(shí)間賽跑的挑戰(zhàn)。因?yàn)楫?dāng)前市場還沒有特別成熟的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣就給企業(yè)一個(gè)喘氣的機(jī)會，允許市場試錯(cuò)，然后再確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是房地產(chǎn)界的一種通行開發(fā)模式。每一批偉大企業(yè)的誕生，都有更大一批試錯(cuò)的企業(yè)倒掉作為墊背。一將功成萬骨枯，正如首富萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)封帝的榮耀背后，多少商業(yè)地產(chǎn)商死在了趕往羅馬的大路上。

三、不能盲目樂觀地估計(jì)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場份額，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍是社會主流養(yǎng)老方式。正如國務(wù)院35號文的政策明確規(guī)定，“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系?！币虼?，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍然是目前積極發(fā)展的郊區(qū)新型養(yǎng)老社區(qū)的最主要競爭對手。

廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式。養(yǎng)老本質(zhì)是一種生活方式，其實(shí)依山傍水的旅游度假地產(chǎn)就是針對活躍長者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專業(yè)養(yǎng)護(hù)設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品都存在競爭關(guān)系。“養(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離”是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目核心競爭力的關(guān)鍵。如果離兩項(xiàng)距離都很遠(yuǎn)，那失敗的概率就會比較高。

四、沒有資源，免談養(yǎng)老地產(chǎn)。與所有的主題地產(chǎn)一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)專業(yè)性非常強(qiáng)的領(lǐng)域，其中醫(yī)療護(hù)理資源是其中的核心。沒有醫(yī)療資源的依托，只是營銷概念。當(dāng)然，幾乎現(xiàn)在所有項(xiàng)目都看重這一點(diǎn)，都會包裝醫(yī)療資源作為營銷概念。但一個(gè)顯而易見的常識是，中國醫(yī)療制度決定了優(yōu)秀的醫(yī)療資源高度集中于極少數(shù)的公立醫(yī)院手上，中國民營醫(yī)院的前進(jìn)步伐都步履蹣跚，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療資源獲得難度肯定更大。沒有全面的醫(yī)療資源支撐，只有部分營銷概念，這樣的項(xiàng)目很難接受得住市場檢驗(yàn)。

五、拿地可能容易，但盈利并非想象那樣豐厚。在國家政策扶持的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地肯定比血戰(zhàn)中的住宅市場更為容易，但養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤未必有十年前住宅市場井噴時(shí)的利潤豐厚。養(yǎng)老專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運(yùn)營管理，都是消耗利潤的部分。同時(shí)養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個(gè)影響盈利的因素，從國外經(jīng)驗(yàn)來看，緩慢的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的殺手。根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率至少要達(dá)到70%-75%才能基本實(shí)現(xiàn)營收平衡。

六、硬件設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)，團(tuán)隊(duì)運(yùn)營是關(guān)鍵。從產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計(jì)來看，仿照日本、美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品的技術(shù)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)很容易普及。這種核心設(shè)計(jì)技術(shù)只要在小范圍的專業(yè)設(shè)計(jì)院和公司圈子里普及即可傳播到大眾市場，但最難的還是養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)的建立。

養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務(wù)鏈條包括醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)門類，文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)可以從社會上現(xiàn)有的大量現(xiàn)成資源里獲得，但醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理等三個(gè)門類的服務(wù)資源存在著高壁壘，需要有戰(zhàn)略性的手法獲得。

因此一些打算長期堅(jiān)持在該領(lǐng)域經(jīng)營的公司，已經(jīng)著手從酒店、醫(yī)療等行業(yè)挖掘管理人才，再通過到國外進(jìn)行專門的養(yǎng)老管理培訓(xùn)來建立自己的人才隊(duì)伍，這一種做法也是長久之計(jì)，市場沒有充沛的現(xiàn)成資源，那就只能自己造血。七、四大類型機(jī)構(gòu)角逐，人力資源競爭是根本?？傮w來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成幾種類型:

1、保險(xiǎn)類金融企業(yè)投資型。

保險(xiǎn)公司在當(dāng)前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢。保險(xiǎn)公司壽險(xiǎn)具備雄厚的資金實(shí)力，以及壽險(xiǎn)產(chǎn)品的品類，再加上目前試點(diǎn)運(yùn)行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險(xiǎn)公司提供了度身定做的商業(yè)模式。同時(shí)保險(xiǎn)公司可以圍繞壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來設(shè)計(jì)產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢。

要知道，保險(xiǎn)資金中50%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中又以中長期資金為主。保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資主導(dǎo)型。如果說現(xiàn)在綠城、萬科、保利、綠地等品牌開發(fā)商紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，也只是形勢所迫。對于一些百億級以上的房企，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，再尋找到一個(gè)新的成規(guī)模的高增長市場，或許養(yǎng)老地產(chǎn)是為數(shù)不多的幾個(gè)市場之一。

但上市的房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績壓力和企業(yè)先天稟賦，決定了這類企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著很強(qiáng)的房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老功能的核心競爭力不足，概念大于實(shí)質(zhì)。開發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)在于產(chǎn)品硬件環(huán)境的打造，軟件環(huán)境正是其的缺陷。因此我們看到，開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療資源的廣泛聯(lián)姻正成為趨勢。

3、醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型。

醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源。現(xiàn)在有不少公立醫(yī)院或者民營醫(yī)院也在躍躍欲試，試水養(yǎng)老地產(chǎn)。醫(yī)院的核心競爭力毋庸置疑，但醫(yī)院的級別和?？崎T類決定了其主打的養(yǎng)老項(xiàng)目的市場吸引力。

另一方面，醫(yī)院系的產(chǎn)品在設(shè)計(jì)、環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上與專業(yè)房地產(chǎn)商相比，仍有不少差距。這方面的短板與房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)姻是正道。因此我們看到很多醫(yī)院設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，將醫(yī)院的資源與社區(qū)老年公寓項(xiàng)目資源打通，老年公寓內(nèi)的定點(diǎn)醫(yī)護(hù)窗口成為往醫(yī)院輸送病人的一個(gè)渠道，這也成為醫(yī)院系參與打造養(yǎng)老產(chǎn)品的一個(gè)動力來源。

4、輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)型

養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)體系構(gòu)建的核心有兩項(xiàng)，第一是專業(yè)醫(yī)療資源，第二是專業(yè)的護(hù)理資源。部分輕資產(chǎn)的養(yǎng)老管理公司，正是填補(bǔ)了專業(yè)護(hù)理資源的空白。

公開的數(shù)據(jù)顯示，通常情況下3個(gè)老人需要一個(gè)護(hù)理員，以此計(jì)算中國至少需要1000萬養(yǎng)老服務(wù)人員。而目前全國所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員只有22萬，符合資格的僅2萬。現(xiàn)在來自臺灣、日本、美國等各類海外地區(qū)背景的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍在生長，這將成為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量。

總體來看，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當(dāng)前最熱的一股風(fēng)潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時(shí)間更為短暫。原因有二:第一，商業(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。第二，中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項(xiàng)目最大的沖擊。社會觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機(jī)會不大。在這點(diǎn)上，政府文件精神表述的更為準(zhǔn)確。嚴(yán)格意義上說，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是必需品。第三，醫(yī)療資源是稀缺品，搶完了就沒有了，短期很難復(fù)制量產(chǎn)。相比商業(yè)服務(wù)業(yè)需要的專業(yè)化程度，醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)業(yè)是個(gè)極其小眾的行業(yè)。沒有專業(yè)人才支撐的養(yǎng)老項(xiàng)目只能曇花一現(xiàn)，遠(yuǎn)期難以為繼。如同商業(yè)地產(chǎn)，新型養(yǎng)老地產(chǎn)都是需要通過長期運(yùn)營才能確定成功與否的產(chǎn)品，目前各類模式和項(xiàng)目案例還尚待觀察，現(xiàn)在論成敗，時(shí)間還過早。

第三篇：養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及經(jīng)典案例研究

養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及經(jīng)典案例研究

目前國內(nèi)還沒有一個(gè)準(zhǔn)確的定義養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的含義，從字面上我們可以理解為專門為養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)生服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目，其規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該遵從這一理念。在中國，休閑養(yǎng)生地產(chǎn)，是一種新興的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以休閑、旅游、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，并且對土地有著較高的要求，天然生態(tài)、優(yōu)質(zhì)地貌、充沛資源等，俗話說，就是集天和地利、品質(zhì)人居服務(wù)于一體的復(fù)合型社區(qū)，是全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。

我國老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r：出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體。

目前我國養(yǎng)老住宅正處于由第二階段向第三階段發(fā)展過程中 我國老年住宅模式 ：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式

養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽產(chǎn)業(yè) 由于中國目前的老年群體處于“未富先老”的階段，財(cái)富基本集中在中年及中老年人群中，因此，別墅開發(fā)基本鎖定高收入的中年、中老年為目標(biāo)客戶，主打“養(yǎng)生概念”，“養(yǎng)老主題”的地產(chǎn)開發(fā)多為“養(yǎng)老公寓”。隨著中國人口老齡化的發(fā)展，養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽產(chǎn)業(yè)。

一、養(yǎng)老設(shè)施產(chǎn)業(yè)化 長期以來，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一直是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，近年來雖逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，和我國老齡化的不斷加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸成為民間投資關(guān)注的新領(lǐng)域。因此，如何借鑒國外先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，找出一條多元化發(fā)展的新途徑，是保證在市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)能夠快速健康發(fā)展的重要任務(wù)。打破傳統(tǒng)的單一養(yǎng)老模式，實(shí)行居家養(yǎng)老為主，社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為輔的復(fù)合型養(yǎng)老模式。（1）老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式。a、自住型老年公寓（Independent-living），b、陪助型老年公寓（Assisted-living），c、特護(hù)型老年公寓（acute-care），經(jīng)典案例——法國老年公寓特點(diǎn)：酒店式公寓

人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會的就是法國，法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計(jì)，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。（2）老年住宅社區(qū) 養(yǎng)老社區(qū)是在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種創(chuàng)新型的養(yǎng)老模式，它是依托大型中心城市的輻射而建成的具有衛(wèi)星城性質(zhì)的全齡化服務(wù)型養(yǎng)老社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了人性與專業(yè)、親情與服務(wù)的完美結(jié)合。經(jīng)典案例：臺灣長庚養(yǎng)生文化村 特點(diǎn)：配套齊全，建設(shè)社區(qū)以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)區(qū)。是社區(qū)，又像醫(yī)院；是醫(yī)院，又像社區(qū)，這就是臺灣最新推出的房地產(chǎn)概念——養(yǎng)生文化村。集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體。

二、養(yǎng)老設(shè)施功能全齡復(fù)合化 我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老設(shè)施功能單一，僅能滿足老年人生活的基本需要。隨著社會的不斷發(fā)展和人們生活水平的日益提高，老年人對養(yǎng)老設(shè)施的要求也日漸提高，因此，養(yǎng)老設(shè)施的功能也必然向著養(yǎng)老、醫(yī)療、康體、休閑娛樂等復(fù)合功能方向發(fā)展。為老年人提供健康，舒適的社區(qū)大環(huán)境，實(shí)現(xiàn)真正意義上的：老有所養(yǎng)，老有所為，老有所樂，老有所醫(yī)。而配套服務(wù)設(shè)施的大量出現(xiàn)，也使社區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)全齡化趨向。經(jīng)典案例：英國老年社區(qū)： 特點(diǎn)：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū) 英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。

三、養(yǎng)老院與養(yǎng)老社區(qū)一體化 將社會福利養(yǎng)老設(shè)施與全齡化老年住宅社區(qū)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老醫(yī)療和娛樂設(shè)施的資源共享，一方面可保障養(yǎng)老社區(qū)公共醫(yī)療和文化娛樂的需求, 另一方面也可維持養(yǎng)老公共設(shè)施的高水平運(yùn)營。經(jīng)典案例：德國的養(yǎng)老社區(qū) 特點(diǎn)：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合

德國老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。社會住宅體系:內(nèi)部多為無障礙設(shè)計(jì)，政府對老人住房采取補(bǔ)貼措施。養(yǎng)老院體系:是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式分類

常見的主題型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式

規(guī)劃模式 住宅與場地設(shè)計(jì)原則

1、靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場所。

2、場地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)

3、選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場地，作為規(guī)劃的先決條件。容積率

1、容積率在1.0～0.1之間均可進(jìn)行老年住宅開發(fā)；

2、合適容積率的用地可做“兩代居” 模式的老年住宅開發(fā)；

3、低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開發(fā)。老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表 配套功能

總體設(shè)計(jì)原則 坡道無障礙設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 在有臺階的地方應(yīng)設(shè)置坡度平緩的臺階和斜面，標(biāo)準(zhǔn)見下表。在坡道的起點(diǎn)及終點(diǎn)，應(yīng)留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側(cè)面凌空時(shí)，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺。

樓廳和電梯的設(shè)計(jì)

公用走廊設(shè)計(jì)

公用樓梯設(shè)計(jì)

院落設(shè)計(jì) 細(xì)部空間設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1）墻壁 墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理，除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。

2）地面：選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。住宅室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1、門窗的設(shè)計(jì)要點(diǎn)

門的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內(nèi)門通行寬度不得小于0.8mm； 門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門；

門的把手應(yīng)選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；

2、門廳的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 室內(nèi)走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn)

樓梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn) ·樓梯的寬度不應(yīng)小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；平臺凈寬不應(yīng)小于樓梯凈寬，踏步沿口不應(yīng)突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區(qū)； 扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應(yīng)有40～50mm的空隙； 扶手可設(shè)置為雙重高度（900和750mm兩種）

衛(wèi)生間設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)，面積比普通住宅的廁所大。獨(dú)用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。選用潔具便于乘輪椅者使用，平底防滑式淺浴盆。

地面材料防滑并易清洗。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿式或掀壓式開關(guān)。

浴室設(shè)計(jì)要點(diǎn) 廚房設(shè)計(jì)要點(diǎn)

居室設(shè)計(jì)要點(diǎn)

輪椅使用設(shè)計(jì) ·從大廈入口到升降機(jī)、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當(dāng)使用步行輔助器或輪椅時(shí)仍能使用所有地面若有不同高度，必須加設(shè)斜道、升降臺或升降機(jī)等門坎的設(shè)計(jì)，亦要以輪椅通過時(shí)不會翻側(cè)為原則體驗(yàn)者通過在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。室內(nèi)鋪設(shè)地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。老年人室外休憩場所的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 庭院的朝向應(yīng)避開強(qiáng)風(fēng)和日曬等不良?xì)夂蛞蛩氐挠绊?，注意庭院與室內(nèi)、外的關(guān)系。庭院中步行通道的位置應(yīng)與設(shè)置座椅的休憩區(qū)分區(qū)，避免干擾。

老年人室外活動場所的細(xì)部設(shè)計(jì)要點(diǎn) 室外座椅和桌子的設(shè)置應(yīng)按照老年人體的特點(diǎn)制作，還要考慮老人們交談的需要?；▔头N植地應(yīng)高出地面至少75cm，預(yù)防老年行人被絆倒。室外標(biāo)志地設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老年人視覺退化的特點(diǎn)，為行人設(shè)置的標(biāo)志應(yīng)與從時(shí)速25km汽車上觀看的標(biāo)志尺寸相同。

運(yùn)營模式

各種養(yǎng)生養(yǎng)老運(yùn)營模式解析

養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營的目標(biāo) 國外老年住宅贏利模式分析

如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例： ? 會所費(fèi)用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬美元

?

高爾夫球會費(fèi)（按1/3 居民入會計(jì)）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬美元

?

合計(jì)：224+900=1124 萬美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000 多萬美元，相當(dāng)于賣掉50 多套別墅（按均價(jià)17.5 萬美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)主要贏利模式分析 目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式的運(yùn)用策略分析

1、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)銷售的定價(jià)策略 除產(chǎn)品本身外、完善的多功能配套、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。

2、物業(yè)服務(wù)贏利策略 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 由于養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對高價(jià)位的形式。各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi) 包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)

這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。養(yǎng)生養(yǎng)老住宅物業(yè)管理贏利模式分析 國內(nèi)目前對于老年社區(qū)的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的模式，還處在起步探索階段。

1、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測 收入結(jié)構(gòu) 盈利預(yù)測 由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。

國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析 養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式：

1、社區(qū)服務(wù)內(nèi)容 參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容： 醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心 體育活動方面——適合老年人的各類運(yùn)動如門球、保齡球、高爾夫等； 休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等 教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館

中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等 社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。

2、收費(fèi)方式 費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面： 日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收取； 專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收??； 配套設(shè)施使用費(fèi)，按會員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。普通房產(chǎn)與養(yǎng)生房產(chǎn)項(xiàng)目贏利能力對比

由此可見，養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房產(chǎn)項(xiàng)目 案例：北京“東方太陽城”老年社區(qū)

區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔； 定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者” 規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人； 物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等； 區(qū)域概況：項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)； 規(guī)劃特點(diǎn)：組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)老年社區(qū) 特色——極致景觀與閉合的開放組團(tuán) 整體規(guī)劃 帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴； 老年社區(qū)特色規(guī)劃 組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致;在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對較大的活動場所； 規(guī)劃依據(jù)： 目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn) 理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為 取得成果： 吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內(nèi)老年社區(qū)典范 主流客戶：95%以上是高知識、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源； 職業(yè)： 教授、將軍、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主； 客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力;對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受。成功要素 成功關(guān)鍵點(diǎn)

（一）：良好的自然環(huán)境——精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境 成功關(guān)鍵點(diǎn)

（二）：人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)——多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì) 成功關(guān)鍵點(diǎn)

（三）： 完善的配套服務(wù)設(shè)施——針對老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等 成功關(guān)鍵點(diǎn)

（四）： 多彩的精神文化生活——針對老年人生活組織多種活動和組織

第四篇：養(yǎng)老地產(chǎn)專題2017

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況..........................................................................1

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀..............................................................1

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策......................................................7

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式................................................................14

1、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項(xiàng)目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)17

4、國內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園........................18

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村...........21

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關(guān)系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)................................................................34

1、市場定位：目標(biāo)市場全齡化..................................................34

2、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石....35

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 36

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸...........38

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)：適老化..................................................................39

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目.........................................41

3、西安秦達(dá)·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)...................................44

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū).............................................................46

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

前言

目前，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國主要的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)作為三者結(jié)合的有效途徑，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相融合而形成的新興產(chǎn)業(yè)，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、金融保險(xiǎn)等方面的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所（居家養(yǎng)老服務(wù)站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據(jù)預(yù)測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進(jìn)入深度老年化社會階段，對養(yǎng)老的需求也將上升到一個(gè)新的高度。隨著人口老齡化進(jìn)程的不斷加快，我國生產(chǎn)型社會開始向消費(fèi)型社會轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長，能夠吸納的就業(yè)人數(shù)多，在促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費(fèi)、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及帶動就業(yè)等方面發(fā)揮著重要的作用。

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

從國務(wù)院印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》（國辦發(fā)?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%，中國已步入老齡化社會。

龐大的人口基數(shù)，使得中國的老齡化現(xiàn)象備受矚目?！兑?guī)劃》顯示，中國是世界上惟一一個(gè)老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護(hù)理問題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個(gè)。而按照國際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn)，目前中國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。民政部2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施11.6萬個(gè)，比上年增長23.4%，各類養(yǎng)老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長11.4%。

民政部、國家發(fā)展改革委2016年7月6日公布《民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》（民發(fā)?2016?107號），《規(guī)劃》提出，將重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，增加養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老床位，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35至40張，其中護(hù)理型床位比例不低于30%。《規(guī)劃》提出，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，創(chuàng)新投融資機(jī)制。要推動普遍建立經(jīng)濟(jì)困難老年人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼、高齡津貼和護(hù)理補(bǔ)貼制度。建立健全長期照護(hù)項(xiàng)目內(nèi)涵、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評

價(jià)等行業(yè)規(guī)范和體制機(jī)制，探索建立從居家、社區(qū)到專業(yè)機(jī)構(gòu)等比較健全的專業(yè)照護(hù)服務(wù)體系，保障老年人長期護(hù)理服務(wù)需求。

在加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)方面，《規(guī)劃》指出，深化養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革，積極支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，辦好公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給。

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預(yù)計(jì)未來養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式的增長。

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）

1、合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。

2、依法確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），規(guī)劃為公共管理用地、公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計(jì)劃。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的，建設(shè)規(guī)模應(yīng)一并納入住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃；新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

4、細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓（租賃）土地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金（租金）。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國有建設(shè)用地劃撥決定書》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計(jì)劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時(shí)，不得設(shè)臵要求競買人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5、鼓勵(lì)租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。為降低營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)成本，各地可制訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵(lì)政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，向社會公開后執(zhí)行。市縣國土資源管理部門與用地者應(yīng)當(dāng)簽訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地租賃合同，約定租賃國有建設(shè)用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整時(shí)間和方式、到期處臵與續(xù)期或出讓等內(nèi)容。

6、實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類管理。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng)；不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目用地涉及新增建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在土地利用計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。

新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5公頃。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中予以特別說明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運(yùn)營、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。

7、加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管。在核發(fā)國有建設(shè)用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出以下規(guī)定或者約定：

（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；

（2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；

（4）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以內(nèi)；

（5）向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

8、鼓勵(lì)盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手

續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價(jià)款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。

企事業(yè)單位、個(gè)人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。

9、利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策

1、國家優(yōu)惠政策

近日，民政部、發(fā)展改革委、教育部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》（民發(fā)?2015?33號）。

《意見》提出鼓勵(lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措，并就推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展、完善投融資政策、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、加強(qiáng)人才保障、保障用地需求等作出了相關(guān)規(guī)定和政策優(yōu)惠。

（1）稅費(fèi)減免

對民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營業(yè)稅。

進(jìn)一步落實(shí)國家扶持小微企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對符合條件的小型微利養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，按照相關(guān)規(guī)定給予增值稅、營業(yè)稅、所得稅優(yōu)惠。

對家政服務(wù)企業(yè)由員工制家政服務(wù)員提供的老人護(hù)理等家政服務(wù)，在政策有效期內(nèi)按規(guī)定免征營業(yè)稅。

對符合條件的民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得的收入，按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。

對民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的民辦養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個(gè)人通過公益性社會團(tuán)體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》規(guī)定的公益事業(yè)的捐贈，符合相關(guān)規(guī)定的不超過利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。對個(gè)人通過非營利性的社會團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈，在繳納個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。

對民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。

（2）投融資政策

加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財(cái)政資金投入。有條件的地區(qū)，可設(shè)立專項(xiàng)扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類財(cái)政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)

業(yè)，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對社會急需、項(xiàng)目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項(xiàng)目予以適當(dāng)扶持。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%。

民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為捐資舉辦，機(jī)構(gòu)享有對其資產(chǎn)的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產(chǎn)、以及以借款方式投入組織運(yùn)營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業(yè)管理部門和登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行披露并進(jìn)行必要監(jiān)管。

民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)停辦后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，其剩余資產(chǎn)由民政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌，以捐贈形式納入當(dāng)?shù)卣B(yǎng)老發(fā)展專項(xiàng)基金。原始捐資有增值的，經(jīng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)決策機(jī)構(gòu)同意并經(jīng)審計(jì)符合規(guī)定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

鼓勵(lì)通過財(cái)政貼息、補(bǔ)助投資、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)确绞?，支持金融機(jī)構(gòu)加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新, 推進(jìn)實(shí)施健康與養(yǎng)老服務(wù)工程。研究以養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)直接或間接投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款，不動產(chǎn)登記機(jī)

構(gòu)要給予辦理抵押登記手續(xù)。

（3）建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼、護(hù)理員、購買服務(wù)等補(bǔ)貼 對民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施提供養(yǎng)老服務(wù)，根據(jù)其投資額、建設(shè)規(guī)模、床位數(shù)、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù)、入戶服務(wù)老人數(shù)等因素，給予一定的建設(shè)補(bǔ)貼（一般分為3年進(jìn)行補(bǔ)貼）或運(yùn)營補(bǔ)貼（按照實(shí)際入住老人數(shù)量）。并通過運(yùn)營補(bǔ)貼、購買服務(wù)等方式，支持公建民營機(jī)構(gòu)發(fā)展。

2、我區(qū)優(yōu)惠政策

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國發(fā)[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區(qū)委員會關(guān)于深化改革推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展若干問題的決定》(寧黨發(fā)[2013]66號)，積極應(yīng)對人口老齡化，加快我區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，特提出《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》（寧政發(fā)[2014]44號），《意見》中相關(guān)優(yōu)惠政策如下：

(1)加大對公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投入。各級人民政府要將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，逐步加大對公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投入，建立逐年增加的財(cái)政保障機(jī)制和彩票公益金投入機(jī)制。自治區(qū)財(cái)政每年統(tǒng)籌安排一定資金，用于公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，各市、縣(區(qū))也要積極創(chuàng)造條件，加大公共財(cái)政投入力度；自治區(qū)本級福彩公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)營費(fèi)用列入財(cái)政預(yù)算。在滿足城鄉(xiāng)“三無”老人入住的前提下，鼓勵(lì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用閑臵

床位提供社會養(yǎng)老服務(wù)。

(2)支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。對按養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并取得《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立許可證》和《民辦非企業(yè)單位證書》的非營利性民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位8000元的一次性開辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級福彩公益金各承擔(dān)3000元，縣(市)財(cái)政承擔(dān)2000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財(cái)政各承擔(dān)1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位5000元的一次性開辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級彩票公益金各承擔(dān)2000元，縣(市)財(cái)政承擔(dān)1000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財(cái)政各承擔(dān)500元，分3年給予補(bǔ)助。民辦和公建民營的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按入住滿一個(gè)月以上的老年人實(shí)際占用床位數(shù)計(jì)算全年平均數(shù)，每年由所在地市、縣(區(qū))財(cái)政給予每張床位1800元的運(yùn)營補(bǔ)貼，補(bǔ)助期限5年。民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)將供養(yǎng)費(fèi)用全額轉(zhuǎn)入民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，不足部分由當(dāng)?shù)刎?cái)政給予補(bǔ)助。

(3)建立和完善居家養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度。對按規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)新建的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心(站)，經(jīng)考核驗(yàn)收合格，由自治區(qū)和各市、縣(區(qū))通過“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的形式，給予建設(shè)補(bǔ)助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區(qū))每年給予運(yùn)營補(bǔ)助，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣(區(qū))政府確定。鼓勵(lì)有條件的市、縣(區(qū))設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨(dú)居、失能等困難老年人提供政府購買服務(wù)。

(4)建立失能老人護(hù)理補(bǔ)貼制度。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅(jiān)持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的失能失智老人護(hù)理補(bǔ)貼制度，讓失能老人共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果，提高其生活質(zhì)量，讓其有尊嚴(yán)、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機(jī)構(gòu)要加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，合理確定貸款期限，適當(dāng)給予利率優(yōu)惠。創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)信貸產(chǎn)品，支持非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)抵押貸款和優(yōu)質(zhì)企業(yè)信用貸款。加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用體系建設(shè)，增強(qiáng)對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

(6)完善土地供應(yīng)政策。各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并納入利用計(jì)劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。

(7)完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策。落實(shí)國家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營業(yè)稅，對非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個(gè)人向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，符合相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按稅法規(guī)定比例扣除。各地對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費(fèi)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價(jià)格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。

(8)建立專業(yè)技術(shù)人員激勵(lì)制度。建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理人員和護(hù)理員崗前培訓(xùn)、持證上崗和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證制度，工資待遇與專業(yè)技能等級、從業(yè)年限掛鉤制度。對符合條件的參加養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定且取得培訓(xùn)合格證或國家職業(yè)資格證書的從業(yè)人員，按規(guī)定給予相關(guān)補(bǔ)貼。在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、福利機(jī)構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊考核政策。社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在技術(shù)職稱評定、繼續(xù)教育、職業(yè)技能培訓(xùn)等方面與政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享受同等待遇。各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)招用就業(yè)困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)的，給予社會保險(xiǎn)補(bǔ)貼。市、縣(區(qū))人力資源社會保障部門和民政部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，積極推動養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)依法開展工資集體協(xié)商，加強(qiáng)對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)工資支付情況的監(jiān)督檢查，努力提高養(yǎng)老護(hù)理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險(xiǎn)制度。鼓勵(lì)各地按照機(jī)構(gòu)投保、保險(xiǎn)公司運(yùn)作、政府支持的原則，建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任保險(xiǎn)和老年

人意外傷害保險(xiǎn)制度。鼓勵(lì)老年人投保健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等人身保險(xiǎn)。對符合條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投保養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險(xiǎn)，以及70周歲以上的經(jīng)濟(jì)困難老年人投保老年人意外傷害險(xiǎn)的，有條件的地區(qū)要給予一定補(bǔ)貼。要支持各地探索建立老年護(hù)理保險(xiǎn)制度，引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司開展適合老年人特點(diǎn)的養(yǎng)老保險(xiǎn)、疾病保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式

1、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項(xiàng)目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項(xiàng)目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造?！皭弁砉こ獭笔怯蓢颐裾恐袊鐣ぷ鲄f(xié)會牽頭發(fā)起，旨在建設(shè)完善中國社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程。

項(xiàng)目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝，涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。一期總建筑面積約4萬平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營，擁有養(yǎng)生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個(gè)性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護(hù)理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場、商業(yè)、高端酒店。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實(shí)現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費(fèi)享有

居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，2002年10月16日正式營業(yè)。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級甲等)。住宿分為四個(gè)區(qū)域居住，頤太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居，共計(jì)1200余床位，室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時(shí)熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護(hù)理，整個(gè)區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點(diǎn)餐。依老年人的特點(diǎn)，特開設(shè)了圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室等。

太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時(shí)醫(yī)護(hù)值班等服務(wù)工作。每年為免費(fèi)為會員老人進(jìn)行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計(jì)300個(gè)床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項(xiàng)目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項(xiàng)目。

3、國內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)士護(hù)理的系統(tǒng)化服務(wù)。

占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內(nèi)首個(gè)實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，其首創(chuàng)了“保單+實(shí)物對接”的模式。入住費(fèi)用由入門費(fèi)、月租金、服務(wù)費(fèi)組成，餐費(fèi)依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計(jì)。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價(jià)，除入門費(fèi)外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費(fèi)每套每月只需700元。購買合眾人壽實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃的客戶，到了保險(xiǎn)合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時(shí)市場價(jià)繳納服務(wù)費(fèi)即可。

如選擇購買保險(xiǎn)產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，包

括合眾樂享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費(fèi)期，每年的投入只需3 到5萬元。

4、國內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園

綠城集團(tuán)推出的首個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目，首創(chuàng)中國學(xué)院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務(wù)，營造美好的準(zhǔn)退休與退休生活。項(xiàng)目擇址江南善水寶地、國家5A級景區(qū)--烏鎮(zhèn)，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關(guān)愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價(jià)值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。

綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項(xiàng)目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質(zhì)，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實(shí)現(xiàn)拎包入住。

烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一。

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬科隨園嘉樹

被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬科首個(gè)真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目。項(xiàng)目依托良渚文化村項(xiàng)目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗(yàn)，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯(cuò)的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)試點(diǎn)產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點(diǎn)。

（1）項(xiàng)目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養(yǎng)老配套，以及120個(gè)床位的隨園護(hù)理院，項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期200戶，二期415戶，共計(jì)615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含96個(gè)床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車庫11073平方米，提供230個(gè)車位。

（2）配套設(shè)施

“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等。

浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗(yàn)、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)。

兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。

社區(qū)配套：獨(dú)創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)；杭州首個(gè)星級標(biāo)準(zhǔn)菜場的玉鳥菜場；全國首個(gè)配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。

（3）服務(wù)理念

隨園嘉樹有萬科物業(yè)公司自營，主要針對健康長者，除了從產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長者提供“六心”級、“24小時(shí)管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護(hù)為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。

在萬科的規(guī)劃里，這個(gè)養(yǎng)老試點(diǎn)是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點(diǎn)進(jìn)行深入研究而進(jìn)行的一系列針對性、合理性、系

統(tǒng)化的專業(yè)設(shè)計(jì)，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進(jìn)技術(shù)與服務(wù)體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。

（4）運(yùn)營模式

隨園嘉樹的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目運(yùn)營采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75-110平方米，均價(jià)14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費(fèi)。

項(xiàng)目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預(yù)計(jì)的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬科已經(jīng)計(jì)劃以自持的形式，進(jìn)行出租運(yùn)營。

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活。

（1）項(xiàng)目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，戶型設(shè)計(jì)有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個(gè)等級，戶數(shù)4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項(xiàng)目特色

寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗(yàn)野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護(hù)：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護(hù)服務(wù)，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關(guān)懷；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價(jià)值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動，參與社團(tuán)活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機(jī)會；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無障礙環(huán)境設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)救援服務(wù)、每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時(shí)提供緊急救援服務(wù)。

（3）經(jīng)營模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務(wù)，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗(yàn)之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價(jià)劃撥，因此每平方米造價(jià)不高，售價(jià)在臺灣算是平價(jià)，目前已售罄。買房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處

理，不住時(shí)須交回村里作為捐助。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設(shè)計(jì)，成本增加不會太多，因?yàn)榭梢酝ㄟ^銷售來回籠資金，且沒有后續(xù)管理的問題，往往是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。

1、優(yōu)勢：資金回流快，住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產(chǎn)權(quán)完整），投資開發(fā)者更愿意以開發(fā)住宅的方式來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只要進(jìn)行適應(yīng)老化設(shè)計(jì)，成本增加不會太多（低于房屋造價(jià)的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項(xiàng)目，銷售去化速度較好。

2、劣勢：無法獲得經(jīng)營和物業(yè)增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實(shí)現(xiàn)資金短期回流，縮短回報(bào)周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營階段潛在巨大盈利點(diǎn)卻并未獲得開發(fā)，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收入和溢價(jià)收入。

此外，隨著中國家庭結(jié)構(gòu)的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養(yǎng)老的住宅時(shí)看重配套的養(yǎng)老服務(wù)。銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目欠缺這一部分，可能影響項(xiàng)目的整體品質(zhì)和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區(qū)、國際社區(qū)、尊老社區(qū)、青年社區(qū)四個(gè)主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū)，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個(gè)社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價(jià)在28-55萬之間，總價(jià)低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結(jié)合的項(xiàng)目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時(shí)對住宅的銷售起到促進(jìn)作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項(xiàng)目。

1、優(yōu)勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運(yùn)營收益 這類模式通常滾動開發(fā)，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續(xù)自持部分的開發(fā)和建設(shè)。而自持的老年公寓作為整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進(jìn)住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運(yùn)營后獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。

2、劣勢：自持部分對服務(wù)和管理水平要求高

自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項(xiàng)目能達(dá)到較高的入住率。項(xiàng)目投入運(yùn)營后要具備專業(yè)的經(jīng)營能力、較高的服務(wù)水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累?？善赣脤I(yè)公司進(jìn)行管理，或者借助多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源，如保健、餐飲、醫(yī)療等。

3、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過住宅地產(chǎn)開

發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業(yè)配套7萬平米。整個(gè)項(xiàng)目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護(hù)理中心、醫(yī)院、家政服務(wù)中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理等多項(xiàng)服務(wù)。整個(gè)項(xiàng)目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項(xiàng)目采取滾動開發(fā)的策略：項(xiàng)目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動開發(fā)住宅二、三期，此時(shí)老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計(jì)算年收入約500萬元。項(xiàng)目建設(shè)完成后總資產(chǎn)約10億元。

（三）持有模式

持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權(quán)。專業(yè)化、連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇，如樂成養(yǎng)老恭和苑項(xiàng)目，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地?zé)o法出售），如上海親和源。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)專業(yè)化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養(yǎng)老開辦的恭和苑全國連鎖養(yǎng)老院。

會員制一般是前期繳納高額會費(fèi)，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費(fèi)，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應(yīng)用于“持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)”（CCRC），在美國營利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國內(nèi)企業(yè)的青睞，是因?yàn)樗軌蜃屚顿Y企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養(yǎng)老項(xiàng)目的居住權(quán)與壽險(xiǎn)公司的保單掛鉤，投保者在購買保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標(biāo)客戶不同，保費(fèi)門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。

1、優(yōu)勢：服務(wù)水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào) 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤點(diǎn)應(yīng)該在養(yǎng)老物業(yè)的長期持有、養(yǎng)老服務(wù)的持續(xù)提供上。產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營者手中可以保障管理的有效性和服務(wù)的水平，在項(xiàng)目積累一定口碑和知名度后，經(jīng)營者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)。而且持有型項(xiàng)目通常在前期以押金、會費(fèi)、保費(fèi)等形式收取一筆費(fèi)用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報(bào)周期會相當(dāng)長，樂成恭和苑項(xiàng)目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運(yùn)營，而上海親和源項(xiàng)目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報(bào)周期太長，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養(yǎng)老公寓是樂成老年事業(yè)投資有限公司的直營連鎖養(yǎng)老品牌，已經(jīng)在北京、上海、廣東、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)投資興建連鎖項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院，南樓是養(yǎng)老院。養(yǎng)老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護(hù)理費(fèi)每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時(shí)全天候醫(yī)護(hù)人員值守，并與大型醫(yī)院直接建立綠色就醫(yī)通道；推出個(gè)性化“健康管家”服務(wù)，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計(jì)劃，建立個(gè)人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預(yù)，委托醫(yī)療專家長期跟蹤，開展系統(tǒng)科學(xué)的功能康復(fù)訓(xùn)練。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場12公里，建設(shè)投入約6億元，2008年投入運(yùn)營，由16棟建筑組成，共設(shè)838套居室，可供1600為老人居住，年運(yùn)營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質(zhì)，無法出售產(chǎn)權(quán)，因此會員制是其緩解經(jīng)營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費(fèi)和年費(fèi)，會員費(fèi)用來回收建設(shè)成本或一次性盈利；年費(fèi)和服務(wù)費(fèi)作為長期贏利點(diǎn)。目前除上海外，親和源項(xiàng)目已擴(kuò)展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區(qū)計(jì)劃于2015年正式入住，將成為我國保險(xiǎn)業(yè)第一家大規(guī)模國際標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)關(guān)愛社區(qū)（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區(qū)別于普通社區(qū)，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務(wù)設(shè)施，文化、健身、餐飲、醫(yī)療設(shè)施一應(yīng)俱全。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門診、老年康復(fù)調(diào)理、日常診療、慢性病管理等服務(wù)。此外，養(yǎng)老社區(qū)外有6家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，均可在30分鐘內(nèi)到達(dá)。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險(xiǎn)的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。該計(jì)劃是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的需求，選擇在65歲或70歲時(shí)開始按月領(lǐng)取年金。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關(guān)系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應(yīng)用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營關(guān)系)是一種以合同方式確立的，基于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享原則的合作機(jī)制。在這個(gè)機(jī)制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項(xiàng)目或服務(wù)。PPP模式是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制框架下對公共服務(wù)領(lǐng)域投融資體制和管理方式上進(jìn)行的一種創(chuàng)新，它的出現(xiàn)使得項(xiàng)目參與各方可以取長補(bǔ)短，充分發(fā)揮在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢，從而達(dá)到比各方單獨(dú)行動更有優(yōu)勢的結(jié)果。

2、PPP模式的可行性分析

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)在我國屬于福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院作為載體，準(zhǔn)

入門檻較高，一般應(yīng)該由政府提供。而政府由于財(cái)政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長的基礎(chǔ)民生建設(shè)項(xiàng)目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。而民營企業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經(jīng)營理念，根據(jù)準(zhǔn)公共物品的特點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營機(jī)構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)，使之成為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效補(bǔ)充。

2010年9月3日，保監(jiān)會《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的出臺為險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙。因此在我國的養(yǎng)老服務(wù)中充分利用壽險(xiǎn)資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時(shí)引入PPP模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務(wù)供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補(bǔ)政府財(cái)力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過程中引入私人資本，以解決政府財(cái)力不足的問題。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，在PPP模式中最常見的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)，僅2004年一年，流入發(fā)展中國家的私營企業(yè)參與的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的投資額就達(dá)到 640億美元，在發(fā)展中國家的新建項(xiàng)目中，私人資本的投資貢獻(xiàn)率達(dá)44%，在特許權(quán)項(xiàng)目的投資貢獻(xiàn)率達(dá)54%，由此可見PPP模式的融資能力之強(qiáng)。

（2）提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率

由于公共部門缺少提高組織內(nèi)部運(yùn)作和項(xiàng)目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設(shè)和運(yùn)營效率較低，這其中就包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。而私營部門的目標(biāo)是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運(yùn)營效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時(shí)保留和完善監(jiān)管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費(fèi)者提供廉價(jià)的服務(wù)。即使是在某些項(xiàng)目上，政府承擔(dān)部分投資或運(yùn)營成本，也能實(shí)現(xiàn)控制成本支出、提升服務(wù)質(zhì)量的目標(biāo)。

（3）推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

PPP可以作為改革創(chuàng)新的突破口，推動養(yǎng)老業(yè)取得實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。改革的關(guān)鍵往往是行業(yè)重組和明確職能，具體來說，在政府投入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)費(fèi)主渠道的前提下，通過PPP的導(dǎo)向，開拓非政府渠道。以此為契機(jī)，重新審視和分配政策制定者、監(jiān)管者和服務(wù)供應(yīng)者的職能，通過進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，成立獨(dú)立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才能真正有效地推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。因此，PPP模式是促進(jìn)我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會投資的指導(dǎo)意見》(國發(fā)?2014?60號)，在《意見》的第八項(xiàng)、第九項(xiàng)分別強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)社會資本加大社會事業(yè)投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機(jī)制”，其中第二十六條內(nèi)容如下：“鼓勵(lì)社會資本加大社會事業(yè)投資力度。通過獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵(lì)社會資本參與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化設(shè)施建設(shè)。盡快出臺鼓勵(lì)社會力量興辦教育、促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的意見。各地在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)布局各類公共服務(wù)設(shè)施。各級政府逐步擴(kuò)大教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化等政府購買服務(wù)范圍，各類經(jīng)營主體平等參與。將符合條件的各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)范圍”，《意見》明確提及在養(yǎng)老方面對于社會資本的鼓勵(lì)。

國家發(fā)改委公布《國家發(fā)展改革委關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導(dǎo)意見》發(fā)改投資[2014]2724號，其中第三項(xiàng)針對“合理確定政府和社會資本合作的項(xiàng)目范圍及模式”提出指導(dǎo)意見，指出“PPP模式主要適用于政府負(fù)有提供責(zé)任又適宜市場化運(yùn)作的公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目。燃?xì)狻⒐╇?、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路、鐵路、機(jī)場、城市軌道交通等交通設(shè)施，醫(yī)療、旅游、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)項(xiàng)目，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護(hù)等項(xiàng)目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會資本合作項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量，規(guī)范項(xiàng)目識別、準(zhǔn)備、采購、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程，財(cái)政部于2014年11月29日印發(fā)《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了科學(xué)規(guī)范。盡管養(yǎng)老項(xiàng)目并未列入最新發(fā)布的PPP

模式示范清單，但是，基于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的公共性、未來人口老齡化對于中國養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導(dǎo)社會資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒有障礙，采用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時(shí)間問題。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)

1、市場定位：目標(biāo)市場全齡化

從國內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看，目前市場中的養(yǎng)老項(xiàng)目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時(shí)，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項(xiàng)目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。

2、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套

? 理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)

養(yǎng)老項(xiàng)目不適合選址在市中心區(qū)，因?yàn)橹行某菂^(qū)雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。

? 理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項(xiàng)目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套 如果項(xiàng)目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項(xiàng)目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合

當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時(shí)，讓項(xiàng)目具備良好的環(huán)境。

? 不同建設(shè)用地類型的組合

目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價(jià)、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，通過將項(xiàng)目的公益性部分獨(dú)立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式

年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。北京太陽城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實(shí)踐。

這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類會員、押金類會員和消費(fèi)類會員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財(cái)務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個(gè)角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。

模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式

以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項(xiàng)目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

CCRC模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險(xiǎn)等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。

模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式

“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝⑸趾?、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時(shí)度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場

上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。

模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式

鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空臵房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項(xiàng)目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑臵的住房資源進(jìn)行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。

模式六：保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式

保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險(xiǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險(xiǎn)企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項(xiàng)模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險(xiǎn)產(chǎn)品相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。

這種模式下，將壽險(xiǎn)的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用通過特定的政策結(jié)合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠?yàn)殡U(xiǎn)企提供具有長期穩(wěn)定回報(bào)的投資選擇，將成為未來險(xiǎn)資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸 地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商

的角色定位，按照市場定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求，最終完成整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助支撐的服務(wù)商運(yùn)營管理，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的盈利點(diǎn)。

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)：適老化

構(gòu)建完善的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系，根據(jù)老年人需求打造功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃。

交通、建筑、設(shè)施的人性化、無障礙式設(shè)計(jì)參照歐美發(fā)達(dá)國家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國老年人習(xí)慣進(jìn)行。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達(dá)到無障礙設(shè)計(jì)。

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于西安市戶縣境內(nèi)，占地92畝。擁有智能化設(shè)備與私人秘書服務(wù)體系，保證老人們在一個(gè)舒適、溫馨、自由、私密的環(huán)境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團(tuán)董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預(yù)示著西北地區(qū)養(yǎng)老新模式正在逐步發(fā)展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團(tuán)希望將這個(gè)項(xiàng)目獻(xiàn)給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴(yán)地生活，追求他們未完成的夢想?！?/p>

榮華〃親和源養(yǎng)老社區(qū)設(shè)臵“數(shù)字化監(jiān)控系統(tǒng)”、“無線報(bào)警系統(tǒng)”、“無線定位系統(tǒng)”、“園區(qū)一卡通系統(tǒng)”，做到360°全方位監(jiān)控。同時(shí)開設(shè)頤養(yǎng)院、保障綠色就醫(yī)通道，專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)管理，讓老人安心養(yǎng)老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務(wù)配套，設(shè)計(jì)

了生活、健康、快樂、特色4大服務(wù)體系，62項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié)，讓老人安心快樂養(yǎng)老的同時(shí)，也為每位老人建立了生活模塊，開展個(gè)性化服務(wù)，讓老人在社區(qū)內(nèi)享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時(shí)的秘書式服務(wù)。

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

項(xiàng)目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項(xiàng)目包括1棟公寓、4棟洋房共計(jì)388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業(yè)上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時(shí)間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個(gè)最溫馨的家。

在經(jīng)營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養(yǎng)生、休閑度假、專業(yè)醫(yī)護(hù)保障為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式，或?qū)槲靼渤擎?zhèn)退休人員提供新的養(yǎng)生、養(yǎng)老生活方式。

據(jù)了解，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2013年4月，中海集團(tuán)下屬中海投資成立了深圳中海親頤現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)有限公司，專業(yè)負(fù)責(zé)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但目前僅有璽悅一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、西安秦達(dá)〃白鹿溪谷

項(xiàng)目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養(yǎng)老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的智能化老年公寓10萬平方米。

養(yǎng)老運(yùn)營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的模式，提供一站式全程服務(wù)。結(jié)合太陽城“百齡計(jì)劃，全球聯(lián)盟”等養(yǎng)老產(chǎn)品，在全球范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)旅游度假養(yǎng)老和異地交換養(yǎng)老，實(shí)現(xiàn)“會飛的房子”。

4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地

項(xiàng)目位于西安市長安區(qū)灤鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，總占地約700畝，計(jì)劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設(shè)，將建成人文化、宜 居養(yǎng)老為基礎(chǔ)，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計(jì)劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區(qū)首家符合國家標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養(yǎng)老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團(tuán)前身是陜西博恩老年服務(wù)中心，成立于2005年，是經(jīng)陜西民政廳批準(zhǔn)的大型老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是陜西老齡委辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫(yī)療保障、老年教育培訓(xùn)等，多年來服務(wù)活動中深受廣大的老年人好評和贊譽(yù)，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)的需求日益增長，陜西博恩集團(tuán)調(diào)整經(jīng)營思路，不但的擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，先后注冊了陜西博恩老年開發(fā)房地產(chǎn)、陜西博恩生態(tài)科 技有限公司、陜西博恩物業(yè)管理有限公司，主要項(xiàng)目有陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地，包括秦漢醫(yī)院、都市農(nóng)莊等，經(jīng)過市場歷練和實(shí)踐，集團(tuán)秉承全心全意為老年 人、老年事業(yè)服務(wù)的宗旨，堅(jiān)持以孝道、仁德、誠信為經(jīng)驗(yàn)理念，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)化服務(wù)、集團(tuán)化的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，全力打造具有中國特色的完全采用市場經(jīng)濟(jì)模式操作的 老齡產(chǎn)業(yè)鏈，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速成長和發(fā)展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區(qū)內(nèi)，規(guī)劃占地1800畝，獨(dú)占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。擁有堪比國家級自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)環(huán)境、區(qū)域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。

在項(xiàng)目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，擁有2000席失能老人24小時(shí)看護(hù)床位、2000席精品養(yǎng)老床位與3000席養(yǎng)老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養(yǎng)老區(qū)，云何莊配備了陜西省第二人民醫(yī)院分院，為居住在這里的老人提供醫(yī)療、康復(fù)、保健、理療等多種專業(yè)服務(wù)。而星級物業(yè)也為老人提供營養(yǎng)膳食、應(yīng)急呼叫等全方位的生活家政服務(wù)。項(xiàng)目配備老年大學(xué)、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運(yùn)動器械等，多種文化娛樂場館與設(shè)施一應(yīng)俱全。在項(xiàng)目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，所有的功能設(shè)計(jì)與服務(wù)均參考國際一流養(yǎng)老城進(jìn)行設(shè)計(jì)施工建設(shè)。

養(yǎng)生區(qū)以新中式風(fēng)格將傳統(tǒng)中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團(tuán)空間體系，使每戶均可享受到項(xiàng)目內(nèi)的每一處景致。3000套自耕農(nóng)莊，擁有后院空中露臺設(shè)計(jì)，超大花園可自耕自種，體驗(yàn) “東方田園詩意”生活。

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓

該項(xiàng)目是甘肅里城實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下甘肅盛園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥資5000萬元打造的省內(nèi)五星級大型專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目坐落于蘭州市七里河區(qū)八里鎮(zhèn)，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結(jié)構(gòu))及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時(shí)配建占地50余畝“開心農(nóng)場”就近培植綠色有機(jī)果蔬，老人們可親自體驗(yàn)采摘?jiǎng)谧鳂啡ぁｍ?xiàng)目采取家庭化式的溫馨服務(wù)，老人入住后，由專人陪護(hù)服務(wù)，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務(wù)，保健醫(yī)護(hù)服務(wù)。院內(nèi)建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導(dǎo)室等設(shè)施。養(yǎng)老中心離市區(qū)僅10分鐘車程，老人們想回家可由養(yǎng)老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫(yī)院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）白鳥湖新區(qū)，計(jì)劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養(yǎng)老的住宅和公寓，同時(shí)還可提供近500個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的床位。項(xiàng)目2016年5月22日正式開工，預(yù)計(jì)于2017年底建設(shè)完成并投入使用。建設(shè)內(nèi)容包括適老住宅、家庭式公寓、養(yǎng)護(hù)樓、社區(qū)醫(yī)院、老年活動中心等項(xiàng)目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

將“居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老”三種模式結(jié)合在一起，打造“三位一體”的養(yǎng)老模式。在適老設(shè)施方面，維泰養(yǎng)老社區(qū)借鑒國際適老標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國老人人體工程學(xué)特征，研發(fā)設(shè)計(jì)適老空間、布臵適老設(shè)施設(shè)備，從整體規(guī)劃到室內(nèi)設(shè)計(jì)的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務(wù)空間到臥室和衛(wèi)生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環(huán)境。從可供輪椅回轉(zhuǎn)的室內(nèi)空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統(tǒng)，大到可進(jìn)入單價(jià)的電梯空間小到圓形防撞桌角的設(shè)計(jì)，都體現(xiàn)了維泰養(yǎng)老社區(qū)的精細(xì)化的處理。

同時(shí)，全面的智能的定位系統(tǒng)和感應(yīng)系統(tǒng)不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區(qū)醫(yī)療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)。

在服務(wù)上，維泰養(yǎng)老社區(qū)引入了ccrc服務(wù)管理理念。通過為老年人提供自理、介護(hù)和介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力發(fā)生變化時(shí)，都能在一個(gè)熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。

維泰養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施，順應(yīng)人口老齡化的發(fā)展趨勢，符合自治區(qū)加強(qiáng)老齡工作的一貫要求，對于優(yōu)化升級開發(fā)區(qū)乃至全疆老年服務(wù)業(yè)，促進(jìn)社會養(yǎng)老服務(wù)保障體系建設(shè)，具有重大意義。

第五篇：中國內(nèi)地城市養(yǎng)老模式趨勢發(fā)展調(diào)查報(bào)告

中國內(nèi)地城市養(yǎng)老模式趨勢發(fā)展調(diào)查報(bào)告

養(yǎng)老難離家:模式難創(chuàng)新 特殊人群難養(yǎng)老

“四二一”的家庭結(jié)構(gòu)模式下，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式受到挑戰(zhàn)，獨(dú)居老人、空巢老人逐年增多。同時(shí)，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)育不足，服務(wù)供給單一，難以滿足不同文化層次和不同經(jīng)濟(jì)狀況老人的服務(wù)需求。陜西很多地方進(jìn)行了不斷的創(chuàng)新和探索，卻又面臨著這樣或那樣的現(xiàn)實(shí)尷尬。

養(yǎng)老遇阻，“難”在哪

“以房養(yǎng)老”模式難在哪兒

對于會不會選擇以房養(yǎng)老這個(gè)問題，記者在西安市環(huán)城公園內(nèi)隨機(jī)采訪了10位老人，幾乎得到了相同的答案：沒好好考慮過。只有一位老人表示，如果有具體可行的操作方案，可以考慮以房養(yǎng)老。[詳細(xì)]

“以地養(yǎng)老”模式能否實(shí)施

“以地養(yǎng)老”模式主要是通過流轉(zhuǎn)老年人承包地使其獲得一定的財(cái)產(chǎn)收入，并在保持其宅基地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬不變的前提下，通過村集體或合作社流轉(zhuǎn)使用權(quán)用于資源開發(fā)利用，收益歸老年人所有。[詳細(xì)]

以“N”養(yǎng)老模式如何探索

“小老人”照顧“老老人”，身體好的照顧身體弱的，鄰里鄉(xiāng)親照顧留守、空巢老人……在以房養(yǎng)老、以地養(yǎng)老之外，一些地方又探索出一些社會互助養(yǎng)老模式。相關(guān)專家認(rèn)為，這種更強(qiáng)調(diào)普通百姓之間相互幫扶與慰藉的養(yǎng)老模式，將成為未來中國城鄉(xiāng)居家和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有益補(bǔ)充。[詳細(xì)]

哪些人群，“難”養(yǎng)老？

空巢老人：寂寞孤獨(dú)地老去

出門一把鎖，進(jìn)門一盞燈。許多“空巢老人”最大的問題就是孤獨(dú)，長期感到寂寞，又得不到排解，甚至?xí)葑兂蓢?yán)重的心理疾病。[詳細(xì)]

高齡貧困老人：活著就是活受罪

相比于城市，日益老去的村莊里還有更多的老年人無人照料，傳統(tǒng)的觀念也阻礙著他們進(jìn)入養(yǎng)老院，缺乏經(jīng)濟(jì)來源的老人，更像是被遺忘的過去。[詳細(xì)]

失獨(dú)老人：無處安放的暮年

陜西的失獨(dú)家庭約有8600余戶，失獨(dú)父母約有1.4萬人，他們在情感上遭受煎熬外，面臨養(yǎng)老的窘迫，比一般家庭更需要經(jīng)濟(jì)上的扶助、精神上的慰藉和生活上的照料，亟待社會更多的關(guān)愛。[詳細(xì)]

養(yǎng)老“三難”1 養(yǎng)老遇阻，“難”在哪

——養(yǎng)老模式運(yùn)行調(diào)查

作者：康傳義 來源：陜西傳媒網(wǎng)-陜西日報(bào) 2015年10月19日06:03

一方面，“四二一”的家庭結(jié)構(gòu)模式下，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式受到挑戰(zhàn)，獨(dú)居老人、空巢老人逐年增多。另一方面，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)育不足，服務(wù)供給單一，難以滿足不同文化層次和不同經(jīng)濟(jì)狀況老人的服務(wù)需求。為打破養(yǎng)老困境，陜西省很多地方進(jìn)行了不斷的創(chuàng)新和探索，以房養(yǎng)老、以地養(yǎng)老等新的養(yǎng)老模式不斷涌現(xiàn)。然而在具體的實(shí)施過程中，卻又面臨著這樣或那樣的現(xiàn)實(shí)尷尬。

以房養(yǎng)老，看上去很美，卻似乎只是“天上的云彩”。記者從陜西省相關(guān)部門獲悉，盡管數(shù)年前，陜西省就已經(jīng)將以房養(yǎng)老提上議事日程，但截至目前，具體的可操作方案，依然處于調(diào)研階段。

去年保監(jiān)會正式公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，北京、上海、廣州、武漢被列入試點(diǎn)城市。然而，一年多過去了，“敢吃螃蟹”者卻微乎其微。幸福人壽作為國內(nèi)第一家正式推出以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)公司，截至7月底，僅簽約12戶家庭。這樣的“成績單”，相對于我國兩億多的老人基數(shù)來說，幾乎可以忽略不計(jì)。

“以房養(yǎng)老”模式難在哪兒

對于會不會選擇以房養(yǎng)老這個(gè)問題，記者在西安市環(huán)城公園內(nèi)隨機(jī)采訪了10位老人，幾乎得到了相同的答案：沒好好考慮過。只有一位老人表示，如果有具體可行的操作方案，可以考慮以房養(yǎng)老。

在國家業(yè)已出臺相關(guān)鼓勵(lì)措施，相關(guān)保險(xiǎn)公司又積極推進(jìn)的情況下，以房養(yǎng)老卻遭遇現(xiàn)實(shí)尷尬，原因在哪兒？對此，省社科院研究員石英認(rèn)為，以房養(yǎng)老作為西方發(fā)達(dá)國家較為成功的一種養(yǎng)老模式，如果只是簡單地“照搬”，在我國必然會遭遇“水土不服”。石英分析認(rèn)為，導(dǎo)致這種結(jié)果的原因是多方面的。

以房養(yǎng)老，首先必須要有房。但從現(xiàn)實(shí)情況看，由于我國實(shí)行商品房制度，到目前為止，也不過短短的二十多年時(shí)間。老人名下，有房的到底能占到多大比例，需要好好地調(diào)研。實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，不僅僅是要有房那么簡單，還必須有“大房”，有“值錢的房子”。這樣相關(guān)機(jī)構(gòu)才會考慮“回購”，如果地段不好，又是建設(shè)多年、簡陋的“房改房”，要實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，也是不現(xiàn)實(shí)的。

“現(xiàn)實(shí)恰恰是，沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需要以房養(yǎng)老的老人，手里又沒有能讓保險(xiǎn)公司看得上的值錢的房子。手里有這樣房子的老人，往往經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和條件又很好，幾乎不會考慮將房子抵押出去，用來養(yǎng)老。”石英說。

實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，完善的制度保障是關(guān)鍵。雖然保監(jiān)會已經(jīng)出臺《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，但由于沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，相關(guān)保險(xiǎn)公司和金融機(jī)構(gòu)對這項(xiàng)業(yè)務(wù)還不是特別熟悉，在條款的制定和執(zhí)行方面還有諸多的不足。同時(shí)，房屋價(jià)值由誰來評估，有沒有可信賴的第三方評估機(jī)構(gòu)，也是老人們在考慮是否選擇以房養(yǎng)老時(shí)很關(guān)心的問題。

除了諸多客觀制約因素之外，根深蒂固的傳統(tǒng)觀念也是主要制約因素。把房子抵押掉養(yǎng)老，而不是留給子女，很多老年人對此很難認(rèn)同。以記者隨機(jī)采訪的10位老人為例，他們要么名下沒有房子，即使有房子，首先考慮的也是“留給孩子”。“賣掉”房子養(yǎng)老這樣的方式，他們從觀念上還很難接受。

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道也曾圍繞“目前制約以房養(yǎng)老推進(jìn)的主要因素是什么”這一問題，在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，30.9%的網(wǎng)友認(rèn)為是受我國傳統(tǒng)觀念的制約，27%的網(wǎng)友歸因于金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)條款、配套機(jī)制等不健全，21.9%的網(wǎng)友認(rèn)為是政策適用人群范圍窄。數(shù)字100市場研究公司的結(jié)果則顯示，選擇上述三項(xiàng)的網(wǎng)友占比分別為42.9%、46.9%和45.4%。

“以地養(yǎng)老”模式能否實(shí)施

在各個(gè)城市紛紛試點(diǎn)以房養(yǎng)老的同時(shí)，針對農(nóng)村老人的“以地養(yǎng)老”模式，也在一些地方悄然興起。其主要形式是通過流轉(zhuǎn)老年人承包地使其獲得一定的財(cái)產(chǎn)收入，并在保持其宅基地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬不變的前提下，通過村集體或合作社流轉(zhuǎn)使用權(quán)用于資源開發(fā)利用，收益歸老年人所有。

在今年全國兩會上，在陜?nèi)珖舜蟠?、陜西恒源煤電集團(tuán)董事長孫俊良就提出，現(xiàn)階段農(nóng)村養(yǎng)老問題重點(diǎn)要解決好兩個(gè)問題：一是讓農(nóng)村老年人有錢養(yǎng)老，二是農(nóng)村老年人要有人管理。農(nóng)村老人可以住房向銀行或政府組建的養(yǎng)老貸款公司抵押貸款，由銀行或貸款公司按一定期 限支付養(yǎng)老金。到期或老人不在時(shí)，其子女可以償還貸款贖回住房，也可由貸款機(jī)構(gòu)回購處理?！耙缘仞B(yǎng)老”，可以通過家庭承包土地的出租、轉(zhuǎn)讓、入股等方式增加養(yǎng)老收入。

今年剛滿60歲的白五奇，是西安市藍(lán)田縣湯峪鎮(zhèn)農(nóng)民。由于有一手漂亮的泥瓦工手藝，常年在外務(wù)工的他，收入還是不錯(cuò)的。但隨著年齡的增大，現(xiàn)在他干起這樣的活，已經(jīng)有些力不從心了。“不服老不行，以前干上一天活，晚上睡上一覺，第二天又渾身是勁了?！卑孜迤嬲f，“這兩年，明顯感覺體力有些跟不上了?！?/p>

談到自己的老年生活，白五奇心里很是沒底。“能將土地抵押出去，用來養(yǎng)老，聽起來還挺讓人向往的?！卑孜迤嬲f。

然而，以地養(yǎng)老這樣的模式，在石英看來，也有很多“檻”需要邁過。實(shí)現(xiàn)以地養(yǎng)老，需要建立在土地確權(quán)基礎(chǔ)之上。集體建設(shè)用地在所有權(quán)上屬于集體所有，根據(jù)土地管理法的規(guī)定它對于用地的主體還是有一定限制的。如果說外人來使用集體的建設(shè)用地，目前還沒有放開，如果現(xiàn)在這么去操作，在法律上有一定的障礙。如果沒有對土地進(jìn)行確權(quán)，就很難保障老人對土地的使用權(quán)益。然而，在很多地方，什么時(shí)候能夠?qū)崿F(xiàn)土地確權(quán)，依然是個(gè)未知數(shù)。

由于人多地少，再加之土地的收益率不高，即使邁過了土地確權(quán)這道坎，以地養(yǎng)老仍將是一個(gè)未知數(shù)。從全國范圍來看，目前土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格，一畝多在幾百元到上千元不等，這樣的收益下，實(shí)現(xiàn)以地養(yǎng)老，無疑只能是“紙上談兵”。以白五奇一家為例，全家三口人，家庭擁有責(zé)任田2.8畝，平均一人不足一畝。按照湯峪鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)土地的平均市場價(jià)格，每畝地一年的流轉(zhuǎn)費(fèi)用大約800元左右。如果只是把自己承包的那一份責(zé)任田流轉(zhuǎn)出去，每年收入不足1000元，如何養(yǎng)老？

以“N”養(yǎng)老模式如何探索

“小老人”照顧“老老人”，身體好的照顧身體弱的，鄰里鄉(xiāng)親照顧留守、空巢老人……在以房養(yǎng)老、以地養(yǎng)老之外，一些地方又探索出一些社會互助養(yǎng)老模式。相關(guān)專家認(rèn)為，這種更強(qiáng)調(diào)普通百姓之間相互幫扶與慰藉的養(yǎng)老模式，將成為未來中國城鄉(xiāng)居家和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有益補(bǔ)充。

陜西省千陽縣建立的農(nóng)村互助幸福院既體現(xiàn)了“互助”的特點(diǎn)，又滿足了農(nóng)村老人的基本養(yǎng)老需求。目前，入住千陽農(nóng)村互助幸福院的老人每天只需交5元左右的生活費(fèi)，按照專門的食譜就能享受到一日兩餐的可口飯菜。伴隨著我國老齡化的不斷加劇，“寄家養(yǎng)老”、“會所養(yǎng)老”、“家政養(yǎng)老”等各種不同養(yǎng)老模式紛紛涌現(xiàn)出來。

談到諸多不斷翻新的養(yǎng)老模式，石英一方面給予了肯定，認(rèn)為多樣化的養(yǎng)老模式的探索，有利于滿足老人們對養(yǎng)老的不同層次的需求。但石英認(rèn)為，在多方面探索之外，我們還是應(yīng)該把更多的精力放在如何做好社區(qū)居家養(yǎng)老上面。

對于大多數(shù)老年人來說，他們的年齡越大，越對家庭依戀，更多的愿意選擇居家養(yǎng)老。但“四二一”的家庭結(jié)構(gòu)模式下，年輕人很難做到與老年人同住，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式受到挑戰(zhàn)，獨(dú)居老人、空巢老人逐年 增多。這樣的現(xiàn)實(shí)背景下，社區(qū)居家養(yǎng)老模式會成為未來養(yǎng)老的主要模式。

社區(qū)居家養(yǎng)老，關(guān)鍵是要發(fā)揮“社區(qū)”的作用。“遺憾的是，我們的社區(qū)現(xiàn)在好像還沒有為此做好充足的準(zhǔn)備。”石英說，“讓社區(qū)逐漸成為養(yǎng)老的主要載體，現(xiàn)在還有很多工作要做。一些必須的軟硬件設(shè)施還沒有建立起來。比如，可以供老年人交流與娛樂的老年活動室、老年餐桌等，在目前大多數(shù)的社區(qū)還都沒有。更不要提社區(qū)家庭醫(yī)生等更高層次的服務(wù)了?！?/p>

在不斷加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的同時(shí)，石英認(rèn)為，應(yīng)更多地建立起醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。“根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，最緊缺的不是床位，而是醫(yī)療服務(wù)?！笔⒄f，“這樣就出現(xiàn)了一個(gè)怪現(xiàn)象：越是收費(fèi)低廉的低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)越是無人問津，收費(fèi)高昂的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻往往一床難求。主要的原因就是低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雖然收費(fèi)不高，但服務(wù)水平，尤其是醫(yī)療服務(wù)水平難以跟上。這樣的情況下，老人們寧愿呆在家里養(yǎng)老，也不愿意到這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去。”

下一步，我們應(yīng)該將著力點(diǎn)更多地放在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)上?？梢宰屢恍┯袟l件的醫(yī)療機(jī)構(gòu)參與到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上來，依托醫(yī)院的醫(yī)療和其他軟硬件資源，并最終實(shí)現(xiàn)有病治病，無病養(yǎng)老的目標(biāo)。

養(yǎng)老“三難”3 中國養(yǎng)老，“難”離家【2】

——養(yǎng)老未來走向調(diào)查

作者：杜瑤 來源：陜西傳媒網(wǎng)-陜西日報(bào) 2015年10月19日06:31

愿在家中慢慢變老

像呼延玉一樣，越來越多的獨(dú)居老人、生活障礙老人、失獨(dú)老人、“候鳥老人”，涌現(xiàn)在新時(shí)代的老齡潮中。在家人們逐漸老去的時(shí)光里，伴隨我們更多的是對這個(gè)龐大群體養(yǎng)老問題的思考。

采訪中，呼延玉老人直截了當(dāng)?shù)乇硎?，她從沒打算去養(yǎng)老院。目前身體還算硬朗，能照顧好自己日常生活，日后要是真動彈不了，孩子們會請人來家里照顧她。對此，呼延玉的大女兒李霞說：“我們兄妹幾個(gè)的孩子也大了，家里的房子都買得大一些，就是想把媽媽接來一起住，可現(xiàn)在她還是離不開她的老屋。如果，媽媽年紀(jì)再大些，我們是一定要把她接到自己家里來住的，到時(shí)候就算請人照顧也放心。媽媽操勞一輩子，無論如何我們也不會送她去養(yǎng)老院，不能讓老人家有孤單感，這是做兒女應(yīng)該想到的，況且我們也有條件辦到?！?人口老齡化是社會進(jìn)步和發(fā)展的一個(gè)必然趨勢，在“百善孝為先”的中國，養(yǎng)老問題總是包裹著時(shí)代特色。陜西省社會科學(xué)研究院副研究員楊紅娟表示：最近做的《陜西省老年人現(xiàn)狀與需求調(diào)查》，其中關(guān)于養(yǎng)老方式的選擇，有一組數(shù)據(jù)很有意思，83.3%的老人選擇家庭養(yǎng)老，8.6%的人選擇社區(qū)養(yǎng)老，僅6.7%的人會去專門機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。要知道，在20年前提出去專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的呼聲可謂此起彼伏，隨著社會各種思潮的交鋒融合，大家都很看好的“專業(yè)養(yǎng)老”，如今支持率卻一落千丈。在經(jīng)歷過時(shí)間和現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)后，“回歸家庭”終究成了絕大多數(shù)老人年最終的選擇。

談起上面的調(diào)研結(jié)果，今年90歲的高榮英總有說不完的話。2012年5月住進(jìn)西安市北郊的一家養(yǎng)老院，2013年1月底徹底搬了出來?！拔夷昙o(jì)太大了，大毛病沒有，就是人老了經(jīng)常出各種小問題。老伴去世了，孩子們都要忙自己的事情，沒人管的上我，五個(gè)孩子就商量著把我送到養(yǎng)老院?！备邩s英說，“里面干凈，有好多和我一般大的人，大伙時(shí)常在一起聊天、吃飯?？尚睦锟傆X得不暢快，沒個(gè)老熟人，也不知道外面人都在干什么，孩子們看我的次數(shù)也越來越少……”

交談中，高榮英思維清晰，只是說起話來斷斷續(xù)續(xù)：“最后，是我自己堅(jiān)決不住了，好幾天不吃飯，逼得孩子們年前把我接出來?！备邩s英老人沒有自己的房子，從養(yǎng)老院出來后大部分日子跟著小女兒住，自從2014年小女兒查出糖尿病后，就是五個(gè)孩子輪流照顧她，每家一個(gè)月。今年年初，高榮英走路時(shí)不小心摔跤骨折，在幾個(gè)孩子家搬來搬去更不方便，盡管這樣“挪窩式”的生活別人難免略帶微辭，高榮英卻說：“我 不覺得累，老年人也不圖啥。感覺自由，能和你們交流，每天在家里睡個(gè)踏實(shí)覺，比花錢住養(yǎng)老院強(qiáng)多了。”

養(yǎng)老“三難”3 中國養(yǎng)老，“難”離家【3】

——養(yǎng)老未來走向調(diào)查

作者：杜瑤

來源：陜西傳媒網(wǎng)-陜西日報(bào)

2015年10月19日06:31 養(yǎng)老緣何難離開家

嚴(yán)中華在西安市紅專南路當(dāng)社區(qū)主任已經(jīng)近15年，步入老年人行列的他對養(yǎng)老有著更深刻的見解：“紅專南路社區(qū)有老年人2000多人，占比超過社區(qū)總?cè)藬?shù)的20%，如此大體量的老齡人口養(yǎng)老一直是社區(qū)管理的重頭戲。我發(fā)現(xiàn)，尤其在養(yǎng)老保障體系頻現(xiàn)危機(jī)的當(dāng)下，中國傳統(tǒng)觀念對養(yǎng)老院制度始終難以親近。像我們這院子里只有5戶老人去養(yǎng)老院，即便獨(dú)生子女、雙職工家庭采取‘居家養(yǎng)老’形式贍養(yǎng)老人有弊端，但大家都試圖發(fā)現(xiàn)其更多的可行性?！?/p>

似乎，在中國談到養(yǎng)老話題，總是很容易讓人聯(lián)想起孝道。因?yàn)榘凑諅鹘y(tǒng)觀念，中國人先入為主把去養(yǎng)老院定義為“不太幸福的結(jié)局”，受儒家文化的影響，“家庭養(yǎng)老”顯得理所當(dāng)然。也就是說，當(dāng)年老的父母失去勞動能力，尤其是生活自我照料能力減弱之后，通過子女的照料、關(guān)懷，來實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老這一功能?！昂宛B(yǎng)老院相比，這種通過子女的孝順達(dá)成贍養(yǎng)年老父母的‘家庭式養(yǎng)老’的優(yōu)點(diǎn)在于，它不是完全經(jīng)濟(jì)型 的關(guān)系，而是摻雜著感情在里面。比如，在一個(gè)五星級養(yǎng)老院，如果你給的錢足夠，它能提供全方位的完善照顧，但那終究是顧客和服務(wù)者的關(guān)系，和子女對父母的照顧完全不一樣。”楊紅娟說。

當(dāng)今，有所謂“四老”的說法，即一要有老伴，二要有老友，三要有老窩，四要有老底。大多數(shù)的老人越老越難離開固有的生活圈子，就是因?yàn)檫@里有他自己的感情世界，可以在脫離了社會工作關(guān)系和子女的長久陪伴后，還可以感受到愉悅。就如嚴(yán)中華所說：“哪怕是再舊的房子，再老的鄰居也覺得親切，在家里可以保持與外界的聯(lián)系，子女來看也方便，光是在街邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就已經(jīng)很滿足了。”因此，這種“難離家”的養(yǎng)老，除了傳統(tǒng)觀念外，還帶著老年人自己的心理因素，“對父母的孝順，不應(yīng)僅體現(xiàn)在金錢方面。撫養(yǎng)老人的理念，要從對物質(zhì)需求的滿足進(jìn)而關(guān)注精神的追求?！崩钕颊f。

從“只生一個(gè)好，養(yǎng)老靠政府”，到“政府和你一起來養(yǎng)老”的轉(zhuǎn)變，其背后折射出近年養(yǎng)老和社會保障形勢的加劇?！斑@實(shí)際上就大多取決于你個(gè)人的經(jīng)濟(jì)收入水平。換句話說，如果你自己經(jīng)濟(jì)收入好，你就能找個(gè)條件比較好的養(yǎng)老院；但如果你是下崗工人，或是農(nóng)村的老人，境況就比較尷尬了。”家住西安市北郊文景觀園的王海志說道，“然而，老年人都不愿多花錢，不去養(yǎng)老院，不愿請保姆也多是出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮。”

對此，楊紅娟表示：中國是真正的“未富先老”，正式的制度支持跟不上老齡化發(fā)展速度；加之，我們欠賬很多，養(yǎng)老院很少，養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 13 比例非常低，無論是社會投入還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展都制約著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，去養(yǎng)老院養(yǎng)老也是一筆不小的開支。這樣看來，更多家庭愿意選擇“居家養(yǎng)老”也是有其現(xiàn)實(shí)和經(jīng)濟(jì)的考慮。

養(yǎng)老的路該怎樣走

“我省老年人子女情況：多子女占61.2%，雙子女占28.2%，獨(dú)生子女占9.7%，無子女占0.9%，這是從《陜西省老年人現(xiàn)狀與需求調(diào)查》中反映出的情況，可以這樣說，未來五到十年，才到了獨(dú)生子女老人的高潮化。然而，令人擔(dān)憂的是在還未真正到達(dá)養(yǎng)老資源緊缺的時(shí)間點(diǎn)，我們的養(yǎng)老問題就如此棘手?！睏罴t娟說，“現(xiàn)實(shí)中，獨(dú)生子女、雙職工家庭常見4：2：1的家庭結(jié)構(gòu)，以及隨著國人居住流動性增加，都在挑戰(zhàn)‘居家養(yǎng)老’傳統(tǒng)理念的可行性。比如子女希望在大城市或者國外求學(xué)工作打拼，而父母希望子女回到家鄉(xiāng)近身陪伴，個(gè)人追求與贍養(yǎng)責(zé)任時(shí)常發(fā)生沖突?！?/p>

然而，對于養(yǎng)老困境，嚴(yán)中華說道：“老年人想居家養(yǎng)老，但在家又難以得到周全照顧，這種兩難困境在8年前我就有感受，而現(xiàn)在社區(qū)里的‘日間照料中心’也是從那時(shí)起的心?！眹?yán)中華回憶，2009年設(shè)立“社區(qū)服務(wù)站”，只有一個(gè)熱心的退休人員操持，主要是做家政的中介聯(lián)系；后來發(fā)展為5個(gè)成員的“居家養(yǎng)老服務(wù)站”，這些吃低保的工作人員每周都要去重點(diǎn)老人家里走訪，幫他們買菜，陪他們?nèi)″X。再后來，就是下月即將開放的“日間照料中心”?！盀檫@個(gè)中心我做了8年功課，在這里解決老人吃飯、看病的問題，提供老人活動、休息的需求，子女 14 可以白天把父母送到這里，晚上再接走。這樣既能不背離老人養(yǎng)老不離家的初衷，又能消除老人得不到照料的顧慮?！眹?yán)中華說，“然而，條件雖然都具備了，但還是缺人。中心常態(tài)化運(yùn)行需要專職人員，這個(gè)是我們社區(qū)人員和志愿者遠(yuǎn)不能替代的?！?/p>

對此，楊紅娟表示：居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老模式應(yīng)該得到更好的推廣。隨著傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能弱化，靠社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)支持的重要性日益顯現(xiàn)。然而，當(dāng)下養(yǎng)老并不應(yīng)僅靠居委會，而應(yīng)走市場化。政府通過合作撬動資本，考慮公建民營的模式，構(gòu)建社區(qū)里的養(yǎng)老信息平臺，由專業(yè)機(jī)構(gòu)提供精細(xì)化的家政服務(wù)，滿足家門口養(yǎng)老的愿望，這樣在心理和成本上大家都可以接受