第一篇：無(wú)權(quán)處分和無(wú)權(quán)代理買賣房屋的合同是否有效

無(wú)權(quán)代理或處分買賣房屋的合同是否有效？

作者：裴凈凈 河南煥廷律師事務(wù)所

在房屋買賣的合同糾紛中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)第三人代表房屋所有人或者瞞著所有人進(jìn)行買賣的情況，在合同書的簽訂過(guò)程中，在出賣人中有些會(huì)填寫房屋所有人的名稱，而有些會(huì)填寫代表人的名稱。表面上看沒(méi)有多大的區(qū)別，而在法律意義上卻是兩種截然不同的行為和效果。一種有可能會(huì)構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，另一種有可能構(gòu)成無(wú)權(quán)代理。這兩種情形在合同法上有明顯區(qū)分，效力也不同。典型案例

李大爺名下有一套拆遷房，在辦理拆遷手續(xù)時(shí)，李大爺委托其兒子李某某去辦理，事后，李某某在未告知李大爺?shù)那疤嵯?，將拆遷安置房以李大爺?shù)拿x賣給不知情的第三人——張某并簽訂合同，張某當(dāng)場(chǎng)將購(gòu)房款交付給李某某，事后，張某找到李大爺要求其按照約定，協(xié)助張某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，李大爺才知房屋被賣的事實(shí)，因?yàn)槔畲鬆敵诉@套安置房沒(méi)有別的房產(chǎn)，自然不同意，而賣房的李某某卻不知所蹤。案情分析

在這起案件中，李某某作為李大爺?shù)膬鹤?，所?shí)施的是無(wú)權(quán)代理的房屋買賣行為，合同法第48條規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。因此，本案中，張某與李某某進(jìn)行的房屋買賣行為無(wú)效，由李某某承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買賣合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下七種： 1 房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。2 產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。4 侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。7 非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。簽《房屋認(rèn)購(gòu)書》流程購(gòu)房者在選好房源，談妥價(jià)格后，第一步便是去簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬(wàn)元之間。定金多少才算恰當(dāng)，并無(wú)一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。

第二篇：論合同法中的無(wú)權(quán)處分（共）

論合同法中的無(wú)權(quán)處分

姓名：余超婷班級(jí)：10商英本一學(xué)號(hào)：10203023333

[內(nèi)容提要] 《合同法》第51 條是我國(guó)法律關(guān)于無(wú)權(quán)處分及其合同效力的具體規(guī)定，此規(guī)定涉及許多民法制度，尤其與善意取得制度、不當(dāng)?shù)美?、?quán)利瑕疵擔(dān)保制度密切聯(lián)系，內(nèi)容豐富。根據(jù)對(duì)當(dāng)前關(guān)于幾種無(wú)權(quán)處分理論的分析，我認(rèn)為對(duì)此類案件的處理，應(yīng)首先確認(rèn)無(wú)權(quán)處分合同的效力，其次考慮受讓人是否構(gòu)成善意取得。

[關(guān)鍵詞] 無(wú)權(quán)處分合同；法律行為；善意取得；權(quán)利瑕疵擔(dān)保

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第51 條的規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！痹摋l規(guī)定是我國(guó)法律關(guān)于無(wú)權(quán)處分及其合同效力的具體規(guī)定，此規(guī)定涉及許多民法制度，尤其與善意取得制度、不當(dāng)?shù)美?、?quán)利瑕疵擔(dān)保制度密切聯(lián)系，內(nèi)容豐富，頗值探討。

一、處分權(quán)及無(wú)權(quán)處分

財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指財(cái)產(chǎn)所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。處分權(quán)是所有權(quán)的四個(gè)權(quán)能中最重要的權(quán)能，是所有權(quán)人變更、消滅其物或者變更消滅其對(duì)物的權(quán)利的權(quán)能。處分又可分為事實(shí)處分和法律處分。變更消滅其物是對(duì)物進(jìn)行的事實(shí)處分。變更消滅其對(duì)物的權(quán)利，是所有權(quán)人進(jìn)行的法律處分。

無(wú)權(quán)處分是指沒(méi)有處分權(quán)而處分標(biāo)的物的行為。所謂無(wú)權(quán)處分人，就是對(duì)歸屬于他人的財(cái)產(chǎn)沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行處置或者雖對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有所有權(quán)，但由于該財(cái)產(chǎn)上負(fù)有義務(wù)而對(duì)此不能進(jìn)行自由處分的人。

二、無(wú)權(quán)處分所涉及的法律關(guān)系

出賣他人之物的無(wú)權(quán)處分，即當(dāng)事人簽訂買賣合同處分他人享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。出賣他人之物的法律關(guān)系涉及權(quán)利人、無(wú)權(quán)處分人和受讓人三方。

（一）無(wú)權(quán)處分人與受讓人之間的買賣合同關(guān)系。當(dāng)事人在平等的基礎(chǔ)上簽訂買賣合同。該買賣合同是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，體現(xiàn)雙方意思自治原則。但無(wú)權(quán)處分人在訂立買賣標(biāo)的物合同時(shí)應(yīng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，賣方出賣標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是其所有或有權(quán)處分的物品。我國(guó)合同法第132 條第1 款也規(guī)定“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或出賣人有權(quán)處分。”可見(jiàn)我國(guó)法律對(duì)此理論也予以認(rèn)可。無(wú)權(quán)處分人在處分權(quán)利人享有處分權(quán)的標(biāo)的物時(shí)處于賣方地位，其在訂立合同的同時(shí)，承擔(dān)對(duì)該標(biāo)的物的所有權(quán)擔(dān)保義務(wù)，即權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（二）權(quán)利人與受讓人之間是基于物上請(qǐng)求權(quán)產(chǎn)生的法律關(guān)系。權(quán)利人，是指對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有處分權(quán)的人。如果無(wú)權(quán)處分人事后未取得處分物的處分權(quán)，權(quán)利人也未追認(rèn)他的處分行為，那么所有權(quán)人可以向無(wú)權(quán)處分合同的受讓人提起返還所有物之訴，此訴訟行為是所有權(quán)人在行使其物權(quán)行為。

（三）權(quán)利人與受讓人的侵權(quán)法律關(guān)系。無(wú)權(quán)處分人沒(méi)有取得標(biāo)的物的處分權(quán)，便將權(quán)利人享有所有權(quán)的標(biāo)的物處分給受讓人，無(wú)權(quán)處分人的處分行為侵犯了所有權(quán)人的所有權(quán)，不論權(quán)利人能否從受讓人處追回標(biāo)的物，都可以對(duì)無(wú)權(quán)處分人提起侵權(quán)之訴。

綜上，我認(rèn)為，無(wú)權(quán)處分涉及三種不同的法律關(guān)系。無(wú)權(quán)處分人與受讓人之間的合同關(guān)系僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，這一債權(quán)債務(wù)關(guān)系受債權(quán)法的調(diào)整，屬于合同法規(guī)定的內(nèi)容，無(wú)權(quán)處分人負(fù)有向受讓人交付標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)；而約束權(quán)利人與受讓人之間法律關(guān)系的規(guī)則不是債權(quán)關(guān)系而是物權(quán)制度，受物權(quán)法的調(diào)整，即權(quán)利人只能依據(jù)其擁有該物所有權(quán)要求受讓人返還所有物，同時(shí)受讓人可以依據(jù)善意取得制度對(duì)抗權(quán)利人行使其所有權(quán)；權(quán)利人可以以侵權(quán)或不當(dāng)?shù)美麨橛梢鬅o(wú)權(quán)處分人返還原所有物或賠償損失。

三、無(wú)權(quán)處分合同的效力

無(wú)權(quán)處分的合同就是無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)而與第三人訂立的合同。關(guān)于無(wú)權(quán)處分合同效力，現(xiàn)行有如下三種觀點(diǎn)：

（一）合同無(wú)效觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)以給付不能為理論基礎(chǔ)，由于無(wú)權(quán)處分合同中，出賣人對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)，屬于以不能履行的給付為合同標(biāo)的的情況，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

法國(guó)采取這種觀點(diǎn)，法國(guó)民法典第1559 條規(guī)定：“就他人之物所成立的買賣，無(wú)效。在賣受人不知標(biāo)的物屬于他人的情形，出賣人負(fù)損害賠償之責(zé)?！盵1]

法國(guó)民法典之所以認(rèn)定出賣他人權(quán)利之契約無(wú)效，主要是因?yàn)槠鋵?duì)買賣標(biāo)的物所有權(quán)之移轉(zhuǎn)，采意思主義認(rèn)為所有權(quán)因契約之成立，即移轉(zhuǎn)與買受人之故。

[2]

我認(rèn)為，此種觀點(diǎn)過(guò)于絕對(duì)，如果無(wú)權(quán)處分人事后取得處分權(quán)或權(quán)利人也予以追認(rèn)，仍將該買賣合同認(rèn)定為無(wú)效，對(duì)權(quán)利人、無(wú)權(quán)處分人及受讓人三方均不公平，不利于保護(hù)各方當(dāng)事人的利益。

（二）合同有效的觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣合同的出賣人既非標(biāo)的物的所有人，又非標(biāo)的物的有處分權(quán)人，出賣他人之物的買賣合同仍是有效的合同。

臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生在其所著的《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》中曾多次論及無(wú)

權(quán)處分問(wèn)題。王先生認(rèn)為一個(gè)涉及物的買賣等處分物的合同可分為二個(gè)行為即：負(fù)擔(dān)行為和處分行為。負(fù)擔(dān)行為是指發(fā)生債法上給付義務(wù)效果之法律行為，亦稱債權(quán)行為或債務(wù)行為。處分行為是指直接使權(quán)利發(fā)生得喪變更之法律行為。

處分行為生效，除具備上述要件外，尚以處分人有處分權(quán)為必要。處分權(quán)

原則上屬于標(biāo)的物所有人，所以無(wú)權(quán)處分行為效力未定，僅在權(quán)利人承認(rèn)或處分人事后取得標(biāo)的物權(quán)利時(shí)該處分行為才自始有效。在具備善意取得要件時(shí)，無(wú)權(quán)處分人縱使未取得上述權(quán)利，該善意取得人仍取得標(biāo)的物之權(quán)利。出賣他人之物之買賣契約為負(fù)擔(dān)行為，負(fù)擔(dān)行為之人不必有處分權(quán)。

出賣人對(duì)標(biāo)的物縱無(wú)處分權(quán)，其買賣契約仍屬有效，在當(dāng)事人間產(chǎn)生債權(quán)

債務(wù)關(guān)系，無(wú)需標(biāo)的物權(quán)利人之承認(rèn)。出賣人負(fù)有交付其物并移轉(zhuǎn)其所有權(quán)之義務(wù)，出賣人不能履行此項(xiàng)義務(wù)時(shí)，就負(fù)債務(wù)不履行責(zé)任，受讓人得請(qǐng)求損害賠償或解除契約。

王先生還指出負(fù)擔(dān)行為與處分行為之主要區(qū)別，在于前者不以處分權(quán)為必

要，因而產(chǎn)生了另一項(xiàng)重要差異即處分行為適用次序原則，而負(fù)擔(dān)行為適用平等原則。[3]

對(duì)此觀點(diǎn)持反對(duì)態(tài)度的人認(rèn)為，處分行為獨(dú)立的理論與傳統(tǒng)的一般做法不

一致，可能會(huì)制造混亂。因?yàn)楦鶕?jù)其理論，對(duì)于無(wú)權(quán)處分人同受讓人訂立的合同，可確認(rèn)為二個(gè)行為，其中債的行為可能有效但處分行為可能無(wú)效，由于債的行為有效不能判決或裁決其返還價(jià)金，因此只能判決或裁決無(wú)權(quán)處分人返還不當(dāng)?shù)美挥捎谔幏中袨闊o(wú)效，受讓人應(yīng)向無(wú)權(quán)處分人返還標(biāo)的物。而按照我們傳統(tǒng)的做法就簡(jiǎn)單的多，即判決或裁決合同無(wú)效。無(wú)權(quán)處分人返還價(jià)金，受讓人返還標(biāo)的物。這二種做法殊途同歸。而王澤鑒先生的觀點(diǎn)迂回曲折，會(huì)使當(dāng)事人糊涂，近乎法律的游戲。[4]

（三）合同效力待定的觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)認(rèn)為出賣他人之物并不發(fā)生買賣合同的效力，屬于無(wú)權(quán)處分行為。我國(guó)《合同法》將無(wú)權(quán)處分合同規(guī)定為效力待定的合同，即合同生效與否尚未確定，需由第三人做出承認(rèn)或拒絕的意思表示才能確定其效力。雙方當(dāng)事人訂立合同后，作為第三人的權(quán)利人對(duì)此承認(rèn)，合同有效；對(duì)此拒絕，合同無(wú)效。在權(quán)利人承認(rèn)或拒絕前，該合同效力屬于未定狀態(tài)。如果無(wú)權(quán)處分人事后未取得該處分物的處分權(quán)或該處分行為未取得處分權(quán)人的追認(rèn)，則該買賣合同無(wú)效，雙方可以依據(jù)《合同法》第58 條關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定，“合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！彪p方各自返還財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人可以物主身份向受讓人請(qǐng)求返還標(biāo)的物。

另外，如果此買賣合同的賣方即無(wú)權(quán)處分人主觀上存在欺詐的故意，則該合同屬于可變更可撤銷的合同，法律賦予受讓人即買方以變更或撤銷合同的權(quán)利，即受讓人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷該買賣合同。即在我國(guó)現(xiàn)行法律制度下，受讓人可以有二種選擇：一是因無(wú)權(quán)處分行為使買賣合同歸于無(wú)效，受讓人可以要求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任；二是如果無(wú)權(quán)處分人主觀上存在欺詐的故意，則受讓人可以行使撤銷權(quán)。

我認(rèn)為，首先，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效；其次，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的，該合同無(wú)效，此種說(shuō)法過(guò)于絕對(duì)，存在不妥，應(yīng)區(qū)分情況，分別對(duì)待：

1、對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，由于受讓人與無(wú)權(quán)處分人意思表示一致達(dá)成協(xié)議，且該協(xié)議已經(jīng)履行，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自交付之日起轉(zhuǎn)移，同時(shí)動(dòng)產(chǎn)存在善意取得制度，善意第三人可以取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所以應(yīng)認(rèn)定涉及動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分合同有效，這樣有利于保持法律概念和體系上的一致性；

2、對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，因法律規(guī)定其物權(quán)變動(dòng)不以交付為要件，應(yīng)進(jìn)行登記備案，同時(shí)不存在善意取得。為保護(hù)原所有權(quán)人的所有權(quán)，應(yīng)認(rèn)定涉及不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效，要求無(wú)權(quán)處分人賠償受讓人的損失。

四、善意取得制度

我認(rèn)為，在討論合同有效性同時(shí)，必須應(yīng)論及善意取得制度。

善意取得制度，是物權(quán)的基本制度，雖未被明文規(guī)定在我國(guó)的法典之中，但在我國(guó)理論界還是認(rèn)可的。凡是法律為維護(hù)交易安全而設(shè)定的制度，對(duì)善意取都得采取保護(hù)的原則。動(dòng)產(chǎn)的善意取得，是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將該動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，就可以依法取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。[5]

五、結(jié)論

在現(xiàn)行的法律制度下，無(wú)權(quán)處分人對(duì)符合善意取得的動(dòng)產(chǎn)的買賣，應(yīng)認(rèn)定合同有效。原因在于我國(guó)不承認(rèn)物權(quán)行為及其獨(dú)立性與無(wú)因性，受讓人依據(jù)善意取得制度取得標(biāo)的物的所有權(quán)仍是基于其與無(wú)權(quán)處分人之間的買賣合同，受讓人通過(guò)善意取得制度取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)前提在于合同的有效性。如果合同本身無(wú)效，則受讓人取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)欠缺合法性要素，盡管處分財(cái)產(chǎn)的人沒(méi)有處分權(quán)，但合同的效力不受其無(wú)權(quán)處分的影響，至于無(wú)權(quán)處分人與權(quán)利人之間的關(guān)系，則可依據(jù)侵權(quán)行為或不當(dāng)?shù)美鉀Q。

雖然，關(guān)于合同有效的觀點(diǎn)，學(xué)者們邏輯嚴(yán)密，說(shuō)理透徹，令人嘆服。但其并不符合我國(guó)現(xiàn)行的法律制度。為了保持法律概念和體系的一致性，如果我國(guó)今后可以承認(rèn)物權(quán)制度及其無(wú)因性和獨(dú)立性，此種觀點(diǎn)倒是可以借鑒。

綜上，我認(rèn)為，在現(xiàn)行的法律制度下，應(yīng)認(rèn)定無(wú)權(quán)處分合同效力待定，但對(duì)于符合善意取得的動(dòng)產(chǎn)，則可認(rèn)定合同有效，受讓人不必返還標(biāo)的物，取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，因法律規(guī)定其物權(quán)變動(dòng)不以交付為要件，應(yīng)進(jìn)行登記備案，同時(shí)不存在善意取得。為保護(hù)原所有權(quán)人的所有權(quán)，可以認(rèn)定合同無(wú)效，要求無(wú)權(quán)處分人對(duì)受讓人承擔(dān)賠償損失。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李浩培等譯.拿破侖民法典[M].北京：商務(wù)印書館，225.[2] 王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第一冊(cè)）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社.[3] 民法學(xué)說(shuō)與判例研究[J].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.[4] 肖峋，魏耀榮，鄭淑娜.中華人民共和國(guó)合同法釋論[M].北京：中國(guó)法制出版社，1999，191.[5] 佟柔.中國(guó)民法[M].243.

第三篇：買賣房屋代理合同

審核人：甲方：江門市新會(huì)區(qū)會(huì)城明勝置業(yè)信息部

乙方（權(quán)屬人）：身份證號(hào)碼：經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，就乙方委托甲方代理銷售物業(yè)一事，達(dá)成以下協(xié)議：

一、乙方從的物業(yè)全權(quán)委托甲方代理銷售，該物業(yè)的委托底價(jià)為人民幣（大寫）：，建筑面積平方米、規(guī)格、樓齡，發(fā)證日期：發(fā)票價(jià)：，土地權(quán)來(lái)源（□ 出讓；□ 劃撥），（□ 是；□ 否）房改房；（□ 是；□ 否）配售（□ 車房；□ 車位）；號(hào)□ 車房、□ 車位，（□ 有；□ 無(wú)）產(chǎn)權(quán)證；買賣雙方過(guò)戶費(fèi)由地價(jià)由，交樓標(biāo)準(zhǔn)。

二、該物業(yè)現(xiàn)狀：（□ 出租、□ 在住、□ 空置）每月租金為：____________，租期至________年______月止，（□ 有；□ 無(wú)）辦理銀行按揭，在銀行按揭。（□ 是；□ 否）已供滿1年。尚欠供樓款萬(wàn)元。

三、乙方必須確保該物業(yè)有關(guān)買賣的證件齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、且未將該物業(yè)作任何抵押（不含銀行按揭），乙方（□ 有；□ 無(wú)）將該物業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)證和土地證的復(fù)印件各一份及鎖匙_____條、出入卡____個(gè)交給甲方保管，以便甲方展開(kāi)銷售工作。

四、代理期間，甲方在促成該物業(yè)成交后，銷售所得房款全部歸乙方所有。

五、乙方向甲方支付代理費(fèi)的方式按下第【】點(diǎn)執(zhí)行：【（1）按銷售總金額的_____%計(jì)提給甲方；（2）高出底價(jià)以上的收入作為甲方的代理費(fèi)；（3）乙方一次性支付________元代理費(fèi)給甲方?！恳曳奖仨氃谖飿I(yè)過(guò)戶當(dāng)天或之前一次付清代理費(fèi)給甲方。

六、該物業(yè)成交后的一切按揭、過(guò)戶等手續(xù)由甲方代辦，乙方協(xié)助，過(guò)戶所產(chǎn)生的費(fèi)用按第一點(diǎn)的約定執(zhí)行，若因乙方的物業(yè)因質(zhì)量或其他問(wèn)題引起的經(jīng)濟(jì)糾紛和損失，均由乙方負(fù)責(zé)解決。

七、該物業(yè)成交時(shí)，乙方委托甲方代收客戶的購(gòu)房定金，在買賣雙方辦理過(guò)戶手續(xù)的當(dāng)天，甲方將購(gòu)房定金交給乙方，具體房款收支約定以買方簽訂的《二手買賣合同》為準(zhǔn)。

八、乙方委托甲方代理銷售期為售完，為獨(dú)家代理，期間乙方自賣，或委托其他代理人售賣，仍需按合同約定，支付代理費(fèi)。

九、在簽訂本合同后，乙方必須履行本合同條款，在未成交前若有變動(dòng)須及時(shí)與甲方協(xié)商。乙方授權(quán)甲方與買方簽定，上述房屋買賣協(xié)議書，代乙方收取買方訂金。乙方不得違約，若有違約所造成的損失由乙方全額承擔(dān)，并按約定支付代理費(fèi)用給甲方。

十、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。本合同自簽字之日生效，并具法律效力。補(bǔ)充內(nèi)容：

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________

甲方（蓋章）：________________乙方（權(quán)屬人）簽名：________________經(jīng)辦人：_________________委托代理人：________________電話：________________電話：________________

日期：_________________日期：________________

第四篇：合同解除條件未成就,賣方無(wú)權(quán)解除房屋買賣合同(精)

合同解除條件未成就，賣方無(wú)權(quán)解除房屋買賣合同 發(fā)表時(shí)間:2010年08月03日 關(guān)鍵詞:房屋買賣合同 韓濤 693109716 摘要 房屋買賣合同法定解除條件與適用?！景盖榻榻B】 2009年4月，李麗與王宇簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定李麗購(gòu)買王宇位于北京市朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價(jià)款人民幣108萬(wàn)元。同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容如下：李麗以商業(yè)貸款方式購(gòu)買此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)日給付王宇定金2萬(wàn)元，于房屋評(píng)估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付購(gòu)房首付款人民幣33萬(wàn)元，其余購(gòu)房款73萬(wàn)元，由李麗所申請(qǐng)的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款期限不晚于2009年5月31日，即李麗支應(yīng)于2009年5月31日前，支付全部購(gòu)房款。王宇在2009年5月31日前將房屋交付李麗。協(xié)議簽訂后，李麗依約于2009年4月22日向王宇支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元；于 2009年5月11日向王宇支付了購(gòu)房首付款32萬(wàn)元，同日，王宇將房屋交付李麗，李麗對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。此后，貸款銀行以李麗無(wú)北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。李麗為了履行剩余74萬(wàn)元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于 2009年6月25日電話通知王宇，王宇表示同意。2009年7月13日，李麗通知王宇辦理收款、過(guò)戶事宜。但王宇卻以李麗延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009年8月28日，王宇向李麗發(fā)出《房屋買賣合同解除通知書》，以李麗延期付款為由再次提出解除合同。鑒于雙方堅(jiān)持己見(jiàn)，不能協(xié)商解決爭(zhēng)議，李麗委托北京市正海事務(wù)所韓濤，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件提交北京市仲裁委員會(huì)，要求王宇繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。王宇遂提出反請(qǐng)求，依據(jù)《合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)等規(guī)定，要求解除合同并且要求李麗騰退房屋、賠償損失。【仲裁庭意見(jiàn)】 仲裁庭經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為：

1、李麗因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于 2009年5月31日前支付全部購(gòu)房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是王宇據(jù)此要求解除合同的請(qǐng)求無(wú)合同與法律依據(jù)。

2、王宇請(qǐng)求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第九十四條第三項(xiàng)有關(guān)合同解除的條件，不予支持?！静脹Q結(jié)果】

1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。李麗于仲裁裁決書送達(dá)之日起五日內(nèi)，向王宇支付購(gòu)房款74萬(wàn)元，王宇拒不接受的，李麗應(yīng)立即辦理提存公證。王宇配合李麗辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

2、李麗向

王宇支付違約金4800元。

3、駁回雙方的其他仲裁請(qǐng)求與反請(qǐng)求?！痉煞治觥?/p>

一、《合同法》對(duì)于合同解

除的規(guī)定本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否成就。在此，我們簡(jiǎn)要回顧一下合同法對(duì)于合同解除的相關(guān)規(guī)定： 所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅的行為?！逗贤ā穼?duì)于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：

（一）約定解除，它包括兩種情況：

1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。

2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。

（二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情況：

1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

二、王宇行使法定解除權(quán)的條件與程序 就本案而言，王宇認(rèn)為李麗遲延履行付款義務(wù)，但是合同未約定在此情況下王宇擁有合同解除權(quán)；故王宇只能依據(jù)《合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定行使法定單方解除權(quán)。該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：

1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；

2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；

3、經(jīng)另一方催告；

4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過(guò)一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其主要債務(wù)。在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，王宇還要依據(jù)《合同法》第96條規(guī)定通知對(duì)方，自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。本案中，鑒于王宇在雙方變更付款方式后，并未明確向李麗催要欠款抑或給李麗合理的時(shí)間去履行付款義務(wù)，不符合《合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除權(quán)的條件，故王宇不享有合同解除權(quán)。

三、李麗收到王宇解除合同的通知后，提出異議的期限。李麗收到王宇發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個(gè)月內(nèi)及時(shí)提起仲裁申請(qǐng)，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（二）》第二十四條規(guī)定，在一方

依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人后，對(duì)方當(dāng)事人行使異議權(quán)的

期限有兩種情況：

（一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當(dāng)事人在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

（二）當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。通過(guò)上述簡(jiǎn)要分析，我們不難看出合同法立法目的是維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格，當(dāng)事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。韓濤 93109716

第五篇：無(wú)權(quán)處分效力待定合同與善意取得制度的法律適用

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無(wú)權(quán)處分效力待定合同與善意取得制度的法律適用 &

案例：甲將其所有的一幅古畫寄存于乙處，乙沒(méi)有經(jīng)得甲同意而擅自將古畫賣給了不知情的丙，小偷丁又從丙處竊取該古畫，并將古畫賣給戊。之后小偷被公安機(jī)關(guān)抓獲，供認(rèn)：古畫是從丙處盜來(lái)的。甲、丙得知消息后，均要求戊返還古畫。戊又以古畫系他花錢買來(lái)的為由，拒絕返還。

問(wèn)：究競(jìng)古畫應(yīng)歸誰(shuí)?

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為古畫應(yīng)歸丙所有。理由是，乙雖然未經(jīng)甲同意擅自出讓古畫，但丙在不知情的情況下受讓該古畫，也支付了相應(yīng)的價(jià)款，丙是善意第三人，依據(jù)善意取得制度的有關(guān)規(guī)定，丙取得古畫的所有權(quán)。公安機(jī)關(guān)在將丁抓獲之后，應(yīng)進(jìn)行追贓，即將古畫返還給丙。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為古畫應(yīng)歸甲所有。理由是乙沒(méi)有經(jīng)得甲同意擅自處分受托保管的古畫，乙是無(wú)處分權(quán)人。按照《合同法》第51條的法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，顯然甲是拒絕追認(rèn)的，按《合同法》第51條的反面解釋，甲拒絕追認(rèn)，該合同應(yīng)為無(wú)效。無(wú)效合同的后果是依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還給對(duì)方當(dāng)事人，因而，公安機(jī)關(guān)應(yīng)將古畫返還給甲。

我認(rèn)為，這兩種觀點(diǎn)均有法律依據(jù)，第一種觀點(diǎn)的法律依據(jù)是善意取得制度，第二種觀點(diǎn)的法律依據(jù)是無(wú)處分權(quán)效力待定合同制度。自從我國(guó)《合同法》出臺(tái)后，由于《合同法》第51條所確立的無(wú)處分權(quán)效力待定合同制度不很完善，才導(dǎo)致本案法律適用上的沖突。

我國(guó)《合同法》確立的效力待定合同有三種，一是限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力、精神健康狀況不相適用而訂立的合同，二是無(wú)撤銷權(quán)。

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