10種最牛的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

第一篇：10種最牛的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

10種最牛的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，總有一種適合你

國內(nèi)的地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)時雖然頗為高調(diào)，但在實際運營中，卻又小心翼翼。由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性，即使是同一個企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。本文為你呈現(xiàn)10個最值得借鑒的中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式。

一、高端會員制養(yǎng)老第一家——上海親和源老年公寓

親和源老年公寓是一個以會員制為主要形式，以實現(xiàn)健康、快樂的老年新生活為目標(biāo)，融居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。

整個社區(qū)全部采用無障礙化設(shè)計+“生活、快樂、健康”管家式的服務(wù)，不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，是個不脫離社會，又獨立又開放的老年生活社區(qū)。

親和源采用會員制運營模式，通過會員制的運營構(gòu)建俱樂部服務(wù)模式。?項目配套 1.頤養(yǎng)院

建筑面積9736.1平方米，設(shè)300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護理區(qū)。

與上海市三級甲等醫(yī)院對接，又專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)派出團隊進行管理。頤養(yǎng)院只為親和源內(nèi)部老人提供護理服務(wù)，外部人員暫不接待。

房內(nèi)配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹(jǐn)記呼叫器。

2.健康會所

會所接待親和源內(nèi)老人，也對外開放

3.親和學(xué)院

引進上海老年大學(xué)，開設(shè)英語、電腦、音樂、藝術(shù)、運動等6大類15個學(xué)習(xí)班，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機會，豐富生活。

4.配餐中心

與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養(yǎng)生餐廳；由專業(yè)餐廳管理公司管理，按營業(yè)額與親和源分成；

餐廳只為護理和療養(yǎng)人員提供送餐，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳用餐。

5.度假酒店

酒店內(nèi)設(shè)有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務(wù)；親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價格。

二、東方太陽城

東方太陽城因不設(shè)老人購買的限制條件，原則上并不能稱之為真正的養(yǎng)老項目，而是一個以老人退休生活為主題，有部分適老設(shè)施，同時開展一些老年活動的，帶有養(yǎng)老特點的地產(chǎn)項目，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也有一定的參考作用。

?項目特色

2.多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L廊相連在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.適當(dāng)提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標(biāo)識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。

?配套服務(wù)

酒店：嘉賓國際酒店。建筑面積共紅旗1.5萬平米，按四星級標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，共有客房108間。另配置了3棟酒店式公寓，共110套，每套均設(shè)有廚房并配備廚具。

餐飲：三個中餐廳一個西餐廳

會議：太陽會所擁有近20間國際化標(biāo)準(zhǔn)多功能會議廳，約40平米至900平米。醫(yī)院：太城城醫(yī)院建設(shè)面積2200余平米，有一所功能完善的綜合性醫(yī)院。開設(shè)有急診科、內(nèi)科、外科、中醫(yī)科等十五個科室。運動：各種運動設(shè)備齊備。休閑：溫泉泳池。

娛樂：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書館、音樂、舞蹈等。老年大學(xué)：老人學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。

農(nóng)莊：總占地數(shù)百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。?運營模式

標(biāo)桿項目：美國佛羅里達(dá)州坦帕市太陽城中心退休社區(qū)

高品質(zhì)的中國首席大型退休社區(qū)。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它與原來的敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體辦的社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的老年專用住宅，入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件與健康狀況選擇戶型及服務(wù)項目，以銷售地產(chǎn)為主要目標(biāo)。

三、大體量，綜合服務(wù)類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目，主要實行居家服務(wù)、社區(qū)照顧、機構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合的服務(wù)模式。養(yǎng)老中心除為入住養(yǎng)老公寓的老人提供專業(yè)、貼心的服務(wù)外，還為所有社區(qū)居民提供個性化、定制化健康養(yǎng)老服務(wù)，實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老全覆蓋。

?項目配套

國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、愛晚國醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場、繽紛商業(yè)、高端酒店。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想。

三、北京市首個“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點養(yǎng)老機構(gòu)——雙井恭和苑

北京率先推出“喘息服務(wù)”的養(yǎng)老院，國內(nèi)首推個性化照護的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。

?服務(wù)模式

長住，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合持續(xù)照料的老人提供長期生活照料。短住，提供一站式的專業(yè)短期照料。

喘息服務(wù)，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長期照顧老人的子女或老伴喘口氣。

服務(wù)人群：有失智、臥床老人長期照護，在主要照護人有臨時安排不能照護的家庭，或長期照護老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。

四、第一家保險企業(yè)投資管理的養(yǎng)老社區(qū)——北京泰康·燕園

在中國，泰康人壽最早提出了由保險公司建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的構(gòu)想，同時積極研究將金融保險與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的創(chuàng)新商業(yè)模式，由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監(jiān)會批準(zhǔn)在中國保險行業(yè)率先進行的養(yǎng)老社區(qū)投資試點。

?項目配套

泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務(wù)設(shè)施。一期中心的位置是一個5000平方米左右的文化活動中心，滿足居民日常文化娛樂健身休閑生活。其中包括1500余平方米健身運動中心，400平方米的陽光房，約2萬平方米的中央花園，以及專門設(shè)置的漫步道方便老人科學(xué)運動。

?項目特點-“保險”跨界

燕園采取期權(quán)與現(xiàn)貨兩種方式進行銷售：期權(quán)銷售模式是指銷售“幸福有約綜合養(yǎng)老計劃。現(xiàn)貨銷售模式是指客戶入住后要根據(jù)需求不同支付不同的入住費用。費用約在六七千元至上萬元不等。入住時需繳納一定金額的類似押金性質(zhì)的資金60萬到100萬元，在離開社區(qū)時這筆資金才可以退還。

社區(qū)為居民提供青松閣、雅竹閣、芝蘭閣、碧蓮閣四個不同的居住區(qū)域，并提供不同程度的生活照顧及護理服務(wù)。根據(jù)入住前的專業(yè)評估，社區(qū)向居民提供適當(dāng)?shù)娜胱∵x擇建議，入住后，當(dāng)居民健康狀況發(fā)生變化，亦可輕松升級至相應(yīng)的居住區(qū)。四個居住區(qū)也都在戶型及配置上針對入住人群的特點、情況做出了相應(yīng)的優(yōu)化。

六、“休閑+養(yǎng)老”的早期經(jīng)典項目——北京太申祥和山莊全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。倡導(dǎo)以儒家文化為基礎(chǔ)，提倡“天人合一”與“和為貴”的思想，致力建成以健康養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假等綜合性山莊。

經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

?服務(wù)理念

太申祥和山莊（國際敬老院）還組織成立了合唱隊、舞蹈隊、模特隊、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂見的娛樂團體。為其提供服務(wù)的太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機構(gòu)。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）的康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館大小歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目。餐飲中心設(shè)有能滿足不同需求消費者要求的自助餐廳、零點餐廳……

?服務(wù)模式

“保單+實物對接”的模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

合眾養(yǎng)老社區(qū)為國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃，其首創(chuàng)了“保單+實物對接”的模式，瞄準(zhǔn)的是中產(chǎn)階層的養(yǎng)老市場。其入住費用由入門費、月租金、服務(wù)費組成，餐費依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時市場價繳納服務(wù)費即可。

如選擇購買保險產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實物養(yǎng)老保障計劃，包括合眾樂享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

八、國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老——綠城烏鎮(zhèn)雅園

九、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式

萬科隨園嘉樹，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個試點產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點。?配套設(shè)施

1.長者樂園：“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)

項目園區(qū)中央的“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500平方米，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等，更有老年大學(xué)“隨園書院”重拾年少之夢，是一個專為長者營造的養(yǎng)老配套集群。

2.醫(yī)療配套-全國首個數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)

以共建中國首個數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)為目標(biāo)，浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)，可以為社區(qū)居民提供高水平的醫(yī)療和服務(wù)。3.兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求

（1）中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。（2）全國罕見佛教尼眾道場的大雄寺。

4.社區(qū)配套

（1）獨創(chuàng)村民食堂的良渚食街；（2）全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)；（3）杭州首個星級標(biāo)準(zhǔn)菜場的玉鳥菜場；（4）全國首個配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。?運營模式

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為40~50歲的中年人士，與萬科最初預(yù)計的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬科已經(jīng)計劃以自持的形式，進行出租運營。?項目特點

（1）依托良渚，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境。

（2）項目以養(yǎng)老組團+大社區(qū)的開發(fā)模式，打造“一碗湯的距離”的養(yǎng)老概念，中國老人更愿意接受這種居家養(yǎng)老模式。

（3）項目充分利用和發(fā)揮了萬科的品牌效應(yīng)。

（4）隨園嘉樹采取銷售使用權(quán)與持有租賃相結(jié)合的運營模式，并依據(jù)市場情況和項目進展不斷調(diào)整運營。項目起初打算銷售80%的物業(yè)，持有20%的物業(yè)。隨著項目的推進，逐漸增加項目持有物業(yè)比例，說明萬科注重后期運營，將為客戶提供持續(xù)養(yǎng)老服務(wù)作為新的利潤增長點。

十、社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式——臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活，這種社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式值得大陸借鑒。?項目定位

集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)” 入住資格：年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。

?項目特色

1、寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，遠(yuǎn)離城囂煩惱，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境。

2、全方位的照護規(guī)劃：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護服務(wù)，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關(guān)懷。

3、養(yǎng)生文化代代相傳：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動，參與社團活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機會。

4、住得好，付得起：全村4000戶不同坪數(shù)住房，有良好的經(jīng)營管理質(zhì)量，規(guī)劃多元的銀發(fā)學(xué)員課程，舉辦多樣化的社團活動、藝文表演、學(xué)習(xí)課程，豐富生活內(nèi)涵，安排住戶中學(xué)有專長者擔(dān)任教學(xué)或服務(wù)工作，貢獻(xiàn)人生經(jīng)驗，真正享受快樂優(yōu)質(zhì)的退休生活。?經(jīng)營模式

（1）出租模式：知曉—預(yù)約—參觀—解說—登記住房—簽訂合同—繳費—入住—生活—到期續(xù)約—搬出（社區(qū)還為老人提供試住服務(wù)，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。）（2）出售模式：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房有一規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處理，到不住時須交回村里作為捐助。

（3）收費：費用包含入住保證金、管理費、膳食費、水電費、其他服務(wù)（護工等）

第二篇：十個最值得借鑒的中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式

一、高端會員制養(yǎng)老第一家——上海親和源老年公寓........................................................................2

整體規(guī)劃............................................................................................................................................2 項目特色............................................................................................................................................2 經(jīng)營模式............................................................................................................................................2 項目配套............................................................................................................................................2

1.頤養(yǎng)院....................................................................................................................................2 2.健康會所................................................................................................................................3 3.親和學(xué)院................................................................................................................................3 4.配餐中心................................................................................................................................3 5.度假酒店................................................................................................................................3

二、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式......................................................................................................3 ——萬科隨園嘉樹，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目................................................3

項目概況............................................................................................................................................4 配套設(shè)施............................................................................................................................................4

1.長者樂園：“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū).........................................................................................4 2.醫(yī)療配套-全國首個數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)...................................................................4 3.兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求....................................................................................4 4.社區(qū)配套................................................................................................................................4 服務(wù)理念............................................................................................................................................5 運營模式............................................................................................................................................5 項目特點............................................................................................................................................5一、高端會員制養(yǎng)老第一家——上海親和源老年公寓

親和源老年公寓是一個以會員制為主要形式，以實現(xiàn)健康、快樂的老年新生活為目標(biāo)，融居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。坐落于上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，占地8.4公頃，建筑面積十萬平米。

整體規(guī)劃

社區(qū)沿街分布餐廳、老假酒店、健康會所、商業(yè)、老年大學(xué)、醫(yī)院等公共建筑物業(yè)，社區(qū)內(nèi)部是居住型物業(yè)，與外部有一定距離，保證了私密性。社區(qū)內(nèi)適老硬件配套完備，包括配餐中心、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、商業(yè)街，親和學(xué)院、健康會所、老假酒店、MINI高爾夫球場、活動廣場、門球場、舞蹈廣場、茶室等功能活動區(qū)，生活、健康、快樂三大服務(wù)體系使得適老設(shè)置完善，滿足各年齡段老年生活需要。

項目特色

社區(qū)內(nèi)含12幢多層電梯住宅樓，共計838套居室，可入住1600位老人。公寓內(nèi)全裝修全配置，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線電視+寬帶網(wǎng)絡(luò)+電話，全部開通，冷暖水24小時供應(yīng)。老人拎包可入住。親和源同國內(nèi)外多家知名品牌企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，建立專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)平臺——曙光醫(yī)院親和分院、上海老年大學(xué)、美格菲會所、索迪斯餐廳、愛瑪客物業(yè)。

經(jīng)營模式

親和源采用會員制運營模式，通過會員制的運營構(gòu)建俱樂部服務(wù)模式。項目配套 1.頤養(yǎng)院

建筑面積9736.1平方米，設(shè)300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護理區(qū)。

房內(nèi)配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹(jǐn)記呼叫器。2.健康會所

會所接待親和源內(nèi)老人，也對外開放 3.親和學(xué)院

引進上海老年大學(xué)，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機會，豐富生活。與上海老年大學(xué)合作，由上海老年大學(xué)總部派出師資且提供課程；開設(shè)英語、電腦、音樂、藝術(shù)、運動等6大類15個學(xué)習(xí)班。4.配餐中心

與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養(yǎng)生餐廳；由專業(yè)餐廳管理公司管理，按營業(yè)額與親和源分成；

餐廳只為護理和療養(yǎng)人員提供送餐，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳用餐。5.度假酒店

酒店內(nèi)設(shè)有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務(wù)；親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價格。

二、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式

——萬科隨園嘉樹，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目

項目依托良渚文化村項目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗，萬科將此產(chǎn)

品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進軍養(yǎng)老地產(chǎn)（專題閱讀）的一個試點產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點。

項目概況

規(guī)劃建設(shè)58937平方米的健康公寓（占用地面積的93%），5381平方米的公共配套（不計容），和4571平方米的“金十字”頤養(yǎng)中心（占用地面積的7%）。健康公寓是共17棟5~6層多層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護理區(qū)，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

配套設(shè)施

1.長者樂園：“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)

2.醫(yī)療配套-全國首個數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)

3.兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求

（1）中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。（2）全國罕見佛教尼眾道場的大雄寺。4.社區(qū)配套

（1）獨創(chuàng)村民食堂的良渚食街。

（2）全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)。

（3）杭州首個星級標(biāo)準(zhǔn)菜場的玉鳥菜場。（4）全國首個配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。服務(wù)理念

隨園嘉樹有萬科物業(yè)公司自營，主要針對健康長者，除了從產(chǎn)品設(shè)計與硬件上打造成適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。

在萬科的規(guī)劃里，這個養(yǎng)老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系統(tǒng)化的專業(yè)設(shè)計，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術(shù)與服務(wù)體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。

隨園嘉樹服務(wù)體系立足聯(lián)合國五大照護原則：獨立、參與、照顧、自我充實、尊嚴(yán)，從長者的身、心、靈全方位需求出發(fā)，提供包括健康管理、智慧小區(qū)、舒適生活、尊榮享受四大服務(wù)體系，包括多項具體服務(wù)內(nèi)容，以“6心”級服務(wù)和24小時管家為主要特色，為中國當(dāng)代長者實現(xiàn)品質(zhì)、尊嚴(yán)的晚年生活。

運營模式

項目特點

1、依托良渚，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境。

2、項目以養(yǎng)老組團+大社區(qū)的開發(fā)模式，打造“一碗湯的距離”的養(yǎng)老概念，中國老人更愿意接受這種居家養(yǎng)老模式。

3、項目充分利用和發(fā)揮了萬科的品牌效應(yīng)。

4、隨園嘉樹采取銷售使用權(quán)與持有租賃相結(jié)合的運營模式，并依據(jù)市場情況和項目進展不斷調(diào)整運營。項目起初打算銷售80%的物業(yè)，持有20%的物業(yè)。隨著項目的推進，逐漸增加項目持有物業(yè)比例，說明萬科注重后期運營，將為客戶提供持續(xù)養(yǎng)老服務(wù)作為新的利潤增長點。

三、社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活，這種社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式值得大陸借鑒。

項目基本情況面積：占地510畝位置：臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng)

戶型設(shè)計：一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級戶數(shù)：4000戶（已建成2000戶左右）

交通：每天上下午各有一班免費班車前往臺北市區(qū)

定位：集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)” 入住資格：年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。項目特色

1、寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，遠(yuǎn)離城囂煩惱，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境

4、住得好，付得起：全村4000戶不同坪數(shù)住房，有良好的經(jīng)營管理質(zhì)量，規(guī)劃多元的銀發(fā)學(xué)員

課程，舉辦多樣化的社團活動、藝文表演、學(xué)習(xí)課程，豐富生活內(nèi)涵，安排住戶中學(xué)有專長者擔(dān)任教學(xué)或服務(wù)工作，貢獻(xiàn)人生經(jīng)驗，真正享受快樂優(yōu)質(zhì)的退休生活。

居家式養(yǎng)老的特色規(guī)劃全區(qū)無障礙環(huán)境設(shè)計；經(jīng)濟救援服務(wù)；

每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務(wù) 完整的小區(qū)機能；

1、設(shè)有超市、書局、銀行等商業(yè)區(qū)

2、設(shè)有小吃店、中西餐廳、宴會廳等餐飲區(qū)，提供團膳以外的選餐服務(wù)

3、設(shè)有體育館、健康俱樂部、水療池、游泳池等休閑設(shè)施，增進健康體能

4、設(shè)有會議廳，可舉辦大型活動及銀發(fā)族相關(guān)議題研討會，增進小區(qū)活力

5、設(shè)有招待所，提供家屬探訪的住宿需求。

6、宗教活動場所規(guī)劃

尊重個人宗教信仰，設(shè)置各種宗教聚會場所，滿足心靈需求。

7、網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)

每戶均預(yù)留網(wǎng)絡(luò)線路，并向住民訪客提供無線上網(wǎng)

8、安全的警衛(wèi)門禁系統(tǒng)

二十四小時嚴(yán)密警衛(wèi)，進出刷卡記錄完善的健康照護

1、專職照護

2、定期健康評估

3、建立健康計劃

4、健康促進

定期安排健康檢查、體適能檢測及處方建議、定期安排流行性疫苗注射、定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢，推動健康，促進與教導(dǎo)自我保健觀念。

5、健康維護

小區(qū)內(nèi)設(shè)置小區(qū)醫(yī)院、特約門診、復(fù)建中心，并于桃園分院、林口長庚院結(jié)合方便看病復(fù)建；

用藥咨詢：護理師、藥師及醫(yī)師提供用藥咨詢；

小區(qū)內(nèi)設(shè)有自動血壓儀、身高體重計、血糖機，提供長者血壓、體重及血糖的自我監(jiān)控，維持良好的慢性病管理。

6、緊急救護

定期舉辦救護訓(xùn)練，提高員工救護知識

緊急醫(yī)療轉(zhuǎn)送服務(wù)：有林口長庚醫(yī)院為后盾（社區(qū)位于長庚醫(yī)院對面）

7、長期照護與療養(yǎng)

有長庚護理之家、桃園分院、緩和醫(yī)療病房提供全程服務(wù)。

8、多元養(yǎng)生休閑

每周組織太極拳社、香功社、元極舞社、國劇社、卡拉OK社等豐富休閑活動經(jīng)營模式

1、出租模式：知曉—預(yù)約—參觀—解說—登記住房—簽訂合同—繳費—入住—生活—到期續(xù)約—搬出（社區(qū)還為老人提供試住服務(wù)，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。）

2、出售模式：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房有一規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處理，到不住時須交回村里作為捐助。

3、收費：費用包含入住保證金、管理費、膳食費、水電費、其他服務(wù)（護工等）。

四、東方太陽城

東方太陽城因不設(shè)老人購買的限制條件，原則上并不能稱之為真正的養(yǎng)老項目，而是一個以老人退休生活為主題，有部分適老設(shè)施，同時開展一些老年活動的，帶有養(yǎng)老特點的地產(chǎn)項目，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也有一定的參考作用，故作為案例推薦給大家。

項目概括

位于北京市順義區(qū)潮白河畔，緊鄰首都機場（23公里）總占地面積：234.6萬平米，建設(shè)規(guī)劃用地：124萬平米。

高爾夫景觀綠地：70萬平米醫(yī)院建筑面積：2200余平米

嘉賓國際酒店建筑面積：1.5萬平米

產(chǎn)品種類：現(xiàn)代獨棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院、四至六層電梯公寓等項目特點

3.適當(dāng)提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標(biāo)識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。

配套服務(wù)

餐飲：三個中餐廳一個西餐廳

會議：太陽會所擁有近20間國際化標(biāo)準(zhǔn)多功能會議廳，約40平米至900平米。

醫(yī)院：太城城醫(yī)院建設(shè)面積2200余平米，有一所功能完善的綜合性醫(yī)院。開設(shè)有急診科、內(nèi)科、外科、中醫(yī)科等十五個科室。

運動：各種運動設(shè)備齊備。休閑：溫泉泳池。

娛樂：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書館、音樂、舞蹈等。老年大學(xué)：老人學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。

農(nóng)莊：總占地數(shù)百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。運營模式

標(biāo)桿項目：美國佛羅里達(dá)州坦帕市太陽城中心退休社區(qū)

高品質(zhì)的中國首席大型退休社區(qū)。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老

與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它與原來的敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體辦的社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的老年專用住宅，入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件與健康狀況選擇戶型及服務(wù)項目，以銷售地產(chǎn)為主要目標(biāo)。

五、大體量，綜合服務(wù)類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛晚（北京）置業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造。“愛晚工程”是由國家民政部中國社會工作協(xié)會牽頭發(fā)起，旨在建設(shè)完善中國社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程。

主要實行居家服務(wù)、社區(qū)照顧、機構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合的服務(wù)模式。養(yǎng)老中心除為入住養(yǎng)老公寓的老人提供專業(yè)、貼心的服務(wù)外，還為所有社區(qū)居民提供個性化、定制化健康養(yǎng)老服務(wù)，實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老全覆蓋。

概況

大愛城養(yǎng)老中心總建筑面積7.5萬平米，設(shè)置養(yǎng)生會所和666套居住單元，有開間、一居、二居、三居等多種戶型供老年客戶選擇。

其最終目標(biāo)是打造成為市場化、全齡層、全配套、自循環(huán)的中國新型健康養(yǎng)老社區(qū)。項目配套

六、北京市首個“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點養(yǎng)老機構(gòu)——雙井恭和苑

北京率先推出“喘息服務(wù)”的養(yǎng)老院，國內(nèi)首推個性化照護的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。地理位置

雙井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，鬧中取靜。周邊文化、藝術(shù)、教育、商業(yè)、生活氣息濃郁，讓現(xiàn)代老年生活與現(xiàn)代文明完美融合。

服務(wù)模式

長住，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合持續(xù)照料的老人提供長期生活照料。短住，提供一站式的專業(yè)短期照料。

喘息服務(wù)，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長期照顧老人的子女或老伴喘口氣。服務(wù)人群：有失智、臥床老人長期照護，在主要照護人有臨時安排不能照護的家庭，或長期照護老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。

七、第一家保險企業(yè)投資管理的養(yǎng)老社區(qū)——北京泰康之家·燕園

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著“大資管”時代的到來，保險業(yè)正逐步放開手腳，國內(nèi)主要壽險公司已大踏步邁開投資養(yǎng)老地產(chǎn)（專題閱讀）步伐，意欲在龐大的市場中分得一杯羹。

項目規(guī)劃

位于北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，整個社區(qū)占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，包括自理型、協(xié)助自理型、專業(yè)護理型、記憶障礙型等不同類型的養(yǎng)老公寓。

土地為商業(yè)性綜合用地，通過招拍掛獲得。該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共800位居民將于2015年入住。北部規(guī)劃為持續(xù)照料社區(qū)，主要為酒店和會所。會所6000平方米，包含七大功能中心和13個餐廳及就餐區(qū)。此外還包括康復(fù)醫(yī)院（門診、轉(zhuǎn)診），獨立生活單元，協(xié)助生活單元，專業(yè)護理單元，記憶障礙單元，臨終關(guān)懷單元。南部為活力養(yǎng)老公寓，主要包含活力生活單元，幼兒園以及社區(qū)商業(yè)。

項目配套

項目特點-“保險”跨界

八、“休閑+養(yǎng)老”的早期經(jīng)典項目——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。倡導(dǎo)以儒家文化為基礎(chǔ)，提倡“天人合一”與“和為貴”的思想，致力建成以健康養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假等綜合性山莊。

經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

基本信息

占地面積：100000平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，位于昌平區(qū)北安河，附近醫(yī)院：北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級甲等)。

客房分布：客房通過連接性地面連廊進行串聯(lián)，住宿分為四個區(qū)域居?。侯U太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居；共計1200余床位；室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米室量的四合院）

服務(wù)理念

太申祥和山莊（國際敬老院）還組織成立了合唱隊、舞蹈隊、模特隊、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂見的娛樂團體。為其提供服務(wù)的太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處置、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫(yī)護值班等服務(wù)工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

九、國內(nèi)首個“保單+實物對接”的模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

2013年10月23日在武漢建成，并進入試運行階段，占地245畝，建筑面積18萬平方米。為國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃，其首創(chuàng)了“保單+實物對接”的模式，瞄準(zhǔn)的正是中產(chǎn)階層的養(yǎng)老市場。其入住費用由入門費、月租金、服務(wù)費組成，餐費依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時市場價繳納服務(wù)費即可。

十、國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老——綠城烏鎮(zhèn)雅園

特點-學(xué)院式服務(wù)

第三篇：十個最值得借鑒的中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式

國內(nèi)的地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)時雖然頗為高調(diào)，但在實際運營中，卻又小心翼翼。由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性，即使是同一個企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。

一、高端會員制養(yǎng)老第一家——上海親和源老年公寓

整個社區(qū)全部采用無障礙化設(shè)計+“生活、快樂、健康”管家式的服務(wù)，不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，是個不脫離社會，又獨立又開放的老年生活社區(qū)。社區(qū)內(nèi)含12幢多層電梯住宅樓，共計838套居室，可入住1600位老人。公寓內(nèi)全裝修全配置，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線電視+寬帶網(wǎng)絡(luò)+電話，全部開通，冷暖水24小時供應(yīng)。老人拎包可入住。親和源同國內(nèi)外多家知名品牌企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，建立專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)平臺——曙光醫(yī)院親和分院、上海老年大學(xué)、美格菲會所、索迪斯餐廳、愛瑪客物業(yè)。▌經(jīng)營模式

親和源采用會員制運營模式，通過會員制的運營構(gòu)建俱樂部服務(wù)模式。▌項目配套 1.頤養(yǎng)院

建筑面積9736.1平方米，設(shè)300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護理區(qū)。

與上海市三級甲等醫(yī)院對接，又專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)派出團隊進行管理。頤養(yǎng)院只為親和源內(nèi)部老人提供護理服務(wù)，外部人員暫不接待。房內(nèi)配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹(jǐn)記呼叫器。2.健康會所

會所接待親和源內(nèi)老人，也對外開放 3.親和學(xué)院

引進上海老年大學(xué)，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機會，豐富生活。

與上海老年大學(xué)合作，由上海老年大學(xué)總部派出師資且提供課程；開設(shè)英語、電腦、音樂、藝術(shù)、運動等6大類15個學(xué)習(xí)班。4.配餐中心

與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養(yǎng)生餐廳；由專業(yè)餐廳管理公司管理，按營業(yè)額與親和源分成；

餐廳只為護理和療養(yǎng)人員提供送餐，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳用餐。5.度假酒店

酒店內(nèi)設(shè)有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務(wù)；親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價格。

二、東方太陽城

位于北京市順義區(qū)潮白河畔，緊鄰首都機場（23公里）總占地面積：234.6萬平米，建設(shè)規(guī)劃用地：124萬平米。高爾夫景觀綠地：70萬平米醫(yī)院建筑面積：2200余平米嘉賓國際酒店建筑面積：1.5萬平米

產(chǎn)品種類：現(xiàn)代獨棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院、四至六層電梯公寓等 ▌項目特色

1.消除室內(nèi)地面高差，樓梯臺階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下移，燈具開關(guān)面板變寬，衛(wèi)生間坐便器略高，廚房灶臺略低，保證輪椅回轉(zhuǎn)空間，盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如連廊公寓的空間設(shè)計）。2.多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L廊相連在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.適當(dāng)提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標(biāo)識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。▌配套服務(wù)

餐飲：三個中餐廳一個西餐廳

娛樂：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書館、音樂、舞蹈等。老年大學(xué)：老人學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。

農(nóng)莊：總占地數(shù)百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。▌運營模式

標(biāo)桿項目：美國佛羅里達(dá)州坦帕市太陽城中心退休社區(qū) 高品質(zhì)的中國首席大型退休社區(qū)。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它與原來的敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體辦的社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的老年專用住宅，入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件與健康狀況選擇戶型及服務(wù)項目，以銷售地產(chǎn)為主要目標(biāo)。

三、大體量，綜合服務(wù)類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛晚（北京）置業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造?！皭弁砉こ獭笔怯蓢颐裾恐袊鐣ぷ鲄f(xié)會牽頭發(fā)起，旨在建設(shè)完善中國社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程。

大愛城養(yǎng)老中心總建筑面積7.5萬平米，設(shè)置養(yǎng)生會所和666套居住單元，有開間、一居、二居、三居等多種戶型供老年客戶選擇。

其最終目標(biāo)是打造成為市場化、全齡層、全配套、自循環(huán)的中國新型健康養(yǎng)老社區(qū)。▌項目配套國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、愛晚國醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場、繽紛商業(yè)、高端酒店。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想。

四、北京市首個“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點養(yǎng)老機構(gòu)——雙井恭和苑

北京率先推出“喘息服務(wù)”的養(yǎng)老院，國內(nèi)首推個性化照護的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。▌地理位置

雙井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，鬧中取靜。周邊文化、藝術(shù)、教育、商業(yè)、生活氣息濃郁，讓現(xiàn)代老年生活與現(xiàn)代文明完美融合。▌服務(wù)模式

長住，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合持續(xù)照料的老人提供長期生活照料。短住，提供一站式的專業(yè)短期照料。

喘息服務(wù)，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長期照顧老人的子女或老伴喘口氣。

服務(wù)人群：有失智、臥床老人長期照護，在主要照護人有臨時安排不能照護的家庭，或長期照護老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。

五、第一家保險企業(yè)投資管理的養(yǎng)老社區(qū)——北京泰康之家·燕園

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著“大資管”時代的到來，保險業(yè)正逐步放開手腳，國內(nèi)主要壽險公司已大踏步邁開投資養(yǎng)老地產(chǎn)步伐，意欲在龐大的市場中分得一杯羹。在中國，泰康人壽最早提出了由保險公司建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的構(gòu)想，同時積極研究將金融保險與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的創(chuàng)新商業(yè)模式，由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監(jiān)會批準(zhǔn)在中國保險行業(yè)率先進行的養(yǎng)老社區(qū)投資試點。▌項目規(guī)劃

▌項目特點-“保險”跨界燕園采取期權(quán)與現(xiàn)貨兩種方式進行銷售：期權(quán)銷售模式是指銷售“幸福有約綜合養(yǎng)老計劃。現(xiàn)貨銷售模式是指客戶入住后要根據(jù)需求不同支付不同的入住費用。費用約在六七千元至上萬元不等。入住時需繳納一定金額的類似押金性質(zhì)的資金60萬到100萬元，在離開社區(qū)時這筆資金才可以退還。

六、“休閑+養(yǎng)老”的早期經(jīng)典項目——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。倡導(dǎo)以儒家文化為基礎(chǔ)，提倡“天人合一”與“和為貴”的思想，致力建成以健康養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假等綜合性山莊。經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。▌基本信息

占地面積：100000平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，位于昌平區(qū)北安河，附近醫(yī)院：北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級甲等)?？头糠植迹嚎头客ㄟ^連接性地面連廊進行串聯(lián)，住宿分為四個區(qū)域居?。侯U太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居；共計1200余床位；室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米室量的四合院）▌服務(wù)理念

太申祥和山莊（國際敬老院）是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，會員老人可享受優(yōu)惠價位及為其提供的各項服務(wù)。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護理，整個區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設(shè)了圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室等。太申祥和山莊（國際敬老院）還組織成立了合唱隊、舞蹈隊、模特隊、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂見的娛樂團體。為其提供服務(wù)的太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處置、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫(yī)護值班等服務(wù)工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

七、國內(nèi)首個“保單+實物對接”的模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

合眾養(yǎng)老社區(qū)基于美國的CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護士護理的系統(tǒng)化服務(wù)。2013年10月23日在武漢建成，并進入試運行階段，占地245畝，建筑面積18萬平方米。為國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃，其首創(chuàng)了“保單+實物對接”的模式，瞄準(zhǔn)的正是中產(chǎn)階層的養(yǎng)老市場。其入住費用由入門費、月租金、服務(wù)費組成，餐費依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時市場價繳納服務(wù)費即可。如選擇購買保險產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實物養(yǎng)老保障計劃，包括合眾樂享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃合眾養(yǎng)老社區(qū)外景

八、國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老——綠城烏鎮(zhèn)雅園 ▌特點-學(xué)院式服務(wù)

九、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式——萬科隨園嘉樹，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目

項目依托良渚文化村項目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個試點產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點。▌項目概況

1.長者樂園：“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)

項目園區(qū)中央的“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500平方米，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等，更有老年大學(xué)“隨園書院”重拾年少之夢，是一個專為長者營造的養(yǎng)老配套集群。2.醫(yī)療配套-全國首個數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)

（1）中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。（2）全國罕見佛教尼眾道場的大雄寺。4.社區(qū)配套

（1）獨創(chuàng)村民食堂的良渚食街。（2）全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)。（3）杭州首個星級標(biāo)準(zhǔn)菜場的玉鳥菜場。（4）全國首個配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。▌服務(wù)理念

隨園嘉樹在產(chǎn)品方面引進了日本的相關(guān)經(jīng)驗，而在服務(wù)方面，又吸收了臺灣的模式，混搭之下，找到適合的方向。隨園嘉樹的土地較為特殊是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項目運營目前采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75~110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服務(wù)費。項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為40~50歲的中年人士，與萬科最初預(yù)計的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬科已經(jīng)計劃以自持的形式，進行出租運營。▌項目特點

（1）依托良渚，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境。

（2）項目以養(yǎng)老組團+大社區(qū)的開發(fā)模式，打造“一碗湯的距離”的養(yǎng)老概念，中國老人更愿意接受這種居家養(yǎng)老模式。（3）項目充分利用和發(fā)揮了萬科的品牌效應(yīng)。

十、社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活，這種社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式值得大陸借鑒。1.項目基本情況面積：占地510畝位置：臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng)

戶型設(shè)計：一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級戶數(shù)：4000戶（已建成2000戶左右）

交通：每天上下午各有一班免費班車前往臺北市區(qū)

定位：集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)” 入住資格：年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。2.項目特色

每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務(wù) 完整的小區(qū)機能；

（1）設(shè)有超市、書局、銀行等商業(yè)區(qū)

（2）設(shè)有小吃店、中西餐廳、宴會廳等餐飲區(qū)，提供團膳以外的選餐服務(wù)（3）設(shè)有體育館、健康俱樂部、水療池、游泳池等休閑設(shè)施，增進健康體能（4）設(shè)有會議廳，可舉辦大型活動及銀發(fā)族相關(guān)議題研討會，增進小區(qū)活力（5）設(shè)有招待所，提供家屬探訪的住宿需求。（6）宗教活動場所規(guī)劃

尊重個人宗教信仰，設(shè)置各種宗教聚會場所，滿足心靈需求。（7）網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)

每戶均預(yù)留網(wǎng)絡(luò)線路，并向住民訪客提供無線上網(wǎng)（8）安全的警衛(wèi)門禁系統(tǒng)

二十四小時嚴(yán)密警衛(wèi)，進出刷卡記錄 4.完善的健康照護（1）專職照護（2）定期健康評估（3）建立健康計劃（4）健康促進

定期安排健康檢查、體適能檢測及處方建議、定期安排流行性疫苗注射、定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢，推動健康，促進與教導(dǎo)自我保健觀念。（5）健康維護

小區(qū)內(nèi)設(shè)置小區(qū)醫(yī)院、特約門診、復(fù)建中心，并于桃園分院、林口長庚院結(jié)合方便看病復(fù)建；

用藥咨詢：護理師、藥師及醫(yī)師提供用藥咨詢；

小區(qū)內(nèi)設(shè)有自動血壓儀、身高體重計、血糖機，提供長者血壓、體重及血糖的自我監(jiān)控，維持良好的慢性病管理。（6）緊急救護

定期舉辦救護訓(xùn)練，提高員工救護知識

緊急醫(yī)療轉(zhuǎn)送服務(wù)：有林口長庚醫(yī)院為后盾（社區(qū)位于長庚醫(yī)院對面）（7）長期照護與療養(yǎng)

有長庚護理之家、桃園分院、緩和醫(yī)療病房提供全程服務(wù)。（8）多元養(yǎng)生休閑

每周組織太極拳社、香功社、元極舞社、國劇社、卡拉OK社等豐富休閑活動 5.經(jīng)營模式

（1）出租模式：知曉—預(yù)約—參觀—解說—登記住房—簽訂合同—繳費—入住—生活—到期續(xù)約—搬出（社區(qū)還為老人提供試住服務(wù)，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。）

（2）出售模式：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房有一規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處理，到不住時須交回村里作為捐助。

（3）收費：費用包含入住保證金、管理費、膳食費、水電費、其他服務(wù)（護工等）

第四篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

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旅游地產(chǎn)開發(fā)模式大全

黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理

旅游地產(chǎn)開發(fā) 旅游地產(chǎn)管理旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會經(jīng)濟狀態(tài)密切相關(guān)。未來十年之內(nèi)，隨著中國汽車時代、郊區(qū)化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動、健康、養(yǎng)生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價值支撐和賣點。

與休閑度假活動相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價值的良好結(jié)合點，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為休閑度假時代的競爭要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國旅游產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟中不容忽視的領(lǐng)域，成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產(chǎn)概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。

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一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。

旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點、提高自身品位的同時，從不同的出發(fā)點打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個有機組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。

1.2 發(fā)展歷史

國外旅游房地產(chǎn)的歷史

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場的形成。70年代中期，美國泡沫經(jīng)濟破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，精心收集

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美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū)，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計到2004年，全世界的時權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。

我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

目前，我國旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達(dá)到近百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場反響較大。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式

廣東是中國旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長，開發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動發(fā)展模式

該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動開發(fā)，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級發(fā)展的需要。

這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；

隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；

最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；

隨著無地可賣，度假地的維護管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。

模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式

這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。從結(jié)果來看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。

模式四：大開發(fā)商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨特性強。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實力強大、經(jīng)驗豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團來整體開發(fā)運作該項目。項目采取完全的市場化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。此項目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對自己的投資行為負(fù)責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運營，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會、企業(yè)三贏”的理想效果。

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第五篇：文化地產(chǎn)開發(fā)模式

文化主題房地產(chǎn)項目開發(fā)模式-項目

作者：夢水晶

文章來源：房策劃

點擊數(shù)： 114

更新時間：2008-7-2

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破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產(chǎn)研究中心將居住文化的構(gòu)筑作為樓盤運作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。然而許多時候，“文化”不過是層脂粉。該講揭示了房地產(chǎn)文化密碼與現(xiàn)實利潤之間的聯(lián)系，為提升發(fā)展商的競爭力提供了寬廣的策略空間。

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正如建筑大師梁思成所說的：“一張畫、一座雕像、一出戲、一部電影，都是可以任人選擇的。可以把一張畫掛起來、也可以收起來但是，一座建筑物一旦建造起來，它就要幾十年、幾百年地站在那里。它的體積非常龐大，不由分說地就形成了當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境的一那分，強迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看”。因此住宅應(yīng)當(dāng)比其它藝術(shù)更要追求藝術(shù)的美和文化的品位，否則，就只能成為強迫人欣賞的、遺憾的藝術(shù)，甚至是文化垃圾。

第1操作環(huán)節(jié)：以文化品味取勝的四個突破口

要點A：案名突破

臺灣地產(chǎn)項目的案名可謂五花八門無奇不有，根本不局限于所謂的“花園”、“廣場”才一定能表明是地產(chǎn)項目，比如表現(xiàn)“海景”、“山景”和“湖景”特征的，臺灣有“海誓山盟”、“天籟”、“登峰造極”、“蔚藍(lán)海”這樣頗具詩情畫意的案名；而香港有些案名也取得相當(dāng)有品味，如“海信半鳥”、“灝景灣”、“帝濤灣”、“聽濤雅苑”。但在深圳有一些案名實在不敢恭維，要么是重復(fù)雷同，要么就是跟香港“東施效顰”，沒有自身的本土特色，僅冠以“海景”的項目就有“X海景廣場”、“'x海景花園”、“XX海景花園”等，同名同姓就有許多個，“錦 X花園”有兩個，碧 X花園“也是不同父母的”雙胞胎“，”東?；▓@“和”東海大廈“同名不同姓，很易混淆。還有是照搬香港的，已經(jīng)有了”陽X山莊“、”比X利山莊“，近期又有所謂深圳的”X景園“（據(jù)悉該案名深圳就有兩個）。難道中國五千年文化歷史，茫茫辭海中就不能夠找出幾個有個性的案名嗎？

據(jù)了解，對于案名的注冊，國土部門有些規(guī)定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基礎(chǔ)上有所突破。

令人可喜的是深圳已開始出現(xiàn)這樣有特色的案名，如近期上市的”碧云天“，就是緣自于范仲淹的一道詞。這種頗具文化特色的案名，為其目標(biāo)市場定位起到了畫龍點睛的作用。

從案名的設(shè)定可以看出兩岸三地文化背景的差異。臺灣由于受中國的傳統(tǒng)文化、日本文化和美國文化影響較大，體現(xiàn)在個案上的案名也頗具特色。如本次報告介紹的幾個案例：”陽光加州“是受美國文化的影響，將美國加州的風(fēng)光搬到臺灣；”璞真園“是受中國傳統(tǒng)文化和日本文化影響而將返樸歸真與人們的居家生活聯(lián)系在一起，很有感染力。而深圳由于本土人口來自于全國各地、五湖四海，尚未形成一種主流的文化。因而體現(xiàn)在案名上也顯得如此的淺薄和直白。

要點B：建筑內(nèi)涵突破

以經(jīng)典項目”上河城“為例： l

上河城位于成都市中心內(nèi)環(huán)路北段，北門大橋和萬福橋之間、面積計3000的金弧地帶。南靠文殊院，北臨府河與城隍廟相望，是老成都傳說中”騰龍擺尾“的城北龍神的龍頭位置所在?！鄙虾映恰凹丛⑸巷L(fēng)上水之意。上河城所處的地理拉置特殊：由于府河兩岸的跨世紀(jì)改造工程及文殊院、城隍廟等佛都文化園林景觀帶和文物保護的需要、其四周絕無高大建筑群落。故雖處城內(nèi)，但視野開闊，空氣清新，有良好的生態(tài)綠化環(huán)境。上河城想鑄就一個有生命的建筑構(gòu)成，一個軟的構(gòu)架，非強迫性、讓人們有自由發(fā)揮的空間，讓人們用行為去填充，從而使自己的生活成為整個建筑的一部分。

現(xiàn)在的人們都常談?wù)摎W美的生活方式，什么歐陸風(fēng)情、港文風(fēng)格等等，好像這些就是品位、但實際上那不過是皮毛而已。這種認(rèn)知的偏差是一種錯位：社會的錯位。在現(xiàn)代中國開放之后的社會轉(zhuǎn)型期間，面對外來文化的沖擊、我們很多人感到一種前所未有的迷茫：究竟，我們需要什么樣的生活？其實，中國人有中國人自己的生活方式，中國人很在乎生活的實質(zhì)性內(nèi)容，講究集體性氛圍和個體隨意性以及相互交流。中國式的生活方式是很具有歷史感和影響力的，還具有一種親和力，它有別于其他國家和地區(qū)。這種生活方式在文化、藝術(shù)、建筑、風(fēng)俗習(xí)慣等各方面形成和表現(xiàn)，但其實質(zhì)只有一個，那就是地域性。真正適合我們的，還是中國本土文化范疇的生活形態(tài)和生活方式，這種方式體現(xiàn)在建筑上，就是”院宅建筑“。

上河城的八大特征

l、人文傳統(tǒng)

遵循傳統(tǒng)文化脈絡(luò)，體現(xiàn)本土人文特征。建筑為入，”院宅建筑“在規(guī)劃、設(shè)計和建造時都充分地考慮到這一宗旨。通過建筑單體的組合排列、建筑命名、中心庭院，小組團形成的小院落最終組成一個完整的大院落等具有傳統(tǒng)人文氣息和舊式人文宅院的建筑思想體現(xiàn)在建筑風(fēng)格中，使居住者重返充滿家園式溫情的居住環(huán)境。

2、生態(tài)環(huán)境

重新確定人與自然的關(guān)系，用生態(tài)的概念來規(guī)劃社區(qū)。綠化和環(huán)境生態(tài)化幾乎是現(xiàn)代都市生活的一種渴求。為此”院宅建筑“無論從大的社區(qū)周邊綠化環(huán)境的保護還是從城區(qū)內(nèi)部環(huán)境的培植來看，可謂精心營造并形成了一道美麗的城市景觀。面積超過6000的中心綠地形成”上河城“內(nèi)面向府河敞開的大”天井“。高樓層住戶可充分享受的陽光、水面景觀，共同組合成高層次的生態(tài)環(huán)境。

3、底層架空

全天候的戶外活動場所，通透的流動空間，把建筑的底層還給住戶。作為開發(fā)商，犧牲房屋底層的大片的面積采用作綠化和公建似乎太過奢侈，但這就是”院宅建筑“本身所需求的最重要的要求，為社區(qū)內(nèi)居住者提供滿足現(xiàn)代都市人對綠化空間的需求、對田園生活的回歸以及對舊式生活方式的懷念和對人際交往的要來所提供的硬件措施。同時，從小區(qū)內(nèi)任何位置都能透過架空層與非建筑用地共享河濱美景。

4、屋頂退臺

豐富建筑立面，為住戶提供空中院落。特別的建筑外立面設(shè)計，錯落有致、美觀大方，這也是”院宅建筑“的要素和特色。建筑的所有樓頂都采取退層的躍層結(jié)構(gòu)，不僅使得形象更豐富，還具有生活的實用價值。它打破了舊式民居”天井“的封閉感，退層出來的大片面積建成屋頂平臺的私家花園，或用作它用，自成院落極有特色。

5、框架結(jié)構(gòu)

提供自動組合空間，便于住戶按自己的意愿進行居家設(shè)計。全框架結(jié)構(gòu)的設(shè)計，不僅提供了房屋品質(zhì)上的抗震等安全性能，而且充分地滿足了居住房屋戶型、裝修設(shè)計上的個人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意愿進行居家設(shè)計，完成因人而異的行為方式所需的”私域空間“的營造。

6、院式套型

用院子的概念來設(shè)計的套型平面及生活流線。”院宅建筑“的所有房屋的戶型，都是針對不同的消費者進行不同的設(shè)計，其科學(xué)合理的特質(zhì)，有效地區(qū)分了居家生活的居寢、飲食、衛(wèi)洛、活動等生活空間，保護了居家生活的私密性和公共活動的需要。使居住更合理，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒適、更有品位。它既克服普遍存在于現(xiàn)在普通住宅的弊病，又順應(yīng)了普通入居家生活流線設(shè)計的要求。

7、院式窗格

借鑒傳統(tǒng)富格的結(jié)構(gòu)，消除都市鴿籠現(xiàn)象，美化建筑形象?！痹赫ㄖ暗牧硪粋€建筑特色就是所有建筑的陽臺、外窗均以鋁花格的樓花窗戶作為防護，然而卻并不直接露天在外，其外側(cè)以全落地可移動的無色玻璃防護。既能起到防護作用，又相外大方美觀，而且有效地消除都市鴿籠現(xiàn)象，有較好的采光、通風(fēng)性能，使生活空間更加通暢。

8，自給自足

小而全的院區(qū)服務(wù)配套，完善社區(qū)生活?！痹赫ㄖ暗纳鐓^(qū)對完善的社區(qū)服務(wù)和配套設(shè)施有一項完整的指標(biāo)，通過社區(qū)的公建設(shè)置和規(guī)范化的物業(yè)管理，采用現(xiàn)代化的安全手段、完整的服務(wù)體系，運用紅處線微機監(jiān)控、光纖通訊信息互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)于整個社區(qū)，布線接口直通區(qū)內(nèi)各住戶，從而使整個社區(qū)成為一個服務(wù)配套，設(shè)施完善，自成體系的新型社區(qū)。

”院宅建筑“的三大要素：

1、可變性

多元化的時代，人們的需求也是多元的。中國傳統(tǒng)的屋檐則是堂屋的自然延伸和可變空間起源。在”上河城“，設(shè)置了一個不大的可變空間，由此來調(diào)節(jié)人們不同的使用要求和文化取向：這個空間可以依你的想法成為書房、大客廳、客房、視聽室、麻將室、收藏室......2、體驗性

隨著現(xiàn)代生活的發(fā)展，生活空間也隨著生活方式的改變而變得更加豐富。許多空間在成為一個功能性空間的同時，也增加了一種體驗性，比如：餐廳應(yīng)該是體驗和品味美味佳肴的場所。而在傳統(tǒng)的廚房要義中，主廚是生活的一部分，身在其中能體驗到一種樂趣。在更多的層面上，做飯是一家人（在現(xiàn)代條件下也包括朋友間）的一種參與，在參與過程中又形成了一種相互的交流，為此，做飯也是一種生活的體驗。餐廳、廚房的體驗性，在”上河城“，我們用建筑的方式把它表現(xiàn)出來就是餐廳和廚房的有機聯(lián)系和功能以外的表現(xiàn)。

3、私密性

臥室作為生活空間最重要的一部分，它承載的生活內(nèi)容的多樣化構(gòu)筑了不同的生活方式。這種多元化的個人私生活行為便產(chǎn)生了不同時隱蔽條件和空間需求。因此，在”上河城“，臥室的劃分有它的區(qū)域性，因適用對象的不同而設(shè)置，照顧人們不同的需求。私密性是我們對臥室的理解和要求。不僅臥室的設(shè)置是分層次的，而且衛(wèi)生間的設(shè)置也是分級的：首先是主人用衛(wèi)生間體系，其次是小孩與老人使用的衛(wèi)生間。最后，應(yīng)該是保姆和客用。各個不同的需求層次構(gòu)成了上河城的私密性。

上河城是這樣的一個代表，它所首創(chuàng)的”院宅建筑“完全是中國人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一種嘗試的追求，在表達(dá)成都人自己的生活和居住的需求和理想?，F(xiàn)在人們不一定接受，但最終它會深入人心并且被廣為采用。這就是”一個充滿回憶的新城--一上河城“。

要點C：會所提升突破

近年來，隨著人們住宅生活品質(zhì)的不斷提高，會所已成為地產(chǎn)項目的必然配套。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們在追求物質(zhì)生活的同時，亦越來越重視追求文化精神生活的享受，追求生活的品味和內(nèi)涵。集傳統(tǒng)會所功能與文化內(nèi)涵于一身的文化會所的形成是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。

古語有云：”居有竹、室有書畫、手撥琴弦、生活有棋藝，才謂之高雅?！敖裉?，這樣的生活在翰林閣已成為現(xiàn)實。翰林會的主要功能展示

名人藝術(shù)文化、名人藝術(shù)交流中心

內(nèi)設(shè)：（1）多功能博覽鑒賞大廳

內(nèi)容：A、中國古今翰林文化展覽

B、各國郵票展覽（定期）

C、中國文物展覽（定期）文化主題房地產(chǎn)項目開發(fā)模式

D、珠寶匯展（定期）

（2）古玩字畫拍賣交易所（定期舉辦）

（3）名人藝術(shù)沙龍（定期舉行）

內(nèi)容：A、字畫名師臨摹展示

B、詩人作家作品共賞

C、文化界藝術(shù)研討

（4）名校校友聯(lián)誼會

（5）科技成果交易中心

2名人匯聚中心

內(nèi)設(shè)：（1）企業(yè)精英圖書館

（2）名人互聯(lián)網(wǎng)

內(nèi)容：A、全球首 500名大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)資料

8、亞洲名流俱樂部網(wǎng)絡(luò)資料

C、國內(nèi)主要政府部門資料查詢網(wǎng)絡(luò)

（3）全球資訊網(wǎng)絡(luò)

內(nèi)容：A、華爾街資訊、倫敦股市、日經(jīng)指數(shù)、恒生指數(shù)等各大金融市場第手資料

B、全球經(jīng)濟動態(tài)發(fā)展

c、世界各地旅游資訊

（4）商界、文化界知名人會聯(lián)誼

（5）中外名片鑒賞室

3、中醫(yī)中藥館

內(nèi)設(shè)（1）醫(yī)療保住室

內(nèi)容：A、傳統(tǒng)中藥治療室

B、營養(yǎng)保健顧問

C、針灸治療

（2）藥浴推拿室

內(nèi)容：A、藥物浸浴

B、專業(yè)醫(yī)師推拿

文化藝術(shù)會所開發(fā)模型演示

現(xiàn)以翰林會--廣州市首座文化藝術(shù)會所為例，透視會所體現(xiàn)精神享受的的開發(fā)模型。

傳統(tǒng)的會所在多年的發(fā)展過程中形成了一個模式，是一個集健身、購物、飲食、娛樂于功能為一體的場所，它只能滿足居民的物質(zhì)需求，而翰林會在滿足人們物質(zhì)需求的同時，更注重精神的享受、它滿足了人們對高雅生活的新的追求、除傳統(tǒng)飲食文化、茶文化、酒文化之外，會所內(nèi)還設(shè)有名人文化藝術(shù)沙龍、企業(yè)家協(xié)會、藝術(shù)品鑒賞中心等。邀請社會名流和政界要人、學(xué)術(shù)界、經(jīng)濟企業(yè)界名人力。八成為名譽成員。定期召開研討會、酒會等。為各界成功人士與文化藝術(shù)名人提供一個匯聚交流的高雅場所。并旨在弘揚中華文化，促進國內(nèi)外經(jīng)濟、科技成果交流、合作與發(fā)展。為居者創(chuàng)造一個豪華舒適的文化家園，這是傳統(tǒng)的會所所不能比擬的。

傳統(tǒng)的會所因為是小區(qū)項目的配套設(shè)施，因而其建設(shè)費用無疑是羊毛出在羊身上。而翰林會是市政府為了發(fā)展文化事業(yè)所支持創(chuàng)建的文化傳播基地，并與翰林閣有機地融合起來，形成一種天然的配套。這種結(jié)合既滿足了文化傳播事業(yè)的需要，同時又最大限度地滿足了居戶的生活需求、這是其他任何開定項目所不能比擬的。

C、藥物蒸氣桑拿

（3）藥物成份鑒證室

青少年藝術(shù)文化培訓(xùn)沖心

1、青少年智力啟蒙中心

內(nèi)設(shè)：（1）琴藝輔導(dǎo)（與星海音樂學(xué)院合作，提供優(yōu)良師資

（2）舞蹈練習(xí)（與演藝學(xué)校合作，提供優(yōu)良師資）

（3）書畫臨?。ㄍㄟ^對文化界的關(guān)系，提供優(yōu)良師資）

（4）奧林匹克智力開發(fā)

內(nèi)容：A、青少年語文水平培養(yǎng)

B、青少年數(shù)理化知識培養(yǎng)

C、青少年高科技知識培養(yǎng)

D、青少年外語水平輔導(dǎo)

E、青少年文化內(nèi)涵提高

人電腦聯(lián)網(wǎng)圖書館

內(nèi)設(shè)：（1）閱讀室

內(nèi)容：A、世界名著

B、中國文學(xué)巨著

C、世界百科全書

D、兒童智力開發(fā)?？?/p>

（2）電腦網(wǎng)吧

內(nèi)容：A、因特爾互聯(lián)網(wǎng)

B、電腦程序編程

C、電腦常識學(xué)習(xí)（由專業(yè)人員輔導(dǎo)）

D、電腦講座（如電腦在生活中的應(yīng)用）

3、家教中心上門輔導(dǎo)

中西飲食文化

1、嶺南特色美食館

內(nèi)設(shè)：（1）嶺南風(fēng)味食街

內(nèi)容：A、嶺南特色粥類品嘗

B、嶺南特色糕點

C、嶺南特色早、夜茶市

（2）宴會廳及廂房

內(nèi)容：A、喜宴布置

B、大型雞尾酒會布置

C、卡接OK房功能

D、廂房附設(shè)名菜區(qū)

2、中式茶藝館

內(nèi)設(shè)：（1）茶藝品嘗

內(nèi)容：A、潮州廳（功夫茶）

8、臺灣廳（泡沫珍珠茶，泡沫茶、花茶）

c、傳統(tǒng)名茶廳（鐵觀音、參茶及各類名茶）

D、與榮藝師傅正面接觸，互交茶藝心得

（2）棋牌娛樂室

內(nèi)容：A、圍棋

B、國際象棋、中國象棋

c、國際橋牌

D、俄羅斯輪盤

E、超級大贏家

（3）西式咖啡酒廊

內(nèi)容：A、各國特色咖啡文化

B、提供商務(wù)套餐與西方套餐

C、各式純釀、烈酒、紅酒即場調(diào)試

D、啤酒文化共嘗室

（三五知已舉杯暢飲之場所）

嶺南盆栽，花卉文化

1、盆栽文化

內(nèi)設(shè)：（1）假魚池

（2）盆栽修剪

（3）庭園綠化

2、花卉文化

內(nèi)設(shè)：（1）插花展覽

（2）名花共賞

3、電話送衣服務(wù)

4、娛樂配套內(nèi)容

（1）桌球室

（2）壁球室

（3）飛縹室

（4）L童游樂中心g

要點D：市場推廣突破

市場推廣最主要的手段--廣告，是最能體現(xiàn)社區(qū)文化品味理念）的一個環(huán)節(jié)。

當(dāng)今，整個世界的經(jīng)濟形態(tài)正由工業(yè)經(jīng)濟向知識經(jīng)濟邁進。任太平的知識經(jīng)濟社會里，居住建筑需要真正意義上的文化內(nèi)涵和精神特質(zhì)。房產(chǎn)交換不僅提供了生存空間，更重要的是提供了一種文化環(huán)境，這和環(huán)境中滲透著哲學(xué)、倫理、傳統(tǒng)方面的生活理想以及區(qū)域意識與風(fēng)情方面的審美觀。而這一點也與未來知識型消費的需求層次升級--文化層次提升相符。房產(chǎn)廣告中文化因素的注入已成為一種必然的時代趨潮。

第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)”文化牌“實戰(zhàn)示范

示范A：商家怎樣才能流

在娛樂經(jīng)濟時代，商家成功的關(guān)鍵在于能否成功地結(jié)合娛樂。沃爾夫在其著作（娛樂經(jīng)濟》中，特為走向”娛樂化“的企業(yè)提供了幾件”殺手锏“。

--勇于冒險。娛樂業(yè)的生存法則，就是”各領(lǐng)片刻風(fēng)騷“。消費者上天看好某一種新產(chǎn)品，但可能很快覺得它不再新鮮或者又去擁抱他認(rèn)為更好的產(chǎn)品。當(dāng)娛樂因素成為企業(yè)競爭的一部分時，企業(yè)必須對于風(fēng)險有足夠的估計并勇于承擔(dān)。

--創(chuàng)立強大的品牌。消費浪潮的短暫與突變，反襯出品牌資產(chǎn)的重要性。創(chuàng)立成功的品牌并沒有什么固定的模式，但是品牌所暗含的理念卻是完整而且具有永恒魅力的。這里需要特別指出的是，未來的品牌越能抓住人們的心理與情感層次的需求，就越能深入人心。

--多角化經(jīng)營。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等，隱藏著產(chǎn)業(yè)擴充的無限潛力。幾乎每一家著名品牌企業(yè)都實行多角化經(jīng)營。娛樂經(jīng)濟的跨行業(yè)性質(zhì)以及消費浪潮的多變性更使得”娛樂化“企業(yè)必須走多角化經(jīng)營之路。這里企業(yè)尊要注意的是，必須將品牌的”個性特征“同消費者的自我形象定位結(jié)合起來，企業(yè)必須明確，不管實行什么樣的多角化策略，維持品牌”個性“是第一目標(biāo)。

--合作創(chuàng)造財富。企業(yè)在推動”娛樂化“服務(wù)時，策略聯(lián)盟是行之有效的重要策略之一。因為企業(yè)在實行多角化經(jīng)營的過程中，對于別的領(lǐng)域的經(jīng)營之道未必熟悉，這就要求企業(yè)必須同新領(lǐng)域的聯(lián)合企業(yè)開展合作，這將使得企業(yè)在快速擴展新領(lǐng)域的同時，也有效地節(jié)省了大量資源。未來的娛樂經(jīng)濟集多種功能、服務(wù)于一身，企業(yè)的合作能力將成為核心競爭力之一。

--創(chuàng)新是生存之本。沃爾夫指出，娛樂化的概念甚至可以包括產(chǎn)品或者服務(wù)的便利性。但是無論怎樣，持續(xù)的創(chuàng)新和搶得先機對于”娛樂化“企業(yè)是至關(guān)重要的。它們?nèi)绻幌氡粚κ謸艨澹仨毑粩嗟亻_發(fā)出新的產(chǎn)品或服務(wù)，并且要時刻抓住新生代矚目的焦點。只有這樣，才能建立高價值而且令競爭對手無法仿制和套用的品牌資產(chǎn)。娛樂經(jīng)濟時代的跟風(fēng)企業(yè)，獲利空間將會很有限。

--掌握有創(chuàng)新辦的人力資源。在娛樂化趨勢中，人將是一項很重要的資源和資產(chǎn)，幻想則是最有價值的商品。

利用文化作房產(chǎn)廣告的兩大優(yōu)勢

1、有助于傳遞差別優(yōu)勢

房產(chǎn)廣告創(chuàng)造中的雷同現(xiàn)象非常嚴(yán)重，在眾多模式化的宣傳中，脫穎而出形成差別優(yōu)勢已成為房產(chǎn)公司的一致追求。文化因素的注入正適應(yīng)了這一要求，并能為其獲取、保持這一競爭優(yōu)勢。

廣告中注入豐富的文化內(nèi)涵，可以使房產(chǎn)的使用價值區(qū)別于競爭對手，并能提高其附加值。例如：廈門滕王閣房地產(chǎn)公司發(fā)布了很多公益類型的廣告，如愛惜自然資源為主題的”樹木十年，毀木一刻“、”多一些植被，少一些傷害“；以弘揚雷鋒精神為主題的”雷鋒精神，代代輝煌“及打擊腐敗為主題的”鎖住你是當(dāng)然的了“等，從而在廈門房地產(chǎn)界樹立了很高的聲望，并贏得了消費者的關(guān)注與信任。

可見，文化因素在傳遞差別信息，構(gòu)筑差別優(yōu)勢方面將大有作為。

2、有助于實現(xiàn)與消費者的溝通

美國心理學(xué)家馬斯洛把人們的需求分為五個層次，依次是生理、安全、社交、尊敬、自我實現(xiàn)的需要。在知識經(jīng)濟初見端倪并迅速發(fā)展的大背景下，物質(zhì)生活日漸豐富，人們需求的文化趨向性日益明顯，從而推動了。心理需求的層次升級，即生理需求文化、安全保障文化、社交情感文化、自尊名譽文化、理想抱負(fù)文化，而且需求層次越高，文化的需求就越高，文化氛圍的內(nèi)涵要求越高，即現(xiàn)代人是追求文化滿足的人。因此，房屋作為商品，不僅僅是滿足人們基本的居住的生理需要，更重要的是要滿足個性化審美觀的文化要求。

”文化搭臺，經(jīng)濟唱戲“的”在商言文“的廣告形式，可以利用文化獨特的親和力，把具有相同文化底蘊與文化追求的人們聚集在一起，并取得價值觀的認(rèn)同，從而達(dá)成有效的溝通，建立起房產(chǎn)公司與消費者的親密關(guān)系。

如何利用這些優(yōu)勢呢？以東河花園為例，從以下三個方面入手：

1、注重吸收中國傳統(tǒng)風(fēng)水術(shù)中的科學(xué)精華

風(fēng)水術(shù)作為綜合性、系統(tǒng)性很強的古代建筑規(guī)劃理論，越來越受到普通百姓乃至專家學(xué)者的重視。東河花園正是從風(fēng)水術(shù)的精華人手，尋找訴求點，突出本宗房產(chǎn)的優(yōu)勢。如”采光“篇，緊扣”內(nèi)外通透“這一訴求點，說明東河花園”屋內(nèi)蕩漾著悠悠的清風(fēng)，日日有陽光造訪，夜夜有月光輕灑“。無論通風(fēng)亦或采光條件極佳，這與風(fēng)水術(shù)中關(guān)于吉宅的標(biāo)準(zhǔn)之”清風(fēng)徐來，陽光暖照“相符。

2、遵循中國古代建筑的空間格局，并闡釋了無錫的地方特色

中國古代建筑在空間環(huán)境的整體處理上，在大規(guī)模建筑群的布局上以及人文景觀與自然景觀結(jié)合方面都總結(jié)了大量的經(jīng)驗，并有實物為證。東河花園在”空間“篇中著力渲染其建筑格局中的”疏密得當(dāng)“，注意”高層、多層、低層高密度建筑的鱗次櫛比“；在”建筑“篇中，結(jié)合江南水鄉(xiāng)的建筑風(fēng)格，推出”樓頂?shù)牟Ｎ蓓敗斑@一頗具地方特色的無錫建筑；在”房型“ 篇中，以大面積的實墻結(jié)構(gòu)來訴求，構(gòu)建了與外界隔絕的”外實內(nèi)靜“的空間，讓現(xiàn)代人仿效古人得以享受生活。

3、遵循環(huán)境美學(xué)，建筑美學(xué)的審美觀

中國古代建筑極其注重審美，這可以從目前眾多已開辟為旅游景點的古代建筑群落看出。東河花園善于發(fā)掘建筑史上的審美主題，在”環(huán)境“篇里，刻畫了充滿詩情畫意的環(huán)境，推出空間藝術(shù)精品--東河花園；在”樓型“篇中，則著力描寫疏密得當(dāng)?shù)目臻g組合，展示祝黨流動美以及音樂般的韻律美；”建筑“篇更是把無錫民居的不尚華飾、簡潔洗練的樸實淡雅之美刻畫得淋漓盡致。

碧桂園要出產(chǎn)自己的名特優(yōu)月餅了

連續(xù)五年在中秋節(jié)生產(chǎn)著自己的月餅，連續(xù)五年將各種方方圓圓印有”碧桂圓“字樣的講盒放進業(yè)主的購物袋，連續(xù)五年看著業(yè)主們的探親訪友途中將月餅一路歡歡喜喜的送出，碧桂圓的管理們常常感慨萬千：業(yè)主們已將碧桂因當(dāng)作了自己的家鄉(xiāng)。小小一盒月餅，雖說是佳節(jié)里親朋間禮輕情重的真情流露，在由衷熱愛著碧桂園生活的人們心中，它何嘗不是碧桂圓”家鄉(xiāng)“的一種特產(chǎn)，帶著主人們對這個家國油然而出的熱愛，被贈向了五湖四海。當(dāng)然，若能做得更好，讓業(yè)主們在奉贈之際更多些爽心的自豪，不是更好嗎？

今年中秋，他們可以多一點欣慰了。經(jīng)歷著每個節(jié)假日涌涌而來的人潮沖擊，目睹著”家鄉(xiāng)“在這一波未平一波又起的潮來潮去中逆發(fā)的鄉(xiāng)情濃厚，他們終于下定了決心，斥巨資建立碧枝園月餅廠，且不遠(yuǎn)萬里從機械制造技術(shù)最為發(fā)達(dá)的國家之一瑞典購進了最為先進的旋轉(zhuǎn)式烤餅爐及其配套設(shè)備，準(zhǔn)備精工細(xì)作，匠心出品，于世紀(jì)末的中秋給”家鄉(xiāng)“的人們送上最為圓融的祝福。

月餅的定價也很實惠，由于主要是針對區(qū)內(nèi)業(yè)主需求制作，每盒僅售48元，若購買幾十盒以上的，還有多種優(yōu)惠。說到這里，也許你要問了：誰會買這么多？那當(dāng)然是碧桂圓的業(yè)主啦！作為”成功人士的家國“，區(qū)內(nèi)的不少業(yè)主們都是集團總裁或公司老板，大多職員上百千、朋友遍天下，而傳統(tǒng)節(jié)目，越有特色的物品越受人歡迎，”家鄉(xiāng)“產(chǎn)的月餅當(dāng)然不容錯過。而鄰里街坊的，若搭單聯(lián)合購買，既可享口福，又有折頭拿，也很有”著數(shù)“啊！

”要做就做最好的！“碧枝園這一頗有淵源的作風(fēng)顯然也影響著月餅廠。

另外，該系列廣告在形式上浸透著文化氣息，圖案是卷起的古書，畫面以簡筆速寫的形式勾畫房產(chǎn)外觀，色彩以黑、灰色為主，古樸美觀；文雜部分采用隸書體，典雅而又有內(nèi)涵。整個系列廣告的文化氣氛流動生輝。

示范B：讓社區(qū)活動體現(xiàn)社區(qū)文化舉辦有社會特色的社會活動，對于在社區(qū)乃至社會上宣傳社區(qū)文化都有著巨大的作用，這對該社區(qū)接下來的開發(fā)和樹立發(fā)展商的形象了起著不可忽略的作用。碧枝園生產(chǎn)自己的名特優(yōu)月餅的案例無疑是一個成功的推廣社區(qū)文化的活動。

第3操作環(huán)節(jié)：成功項目實戰(zhàn)過程演示

步驟A：開發(fā)思路和項目定位

在面臨困境的情況下，開發(fā)商基本上樹立了明確的開發(fā)理念：要么不做，要做就要做出特色、做出品味，如此才能在樓市競爭中致勝。碧云天的開發(fā)商星彥投資發(fā)展有限公司也不例外。具體而言，其開發(fā)思路體現(xiàn)在以下方面：

項目選址：

碧云天位于梅林西路與北環(huán)大道交匯處，北側(cè)為水庫、荔枝林以及深圳市最大的微利房住宅區(qū)梅林一村，這一大型社區(qū)的規(guī)模效應(yīng)日益彰顯。西南側(cè)過人行天橋為天健花園、萬科城市花園以及山姆會員店等，交通、環(huán)境和社區(qū)規(guī)模方面均屬上乘之地。

目標(biāo)客戶：

碧云天將目標(biāo)客戶定位為收入中等以上的一次或二次置業(yè)人士，以白領(lǐng)階層為主，不刻意追求外銷和港人置業(yè)。其目的只有一個：為深圳入營造一個真切的家。

戶型設(shè)定：

有一房一廳、二房一廳和二廳、三房二廳、四房二廳、五房三廳和復(fù)式，共450套住宅，但以中等戶型的三房和二房為主。二房面積58.9-92.9平方米，三房面積95.8-118.6平方米。在戶型較多的情況下設(shè)定主力戶型，這便避免了客戶產(chǎn)生”魚目混珠“的嫌疑。

樓宇檔次：

定位為中等偏上，交樓不帶裝修，但配套高檔。下盲目走”豪宅“之路，明確了精品樓盤平民化的特色。

價格水平：

在梅林一村片區(qū)走中等偏上價格之路，均價保持在5400余元/㎡左右。既切合樓宇自身素質(zhì)，又能為市場接受。

文化品位：

鎖定嶺南建筑風(fēng)格，創(chuàng)造亮麗、清新、高雅的格調(diào)，營造濃厚的鄉(xiāng)土文化氣息。因為深圳是一個移民城市，所以要讓遠(yuǎn)方而來的游子們產(chǎn)生扎根于斯的感覺。目的只有一個：讓人們把碧云天當(dāng)做真正的家。

步驟B：項目的具體安排

有了理念，思路和定位，接下去是把它做出來。碧云天從外到內(nèi)是怎樣鋪排的呢？

樓盤的名稱：有特色的樓金應(yīng)該配以有特色的名稱，這不是”大廈“、”花園“、”苑“、”園“等名稱能輕易做到的?！北淘铺臁罢婵芍^獨辟蹊徑，它來自北宋政治家、大學(xué)者范仲淹的《蘇幕遮》一詞：”碧云天，黃葉地，秋色連波，波上寒煙翠┄┄“盡管在政府機關(guān)進行名稱登記時小遇麻煩，但人們都對這一名稱叫好?？吹竭@一名稱，人們會聯(lián)想起一片碧藍(lán)的天空，產(chǎn)生寧靜、舒適、雅逸的感覺。該小區(qū)為三面圍會直布局，”碧“字樓（4棟），”云“字樓（3棟）、”天“字樓（4棟）各當(dāng)一面。

外觀形象和建筑風(fēng)格

碧云天建筑格局上吸收了嶺南建筑的隨意性和通透性的風(fēng)格，既有嶺南統(tǒng)客家民居的影子，又結(jié)合了現(xiàn)代建筑風(fēng)格，這種風(fēng)格適應(yīng)深圳這個亞熱帶風(fēng)情的城市。從當(dāng)代著名畫家關(guān)山月的作品中，更可欣賞到色調(diào)清新、素雅而簡潔的嶺南風(fēng)格。這一流派建筑風(fēng)格的特點是：多坡檐、屋頂、立柱，且錯落有致，色調(diào)清新。具體到碧云天。

首先，它由11棟9－16層帶電梯小高層組合而成，由于樓宇高低疏密有別，因而顯得高低錯落有致、而且前后靈活穿插。

其次，立柱設(shè)計和波檐處理。豎書”碧云天“的立柱指向北環(huán)大道，它和屋頂破檐遙相呼應(yīng)，頓然顯得輕靈別致，潔靜高遠(yuǎn)和通透爽朗。

第三，月白色的外墻、藍(lán)灰色的屋頂，再襯以淺藍(lán)色的高級中空隔音玻璃，這使碧云天顯得清新淡雅、格調(diào)含蓄而高雅?？傮w而言，其外觀引人入勝，在深圳幾乎是獨一無二的。當(dāng)對流不息的人洗車流經(jīng)過這一道亮麗的風(fēng)景時，人們心中將會發(fā)出怎樣的感嘆！

內(nèi)部小區(qū)規(guī)劃：

在三面圍合建筑中，設(shè)有中心花園，面積達(dá)400加平方米左右，有綠樹、花架、矮墻、流水等。小區(qū)內(nèi)設(shè)地下停車庫，實現(xiàn)了嚴(yán)格的入車分流。而一層裙樓用途多多，有住宅、商鋪、架空層、會所等。碧云天的雅士會所面積達(dá)60o平方米，設(shè)有多項服務(wù)內(nèi)容，如咖啡吧、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房等。

小區(qū)管理：

發(fā)展商聘請中海物業(yè)管理公司作”管家“，以中海的品牌，無疑會給買家以信心。而該樓盤在智能化方商，亦達(dá)到相當(dāng)高的水準(zhǔn)，如設(shè)有紅外監(jiān)控系統(tǒng)、緊急報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。住戶門富不設(shè)防盜網(wǎng)，整個小區(qū)實行安全美觀的封閉式管理。

步驟C：市場推廣和銷售推進

市場推廣，以客戶為尊

碧云天于98年3月開工，9月18日公開發(fā)售，到12月份將有部分樓棟封頂，到明年春節(jié)前工程全部封頂。99年6月30日入伙。在這一書署下，碧云天進行著市場推廣工作。

9月17日打出”搬來了許多新鄰居“的廣告，宣布18日開始公開發(fā)售。同月24日打出廣告：”讓孩子的眼光更遼遠(yuǎn)“、”歡迎生活專家鑒賞“。9月29日在特區(qū)報上打出了整版廣告，主題是：”回家看看“。其懷舊的色調(diào)，勾起人們對童年的回憶，對家的向往。9月份的廣告較為頻密、力度較大，主題表現(xiàn)在”家“上，這呼應(yīng)了碧云天的開發(fā)思路。銷售上，十分注意與”客人“情感的溝通和交流。

10月 1日至5日期間，時值國慶、中秋兩節(jié)，碧云天不失時機地進行了促銷活動。對碧荔花園的業(yè)主（也算是發(fā)展商的老客戶）派選月餅、水果等，并對買碧云天的客戶贈送往返機票。進入 10月下旬，跟隨市場大勢，實行了”首期一成“的付款方式。在10月下旬和11月上旬的廣告中，把訴求重點轉(zhuǎn)移到付款方式等方面，當(dāng)然也沒有放棄”家“的營造。

10月27日-31日參加了國展中心的1998深圳房地產(chǎn)交易會。展位沒有鋪排得大紅大綠，而是一如既住地保持著亮麗、淡雅的風(fēng)已展銷期間，對首10名買家送1年物業(yè)管理兼、一部電話初裝費。展銷期間成20余套。

發(fā)展商深知”酒香也怕巷子深“，因此廣告預(yù)算投入較大，目前主要在深圳特區(qū)報上作廣告。在做廣告宣傳的同時，十分注意樹立良好的品牌形象。在12月圣誕節(jié)和99元旦期間，發(fā)展商又加大宣傳力度，從單一的報紙廣告走向報紙雜志、電視事全方位出擊。

第4操作環(huán)節(jié)：繪制文化地圖

日漸模糊的文化地圖

一般說來，文化地圖是由意識形態(tài)、價值觀念、偶像認(rèn)同以及經(jīng)典文本的持續(xù)表達(dá)構(gòu)成的，它是統(tǒng)治我們意識的觀念形態(tài)。按照曼海姆的說法，他把”意識形態(tài)“視為另一種新興階級的意識形式，也就是”烏托邦"。每個人都將宿命般地受其一種意識形式的教化。

房地產(chǎn)文化地圖，也可以說成是業(yè)生對其的的認(rèn)同是意識形態(tài)、教化和接盤價值延伸的必然結(jié)果。通過樓盤內(nèi)在品質(zhì)的形式傳達(dá)不同時期的建筑文化取向和生活目標(biāo)特別是在高文化法的業(yè)主中、偶像樓盤具有意想不到的巨大魅力、它構(gòu)建成一個威力無比的神話，以神奇的速度在其它購房者中流傳和再敘

經(jīng)典房地產(chǎn)文化，是人類共同擁有的文化遺產(chǎn)、它無言地守護著人類對理想住宅的共同追求和價值目標(biāo)。在文化地圖上，它為人們指示著終極性的目標(biāo)。它的持續(xù)表達(dá)．培育著人的文化信念，寓示著歷史二現(xiàn)實的聯(lián)系。經(jīng)典房地產(chǎn)文化，總是同人性、崇高、理想、正義等聯(lián)系在一起。

上述內(nèi)容，構(gòu)成了文化地圖的文化主題房地產(chǎn)項目開發(fā)模式不同標(biāo)示，它為我們指示著方位、讓我們在日常生活中能及時找到意義世界，有明確的方問感。但是，文化地圖的有效性并不是恒定不變的。它必須不斷地進行繪制，做出必要的修訂。

漢克約翰遜說：

文化是短期目標(biāo)和長期遠(yuǎn)見之間的差別。營銷的含義是使每一個顧客喜愛

你們的公司、你們的產(chǎn)品和你們的服務(wù)。

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第三篇：十個最值得借鑒的中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式

第四篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

第五篇：文化地產(chǎn)開發(fā)模式

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