第一篇：借他人名義買房法律風(fēng)險

借他人名義買房法律風(fēng)險

在貸款新政出臺后，部分購房者由于不能符合貸款條件，想出借用他人名義來購房，在實踐中有借用朋友名義的、借用父母名義或者借用兄弟姐妹等親戚名義的等，其實這樣做隱患和風(fēng)險是很大的。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。所以對于借用他人名義貸款購房的購房者來講，由于房屋產(chǎn)權(quán)并非登記在自己名下，故對房屋權(quán)利容易處于失控的狀態(tài)。對于被借用名義方來講，會影響到自己將來的購房貸款，比如按照第幾套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)。更嚴(yán)重的是，如貸款未按期歸還也有可能影響到借款人的資信問題。一旦房產(chǎn)稅開始征收，還會影響到房產(chǎn)稅的繳納。所以，本律師建議勿借用他人名義貸款購房，也勿被他人借用名義貸款購

若實在已經(jīng)做了這事情，那就得在雙方的協(xié)議中約定產(chǎn)權(quán)證下來后過戶，如果不可以約定產(chǎn)權(quán)證下來后過戶，如果不配合過戶須支付相應(yīng)的違約金。

在協(xié)議書中說明房子是你出資購買的，首付款、按揭都由你本人支付，所有權(quán)，使用權(quán)也屬于你，你的親戚只是掛個名，今后房子的繼承權(quán)是你的孩子。

第二篇：他人名義買房法律后果

以他人名義購買單位集資建房的協(xié)議效力

近幾年，房價飛漲，由于房屋的巨額差價給買賣雙方，尤其是轉(zhuǎn)讓方造成極大的心里失衡。因此，轉(zhuǎn)讓方反悔的現(xiàn)象時有發(fā)生。本案就頗具代表性。

案情：2005年，被告劉某單位在中茂家園為職工建房，劉某將該房屋讓與原告吳某某，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定由原告給付被告2萬元補償。2008年，房屋分配后，被告以當(dāng)初的協(xié)議無效為由，拒絕向原告交付房屋，原告起訴到法院要求確認(rèn)協(xié)議有效，并交付房屋。一審法院判決協(xié)議有效，被告向原告交付房屋。被告上訴，二審法院維持原判。

被告主張協(xié)議無效的理由：

1、房屋未取得房產(chǎn)證，依法不能轉(zhuǎn)讓；

2、被告單位不同意職工轉(zhuǎn)讓房屋，房屋中包含被告的福利。

站長評析：

第一、被告向原告轉(zhuǎn)讓的是購買房屋的權(quán)利，而不是轉(zhuǎn)讓的房屋，因此，不違反房地產(chǎn)管理法的規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，買賣雙方就不動產(chǎn)訂立的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定的以外，自合同成立時生效。未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第二、判定協(xié)議的效力應(yīng)以法律、法規(guī)為依據(jù)。本案雙方轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)利不違反法律的禁止性規(guī)定。雙方簽訂協(xié)議時具備相應(yīng)的主體資格，意思表示真實，不違反法律法規(guī)及國家利益和社會公共利益。因此該協(xié)議的效力依法應(yīng)確認(rèn)有效。另外被告反悔，有違誠實信用的原則。法院判決是正確的。

2010年5月某國有企業(yè)開發(fā)集資房，規(guī)定本企業(yè)職工有權(quán)購買，每平方米3900元，分兩次付清全款，集資建房協(xié)議簽訂時付50%，交房前付50%。該房屋沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。要求任何職工不得將購權(quán)出借、轉(zhuǎn)讓，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)則取消購買資格。該企業(yè)職工張某有資格購買90平方米的房屋，但他沒有錢，所以想將自己的購房資格出賣給非本企業(yè)人員李某，李某以張某的名義購房。張某與李某約定，以張某名義與單位簽訂合同，購房款及一切費用均由李某支付。房屋使用權(quán)歸李某，如果政策允許辦理所有權(quán)，則所有權(quán)屬于李某，相關(guān)費用也由李某承擔(dān)。李某支付張某購房補償費人民幣50000元。如果張某違約或合同無效，張某應(yīng)返還李某所付的5萬元補償及所支付的購房款36萬元及一切其他稅費，返還裝修款10萬元，再支付李某損失賠償30萬元，如果合同無效，則張某放棄李某居住期間所有的使用費。李某咨詢，他與張某簽訂的協(xié)議有效嗎？

【專家解析】 根椐《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第四十三條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資合作建房的個人，由市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房，并依法和有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。對出具虛假證明的，依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

從以上法律可以看出，國家對經(jīng)濟(jì)適用房或單位集資房實行嚴(yán)格的監(jiān)管制度，對于惡意串通，損害國家利益的行為、社會公共利益及以合法形式掩蓋非法目的的行為，雙方所簽定的合同會被認(rèn)定無效。

“因單位集資建房，對方獲得購買一套房產(chǎn)的名額。當(dāng)初我與他簽訂協(xié)議，約定由我支付房款，待對方獲得房屋產(chǎn)權(quán)后，就與我去辦理過戶登記。當(dāng)時我已額外支付對方3萬元，但現(xiàn)在對方卻要求我再加價2萬元才能按協(xié)議辦事。”近日，宜春的李揚（化名）向本報打來電話，訴說了他的煩心事。

投訴：簽約出讓集資房卻反悔

2008年，宜春市某單位為給員工創(chuàng)造福利，決定集資建房。張建平（化名）是單位的老員工，享有購買一套的名額。由于張建平已有住房，對再次購房已無需求，正巧，老戰(zhàn)友的兒子李揚想買房，一經(jīng)商量，雙方簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)賣契約，約定以張建平的名義在單位購房，購房產(chǎn)生的所有費用由李揚承擔(dān)，同時，李揚支付3萬元轉(zhuǎn)賣費用給張建平。待張建平拿到房產(chǎn)證后，再過戶給李揚。

雖然李揚支付了購房款，張建平也已拿到了該套房屋的產(chǎn)權(quán)證，但李揚要取得該套房屋的產(chǎn)權(quán)證似乎就沒那么順利了。“他現(xiàn)在反悔了，說還要再給2萬元才同意把房子過戶給我?！睂Υ耍顡P感到非常無奈。

在李揚給記者出示的房子轉(zhuǎn)賣契約中，記者看到其中一條寫著：“由于政策規(guī)定，房子產(chǎn)權(quán)證（含房產(chǎn)證、土地證、契稅證）等證上的名字暫是賣方（即張建平），但房子產(chǎn)權(quán)實際屬買方（即李揚），而且房子產(chǎn)權(quán)證等須交給買方保管。公證、房子產(chǎn)權(quán)過戶，賣方應(yīng)積極協(xié)助辦理公證、過戶手續(xù)，但費用由買方承擔(dān)?！?/p>

回應(yīng)：多加2萬合情合理

原來，當(dāng)初集資建房的價格非常優(yōu)惠，而隨著近兩年宜春房價的不斷上漲，張建平覺得，要不是他的關(guān)系，李揚根本就不可能買到那么便宜的房子，3萬元的費用相比李揚獲得的實惠不過是個小頭，自己再加價2萬元也合情合理。于是雙方互不相讓，僵持不下。律師：可要求對方繼續(xù)履行協(xié)議

對此，宜春市甘雨律師事務(wù)所張栓柱律師表示：“只要是具備獨立產(chǎn)權(quán)的房子就可以轉(zhuǎn)賣。該起糾紛中，這套房屋是具有合法產(chǎn)權(quán)的集資房，且產(chǎn)權(quán)歸個人所有，是可以轉(zhuǎn)賣的。同時，李揚與張建平所簽訂的“房子轉(zhuǎn)賣契約”也是受法律保護(hù)的，李揚可以要求對方繼續(xù)履行協(xié)議。若協(xié)商不成，可走法律程序維護(hù)自己的合法權(quán)益?！?/p>

王某系某局干部，程某是一煙商，兩人是朋友關(guān)系。1999年10月，局里通知王某單位職工集資建房，但王某一時拿不出錢，正想放棄。而程某雖有錢，又苦于無集資資格，于是程某找到王某商議，雙方口頭約定，由程某以王某的名義購買。分析：程某不具有集資建房資格，其以王某名義集資行為屬于無效民事行為。《民法通則》第58條規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的行為屬于無效民事行為。程某在無資格情況下，為取得房屋，以王某名義集資，并在房改時將產(chǎn)權(quán)人登記為王某，實屬以合法形式掩蓋非法目的的民事行為，理應(yīng)無效。王某從程某處取得集資款并參加房改，應(yīng)為實際取得房屋產(chǎn)權(quán)的所有人，至于其與程某之間形成一種性質(zhì)上為不當(dāng)?shù)美膫鶛?quán)債務(wù)關(guān)系，《民法通則》第61條規(guī)定：民事行為被確認(rèn)為無效或被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。程某以王某名義集資的行為無效，應(yīng)將5萬元集資款返還給程某。

第三篇：借名買房存在哪些法律風(fēng)險

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借名買房存在哪些法律風(fēng)險 案例1

2017年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產(chǎn)生的一切費用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應(yīng)承擔(dān)原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋某某在該房內(nèi)居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結(jié)果：一個勝訴，一個敗訴

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 評析：

兩個案子都是借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛?，F(xiàn)實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達(dá)到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權(quán)利是否受法律保護(hù)，應(yīng)首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系;二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。

關(guān)于第一個問題，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實際出資人的委托，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實施的隱名代理行為。《》第402條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！奔措[名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進(jìn)行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)?！逗贤ā返?04條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財產(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。

關(guān)于第二個問題，根據(jù)《城市》第60條“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實際出資人對房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。

通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶嗎?對此應(yīng)區(qū)分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償;有過錯的一力誼當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，是為廠規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。，政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低于一般商品房，對經(jīng)濟(jì)適用用房的購頭首，也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購房權(quán)。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經(jīng)濟(jì)適用房，必然導(dǎo)致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房的人無法購買。此時，如果仍保護(hù)實際出資人的合同權(quán)利，無疑是對其惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無效，實際出資人無權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之問的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過戶手續(xù);如果系借名購買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權(quán)利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛桑硇刑崞鹪V訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風(fēng)險，在實踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵：

1、實踐中借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款也相當(dāng)困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風(fēng)險：

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(1)名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。

(2)在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，如果名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

(3)即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費。

規(guī)避風(fēng)險的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進(jìn)行公證;

2、將房屋抵押給實際出資人;

3、實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產(chǎn)權(quán)人立一份。

? 侵權(quán)行為的分類與構(gòu)成要件

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? 工傷和人身損害賠償可以同時主張嗎 http://s.yingle.com/w/xt/679751.html

? 過錯推定責(zé)任原則是什么,其免責(zé)事由有哪些 http://s.yingle.com/w/xt/679745.html

? 侵權(quán)損害賠償標(biāo)準(zhǔn)(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679738.html

? 交通事故損害賠償給賠償權(quán)利人侵權(quán)責(zé)任人保險責(zé)任人的建議 http://s.yingle.com/w/xt/679735.html

? 最高人民法院人身損害賠償案件適用法律問題的解釋 http://s.yingle.com/w/xt/679729.html

? 根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法能否主張被撫養(yǎng)人生活費 http://s.yingle.com/w/xt/679722.html

? 2018年山西省人身損害賠償標(biāo)準(zhǔn)(2018年)http://s.yingle.com/w/xt/679718.html

? ? 體育課上摔傷致殘 http://s.yingle.com/w/xt/679712.html 幫工

死

亡

賠

償

有

哪

些

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第四篇：借名買房的法律風(fēng)險有哪些

借名買房的法律風(fēng)險有哪些

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

(一)規(guī)避法律或者政策。購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關(guān)于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。

(二)貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟(jì)實力，單位有明文規(guī)定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

(三)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。(四)簡便手續(xù)，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風(fēng)險分析(一)借名買房的法律風(fēng)險

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難;其次，如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承;最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費。

(二)借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認(rèn)識，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。而有的則認(rèn)為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認(rèn)清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財兩空。

三、借名買房的風(fēng)險防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購房者也的確從中節(jié)省了部分購房成本，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔(dān)憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風(fēng)險似乎都沒有太多的防范意識。

“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協(xié)議，利用法律來維護(hù)自己的權(quán)益。”購房者在談起“借名買房”的風(fēng)險時，一般都堅定地認(rèn)為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達(dá)成了“君子協(xié)定”?！八俏矣H父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風(fēng)險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛?！辟彿空咭话愣颊J(rèn)為，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風(fēng)險。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導(dǎo)致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意。相對出資者對于購房風(fēng)險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么?！北唤杳叱Ｈ缡钦f。

房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規(guī)避國家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風(fēng)險，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認(rèn)識并做好防范。

很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險最小。借用父母名義買房，我國法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險?！敖杳摺焙蛯嶋H購房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導(dǎo)致今后貸款受阻。

實際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。

借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風(fēng)險的大小。在借名買房時，應(yīng)當(dāng)對登記購房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

第五篇：借名買房的法律風(fēng)險及防范

借名買房的法律風(fēng)險及防范

針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調(diào)控。作為“新五條”調(diào)控政策中的撒手锏，“限購令”正在向全國主要城市蔓延。在房產(chǎn)新政出臺后不久，便有人想出以他人名義購房，以此規(guī)避限購政策的“對策”。其實，諸如此類的借名買房現(xiàn)象在現(xiàn)實中屢見不鮮，因借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風(fēng)險及其防范作簡要分析并提出相應(yīng)的防范建議。

一、借名買房的原因分析。

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

（一）規(guī)避法律或者政策。購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關(guān)于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。

（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債務(wù)人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。

（三）貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。

（四）簡便手續(xù)，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風(fēng)險分析。

（一）借名買房的法律風(fēng)險。

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費。

（二）借名買房合同的效力問題。

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力。

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認(rèn)識，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

而有的則認(rèn)為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

三、借名買房的風(fēng)險防范及建議。

我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。借名買房的法律風(fēng)險是不言而喻的，所以，在借名買房之前一定要有充分的認(rèn)識并做好防范。

實際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。

河南國銀律師事務(wù)所丁保勇律師認(rèn)為，借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風(fēng)險的大小。在借名買房時，應(yīng)當(dāng)對登記購房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。