第一篇：土地流轉(zhuǎn)案例分析

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)案例分析和突破

案例1：

2000年3月，某村村民王某，將自己位于本村北大路旁的5畝承包地的承包經(jīng)營權(quán)，以5000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給本村李某父親，之后李某之父一直耕種該承包地。2001年6月李某之父又用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地，互換雙方及王某三方又簽訂了承包地互換協(xié)議，此后李某家耕種該土地7年之久，在此期間三方共守約定沒有出現(xiàn)爭(zhēng)議。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因機(jī)場(chǎng)建設(shè)需要，有關(guān)主管部門依法征用了李某從陳某家互換來的5畝承包地，并付給一定的征用補(bǔ)償。但陳某看到政府補(bǔ)款時(shí)，他稱承包地互換違法，阻撓李某領(lǐng)取該地的補(bǔ)償費(fèi)。為此，李某訴訟法院要求確認(rèn)與陳某的互換協(xié)議有效，同時(shí)享有該5畝承包地的征用補(bǔ)償款。

【法庭審理與判決】

原告訴稱，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第32條之規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，以及該法第34條，“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式”，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在滿足上述條件下可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和互換，即本案2001年6月原告之父用轉(zhuǎn)讓而來的這5畝承包地互換了被告位于南頭的5畝承包地是符合法律規(guī)定的，而且互換雙方當(dāng)事人即原告之父、被告及王某又簽訂了承包地互換協(xié)議，是三方真實(shí)意思的表示，依《合同法》第四條規(guī)定，“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”，故此互換協(xié)議是合法有效的。此后原告家耕種該土地7年之久，期間沒有出現(xiàn)過任何爭(zhēng)議。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！钡?3條之規(guī)定：“承包人對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！惫试孀鳛槌邪氐膶?shí)際占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用時(shí)是有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

被告辯稱，原告之父雖然與被告簽訂了互換協(xié)議，是真實(shí)意思表示，但根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，據(jù)此原告之父和被告之間的互換行為應(yīng)當(dāng)依法到相關(guān)管理部門進(jìn)行登記，沒有合法進(jìn)行登記的互換行為是無效。既然行為無效，再根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，故依無效合同的處理原則，原告應(yīng)當(dāng)返還被告位于南頭的5畝承包地，所以由此所得的收益理應(yīng)歸于被告所有。

最后，法院認(rèn)為，原告之父與被告之間關(guān)于農(nóng)村土地承包地的互換行為，是自愿流轉(zhuǎn)的，是雙方真實(shí)意思表示，是合法有效的，沒有登記只是不能對(duì)抗善意第三人。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，以及《物權(quán)法》第129條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”；《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定，“承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。即土地承包經(jīng)營權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，遵循的并非是登記生效主義，而是登記對(duì)抗主義，故即使土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)登記亦有效，這也可以在《物權(quán)法》第127條第一款規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”得到驗(yàn)證，故法院最終判決原告之父與被告承包地互換協(xié)議有效，原告作為法定繼承人享有南頭5畝承包地的承包經(jīng)營權(quán)及征用土地補(bǔ)償款。

【評(píng)析】

本案是一起涉及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的案件，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要指在土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提條件下，在不改變所有權(quán)和主體種類與土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，土地承包經(jīng)營權(quán)人依法將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的行為。在此案件中，有如下法律要點(diǎn)要解決：

第一，土地承包經(jīng)營權(quán)的取得問題依據(jù)土地承包合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)，是獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的最基本方式，也是最主要方式。而隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的推進(jìn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一定程度上推動(dòng)了土地規(guī)模經(jīng)營，加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而為適應(yīng)這一快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式也各式各樣了。從法律學(xué)理上，土地承包經(jīng)營權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得。

1、原始取得主要是指承包人與發(fā)包人通過訂立承包經(jīng)營合同而取得承包經(jīng)營權(quán)，分為家庭承包的方式進(jìn)行承包，承包人于合同成立生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營權(quán)。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。本案中村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和本村陳某位于南頭的5畝承包地就是基于原始取得方式獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。

2、繼受取得是指在土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中，受讓人通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓，入股等方式，依法從原始取得的承包人手中取得土地承包經(jīng)營權(quán)或者因承包人死亡的，其法定繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包而取得的土地承包經(jīng)營權(quán)。本案中，村民李某之父1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地是通過轉(zhuǎn)讓方式取得。2001年6月李某之父用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地，因而取得了位于南頭的5畝承包地的土地承包經(jīng)營權(quán)。2004年李某之父因病去世，李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包，其通過繼承的方式取得了位于南頭的5畝地。第二，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的登記制度問題隨著我國《物權(quán)法》的頒布，土地承包經(jīng)營權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)地位得到確認(rèn)，而土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度是物權(quán)制度的重要組成部分，登記最主要功能是對(duì)物權(quán)的設(shè)立、變更及消滅而產(chǎn)生公示公信的作用?！掇r(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！?也就是說，登記限于互換和轉(zhuǎn)讓的方式，而轉(zhuǎn)包、出租的土地承包經(jīng)營權(quán)因主體沒有發(fā)生改變，故不必申請(qǐng)登記?；Q、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的登記是一種申請(qǐng)行為，也不強(qiáng)制當(dāng)事人登記，沒有登記只是不得對(duì)抗善意第三人。事實(shí)上，作為土地承包經(jīng)營權(quán)的公示方法的登記制度存在許多問題，從行政主管部門的登記冊(cè)上是很難反映土地承包經(jīng)營權(quán)的真實(shí)狀況。實(shí)際操作中，本村村民之間的土地流轉(zhuǎn)是自由的，流轉(zhuǎn)的主體很少會(huì)主動(dòng)要求進(jìn)行登記的，而作為發(fā)包人在一定期限內(nèi)如果沒有持合理理由站出來反對(duì)的情況下，流轉(zhuǎn)主體一般就這樣固定下來。因?yàn)椋r(nóng)村是一個(gè)大集體，一個(gè)村（大隊(duì)）一般是30至50戶人家，本村內(nèi)的土地承包情況，幾乎每戶人家都知道，這幾畝田地是誰家的，誰家的田地有互換情況，誰家的田地轉(zhuǎn)讓給哪家，他們都了如指掌。所以，土地承包經(jīng)營權(quán)的登記制度對(duì)農(nóng)民來說，既然大家都知道的事情，再去登記也沒有什么含意?；谝陨鲜聦?shí)，本案中，除村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地在縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門可能會(huì)有原始登記外，其他繼受取得如：村民李某父親1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地；村民李某父親2001年6月從本村陳某處互換取得位于南頭的5畝承包地；2004年李某作為繼承人從李某之父處繼承取得位于南頭的5畝地的流轉(zhuǎn)方式的主體變更一般都不會(huì)到行政主管部門主動(dòng)申請(qǐng)變更登記?！掇r(nóng)村土地承包法》第38條也規(guī)定……,未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情況。

第三，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式中轉(zhuǎn)讓、互換的效力問題。依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第37條之規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案?！痹摲l強(qiáng)調(diào)土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意。經(jīng)發(fā)包人同意沒有強(qiáng)調(diào)一定要采用書面形式，言下之意就是采用口頭形式也可以，而實(shí)踐中大部分都是這么操作的。再者，最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條之規(guī)定，“承包人未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外”。這里增加了一個(gè)但書，擴(kuò)展了采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的效力。也就是說，沒有經(jīng)過發(fā)包方同意或者發(fā)包人不同意，土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為都不必然導(dǎo)致無效，只有發(fā)包人有正當(dāng)理由不同意的情況之下才能認(rèn)定無效。按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第10條規(guī)定，“國家保護(hù)承包人依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)?！钡?0條規(guī)定，“承包人之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換。”以及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第6條之規(guī)定，“承包人有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包人依法流轉(zhuǎn)其承包土地?！?本案中，村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地，在依法原始取得合同約定地塊的承包經(jīng)營權(quán)后，完全可以依據(jù)法律規(guī)定對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。所以，1998年3月，村民王某和李某父親就本村北大路旁的5畝承包地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；2001年6月，村民陳某將其依法承包經(jīng)營的位于南頭5畝土地與李某之父受讓于王某位于本村北大路旁5畝承包地互換，是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議雖然沒有證據(jù)證明已經(jīng)發(fā)包方同意，但是協(xié)議的內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，發(fā)包人的行使撤銷權(quán)的限期已過。又根據(jù)2009年5月份出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第14條規(guī)定，合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，由此更進(jìn)一步地限制了合同無效的情形。因此，本案中的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和土地承包經(jīng)營權(quán)互換協(xié)議，是當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，都是合法有效的。第四，土地承包地被依法征收后補(bǔ)償主體的問題從直接的法律依據(jù)來講，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。” 第43條之規(guī)定，“承包人對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》第42條之規(guī)定，“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！钡?32條之規(guī)定，“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！币陨弦?guī)定，適用本案可以理解被李某家耕種該土地7年之久，對(duì)承包地已有較大投入，使承包地的使用價(jià)值有了較大改善與提高的，在土地被依法征收后是完全有權(quán)要求獲得相應(yīng)補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)是給予土地所有人和用益物權(quán)人（承包人）的投入及造成損失的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸土地所有人和用益物權(quán)人所有。

綜上，本案中，李某之父先基于轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得王某位于本村北大路旁的5畝承包地，后基于互換協(xié)議取得陳某位于南頭的5畝承包地，2004年李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包位于南頭的5畝地。所以，當(dāng)2008年秋因機(jī)場(chǎng)建設(shè)，有關(guān)部門需要征用南頭的5畝地時(shí)，對(duì)于依法享有這塊的土地承包經(jīng)營權(quán)的李某來說，應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的土地征用補(bǔ)償費(fèi)，因此法院的判決本律師認(rèn)為是正確的。

第二篇：土地流轉(zhuǎn)案例分析

土地流轉(zhuǎn)案例分析

一、背景與政策

土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)前，農(nóng)村土地由于政策的原因，導(dǎo)致土地價(jià)格被長期低估，不允許被投資，體現(xiàn)不出土地的真實(shí)價(jià)值，某些地方的地價(jià)租金甚至令人難以置信。

十七屆三中全會(huì)明確指出：穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度,賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，土地流轉(zhuǎn)形式可以多樣化：允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的根本要求是：不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途以及不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。農(nóng)村土地制度的完善與否，土地流轉(zhuǎn)機(jī)制是否適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化發(fā)展，將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

因此，中央對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題一直高度重視，不斷地改進(jìn)，完善相關(guān)政策，從政策的演變中我們可以看出，農(nóng)民的利益越來越被重視，成為了制定政策所考慮的核心因素。土地流轉(zhuǎn)逐漸成為投資新熱點(diǎn)，全國不少專業(yè)農(nóng)民、投資者、大學(xué)畢業(yè)生已經(jīng)投身土地流轉(zhuǎn)事業(yè)中去，通過把農(nóng)村土地資源合理整合分配，獲取非常豐厚的收益，走上農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的道路。

二、成功案例分析：

在外打拼了19年的博愛縣金城鄉(xiāng)南莊村村民孫永利回到了家鄉(xiāng)。投入120多萬元成立了博愛縣金城農(nóng)機(jī)合作社，購進(jìn)30多部大馬力、最先進(jìn)的拖拉機(jī)，玉米、小麥?zhǔn)斋@機(jī)等農(nóng)機(jī)具，引來人們羨慕的目光。投入100多萬元一次性流轉(zhuǎn)全村土地1160畝。

1）.整村土地流轉(zhuǎn)的平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)

南莊村有200多戶農(nóng)民900多口人，土地1400多畝。沒有整村流轉(zhuǎn)土地前，長年在外打工的勞力有100多人，其中有20多戶長年在外打工農(nóng)民的近100畝土地撂荒。

孫永利提出金城農(nóng)機(jī)合作社要流轉(zhuǎn)全村土地的時(shí)候，那些長年在外打工或半在外打工的農(nóng)民積極響應(yīng)。金城農(nóng)機(jī)合作社采用了目前我市土地流轉(zhuǎn)最高的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償。一是農(nóng)民把土地轉(zhuǎn)包給該合作社后，每年可以得到每畝800元的補(bǔ)償金，國家給農(nóng)民的各種補(bǔ)貼仍歸農(nóng)民所有；二是農(nóng)民按每年每畝800元的酬金付給該合作社，由合作社代為種地，農(nóng)民不用動(dòng)手每年可得到每畝500公斤小麥、500公斤玉米的收益。這種“800元土地轉(zhuǎn)包”和“雙千斤土地托管”的土地流轉(zhuǎn)形式，最大限度地保證了農(nóng)民利益。

該合作社除了給農(nóng)民在補(bǔ)償上“送大禮”外，還開給農(nóng)民另一個(gè)“大支票”：全部負(fù)責(zé)安置土地流轉(zhuǎn)后沒有能力找工作的農(nóng)民就業(yè)。面對(duì)豐厚回報(bào)的“誘惑”，在不到一個(gè)星期的時(shí)間內(nèi)，全村90%的農(nóng)戶與金城農(nóng)機(jī)合作社簽訂了510畝土地轉(zhuǎn)包合同和650畝土地托管合同，共計(jì)1160畝，占全村土地的近90%。

2).規(guī)模流轉(zhuǎn)土地的高效經(jīng)營

堅(jiān)信“土地生金”的孫永利說，一家一戶進(jìn)行土地種植，機(jī)械化程度低，投入少，加上種植思路狹隘、科技程度低，使得土地產(chǎn)出高效的路子狹窄。他進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，就是要用經(jīng)商的理念來經(jīng)營土地，讓“土地生金”成為現(xiàn)實(shí)。

整村土地流轉(zhuǎn)為金城農(nóng)機(jī)合作社成片經(jīng)營土地奠定了基礎(chǔ)，而該合作社擁有的寬裕資金又為實(shí)現(xiàn)高效農(nóng)業(yè)提供了保障。該合作社聘請(qǐng)省農(nóng)業(yè)廳農(nóng)業(yè)專家鄭懷儉為種植顧問，每月前來給合作社的社員上課，規(guī)劃了高效農(nóng)業(yè)種植園區(qū)。該合作社的小麥品種全部來自省農(nóng)科院，與過去農(nóng)民種植的小麥相比，科學(xué)種植保證了今年小麥在氣溫低、病蟲害多等特殊情況下沒

有受到任何影響。

該合作社土地流轉(zhuǎn)的第一年，經(jīng)初步測(cè)算上半年該合作社將有100萬元的凈收入。如今，經(jīng)營土地的新理念正在該合作社進(jìn)一步擴(kuò)散。據(jù)悉，該合作社已經(jīng)規(guī)劃了“開心農(nóng)業(yè)種植園”和“觀光農(nóng)業(yè)園”?！伴_心農(nóng)業(yè)種植園”就是拿出少量土地分割成一個(gè)個(gè)小方塊，讓市民前來種植，體驗(yàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；“觀光農(nóng)業(yè)園”就是集蔬菜、果樹、養(yǎng)殖、餐飲、住宿為一體，進(jìn)行休閑、旅游農(nóng)業(yè)開發(fā)。

3).流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民的有效轉(zhuǎn)移

該村900多人中勞力占300多人，其中強(qiáng)壯勞力200多人，100多人為年齡偏大的半勞力。沒有整村流轉(zhuǎn)土地前，長年在外打工的勞力有100多人，剩下的200多個(gè)勞力在家務(wù)農(nóng)。整村土地流轉(zhuǎn)后，該村又輸出打工人員100多人，剩下的100多個(gè)半勞力在金城農(nóng)機(jī)合作社打工。

對(duì)于一個(gè)個(gè)農(nóng)民家庭來講，得到的是實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。對(duì)于金城農(nóng)機(jī)合作社來講，他們則利用該村的剩余勞動(dòng)力，積極進(jìn)行多種經(jīng)營，在給該村勞動(dòng)力提供就業(yè)平臺(tái)的同時(shí)，也增加了合作社的收入。其中多種經(jīng)營的年凈收入為100多萬元。加上農(nóng)業(yè)方面的200萬元收入，合作社全年共有300多萬元的凈收入。

三、整村流轉(zhuǎn)土地的深層啟示 問題一：在目前就業(yè)崗位有限、農(nóng)民就業(yè)技術(shù)不高等情況下，農(nóng)民要實(shí)現(xiàn)再就業(yè)并不是一件容易的事。土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)村勞動(dòng)力如何轉(zhuǎn)移？

啟示一：實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)與勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的有效結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)的目的之一在于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、縮小城鄉(xiāng)差距創(chuàng)造條件。金城農(nóng)機(jī)合作社真正為流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民解除后顧之憂的舉措值得深思。同時(shí)，該合作社利用從土地上解放出來的勞動(dòng)力不僅進(jìn)行土地生產(chǎn)，又就地進(jìn)行多種經(jīng)營，擴(kuò)大了合作社的經(jīng)營范圍，增加了收入，實(shí)現(xiàn)了多贏。

問題二：如何消除農(nóng)民顧慮，最大限度保證農(nóng)民利益？

啟示二：金城農(nóng)機(jī)合作社這種“雙千斤土地托管”和“800元土地轉(zhuǎn)包”的土地流轉(zhuǎn)形式，最早由該縣喜耕田農(nóng)機(jī)合作社采用，并已證明在最大限度地保證農(nóng)民利益的同時(shí)，承租方也通過增加土地產(chǎn)出等渠道得到了較大收益，可謂一舉兩得。喜耕田農(nóng)機(jī)合作社的這種做法經(jīng)新華社、中央電視臺(tái)等媒體報(bào)道后已經(jīng)得到認(rèn)可和推廣，金城農(nóng)機(jī)合作社則在此基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，就是想方設(shè)法提高農(nóng)民的收入，為農(nóng)民謀福祉。

問題三：如何高效規(guī)?；?jīng)營土地？

啟示三：從種地、耕地到規(guī)?；咝Ы?jīng)營土地。多年來，農(nóng)民以種地謀生，很少說到經(jīng)營土地，金城農(nóng)機(jī)合作社能夠把種地、耕地轉(zhuǎn)為經(jīng)營土地，用商業(yè)理念來發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、管理高效農(nóng)業(yè)，可謂是現(xiàn)代職業(yè)農(nóng)民的榜樣。

問題四：如何保障高效農(nóng)業(yè)？

啟示四：另一種形式的“反哺農(nóng)業(yè)”。帶著經(jīng)商積累的先進(jìn)理念、資金返鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營和投入，為高效農(nóng)業(yè)發(fā)展提供保障，這也是一種“反哺農(nóng)業(yè)”。據(jù)悉，目前，這種理念反哺農(nóng)業(yè)、資金反哺農(nóng)業(yè)的示范效應(yīng)已經(jīng)在該縣“發(fā)酵”，目前已有100多個(gè)有實(shí)力的“老板”回鄉(xiāng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)投入，他們看重的不僅僅是經(jīng)營農(nóng)業(yè)得到的穩(wěn)定回報(bào)，更重要的是通過發(fā)展高效農(nóng)業(yè)增加了家鄉(xiāng)農(nóng)民的收入。

第三篇：農(nóng)村四荒土地使用權(quán)及流轉(zhuǎn)分析

農(nóng)村四荒土地使用權(quán)及流轉(zhuǎn)分析

根據(jù)中華人民共和國水利部1998年12月15日印發(fā)的《治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱“四荒”，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草、荒水等。

一般解釋，四荒是荒山、荒坡、荒丘、荒灘(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)的簡(jiǎn)稱。治理開發(fā)農(nóng)村集體所有的“四荒”，是提高植被覆蓋率，防治水土流失和土地荒漠化，改善生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，促進(jìn)農(nóng)民脫貧致富和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略措施。

荒山，指尚未開墾或開發(fā)過的山，又或指偏僻、人跡罕至的山?；模驘o人治理而草木叢生或干旱貧瘠;山，一般指高度較大，坡度較陡的高地。

荒溝，是指沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，不適合耕種的溝。

荒丘，指的是荒涼的土堆。

荒灘，指的是荒漠的灘涂。

荒地，荒廢或未開墾的土地。

荒坡，就是沒有開墾的坡地，他不算基本農(nóng)田，可以進(jìn)行其他方面利用。

荒沙，未利用的沙地。

荒草，是指目前尚難利用而致荒蕪的天然草地。有兩種類型：一是森林被破壞后成為次生疏林地，樹木郁閉度大于10%，生長雜草為主的土地;二是難以利用而致荒蕪的缺水草地以及海拔高、氣候寒冷、山高路遠(yuǎn)、缺少安全牧道的高山草地。

治理開發(fā)和承包“四荒”土地

“四荒”范圍和土地類型，由縣級(jí)以上人民政府界定。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農(nóng)村“四荒”。“兩山”是林地的組成部分，不在“四荒”之列。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民以及社會(huì)單位和個(gè)人都有參與治理開發(fā)和承包“四荒”的權(quán)利，同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。

“四荒”承包方案必須經(jīng)村民大會(huì)三分之二以上成員或者村民會(huì)議三分之二以上村民代表同意。

“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年，并由當(dāng)事人雙方簽訂合同或協(xié)議，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后生效。依法獲得的“四荒”使用權(quán)受法律保護(hù)，享有繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押或參股聯(lián)營的權(quán)利。“四荒”可實(shí)行招標(biāo)承包。[合同下載：荒灘地承包合同書]

如果依法取得承包“四荒”地的人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照《繼承法》的規(guī)定繼承;在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。繼承人既可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。

另外，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》明確要求，“四荒”界定必須通過政府組織土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門編制土地分類和劃定土地利用規(guī)劃，“四荒”的范圍、土地類型界定、“四荒”的土地登記和土地開發(fā)審批等有關(guān)手續(xù)也將由土地管理部門會(huì)同其他部門共同把關(guān)。對(duì)“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣必須嚴(yán)格按程序規(guī)范進(jìn)行，并切實(shí)保護(hù)治理開發(fā)者的合法權(quán)益。承包方案要規(guī)定治理開發(fā)“四荒”的范圍、期限、方式與程序、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，明確治理開發(fā)的內(nèi)容、要求等，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表大會(huì)通過，依照有關(guān)土地管理法律、法規(guī)須報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)的，應(yīng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

“四荒”土地使用權(quán)的變更

承包、租賃、拍賣“四荒”使用權(quán)，最長不超過50年。

通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“四荒”土地使用權(quán)，經(jīng)依法登記取得土地使用權(quán)證書的，在規(guī)定的使用期限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。對(duì)于實(shí)行承包、租賃和股份合作方式治理的，可以依法繼承、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租;對(duì)于購買使用權(quán)的，依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營的權(quán)利。

第四篇：土地流轉(zhuǎn)的分析材料

土地流轉(zhuǎn)的分析材料

上次回老家，我兒時(shí)的朋友福娃---新當(dāng)選的村長親切接見了我，并與我就“和諧鄉(xiāng)村”建設(shè)問題進(jìn)行了親切友好的談話。他向我介紹了在他的英明領(lǐng)導(dǎo)下，本村“和諧鄉(xiāng)村”“和諧鄰里”“和諧家庭”的“三和建設(shè)”所取得的偉大成就...這一次回老家，村長與我的談話卻轉(zhuǎn)換了話題。他提到一個(gè)新名詞：“土地流轉(zhuǎn)”。

什么是“土地流轉(zhuǎn)”呢？村長說：“土地流轉(zhuǎn)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。”

“這不又是大集體嗎？解放前本來就是單干的，后來搞什么大集體，改革開放又回歸到單干，現(xiàn)在又搞什么“土地流轉(zhuǎn)”，真不明白為什么?！?/p>

村長被我劈頭蓋臉一席話弄得一臉狐疑，好一會(huì)才喘過氣來，慢慢跟我解釋了“土地流轉(zhuǎn)”的大趨勢(shì)和諸多好處。

原來，本村屬于村長大人管轄下的第二小隊(duì)（現(xiàn)在叫村民小組），以前共有27戶130來人。現(xiàn)在呢？兒孫在城市工作戶口轉(zhuǎn)到城里去的有5戶，還有在外地做生意不種地的有8戶，另有常年在外打工，家里只有留守老人兒童的有8戶。真正以種地為生的只剩下6戶人家。

“你想，戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非的，在外地做生意在外打工的，他們撂下的土地怎么辦？村里的土地種一塊荒一塊的。再說了，以前分給各家各戶的土地東一塊西一塊七零八落的，耕牛農(nóng)具機(jī)械水利很不好操作，你叫種地的那6戶人家怎么弄？”村長解釋了半天得出的結(jié)論是：“土地流轉(zhuǎn)”是大勢(shì)所趨。

后來，我跟朋友談起“土地流轉(zhuǎn)”的事，說是“土地流轉(zhuǎn)”可以將土地集中成片承包給某一種地能手，有利于耕牛農(nóng)具機(jī)械水利操作，有利于產(chǎn)業(yè)集群專業(yè)化。朋友說：“沒有土地了怎么辦？”

“沒有土地了，忙時(shí)還可以在原來的土地上打工掙錢，閑時(shí)出去打工賺錢。沒有土地的束縛了，農(nóng)民生活越來越舒服了?！?/p>

“那不是跟地主打工嗎？和解放前一樣的?！迸笥颜f。

哦哦，這話可把我擂倒了！

是呀，所謂“土地流轉(zhuǎn)”跟單干是沒有多少區(qū)別的。解放前，我們村子里有3戶地主，他們的土地本來就連成一片一片的，很利于操作。另有10來戶自耕農(nóng)有些薄田，基本可以自給自足。剩下幾戶少地或無地的貧雇農(nóng)，忙時(shí)給地主打短工做長工，不愿意打工的就做做生意。如果沒有戰(zhàn)爭(zhēng)和**給他們帶來死亡和饑餓，農(nóng)民的生活還算安寧的。為什么要一會(huì)兒大集體，一會(huì)兒?jiǎn)胃?，一?huì)兒“流”什么“轉(zhuǎn)”呢？我想：如果沒有土改分田分地，沒有“人民公社”一大二公，沒有階級(jí)斗爭(zhēng)天天講，也許早就和諧社會(huì)了呵！

我想起毛澤東詩詞《清平樂·蔣桂戰(zhàn)爭(zhēng)》：“風(fēng)云突變，軍閥重開戰(zhàn)。灑向人間都是怨，一枕黃粱再現(xiàn)。紅旗躍過汀江，直下龍巖上杭。收拾金甌一片，分田分地真忙?！?/p>

唉，早知要“土地流轉(zhuǎn)”，何必“分田分地真忙”呢！

第五篇：土地流轉(zhuǎn)合同

土地流轉(zhuǎn)合同

甲方：

(以下簡(jiǎn)稱甲方)

乙方：

(以下簡(jiǎn)稱甲方)

為了維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),雙方經(jīng)過協(xié)商就乙方租賃甲方土地使用權(quán)等相關(guān)問題達(dá)成一致。甲方同意將自己土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包給乙方。為使甲乙雙方合法權(quán)益能得到應(yīng)有保障,甲乙雙方經(jīng)充分的協(xié)商,訂立本合同。

一、租賃土地的地點(diǎn)、面積

甲方將位于的土地，共計(jì)

畝土地權(quán)使用權(quán)出租給乙方使用。

二、租賃年限以及租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及交付方式

租賃期限為

年,從

****年**月**日起至

****年**月**日止(以公歷為準(zhǔn)).水田每畝每年租金為

元整,旱地每畝每年租金為

元整,租金每年支付一次，乙方自租賃期限開始之日起交付租金。

三、雙方的權(quán)利與義務(wù)

乙方對(duì)租賃的土地?fù)碛兴袡?quán),甲方需要保護(hù)乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),維護(hù)乙方的合法權(quán)益,租賃期內(nèi)如遇國家征用或征收土地,土地補(bǔ)償款歸甲方所有。地上物補(bǔ)償及經(jīng)營損失補(bǔ)償?shù)葰w乙方所有。租賃土地的所有權(quán)屬于乙方,甲方有權(quán)向乙方收取租賃費(fèi)。租賃期限界滿后,乙方有優(yōu)先的承租權(quán)。

四、違約責(zé)任

雙方當(dāng)事人任何一方違反本合同規(guī)定條款,均視為違約,甲方違約,必須賠償違約給乙方千萬的一切經(jīng)濟(jì)損失。

五、其他

在合同執(zhí)行期間任何一方不得擅自改變或解除合同。雙方協(xié)商一致可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

六、本合同一式叁份,甲乙雙方各執(zhí)一份,證明人留存一份。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

證明人(簽章)：

****年**月**日