第一篇：2018——2019關(guān)于業(yè)主委員會與物業(yè)公司的沖突及解決的論文

關(guān)于業(yè)主委員會與物業(yè)公司的沖突及解決的論文

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[摘要]在社區(qū)治理過程中，由于物業(yè)管理法律法規(guī)的滯后或者缺失、開發(fā)商選聘的前期物業(yè)公司身份異化、物業(yè)服務(wù)契約的簽訂和履行處于不完全契約狀態(tài)等原因，導(dǎo)致業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的沖突日益加劇，影響了社會穩(wěn)定與和諧社區(qū)建設(shè)。因此，針對沖突產(chǎn)生的原因，必須采取相應(yīng)措施來緩解二者問的沖突，改善社區(qū)治理現(xiàn)狀，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]業(yè)主委員會；物業(yè)公司；物業(yè)管理；對策

[作者簡介]王靜，山東大學(xué)政治學(xué)與公共管理學(xué)院行政管理專業(yè)2009級碩士研究生，山東濟(jì)南250100

[中圖分類號]F29

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[文章編號]1672-2728(2011)11-0128-03

城市住房體制改革導(dǎo)致住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系變遷，物業(yè)管理隨之興起。物業(yè)公司與業(yè)主委員會都屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，二者

實(shí)行專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理體制，共同管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。然而，在物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)公司與業(yè)主委員會的矛盾和沖突不斷。

一、業(yè)主委員會與物業(yè)公司沖突的表現(xiàn)

業(yè)主委員會與物業(yè)公司沖突的表現(xiàn)主要有以下三個方面：首先，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低。在2010年的“國際消費(fèi)者權(quán)益日”，全國電視觀眾通過手機(jī)短信的方式參與中央電視臺關(guān)于物業(yè)服務(wù)的調(diào)查顯示，有40．34％的觀眾對物業(yè)服務(wù)不滿意，有36．61％的觀眾對物業(yè)服務(wù)非常不滿意。其次，物業(yè)公司亂收費(fèi)損害業(yè)主合法權(quán)益引發(fā)的沖突。亂收費(fèi)現(xiàn)象包含兩大類，一類是物業(yè)公司在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)超過價(jià)格主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；另一類是物業(yè)公司在收取水費(fèi)、電費(fèi)時(shí)自立項(xiàng)目，在原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)行加收手續(xù)費(fèi)。最后，物業(yè)公司利用物業(yè)共有部分和共有設(shè)施謀取私利侵犯業(yè)主利益引發(fā)沖突。如利用電梯間、樓宇頂部作為廣告展位出租；利用小區(qū)公共道路兩側(cè)作為停車位收取停車費(fèi)等。2007年中國社會調(diào)查所的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：在北京4000家居住小區(qū)中，存在物業(yè)公司利用物業(yè)共有部分和共有設(shè)施謀取私利的小區(qū)高達(dá)90％。

二、業(yè)主委員會與物業(yè)公司沖突的原因

(一)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的滯后或者缺失

我國物業(yè)管理出現(xiàn)比較晚，且是借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，目前還缺乏系統(tǒng)和完善的物業(yè)管理的法律和法規(guī)體系，全國性、較權(quán)威的具有配套性、協(xié)調(diào)性和互補(bǔ)性的物業(yè)管理法律法規(guī)體系還未建立起來。有關(guān)業(yè)主如何對物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等問題都缺乏一個強(qiáng)有力的、可操作性的法律法規(guī)體系來支撐。這在一定程度上導(dǎo)致物業(yè)公司侵犯社區(qū)業(yè)主合法權(quán)益、業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)公司降低服務(wù)水平的惡性循環(huán)。

(二)開發(fā)商選聘的前期物業(yè)公司身份異化。解聘難

目前很多社區(qū)中物業(yè)公司都是開發(fā)商選聘的，前期物業(yè)公司與開發(fā)商有著天然的利益關(guān)系，其只對開發(fā)商負(fù)責(zé)，而面對業(yè)主以主人自居，不是“服務(wù)”而是“管理”。從理論上講，物業(yè)公司作為一種盈利性組織，其本質(zhì)是通過向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)來換取經(jīng)濟(jì)回報(bào)，其與業(yè)主委員會之間是一種平等的市場契約關(guān)系。按照市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行邏輯，一旦有一方出現(xiàn)不遵守契約的情況，雙方的合同關(guān)系可能終止，并且違約方要承擔(dān)對方相應(yīng)的損失?！霸诂F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理不僅涉及到市場、法律問題，還涉及到行政和利益集團(tuán)的問題?！痹趶?qiáng)大的利益集團(tuán)面前，單個的業(yè)主或者沒有法律主體資格的業(yè)主委員會是無能為力的，業(yè)主們只有用欠繳物業(yè)費(fèi)等手段表示抗議，加劇了業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的沖突。

(三)物業(yè)服務(wù)契約的簽訂和履行處于不完全契約狀

態(tài)

完全契約是指締約雙方都能完全預(yù)見契約內(nèi)可能發(fā)生的重要事件，愿意遵守雙方簽訂的契約條款，當(dāng)締約雙方對契約條框產(chǎn)生爭議時(shí)，第三方能夠強(qiáng)制其執(zhí)行。而不完全契約則恰恰相反，由于個人的有限理性、信息的不對稱性和不完全性、外在環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性，契約的當(dāng)事人或契約的仲裁者無法證實(shí)或觀察一切，造成契約條款是不完全的。物業(yè)服務(wù)契約簽訂時(shí)，業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)了解不多，與物業(yè)公司簽訂的合同主要是相關(guān)部門提供的項(xiàng)目規(guī)定簡單的合同樣本，未就有關(guān)事宜在合同中作出詳細(xì)說明，使物業(yè)服務(wù)契約變成不完全契約，而具有相對信息優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)公司，會借助契約的不完全性侵犯業(yè)主利益。比如，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)契約中的突出問題是物業(yè)費(fèi)的收繳問題。我國各地的物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司按照契約的規(guī)定向業(yè)主收取，將收取的物業(yè)費(fèi)存入自己的賬戶，進(jìn)行獨(dú)立核算和管理。這種將所有物業(yè)費(fèi)交給物業(yè)公司管理就好比主人將所有的收入交給保姆管理一樣危險(xiǎn)，不利于降低物業(yè)服務(wù)成本，也不利于維護(hù)業(yè)主利益。

(四)業(yè)主委員會與物業(yè)公司的行為方式不當(dāng)

業(yè)主委員會與物業(yè)公司都存在行為方式不當(dāng)?shù)膯栴}。一方面，業(yè)主委員會或者業(yè)主對物業(yè)公司的行為方式不當(dāng)。一些業(yè)主或業(yè)主委員會成員對物業(yè)服務(wù)了解不深入、法治意識

淡薄、權(quán)利意識強(qiáng)而責(zé)任意識弱，在出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，往往不與物業(yè)公司進(jìn)行溝通或訴諸法律來解決問題，而采取不恰當(dāng)?shù)氖侄?。如欠繳物業(yè)費(fèi)、張貼大字報(bào)、聚集示威甚至發(fā)生暴力沖突等等。業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)侵害了物業(yè)公司的合法利益，影響了其正常運(yùn)行。另一方面，物業(yè)公司對業(yè)主委員會的行為方式也不恰當(dāng)。面對業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)公司經(jīng)常強(qiáng)行停水?dāng)嚯?、切斷通訊以迫使業(yè)主履行物業(yè)合同。更有甚者，物業(yè)公司利用配備的合法的保安力量或者雇傭黑惡勢力采用刁難、電話恐嚇、跟蹤等手段來對抗業(yè)主或業(yè)主委員會的抗議，加劇了二者的沖突。

三、業(yè)主委員會與物業(yè)公司沖突的解決

業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的沖突，嚴(yán)重影響了社區(qū)公共事務(wù)的治理。只有針對二者沖突原因?qū)ふ裔槍π缘拇胧?，才能?shí)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)保值、增值。

(一)有效發(fā)揮政府的作用

1．政府在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)的收繳問題上發(fā)揮作用。政府應(yīng)該制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對社區(qū)的建筑物、共用設(shè)施和設(shè)備的管理和維護(hù)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。目前一些城市著手制定物業(yè)服務(wù)分等定級的服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司根據(jù)不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。比如北京市制定了三級《物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范》，不同的服務(wù)等級有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這有助于業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)費(fèi)收繳困難會長期存在，這除了業(yè)

主和物業(yè)公司存在沖突外，很大程度上還與法律和法規(guī)滯后相關(guān)。國外關(guān)于物業(yè)費(fèi)收繳的法律設(shè)計(jì)是把業(yè)主團(tuán)體真正看成一個整體來向物業(yè)公司繳費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)是業(yè)主團(tuán)體向物業(yè)公司購買的服務(wù)，是一種集體消費(fèi)行為，這樣的制度設(shè)計(jì)大大減低了物業(yè)費(fèi)欠繳率。而我國物業(yè)費(fèi)的收繳還是物業(yè)公司面向單個業(yè)主收取，這不僅提高了物業(yè)公司的服務(wù)成本而且降低了業(yè)主欠費(fèi)成本。要想破解這一難題，需要物業(yè)管理法律、法規(guī)的不斷完善。2011年5月，北京市懷柔區(qū)作為北京全面落實(shí)《北京市物業(yè)管理辦法》的試點(diǎn)啟動，試點(diǎn)中規(guī)定，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主大會整體支付給物業(yè)公司。這一法規(guī)吸取了各國在物業(yè)費(fèi)收繳問 題上的經(jīng)驗(yàn)，能有效降低業(yè)主欠費(fèi)，緩解業(yè)主委員會與物業(yè)公司的沖突。

2．政府在物業(yè)糾紛解決問題上發(fā)揮作用。當(dāng)業(yè)主委員會與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，政府應(yīng)該提供多種糾紛解決機(jī)制，而不能只靠司法訴訟這種成本高、周期長的單一途徑。首先，溝通調(diào)解機(jī)制。政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，安排專門人員負(fù)責(zé)調(diào)節(jié)物業(yè)公司和業(yè)主委員會之間的矛盾。定期召開業(yè)主代表、業(yè)主委員會、物業(yè)公司、政府基層人員等參與的聯(lián)席會議，建立起高效、便捷和通暢的溝通渠道。當(dāng)矛盾發(fā)生時(shí)，立即啟動這一溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，使糾紛順利解決。其次，仲裁機(jī)制。面對大量物業(yè)糾紛，政府可以仿照針對勞動糾紛設(shè)立勞動仲裁機(jī)

構(gòu)的做法，設(shè)立一個針對物業(yè)糾紛的物業(yè)管理仲裁機(jī)構(gòu)。仲裁機(jī)制運(yùn)用其快捷性、經(jīng)濟(jì)性、專業(yè)性、靈活性等優(yōu)勢為公正和有效解決業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的糾紛提供保障。最后，訴訟。訴訟具有成本高、效率低的特點(diǎn)，向法院提起訴訟應(yīng)是其他糾紛解決機(jī)制失效情況下的最后選擇。

(二)厘清業(yè)主委員會與物業(yè)公司的角色關(guān)系

業(yè)主委員會與物業(yè)公司都屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，二者實(shí)行專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理體制，共同管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)。其區(qū)別在于，前者代表全體業(yè)主利益來管理物業(yè)，后者受業(yè)主委員會委托來管理物業(yè)。這在客觀上決定了二者之間的特定關(guān)系。首先，二者在法律上是平等的關(guān)系。業(yè)主委員會與物業(yè)公司是聘用與受用、委托與受托的關(guān)系，兩者無隸屬關(guān)系，不存在管理與被管理、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。其次，二者在經(jīng)濟(jì)上是交換關(guān)系。這種交換關(guān)系是通過雙方簽訂合同來確定的。物業(yè)公司按照合同提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)并取得相應(yīng)報(bào)酬；業(yè)主委員會協(xié)助、監(jiān)督物業(yè)公司工作并按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。最后，二者在工作上是合作關(guān)系。業(yè)主委員會為業(yè)主的利益向物業(yè)公司提出意見和建議，物業(yè)公司在管理社區(qū)物業(yè)過程中也需要業(yè)主委員會的協(xié)助和配合。

(三)業(yè)主委員會自主選聘物業(yè)公司并簽訂完全性契約

由開發(fā)商選聘的前期物業(yè)公司，唯開發(fā)商馬首是瞻，視

業(yè)主的利益于不顧。只有業(yè)主委員會自主選聘物業(yè)公司，才能理順二者的角色關(guān)系，從體制和機(jī)制上化解沖突。為選聘出符合業(yè)主利益、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的物業(yè)公司，業(yè)主委員會需要召開業(yè)主大會來協(xié)商，通過擬定符合市場規(guī)則的招聘書、召開競標(biāo)會、簽訂物業(yè)服務(wù)合同等一系列公平、透明、公開的程序來具體操作。物業(yè)合同的簽訂要細(xì)化相關(guān)條款，必要時(shí)聘請律師作為法律顧問以最大程度地避免合同的不完全性。特別提出合同中物業(yè)費(fèi)的收繳與社區(qū)共用部分和共用設(shè)施收益問題。物業(yè)費(fèi)是業(yè)主繳納的用于物業(yè)管理的資金，社區(qū)共用部分和共用設(shè)施收益所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主，應(yīng)由代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會設(shè)立公共賬戶進(jìn)行收支、保管和獨(dú)立核算。這種管理體制能有效控制社區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，防止物業(yè)公司做假的財(cái)務(wù)報(bào)表侵害業(yè)主利益。

(四)規(guī)范業(yè)主委員會與物業(yè)公司的行動方式

首先，建立業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的信任和尊重關(guān)系。應(yīng)該摒棄業(yè)主委員會與物業(yè)公司是“死對頭”的觀念，在信任的平臺上溝通、交流與合作。其次，建立業(yè)主委員會與物業(yè)公司民主基礎(chǔ)上的協(xié)商會議制度。在協(xié)商會議上，業(yè)主委員會就業(yè)主的需求向物業(yè)公司提出要求；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會報(bào)告工作，提供最詳實(shí)的管理計(jì)劃、財(cái)務(wù)狀況分析。最后，建立業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的溝通、談判機(jī)制。通過溝通、協(xié)商來處理社區(qū)公共事務(wù)是業(yè)主自治的有

效形式。業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主委員會要采用理性的方式，有理、有利、有節(jié)地同物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商、談判，及時(shí)化解糾紛，必要時(shí)向司法機(jī)關(guān)提起訴訟來維護(hù)自身合法權(quán)益。

第二篇：評析業(yè)主委員會與物業(yè)公司的制衡關(guān)系

評析業(yè)主委員會與物業(yè)公司的制衡關(guān)系

倪斌鷺

廈門市集美區(qū)人民法院

案情 原告：廈門鵬來物業(yè)公司

被告：廈門東悅庭業(yè)主委員會

廈門市東悅庭小區(qū)從2005年底起相繼有13名業(yè)主擅自在樓頂平臺上搭建輕體房、在公用樓道安裝防盜門、超出外墻體安裝防盜窗等等，引起絕大多數(shù)業(yè)主的不滿。2006年初東悅庭成立業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會曾就此事與物業(yè)公司溝通未果。

2006年10月，鵬來物業(yè)公司收到東悅庭業(yè)主委員會的“函件”，要求：鵬來物業(yè)公司于一星期內(nèi)向13名違規(guī)業(yè)主發(fā)出警告函，限定違規(guī)業(yè)主一個月內(nèi)拆除違規(guī)安裝和及時(shí)糾正違規(guī)行為，否則物業(yè)公司將以訴訟手段解決問題。然而一個月過去了，鵬來物業(yè)公司未予理睬，也未及時(shí)解決矛盾。業(yè)主委員會認(rèn)為物業(yè)公司工作不力，2006年11月再次向鵬來物業(yè)公司下發(fā)“通知書”，要求：物業(yè)公司于收到該“通知書”之日起20天內(nèi)對13名違規(guī)業(yè)主提起訴訟；如果物業(yè)公司不起訴違規(guī)業(yè)主，業(yè)主委員會將對物業(yè)公司采取一定的措施，并有可能解聘物業(yè)公司，另聘新的物業(yè)公司對東悅庭進(jìn)行物業(yè)管理。

鵬來物業(yè)公司不滿業(yè)主委員會的做法，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。2006年12月中旬，東悅庭業(yè)主委員會在廈門某報(bào)上刊登廣告，準(zhǔn)備于2007年2月1日起要為東悅庭選聘新物業(yè)管理公司。2007年初，廈門鵬來物業(yè)公司一紙?jiān)V狀將廈門東悅庭業(yè)主委員會告上法庭，要求：

1、東悅庭業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止對鵬來物業(yè)公司的侵權(quán)行為；

2、東悅庭業(yè)主委員會應(yīng)在廈門某報(bào)上登致歉聲明，消除影響。原告鵬來物業(yè)公司訴稱，東悅庭近階段經(jīng)常出現(xiàn)部分業(yè)主破壞東悅庭環(huán)境的惡性事件屬實(shí)，原告已經(jīng)根據(jù)管理職責(zé)進(jìn)行了調(diào)查和勸阻，并會適時(shí)采取相應(yīng)的處理措施。但是，東悅庭業(yè)主委員會經(jīng)常給原告施加壓力，并以領(lǐng)導(dǎo)的身份向原告發(fā)函、發(fā)通知書，責(zé)令原告按照業(yè)主委員會的處理意見處理違規(guī)業(yè)主。而且在合同期內(nèi)，業(yè)委會不得登廣告另行選聘新物業(yè)公司。原告認(rèn)為業(yè)主委員會的行為已經(jīng)嚴(yán)重干擾了原告履行管理職責(zé)，給原告的管理工作帶來了壓力和影響，其行為已經(jīng)構(gòu)成侵權(quán)。

被告東悅庭業(yè)主委員會辯稱，部分業(yè)主出現(xiàn)違規(guī)行為，給東悅庭其他業(yè)主的生活環(huán)境帶來了嚴(yán)重影響，鵬來物業(yè)公司對此種現(xiàn)象置之不理、視而不見，其失職行為已經(jīng)違反雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同。被告代表東悅庭全體業(yè)主向鵬來物業(yè)公司發(fā)函、發(fā)通知書，只是希望鵬來物業(yè)公司引起重視，并及時(shí)處理部分業(yè)主的違規(guī)行為，是為了保護(hù)業(yè)主的公共利益。被告行為并沒有構(gòu)成侵權(quán)，而報(bào)紙廣告是業(yè)主委員會的選聘意向，與原告無關(guān)。因此，請求法院依法判決駁回鵬來物業(yè)公司的訴訟請求。

裁判 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，鵬來物業(yè)公司在管理東悅庭期間，擁有自主經(jīng)營權(quán)，不受業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)和安排。在本案中，東悅庭部分業(yè)主破壞東悅庭環(huán)境，東悅庭業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)此種情況后，要求鵬來物業(yè)公司及時(shí)處理，但鵬來物業(yè)公司怠于處理。鑒于此，業(yè)主委員會向鵬來物業(yè)公司發(fā)函、發(fā)通知書，要求鵬來物業(yè)公司在30日內(nèi)向法院提起訴訟，否則解聘鵬來物業(yè)公司。

一審法院認(rèn)為，被告業(yè)主委員會的行為已經(jīng)干擾了鵬來物業(yè)公司的自主經(jīng)營管理權(quán)，其強(qiáng)制要求鵬來物業(yè)公司按照其提出的處理意見處理違規(guī)業(yè)主，其行為已經(jīng)構(gòu)成侵權(quán)，理應(yīng)承擔(dān)停止侵害行為的責(zé)任。另在雙方合同期間，業(yè)委會的登報(bào)廣告違反正常選聘程序，應(yīng)予停止。據(jù)此，一審法院于2007年1月12日依法作出如下判決： 被告廈門東悅庭業(yè)主委員會自本判決生效之日起停止對鵬來物業(yè)公司的強(qiáng)制行為；駁回原告廈門鵬來物業(yè)公司的其他訴訟請求。一審判決后，被告廈門東悅庭業(yè)主委員會提起上訴，不久撤訴。

法律評析

一、為什么被告廈門東悅庭業(yè)主委員會的行為構(gòu)成侵權(quán)？ 原被告雙方的正確定位應(yīng)該是平等的合作關(guān)系，通過物業(yè)管理合同確立管理或服務(wù)的關(guān)系，屬于合同關(guān)系。具體表現(xiàn)為：二者通過簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同形成聘任關(guān)系，鵬來物業(yè)公司向東悅庭業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，東悅庭業(yè)主支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，而業(yè)主委員會則負(fù)責(zé)對鵬來物業(yè)公司的管理工作進(jìn)行監(jiān)督并提出建議。對任何一方的違約行為，另一方都有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任，權(quán)利的享有、義務(wù)的承擔(dān)在雙方協(xié)商的范圍內(nèi)發(fā)生效力。本案中，業(yè)主委員會對于自己與物業(yè)公司之間的關(guān)系定位發(fā)生了錯誤，同時(shí)也沒有認(rèn)清自己的權(quán)利范圍，將平等的合作關(guān)系扭曲為上下級領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，從而導(dǎo)致要求物業(yè)公司按照自己的要求進(jìn)行工作，明顯忽視了鵬來物業(yè)公司作為獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體所依法享有的自主經(jīng)營管理權(quán)。就業(yè)主違規(guī)搭建問題，業(yè)主委員會可以與鵬來物業(yè)公司協(xié)商處理，向物業(yè)公司提出合理的工作建議，但絕不能強(qiáng)制要求鵬來物業(yè)公司按照自己的要求進(jìn)行工

作。對于鵬來物業(yè)公司來說，物業(yè)公司有權(quán)從專業(yè)管理的角度出發(fā)，對業(yè)主委員會的建議進(jìn)行處理，采納或不采納該建議，都應(yīng)當(dāng)由鵬來物業(yè)公司自主決定。在管理小區(qū)的過程中，根據(jù)雙方《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定，物業(yè)公司享有自主經(jīng)營管理權(quán)和處理違規(guī)業(yè)主破壞小區(qū)行為的權(quán)利，即物業(yè)公司在管理小區(qū)時(shí)，不受小區(qū)業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)。因此，東悅庭業(yè)主委員會的強(qiáng)制物業(yè)公司工作的行為構(gòu)成侵權(quán)。

二、如何從本案理解業(yè)主委員會與物業(yè)公司的制衡關(guān)系？ 目前業(yè)主維權(quán)難的直接原因之一，就是業(yè)委會的工作不能與物業(yè)公司相制衡。一方面，業(yè)主委員會的“監(jiān)督乏力”。在很多小區(qū)里，業(yè)委會大多由一些稍為熱心的閑暇或退休居民組成，專業(yè)水平與參與度低。業(yè)委會基本上只能利用閑暇時(shí)間開會，消極履行自己的物業(yè)管理活動監(jiān)督職責(zé)，許多業(yè)委會形同虛設(shè)。即便業(yè)委會通過了一些決議，但執(zhí)行時(shí)只能靠自覺。而這些“軟肋”恰恰為物業(yè)公司所熟知，業(yè)主委員會與物業(yè)公司各干各的，物業(yè)公司高收費(fèi)卻提供低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，對業(yè)主委員會的存在及建議視若無物。另一方面，業(yè)主委員會的“越位監(jiān)督”。一些業(yè)主委員會常常以業(yè)主代表的身份，以“一切為了全體業(yè)主”來維護(hù)業(yè)主利益為依據(jù)，要求物業(yè)公司聽從自己的安排。業(yè)主委員會插手于物業(yè)管理的方方面面，通過直接下發(fā)通知的方式對物業(yè)公司提出服從性的強(qiáng)制要求。物業(yè)公司方面只能完全聽從業(yè)主委員會的安排、建議，經(jīng)常喪失了自己的經(jīng)營自主性。業(yè)主委員會與物業(yè)公司的制衡關(guān)系是指雙方相互制約、平衡的關(guān)系。不論是缺乏對物業(yè)公司工作的有效監(jiān)督，還是使物業(yè)公司的工作處處受制于業(yè)主委員會的監(jiān)督之下，都是錯誤的，都不利于物業(yè)公司工作的正常開展，都不能保證物業(yè)管理的質(zhì)量。沒有監(jiān)督，必然導(dǎo)致物業(yè)公司的服務(wù)在短期盈利思想的支配下，無法以業(yè)主的利益為重；而過度的監(jiān)督，則使物業(yè)公司的經(jīng)營自主性受到損害，使其專業(yè)性服務(wù)的特點(diǎn)無法得到有效發(fā)揮。本案法院駁回原告的其他訴求，也可以視為對雙方關(guān)系的一種“制衡”。其一，東悅庭業(yè)主委員會在強(qiáng)制行為前，曾通過正常渠道要求鵬來物業(yè)公司及時(shí)處理，但鵬來物業(yè)公司怠于處理。由此可以認(rèn)定鵬來物業(yè)公司存在管理不力的不當(dāng)行為，東悅庭業(yè)主委員會強(qiáng)制行為事出有因。

其二，本案中東悅庭業(yè)主委員會的行為給現(xiàn)任物業(yè)公司帶來了一定的影響，但其內(nèi)容并沒有詆毀和誹謗物業(yè)公司的意圖，東悅庭業(yè)主委員會在報(bào)紙上登報(bào)準(zhǔn)備選聘是一種意向，并未正式開始履行。因此，鵬來物業(yè)公司提出要求業(yè)委會致歉的請求，法院不予支持。

三、業(yè)主委員會應(yīng)采取何種措施防止業(yè)主權(quán)益受損？ 對于本案情況，筆者認(rèn)為業(yè)主委員會可分兩種情況處理： 其一，針對違規(guī)業(yè)主，在物業(yè)公司處理不力的情況下，建議受損的其他業(yè)主直接起訴違規(guī)業(yè)主；或經(jīng)三分之二以上業(yè)主授權(quán)，由業(yè)主委員會起訴違規(guī)業(yè)主。其二，如果物業(yè)公司沒有及時(shí)采取處理措施，造成東悅庭其他業(yè)主權(quán)益受損，必須判斷物業(yè)公司違約侵犯的只是部分業(yè)主的權(quán)益，還是侵犯了全體業(yè)主的公共權(quán)益。如果物業(yè)公司的行為損害了全體業(yè)主的公共權(quán)益，業(yè)主委員會可以以鵬來物業(yè)公司沒有按約履行職責(zé)為由，向法院提起訴訟；如果物業(yè)公司的行為侵害的權(quán)益只涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主，業(yè)主委員會可以建議受損的業(yè)主以鵬來物業(yè)公司違約為由，向法院提起訴訟，或由受損業(yè)主對侵權(quán)業(yè)主提起訴訟。但是，無論在哪種情況下，業(yè)主委員會都不能僅以物業(yè)公司沒有接受自己的強(qiáng)制建議為由，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。因此，如果物業(yè)公司只是一味地主張自己的經(jīng)營自主權(quán)，而拒絕業(yè)主委員會提出的合理建議及監(jiān)督，也是不對的，業(yè)主委員會在必要的時(shí)候可以向有關(guān)行政部門反映問題，在物業(yè)公司的行為構(gòu)成違約或侵權(quán)的時(shí)候，也可以按照相關(guān)法律規(guī)定，以自己的名義或建議業(yè)主向法院提起訴訟。

第三篇：看業(yè)主委員會解決物業(yè)公司入不敷出

看業(yè)主委員會解決物業(yè)公司入不敷出

■案情：

某配套商品房小區(qū)于2003年12月竣工入住，房屋總建筑只有2.2萬平方米，物業(yè)管理費(fèi)0.45元/平方米。2005年2月小區(qū)剛成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會不久，負(fù)責(zé)前期管理的A物業(yè)公司就表示前期合同已結(jié)束，請業(yè)主委員會盡快選聘其他物業(yè)公司，履行相關(guān)交接手續(xù)。經(jīng)新成立的業(yè)主委員會深入調(diào)查，業(yè)主對其滿意度都很高，多數(shù)業(yè)主均表示希望現(xiàn)物業(yè)管理能夠繼續(xù)服務(wù)廣大業(yè)主。但是每月物業(yè)管理費(fèi)全額收繳也難以滿足物業(yè)公司服務(wù)成本的支出。業(yè)主委員會通過采取以公共收益補(bǔ)貼部分物業(yè)管理費(fèi)等一系列措施，最終與A物業(yè)公司順利簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，雙方對此均表示滿意。

■問題：

物業(yè)服務(wù)費(fèi)入不敷出的小區(qū)如何解決“巧媳婦難為無米之炊”的矛盾？

■提示：

產(chǎn)業(yè)規(guī)模小、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，每月物業(yè)管理費(fèi)全額收繳也不能滿足物業(yè)公司服務(wù)成本的支出，在物業(yè)管理費(fèi)難以上調(diào)的情況下，老的物業(yè)公司不愿留，新的物業(yè)公司不愿來，已成為該類小區(qū)業(yè)主委員會面臨的一個非常棘手問題。本案例的業(yè)委會順利解決這一難題，主要有以下幾個原因：首先，業(yè)委會工作細(xì)致、調(diào)查深入。先后走訪了小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司并結(jié)合居委、房辦和鎮(zhèn)政府的意見，及時(shí)掌握了物業(yè)管理費(fèi)難以上漲的業(yè)主意愿、物業(yè)公司虧損的原因和維持小區(qū)服務(wù)成本支出基本額度。其次，業(yè)委會突破常規(guī)、擬定方案。經(jīng)過反復(fù)討論，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定，并結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀，決定把小區(qū)停車收益分成二塊，一部分用于貼補(bǔ)物業(yè)公司，確保小區(qū)運(yùn)作收支平衡并行業(yè)平均利潤，但前提是物業(yè)公司日常管理需達(dá)到業(yè)主大會所制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，另一部分用于補(bǔ)充維修資金。最后，業(yè)委會還注重分步實(shí)施、總體推進(jìn)。一方面把小區(qū)現(xiàn)狀通報(bào)給全體業(yè)主，一方面又把業(yè)委會的擬定方案通過問卷式和座談式等多種形式向業(yè)主宣傳解釋，期間根據(jù)業(yè)主反饋的意見對小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和停車收益的分配額度作了多次修改，確保了方案合理性和可操作性，最終業(yè)主大會以95%的業(yè)主同意了與A物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的決定。

第四篇：業(yè)主委員會與建設(shè)公司討論會會議紀(jì)要

業(yè)主委員會與建設(shè)公司討論會會議紀(jì)要

日期：2015年8月2日星期六 時(shí)間：140:00-16:00 地點(diǎn)：桃李園對面平橋賓館二樓

出席：業(yè)主委員會主任委員李物權(quán)、唐申科、寧左數(shù)、陳忠

一、簡德普、熱心業(yè)主、蒲世益、小周 業(yè)主總經(jīng)理胡小戀、康莊建設(shè)公司經(jīng)理王、主持：小周

記錄：陳忠一（秘書）

內(nèi)容：建設(shè)公司、業(yè)主單位相關(guān)人員逐一討論其提供的有關(guān)開發(fā)商前期遺留的諸多問題，理清問題的責(zé)任人、分析制定解決問題的辦法、提出切實(shí)可行的工作計(jì)劃。要求物業(yè)公司出具自其接手小區(qū)物業(yè)管理后的全部財(cái)務(wù)資料，自10月中旬時(shí)開始對前期財(cái)務(wù)進(jìn)行全面審核。敦促物業(yè)配合做出業(yè)主大會經(jīng)費(fèi)的預(yù)算計(jì)劃。業(yè)委會成員總結(jié)小區(qū)接入自來水的工作進(jìn)展和下一步工作方案。本著尊重廣大業(yè)主的知情權(quán)和鼓勵業(yè)主參與共建和諧小區(qū)的宗旨，會議還制定小區(qū)文宣工作計(jì)劃。

一，同物業(yè)討論其提供的開發(fā)商前期遺留問題。

1，請物業(yè)將所有的開發(fā)商遺留問題再次經(jīng)確認(rèn)，列好清單；及開發(fā)商移交的文件整理出來，列出清單，包括前期與仲量聯(lián)行物業(yè)公司的全部交接資料。1.1關(guān)于園區(qū)電視信號差的問題，物業(yè)強(qiáng)調(diào)是由于我們原設(shè)備老化造成，物業(yè)現(xiàn)正在訂購新的設(shè)備，來加強(qiáng)電視信號，同時(shí)擬向相關(guān)部門申請報(bào)批正規(guī)的電視頻道。

2，公共區(qū)域存在的問題。

2.1園區(qū)消防因地埋線路施工、管井內(nèi)接線老化短路問題，造成消防主機(jī)誤報(bào)，點(diǎn)位不準(zhǔn)。建筑施工時(shí)管線入戶因周邊回填土地基松軟下沉，造成地埋管破壞、斷裂，從而影響周邊設(shè)備工作狀態(tài)。這些均屬施工質(zhì)量問題。屬施工過程中工人沒按施工規(guī)范操作，究其責(zé)任在開發(fā)商，其必須對施工方的問題負(fù)責(zé)。值得關(guān)注的是：據(jù)物業(yè)公司稱今年已發(fā)現(xiàn)5區(qū)、6區(qū)3條主電纜外纜有破損問題，造成主電纜短路涉及10余戶無電使用，正常情況下物業(yè)公司解決的辦法為換線，每根要15萬，一般的維修費(fèi)為1-2萬，顯然重新?lián)Q纜要耗費(fèi)巨資，物業(yè)公司經(jīng)過綜合考慮，從本著一要保障業(yè)主正常生活，二要節(jié)省費(fèi)用的目的，制定了將其中2條破損嚴(yán)重的電纜采用將破損點(diǎn)斷開重新對接并加接頭，另一條暫時(shí)不予修繕的方案，共投入費(fèi)用近4萬元暫時(shí)解決了問題，但令人擔(dān)憂的是以后是否還有此類問題出現(xiàn)無法預(yù)測。

2.2小區(qū)路燈照明電纜為直埋，電纜的絕緣保護(hù)不夠出現(xiàn)漏電。遇陰雨天氣，局部地區(qū)控制電源無法合閘，路燈照明無法保障，這些同樣屬施工質(zhì)量問題。物業(yè)關(guān)于路燈照明電纜直埋解決的辦法是換線，工期要3-4天一根電纜2000元。2.3環(huán)湖水系問題。

2.3.1屬原施工單位施工質(zhì)量問題，目前開發(fā)商已投資30萬經(jīng)過20 年 個多月的修繕，使嚴(yán)重滲漏問題得到一定程度的控制，但還需在環(huán)湖水放凈后經(jīng)歷一個冬季的觀察后，才能確定是否最終解決環(huán)湖滲漏問題。3，業(yè)主戶內(nèi)存在問題。

3.1地下水水質(zhì)的檢驗(yàn)情況：物業(yè)在去年7月份和今年9月份分別將水處理泵末端水樣提交衛(wèi)生防疫部門檢驗(yàn)，并已得到相關(guān)的檢測報(bào)告。業(yè)委會要求物業(yè)提供復(fù)印的檢測報(bào)告，并擇期向全體業(yè)主進(jìn)行公示。

3.2物業(yè)公司稱門禁對講系統(tǒng)已全部入戶解決（除業(yè)主提出拒絕的），已實(shí)現(xiàn)業(yè)主同中控室對話的需求。業(yè)委會要求由物業(yè)提供入戶修復(fù)門禁對講的入戶記錄。3.3入戶動力電源電線為隱蔽工程，電源線線管內(nèi)多因積水造成電線絕緣阻值較低，經(jīng)常發(fā)生住戶室內(nèi)不得不大面積換線的工程。這屬原施工質(zhì)量問題，目前在進(jìn)行維修時(shí)有開發(fā)商出資的情況也有業(yè)主自己出資的情況。經(jīng)過討論大家認(rèn)為：在業(yè)主家出現(xiàn)需大面積換線工作時(shí)，業(yè)主并未加建改建、破壞現(xiàn)場的，修復(fù)費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)。業(yè)委會提出希望物業(yè)在幫組業(yè)主進(jìn)行維修的時(shí)候能夠留下影像資料（最好為錄像）以便同開發(fā)商協(xié)商。3.4有部分業(yè)主因發(fā)展商遺留問題拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

3.4.1希望物業(yè)公司能同欠費(fèi)業(yè)主主動協(xié)商，在遺留問題存續(xù)期間的物業(yè)費(fèi)可以暫時(shí)擱置，問題基本解決之后的物業(yè)費(fèi)應(yīng)繼續(xù)支付。

3.4.2業(yè)委會將幫助業(yè)主同開發(fā)商協(xié)商解決遺留問題，如已過維保期的質(zhì)量問題，盡量說服業(yè)主告知其繳納物業(yè)費(fèi)是每個業(yè)主必須履行的義務(wù)，將物業(yè)公司與開發(fā)商的各自責(zé)任分清楚，保證物業(yè)公司的正常運(yùn)作和服務(wù)，有利于前期遺留問題的解決。

4，前期園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷。

4.1原規(guī)劃西南大門因道路不夠?qū)捈按嬖诎踩[患、道路噪音擾民等原因停用，雖然臨時(shí)借用東郊農(nóng)場待征地建設(shè)了現(xiàn)在的南門用于業(yè)主出行，但一旦農(nóng)場要開發(fā)該地，強(qiáng)行封路，園區(qū)業(yè)主將面臨非常不便的出行問題。大家討論認(rèn)為解決辦法有兩條。

4.1.1改造道路，搬遷游樂區(qū)，重新開放西南大門，求得長治久安。但居住道路近處的業(yè)主會受到噪音影響。4.1.2在園區(qū)集資買下東郊農(nóng)場用地。

4.2南大門刷卡系統(tǒng)落后問題：由于前期配置設(shè)備落后、廉價(jià)，目前已經(jīng)不能滿足業(yè)主遠(yuǎn)距離停車刷卡抬桿放行的需要，還時(shí)常出現(xiàn)故障，物業(yè)已在尋求性價(jià)比更好的新設(shè)備近期更換。二，審查財(cái)務(wù)狀況。

1，業(yè)委會要求物業(yè)公司配合提供20 年 月份以后的財(cái)務(wù)資料。如：財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)明細(xì)、收入、支出分析報(bào)告、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、季度管理報(bào)告。2，業(yè)委會要求物業(yè)公司提供前期與其它服務(wù)公司簽訂的合同原件復(fù)印件。如：前期與會所簽訂的合同、與保安公司、保潔公司、園林綠化公司及其它服務(wù)公司的合同、與開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。3，還請物業(yè)公司協(xié)助展開以下工作。

3.1.1統(tǒng)計(jì)一下園區(qū)業(yè)主入住的時(shí)間，推算開發(fā)商前期售樓時(shí)部分房子沒有賣出時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的未售房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)。查證在此期間開發(fā)商物業(yè)費(fèi)的繳納及補(bǔ)足情況，為未來的追繳工作提供證據(jù)。

3.1.2根據(jù)《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第20.2款條例 業(yè)主大會活動經(jīng)費(fèi)來源采用下列兩個途徑籌集的規(guī)定：

2.1從物業(yè)管理費(fèi)中列支，其額度在現(xiàn)有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況下，為物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)收總額的3%；

2.2從小區(qū)共用部位、設(shè)施、設(shè)備經(jīng)營收益中列支。業(yè)委會敦請物業(yè)公司做出預(yù)算及計(jì)劃。

3.1.3業(yè)委會要求物業(yè)做出自備井和水管的維護(hù)費(fèi)用明細(xì)。

三，物業(yè)人員離席，業(yè)主委員會成員討論接水的進(jìn)展和下一步工作方案，制定小區(qū)文宣工作計(jì)劃。

1，由負(fù)責(zé)接水的委員朱利文向大家介紹接水的進(jìn)程，目前是在等自來水公司對園區(qū)平面圖管線圖的分析結(jié)果，和與開發(fā)商協(xié)商出資的問題。2，文宣工作。由熱心業(yè)主、協(xié)助負(fù)責(zé)。2.1.在園區(qū)大力宣傳業(yè)委會網(wǎng)址。2.2.增加一個公告欄。

2.3.在業(yè)委會進(jìn)行完一階段的工作后做季的匯總簡報(bào)，欄頭用彩色大字。3，在每次有會議召開后在園區(qū)將會議紀(jì)要公示，并且注明歡迎廣大業(yè)主旁聽。

第五篇：物業(yè)公司業(yè)主歡迎詞范文

祝業(yè)主喬遷之喜

尊敬的業(yè)主：

上海強(qiáng)豐物業(yè)管理有限公司廊下鎮(zhèn)特色民居家園物業(yè)管理處向業(yè)主致以衷心的問候，恭祝業(yè)主喬遷新居。

為使業(yè)主能有一個安全、舒適、文明的居住氛圍，我們制定了《物業(yè)使用守則》，我們衷心的企盼每位業(yè)主詳細(xì)閱讀，合理使用物業(yè)。

上海強(qiáng)豐物業(yè)管理有限公司廊下鎮(zhèn)特色民居小區(qū)物業(yè)管理處，樹立“以人為本，服務(wù)業(yè)主”的觀念，始終堅(jiān)持“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨，奉行“服務(wù)至誠，精益求精；管理規(guī)范，進(jìn)取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針。這不僅是對全體員工的要求，更是對業(yè)主的鄭重承諾。你的滿意是我們的目標(biāo)，你的微笑是我們的追求。如果您對我們服務(wù)尚有不滿意之處，請您及時(shí)反饋給我們，我們將認(rèn)真地總結(jié)加以改進(jìn)。相信在業(yè)主的支持和配合下，通過全體物管人員的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，必將營造一個溫馨和諧的社區(qū)。

上海強(qiáng)豐物業(yè)管理有限公司

廊下鎮(zhèn)特色民居家園物業(yè)管理處

2014年 7 月 31日