第一篇：營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題法律研究

摘 要 通過介紹不同類型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式和經(jīng)營模式，對于營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)和種類分別進行重點闡釋，并結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)有的已開發(fā)成型的項目案例對養(yǎng)老地產(chǎn)的用地問題加以法律分析，最終得出三個營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地低風險發(fā)展方向。關鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 國有出讓土地 劃撥土地 集體建設用地。

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老的社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)主題相結(jié)合的商品，一般也稱作老年住宅，它是老年化商品經(jīng)濟時代的產(chǎn)物。隨著社會老年人口的增多和經(jīng)濟水平的發(fā)展，使得養(yǎng)老地產(chǎn)這種獨特的房地產(chǎn)產(chǎn)品日益成為人們關注的焦點?，F(xiàn)階段中國房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司等民營資本大量注入養(yǎng)老地產(chǎn)領域的開發(fā)建設，而其中對于企業(yè)前期資金投入影響最為重大的、決定養(yǎng)老地產(chǎn)項目商業(yè)模式和融資前景的因素就是養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式。

（一）公營非營利性養(yǎng)老機構(gòu)。

公建公營養(yǎng)老院規(guī)模相對較小，基本在 2 萬平方米以下，絕大多數(shù)位于城市中心區(qū)，依托成熟地段的商業(yè)、醫(yī)療配套，以小規(guī)模開發(fā)及政府適當財政補助。

（二）公建民營非營利性養(yǎng)老機構(gòu)。

公建民營養(yǎng)老院規(guī)模也控制在 2 萬平方米以下，絕大多數(shù)位于市中心，一般沒有自身的大型配套，依賴市中心的商業(yè)及醫(yī)療設施。主要表現(xiàn)為承租政府的樓宇物業(yè)，經(jīng)營養(yǎng)老機構(gòu)。

（三）民建民營非營利性養(yǎng)老機構(gòu)。

民建民營的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)主要分為兩類：家庭式養(yǎng)老機構(gòu)和老年公寓式養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

（四）民建民營營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

民建民營的營利性養(yǎng)老地產(chǎn)也分為兩大類：單一養(yǎng)老主題的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目和結(jié)合住宅等開發(fā)的組團式養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。

（一）銷售模式。

擁有產(chǎn)權的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利模式接近普通住宅開發(fā)，以銷售收入為主要資金回籠渠道。

（二）租賃模式。

1.銷售長期使用權模式。

在項目存在不能進行產(chǎn)權銷售的實際條件下，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調(diào)整使用權人。2.會員制模式。

根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習慣和置業(yè)慣性，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓。3.押金模式。

繳納一定金額的押金后，每月支付一定比例的護理費用。押金分月償還或到期償還。這類盈利模式與租賃經(jīng)營類似，但押金的設置在項目運營前期形成了大額資金的流入，有利于緩解租賃經(jīng)營的高昂開發(fā)成本和財務成本。4.設施使用費模式。

在不涉及產(chǎn)權的情況下，繳納一定金額的設施使用費獲得入住資格，金額不高，對消費者會產(chǎn)生心理障礙，也無法緩解資金壓力，因此這種形式目前逐漸被會員制所替代。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)法律分析。

（一）非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)劃撥土地或者集體建設用地。

運用前三類開發(fā)方式開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，屬于以政府為主要推動力量完成的公益性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)，在用地性質(zhì)上一般采用劃撥土地或者集體建設用地。雖然老年住區(qū)的建筑用途是住宅類別，但非營利性的老年住區(qū)從性質(zhì)上具有福利性和公益性，應當屬于公共管理與公共服務用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

（二）營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)出讓土地、劃撥土地或者集體建設用地。

營利性養(yǎng)老地產(chǎn)主要指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方式的第四種，由大型地產(chǎn)公司、保險公司等民間資本為主導開發(fā)的以盈利為根本目的的養(yǎng)老機構(gòu)。

根據(jù)公益性所占比例的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)也存在差異。1.完全市場行為。

此類型養(yǎng)老地產(chǎn)以中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓居多，經(jīng)營方式上沒有限制。土地性質(zhì)是國有出讓土地。但在用地性質(zhì)上出現(xiàn)了混亂?，F(xiàn)有大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的用地性質(zhì)有商業(yè)用地、住宅用地和綜合用地三大類。由于用地性質(zhì)的不同，導致養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營出現(xiàn)了諸多問題：

（1）住宅性質(zhì)的用地問題：以北京太陽城為例，在其開發(fā)過程中，資金的融資難度是制約其快速盈利的主要障礙，政府認為其是住宅開發(fā)項目，沒有任何政策扶持；銀行認為其是養(yǎng)老項目，沒有成熟的項目運營現(xiàn)金流，無法測算收益，存在風險，無法對其提供貸款。導致太陽城只能通過自有資金，分組團開發(fā)，10 年時間才達成盈利。

（2）商業(yè)和綜合用地性質(zhì)的用地問題：商業(yè)用地和綜合用地的使用年限分別為 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物權法》第 149 條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。所以可見對于商業(yè)用地和綜合類用地使用年限屆滿后的自動續(xù)期問題法律規(guī)定模糊。另外一個不利因素是商業(yè)用地和綜合類用地的日常生活成本很高，水電費等均按照工商業(yè)計價，變相抬高了老年人的生活成本。2.準市場的行為。

此類型可類比公租房，具有一定的公益性，如果單純采用國有土地出讓的方式獲得土地勢必會抬高養(yǎng)老地產(chǎn)的價格，使得公益性無法得到保障。針對此類養(yǎng)老地產(chǎn)，可以采用協(xié)議出讓、劃撥土地和使用集體建設用地等多種方式。在經(jīng)營模式上，由于不具有完全產(chǎn)權，只能以出租的方式獲得收益。

（1）協(xié)議出讓方式。土地價格相對低廉，但這類土地開發(fā)的項目絕大多數(shù)無完整物業(yè)產(chǎn)權，因此物業(yè)不能對外出售，只能依靠收取會費、銷售長期租賃權等形式獲得項目收入，存在資金回收政策風險大、市場接受程度低等情況。

上海親和源在開發(fā)初始得到了上海南匯區(qū)政府提供的 50 年產(chǎn)權的公建配套用地，土地獲得方式是協(xié)議出讓，用地性質(zhì)是工業(yè)用地，產(chǎn)權 50 年?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（2003）第十六條規(guī)定以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

上海親和源為了規(guī)避因拿地方式導致的對于房產(chǎn)銷售的限制而采取了本文在經(jīng)營模式中論述的會員制模式。但由于產(chǎn)權歸親和源開發(fā)商所有，所以當開發(fā)商資不抵債時，根據(jù)最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法&若干問題的解釋》第 66條關于抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力的規(guī)定，銀行有權根據(jù)已辦理登記的不動產(chǎn)抵押權拍賣親和源的土地和建筑設施。所以，上海親和源的會員制模式實質(zhì)上是一種單方面出售房屋使用權的行為，具有相當?shù)姆娠L險。（2）劃撥用地方式。此類型土地的獲得方式為設置為非營利性養(yǎng)老機構(gòu)后取得社會福利用地。劃撥用地沒有土地成本，但政府對其局限非常大，包括在產(chǎn)品設計和項目運營方式。且項目無法進行商業(yè)化操作，外部資金無法進入，內(nèi)部資金無法退出。

杭州金色年華老年公寓項目是民營公助的典型代表。先期只支付了政府拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，后期為了銷售物業(yè)長期租賃權，向政府補交土地出讓金，但也只獲得大產(chǎn)權證，無法進行銷售。這是因為國土資源部、監(jiān)察部《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定，用于房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，如需改變劃撥土地的用途，必須由政府依法收購或者收回土地使用權后采用招標拍賣掛牌的方式供應和確定開發(fā)單位。

（3）集體建設用地。在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

頤福居·尊長園地塊原為集體建設用地，被廣州頤德投資管理有限公司租賃改造為養(yǎng)老地產(chǎn)項目。由于一般入住者沒有產(chǎn)權，所以其購買的只是使用權。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

四、基于法律角度的養(yǎng)老地產(chǎn)用地低風險發(fā)展方向。

（一）政府推出的養(yǎng)老地產(chǎn)專用地。

2013 年 2 月，一宗規(guī)劃性質(zhì)為 r2 二類居住用地、c53 休療養(yǎng)用地的經(jīng)營性地塊成交。該地塊是首宗規(guī)劃為居住、休療養(yǎng)性質(zhì)的地塊，它以招標形式出讓，略低于同期該區(qū)域成交的另一宗居住旅游用地。

2013 年 4 月初，北京（樓盤）市國土局公布了 2013 年度國有建設用地供應計劃。首次單列養(yǎng)老設施用地計劃指標，今年的養(yǎng)老設施用地為 100 公頃。除北京制定的首份養(yǎng)老地產(chǎn)用地計劃外，其他城市如上海（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、成都等地也提出預留養(yǎng)老用地的相關計劃。

以上信息均說明政府在加快養(yǎng)老地產(chǎn)的用地規(guī)劃進程，而營利性養(yǎng)老地產(chǎn)的用地風險最低最有保障的就是獲得政府推出的養(yǎng)老地產(chǎn)專用地。

（二）原有住宅改造。

在上文的分析中可得出通過劃撥、協(xié)議方式獲得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，無法完成市場化操作。所以在土地獲取途徑上，走市場化渠道是更為明智的選擇。但完全的市場化道路必將導致開發(fā)成本大幅增高，壓縮了利潤空間，所以可以選擇借鑒國外的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式對現(xiàn)有的樓房進行改造，使之適合老年人的居住，用最小的成本獲得開發(fā)養(yǎng)老住宅的功能和效用。

（三）尋找合適的商業(yè)用地，售后回租。

這一用地開發(fā)模式是借鑒酒店式公寓的經(jīng)營管理模式。由于完全的市場化道路導致開發(fā)成本大幅過高，增加了營利性老年地產(chǎn)的投資風險，而老人多超過 60 周歲，無法進行銀行貸款，所以筆者建議采用售后回租的方式進行前期投資風險規(guī)避。商業(yè)用地不會受到當下限購政策的影響，不會因為房屋所有權和使用權分離而導致所有者無房可住。而所謂的合適的商業(yè)用地是指要考慮到老年人對于醫(yī)療、環(huán)境、交通等特殊需要，這是有別于一般酒店式公寓的地方。

參考文獻：

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第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)研究探討

遠景設計研究院

養(yǎng)老地產(chǎn)研究探討

隨著我國人口老齡化問題地日趨嚴重，養(yǎng)老地產(chǎn)既是我國養(yǎng)老保障體系的重要組成部分之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)當前轉(zhuǎn)型和追求可持續(xù)發(fā)展而進行市場細分的結(jié)果。養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合的產(chǎn)物，針對目標客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務綜合性產(chǎn)品。只有具有完善配套設施的老年住宅才能被稱為老年地產(chǎn)，如醫(yī)療康復中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等。

1、養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定，現(xiàn)在業(yè)界尚無明確地界定。根據(jù)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的概念，不難看出養(yǎng)老地產(chǎn)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。其設計核心在于適合老齡化人口的設計。設計內(nèi)容包含了日常起居、餐飲服務、文體活動、醫(yī)療、護理、康復等一系列適合老年人的服務。

2、催生養(yǎng)老地產(chǎn)的因素

人口老齡化日益嚴峻，目前70歲以上的老人，這部分人群出生在19世紀40年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。根據(jù)人口普查顯示，當現(xiàn)在的壯年人口，這部分人群出生在19世紀60、70年代，多為三到五兄妹，但是他們的孩子都是獨生子女計劃生育政策間出生，當他們步入老年以后，人口老齡化將會達到一個峰值，預計時間為2020年左右。

隨著城鄉(xiāng)空巢家庭劇增，青壯年都外出打工，留下孤獨的老年人，我們把這種現(xiàn)象叫做空巢期?？粘驳睦先艘坏┯信渑既ナ?，則整個家庭進入鰥寡期。空巢期與鰥寡期對老年人來說是生活中容易發(fā)生困難的兩個重要階段。

3、與普通住宅同異性分析

本文由：遠景設計研究院整理提供（專注古建筑設計、景觀設計、農(nóng)業(yè)規(guī)劃、旅游規(guī)劃）

住宅元素的不可或缺性——因為住宅地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都是設計出來供人居住的建筑，所以他們都具有居住的要素。動靜分區(qū)要合理，符合起居要求；流線布置也要合理，盡量讓訪客和家里人的流線不交叉；符合日照、天然采光、自然通風。

消費群體的專一性——住宅地產(chǎn)適用于所有人群，而養(yǎng)老地產(chǎn)只為60及其以上的老人服務。

建筑設計的特殊性——住宅樓、活動樓、用餐樓、醫(yī)護樓、配套設施、交通路線等均需要符合老年人的生理和心理特征。

無障礙設計——住宅地產(chǎn)，我們一般只在大堂、小區(qū)花園等公共部分需要注意符合無障礙設計；養(yǎng)老地產(chǎn)，基本上所有建筑都需要考慮到無障礙設計?？紤]到以上種種特性，我們一般又稱養(yǎng)老地產(chǎn)為“銀色住宅”、“夕陽住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)地發(fā)展模式

普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人照顧，生活自理有困難，大部分會被社會機構(gòu)動員住進養(yǎng)老院。

普通型老年公寓：是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。采用了居家養(yǎng)老和社區(qū)服務相結(jié)合的模式。

醫(yī)護型養(yǎng)老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如癱瘓、；癌癥等，自動申請住進醫(yī)護型養(yǎng)老。此類養(yǎng)老機構(gòu)重在醫(yī)療保健體系的加強，配備了完善的看病、醫(yī)療、康復一條龍服務。

養(yǎng)老社區(qū)：外表看起來和普通住宅小區(qū)大同小異，但是入住的都是老年人。

5、實例解析

臺灣老年公寓：臺灣老年公寓是異地養(yǎng)老、養(yǎng)生、療休、度假的綜合性服務機構(gòu)，是適合老年人居住的公寓。

日本醫(yī)護型養(yǎng)老院：日本老年人居住和相關服務設施齊全，全面涵蓋了各類老年人的需求。其中值得一提的是小規(guī)模多功能服務站中，配備有上面服務、日托管理、短期居住和長期居住等老年人基本服務功能，面向所有老齡化人口。美國CCRC養(yǎng)老社區(qū)：CCRC（continuing retirement community），其中午意思為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。美國CCRC社區(qū)采取自費模式，依照老年人與其簽訂契約的內(nèi)容，提供各種形態(tài)的住屋、住民的服務和健康服務。雖然CCRC居住老人入住護理之家，所花費的醫(yī)師照顧費用遠高于傳統(tǒng)社區(qū)，但其在門診上的花費，卻比傳統(tǒng)社區(qū)的老人低很多。

6、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)地開發(fā)模式

CCRC社區(qū)：即居住護理之家，對應產(chǎn)品有住院照顧、護理之家照顧、機構(gòu)式照顧。

異地養(yǎng)老：即旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老，對應產(chǎn)品有候鳥養(yǎng)老、度假養(yǎng)老基地。

居家養(yǎng)老：即專業(yè)化的養(yǎng)老護理員、志愿者隊伍，對應產(chǎn)品有老人公寓、日托護理中心、護工上門服務。

7、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功要素分析

項目選址：環(huán)境良好、交通便捷、場地周邊活動安全、生活氣息濃郁；

規(guī)劃設計：應該從老年人生理和心理特點觸發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等多方面需求；

單體設計：單體設計應該以別墅、聯(lián)排、多層為主，考慮到老年人活動不便這一特點，在比較高的樓層中都應當設置擔架電梯；

色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，切忌過于死氣沉沉；不同服務分區(qū)采用不同色彩，便于各種活動需求的老年人辨識；

戶型設計：保證有良好的日照、天然采光、自然通風，為老年人提供一個天然的健康生活環(huán)境；

室內(nèi)設計：在墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇、色彩設計、門窗把手選擇、電器照明設計、上下水設計等各種方面均應體現(xiàn)出對老年人的人文關懷。

結(jié)束語：隨著中國目前的社會迅速步入老齡化社會，養(yǎng)老地產(chǎn)必將會成為下一個房地產(chǎn)領域的經(jīng)濟增長點之一。這一具有巨大消費群體的地產(chǎn)模式，將應運而生，并且逐步達到其高峰期，隨著老齡化社會地加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)也逐漸成為能緩解適齡工作人群家庭負擔的房地產(chǎn)開發(fā)模式。老齡化社會的來臨，在給社會發(fā)展帶來了諸多不利因素的同時，也帶來了巨大的挑戰(zhàn)和機遇，孕育著潛力無窮的巨大的消費市場。遠景設計研究院在進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)設計時借鑒臺灣、日本、美國等國的一些成功經(jīng)驗，并根據(jù)我國國情，合理調(diào)整建筑開發(fā)模式，形成適宜本土的養(yǎng)老地產(chǎn)。

第三篇：養(yǎng)老問題研究

內(nèi)容提要

隨著人口老齡化程度的不斷提高，我國老年人口數(shù)量日益龐大，養(yǎng)老問題日益突出，并逐漸成為當今社會關注的熱點之一。同時，農(nóng)村進城務工人員日益增多，農(nóng)村家庭結(jié)構(gòu)日益小型化，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，留在農(nóng)村空巢老人越來越多，他們行動不便，缺乏照顧，其中很多生活水平低，生活狀況差，精神生活貧乏，養(yǎng)老得不到保障。另外，伴隨改革開放而來的思想觀念的變化，尤其是現(xiàn)代人對孝道的淡薄，也對傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式造成沖擊，如何解決農(nóng)村空巢老人這個老齡化特殊群體的養(yǎng)老問題成為當前我們要解決的重要問題。文章通過文獻分析農(nóng)村空巢老人的養(yǎng)老狀況，對當下的四種養(yǎng)老模式進行了簡單闡述，指出了現(xiàn)在空巢老人在養(yǎng)老中存在的問題，并嘗試性地提出了自己對空巢老人養(yǎng)老的一些建議，為開展有針對性的農(nóng)村老齡工作提供參考依據(jù)。

【關鍵詞】 空巢老人 養(yǎng)老狀況 養(yǎng)老模式

一、引言

根據(jù)1987年60歲以上老年人口抽樣調(diào)查資料，在60歲及以上的老年人家庭中，空巢家庭比例占16.7%(這里空巢家庭統(tǒng)計口徑上包括單身戶，一對夫妻以及獨身與其他非親屬合住戶)，到1990年第四次人口普查時，老年空巢家庭占老年人居住家庭戶的20%，2000年這個比例上升到了26%。1根據(jù)第五次全國人口普查結(jié)果顯示，我國有65歲及其以上老年空巢家庭1561．64萬戶，占65歲及其以上有老年人家庭戶的22．83％；生活在空巢家庭中的老年人2339．73萬人，占65歲及其以上老年人口的26．51％。其中，老年空巢家庭戶1117．90萬戶，占老年空巢家庭戶總數(shù)的71．58％，農(nóng)村空巢家庭老人1632．90萬人，占空巢老人的69．79％2。空巢老人的增多造成了很多社會問題。2008年，一則新聞將空巢老人引向了公眾的視野：福建省莆田市沿海邊防所破獲針對空巢老人的以叫賣特效藥、丟包詐騙、入室盜竊等各類案件70多起，涉案金額100多萬元。在莆田市忠門鎮(zhèn)一鄉(xiāng)村，幾名竊賊竄進一棟豪宅吃喝拉撒長達半月，看守房屋的空巢老人由于行動不便，竟沒有發(fā)覺自家早有“來客”造訪。3空巢老人的養(yǎng)老問題越來越引起社會的關注。

通過上面的數(shù)據(jù)和新聞，我們發(fā)現(xiàn)，八十年代以來，伴隨著人口老齡化速度加快、家庭結(jié)構(gòu)日益小型化以及大批農(nóng)民工進城務工，我國空巢老人的數(shù)目逐年增加，其中農(nóng)村中的空巢老人占了大多數(shù)，他們大多數(shù)生活水平低，生活狀況差，得不到很好的照顧，并且由于機體的結(jié)構(gòu)和生理功能退化等原因，他們有時也會面臨居家安全問題，給社會治安造成困擾。為此筆者決定探究一下中國農(nóng)村空巢老人的養(yǎng)老狀況?？粘怖先说酿B(yǎng)老狀況主要涉及經(jīng)濟狀況、日常生活的照料和精神慰藉等方面。下面筆者以文獻綜述的方式探究一下空巢老人的養(yǎng)老現(xiàn)狀。

二、文獻綜述

國家統(tǒng)計局人口與就業(yè)統(tǒng)計司編：《1990年人口普查數(shù)據(jù)專題論文集》，中國統(tǒng)計出版社，1996。

轉(zhuǎn)引自中安教育網(wǎng)：《固鎮(zhèn)調(diào)查：農(nóng)村空巢老人的生存狀況——基于安徽省固鎮(zhèn)縣三村的調(diào)查與思考》，2008年2月25日

http://edu.anhuinews.com/systern/2008/02/25/001955816.shtml。21 3 轉(zhuǎn)引自莆田新聞網(wǎng)：《莆田沿海鄉(xiāng)村空巢老人狀況 除了孤獨還有安全問題》陳建平孫衛(wèi)鋒 2010年10月15日 http://。

所謂“空巢家庭”一般指沒有子女或者雖然有子女，但子女長大成人后離開老年人另立門戶，剩下老年人獨自居住的純老年人家庭。

穆光宗4認為，空巢家庭有以下兩種類型：一類是（無子女在身邊的）純空巢家庭，包括單身空巢家庭和配偶空巢家庭；另一類是（子女不在身邊但其他親屬或家政人員）在身邊的類空巢家庭。

（一）對空巢老人現(xiàn)狀研究

1．經(jīng)濟狀況.(1)農(nóng)村空巢老人人均收入低，收入主要靠自己勞動所得，收入來源單一，生活質(zhì)量低于農(nóng)村人口的平均生活水平。以蘇州市為例，南京大學的陳建蘭在《經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)農(nóng)村空巢老人養(yǎng)老問題實證研究——以蘇州農(nóng)村為例》里調(diào)查，2007年，蘇州市農(nóng)村空巢老人家庭人均收入為5084 元，僅為蘇州農(nóng)村人均純收入水平的一半（49.4%），低于江蘇農(nóng)民人均純收入水平。陳玉光在《農(nóng)村“空巢家庭”老人面臨的困境及其改善》中以湖南省為例也有類似論述。有學者研究得出結(jié)論,農(nóng)村空巢老人家庭生活質(zhì)量不僅低于農(nóng)村人口的平均水平,也低于傳統(tǒng)同子女一起生活的老人5。

(2)大多數(shù)農(nóng)村空巢老人醫(yī)療無保障6，醫(yī)療保健費用支出多，醫(yī)療負擔重。陳星宇根據(jù)2008年在廈門農(nóng)村地區(qū)獲得的抽樣調(diào)查資料顯示，認為費用過高而不去看病的空巢老人高達48.1%?？床黄鸩〕蔀檗r(nóng)村空巢老人所面臨的普遍問題。

2． 日常生活的照料.(1)日常生活照料缺位現(xiàn)象日益增多。由于農(nóng)村醫(yī)療看護體系的極為不健全，社會化照料資源的極度缺乏7，以及子女的離巢，使得農(nóng)村空巢老人生活照料基本處于真空狀態(tài)中，他們的日常生活照料只能依靠自己，一旦發(fā)生突發(fā)情況，他們的生命安全就會受到很大的威脅。

(2)“啃老”在農(nóng)村并不是個別現(xiàn)象，不少空巢老人還要承擔外出務工子女交給自己照管的孫子、孫女的生活和教育費用，從而使這些老人的生活更加拮據(jù)。

3．精神慰藉.農(nóng)村“空巢家庭”老人普遍缺乏心理、精神慰藉。對此，陳玉光、鄢木秀和龔文君等人都有論述，陳玉光指出，子女的離巢會使老人產(chǎn)生孤苦自憐的情緒，穆光宗:《家庭空巢化過程中的養(yǎng)老》，載《南方人口》，2002年第1期。

姚引妹：《經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)農(nóng)村空巢老人的養(yǎng)老問題-以浙江農(nóng)村為例》，載《人口研究》，2006年 第6期。

6黃潤龍：《我國空巢老人家庭狀態(tài)》，載《人口與經(jīng)濟》，2005年第2期。7鄢木秀：《農(nóng)村空巢家庭的養(yǎng)老危機及其化解》，載《凱里學院學報》，2008年4月 第26卷 第2期。54

即所謂的“空巢綜合癥”。鄢木秀也說，農(nóng)村針對于老人的娛樂休閑設施極為貧乏，空巢老人既不能像城鎮(zhèn)空巢老人一樣享受休閑娛樂，又不能像非空巢老人一樣享受家庭的溫暖生活，因此他們很有孤獨感9。

通過上述文獻，我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村空巢老人的養(yǎng)老存在著嚴重的問題，急需社會各界力量獻計獻策，為此筆者又對農(nóng)村空巢老人養(yǎng)老問題的解決進行了文獻整理。

8（二）對“空巢”老人養(yǎng)老問題的對策研究

隨著人口老齡化形勢的日趨嚴峻, 傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化, 家庭養(yǎng)老壓力越來越大。為了應對人口老齡化挑戰(zhàn), 迫切要求建立一個可持續(xù)的養(yǎng)老保障體系, 于是很多學者提出了社區(qū)照顧的模式。例如，張秀萍提出應該建立“居家養(yǎng)老, 社區(qū)服務”的模式10。還有一些學者則從不同的層次提出建議, 將各部分相結(jié)合形成照顧體系。如: 李愛芹認為“空巢”老人的社會支持體系應該以老年人自助互助為原則, 以家庭支助為基礎, 以社區(qū)服務為依托, 以國家和政府的法規(guī)、政策為保障11。肖結(jié)紅也提出應該促進傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變, 建立有家庭、親屬、鄰里、居委會和單位四大資源構(gòu)成的社會系統(tǒng)12。何蕓和李建權則從法制的角度出發(fā), 認為只有盡快建立一部系統(tǒng)完善的養(yǎng)老法, 規(guī)范養(yǎng)老行為, 才能切實維護老人權益, 有效解決養(yǎng)老問題13。

但是筆者發(fā)現(xiàn)，上述提出的解決空巢老人問題的方法既空且泛，沒有具體的措施，只有大政綱領，主要著眼于宏觀的養(yǎng)老模式的選擇，而沒有考慮到一些農(nóng)村的具體實際情況，因此，操作實施起來頗有難度。為此，筆者在對我們現(xiàn)行農(nóng)村養(yǎng)老模式進行簡單介紹之后，將針對農(nóng)村空巢老人養(yǎng)老問題提一些具體的建議和對策。

三、我們農(nóng)村現(xiàn)行養(yǎng)老模式的簡單介紹

當下，在我國農(nóng)村養(yǎng)老模式主要有四種，分別是家庭養(yǎng)老模式、集體養(yǎng)老 陳玉光:《農(nóng)村“空巢家庭”老人面臨的困境及其改善》，載《經(jīng)濟決策分析》，2009年 第1期。鄢木秀：《農(nóng)村空巢家庭的養(yǎng)老危機及其化解》，載《凱里學院學報》，2008年4月第26卷第2期。10張秀萍 柳中權 趙維良：《建立“空巢”老人社區(qū)生活支持體系的研究》，載《東北大學學報:社會科學版》，2006年第6期。

11李愛芹：《城市空巢老人的生活狀況與社會支持實證研究———以徐州市為個案》，載《社會調(diào)查》, 2007 年第3期。肖結(jié)紅：《空巢老人問題探析》，載《巢湖學院學報》，2006年第8卷第5期。13何蕓 李建權：《家庭結(jié)構(gòu)變遷對養(yǎng)老模式的影響》，載《社會工作:學術版》，2007 年第一期。98

模式、社會養(yǎng)老模式和自養(yǎng)模式。四種模式各有優(yōu)缺點，現(xiàn)簡單介紹如下。

（一）家庭養(yǎng)老模式

家庭養(yǎng)老也稱代際贍養(yǎng)，是建立在傳統(tǒng)孝道倫理觀念上，以血緣和親情為基礎的養(yǎng)老模式。主要表現(xiàn)為子女對年老的父母提供經(jīng)濟支持、生活照料以及精神的慰藉。儒家“孝”文化在中國有幾千年的歷史，贍養(yǎng)父母也已成為每個中華兒女的自主意識和內(nèi)在責任，養(yǎng)兒防老在傳統(tǒng)觀念中的地位自然舉足輕重。所以在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低、其它養(yǎng)老模式的條件尚未完全具備的情況下，家庭養(yǎng)老具有難以取代的優(yōu)越性，但是由于農(nóng)村中土地保障功能的弱化,人口老齡化、家庭小型化及人口流動等社會經(jīng)濟因素的變遷,家庭養(yǎng)老功能日益弱化。而且，在西方人們普遍認為，養(yǎng)老是社會的責任，如果由家庭來承擔養(yǎng)老的責任，會阻礙勞動力的流動，不利于資源的合理配置，從長遠來看，增加了勞動力流動的成本，不利于經(jīng)濟的長遠發(fā)展。對于空巢老人來說，由于子女離巢，因此單純的家庭養(yǎng)老模式在日常生活的照料和精神慰藉方面不能已滿足老人的需求。

（二）集體養(yǎng)老模式

集體養(yǎng)老又稱社區(qū)養(yǎng)老，是指集體經(jīng)濟實力比較雄厚的鄉(xiāng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織對一定的區(qū)域范圍內(nèi)的老年人進行贍養(yǎng)的一種養(yǎng)老模式。集體養(yǎng)老主要包括分散型和集中型兩種形式。其中，前者以五保制度為主，通過發(fā)放養(yǎng)老金的形式對老人進行贍養(yǎng)，供養(yǎng)對象居住在家；而后者以養(yǎng)老院制度為主，通過提供養(yǎng)老場所、養(yǎng)老服務等形式對老人進行贍養(yǎng)，供養(yǎng)對象則居住在敬老院。作為介于家庭養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老之間的一種過渡形式，集體養(yǎng)老借助家庭以外的社會力量實現(xiàn)對老年人的贍養(yǎng)存在其自身優(yōu)點。首先，老年人入住養(yǎng)老院或敬老院，集中供養(yǎng)，集中居住，由養(yǎng)老院提供日常生活照料等多方面的養(yǎng)老服務，不僅可以在一定程度上緩解子女的負擔，還可以避免因生活習慣等問題而引發(fā)老人與子女的沖突。其次，這種養(yǎng)老方式可在一定程度上將家庭的養(yǎng)老風險分散，實現(xiàn)集體成員養(yǎng)老資源的共濟和共享，在一定范圍內(nèi)使得風險得到化解。但是，在當前的經(jīng)濟條件下，在農(nóng)村，敬老院基本上普及不了，即使普及了，老人在傳統(tǒng)觀念的影響下，也很少會選擇入住。

（三）社會養(yǎng)老模式

社會養(yǎng)老是指在較大的區(qū)域范圍內(nèi)，依靠全社會成員或者某些經(jīng)濟實體的力量實現(xiàn)養(yǎng)老責任共擔的養(yǎng)老保障機制。廣義的社會養(yǎng)老是指包括商業(yè)養(yǎng)老保險在內(nèi)的社會養(yǎng)老保障；狹義的社會養(yǎng)老就是指社會養(yǎng)老保險，其興辦主體是國家，保障對象為全體社會成員，其目的時為了保障社會成員的基本生活水平，實現(xiàn)社會公平。社會養(yǎng)老作為養(yǎng)老模式的高級形式，其優(yōu)越性顯而易見。一是社會養(yǎng)老通過國家制度的安排，有助于保障農(nóng)村老年人的基本生活，解決農(nóng)村老年人養(yǎng)老的后顧之憂；二是在提高老年人的生活水平與質(zhì)量同時，也可以緩解由于養(yǎng)老資金支付責任導致的家庭矛盾；三是有助于減輕農(nóng)民“養(yǎng)兒防老”的思想，從而有利于計劃生育政策的貫徹執(zhí)行。社會養(yǎng)老模式是當前面臨家庭養(yǎng)老模式的一種重要補充形式。但是我國從1991年在有條件的地方開始農(nóng)村養(yǎng)老保險第一次試點工作，第一次在農(nóng)村建立養(yǎng)老保險的努力基本是失敗的，失敗的原因主要有兩個方面：(1)農(nóng)村養(yǎng)老保險制度脫離實際?，F(xiàn)行的制度沒有充分考慮農(nóng)村地區(qū)差異和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡之事實。幾乎是用一個模式、一種制度來解決全國各類、各層次的農(nóng)民養(yǎng)老問題顯然不符合我國農(nóng)村實際。(2)制度設計有缺陷。一是繳費方式問題,完全依靠個人繳費,缺乏財政投入和政策傾斜。由于我國農(nóng)民收入還不高,勞動收入除了支付再生產(chǎn)的費用和日常消費外,能夠真正用來積累的剩余收入很有限,積累額不高就難以保障老年時的基本生活。二是基金管理和運營問題,基金管理一般以縣級管理為主,管理手段落后,沒有統(tǒng)一的、先進的計算機軟件系統(tǒng)。當?shù)卣蛑鞴懿块T挪用現(xiàn)象曾經(jīng)出現(xiàn);如有的為了追求高額利潤,投放在非銀行機構(gòu),不是按國家規(guī)定存入銀行或購買國債,造成基金無法收回。三是機構(gòu)人員問題,機構(gòu)不統(tǒng)一,特別是縣、鄉(xiāng)兩級,很多地方根本就沒有機構(gòu)人員;有的地方機構(gòu)人員又沒有工作經(jīng)費,靠挪用基金維持。四是政府的責任不明確,政府在政策制定、承辦管理、機構(gòu)人員、基金增殖等方面應該承擔什么責任沒有明確。14

2009年年6月24日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署開展新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險試點。會議決定，2009年在全國10％的縣（市、區(qū)）開展新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險試點。新農(nóng)保吸收了第一次農(nóng)保試點的經(jīng)驗教訓，采用三種模式，分別是基礎養(yǎng)老金和個人賬戶模式、個人賬戶和社會統(tǒng)籌相結(jié)合模式以及完全個人賬戶模式。與第一次試點相比，新農(nóng)保具有如下改進：

一是對農(nóng)民投保進行政府補貼。二是確定最低繳費標準和繳費年限，解決保障水平的問題。多數(shù)地方以養(yǎng)老金領取標準不低于當年農(nóng)村最低生活保障標準為依據(jù)，測算確定最低繳費標準，提供了保障水平，實現(xiàn)保障老年人基本生活的目標要求。三是通過統(tǒng)籌賬戶、財政轉(zhuǎn)移支付等制度，建立領取標準調(diào)整機制，解決領取標準固定不變的問題。養(yǎng)老待遇水平根據(jù)經(jīng)濟增長、農(nóng)村最低生活保障 謝慧娟 李桂平:《 農(nóng)村“空巢老人”的養(yǎng)老困境及對策 》，載《邵陽學院學報（社會科學版）》，2006年10月 第5卷 第5期。1

4標準調(diào)整和農(nóng)村居民基本生活費用價格指數(shù)的變動情況適時進行調(diào)整。四是農(nóng)?；鸺{入財政專戶管理，解決基金的安全運營問題。新農(nóng)保制度將農(nóng)保基金納入財政專戶實行收支兩條線管理。審計和勞動保障等部門按各自職能負責監(jiān)督和收繳、發(fā)放工作。五是農(nóng)保經(jīng)辦機構(gòu)經(jīng)費納入財政預算，解決經(jīng)費來源問題。新型農(nóng)保制度將管理人員工資和辦公經(jīng)費納入財政預算，同時不再從保費收入和基金運營中提取經(jīng)費，保障了經(jīng)辦機構(gòu)的經(jīng)費需求。15

（四）個人自養(yǎng)模式

自養(yǎng)模式，顧名思義，就是老年人不依靠外力自己養(yǎng)自己。但是在我國的農(nóng)村，自養(yǎng)的老年人中，自愿自養(yǎng)的其實并不多，很多都是“被自養(yǎng)”，是實在沒有辦法才這樣做的。而且，作者認為，鼓勵老年人的自養(yǎng)實際上是政府不負責任的表現(xiàn)，老年人體弱多病，本就需要照顧，如果你還去鼓勵他不顧自己身體健康去給社會創(chuàng)造財富，這既推卸了政府的責任，又剝削了老年人的勞動力，對老年人的健康造成損害，剝奪了老年人頤養(yǎng)天年的權利。而且，自養(yǎng)的農(nóng)村老年人與建立了養(yǎng)老保險的城鎮(zhèn)老年人相比較，我們就發(fā)現(xiàn)這明顯有違于社會的公平與和諧。

綜合觀察以上四種養(yǎng)老模式，改革開放以來，我國家庭養(yǎng)老功能日趨減弱，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老面臨嚴峻挑戰(zhàn)；集體養(yǎng)老模式主要取決于集體經(jīng)濟實力，不具有普及性；社會養(yǎng)老受農(nóng)村發(fā)展水平制約，覆蓋面窄、保障水平低、對農(nóng)民沒有什么吸引力；自我養(yǎng)老也面臨很大的收入不確定性，難以化解農(nóng)村空巢老人生活中各種意外風險。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，農(nóng)村空巢老人的養(yǎng)老問題將從隱性轉(zhuǎn)為顯性，為此筆者提出了自己的建議。

四、針對“空巢家庭”養(yǎng)老的幾點對策

（一）積極探討和制定針對養(yǎng)老家庭的鼓勵性政策。

既然為了達到限制人口增長速度,控制人口規(guī)模的計劃生育目的,我們可以制定針對獨生子女家庭的各種優(yōu)惠性鼓勵政策,那么,我們?yōu)槭裁床豢梢詫狆B(yǎng)老人的家庭也制定一些相應的優(yōu)惠性獎勵政策呢? 筆者認為,鼓勵贍養(yǎng)老人的優(yōu)惠政策與倡導少生優(yōu)生的計劃生育政策一樣,也是我國人口政策不可缺少的一個 15 王進:《完善我國農(nóng)村新型社會養(yǎng)老保險制度探討》，載《中國勞動(京)》2009年11期第28～33頁。

組成部分。因此,在農(nóng)村，對于贍養(yǎng)老人的家庭，政府可以根據(jù)老人的數(shù)量及老人的年齡,對家庭其他人的土地(包括“責任田”)提供一定的政府補貼，可以是實物的補貼，例如化肥、農(nóng)藥，也可以是現(xiàn)金補貼。這樣采用經(jīng)濟杠桿進行調(diào)節(jié)，一部分由于各種原因不愿意和老人住在一起的家庭就會選擇和老人住在一起，從而達到照顧老人的目的，這樣就可以解決一部分空巢老人的養(yǎng)老問題。而那些本來就有老人的家庭也會因此受益，對于贍養(yǎng)老人更加積極。

(二)將傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式法律化。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)的孝道觀念日益淡薄，家庭養(yǎng)老模式日益弱化。因此家庭養(yǎng)老由倫理走向法制勢在必行。國家可以立法來鞏固家庭養(yǎng)老的地位，明確規(guī)定贍養(yǎng)人的范圍和贍養(yǎng)的內(nèi)容?？梢酝ㄟ^簽訂家庭養(yǎng)老協(xié)議書,來強化家庭養(yǎng)老。針對農(nóng)村家庭養(yǎng)老通過子女與老人簽訂贍養(yǎng)協(xié)議書的形式,把子女對老人應盡的經(jīng)濟供養(yǎng),乃至生活扶助和精神慰藉的義務明確規(guī)定下來,并經(jīng)過司法公正使之具有法律效力,以便于監(jiān)督和執(zhí)行,從而遏制子女間扯皮、互相推委的現(xiàn)象。這樣,對農(nóng)村“空巢老人”的晚年生活能起到重要作用。

(三)加快推進農(nóng)村社會養(yǎng)老保險，逐步實現(xiàn)農(nóng)村養(yǎng)老的社會化。

社會化的養(yǎng)老方式是與現(xiàn)代化社會相適應的、能有效地分散風險的制度。目前我國農(nóng)村老人養(yǎng)老還在很大程度上依賴于家庭贍養(yǎng)，而子女的外出務工往往并不能帶來良好的經(jīng)濟援助，很多反而持續(xù)“啃老”,這就意味著留守的空巢老人如果單純依賴家庭養(yǎng)老則有著比較大的風險和不可預見性。但是在養(yǎng)老保險的建立過程中，政府一定要發(fā)揮主導作用，給予要老保險以足夠的財政支持。在西方國家中，不管是在福利國家的英國，瑞典，還是在保險制度國家的德國和美國，政府都是養(yǎng)老制度得以實施和發(fā)展的關鍵。所以，我國政府在出臺政策的同時，一定要有財政的支持，否則，所有的措施都會變成無源之水，無本之木。

我國農(nóng)村養(yǎng)老保險在全國試推行以來，盡管目前很多都遇到不少困難，在實際運行中出現(xiàn)了偏差、遇到了挑戰(zhàn)，但只要在總結(jié)經(jīng)驗教訓、結(jié)合農(nóng)村實際情況的基礎上加以不斷調(diào)整和完善，農(nóng)村的空巢家庭老人就逐漸能從其中受益。尤其是2009年的第二次試點，雖然試點時間還短，但是由于吸收了以前的經(jīng)驗教訓，因此取得了不錯的成績，這也是我國政府解決農(nóng)村養(yǎng)老問題的積極嘗試。

(四)積極探索多渠道的空巢老年人生活照料模式。

隨著年齡的增長，老年人的生理功能逐漸衰退，但由于子女不在身邊，老年人很可能會出現(xiàn)各種意外。在這種新形勢下，我們發(fā)現(xiàn)：傳統(tǒng)的子女照顧老年人 的家庭模式已經(jīng)無法滿足新的“空巢家庭”的需要，這時就需要與之相應的配套措施的出臺。說“遠親不如近鄰”，老年人的子女由于求學、工作等原因不在身邊，這就需要鄰里在日常生活中對老年人多一點關注。如果老年人經(jīng)濟富裕，可以采用“有償關照”的模式，對于經(jīng)常幫助自己的鄰里給予經(jīng)濟上的補償；而對于經(jīng)濟上不允許的老年人，他們可以在去世之后，把自己的宅基地轉(zhuǎn)移給這些真心照顧自己的近鄰，實行這種“代償關照”的模式。

(五)豐富農(nóng)村老年人的精神生活。

根據(jù)就地、小型、分散的原則，組織廣大老年人因人制宜地開展娛樂、健身、讀報、看電視等有益于老年人身心健康的活動。一是創(chuàng)建老年活動中心。設置電視、聊天、健身、棋牌等多種活動項目，組織老年人學習政治時事，開展各種趣味性文化娛樂活動，吸引空巢老人融入其中，參與社會活動，消除孤獨寂寞感，鍛煉體魄。二是成立老年文體組織。各村都要成立老年人協(xié)會，政府和村集體在財力、物力、場地上給予支持。組織廣大老年人參加麻將、橋牌，書法等各種文體活動，豐富老年人生活，鍛煉老年人體魄。村里可以經(jīng)常組織開展小型文體比賽，促進群眾性老年文化體育活動的開展，豐富他們的晚年生活，使他們做到老有所學、老有所好、老有所樂。

（六）推進農(nóng)村新型合作醫(yī)療，降低農(nóng)村空巢老人的看病費用。

國家應將農(nóng)村合作醫(yī)療納入到農(nóng)村社會保障體系之中去，在互助互濟的前提下，政府對參加合作醫(yī)療的農(nóng)民提供一定的醫(yī)療補償，防止農(nóng)民因病致貧，改善其健康狀況，這點對于缺乏照顧的空巢老人尤為重要和緊迫。在農(nóng)村新型合作醫(yī)療中，政府需要提高醫(yī)療保險對空巢老人的報銷比例，相應的政府財政對此作出差額補貼。同時，隨著經(jīng)濟的的發(fā)展，逐步加大資金的投入，并吸引企業(yè)和慈善機構(gòu)進行捐助。

五、結(jié)語

如何把握住新時期的挑戰(zhàn)與機遇，調(diào)動社會各方面資源為我國農(nóng)村空巢老人安度晚年創(chuàng)造條件，如何以解決農(nóng)村空巢老人養(yǎng)老問題為切入點加強整個農(nóng)村的社會保障制度建設，是我國當前社會保障工作的重要問題。只有處理好這些問題才能有效維護社會的穩(wěn)定與和諧，促進我國城鎮(zhèn)化與現(xiàn)代化的健康全面發(fā)展。

由于各種主客觀條件的限制，本研究也不可避免有其局限性。一方面是純文

獻的方法對于研究所帶來的弊端，使得文章缺乏有力的數(shù)據(jù)說明自己的觀點；另一方面，由于知識結(jié)構(gòu)和理論水平的局限，筆者所查閱得文獻均為國內(nèi)文獻，對國外的研究成果很少涉及，再加上可借鑒的現(xiàn)成經(jīng)驗不是很多，因此所提的建議能否適應當前我國農(nóng)村的現(xiàn)狀，還有待于實踐的檢驗。

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第四篇：營利性與非營利養(yǎng)老機構(gòu)

非營利性養(yǎng)老福利機構(gòu)，就是不以盈利為目的的養(yǎng)老機構(gòu)。是指享受國家一定數(shù)額的經(jīng)濟補助、主要為既不是救助型養(yǎng)老機構(gòu)的服務對象，也無力支付市場型養(yǎng)老機構(gòu)服務的普通老年群體（例如低保老人等群體）提供服務的社會養(yǎng)老服務機構(gòu)。其包含起居生活、文化娛樂、醫(yī)療保健等多項服務設施。

盈利性養(yǎng)老機構(gòu)：私營性質(zhì)、或私營股份制養(yǎng)老院，沒有國家財政和民政部門的補貼，以追求經(jīng)濟效益為目的的養(yǎng)老機構(gòu)。

非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與營利性養(yǎng)老院區(qū)分： 1土地上：

非營利性，養(yǎng)老專用土地使用權50年，產(chǎn)權不可分割，不可以出售，不得改變規(guī)劃確定土地用途。

盈利性，商業(yè)或住宅用地土地使用權40到70年，產(chǎn)權可以分割出售。

2注冊：

非營利性：民政局，民辦非企業(yè)。營利性：工商局注冊，民政局審批。3稅收：

非營利性：減免營業(yè)稅等，同時免征有關行政事業(yè)性費用。營利性：減免營業(yè)稅，減半有關行政事業(yè)性費用。4收費：

非營利性：實行政府指導價管理。營利性：實行市場調(diào)價管理。第二，國家的待遇跟補助

非營利性：一次性建設投資補貼最高25000元每床，運營補貼最高500每床每月。

營利性：無補貼

《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35號）

三、政策措施

（三）完善稅費優(yōu)惠政策。落實好國家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)護服務免征營業(yè)稅，對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，對符合條件的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對企事業(yè)單位、社會團體和個人向非營利性養(yǎng)老機構(gòu)的捐贈，符合相關規(guī)定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規(guī)定比例扣除。各地對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設要免征有關行政事業(yè)性收費，對營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設要減半征收有關行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老機構(gòu)提供養(yǎng)老服務也要適當減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老機構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老機構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。制定和完善支持民間資本投資養(yǎng)老服務業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。

注意營利性與非營性區(qū)分2

1、營業(yè)稅：對養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)護服務免征營業(yè)稅。（沒有強調(diào)非營利性，所以，營利性，非營利性均可免。營業(yè)稅條例第八條：托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機構(gòu)提供的養(yǎng)育服務、婚姻介紹、殯葬服務等，免營業(yè)稅。也沒有非營利性提法。）

2、企業(yè)所得稅：對符合條件的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。（必須是非營利機構(gòu)。(1)財稅[2014]13號、財稅[2009]123號非營利性組織機構(gòu)免稅資格認定九條件。(2)財稅[2009]122號，非營利組織的下列收入為免稅收入： a.接受其他單位或者個人捐贈的收入：b.除《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第七條規(guī)定的財政撥款以外的其他政府補助收入，但不包括因政府購買服務取得的收入：c.按照省級以上民政、財政部門規(guī)定收取的會費； d.不征稅收入和免稅收入孳生的銀行存款利息收入： e.財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他收入。）

3、房產(chǎn)稅土地使用稅：對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（必須是非營利性）

4、捐贈扣除：企事業(yè)單位、社會團體和個人向非營利性養(yǎng)老機構(gòu)的捐贈，符合相關規(guī)定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規(guī)定比例扣除。（只有對非營利性的捐贈才扣除。）

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查

養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查：關鍵是服務能否令人滿意而非硬件奢華 核心提示：在陳國強看來，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項目成熟與否的標準是提供的養(yǎng)老服務是否令人滿意。建設部原副部長、中國房地產(chǎn)協(xié)會會長宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關鍵要搞好市場調(diào)查以及規(guī)劃設計，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務才能占領市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效益。”

“小區(qū)入住的幾乎都是老年人，因為這里比其他小區(qū)更適合老年人居住?！奔易”本┨柍堑蔫⒗喜f。為了減輕子女負擔，2008年琚老伯花60萬元購買了北京太陽城國際老年公寓內(nèi)的一套兩居室住房。在這里，琚老伯不用自己做飯，不用擔心就醫(yī)困難。“小區(qū)里有食堂，有醫(yī)院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區(qū)內(nèi)的醫(yī)院連接，為了方便擔架進出，小區(qū)內(nèi)安裝的電梯都是大號的?！蹦敲?，琚老伯所居住的小區(qū)為何會有食堂和醫(yī)院？這樣的小區(qū)與普通住宅小區(qū)有什么區(qū)別呢？

房地產(chǎn)商因何投資養(yǎng)老地產(chǎn)

在購買房屋之前琚老伯本打算入住養(yǎng)老院。然而，“條件好些的公立養(yǎng)老院一床難求，跟買車搖號一樣遙遙無期，容易入住的養(yǎng)老院設施又太簡單，收費也并不便宜?！?/p>

北京市民政局福利處提供的數(shù)據(jù)顯示，北京目前運營的養(yǎng)老服務機構(gòu)為406所，養(yǎng)老床位7.1萬張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬計算，平均每百名老人實際擁有的養(yǎng)老機構(gòu)床位還不到3張。

在現(xiàn)有養(yǎng)老院無法滿足養(yǎng)老需求的情況下，琚老伯選擇購房居家養(yǎng)老?！耙环矫娌辉敢馔侠圩优?，盡量給他們減輕負擔，一方面又能讓自己的生活有所保障，以后還能將房產(chǎn)再留給子女?！币虼?，具備醫(yī)院、食堂、郵局等設施的小區(qū)成為琚老伯購房的首選。

與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購買了該住宅項目的房屋，原因在于沈女士的兒子在廣州工作?！昂⒆庸ぷ鞣泵?，也舍不得讓我住養(yǎng)老院，就為我花錢購買了配套設施比較全的小區(qū)，盡管離市區(qū)遠，但小區(qū)有醫(yī)院和超市，基本能滿足我的需求?！鄙蚺扛嬖V記者。

“既非養(yǎng)老院，又比普通住宅小區(qū)適合老年人居住，這一類住宅項目是專為養(yǎng)老需求開發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)?！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強告訴中國青年報記者。在他看來，養(yǎng)老地產(chǎn)從地產(chǎn)角度看，是基于養(yǎng)老、養(yǎng)生需求的復合地產(chǎn)形態(tài)，是房地產(chǎn)產(chǎn)品細分的結(jié)果。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是何時出現(xiàn)的？又與養(yǎng)老院、敬老院有何區(qū)別呢？“養(yǎng)老地產(chǎn)是最近十年出現(xiàn)的，與城市化進程加快和老年人口增長息息相關。” 陳國強說，養(yǎng)老地產(chǎn)除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外，服務的目標人群和服務質(zhì)量也不一樣。

“過去能夠進養(yǎng)老院的主要是社會上一些沒有生活來源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進了比較好的公立養(yǎng)老機構(gòu)。而位于社會中間段的、有一定經(jīng)濟能力的老年人群不在其中。養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會化養(yǎng)老方式，將面對更多的老年人，根據(jù)他們的需求提供相應的服務?！标悋鴱娬f。

一些居住在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中的業(yè)主表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種有產(chǎn)權的商品房，只不過與大多數(shù)住宅類小區(qū)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供專門的老年物業(yè)服務，是以養(yǎng)老為主要功能的商品房。

據(jù)了解，近年來投資養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商已不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)分析人士認為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)是“潛在的市場需求”。首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略投資中心的一份市場分析報告指出，“房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到中國人口老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅?！?/p>

此外，一些地產(chǎn)開發(fā)商還表示，近年來政府對商品房的調(diào)控力度逐年加強，也是地產(chǎn)商將目光投向養(yǎng)老地產(chǎn)的原因之一?！暗禺a(chǎn)商在投資養(yǎng)老地產(chǎn)時會享受到政策優(yōu)惠。地方政府看到發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和投資養(yǎng)老地產(chǎn)是地方經(jīng)濟發(fā)展的補充，會在土地出讓和稅收方面提供優(yōu)惠，吸引企業(yè)參與投資養(yǎng)老地產(chǎn)?！标悋鴱娬f。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不盡相同

據(jù)記者了解，盡管很多地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為是“摸著石頭過河”。

“當前來看，已經(jīng)投入使用并開始盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)項目有北京太陽城和上海親和源，而這兩個項目分別代表了當前養(yǎng)老地產(chǎn)的兩種盈利模式，前者是租售結(jié)合，后者是只租不售?！标悋鴱娬f。

“太陽城的立項名稱叫作北京太陽城國際老年公寓，此項目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來建為老年人提供服務的商業(yè)設施，比如醫(yī)院、租住式老年公寓。區(qū)別是老年住宅是出售的，商業(yè)設施為非賣品，我們持有物業(yè)?！北本┨柍羌瘓F董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者。朱鳳泊所說的持有物業(yè)指的是北京太陽城銀齡公寓。作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目中的物業(yè)部分，銀鈴公寓并不出售，只用來為老年人提供租住服務。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)如何實現(xiàn)盈利的問題，陳國強認為，“在大規(guī)模社會化的養(yǎng)老管理上我們?nèi)狈?jīng)驗。盈利模式走的是租售結(jié)合，自己持有養(yǎng)老社區(qū)設施，出售住宅類產(chǎn)品回籠資金。如果沒有出售的途徑，項目的投資就難以為繼。必須通過租和售相結(jié)合的方式才能使企業(yè)資金鏈運轉(zhuǎn)。”

對此，朱鳳泊坦承，“第一桶金是老年住宅開發(fā)銷售的時候淘到的?！贝撕螅美麧欀纬钟行宛B(yǎng)老物業(yè)的建設。養(yǎng)老型物業(yè)經(jīng)營后形成經(jīng)常性收益。經(jīng)常性收益當中以養(yǎng)老公寓為主業(yè)，帶動其他產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，比如太陽城國際老年公寓內(nèi)的太陽城醫(yī)院。

從北京市朝陽區(qū)政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太陽城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費，由于兒子在外地工作，不能及時照料，還花費3000元聘請了護工，如果算上伙食費和其他一些服務費，徐老伯夫婦每月一共要開銷近6000元。此外，“入住時還交納了40萬元的保障金。”

根據(jù)全國老齡工作委員會辦公室公布的數(shù)據(jù)，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養(yǎng)老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養(yǎng)老金也無法承受昂貴的租金，“住在這里的都是退休干部和知識分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起?！毙炖喜f。

對于當前養(yǎng)老公寓收取保障金的問題，陳國強認為，“老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因為配套設施，比如醫(yī)療機構(gòu)也需要投入資金，而且建醫(yī)療機構(gòu)回籠資金的周期長，收取保障金能夠解決運營資金的問題。由此看來，要想把養(yǎng)老地產(chǎn)做到令人滿意，地產(chǎn)商本身需要具備很強的實力才行?！?/p>

而只租不售的上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用的則是會員制的盈利模式。據(jù)親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。

據(jù)記者了解，親和源有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，卡費89萬元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費分別為2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元。A卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓。B卡為“終身卡”(15年)，年費2.98萬元，卡費按照小套、中套、大套分，分別是45萬、55萬、88萬元。

上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目2008年營運至今，投入的成本還沒有完全收回。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，會員制收取的昂貴卡費無疑是在變相售房，而這種方式并不利于養(yǎng)老地產(chǎn)今后的發(fā)展。

另外，一些地產(chǎn)商在開發(fā)住宅項目時也會加入養(yǎng)老住宅的元素進行銷售。對于這種做法，業(yè)內(nèi)人士并不看好，“住宅區(qū)蓋

一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區(qū)有養(yǎng)老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養(yǎng)老問題。養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要有具備相關資質(zhì)的醫(yī)療機構(gòu)，如果沒有醫(yī)療機構(gòu)或醫(yī)療機構(gòu)未獲得資質(zhì)，充其量也只停留在養(yǎng)老地產(chǎn)概念上?！别B(yǎng)老地產(chǎn)應突出服務功能

今年7月，面向社會公開征集意見的《老年人權益保障法(修訂草案)》(以下簡稱草案)提出，“政府支持養(yǎng)老服務事業(yè)發(fā)展”，“各級政府在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持社會力量興辦養(yǎng)老服務設施?！?/p>

針對養(yǎng)老服務設施建設“用地難”問題，草案規(guī)定，“地方各級人民政府和有關部門應當按照老年人口比列及分布情況，將養(yǎng)老服務設施建設納入城鄉(xiāng)規(guī)劃。”

一些養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，草案不僅將保障老年人的合法權益，也將規(guī)范并有利于養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

“在當前的土地出讓階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項目能避開招拍掛流程，采取和地方通過協(xié)議出讓土地的方式，拿地成本會很低，導致一些地方的房地產(chǎn)開發(fā)商以投資養(yǎng)老地產(chǎn)為名進行圈地賣房?！标悋鴱娬f。

而有的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2013年北京土地招拍掛市場將推出養(yǎng)老綜合用地，以推動開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入。一些地產(chǎn)界研究者認為，養(yǎng)老地產(chǎn)盡管是商業(yè)開發(fā)，但其公益屬性也很強，為保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“不走樣”，政府部門應對參加招拍掛的企業(yè)設置一定門檻，招拍掛后的土地價格應避免過高。

為了扶持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，今年9月14日，民政部與國家開發(fā)銀行簽署了《支持社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃合作協(xié)議》。協(xié)議中說，“國家開發(fā)銀行將利用開發(fā)性金融優(yōu)勢引導社會資金加大對社會養(yǎng)老服務體系建設的投入?！?/p>

“盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和市場需求很大，但做好養(yǎng)老地產(chǎn)的關鍵在于企業(yè)的心態(tài)。”陳國強說，地產(chǎn)商在地產(chǎn)與養(yǎng)老服務之間應更突出養(yǎng)老服務功能。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅當作地產(chǎn)的一個種類，注重短期回報，就很難獲得市場認可。走長線發(fā)展的路徑，是投資商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域一個最基本的心態(tài)。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)所需的人力資源也是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。據(jù)全國老齡工作委員會公布的數(shù)據(jù)，目前我國60歲以上的老年人口近兩億。而我國護理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個護理員推算，我國大體需要養(yǎng)老護理人員1100萬人左右，但全國現(xiàn)有養(yǎng)老護理員僅30多萬人。不僅普通護理人員稀缺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來，也將抬高養(yǎng)老公寓的服務價格。

在陳國強看來，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項目成熟與否的標準是提供的養(yǎng)老服務是否令人滿意。建設部原副部長、中國房地產(chǎn)協(xié)會會長宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關鍵要搞好市場調(diào)查以及規(guī)劃設計，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務才能占領市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效益。”