第一篇：預(yù)售前房屋已抵押是否影響預(yù)售合同有效案

預(yù)售前房屋已抵押是否影響預(yù)售合同有效案(2008-12-30 14:16:47)

分類：案例實務(wù)標(biāo)簽：商品房預(yù)售 房屋抵押 預(yù)售期間抵押 判決書 法院意見 上海一中院意見 |

陳平訴上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋預(yù)售糾紛

案

原告陳平，男，1955年11月1日出生，漢族，海濱時裝（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650號。

委托代理人謝學(xué)鋒，上海市海燕律師事務(wù)所律師。

委托代理人陳山堯，上海市海燕律師事務(wù)所律師。

被告上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

住所地本市順昌路10號12A室。

法定代表人范文淵，上海市新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。

委托代理人陳健，上海市光大律師事務(wù)所律師。

委托代理人韋燁，上海市光大律師事務(wù)所律師。

原告陳平與被告上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋預(yù)售糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳平及其委托代理人謝學(xué)鋒、被告上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人陳健、韋燁到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳平訴稱，其與被告簽訂《上海新家坡一園景苑》聽濤閣（C2）幢7層A室的商品房預(yù)售合同，并支付購房款人民幣275500元。后得知被告在簽訂合同之前已將該房抵押給銀行。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，被告未將抵押情況告知其，該轉(zhuǎn)讓行為無效。故此要求確認(rèn)商品房預(yù)售合同無效，要求被告返還其已付購房款人民幣275500元并承擔(dān)至還款日的利息損失。

被告上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，其與原告訂立的商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是房屋期權(quán)，不能適用《擔(dān)保法》中的規(guī)定。同時系爭房屋已經(jīng)注銷抵押登記，故要求駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，1998年6月24日，原、被告簽訂《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》（編號為0097-003-0622）一份，預(yù)購被告開發(fā)的《上海新家坡一園景苑》

聽濤閣（C2）幢7層A室房屋一套，房屋價款為人民幣801000元，并約定被告于1999年5月1日前交付使用。為此，原告先后支付購房款人民幣275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地產(chǎn)權(quán)證，并于同年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續(xù)，但原告未辦理。另查明，被告于1997年12月辦理系爭房屋抵押登記，將該房抵押給花旗銀行上海分行。1999年7月2日注銷抵押登記。

本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂了關(guān)于《上海新家坡一園景苑》聽濤閣（C2）幢7層A室房屋的《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》，雙方系房屋預(yù)售關(guān)系，原告所取得的是預(yù)售商品房屋期權(quán)，而非房屋所有權(quán)。故原告要求確認(rèn)房屋預(yù)售合同無效的依據(jù)不足，本院難以支持。原告要求因合同無效而返還已付購房款并承擔(dān)利息損失的訴訟請求，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第六條、第八十五條的規(guī)定，判決如下；

一、陳平要求確認(rèn)與上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年6月24日簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》（編號為0097-003-0622）的訴訟請求不予支持。

二、陳平要求上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還已付購房款人民幣275500元并承擔(dān)至還款日的利息損失的訴訟請求不予支持。

案件受理費人民幣6642.50元，由陳平負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

上訴人（原審原告）陳平，男，1955年11月1日出生，漢族，海濱時裝（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650號。

委托代理人謝學(xué)鋒，上海市海燕律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址：本市順昌路10號12A室。

法定代表人范文淵，董事長。

委托代理人陳健，上海市光大律師事務(wù)所律師。

委托代理人徐軍，上海市光大律師事務(wù)所律師。

上訴人陳平因房屋預(yù)售糾紛一案，不服上海市盧灣區(qū)人民法院（1999）盧民初字第1149號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于1999年10月18日公開開庭審理了本案，上訴人陳平及其委托代理人謝學(xué)鋒律師與被上訴人上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人陳健、徐軍律師到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院認(rèn)定，1998年6月24日，原、被告簽訂《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》（編號為0097-003-0622）一份，預(yù)購被告開發(fā)的《上海新家坡一園景苑》聽濤閣（C2）幢7層A室房屋一套，房屋價款為人民幣801000元，并約定被告于1999年5月1日前交付使用。為此，原告先后支付購房款人民幣275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地產(chǎn)權(quán)證，并于同年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續(xù)，但原告未辦理。另查明，被告于1997年12月辦理系爭房屋抵押登記，將該房抵押給花旗銀行上海分行。1999年7月2日注銷抵押登記。為此，原告訴至法院，要求確認(rèn)商品房預(yù)售合同無效，由被告返還購房款并承擔(dān)利息損失。被告辯稱，其與原告訂立的商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是房屋期權(quán)，不能適用《擔(dān)保法》中的規(guī)定。同時系爭房屋已經(jīng)注銷抵押登記，故要求駁回原告的訴訟請求。在原審中，因雙方各執(zhí)己見，致調(diào)解不成。原審法院于1999年7月23日作出判決，一、陳平要求確認(rèn)與上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年6月24日簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》（編號為0097-003-0622）的訴訟請求不予支持。

二、陳平要求上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還已付購房款人民幣275500元并承擔(dān)至還款日的利息損失的訴訟請求不予支持。案件受理費人民幣6642.50元，由陳平負(fù)擔(dān)。

判決后，陳平不服，上訴要求二審法院依法改判雙方之間所訂立的《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》為無效合同，并返還已支付的房款及利息。被上訴人上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司則不同意上訴人陳平的上訴請求，要求維持原判。

經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定的事實無誤。由雙方當(dāng)事人陳述及房地產(chǎn)權(quán)證、上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同以及有關(guān)其他權(quán)利證明等材料佐證。

本院認(rèn)為，陳平與上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年6月24日所簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》（編號為0097-003-0622）一份，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效。上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)售期間將系爭房屋抵押給花旗銀行上海分行，然后與陳平簽訂房屋預(yù)售合同的行為，法律對此并無禁止性規(guī)定，且在取得上海市房地產(chǎn)權(quán)證之前已注銷抵押登記，也未損害上訴人陳平的利益。原審法院根據(jù)查明的事實依法所作的判決并無不當(dāng)。上訴人陳平因被上訴人曾將系爭房屋抵押給銀行，而要求確認(rèn)房屋預(yù)售合同無效的上訴請求，缺乏

法律依據(jù)，本院不予支持。原審法院判決主文第一項中有筆誤，本院予以更正。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條之規(guī)定，判決如下：

一、維持上海市盧灣區(qū)人民法院（1999）盧民初字第1149號民事判決第二項。

二、撤銷上海市盧灣區(qū)人民法院（1999）盧民初字第1149號民事判決第一項。

三、陳平要求確認(rèn)與上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年6月24日簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》（編號為0097-003-0622）無效的訴訟請求不予支持。

一、二審案件受理費人民幣13285元，由上訴人陳平負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

第二篇：房屋預(yù)售合同

賣方（以下簡稱甲方）：____________

買方（以下簡稱乙方）：____________

甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區(qū)（縣）________地塊的國有土地使用權(quán)，土地使用面積為________平方米，國有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設(shè)的________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，經(jīng)濟適用住房銷售許可證號為京房內(nèi)證（經(jīng)）字第____號。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預(yù)購房屋的定金為人民幣________元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購事項訂立本合同。

第一條　________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內(nèi)建筑面積________平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e________平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準(zhǔn)。

甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，土地使用面積（含分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e）為______平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準(zhǔn)。

第二條　甲方雙方同意，結(jié)算房價款時，房屋的實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±____％（含）時，按照本合同第三條所述房屋單價據(jù)實結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實測面積數(shù)據(jù)之日起____日內(nèi)，甲乙雙方同意按下述第 ________種（大寫）方式處理：

1．乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按____利率計算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價據(jù)實結(jié)算。

3．______________________________________________________________。

第三條　雙方同意上述預(yù)售房屋售價為每建筑平方米人民幣___元，價款合計為人民幣（大寫）__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元整（小寫）__元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購房價款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為________，銀行帳號為________。

第四條　乙方如未按本合同附件三付款方式規(guī)定的時間付款，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____（大寫數(shù)字）向甲方支付延期違約金。逾期超過____日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第五條　甲方向乙方交付房屋時，應(yīng)同時提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》和測繪部門實測面積數(shù)據(jù)；若雙方約定交付初裝修房屋的，須按照《北京市住宅工程實行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》的要求，提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格證件和測繪部門實測面積數(shù)據(jù)。符合本條款述條件后，甲方交付房屋的日期為____年____月____日。甲方交付的房屋被建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方在合同解除之日起30日內(nèi)除向乙方雙倍返還定金外，還應(yīng)全部退還乙方已付的房價款及利息，利息按____ 利率計算。

第六條　甲方交付房屋的裝修、設(shè)備與附件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)不符的，甲方同意按____向乙方補償。

第七條　除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時間自本合同約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房價款金額的萬分之_______（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過____日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內(nèi)須將乙方已支付的房價款及利息全部退還給乙方，并向乙方雙倍返還定金（利息計算同第五條）。

第八條　本合同簽訂后，因甲方變更其建筑設(shè)計而影響乙方購買房屋的套內(nèi)面積、平面布局和使用空間的，應(yīng)于____日內(nèi)書面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日內(nèi)有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內(nèi)須將乙方已付的購房價款及利息退還乙方（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金。甲方變更建筑設(shè)計不告知乙方的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)退還乙方已付的房價款及利息（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金外，還應(yīng)承擔(dān)補充協(xié)議中雙方約定的違約責(zé)任。

第九條　甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定、自竣工房屋交付之日起對乙方購置的房屋進(jìn)行保修。

第十條　乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構(gòu)之前，其購置的房屋由甲方或甲方拽定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。

第十一條　雙方同意在簽訂本合同后三十日內(nèi)，持本合同和有關(guān)證件共同到北京市________房地產(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。

第十二條　雙方同意房屋符合交用條件時按規(guī)定共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費。

第十三條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方同意按以下第____種（大寫數(shù)字）方式解決糾紛。

1．提交北京仲裁委員會仲裁。

2．任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

第十四條　本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

第十五條　本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本共____份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，______________________。

甲方（簽章）：________________

法定代表人：__________________

身份證號碼：__________________

地址：　______________________

聯(lián)系電話：____________________

郵政編碼：____________________

代理人：______________________

聯(lián)系電話：____________________

__________年_______月_______日

乙方（簽章）：________________

法定代表人：__________________

身份證號碼：__________________

地址：　______________________

聯(lián)系電話：____________________

郵政編碼：____________________

代理人：______________________

聯(lián)系電話：____________________

__________年_______月_______日

第三篇：房屋預(yù)售合同

房屋預(yù)售合同

售房人：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

企業(yè)資質(zhì)證書號：

聯(lián)系電話：

購 房 人：

身份證號：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，購房人和售房人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就房屋買賣達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：項目建設(shè)及銷售依據(jù)

售房人以出讓方式取得位于忻頓路小檀村的土地使用權(quán)。該地塊面積平方米，規(guī)劃用途為底商住宅。購房人購買的房屋為預(yù)售房。

第二條：購房人所購房屋的基本情況：

購房人購買的房屋為本合同第一條規(guī)定的項目中的第號樓，從南向北單元層戶。該住宅樓為磚混結(jié)構(gòu)，六層外墻面涂料滾涂。該合同約定的房屋建筑面積約為平方米。準(zhǔn)確建筑面積以房屋產(chǎn)權(quán)部門測量的面積為準(zhǔn)。

第三條：價款與付款方式

按建筑面積計算，該房屋單價為每平方米元，合計

經(jīng)售房人與購房人協(xié)商，購房人一次性交清房款。

首付房款中，其中含金一萬元，如購房人中途退房，該定金歸售房人所有，剩余房款待房屋售出后退還購房人。

第四條：交付期限

售房人應(yīng)當(dāng)在年月日前，將該房屋交付購房人。但遇不可 抗力或其它特殊原因，售房人可據(jù)實予以延期。其它由售房人原因造成逾 期交房的，逾期不超過二十日，售房人按日向購房人支付已付房款萬分之 一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期二十日后，購房人有權(quán)解除合同，售房 人應(yīng)退還全部預(yù)收款。

第五條：交接

房屋達(dá)到交付使用條件后，售房人應(yīng)當(dāng)書面通知購房人辦理交付手續(xù)。超出二十日購房人不接收房屋的，售房人可將其所購房屋另行出售，并在 售出后退還購房人已交房款的90％，剩余10％充當(dāng)違約金歸售房人所有。雙方驗收交接時，應(yīng)當(dāng)簽署交接單，售房人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。

第六條：房屋結(jié)構(gòu)及裝修標(biāo)準(zhǔn)

1、內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房內(nèi)墻水泥砂漿打底，無面層。其余均為白灰 內(nèi)墻面。

2、門窗：東西面室外窗為鋁合金平開窗、中空玻璃，東立面陽臺鋁合 合窗封閉，樓梯間為鋁合金固定窗。戶門為防盜門、單元門為對講門。居 室、廚房、衛(wèi)生間、客廳預(yù)留洞口，無門框門扇。

3、地面：所有地面只做找平層，無面層，無踢腳線。

4、頂棚：均為白灰頂棚。

5、衛(wèi)生間、廚房均無衛(wèi)生潔具、水咀及洗萊池。

6、戶內(nèi)預(yù)埋管線、接線盒，光纜費用購房者自付。

7、采暖：分戶供暖，為地暖。

8、天然氣：天然氣由公司統(tǒng)一安裝，設(shè)置于廚房，費用自理。

9、電表：磁卡電表，分戶管理、費用自理。

第七條：保修責(zé)任

購房人購買的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》作為合同附件。售房人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》的承諾內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

第八條：物業(yè)管理

購房人在購買房屋后，房屋交付有資質(zhì)的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。

第九條：房產(chǎn)證由售房人統(tǒng)一代辦，在代辦產(chǎn)權(quán)過程中稅、費及維修基金由購房人自負(fù)。交付代辦產(chǎn)權(quán)證費用及物業(yè)維修基金后交付使用。

第十條：本合同為房屋預(yù)售合同，售房人交付購房人房屋時，雙方重新簽訂規(guī)范的商品房買賣合同。

第十一條：本合同自雙方簽訂之日起生效，合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。

售房人（簽章）：購房人（簽章）：

負(fù)責(zé)人：聯(lián)系電話：

經(jīng)辦人：聯(lián)系電話：

年月日

第四篇：預(yù)售商品房買賣合同是否有效

預(yù)售商品房買賣合同是否有效

威海中立達(dá)律師事務(wù)所2009-09-10 09:25:41 作者:SystemMaster 來源: 文字大小:[大][中][小]

預(yù)購人將購買的預(yù)售商品房對外轉(zhuǎn)讓，在當(dāng)前仍然大量的存在。雖然房產(chǎn)行政主管部門對于預(yù)售合同的登記變更予以禁止，從程序上截斷了預(yù)售合同變更的可行性，從民法的角度對該問題進(jìn)行思考，仍然有其法律意義。

預(yù)售商品房的買賣，從合同法的角度講，這是合同主體的變更，合同權(quán)利義務(wù)的概括性轉(zhuǎn)移。這種買賣只變更合同主體，合同內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購人將原預(yù)購合同的債權(quán)或者權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的買賣法律關(guān)系。

《中華人民共和國合同法》第79條規(guī)定：債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》

第45條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。這說明商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是合法的，只是由國務(wù)院基于行政管理的需要具體來把握。

而鑒于房地產(chǎn)市場的異?；鸨?，房地產(chǎn)泡沫也隨之高漲，給經(jīng)濟運行帶來了巨大的風(fēng)險；同時房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨于畸形，盲目的追求高利潤，開發(fā)高檔住宅及商業(yè)地產(chǎn)，不利于房地產(chǎn)市場的長期健康的發(fā)展，更不利于國家宏觀調(diào)控政策的實施，同時也給行政管理及實

施社會福利政策帶來了阻力。再者，不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟社會資源配置的最重要方式之一，國家對其征收流轉(zhuǎn)稅也是財政來源的重要組成部分，但更重要的意義在于國家通過稅收這個法律的、經(jīng)濟的杠桿來調(diào)節(jié)社會資金的流向及流轉(zhuǎn)速度，從而達(dá)到其行政管理的目的。而商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓因為其沒有發(fā)生房屋權(quán)屬的移轉(zhuǎn)，不存在對不動產(chǎn)征稅問題，致使稅金流失，而且加速了房屋財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，給目前炙熱的房地產(chǎn)市場的降溫帶來巨大壓力。

2005年4月30號，經(jīng)國務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。至此商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)被國務(wù)院否定。國務(wù)院行使了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中賦予其規(guī)定商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題的權(quán)力，明確予以否定，至此《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第45條的授權(quán)性法律規(guī)定已經(jīng)得到了補充。

《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定：違反法律、法規(guī)的強

制性規(guī)定的合同無效?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定就是強制性的法律規(guī)定。因此，在2005年4月30日前簽訂的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同是有效的，此后所簽訂的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同是無效的。

第五篇：商品房預(yù)售合同是否有效怎么判斷

1、預(yù)售方主體資格要符合要求

商品房的預(yù)售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機構(gòu)銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實一致

由于合同雙方對于預(yù)售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方真實、完整地披露有關(guān)承購方所要購買的商品房的真實情況。

由于是預(yù)售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預(yù)售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護(hù)承購人的合法權(quán)益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護(hù)。

3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容與形式的合法性

商品房預(yù)售合同屬不動產(chǎn)買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，我國法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。

商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條也規(guī)定：“商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

小編從三個方面為您總結(jié)了商品房預(yù)售的效力判定問題。商品房預(yù)售不僅要了解效力的有關(guān)規(guī)定，還需要了解商品房預(yù)售的條件問題。如果你有需要了解商品房預(yù)售的有關(guān)法律問題的，可以咨詢網(wǎng)站獲得解答。