第一篇：成都市養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式和盈利模式的研究

隨著人口老齡化問題的加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)將成為現(xiàn)有機構(gòu)養(yǎng)老模式的有效補充。本文以成都市為研究對象，提出構(gòu)建開發(fā)商與專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟的管理模式，以及建立租與售雙管齊下的盈利模式。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式盈利模式

一、成都市人口老齡化和養(yǎng)老模式現(xiàn)狀

我國第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，成都市60歲及以上的老年人口總數(shù)達到了202.5萬人，在全市總?cè)丝谥械谋戎爻^12.0%，這標志著成都市已經(jīng)步入老齡化社會。

受傳統(tǒng)觀念影響，成都的老年人普遍選擇以家庭成員看護為主要依托的居家養(yǎng)老。雖然居家養(yǎng)老可以較大削弱老年人的孤獨感，但隨著“4-2-1”家庭數(shù)量的增加，老年人的子女扮演著兒女和父母的雙重角色，加上缺乏專業(yè)照顧老人的能力，因此，居家養(yǎng)老模式的可持續(xù)性受到了嚴峻的挑戰(zhàn)，社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展將對填補養(yǎng)老市場的空白發(fā)揮作用。

二、成都市社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老運行現(xiàn)狀和存在的問題

市老齡辦的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2012年2月，成都共有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)202所，總床位數(shù)37320張，僅占老年人總數(shù)的1.74%。其中，國辦福利機構(gòu)31所，床位6770張，農(nóng)村敬老院129所，床位22862張；此外還有42家民辦養(yǎng)老機構(gòu)，共有床位7688張。而根據(jù)《成都市城鄉(xiāng)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，到2015年，成都養(yǎng)老服務(wù)要基本形成“9073”養(yǎng)老格局，全市養(yǎng)老床位總數(shù)將達到7.4萬張以上，與現(xiàn)在相比存在著近4萬張的缺口?！耙淮搽y求”的養(yǎng)老矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)。

結(jié)合數(shù)據(jù)，成都市養(yǎng)老機構(gòu)現(xiàn)存的問題如下：首先，民辦養(yǎng)老機構(gòu)貢獻度低。這是由于國家和地方政府對于養(yǎng)老院的開發(fā)項目缺乏配套政策支持，加上項目投資回收期長，導致民間投資人介入熱情不足。其次，養(yǎng)老院軟硬件設(shè)施設(shè)計跟普通住宅類似，不符合老年人的需求，如緊急呼救系統(tǒng)、無障礙設(shè)計等生活必備設(shè)施嚴重缺失；另外專業(yè)護理人才配備數(shù)量不足。再次，消費定位不精確，沒有考慮活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人群體的需求差異，混淆服務(wù)對象，使得養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量大打折扣。

三、成都市養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式

（一）管理模式

針對老年人不斷提高的養(yǎng)老需求，專業(yè)機構(gòu)開發(fā)和管理的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運而生。它是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。

目前，開發(fā)商直接管理和專業(yè)公司管理是國內(nèi)的主流管理模式。開發(fā)商直接管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開發(fā)商負責直接經(jīng)營管理，為業(yè)主提供直接的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。這種模式業(yè)主與開發(fā)商之間建立了直接、高效的溝通渠道，但由于開發(fā)商對后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)驗不足，業(yè)主對其服務(wù)質(zhì)量的反饋普遍較差。專業(yè)公司管理模式是指引進專業(yè)化公司進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營管理。相比而言，專業(yè)化的服務(wù)團隊工作有利于打造和建設(shè)全面、專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)體系。雖然這種模式在近年來受到主流養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的追捧，但容易出現(xiàn)專業(yè)公司對業(yè)主的消費能力調(diào)研不足，導致其服務(wù)定價明顯超過了業(yè)主的負擔能力。此外，由于缺乏專業(yè)的監(jiān)督主體，業(yè)主對專業(yè)服務(wù)的投訴和建議也無法通過給予及時反饋和處理。

基于此提出戰(zhàn)略聯(lián)盟模式運用于成都市養(yǎng)老地產(chǎn)的管理中。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理是指開發(fā)商與專業(yè)化公司建立合作關(guān)系，進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營。在合作中，開發(fā)商成立下屬公司專門負責

引入專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司，下屬公司完成對專業(yè)服務(wù)的公司的篩選后，雙方對合作事項進行商談并訂立合同。合同期滿時，根據(jù)業(yè)主的反饋意見對上一年度專業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)進行評分，經(jīng)過優(yōu)勝劣汰后確定與其續(xù)簽合同還是引入替代的合作者。這樣既可以使業(yè)主的利益得到充分的保護，同時末尾淘汰的機制也有利于優(yōu)化專業(yè)養(yǎng)老公司的服務(wù)。

（二）盈利模式

現(xiàn)有的盈利模式是在不同收費檔次下，老人自主選定檔次后按月交納對應(yīng)檔次的飲食費、基礎(chǔ)護理費、公雜費和床位費，每月繳納1500元至4000元。該方式易于操作，但由于收入來源單一，導致利潤增長點少。

在成都市養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式設(shè)計中，將銷售和出租相結(jié)合可以有效加速項目資金的回收，使開發(fā)商從銷售和出租中同時獲利，業(yè)主也可以根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟實力自由選擇買或租。第一，銷售房產(chǎn)。業(yè)主擁有房產(chǎn)的所有權(quán)后，在未來既可以享有資產(chǎn)保值增值帶來的潛在收益，也可以在臨終將房產(chǎn)過繼給子女，子女可以繼續(xù)享受完備的養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)配備。2012年，按照成都市商品住宅成交均價8511元/平方米計算，一套70平方米的房屋總價為595770元，以首付5成、貸款30年及住房公積金貸款利率4.5%計算，每月還款1509元；成都市職工月平均工資接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，財務(wù)安全邊際充足。第二，出租房產(chǎn)。租金按照同期同檔次住宅租賃價格制定，每月1200元至2000元為變動區(qū)間，每年按照通貨膨脹率小幅調(diào)整，以20年為一個完整租期，在租賃期內(nèi)承租人有權(quán)將房屋進行轉(zhuǎn)租，租賃期屆滿時，只要承租人按雙方重新商定的租金定額繳納后，續(xù)租即可生效。

參考文獻：

[1]王忠.養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式解構(gòu)[J].地產(chǎn)經(jīng)濟，2011，（2）.[2]李雪韻.淺議養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對策[J].上海房地，2010，（9）.

第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策與盈利模式

因為我們是老年住區(qū)，實際我們在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)上、微博上經(jīng)常會有很多不同的聲音，養(yǎng)老跟地產(chǎn)好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養(yǎng)老地產(chǎn)能夠盈利嗎？養(yǎng)老服務(wù)能夠盈利嗎？養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些政策支持？現(xiàn)在很多項目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報告，跟政府申請一些好的支持政策。這個PPT主要從四個方面給大家做一個交流。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)

這是兩個第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，在中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會的老齡產(chǎn)業(yè)的十大行業(yè)當中，就有這兩個部分，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)。

這兩個行業(yè)的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投資主體是民營非企業(yè)或者民營養(yǎng)老公司。房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資企業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的盈利來源主要是會員費和服務(wù)費。房地產(chǎn)業(yè)的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個不同的行業(yè)，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養(yǎng)老地產(chǎn)的時候，經(jīng)常會把這兩個行業(yè)的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產(chǎn)行業(yè)介入養(yǎng)老？房地產(chǎn)行業(yè)的利潤好像就總是暴利，而養(yǎng)老服務(wù)業(yè)應(yīng)該是一個福利性、非營利性的，實際上養(yǎng)老服務(wù)業(yè)除了民非、公益性的性質(zhì)以外，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)本身社會力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業(yè)就沒法發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)主要依靠開發(fā)利潤和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的結(jié)合創(chuàng)造一個細分的開發(fā)領(lǐng)域。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策

最近幾年國家密集的出臺了一些政策，這三個政策是比較綱領(lǐng)性、原則性的政策，現(xiàn)在各地省一級、市一級也在出臺相應(yīng)的對應(yīng)政策。我們了解政策的目的一個是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發(fā)改委、民政局、衛(wèi)生局、國土局溝通的時候，經(jīng)常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對這幾個原則性文件的深入掌握，我 們要去做一些工作引導地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當?shù)刈鲆恍┱叩膭?chuàng)新和用。

我們?nèi)绾稳ミ\用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點的。在老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃里面的指導思想，這六個體系是有三個體系都是跟我們養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的，在發(fā)展目標里面也提到了養(yǎng)老服務(wù)體系，也提到了要進行無障礙設(shè)施的改造和新建小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。在基本任務(wù)里面提到了政府引導與社會參與相結(jié)合，11項任務(wù)里面有6項跟我們是緊密相關(guān)的，在這里面我們都可以找到我們跟當?shù)卣プ鲆恍┕ぷ鞯囊罁?jù)。比如說前面講到了要引導開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，后面還會詳細講一下。

在居家養(yǎng)老服務(wù)里面要建立健全三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，在項目里面的養(yǎng)老服務(wù)配套是否可以進入政府所需要的三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務(wù)這一項任務(wù)里面，要大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，要進入小區(qū)的配套建設(shè)規(guī)劃。去年民政部已經(jīng)在發(fā)改委和建設(shè)部的共同發(fā)布下，民政部編了社區(qū)老年人日間照料中心的標準，這個也是對我們一個很好的指導。講到要統(tǒng)籌發(fā)展養(yǎng)老機構(gòu)，要推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，在我們的項目里面，如果你的區(qū)位非常重要、規(guī)模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養(yǎng)老機構(gòu)，可能是小一點的社區(qū)服務(wù)中心，也可能是大一點的服務(wù)機構(gòu)，根據(jù)你的客群定位去選擇。

老年養(yǎng)護院的建設(shè)標準，去年也發(fā)布了，也可以作為我們依據(jù)的一個標準。

要優(yōu)先發(fā)展護理康復服務(wù)，今年3月21號康復醫(yī)院的基本標準也頒布了，這也是對我們的工作有一定的幫助。在第五項任務(wù)里面，老年人生活環(huán)境里面提到了無障礙環(huán)境建設(shè)條例，要在“十二五”期間研究制定，事實上8月1號已經(jīng)開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對比較提前，正式頒布了這個條例，這對我們房地產(chǎn)行業(yè)進入養(yǎng)老行業(yè)都會有一定的指導作用，我們會講到后面的幾種盈利模 式當中有一種，你可以使你的開發(fā)項目先做好硬件環(huán)境，做好無障礙的適老化社區(qū)。

在生活環(huán)境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區(qū)，研究編制建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區(qū)試點工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會現(xiàn)在正在組織老年旅游和養(yǎng)生這樣的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，目的是把我們很多旅游地產(chǎn)的閑置物業(yè)跟老年旅游結(jié)合起來，因為目前旅游的人口當中，40%都是老年人，老年人現(xiàn)在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結(jié)合，把我們的旅游地產(chǎn)物業(yè)結(jié)合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉(zhuǎn)式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權(quán)，他能夠得到全國很多這樣達到標準的其他物業(yè)的使用權(quán)，未來50后、60后的老年人旅游養(yǎng)老消費能力釋放出來，一定是一個非常重要的開發(fā)方向，去對應(yīng)這樣的消費需求。

在社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃當中，主要是把三種養(yǎng)老方式做了一個很好的定義，但是我發(fā)現(xiàn)很多包括業(yè)內(nèi)的朋友對這個還是研究的不夠多，實際上國家的政策對三個不同的養(yǎng)老方式已經(jīng)給予了明確的內(nèi)涵和功能定位，在建設(shè)任務(wù)當中，明確指出社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)是重點，日間照料床位和機構(gòu)養(yǎng)老床位340余萬張，社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)里面如果設(shè)計了這樣的養(yǎng)老床位，也可以納入到地方的床位指標里，如果你能夠在你的養(yǎng)老地產(chǎn)項目當中有這樣的日間照料中心，實際上也是可以納入政府的指標去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關(guān)照對象，你要研究當?shù)厥堋胧芾先说谋壤?，現(xiàn)在50%以上的養(yǎng)老機構(gòu)有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級層面要建立若干具有實訓功能的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如果你的規(guī)?？梢陨暾埵∫患壍脑圏c、示范，你一定要有實訓功能設(shè)計在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級、市一級都需要有不同層級的養(yǎng)老服務(wù)功能去落實，如果你在你的項目當中，能夠把這樣有實訓功能的服務(wù)設(shè)施設(shè)計進去，你有可能申請到財政的支持。

在建設(shè)方式里面也提到了新建和改造，都可以結(jié)合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產(chǎn)進行改造，也是一個非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現(xiàn)在拿了地是離城市很遠，但是你企業(yè)又從來沒做過養(yǎng)老，最后建議你在城市里面先做一個小的項目，通過這樣的小項目，把你的團隊和品牌打造出來，跟你郊區(qū)的項目進行互動。

還有輸出管理團隊，引導養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化發(fā)展，現(xiàn)在我們能看到已經(jīng)在運營的，已經(jīng)入住的這些項目輸出管理能力還是不夠，輸出團隊、人才都是非常稀缺的，還需要有一個過程。養(yǎng)老機構(gòu)向規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展，也符合了開發(fā)企業(yè)的利潤要求，如果你只是做一個單一的養(yǎng)老機構(gòu)，它的利潤率可能不能滿足你企業(yè)發(fā)展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個方面：第一是降低成本，北京2013年養(yǎng)老綜合用地的性質(zhì)和一些關(guān)鍵的要點是已經(jīng)在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個省市跟進也很快，明年基本都會出來，這是非常重要的政策支持導向，大家都要非常關(guān)注，中央的政策導向性是非常明確的，地方發(fā)達城市跟進也很快，大家認識到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金，在后面的129號文件當中更加明確，包括昨天朱會長也講了，雖然是民政部出的，不是發(fā)改委等部委聯(lián)合發(fā)布的，但是畢竟是中央一級政府部門，其中比如提到了在資金稅費上加大力度，不管是民非還是民營企業(yè)，只要社會力量投資的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，都是民政營業(yè)稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養(yǎng)老，現(xiàn)在規(guī)定要提高到50%。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式與典型案例 六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產(chǎn)企業(yè)如何介入到養(yǎng)老，昨天臺灣的郭總是從另外一個角度做的分類，我們做的這個分類主要還是從房地產(chǎn)企業(yè)如何介入養(yǎng)老來思考的。

1、無障礙適老化社區(qū)

在現(xiàn)有人才很匱乏，短時間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區(qū)里面的老人能夠下得了樓，在小區(qū)里面活動。未來的房地產(chǎn)改善性需求，昨天朱會長也提到了，這個一定是真實的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當小孩要上學了，需要尋找學區(qū)房子；二是老人居家養(yǎng)老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現(xiàn)在我就碰到一些開發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開發(fā)的小區(qū)里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發(fā)這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發(fā)企業(yè)能夠比較簡單進入養(yǎng)老領(lǐng)域的一種方式。

它的主要特征：一是小區(qū)里面養(yǎng)老服務(wù)還沒有提供，二是無障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內(nèi)外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)銷售。

北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

2、CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)(定義CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持續(xù)照料退休社區(qū))面對的主要目標客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養(yǎng)、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發(fā)商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設(shè)的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng)建一個全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個太陽城開業(yè)的第一天就有10萬老人去了，現(xiàn)在里面已經(jīng)住了4萬多老人。所以他也提到中國現(xiàn)在的老人 養(yǎng)老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養(yǎng)老模式是完全不一樣的，我們現(xiàn)在做的事情是為未來的老人創(chuàng)造一種全新的生活，這跟美國的發(fā)展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續(xù)照料親情社區(qū)

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養(yǎng)老服務(wù)配套都跟上了，這個也比較符合中國人養(yǎng)老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創(chuàng)建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設(shè)計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區(qū)里面，所以美國也在發(fā)展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個方式可能會比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產(chǎn)權(quán)銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項目產(chǎn)權(quán)銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現(xiàn)在基本的共識就是產(chǎn)權(quán)銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養(yǎng)老公寓

這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內(nèi)的土地非常少，我們只能到城鄉(xiāng)結(jié)合部去做開發(fā)，也會引導一批未來的老人，如果你創(chuàng)造了這樣全新的生活方式，你會引導一批老人去遠郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部。但是有大量的老人都是生活在城市環(huán)境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環(huán)境，所以創(chuàng)造一個城市型的養(yǎng)老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個區(qū)分，這是一個很重要的發(fā)展方向。它的盈利模式會員制和產(chǎn)權(quán)銷售都是可以的。

日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域，就是由他創(chuàng)辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當時他們在公司內(nèi)部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現(xiàn)在在東京都周圍他們一共服務(wù)了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養(yǎng)老酒店

這個應(yīng)該是未來非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養(yǎng)老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養(yǎng)老。剛才提到了現(xiàn)在正在做養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當?shù)氐睦先速I了你的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，可以獲得這個聯(lián)盟里面其他項目的使用權(quán)，這個未來是一個非常大的趨勢，現(xiàn)在的旅游人口當中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應(yīng)該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結(jié)合溫泉、康復、理療、營養(yǎng)、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風景區(qū)的用地，如何跟養(yǎng)老結(jié)合，如何爭取旅游養(yǎng)老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規(guī)劃設(shè)計。

6、護理性機構(gòu)

這也是我們可以投資開發(fā)的，可以去做連鎖的品牌，做規(guī)?；陌l(fā)展?，F(xiàn)在的護理型機構(gòu)都有一次性入住金的問題，現(xiàn)在有不同的說法，有會員卡、有押金、有租金、消費卡等等，再加上月費，但是一次性入住金還是一個法律的空白，會員卡的收費跟押金、租金、消費卡的性質(zhì)都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現(xiàn)在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項目，通過會員卡和押金的方式運用得還是很好。國內(nèi)比較典型的民辦養(yǎng)老機構(gòu)如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評定了兩個五星級養(yǎng)老機構(gòu)，一個是公辦的北京第一社會福利院，另一個就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內(nèi)外環(huán)境，有很好的活動組織，有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程與前期定位 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)流程很重要，跟普通的開發(fā)流程有所區(qū)別，設(shè)計任務(wù)書對養(yǎng)老服務(wù)體系的分析規(guī)劃，要根據(jù)小區(qū)的規(guī)模確定居家、社區(qū)、機構(gòu)的配比，這樣的方案要預先有一個養(yǎng)老服務(wù)的框架方案，對養(yǎng)護院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個服務(wù)團隊，還是不同的服務(wù)團隊，都要有一個框架性的方案。有了前三步以后才能出一個設(shè)計任務(wù)書來做規(guī)劃。在規(guī)劃設(shè)計階段，特別建議一定要有一個顧問團隊，不管你不同階段是一個公司還是不同的公司去做，一定要有一個顧問團隊幫你把關(guān)，在規(guī)劃設(shè)計完成以后，工程建設(shè)、市場開發(fā)和人才培養(yǎng)要同時進行，這三個環(huán)節(jié)也很重要。老人的市場開發(fā)跟普通的住宅購買人群的市場開發(fā)方法不一樣，人才培養(yǎng)這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現(xiàn)在這個瓶頸一時半會解決不了，但是肯定有辦法，比如說當?shù)匾欢ㄒ疫\營管理有基礎(chǔ)的人才，比如說醫(yī)院的護理主任，或者他本身已經(jīng)是養(yǎng)老院，不管是公辦還是民營養(yǎng)老院的院長，在當?shù)匾欢ㄒ鉀Q這樣的經(jīng)營管理人才。同時一定要找到國外和國內(nèi)非常好的顧問團隊，比如說日本的木下，比如說昨天有臺灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團隊跟中國國情的結(jié)合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個方面組合解決，要有當?shù)氐娜瞬?，國外先進的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家?guī)椭戕D(zhuǎn)化。正式開業(yè)之前要做好運營管理方案，通過試營業(yè)進行調(diào)整。

現(xiàn)在跟老年住區(qū)相關(guān)的國家、行業(yè)規(guī)范或標準，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時候有這樣一本社會力量參與的老年住區(qū)建設(shè)的模式和相關(guān)標準，在我們老年住區(qū)專家委員會的共同努力下，很多專家都做了貢獻，在這里面對大家前期部分可能會比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規(guī)范，尤其是前期部分相關(guān)的，比如客群細分、項目的規(guī)模、基地的選址與布局、主要用房面積指標等等都做了梳理，可能對大家前期定位、包括給政府做可研報告，可能是一個比較好的參考圖本。

結(jié)語：養(yǎng)老地產(chǎn)是大有可為的，在微博上、網(wǎng)絡(luò)上很多人打了問號，養(yǎng)老地產(chǎn)是否是在掙老年人的錢？這個其實不是問題，只要是社會力量參與養(yǎng)老事業(yè)的，除了慈善組織，商業(yè)組織一定是要盈利的，養(yǎng)老地產(chǎn)更需要有比較大的利潤空間。未來的養(yǎng)老需求和消費方式一定是豐富多彩的，我們一定 不要停留在現(xiàn)在和過往老人的消費觀念、消費力和消費層次上，我們一定要研究未來老人的消費能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發(fā)企業(yè)可以去做的模式都是對應(yīng)了不同的消費需求、不同的老人客群，只要你做好，專業(yè)化發(fā)展，你選擇一個方向、一個模式做專做精，未來一定會有很好的市場匯報。

七月份的一些數(shù)據(jù)我們看到，雖然現(xiàn)在養(yǎng)老的形勢非常嚴峻，我們“十二五”的床位目標現(xiàn)在過了40%，已經(jīng)完成的只有10%、30萬張。2011年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)各個省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個梳理，房地產(chǎn)企業(yè)進入養(yǎng)老行業(yè)，我們面臨的是這樣的市場環(huán)境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時候，還有90%的床位建設(shè)目標去做一些大躍進，這個肯定會有很多問題?，F(xiàn)在整個的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個養(yǎng)老機構(gòu)里面只是50%不到的收養(yǎng)老人，比例只有23.5%。還有城鄉(xiāng)老人的空巢率到了50%。我們從事養(yǎng)老地產(chǎn)的目標客群所處環(huán)境的嚴峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應(yīng)該是什么樣的產(chǎn)品形態(tài)、盈利模式，可以對應(yīng)他們的需求，可能對失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時候，老年人權(quán)益保障法應(yīng)該會正式發(fā)布，今年年底、明年年初，這可能是一個非常重要的時間段，中央和地方的政策還會密集的出臺，支持我們參與養(yǎng)老事業(yè)。未來的三年，我們企業(yè)和個人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時候我們都會有一個很好的發(fā)展！謝謝大家！

第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)研究探討

遠景設(shè)計研究院

養(yǎng)老地產(chǎn)研究探討

隨著我國人口老齡化問題地日趨嚴重，養(yǎng)老地產(chǎn)既是我國養(yǎng)老保障體系的重要組成部分之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)當前轉(zhuǎn)型和追求可持續(xù)發(fā)展而進行市場細分的結(jié)果。養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合的產(chǎn)物，針對目標客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務(wù)綜合性產(chǎn)品。只有具有完善配套設(shè)施的老年住宅才能被稱為老年地產(chǎn)，如醫(yī)療康復中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等。

1、養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定，現(xiàn)在業(yè)界尚無明確地界定。根據(jù)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的概念，不難看出養(yǎng)老地產(chǎn)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。其設(shè)計核心在于適合老齡化人口的設(shè)計。設(shè)計內(nèi)容包含了日常起居、餐飲服務(wù)、文體活動、醫(yī)療、護理、康復等一系列適合老年人的服務(wù)。

2、催生養(yǎng)老地產(chǎn)的因素

人口老齡化日益嚴峻，目前70歲以上的老人，這部分人群出生在19世紀40年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。根據(jù)人口普查顯示，當現(xiàn)在的壯年人口，這部分人群出生在19世紀60、70年代，多為三到五兄妹，但是他們的孩子都是獨生子女計劃生育政策間出生，當他們步入老年以后，人口老齡化將會達到一個峰值，預計時間為2020年左右。

隨著城鄉(xiāng)空巢家庭劇增，青壯年都外出打工，留下孤獨的老年人，我們把這種現(xiàn)象叫做空巢期?？粘驳睦先艘坏┯信渑既ナ溃瑒t整個家庭進入鰥寡期?？粘财谂c鰥寡期對老年人來說是生活中容易發(fā)生困難的兩個重要階段。

3、與普通住宅同異性分析

本文由：遠景設(shè)計研究院整理提供（專注古建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、農(nóng)業(yè)規(guī)劃、旅游規(guī)劃）

住宅元素的不可或缺性——因為住宅地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都是設(shè)計出來供人居住的建筑，所以他們都具有居住的要素。動靜分區(qū)要合理，符合起居要求；流線布置也要合理，盡量讓訪客和家里人的流線不交叉；符合日照、天然采光、自然通風。

消費群體的專一性——住宅地產(chǎn)適用于所有人群，而養(yǎng)老地產(chǎn)只為60及其以上的老人服務(wù)。

建筑設(shè)計的特殊性——住宅樓、活動樓、用餐樓、醫(yī)護樓、配套設(shè)施、交通路線等均需要符合老年人的生理和心理特征。

無障礙設(shè)計——住宅地產(chǎn)，我們一般只在大堂、小區(qū)花園等公共部分需要注意符合無障礙設(shè)計；養(yǎng)老地產(chǎn)，基本上所有建筑都需要考慮到無障礙設(shè)計?？紤]到以上種種特性，我們一般又稱養(yǎng)老地產(chǎn)為“銀色住宅”、“夕陽住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)地發(fā)展模式

普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人照顧，生活自理有困難，大部分會被社會機構(gòu)動員住進養(yǎng)老院。

普通型老年公寓：是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。采用了居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。

醫(yī)護型養(yǎng)老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如癱瘓、；癌癥等，自動申請住進醫(yī)護型養(yǎng)老。此類養(yǎng)老機構(gòu)重在醫(yī)療保健體系的加強，配備了完善的看病、醫(yī)療、康復一條龍服務(wù)。

養(yǎng)老社區(qū)：外表看起來和普通住宅小區(qū)大同小異，但是入住的都是老年人。

5、實例解析

臺灣老年公寓：臺灣老年公寓是異地養(yǎng)老、養(yǎng)生、療休、度假的綜合性服務(wù)機構(gòu)，是適合老年人居住的公寓。

日本醫(yī)護型養(yǎng)老院：日本老年人居住和相關(guān)服務(wù)設(shè)施齊全，全面涵蓋了各類老年人的需求。其中值得一提的是小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有上面服務(wù)、日托管理、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老齡化人口。美國CCRC養(yǎng)老社區(qū)：CCRC（continuing retirement community），其中午意思為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。美國CCRC社區(qū)采取自費模式，依照老年人與其簽訂契約的內(nèi)容，提供各種形態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。雖然CCRC居住老人入住護理之家，所花費的醫(yī)師照顧費用遠高于傳統(tǒng)社區(qū)，但其在門診上的花費，卻比傳統(tǒng)社區(qū)的老人低很多。

6、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)地開發(fā)模式

CCRC社區(qū)：即居住護理之家，對應(yīng)產(chǎn)品有住院照顧、護理之家照顧、機構(gòu)式照顧。

異地養(yǎng)老：即旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老，對應(yīng)產(chǎn)品有候鳥養(yǎng)老、度假養(yǎng)老基地。

居家養(yǎng)老：即專業(yè)化的養(yǎng)老護理員、志愿者隊伍，對應(yīng)產(chǎn)品有老人公寓、日托護理中心、護工上門服務(wù)。

7、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功要素分析

項目選址：環(huán)境良好、交通便捷、場地周邊活動安全、生活氣息濃郁；

規(guī)劃設(shè)計：應(yīng)該從老年人生理和心理特點觸發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等多方面需求；

單體設(shè)計：單體設(shè)計應(yīng)該以別墅、聯(lián)排、多層為主，考慮到老年人活動不便這一特點，在比較高的樓層中都應(yīng)當設(shè)置擔架電梯；

色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，切忌過于死氣沉沉；不同服務(wù)分區(qū)采用不同色彩，便于各種活動需求的老年人辨識；

戶型設(shè)計：保證有良好的日照、天然采光、自然通風，為老年人提供一個天然的健康生活環(huán)境；

室內(nèi)設(shè)計：在墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇、色彩設(shè)計、門窗把手選擇、電器照明設(shè)計、上下水設(shè)計等各種方面均應(yīng)體現(xiàn)出對老年人的人文關(guān)懷。

結(jié)束語：隨著中國目前的社會迅速步入老齡化社會，養(yǎng)老地產(chǎn)必將會成為下一個房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟增長點之一。這一具有巨大消費群體的地產(chǎn)模式，將應(yīng)運而生，并且逐步達到其高峰期，隨著老齡化社會地加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)也逐漸成為能緩解適齡工作人群家庭負擔的房地產(chǎn)開發(fā)模式。老齡化社會的來臨，在給社會發(fā)展帶來了諸多不利因素的同時，也帶來了巨大的挑戰(zhàn)和機遇，孕育著潛力無窮的巨大的消費市場。遠景設(shè)計研究院在進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計時借鑒臺灣、日本、美國等國的一些成功經(jīng)驗，并根據(jù)我國國情，合理調(diào)整建筑開發(fā)模式，形成適宜本土的養(yǎng)老地產(chǎn)。

第四篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓄勢 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式求解

萬億養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓄勢養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式求解

8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺灣最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團——恒安照護集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此前的8月16日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打造成為朝陽產(chǎn)業(yè)。

隨著中國老齡化人口的快速增長，“養(yǎng)老地產(chǎn)”逐漸成為房地產(chǎn)市場上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”，各大房企及險資紛紛試水，但具體的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。世聯(lián)地產(chǎn)副總裁林蔚指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)，而不是以開發(fā)為核心的，需要長期投入，也需要更多政策的配合與支持。

養(yǎng)老市場規(guī)模至少萬億

世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，全國60歲以上老年人口達到1.85億，占總?cè)丝?3.7%，中國已經(jīng)步入老齡社會；到2050年，我國老年人口總量將超過4億。另據(jù)中國老齡科學研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

作為民生熱點，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老市場誕生。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達百余個。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松預計，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模至少萬億以上，以后還會逐年增長。恒安照護集團董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態(tài)與20年前的臺灣十分類似，但是大陸人口老齡化發(fā)展更加快速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮?。不過，胡世賢認為，內(nèi)地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實際上還是在賣房子。

從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。

世聯(lián)地產(chǎn)顧問業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān)李亞南指出，目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個進入就不能退出的行業(yè)。”胡世賢說，養(yǎng)老不是賣房產(chǎn)，而是賣服務(wù)，而大陸目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護工等人才急缺，恒安進入大陸正在做一些前期的事情，比如培養(yǎng)人才以使臺灣經(jīng)驗本地化，以及挑選合適的項目“種子”作為試點。

臺灣經(jīng)驗可資借鑒

世聯(lián)地產(chǎn)在研究了美國、日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式之后，認為其在國內(nèi)并不適合推廣。相較之下，臺灣的經(jīng)驗可資借鑒。

胡世賢介紹，作為臺灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌，恒安照護集團目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務(wù)類型包含機構(gòu)式照顧、居家式照顧、小區(qū)式照顧，服務(wù)項目由小區(qū)服務(wù)、老人住宅、老人安養(yǎng)、老人養(yǎng)護到長期照護等多重模式。世聯(lián)地產(chǎn)希望借鑒恒安照護集團的經(jīng)驗，通過與之的戰(zhàn)略合作來進行公司的轉(zhuǎn)型。

世聯(lián)地產(chǎn)認為，三種開發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實現(xiàn)盈利。其一是隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，北京（樓盤）太陽城、杭州（樓盤）綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

李亞南介紹，這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津（樓盤）寶坻云杉鎮(zhèn)等。

世聯(lián)地產(chǎn)表示，以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制交易模式的設(shè)計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務(wù)報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。

第三類是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。

據(jù)悉，針對健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海（樓盤）親和源在海南（樓盤）、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。

(21世紀經(jīng)濟報道)

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策與盈利模式

朱文?。吼B(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策與盈利模式

2012-11-26 14:18:16 來源：中房網(wǎng)

【摘要】：2012年11月22-24日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，中國房地產(chǎn)協(xié)會老年住區(qū)委員會、中國百年建筑研究院承辦，中房網(wǎng)獨家支持的“2012年老年住區(qū)典型項目交流會”在北京太陽城奧林匹斯俱樂部隆重召開。

中國百年建筑研究院院長 朱文俊

因為我們是老年住區(qū)，實際我們在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)上、微博上經(jīng)常會有很多不同的聲音，養(yǎng)老跟地產(chǎn)好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養(yǎng)老地產(chǎn)能夠盈利嗎？養(yǎng)老服務(wù)能夠盈利嗎？養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些政策支持？現(xiàn)在很多項目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報告，跟政府申請一些好的支持政策。這個PPT主要從四個方面給大家做一個交流。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)

這是兩個第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，在中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會的老齡產(chǎn)業(yè)的十大行業(yè)當中，就有這兩個部分，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)。

這兩個行業(yè)的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投資主體是民營非企業(yè)或者民營養(yǎng)老公司。房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資企業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的盈利來源主要是會員費和服務(wù)費。房地產(chǎn)業(yè)的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個不同的行業(yè)，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養(yǎng)老地產(chǎn)的時候，經(jīng)常會把這兩個行業(yè)的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產(chǎn)行業(yè)介入養(yǎng)老？房地產(chǎn)行業(yè)的利潤好像就總是暴利，而養(yǎng)老服務(wù)業(yè)應(yīng)該是一個福利性、非營利性的，實際上養(yǎng)老服務(wù)業(yè)除了民非、公益性的性質(zhì)以外，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)本身社會力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業(yè)就沒法發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)主要依靠開發(fā)利潤和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的結(jié)合創(chuàng)造一個細分的開發(fā)領(lǐng)域。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策

最近幾年國家密集的出臺了一些政策，這三個政策是比較綱領(lǐng)性、原則性的政策，現(xiàn)在各地省一級、市一級也在出臺相應(yīng)的對應(yīng)政策。我們了解政策的目的一個是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發(fā)改委、民政局、衛(wèi)生局、國土局溝通的時候，經(jīng)常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對這幾個原則性文件的深入掌握，我們要去做一些工作引導地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當?shù)刈鲆恍┱叩膭?chuàng)新和用。

我們?nèi)绾稳ミ\用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點的。在老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃里面的指導思想，這六個體系是有三個體系都是跟我們養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的，在發(fā)展目標里面也提到了養(yǎng)老服務(wù)體系，也提到了要進行無障礙設(shè)施的改造和新建小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。在基本任務(wù)里面提到了政府引導與社會參與相結(jié)合，11項任務(wù)里面有6項跟我們是緊密相關(guān)的，在這里面我們都可以找到我們跟當?shù)卣プ鲆恍┕ぷ鞯囊罁?jù)。比如說前面講到了要引導開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，后面還會詳細講一下。

在居家養(yǎng)老服務(wù)里面要建立健全三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，在項目里面的養(yǎng)老服務(wù)配套是否可以進入政府所需要的三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務(wù)這一項任務(wù)里面，要大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，要進入小區(qū)的配套建設(shè)規(guī)劃。去年民政部已經(jīng)在發(fā)改委和建設(shè)部的共同發(fā)布下，民政部編了社區(qū)老年人日間照料中心的標準，這個也是對我們一個很好的指導。講到要統(tǒng)籌發(fā)展養(yǎng)老機構(gòu)，要推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，在我們的項目里面，如果你的區(qū)位非常重要、規(guī)模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養(yǎng)老機構(gòu)，可能是小一點的社區(qū)服務(wù)中心，也可能是大一點的服務(wù)機構(gòu)，根據(jù)你的客群定位去選擇。

老年養(yǎng)護院的建設(shè)標準，去年也發(fā)布了，也可以作為我們依據(jù)的一個標準。要優(yōu)先發(fā)展護理康復服務(wù)，今年3月21號康復醫(yī)院的基本標準也頒布了，這也是對我們的工作有一定的幫助。在第五項任務(wù)里面，老年人生活環(huán)境里面提到了無障礙環(huán)境建設(shè)條例，要在“十二五”期間研究制定，事實上8月1號已經(jīng)開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對比較提前，正式頒布了這個條例，這對我們房地產(chǎn)行業(yè)進入養(yǎng)老行業(yè)都會有一定的指導作用，我們會講到后面的幾種盈利模式當中有一種，你可以使你的開發(fā)項目先做好硬件環(huán)境，做好無障礙的適老化社區(qū)。

在生活環(huán)境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區(qū)，研究編制建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區(qū)試點工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會現(xiàn)在正在組織老年旅游和養(yǎng)生這樣的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，目的是把我們很多旅游地產(chǎn)的閑置物業(yè)跟老年旅游結(jié)合起來，因為目前旅游的人口當中，40%都是老年人，老年人現(xiàn)在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結(jié)合，把我們的旅游地產(chǎn)物業(yè)結(jié)合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉(zhuǎn)式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權(quán)，他能夠得到全國很多這樣達到標準的其他物業(yè)的使用權(quán)，未來50后、60后的老年人旅游養(yǎng)老消費能力釋放出來，一定是一個非常重要的開發(fā)方向，去對應(yīng)這樣的消費需求。

體驗式旅游

在社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃當中，主要是把三種養(yǎng)老方式做了一個很好的定義，但是我發(fā)現(xiàn)很多包括業(yè)內(nèi)的朋友對這個還是研究的不夠多，實際上國家的政策對三個不同的養(yǎng)老方式已經(jīng)給予了明確的內(nèi)涵和功能定位，在建設(shè)任務(wù)當中，明確指出社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)是重點，日間照料床位和機構(gòu)養(yǎng)老床位340余萬張，社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)里面如果設(shè)計了這樣的養(yǎng)老床位，也可以納入到地方的床位指標里，如果你能夠在你的養(yǎng)老地產(chǎn)項目當中有這樣的日間照料中心，實際上也是可以納入政府的指標去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關(guān)照對象，你要研究當?shù)厥堋胧芾先说谋壤?，現(xiàn)在50%以上的養(yǎng)老機構(gòu)有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級層面要建立若干具有實訓功能的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如果你的規(guī)?？梢陨暾埵∫患壍脑圏c、示范，你一定要有實訓功能設(shè)計在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級、市一級都需要有不同層級的養(yǎng)老服務(wù)功能去落實，如果你在你的項目當中，能夠把這樣有實訓功能的服務(wù)設(shè)施設(shè)計進去，你有可能申請到財政的支持。

在建設(shè)方式里面也提到了新建和改造，都可以結(jié)合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產(chǎn)進行改造，也是一個非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現(xiàn)在拿了地是離城市很遠，但是你企業(yè)又從來沒做過養(yǎng)老，最后建議你在城市里面先做一個小的項目，通過這樣的小項目，把你的團隊和品牌打造出來，跟你郊區(qū)的項目進行互動。

還有輸出管理團隊，引導養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化發(fā)展，現(xiàn)在我們能看到已經(jīng)在運營的，已經(jīng)入住的這些項目輸出管理能力還是不夠，輸出團隊、人才都是非常稀缺的，還需要有一個過程。養(yǎng)老機構(gòu)向規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展，也符合了開發(fā)企業(yè)的利潤要求，如果你只是做一個單一的養(yǎng)老機構(gòu)，它的利潤率可能不能滿足你企業(yè)發(fā)展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個方面：第一是降低成本，北京2013年養(yǎng)老綜合用地的性質(zhì)和一些關(guān)鍵的要點是已經(jīng)在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個省市跟進也很快，明年基本都會出來，這是非常重要的政策支持導向，大家都要非常關(guān)注，中央的政策導向性是非常明確的，地方發(fā)達城市跟進也很快，大家認識到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金，在后面的129號文件當中更加明確，包括昨天朱會長也講了，雖然是民政部出的，不是發(fā)改委等部委聯(lián)合發(fā)布的，但是畢竟是中央一級政府部門，其中比如提到了在資金稅費上加大力度，不管是民非還是民營企業(yè)，只要社會力量投資的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，都是民政營業(yè)稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養(yǎng)老，現(xiàn)在規(guī)定要提高到50%。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式與典型案例

六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產(chǎn)企業(yè)如何介入到養(yǎng)老，昨天臺灣的郭總是從另外一個角度做的分類，我們做的這個分類主要還是從房地產(chǎn)企業(yè)如何介入養(yǎng)老來思考的。

1、無障礙適老化社區(qū)

在現(xiàn)有人才很匱乏，短時間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區(qū)里面的老人能夠下得了樓，在小區(qū)里面活動。未來的房地產(chǎn)改善性需求，昨天朱會長也提到了，這個一定是真實的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當小孩要上學了，需要尋找學區(qū)房子；二是老人居家養(yǎng)老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現(xiàn)在我就碰到一些開發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開發(fā)的小區(qū)里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發(fā)這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發(fā)企業(yè)能夠比較簡單進入養(yǎng)老領(lǐng)域的一種方式。

它的主要特征：一是小區(qū)里面養(yǎng)老服務(wù)還沒有提供，二是無障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內(nèi)外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)銷售。

北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

2、CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)

面對的主要目標客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養(yǎng)、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發(fā)商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設(shè)的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng)建一個全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個太陽城開業(yè)的第一天就有10萬老人去了，現(xiàn)在里面已經(jīng)住了4萬多老人。所以他也提到中國現(xiàn)在的老人養(yǎng)老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養(yǎng)老模式是完全不一樣的，我們現(xiàn)在做的事情是為未來的老人創(chuàng)造一種全新的生活，這跟美國的發(fā)展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續(xù)照料親情社區(qū)

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養(yǎng)老服務(wù)配套都跟上了，這個也比較符合中國人養(yǎng)老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創(chuàng)建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設(shè)計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區(qū)里面，所以美國也在發(fā)展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個方式可能會比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產(chǎn)權(quán)銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項目產(chǎn)權(quán)銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現(xiàn)在基本的共識就是產(chǎn)權(quán)銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養(yǎng)老公寓

這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內(nèi)的土地非常少，我們只能到城鄉(xiāng)結(jié)合部去做開發(fā)，也會引導一批未來的老人，如果你創(chuàng)造了這樣全新的生活方式，你會引導一批老人去遠郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部。但是有大量的老人都是生活在城市環(huán)境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環(huán)境，所以創(chuàng)造一個城市型的養(yǎng)老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個區(qū)分，這是一個很重要的發(fā)展方向。它的盈利模式會員制和產(chǎn)權(quán)銷售都是可以的。

日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域，就是由他創(chuàng)辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當時他們在公司內(nèi)部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現(xiàn)在在東京都周圍他們一共服務(wù)了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養(yǎng)老酒店

這個應(yīng)該是未來非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養(yǎng)老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養(yǎng)老。剛才提到了現(xiàn)在正在做養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當?shù)氐睦先速I了你的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，可以獲得這個聯(lián)盟里面其他項目的使用權(quán)，這個未來是一個非常大的趨勢，現(xiàn)在的旅游人口當中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應(yīng)該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結(jié)合溫泉、康復、理療、營養(yǎng)、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風景區(qū)的用地，如何跟養(yǎng)老結(jié)合，如何爭取旅游養(yǎng)老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規(guī)劃設(shè)計。

6、護理性機構(gòu)

這也是我們可以投資開發(fā)的，可以去做連鎖的品牌，做規(guī)模化的發(fā)展?，F(xiàn)在的護理型機構(gòu)都有一次性入住金的問題，現(xiàn)在有不同的說法，有會員卡、有押金、有租金、消費卡等等，再加上月費，但是一次性入住金還是一個法律的空白，會員卡的收費跟押金、租金、消費卡的性質(zhì)都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現(xiàn)在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項目，通過會員卡和押金的方式運用得還是很好。國內(nèi)比較典型的民辦養(yǎng)老機構(gòu)如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評定了兩個五星級養(yǎng)老機構(gòu)，一個是公辦的北京第一社會福利院，另一個就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內(nèi)外環(huán)境，有很好的活動組織，有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程與前期定位

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)流程很重要，跟普通的開發(fā)流程有所區(qū)別，設(shè)計任務(wù)書對養(yǎng)老服務(wù)體系的分析規(guī)劃，要根據(jù)小區(qū)的規(guī)模確定居家、社區(qū)、機構(gòu)的配比，這樣的方案要預先有一個養(yǎng)老服務(wù)的框架方案，對養(yǎng)護院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個服務(wù)團隊，還是不同的服務(wù)團隊，都要有一個框架性的方案。有了前三步以后才能出一個設(shè)計任務(wù)書來做規(guī)劃。

在規(guī)劃設(shè)計階段，特別建議一定要有一個顧問團隊，不管你不同階段是一個公司還是不同的公司去做，一定要有一個顧問團隊幫你把關(guān)，在規(guī)劃設(shè)計完成以后，工程建設(shè)、市場開發(fā)和人才培養(yǎng)要同時進行，這三個環(huán)節(jié)也很重要。老人的市場開發(fā)跟普通的住宅購買人群的市場開發(fā)方法不一樣，人才培養(yǎng)這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現(xiàn)在這個瓶頸一時半會解決不了，但是肯定有辦法，比如說當?shù)匾欢ㄒ疫\營管理有基礎(chǔ)的人才，比如說醫(yī)院的護理主任，或者他本身已經(jīng)是養(yǎng)老院，不管是公辦還是民營養(yǎng)老院的院長，在當?shù)匾欢ㄒ鉀Q這樣的經(jīng)營管理人才。同時一定要找到國外和國內(nèi)非常好的顧問團隊，比如說日本的木下，比如說昨天有臺灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團隊跟中國國情的結(jié)合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個方面組合解決，要有當?shù)氐娜瞬?，國外先進的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家?guī)椭戕D(zhuǎn)化。正式開業(yè)之前要做好運營管理方案，通過試營業(yè)進行調(diào)整。

現(xiàn)在跟老年住區(qū)相關(guān)的國家、行業(yè)規(guī)范或標準，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時候有這樣一本社會力量參與的老年住區(qū)建設(shè)的模式和相關(guān)標準，在我們老年住區(qū)專家委員會的共同努力下，很多專家都做了貢獻，在這里面對大家前期部分可能會比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規(guī)范，尤其是前期部分相關(guān)的，比如客群細分、項目的規(guī)模、基地的選址與布局、主要用房面積指標等等都做了梳理，可能對大家前期定位、包括給政府做可研報告，可能是一個比較好的參考圖本。

結(jié)語：養(yǎng)老地產(chǎn)是大有可為的，在微博上、網(wǎng)絡(luò)上很多人打了問號，養(yǎng)老地產(chǎn)是否是在掙老年人的錢？這個其實不是問題，只要是社會力量參與養(yǎng)老事業(yè)的，除了慈善組織，商業(yè)組織一定是要盈利的，養(yǎng)老地產(chǎn)更需要有比較大的利潤空間。未來的養(yǎng)老需求和消費方式一定是豐富多彩的，我們一定不要停留在現(xiàn)在和過往老人的消費觀念、消費力和消費層次上，我們一定要研究未來老人的消費能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發(fā)企業(yè)可以去做的模式都是對應(yīng)了不同的消費需求、不同的老人客群，只要你做好，專業(yè)化發(fā)展，你選擇一個方向、一個模式做專做精，未來一定會有很好的市場匯報。

七月份的一些數(shù)據(jù)我們看到，雖然現(xiàn)在養(yǎng)老的形勢非常嚴峻，我們“十二五”的床位目標現(xiàn)在過了40%，已經(jīng)完成的只有10%、30萬張。2011年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)各個省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個梳理，房地產(chǎn)企業(yè)進入養(yǎng)老行業(yè)，我們面臨的是這樣的市場環(huán)境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時候，還有90%的床位建設(shè)目標去做一些大躍進，這個肯定會有很多問題?，F(xiàn)在整個的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個養(yǎng)老機構(gòu)里面只是50%不到的收養(yǎng)老人，比例只有23.5%。還有城鄉(xiāng)老人的空巢率到了50%。我們從事養(yǎng)老地產(chǎn)的目標客群所處環(huán)境的嚴峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應(yīng)該是什么樣的產(chǎn)品形態(tài)、盈利模式，可以對應(yīng)他們的需求，可能對失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時候，老年人權(quán)益保障法應(yīng)該會正式發(fā)布，今年年底、明年年初，這可能是一個非常重要的時間段，中央和地方的政策還會密集的出臺，支持我們參與養(yǎng)老事業(yè)。未來的三年，我們企業(yè)和個人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時候我們都會有一個很好的發(fā)展！謝謝大家！