第一篇：房屋征收與補(bǔ)償解讀

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀

市院研究室

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀 2011年03月24日15:05 東方法眼王學(xué)堂

核心提示：根據(jù)安排，想和大家談一下學(xué)習(xí)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的體會(huì)?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月19日經(jīng)國(guó)務(wù)院第141次

根據(jù)安排，想和大家談一下學(xué)習(xí)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的體會(huì)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月19日經(jīng)國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，1月21日溫家寶總理以第590號(hào)國(guó)務(wù)院令公布并實(shí)施。

要感謝溫總理。歷經(jīng)近4年時(shí)間的反復(fù)與周折，2011年的1月21日溫總理終于讓這部法條實(shí)施了。曾經(jīng)有領(lǐng)導(dǎo)和媒體讓我預(yù)測(cè)這部法條何時(shí)出臺(tái)，我的答案是就看溫總理的意愿，因?yàn)榕f條例的廢止與新條例的出臺(tái)可謂箭在弦上不得不發(fā)。當(dāng)然，現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)121的日期選擇也是大有深意的。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》兩次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

2007年12月14日上午９時(shí)，溫家寶總理主持召開(kāi)第200次常務(wù)會(huì)議，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》是第一項(xiàng)議題。

會(huì)議認(rèn)為，這個(gè)條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門(mén)廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)進(jìn)一步修改后，再次提請(qǐng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，然后公開(kāi)征求群眾意見(jiàn)，再由國(guó)務(wù)院決定公布施行。溫家寶總理說(shuō)：“這樣做，用的時(shí)間長(zhǎng)一些，但這是對(duì)國(guó)家、對(duì)人民負(fù)責(zé)?！?/p>

根據(jù)常務(wù)會(huì)議的要求，國(guó)務(wù)院法制辦及有關(guān)部門(mén)先后在北京、廣州、上海、大連等地深入調(diào)研，多次召開(kāi)各種形式的座談會(huì)，分別聽(tīng)取了地方及其有關(guān)部門(mén)、被拆遷人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和拆遷公司負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)，多次召開(kāi)專家論證會(huì)和部門(mén)協(xié)調(diào)會(huì)，并對(duì)條例作了反復(fù)的修改和完善，形成了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見(jiàn)稿）》。

2010年1月29日，國(guó)務(wù)院法制辦公布了這個(gè)征求意見(jiàn)稿，征求社會(huì)各界意見(jiàn)，引起社會(huì)各界高度關(guān)注。截至３月３日，共收到意見(jiàn)和建議65601條。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)對(duì)反饋的意見(jiàn)和建議逐條進(jìn)行了整理、分析，選取40多個(gè)典型城市就建設(shè)用地來(lái)源、房屋拆遷和土地征收等情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及被拆遷人多次座談，請(qǐng)經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評(píng)估等方面的專家進(jìn)行論證，除有關(guān)部門(mén)研究討論會(huì)議外，召開(kāi)各類(lèi)座談會(huì)、論證會(huì)43次，1070多人次參加討論。

2010年12月15日，國(guó)務(wù)院法制辦公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次征求意見(jiàn)稿）》，再次向社會(huì)各界征求意見(jiàn)。收到意見(jiàn)37898條。

行政法規(guī)在制定過(guò)程中兩次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，開(kāi)創(chuàng)了政府立法的先河。公眾對(duì)這部新條例普遍寄以厚望。因?yàn)樵械摹冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》（俗稱國(guó)務(wù)院305號(hào)令）事實(shí)上已經(jīng)成了一部惡法。

2011年1月，國(guó)務(wù)院匆匆發(fā)布了房屋征收與補(bǔ)償條例，主要對(duì)條例的第二次征求意見(jiàn)稿進(jìn)行了修改補(bǔ)充。問(wèn)題是第二次征求意見(jiàn)稿公布后，產(chǎn)生了較大的社會(huì)爭(zhēng)議。民眾對(duì)未來(lái)的條例終止“血拆”的期待很高，對(duì)負(fù)責(zé)修訂條例的政府部門(mén)也產(chǎn)生了無(wú)形的壓力。近年來(lái)，政府“吃力不討好”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮；法律政策的出臺(tái)不僅沒(méi)有帶來(lái)社會(huì)喝彩，反而常常招致罵聲一片。之所以造成這種現(xiàn)象，根源是出臺(tái)的政策或法律和社會(huì)預(yù)期落差太大。

當(dāng)然，我們看出10年一個(gè)輪回，因?yàn)?991年3月22日的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》就是實(shí)行的政府拆遷，而2001年11月1日條例修改后才改成了現(xiàn)有商業(yè)拆遷的模式，于是天怨民怒，10年后有了現(xiàn)在的政府征收模式。大家對(duì)這一模式都不熟悉，所以在廈門(mén)的學(xué)習(xí)，就我看來(lái)是最認(rèn)真的一個(gè)班！

我們還要感謝那些釘子戶！為了中國(guó)的拆遷立法實(shí)踐，他們用自己的生命和鮮血為代價(jià)！他們才是這部法律的最終推動(dòng)者！從2004年初的湖南嘉禾縣“誰(shuí)影響嘉和一陣子，我影響他一輩子”，到2007年“重慶釘子戶”事件，到2009年11月13日成都市金牛區(qū)的拆遷引發(fā)了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黃自焚、微博直播事件，還有2010年11月1日江西萬(wàn)載縣書(shū)記的“如果沒(méi)有我們這些縣委書(shū)記這樣干(拆遷)，你們這些知識(shí)分子吃什么?！币宦窋?shù)來(lái)，讓我們感慨萬(wàn)端！盡管正如在廈門(mén)的授課老師所講，（拆遷惡性事件）這種事全國(guó)各地都有，不過(guò)是大多數(shù)媒體沒(méi)有曝光而已！但讓我們回想這些慘絕人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在這個(gè)時(shí)候，在這個(gè)場(chǎng)合，我們，這些多多少少都參與過(guò)拆遷工作的人（我們法律部是外圍人，不直接從事拆遷），都應(yīng)該向他們，這些“釘子戶們”，說(shuō)聲對(duì)不起！不管他們的訴求是多么的不合理，不管他們?cè)?jīng)采用了多少不合理的手段，但他們都是為了保護(hù)自己的家園，保護(hù)自己的住宅，這是他們生存的依賴！感謝他們的抗?fàn)?，讓一部惡法消亡，一部新法誕生。

講一下這部法條的立法指導(dǎo)思想，這也是國(guó)務(wù)院法制辦答記者問(wèn)時(shí)總結(jié)的。

一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來(lái)。

二是通過(guò)明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。

三是通過(guò)完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制減到最少。

國(guó)有土地上的房屋征收三環(huán)節(jié)：

1、征收決定；

2、補(bǔ)償；

3、搬遷。

重點(diǎn)講一下房屋征收的基本程序（23個(gè)步驟）

第一步，由用地單位提出用地申請(qǐng)，然后政府負(fù)責(zé)征收。

這也是我們當(dāng)前土地運(yùn)作的主要模式。

國(guó)有土地上的房屋征收六要素：

1、只有“為了公共利益的需要”，才能實(shí)施房屋征收；重要適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條：

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

2、房屋征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行；

3、房屋征收的主體只能是政府；

4、房屋征收應(yīng)當(dāng)依法給予被征收人補(bǔ)償；

5、被征收人的居住條件依法受保障；

6、征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

第二步，是符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。

由發(fā)改部門(mén)負(fù)責(zé)編制。但我們是計(jì)劃不如變化快。在人代會(huì)的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》要寫(xiě)入上述內(nèi)容。當(dāng)然，因?yàn)楝F(xiàn)在我們區(qū)的兩會(huì)已經(jīng)于2011年1月18日開(kāi)過(guò)去了，《佛山市禪城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》已經(jīng)通過(guò)，今年的征收可能要協(xié)調(diào)由人大常委會(huì)按《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》的修改程序把今年計(jì)劃征收的土地納入規(guī)劃，也只能作為權(quán)宜之計(jì)。

第三步，是符合土地利用總體規(guī)劃。

這項(xiàng)工作由國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)編制。第四步，是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。

由規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)編制。

第五步，是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

這一條比較重要，因?yàn)槲覀儺?dāng)前大多數(shù)工程都是舊城區(qū)改建。

國(guó)家發(fā)改委副主任徐憲平表示，未來(lái)5年，中國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，今年1000萬(wàn)套，明年1000萬(wàn)套，后三年1600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。

大家都知道，蓋房子特別是實(shí)施保障性安居工程，有幾個(gè)必須保障：第一個(gè)是土地供應(yīng)要有保證，沒(méi)有地的話，房子沒(méi)處建。第二個(gè)就是資金的保障，因?yàn)檫@么大的工程量，一定要有巨大的資金投入和支持。第三個(gè)就是生產(chǎn)能力的保障，比如我們的建筑材料，我們的施工機(jī)械、施工人員，就是說(shuō)我們有能力在一定時(shí)間內(nèi)去完成這么大的工程量。

盡管目前我區(qū)具體指標(biāo)還沒(méi)下達(dá)，但我原來(lái)估算應(yīng)該不少于3000套（現(xiàn)初步指標(biāo)是4000套）。在我們這個(gè)城區(qū)只有72平方公里的地方，也就是說(shuō)，今后的征收任務(wù)更重。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展2011年度計(jì)劃已經(jīng)在人代會(huì)上通過(guò)了，我們不知道是否寫(xiě)入了上述內(nèi)容，沒(méi)有寫(xiě)入的話怎么辦？我們正在研究。

這幾步就是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定：依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

第六步，是房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。其實(shí)，在房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案時(shí)應(yīng)該也有個(gè)入戶調(diào)查。因?yàn)闆](méi)有調(diào)查就沒(méi)有方案的擬定。

當(dāng)然，后面我還要講到第十五條，相比這里只是初步調(diào)查，可以單方面行動(dòng)，可以不公開(kāi)進(jìn)行，可以相對(duì)粗疏一點(diǎn)。

這是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條的規(guī)定。

這里出現(xiàn)了征收部門(mén)。

房屋征收部門(mén)到底是行政機(jī)關(guān)還是事業(yè)單位，到底新設(shè)部門(mén)還是在住建局掛牌（禪城區(qū)人民政府征收辦公室），目前都屬于高級(jí)機(jī)密。因?yàn)檫@是領(lǐng)導(dǎo)決定的，不是我們能左右的事。

（一）房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府

（二）房屋征收與補(bǔ)償?shù)慕M織實(shí)施主體是房屋征收部門(mén)

（三）政府其他有關(guān)部門(mén)依照法定職權(quán)和職責(zé)分工，相互配合，作好工作

（四）政府、房屋征收部門(mén)以及其他有關(guān)部門(mén)的法定職責(zé)分解

1、市、縣級(jí)人民政府的職責(zé)（24項(xiàng)）

2、房屋征收部門(mén)的職責(zé)（12項(xiàng)）、市、縣級(jí)人民政府其他有關(guān)部門(mén)的職責(zé)（9項(xiàng)）

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條 房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

（一）“委托”不是必須的

（二）“委托”的性質(zhì)和形式：行政法上的委托，書(shū)面委托

（三）房屋征收實(shí)施單位的性質(zhì)：不一定

（四）房屋征收實(shí)施單位不需要有資質(zhì)

（五）房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的

（六）房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任

我們不計(jì)算前面的前期工作，只從這里計(jì)算，假設(shè)房屋征收部門(mén)擬定出征收補(bǔ)償方案的時(shí)間為2011年4月1日。

第七步，是房屋征收部門(mén)將擬定的征收補(bǔ)償方案報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

注意，這里是縣級(jí)人民政府，所以我們區(qū)政府自然在內(nèi)。解決了原來(lái)老是吵架的縣市人民政府是否包括區(qū)的問(wèn)題。當(dāng)然，也不能埋怨我們法律人吵架，主要是因?yàn)榉蓻](méi)制定好。

我們假定征收部門(mén)效率特別高，當(dāng)天擬就當(dāng)天就報(bào)區(qū)政府，政府收到的時(shí)間是2011年4月1日。

第八步，政府公布及逐一征求意見(jiàn)。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。

征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

我們就算一天不耽誤，剛剛報(bào)給區(qū)政府，政府一邊組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證，一邊著手征求公眾意見(jiàn)，第二天就公布。

這里的公布從理論上講，除了布告、網(wǎng)絡(luò)、媒體等形式，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被征收人及相法當(dāng)事人，所以我叫逐一通知。

《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法實(shí)施條例》第十五條規(guī)定：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為,依法應(yīng)當(dāng)向有關(guān)公民、法人或者其他組織送達(dá)法律文書(shū)而未送達(dá)的，視為該公民、法人或者其他組織不知道該具體行政行為。

這個(gè)時(shí)間已經(jīng)是2011年的5月1日。

第九步，是政府公布征求意見(jiàn)情況及根據(jù)公眾意見(jiàn)修改情況。

這是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條的規(guī)定。

我們假設(shè)這個(gè)過(guò)程用一周（5個(gè)工作日），不考慮法定節(jié)假日等時(shí)間扣除，時(shí)間是2011年的5月8日。

第十步，是聽(tīng)證會(huì)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條規(guī)定：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

這也不是新鮮的規(guī)定。

2004年3月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第七條，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門(mén)在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。

目前尚未有專門(mén)規(guī)定，我們參照《行政許可法》來(lái)執(zhí)行。

《行政許可法》第四十六條：法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)施行政許可應(yīng)當(dāng)聽(tīng)證的事項(xiàng)，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽(tīng)證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，并舉行聽(tīng)證。

第四十八條，聽(tīng)證按照下列程序進(jìn)行：

（一）行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于舉行聽(tīng)證的七日前將舉行聽(tīng)證的時(shí)間、地點(diǎn)通知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人，必要時(shí)予以公告；

（二）聽(tīng)證應(yīng)當(dāng)公開(kāi)舉行；

（三）行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)指定審查該行政許可申請(qǐng)的工作人員以外的人員為聽(tīng)證主持人，申請(qǐng)人、利害關(guān)系人認(rèn)為主持人與該行政許可事項(xiàng)有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請(qǐng)回避；

（四）舉行聽(tīng)證時(shí)，審查該行政許可申請(qǐng)的工作人員應(yīng)當(dāng)提供審查意見(jiàn)的證據(jù)、理由，申請(qǐng)人、利害關(guān)系人可以提出證據(jù)，并進(jìn)行申辯和質(zhì)證；

（五）聽(tīng)證應(yīng)當(dāng)制作筆錄，聽(tīng)證筆錄應(yīng)當(dāng)交聽(tīng)證參加人確認(rèn)無(wú)誤后簽字或者蓋章。

我們知道，現(xiàn)行的聽(tīng)證會(huì)從報(bào)名到舉行時(shí)間是不少于30日。

這樣我們不計(jì)算大小月，2011年的6月9日。

第十一步，是根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

行政許可法第四十八條行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽(tīng)證筆錄，作出行政許可決定。

這里面是根據(jù)聽(tīng)證筆錄，所以筆錄很重要。

我們這個(gè)期間不計(jì)算。

第十二步，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

2010年5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》，明確城鎮(zhèn)房屋拆遷,必須嚴(yán)格依法規(guī)范進(jìn)行,必須充分尊重被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償?shù)确矫娴囊庠浮Ａ㈨?xiàng)前要組織專家論證,廣泛征求社會(huì)各界特別是被拆遷人的意見(jiàn),并進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或群眾意見(jiàn)較大的項(xiàng)目,沒(méi)有建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件和拆遷計(jì)劃,以及拆遷補(bǔ)償資金、拆遷安置方案不落實(shí)的項(xiàng)目,一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。

這個(gè)緊急通知最大的亮點(diǎn)之一就是設(shè)立了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序，把社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序放在了取得拆遷許可證的幾大要件之一。如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。

當(dāng)前，尚無(wú)中介機(jī)構(gòu)可以作社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，主要就是由土地儲(chǔ)備中心寫(xiě)一個(gè)證明，就說(shuō)明做過(guò)了。這無(wú)疑是不負(fù)責(zé)任的。

其實(shí)，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目概況、項(xiàng)目合法性、合理性、風(fēng)險(xiǎn)性、安全性、可行性六個(gè)方面對(duì)拆遷過(guò)程中可能誘發(fā)的諸多社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估，并提出相應(yīng)的解決措施，為即將開(kāi)始的拆遷工作做好了充分的準(zhǔn)備。

我個(gè)人認(rèn)為社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告可以用政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要代替。

理由是：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

既然規(guī)定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定，我們現(xiàn)在不管被征收人數(shù)量多少，都一概上政府常務(wù)會(huì)議，這樣是不是就可以不用再作社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告？因?yàn)檎?wù)會(huì)議也要討論社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這只是我個(gè)人的見(jiàn)解。

第十三步，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?/p>

第十四步，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。

根據(jù)第十三條，房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

所以以后不存在地的訴訟了。我們只說(shuō)房，地隨房走。

我們假設(shè)在2011年的6月9日聽(tīng)證后，政府常務(wù)會(huì)議2周開(kāi)一次，你正好趕赴上了，就到了2011年6月10日。

第十五步，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。

公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

2011年6月11日發(fā)出政府公告。

行政復(fù)議是60日，行政訴訟是3個(gè)月。

另外,還有個(gè)搬遷期限，一般就是15天。

關(guān)于公告中的訴權(quán)告示，這個(gè)我們是有過(guò)教訓(xùn)的。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第四十一條：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。復(fù)議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者法定起訴期限的，適用前款規(guī)定。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第四十二條，公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過(guò)20年、其他具體行政行為從作出之日起超過(guò)5年提起訴訟的，人民法院不予受理。

因此，如果不告知起訴期限，會(huì)很麻煩。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第九十四條，在訴訟過(guò)程中，被告或者具體行政行為確定的權(quán)利人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被訴具體行政行為，人民法院不予執(zhí)行，但不及時(shí)執(zhí)行可能給國(guó)家利益、公共利益或者他人合法權(quán)益造成不可彌補(bǔ)的損失的，人民法院可以先予執(zhí)行。后者申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。

我們知道，我們就用這一條，在當(dāng)事人起訴時(shí)，采用了先予執(zhí)行。當(dāng)然，現(xiàn)在老百姓也聰明了。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條：被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

理論上講，上述方法不靈了，你不能再趁老百姓起訴之機(jī)強(qiáng)拆了。

確定的搬遷日期是2011年6月26日。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第八十八條，行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。逾期申請(qǐng)的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理。

理論上講，就是從2011年9月11日計(jì)算，180天內(nèi)，最遲約在2012年3月11日之前提出。

最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第八十四條，申請(qǐng)執(zhí)行的期限從法律文書(shū)規(guī)定的履行期間最后一日起計(jì)算；法律文書(shū)中沒(méi)有規(guī)定履行期限的，從該法律文書(shū)送達(dá)當(dāng)事人之日起計(jì)算。

粗略計(jì)算，政府最快可以強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間是2011年9月26日。

當(dāng)然，這個(gè)征收決定不是關(guān)鍵的，可執(zhí)行的主要是補(bǔ)償決定。

第十六步，房屋征收部門(mén)組織調(diào)查登記。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

這里強(qiáng)調(diào)的是：調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

法律中規(guī)定被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合，但他不配合怎么辦？法律中沒(méi)有明確。

一般認(rèn)為這種義務(wù)不能強(qiáng)制，只能認(rèn)為由于你不配合，我認(rèn)為你的裝修是一般裝修，你訴訟的時(shí)候法院應(yīng)當(dāng)禁止你反悔。那么，你的精裝修我不能補(bǔ)償你！當(dāng)然，這只是個(gè)別法官的觀點(diǎn)！現(xiàn)在沒(méi)有好辦法，只能想盡千方百計(jì)、費(fèi)盡千言萬(wàn)語(yǔ)、不畏千難萬(wàn)險(xiǎn)、踏遍千山萬(wàn)水讓他配合你。

第十七步，房屋征收部門(mén)向有關(guān)部門(mén)出具暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知。

房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)（不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為）書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

這里有個(gè)時(shí)點(diǎn)“房屋征收范圍確定后”，如何確定？指的是政府的房屋征收公告發(fā)布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。

一般認(rèn)為這個(gè)一年是除斥期間，不能延長(zhǎng)，中斷。

第十八步，補(bǔ)償。

這是關(guān)鍵，老百姓不滿意，告你程序違法，說(shuō)來(lái)說(shuō)去都是因?yàn)檠a(bǔ)償不如他老人家的意愿。人民內(nèi)部矛盾要用人民幣解決。搞定就是穩(wěn)定，沒(méi)事就是本事，擺平就是水平。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；第十九條強(qiáng)調(diào)，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?？上覀兌紱](méi)有做到。第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。目前省里不可能很快出規(guī)定，所以容易發(fā)生腐敗問(wèn)題。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

什么叫補(bǔ)助？法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般對(duì)于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷殘軍人等，作為特殊照顧對(duì)象，一般根據(jù)不同困難程度，再另外補(bǔ)償一定的貨幣。目前，主要是指第十八條中“征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。例如，原來(lái)住的時(shí)候最新房屋保障是12平方米，現(xiàn)在提高到了15平方米，那就按15平方米來(lái)補(bǔ)助。

獎(jiǎng)勵(lì)不是補(bǔ)償。它是單獨(dú)的，對(duì)配合拆遷人的獎(jiǎng)賞。上海為鼓勵(lì)早走早得益，各動(dòng)遷方案一般設(shè)置各個(gè)獎(jiǎng)期，根據(jù)搬遷的早晚，進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。如第一期，在動(dòng)遷開(kāi)始三個(gè)月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)200元，每戶速遷費(fèi)1萬(wàn)元；第二期，在動(dòng)遷開(kāi)始在動(dòng)遷開(kāi)始五個(gè)月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)150元，每戶速遷費(fèi)8000元之類(lèi)。當(dāng)然，還可以“發(fā)動(dòng)群眾斗群眾”，用連坐的方法。如果一個(gè)樓棟、一坐樓、一個(gè)小區(qū)再行獎(jiǎng)勵(lì)。還有上海市的全民投票，一人反對(duì)則10年不納入改造。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）規(guī)定：

一、對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

二、對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。

第十九步，提供周轉(zhuǎn)房，置換房，安置房。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十步，對(duì)房屋進(jìn)行認(rèn)定。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條：市、市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

最高法院（1999）行終字第20號(hào)判決書(shū)首次在司法審查中運(yùn)用了行政法比例原則作出判決。

1993年4月，哈爾濱市同利實(shí)業(yè)公司（簡(jiǎn)稱同利公司）向哈爾濱市規(guī)劃土地管理局（1995年10月份機(jī)構(gòu)改革分立為規(guī)劃局和土地管理局）申請(qǐng)翻擴(kuò)建其所有的、位于哈爾濱市道里區(qū)中央大街108號(hào)（原138號(hào)）院內(nèi)的兩層樓房。（院內(nèi)原有兩棟樓房，其中，臨中央大街一棟為地下1層、地上3層；院內(nèi)一棟為地下1層、地上2層。）同年6月17日，同利公司與匯豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱匯豐公司）達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，簽定了《房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，匯豐公司付清了1000萬(wàn)元房款，交納了房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)契稅費(fèi)用，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證。同年12月7日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局頒發(fā)93（地）字246號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，同意同利公司翻建108號(hào)樓，用地面積339.20平方米。1994年1月6日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局以哈規(guī)土（94撥）字第2號(hào)建設(shè)用地許可證批準(zhǔn)建設(shè)用地211.54平方米，建筑面積680平方米的3層建筑。同年5月9日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局核發(fā)給同利公司94（審）1004號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，批準(zhǔn)建筑面積588平方米。同年6月24日，同利公司與匯豐公司共同向規(guī)劃土地管理局申請(qǐng)擴(kuò)建改造中央大街108號(hào)樓。申請(qǐng)?jiān)鼋?層，面積為1200平方米。在尚未得到哈爾濱市規(guī)劃土地管理局答復(fù)的情況下，匯豐公司依據(jù)同利公司取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，于1994年7月末開(kāi)始組織施工。至哈爾濱市規(guī)劃局作出處罰決定前（1996年8月12日），匯豐公司將中央大街108號(hào)院內(nèi)原有2層建筑（建筑面積303.76平方米）拆除，建成地下1層、地面9層（建筑面積3800平方米）的建筑物，將中央大街108號(hào)臨街原有3層建筑（建筑面積1678.21平方米）拆除，建成地下1層、地面臨中央大街為6層、后退2.2米為7、8層、從8層再后退4.4米為9層（建筑面積6164平方米）的建筑物，兩建筑物連為一體。1996年8月12日，哈爾濱市規(guī)劃局作出的哈規(guī)罰決字（1996）第1號(hào)行政處罰決定中，責(zé)令匯豐公司：

1、拆除臨街部分的5至9層，并罰款192000元。

2、拆除108號(hào)院內(nèi)地面8至9層，并罰款182400元。匯豐公司不服上述處罰決定，向黑龍江省高級(jí)人民法院提起行政訴訟。

黑龍江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)定，哈爾濱市規(guī)劃局處罰顯失公正，對(duì)市規(guī)劃局的具體行政行為予以變更，減少了拆除面積，變更了罰款數(shù)量。市規(guī)劃局不服一審判決，提起上訴。最高人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律、法規(guī)正確，駁回上訴，維持原判。

最高人民法院在判決書(shū)中寫(xiě)道：“??訴訟中，上訴人提出匯豐公司建筑物遮擋中央大街保護(hù)建筑新華書(shū)店（原外文書(shū)店）頂部，影響了中央大街的整體景觀，按國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的‘哈爾濱市總體規(guī)劃’中關(guān)于中央大街規(guī)劃的原則規(guī)定和中央大街建筑風(fēng)貌的實(shí)際情況，本案可以是否遮擋新華書(shū)店頂部為影響中央大街景觀的參照標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃局所作的處罰決定應(yīng)針對(duì)影響的程度，責(zé)令匯豐公司采取相應(yīng)的改正措施，既要保證行政管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又要兼顧保護(hù)相對(duì)人的權(quán)益，應(yīng)以達(dá)到行政執(zhí)法目的和目標(biāo)為限，盡可能使相對(duì)人的權(quán)益遭受最小的侵害。而上訴人所作的處罰決定中，拆除的面積明顯大于遮擋的面積，不必要地增加了被上訴人的損失，給被上訴人造成了過(guò)度的不利影響。原審判決認(rèn)定該處罰決定顯示公正是正確的。原審判決將上訴人所作的處罰決定予以變更，雖然減少了拆除的面積和變更了罰款數(shù)額，但同樣達(dá)到了不遮擋新華書(shū)店頂部和制裁匯豐公司違法建設(shè)行為的目的，使匯豐公司所建商業(yè)服務(wù)樓符合哈爾濱市總體規(guī)劃中對(duì)中央大街的規(guī)劃要求，達(dá)到了執(zhí)法的目的，原審所作變更處罰并無(wú)不當(dāng)。??”

比例原則，亦稱禁止過(guò)度原則，必學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為，比例原則包含適當(dāng)性原則、必要性原則和相當(dāng)性原則三個(gè)子原則。行政法中比例原則是指行政權(quán)力的行使除了有法律依據(jù)這一前提外，行政主體還必須選擇對(duì)人民侵害最小的方式進(jìn)行。比例原則對(duì)我國(guó)行政法治建設(shè)具有很強(qiáng)的借鑒意義。一句話，不能高射炮打蚊子。

第二十一步，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條，房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

這個(gè)補(bǔ)償協(xié)議是民事合同還是行政合同？目前有爭(zhēng)議。

政府為了公共利益，可以對(duì)國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋進(jìn)行征收，這里的征收屬于行政法上的行政征收，屬于具體行政行為，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。

而該《條例》第25條規(guī)定房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

顯而易見(jiàn)，行政機(jī)關(guān)為了公共利益的需要，對(duì)行政征收這種具體行政行為采取了“協(xié)議”的形式，這種協(xié)議符合對(duì)行政合同的定義，即此協(xié)議系行政主體與行政相對(duì)人之間設(shè)立、變更、消滅行政法律關(guān)系的合意。

該《條例》25條同時(shí)規(guī)定，補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。結(jié)合上文可以這樣理解“提起訴訟”即提起民事訴訟。如果提起行政訴訟，就無(wú)從解釋為何不可復(fù)議。

第二十二步，政府作出補(bǔ)償決定。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條，房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

一般來(lái)說(shuō)，簽約期是3個(gè)月。我們確定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么這里政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定的日期最快是2011年9月11日。里面又包括一個(gè)搬遷期限15天。

這里又有個(gè)復(fù)議和訴訟。

初步算來(lái)，最快的可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)間是2011年12月26日。

第二十三步，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

所有這些都對(duì)我們的工作提出了更快、更高、更強(qiáng)的要求。

諸位同仁，面對(duì)征收，面對(duì)中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系已經(jīng)形成的客觀事實(shí)，我們只能“拿法律當(dāng)擋箭牌”。

謝謝諸位！

第二篇：經(jīng)典解讀：房屋征收與補(bǔ)償

對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的理解

近年來(lái)，因城鎮(zhèn)房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會(huì)矛盾，已成為影響我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會(huì)穩(wěn)定的突出問(wèn)題之一。2011年1月21日，國(guó)務(wù)院公布施行了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱征收補(bǔ)償條例），以前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（下稱拆遷條例）同時(shí)廢止?！墩魇昭a(bǔ)償條例》努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來(lái)，通過(guò)保護(hù)被征收群眾的利益、完善征收程序、加大公眾參與、明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施、禁止建設(shè)單位參與搬遷、取消行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，充分顯示了維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益的鮮明特色，彰顯了以人為本的立法精神，有利于推動(dòng)和諧社會(huì)的建設(shè)。

一、政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體

過(guò)去，多數(shù)情況下由拆遷人即開(kāi)發(fā)商向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)拆遷許可，獲批后由開(kāi)發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開(kāi)發(fā)商，為了追求利潤(rùn)，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里，這樣容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化?！墩魇昭a(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級(jí)以上地方人民政府為征收與補(bǔ)償主體。政府可以確定房屋征收部門(mén)負(fù)責(zé)組織進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償工作，并規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，任何單位和個(gè)人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。《拆遷條例》將拆遷設(shè)置成行政許可的方式，給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議一旦達(dá)不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻不承擔(dān)責(zé)任，由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈。而《征收補(bǔ)償條例》將拆遷許可證的方式廢除，所有的國(guó)有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨?，政府?duì)此負(fù)責(zé)。被征收人對(duì)政府的征收決定不服的，既可以進(jìn)行行政復(fù)議，也可以進(jìn)行行政訴訟。因此，加大了政府的責(zé)任，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，責(zé)任主體就非常明確，政府會(huì)謹(jǐn)慎地對(duì)待房屋征收與補(bǔ)償工作。這樣，從制度上保證了征收、補(bǔ)償工作的規(guī)范化。

二、明確界定了公共利益的范圍

《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，必須以為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要為前提。并以列舉的方式對(duì)公共利益進(jìn)行了界定，明確了因公共利益征收的范圍。征收城市房屋必須基于公共利益的需要，就我國(guó)的具體國(guó)情而言，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國(guó)家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我國(guó)憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進(jìn)行征收或者征用。這標(biāo)志著公共利益征收與商業(yè)開(kāi)發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。

三、征收過(guò)程程序化，強(qiáng)調(diào)尊重被征收人意愿

征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護(hù)被征收人合法權(quán)益，促使政府做好群眾工作的重要保障。《征收補(bǔ)償條例》提高了對(duì)征收補(bǔ)償方案的公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見(jiàn)，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證會(huì)并修改方案，“修改方案”被列入條例，是對(duì)被征收人權(quán)益的尊重，也是突破。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布。被征收人對(duì)征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審計(jì)?！墩魇昭a(bǔ)償條例》比較強(qiáng)調(diào)民眾的參與，這個(gè)征收和補(bǔ)償涉及到幾個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)就是作出征收決定，要不要征收。如果做了這個(gè)征收決定以后，就是怎么補(bǔ)償，什么標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)補(bǔ)償里面老百姓能不能參與。那么這好幾個(gè)環(huán)節(jié)里面，實(shí)際上這次的條例都規(guī)定了老百姓的參與，尤其是利害關(guān)系人的參與?！墩魇昭a(bǔ)償條例》為規(guī)范政府征收行為、維護(hù)被征收人合法權(quán)益提供了重要保障。

四、明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收中給予多少補(bǔ)償，是人們最為關(guān)注的問(wèn)題，直接關(guān)系人民群眾的切身利益。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償是否公平上。

《征收補(bǔ)償條例》 規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

需要特別注意的是，《征收補(bǔ)償條例》明確了補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)。時(shí)間是房屋征收決定公告之日，標(biāo)準(zhǔn)是不得低于被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這也是老百姓最關(guān)心的一點(diǎn)。以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得被征收人的基本利益得到保障。這不僅包括對(duì)房屋的補(bǔ)償，也包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。

五、被征收人協(xié)商選評(píng)估機(jī)構(gòu)；

過(guò)去，大多數(shù)情況下對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估都是由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，或者由開(kāi)發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定，有的甚至是由開(kāi)發(fā)商指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，所以許多被征收人都對(duì)這些評(píng)估機(jī)構(gòu)不信任，被征收人沒(méi)有選擇權(quán)。《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，這就極大地維護(hù)了被征收人的權(quán)益，有利于房屋評(píng)估的公平和公正。這樣打破了以往一家的評(píng)估局面，并從根本上轉(zhuǎn)變錯(cuò)估、漏估、少估等明知有誤又無(wú)法改變的不公現(xiàn)象，使評(píng)估更貼近實(shí)際、更公平、更具科學(xué)性。

六、征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷

《拆遷條例》沒(méi)有明確規(guī)定“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則，《征收補(bǔ)償條例》則明確了“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。并進(jìn)一步明確“作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?。對(duì)于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補(bǔ)償，容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況，《征收補(bǔ)償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個(gè)要求，以保證在搬遷前補(bǔ)償?shù)轿?。由政府發(fā)放補(bǔ)償款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的順利進(jìn)行。

七、廢除行政強(qiáng)制拆遷

《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。改變了《拆遷條例》中政府直接進(jìn)行強(qiáng)制拆遷的作法，規(guī)定由政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這一變化呈現(xiàn)出統(tǒng)籌兼顧、公平補(bǔ)償、陽(yáng)光征收的鮮明特征，從中也可看到，立法者力圖找準(zhǔn)公義維護(hù)和私權(quán)捍衛(wèi)契合點(diǎn)的努力，建立了司法對(duì)行政一定程度上的審查和制約權(quán)力的原則?！墩魇昭a(bǔ)償條例》明確法院為實(shí)施強(qiáng)制搬遷的唯一主體，這是一大進(jìn)步，因?yàn)檎热皇钦魇罩黧w，就不能實(shí)施強(qiáng)拆行為，否則缺少權(quán)力制衡。引入司法機(jī)構(gòu)裁定強(qiáng)制拆遷，更好地體現(xiàn)了對(duì)民眾權(quán)利的保護(hù)和對(duì)法律的尊重，有利于強(qiáng)制搬遷依法、規(guī)范進(jìn)行，由司法機(jī)關(guān)從公正、中立的立場(chǎng)，審查其正當(dāng)性、合法性，并決定是否強(qiáng)制執(zhí)行，顯然更利于減少政府與民眾之間的矛盾，增加征收補(bǔ)償過(guò)程中的和諧因素。需要明確的是，《征收補(bǔ)償條例》取消了行政強(qiáng)拆，只意味著政府無(wú)權(quán)自行組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行行政強(qiáng)拆，但政府依然有作出征收決定及協(xié)商不成后作出強(qiáng)制性補(bǔ)償決定的權(quán)力，老百姓不能將此混為一談。另外，新條例實(shí)施之前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷。

八、暴力迫使搬遷可追究刑事責(zé)任

《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定,暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責(zé)任。由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益直接相關(guān),容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng),任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)頒布實(shí)施，從“拆遷”改為“征收”，透過(guò)這些詞語(yǔ)的變化，可以看到條例更加突出房屋征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)范、公平、合理。強(qiáng)調(diào)陽(yáng)光征收、公平補(bǔ)償使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。它的實(shí)施是公共利益和個(gè)人利益得到協(xié)調(diào)和平衡，折射出從強(qiáng)化行政管理到規(guī)范行政行為的法治理念的進(jìn)步。

新《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》十大解讀

亮點(diǎn)一

公共利益征收與商業(yè)開(kāi)發(fā)征收徹底分開(kāi)

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，為了“公共利益”的需要，對(duì)國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋實(shí)行征收以及對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償?shù)模m用本條例。

明確這點(diǎn)，不僅意味著長(zhǎng)期以來(lái)在拆遷活動(dòng)中頻頻暴露的“官商合謀”將被封殺，而且宣告，將“公共利益”征收與商業(yè)開(kāi)發(fā)征收混為一談的拆遷模式，將徹底退出歷史舞臺(tái)。

我國(guó)2004年憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進(jìn)行征收或者征用。

但什么是“公共利益”，如何界定？成為立法的一大難點(diǎn)。專家學(xué)者認(rèn)為不能過(guò)大，實(shí)務(wù)部門(mén)認(rèn)為不能過(guò)窄。有學(xué)者指明，“公共利益”的界定，直接關(guān)系到對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度以及地方政府的強(qiáng)拆空間。

征求意見(jiàn)稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國(guó)防設(shè)施建設(shè)；國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造；國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。

亮點(diǎn)二 政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

這就是說(shuō)，實(shí)施公益性征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w只有一個(gè)，那就是政府。

明確政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，是對(duì)現(xiàn)行操作的徹底顛覆。過(guò)去，制度設(shè)計(jì)的，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開(kāi)發(fā)商向政府申請(qǐng)拆遷許可，獲批后由開(kāi)發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開(kāi)發(fā)商，為了追求利潤(rùn)，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里。由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈，不斷升級(jí)。

三 政府征收房屋必須要兩次公告

征求意見(jiàn)稿第10條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門(mén)論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見(jiàn)。公告時(shí)間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60日。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征收人、公眾和專家意見(jiàn)的采納情況、不采納情況及理由及時(shí)公告。

征求意見(jiàn)稿第14條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

征求意見(jiàn)稿在征收程序中，突出強(qiáng)調(diào)了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)等。

亮點(diǎn)四 發(fā)生“公共利益”爭(zhēng)執(zhí)交司法判決

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對(duì)縣級(jí)以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。

這是一個(gè)新規(guī)定。突破只能對(duì)補(bǔ)償、安置可以提起復(fù)議或訴訟的局限。

征收者與被征收者在征收階段產(chǎn)生的爭(zhēng)議，通常因是否屬于“公共利益”而起。在這個(gè)問(wèn)題上，過(guò)去政府既是運(yùn)動(dòng)員也是裁判員，一手遮天，每每讓被征收人感到缺乏一個(gè)平等的說(shuō)理平臺(tái)。

對(duì)征求意見(jiàn)稿的這一規(guī)定，北京大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)沈巋教授認(rèn)為：“這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)椤怖妗_實(shí)存在模糊地帶。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，法院在同一件事情上也會(huì)有截然相反的判決。但非常重要的一點(diǎn)是，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方?！?/p>

他表示，這是讓更多的民眾最終接受政府決定的機(jī)會(huì)，也是政府重新審視自己決定是否周全的機(jī)會(huì)。亮點(diǎn)五 危舊房改造必須有90%以上人數(shù)同意

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門(mén)論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見(jiàn)。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級(jí)以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)的情況及時(shí)公布。

征求意見(jiàn)稿還規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，補(bǔ)償方案在報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意；危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。

打著危房房改造的旗號(hào)，一些地方政府與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手行強(qiáng)拆之實(shí)，踐踏被征收人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。征求意見(jiàn)稿的規(guī)定，有可能將明顯放慢舊房改造步伐。

亮點(diǎn)六 征收補(bǔ)償額按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房屋貨幣補(bǔ)償額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。

因補(bǔ)償談不攏，不知釀成了多少拆遷悲劇。

征求意見(jiàn)稿的這一規(guī)定，至少有兩大看點(diǎn)：一是明確評(píng)估價(jià)“不得低于房屋征收決定生效之日類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格”；二是強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性?，F(xiàn)在，許多被征收人都認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)不中立，因?yàn)槎际钦畣畏街付ǖ摹Ｕ髑笠庖?jiàn)稿改進(jìn)為“由被征收人以投票、抽簽等方式確定”，即被征收人說(shuō)了算。

如果評(píng)估機(jī)構(gòu)或估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的估價(jià)報(bào)告的，還將面臨被警告、吊銷(xiāo)資質(zhì)、被追究刑事責(zé)任等制裁。這是征求意見(jiàn)稿在法律責(zé)任中的規(guī)定。亮點(diǎn)七 尊重被征收人補(bǔ)償方式多樣選擇

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。

因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。除征收租賃房屋外，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。

提供靈活多樣的選擇，體現(xiàn)了對(duì)被征收人的尊重。

亮點(diǎn)八 野蠻暴力強(qiáng)制搬遷者可追刑責(zé)

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房屋征收部門(mén)及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個(gè)人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。

2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對(duì)普陀巷9住戶8間門(mén)面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車(chē)拖離現(xiàn)場(chǎng)。這一野蠻拆遷，最終釀成群體性事件。

根據(jù)征求意見(jiàn)稿，如果房屋征收部門(mén)及其委托實(shí)施征收補(bǔ)償與搬遷的單位違法上述規(guī)定，不僅造成的損失要賠償，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

亮點(diǎn)九 違法建筑不予補(bǔ)償并依法拆除

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償，并依法拆除；對(duì)未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

對(duì)違法建筑拆除是否補(bǔ)償問(wèn)題，一直以來(lái)都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭(zhēng)議。

補(bǔ)，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長(zhǎng)期存在，與政府職能部門(mén)不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買(mǎi)單；不補(bǔ)，是因?yàn)槟菢訉?duì)守法者明顯不公平。

征求意見(jiàn)稿堅(jiān)持了“不予補(bǔ)償，并依法拆除”的立場(chǎng)。

亮點(diǎn)十 商業(yè)拆遷強(qiáng)調(diào)自愿公平政府不介入

征求意見(jiàn)稿在附則中規(guī)定，非因“公共利益”的需要實(shí)施的拆遷，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，由建設(shè)單位編制具體實(shí)施方案，報(bào)經(jīng)房屋征收部門(mén)批準(zhǔn)后，按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。建設(shè)單位、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷。

區(qū)別于公益性搬遷，非“公共利益”的拆遷，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易，不存在地方政府介入問(wèn)題，講究的是雙方協(xié)商。

根據(jù)征求意見(jiàn)稿，縣級(jí)以上地方人民政府對(duì)商業(yè)拆遷進(jìn)行監(jiān)督管理。相關(guān)立法進(jìn)程

中國(guó)城市房屋拆遷制度始于上個(gè)世紀(jì)90年代。

1991年6月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，以配套當(dāng)時(shí)的《城市規(guī)劃法》。

1994年7月5日，我國(guó)出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，由此拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化序幕，開(kāi)發(fā)商成為中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)的主力軍。就在當(dāng)年，中國(guó)開(kāi)始推行分稅制改革，地方政府開(kāi)始逐漸倚重土地財(cái)政。

2001年6月7日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了對(duì)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的修改，并于當(dāng)年7月1日起實(shí)施。修改后的條例，仍然沒(méi)有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，其運(yùn)作模式依然是建設(shè)單位向政府申請(qǐng)拆遷許可，獲批后實(shí)施拆遷，發(fā)生糾紛由政府裁決；被拆遷人拒絕拆遷的，實(shí)行強(qiáng)制拆遷。由于在拆遷問(wèn)題上，地方政府既是拆遷許可者，又是爭(zhēng)議裁決者，無(wú)形中充當(dāng)了強(qiáng)拆的支持者，理論上為“官商合謀”提供了現(xiàn)實(shí)的便利，這逐漸發(fā)展成為拆遷矛盾的根源。

2007年3月16日，《物權(quán)法》出臺(tái)。該法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?/p>

2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過(guò)。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”

2007年12月14日，在國(guó)務(wù)院第200次常務(wù)會(huì)議上，《國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例(草案)》是第一項(xiàng)議題。會(huì)議認(rèn)為，這個(gè)條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門(mén)廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)進(jìn)一步修改后，再次提請(qǐng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，然后公開(kāi)征求群眾意見(jiàn)，再由國(guó)務(wù)院決定公布施行。

2008年以來(lái)，盡管我國(guó)遭受?chē)?guó)際金融危機(jī)沖擊，但相關(guān)立法仍在進(jìn)行中，據(jù)介紹，國(guó)務(wù)院法制辦在近兩年時(shí)間里，配合建設(shè)部門(mén)，進(jìn)一步加強(qiáng)了理論研究，并到廣州、大連展開(kāi)調(diào)研，與被拆遷人進(jìn)行座談。同時(shí)，國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)拆遷條例修改中遇到的所有問(wèn)題，進(jìn)行了全面梳理，對(duì)草案進(jìn)行了不斷修改完善。特別需要說(shuō)明的是，在此期間，國(guó)務(wù)院法制辦還密切重視輿情收集，對(duì)征收、拆遷上發(fā)生的新問(wèn)題、新動(dòng)向，做到適時(shí)跟蹤、了解、分析，作為立法參考。

拆遷悲劇

成都：“自焚拆遷戶”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。但她的慘烈，并沒(méi)能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。

青島：“自焚拆遷戶”張霞2009年10月28日，在遭遇第四次執(zhí)行強(qiáng)制拆遷時(shí)，張霞在自家門(mén)前，面對(duì)拆遷挖掘機(jī)，將汽油澆在了自己的身上。

張霞1998年買(mǎi)下180平米的土地，建了二層樓房開(kāi)酒樓，有產(chǎn)權(quán)和土地使用證。2007年，該土地被當(dāng)?shù)卣u(mài)給開(kāi)發(fā)商做小產(chǎn)權(quán)高層住宅。張霞拒絕了開(kāi)發(fā)商提供近300平方米的小產(chǎn)權(quán)住宅進(jìn)行置換的補(bǔ)償協(xié)議。

重慶：蝸居桉樹(shù)索要拆遷補(bǔ)償2009年8月3日，因修建渝宜高速，重慶奉節(jié)六旬老人陳茂國(guó)在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因雙方在賠付金上相差22萬(wàn)元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉樹(shù)“安營(yíng)扎寨”，一住3個(gè)半月，抵制強(qiáng)拆。

貴州：13名熟睡住戶遭遇暴力拆遷2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對(duì)普陀巷9住戶8間門(mén)面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車(chē)拖離現(xiàn)場(chǎng)。

這一行為隨后升級(jí)為群體性事件，拆遷戶用40余瓶液化氣罐堵路，造成近萬(wàn)臺(tái)車(chē)輛滯留。

赤峰：“自焚拆遷戶”王娜2009年2月13日，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)法院對(duì)哈達(dá)街中段路北民航家屬樓石國(guó)清家強(qiáng)制執(zhí)行拆遷，石的女兒王娜情緒十分激動(dòng)，在屋里把汽油點(diǎn)燃，造成大面積燒傷。最終事情以雙方協(xié)商解決告終。

本溪：拒絕拆遷張劍致一強(qiáng)拆者死亡因無(wú)法就補(bǔ)償安置方案達(dá)成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產(chǎn)公司拆遷人員強(qiáng)行入屋后，拔出了水果刀，致一強(qiáng)拆者當(dāng)場(chǎng)死亡。隨后，張劍的房子迅速被夷為平地，蓋起了名為“山水人家”的豪華別墅群。

解讀《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

1、問(wèn)：制定條例的總體思路是什么？

答：黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視條例的制定工作，指出條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求我們深入了解情況，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)，集中力量組織對(duì)難點(diǎn)問(wèn)題逐項(xiàng)攻關(guān)，力爭(zhēng)條例早日出臺(tái)。為了妥善處理實(shí)踐中的矛盾，制定條例的總體思路：一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來(lái)。二是通過(guò)明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。三是通過(guò)完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下稱原條例）行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制減到最少。

在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，必須堅(jiān)持節(jié)約集約利用土地、嚴(yán)格保護(hù)耕地的原則，這需要通過(guò)提高規(guī)劃的科學(xué)性、嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、嚴(yán)格立項(xiàng)審批等手段，控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地盲目無(wú)序擴(kuò)張，確保18億畝耕地紅線與糧食安全。

2、問(wèn)：在制定條例過(guò)程中主要開(kāi)展了哪些工作？ 答：法制辦與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委和國(guó)土資源部等單位共同成立了工作組，多次進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，選取40多個(gè)典型城市進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，專門(mén)聽(tīng)取被拆遷人以及經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評(píng)估等方面專家的意見(jiàn)，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志多次進(jìn)行座談，反復(fù)征求中央國(guó)家機(jī)關(guān)意見(jiàn)，并于2010年1月29日和12月15日兩次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，分別收到意見(jiàn)和建議65601條和37898條。工作組召開(kāi)了45次各類(lèi)座談會(huì)，有1150多人次參加了討論。工作組對(duì)各方面意見(jiàn)逐條整理、綜合分析，反復(fù)研究、修改，形成了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》。

3、問(wèn)：為了保障房屋被征收群眾的利益，條例對(duì)補(bǔ)償作了哪些規(guī)定？ 答：兩次征求意見(jiàn)中群眾的意見(jiàn)主要集中在補(bǔ)償問(wèn)題上。按照保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則，條例規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷與臨時(shí)安置的補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格包含了土地使用權(quán)的價(jià)值，不低于市場(chǎng)價(jià)格就可以保證被征收人所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能買(mǎi)到區(qū)位、面積、用途、結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)姆课荨?/p>

為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善，條例規(guī)定，政府對(duì)符合住房保障條件的被征收人除給予上述補(bǔ)償外，還要優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。

4、問(wèn)：條例對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估作了哪些規(guī)定？

答：一是明確對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的原則進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，將由房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行具體規(guī)定。

二是明確房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三是規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的違法行為，規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。

四是規(guī)定對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

5、問(wèn)：條例對(duì)公共利益是如何界定的？

答：對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我們高度重視，收集、研究了國(guó)外情況和做法，作了大量的調(diào)查研究，多次進(jìn)行專家論證，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)。在此基礎(chǔ)上，條例規(guī)定，因國(guó)防、外交需要和由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要以及保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要可以實(shí)行房屋征收。為了加強(qiáng)規(guī)劃的調(diào)控作用，根據(jù)條例的規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)都應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，并要求制訂規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，經(jīng)市、縣級(jí)人民代表大會(huì)審議通過(guò)。

6、問(wèn)：條例對(duì)征收程序作了哪些規(guī)定？如何體現(xiàn)公開(kāi)透明和公眾參與？ 答：征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護(hù)被征收人合法權(quán)益，促使政府做好群眾工作的重要保障。條例規(guī)定征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見(jiàn)；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證會(huì)并修改方案；政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定；被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布；被征收人對(duì)征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟；審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審計(jì)。

7、問(wèn)：條例對(duì)房屋征收的實(shí)施作了哪些規(guī)定？

答：房屋征收是政府行為。按照原條例規(guī)定，建設(shè)單位是拆遷人，這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。從近幾年的實(shí)踐看，由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng) 濟(jì)利益直接相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法，規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體，由房屋征收部門(mén)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作。房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨樨?fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，任何單位和個(gè)人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

8、問(wèn)：條例取消原條例中行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，主要考慮是什么？ 答：按照原條例的規(guī)定，政府既可以責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，也可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷。近幾年來(lái)，強(qiáng)制拆遷過(guò)程中出現(xiàn)了一些惡性事件，雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類(lèi)事件發(fā)生。

全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳2009年8月28日向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的《行政強(qiáng)制法（草案）（三次審議稿）》第十三條規(guī)定，行政強(qiáng)制執(zhí)行由法律設(shè)定。本條例是行政法規(guī)，不宜再設(shè)定行政強(qiáng)制執(zhí)行。因此，條例取消了原條例中行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，規(guī)定由政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這樣也有利于加強(qiáng)對(duì)政府征收補(bǔ)償活動(dòng)的制約，促使政府加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作。

9、問(wèn)：條例為什么沒(méi)有對(duì)征收集體土地作出規(guī)定？

答：有意見(jiàn)認(rèn)為，條例應(yīng)一并解決集體土地和房屋征收問(wèn)題。從我們調(diào)查了解的情況看，現(xiàn)在矛盾突出的確實(shí)主要在集體土地征收方面，但國(guó)有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的，通過(guò)行政法規(guī)對(duì)征收集體土地作出規(guī)定是超越立法權(quán)限的。我們將會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊對(duì)土地管理法有關(guān)集體土地征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)定作出修改，由國(guó)務(wù)院盡早向全國(guó)人大常委會(huì)提出議案。

【鏈接】

暴力拆遷可追究刑事責(zé)任

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責(zé)任。

條例規(guī)定，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。此外，條例還規(guī)定，采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

征收范圍確定后“違建”不補(bǔ)償

針對(duì)一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴(kuò)建，以期獲得更多補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》給出了明確規(guī)定，以杜絕此類(lèi)投機(jī)取巧、侵占公共利益的非法行為。

新條例明確，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

補(bǔ)償方式：貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》講義

?

一、城市房屋拆遷工作回顧及評(píng)價(jià)； ?

二、《征收條例》立法背景與過(guò)程；

?

三、制定《征收條例》的總體思路和主要內(nèi)容； ?

四、與《拆遷條例》的不同； ?

五、《征收條例》主要條款的釋義； ?

六、《征收條例》不能解決的幾點(diǎn)問(wèn)題。

一、對(duì)城市房屋拆遷工作的回顧與評(píng)價(jià)

? ㈡城市房屋拆遷法律制度的演變過(guò)程回顧 ? 1978年改革開(kāi)放前，“自拆自建”階段。

? 改革開(kāi)放后，到1991年6月1日，“統(tǒng)拆統(tǒng)建”階段。

? 1991年6月1日起，進(jìn)入“各拆各建加福利”階段。

? 2001年6月6日，進(jìn)入“市場(chǎng)化階段”。? ㈢原《拆遷條例》的法律依據(jù)。

? 《拆遷條例》違憲和沒(méi)有法律依據(jù)，是不符合事實(shí)的。

? ㈣對(duì)《拆遷條例》的評(píng)價(jià)

從1991年到2011年初，《拆遷條例》對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用，特別是對(duì)城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程起到了積極的作用。? 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是保證了城市建設(shè)效率，尤其是促進(jìn)了舊城區(qū)的改造，有效地推進(jìn)了城市環(huán)境的改善，推進(jìn)了城市綜合功能的提高； ?

二是有效地改善了城市居民的住房條件。?

三是大幅度提高了城鎮(zhèn)化率。

二、《征收條例》立法背景與過(guò)程

? 立法背景：

? 為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有人的合法權(quán)益，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，國(guó)務(wù)院法制辦和原建設(shè)部負(fù)責(zé)起草了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草稿）》。

? 制訂這個(gè)條例，關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，關(guān)系到現(xiàn)代化建設(shè)全局。

? 《征收條例》的出臺(tái)特別背景，《征收法》無(wú)法及時(shí)出臺(tái)。

? ㈡主要過(guò)程：

? 1、2007年12月14日，國(guó)務(wù)院第200次常務(wù)會(huì)議首次對(duì)條例草案進(jìn)行了審議。?

2、2007年12月14日后，2010年1月29日第一輪修改。

? 3、2010年1月29日和12月15日兩次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。? 4、2011年1月21日，正式公布施行。

三、立法總體思路、主要內(nèi)容

? ㈠總體思路

? 一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來(lái)。

? 二是通過(guò)明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善、原來(lái)生活水平不降低。

? 三是通過(guò)完善的征收程序，加大公眾的參與、禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政強(qiáng)制拆遷，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制搬遷減少到最低限度。

? 與此同時(shí)，總體思路中還考慮到節(jié)約集約利用土地、嚴(yán)格保護(hù)耕地的原則。

? ㈡主要內(nèi)容和規(guī)定

? 按照統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來(lái)的總體要求，《征收條例》做出了五個(gè)方面的規(guī)定：

一是對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)符合住房保障條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，政府還要優(yōu)先給予住房保障。

二是征收范圍。確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

三是征收程序。擴(kuò)大公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案要征求公眾意見(jiàn)，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽(tīng)證會(huì)并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。?

四是政府是房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w。禁止建設(shè)單位參與搬遷，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償具體工作的單位不得以營(yíng)利為目的。

五是取消行政強(qiáng)制拆遷。被征收人超過(guò)規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。此外，對(duì)違反《征收條例》的行為設(shè)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。? ㈠適用范圍不同。只適用國(guó)有土地上房屋征收。? ㈡目的不同。為了公共利益需要。

? ㈢補(bǔ)償對(duì)象不同。只適用于被征收房屋的所有權(quán)人。? ㈣管理與實(shí)施主體不同。主體是市、縣級(jí)人民政府。?

1、征收主體和補(bǔ)償義務(wù)主體都是政府。

2、房屋征收與補(bǔ)償工作由市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)組織實(shí)施。? ㈤前置條件不同。前提條件相對(duì)宏觀。

? ㈥項(xiàng)目啟動(dòng)程序不同。由政府直接啟動(dòng)，由政府做出房屋征收決定，政府確定的房屋征收部門(mén)負(fù)責(zé)組織房屋征收與補(bǔ)償工作。? ㈦評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式及評(píng)估結(jié)果異議處理不同。

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；

2、對(duì)評(píng)估結(jié)果異議的處理?？梢韵蚍康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果的異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。即一評(píng)估一復(fù)核一鑒定。? ㈧補(bǔ)償安置矛盾解決方法不同。? 主要有五點(diǎn)：

1、對(duì)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后又不執(zhí)行的矛盾處理。達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，不搬遷的，可以依法提起訴訟。

2、對(duì)于達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的處理。由政府作出補(bǔ)償決定。?

3、對(duì)房屋所有權(quán)人不明確的處理。由政府作出補(bǔ)償決定。

4、對(duì)做出補(bǔ)償決定或裁決后拒不搬遷的處理。由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

? ㈨強(qiáng)制執(zhí)行模式、申請(qǐng)主體、執(zhí)行依據(jù)不同。?

1、征收時(shí)，只有司法強(qiáng)制一個(gè)途徑；

2、征收時(shí)，申請(qǐng)主體是市、縣級(jí)人民政府；

3、征收時(shí)，強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)是政府作出的征收決定； ?

4、征收時(shí)，執(zhí)行主體是法院。關(guān)于是否保留行政強(qiáng)制拆遷的問(wèn)題爭(zhēng)議較大，之所以沒(méi)有保留，一是正在起草行政強(qiáng)制法也禁止了這類(lèi)行政強(qiáng)制行為。

二是房屋征收過(guò)程中，政府做為當(dāng)事人一方，不宜再行使行政強(qiáng)制權(quán)，以防止行政權(quán)力過(guò)渡集中。

? 三是行政強(qiáng)制拆遷是引發(fā)矛盾糾紛的主要原因，也是惡性事件的導(dǎo)火索。?(一)第四條

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

? 市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。? 市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。?

本條是關(guān)于房屋征收管理體制的規(guī)定。

第1款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這里的“市、縣級(jí)人民政府”主要包括兩個(gè)層面：一是市級(jí)人民政府。主要包括除直轄市外的設(shè)區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等。二是縣級(jí)人民政府。主要包括不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)（直轄市的區(qū)除外）、縣、自治縣等。

五、重點(diǎn)條款的釋義

? 市、縣級(jí)人民政府的主要職能有七項(xiàng)：

– ⑴組織有關(guān)部門(mén)論證和公布征收補(bǔ)償方案，征求公眾意見(jiàn)（第十條）– ⑵對(duì)征收補(bǔ)償方案的征求意見(jiàn)情況和修改情況進(jìn)行公布，以及組織因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)人不同意情況下舉行聽(tīng)證會(huì)（第十一條）； – ⑶對(duì)房屋征收進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（第十二條）； – ⑷依法作出房屋征收決定并公布（第十三條）； – ⑸制定房屋征收的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法（第十七條）；

– ⑹組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收范圍內(nèi)未登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)證、處理（第二十四條）；

– ⑺依法作出房屋征收補(bǔ)償決定（第二十六條）等。

第2款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

– 房屋征收部門(mén)的設(shè)置可以有以下兩種形式：

一是市、縣級(jí)人民政府設(shè)立專門(mén)的房屋征收部門(mén)；

? 二是在現(xiàn)有的部門(mén)（房地產(chǎn)管理部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)）中，確定一個(gè)部門(mén)作為房屋征收部門(mén)。

? 原則上講，一個(gè)城市不宜有多個(gè)征收部門(mén)，以避免征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一問(wèn)題出現(xiàn)。

– 第一方案，建議各市、縣人民政府設(shè)立專門(mén)的房屋征收部門(mén)。目前，鎮(zhèn)江市和部分縣級(jí)市初步?jīng)Q定原房屋拆遷管理辦公室為房屋征收部門(mén)。

– 第二方案，建議原房屋拆遷管理部門(mén)為房屋征收部門(mén)，原房屋拆遷管理辦公室為征收部門(mén)的日常工作機(jī)構(gòu)和房屋征收實(shí)施單位。實(shí)行市、區(qū)二級(jí)房屋征收的，原市房屋拆遷管理部門(mén)為征收管理部門(mén)，對(duì)區(qū)房屋征收的監(jiān)督部門(mén)。

? 房屋征收部門(mén)的主要職責(zé)也有七項(xiàng)：

– ⑴委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作、并對(duì)委托實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督（第五條）；

– ⑵擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并報(bào)市、縣級(jí)人民政府（第十條）；

– ⑶組織對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登? ? ?

?

? ? ? ? ? ?

? 記，并公布調(diào)查結(jié)果（第十五條）；

– ⑷書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理房屋征收范圍內(nèi)的新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途相關(guān)手續(xù)（第十六條）；

– ⑸與被征收人簽定征收補(bǔ)償協(xié)議（第二十五條）；

– ⑹與被征收人在拆遷補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議或者被征收房屋所有權(quán)不明確的，報(bào)請(qǐng)作出決定的市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定（第二十六條）；

– ⑺依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋拆遷范圍內(nèi)向被征收人公布（第二十九條）等。

設(shè)區(qū)的市房屋征收部門(mén)也可以分二個(gè)層級(jí)設(shè)置，即市房屋征收部門(mén)與區(qū)房屋征收部門(mén)二個(gè)層級(jí)。

– 市級(jí)房屋征收部門(mén)在履行市房屋征收部門(mén)職能的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)如下管理職能，初步設(shè)想為：

? ⑴研究制定本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收的相關(guān)政策法規(guī)； ? ⑵擬定房屋征收計(jì)劃；

? ⑶對(duì)各區(qū)擬公布或?qū)嵤┑姆课菡魇辗桨高M(jìn)行綜合平衡；

? ⑷對(duì)各區(qū)擬公布施行的房屋征收補(bǔ)助和補(bǔ)貼辦法進(jìn)行綜合平衡； ? ⑸對(duì)各區(qū)做出的房屋征收決定、房屋征收補(bǔ)償決定進(jìn)行行政復(fù)議； ? ⑹對(duì)征收補(bǔ)償資金、安置房建設(shè)的籌措和使用情況進(jìn)行監(jiān)管； ? ⑺對(duì)征收檔案進(jìn)行管理； ? ⑻處理房屋征收信訪。

第3款規(guī)定了市、縣級(jí)人民政府的有關(guān)部門(mén)的是房屋征收的協(xié)助部門(mén)。

有關(guān)部門(mén)包括財(cái)政、國(guó)土資源管理、規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、工商、稅務(wù)、住房保障、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等。

（二）第五條

房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。

房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

第1款規(guī)定房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。

考慮到房屋征收實(shí)踐中，由房屋征收部門(mén)受編制、人員、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)條件的限制，直接從事房屋征收與補(bǔ)償工作是不現(xiàn)實(shí)的，因此，規(guī)定可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

第2款規(guī)定了房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位的監(jiān)督責(zé)任。主要職能：

– ⑴應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，促使其遵守職業(yè)道德、規(guī)范征收行為、減少矛盾糾紛，保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。

– ⑵對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施房屋征收的行為承擔(dān)責(zé)任。

（三）第八條

為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

– ㈠國(guó)防和外交的需要；

– ㈡由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

– ㈢由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

? ? ? ?

? ? ?

? ? ? ?

? ?

? – ㈣由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

– ㈤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

– ㈥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

本條是關(guān)于房屋征收公共利益范圍即公共利益界定和規(guī)定。

⑴公共利益界定的總體思路。

⑵大家關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題的個(gè)人認(rèn)識(shí)。

（四）第九條

依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證。

本條是關(guān)于確需征收房屋的建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃，納入計(jì)劃的規(guī)定。

該條款：

– 一是明確了為避免不必要的房屋征收，應(yīng)當(dāng)通過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)控，并保障規(guī)劃的科學(xué)性、民主性，尤其是要加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，嚴(yán)守18億畝耕地紅線。

– 二是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

（五）第十條

房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

本條是關(guān)于征收補(bǔ)償方案的擬定、論證和征求意見(jiàn)的規(guī)定。

一般情況下，房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)、安置用房面積和地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，與原房屋拆遷條例規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置方案的內(nèi)容相當(dāng)。

（六）第十一條

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

? 本條是關(guān)于市、縣級(jí)人民政府公布第一款征求意見(jiàn)情況的規(guī)定，以及因舊城區(qū)改建需要征收房屋的特別規(guī)定。

? 第2款規(guī)定是對(duì)舊城區(qū)改建需要征收房屋的特殊規(guī)定。

? 這里的多數(shù)被征收人應(yīng)當(dāng)理解為半數(shù)以上。

? 征收人是按房屋權(quán)屬證明戶數(shù)進(jìn)行計(jì)算的，不是人數(shù)。

? 認(rèn)為補(bǔ)償方案不符合本條例的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是可以統(tǒng)計(jì)的反對(duì)意見(jiàn)，以書(shū)面形式為宜。

? 參加聽(tīng)證的代表不應(yīng)當(dāng)限于被征收人，而該當(dāng)包括被征收人代表和社會(huì)各界公眾代表。

（七）第十二條

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?/p>

? 本條是關(guān)于社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、人數(shù)較多的征收決定和討論決定、征收補(bǔ)償費(fèi)用管理作用的規(guī)定。

? 第1款，關(guān)于社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主體是市、縣級(jí)人民政府。

? 關(guān)于房屋征收決定涉及被征收人人數(shù)較多的。由各市、縣級(jí)政府確定。

? 第2款規(guī)定，作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

? 足額是指用于征收的貨幣、實(shí)物的數(shù)量應(yīng)當(dāng)符合征收補(bǔ)償方案的要求，能夠保障全部被征收人得到依法補(bǔ)償和妥善安置。? 專戶存儲(chǔ)要求在銀行設(shè)立專門(mén)的帳戶進(jìn)行存儲(chǔ)管理；

? ?？顚Ｓ茫侵刚魇昭a(bǔ)償費(fèi)用只能用于發(fā)放征收補(bǔ)償，不得挪作他用。

（八）第十六條

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

– 本條是關(guān)于征收范圍確定后暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定。

– 建議對(duì)房屋析產(chǎn)、買(mǎi)賣(mài)或者租賃房屋，戶口遷入或者進(jìn)行分戶也進(jìn)行限制。– 第2款規(guī)定了通知暫停辦理事項(xiàng)的主體是房屋征收部門(mén)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。– 房屋征收范圍什么時(shí)間確定？

? 凡是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃劃定了的范圍，就應(yīng)當(dāng)視為確定了房屋征收范圍。

? 凡是市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的所涉及的保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建項(xiàng)目，其項(xiàng)目用地范圍就應(yīng)當(dāng)是征收范圍。? 在確定具體項(xiàng)目時(shí)，再由規(guī)劃、土地部門(mén)確定詳細(xì)的征收范圍。

（九）第十八條

征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

– 本條是關(guān)于保障被征收人居住條件的規(guī)定。– 根據(jù)國(guó)務(wù)院授權(quán)，我省擬規(guī)定：“征收個(gè)人住宅，被征收人家庭符合住房保障條件的，設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。被征收人家庭不參加社會(huì)輪候，按照達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的先后順序，申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房、配租廉租房。具體保障標(biāo)準(zhǔn)、操作程序由各市、縣人民政府制定?！?/p>

（十）第二十條

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

– 本條是關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及獨(dú)立開(kāi)展評(píng)估活動(dòng)的規(guī)定。

– 第1款規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)惠被征收人協(xié)商選定。其含義，首先由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定。其次，如果被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有就評(píng)估機(jī)構(gòu)選定達(dá)成一致意見(jiàn)的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織投票、抽簽、搖號(hào)等公開(kāi)、公平、公正的方式確定。

– 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。? ? ? ? ?

? ? ? ?

? ? – 第2款規(guī)定任何單位和個(gè)人不得干預(yù)評(píng)估。結(jié)合我省實(shí)際，擬采用如下評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方法：

“房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。具體辦法如下：

㈠由征收部門(mén)向社會(huì)發(fā)布征收評(píng)估信息；

㈡具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名；

㈢房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名數(shù)低于5個(gè)單位時(shí)，由房屋征收部門(mén)直接提供給被征收人選擇，排列順序按報(bào)名先后。當(dāng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名數(shù)超過(guò)5個(gè)時(shí)，房屋征收部門(mén)可按照社會(huì)信譽(yù)狀況、綜合業(yè)務(wù)能力、資質(zhì)等級(jí)、業(yè)務(wù)承接情況進(jìn)行適當(dāng)選取，向被征收人推薦5個(gè)單位供被征收人選擇。排列順序仍然按報(bào)名先后。

㈣被征收人協(xié)商決定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。協(xié)商不成的，由被征收人投票決定選擇房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；得票最多的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為該項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)。”

（十一）第二十一條

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

– 本條是關(guān)于房屋征收補(bǔ)償安置方式選擇、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)結(jié)算，經(jīng)及舊城區(qū)改造中就近安置的規(guī)定。

– 第1款規(guī)定房屋征收補(bǔ)償安置方式有二種，即貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇權(quán)在被征收人。

– 第2款與拆遷條例一致。

– 第3款是提供改建地段或者相近地段的房屋的規(guī)定。

（十二）第二十三條

對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

– 本條是關(guān)于征收非住宅房屋造成停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

– 房屋征收中，非住宅認(rèn)定必須同時(shí)具備二個(gè)條件，條件一是房屋為非住宅房屋，且為營(yíng)業(yè)性用房；條件二是經(jīng)營(yíng)行為必須合法，不能是違法經(jīng)營(yíng)。– 對(duì)“住改非”房屋，在拆遷中，可以增加補(bǔ)償。

– 根據(jù)國(guó)務(wù)院授權(quán)，擬采用如下辦法：

? “因征收非個(gè)人住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。具體操作辦法由各市、縣制定?！?/p>

（十三）第二十四條

市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

– 本條是關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)活動(dòng)管理，以及在房屋征收前對(duì)未登記的建筑先行調(diào)查處理、認(rèn)定和處理的規(guī)定。

– 第1款規(guī)定了市、縣級(jí)人民政府加強(qiáng)建設(shè)活動(dòng)管理的責(zé)任。

– 第2款規(guī)定在房屋征收前應(yīng)當(dāng)對(duì)未登記的建筑先行調(diào)查處理、認(rèn)定和處理。– 先行進(jìn)行處理優(yōu)點(diǎn)是依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法處理，不涉及補(bǔ)償安置問(wèn)題，減少矛盾糾紛集中暴發(fā)。

（十四）第二十六條

房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照

本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。?

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

– 本條是關(guān)于市、縣級(jí)人民政府做出房屋征收補(bǔ)償決定，補(bǔ)償決定內(nèi)容和不服補(bǔ)償決定的救濟(jì)的規(guī)定。

– 第1款是關(guān)于做出補(bǔ)償決定的情形。

? 一是達(dá)不協(xié)議的，在簽約期限后做出補(bǔ)償決定。? 二是產(chǎn)權(quán)不明時(shí)做出補(bǔ)償決定。

? 三是補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)依法送達(dá)、公告。公告范圍限于征收范圍。依法送達(dá)后才能生效。

– 第2款是關(guān)于補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平。

– 第3款是關(guān)于被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的救濟(jì)。

（十五）第二十七條

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

? 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

– 本條是關(guān)于“先補(bǔ)償、后搬遷”原則和禁止性的規(guī)定。

– 第1款是“先補(bǔ)償、后搬遷”原則。包含兩種情況：一是房屋征收當(dāng)事人達(dá)成征收補(bǔ)償安置協(xié)議，雙方已經(jīng)按協(xié)議約定履行了相關(guān)給付義務(wù)；二是征收當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議，政府依法做出補(bǔ)償決定，貨幣補(bǔ)償款已經(jīng)專戶存儲(chǔ)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源和周轉(zhuǎn)用房地點(diǎn)和面積已經(jīng)明確。符合這兩種情況的都屬于先行予以了補(bǔ)償。

– 第2款是對(duì)非法逼近搬遷的禁止性規(guī)定。

?（十六）建議的房屋征收程序

建議房屋征收程序“制定房屋征收計(jì)劃、通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、對(duì)擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查并公布結(jié)果、組織相關(guān)部門(mén)處理未登記房屋、擬定征收補(bǔ)償方案并征求公眾意見(jiàn)、開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、專戶存儲(chǔ)專項(xiàng)資金、作出房屋征收決定、進(jìn)行征收補(bǔ)償安置、實(shí)施房屋拆除。必要時(shí)還應(yīng)當(dāng)依法作出補(bǔ)償決定或者司法強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p>

第三篇：解讀《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》范文

解讀《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》考試標(biāo)題 本試卷共有判斷題 10 道，單選題 15 道，多選題 10 道，總分 100 分，60試卷

分及格。

所屬課程 解讀《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 倒計(jì)時(shí) 33:11

一、判斷題（10 道）

1.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正的開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

正確 錯(cuò)誤

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2.保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

正確 錯(cuò)誤

3.條例規(guī)定：先搬遷，后補(bǔ)償。

正確 錯(cuò)誤

4.未登記的房屋，一律不予補(bǔ)償。

正確 錯(cuò)誤

5.被征收人對(duì)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

正確 錯(cuò)誤

6.征收決定的程序第2步：要進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

正確 錯(cuò)誤

7.房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，并報(bào)省級(jí)人民政府。

正確 錯(cuò)誤 8.“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是房屋征收的補(bǔ)償方式之一。

正確 錯(cuò)誤

9.條例規(guī)定的“征收標(biāo)準(zhǔn)”：為“公共利益”才能征收。

正確 錯(cuò)誤

10.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償：不低于公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的國(guó)家定價(jià)。

正確 錯(cuò)誤

二、單選題（15 道）

1.非法使用征收補(bǔ)償費(fèi)用的責(zé)任：限期改正，對(duì)單位（）。對(duì)個(gè)人行政處分或刑事制裁。

A.通報(bào)批評(píng)、警告

B.賠償

C.通報(bào)批評(píng)、警告、賠償

D.領(lǐng)導(dǎo)賠償

2.（）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

A.市、縣級(jí)

B.市級(jí)

C.縣級(jí)

D.省級(jí)

3.新條例的制訂工作從2007年就已經(jīng)啟動(dòng)，最終于2011年1月19日國(guó)務(wù)院（）通過(guò)，并于2011年1月21日正式公布并施行。

A.第141次常務(wù)會(huì)議

B.第142次常務(wù)會(huì)議

C.第143次常務(wù)會(huì)議 D.第144次常務(wù)會(huì)議

4.補(bǔ)償?shù)膱?zhí)行應(yīng)當(dāng)是（）。

A.先補(bǔ)償、后搬遷

B.先搬遷、后補(bǔ)償

C.邊補(bǔ)償、邊搬遷

D.不搬遷，則不補(bǔ)償

5.下列（）不屬于征收決定的程序之一。

A.房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案。

B.作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到戶、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?/p>

C.行政復(fù)議和行政訴訟

D.對(duì)征收土地上的未來(lái)建筑的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行評(píng)審

6.房屋征收過(guò)程中工作人員不履職的責(zé)任：（）。

A.行政責(zé)任、刑事責(zé)任

B.行政責(zé)任

C.刑事責(zé)任

D.賠償損失

7.（）應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正的開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

A.土地評(píng)估機(jī)構(gòu)

B.房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)

C.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

D.商品評(píng)估機(jī)構(gòu)

8.對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于（）的市場(chǎng)價(jià)格。

A.近年來(lái)周邊房地產(chǎn)

B.房屋當(dāng)初買(mǎi)入時(shí) C.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)

D.房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)

9.（）不屬于條例的基本原則。

A.公平補(bǔ)償

B.結(jié)果不公開(kāi)

C.決策民主

D.程序正當(dāng)

10.補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償和（）。

A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

B.實(shí)物補(bǔ)償

C.車(chē)輛補(bǔ)償

D.精神補(bǔ)償

11.被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)（）強(qiáng)制執(zhí)行。

A.人民檢察院

B.人民法院

C.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

D.國(guó)土資源局

12.2007年出臺(tái)的（）也明確規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”

A.《房屋法》

B.《財(cái)產(chǎn)法》

C.《物業(yè)費(fèi)》

D.《物權(quán)法》

13.非法進(jìn)行房屋評(píng)估的責(zé)任：出具（），行政處罰或刑事制裁。

A.虛假報(bào)告

B.有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告

C.虛假報(bào)告或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告

D.虛假報(bào)告或者有差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告

14.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于（）公布并施行。

A.40197 B.40562 C.40564 D.2011年2月19日

15.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由（）選定。

A.當(dāng)?shù)厝嗣裾?/p>

B.當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局

C.當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局

D.被征收人協(xié)商

三、多選題（10 道）

1.征收與補(bǔ)償行為可能涉及到的政府部門(mén)有（）。

A.市級(jí)人民政府

B.縣級(jí)人民政府

C.當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局

D.當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局

E.當(dāng)?shù)匕l(fā)改部門(mén)

2.下列（）等屬于征收決定的程序。

A.房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案

B.進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

C.作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到戶、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?/p>

D.市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定

E.發(fā)布征收公告

3.學(xué)習(xí)本條例，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)哪些人員進(jìn)行培訓(xùn)（）。

A.市縣級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)

B.征收管理部門(mén)的人員

C.具體實(shí)施單位的人員

D.財(cái)政、發(fā)改等相關(guān)部門(mén)

E.土地、城市規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)

4.房屋征收部門(mén)和被征收人在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，訂立補(bǔ)償協(xié)議。內(nèi)容包括（）等。

A.補(bǔ)償方式

B.補(bǔ)償金額和支付期限

C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積

D.搬遷費(fèi)、安置費(fèi)

E.停產(chǎn)停業(yè)損失

5.采取非法手段，如采取暴力、威脅或終止（）等非法方式迫使被征收人搬遷，給予行政處罰，嚴(yán)重的給予刑事制裁。

A.供水

B.供熱

C.供氣

D.供電

E.道路通行

6.征收與補(bǔ)償?shù)那疤崾菫椤肮怖妗保铝袑儆诠怖娴氖牵ǎ?。A.國(guó)防和外交的需要 B.由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要

C.由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政

公用等公共事業(yè)的需要

D.由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要

E.由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要

7.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》立法的基本原則是（）。

A.先拆后補(bǔ)

B.公平補(bǔ)償

C.決策民主

D.程序正當(dāng)

E.結(jié)果公開(kāi)

8.本講認(rèn)為，學(xué)習(xí)落實(shí)本條例的注意事項(xiàng)有（）。

A.配套制度的制定

B.工作人員的培訓(xùn)

C.要靠社會(huì)的共同努力

D.國(guó)務(wù)院帶頭學(xué)習(xí)

E.開(kāi)發(fā)商最應(yīng)當(dāng)學(xué)透

9.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》立法的指導(dǎo)思想是（）。

A.統(tǒng)籌兼顧

B.補(bǔ)償公平

C.程序參與和保障

D.閉門(mén)立法

E.優(yōu)先保護(hù)開(kāi)發(fā)商

10.應(yīng)當(dāng)利用條例實(shí)施這個(gè)契機(jī)來(lái)重新建構(gòu)政府和社會(huì)達(dá)成一種相互（）的新的關(guān)系結(jié)構(gòu)，推動(dòng)我國(guó)城市化、工業(yè)化進(jìn)程。

A.同情

B.信任

C.合作

D.理解

E.支持

交卷

第四篇：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀王學(xué)堂，男，漢族，1972年2月生于山東省濰坊市青州市，1995年畢業(yè)于西北政法學(xué)院。歷任青州市人民法院書(shū)記員、助理審判員、審判員，2005年9月調(diào)任廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院，歷任助理審判員、審判員，中華人民共和國(guó)二級(jí)法官?，F(xiàn)供職于佛山市禪城區(qū)法制辦，區(qū)人民政府行政復(fù)議辦公室職員、區(qū)政府法律顧問(wèn)室、區(qū)公職律師事務(wù)所律師。2011年1月起，擔(dān)任西北政法大學(xué)禁毒法律與政策研究所研究員。系中國(guó)法學(xué)會(huì)會(huì)員,廣東省法學(xué)會(huì)會(huì)員。著有專著《無(wú)法不談：一個(gè)法律人的行與思》（海洋出版社，2009年6月）和文章多篇。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月19日經(jīng)國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，1月21日溫家寶總理以第590號(hào)國(guó)務(wù)院令公布并實(shí)施。

要感謝溫總理。歷經(jīng)近4年時(shí)間的反復(fù)與周折，2011年的1月21日溫總理終于讓這部法條實(shí)施了。曾經(jīng)有領(lǐng)導(dǎo)和媒體讓我預(yù)測(cè)這部法條何時(shí)出臺(tái)，我的答案是就看溫總理的意愿，因?yàn)榕f條例的廢止與新條例的出臺(tái)可謂箭在弦上不得不發(fā)。當(dāng)然，現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)121的日期選擇也是大有深意的。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》兩次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。2007年12月14日上午９時(shí)，溫家寶總理主持召開(kāi)第200次常務(wù)會(huì)議，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》是第一項(xiàng)議題。

會(huì)議認(rèn)為，這個(gè)條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門(mén)廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)進(jìn)一步修改后，再次提請(qǐng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，然后公開(kāi)征求群眾意見(jiàn)，再由國(guó)務(wù)院決定公布施行。溫家寶總理說(shuō)：“這樣做，用的時(shí)間長(zhǎng)一些，但這是對(duì)國(guó)家、對(duì)人民負(fù)責(zé)?！?/p>

根據(jù)常務(wù)會(huì)議的要求，國(guó)務(wù)院法制辦及有關(guān)部門(mén)先后在北京、廣州、上海、大連等地深入調(diào)研，多次召開(kāi)各種形式的座談會(huì)，分別聽(tīng)取了地方及其有關(guān)部門(mén)、被拆遷人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和拆遷公司負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)，多次召開(kāi)專家論證會(huì)和部門(mén)協(xié)調(diào)會(huì)，并對(duì)條例作了反復(fù)的修改和完善，形成了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見(jiàn)稿）》。

2010年1月29日，國(guó)務(wù)院法制辦公布了這個(gè)征求意見(jiàn)稿，征求社會(huì)各界意見(jiàn)，引起社會(huì)各界高度關(guān)注。截至3月3日，共收到意見(jiàn)和建議65601條。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)對(duì)反饋的意見(jiàn)和建議逐條進(jìn)行了整理、分析，選取40多個(gè)典型城市就建設(shè)用地來(lái)源、房屋拆遷和土地征收等情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及被拆遷人多次座談，請(qǐng)經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評(píng)估等方面的專家進(jìn)行論證，除有關(guān)部門(mén)研究討論會(huì)議外，召開(kāi)各類(lèi)座談會(huì)、論證會(huì)43次，1070多人次參加討論。

2010年12月15日，國(guó)務(wù)院法制辦公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次征求意見(jiàn)稿）》，再次向社會(huì)各界征求意見(jiàn)。收到意見(jiàn)37898條。

行政法規(guī)在制定過(guò)程中兩次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，開(kāi)創(chuàng)了政府立法的先河。公眾對(duì)這部新條例普遍寄以厚望。因?yàn)樵械摹冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》（俗稱國(guó)務(wù)院305號(hào)令）事實(shí)上已經(jīng)成了一部惡法。

第五篇：房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議

房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)

協(xié)議編號(hào)：

房屋編號(hào)：征收人：賓縣人民政府房屋征收辦公室

被征收人：身份證號(hào)碼電話：、根據(jù)房屋征收補(bǔ)償法則、政策的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)征收人與被征收人協(xié)商一致，雙方自愿就房屋補(bǔ)償事宜簽訂如下協(xié)議；

一、被征收房屋坐落于，房屋所有權(quán)人，產(chǎn)別，結(jié)構(gòu)，用途，房屋所

有權(quán)證面積㎡，實(shí)測(cè)面積㎡，房屋所有權(quán)證號(hào)。

二、被征收房屋有效產(chǎn)權(quán)評(píng)估價(jià)格為元，附屬物評(píng)估價(jià)格為元，評(píng)估總價(jià)為元。

三、被征收人可以選擇房屋征收補(bǔ)償方式，一種為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，第二種為貨幣補(bǔ)償。

四、產(chǎn)權(quán)調(diào)換：被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值計(jì)算并結(jié)清差價(jià)。

其他：

五、貨幣補(bǔ)償；被征收房屋建筑面積㎡，按照評(píng)估作價(jià)元/㎡作價(jià)補(bǔ)償，征收人支付被征收人征收

補(bǔ)償費(fèi)（大寫(xiě)）（￥元）。

五、①搬家補(bǔ)償費(fèi)，有效產(chǎn)權(quán)面積㎡×20元/㎡=元，每戶低于500元按500元計(jì)算。

②有線電視遷移費(fèi)每戶□80元，電話遷移費(fèi)□60元，互聯(lián)網(wǎng)寬帶遷移費(fèi)□40元，合計(jì)元。

③臨時(shí)安置費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每戶8.000元。

④非住宅房屋，從業(yè)人員人×400元×個(gè)月=元。

⑤非住宅房屋搬遷補(bǔ)償費(fèi)元。

合計(jì)：被征收人搬遷補(bǔ)助費(fèi)為元。

六、其它補(bǔ)助費(fèi)

1、對(duì)在《城市居民最低生活保障證》中登記的持有《中華人民共和國(guó)殘疾證》的殘疾人給予元照顧。

2、對(duì)持有《城市居民最低生活保障證》的住戶每戶補(bǔ)助元。

3、其他費(fèi)用：

七、被征收人進(jìn)戶時(shí)向征收人交有線電視和電話配套費(fèi)1000元。

八、累計(jì)：被征收人向征收人人支付（￥元），進(jìn)戶時(shí)一次性結(jié)清。

征收人向被征收人支付補(bǔ)償款（￥元），協(xié)議簽訂同時(shí)結(jié)清。

除本條規(guī)定的費(fèi)用外，征收人不得向被征收人收取任何費(fèi)用。（法律法規(guī)另有規(guī)定的除外）

九、簽訂協(xié)議時(shí)，被征收人應(yīng)攜帶房屋所有權(quán)證、土地證及其它能夠證明被征收人是被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)人的材料。

簽訂協(xié)議后，被征收人應(yīng)將房屋所有權(quán)證（證號(hào)），土地證（證號(hào)）及上述材料（）交給征收人，由征收人負(fù)責(zé)辦理被征收房屋產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)。如被征收人不提供上述材料或者提供虛假材料，造成房屋產(chǎn)權(quán)糾紛及其它糾紛的，由被征收人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（如簽訂協(xié)議的人不是被征收人，被征收人應(yīng)出具符合法律規(guī)定的授權(quán)委托材料。

十、簽訂協(xié)議后被征收房屋及房屋的附屬物歸征收人所有。被征收人在搬遷時(shí)，房屋的附屬物不得擅自拆除。如被

征收人擅自拆除房屋的附屬物，被征收人應(yīng)按附屬物造價(jià)的兩倍賠償征收人的損失。

十一、被征收人如不執(zhí)行征收協(xié)議，影響整體征收工作及工程施工，拖延工期，造成經(jīng)濟(jì)損失拖延其進(jìn)戶時(shí)間由被

征收人負(fù)責(zé)（按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算）。

十二、搬家期限：年月日前搬出。如被征收人不按時(shí)搬家，按被征收人房屋價(jià)值的三倍賠償征收人

損失。

十三、進(jìn)戶時(shí)間：年月日前進(jìn)戶。如因征收人原因?qū)е卤徽魇杖瞬荒馨磿r(shí)進(jìn)戶，征收人按國(guó)際的有

關(guān)法律法規(guī)賠償被征收人的經(jīng)濟(jì)損失，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

十四、建筑格局：按圖紙施工。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：住宅樓單元門(mén)為電子門(mén)，進(jìn)戶門(mén)為防盜門(mén)，全部采用塑鋼雙層玻璃，地

面為水泥麻面，墻面抹灰，廚房、衛(wèi)生間打底灰，門(mén)口預(yù)留。供暖設(shè)施為，上、下水管及電照全面接通。

十五、協(xié)議簽訂后，征收人改變建筑格局或者改變建筑面積或者改變產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置應(yīng)與被征收人進(jìn)行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議書(shū)。如正說(shuō)人擅自改變建筑格局或者改變建筑面積或者改變產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置由征收人承擔(dān)全部責(zé)任，并賠償被征收人的損失。

十六、征收人工程交工后，通知被征收人入戶，如被征收人不能按時(shí)入戶在此期間發(fā)生的一切費(fèi)用由被征收人負(fù)責(zé)。

（通知方式按合同留下的電話號(hào)碼為準(zhǔn)，通知時(shí)間按電話呼出記錄登記為準(zhǔn)）停機(jī)或無(wú)人接聽(tīng)按已通知處理。

十七、此協(xié)議雙方簽訂后立即生效。

十八、本合同一式三份，協(xié)議雙方各執(zhí)一份，另一份報(bào)房屋征收管理部門(mén)備案。

征收人（蓋章）：承辦單位（蓋章）：被征收人（簽字）：

代表人（簽字）：代表人（簽字）：

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