第一篇：廣州市“城中村”全面改造工作流程

廣州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案編制階段

（一）現(xiàn)狀摸查

區(qū)政府組織村集體經(jīng)濟組織對改造范圍現(xiàn)狀進行摸查，現(xiàn)狀摸查包括以下內(nèi)容：

1、社會現(xiàn)狀：人口規(guī)模（本村、非本村民戶數(shù)及人數(shù)）、村民及集體收入狀況、社會保障狀況、城中村改制狀況等；

2、用地現(xiàn)狀：國有土地、集體土地（農(nóng)用地、建設(shè)用地等）、土地利用性質(zhì)（居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、市政設(shè)施用地等）；

3、權(quán)屬狀況：土地權(quán)屬（合法、違法）、房屋權(quán)屬（合法權(quán)屬、違法建筑）；

4、建筑物現(xiàn)狀：總量、分類建筑面積等；

5、留用地指標落實情況；

6、文物、歷史文化街區(qū)、有保留價值的建筑、古樹名木等；

7、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像等。

（二）確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍

由區(qū)政府根據(jù)現(xiàn)狀摸查情況和改造需要初步確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍。改造規(guī)劃范圍原則上為舊村莊的行政區(qū)劃范圍。以此為基礎(chǔ)，結(jié)合所在地塊的特點和周邊規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，整合集體經(jīng)濟發(fā)展用地（特別是集體建設(shè)用地舊廠房用地）、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，合理確定改造范圍，實行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策允許的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對原有存量建設(shè)用地進行調(diào)整使用。市“三舊”改造辦公室依據(jù)區(qū)政府提出的初步改造規(guī)劃范圍和改造范圍，最終確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍。

（三）編制改造方案

區(qū)政府依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃指引、市“三舊”改造規(guī)劃及年度實施計劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等組織編制改造方案，改造方案包括以下內(nèi)容：

1、現(xiàn)狀摸查情況。

土地利用現(xiàn)狀和土地利用規(guī)劃、現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃、房屋權(quán)屬及用途等情況（需取得區(qū)國土房管分局書面證明）。

2、拆遷安置補償方案。

補償安置原則、基準面積、改造成本（拆除成本、臨遷費用、貨幣補償費用、復(fù)建成本、保留建筑整飾修繕費、不可預(yù)見費用等）、回遷時序等。

3、融資模式。

公開出讓（明確是否捆綁安置房建設(shè)）、自主改造、整村搬遷等；

4、資金平衡、籌措、運作方案。

5、規(guī)劃方案。規(guī)劃方案應(yīng)達到修建性纖細規(guī)劃深度；同事明確改造規(guī)劃范圍中的全面改造范圍、功能分區(qū)和具體地塊的界址坐標、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套、歷史文化保護、開發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容、以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調(diào)整的，應(yīng)編制控規(guī)更改或調(diào)整專章。

6、改造計劃和建設(shè)實施步驟。

7、土地轉(zhuǎn)性范圍和規(guī)模。

8、違法用地與留用地指標證明文件（由市國土房管局出具）。

一、全面改造方案審批階段

（一）批復(fù)改造方案

全面改造方案經(jīng)村集體經(jīng)濟組織80%以上成員同意，由區(qū)政府審核后，報請市“三舊”改造辦依據(jù)有關(guān)規(guī)定審批。其中涉及完善征收用地手續(xù)及超出“三舊”改造規(guī)劃指引控制要求的，需報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。

（二）用地預(yù)審

使用新增建設(shè)用地的，村集體經(jīng)濟組織持市“三舊”改造辦批復(fù)的改造規(guī)劃核定的用地紅線、界址坐標向區(qū)國土房管局申請用地初審后報市“三舊”改造辦公室，由市“三舊”改造辦公室出具預(yù)審意見。

（三）用地報批

1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。

城中村改造項目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，由村集體經(jīng)濟組織按用地報批要求，向區(qū)國土房管局申請，由區(qū)國土房管局申請，由區(qū)國土房管局擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，報市國土房管局審核后，依照《土地管理法》的規(guī)定報有審批權(quán)的人民政府批準。用地報批經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準后，市國土房管局出具用地批復(fù)意見。

2、村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。

位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi)的，同時提交轉(zhuǎn)為國有土地申請，并附上村民表決情況，上報市“三舊”改造辦審核，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍外的，同時提交納入政府儲備申請。

（1）屬于138條在冊“城中村”的改造按一下流程辦理： ①區(qū)國土房管分局出具審核意見，附上土地所有權(quán)證等相關(guān)土地轉(zhuǎn)性材料報送市國土房管局。

②市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地手續(xù)。

（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi)未納入138條在冊“城中村”的改造按以下流程辦理：

①區(qū)“三舊”改造辦公室按舊村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的收件材料要求上報市“三舊”改造辦公室審核。

②市“三舊”改造辦公室按規(guī)定報請省人民政府批準。③用地轉(zhuǎn)性經(jīng)省人民政府批準后，市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地手續(xù)。

（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍外的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市土地開發(fā)中心按現(xiàn)行征地報批程序辦理。

二、全面改造組織實施階段

（一）安置房建設(shè)工作流程

安置房項目建設(shè)與融資地塊捆綁實施的，由受讓人按基建程序辦理，并按規(guī)定時限完成；未捆綁實施的，按以下程序辦理：

1、項目立項。

村集體經(jīng)濟組織憑市“三舊”改造辦公室對改造方案的批復(fù)意見向區(qū)發(fā)展改革部門申請辦理項目立項備案手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項目備案證》。

2、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

村集體經(jīng)濟組織憑市“三舊”改造辦公室批復(fù)的改造規(guī)劃部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。需要報審修建性詳細規(guī)劃的，應(yīng)由村集體經(jīng)濟組織依據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件，編制修建性詳細規(guī)劃送審；需要先行辦理建設(shè)項目選址意見書的，應(yīng)先行辦理建設(shè)項目選址意見書。

3、申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

村集體經(jīng)濟組織憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向市國土房管局申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

4、發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟組織實施拆遷。

5、辦理土地權(quán)屬登記。

村集體經(jīng)濟組織憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、拆遷完成的證明文件向市國土房管局申請辦理土地權(quán)屬登記，領(lǐng)取國有土地使用證貨集體土地使用證。

6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

村集體經(jīng)濟組織向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

7、申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。

村集體經(jīng)濟組織向建設(shè)部門申請建設(shè)工程施工許可證。

（二）融資地塊出讓工作流程。

根據(jù)村集體經(jīng)濟組織意愿，“城中村”全面改造可以通過公開出讓或自主改造協(xié)議出讓兩種模式進行融資。

1、申領(lǐng)規(guī)劃條件。

村集體經(jīng)濟組織向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件出具規(guī)劃條件。

2、公開出讓工作流程。

（1）申請公開出讓。

村集體經(jīng)濟組織編制“城中村”改造公開出讓申請報告，經(jīng)區(qū)政府審核同意后報市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會同市國土房管局組織公開出讓。申請報告包括以下內(nèi)容：

◆ 拆遷補償安置標準和辦法；

◆ 拆遷資金監(jiān)管要求；

◆ 開發(fā)建設(shè)時序要求；

◆ 動遷和交地計劃；

◆ 公開出讓準入條件要求；

◆ 村民和村集體經(jīng)濟組織其他意愿等內(nèi)容。

（2）編制公開出讓方案。

市“三舊”改造辦公室根據(jù)村集體經(jīng)濟組織的申請報告以及規(guī)劃條件等組織編制公開出讓方案和出讓公告。

（3）公開出讓方案審批。

市“三舊”改造辦公室將公開出讓方案和公告提交市國土房管局土地出讓金會審會議審議。

(4)組織公開出讓。

公開出讓方案經(jīng)批準后，市“三舊”改造辦公室將公開出讓公告及合同樣本委托市土地交易機構(gòu)按照規(guī)范具體組織實施公開出讓工作。

（5）簽訂出讓合同

公開出讓成交后，土地交易機構(gòu)與競得人簽訂《成交確認書》或向中標人發(fā)出《中標通知書》，用地單位與市國土房管局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同手續(xù)時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟組織實施拆遷。（7）辦理土地登記。

用地單位憑《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、出讓金等土地有償使用費用支付憑證、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管局申請土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。

（8）項目立項。用地單位向發(fā)展改革部門申請辦理項目核準或備案手續(xù)。

（9）申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。用地單位憑《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和項目核準或備案文件，向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

3、協(xié)議出讓工作流程。（1）成立全資子公司。

由村集體經(jīng)濟組織注冊成立全資子公司進行自主開發(fā)。（2）項目立項。

向區(qū)發(fā)展改革部門申請辦理項目立項備案手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項目備案證》。（3）申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

村集體經(jīng)濟組織或其全資子公司向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（4）申請協(xié)議出讓。

村集體經(jīng)濟組織編制“城中村”改造協(xié)議出讓申請報告，經(jīng)區(qū)政府審核同意后報市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會

同市國土房管局組織公開出讓。申請報告包括以下內(nèi)容： ◆ 拆遷補償安置標準和辦法； ◆ 拆遷資金監(jiān)管要求； ◆ 開發(fā)建設(shè)時序要求； ◆ 動遷和交地計劃；

◆ 村民和村集體經(jīng)濟組織其他意愿等內(nèi)容。（5）辦理土地有償使用手續(xù)和建設(shè)用地批準書。持土地轉(zhuǎn)性皮批復(fù)等有關(guān)文件與市國土房管部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府指定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟組織實施拆遷。

（7）辦理土地使用權(quán)登記。

憑國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準書、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管部門辦理國有土地使用權(quán)登記。

（四）需要獨立建設(shè)的公共設(shè)施用地和公益事業(yè)用地工作流程。

1、項目立項。

用地單位向發(fā)展改革部門申請辦理項目立項備案手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項目備案證》。

2、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

用地單位向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。需要先行辦理建設(shè)項目選址意見書的，應(yīng)先行辦理建設(shè)項目選址意見書。

3、申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

用地單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向國土房管局申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

4、發(fā)布拆遷通告。

將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府指定的銀行帳戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關(guān)于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經(jīng)濟組織實施拆遷。

5、辦理土地權(quán)屬登記。

用地單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、拆遷完成的證明文件向國土房管局申請辦理，領(lǐng)取國有土地使用證或集體土地使用證。

6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

用地單位向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

7、申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。

用地單位向建設(shè)部門申請建設(shè)工程施工許可證。

四、實施監(jiān)管階段

（一）改造資金監(jiān)控。以區(qū)為主體，按照改造工程進度撥付、分級負責、?？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)政府、街道辦事處和村村民委員會共同對改造資金進行監(jiān)控。具體改造資金使用審批程序等由市“三舊”改造辦公室另行制定。市“三舊”辦（資金計劃處）應(yīng)定期對改造資金進行抽檢，依法依規(guī)對建設(shè)工程費以及臨遷費用等進行監(jiān)管。

（二）開發(fā)建設(shè)進度監(jiān)管。根據(jù)出讓公告以及出讓合同市“三舊”辦負責對安置房建設(shè)時序、開工時間、竣工時間、回遷時序等進行全程監(jiān)管。

（三）配套設(shè)施建設(shè)監(jiān)管。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件所要求的配套實施建設(shè)，按照配套優(yōu)先建設(shè)的原則，配套設(shè)施竣工完成前，融資地塊建設(shè)項目不得預(yù)售。

第二篇：鄭州市城中村改造主要工作流程

鄭州市城中村改造主要工作流程

（暫定）

一、城中村改造項目申報

二、區(qū)政府審核、完善資料、上報市村改辦

三、區(qū)政府組織招商、選商

四、規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報批工作

五、區(qū)政府組織實施拆遷

六、市政府批準列入市城中村改造計劃

七、國土部門組織土地征收報批

八、編制改造方案上報市政府審批

九、國土部門組織土地招拍掛

十、開發(fā)企業(yè)辦理開工建設(shè)各項手續(xù)、市區(qū)各部門落實相關(guān)優(yōu)惠政策

十一、安置區(qū)交房、辦理房產(chǎn)證等手續(xù)

鄭州市城中村改造工作流程詳細說明

第一步：城中村改造項目申報

（一）改造條件成熟的村（組），以文件形式向所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、區(qū)人民政府逐級申請進行城中村改造。區(qū)人民政府按照市人民政府的統(tǒng)一要求，對該村的基本情況進行調(diào)查，會同土地部門與村（組）協(xié)商后，擬定城中村改造初步方案，經(jīng)村民（股東）大會或代表大會通過。

（二）申報、審批城中村改造應(yīng)提供的資料。1.經(jīng)屬地公安派出所或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處審定的村民詳細統(tǒng)計資料；

2.村（組）范圍內(nèi)土地總量和現(xiàn)有建、構(gòu)筑物情況統(tǒng)計資料；

3.經(jīng)村名（股東）大會或代表大會討論通過的村（組）的改造初步方案等資料。改造方案中應(yīng)包括村（組）改造的基本設(shè)想、拆遷補償安置方案、基本經(jīng)濟分析；

4.村民（股東）大會或代表大會做出的對本村、組進行改造的決議。

第二步：區(qū)政府審核、完善資料、上報市村改辦 區(qū)人民政府組織對村（組）基本情況進行調(diào)查，會同土地部門與村（組）協(xié)商擬定城中村改造意向及范圍，經(jīng)村民

大會形成決議。區(qū)更新辦將完善的資料提交市村改辦，經(jīng)主任會議研究通過后，報市規(guī)劃局準備編制控制性詳細規(guī)劃。

第三步：區(qū)政府組織招商、選商

1.二七區(qū)城中村改造項目，其開發(fā)企業(yè)的準入，都必須由區(qū)“城鄉(xiāng)更新項目開發(fā)企業(yè)準入評審小組”擇優(yōu)確定，任何單位和個人都無權(quán)擅自確定開發(fā)企業(yè)。評審小組由區(qū)城鄉(xiāng)更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織區(qū)發(fā)改、財政、投資促進、規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保、房管、審計、紀檢、監(jiān)察等部門及項目所在辦事處、指揮部和有關(guān)專家組成。

2.擬參與城中村改造項目的開發(fā)企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)向城鄉(xiāng)更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報名登記，并提交以下資料：

（1）申報意向書；

（2）承諾書（系指質(zhì)量、工程、安全、村民或居民搬遷、安置、回遷等各項承諾，項目管理團隊及主要技術(shù)、管理人員承諾等）；

（3）法定代表人證書或法定代表人簽署的法人代表授權(quán)委托書；

（4）企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資金和業(yè)績證明，以及項目管理機構(gòu)人員的職稱證書；

（5）可行性論證分析報告；

（6）開發(fā)改造方案，包括規(guī)劃方案、設(shè)計圖紙及綜合說明書、房屋搬遷安置方式、項目實施進度方案、竣工驗收后的管理模式和違約責任。

3.領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織有關(guān)部門和辦事處、村、社區(qū)代表組成考察小組對開發(fā)企業(yè)進行考察，撰寫考察報告?？疾靾蟾鎯?nèi)容包括項目簡介、開發(fā)企業(yè)的基本情況、開發(fā)企業(yè)的資金實力、技術(shù)實力、經(jīng)營業(yè)績、當前經(jīng)營狀況、管理團隊水平等，項目的經(jīng)濟效益、市場預(yù)測、發(fā)展前景和綜合評價，以及市土地、建設(shè)、房管等部門對企業(yè)信譽、管理等方面的認定評價。

4.評審小組依據(jù)申報企業(yè)提交的資料和考察小組撰寫的考察報告，對申報企業(yè)進行綜合評價，擇優(yōu)確定開發(fā)企業(yè)。

5.領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室起草準入開發(fā)企業(yè)的正式投資協(xié)議（合同）書，區(qū)法制辦審定該協(xié)議（合同）書，交由委托的律師事務(wù)所審查且出具相關(guān)法律文書后，區(qū)政府或區(qū)政府委托的相關(guān)部門與開發(fā)企業(yè)簽署正式協(xié)議（合同）書，項目正式準入，并可開始辦理相關(guān)報批報建手續(xù)。第四步：規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報批工作

（一）區(qū)土地局對地籍調(diào)查定界

（二）市規(guī)劃局縣區(qū)處編制城中村改造控制性詳細規(guī)劃 1.改造條件成熟的城中村，參與改造的單位、村委、辦事處要系統(tǒng)、實事求是收集資料。

2.城中村原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)以書面形式提出城中村改造控制性詳細規(guī)劃編制申請，上報區(qū)人民政府。

3.經(jīng)區(qū)人民政府批轉(zhuǎn)區(qū)城鄉(xiāng)更新辦審核同意后，上報市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

4.經(jīng)市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核同意后，在區(qū)規(guī)劃分局協(xié)助下，相關(guān)資料報送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局。

5.由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對上報資料進行審核，并由其組織控制性詳細規(guī)劃的編制。

6.控規(guī)方案要先經(jīng)市局村鎮(zhèn)處和區(qū)規(guī)劃分局進行初審。7.待控規(guī)方案初審?fù)ㄟ^，并按照初審會議要求進行修改完善后，方可上市規(guī)劃局主管副局長主持的業(yè)務(wù)會。

8.待控規(guī)方案通過主管副局長業(yè)務(wù)會審核，并按照業(yè)務(wù)會議要求進行修改完善后，才可上市規(guī)劃局局長辦公會。

9.通過市規(guī)劃局局長辦公會議審核，并按照局長辦公會會議紀要進行修改完善后，由市規(guī)劃局邀請省內(nèi)外知名專家并組織召開專家評審會及聯(lián)審聯(lián)批會議。

10.經(jīng)專家評審會議審核通過后，并按照專家評審會議要求進行修改完善后，才可上市政府聯(lián)審聯(lián)批會議。

11.待市政府聯(lián)審聯(lián)批會議審核通過后，并按照市政府聯(lián)審聯(lián)批會會議紀要進行修改完善后，對控規(guī)最終成果進行公示。

12.待控規(guī)方案公示期滿，無重大問題后，方可請市政府對控規(guī)進行批復(fù)。

13.控規(guī)經(jīng)市政府批復(fù)后，市規(guī)劃局方可下達控規(guī)條件。

（三）編制修建性詳細規(guī)劃并報批

城中村改造修建性詳細規(guī)劃應(yīng)按照控規(guī)的要求，充分征得村民的意見，經(jīng)區(qū)規(guī)委會審查后，報區(qū)規(guī)劃分局審查（專家評審及局長辦公會）及報批。

第五步：區(qū)人民政府負責城中村拆遷，在約定期內(nèi)提供建設(shè)用地

（一）安置基數(shù)“1”的認定

鄭州市鄭政文【2009】326號文件規(guī)定鄭州市城中村改造安置開發(fā)比上限不得突破1:2，在改造方案上報市政府前需進行安置基數(shù)“1”的認定。（安置基數(shù)“1”的認定，是依據(jù)衛(wèi)拍圖和測繪圖進行界定。公式：安置基數(shù)“1”=村民安置房面積+村集體經(jīng)濟用房安置面積+村集體辦公用房安置面積+村民集體住宅安置面積+周邊連片改造安置面積）

1.村民安置基數(shù)

3層以下合法住宅按以下標準認定：

村民宅基地面積134平方米以內(nèi)的，3層以下(含3層)住宅面積據(jù)實審核，按拆l平方米還1平方米的標準給予安置。

村民宅基地面積超過134平方米的，3層以下(含3層)住宅面積據(jù)實審核，其中400平方米以下部分按拆1平方米還1平方米的標準給予安置；超出部分給予貨幣補償。

2.村(組)合法集體經(jīng)濟用房按以下標準認定： 村(組)集體經(jīng)濟用房建筑面積據(jù)實審核，村民人均建筑面積30平方米以下部分，按拆遷1平方米還1平方米的標

準給予安置，享受安置房建設(shè)的有關(guān)“安置開發(fā)比”政策和規(guī)費減，免政策；超出部分給予貨幣補償。

3.村集體辦公用房按拆1平方米還1平方米的標準給予安置。

4.村民集體住宅(小產(chǎn)權(quán))按拆1平方米還1平方米的標準給予安置。

5.周邊單位，如連片改造，原則上按1平方米還1平方米標準給予安置。

（二）根據(jù)鄭政文【2009】326號文件規(guī)定，在修建性詳細規(guī)劃批準前，嚴禁實施城中村拆遷，批準后，拆遷應(yīng)遵照以下原則：

1.城中村改造項目立項，需市委、市政府批復(fù)列入市城中村改造計劃。

2.控規(guī)批復(fù)。

3.修規(guī)批復(fù)，并確定安置區(qū)位置及相關(guān)戶型。4.信訪評估，各區(qū)人民政府在城中村改造拆遷前，應(yīng)認真做好信訪評估，消除不穩(wěn)定因素，保證城中村改造各環(huán)節(jié)健康、順利進行。

5.其他拆遷前工作，實施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照村民（股東）大會或代表大會討論通過的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議。城中村的拆遷補償安置方案應(yīng)載明拆遷住宅房屋的貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補償標準,供被拆遷人自由選擇； 城中村改造中連片改

造的舊城區(qū)拆遷，應(yīng)按照《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例》辦理拆遷許可手續(xù)，制定拆遷補償安置方案。拆遷人、被拆遷人就拆遷補償安置標準達不成協(xié)議的,可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請裁決。拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議,經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達成一致意見時,有爭議一方應(yīng)依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

第六步：市政府批準列入市城中村改造計劃

城中村改造控制性詳細規(guī)劃獲市政府批準后，區(qū)更新辦向市村改辦上報列入計劃請示，市村改辦組織現(xiàn)場踏勘，并經(jīng)主任會議審查通過后，市村改辦上報市政府批準列入改造計劃。

第七步：國土部門組織土地征收報批

城中村改造控制性詳細規(guī)劃獲市政府批準后，國土部門組織土地征收報批工作。

（一）09年以前，集體土地轉(zhuǎn)國有土地，經(jīng)村民代表大會同意，區(qū)人民政府審核確認，由土地部門對土地進行地籍調(diào)查確權(quán)后，直接轉(zhuǎn)為國有。09年以后，集體土地轉(zhuǎn)國有土地，必須履行征收報批程序。

（二）市國土局地籍處為城中村土地調(diào)查，測繪征收報批； 第八步：編制改造方案上報市政府審批

城中村改造控制性詳細規(guī)劃獲市政府批準以及土地轉(zhuǎn)國有之后，區(qū)政府組織編制改造方案，并向市村改辦上報改

造方案，經(jīng)主任會議審查通過，并征得市直各相關(guān)部門同意后，市村改辦上報市政府批準

第九步：國土部門組織土地招拍掛

市區(qū)相關(guān)部門進行土地掛牌及配套政策手續(xù)辦理。需滿足以下條件前提下，方可進行土地招拍掛：

（一）控規(guī)批復(fù)

市規(guī)劃局下發(fā)設(shè)計條件，并對出讓土地進行測繪定界。

（二）土地轉(zhuǎn)性

（三）各改造擬出讓村組編制改造方案并報市政府批復(fù)。

（四）市規(guī)劃局下發(fā)出讓設(shè)計條件。

（五）市房管局下發(fā)設(shè)計前置條件。

（六）市國土局進行土地評估（保征土地）；對出讓土地涉及國有土地使用證辦理注銷。

（七）市土地交易中心制定出讓方案報市政府批復(fù)。

（八）土地掛牌公示

根據(jù)招標拍賣掛牌出讓宗地的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件，發(fā)布招標拍賣掛牌公告，組織招標拍賣掛牌出讓，確定受讓人。

（九）競得土地及成交確認

受讓人需按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的期限將出讓金總價款全額繳入市財政土地收入專戶。受讓人在按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)持土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)、完稅證明和《建設(shè)

用地規(guī)劃許可證》，按規(guī)定向出讓人申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》。

（十）土地使用權(quán)交付

區(qū)人民政府按拆遷計劃完成出讓土地的拆遷，場地平整后，嚴格按照預(yù)定時限將土地使用權(quán)交付受讓人。

區(qū)人民政府必須按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》及其補充合同的約定，按時提供出讓土地。由于未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，區(qū)人民政府應(yīng)當按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的1‰向受讓人給付違約金。延期交付土地超過6個月的，受讓人有權(quán)解除合同，區(qū)人民政府應(yīng)當雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請求區(qū)人民政府賠償因違約造成的其他損失。

第十步：開發(fā)企業(yè)辦理開工建設(shè)各項手續(xù)、市區(qū)有關(guān)部門兌現(xiàn)有關(guān)優(yōu)惠政策

（一）建設(shè)安置房享受以下優(yōu)惠政策：

1.除國家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政性收費和財政全供單位的事業(yè)性收費予以免收。

2.市政府規(guī)定權(quán)限范圍內(nèi)的經(jīng)營服務(wù)性收費減半征收。

（二）規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的配套開發(fā)商品房及所需用的土地享受以下優(yōu)惠政策：

１.所需用土地的土地使用權(quán)出讓金，除國家、省規(guī)定應(yīng)上繳財政的部分外，另提取5％廉租住房建設(shè)基金，其余

部分以市人民政府補貼方式撥付到區(qū)人民政府，用于該城中村改造規(guī)定范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

2.建設(shè)安置房的規(guī)費減、免政策。

十一、安置區(qū)交房、辦理房產(chǎn)證等手續(xù)

2011年5月

第三篇：廣州市天河區(qū)城中村整體改造工作指引

天河區(qū)城中村整體改造工作指引

一、總則

根據(jù)《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府[2009]56號）的有關(guān)精神，進一步規(guī)范程序，提高工作效率，保證全區(qū)城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、有效進行，制定天河區(qū)城中村改造工作程序指引。

二、準備階段

（一）思想發(fā)動和現(xiàn)狀摸查

1、村公司董事會表決（街道辦事處列席會議），討論是否啟動城中村改造工作，如同意形成決議。

2、黨員，股東代表大會表決、討論是否啟動城中村改造工作，如同意形成決議，開展下一步工作。

3、思想發(fā)動：由轉(zhuǎn)制社區(qū)做好轉(zhuǎn)制居民思想工作，解釋和宣傳城中村改造政策。

4、現(xiàn)狀摸查：在開展宣傳工作的同時，由轉(zhuǎn)制社區(qū)組織開展現(xiàn)狀摸查工作，了解村民的改造意愿，提供現(xiàn)狀的初步情況。

5、村民大會統(tǒng)一意見，在街道辦事處指導(dǎo)下采用召開村民大會或通過發(fā)放調(diào)查表的形式征求村民意見，如80%以上村民同意啟動城中村改造工作，開展下一步工作。

（二）改造范圍確認

村集體經(jīng)濟組織根據(jù)現(xiàn)狀摸查的情況和村民改造意愿，分析提出初步改造范圍，在現(xiàn)場踏勘的基礎(chǔ)上，由區(qū)城改辦會同區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土房管分局、街道，依據(jù)“三舊”改造政策要求，規(guī)劃和國土的有關(guān)規(guī)定核定改造范圍線，規(guī)劃范圍確定要求（詳見附件一）。

（三）現(xiàn)狀測量調(diào)查

由村集體經(jīng)濟組織委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)測量單位對初步劃定的城中村改造范圍的情況進行測量，調(diào)差，現(xiàn)狀測量、調(diào)查的具體內(nèi)容（詳見附件二）。

（四）現(xiàn)狀建構(gòu)筑物數(shù)量確認

由村集體經(jīng)濟將城中村現(xiàn)狀建構(gòu)筑物數(shù)量按照合法產(chǎn)權(quán)證、合法規(guī)劃批文、歷史建筑（注冊建設(shè)年份）等情況進行分類造冊，報區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土房管分局審核，有房產(chǎn)證和有規(guī)劃批文的測量成果部分由區(qū)國土局和區(qū)規(guī)劃局予以確認，歷史建筑由街道處理確認，區(qū)城改辦匯總這三部分的現(xiàn)狀建筑量。

（五）選定開發(fā)模式

村集體經(jīng)濟組織根據(jù)自身的情況選定開發(fā)模式（自主開發(fā)、融資地塊公開出讓）。

三、改造方案編制、審查、審批階段

（六）提出拆遷安置原則性方案

村集體經(jīng)濟組織根據(jù)確認的城中村改造范圍和現(xiàn)狀建構(gòu)筑物數(shù)量的情況，依據(jù)《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府[2009]56號）中“城中村”整治改造的拆遷補償安置辦法，提出拆遷安置原則性方案。

（七）編制城中村改造方案，由村集體經(jīng)濟組織委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制單位根據(jù)拆遷安置初步方案和經(jīng)確認的改造范圍、現(xiàn)狀建構(gòu)筑物數(shù)量，編制城中村改造方案（包括資金平衡方案等），改造方案按照市“三舊”辦《城中村改造編制技術(shù)要求》進行編制。

（八）改造方案審查、上報

城中村改造方案編制完成后，分別經(jīng)村集體經(jīng)濟組織審查和村民代表表決、所在街道審查、區(qū)城辦審核和區(qū)政府審核同意后上報市“三舊”辦審批。

（九）土地轉(zhuǎn)性申請

由村集體經(jīng)濟組織選擇安置地塊性質(zhì)方案（保留集體建設(shè)用地，或轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地），如選擇轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，需召開村集體經(jīng)濟經(jīng)組織成員大會或成員代表大會表決，經(jīng)2/3以上（含2/3）集體經(jīng)濟組織成員或成員代表同意后，提交土地轉(zhuǎn)性申請，并附上表決簽名，隨同城中村改造方案一并上報。

（十）市“三舊”辦對改造方案進行審批

由市“三舊”辦對改造方案進行審批，市城改辦審批過程中提出意見的，由區(qū)城改辦組織集體經(jīng)濟組織等進行修改完善。

四、拆遷安置階段

（十一）制定和實施《城中村改造拆遷補償安置工作方案》和《城中村改造拆遷補償安置工作應(yīng)急預(yù)案》，經(jīng)所在街道審查同意后，報區(qū)城改辦備案后實施。

（十二）制定《城中村改造拆遷和補償安置方案》和《城中村改造拆遷補償安置協(xié)議》。

由村集體經(jīng)濟組織根據(jù)城中村改造有關(guān)政策、已審批同意的城中村改造方案，結(jié)合轉(zhuǎn)制社區(qū)實際，制定《城中村改造拆遷補償安置方案》。該補償安置方案在充分征求意見進行修改完善后，提交村集體經(jīng)濟組織股東代表大會進行表決。經(jīng)股東代表表決通過后，依據(jù)《城中村改造拆遷和補償安置方案》，制定《城中村改造拆遷補償安置協(xié)議》。

（十三）組織簽訂《城中村改造拆遷補償安置協(xié)議》。根據(jù)《城中村改造拆遷補償安置工作方案》，組織改造范圍村民和其他房屋權(quán)屬人簽訂《城中村改造拆遷補償安置協(xié)議》。簽約率達到80%以上，視同《城中村改造拆遷補償安置方案》經(jīng)村集體經(jīng)濟成員80%同意，城中村改造方可進入后續(xù)拆遷工作。

（十四）成立全資改造公司

在城中村改造方案經(jīng)市“三舊”辦審批同意和土地轉(zhuǎn)性工作完成后，如選定自主開發(fā)模式，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)成立全資改造公司（以下簡稱“全資改造公司”），作為城中村改造后續(xù)工作的主體，負責城中村改造的開發(fā)建設(shè)工作。

（十五）選擇合作開發(fā)單位

根據(jù)廣州市“三舊”改造辦公室、廣州市財政局引發(fā)的《關(guān)于加強舊村全面改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見》（穗舊改聯(lián)字[2010]3號），村集體經(jīng)濟組織成立全資改造公司須采用現(xiàn)金加無條件銀行保函的形式（其中存入的現(xiàn)金額度原則上不低于復(fù)建安置資金總額的50%），將城中村全面自主改造復(fù)建安置資金按期存入?yún)^(qū)政府指定的監(jiān)管機構(gòu)，在監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)督銀行開設(shè)的復(fù)建資金監(jiān)管賬戶，由村集體經(jīng)濟組織、監(jiān)管銀行、區(qū)政府指定的監(jiān)管機構(gòu)三方共同對城中村全面自主改造復(fù)建安置進行監(jiān)管。

村集體經(jīng)濟組織由于自身資金等問題選擇合作單位時，應(yīng)保證所選擇的合作單位具有城中村改造規(guī)模相應(yīng)的資金實力，以保證城中村全面自主改造復(fù)建安置資金能按期、按量存入和辦理無條件銀行保函。

除將具有城中村全面自主改造復(fù)建安置資金所要求的資金實力作為主要考察其實力的標準外，還應(yīng)注重其品牌、資質(zhì)和經(jīng)驗，并注意以下兩點：一是在改造方案未批復(fù)前，各城中村改造單位不得與合作開發(fā)單位簽訂有實質(zhì)性內(nèi)容的合同；二是選擇開發(fā)單位時必須經(jīng)過合法程序，按照村集體決定重大事項的程序進行表決通過。

（十六）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，實施復(fù)建安置資金監(jiān)管 由村集體經(jīng)濟組織或其成立的獨資公司按《關(guān)于加強舊村全面改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見》（穗舊改聯(lián)字[2010]3號）、《天河區(qū)舊村自主改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管工作指引》等及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，簽訂《天河區(qū)舊村自主改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管委托協(xié)議》，并將復(fù)建安置資金存入?yún)^(qū)政府制定的資金監(jiān)管賬戶，并到相關(guān)金融機構(gòu)辦理無條件銀行保函。復(fù)建安置資金足額存入后，區(qū)城改辦審核后出具《復(fù)建安置資金存入證明》。

在拆遷工作、用地和報建手續(xù)辦理和復(fù)建安置房項目實施建設(shè)等后續(xù)工作中，復(fù)建安置資金按《天河區(qū)城中村整體改造工作指引》和《天河區(qū)舊村自主改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管委托協(xié)議》的有關(guān)要求進行監(jiān)管、支付。

（十七）申辦拆遷許可拆遷證，發(fā)布拆遷通告，組織動遷工作 取得《復(fù)建安置資金存入證明》，村集體經(jīng)濟組織向國土部門申辦《房屋拆遷許可證》，并由區(qū)政府發(fā)布拆遷通告后，由村集體經(jīng)濟組織動遷工作。

五、用地手續(xù)辦理階段

【一】安置地塊及自主開發(fā)地塊用地手續(xù)辦理

（十八）項目立項 全資改造公司憑市“三舊”改造辦公室方案的批復(fù)意見向區(qū)發(fā)改部門申請辦 理項目立項審批手續(xù)，領(lǐng)取《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項目備案證》。

（十九）規(guī)劃選址

全資改造公司憑市“三舊”辦對改造方案的批復(fù)意見，按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市“三舊”辦申辦項目規(guī)劃選址手續(xù)。

（二十）用地預(yù)審

使用新增建設(shè)用地的，村集體經(jīng)濟組織持市“三舊”改造辦批復(fù)的改造規(guī)劃核定的用地紅線、界址坐標向區(qū)國土房管局申請用地初審后報市“三舊”辦，由市“三舊”改造辦公室出具預(yù)審意見。

（二十一）用地報批

1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，城中村改造項目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，由村集體經(jīng)濟組織按用地報批要求，向區(qū)國土房管局擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，報市國土房管局審核后，依照土地管理法的規(guī)定報有審批權(quán)的人民政府批準。用地報批經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準后，市國土房管局出具用地批復(fù)意見。

2、村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的，同時提交轉(zhuǎn)為國有土地申請，并并附上村民表決情況，上報市“三舊”辦審核，具體流程為：一是區(qū)國土房管分局出具審核意見，附上土地所有權(quán)證等相關(guān)土地轉(zhuǎn)性材料報送市國土房管局；二是市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地手續(xù)。

（二十二）申報環(huán)評手續(xù)

全資改造公司按環(huán)評的有關(guān)規(guī)定備齊資料后到環(huán)保部門申辦項目環(huán)評手續(xù)。

（二十三）申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

全資改造公司憑市“三舊”辦批復(fù)的改造方案，按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市規(guī)劃部門申辦項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計條件手續(xù)。

（二十四）用地劃撥

如將項目安置地塊轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，村集體經(jīng)濟組織按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市“三舊”辦申辦安置項目用地的劃撥手續(xù)，取得《建設(shè)用地使用劃撥決定書》。如保留集體土地性質(zhì)，則按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到市“三舊”辦申辦安置項目用地的報批手續(xù)，取得《集體建設(shè)用地使用批準書》。

【二】融資地塊用地手續(xù)辦理（二十五）選擇自主開發(fā)模式

由全資改造公司憑市“三舊”辦出具的城中村改造批復(fù)文件和相關(guān)材料，按程序申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，辦理用地報批，取得《建設(shè)用地批準書》。

（二十六）選擇拍賣融資的開發(fā)模式

1、由市土地開發(fā)中心申辦規(guī)劃設(shè)計要點，進行土地儲備。

2、由市土地開發(fā)中心拍賣地塊。

3、城中村改造項目土地交易競拍人競得土地，并交納了土地出讓價款及相關(guān)稅費后，持相關(guān)證明文件，按程序申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

六、報建階段

（二十七）建筑單體規(guī)劃報建

全資改造公司按有關(guān)規(guī)定備齊資料后到規(guī)劃部門申辦項目建筑單體規(guī)劃報建手續(xù)。

（二十八）申辦消防、環(huán)保、衛(wèi)生等手續(xù)

全資改造公司按建筑設(shè)計方案審查復(fù)函的要求，辦理消防、環(huán)保、人防、衛(wèi)生等專業(yè)管理部門意見。

（二十九）申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

全資改造公司持環(huán)保、人防、防震減災(zāi)、消防等有關(guān)部門的前置審批文件到市規(guī)劃局申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（三十）施工圖設(shè)計文件審查備案 全資改造公司持《廣州市建設(shè)工程施工圖審查合格書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等前置審批文件到建設(shè)部門申辦施工圖設(shè)計文件審查備案手續(xù)。

（三十一）申辦建設(shè)工程招投標手續(xù)

全資改造公司持立項批文、用地批文、規(guī)劃批準文件、資金證明、施工圖審查證明文件等前置審批文件到建設(shè)部門申辦建設(shè)工程招投標手續(xù)。

（三十二）辦理工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù) 全資改造公司持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、施工圖設(shè)計審查文件等前置審批文件到建設(shè)部門申辦工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)。

（三十三）申辦《建設(shè)工程施工許可證》 全資改造公司持《建設(shè)用地批準書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、施工圖設(shè)計文件審查等前置審批文件到建設(shè)部門申辦《建設(shè)工程施工許可證》。

七、項目建設(shè)階段

（三十四）工程施工建設(shè)

由全資改造公司按國家現(xiàn)行有關(guān)組織工程施工建設(shè)，在此期間，由區(qū)工程質(zhì)監(jiān)站對工程質(zhì)量、安全施工、文明施工進行管理。

八、工程竣工驗收和被拆遷轉(zhuǎn)制居民回遷

（三十五）申辦工程驗收手續(xù) 項目改造完成后，按現(xiàn)存建設(shè)工程竣工驗收辦法，并增加拆遷安置完成情況，批準的公益設(shè)施建設(shè)情況等內(nèi)容進行進行竣工驗收。

（三十六）房屋移交

項目改造建設(shè)方在完成回遷安置房建設(shè)后，按約定的條件和時限移交回遷安置房。

（三十七）被拆遷轉(zhuǎn)制居民回遷。

九、其他

（三十八）本指引由廣州市天河區(qū)城市更新改造辦公室負責解釋。

（三十九）本指引自發(fā)布之日起試行。

附件一：改造范圍確定要求

改造規(guī)劃范圍原則上為舊村莊的行政區(qū)劃范圍，以此為基礎(chǔ)，結(jié)合所在地塊的特點和周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，整合集體經(jīng)濟發(fā)展用地，特別是集體建設(shè)用地、舊廠房用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，合理確定改造范圍，實行連片整體改造，連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策許可的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對原有存量建設(shè)用地進行調(diào)整使用。

在現(xiàn)場踏勘后，先由區(qū)規(guī)劃分局根據(jù)現(xiàn)場踏勘情況、周邊用地規(guī)劃紅線辦理情況、城市規(guī)劃等，提出改造范圍線，再由區(qū)國土房管分局套土地利用現(xiàn)狀、土地利用規(guī)劃圖，將不合政策要求的土地提出從改造范圍剔除等意見。

轉(zhuǎn)制社區(qū)對改造范圍有異議，再由區(qū)城改辦召集區(qū)國土房管分局、區(qū)規(guī)劃分局、街道一起協(xié)調(diào)解決。

附件二：現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容

現(xiàn)狀摸查包括以下七個方面：

1、社會現(xiàn)狀：人口規(guī)模，本村、非本村居民戶數(shù)及人數(shù)，村民及計提收入狀況，社會保障狀況、城中村改造狀況等；

2、用地現(xiàn)狀：國有土地、集體土地（農(nóng)用地、建設(shè)用地）、土地利用性質(zhì)（居住用地、公共服務(wù)用地、市政設(shè)施用地等）；

3、權(quán)屬狀況：土地權(quán)屬（合法、違法）、房屋權(quán)屬（合法權(quán)屬、違法建筑）；

4、建筑物現(xiàn)狀：總量，分類建筑面積等；

5、留用地指標落實情況；

6、文物、歷史文化街區(qū)、有保護價值的建筑、古樹名木等；

7、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像等（建筑物的數(shù)量和權(quán)屬、人口等情況）。

第四篇：城中村改造流程(修改)

城中村改造前期工作流程

第一步：拆遷

一、到區(qū)中村改造辦公室報名：需寫申請、上報公司工商一套資料；

二、與當?shù)貐^(qū)政府（城中村改造辦公室）簽訂《前期合作協(xié)議》，在指定工作日打打入到對方賬戶相應(yīng)數(shù)額的項目保證金；

三、領(lǐng)取該改造片區(qū)的“規(guī)劃指導(dǎo)意見”

四、征得改造片區(qū)國有居民及單位的同意并在圖紙上所在的單位位置處蓋單位公章；

五、委托有資質(zhì)的公司（我公司委托設(shè)計公司）擬寫項目立項報告；

六、取得發(fā)改局批準的立項核準；

七、與區(qū)城中村改造辦公室對接，選定委托拆遷方（即拆遷公司）

八、與拆遷公司簽訂協(xié)議；（一般是三方協(xié)議，即，開發(fā)商、拆遷公司、片區(qū)辦事處）

九、拆遷前期各項準備工作（即：與該改造片區(qū)辦事處、社區(qū)、村組建立良好的人際關(guān)系，推動各項會議的召開，即黨員代表大會、村民代表大會等等，該項工作由拆遷公司主導(dǎo)）

十、到土地局、產(chǎn)權(quán)處查該片區(qū)土地、產(chǎn)權(quán)的檔案，因為在國有土地中，土地的使用性質(zhì)決定了賠償?shù)膬r格；此項工作是給拆遷安置做準備；

十一、取得拆遷補償安置方案（區(qū)城改辦工作）

十二、到區(qū)拆遷監(jiān)督辦公室辦理“拆遷許可證”，并打入相應(yīng)保證金（注：拆遷許可證只針對國有單位及住戶）；

十三、測繪公司進場對國有單位、村集體道路、經(jīng)濟組織、附屬設(shè)施、建筑進行測繪，并由辦事處監(jiān)督，做公證人；

十四、評估公司進場對國有單位建筑、空地、鋪面等進行評估工作；

十五、發(fā)布拆遷通告、拆遷公告（注：拆遷通告針對村集體、村民，由區(qū)城改辦發(fā)文，拆遷公告針對國有居民及單位，由拆遷監(jiān)督辦公室發(fā)文）；

十六、由拆遷公司做好該片區(qū)的動遷工作；

十七、測繪公司對每一戶村民住宅進行測繪，此項測繪必須由開發(fā)企業(yè)人員陪同進場。（因為有些住戶會給測會公司人員紅包，希望多測些面積，這樣損失的開發(fā)企業(yè)）；

十八、村民、國有居民、單位簽訂拆遷安置補償協(xié)議（由企業(yè)出資、拆遷公司主導(dǎo)）

十九、與村集體簽訂道路及附屬設(shè)施安置補償協(xié)議（由企業(yè)出資、拆遷公司主導(dǎo)），一般分為兩種方式：

1、打包補償，即一個村只賠了個價格，不管是租賃經(jīng)營戶，由村組去面對該經(jīng)營戶，2、單算，即一個租賃戶一結(jié)拆遷安置費用。此項工作建議打包補償，由拆遷公司主導(dǎo)。

（此項工作要參照該片區(qū)周邊的村的補償費用，如：鄰村補償土地為50萬/畝，那么就不能低于50萬/畝的補償價格，否則很難進行，農(nóng)村人易鉆小不鉆大。不要死盯在這個環(huán)節(jié)上）。

二十、同時辦理各項前期工作（水保、環(huán)評、規(guī)劃設(shè)計、地堪、及土地前期要件等工作）； 二

十一、拆遷過程收回各土地證、產(chǎn)權(quán)證。

二十二、如出現(xiàn)釘子戶，可進行調(diào)解，調(diào)解不成，找出釘子戶典范，上報區(qū)城改辦、區(qū)法制辦下行政裁決，時機成熟可進行強拆。

第二步：規(guī)劃

一、領(lǐng)取規(guī)劃指指意見；

二、參照該片區(qū)的規(guī)劃指導(dǎo)意見、相關(guān)技術(shù)管理規(guī)定、規(guī)劃局主管城中村領(lǐng)導(dǎo)意見制作方案，以免繞彎路。

三、規(guī)劃方案的推動工作，由區(qū)城改辦召開各職能單位、管網(wǎng)單位對方案進行審評；修改完畢后上報至區(qū)常務(wù)會進行審批后上報區(qū)規(guī)劃局；

四、方案由區(qū)規(guī)劃局審批后，上報至市規(guī)劃局局長辦公會、專家論證會、規(guī)委會；

五、方案通過規(guī)委會審批后，辦理土地前期各項工作。

第三步：土地

一、與堪測定界公司簽訂合同，最好是找與土地局關(guān)系比較好的公司來做； 第一階段

二、對改造片區(qū)現(xiàn)場進行測繪、四臨單位簽字確認后由勘測定界公司出具《建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書》；

三、建設(shè)用地勘測定界圖；

四、擬占用土地的標準分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

五、申請用地位置的標準分幅土地利用規(guī)劃圖； 第二階段

一、被征地農(nóng)民社會保障措施落實情況的說明和市勞動保障部門的審核意見；

二、征地聽證村料（包括聽證告知書、送達回執(zhí)和聽證會議紀要、不申請聽證的復(fù)函、擬征地現(xiàn)狀確認表）；

三、對項目征地補償標準合法性、安置途徑可行性、及征地相關(guān)程序的說明；

四、國土分局的審查意見；

五、一書一方案擬寫；

以上5項由相關(guān)職能部門上報后須經(jīng)區(qū)政府審批通過。第三階段

一、經(jīng)市國土資源局備案后的建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書；

二、建設(shè)用地勘測定界圖；

三、擬占用土地的標準分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

四、申請用地位置的標準分幅土地利用規(guī)劃圖；

五、市勞動保障局被征地農(nóng)民社會保障措施落實情況的審核意見；

六、征地聽證材料批復(fù)；

七、區(qū)人民政府對項目征地補償標準合法性、安置途徑可行性、及征地相關(guān)程序說明的批復(fù)；

八、國土分局審查意見的批復(fù)；

九、一書一方案的批復(fù)；

十、控規(guī)圖（并由市規(guī)劃局在控規(guī)圖上蓋章，此項工作需通過規(guī)委會的審批）；

十一、城中村改造項目征收集體建設(shè)用地的請示；

十二、城中村改造征地補償實施方案；

十三、政府關(guān)于城中村改造實施方案的批復(fù)文件；

十四、城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件及附圖或?qū)ｍ椧?guī)劃指導(dǎo)意見及附圖；

以上14項由區(qū)國土分局統(tǒng)一報市國土資源局，經(jīng)市政府審批后，經(jīng)省國土資源廳審核后即可取得批復(fù)。國有土地的收回

一、城中村領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)批準文件；

二、城中村改造用地規(guī)劃條件；

三、房屋拆遷許可證；

四、城中村改造拆遷公告；

五、土地證注銷公告；

六、申請收回土地使用權(quán)的請示。

以上6項經(jīng)區(qū)政府審批后報市國土資源局經(jīng)市政府審核后即可取得批復(fù)。

土地掛牌

一、掛牌出讓方案審批

1、區(qū)國土資源部門的請示文件；

2、拆遷安置補償成本的認定和土地增值收益的起價；

3、國有土地使用權(quán)掛牌出讓委托書；

4、土地交易委托方案，包括地塊基本情況、土地用途、出讓年限、規(guī)劃設(shè)計要求、交易方式、交易條件、交易起價、交易底價、成交價款支付要求、土地移交辦法、安置補償方案及詳細的安置補償規(guī)模標準等事項；

5、國有建設(shè)用地取得文件

6、區(qū)政府關(guān)于出讓方案的審查意見

7、建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書和勘測定界圖；

8、道路紅線及其電子文件；

9、宗地圖

10、地籍調(diào)查相關(guān)資料；

11、土地勘測定界報告及勘測定界圖；

12、地塊位置示意圖；

13、用地管理圖。

第五篇：廣州市城中村改造成本核算指引(試行)

廣州市“城中村”改造成本核算指引（試行）

2011.8.12 為進一步明確“城中村”改造成本核算標準，規(guī)范“城中村”改造成本核算方式，科學控制改造成本，加快推進“三舊”改造工作，制訂本通知。

一、“城中村”改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建總量的核定

“城中村”改造范圍內(nèi)村民安置住宅復(fù)建總量上限應(yīng)按照戶均不超過宅基地房屋基準建筑面積（240平方米至280平方米）控制。

改造范圍內(nèi)被拆遷村民住宅具體應(yīng)按照如下方式分類安置補償：有證建筑面積按“拆一補一”復(fù)建安置。2007年6月30日之前已建的歷史建筑，若符合《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》（2001年廣州市人民政府令第5號），經(jīng)村集體批準使用宅基地的，現(xiàn)狀房屋不超過三層半部分建筑面積按“拆一補一”復(fù)建安置，超出部分建筑面積不予復(fù)建安置，可給予建安成本補償；屬于未經(jīng)村集體批準，私自占地建設(shè)的一律拆除不予復(fù)建，可給予建安成本補償。2007年6月30日之后建設(shè)的無合法權(quán)屬證明的村民住宅一律拆除，不予補償。

在改造范圍內(nèi)規(guī)劃建筑總量不突破規(guī)劃極限的情況下，被拆遷房屋有證建筑面積不足戶均基準建筑面積的部分可作為安置住宅權(quán)益面積予以復(fù)建，即改造規(guī)劃給予復(fù)建指標，權(quán)益面積建安費用由村民自籌，不計入改造成本。

在改造范圍內(nèi)規(guī)劃建筑總量突破規(guī)劃極限的情況下，被拆遷房屋按上述規(guī)定準予復(fù)建的建筑面積超出戶均基準建筑面積的部分，可按被拆遷房屋重置價給予貨幣補償，也可在村民自愿的基礎(chǔ)上，將其貨幣補償折算成股份參與集體物業(yè)收益分紅，具體可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當?shù)脑瓌t確定比例，如按三比一或二比一）轉(zhuǎn)化為商業(yè)物業(yè)。

戶均宅基地房屋基準建筑面積為240平方米至280平方米（具體數(shù)值由區(qū)參考各村的建設(shè)用地規(guī)模確定）。村民戶籍證明應(yīng)取得區(qū)或當?shù)毓矙C關(guān)確認，其中用于核算住宅權(quán)益面積的村民戶數(shù)應(yīng)由區(qū)審核符合一戶一宅的條件。

二、“城中村”改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟物業(yè)復(fù)建總量的核定 村集體物業(yè)不能按現(xiàn)狀建筑面積“拆一補一”復(fù)建安置。合法的集體物業(yè)建筑面積依照“拆一補一”予以復(fù)建安置；

納入“城中村”改造的現(xiàn)狀合法建設(shè)用地屬于已批準未建或已建但尚未達到已批準建設(shè)規(guī)模的情況，可按批準建設(shè)規(guī)模補足復(fù)建集體經(jīng)濟物業(yè)權(quán)益面積，相應(yīng)的建安成本由村集體自籌，不計入改造成本；

在改造范圍內(nèi)土地承載能力允許的情況下，2007年6月30日之前已建的歷史集體經(jīng)濟物業(yè)，可按照保障改造后集體經(jīng)濟物業(yè)收入不降低的原則折算準予復(fù)建的總量，準予復(fù)建部分建安費用納入改造成本，不予復(fù)建部分歷史集體物業(yè)可給予建安成本補償。

2007年6月30日之后建設(shè)的無合法權(quán)屬證明的村集體經(jīng)濟物業(yè)一律拆除，不予補償。

三、村民住宅和村集體物業(yè)建安成本補償按每平方米1000元上限核算，計入改造成本。具體細化的補償標準和操作辦法由村集體在不突破總體改造成本的前提下自行擬定并統(tǒng)籌實施。

四、“城中村”改造范圍內(nèi)規(guī)劃的市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施等設(shè)施用地應(yīng)當與融資用地同步轉(zhuǎn)為國有，并無償交由政府及相關(guān)部門統(tǒng)籌使用。改造范圍內(nèi)變電站、燃氣調(diào)壓站、加壓泵站、郵政所、醫(yī)院、加油站以及其他經(jīng)營性的城市基礎(chǔ)設(shè)施中新建或超原規(guī)模復(fù)建部分投資不計入改造成本，其他非經(jīng)營性的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資均計入改造成本，同步配套建設(shè)。

五、“城中村”改造中臨遷費標準應(yīng)參照廣州市國土房管局最新發(fā)布的《廣州市房屋租金參考價》，結(jié)合該區(qū)域市場實際租金和村所在區(qū)域的租金市場水平評估確定，住宅臨遷單價可在每平方米每月20元至30元范圍內(nèi)、集體經(jīng)濟物業(yè)等商業(yè)面積臨遷單價可在每平方米每月30元至50元范圍內(nèi)適當浮動。

改造“城中村”如選擇改造范圍內(nèi)一次性實施清拆、整體開發(fā)建設(shè)的，現(xiàn)狀建筑中準予復(fù)建的部分建筑可按3年臨遷時間核算臨遷費用，即“現(xiàn)狀準予復(fù)建的住宅建筑面積×臨遷單價×36+現(xiàn)狀準予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價×36”，復(fù)建安置建筑的權(quán)益面積不得計算臨遷費；改造“城中村”如選擇滾動開發(fā)、分期實施的，可據(jù)實際開發(fā)時序及分期拆除安置計劃據(jù)實核算臨遷費用（臨遷時間不超過3年），也可對改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑準予復(fù)建的建筑總量按2年臨遷時間整體核算臨遷費用，即“現(xiàn)狀準予復(fù)建的住宅建筑總量×臨遷單價×24+現(xiàn)狀準予復(fù)建的物業(yè)建筑總量×臨遷單價×24”。

六、現(xiàn)狀建筑拆運費按不高于每平方米30元的標準核算；搬家補償費按每戶1000元的標準核算（搬出搬進）；屋內(nèi)裝有電話、有線電視等設(shè)施需遷移的，按有關(guān)主管部門規(guī)定的標準計算遷移費。

七、歷史建筑保護費用（遷建或修繕）根據(jù)具體的歷史建筑保護方案確定，并計入改造成本。

八、復(fù)建成本的計算應(yīng)根據(jù)復(fù)建住宅及其配套設(shè)施，復(fù)建經(jīng)濟物業(yè)的建設(shè)等級，嚴格按照《關(guān)于發(fā)布城中村改造復(fù)建成本標準指引的函》（穗舊改函?2010?9號）核定的建安綜合單價標準執(zhí)行。

九、前期費用主要包括改造方案編制費、土地勘測定界費用和房屋現(xiàn)狀測量摸查費等按國家有關(guān)規(guī)定核算并計入改造成本。

十、不可預(yù)見費按總改造成本的3%至5%計算，用于村集體統(tǒng)籌實施安置補償過程實際需發(fā)生的但未納入改造成本的部分費用。集體經(jīng)濟物業(yè)停業(yè)損失補償?shù)荣M用不在改造成本中單列，全部計入不可預(yù)見費。

十一、“城中村”改造的主要改造成本構(gòu)成詳見附件。

十二、以上核算方式適應(yīng)于廣州市已實行農(nóng)村居民轉(zhuǎn)制的“城中村”（主要包括在冊的138條“城中村”）。

十三、改造“城中村”個案需突破以上條款規(guī)定核算標準或需在成本構(gòu)成所列項目以外新增加專項成本的，需充分論證說明，并提交相應(yīng)的原始資料供審核。

十四、本指引自發(fā)布之日起實行，由廣州市“三舊”改造工作辦公室負責解釋。試行兩年。

特此通知。