第一篇：借名買房”若干問題法律分析

“借名買房”若干問題法律分析

2014-07-28

本文從法院判決入手，分析“借名買房”交易中不同類型的房屋可能面臨的不同風(fēng)險后果、借名人主張房屋所有權(quán)的法律依據(jù)、舉證責(zé)任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風(fēng)險、應(yīng)對此類糾紛。（公眾微信號：law-info）

【概念】 “借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。（公眾微信號：law-info）

【原因】

規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)。（公眾微信號：law-info）

【風(fēng)險】

雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實生活中還是存在諸多風(fēng)險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關(guān)系被其他人繼承；

5、將來辦理轉(zhuǎn)移登記時需要承擔(dān)過戶稅費。另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。（公眾微信號：law-info）

【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力 我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟政策為前提，結(jié)合實踐中法院相關(guān)審判觀點，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：（公眾微信號：law-info）

1、違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房。借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。

在司法實踐中，通說觀點認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購買經(jīng)濟適用房擾亂了國家對經(jīng)濟適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權(quán)利，同時使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費流失，違反了經(jīng)濟適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”（公眾微信號：law-info）

在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經(jīng)濟適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交付后，胡某某對房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張該協(xié)議無效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟適用房的買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無效合同。

但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時借名人也具有購買經(jīng)濟適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。”（公眾微信號：law-info）“劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經(jīng)濟適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。

“張x與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售。張x購買經(jīng)濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見?？隙ㄕf認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（公眾微信號：law-info）

否定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。”在廣州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有。法院認(rèn)為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。（公眾微信號：law-info）

3、為規(guī)避信貸政策而借名買房 規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認(rèn)定。（公眾微信號：law-info）

北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。即使雙方所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權(quán)利，實質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。

“國子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認(rèn)為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經(jīng)雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

山東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費后取得該房屋的購房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務(wù)，對于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。（公眾微信號：law-info）

5、房改房 對于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。（公眾微信號：law-info）

“于長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認(rèn)事實，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)

《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈P(guān)于物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。意味著如果支撐物權(quán)變動的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動也相應(yīng)的無效或被撤銷。

依照我國《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?、第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?7條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！?、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

因此，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機關(guān)對不動產(chǎn)當(dāng)時權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護不動產(chǎn)登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實體法律關(guān)系即實際權(quán)利的狀況，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時，可以請求確認(rèn)權(quán)利。即不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應(yīng)探求雙方真實意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。（公眾微信號：law-info）

“張某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭房屋為孫某所有。

天津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿于2011年借被告李穎之名貸款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利，此時就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的舉證，法院查明的事實確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當(dāng)庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭房屋的真實權(quán)利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定 基于物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實的，但根據(jù)我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實際購房人欲主張該房屋歸其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。（公眾微信號：law-info）

“恒震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實際購房人，并無不當(dāng)。恒震鼎上訴認(rèn)為不能僅憑購房原始材料及相關(guān)證人證言等來認(rèn)定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信。（公眾微信號：law-info）

“董書生與董書仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認(rèn)為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下?，F(xiàn)董書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認(rèn)可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。（公眾微信號：law-info）

（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即可，對方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內(nèi)部優(yōu)惠價格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財產(chǎn)等。符合常理的借名動機，往往具有很強證明力。

3、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點至關(guān)重要，在實際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。（公眾微信號：law-info）

4、房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費、維修基金、裝修保證金等費用應(yīng)由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的借名購房關(guān)系。

江蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認(rèn)為：

一、證人證言表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出資；房貸也是由楊國華還的。

三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應(yīng)費用，這在一定程度上印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系。

四、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項事實環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個完整的鎖鏈，表明本案實際購房人應(yīng)為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當(dāng)時的法律強制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購房關(guān)系有效。一審判決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。（公眾微信號：law-info）

江蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案 ”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費單據(jù)的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費用的繳納、涉案房屋的裝修及生活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。（公眾微信號：law-info）

（二）如何認(rèn)定實際出資人：

1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實際出資人，因為協(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。（公眾微信號：law-info）

2、還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。

3、雙方的財務(wù)狀況、還款能力。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應(yīng)毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。

“胡元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù)額準(zhǔn)確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費、裝修保證金等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭房屋的所有物業(yè)費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資人。（公眾微信號：law-info）

“陳某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確認(rèn)》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆共收到了陳某支付的7390000元購房款。其中有關(guān)付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)忂^程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉(zhuǎn)出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。（公眾微信號：law-info）

四、借名買房案件的類型

司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。

合同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認(rèn)合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協(xié)議提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。（公眾微信號：law-info）

物權(quán)糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實際出資等問題。（公眾微信號：law-info）

另外，在房屋被法院強制執(zhí)行過程中，實際購房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。（公眾微信號：law-info）

五、面對風(fēng)險如何救濟

（一）名義購房人反悔近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應(yīng)尊重不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有。

“劉京鳴與賈崇強等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認(rèn)為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關(guān)購房手續(xù)中載明的購房人均為賈崇強，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強名下，現(xiàn)劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強的名義所購，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭房屋系其出資所購及其與賈崇強之間存在借名買房之約定，賈崇強對此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過戶訴求難以支持。（公眾微信號：law-info）

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實際出資應(yīng)當(dāng)返還，對于合同無效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應(yīng)給予實際購房人相應(yīng)補償。（公眾微信號：law-info）

“趙茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經(jīng)濟適用房合同無效，一審法院認(rèn)為：合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過錯程度給予孫向紅相應(yīng)補償。判決合同無效，趙茜向?qū)O向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補償金1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴(yán)墨與嚴(yán)崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購買經(jīng)濟適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名義購買經(jīng)濟適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購買涉案房屋支付的購房款、稅費、保險費等相關(guān)款項，對于該合同的無效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過錯，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等因素，嚴(yán)墨應(yīng)對合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任。故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過錯程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補償款等損失。嚴(yán)墨不服提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：（公眾微信號：law-info）

借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。

如借名合同無效，應(yīng)以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。以上兩種情況，實際購房人均無權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護，請求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權(quán)提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強制執(zhí)行

當(dāng)名義購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險。（公眾微信號：law-info）

當(dāng)借名合同無效時，已經(jīng)付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當(dāng)借名合同有效時，在強制執(zhí)行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴意見》第257條，執(zhí)行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣的，按照《國家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產(chǎn)價值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。

“中國民生銀行股份有限公司總營業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院認(rèn)為：依照先前法院對借名買房合同認(rèn)定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權(quán)，無法實現(xiàn)，駁回了民生銀行請求執(zhí)行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。（公眾微信號：law-info）

（四）個人信托與借名買房問題

借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆者認(rèn)為是不合適的。首先，我國對不動產(chǎn)登記缺乏一個專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機構(gòu)，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條規(guī)定，信托財產(chǎn)具有獨立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)，又獨立于受托人的固有財產(chǎn)，受托人對信托財產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對所有權(quán)不同。

六、如何降低“借名買房”風(fēng)險 鑒于借名買房的諸多風(fēng)險，消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風(fēng)險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

作者：岳建鵬 來源：法律咨詢

第二篇：借名買房問題匯總

“借名買房”若干問題法律分析

【概念】

“借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人?！驹颉?/p>

規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)。【風(fēng)險】

雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實生活中還是存在諸多風(fēng)險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關(guān)系被其他人繼承；

5、將來辦理轉(zhuǎn)移登記時需要承擔(dān)過戶稅費。

另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力

我 國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同 法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟政策為前 提，結(jié)合實踐中法院相關(guān)審判觀點，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：

1、違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房。

借 名人違反政策性保障住房政策，借名購買經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困 難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！备鶕?jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。

在 司法實踐中，通說觀點認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民 生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購買經(jīng)濟適用房擾亂了國家 對經(jīng)濟適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權(quán)利，同時使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費流失，違反了經(jīng)濟適用房建設(shè)的初 衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并 登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”

在 北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經(jīng) 濟適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交 付后，胡某某對房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張該協(xié)議無效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟適用住房指政府提供政策優(yōu) 惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟適用房的 買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格 上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無 效合同。

但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時借名人也具有購買經(jīng)濟適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效?！侗本┦?高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用 住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一 審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。”

“劉 金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金 麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經(jīng)濟適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明 的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市 交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。

“張 x與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng) 濟適用住房上市出售有關(guān)問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可 以上市出售。張x購買經(jīng)濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至 張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對 于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適 用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù) 院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

否 定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若 干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認(rèn)其為 房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。”在廣州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸 其所有。法院認(rèn)為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規(guī)避信貸政策而借名買房

規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認(rèn)定。

北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購 買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請 求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴 爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。即使雙方 所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù) 效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此 類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權(quán)利，實質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。

“國 子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認(rèn)為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經(jīng) 雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真 實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違 反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

山 東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費后取得該房屋的 購房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手 續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務(wù)，對于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng) 繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國 家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。

“于 長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認(rèn)事實，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方 借名買房的事實。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)

《物 權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈P(guān)于物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。意味 著如果支撐物權(quán)變動的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動也相應(yīng)的無效或被撤銷。

依 照我國《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?、第15條“當(dāng)事 人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?17條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。”、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn) 登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?因 此，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機關(guān)對不動產(chǎn)當(dāng)時權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護不動產(chǎn)登記人及真實所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實體法律關(guān)系即實際權(quán)利的狀況，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時，可以請求確認(rèn)權(quán)利。即不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應(yīng)探求雙方真實意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。

“張 某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存 在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭房屋為孫某所有。

天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利，此時就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人 的舉證，法院查明的事實確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當(dāng)庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭房屋的真實權(quán)利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定

基 于物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實的，但根據(jù)我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依 據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實際 購房人欲主張該房屋歸其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。

“恒 震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸 玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實際購房人，并無不當(dāng)。恒震鼎 上訴認(rèn)為不能僅憑購房原始材料及相關(guān)證人證言等來認(rèn)定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信?！岸?書生與董書仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認(rèn)為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現(xiàn)董 書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉 證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認(rèn)可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此 出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。

（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即 可，對方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明。口頭協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內(nèi)部優(yōu)惠價格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財產(chǎn)等。符合常理的借名動機，往往具有很強證明力。

3、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點至關(guān)重要，在實際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。

4、房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費、維修基金、裝修保證金等費用應(yīng) 由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的 借名購房關(guān)系。

江 蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認(rèn)為：

一、證人證言 表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國華還的。

三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應(yīng)費用，這在一定程度 上印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系。

四、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證 了楊國華主張的借名購房關(guān)系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項事實環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個完整的鎖鏈，表明本案實際 購房人應(yīng)為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當(dāng)時的法律強制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購房關(guān)系有效。一審判 決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費單據(jù)的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。

（二）如何認(rèn)定實際出資人：

1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實際出資人，因為協(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。

2、還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提 前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。

3、雙方的財務(wù)狀況、還款能力。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應(yīng)毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。

“胡 元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù) 額準(zhǔn)確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費、裝修保證金 等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭房屋的所有物業(yè)費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資 人。

“陳 某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認(rèn)》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購房款。其中有關(guān)付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)?過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉(zhuǎn)出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通 過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。

四、借名買房案件的類型 司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。

合 同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認(rèn)合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協(xié)議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。

物 權(quán)糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈 中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實際出資等問題。另外，在房屋被法院強制執(zhí)行過程中，實際購房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。

五、面對風(fēng)險如何救濟

（一）名義購房人反悔

近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應(yīng)尊重不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有。

“劉 京鳴與賈崇強等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認(rèn)為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關(guān)購房手續(xù)中載明的 購房人均為賈崇強，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強名下，現(xiàn)劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強的名義所購，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭房屋系其出資所購及 其與賈崇強之間存在借名買房之約定，賈崇強對此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過戶訴求難以支持。

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實際出資應(yīng)當(dāng)返還，對于合同無效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應(yīng)給予實際購房人相應(yīng)補償。

“趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經(jīng)濟適用房合同無效，一審法院認(rèn)為： 合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對于因房屋升 值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過錯程度給予孫向紅相應(yīng)補償。判決合同無效，趙茜向?qū)O向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補償金 1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴(yán) 墨與嚴(yán)崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購買經(jīng)濟適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名 義購買經(jīng)濟適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購買涉案房屋支付 的購房款、稅費、保險費等相關(guān)款項，對于該合同的無效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過錯，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴(yán)墨應(yīng)對合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任。故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過錯程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補償款等損失。嚴(yán)墨不服 提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：

借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。如借名合同無效，應(yīng)以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。

以上兩種情況，實際購房人均無權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護，請求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權(quán)提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強制執(zhí)行

當(dāng)名義購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險。

當(dāng)借名合同無效時，已經(jīng)付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當(dāng) 借名合同有效時，在強制執(zhí)行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見》第257條，執(zhí)行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣 的，按照《國家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產(chǎn)價值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。

“中 國民生銀行股份有限公司總營業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院 認(rèn)為：依照先前法院對借名買房合同認(rèn)定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權(quán)，無法實現(xiàn)，駁回 了民生銀行請求執(zhí)行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。

（四）個人信托與借名買房問題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆 者認(rèn)為是不合適的。首先，我國對不動產(chǎn)登記缺乏一個專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國 信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機構(gòu)，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條 規(guī)定，信托財產(chǎn)具有獨立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)，又獨立于受托人的固有財產(chǎn)，受托人對信托財產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占 有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對所有權(quán)不同。

六、如何降低“借名買房”風(fēng)險

鑒于借名買房的諸多風(fēng)險，消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風(fēng)險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

第三篇：借名買房案例分析范文

借名買房案例分析

案例簡介：甲在外地經(jīng)商，欲在當(dāng)?shù)刭徺I一套房屋，但無法辦理貸款手續(xù)。甲與乙協(xié)商，以乙的名義向開發(fā)商簽訂購房協(xié)議，并向銀行貸款，約定由甲實際履行付款（含歸還貸款）義務(wù)，購得房屋由甲實際居住使用。隨后，乙簽訂了購房協(xié)議和貸款協(xié)議，并取得房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋由甲實際居住使用，并按期歸還房貸。后乙向法院起訴，聲稱房屋系自己出資購得，要求甲返還房屋。

具體分析：本案中，甲作為外地人，欲在當(dāng)?shù)刭I房卻無法辦理貸款手續(xù)（為規(guī)避法律或者政策）而與乙進(jìn)行協(xié)商，借由乙的名義購買房屋并貸得款項，實際則由甲使用房屋并支付貸款。在此協(xié)商中甲乙行為人都具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實，且均同意，亦未惡意串通，損害國家、集體或第三人利益，違反法律或社會公共利益，那么根據(jù)民法通則第五十五條民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的條件：1.行為人具有相應(yīng)的民事行為能力2.意思表示真實3.不違反法律或者社會公益；第五十七條民事法律行為的效力：民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者刪除，此民事法律行為有效。而據(jù)合同法第十條，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式，口頭形式和其他形式；本案中甲乙雙方的協(xié)商無疑屬于口頭形式的合同。再之，甲乙雙方均具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，雙方意思清楚，且自愿，合同不違反法律或行政的強制性規(guī)定，未損害他人利益，根據(jù)合同法第九條訂立合同的能力，第四十四條合同的生效，第五十二條合同無效的法定情形，第五十四條可變更、可撤銷的合同，此借名買房合同自產(chǎn)生之日起有效，并擁有法律約束力。

合同法第三百九十六條委托合同的定義中說，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。借名買房協(xié)議的性質(zhì)類似于委托合同，比如本案中甲和乙約定，由乙為甲購買房屋、申請貸款。再有合同法第四百零四條受托人交付財產(chǎn)義務(wù)：受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交委托人。所以，有上述內(nèi)容可基本認(rèn)定，甲對房屋擁有所有權(quán)，乙應(yīng)將房屋交還于甲。其次，合同法第四百零三條委托人對第三人的權(quán)利及第三人選擇相對人的權(quán)利中規(guī)定：委托人行使受托人對第三人的權(quán)利的，第三人可以向委托人主張其對受托人的抗辯。第三人選定委托人作為其相對人的，委托人可以向第三人主張其對受托人的抗辯以及受托人的抗辯以及受托人對第三人的抗辯。本案中，提供貸款的銀行作為第三方，對甲乙之間的合同并不知情，也并不知道甲是房屋的實際擁有者。但由于銀行貸款一直是由甲在實際償還，所以甲可以在銀行的證明和幫助下對乙返還房屋的要求實施抗辯。

物權(quán)法第九條不動產(chǎn)物權(quán)登記生效及例外中規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力；第十六條不動產(chǎn)登記簿中規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。本案中，乙簽訂了購房協(xié)議和貸款協(xié)議，并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，是合乎法律程序并且具有法律效力的。也就是說，乙是房屋名義上或者說目前法律上的所有人。而據(jù)物權(quán)法第六條物權(quán)公示規(guī)則：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。所以，若甲欲合法取得所有權(quán)，應(yīng)向相應(yīng)機構(gòu)提出更正登記的請求。又因本案中乙聲稱房屋系自己出資購得，要求甲返還房屋，則根據(jù)物權(quán)法第十九條更正登記、異議登記中的后半部分，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人即乙不同意更正的，利害關(guān)系人即甲可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，甲在異議登記之日起十五日內(nèi)可以起訴。物權(quán)法第三十三條規(guī)定：應(yīng)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。本案中，甲與乙應(yīng)房屋歸屬產(chǎn)生爭議，應(yīng)可以請求確認(rèn)權(quán)利。

值得注意的是，本案中房屋一直是由甲實際居住使用的，也就是說，甲一直對房屋進(jìn)行著占有。物權(quán)法第三十四條規(guī)定：無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。那么，乙向法院起訴，要求甲返還房屋，其關(guān)鍵就在于甲是否有權(quán)占有此不動產(chǎn)（房屋）。本案中，房屋貸款一直是由甲實際支付的，購房之初，甲乙也簽訂了協(xié)議，明確只是借乙的名義進(jìn)行房屋購買和貸得款項，甲才是房屋的實際擁有者。物權(quán)法第二百四十一條規(guī)定：基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。甲乙在購房之初便簽訂合同，明確甲才是房屋的所有人，而之前已經(jīng)得出結(jié)論，甲乙簽訂的合同歸于有效的一類。因此，甲對于房屋的占有使用是合法的，乙無權(quán)要求返還。需要注意的是，若只是口頭協(xié)議，甲應(yīng)拿出相應(yīng)的證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等。

總結(jié)：借名買房屬于合同行為。合同法奉行合同自由原則，在不違反社會公德和社會公共利益以及強制性規(guī)范的前提下，允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。合同的訂立是當(dāng)事人意志的結(jié)果。是否發(fā)生法律效力取決于法律的評價。若法律認(rèn)可這種合意，合同就生效。借名買房合同是法律尚未特別規(guī)定，亦未賦予一定名稱的合同，其為無名合同。民法關(guān)于法律行為的規(guī)定和合同法的總則，對無名合同均有適用余地，可根據(jù)合同的類型參照類似法律規(guī)定。

第四篇：借名買房存在哪些法律風(fēng)險

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借名買房存在哪些法律風(fēng)險 案例1

2017年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產(chǎn)生的一切費用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應(yīng)承擔(dān)原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋某某在該房內(nèi)居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結(jié)果：一個勝訴，一個敗訴

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 評析：

兩個案子都是借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛?，F(xiàn)實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達(dá)到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權(quán)利是否受法律保護，應(yīng)首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系;二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。

關(guān)于第一個問題，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實際出資人的委托，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實施的隱名代理行為?！丁返?02條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！奔措[名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進(jìn)行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)。《合同法》第404條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人?！奔词芡腥嘶诖硇袨樗〉玫呢敭a(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。

關(guān)于第二個問題，根據(jù)《城市》第60條“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實際出資人對房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。

通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶嗎?對此應(yīng)區(qū)分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償;有過錯的一力誼當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，是為廠規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟適用房的法律規(guī)定。，政府推出經(jīng)濟適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低于一般商品房，對經(jīng)濟適用用房的購頭首，也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購房權(quán)。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經(jīng)濟適用房，必然導(dǎo)致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟適用房的人無法購買。此時，如果仍保護實際出資人的合同權(quán)利，無疑是對其惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無效，實際出資人無權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之問的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過戶手續(xù);如果系借名購買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權(quán)利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛?，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風(fēng)險，在實踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵：

1、實踐中借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款也相當(dāng)困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風(fēng)險：

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(1)名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。

(2)在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，如果名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

(3)即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費。

規(guī)避風(fēng)險的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進(jìn)行公證;

2、將房屋抵押給實際出資人;

3、實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產(chǎn)權(quán)人立一份。

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亡

賠

償

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第五篇：借名買房問題的研究

華東政法大學(xué)2014-2015學(xué)年第一學(xué)期物權(quán)法期中考試

答卷

班級：1362

學(xué)號：***

姓名：孫藝喆

教師：韓強

一、案例分析

本案例中涉及張

三、李

四、王五三人，一套房產(chǎn)及由于“借名買房”導(dǎo)致的不動產(chǎn)的法律物權(quán)人與事實物權(quán)人不符而引起的債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系的爭議。

首先，依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。??”而這里對于不動產(chǎn)物權(quán)的登記要求，是出于物權(quán)公示原則的要求，賦予登記以公信效力，僅是為了保護因善意信賴登記而取得不動權(quán)利的第三人所設(shè)而并非物權(quán)成立的組成要件。換言之，在不涉及第三人利益的情況下，法律注重客觀事實，雖然事實物權(quán)人對不動產(chǎn)的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據(jù)證明事實物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該不動產(chǎn)的最終歸屬，就應(yīng)當(dāng)保護事實物權(quán)人的真實權(quán)利。1所以在案件事實中，張三李四二人簽訂的委托合同、張三實際支付房款首付以及貸款本息的證據(jù)、李四以自己名義與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同、不動產(chǎn)登記簿中不動產(chǎn)登記在李四名下的事實以及張三實際占有使用的事實，都可以作為確定張三為事實物權(quán)人，李四為法律物權(quán)人的證據(jù)。

其次，如果政策有所變動，允許張三成為該不動產(chǎn)物權(quán)的合理所有人之后，張三具有請求李四將該不動產(chǎn)過戶給自己的返還請求權(quán)。而若李四拒絕，則張三可以作為不動產(chǎn)的出資購買人，即該不動產(chǎn)物權(quán)的利害關(guān)系人，依據(jù)《物權(quán)法》第19條第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。??”，擁有對登記機構(gòu)提請異議登記申請的以及要求李四轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)的排除妨害請求權(quán)，可向法院對李四提起訴訟，請求法院判決通過異議登記，并判決李四協(xié)助更正。

而二人此前簽訂的委托合同雖規(guī)避了國家限購政策的規(guī)定，但限購政策屬于穩(wěn)定房價的臨時性政策，而非保障性住房等對于購買人身份具有嚴(yán)格限制的國家政策，僅能造成一時的無法履行，而當(dāng)政策放寬，二人的合同也滿足并具有了履行的條件，此時合同得以履行。此合同為二人真實的意思表示，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效。那么此時，張三具有要求李四履行委托合同的債權(quán)請求權(quán)，可以依據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！睂Ψㄔ禾崞鹪V訟，請求法院判決李四履行合同義務(wù)。

但是，在案件爭議中，李四由于像王五借款，將該爭議不動產(chǎn)進(jìn)行了抵押，導(dǎo)致張三提出異議登記，并請求法院確認(rèn)其所有權(quán)。

首先，由于《物權(quán)法》第9條的規(guī)定是為了維護善意信賴登記而取得不動產(chǎn)的抵押權(quán)利的第三人所設(shè)，且在李四與王五簽訂抵押借款協(xié)議之前，李四與張三之間并無因該不動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生法律上的爭議，故王五對該房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議不知情且不應(yīng)知情，故該不動產(chǎn)不在《物權(quán)法》第184條中規(guī)定的不得抵押的財產(chǎn)范圍之內(nèi)，故而王五與李四之間的抵押借款協(xié)議有效，王五具有請求李四與其前往登記機構(gòu)進(jìn)行抵押登記的債權(quán)請求權(quán)。只有在李四履行了合同中的償還債務(wù)部分后，王五與李四前往登記機構(gòu)取消了該不動產(chǎn)的抵押登記后，張三才可在政策允許的情況下向法院提請準(zhǔn)許移轉(zhuǎn)登記的訴訟。而在李四無法履行合同中的償還債務(wù)部分時，王五作為抵押權(quán)人，具有請求法院判決李四將該抵押不動產(chǎn)過戶為王五名下的債權(quán)請求權(quán)，而張三的實際處分權(quán)無法對抗該請求權(quán)，但為了保護張三的利益，張三可在政策條件允許后，基于二人之前簽訂的合同所產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，依據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，1 引自《中華人民共和國物權(quán)法（實用版）》，中國法制出版社 2012年7月第4版，第6頁。應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?、第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。??”以及第122條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！毕蚍ㄔ禾嵴堅V訟，請求李四進(jìn)行房款及適宜差價的賠償。

其次，就張三的訴求來說，因為若此時國家限購政策已放寬，則李四應(yīng)已經(jīng)與張三完成了委托合同的履行義務(wù)，將不動產(chǎn)進(jìn)行過戶登記，但此時該爭議不動產(chǎn)仍在李四名下，故而此時國家限購政策應(yīng)仍未變動，張三仍受限購政策約束，那么此時申請的異議登記不具有不動產(chǎn)登記的要件，應(yīng)不予以采納。而張三提請法院確認(rèn)其所有權(quán)，屬于確認(rèn)之訴，是請求確認(rèn)該不動產(chǎn)物權(quán)變動。而依據(jù)《物權(quán)法》第5條：“物權(quán)法定原則”以及第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。??”，不動產(chǎn)物權(quán)變動生效的要件應(yīng)是登記。而張三與李四之間對于該不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬的合意是僅存于當(dāng)事人之間的，不具備對世效力，也是不滿足法律規(guī)定的物權(quán)生效的要件的，此時法院的判決不應(yīng)代替法律規(guī)定的生效要件，故而此確認(rèn)之訴，法院應(yīng)不予準(zhǔn)許。因此，張三若想取得該不動產(chǎn)的物權(quán)，僅能依據(jù)二人的委托合同而獲得的債權(quán)請求權(quán)及訴權(quán)進(jìn)行給付之訴。但同時，由于張三與李四二人的委托合同此時在法律上不具有履行的條件，無法履行，所以張三進(jìn)行給付之訴法院也不應(yīng)予以采納。

二、研究發(fā)散

國家近幾年關(guān)于抑制房價以及保障性住房的政策逐漸增多，“借名買房”的問題也逐漸成為了法學(xué)界討論的焦點。無論是學(xué)理上還是實踐上，這個問題都有很值得思考。

“借名買房”一般來說有一下幾種情況：（1）借他人購房之資格。如借他人資格購買經(jīng)濟適用房等；（2）借用他人借款資格，便于從銀行借貸房款；（3）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)；（4）避稅、享受優(yōu)惠或避免未來之麻煩。如父母購房登記于子女名下，以避免將來繼承時可能開征的遺產(chǎn)稅或過戶的麻煩；（5）其它原因。2

由于這個問題是從實際產(chǎn)生的，故而我認(rèn)為應(yīng)在實際審判中進(jìn)行分析。實際審判中出現(xiàn)的問題，首先是這兩種分類：（1）實際購房人與名義購房人之間存在親屬關(guān)系，二者基于信任而合作進(jìn)行借名買房的行為，一般沒有設(shè)立書面合同；（2）實際購房人與名義購房人之間不存在親屬關(guān)系，二者基于經(jīng)濟等利益合作進(jìn)行借名買房的行為，一般設(shè)有書面委托合同。

沒有設(shè)立書面合同

若實際購房人與名義購房人之間沒有設(shè)立書面合同，若實際購房人不能出具足夠的證據(jù)來證明自己為該房產(chǎn)的實際出資人以及實際占有人，則依照《物權(quán)法》第16條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”而推定名義購房人為該不動產(chǎn)的所有權(quán)人。

設(shè)有書面委托合同

若實際購房人與名義購房人之間設(shè)有書面合同，那么該合同是否有效，雖并不直接決定該不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，但也是決定該不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的重要因素。

首先，如果所購房產(chǎn)合同不違反法律、行政法規(guī)以及政策性限制，僅為便于貸款或出于對未來的可能費用的規(guī)避，那么依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，在沒有善意第三人的情況下，借名人得以請求將房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于本人名下，登記名義人不得以《物權(quán)法》第16條規(guī)定的登記的絕對證明效力對抗借名人對涉案房屋享有的權(quán)利。

其次，如果所購房產(chǎn)合同為規(guī)避暫時性的房屋限購政策，則各地各學(xué)者看法不一，有的認(rèn)為這是通過合法的形式掩蓋非法的目的，屬于《合同法》第52條規(guī)定中的合同無效的情 2 引自蔣光輝：借名購買經(jīng)濟適用房之歸屬，《人民司法（應(yīng)用）》2012年第15期。況，但也有的學(xué)者認(rèn)為與購買保障性住房不同的是，限制購房的政策措施具有臨時性，該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定規(guī)避限購政策的借名購房合同無效。借名購房規(guī)避限購政策的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖不能辦理，但從借名合同約定的權(quán)利義務(wù)來看，在不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，借名人得自由使用、管理房屋，借名人對房產(chǎn)的使用、管理等行為并不對登記名義人構(gòu)成侵權(quán)。認(rèn)定規(guī)避限購政策的借名合同無效存在道德風(fēng)險，登記名義人可能惡意提出確認(rèn)之訴或侵權(quán)之訴驅(qū)逐借名人。3我同意后者的看法。這一情況下的借名買房合同具體情況較為復(fù)雜，需視具體地區(qū)具體案件情況而定。如北京、上海等住房緊張、房價難調(diào)的地區(qū)，對于此類案件就要注意二人惡意串通的情形時更嚴(yán)格判決，產(chǎn)生必要的社會影響，警示投機取巧之人。

最后，如果所購房產(chǎn)屬廉租房等保障性限購房，其存在意義是為了解決低收入人群的住房問題，那么這一合同的訂立侵犯了該特殊群體的利益，那么就屬于《合同法》第52條中規(guī)定的：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；損害社會公共利益”這兩項情形，則該合同無效。而此時大部分判決實例對實際購房人起訴要求過戶的法院通常予以駁回，對名義購房人起訴要求對方返還房屋的法院通常予以支持，更有積極地對房屋權(quán)屬做出了積極的判斷，并要求實際購房人向名義購房人返還財產(chǎn)，提示實際購房人可向名義購房人主張返還購房款以彌補自己的損失。4

但有不少學(xué)者以及法律工作者認(rèn)為，在司法實踐中這樣的判決不夠?qū)嶋H化，在法律適用以及法律效果方面也不佳。北京市第一中級人民法院民事審判第一庭副庭長王茂剛寫道：“目前通行的做法是名義買房人取得房屋所有權(quán)，借名買房人的出資按照債權(quán)處理。第二種意見認(rèn)為，名義買房人違反規(guī)定出借購房資格，在原本沒有購房意愿的情況下，在利益驅(qū)使下，違反誠實信用原則，主張房屋所有權(quán)不應(yīng)獲得支持。筆者贊同第二種意見，??”

我認(rèn)為，在這種情況下，應(yīng)該依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，采取合同法中合同無效時恢復(fù)原狀的原則，即回到合同訂立之前，二者未達(dá)成購買意向，既沒有實際購房人支付房款，也沒有名義購房人簽訂房屋買賣合同、進(jìn)行物權(quán)確權(quán)登記，而房屋所有權(quán)返還出賣房屋的機構(gòu)所有，而不是名義購房人，實際購房人給付的房款退還給實際購房人。而僅在房屋售賣機構(gòu)沒不能進(jìn)行房屋所有權(quán)的回收，沒有歸還義務(wù)時，不動產(chǎn)的物權(quán)才能歸實際占有的實際購房人所有。同時，從社會效果上來看，如果在這種情況下將不動產(chǎn)物權(quán)判為名義購房人所有，會導(dǎo)致許多虛假訴訟以及惡意訴訟，社會影響非常廣泛，并且還要考慮到實際購房人經(jīng)濟拮據(jù)，爭議房產(chǎn)為其唯一住所的問題，如果此時強行執(zhí)行歸還不動產(chǎn)物權(quán)，就會導(dǎo)致強制執(zhí)行的問題，對維持社會秩序穩(wěn)定也是非常不利的。

在涉及對抗第三人的問題時

借名買房的風(fēng)險不止合同雙方中哪一方拒絕履約后產(chǎn)生的所有權(quán)歸屬問題，還有可能如同所給的案例一樣，在現(xiàn)實生活中也經(jīng)常會發(fā)生名義購房人將房屋進(jìn)行抵押，甚至出售的情況。而同時，由于名義購房人的問題而導(dǎo)致該不動產(chǎn)遭名義購房人的債權(quán)人申請查封、執(zhí)行案涉房產(chǎn)的情況也有可能發(fā)生。那么在這個時候，就牽扯到了合同外的第三人的物權(quán)、債權(quán)以及實際購房人、名義購房人之間的權(quán)利順位以及對抗關(guān)系了。根據(jù)《物權(quán)法》第9條，以及《物權(quán)法》第16條，如第三人對房屋的特殊物權(quán)狀態(tài)不知曉且不應(yīng)知曉，沒有證據(jù)表明第三人與名義購房人惡意串通，那么善意信任登記制度的第三人的債權(quán)請求權(quán)是受到保護并且可以對抗實際購房人的實際物權(quán)的。

名義購房人將不動產(chǎn)進(jìn)行借款抵押，在案例中已進(jìn)行了分析。3安徽省高級人民法院，沈建紅 廖永結(jié)：借名購房的法律分析，安徽省法制辦公室。http:///neilistread.aspx?id=79682#_ftn11