第一篇：保險資金投資運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式之法律分析

保險資金投資運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式之法律分析

隨著我國社會的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力巨大，而保險資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項目性質(zhì)具有很好的匹配性，2010年9月出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》、《保險資金投資股權暫行辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。但是由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、投資方式、運營模式、運營風險控制，有關法律和政策規(guī)定不明確，困擾著投資者，本文將在我國現(xiàn)有的法律和政策框架下，并通過借鑒美國發(fā)展較為成熟的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)（Continuing Care Retirement Communities，下稱“CCRCs”）的經(jīng)驗，對上述關鍵性問題進行分析，為保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)提供建議。

試圖將養(yǎng)老這一主題融入房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、運營、管理過程中，開發(fā)適合老年人居住的住宅或社區(qū)，并整合其他相關產(chǎn)業(yè)資源，由專業(yè)的養(yǎng)老服務機構運營，為老年人提供生活、娛樂、護理、醫(yī)療等服務的綜合性開發(fā)項目。

一、保險資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的匹配性

根據(jù)2011年6月中國人民銀行發(fā)布的《中國金融報告（2011）》（下稱“《金融報告》”），近10年，保險公司總資產(chǎn)持續(xù)增長，截至2010 年年末，保險公司總資產(chǎn)5.05萬億元，同比增長24.4%；保險業(yè)資金運用余額4.6萬億元，同比增長23.1%，其中，銀行存款占保險資金運用總額的30.21%，債券投資占比49.85%，股票投資占比11.11%。由于2010年債市和股市的下跌，全年資金運用平均收益率為4.84%，同比下降1.57個百分點。

筆者認為，2010年保險資金運用收益率低的原因在于：一方面，我國的保險資金運用過度地集中于銀行存款、債券投資（占比高達80.06%）等收益率較低的渠道；另一方面，由于運用渠道過于集中，一旦債市、股市下跌，對于保險資金收益率造成極大的不利影響。《金融報告》指出，“在行業(yè)資產(chǎn)快速增長的情況下，保險業(yè)迫切需要提升資金運用水平?！北ｋU資金要保持較高且穩(wěn)定的收益率，需分散投資渠道，增加對收益率較高且風險較低的項目投資。

由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。據(jù)有關測算，較為保守的估計認為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些，一般而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資 ；而較為樂觀的估計認為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預測不一，但是目前基本的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風險較高的股票投資。筆者認為，如上所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場潛力巨大，這在一定程度上降低了投資收益率出現(xiàn)大幅下降的可能性，相對于其他投資渠道而言，屬于回報率較高且風險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。

此外，保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設、運營的投資規(guī)模巨大，投資回收周期可長達10至15年，經(jīng)濟實力不強或沒有外部金融工具支持的投資者很難進入這一領域。而保險公司不僅具有大量可運用資金，而且據(jù)有關統(tǒng)計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5—20 年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。有學者指出，目前“由于缺乏具有穩(wěn)定回報率的中長期投資項目，致使不論保險資金來源如何、期限長短與否，基本都用于短期投資。這種資金來源和運用的不匹配，嚴重地影響了保險資金的良性循環(huán)和資金使用效果?！?筆者認為，保險公司運用中長期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上緩解這一問題，提高保險資金運用效果。

二、我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)基本法律環(huán)境

《老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃》第三條第（四）項指出，“統(tǒng)籌發(fā)展機構養(yǎng)老服務。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構建設??政府重點投資興建和鼓勵社會資本興辦具有長期醫(yī)療護理、康復促進、臨終關懷等功能的養(yǎng)老機構?！?/p>

2009年出臺的《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權辦法》打開了保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門?！峨U資投資不動產(chǎn)辦法》第十一條規(guī)定保險資金投資不動產(chǎn)需符合產(chǎn)權清晰、權證齊全、具有明顯區(qū)位優(yōu)勢等條件，但根據(jù)第十三條第二款的規(guī)定，“投資養(yǎng)老不動產(chǎn)??不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區(qū)位的限制??”根據(jù)《險資投資股權辦法》第十二條，養(yǎng)老企業(yè)屬于保險資金可采用直接投資股權方式的少數(shù)幾類企業(yè)。由于保險業(yè)務與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，因此，上述規(guī)定對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險業(yè)務無關聯(lián)的不動產(chǎn)或企業(yè)股權。

2011年8月3日中國保險監(jiān)督管理委員會最新頒布的《中國保險業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》第二章第（六）項規(guī)定，“整合保險產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險資金投資養(yǎng)老實體??等相關機構股權。”第十章第（三十四）項規(guī)定，“推動研究保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)??等稅收支持政策?！?/p>

可見國家層面的法規(guī)政策對于社會資金，尤其是保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。但是，目前就社會資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，國家層面的規(guī)定僅針對非營利性養(yǎng)老服務機構出臺了規(guī)劃、建設、稅費減免、用地、用水、用電等方面的優(yōu)惠政策，但未對社會資金投資、運營養(yǎng)老地產(chǎn)做出全面的規(guī)定。地方層面的規(guī)定對于社會資金投資養(yǎng)老服務機構（包括營利性和非營利性）出臺了優(yōu)惠政策，并對養(yǎng)老服務機構的設立、運營做出了一些監(jiān)管性規(guī)定，但是各地的規(guī)定并不統(tǒng)一，因此，筆者認為，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)前需對當?shù)氐膬?yōu)惠政策、監(jiān)管規(guī)定進行全面的法律調(diào)研。而《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導意義，但規(guī)定較為原則，在實際操作中有待細化。

三、我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方式

根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十三條第一款、第二款，保險資金可以采用債權、股權或物權方式直接投資養(yǎng)老不動產(chǎn)，且各種投資方式之間可以相互轉(zhuǎn)換，亦可以多種方式投資同一養(yǎng)老不動產(chǎn)。以下逐一分析三種投資方式：

(一)債權方式：由于債權投資方式還本付息的特點，相對而言風險較低，但是其收益也較低，且保險公司作為債權人不具有運營、管理養(yǎng)老地產(chǎn)的權利。

(二)物權方式：保險公司以購買的方式取得養(yǎng)老地產(chǎn)所有權，在目前尚無明確的稅收優(yōu)惠政策的情況下，采用這一投資方式將在養(yǎng)老地產(chǎn)辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)時產(chǎn)生高額的稅費，且涉及有關證照變更的復雜手續(xù)。保險公司將直接作為持有人運營養(yǎng)老地產(chǎn)。

(三)股權方式：保險資金以股權方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)，相對于物權方式而言，辦理股權過戶及登記手續(xù)較為便捷，且產(chǎn)生的稅費較少；相對于債權方式而言，保險公司作為股東有權運營、管理養(yǎng)老地產(chǎn)并在盈利時取得較高的分紅收益，當然亦需承擔養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的風險。保險資金以股權方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)的法律依據(jù)有以下兩種：

根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第二十條，“保險資金以股權方式投資不動產(chǎn)，擬投資的項目公司應當為不動產(chǎn)的直接所有權人，且該不動產(chǎn)為項目公司的主要資產(chǎn)?！薄峨U資投資不動產(chǎn)辦法》沒有對“項目公司”進行界定，一般而言，項目公司是指為開發(fā)某一項目而專門設立的特殊目的公司。就保險資金以股權方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)而言，筆者認為，養(yǎng)老地產(chǎn)項目公司應當具備以下條件：首先，為養(yǎng)老地產(chǎn)的直接所有權人；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)為項目公司的主要資產(chǎn)；再次，根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十六條第（五）項，保險公司不得“投資設立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)?！痹撘?guī)定對于“房地產(chǎn)開發(fā)公司”、“房地產(chǎn)企業(yè)”并未進行界定，有待進一步立法予以明確；從現(xiàn)有上述規(guī)定可推知，項目公司只能是為投資、建設、運營養(yǎng)老地產(chǎn)這一特殊目的而設立的公司，而不能是以各種房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營范圍的一般房地產(chǎn)開發(fā)公司或房地產(chǎn)企業(yè)。

而根據(jù)《險資投資股權辦法》第二條、第十二條，保險資金可以直接投資 與保險業(yè)務相關的養(yǎng)老企業(yè)的股權，即保險資金以出資人名義投資并持有養(yǎng)老企業(yè)股權。

保險公司依據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》與依據(jù)《險資投資股權辦法》投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主要區(qū)別如下：

1、可運用的資金種類不同。若依據(jù)前者，則保險公司可以運用以本外幣計價的資本金、公積金、未分配利潤、各項準備金及其他資金 ；若依據(jù)后者，則保險公司僅能運用資本金或者與投資資產(chǎn)期限相匹配的責任準備金 ；

2、保險公司自身應滿足的條件不同，例如：擁有專業(yè)人員的類型和數(shù)目、凈資產(chǎn)等 ；

3、被投資的企業(yè)需滿足的條件不同。若依據(jù)前者，則被投資的企業(yè)需滿足上述項目公司之條件；若依據(jù)后者，則應當滿足其第十二條規(guī)定之條件；

4、投資程序不同。若依據(jù)前者，則保險公司在確定投資意向后，通報中國保監(jiān)會，并在簽署投資協(xié)議后5個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告 ；若依據(jù)后者保險公司進行重大股權投資（即對投資企業(yè)實施控制）應當向中國保監(jiān)會申請核準，進行非重大股權投資應當在簽署投資協(xié)議后5個工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會報告 ；

5、財務核算不同。依據(jù)前者，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)在財務核算上是以不動產(chǎn)計算的事項；而依據(jù)后者，在財務核算上是以股權計算的事項。

雖然《險資投資不動產(chǎn)辦法》、《險資投資股權辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的方式進行了較為明確的規(guī)定，但是其未與養(yǎng)老服務機構的有關規(guī)定進行銜接。如上所述，與養(yǎng)老服務機構相對應，養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營利性、非營利性兩類。筆者認為，由于保險公司、保險公司設立的項目公司、養(yǎng)老企業(yè)均屬于營利性機構，因此，保險公司根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》或《險資投資股權辦法》以物權或股權方式投資的養(yǎng)老地產(chǎn)均為營利性。

四、保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)的模式

目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功運營的案例甚少，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式問題困擾著進軍這一領域的投資者。筆者將通過分析美國最為典型的養(yǎng)老地產(chǎn)CCRCs所采取的運營模式，為保險公司在我國現(xiàn)有的法律環(huán)境下運營養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式提供建議。

(一)美國CCRCs的運營模式：CCRCs與入住的老年人簽署的入住協(xié)議集中反映了CCRCs的運營模式，筆者將通過CCRCs入住協(xié)議解析其運營模式。為了滿足不同老年人的需求，CCRCs通常提供多種入住協(xié)議，主要包括以下三種類型 ：

1、入住費型協(xié)議（Entrance-fee contracts）

1)類型：CCRCs通常會根據(jù)老年人的身體、經(jīng)濟、信用記錄等狀況，建議老年人選擇不同類型的入住費協(xié)議。入住費型協(xié)議可以細分為以下三類：

全面型入住費協(xié)議（Extensive contracts）。老年人在入住時繳納一筆入住費，并每月支付月費，CCRCs向老年人提供住所、全面的照護服務及各種設施。在這種協(xié)議下，老年人支付的入住費較下述兩類協(xié)議高，但可以根據(jù)健康狀況的變化隨時從獨立生活單元移入輔助生活或醫(yī)療照護單元，而無需另行支付或少量支付額外費用，即CCRCs將承擔老年人長期照護的大部分經(jīng)濟風險。

修正型入住費協(xié)議（Modified contracts）。老年人繳納的入住費及月費低于前一種協(xié)議，CCRCs向老年人提供住所、協(xié)議約定的一定服務及設施。在這種協(xié)議下，CCRCs需按照協(xié)議約定向老年人提供一定天數(shù)的輔助生活或醫(yī)療照護服務，且不收取額外費用和/或就老年人需支付的輔助生活或醫(yī)療照護服務費提供折扣，若超出協(xié)議約定的期間，則老年人需按市價支付相關服務費。

服務費型入住費協(xié)議（Fee-for service contracts）。老年人繳納的入住費及月費低于前兩種協(xié)議，老年人需要輔助生活或醫(yī)療照護服務時需按照市價支付服務費。但相對于非CCRCs住戶，CCRCs的住戶在獲取輔助生活或醫(yī)療照護服務資源時享有優(yōu)先權。

2)入住費運營模式：據(jù)估計，美國65%至75%的CCRCs均提供入住費型協(xié)議，可見入住費運營模式是最為流行的CCRCs運營模式。CCRCs根據(jù)老年人的年齡、身體、經(jīng)濟、信用記錄等狀況與其協(xié)商確定入住費及月費的金額，并在合同中予以約定。老年人通常將其原有房產(chǎn)出售或者將其他財產(chǎn)變現(xiàn)以繳納入住費。

入住費運營模式屬于持有性經(jīng)營，入住費既不同于購買不動產(chǎn)的費用，亦不同于房屋租金，其在性質(zhì)上類似于保險金，其保障老年人在CCRCs獲得居住權及在需要時獲得輔助生活或醫(yī)療照護，但住戶并不獲得其居所的所有權。而CCRCs被視為微型的保險公司，受到美國保險部門的監(jiān)管。

CCRCs將住戶繳納的入住費用于自身發(fā)展、設備更新維修、支付老住戶產(chǎn)生的醫(yī)療費用等。如果協(xié)議終止或者住戶去世，絕大多數(shù)的CCRCs將向住戶或住戶的遺產(chǎn)返還入住時繳納的入住費，返還的比例按照雙方簽署的協(xié)議從50%至100%不等。

2.租賃型協(xié)議（Rental contracts）：不同于入住費型協(xié)議，在租賃型協(xié)議項下，老年人無需支付入住費，僅需支付額度較低的保證金（通常是第一個及最后一個月的租金）及月租。住戶將按照市價支付照護費用。

3.銷售型協(xié)議（Ownership option）：在該等協(xié)議項下，老年人購買CCRCs的住所，取得房屋所有權。據(jù)有關統(tǒng)計，美國CCRCs提供銷售型協(xié)議的相當少。

(二)我國保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式建議：從上述CCRCs的運營模式來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式可以分為入住費型持有模式、租賃型持有模式、銷售型模式。

目前國內(nèi)運作比較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)上海親和源養(yǎng)老社區(qū)采取會員制運營模式，會員入住時需繳納一定金額的會員費，并每年支付年費。入住會員可選擇對于老年公寓有使用權，這種會員制與使用權相結合的方式類似于CCRCs的入住費型運營模式；入住會員亦可選擇取得老年公寓的所有權，這種方式則屬于銷售型模式。北京太陽城養(yǎng)老社區(qū)則采取租售結合的運營模式。

銷售型模式具有資金回籠快的特點，但是在品牌培養(yǎng)上遜于持有模式，且由于養(yǎng)老社區(qū)通常對于入住人年齡有一定的要求，故在老年人去世后房屋的繼承、轉(zhuǎn)讓受限。就保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式，根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十三條第二款，“保險資金??投資養(yǎng)老不動產(chǎn)??；本款前述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老不動產(chǎn)??的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅?！边@是否意味著保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)無法采取銷售型模式？筆者認為，上述規(guī)定所稱的“住宅”應為普通商品房，本意在于防止保險資金涌入樓市而推高普通商品房房價，其并不能等同于養(yǎng)老社區(qū)中專門為老年人設計的并向特定年齡以上老年人銷售的住宅，建議在后續(xù)的法規(guī)制定中予以明確。

租賃型持有模式對于住戶而言入住門檻較低，客戶群較為廣泛，但是，對于投資人而言，客戶流動性較大且資金回籠較為緩慢。

入住費型持有模式雖然入住門檻較高，針對的對象主要為中高收入老年人，但是，老年人入住時繳納的入住費不僅可以在一定程度上降低客戶流動性，且可以加速投資人的資金回籠，因此，入住費型運營模式較其他兩種運營模式更具有優(yōu)勢。

五、運營風險防范之若干法律建議

2008年爆發(fā)的經(jīng)濟危機使得美國房地產(chǎn)市場與信貸市場低迷，這對于CCRCs維持經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生了較大的影響：一方面，由于房價下跌，老年人延緩出售其原有房產(chǎn)或其他財產(chǎn)而移居CCRCs，CCRCs的占有率下降，新住戶繳納的入住費減少，而入住費是CCRCs主要的運營費用及利潤的來源；另一方面，CCRCs通過信貸市場融資更為困難，不利于CCRCs建設新項目或并購。但是，總體而言，CCRCs對于經(jīng)濟危機的耐受力較強，由于CCRCs向老年人提供的生活方式具有很強的吸引力，其占有率仍然高于老年人輔助生活社區(qū)、老年人護理院及租賃型獨立生活設施，且不履行債務或申請破產(chǎn)保護的CCRCs僅占很低的比例。

由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的保險功能和公益性質(zhì)，為了維護住戶的權利，對養(yǎng)老地產(chǎn)的運營風險進行規(guī)制是政府應承擔的責任。美國絕大部分州均出臺了法規(guī)規(guī)制CCRCs的運營風險，措施主要包括投資養(yǎng)老地產(chǎn)許可制度、向住戶披露信息義務、建立準備金及提取一定比例入住費存入第三方賬戶等財會責任、示范合同條款、住戶權利保護等。這些制度對于我國立法者就養(yǎng)老地產(chǎn)運營風險規(guī)制出臺法律法規(guī)具有借鑒意義。

雖然我國尚未出臺養(yǎng)老地產(chǎn)運營風險規(guī)制法律法規(guī)，但是市場帶來的風險是不可避免的，而如何提高抗風險的能力是每個投資者都需要思考的問題。美國的CCRCs發(fā)展時間長，運營風險防范體制較為成熟，筆者將結合美國CCRCs運營風險防范體制，為我國保險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)控制運營風險提供若干法律建議：

1、如上所述，筆者認為，CCRCs普遍采用的入住費型運營模式較有優(yōu)勢，這種模式下住戶繳納的入住費、月費對于養(yǎng)老地產(chǎn)的良性運營至關重要。保險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)需全面考量占有率、死亡率、發(fā)病率及醫(yī)療照護費用等因素，通過精算評估養(yǎng)老社區(qū)的長期經(jīng)濟狀況和持續(xù)運營能力，以確定合理的入住費、月費。為了避免風險發(fā)生后產(chǎn)生糾紛，雙方簽訂的合同應明確約定合理的入住費返還時間，以及在特殊情況下調(diào)整月費的可能性。

2、美國多數(shù)州的規(guī)定均要求CCRCs建立準備金制度，以保證其提供服務的能力。例如：賓夕法尼亞州即規(guī)定CCRCs的準備金不得低于未來12個月內(nèi)到期的抵押貸款本息或者10%的年度運營資金。雖然我國對于養(yǎng)老地產(chǎn)建立準備金制度尚無任何規(guī)定，但是，為了增強抗風險能力，維持養(yǎng)老地產(chǎn)的良性運營，筆者建議，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)宜建立準備金制度，準備金額度可根據(jù)一定期限內(nèi)的運營成本確定。

3、由于住戶在CCRCs的居住時間較長，有可能出現(xiàn)無力支付月費、醫(yī)療照護費等費用的情況，很多CCRCs為符合經(jīng)濟救助的住戶提供資助或者慈善照護。保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)可建立住戶無力支付費用的慈善救助機制，從收入中提取一部分慈善救助基金，這有利于樹立良好的品牌形象。當然，保險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)在住戶入住前需全面審查及預測住戶的經(jīng)濟狀況，通過與住戶簽訂的協(xié)議或者公開的制度明確約定向住戶提供慈善救助的條件及范圍，并爭取政府提供的補貼，以避免過重的慈善救助給養(yǎng)老地產(chǎn)的正常運營帶來負面影響。

第二篇：保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)

保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)

中國的城鎮(zhèn)化浪潮已成為一股不可阻擋的歷史洪流。對于保險業(yè)，特別是保險資金運用而言，城鎮(zhèn)化大潮中充滿了各種需求和眾多機會，抓住機遇，乘勢而上，是擺在保險資金當家人面前的一道大題目。

中國人保資產(chǎn)管理股份有限公司總裁周立群向記者表示：“城鎮(zhèn)化會對整個保險業(yè)帶來積極影響，我們可以通過保險資金的運用，為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品的建設提供長期性的融資支持?！?/p>

行業(yè)人士普遍認為，城鎮(zhèn)化為保險業(yè)帶來了諸多發(fā)展機遇，除了有效提高居民對保險保障的需求水平、拉動保險業(yè)務快速增長之外，通過投資于城鎮(zhèn)化建設項目，保險資金投資收益率持續(xù)低增長的困境有可能得以改善。特別是金融市場進入“大資管”時代以來，保險資金正逐步放開手腳，不僅在積極進軍地產(chǎn)行業(yè)，同時也紛紛向債權計劃、私募股權、風險投資、礦業(yè)等投資領域進軍。

助力城鎮(zhèn)化正是時機

其實從歷史上看，保險資金與城鎮(zhèn)化的淵源之深恐怕超出很多人的想象。早在1680年，英美第一家保險企業(yè)誕生之時，其資金就是全額用于倫敦的城鎮(zhèn)化建設?？梢姡ｋU資金與城鎮(zhèn)化或房地產(chǎn)業(yè)“門當戶對”不是什么新發(fā)現(xiàn)，300多年前就已經(jīng)出現(xiàn)并被多次運用了。

在國內(nèi)，自從太平資產(chǎn)管理公司推出了醞釀已久的“太平資產(chǎn)-蘇州工業(yè)園區(qū)鎮(zhèn)一體化項目債權投資計劃”之后，總部設在上海的其他幾家保險資產(chǎn)管理公司也都在各地密集調(diào)研，準備推出與城鎮(zhèn)化建設相關的債權項目。幾乎與此同步，中國保監(jiān)會大力推出一系列投資新政，放寬了保險公司投資基礎設施建設和不動產(chǎn)的各項要求，一定程度上順應了城鎮(zhèn)化建設過程對保險資金的需求。西南證券（600369）保險行業(yè)分析師認為，保險資金在2012年累計發(fā)行的基礎設施債權投資計劃規(guī)模持續(xù)增加，僅基礎設施和不動產(chǎn)兩項，就能為城鎮(zhèn)化建設提供約1.2萬億元的資金。

太平資產(chǎn)的有關負責人表示，按照保監(jiān)會規(guī)定，在保險機構發(fā)起的基礎設施債權投資計劃中，其自身認購額度不能超過該計劃的50%。因此，“太平資產(chǎn)-蘇州工業(yè)園區(qū)鎮(zhèn)一體化項目債權投資計劃”除自身認購外，行業(yè)內(nèi)外的一些金融機構也都參與進來，目前已超額認購。

據(jù)介紹，太平資產(chǎn)這一債權計劃規(guī)模為11億元，通過債權形式融資給蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司，用于投資蘇州工業(yè)園金雞湖景區(qū)城鄉(xiāng)接合部區(qū)域的道路維修管理、管線鋪設、河流清淤等市政工程項目建設，同時采用銀行借款的擔保方式預防風險，以蘇州工業(yè)園區(qū)政府財政收入作為還款來源。

數(shù)據(jù)顯示，歐、美、日、韓等國家的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達到80%-90%，而中國的城鎮(zhèn)化率只有51%。新型城鎮(zhèn)化的目標是節(jié)能、綠色環(huán)保、低碳，其中可發(fā)展的空間還非常大。此外，中國城鎮(zhèn)化區(qū)域差別大，東部城鎮(zhèn)化率60%，中西部連50%都不到，機構的投資空間也很大。

有關金融機構專家認為，太平資產(chǎn)的債權項目以蘇州工業(yè)園區(qū)的財政收入作為還款來源，收益率有望達到6%-7%。除了債權計劃，保險資金也同樣熱衷于通過專門的信托計劃投資到地方市政工程項目建設中，這些投資的收益率可能達到8%-9%。

采訪中，多家保險公司的高管向記者明確表示，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)提出要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，國家政策明確，從而推動保險資金在投資方向上傾向于城鎮(zhèn)化建設項目。一方面，保險資金在瞄準城鎮(zhèn)化中的投資商機和市場空間；另一方面，項目的地方政府背景、地方政府的投資環(huán)境也成為保險資金最終決定投資的關鍵指標。

投資養(yǎng)老地產(chǎn)

在談到保險資金為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品的建設提供長期融資支持的時候，周立群特別提出，在城鎮(zhèn)化過程中的老齡化方面，保險資金也能夠提供很大的支持。這一點與泰康人壽董事長陳東升不謀而合，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)絕不在少數(shù)。

近期，“泰康之家·燕園”養(yǎng)老生活體驗館揭幕。記者了解到，這是由保險企業(yè)投資管理的第一家養(yǎng)老社區(qū)，以此為序幕，泰康之家將建成國內(nèi)第一個大規(guī)模、國際一流標準的持續(xù)關愛養(yǎng)老社區(qū)。

陳東升告訴記者：“保監(jiān)會對保險資金進行投資有比例要求，我們這樣的項目大致在10%左右。經(jīng)過調(diào)研，我們計劃將這個投資額用來投資養(yǎng)老社區(qū)，目前泰康的總資產(chǎn)大約是5000億元，以后還會增長，所以700億元的投資額一定是符合監(jiān)管要求的，也一定是在償付能力范圍之內(nèi)的。”

陳東升以“泰康之家·燕園”養(yǎng)老社區(qū)項目為例算了一筆賬：“從拿地到房子蓋起來，需要5年的時間，這個階段投資的30億-50億元無法產(chǎn)生收益。然后下一步是客戶入住，當入住率達到70%左右的時候，將實現(xiàn)盈虧平衡，這大致需要3年的時間。當入住率達到95%的時候，這個養(yǎng)老社區(qū)的項目才能稱得上成功。但另外還需要算上25年的折舊，這樣前后算下來，一個養(yǎng)老社區(qū)的項目需要30年-40年的長周期才有可能成功，而且這還不包括前期的籌劃。”他補充說：“從泰康誕生養(yǎng)老社區(qū)的創(chuàng)意到現(xiàn)在，已經(jīng)走了7年的時間。而在泰康養(yǎng)老戰(zhàn)略版圖中，北京是第一步，上海、廣州的布局也已全面啟動。未來，我們將在全國各個地方建起來10到15所養(yǎng)老社區(qū)，形成超過5萬戶的連鎖網(wǎng)絡?！?/p>

值得注意的是，目前保險公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)主要選擇“持有”作為其經(jīng)營模式，即在養(yǎng)老社區(qū)建成后，其住宅不予出售，僅用于長期經(jīng)營。在“泰康之家·燕園”，陳東升告訴記者，泰康看好險資投資城鎮(zhèn)化，愿意長期持有養(yǎng)老地產(chǎn)，即“只出租不出售”。

而保險公司的利潤主要來自于社區(qū)的入住費與配套的物業(yè)管理服務，例如，醫(yī)療、娛樂和護理服務等一系列費用。這種“持有”的經(jīng)營模式可以有效地將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長，并且能很好地與醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等產(chǎn)品連接起來。

“為什么一定要賣出去？我覺得沒有必要，我看好這個項目出租的穩(wěn)定收益，那么就長期持有它?！标悥|升相信，養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定的出租率能夠帶來相對穩(wěn)定的回報率，可以滿足保險資金安全性、長期性、穩(wěn)定性、流動性的需求。

除泰康之外，中國太平先后與廣西、山東、成都和青島等地方政府簽約，內(nèi)容均提到養(yǎng)老社區(qū)建設。中國人壽（601628）與中冶置業(yè)合作，在河北廊坊開發(fā)首個養(yǎng)老養(yǎng)生基地——國壽（廊坊）生態(tài)健康城，總投資約100億元；中國平安（601318）啟動了投資170億元的“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)”，同時還計劃在長三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)；合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領域投資80億元打造“合眾健康社區(qū)”后，又在地產(chǎn)領域投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)。

投資收益有望提升

城鎮(zhèn)化過程中，投資必然大幅上升。在采訪中，人保資產(chǎn)董事長吳焰向記者表示，隨著我國新型城鎮(zhèn)化進程加快推進，一些制約城鎮(zhèn)化發(fā)展的深層次問題越來越多地顯現(xiàn)出來，比如，城鎮(zhèn)化的綜合承載能力不足、城鄉(xiāng)二元結構差距拉大、社保體系碎片化以及公共服務的城鄉(xiāng)差異問題等。解決這些問題不僅需要政府的行政手段，還需要通過機制和制度創(chuàng)新，作為長周期運作的保險資金，正好是高效的市場化輔助機制之一，可彌補城鎮(zhèn)化過程中的資金缺口。

去年，保監(jiān)會發(fā)布多項投資新政，按照投資新政的規(guī)定，保險公司投資非自用性不動產(chǎn)、基礎設施債權投資計劃及不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品，賬面余額不高于公司上季末總資產(chǎn)的20%；投資同一基礎設施債權投資計劃或不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于發(fā)行規(guī)模的20%，保險集團（控股）公司及其保險子公司投資同一基礎設施債權投資計劃或不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于發(fā)行規(guī)模的60%。

國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化同時還為保險資金提供了穩(wěn)定的配置標的。在美國城市化建設加速的過程中，其債券市場得以迅猛發(fā)展，保險資產(chǎn)配置也從之前的以國債為主逐步轉(zhuǎn)為以企業(yè)債券為主。并且，隨著城鎮(zhèn)化不斷向縱深推進，集體土地流轉(zhuǎn)或征用后，不動產(chǎn)等更多要素資源的增值，將有利于提升保險資金投資收益。

在中國，中資保險公司基本都是通過投資基礎設施債券參與城鎮(zhèn)化，隨后保險資金逐步進入基礎設施投資領域。2007年，中國平安牽頭保險團隊以股權投資計劃的方式投資京滬高速鐵路項目。2011年，中國太保（601601）等7家保險資產(chǎn)管理公司以債權投資方式參與北京“藍德計劃”保障房項目。

統(tǒng)計顯示，2012年保險資金運用余額6.85萬億元，其中在23個省市投資基礎設施3240億元。投資新政下發(fā)后，越來越多的保險資金開始更多地關注城鎮(zhèn)化建設項目投資。華創(chuàng)證券研究報告顯示，隨著投資新政改革開啟以及國家多項基礎投資加碼，保險資金新增債權投資計劃資金約500億元，廣泛涵蓋公路、鐵路、核電、風電、火電、水電、水利、煤炭等重大民生行業(yè)。

正如全國政協(xié)委員、原中國人壽總裁楊超在今年兩會提案中所言，建議國家發(fā)改委會同有關方面出臺相應政策，大力支持有實力的商業(yè)保險企業(yè)投資城鎮(zhèn)化重點建設項目，允許保險企業(yè)根據(jù)保險資金特點，創(chuàng)新股權投資產(chǎn)品，發(fā)展夾層基金和FOFs（基金的基金）等，這樣一方面可以緩解城鎮(zhèn)化基礎設施建設的資金缺口；另一方面，也可以提升保險資金投資收益率水平。

熱潮下的冷思考

值得注意的是，在城鎮(zhèn)化炙手可熱、保險資金懷著高度熱情積極參與其中之際，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學保險學院副教授徐高林發(fā)出了冷靜的聲音。

徐高林向記者分析，應該對我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資泡沫有所警惕。他說：“我們對中國的未來充滿信心，但是房地產(chǎn)的估值和股票一樣很容易透支未來。房地產(chǎn)市場中確實有無數(shù)的造富神話，但投機性的暴富不是保險公司的追求。土地是稀缺資源，終將升值，這固然沒錯，但房地產(chǎn)熊市持續(xù)20年以上也不罕見。今天或者若干年后重新泛起的房地產(chǎn)泡沫是否就比當年低，或者保險投資者追漲殺跌的本領就高強到可以戰(zhàn)勝市場，這些都是不可預知的！”

從國外的情況看，保險資金投在不動產(chǎn)行業(yè)的結果并不是很令人滿意。在英美等國的歷史上，開始，各國政府擔心包括保險公司在內(nèi)的金融機構控制房地產(chǎn)業(yè)，因而限制各種機構持有房地產(chǎn)的比例；后來，保險資金在房地產(chǎn)行業(yè)的投資虧損和管理亂象，又使得保險監(jiān)管者和保險公司自身產(chǎn)生恐懼。總之，直到今天，美國很多州的法律都對保險公司投資不動產(chǎn)規(guī)定了諸多限制，而且保險公司的平均投資比例大大低于法定上限。在美國建國之

初，投機者對首都華盛頓周邊土地的估值到200多年后的今天也沒有達到；日本的房地產(chǎn)泡沫同樣應引起我們的警惕。在我國，1993年前后，保險資金在房地產(chǎn)投資上也出現(xiàn)過令人記憶深刻的教訓。

徐高林指出，城鎮(zhèn)化投資過程中所涉及的交易復雜性“需要我們有足夠的心理準備和技術防范措施”。不動產(chǎn)作為一種非標準化的交易工具，交易條款設計和執(zhí)行本身都充滿了操作風險。除了警惕交易對手的風險外，公司內(nèi)控風險也是不容忽視。保險業(yè)在股票交易中已經(jīng)出現(xiàn)了一些違規(guī)行為，透明度更低的城鎮(zhèn)化投資更需要引以為戒。

楊超同樣直言提醒：“城鎮(zhèn)化建設的投資規(guī)模和工期長度遠在這兩年投資保障房之上，但吸引保險資金參與城鎮(zhèn)化建設一定要吸取保障房投資經(jīng)驗，頂層設計應當更加周詳?！睏畛硎荆骸氨ｋU資金參與保障房建設的效果并不理想，這兩年參與保障房投資的項目屈指可數(shù)，其原因一是在于我們參與惠民工程的投資指引細則遲遲未出；二是因為盈利模式不清晰、投資回報不可控?！?/p>

楊超認為，惠民工程通常有政府擔保，地價有優(yōu)惠政策，是非常好的投資項目。即便是薄利，保險資金也愿意進入，但問題是現(xiàn)在沒有完備的規(guī)劃，看不到長期的盈利點。監(jiān)管層在關于城鎮(zhèn)化的頂層設計中，應該把總體規(guī)劃、實施步驟、退出機制等問題都考慮到，對保險等社會資金進入形成一套清晰完備的方案，這樣才能順利引導和調(diào)配社會資源。

以保障房建設為例，在其財政前期投入后，后續(xù)的醫(yī)療、教育、物業(yè)等配套設施投入也相繼帶來新的財政壓力和投資風險，都需要決策部門通過頂層設計來提早規(guī)劃、合理規(guī)避。

另外，此前保險公司參與保障房投資，多以債權計劃為主，其募集成本較高且投資收益不明確，若將其換成股權投資方式，地方政府將產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓給投資方，長遠投資的回報是可預見的。您是否還在被保險理解難、信任難、理賠難的“三難”問題所困擾，放心保平臺，打通線上線下溝通環(huán)節(jié)，有效解決“三難”，開辟保險購買新模式。

第三篇：旅游地產(chǎn)的4種運營模式分析

旅游地產(chǎn)項目所涉足的產(chǎn)品的多樣性，業(yè)態(tài)的復雜化，經(jīng)營的專業(yè)度已超乎想象。旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個專業(yè)化的時代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。為了區(qū)分不同類型項目的經(jīng)營模式的異同，我們按照項目的產(chǎn)權屬性、經(jīng)營要求、收益情況等指標，把旅游地產(chǎn)界定為旅游資源型地產(chǎn)、商務度假地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)四大基本形態(tài)。山合水易為您解讀基于旅游地產(chǎn)四種基本形態(tài)不同屬性探尋市場上成功的運營模式。

1、旅游資源型地產(chǎn)：開發(fā)持有模式

旅游地產(chǎn)：“核心是旅游，地產(chǎn)僅是配套”，旅游景點地產(chǎn)是旅游的核心，旅游景區(qū)地產(chǎn)是項目附加值提升的關鍵，項目未來盈利多寡完全取決于地產(chǎn)項目附加值提升的空間大小。目前市場有些短視開發(fā)商無視旅游地產(chǎn)的旅游特點，片面追求經(jīng)濟效益，紛紛在旅游尚未成氣候前，盲目開建產(chǎn)權式酒店或別墅物業(yè)。基于旅游景區(qū)地產(chǎn)占據(jù)項目核心資源、前期投資大、附加值高、長期收益等戰(zhàn)略地位，故采取開發(fā)持有運營模式。開發(fā)持有運營模式，是指項目發(fā)展商長期持有旅游景區(qū)地產(chǎn)中長期經(jīng)營性物業(yè)，通過穩(wěn)定經(jīng)營保證項目健康發(fā)展，提升項目的地塊客戶群對項目的項目認知度、忠誠度、美譽度。而項目不再完全依賴物業(yè)銷售帶來的現(xiàn)金流，持有型物業(yè)能夠為企業(yè)帶來長久的投資收益。

此模式下，開發(fā)商與旅游資源所有權者簽訂30年的經(jīng)營運作權，在期限內(nèi)開發(fā)商負責地產(chǎn)產(chǎn)品的建設、景區(qū)建設與運營。對于旅游地產(chǎn)的成長空間及回報，地產(chǎn)企業(yè)的目標很明確，即做長期投資打算。隨著經(jīng)營周期的拉長，除旅游資源獲得可觀的收益外，依托旅游的地產(chǎn)項目也會提升盈利空間，同時把旅游地產(chǎn)定

位為5-10年后的營利產(chǎn)品。

2、商務度假地產(chǎn)：開發(fā)持有自營&開發(fā)持有他營

商務度假地產(chǎn)屬性與城市商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)相同，均為服務配套項目，但商務度假地產(chǎn)又有其發(fā)展的個性，故在運營模式是會有一些差異。相比于城市商業(yè)地產(chǎn)，旅游商務度假地產(chǎn)更注重對項目商業(yè)形態(tài)和商業(yè)主題特色的提升，注重商務高端品質(zhì)的提高。同時商務度假地產(chǎn)在商業(yè)環(huán)境的培育、服務定位檔次跨度、服務業(yè)態(tài)的復雜性和子項目經(jīng)營的技術性都提出了較高的難度。

商務度假地產(chǎn)在運營模式的選擇是，保證物業(yè)持有達到一定的比例，能對項目業(yè)態(tài)、業(yè)種調(diào)整升級握有主動權，保證項目的品質(zhì)。在產(chǎn)權保證的基礎上可分賣分租，自營與商家連營等靈活多變的經(jīng)營策略。實際運作過程中，租金杠桿起到非常重要的作用，通過租金的變動和優(yōu)惠政策來培育商業(yè)環(huán)境、吸引特色商戶、調(diào)整項目業(yè)態(tài)、營造項目主體特色。

3、休閑度假地產(chǎn)：開發(fā)銷售度假權益模式

休閑度假地產(chǎn)，以度假為核心融合地產(chǎn)和旅游綜合性項目，為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關聯(lián)空間，主要表現(xiàn)形式主要有旅游賓館、度假村、產(chǎn)權酒店以及用于分時度假的時權酒店。

國內(nèi)最早的旅游度假地產(chǎn)出現(xiàn)在海南，當時因為一些在房地產(chǎn)泡沫中被套牢，而導入產(chǎn)權酒店、酒店式公寓成為概念，由于導入純概念項目，在運營實施上缺乏具體措施，故承諾的回報收益的項目很少，使得開發(fā)商和投資者之間糾紛

不斷。隨著中國度假地產(chǎn)交流平臺及代理服務機構的出現(xiàn)，已經(jīng)有國外度假交換服務商進入中國市場，出現(xiàn)了開發(fā)銷售度假權益模式。

此模式下開發(fā)商根據(jù)先期通過對項目整體的商業(yè)計劃，完成項目開發(fā)建設，分割產(chǎn)權或權益，進行銷售回籠項目建設投資，通過第三方交換系統(tǒng)交換平臺，為客戶提供靈活的物業(yè)與時間組合。基于交換系統(tǒng)，度假時段可以以每晚為單位進行，任何時間，住多久，去哪里度假以及哪種房型，都可以依據(jù)不同需求靈活選擇，同時還可以通過全球網(wǎng)絡預訂其他形式的旅游服務項目，包括飛機、游艇、酒店住宿和汽車租賃。此模式下項目投資回報可達到25%。同時發(fā)展商可通過功能配套服務項目經(jīng)營獲取長期經(jīng)營收益。因此總體而言，度假權益模式可以為物業(yè)帶來較大的盈利空間。

4、旅游住宅地產(chǎn)：開發(fā)銷售產(chǎn)權模式

區(qū)域旅游項目開發(fā)建設將會帶動區(qū)域商氣提升及基礎配套的完善，必將帶動人口的大量導入，借助旅游的環(huán)境、生態(tài)、配套服務等方面優(yōu)勢，定居、養(yǎng)老等居住需求產(chǎn)生，第一居所購房消費需求市場特征明顯，旅游住宅地產(chǎn)項目出現(xiàn)。旅游住宅地產(chǎn)項目開發(fā)運營與城市居住地產(chǎn)開發(fā)模式別無差異。通過簡單開發(fā)銷售產(chǎn)權模式完成項目收益，只需在項目產(chǎn)品規(guī)劃設計時摸清目標客群消費喜好及旅游地特殊區(qū)位屬性即可。產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品定位、項目配套是此類項目的關鍵。

第四篇：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)六大運營模式及代表企業(yè)

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)六大運營模式及代表企業(yè)

核心提示：目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要有六大經(jīng)營模式，分別是本地出售型社區(qū)模式、異地出售型社區(qū)模式、租售組合型綜合社區(qū)模式、養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式、會籍制社區(qū)模式、床位出租型養(yǎng)老機構模式。

根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個維度，我們將國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸納為以下六大主要經(jīng)營模式。

模式一：本地出售型社區(qū)模式

該種模式以老年住宅為整個項目主題和亮點，以面向市場出售的住宅產(chǎn)品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設置的完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售，有極少部分來源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營。而隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益水平也在不斷接近房地產(chǎn)平均投資收益水平。

相對于其他模式而言，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)資金回籠快速，能夠有效提高資金周轉(zhuǎn)率，從而實現(xiàn)滾動開發(fā)。但不可避免的，這種模式也存在一點缺點，如進行這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，必須獲得土地使用權，因而享受政府土地優(yōu)惠政策的可能性很小，同時不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的部分和通過養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設施運營獲得的長期穩(wěn)定收益。

要成功打造這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，復合的產(chǎn)品形式、完善的養(yǎng)老配套和

優(yōu)美的景觀環(huán)境必不可少。在復合產(chǎn)品形式方面，通常要打造滿足養(yǎng)老及準養(yǎng)老一族、準養(yǎng)老子女等不同客群的產(chǎn)品，甚至是滿足不同收入階層的不同定位、不同檔次的產(chǎn)品，從普通的多層住宅產(chǎn)品到高端的獨棟別墅、聯(lián)排別墅、四合院等。

（代表企業(yè)：北京東方太陽城）

模式二：異地出售型社區(qū)模式

該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接，是異地養(yǎng)老方式催生出的一種養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，一般位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地，利用自然資源，與養(yǎng)老住宅和設施進行融合，以住宅產(chǎn)品出售盈利。由于其特有的資源環(huán)境條件，這種模式難以普遍模仿復制。

這種模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房價、生活成本的巨大差異和氣候、環(huán)境自然養(yǎng)老資源的巨大差異，從而滿足老年人追求高品質(zhì)退休生活的養(yǎng)老需求。

與本地出售型社區(qū)模式相似，這種模式同樣具有資金回籠快、經(jīng)營風險小的優(yōu)點，但同時又具有其他模式不能比擬的地理優(yōu)勢、價格優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢。由于地域限制，這種模式在具有自然資源及旅游資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)良的城市更容易獲得成功。

（代表城市：三亞、?？?、大連、青島等城市）

模式三：租售組合型綜合社區(qū)模式

該種模式通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設施持有運營相結合，實現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的。項目中的養(yǎng)老公寓及配套設施由開發(fā)商運營或由專業(yè)的運營機構負責。這種模式不僅解決了全部出售對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利的問題，還解決了全持有經(jīng)營資金占壓大、市場難以消化的問題。

這種模式通常構建了“住宅銷售+養(yǎng)老公寓出租+養(yǎng)老配套持有經(jīng)營”的綜合性的項目盈利體系。通過住宅銷售獲得一次性投資收益，而通過養(yǎng)老公寓出租和配套持有經(jīng)營獲得了長期穩(wěn)定的收益。而收益的比例則因項目定位中產(chǎn)品配比不同而不同，一般銷售與持有部分比例為8∶2。

租售組合型綜合社區(qū)模式的最大優(yōu)點，不僅是資金回籠較快，收益多元化，關鍵是在土地方面可采取靈活策略，在用地性質(zhì)上，可以是居住用地、醫(yī)療用地、商業(yè)用地、公建用地等多種用地性質(zhì)搭配的綜合性開發(fā)。相對而言，其最大的缺點是資金投入較大，總成本投入比單純的住宅開發(fā)高得多，建設周期相對較長；持有部分后期需要持續(xù)的經(jīng)營管理和投入，投資回收期較長，通常在15~20年。

（代表企業(yè)：北京太陽城）

模式四：養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式

該種模式嘗試運用各種金融組合手段，促進養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售，為企

業(yè)發(fā)展融資，但多數(shù)金融創(chuàng)新手段還處在嘗試階段。目前，國內(nèi)出現(xiàn)的金融組合型社區(qū)模式的產(chǎn)品主要有以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險3種。

（代表企業(yè)：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)）

模式五：會籍制社區(qū)模式

該種模式通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運營，采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡。同時，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金，收費水平比福利型養(yǎng)老機構的收費水平高。通常銷售的會籍，對年齡有一定限制，主要針對對保健養(yǎng)生格外關注及身體健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目標客戶入住的門檻。在消費理念相對先進和經(jīng)濟條件相對雄厚的城市，這種模式或能贏得市場的部分認同，但整體而言較難被大部分老年群體認可。

這種模式的盈利以房屋出租收益為主，配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。在土地性質(zhì)上，項目用地一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得，價格較低。而在運營上，將實行醫(yī)療看護服務的老年公寓實行會員制入住，通過會員費+管理費獲得長期穩(wěn)定收益，同時依托休閑配套提供養(yǎng)生度假體驗。

因而，這種模式的優(yōu)點是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地，用地性質(zhì)也可以是公建用地、醫(yī)療用地等低成本土地，同時結合醫(yī)療、養(yǎng)護等多種服務來實現(xiàn)長期穩(wěn)定收入。而該種模式最大的缺點是全部持有經(jīng)營導致資金占用量大、投資回收期長。同時，服務完善的市場化養(yǎng)老社區(qū)收費高昂，從而使得高入住率較難達到，有一定的市場經(jīng)營風險。

（代表企業(yè)：上海親和源）

模式六：床位出租型養(yǎng)老機構模式

該種模式根據(jù)投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經(jīng)營模式，以床位出租為主要盈利模式。

目前而言，公辦養(yǎng)老機構收費較低、補貼多，嚴重供不應求，但體制機制不活、服務成本較高、經(jīng)濟效益較低。民辦養(yǎng)老機構數(shù)量較少，缺乏政策扶持，經(jīng)營狀況不容樂觀，發(fā)展不平衡，只有少數(shù)高端民辦養(yǎng)老機構經(jīng)營狀況較好，而中低端民辦養(yǎng)老機構盈利性則較差?？芍^是，公辦入院難、民辦生存難。

整體而言，因養(yǎng)老機構具有一定的公益性質(zhì)，能夠盈利的非常少。而從目前國內(nèi)的養(yǎng)老機構來看，具有以下特點的養(yǎng)老機構盈利相對較好。

從收入階層來看，定位高收入保障對象的養(yǎng)老機構比定位中低收入保障對象的盈利好；從客群定位來看，主要服務于高齡、生活難以自理者的康復醫(yī)療項目的養(yǎng)老機構比主要服務于較年輕健康者的基本生活項目的盈利好；從區(qū)位條件來看，選擇在交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方的養(yǎng)老機構比選擇在邊遠鄉(xiāng)村、人員稀少、基礎設施缺乏、嘈雜喧鬧的地方盈利好；從規(guī)模來看，床位較多、面積較大、投資較多、規(guī)模較大的小規(guī)模養(yǎng)老機構盈利好。

本文轉(zhuǎn)自：房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟

第五篇：運營模式分析

運營模式分析

上品折扣網(wǎng)運營模式：

上品折扣網(wǎng)是在2009年成功上線的，它是在上品商業(yè)取得一定成績，得到消費大眾的認可后，為方便不在北京的消費者購買而成立的。上品折扣網(wǎng)運營最大的一個特點是網(wǎng)絡與實體店同步運營，上品網(wǎng)的所有商品都是上品實體店的商品。而這種運營模式成功運行歸功于上品商業(yè)成功應用PDA單件商品管理的精細管理模式。

其次上品網(wǎng)運營模式（也是上品折扣實店運營模式）的另一個特點在于其商品上。與其他折扣店對過季商品進行折扣銷售不同，上品對當季的商品進行折扣銷售，而且上品里銷售的商品既能做到“上品”又可以做到“折扣”?？缮掀飞虡I(yè)是怎樣做到這一點的呢？

入駐上品折扣的都是一些像NIKE、阿迪達斯、李寧、探路者、匡威這樣的品牌,一般的折扣在5-6折左右，其對于比較追求品牌的年青人而言比較具有吸引力，因為具備比價優(yōu)勢,同樣的品牌在百貨店或者專賣店都差不多是原價銷售。很關鍵的一個環(huán)節(jié)就在于,品牌商在過季以后要清理庫存，需要和上品這樣的渠道合作，這是基礎；然后上品是零入場費，不收取任何費用，只收取最終銷售的返點。

上品折扣與百貨公司在實際的運營上一個鮮明的特點是百貨公司都是一個品牌有一個固定的鋪面，而上品折扣最初與品牌商簽合約都沒有規(guī)定鋪面的大小，而是根據(jù)實際銷售的情況來進行調(diào)整，比如要進行一個主題營銷，一夜之間就可以將這個主題的商品銷售面積擴張到很大，而在一般的百貨店受到各個店鋪劃地為限的限制，并不能進行同樣的操作。

另外，在上品折扣沒有名目繁多的進廠費、過節(jié)費、促銷費等等，其統(tǒng)一賣場、統(tǒng)一貨架,使供應商節(jié)省了裝修費，減輕了品牌供應商的壓力，另外，在各商場普遍壓后結款期的大環(huán)境下，上品折扣卻進行一月一結款或兩星期一結款，使供應商的資金周轉(zhuǎn)也大大加快。

上品從品牌供應商的利益考慮，對品牌供應商提供的這些優(yōu)惠策略。相對于其它的百貨商場，品牌供應商更愿意將自己的“上品”拿到上品商業(yè)進行“折扣”銷售。